地产

根据周三发表的最新一份商业地产研究报告显示，温哥华商业继续负担沉重的物业税，相等于住宅的两倍有多。 由商业地产顾问公司Altus Group公布的2018年加拿大物业税率基准报告(Canadian Property Tax Rate Benchmark Report)指出，温市商业与住宅的物业税比率约为4.4：1，也是全国唯一有关比率超于4:1的城市，但较一年前录得4.8:1，下调了9.72%，为跌幅最明显的城市。 税率虽连降13年 物业升值负担重 Altus报告分析，温市的商业物业税率今年减少了12.78%，也是连续第13年下调。尽管物业税率下跌，但由于物业价值高企，令到商业缴付的物业税越来越沉重。 仅次于温哥华的为多伦多市，商业与住宅的物业税比例为3.78:1，比2017年录得的3.8:1，微跌了0.69%。 今年商业与住宅物业税比例变动最大的城市，为亚省卡加利市及魁省魁北克市，前者由2017年的2.73:1，增加11.95%，至今年的3.06:1。而魁北克市则由3.3:1，上升7.38%，至3.57:1。综合报道  

高端房地产市场持续感受到外国买家税的影响，导致加拿大两个最昂贵城市的豪宅销售量今年下滑。 房地产经纪公司Re / Max表示，多伦多和温哥华的价格区间在100万~200万间的独立式住宅（Single-detached homes）销量在今年降低了近35%。     根据周二公布的年度报告，区间在200万元至300万元的独立式住宅销售量在多伦多下降了50％，在温哥华下降了22％。 与此同时，售价超过300万元的房屋在多伦多下降了44％，在温哥华下降了45％！ Re / Max表示，购房者一直在努力解决在安大略省和BC省的外国买家税的难题，以及BC省针对300万以上豪宅所增加的交易税和学校税。 “政府实施的所有新规则，以及外国买家税和新的贷款法规，都只是对市场中最昂贵的部分造成了压力，” 克里斯托弗亚历山大，Re / Max执行副总裁兼区域总监说。 他表示，由于迹象显示加国房地产市场可能正在降温，豪宅卖家今年也可能会犹豫不决，而选择“等待”出售。 报告称，虽然豪宅销售正在减弱，但低端的豪华公寓市场销售却增长，主要是由于千禧一代和婴儿潮一代都趋向于将他们的遗产“缩小规模”。亚历山大说，他们选择公寓是因为他们可以节省下更多的钱，尤其是在主要城市生活。 “他们中的大多数人都把孩子都放在了学校里。因此他们不再需要这么多空间了。他们的独立式房屋值一大笔钱，现在他们可以购买一套非常漂亮的豪华公寓，这个公寓虽然不大但可以在一个非常好的城市区域，他们可以获得更加城市化的生活方式，享受生活。“他说。 该报告称，多伦多100万至200万元的公寓销售额同比增长2％，温哥华则增长6％。卡尔加里增长了3％，而维多利亚州的销售额增长了19％。 到目前为止，2018年在多伦多出售的最昂贵的公寓售价为1150万元，高于2017年销售的最昂贵的公寓所支付的800万元。今年迄今为止在温哥华销售的最贵公寓为1170万元，相较于从去年870万元的最高价格增长了34％。     （温哥华天空Frank编译）

上周在MLS新上市的最大的豪宅是位于南素里的chi-chi Panorama Ridge社区的这座：   价格为12,999,000，即使是这样吓人的数字，也才是该地区价格新上榜的第四位。 总建筑面积超过10,000平方英尺，主屋有六间浴室，四间卧室。 家里还有一块令人难以置信的巨大室内休闲设施区域，其中包括一个大型娱乐室，一个酒吧，一个私人健身房，一个游戏室和一个专业级的双线保龄球馆。    这座拥有14年历史的住宅还拥有巨大的拱形天花板和特级厨房。 外面设有一个带热水浴缸和海景的度假式泳池露台，一个户外起居和用餐区，一个桑拿休息室和一个全尺寸的泛光灯网球场。 占地2英亩的山顶“酒店”还有一个独立的1,232平方英尺的马房（包括在总面积中），可用作客人住宿或出租。 在过去的30年里，这个地段的价值发生了很大变化。 记录显示，在1986年，该物业及其1973年建造的房屋售价仅为22万。 经过多次交手后，它在2002年，即2004年建成的房屋建成两年前上市，价值115万。 BC评估去年的价值为4,890,000元，2017年房屋的年度房产税为16,886.99元。     （温哥华天空Frank编译）

加拿大广播公司CBC这个星期陆续推出有关加拿大人负债问题的报道，包括车贷、房贷和信用卡债务。 债务问题系列报道 根据加拿大广播公司最新的调查，在连续多年利息率接近为零的宽松贷款环境下，加拿大消费者负债快速增长，是名副其实的债台高筑；而在加拿大中央银行一年多来几次上调利息率后，越来越多的房奴们开始担心自己的债务问题。 到今年8月份，加拿大家庭负债总额已经超过2万亿加元，房贷占债务总额的差不多四分之三。加拿大家庭平均的房贷债务超过26万加元。 在10月5日到11日期间，加拿大广播公司对1千名拥有房产的加拿大人的调查显示，有差不多四分之三的房奴们承认他们对利息率的上升感到焦虑。 58%的房奴们说，如果他们每月债务负担的供款增加1百加元他们就不得不改变消费习惯、减少其他方面的开支。 Shannon Lee Simmons 是专业财务顾问 不知高利率的可怕 注册财务顾问Shannon Lee Simmons说，她日常见到的顾客群体反映出的问题与加拿大广播公司的调查结果基本一致，有太多的消费者是月光族，让他们每个月存下一百块钱几乎是不可能的。 Shannon Lee Simmons认为，负债这么高的问题与年轻一代人把低利率环境当作是理所当然有关；他们没有经历过、也不知道高利率环境有多么厉害。 今年四十岁的房主如果在三十岁时买房，他们只知道银行优惠贷款利率在3.7%到5.75%之间，他们不知道上世纪80年代初加拿大商业银行的最优贷款利率曾经达到高于20%的吓人水平。 商业银行的最优贷款利率以加拿大中央银行利率为基础变动。自2017年7月以来，加拿大中央银行已经四次上调利率，把央行利息率从0.5%上调到1.5%。金融市场的共识是10月24日加拿大中央银行会再次上调利息率。          

根据世界著名银行Credit Suisse的评估和测算，加拿大富豪人数在今后5年会增加一半。这样的增加速度不但把邻国美国甩在后面，而且领先其他西方发达国家。 2018年加拿大有130万名百万富翁，到2023年加拿大的富豪数量会猛升54%、达到差不多2百万个富豪。 相比之下，美国在今后5年中富豪数量虽然会达到2千万人，但其富豪人数的增长速度在5年中只有18%。 在富豪数量的增长速度方面，加拿大在世界最大的24个经济实体中上排名第三，仅次于中国和俄国。 这主要归功于加拿大房地产价值的持续攀升。 46％国民拥10万至100万美元财富瑞信报告称，尽管加国房地产市场近期降温，但房产价值仍将继续成为加拿大家庭财富攀高的重要推动力。报告作者之一、西安大略大学经济学教授Jim Davies表示，加拿大百万富翁增多的原因之一是预计加拿大人的住宅价值将继续攀升，即加国房市不会崩盘。加拿大房地产协会近日公布的数据显示，与去年同期相比，9月份加国房屋交易下降近9%。但是，全国平均房价比去年同期上涨了0.2%，至近48.7万元。Jim Davies补充道，预计加拿大百万富翁大幅增加的另一个原因是，目前很多加拿大人的财富接近100万美元。 （上图2017年排名第五，2018年排名第三，火箭速度）报告显示，加拿大人中，46%以上的财富在10万至100万美元之间。瑞信报告还概述了2000年至今18年间加拿大人的财富增长情况。加拿大每个成年人的财富以5.4%的平均增幅在攀升；像其它发达国家一样，在2008 – 09年全球金融危机期间略有下降。 虽然加拿大房地产市场出现冷却迹象，但Credit Suisse的报告认为加拿大房地产市场不过出现崩盘的局面，因此房地产价值将继续成为支持加拿大富豪资产增加的一个主要因素。    （温哥华天空C综述）