地产

过去几年加拿大房价高涨，不少人为了提高贷款额度、凑够首付，选择和父母、兄弟姐妹甚至朋友一起买房。 房价上涨时，这种“合伙买房”看起来皆大欢喜。但随着部分地区房价从高位回落，一些当年被忽略的风险正在浮出水面。 Financial Post近日报道了一个颇具代表性的案例。   一家四口合买房，如今只剩一个儿子被银行追债 2021年加拿大房地产市场火热时期，一名父亲和三个儿子共同购买了一套房产。 如今，这套房产已经陷入负资产，房屋价值比贷款余额低约17.5万加元，并进入强制出售（Power of Sale）程序。 几年过去，一家四口的情况也发生了巨大变化。 一个儿子2024年失业后搬回海外；另一个当初主导买房的儿子已经去了美国；父亲退休后住在墨西哥，靠加拿大退休金和老年保障金生活。 只有第三个儿子还留在多伦多，有工作，也有资产。 于是，他成为银行最主要的追偿对象。 持牌破产受托人Douglas Hoyes表示，现实中贷款机构会优先向最有能力偿还的人追债。“银行会找那个能追回钱的人。” Hoyes称，类似案例并不少见，他甚至可以举出“50个几乎一模一样的故事”。这些案例普遍有两个特点：在房价高位买入，以及首付款较低。 有按揭违约保险，也不代表欠款一笔勾销 加拿大首付低于20%的购房者，通常需要购买按揭违约保险（Mortgage Default Insurance）。、 但这类保险保障的是贷款机构，而不是借款人。 如果房屋被出售后仍不足以偿还贷款，保险机构赔偿银行后，仍可能继续向借款人追偿损失。 Hoyes表示，他甚至遇到过加拿大按揭及住房公司（CMHC）时隔10年才向借款人追债的案例。 华人家庭常见的“父母上贷款”也要小心 这一风险对于加拿大华人家庭尤其值得注意。 为了帮助子女通过银行贷款审批，不少父母会选择一起登记产权并申请按揭贷款。有些家庭甚至安排孩子持有99%产权，父母只占1%。 但只占1%产权，并不代表只承担1%的贷款责任。 多伦多房地产律师Bob Aaron表示，他见过不少父母甚至祖父母加入子女的按揭贷款。只要签署的贷款文件要求承担共同责任，一旦贷款违约，父母同样可能被银行追偿。 因此，家庭内部认为“房子其实是孩子的”，并不会自动改变银行依据贷款文件享有的权利。 朋友合买，一人一半也不代表债务一人一半 加拿大还有不少兄弟姐妹或朋友通过按份共有（Tenancy-in-Common）的方式共同买房。 双方可以各占50%，也可以按照不同的首付款比例持有不同份额；内部甚至可以约定各自负责不同金额的按揭贷款。 但这些内部安排，并不一定能约束银行。 例如两个人合买一套200万加元的房产，一方内部承担50万贷款，另一方承担90万。如果双方都是按揭贷款的共同借款人，并对贷款承担共同责任，银行并不一定只能按照50万和90万分别追偿。 业内人士因此建议，共同买房前应当签署完善的共同持有协议（Co-ownership Agreement），提前约定各自的首付款、按揭贷款、地税、维修等费用如何分担，以及有人停止供款时如何处理。 最容易闹上法庭的，是关系好所以什么都没写 不少共同买房纠纷发生在家人或朋友之间。 买房时关系很好，大家觉得很多事情没有必要写得太清楚。但几年后，有人可能失业、离婚、搬离加拿大，或者突然需要卖掉自己的份额。 如果没有提前约定退出机制，很容易因为谁应该继续供房、谁垫付了多少钱、谁有权要求出售房产等问题发生争议。 按份共有还有一个经常被忽略的因素：一名共有人去世后，其产权通常会进入遗产，并按照遗嘱或继承规则处理。 因此，今天和你共同买房的是朋友或兄弟姐妹，未来与你共同持有房产的人，却可能变成他的家人或其他遗产受益人。 理财规划师Jennifer Hughes对此提醒：“退出计划和进入计划一样重要。” 房价上涨掩盖了很多风险 过去加拿大房价长期上涨，即使共同买房的人发生矛盾，很多时候也可以通过卖房解决。 房子卖掉、按揭贷款还清，剩下的钱大家再分。 但房价下跌后，如果卖房所得连贷款都还不清，而其他共同借款人又已经失业、离开加拿大或没有资产，仍然留在加拿大、有稳定收入和资产的人，就可能成为贷款机构重点追偿的对象。 Hoyes认为，过去很多人愿意轻易替家人共同签署贷款，一个重要原因就是相信加拿大房价会继续上涨。 “真正让很多人陷入困境的，是他们以为房地产会永远上涨。” 对于计划和父母、亲友共同买房的人来说，合伙买房本身并非不可行，但在签字之前，除了考虑怎么买进去，更应该提前想清楚：如果有人不再供款、有人要退出，甚至卖掉房子都不够还银行，最后谁来承担这笔钱？

列治文夜市用地，部分物业通过法院强制销售。更大面积的鸭岛集会场仍在市场上出售。Chung Chow, BIV 列治文夜市的部分用地以远低于要价的价格出售，作为这一受欢迎市场的长期家园，其未来的重新开发面临不确定性。 西路集会场靠近河石赌场度假村，占地1.6英亩，现作为市场的停车场，其销售交易预计将在8月底完成，Colliers International Group Inc.负责该物业的出售。 根据法院文件，西路集会场和位于弗雷泽河边的18.89英亩鸭岛集会场在借款人未能偿还债务后被挂牌出售。 Colliers的投资与开发顾问副总裁詹姆斯·朗表示：“实际上这是一个挂牌，但可以单独购买，因此……我们刚刚出售了西路集会场。” 他说，法院于7月23日批准了西路集会场的出售。该物业的挂牌价为1910万元，远低于其近2480万元的评估价值。 朗表示，此次出售的价格“远低于”要价，但未透露具体售价或买方信息。 他说：“鸭岛集会场仍在出售中。一旦我们收到正式报价，法院需对此报价进行批准。” 据Colliers，鸭岛集会场的估值近1.465亿元，而挂牌价格为1.086亿元。 2024年11月，卑诗省最高法院给予温颖国、杨钊及华盛现代门窗有限公司独家出售权限，允许他们挂牌这些物业。任何交易需经法院批准，除非各方达成一致。 该命令是经过止赎程序后颁布的，最高法院确认借款人的未偿债务为9095万元，年利率为15.85%。法院设定了2024年11月13日为赎回截止日期，借款人可在此之前偿还债务以停止止赎。然而，该截止日期已过。 该命令涉及多个物业，包括列治文的8451河路及8411、8431、8451西路的物业。 本月早些时候，已有26年历史的列治文夜市主办方宣布，其在该物业的租约将到期，这意味着今夏将是市场在该地的最后一个季节。 目前尚不清楚租约的决定与土地出售是否有关。《温哥华商业》已联系了拥有并组织夜市的Firework Productions Ltd.，但在截稿前未收到回复。 随着土地易手和剩余物业挂牌出售，该占地20.49英亩的区域沿弗雷泽河、靠近河石赌场度假村、桥港轻轨站及海岛桥的未来变得不确定。 2024年，Jingon国际开发申请将该地块重新分区，计划开发包括酒店、娱乐设施、零售和商业空间等。在当时，这项提案被认为是列治文考虑中的最大开发项目之一，《列治文新闻》报道。 该提案还包括一个3万平方英尺的艺术和文化设施，以及一个由列治文市拥有的1.1万平方英尺的社区安全建筑。 列治文市议会在2024年5月对将土地从工业用途重新分区为高层河滨商业及公共机构用地的申请进行了第二次和第三次阅读。 列治文市发言人表示：“在重新分区最终通过之前，申请人必须满足大量的重新分区考虑。目前为止，所需的重新分区考虑尚未完成。” — 本文参考了《列治文新闻》的资料 dxiong@biv.com x.com/xiong_daisy BIV的免费新闻通讯涵盖每日商业、房地产、卑诗省政治等内容。在这里注册，获取卑诗省最重要的商业新闻直接送达您的邮箱。

众所周知，华人富豪酷购爱买豪宅！最近，在旧金山湾区豪宅市场出现了一笔很容易让人多看两眼的交易。而这次的购买者无疑又是华人！只是，这次可不是什么豪门老钱，而是新一代的科技新贵！ 据了解，此次被卖出的豪宅坐落于圣马特奥县的Hillsborough，一套占地约12英亩、灵感来自意大利科莫湖的庄园，以7000万美元成交。这个价格不仅刷新了当地住宅成交纪录！ 而他的购买者正式31岁的华裔AI科学家Yuhuai “Tony” Wu吴宇怀。 或许吴宇怀这个名字，对普通人来说或许并不熟悉，但在AI圈并不算陌生。他曾是马斯克旗下人工智能公司xAI的联合创始人之一，也曾在OpenAI和Google DeepMind有过工作或研究经历。xAI后来推出了聊天机器人Grok，而吴宇怀也一度负责与推理能力相关的研究团队。 这次成交的豪宅位于3000 Ralston Avenue，名字叫Villa de Verano。光看配置，就能理解为什么它能卖到7000万美元。 主宅面积大约1.2万平方英尺，有6间卧室，旁边还有一栋约4600平方英尺的客房。庄园里除了大片草坪和水景，还有网球场、推杆果岭、匹克球场、排球场、地掷球场，甚至还有一个可以容纳约150人的露天剧场。除此之外，房子里还有锦鲤池、大型海水鱼缸，以及受到拉斯维加斯Bellagio喷泉启发设计的水景。 与其说这是一栋房子，不如说更像一个小型私人度假村。 不过，产权登记上并没有直接出现吴宇怀的名字。 公开资料显示，新业主登记为一家名叫Daikon no Hana Capital LLC的公司，而代表该公司处理交易的人是Jia Xu。真正让媒体开始把这笔交易和吴宇怀联系起来的，是一连串看起来并不完全偶然的交集。 图片来源：nypost Jia Xu此前还参与过吴宇怀购买洛斯阿尔托斯一套约1200万美元住宅的交易，而负责这家LLC的律师Steven Anderson，也曾经与吴宇怀此前的房产和家庭信托有过关联。 因此，《San Francisco Standard》等当地媒体通过产权和公司记录追踪后，认为这套7000万美元庄园背后的实际买家很可能就是吴宇怀。 图片来源：nypost 随着生成式人工智能快速发展，OpenAI、Anthropic、xAI以及其他AI公司的估值不断上升，一批年纪并不大的工程师、研究人员和早期创业者，也随之进入高净值人群。过去两年，旧金山及周边地区的高端住宅市场已经越来越频繁地出现AI行业买家的身影。 公开资料显示，吴宇怀1995年出生于杭州建德，小学一年级最初在新安江第一小学读书，之后转入杭州紫阳小学，初中就读杭州建兰中学，后来前往加拿大读高中。 吴宇怀后来进入加拿大University of New Brunswick，也就是新不伦瑞克大学学习数学。 他在大学期间获得过很多奖学金。吴宇怀自己保留的多伦多大学个人页面显示，2013年至2015年，他曾获得Edwin Jacob Special University Scholarship、Alumni Undergraduate Scholarship、Norman Brougham Miller Scholarship、Ken Ireland Memorial Scholarship等多项奖学金。 本科之后，吴宇怀进入多伦多大学计算机科学系机器学习方向继续深造，并在2021年完成博士阶段研究。 他的多伦多大学官方个人页面显示，他在读博期间获得了一系列非常有分量的学术资助 吴宇怀博士阶段就开始把重点放在机器推理、数学推理和神经符号系统上。 他的早期演讲记录非常有代表性。 2020年，他曾在斯坦福大学介绍Towards Neural Symbolic Reasoning；同年还在Google AI Research、Google X、多伦多大学和University of Warsaw做过相关研究报告。 吴宇怀本人的职业变化也很快。今年2月，他宣布离开xAI，并在社交平台上表示，自己准备进入“人生的下一阶段”。 他当时写道，在AI时代，一个规模很小、但拥有AI工具的团队，也可能完成过去需要庞大组织才能完成的事情。离开xAI后，他又加入了一家专注于衰老研究的初创公司董事会。 而他的个人主页列出的代表性项目包括STaR、Minerva、AlphaGeometry、Autoformalization、Memorizing Transformer以及AlphaStar。这些项目看上去名字各不相同，但实际上都围绕一个长期方向展开：让AI不只是预测下一个词，而是能够进行数学、逻辑和复杂问题推理。 这也解释了为什么后来在xAI，他主要负责的并不是普通聊天机器人功能，而是Grok最核心的推理能力。 所以，这套7000万美元豪宅真正有意思的地方，可能还不只是房子本身。 不过截至目前，吴宇怀本人并没有公开确认。而这笔交易之所以格外受到关注，也和最近几年硅谷的AI财富效应有关。 在马斯克旗下的太空探索技术公司 SpaceX 于 2026年6月12日以每股 135 美元在纳斯达克挂牌上市，估值突破 1.77 万亿美元。 这场史诗级 IPO 批量造就了约 4,400 名百万富翁员工，并直接引发了员工疯狂抢购加州与得州 高端豪宅的消费热潮，而身家过万亿的马斯克本人则依然“蜗居”在得州仅 37 平方米的简陋预制小屋中。  

曾经叱咤多伦多房地产市场、参与打造多个地标项目的开发商Harry Stinson，如今的人生境遇令人唏嘘。 这位曾被称为“多伦多公寓大王”（Toronto’s condo king）的地产大亨，在价值140万加元的住宅被强制出售后，如今竟住进了汉密尔顿市中心一座破败的废弃针织厂。 更大的麻烦还在后面——由于未支付高达1400万加元的监管处罚款项，安省证券委员会（OSC）目前正在申请法院命令，试图让他正式进入破产程序。 Stinson 现在居住的地方，是汉密尔顿市中心一座看上去几乎已经废弃的老针织厂。 建筑外面堆着垃圾，墙上布满涂鸦；里面阴暗潮湿，窗户被黑色窗帘遮挡，楼上的木质天花板甚至因为年久失修已经开始坍塌。 Stinson原本买下这里，是打算将其改造成商业和住宅综合项目。 然而项目并没有真正做起来，只完成了一间办公室和一个样板单位。如今，这个样板单位反而成了他自己的家。 面对记者时，他穿着一件黑色T恤，上面印着一句非常符合他目前处境的话：“我还没死呢（I’m not dead yet）”。 今天的处境，与Stinson当年的辉煌形成巨大反差。 上世纪90年代，他就是多伦多最早一批发现老建筑改造成住宅商机的开发商。 1993年，他提出把Queen Street West一座拥有百年历史的糖果工厂改造成Loft公寓。这个后来被称为Candy Factory Lofts的项目，成为多伦多“适应性再利用（Adaptive Reuse）”的经典案例之一。 不过，这也暴露出一个后来不断困扰Stinson的问题。他有大胆的想法，也很会卖项目，但融资和执行却经常跟不上。 Candy Factory Lofts虽然销售成功，但Stinson没能找到足够的融资，最终被项目业主通过法律行动赶出，1997年项目正式开放时，他已经不再是负责开发的人 后来，Stinson与知名商人David Mirvish合作，将多伦多市中心1 King St. W. 的原Dominion Bank总部改造成今天大家熟悉的One King West Hotel。 项目非常大胆：51层、500多个单位，融合住宅、酒店、商业等多种用途。 其中最特别的是，公寓业主可以把自己的单位放进酒店的出租计划，由酒店出租给客人，再分享收益。 然而，项目运营后很快出现问题。 一些参与出租计划的业主后来发现，相关单位面临的并不是普通住宅税率，而是高得多的商业税率。 一名投资者直言：“投资者吃了大亏。” 不少人最后甚至只能亏本卖掉单位。 与此同时，Stinson与商业伙伴Mirvish的关系也彻底破裂。Stinson最终欠下 Mirvish接近1200万加元，之后申请破产保护，酒店运营也进入接管程序。 不过直到今天，Stinson依然认为One King West是自己职业生涯中最值得骄傲的作品之一。 毕竟20多年过去，这家酒店至今仍然在运营。 Stinson的野心远不止于此。 他还曾计划在多伦多66 Temperance St.建造一栋名叫Sapphire Tower的摩天住宅，高达338米。 如果当年真的建成，它几乎可以与First Canadian Place比肩，并可能成为当时多伦多最高的住宅楼。 然而，这个项目最终在2007年进入接管程序。 建筑历史学者Shannon Kyles对他的评价颇为耐人寻味：“Harry是一个潮流引领者。他是梦想家，也是乐观主义者——而梦想家通常都不是会计师。” 真正把Stinson推到今天这个境地的，是美国纽约州布法罗的Buffalo Grand Hotel项目。 2018年，他买下这家位于布法罗市中心、占地7英亩、拥有数百间客房的大型酒店。 他的想法依然大胆：把Buffalo Grand改造成另一个One King West。 根据OSC的说法，Stinson甚至早在正式收购酒店前两年，就开始为项目募集资金，其中包括来自安省的投资者。 然而，随后发生的一切几乎可以用“屋漏偏逢连夜雨”来形容。 2020年疫情暴发，酒店行业遭受重创，Buffalo Grand出现严重现金流问题。 到了2021年年底，酒店又突然发生大火。 当地调查人员最终认定是人为纵火，但一直没有找到纵火者。外界一度甚至传言是业主为了骗取保险金而纵火，Stinson对此坚决否认，称这种说法是“彻头彻尾的胡说八道”。 酒店此后一直关闭至今，布法罗市政府甚至正在试图将其认定为废弃物业。 真正致命的问题随后浮出水面。 根据OSC的说法，Stinson从数百名投资者手中筹集了大约1300万加元，但没有按照安省证券法规要求提交关键的招股说明书，同时也没有妥善保存所募集投资资金的准确记录。 Stinson则解释称，他曾咨询过多家律师事务所，因为酒店位于美国纽约州，得到的建议是在美国提交相关文件。 但OSC并没有接受这个解释。 Capital Markets Tribunal最终在2023年对其作出处罚，涉及金额达到约1400万加元。 由于Stinson至今没有支付相关款项，今年7月3日，OSC 宣布向法院申请破产令，并要求由受托人接管他的资产。 OSC表示，此前已经给了Stinson多次合理机会履行审裁处的命令，但他始终无法提出一个切实可行的方案，既让投资者获得补偿，又履行对他的处罚。 Stinson则认为OSC对他处罚过重，甚至形容这是一场针对他的“猎巫行动”。 他表示自己根本拿不出1400万加元：“我上哪儿去弄这些钱？OSC已经毁掉了我的生意。” 即使已经到了这个地步，Stinson仍然没有准备认输。 他承认自己当初在文件申报方面犯了错误：“我必须承担责任。” 但他坚决否认自己欺诈投资者，更否认自己拿别人的钱中饱私囊。 他说，很多投资者其实都是自己的朋友、家人以及过去曾经投资过他项目的人，“他们信任我”。 Stinson认为，如果能够找到新的融资，让Buffalo Grand重新运营起来，他仍有机会偿还投资者。 但他的女儿Scarlett已经多次劝父亲别再继续了。 她希望父亲停止与OSC对抗，也彻底放弃Buffalo Grand。 她形容父亲现在的状态：“他这是在把自己逼死。” 然而，Stinson依然每天拼命工作，希望找到一个愿意出资、又不会把酒店直接拆掉的投资者。 从昔日的“多伦多公寓大王”，到如今住在汉密尔顿废弃厂房，甚至面临被强制破产，Stinson的人生几乎像坐了一趟过山车。 但他似乎仍然不认为自己的地产生涯已经结束。 面对记者，他笑着指了指自己胸前那件写着“我还没死呢”的T恤说：“我总得从某个地方重新开始，我已经有了一些计划。” 最后，他又补了一句：“他们总不能把我从这个地球上赶出去。”

住过多伦多或温哥华Condo的人，大概都见过这些"神户型"：客厅歪七扭八，家具怎么摆都不顺眼；玻璃墙隔出来的卧室几乎没有隐私；所谓的Den（书房）小得只能放下一张椅子；还有各种狭长、三角形、不规则空间，让不少买家和租客直呼"反人类设计"。 这些年来，Condo户型一直是网友热议的话题。近日，建筑设计公司 BDP Quadrangle 合伙人、建筑师 Sami Kazemi 接受Now Toronto采访，解释了这些奇怪户型究竟是如何产生的，并表示，随着市场变化，未来的Condo设计或许会逐渐回归"以人为本"。 建筑师：过去20年，Condo主要不是为自住者设计 Kazemi表示，多伦多近年来大量出现的奇怪户型，首先与房地产市场长期由投资者主导有关。   正常情况下，房地产市场应该同时满足投资者和自住买家的需求，但过去二十多年，多伦多Condo市场越来越偏向投资需求。   投资者考虑的是销售价格和投资回报，而真正入住的人，更在意的是生活是否舒适。 Kazemi说，投资者通常会提出一系列"配置要求"：例如，希望面积控制在某个平方尺以内，以便达到理想售价；希望尽可能增加卧室数量、卫生间数量和Den数量，即使这些配置并不合理。 他说："投资者看的是一张清单（checklist），而不是实际生活。" 相比之下，自住买家更关心的是空间是否符合自己的生活方式，而不是每平方尺卖多少钱，或者户型介绍里写着几个房间。 正因为如此，市场上出现了大量"看起来配置很多，但住起来并不舒服"的户型。 "纸面上它是一套两房公寓，但其中一个卧室可能只是玻璃隔出来的；有Den，但Den非常小；有两三个卫生间，却把客厅和公共空间压缩得越来越小。" 为什么客厅总是奇形怪状？ 除了市场因素之外，建筑本身也存在不少限制。 Kazemi表示，一栋Condo并不仅仅是住宅，还必须安排电梯、垃圾通道、机电设备、消防楼梯、逃生距离以及公共走廊等基础设施。 他说，设计整层楼就像拼图一样。 "所有这些设施都必须先放进去，住宅空间只能围绕它们进行调整。" 因此，为了容纳这些必要设施，建筑师不得不不断调整各个单位的形状，这也是为什么很多Condo会出现斜角客厅、不规则卧室甚至奇怪走廊的原因。 奇怪户型也并非全是缺点 Kazemi认为，虽然不少租客和买家觉得这些户型不够理想，但也并非毫无优点。 首先，小户型价格通常更低，能够降低首次置业者的购房门槛。 其次，一些外墙面积较小、窗户较少的单位，实际上更加节能。 他说，建筑外围是冬天散热、夏天吸热最明显的地方。 "同样面积的房子，如果外立面越少，能源消耗通常也越低，冷暖气费用也会相对减少。" 未来Condo会不会变得更好住？ Kazemi表示，他们公司近年来越来越强调"Inside Out（由内而外）"的设计理念。 也就是说，首先设计真正适合居住的户型，再根据这些户型去设计整栋建筑，而不是先确定建筑外形，再把住宅硬塞进去。 "如果一开始就把这些Condo当成真正的家，而不是一个投资产品，最后得到的设计通常会好得多。" 他认为，随着近几年房地产市场发生变化，整个行业正迎来一次"重新调整（reset）"。 越来越多开发商开始建设专门出租的Rental Apartment，而不是单纯依赖出售Condo，这也意味着设计重点开始重新回到居住体验。 Kazemi预计，未来无论Condo市场如何发展，开发商都会越来越重视真正住在里面的人，而不仅仅是投资者。 他说："整个行业正在回归最基本的原则——我们设计的是让人居住的房子。"