地产

温哥华的房地产行业正处于低迷状态，无论该省是否陷入经济衰退，这种情况都会加剧。   大量的移民和来自加拿大其他地区的移民，可能会刺激足够的住房需求，以支撑省内经济并缓和任何经济衰退的打击。   大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）市场监管员史蒂夫-萨勒斯基（Steve Saretsky）接受采访时称，大温地区的房市正式进入冷却期！   大温地产局总部   房产市场受到的打击对房主来说有多大，是一个众所周知的问题。   他说，他看到一些地区的房屋，如高贵林的Westwood Plateau，其售价比几个月前类似的邻居房屋低15%左右。   萨勒斯基还看到一些购房者放弃定金，直接取消购买承诺。这些购房者必须被告知此举的风险，这可能会使几项房地产交易泡汤，并招致其他相关人员的诉讼，以赔偿任何损失的金钱。   萨勒斯基说，如果被取消的销售所涉及的房屋后来以10%的折扣出售，法院可以强迫从该销售中退出的原始买家赔偿房屋价值的差异。   他补充说，这种情况会越来越常见。   萨勒斯基说，新的贷款政策也是主要因素之一，许多家庭发现无法从银行得到足够的贷款来购买房屋。他说，现在很难找到低于4%的五年期固定抵押贷款，而在去年，只要花1.5%左右就可以获得这种抵押贷款。   这位前温哥华房产中介认为大温地区的房价必然会跌，同时相信房价会下跌的不止萨雷斯基一人。   加拿大抵押贷款和住房公司与不列颠哥伦比亚大学Sauder商学院合建的模型显示，到今年年底，该国的平均房价将为712,400加币，比3月份的796,000加币下降11.7%。   不列颠哥伦比亚大学Sauder商学院住房教授汤姆-戴维多弗（Tom Davidoff）和加拿大首席经济学家布莱恩-于（Bryan Yu）称，加拿大银行的加息正在使房价震荡。   UBC Sauder商学院的研究表明大温房市大跌是必然的   世界各国政府在COVID-19疫情期间因补贴工人和企业而造成大量赤字。这种经济刺激助长了通货膨胀，加拿大3月份的通货膨胀率为6.7%--创31年新高。   为了扳倒通货膨胀，世界各地的中央银行正在提高利率，以冷却经济。   萨雷茨基相信，加拿大银行在提高利率方面将过于激进，从而导致经济衰退。   "我认为他们会走得太远，"他说。"他们没有看到2008年的到来。"   美国联邦储备委员会主席杰罗姆-鲍威尔一再强调，他提高利率以及出售债券的目标是 "最大限度地就业和价格稳定"。   戴维多弗说，许多居民担心央行会过多、过快地提高利率，从而将借贷成本提高到企业主不借贷扩张的程度。     他补充说，这种情况也会使抵押贷款更加昂贵，从而降低许多潜在购房者像去年那样高价竞购房产的能力。   Statista数据显示，房地产、租赁和出租占不列颠哥伦比亚省GDP的19.6%，而建筑业则占另外9.5%。戴维多弗说，虽然不列颠哥伦比亚省的经济比阿尔伯塔省的经济更偏重于房地产和建筑业，但Statista的数据有误导性，因为经济中的房地产、租赁和出租部分包括支付租金的人--这在经济衰退时不会停止。  

不列颠哥伦比亚省最大的购物中心之一Tsawwassen Mills开业五年多后就改变了所有权。 这个占地107英亩的120万平方英尺的购物中心，包含约200家商店和餐馆，最近被出售给总部位于纳奈莫的Central Walk。 该购物中心以前由总部位于蒙特利尔的房地产公司Ivanhoe Cambridge拥有，该公司根据复制其卡尔加里附近的CrossIron Mills和多伦多附近的Vaughan Mills的大规模、Mills品牌的郊区室内出口购物中心概念，建造了Tsawwassen Mills。 Ivanhoe Cambridge发言人Gabrielle Meloche告诉Daily Hive Urbanized：“我可以确认，我们已经就出售Tsawwassen Mills达成了协议。” Meloche说，出售商场的决定是Ivanhoe Cambridge自2019年以来的总体战略的一部分，即“减少我们在超重资产类别中的足迹，包括购物中心和更传统的办公楼”。它传统上专注于商业房地产，但现在将注意力转向增加其住宅和物流空间投资组合。 这笔交易的价值没有披露，但该物业的最新评估价值固定在4.07元。单层环形购物中心周围环绕着数十英亩的水面车辆停车场，总计约5000个摊位。 Ivanhoe Cambridge由魁北克养老基金Caisse de dépôt et placement du Québec所有。Tsawwassen Mills由Ivanhoe Cambridge通过Tsawwassen原住民长期房产租赁建造。 Ivanhoe Cambridge在本拿比的Metrotown购物中心拥有Metropolis，尽管在2021年，它把商场的运营和管理移交给了英国商业房地产公司JLL的加拿大部门。在疫情爆发之前，该公司发布了将Metrotown购物中心长期重建为本拿比市中心Metrotown地区的高密度混合用途核心的概念，大多数现有商场被拆除，取而代之的是新的城市街区、新的街头零售、办公空间和15,000套新住宅。 2017年，Ivanhoe Cambridge将Oakridge Centre及其重要房产的重建计划出售给不列颠哥伦比亚投资管理公司拥有的房地产投资公司QuadReal Property Group。 Central Walk最近还从剑桥伊万霍收购了维多利亚州的梅费尔中心购物中心，检索到的记录显示，这笔价值2.58亿美元的交易于2021年5月完成。 由中国大陆投资者拥有的开发公司Central Walk于2020年收购了纳奈莫的伍德格罗夫中心，首次在加拿大购物中心立足。它还拥有位于维多利亚州北部鹅卵石山的Arbutus Ridge高尔夫俱乐部。 根据其网站，Central Walk正在计划对梅费尔中心和伍德格罗夫中心进行重大的高密度混合用途重建，并在振兴和重新构思的零售概念中增加了新住房。

Opendoor首席执行官兼联合创始人华裔Eric Wu可能此前并不被华人所知。 但是近日他花了3230万美元买下了全玻璃的洛杉矶豪宅Orum Residence，一下让他成为了媒体关注的焦点。 Orum Residence位于洛杉矶市贝莱尔（Bel Air）山上，占地近1.9万平方呎，由以前卫闻名的建筑师Zoltan Pali设计。 从某些角度看，就像一个巨大的玻璃飞机螺旋桨，三个不同的机翼从一个中央点延伸出去。 屋主可欣赏到洛杉矶天际线的全景，从市中心的高层建筑到盖蒂中心，一览无遗。 该屋自2008年上市，因此有众多出版物拍照和录像让其在圈内特别火爆，比如去年碧昂丝（Beyoncé）就和Jay-Z在此地，为Tiffany & Co.拍摄广告。 这套房子最初上市要价近6000万美元，从今日成交后公布的价格来看，Wu整整少花了2370万。 虽然少了好几千万，但是这依旧对于普通人来说，是天价豪宅。 而买房的Eric Wu又是怎么样的一个人呢？ Eric Wu出生在一个华裔家庭。幼年丧父，吴妈妈一个人养育了三个孩子。 Eric上大学时就用2万元奖学金做头款买了位于学校附近的第一栋房子，入住后租出另两个房间支付贷款。 从此他利用房贷转贷套出现金，再用这笔现金付了第二栋房的头款，收租付贷。 就用这种方法，在大学毕业前，他就买了20几栋房子。毕业后他开始做房地产相关的创业，Opendoor是他的第三次创业。 这家总部位于旧金山的公司于2020年底上市。 现在还不知道他买下这幢地产是否本人居住，在此前的报道中，这位年轻的商业家居住在旧金山豪华的太平洋高地社区。 虽然我们买不起这样的豪宅，但是看看里面的设计还是可以的。 当初开发此屋的泰裔女继承人和房地产开发商Dang Bodiratnangkura，原本就计划投机一笔，这栋9卧15浴的建筑本身耗时四年才完成。 记录显示，最初在2014年为该物业支付了610万元，并拆除了当时土地上的房屋。据报导，这座极具现代气息的新建筑花了一年多的才获得建筑许可。 房屋内部装饰没有外表那么浮夸，以白色、灰色和灰褐色为主，不过配置相当豪华，雪松木桑拿房、按摩室、可放1000瓶酒的酒窖、带杜比音效的家庭影院，以及配备灯光、暖通空调、电视、音响的最先进的自动化系统以及可通过触摸板控制的电动滑动门。 ‘ 地下室的车库由两部电梯连接，通往三层住宅的各个楼层。屋后有一个由LED照明的大型游泳池；一个室外厨房和环绕式露台，两个篝火台。

又是房租遇上租霸房客的事件。安大略省的一位房东称，他的租户已经6个月没有付房租他已经花光了 储蓄和信贷，他对自己没有权力驱逐他们感到很沮丧。 （图源：bestrent） 房东Manmohan Arora称，他将自己的房子租给一个家庭，他们从去年8月搬入，但从2021年11月开始停止支付租金。 Arora说："他们只付了两个月的房租--9月和10月。然后，从11月开始就没有付了。"他补充说，租客也没有支付水电费，拖欠的总金额接近18,000元。 到了12月，Arora说他仍然没有收到租金付款，所以他寻求律师助理Dionne Samuels-Dussie的帮助 Samuels-Dussie说，她曾试图调解，但并不成功。 Samuels-Dussie告诉CTV News Toronto说："我联系了他们，他们一直说会付款，但最终却并没有。" CTV News Toronto也试图联系租户，但他们没有及时回应。 Arora于12月20日向安大略省房东——房客委员会（LTB）提出申请，以不支付租金为由驱逐租户。 近5个月后，Arora的案件仍未得到LTB的审理，他说他已经用尽了所有的方法，试图在没有租金收入的情况下支付抵押贷款。 他说："我已经花光了我的储蓄。还刷了我的信用卡，用了我的信用额度。" 像Arora所经历的这种LTB听证会的延迟，现在在安大略省很常见。2020年春天，疫情使LTB的运作关闭了5个月。从那时起，他们一直无法清理积压的案件，有些案件已经拖了几个月。 4月，政府为该法庭拨出1900万元的专款，以努力"安排听证活动，并比以前更快、更有效地发布决定"。 当联系到Arora案件的评论时，LTB证实他们已经收到了申请，并说预计将在6月为他安排听证。 该法庭的一位发言人说："LTB已经意识到积压对申请人的影响，并正在采取措施解决积压问题。" "根据申请类型的不同，新事项平均安排在三到七个月内审理。" 同时，Arora说不知道他是否能承受更长时间的等待，并且已经用尽了他的积蓄。由于租客仍然占据着房屋，他说他甚至不能出售房产，他说他已经开始考虑过这个选项。 他说："我不知道该怎么做，我很担心未来，我不知道接下来会发生什么。" 新闻来源： https://toronto.ctvnews.ca/ontario-landlord-says-he-s-drained-his-savings-after-tenants-stopped-paying-rent-last-year-1.5905631

  最近，一位男生在网上晒出自己所住的出租屋的照片，引起了热议。他在上海，租了一个5平米大小的房间。准确来说，是一个厕所改造的出租屋。 原本就不大的如厕空间，被挤压到了极限，只剩下一个蹲坑，和一个洗手台。 旁边就是睡觉的地方，一个小小的桌子，只放得下一台笔记本电脑；一张单人床，床头还放着一个心形抱枕，上面印有男生和女朋友的甜蜜照片。 头顶做了一排柜子，可以用来挂衣服和放些杂物。这幺小的出租屋，你猜租金要多少钱？一个月竟要1500元。更令我没想到的是，评论区里，点赞最高的评论，都是在说这种现象很正常的：“有啥奇怪，还有独立洗手间，还可以做饭，带空调，已经不错了。” “还有独卫！1500挺便宜了。” “你这已经是天堂了，之前有个杂货间比这还小，房里一个床一个空调，一个很小的窗户。窗户外面2个空调外机，房间暗得一批，就这都要2000多。” 我实在没有想到，一个连转身都费劲的小房间，对有些人来说，居然“已经是天堂了”。一个人的生存空间，究竟可以被挤压到什么地步？之前，看过山东青岛的一个女生，花200块钱，租了一个几平方的过道。 她把过道进行了改造，铺上绒毛地毯，放一张床，挂上窗帘，还在墙壁和天花板挂上了一些装饰小物件。旁边再摆上了一个小桌子，放上一台电视，一间温馨的小屋就装扮好了。 住在这样的小房间，一两天也许没问题，但时间久了，真的不会压抑、难受吗？讽刺的是，这边有人只能蜗居在勉强能住人的小房间里，那边却有人晒出了自家保姆居住的江景豪宅。 发帖人称，这是自己家装修的保姆间布局，保姆看到都笑疯了。家里有4个阿姨，2个带宝宝睡觉，一个做饭，一个做清洁，已经跟随了他们家16年。跟了这么久的保姆，肯定不能亏待她们吧？于是，连保姆间都装修出了五星级酒店的标准。高级地毯、席梦思床垫、柔软舒适的沙发、能俯瞰江景的落地窗，专门为保姆定制的柜子。5平米的出租屋，和豪华江景保姆间，轮番轰炸着我的眼球，让我不禁思索：究竟什么才是这个社会最真实的一面？ 这几天，2年前的一条微博，又被很多人转了起来，在网上走红。 这是一组58同城上，很多普通人发出的“失业笔记”，真实记录了他们失业后的生活和心情。点开一条条言语质朴的笔记，你会发现，这是一个你也许从没有了解过的真实世界：有人记录着自己半生以来，辗转求职的经历： “求工作。干过工地，码头，装卸，出海，KTV，足浴主管，物流仓管，摆地摊，烧烤店，微商，内保......半生多姿多彩，往后不知道做什么了，求指点。”配图，是自己坐在行李箱上，抬头看天的迷茫照片。 有人诉说了自己的面试经历，暴露出自己捉襟见肘的处境： “昨天买了些化妆品，虽然都按最低配买的，但还是花了好几十。又在我仅有的几件衣服里面挑出来一套最好的，打算今天下午去面试。 昨天电话里问了几家，销售什么的都有，无论销售什么，对我来说都可以。因为销售技巧是相通的，只要能让我继续在这个岗位上发光发热就行。” 配图是几件廉价的化妆品，却已经是她所能承受范围内的最好了。有人记录着自己焦虑和着急赚钱的心情，因为家里实在是太缺钱了： “非常缺钱，上有老下有小的，母亲中风后遗症偏瘫5年了。我爸15年前已病逝，年仅25岁的哥哥2009年车祸走了。 我生个大儿子，因为智力低下没有教好，现在10岁了，也没有钱上学。因为他需要上康复学校，学费太贵了。现在不知道找什么工作好，心里很着急。我就着急赚钱，去殡仪馆工作也行。” 配图是自己破败不堪的房间，桌上堆积着各种杂物，墙上糊着简陋的墙纸，顶上则是蓝色的塑料布。 有人写下自己去超市应聘的经历，笑着进去，哭着出来，只因为想起了自己的妈妈去世了。 苦啊，太苦了，苦得像极了张爱玲在《半生缘》中的句子：“很多时候以为生活已经很糟了，不能再糟了，然而它总有办法下滑，不断地下滑。这是一个下坡，一直堕落到自己无法想象的境遇里去。” 一位网友说得好：都说要下沉，谈论得了诗词歌赋，谈论得了当下的热点BGM，谈论得了美学摄影穿衣打扮咖啡豆种类威士忌产区，也需要看得到身边人的痛和纠葛，也需要看到这些不普通的普通人。 住在5平米、没有窗户的小房间里挣扎求生的沪飘，花200元租个过道生活的青岛女子，还有58同城上一篇篇失业笔记里的普通人。这些，也许是你从来都不曾了解过的真实。 人和人之间，从未奔涌在同一条河流。今我何功德，曾不事农桑。吏禄三百石，岁晏有余粮。念此私自愧，尽日不能忘。 韩国某高校的一位教授，曾对这种“穷人的线下空间日益挤压”现象，提出了自己的见解：“让我感到心惊的，是类似于胶囊酒店这样的地方。 就像什么冷冻库一样，真的就是设置成刚够人类躺下去的最小的大小，然后在那里安上个电视。在那样的地方，人真的能得到真正的休息吗？”最近的趋势是，穷人的线下空间逐渐被缩窄，然后这个空缺再由线上空间来填补。越是生活在狭窄的房子里，看电视的时间就越长，越是在拥挤的地下铁里，就会花越长的时间刷短视频。 越是低收入的人群，渐渐越被推挤到线上的空间。就像电影《寄生虫》里，开头的部分就有穷人们到处找Wi-Fi的场景。 而对比之下，有钱人的房子客厅里是没有电视的，全都在望着院子，是可以享受自然的宽敞空间。 这些都变成了有钱人的专属。教授说得很对：“我觉得某种程度上来说，要定一个最低界限才可以，如果不这样的话，那么线下空间慢慢都会被富人占据。” 而为穷人提供更低廉的网络、更便宜大尺寸的电视，潜台词就是：“你们线下空间就住在这种小地方吧。”人类的悲喜并不相通，但至少，我们可以从这一个个小缺口，窥见真实世界的缩影。 我们还可以反思，不要冷漠地走入普通人，不要带着傲慢与偏见，高高在上地审视他们。沉默的人可以不再沉默，为我们认为不合理的趋势而发声。    

房地产经纪人说，加拿大住房市场明显降温，使许多买家和卖家都感到困惑，不知道定价和投标。 （图源：GlobalNews） 目前市场正在使谈判权回到买方手中。 多伦多One Group房地产公司的经纪人和创始人Nasma Ali说，在加拿大央行开始加息之前，冬季市场与今天的区别"天差地别"。 她在接受全球新闻采访时回忆说，今年1月和2月，安大略省各地的房产，无论是别墅还是城市核心区，都有多个报价，而且价格远远高于挂牌价。 Ali说："每一个上市的房子都在期待并得到多个报价，需求真的很高。" 卖家在单一日期接受报价，期望通过竞价战来提高最终价格。买家几乎没有任何筹码，因为卖家没有压力。 多伦多地区房地产委员会上周报告说，市场上4月份的销售数量比去年同月下降了约41%，比3月份下降了27%。 Ali说，许多潜在的买家都在观望，看看利率会在哪里降落，住房市场如何反应，然后再跳回他们的搜索。 包括蒙特利尔和温哥华在内的许多其他加拿大住房市场也出现了类似的放缓现象。 大温哥华地产局的Craig Munn告诉全球新闻，虽然市场从2021年开始出现了放缓，但今天的购房速度更代表了从创纪录的疫情期间回归到正常状态。 Munn说，供应不足是温哥华不能成为买方市场的主要因素。 为什么房价仍然如此之高？ 虽然购房者的需求正在减弱，但高房价却需要更长的时间来解决。 上个月，多伦多的平均房价超过120万元，比前一个月的130万美元有所下降，但仍比前年高出约15%，当时的平均价格约为100万元。 Ali说，她看到看房的人数逐渐减少，卖家也慢慢意识到，他们的房子可能无法像以前市场火热时那样受欢迎了。 他们开始接受合理的报价，比如说根据附近邻居的房子最后的价格，而不是等待看他们能拿到什么天价报价。 蒙特利尔Royal LePage Tendance公司的经纪人Marc LeFrancois最近告诉加拿大媒体，他看到房屋在收到一个报价后就卖掉了，或者只有几个报价，而不是几个月前经纪人习惯于处理的20个报价。 但是，由于一些房产收到的出价较低，LeFrancois的一些客户质疑，如果销售量下降，他们为什么要出价大大高于要价。 如何拟定投标书 21世纪不动产的多伦多房地产经纪人Pritish Parekh告诉全球新闻网，住房市场的冷却从根本上改变了买家应该如出价。 Parekh说最近几周，他有多个客户来找他，不知道如何出价。 与前几个月不同，由于需求的减少推动了销售价格的上升，出价可能更接近卖家的预期。他说，甚至可能还有向下谈判的空间。 Parekh说："你可以看到这一点是多么令人困惑。"当消费者看到一栋挂牌价为100万元的房子时，他们不知道它是否只值90万元，是否值110万元，或者它实际上只值挂牌价。" 条件重新摆在桌面上 据接受《环球新闻》采访的经纪人说，随着市场不那么狂热，买家有了更多的自由来为他们的报价增加条件。 Ali说："在这个市场上，这时你可以百分之百地进行谈判。" 在多伦多，她看到销售中加入了检查、融资、甚至逃避条款等条件，这些条件可以让买家或卖家退出交易。 她说："当你的房子状态变成SC——也就是有条件出售时，你可以放心，几乎没有人会来看看你的房子。"  

虽然温哥华很宜居大家都知道，但是究竟住在哪个区域其实差别非常大。 根据总部位于温哥华的租赁平台 liv.rent 的说法，该市有几个主要社区最适合家庭入住。 这八个从其他社区中脱颖而出的社区，根据平均租金、交通选择以及附近的学校、公园和便利设施对其进行了评估。 来看看有没有你所在的社区吧！   1. Dunbar-Southlands   就平均租金而言，Dunbar-Southlands 实际上低于温哥华的平均水平。 它为所有年龄段的学生提供了丰富的学校选择（UBC 校区就在附近），并且有大量的公园和绿地。 两居室公寓平均租金 2,800元，三居室公寓租金 3,900元   2. West Point Grey   安全、温馨且可直接前往海滩，使这个社区成为家庭梦寐以求的地方。 两居室公寓的平均租金约为 3,571元，三居室公寓的平均租金为 5,306元。   3. Mount Pleasant 它位于芒特普莱森特的中心位置以及商业和住宅区的混合，使其成为养孩子、宠物小家庭的理想选择。 预计两居室的平均价格为 3,489元，三居室的平均价格为 5,426元。     4. Riley Park-Little Mountain   由于附近的设施，这个社区围绕着伊丽莎白女王公园，是建立自己家庭的好地方。 两居室的平均租金约为 3,150 元，三居室的每月租金为 4,700 元。   5. Kensington-Cedar Cottage 这里是名单上最多样化和负担得起的社区，家庭平均每月可以以 2,300元的价格租用两居室，以 3,600元的价格租用三居室。   6. West End 对于某些人来说，住在西区可能听起来离市中心太近了，但这是一个令人难以置信的社区，也是家庭享受靠近斯坦利公园和海堤的好地方。 就租金而言，两居室单位平均为 3,198元，而三居室单位平均为 4,210元。   7. Shaughnessy   这个几乎完全是住宅区的社区有很多很棒的学校。 虽然它主要是单户住宅，但两居室的平均每月费用为 3,056元，而三居室的单位则为每月 5,000元。   8. Renfrew-Collingwood   这个充满大自然的社区位于本拿比附近的城市边缘，深受温哥华家庭的欢迎。 在这里，两居室的平均租金为 2,573 元，而三居室的租金为 3,581元。  

由于近期加拿大楼市出现冷却，房价涨势放缓甚至下调，一些买家表示后悔当时在楼市高点买房，而且现在他们还面临着不少问题。 （图源：bloomberg.com） 在多伦多地产界从业12年的经纪Harry Sarvaiya表示，他很理解一些买家现在的感受，他自己也是如此。 今年三月的时候，由于已经厌倦了等待楼市冷却，Sarvaiya在Rexdale社区Martin Grove Road和Westhumber Boulevard附近买了一套四间卧室的平层房，价格是128万5000元。 现在眼看着正临近6月份交房期的时候，他发现附近街区类似的平层房只卖到110万元。 “我在想，如果我多等一段时间，就能以更便宜的价格买到一套房子，我也会有更多选择，” 他说道。 有这种想法的不只他一人。一些买家在社交媒体上表示，现在感觉自己在房价高点的时候竞价抢房有些草率。也有一些人表示，随着过户日（closing day）临近，因为房房价值下降，而面临着贷款资金不足的困难，现在正忙着凑钱。 “现在同样的价格可以买到更大更好的房子，但我们之前只买到镇屋，还做出了让步，放弃了我们最想要的房子，” 一位首次购房者在社交媒体上写道。 还有一位买家在Twitter上表示，之前以130万元买下一套房子，结果看到同个街区里更大的房子只卖到110万元。“我觉得很有压力，想要放弃原先的交易，但如果要这样，我就只能损失掉定金。” （图源：bloomberg.com） 据多伦多地产局的数据，多伦多地区的房价在二月份时达到顶峰，平均房屋均价133万元，但由于利率上调，新房源增加，平均房价在四月时跌到125万。 “这有点吓人，” 地产经纪Shay Asnani表示。“一些人为自己的楼市非常疯狂的时候买房感到有些后悔。” 他表示，以前因为市场竞争太激烈没抢到房的一些客户，现在觉得很庆幸。 贷款经纪Mary Sialtsis表示，她对那些在4月13日升息之前买房的人感到担心，因为他们的过户日在五月底之后，而现在的房屋价值正在下跌。 而且在市场高峰期的时候，许多买家为了抢到offer，放弃了一些条件。一些买家被迫出了价格更高、更坚定的offer。 上个月，一位投资者在Burlington买了一套独立屋，下了210万元的无条件offer，而且过户日期限更短。结果房屋价值评估的时候，只有170万元。这位买家面临着所贷房款大大少于购买价格的问题，现在他只能有几个选择，要么向亲友借钱，要么找其他私人借贷机构。 但是“40万元的差距也很难从私人机构贷到，因为私人借贷机构也会看房子的估值，” 贷款经纪Ian Minton表示。如果买家错过过户日无法交款，通常这意味就会被没收定金。 但事情可能会变得更严重。Hamilton市的地产律师Matthew Gibson表示，卖家可以把这套房子重新挂出去售卖，如果他们没能得到和之前接受的同样高的出价，他们有权向第一个购房者讨要这其中的差额。  

年收入需要多少，在多伦多买房？这是许多初次购房者分外关心的事情。每年（甚至每半年），业内相关机构都会出台相关的报告，而那数字不知让人看到唉声叹气。 据本地英文媒体《多伦多星报》报道：在刚刚过去的四月份，大多伦多地区的平均房价达到了125万元。这意味着，如果想要买一套普通住宅（注意，不是豪宅），需要年薪22.3万元。 图片来源：Globe and Mail 就在短短的半年前，也就是去年的11月份，相关机构出台的报告显示，在大多伦多购房需要年薪20万。这短短的几个月过去，就增加了10%，好像吹口气那么简单。 可是对广大的工薪阶层来说，年薪增加两万，不知道要熬多少年！ 对绝大多数人来说，年薪22.3万是一个可望不可及的数字。根据加拿大统计局的数据，截至2019年，加拿大非老年人家庭的税后收入中位数为93800元；有孩子的夫妇的税后收入中位数为105500元，而女性单亲家庭的税后收入中位数为52500元。 然而，如此的“高薪”，在神奇的多伦多房市里，好像大海里的一滴水一样不值一提。 CanWise Financial总裁、利率观察网站ratehub.ca的联合创始人莱尔德（James Laird）表示，年薪22.3万是购买100万元以上房屋的最低要求了——这还是在已经存够了20%的首付（25万）的情况下。 财富管理公司Rubach wealth的总裁艾鲁巴赫女士（Elke Rubach）坦言，对许多人来说，是根本无法负担多伦多的房屋的。 “大多数人的年收入不可能达到20万元，”她说，“1%至2%的低利率，或许能让人购买他们原先负担不起的房产——但是这不会一直存在的。” “如果你需要牺牲基本必需品来偿还抵押贷款或存钱买房，那么买房子是没有意义的……人们对购买有这种痴迷，但缺乏金融知识和非理性的购买是一个巨大的问题”，她最后表示。 皇家银行（RBC）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示：在多伦多一桩典型住房的人，平均需要花费税前收入的68.6%来支付购房成本。 能让人有些乐观的是，RBC的报告指出，市场正在走软。然而霍格也提醒：“即使房市有一些降温或价格下降，正在走高的利率，以及住房成本仍然是一些人所负担不起的。”    

几年前大多伦多地区120多名华裔投资者受华裔投资经纪人夏其骢（Dominic Ha）蛊惑，希望通过合法投资赚取更多的回报，但没想到却掉进一个巨大的陷阱，损失接近900万元。事发后夏其骢的按揭经纪牌照被吊销，被监管部门罚款30万元，但他在罚单开出之前已宣布破产。现在负责处理投资业务的律师Christopher Di Giacomo也被吊销执照，但是投资者的损失依旧没有得到任何补偿。 据CBC报道，在数十名投资者损失数百万投资款5年后，投资者的律师律师Christopher Di Giacomo被安省律师公会吊销执照一年，他目前正在上诉。 Giacomo代表84位投资客户，这些客户组成一个按揭贷款银团，向地产公司Black Bear Homes的16个房地产项目投资超过770万元，而投资者中没人知道Black Bear Homes是一家由一个被法庭判有欺诈罪的人控制的公司。 Black Bear Homes通过贷款经纪找到了一批投资者，这些投资本应用于安省Crystal Beach社区的房屋翻新或新建上。这种特殊的银团按揭贷款，因为没有任何担保而具有极高的风险，当开发商拖欠贷款时，房产被强制拍卖，所得的售房款全给了新的债权人，而按揭贷款银团的投资者却一分钱都拿不回来。 根据安省律师公会仲裁庭的裁决显示，作为律师，Giacomo代表84位投资客户，但他却从来“没有向银团投资者披露过这些风险，故意欺骗客户，完全没有保护客户利益和投资的行动。” Giacomo的不当行为包括未向客户解释银团按揭贷款的价格超过了房产的购买价格；在客户不知情的情况下推迟客户的贷款还款，其中包括没有给客户披露他父亲的按揭贷款这个利益冲突。 据CBC报道，贷款经纪夏其骢通过吸收熟人、朋友的投资，将其投放至集资按揭项目，并承诺每年不低于12%回报。 退休人士Margaret Wong是12多名投资者中的一个。她投资了4个集资按揭项目，共20万元。她表示，所有投资金额现已化为乌有，她将要卖屋以清还其信用透支贷款(line of credit)。 据Margaret Wong介绍，几年前出席了教友夏其骢举行的投资讲座。夏其骢透过PowerPoint幻灯片演讲，介绍了位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商 Black Bear Homes的开发项目，并称贷款完全没有风险，每年有12%的回报。实际上夏其骢没有透露，他自己也是Black Bear Homes的负责人之一。 Alexander Wong是与夏其骢相识了接近30年的朋友。他投资了三个项目，共16万元。他表示，他签署投资合约前没有细阅，因为他信任他的朋友。但是原本应该在2014年9月收回投资金额，至今仍在等候。起初每月都会收到利息，但自2016年2月起就没有再收到过利息，他这才开始产生疑问。 等到发现集资按揭出了问题，投资者才想起查一查发展商 Black Bear Homes的老板，这一查不要紧，结果发现Black Bear Homes的老板Gary Fraser曾因为相类似的诈骗坐牢，他欺骗的就是他所在教会的神职人员和其他教友。 尼亚加拉警方证实：在2008年，Gary Fraser因28项"诈骗超过5千元"的控罪罪成，涉及13名受害人、金额达200万元，他被判入狱30个月。 根据律师取得的分类帐簿显示，当投资者的投资金额存入户口后，一日之内，夏其骢、按揭经纪和投资者律师的费用以及大部份投资本金便会从户口中转出。所剩余的资金则用作支付投资者的每月利息，直至资金耗尽为止。也就是说投资者取回的利息都是他们自己的资金。 据特许诈骗审查师Bill Vasiliou称，在这起投资案件中，物业价值仅为7万元却需要30万元按揭，这样的按揭保障在哪？这就是公开的诈骗。 Margaret Wong和Alexander Wong在获悉仲裁庭吊销Giacomo律师执照的裁决后表示这从某种程度上挽回了他们对司法制度的信心。 安省律师公会裁定吊销Giacomo的律师牌照1年，永久限制他从事涉及银团按揭贷款的工作，勒令他退还84名客户的服务费12万，并向安省法律学会支付15万元的费用。 Margaret Wong和Alexander Wong希望通过安省律师公会的律师赔偿基金挽回一些损失，但被律师公会拒绝。他们希望律师公会重新考虑给予投资者损失赔偿。

日前BC省Okanagan镇政府在毫无预警的情况下，将一名男子的物业拍卖，因为该男子拖欠6700元地税。随后这名男子将政府告上法庭。 据BC省最高法庭的判决文件，Anthony Brent Morgan因为自己在Spallumcheen镇的一块地欠缴地税，被政府于2017年9月拍卖。 这块空地是Morgan在7年前以16万元买下的，而被拍卖的售价是1万1300元。判决书上表示，此前Morgan没有被告知自己的地已经被拍卖，他也不知道自己有一年时间可以补回损失，只要补交所欠地税就可以“救回”自己的这块地。 等到他发现这一切的时候，已经太晚了。 据法庭文件显示，当地政府承认没有按照Local Government Act法案来履行法律义务通知Morgan这件事，并提出Morgan可以按照2018年产权被转给新所有者的时候，这块地的市场价值获得相应补偿。 但法官Gary Weatherill认为这种赔偿还不够。 在6日的判决声明中，Weatherill指出，Morgan应该被按照现在这块地的市值来获得赔偿。在扣除他所欠缴的6700元地税之后，他应获得补偿金额为35万2316元，比原来镇政府提出的数额要多出54%，而且这几乎比Morgan当时的购地价格高出两倍以上。 “政府可以把物业拍卖的立法权作为一本万利的事，但当地政府仍然有责任确保业主知晓房屋被出售，并给他们机会来赎回物业，” Weatherill写道。 “当地政府没能按照立法规定这么做，包括没能通知业主等，在我看来，都应该被判罚严重的后果。” 这块土地是业主的唯一物业 Morgan在2010年的时候，以16万元买下位于Round Lake Road附近这块占地3.8公顷的土地。他原计划在这里盖一栋房子给他们一家人住，然后再建一间谷仓和一个可以让他用来从事木工精装业务的工作室。 他们一家人在2012年7月的时候搬进了这块地上的拖车内生活，并在那里住了9个月。直到执法人员告诉他们必须离开后，他们才去其他地方租房住。因为那里没有化粪池系统，他们也没有许可证。 现在57岁的Morgan还住在Vernon一套租来的房子里。同时，由于他的业务进展得不顺利，他没有能力缴纳地税。 在这块地被卖掉之后，按照BC省立法规定，他原本可以在2018年9月24日之前补交欠税并拿回自己的物业。但是他是在过了这个期限之后才得知自己的地被卖掉了，这时已经过了有权赎回物业的日期。 “这块地是原告唯一的物业，” Weatherill写道。“他没有能力再买一个替换的地方，而且也错过了自2018年9月以来这块地的升值期。” 据悉，这已经不是第一次出现地区政府将民宅拍卖的案例了。去年BC省Penticton镇政府将一名长者的房子以不到三分之一估值的价格拍卖，当时这名长者欠缴地税1万元。 这名长者有足够的钱可以交税，只是因为健康关系，她需要帮助才能支付这笔钱。 该镇政府当时没能清楚向这名长者解释后果，也没有尽力确认她是否需要帮助。

作为加拿大房地产市场最热闹繁荣的地区，新斯科舍省（NS）在过去两年中房价飞涨，尤其是当地房价基数低，更是受到包括加拿大各省、以及很多来自美国的买家青睐。 以 2 月该地区房价最巅峰时期的水平来看，该省房价最贵的哈利法克斯-达特茅斯地区来看，平均住宅价格在年涨幅 31% 的基础上只有也只有 59 万加元，全省平均房价只有 42 万加元。 但对于当地来说，动辄高达百分之三十、四十的价格涨幅已经让民众怨声载道。 今年 3 月底，该省公布预算时提出，将引入一项新的税收制度：跨省买家的房产税。在加拿大全国也是开先河之举。 按照当时的规定，这项制度自 2022 年 4 月 1 日起实施，包括两个部分： 针对非本省居民额外增加购房契税 5% 针对跨省买家额外征收地税 2% 购房契税（Deed Trasnfer Tax），自 2022 年 4 月 1 日起，该省将对非 NS 省居民购买的住宅不动产额外征收 5 %的地契转让税。该项税收将不适用于 2022 年 4 月 1 日之前签订的购房买卖协议。非本省居民购房者在交易结束之日起 6 个月内迁入本省的，将享受免税待遇。 非居民房产税 (Property Tax)，自 2022 - 23 财政年度起，该省将对新斯科舍省非居民拥有的住宅不动产征收额外的地税，每$100 加元评估价值对应收取 $2.00 加元的地税。该税将不适用于3 个以上单元的住宅物业以及出租给 NS 省居民至少 12 个月的住宅。针对一个房产有多人持有的情况，如果 50 %或更多的所有权是 NS 省居民，则可免除这一税务。 不过仅仅一个月过去之后，NS 省又改了口风，其中针对跨省买家的房产税部分将被取消。但针对外省买家的购房契税部分，则继续保留。 NS 省省长 Tim Houston 表示，该省正在寻找正确的途径来缓解负担能力。其中做出的重要变革，就是将取消针对外省居民的房产税规定，但购房契税继续保留。 统计显示，该省共有 2.8 万套住宅为非本省居民持有，其中： 34% 持有房产价值低于 $150,000； 12% 持有房产价值介于 $150,000 - $250,000 之间； 12% 持有房产价值高于 $250,000； 另有 42% 持有房产属于空置住宅用土地。 Tim Houston 承认，这种制度不够合理，因此他们选择顺应民意做出了调整，寻找更加合理的房市来确保当地房价的可负担性。 反对人士批评指出，政府在设立税收项目时不采纳业界意见、关起门来做决定是有违民主的，这也将毁坏该省的声誉。 NS 省对于很多加拿大人和美国购房者来说是暑期的度假圣地，因此不少来自外省和国外的买家都在这里持有度假类房产。此外，来自安省和魁省的很多投资者和机构也在当地持有房产，用于出租和投资。 ref：https://atlantic.ctvnews.ca/relief-for-some-as-n-s-ditches-non-resident-property-tax-plan-1.5892489

全球最大地产投资公司黑石集团（Blackstone Inc.，又称百仕通集团）正在加拿大扩大房地产业务，并在多伦多开设了一个办事处。目前，该公司正从大规模投资于仓库，向商业和住宅地产等新领域扩张。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL 据环球邮报报道，作为全球最大的资产管理公司之一，黑石周一宣布，已聘请前加拿大退休金计划投资委员会(Canada Pension Plan Investment Board)高管Janice Lin担任其加拿大房地产业务的负责人。过去两年，Lin一直担任养老院运营商Revera Inc.的首席投资官。 Lin在一份新闻稿中说：“我期待着加强黑石在加拿大的强大影响力，支持多个不同行业的企业。加拿大的人口增长率是七国集团中最高的，几乎是美国的两倍，我相信这将继续在市场上创造令人兴奋的机会。” 黑石目前在加拿大拥有约450处房产，价值140亿元。其投资组合主要集中在物流领域，比如仓库。2018年，黑石与魁北克储蓄投资集团（Caisse de dépôt et placement du Québec）的子公司Ivanhoé Cambridge Inc.合作，以38亿元(包括债务)收购Pure Industrial REIT。去年，作为对Cominar REIT收购案的一部分，Pure收购了另外190处工业地产。 最近，黑石扩大了其在加拿大的商业和住宅业务。该基金资产管理公司于2019年以10亿元收购了温哥华的Bentall Center。 Bentall Center（图源：Courtesy Ivanhoe Cambridge） 2021年，该公司以2.4亿元的价格在多伦多市中心收购了三栋办公楼，这是一处专注于科技的地产，被称为Atlantic complex。 99 Atlantic and 40 Hanna Avenues（图源：Courtesy 99atlantic.com） 去年，黑石集团和一位合伙人还在魁北克购买了12套老年之家。今年4月，这家公司又斥资2.3亿元收购了蒙特利尔的加拿大航空-阿尔托利亚大厦(Air Canada-Altoria Tower)。 Air Canada-Altoria Tower（图源：Courtesy Kevric） 黑石驻纽约的美洲房地产主管Nadeem Meghji表示，该公司目前投资的工业地产主要围绕电商、租赁、生命科学办公室，以及受益于流媒体服务激增电影制作室。 Meghji来自温哥华，他在一份新闻稿中说：“我们长期以来都相信加拿大经济的实力。” 黑石集团是全球最大的房地产投资者之一，拥有2980亿美元的房地产，并管理8,800亿美元的资产。其主要竞争对手都是加拿大公司，包括Brookfield Asset Management Inc.。 黑石的规模正在扩大，因为其机构投资者客户增加了房地产的资金。总部位于英国的投资数据服务机构Preqin今年4月发布的一项针对退休金计划、保险公司和捐赠基金的调查发现，26%的投资者今年计划将3亿元或更多的资金用于房地产，而年前只有9%。 行业调查显示，全球而言，基金经理们在这一领域的投资约为4.1万亿美元。 房地产的部分吸引力在于人们认为它具有对冲通胀的价值。商业房地产服务公司Avision Young最近发布的一份研究报告称，"房地产与通胀之间的关系比传统观点认为的要微妙得多。" Avision Young对加拿大、美国和英国的主要市场进行了研究，发现在短期内(不到5年)，房地产市场并不能在通胀飙升时提供多少保护。然而，投资周期在5年或更长时间，该行业的表现就会跑赢大盘（outperformed）。 图源：Avision Young 该研究发现，“房地产的抗通胀能力最适合那些准备好应对多年经济和房地产周期波动的长期业主。” 参考链接： https://www.theglobeandmail.com/business/article-blackstone-targets-canadian-real-estate-opens-office-in-toronto/ https://www.avisonyoung.com/is-real-estate-an-inflation-hedge

相信住在温哥华的朋友对于本拿比乡村博物馆都不会陌生。   本拿比乡村博物馆（Burnaby Village Museum）建于1972年，是加拿大不列颠哥伦比亚省本拿比市的一个露天博物馆，位于鹿湖公园内。   该博物馆规模庞大，包含31个完整的建筑，占地10英亩（4公顷）。馆内展示的内容主要包括20世纪初期的建筑以及生活方式，旨在反映当时本拿比居民的乡村文化与生活面貌。   本拿比乡村博物馆的一角   今年夏天本拿比乡村博物馆将迎来50周年馆庆，该博物馆正在仔细研究他们对不同族群历史文化的展现。本拿比乡村博物馆原住民教育委员会于今天中午颁布新的条例来“对抗”博物馆的展览和活动中的“殖民文化”。   本拿比乡村博物馆的原住民教育专员尼蔻-普莱斯（Nicole Preissl）说，从今天（5月8日星期日）开始，博物馆的展出内容中将禁止出现“殖民者”的服饰与其他白人传统文化展示。   普莱斯认为，博物馆原本的展出象征了殖民主义，以及原住民团体心中的伤痕。   原本博物馆中扮演上世纪的白人居民的工作人员也被取消，理由是他们反映了殖民主义。该条例称，删除殖民者服饰只是推翻殖民者文化的第一步。   "为了确保我们在传承那些真正重要的文化内容，包括殖民者的历史和原住民的历史，白人殖民者的传统服装必须被删除掉，" 普莱斯在声明中称。   "殖民者的服装让人感觉到它可能来自一个有偏见的立场，这让原住民社区感到不安"。   原本馆内反映一个世纪前当地居民生活面貌的的“殖民者服装”将被禁止   普莱斯是卑诗省Sto:lo和Leq'a:mel原住民部落的成员，她说她从未看到自己部落的原住民的文化和民族在任何博物馆中得到展现。她认为有必要做点什么来改变这一点。   "对我来说，本拿比乡村博物馆必须扩大关于原住民的内容，"她说。   "我从未在任何博物馆中看到自己的影子。我从来没有看到我的文化、我的同族。我想让所有游客来到本拿比村博物馆这样的地方，可以更多地了解到我的人民，而不是看到一群白人殖民者。"   发生在本拿比的乡村博物馆的事情不过是全加拿大“文化去殖民化”的一个缩影。   全国的博物馆一直在采取类似措施，以消除他们在消除原住民历史方面的作用。去年，维多利亚的皇家不列颠哥伦比亚省博物馆宣布，它将重新改造以及扩大原住民展厅的，以便更好地展示原住民文化。   本拿比乡村博物馆博物馆内将出现更多关于原住民文化的内容，即便该馆是为了反映当地白人居民的乡村文化   加拿大博物馆协会的发言人丽贝卡-麦肯齐（Rebecca Mackenzie）说，在过去的三年里，他们一直与下属的2000多家博物馆合作，要求全加拿大的博物馆去殖民化，这主要包括减少白人文化的影响力。   "没有两个博物馆是相同的。因此，重要的是加拿大人要认识到，这个世界上有无穷无尽的组合方式来实现去殖民化，而删除白人殖民者文化只是其中之一"麦肯锡说。   她说，每个博物馆必须找出他们自己的去殖民化方式，但博物馆与原住民团体密切合作，展示他们的故事和文化更为重要。   麦肯齐补充说，去殖民化不单单是消除殖民者文化，而是要有一个 "全循环 "的方法，以帮助原住民文化的复兴与发展。   加拿大博物馆协会称关于原住民文化的展览将被摆在第一优先级，无论博物馆本身是否与原住民文化有关   她说："每个加拿大博物馆都应当扪心自问，原住民在你的业务中拥有什么样的声音？”   "我们在过去看到的例子是，博物馆以白人文化为主导，很少甚至没有展出原住民文化，这是不合适的。"

从食品到汽油再到住房，所有的东西都在涨价，大多数打工者的工资上涨速度不可能像通胀一样快，但是至少有一个群体的收入成功超过了通胀，那就是房地产经纪人。   据Globe and Mail报道，加拿大全国各地的房地产经纪人在2021年赚了百亿元的佣金。       温哥华Engel and Volkers的经纪人Amy Leong说：“我认为每个人都经历了一些通胀灾难;但在我们这个行业，通胀是非常幸运的事”。   简单地说，加拿大2021年的全国平均房价在一年内飙升26%，大多数房地产经纪人的收入同步上升，因为他们的薪酬是基于销售价格固定百分比的佣金。   经纪人拿了多少佣金很难确定：一些市场5%的佣金由买家和卖家经纪分成，另一些市场的比率接近3%，某些情况下可能高达6%或7%。少数交易是固定收费或无佣金销售。   加拿大最大的经纪人品牌Royal LePage拥有2.2万名经纪人，其总裁兼首席执行官Phil Soper表示，根据他的数据，2021年的平均佣金可能为4.1%。   他表示：“过去几十年，(佣金)往往每年下降约5个基点：20年前是5%，再20年前是6%。”   根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，2021年有66万6995套房屋售出，总成交额为$4,811亿元。假设房地产经纪人每笔交易的平均佣金为4%，那么预计佣金收入高达$192亿元。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL   然而，据Soper说，这些钱并不是平均分配给房地产经纪人的。   “收入往往不会随房价线性增长，这是该行业的一个可悲事实，”他说，统计数据显示，成千上万的经纪人每年只会卖出一套或更少的房子。竞争也更加激烈，如今加拿大有15万名有执照的房地产经纪人，而20年前这个数字可能只有一半。在一个炙热的市场中，一个买方经纪人可以带客户去看13个房屋展示，并提供报价，但只能赢得其中的一次，这意味着其他12次是他们没有得到报酬的时间。   “如果你做得很好，成为业务的顶峰，2021年对你来说将是创纪录的一年，”Soper说，“整个行业并没有看到你可能认为的那种意外之财。”   一笔交易的金额可能是巨大的。举个例子，2004年，也就是18年前，位于多伦多Don Mills社区一栋四居室住宅: 9 Waxwing Place 9，以$63.5万元的价格售出。5%的佣金将由购房经纪人和挂牌经纪人平分$31,750元。   2022年2月，这所房子以205万元的价格出售，这意味着如果两名经纪人能够获得5%的佣金，他们将平分10.25万元。涨幅是222%，经通胀调整后，高出125%。   2004年，多伦多地区地产局（TRREB）共录得83,501宗交易，总成交额为$263.2亿元。因此，如果平均佣金为5%，房地产经纪人可分得约$13亿元的佣金。   到2021年，TRREB的销售区域扩大，销量达到121,712宗，总价值达$1,333亿元。如果我们接受目前平均佣金为4.1%的事实，那就是$54亿元的佣金。18年来增长了315%。如果把所有66,000名TRREB成员的平均收入计算出来，就等于每人收入$81,000元。   在一个房价飙升的卖方市场，业主可能会对房地产经纪人施压，要求他们降低一些佣金。“   Engel and Volkers Montreal的经纪人Jeff Lee指出，有些卖家认为，固定费用或零佣金服务可以做得同样好，但他们最终往往会回来找他。“当他们卖不出去的时候，他们会打电话给我们。”   不过，佣金似乎并没有大幅下降：TRREB现有8150间挂牌的房屋中，只有59间的合作佣金比例在1%。   事实上，顶级经纪人的佣金可能远远高于4%或5%。   多伦多Bosley Real Estate Ltd.的经纪人Dave Fleming说，“我有一个经18年完善的流程，我在挂牌上花了很多钱。”他说，营销和布置等成本加起来可能高达数万元。   “我有一个客户。我说，如果你投$5万元进去，你会得到$25万元。我们以$140万元上市，最终以$160万元成交。花了5周时间，我没有再收他们钱，这是他们得到的价值。”   “还有一个人对我说，‘我不会付给你5%的利息，我不需要你的花里胡气……把我那该死的公寓卖了吧。我说，这不是关于我，我在努力为你赚最多的钱。”   在房地产行业也存在收益风险：经纪人不拿薪水，依赖于他们能完成的销售数量，而且不能保证到下一年保持类似的交易量。   但是，与20年前相比，现在房地产经纪人每笔交易赚了多少钱，这是不可忽视的。根据加拿大统计局的数据，在Waxwing Place销售期间(2004-2021年)，加拿大经济其他行业的平均小时工资从18.50元上升到30元。这些数字没有经过通胀调整的增幅是66%，即使是工资最高的公用事业工人，也仅增长了78%。   与9 Waxwing Place等每笔交易增长222%相比，数字相形见绌，但索珀认为，考虑2021年佣金飙升的正确框架是农业。他说：“如果你是一个农民，春天雨水充足，收获季节干燥，你可以获得丰收……但你要拼命工作。”

近日有社交媒体一则租房帖文引起关注，该帖文放租位于温市中心的无窗床位房，房间可见仅能容纳一张单人床，租金高达每月750元。不过，有刚毕业尚未找到工作的年轻人表示，月租750元能在温市市中心有瓦遮头，可谓“物超所值”，但无奈计划联系屋主时，发现该帖文已被删除 在过去几天，一则发布在社交媒体的广告称，屋主愿意租出位于温市中心的柏文房间，价钱为每月750元，从帖文中的相片可见，该无窗房间疑似是柏文的书房，或杂物房改建，空间只能容纳一张小型单人床，行走空间也仅有一个普通身形大小。 网民对于一个犹如胶囊式床位的房间，租金高达750元，随即议论纷纷，有网民抨击屋主“物尽其用”，不放过任何商机。但刚毕业的小梁则表示，该房子看似私隐度高，交通方便，若以每月750元在温市中心居住，是捡到便宜货，认为该租盘会十分抢手。 今年年初从温哥华岛大学（Vancouver Island University）毕业的小梁，现时租住在素里的一居室地下室，通勤大温各地动辄40分钟至1小时，房租亦每月高达1,300元。他表示，毕业至今尚未找到正职工作，投了上百份简历都石沉大海，现时在餐馆从事兼职服务生帮补生计。 小梁对于该帖文感到非常惊讶，称首次看到在温市中心，有每月1,000元租金以下的房间，他说：“我在温哥华岛读书的时候，租住一个独立房间都要每月750元，厨房与洗手间共用，这个房间看起来非常不错，感觉非常温馨，在市中心居住方便出勤，毋须驾车增加开支，长久来说，真的省下不少钱。” 小梁续指，由于现在温哥华物价及租金高，但与薪酬却不成比例，对于尚未找到工作的他，仍须由在中国的父母资助，生活感到百上加斤。他说：“以一个大学商科毕业生为例，每月薪酬大概3000元左右，无法应付在大温衣食住行等各式各样的开支，何况是刚刚毕业，尚未找到工作的社会新人？750元是非常合理的价钱。” 小梁其后尝试在该社交网站寻找该帖文，无奈帖文已被删除。  

大温地产局（REBGV）发布 2022 年 4 月大温地区的住宅房地产交易报告，4 月大温地区的房地产买家已经日趋冷静，这也使得房地产交易重回历史平均水平。   统计显示，4 月大温辖区售出房屋 3232 套，相比去年 4 月同期（4908 套）下降了 34.1%，比今年 3 月大温地产局的销售量（4344 套）也下降了 25.6%。   与过去十年 4 月房市交易历史平均水平相比，仅高于平均值 1.5%。     大温地产局主席 Daniel John 表示，在过去的两个月里，房屋销售量正在从去年创纪录的水平逐步放缓，房屋销售正在恢复到更传统的水平。对于想要在大温地区买房的人来说，这将有更多时间可以做出选择，申请贷款融资，并在做出决定之前可以进行房屋检查等充分调查。   挂牌量大增 需求减少   2022 年 4 月，在大温地区的 MLS 系统里新增的挂牌房屋总数有 6,107 套，与 2021 年 4 月新增挂牌量相比下降 23.1%；和 2022 年 3 月的新增挂牌数量相比下降 8.5%。   这使得大温地区 MLS 系统里的挂牌总数达到 8,796 套，比去年同期仍有 15.3% 的短缺、比今年 3 月有 14.1% 的增长。这已经是进入 2022 年以来挂售房源数量持续第四个月的增长。   伴随着两次大幅加息、以及未来持续加息的预期，同时上市房屋数量的猛涨，使得大温的房地产市场日趋平衡，其中独立屋市场已经十分接近平衡市场。   4 月大温地产局辖区售出与挂牌比率（sales-to-active listings ratio）为 36.7% ，相比 3 月的 56.9% 大幅下降。   其中各房型的售出与挂牌比率各不相同，联排屋仍然是市场中最为稀缺的房型（47.1%），公寓市场与联排屋十分接近（45%），独立屋该比率最低（25.3%）最接近平衡市场水平。     按照房地产业内惯例，当该比率高于 20% 时，房市处于卖方市场，房价有上涨的压力；当该比率低于 12% 时，房市处于买方市场，房价有下降的压力；当该比率介于 12%-20% 区间时，市场处于平衡市场。   从房价来看，4 月大温地产局辖区各房型在 MLS 系统的综合基准价格为 $1,374,500，比 2021 年同期上涨18.9%，与今年 3 月基准价相比月涨幅 1%。   所有房型的平均待售时间仍然不超过 3 周，其中独立屋最长需要 21 天，而联排屋仅需 13 天，公寓也只需要 17 天。   从各房型综合来看，详细数据如下：   独立屋   待售房源：3,806 套 售出：962 套 基准价：$2139,200 （比 2021 年同期上涨 20.8%；比 3 月上涨 1%） 待售时间：21 天   联排屋   待售房源：1,228 套 售出：578 套 基准价：$1,150,500 （比 2021 年同期上涨 25%；比 3 月上涨 1.1%） 待售时间：13 天   公寓   待售房源：3,762 套 售出：1,692 套 基准价：$844,700 （比 2021 年同期上涨 16%；比 3 月上涨 1.1%） 待售时间：17 天     从历史均价图来看，联排屋从历史高位下跌较为明显。   整个市场中，之前最热门、涨势最好的郊区房房价格和销售量如今下降最快。   大温地产局辖区包括：本那比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温、皮特草原、高贵林港、穆迪港、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、温哥华、西温和惠斯勒。  

凯西沃森（Kasey Watson，68 岁）是一名退休企业活动策划师，她的弟弟特里沃森（Terry Watson，66 岁）则是一名退休铝材制造商。 2020年初，凯西住在莱斯利村（Leslieville）的一幢两床一卫的独立式住宅中。当时，她的弟弟特里住在布灵顿（Burlington）、属于他们父母的一所三床单浴室的房子里，而他们的父母已在十年前去世。 同年夏天，两姐弟决定卖掉布灵顿的房子，因为特里需要花大量气力去维护房子的状态。可惜房子出售的利润微乎其微，特里没有足够的钱购买自己的房子，因此特里考虑搬去和姐姐一起住，但他需要使用助行器，而凯西家的浴室在二楼，让他难以使用。 两姐弟于是考虑在凯西的家中加建一个套房建筑，内设一间卧室和一间浴室，但凯西对这种长期的建设项目犹豫不决，因为她刚刚才忍受完区内一个足足延续四年的公寓建筑工程。2020年9月，特里在里弗代尔（Riverdale）以每月2,000元的价格租了一套单间公寓，同时他们制定了长期住房计划。   与此同时，凯西正在研究住屋的解决方案，并了解到该市最近已将巷道套房建筑合法化，但经她了解过后，发现相关项目计划的面积太大，而她的后院只有不到900尺的空间；价格方面则在30万到40万元之间，对她而言太昂贵。 然后，在2021年1月，凯西在密西沙加的一家公司Ballance Containers看到一篇文章，该公司用集装箱制造床铺和巷道套房建筑，凯西认为这将是完美的解决方案。 这个套房建筑十分划算，只需大约13万元，占地不到250尺，屋子结构可以预先制造，大大减少施工对住户的干扰。特里对凯西开玩笑说他将会住在一个锡罐内，但他也喜欢在拥有自己空间，同时与姐姐亲近。 2021年2月，凯西联系了Ballance Containers，他们在一周内准备好了图纸和估算。该公司最初提议一个245尺的方形设计，由两个相邻的集装箱组成，该计划不幸地于2021年5月被该市否决。设计师于是改为选择了长方形的集装箱，总面积稍微小一点，只有220尺，但仍有足够的空间容纳所有必需品。 入口有一个台阶，而趟门的设计，则可以在和暖天气提供额外通风。 厨房区有一个带通风罩、由两个燃烧器组成的电炉。特里采用开放式橱柜设计，并没有安装柜门，这样可以使他在使用助行器时，更容易取用物品。 厨房的左边是特里的起居范围和睡眠区，有一张桌子的空间，他可以在那里吃饭和工作，比如制作模型汽车套件，他还为他的宠物鱼准备了一个水族箱。 一张双人床很完美地塞进了套房的尽头。 浴室位于入口的右侧，淋浴间设有座位，旁边是一个小水槽和一个马桶。当朋友发现凯西和特里两姐弟正在着手建造套房时，便送了一个马桶给他们作为礼物。凯西说：“那某程度上是个笑话，我收到一个绑着一条大红丝带的马桶。”浴室的袖珍门滑入墙壁，是一个节省空间而且易于使用的小设计。 集装箱有踢脚线电暖气，但没有冷气系统，一旦夏天来临时，他们会考虑安装便携式冷气机，但特里说他不介意高温。由于制造商通过切断了一个40英尺集装箱的末端来建造房屋，他们用雪松木板密封了开口端。 新建计划于2021年7月提交，并于10月底获得批准。2021年12月，他们开始准备为集装箱安装地面。建筑工人挖掘了将要放置套房建筑的地点，并放上四个水泥支柱以支撑集装箱。该装置本身正在Ballance Containers位于密西沙加的工作室建造。从墙壁、地板到厨房安装、水槽和淋浴间，一切都将在那里完成。 2022年1月15日，集装箱装潢完成后，被吊入凯西的后院并放置在水泥柱上，工人们只用了几天时间就完成了水电连接。1月底，一名城市检查员给这所房子颁发了安全印章。特里于2022年2月25日从里弗代尔的公寓收拾好行李，搬进了新的集装箱住宅。 沃森两姐弟相信巷道集装箱套房是一项不错的投资，如果有一天特里搬走，他们会将其出租。如果凯西需要卖掉她的房子，套房作为她财产的一部分，将有助于增加房子价值，但他们都希望在退休后留在家中。 到目前为止，凯西和特里正在享受他们的新生活环境，他们每天至少见面一次，特里每隔一段时间就会到凯西家洗衣服。凯西每周都会让她的弟弟来她家吃几次饭，虽然相反的事情并没有发生，她开玩笑说：“我还没有被邀请到弟弟那边，不过没关系。”

BC省的居民Mike Armstrong，和妻子Jessica对年前开始出售位于Mission东部，Errock湖畔的两座小木屋，他们计划卖了房后搬到温哥华岛上，可以跟家人住得更近。但万万没有想到，五年后，他们在没有卖掉任何一处房产的情况下，却被要求支付数万元的房地产佣金。 （图源：CTV） 4月25日，BC省最高法院作出裁决，要求这对夫妇向Century 21 Seaside Realty支付52,500元的佣金。 Sheila Tucker法官在她的裁决中认为，尽管该交易从未完成，但销售合同却一直在执行。 她说："佣金条款并没有提到成交或完成，佣金条款本身仅显示，佣金是与可执行的合同而相关联的。" 她还提到了Multiple Listing Agreements（MLS）合同中涉及经纪公司报酬的一个条款，其中指出："应支付给上市经纪公司的报酬应在销售完成之日前或完成之日，或在没有签订销售合同的情况下，在上市经纪公司提出书面要求后7天内支付，以较早者为准。" Armstrong在法庭诉讼中称房地产经纪人违反了信托责任，说房产经纪没有告知他们，没有销售的情况下仍需支付佣金。Tucker不同意这个解释，他说虽然不清楚这对夫妇花了多少时间查看MLS合同，但他们在签字前确实审查了这些合同，这是"无可争议的"。 Armstrong说，他们的律师正在审查法院的裁决。 他说："我们从法庭案件中学到的一件事是，他们告诉你什么并不重要。法官说交易不一定意味着销售交易完成，销售交易可能只意味着签署合同。难道······当你去买东西的时候，不是以现金换取产品吗？" Armstrong说，在2017年4月这批土地挂牌上市后几个月，就有一个买家前来购买。在延期后，购买价格最终定为135万，成交日期为2018年7月，但销售没有完成。 法官在法庭裁决中说，由Michael Tran代表的意向买家Vans Intrust Investments Ltd.是由这对夫妇的卖方房地产经纪人Fabian Saul确定的，Tran在2017年8月实地看了房屋。 根据裁决信息，当月的晚些时候，Armstrong夫妇签订了一份有限制的双重代理协议，由同一家经纪公司分别代表卖家和买家。法官说，他们还签订了一份销售协议，其中一个条款规定："买方要在卖方的帮助下，在成交前参观房产。"这些小木屋只能通过船直接到达，Vans公司当时还支付了不可退还的6万元定金。 但到了2018年4月，Vans却要求买卖延期。Armstrong同意了，作为该协议的一部分，Seaside将其佣金降至52500元。购买价格也增加了5万元，达到135万。保证金也增加了1万元。新的成交日期定在了2018年7月27日。 然而，判决书指出，直到有效期的最后一天，买卖却没有完成。 Armstrong夫妇认为销售协议没有执行，因为要求在卖家的帮助下再次考察房产的条款从未得到满足。但法官Tucker说，房地产经纪人证明，他确实在2018年两次带Tran去看了这些房产。 她说："Saul先生作为Armstrong夫妇的房屋经纪代理人，我很确定他在原定完成日期前至少做了一次，然后在延长的完成期间又再做一次。" eXp房地产公司的温哥华房地产经纪人Tom Everitt说，这种情况不是没有发生过，他补充说，"我不知道有多少房地产经纪人在交易失败时追讨佣金。" "房地产经纪人可能花1、5、10,000元推销房屋······而卖方可以在周日4点解雇你，然后去找买方私下达成交易。这部分是在保护我们这些房地产经纪人，我希望这一点可以理解。" 他说，他强烈希望人们确保了解他们在合同方面所同意的内容，甚至建议在他们不满意的情况下寻求第三方的帮助。 "甚至把它交给律师。确保你知道你在签什么。" Armstrong说，他已经向BC省金融服务管理局提出了投诉，并且还联系了司法部长。他希望看到改变，使卖家不会发现自己处于这种情况，必要时应该改变立法。  

联邦预算其中一重点是解决加国楼房市场炽热的问题，但有专家表示，政府计划透过加快房屋建设来缓解失控的房价，可能在短期内推高建筑成本，并导致长期供应过剩。 联邦政府4月公布未来10年建造350万套房屋的计划，并誓言将房屋建设翻一番，以跟上人口增长和解决房屋供应短缺问题。 不过，专家表示，加拿大的房屋短缺不像政府所说的那么严重，并指动工量处于历史水平的每年约25万间，正建筑的单位数量创下历史新高，完工程序却滞后。 渥太华卡尔顿大学(Carleton University)公共政策教授波默罗伊(Steve Pomeroy)认为，加国肯定需新的供应来满足移民带来的家庭增长，但350万完全是夸大其词。 他说，试图过快地加快建筑步伐存在风险，其中供应链便会遇大堆问题，包括劳动力、土地和材料，实际上更推高房价。 加拿大建筑业已敲响警钟，行业正面对严重工人短缺和退休危机，全球供应链危机更导致木材和其他原材料成本上升; 而住宅建设属省市政府的管辖范围，使制定全国策略变得更困难。 此外，加拿大按揭及房屋公司首席经济师杜根(Bob Dugan)指，移民数量增加和更多年轻人组建新家庭，目前的建筑率几乎没缩小丰业银行(Scotiabank)估算的180间房屋短缺差距。按目前的房屋动工速度，需36年才能解决。 不过，有批评表示，由于有年幼的孩子和跨世代生活，令加拿大每户家庭人数超过G7的平均水平，因此加国应需要更少房屋。 满地可银行首席经济学家波特(Doug Porter)对主要中心城市之外的大规模供应短缺持怀疑态度。 他称，更激烈的建筑工程可能导致市场供过于求。上一次加拿大房价大幅下跌是在1990年代初，此前10年价格快速上涨、导致建筑热和供应过剩。 随着利率上升、需求降温和房屋动工率高企，如建设增长过快，上述情况可能会再度重演。

最近一个卖房广告备受关注！因为照片实在是惨不忍睹！ 这套位于哈利法克斯的半复式公寓在一天之内就被卖掉了，因为它的广告在网上疯传，为房主赢得了关注。 广告中没有任何保留，给你展现了最真实的环境：垃圾场一样的厨房和卧室！ 图源：ctvnews 广告中描述这所挂牌价为$26万的房子是“吸烟者的天堂”，还警告有哮喘病的人最好在进入房子时把呼吸器戴好。 在诚实的态度吸引了求购者的注意力后，卖家经济也强调了房产的积极方面，但仍保持着讽刺的风格。 图源：ctvnews 该房源有三间卧室和一个半浴室，房源中说，由于有太多的东西，所以有点难以进入房屋的某些部分。 房源所附的照片显示，厨房台面杂乱无章，客厅里摆满了很多东西，已经看不到地板了。 图源：ctvnews “它拥有巨大的后院，在你修整这个房子的时候，你可以在后院搭帐篷住。” “在你粉刷、更换窗户、更换屋顶瓦片（我有没有提到天花板漏水）、更换壁纸、装上新的厨房炉灶和新的地板、新的装饰之后，你应该就可以走了。” 房源信息最后说：“如果你有胆量，今天就给你的经纪人打电话。这绝对是一个值得期待的项目！” 图源：ctvnews 据报道，这个销售广告清单是由Exit Realty的房地产经纪人Octavia Purdy撰写的。 Purdy告诉记者，该房屋于周一上市，周二上午有一个展示，当天下午就有一个报价。 虽然发广告肯定有助于快速出售该房产，但它也被分享到了整个社交媒体上，这让现在的房主很不高兴。 图源：ctvnews 房主Lynda MacNeil告诉记者，自从她的丈夫患上老年痴呆症并去世后，她就一直无法维护和清洁房子。同时这位71岁的老人还是残疾人，这使维护工作更加困难。 MacNeil说：“我可以勉强站起来洗三个碗，之后就不得不坐下来休息，我实在是无能为力。” MacNeil的女儿Kim告诉记者，虽然她觉得这个事情很有趣，但她也觉得网上的嘲讽让她和她的家人很尴尬。 目前该家庭已经接受了一个略低于要价的报价。该交易预计将在6月完成。  

重磅！温哥华空屋税明年涨至5% 百万房产交税5万！还要收空铺税 为了进一步打击住房投机并推动更多房主出租未充分利用的房屋，温哥华市长肯尼迪.斯图尔特(Kennedy Stewart)4月13日提出动议：将温哥华市的的空置房屋税率由3%提高至5%，并增加合规审计。昨晚（27日）市议会正式通过该动议，明年生效。 以 5% 的税率计算，根据 BC Assessment 对温哥华管辖范围内房屋的最新平均评估值，均价 200 万加元的空置独立屋需缴纳 100,000 加元的空置税；均价 760,000 加元的公寓或联排别墅，需缴纳 38,000 加元的空置税。这还不包括省政府单独的投机和空置税可能带来的额外处罚。 斯图尔特之前表示，提高税率还将为该市带来更多收入，用于资助经济适用房项目。截至 2021 年底，市政府工作人员报告称，空置税已经累计产生了约 1.06 亿元的收入。斯图尔特表示，去年将税率提高二倍达到3%的决定，为该市带来了3,200万元收入，也确实使空置房屋数量下降。 除了提高税率外，动议还将增加审计和检查次数。对不合规和逃税的审计数量将从目前的每年 9,00 次增加到 2023 年空置税参考年的 20,000 次。可能需要雇用更多的城市工作人员来进行扩大审计，这需要从空屋税收入中收回费用。 斯图尔特说：“我们仍然有数百所房屋空置，还有数千所空置房屋要求豁免。” “通过进一步将税率提高到 5% 并将审计数量增加一倍，我们将让投机者更加困难，并确保温哥华的住房适合我们所有人——而不仅仅是少数人。我期待市议会在这一重要步骤上获得一致支持，因为我们必须使用市政工具包中的所有工具来解决我们的住房危机。” 温哥华市长斯图尔特周二晚上突然提出建议向空置商铺征税，就像对空置住宅征收空屋税一样。温市议会在两名市议员缺席下，以7对2获通过，授权斯图尔特要求省府研究实施商业物业空置税。 斯图尔特表示：“我担心的是，既然我们的空屋税如此有效，迫使许多物业重新投入租赁市场，那么投资者可能会就此转向商业地产，购买商铺，然后静观其变。”他说：“我们一些街区的空置率高达20%，这太糟糕了，所以我们可以探索降低空置率的方法。” 有市民指斯图尔特根本不明白商业物业的运作，业主是希望尽快出租以购取收入，她指其实最重要的问题，是小商业在承租物业时，除了租金外，还要承担物业税、物业保险及责任险、保养费及其他维修费。 商业税联盟（BTA）的代表周四上午发表声明，反对市议会的决定。BTA发言人沙利文表示，在疫情前，温市许多企业之所以关闭或迁往其他城市，主要原因就是高昂的税收。 2、差距太大！加拿大平均房价几乎是美国的两倍！专家看衰政府新政策 加拿大经常拿自己的邻居美国作为对比的对象，尤其是在生活质量、物价、房价等方面，尽管加拿大是最适合居住的国家，但似乎很多东西都比美国的贵。其中就包括房价，加拿大平均住宅的成本几乎是美国标准住宅的两倍之多。 据Nationalpost新闻报道，根据加拿大房地产协会（通过《财富》专栏）的数据，2月份加拿大的平均房价已经达到了创纪录的$816,720加币（或$638,144美元），是家庭平均收入的9倍多。而根据美国全国房地产经纪人协会的数据却显示，同期美国房价上涨27%，达到创纪录的$480,168加币（或$375,300美元），同比增长15%。 这种差距是什么概念呢，相比之下，加拿大房屋的平均价格只能在萨省的敖德萨（Odessa）或是安省的贝尔维尔（Belleville）这些极其偏僻的地方才能买到两居室，而美国房屋的平均价格可以在华盛顿州斯波坎（Spokane 华盛顿州第二大城市）或佛罗里达州坦帕市（Tampa 著名海滨城市）买到相同的两居室房屋。 根据加拿大国家银行的数据，在温哥华和多伦多，普通家庭分别需要将收入的10%存入银行431个月和340个月，才能为购买非公寓住宅的最低首付额。《财富》杂志指出，即使这两个城市都被排除在外，加拿大的平均房价也比去年高出21%。 政府并不会坐视不管，增加供应是特鲁多政府春季预算中制定的住房计划的核心。他们表示，加拿大近年来平均每年将新建约200,000套住房，并承诺“在未来十年内将我们目前的新建筑速度翻一番”。 但该计划很快引起了专家的怀疑。蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡维奇在给投资者的一份报告中写道：“这种情况不会发生，政府这么做也不是出于善意。”卡维奇指出，房屋竣工量已经达到1970年代以来的最高水平，建筑行业的熟练劳动力稀缺，市政府将竭尽全力提高密度。 根据CMHC的最新报告，在加拿大最负担不起的城市温哥华，由于供应紧张和建筑成本上升，目前的情况正在变得更糟。该市的空置率预计将保持在1%左右，而房屋的负担能力预计将延伸到租赁市场。 政府解决住房负担不起的计划的另一部分，即为期两年的外国买家禁令，不适用于加拿大永久居民的学生、外国工人或外国公民。REC Canada公司和房地产投资创始人西蒙·帕帕利亚斯（Simeon Papailias）就表示：“我不认为价格会因此下跌，尽管我确实认为这至少会消除加拿大房地产历史上竞争最激烈的市场中的一些竞争，我认为两年的禁令不会对供应的根本性缺乏产生影响。”

不列颠哥伦比亚省的一对夫妇在出售房产失败后被要求支付房产中介佣金。   在今天的判决中法官命令不列颠哥伦比亚省的一对夫妇向为他们的两处房产挂牌的房地产中介公司支付82,500加币的佣金，尽管这两处房产从未被售出。   迈克-阿姆斯特丹被要求支付中介佣金，即便房产从未被成功售出，“这家房产公司全是骗子！”   迈克和杰西卡-阿姆斯特朗夫妇 （Mike& Jessica Amstrong）在厄尔罗克湖的两块土地的判决证实，他们所签合同同意收取佣金，但并没有标注前提是销售成功。   不列颠哥伦比亚省最高法院法官希拉-塔克（Sheila Tucker）在周四的判决书中写道："双方所签合同中的佣金条款并没有提到房产成交或完成"。   "这表示，无论该房产是否在协定日期之前成交，授权方需要支付佣金“。   法官说，阿姆斯特朗夫妇要向白石镇的21世纪Seaside房地产中介公司支付佣金，并承担法律费用。   位于白石的21世界房地产中介公司在大温一带颇具名气   法官写道，Seaside公司的诉讼要求支付82,500加元的佣金，加上双方的诉讼费用阿姆斯特朗夫妇不得不支付超过20万加币的费用。   塔克法官还驳回了阿姆斯特朗夫妇对房地产经纪人法比安-索尔提出的第三方索赔，并表示他有权获得其费用。   法官强调说，该中介公司履行了合同的条件，将阿姆斯特朗夫妇名下的房产挂牌出售，但合同并没有要求中介公司必须将房产售出。   法庭文件显示，阿姆斯特朗夫妇于2017年5月与Seaside公司签订了一份房屋售卖服务（MLS）协议，为他们在米逊（Mission）的两座乡村别墅提供服务。他们后来还签署了一份双重代理协议，允许该经纪公司在交易中代表买方和卖方。     虽然期间感兴趣的人很多，甚至已经有一名潜在买主完全确定意向，但由于种种原因数年以来一直没有售出，阿姆斯特丹夫妇因此打算寻找另一处房产中介公司。   Seaside公司于2020年对阿姆斯特朗夫妇提起诉讼，要求支付佣金和利息。阿姆斯特朗夫妇后来对该公司提出了第三方索赔，称其违反了信托责任并误导了他们。   在对Seaside公司索赔的回应中，阿姆斯特丹夫妇声称销售协议是不可执行的，因为其中有一个条款规定买方将在交易完成前参观这些房产。他们声称，在协议签署后，他们多次带领客户渡过湖去看这些地段。   法官认为， "如果访问条款是合同完成的条件，对于阿姆斯特丹夫妇来说这就是一个已完成的条件"。   BC省最高法院法官希拉-塔克（Sheila Tucker）   虽然阿姆斯特朗夫妇声称Seaside公司没有告知他们即使没有完成交易也必须支付佣金，从而违反了他对他们的信托责任，但法官说这是没有根据的。   塔克法官指出，迈克-阿姆斯特朗是一名专业的会计师，而且这对夫妇以前也买过和卖过房产。她说，没有证据表明他们没有被给予足够的时间来阅读上市协议，而“他们合同就是这么签的”。   她还说，阿姆斯特朗夫妇未能证明Seaside公司在广告中关于房产售卖的服务，是欺诈性的虚假陈述。   塔克法官认为，即使Seaside公司在美国上市的问题上误导了阿姆斯特朗夫妇，他们在得知不可能上市后仍然继续与他合作，甚至签署了双代理协议。    来自劳伦斯-李的高赞评论称， “政府试图降低房价，但完全忽视了每次转手时从每笔交易中抽取巨额中介费用。在热门的房地产市场中，巨额中介费用加速了房价的上涨。与五年前相比，现在出售价值数百万的房产并没有要求更多的工作，但中介收取的费用却按照资产价值的比例被抬高，而不是所做的工作”。     财产记录显示，阿姆斯特朗夫妇仍然是这两处房产的所有者，在2022年的评估中，这两处房产现在的价值超过了223万加币。

通货膨胀，央行加息等不确定因素，导致加拿大房地产市场出现疲软。而目前根据数据来看，多伦多地区的镇屋出现最大的跌幅。 （图源：Daniel Neuhaus） 根据51找房的数据显示，在2月1日至4月19日期间，GTA地区镇屋的中位价暴跌了22%。而在同一时期，公寓的销量下降最少，为6.8%。半独立式房屋和独立式房屋分别下跌了13.5%和12.1%。 虽然同年相比，2022年GTA的房价仍然在上涨。但从环比来看，3月份的房价比2月份的峰值略微下降了2.6%。房地产专家说，这种下降趋势已经持续到4月。 51找房数据显示，在25个GTA社区的独立屋中，只有Burlington的房价还略有上升，大约2%。其他社区的独立屋价格的中位数，在经历疫情期间的疯涨之后，全部出现下降。 但即使是Burlington，如果不仅仅只看独立屋，而是综合看Burlington的所有房产类型，实际上3月份的价格也是下降的。 Simcoe湖东南部的Brock，独立屋的中位价格下降了29%以上。Georgina和East Gwillimbury的跌幅在20%左右。多伦多、Oakville和Newmarket的房价下降了大约10%。 （图源：51找房） 即使许多办公室还没有采用全职复工的方式，但因为天气回暖，许多人搬回多伦多市中心准备迎接夏天，这也有助于多伦多市中心的房产保持其价值。 从2月份的（市场）高峰来看，市中心的核心区几乎没有看到太大的价格下跌，尤其是公寓市场，很稳定。 而镇屋可能出现了"房价大幅度下跌"，因为价格在去年被炒得太高了。 Leslieville房地产经纪公司Realosophy的总裁John Pasalis一直在追踪每周的房产销售和价格，而不是通常的每月或每年的分析。他说，自3月中旬以来，市场一直呈下降趋势，但在过去几周，销售量低于2019年疫情前的水平。 Pasalis比较了2月前三周，和4月前三周的平均单户房屋价格——包括镇屋、半独立屋和独立屋的变化。他发现Milton、Whitby和Pickering的房价下降了15%。而在多伦多，只下降了6%。 郊区的一些房屋仍在进行竞标。但由于看房次数减少，一些卖家感到恐慌，有时是因为他们已经买了另一套房子，他们的价格远远低于几个月前的售价。 行业专家预估，多伦多地区的房屋价格将继续长期上涨。他指出，该地区强劲的基本面——高就业率和在人口强劲增长下住房供应短缺，GTA地区不太可能成为买方市场的原因。 Pasalis说，如果你不是投资者或炒房者，你买房子是为了住上几年，那么从长远来看，目前的降温并不意味着什么。 但对于2月份买房的人来说，"会有点刺痛。" "如果你在2月份买了房，而且是第一次买房，价格下降了15%或20%，那就很难咽下这口气，即使是暂时的。"、  

在加拿大央行激进加息的预期下，连日来，有关加国房市走势的预期层出不穷。最新的两则来自加拿大按揭和住房公司（CMHC）和加拿大皇家银行（RBC）。CMHC表示，今年的房屋销售、房价和开工量增长幅度都将从疫情期的高点放缓，但在强劲经济、就业和移民的支持下仍将保持高位。而RBC在最新预测中称，房价将于今年春季见顶。 图源：BNN Bloomberg 据BNN Bloomberg报道，在未来更大幅加息的预期下，加拿大皇家银行（RBC）本周下调了对房地产市场的预测。 皇银助理首席经济师Robert Hogue称，加拿大房地产市场在创纪录的上涨之后即将见顶。 Hogue在周四的报告中说，随着加拿大央行(Bank of Canada)的加息周期给房地产活动踩下刹车，市场可能会在今年春天见顶。 他表示：“我们现在预计，房屋转售活动放缓的速度将快于此前预期。或许更重要的是，随着市场情绪从极度看涨转为恶化，我们预计房价将在今年春季见顶。” “在这种已经改变的形势下，各地市场可能会经历一次温和的价格回调，逆转过去一年的巨大涨幅。” Hogue表示，总体而言，全国基准价格可能会从峰值跌至谷底，每季度下跌近5%。 图源：BNN Bloomberg 他估计，今年房屋销售活动将下降13%，2023年将进一步下降14%。由于今年开年的强劲增长，这不会导致2022年房屋平均价格下降，预计今年价格将上涨8.1%，到2023年将下降2.2%。 Hogue还表示，预计房价的下跌在地域上并不均衡，温哥华和多伦多等市场的房价压力将更大。 图源：PHOTO BY ASHLEY FRASER/POSTMEDIA 另一方面，加拿大按揭和住房公司(CMHC)首席经济师Bob Dugan在展望报告中表示：“2023年和2024年，价格增长将趋向于接近长期平均水平，销售和开工活动预计将保持在5年和10年平均水平以上。” “价格上涨可能会继续，主要由上市房屋数量低的市场主导，包括温哥华、多伦多和蒙特利尔。” 目前已经有迹象显示，市场出现了降温迹象。 加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周二公布的数据显示，3月份平均房价较2月份下降2.5%，销量下降5.4%。 有机构预测，随着加拿大央行(Bank of Canada)提高利率以应对不断飙升的通胀，房价会有更大的下跌。 CMHC表示，由于房价增速超过收入增速，住房负担能力将继续下降。 参考链接： https://www.bnnbloomberg.ca/rbc-calls-spring-peak-for-canadian-housing-sees-prices-falling-in-2023-1.1755003 https://vancouversun.com/real-estate/cmhc-says-home-price-and-sales-growth-to-moderate-but-stay-elevated/wcm/588cac98-f302-4aa5-a10b-f02dc49faf25