地产

虽然大温哥华地区的租金价格11月略有下降，但该地区仍然是加拿大租金最高的地区。 不过，有些社区为预算有限的房客提供了价格较低的房源(如果现在还能找到合适的房源的话)。 根据liv.rent的最新租金报告，大温区新释出的无家具一房柏文的平均租金已从10月份的2,223元降至11月份的2,164元，环比下降了59元。 西温哥华仍然是租住无家具一房柏文最贵的城市，平均租金为2,519元。它也是全加拿大租住此类柏文最贵的地区。 在大温地区，哪里可以找到廉宜的租房？ 阿波斯福(Abbotsford)连续第二个月成为低陆平原地区租住无家具一房最便宜的地方。此前它曾一度是最经济的选择，但素里在夏季的几个月占据了榜首。 今年10月，阿波斯福的平均租金为1,528元，远低于素里租金最平的社区纽顿(Newton)，后者平均租金为1,617元。 素里是温哥华都会区整体租金相对最便宜的地区，多个社区的平均租金低于2,000元。在纽顿之后，吉尔福德(Guildford)是租金最低的选择，平均租金为1,670元。在南素里，同类型柏文的平均租金为1,732元，而租金第二低的弗利特伍德(Fleetwood)社区的平均租金为1,750元。 在素里市中心，一间一房柏文的平均租金为1,787元。白石市的平均租金也低于2,000元，为1,977元。 在兰里，威洛布鲁克(Willowbrook)社区的平均租金为1,760元，威洛比(Willoughby)社区的平均租金为1,966元。 本拿比只有一个地区的租金低于2,000元，即西门菲沙大学(SFU)及本拿比高地社区，平均租金为1,990元。其South Slope的月租只略高一些，为2,051元。 列治文没有租金低于2,000元的社区。最便宜的是史蒂夫斯顿，平均租金为2,011元。 维多利亚一日落菲沙围(Victoria-Sunset Fraserview)是温哥华市租金最低的社区，平均租金为1,895元。马宝区(Marpole)是租金第二便宜的社区，平均为1,939元。 伦弗鲁一高龄活(Renfrew-Collingwood)是第三便宜的社区，平均租金为1,952元。基拉尼(Killarney)是温哥华唯一另一个租金低于2,000元的地区，平均租金为1,976元。 (图：加通社资料图片)

加州房东要小心，如果租客在屋内种大麻，房东不仅可能成为共犯，被追究共谋罪；房屋还可能被封，须支付罚款和修缮等费用后，才能解封。 南加华人李先生将独立屋租给自称做园艺生意的年轻人，结果半年后警察发现其屋内变成非法商业大麻种植场，房屋被临时查封，李先生花费1年时间打官司损失10万美元，才拿回房屋的控制权。 洛杉矶华人李先生表示，他一辈子都没吸过大麻，结果因为房客种大麻，差点失去房子。   警方将他的房屋列入犯罪现场物业，如想取回，要支付清洁费、罚款和修复费。他前后用一年时间打官司，支付罚款和修缮房屋，才将其控制权取回。   律师邓洪表示，李先生的案例很有普遍性，很多华人房东以为只是出租，没有参与大麻种植，但在法律上，房东仍可能被追究民事甚至刑事的共谋罪。 据加州健康与安全法第11358条和第11470条规定，如房屋被用于非法种植、贩售和制造管制物（如大麻），该房屋可能被政府没收或暂时查封，除非房东能证明不知情，且在得知情况后，采取行动阻止，否则会被视为容忍非法活动。州政府可能在这些大麻屋上放置留置权（Lien），追溯期是三年。如果房东收到政府相关信件，建议尽早向律师谘询。 邓洪说，房东不知情，并非绝对防线；法院曾多次判定，若租约条款过于宽松，房东从未检查物业或收租金异常高，则可被视为默许犯罪行为。李先生案例中，有很多警示信号，首先租金高于市价30%，租客是现金交租，且还主动提出预付半年房租，这都是须提高警惕的信号。 若警方查出用电量异常高，房屋改装破坏结构，市政府还会依城市安全法规开罚单，要求修复合格后，才能重新出租。李先生出租屋的电路，被房客改装成工业规格；修复费和罚款合计超六万美元。 警方在收到邻居举报后，曾向李先生发警告信，但信寄到他的旧地址，李先生没有收到，等他反应过来，房子已被查封。 邓洪表示，定期检查房产，是房东法律义务。民法典允许房东提前24小时通知后进入室内检查，他建议房东每三个月实地检查电表、通风设备和水管系统，同时在租约要明确加入零容忍条款，如“承租人不得将物业用于任何违反联邦、州或地方法律用途，包括但不限于种植、制造、储存或贩售管制物；并声明一经发现，房东有权立即终止租约并收回房屋。”这些条款都是未来诉讼时，有效的防御证据。 最重要是不要贪心，邓洪说，那些愿意支付半年房租、现金支付和不愿查信用纪录的租客，都要小心。为预防警察调查，把书面租约、租金凭证、入屋检查记录保存好，以证明房东有履行管理责任。如果发现异常，主动报警也可成为免罚关键证据。

温哥华地产经纪公司因洗钱和恐怖主义关联被罚款149,000加元，图为总部所在建筑。 一家温哥华的地产经纪公司因未遵守关于洗钱和恐怖主义的法律规定，被处以149,886加元的行政罚款。   根据加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）发布的新闻稿，LeHomes Realty Premier因“未遵守《犯罪所得（洗钱）和恐怖融资法》第一部分及相关法规”而受到处罚。 FINTRAC提到的六项具体违规行为中，包括“未能提交可疑交易报告，而有合理理由怀疑相关交易与洗钱罪有关。”   据dailyhive报道，FINTRAC还发现，该公司未能确保指定人员负责制定合规计划。 一些更严重的违规行为涉及恐怖主义。FINTRAC表示，LeHomes Realty Premier未能评估其产品和交付渠道的洗钱或恐怖主义融资风险，以及其客户和商业关系的风险。 该公司还未能保持完整的客户记录，并未能向员工提供全面的培训计划和相关文档。 FINTRAC表示，在全部罚款支付后，此案件将结案。   FINTRAC的董事兼首席执行官Sarah Paquet在一份声明中表示：“FINTRAC与企业合作，帮助他们理解和遵守法律规定。我们也会坚持确保企业履行其义务，并在必要时采取适当措施。” LeHomes Realty Premier位于温哥华，总部设在格兰维尔街。 该公司网站的“关于我们”部分提到：“房地产意味着买卖物业。错了！对LeHomes Realty Premier来说，房地产是关注真正有需要的人并提供切实的价值。”   温哥华这家地产经纪公司的“关于我们”页面存在一些语法和格式问题。 网站上写道：“与我们进行房地产交易意味着作为买家或卖家，您将体验到我良好的业绩记录。”   “从逐步协助您完成买卖或投资过程，到在每一步及时更新市场信息，我们相信自己不仅是在买卖房屋，而是在创造美好回忆，让客户感受到卓越。” 今年早些时候，FINTRAC对位于温哥华的Spence Diamonds处以超过25万加元的罚款。    

据Daily Hive报道，QuadReal已将温哥华市中心地标性综合体The Post出售给Zara创始人的投资公司Pontegadea Inversiones SL。     交易双方背景 The Post是一座集办公和零售于一体的大型综合楼，2023年全面完工，体量横跨整个城市街区，是QuadReal成立后最具代表性的开发项目之一。 QuadReal成立于2016年，背后是BC省投资管理公司（BCI），主要负责管理公共部门养老金等机构的房地产投资。 买家Pontegadea的老板Amancio Ortega是快时尚巨头Zara的创始人，也是全球时尚集团Inditex的创办人与前董事长（旗下拥有Massimo Dutti、Pull&Bear等品牌）。     根据Bloomberg数据，这位89岁的富豪目前身家高达$1140亿元，位列全球财富榜第17位，至今仍持有Inditex集团59%的股份。 虽然资产已出售，但QuadReal表示将继续负责任务管理，确保大楼的日常运营和租户服务不受影响。   Ortega的加拿大“买楼史”   近年，Ortega通过自己的投资公司Pontegadea，一直在全球疯狂买楼，办公室、商场、仓库、物流中心样样都有，加拿大也成了他重点“扫货”的地方之一。 2022年，Pontegadea斥资约$11.5亿元收购了多伦多市中心金色外观的地标性大楼Royal Bank Plaza。 这笔交易不仅是疫情后最大规模的办公楼交易之一，也是加拿大近年来金额最高的“单栋大楼”收购案。Royal Bank Plaza的卖方为两家加拿大主要养老金机构旗下的Oxford Properties Group和CPP Investments。 2024年，Pontegadea再以约$3.6亿元买下本拿比Big Bend区的大型亚马逊物流中心。该建筑占地28英亩，总面积达100万平方英尺，并已被亚马逊整栋长期租用作为配送中心。 同年稍早，还从Brookfield手中收购了英国PD Ports的重要股权。 所以，这次收购很可能会成为BC省历史上最大、最重要的办公楼买卖之一。甚至有望成为近年来加拿大最具影响力的房地产交易。这笔交易的规模，已经能和附近Bentall Centre在2016年和2019年的两次逾$10亿交易相提并论。 从估值来看，这栋楼的身价同样不容小觑。     根据BC Assessment的2024年7月评估，The Post总价值约$9.24亿元，包括： 土地价值$2.1亿元（2.9英亩） 重建后的建筑价值$7.14亿元 亚马逊的大本营 The Post是目前全BC省最大的办公楼，整整110万平方英尺办公面积被亚马逊全部租下，用作温哥华主要科技中心。     亚马逊入驻时间线： 2023年9月：启用面向West Georgia Street的南塔； 2024年9月：进一步扩张，开放带有两层挑高中庭的新办公区；     目前：已有超过2000名员工在此办公； 2026年：北塔（面向Dunsmuir Street）完工后，亚马逊将正式接管整栋楼公区，预计员工数将翻倍。 北塔内部正在按亚马逊标准加速装修。 更多品牌加速进驻 除了办公区域，The Post底部还有约20万平方英尺的商铺与餐饮空间，围绕面向Homer Street的公共多层中庭展开。 这里已经入驻的主要商家包括Loblaws City Market和Evolve Strength健身中心。 2024年开始，大楼三层一处5.2万平方英尺的空置零售区的改造工程，将成为Sony Pictures Imageworks全球总部的新办公地点。 楼内还有部分空铺未出租，包括原计划打造美食广场的区域。本月，温哥华警方设立的社区警务中心也已在该大厦内正式启用。     从邮政大楼到城市地标 虽然外观看起来很现代，但The Post实际上保留了1958年加拿大邮政中心的外立面和核心结构。老建筑结实到邮政卡车都能直接开进楼里。 现在的南塔与北塔，都是在这栋老楼的两侧加建的新高层。 背景时间线： 加拿大邮政搬到机场旁新设施后，这栋旧楼闲置； 2013年：BCI以约$1.6亿元买下土地； 最初规划为以住宅为主的综合体，但多次调整； 因亚马逊大规模租赁意愿，最终改为纯商业用途； 2018年：项目正式开工；亚马逊先租42万平方英尺； 2019年：亚马逊一看觉得不错，直接将整栋办公楼110万平方英尺全部包下。 设计由McCarter Nairne&Partners（原建筑）与MCMP（改建）负责，因保留历史建筑外观同时加建双塔，被视为全加拿大最复杂的历史建筑改造之一。     QuadReal的其他项目 根据McCarthy Tetrault律师事务所的说法，The Post的建设成本超过$6亿元。项目期间他们协助QuadReal处理多项与施工方和亚马逊相关的合同纠纷。 QuadReal在温哥华的另一大项目是Oakridge Park，新购物中心预计2026年春季开业；此外还在推进北温Capilano Mall的重建。 截至去年年底，QuadReal代表BCI及其他机构在加拿大管理的房地产资产规模已超过$750亿元。BCI作为省级公共养老金的管理机构，今年早些时候的总管理资产接近$3000亿元。 疫情后，加拿大多家大型养老金机构逐渐减少在本国房地产的持仓比例，将更多资金投向海外，这是业界普遍趋势。   信息来源：Daily Hive  

一名卑诗省女性在与室友的激烈驱逐争执中获胜，获得数百元赔偿 据dailyhive报道，在卑诗省的一起租房纠纷中，一名女性最终选择自己出面，将多项法律要求提交给法院，因为她与室友之间的关系日益紧张，演变成了激烈的驱逐争执。   房东也对租客提出了多项指控。 民事解决法庭发布的一项裁决详细描述了这起卑诗省驱逐案件中两位当事人之间的紧张室友关系。   申请人KD向被申请人LE租了一间房，并声称LE的行为不合理，乱丢她的个人物品，并试图无通知地迫使她搬出。KD表示，她与LE同住感到不安全，因此选择自行搬出。 KD在这起驱逐纠纷中索赔总额为667加元，其中包括500加元的押金和167加元的租金退款。 作为辩护，LE声称KD造成了损害，并没有归还她的门禁卡和钥匙，从而失去了押金。LE同时表示，KD没有资格获得租金退款，因为她因“不可接受的行为”而被驱逐。 KD在法庭上表示，她于2024年3月入住该单元。当时，KD声称双方达成了六个月的租赁协议。LE对此否认，表示她想要一个长期的室友。   提交给法庭的证据显示，双方的关系在2024年5月开始恶化。双方都表示，觉得对方“具有威胁性和攻击性”。 法庭指出，证据表明双方都没有表现出威胁或攻击性，而是双方在某些事情上存在分歧。争议内容包括KD的表亲是否可以和她同住，LE是否可以对此收取额外费用，以及KD是否因使用漏水的浴缸造成水损。 “我发现证据表明双方没有以威胁或攻击的方式行事。然而，证据也显示，由于双方的相互行为，彼此无法继续和谐共处。”法庭表示。   在2024年6月的某个时候，LE向KD发短信让她搬出，因为她的孩子需要使用该房间。LE要求KD在2024年6月30日之前搬出。其他短信显示，KD对此表示抗议，希望能够延长居住时间。 双方的关系持续恶化，在同年的6月25日或26日，KD被要求立即搬出。LE表示，之所以这样做，是因为KD骚扰她，发表不当言论，并试图“挑衅她”。   “如上所述，双方没有书面协议，并且似乎没有关于终止租赁的口头协议。然而，我认为隐含的条款是双方应给予合理通知。因此，我认为LE在没有任何通知的情况下要求KD在6月26日搬出是不合理的。” 法庭裁定LE需支付KD167加元作为租金退款。   关于押金，法庭裁定LE需支付KD部分押金，总共250加元，因为KD没有归还钥匙，LE不得不以200加元更换锁和门禁卡。其余50加元的扣款是因为LE能够证明KD弄脏了一条毛巾并撕坏了一条毯子。 最终，LE被裁定需支付KD合计501.86加元，其中包括损害赔偿和法庭费用。  

温哥华被评为全球购房负担最重的第五城 在温哥华，购房对于许多人来说依然遥不可及，而一项新的研究揭示了这一市场的高昂程度。   据dailyhive报道，金融服务公司Remitly的研究显示，温哥华是全球购房者中负担能力最低的第五座城市。 它是唯一跻身这一令人不安的前十名单的加拿大城市，单一收入者只能负担温哥华平均房价的34.9%。   温哥华房屋 Remitly的营销副总裁瑞安·赖利在新闻发布会上表示：“购房是许多人生活中的重要目标，但我们的研究发现，在全球许多主要城市，这一目标对于普通收入者来说已经变得难以实现。” “由于不同城市的房产成本差异显著，这无疑会影响人们的居住和工作选择，尤其是对有家庭或希望组建家庭的人来说。” Remitly分析了150多个全球城市，比较当地工资与典型房产价格。 他们接着应用标准的按揭标准，探讨普通收入者及夫妻能够实际购买多少房产。   温哥华房市 该研究结果显示，温哥华的平均工资为76,081加元，能够负担的房产价格不足35%。 一对希望在温哥华购买平均房屋的夫妻，仅能负担典型房产的近70%。 Remitly的报告指出：“那些希望在城市定居的人，要么依赖于大额存款，要么需要家人的帮助，或者只能转向租赁市场。”   加州的圣荷西被评为全球购房负担最重的城市，紧随其后的是其他三个加州城市。 安大略省的三座城市也进入了购房者负担最重的名单，其中多伦多排名第12，米西索加第13，布兰普顿第15。   多伦多房屋 瑞安补充道：“这些趋势与我们之前关于为何人们想要搬迁的研究相呼应，负担能力、就业前景和生活质量都被视为全球影响因素。” 他表示：“当财务现实如此悬殊时，这便成为人们规划下一个阶段的核心部分。” Remitly还公布了全球购房最 affordable 的城市，但没有加拿大城市上榜。   对于温哥华的租客来说情况也不乐观，最近的一份报告指出，居民们在租金上的支出远超过30%的比例。 SingleKey的调查显示，加拿大居民的租金和债务支付占到其收入的三分之一以上，而卑诗省的情况更为严重。

过去十年，加拿大房价持续高涨，远超平均收入增长，住房难以负担的问题长期占据新闻头条。多伦多和温哥华现已成为北美最难以负担住房的城市之一，房价超过普通家庭税前收入的十倍以上。 （BC省府）许多分析师将原因归咎于行政审批繁琐、分区限制和海外投资。但一个常被忽视的因素是加拿大宽松货币政策，包括长期低利率及其他增加流动性的措施，这些政策以三种主要方式影响加拿大房价。 首先，廉价资金的充裕刺激了需求，推动房价上涨。 其次，宽松货币政策会削弱货币本身的价值，从而自然擡高所有资产的价格，包括住房。 第三，它降低了开发商的融资成本，使房产开发稍微便宜一些。 根据《环球新闻》的报道，数据显示，虽然房价在名义上飙升，但以黄金等长期使用的货币衡量，房 屋价值已降至四十多年来的最低水平。 1981年，加拿大平均房价约为4.5公斤黄金；而今天，这一数字大致相同。以白银计，平均房价约为375公斤，也与1986年的水平接近。这似乎很矛盾：如果房价以黄金或白银衡量在过去四十年未显著上涨，为何住房仍变得更难负担？ 关键在于法定货币（Fiat Currency）。法定货币并非以黄金为支撑，其价值主要来自政府的认可。货币供应的快速扩张削弱了购买力，住房本身并未变得更贵，而是我们的货币--加元贬值了。1971年，美国完全放弃金本位制后，法定货币与黄金脱钩。此前，自1792年起，加元一直与黄金或黄金白银挂钩。脱钩后，各国政府和央行能够更自由地扩张货币供应，这一趋势在2007–08年全球金融危机后加速。专家指出，联邦预算在住房可负担性问题上的措施仍显不足。过去20年，加拿大M2货币供应年均增长超过7.3%，而名义GDP增速约为4.1%。同期，消费者通胀平均约为2.2%，收入增长不到3.5%。当货币供应增长速度超过经济增长时，过剩流动性会表现为通胀——可能出现在消费品价格、资产市场，或两者兼有。近年来，这种流动性主要体现在住房市场，房价涨幅远超工资或消费成本增长。虽然分区改革、精简审批流程和限制海外投资有助于缓解住房危机，但问题若不解决货币扩张和资产通胀与收入增长之间的不平衡，住房可负担性仍难以改善。法定货币时代仍相对年轻，其长期影响尚不确定，尤其考虑到与早期货币相比，法定货币供应扩张更为容易。  

加拿大房地产市场买家回归房屋销售缓慢上升 2025年10月，加拿大房地产市场继续呈现回暖迹象。过去七个月中，全国房屋销售有六个月出现小幅上升。加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，截至2025年9月，通过MLS系统记录的销售量增长了0.9%。这可能意味着，在夏季的短暂停滞后，买家的信心正在逐渐恢复。 CREA高级经济学家肖恩·凯瑟特（Shaun Cathcart）表示，借贷成本变得更可控，是市场回暖的原因之一。他指出：“现在的利率很有吸引力，预计房地产市场在2026年会继续保持活跃。但由于经济仍存在不确定性，市场回升的速度可能会保持缓慢。” 虽然环比上升，但交易活动仍比去年少。2025年10月的销售量比2024年同月低了4.3%。与此同时，新上市房源减少了1.4%，市场变得稍微紧张。由于新房源减少，销售与新挂牌比例升至52.2%，这在CREA的标准中属于“平衡市场”。 房价方面也开始趋稳。CREA房价指数比上月上涨0.2%，但仍比去年同期低3%。2025年10月，全国平均成交价为690,195加元，同比下降1.1%。 市场上可售房屋数量比去年增加，但整体供应仍在秋季正常范围内。截至10月底，全国约有189,000套房产挂牌，比2024年增加了7%以上。库存保持在4.4个月，略低于长期平均的5个月，但远高于疫情期间的极端低库存状态。 随着冬季临近——传统上的交易淡季——专家们正在观望潜在需求是否会继续积聚。CREA主席瓦莱丽·帕奎因（Valerie Paquin）认为，市场需求正在慢慢增强，她预计2026年春季可能会迎来一批重新入市的买家。 总体来看，市场正进入“谨慎乐观”阶段：房价下跌放缓，买家逐渐回归，供应仍在掌控范围内。如果利率继续走低，未来一年市场可能会更为活跃。 加拿大皇家银行（RBC）的最新报告也得出了类似结论。RBC指出：“降息无疑推动了最近的需求回升，随着最糟糕的经济局面逐渐远去，信心正在恢复。”报告称目前的经济形势是“脆弱的增长”。 RBC表示，加拿大央行在九月和十月的降息改善了购房可负担性，加上过去一年房价有所调整，使得购房成本下降。这可能吸引更多买家重新进入市场，释放过去因利率过高而被压抑的需求。与此同时，过去两年库存的增加也让市场供应保持强劲，尤其在卑诗省和安大略省。 展望2026年，RBC认为市场将受到降息、就业改善和信心提升的推动而逐步复苏。但高房价可负担性问题、联邦放缓移民计划、经济不确定性与贸易紧张局势，可能限制回升速度。 卑诗省房地产协会（BCREA）在本月发布的报告中预测，2026年卑诗省的平均MLS房价将同比上涨4%，达到99.6万加元；全省房屋销量预计将增长12.8%，达到81,700套。大温哥华和菲沙河谷地区的年销量预计分别增长19.6%和21.7%。

本周一（11月17日），安省高等法庭就先前因陷入“爆雷”危机而广受关注的多伦多豪华公寓楼盘One Bloor West（前称 The One）做出裁决，几乎所有已售出的豪华公寓购买协议将被取消。负责监督该破产项目的阿尔瓦雷茨与马萨尔公司（Alvarez & Marsal）获准撤销329份协议中的314份，仅保留15份被视为“具有经济可行性”的合同。 图片来源：51找房 据本地英文媒体《多伦多星报》报道：这些公寓多数于2017年至2018年间由米兹拉希开发公司（Mizrahi Developments）出售。多年的工程延误、财务危机和法律纠纷，使这一被视为多伦多标志性地标的开发案陷入破产重组。 在今年6月，One Bloor West在达到85层（最高层）后封顶，正式成为本市最高建筑。预计全部施工将于2028年结束，距离许多购买者首次购买公寓已过去十多年。 就当广大的购房者看着这座塔楼慢慢占据天际线，感到格外高兴，以为即将拿到自己的梦想公寓的时候，法庭的裁决却泼来一盆冷水：大多数购买协议将被取消。 周一的听证会上，数名购房者亲自到庭表达强烈不满，反对撤销协议。他们表示，尽管经历诸多波折，他们仍希望保留自己的单位。 辛格（Daljit Singh）情绪激动地向法官讲述，他的女儿是该楼盘的早期买家，但一年后去世。 “我真的、真的想要那套公寓……那是我女儿的公寓。”他说。 监督方律师回应称，辛格如果想要拿下女儿买的这间公寓，则要与普通购买者一样，唯一的优势是可以在楼盘公开上市前重新购买。 负责本案的奥斯本法官（Peter Osborne）表示，取消先前的购房合同并非完美结果，但是大楼的开发商破产，这一残酷的现实让人很难做出更好的选择。 他强调，公寓购买者在开发商破产时，“并不是总能拿回押金的”。“这已经很不错了，总比没有强。” 投资组合经理莫克贝尔（Movin Mokbel）亦表示心碎。他在2017年购买了三套单位，每次经过工程现场都为这栋逐步登上天际线的高塔感到欣慰。 随着One Bloor West项目在今年6月封顶至85层，成为全市最高建筑，他的期待却换来了合同取消。莫克贝尔说，他不希望这座楼变成“酒店品牌”，只想要“当初购买的那种普通公寓”。 庭审结束后，他告诉《星报》，虽然失望，但“至少可以放下了”。 项目管理方表示会遵守法庭裁决，向原购房者退还押金及应计利息，预计“很快”发放。下面，购房者将陆续收到来自加拿大安维保险（Aviva Insurance）的通知。 据悉，在取消这些购房合同后，负责监督该破产项目的阿尔瓦雷茨与马萨尔公司（Alvarez & Marsal）的计划是随后以大幅提高的价格转售这些公寓。 该公司还计划减少“小户型、投资者导向”的单位，增加“超豪华”公寓数量，并为整座建筑引入一家高端酒店品牌，打造类似四季私人住宅或丽思卡尔顿公寓的产品。法庭文件显示，这一策略预计可为项目带来超过2亿元收入。 负责本案的奥斯本法官已批准了这一计划。

列治文一家本来由华裔商人拥有的酒店，因受考伊琴部落(Cowichan Tribes)原住民土地裁决影响，原定一笔交易告吹，最后演变为罕有地在法庭上演的拍卖会，当中过程峰回路转，竞价争持激烈，在场目击的律师和地产经纪也感到“精采刺激”。 列治文Versante酒店是一幢楼高14层、有100间客房的豪华精品酒店，位于桥港路(Bridgeport Rd)夹三号路(No. 3 Rd)附近，于2021年开业，内设多间高级餐厅，曾被《福布斯》(Forbes)评为温哥华最新颖的酒店，并于2023年入围卑诗省酒店协会两项大奖的决选名单。 据《Western Investor》报道，Versante酒店的买卖过程，远比许多资深地产律师和经纪曾见证的法院强制拍卖个案更具戏剧性。 去年1月，Fox Island Development Ltd.和Advanced Venture Holdings Co. Ltd.就其与酒店的一项贷款协议纠纷，提出止赎(foreclosure)诉讼。卑诗省最高法院于去年2月底批准了止赎申请，当时酒店的未偿债务达7,970万元，利息仍在累积中。 随后，酒店被法庭勒令放售，业主委托地产公司以9,800万元价格放盘，但最终未能成交。酒店当时的东主为程慕阳(Mo Yeung “Michael” Ching)及其地产公司Sunwins，贷款方其后申请将止赎程序转为接管(receivership)程序，以赋予贷款方更大的控制权。之后，该酒店以未定价的方式重新放售。 及至7月底，有68家公司签署保密协议表示有兴趣，其后有两家提交了报价，其中一家被贷款方和接管方选中，交易接近水到渠成。 然而，该买家于8月18日撤回了报价，理由是法院对考伊琴部落原住民土地的裁决，引发土地所有权的不确定性 (尽管该酒店并非位于裁决的土地范围内)，并成为了全国瞩目的话题。 此后又有一份银码为4,800万元的报价，来自Citation地产控股公司。法庭文件显示，该公司为香港柏卫资本(PACM)的附属机构。他们的报价原定于今年10月24日正式提交法院，但在此前一天，也就是截止报价当天，出现了戏剧性转折，杀出了一个名为Silverport地产公司的程咬金。 法官当即表示，翌日将在庭上举行一场拍卖会，让两家有兴趣的买家即场竞投。 在拍卖会上，相关的地产经纪都列席旁观，有如电影情节，两家公司在不到十分钟内，来回叫价了大约八次，每次出价都提高了10万至50万元。 经过一轮争持，最终决定不再叫价的是Silverport，法官在确认后，宣布Citation投得了购买权。 Colliers国际温哥华商业地产经纪达林(Jennifer Darling)表示，这种场面很罕见，律师们都为此感到兴奋，因为这比平时以密函形式的暗标竞投刺激得多。“在场很多经验老到的破产事务律师也从未见识过这种场面；甚至是我们，也感到有些惊讶。” 商业地产顾问班萨尔(Sunny Bansal)表示：“如果你想看地产界的戏剧，这一出就齐集了所有元素：意想不到的竞投者、紧张刺激的最后关头叫价，以及出乎意料的成交价。法庭变了交易所，进来的律师、贷款人和竞投者，都在拍卖官的带动下加快了节奏。” 该酒店的最终成交价为5,150万元，虽然仍远低于其未偿债务，但比最初提交给法院的报价高出了7%。 图：Versante Hotel  

马克·李在温哥华市政厅抗议活动中发表讲话。 (大卫·纳达利尼) 11月17日周一，温哥华市民在市政厅外抗议，反对在市区唐人街开发公寓项目。 此次抗议活动正值温哥华开发许可委员会（VDPB）会议之前，会议上将决定该项目的未来。 抗议者表示，这是一个双输的局面，因为他们看不到该项目通过后会有任何好处。 “我们社区蒙受损失；这座城市也蒙受损失，因为他们基本上是在向开发商低头。为了什么？为了那些实际上不会给他们带来任何好处的东西，”马克·李告诉1130新闻广播电台。 “此外，开发商很可能会亏损，因为强行推进这个项目在财务上是一个糟糕的决定。” 李在唐人街工作。他说，这个项目可能会削弱公众对审批流程的信任。 “周边房屋的租金会上涨。由于我们拥有了这座崭新的大楼，像我所在的小企业一样，租金也会上涨。” 抗议者在温哥华市政厅前。 (大卫·纳达利尼) 抗议者在温哥华市政厅前。 (大卫·纳达利尼) 该提案计划在哥伦比亚街570号（原基弗街105号）建造一座九层高的多功能建筑。该建筑预计还将设有一个庭院和一个社会服务中心。 在最初的提案于 2017 年被驳回后，该建筑的开发商 Beedie 于 2019 年提起诉讼。 因此，该项目于 2023 年获得批准，并提出了一系列建议，其中一项建议是改善该建筑与附近“具有文化意义”的地标（如唐人街纪念碑）之间的关系。 李表示，新的发展方案仍然不够完善，不能满足社区的需求。 超过100名发言人报名参加听证会并发言。 在做出决定之前，VDPB 将听取希望发言的居民的意见。

据Vancouver sun报道，11月3日至14日之间，温哥华Granville Street 以西成交的18套房子成交价格均低于挂牌价格，额度从数万加元到数百万加元不等。 图自：vanvouver sun  比如这栋位于1864 Matthews Ave，始建于1912年的修复类豪宅。5月10日以998万加元的价格挂牌，一个月后撤下。9月22日，再次以750万加元的价格挂牌，并最终于11月6日以650万加元个价格成交。 这一价格比重新挂牌价低了100万加元，比最初要价低了350万加元。这比重新挂牌价低了 100 万加元，比最初的要价更是低了惊人的 350 万加元。 据悉，这栋面积为9100平方英尺的住宅有七间卧室和八间浴室，占地114英尺宽、135英尺深。其评估价值为704.2万加元，去年的房产税为36600加元。   还有这套，位于4698 West 4th Ave。这栋5,578 平方英尺的历史建筑于 11 月 6 日以 270 万加元的价格售出。 该房产于5月25日挂牌出售，要价378.8万加元，后来要价降至319.8万加元。买家最终以比最初要价低110万加元、比修订后价格低50万加元的价格买下这栋房产，最新评估价为357.2万加元。   还有这个，位于2637 West 21st Ave。 这栋二战时期建造的小型平房在市场上挂牌82天后，以298.9万加元的价格售出。它最初的挂牌价为339.9万加元，后来降至334.9万加元，最终成交价比要价低了41万加元。 根据BC省最新评估价，该房产价值340万加元。 那么，怎么看待当下大量独立屋以低于要价的价格成交？ 一位业内人士称，11月温哥华西区的房屋售价低于要价，这并不一定意味着一种趋势正在形成。 据大温哥华房地产经纪人协会（GVR）称，10 月份销售额低于 10 年季节性平均水平。 GVR首席经济学家安德鲁·利斯(Andrew Lis)说：“即使加拿大央行今年10月份第四次下调政策利率，也未能吸引更多买家重返市场。”  但在接受 Postmedia 采访时，利斯指出，有很多因素可能会影响房产的售价高于或低于要价，而且西区房屋售价低于要价与城市其他价格范围或城市其他地区房屋售价低于标价的情况有所不同。 他说：“售价超过 500 万、1000 万、1500 万加元的房产——这与典型的独立式住宅或房产（售价可能在 170 万到 200 万加元左右）的市场截然不同。” “高价位房产的运作基本正常。你可能会看到成交价与要价有很大的偏差，但这毕竟是一个非常非常不同的市场。” 利斯指出，考虑购买特定类型房产背后的动机很重要，例如，一块被重新划分为高密度用地的独立式住宅可能会从开发商那里获得更高的价格。 根据过去十年的数据，所有类型房产的售价与挂牌价之比的十年平均值为 97.7%，这意味着成交价通常约为挂牌价的 97.7%。 他指出：“目前，11 月份的这一数字为 96.8%，与长期平均水平相比并没有太大偏差。” “事实上，房产以低于标价的价格售出是很正常的现象。这实际上是市场正常运作的一部分 “在那些房产售价远高于标价的时期，市场状况非常不正常。” 利斯表示，过去房价高于要价的情况通常出现在库存高、需求低的时期。但现在情况恰恰相反。 而对于那些可能因房产售价低于要价的报道而感到沮丧的卖家来说，下半年情况有所好转。 2025 年上半年，卖家坚持定价，买家也不愿妥协。但利斯指出，虽然下半年销售额并没有真正回升，但卖家更愿意降低要价，或者从更符合当前市场行情的价格点开始。 “市场形势显然已经发生了变化”他说：“房地产市场不像股票市场，它需要很长时间才能调整到预期水平。”  

不少列治文居民正为了土地所有权问题感到焦虑，联邦保守党党领博励治(Pierre Pollivere)和列治文中-马宝选区(Richmond Centre-Marpole) 国会议员区泽光(Chak Au)共同发声，强力捍卫居民土地权，批评自由党政府在2018年种下了今日祸根。 区泽光周六举办一场“选民大会”，主题为“定义未来- 预算、社区安全、考伊琴土地争议和印太伙伴关系”，这些与加拿大国运，以及与民众息息相关的议题，吸引了近百人参与。 除了保守党党领博励治是重量级的出席嘉宾外，大温哥华地区保守党国会议员Tamara Jansen、Marc Dalton和Sukhman Gill也参与会议。 博励治批自由党让人民土地所有权动荡 日前卑诗省法院裁决考伊琴族(Cowichan Tribes)等部落及其后裔拥有列治文市约1846英亩土地所有权，而这片土地上涉及了政府、企业、私人屋主等150个业主的权利。 已经有多个案例称，如今土地所有权归属不明，导致贷款出现障碍、房产价值暴跌。不仅150个业主受影响，列治文其他土地、甚至整个卑诗省土地权都因此处在不确定性中。 卑诗省省长尹大卫 (David Eby) 最近刚宣布任命了一名 “社区联络员 ”，将逐家逐户走访可能受到考伊琴原住民 (Cowichan Aboriginal) 土地所有权裁决影响的居民。 这个争议始末究竟谁该负最大责任？博励治称：“联邦自由党政府是错误的始作俑者。” 他说，长久以来，fee-simple title(永久业权)本来就是无须质疑和被动摇的概念，但是自由党在2018年时对《原住民土地管理法》进行了预算和修订，让原住民在土地所有权上拥有更多的话语权，衍生出至今的纷争。 他批评联邦自由党政府不捍卫民众土地所有权。他强调 fee-simple title (永久业权，或称完全所有权) 应高于一切，一旦生效，自然将令原住民所有权失效(extinguish)。他和保守党坚决捍卫私人土地所有权的立场。 博励治批预算案令加拿大更贫穷 针对卡尼政府最新公布的预算案，博励治批评这是一个赤字大幅膨胀的预算，不仅将进一步令通货膨胀恶化，也将祸及子孙。 他说：“本财年最新赤字高达780亿元，债务变得越来越多。联邦一年收到的商品服务税(GST)约450亿元，而一年的国债利息支出就高达460亿元，新预算将使一年利息费暴增至500亿元以上，这比我们的医疗拨款都还要多。” 他称民众最关心的是生活成本过高问题，因此保守党的财政计划是削减不必要的税项、还富于民。“我们都说食物贵得不得了，不是因为食物生产不够，是因为生产成本中有太多『隐藏税』，无论是碳税、运输税等，都让送上桌的食物变得昂贵无比。” 博励治：卡尼已经没有手肘了 加拿大和中国的关系按下了重启键，上个月底在韩国庆州亚太经合组织（APEC）峰会期间，总理卡尼和中国国家主席习近平会面，习近平并当场邀请卡尼访问中国。 提到加中两国关系的发展，博励治称卡尼对美国总统川普很早就低头服软了，“他不是手肘向下，而是根本没有手肘了。” 他忧虑卡尼和中国交往谈判时也会出现同样情况。“因为卡尼个人的利益就和美国与中国有很深的联系。” 有民众关心中国政权威胁，也认为中国政权和中国人要分得清楚。博励治则顺势提到前国会议员赵锦荣和保守党最早就力推《外国代理人注册法案》，就是希望让政府接受外国说客的游说行为能更透明。他批自由党尽管后来通过了《外国影响力透明度和问责法案》，但迟迟不愿落实“外国代理人登记处”，质疑自由党“究竟在隐藏甚么？” 区泽光：加速外国认证  让移民才能得以发挥 尽管有很多新移民抵达加拿大，却落于找不到专业工作的窘境。区泽光说：“我最近碰到一个在香港担任急诊室医生的移民，来到加拿大后只能在餐厅当厨师。” 区泽光和博励治都强调加速对外国学经历认证流程、强化语言与专业再培训计划，让具有专业的移民人才顺利融入加拿大职场，缓解包括医护在内的一些专业领域的缺工危机。

在加拿大，诚信是金融交易的基石。无论是申请房贷的普通家庭，还是寻求在此领域投资机会的投资者，都信赖房贷经纪的专业与操守。 但偏偏就有那么一些无良贷款经纪，正是利用这种信赖和信息差，为了塞满自己的佣金口袋，不惜将职业道德践踏在地，甚至把黑手伸向了信任他们的投资者，坑上致命的一大笔。 最近安省金融监管机构的一则重磅处罚，就揭露了这样一起针对投资者的骗局。 10月19日，安省金融服务监管局宣布，对两名大多伦多地区的前房贷经纪处以总额高达23万加元的行政罚款。 原因是他们的鲁莽行为、未能核实信息并协助完成欺诈，导致一名寻求抵押贷款投资机会的投资者，损失了超过62.4万加元的本金。 被处罚的两名前经纪分别是Satyamkumar Trivedi和Sasitharan “Soma” Somasekarampillai。 监管机构发现，他们允许“自己被利用来协助不诚实、欺诈、犯罪或非法行为”，具体来说： “飞单”操作：他们绕过了自己所属的正规经纪公司，私下进行房贷交易。 收取高额回扣：在这些私下交易中，他们收取了远高于正常水平的佣金。 提供虚假信息：向投资者提供了关于房产之前贷款情况的虚假信息，以及伪造的文件。 未尽核实职责：对于借款人身份、房产评估报告等关键信息，他们没有采取任何独立步骤进行核实。 整个事件的受害者是一位化名为“HP”的投资者。房贷经纪 Trivedi向他推荐了一个“绝佳”的投资机会：借款给一个购买加油站房产的买家。 受害人 HP 听信了该房贷经纪的建议，投入了超过62万加元。结果呢? 借款人从未支付过月供，最终直接违约。 HP 血本无归，损失了全部投资。 事后发现，借款人冒充一家公司的董事进行了诈骗，而经纪提供的关键文件，包括评估报告和借款人身份证明，竟然全是伪造的! 监管机构的调查描绘出了一条清晰的欺诈链条： 在这个加油站房产交易中，房贷经纪 Soma 负责直接与借款人对接，收集各种文件。而另一位房贷经纪 Trivedi则负责与投资者 HP 谈判贷款条件、提供(伪造的)评估报告。 于受害人投资者 HP 联系的房贷经纪 Trivedi 承认，他从未直接见过或联系过借款人，所有信息都经另一名房贷经纪 Soma 之手转来。他对这些信息照单全收，没有进行任何核实。 监管机构发现，早在2021年，同一处加油站房产就有一笔房贷在短短38天内就异常还清。当时房贷经纪还是 Trivedi ，他没有通过自己所在的“加拿大房贷联盟”公司操作这笔业务，而是私下进行，并获得了5.5万加元(占贷款额10%)的佣金，他还与另一名房贷经纪 Soma 分享了这笔钱。 房贷经纪 Trivedi 的行为可以说是劣迹斑斑： 监管机构在2020年就收到投诉，称他使用虚假的房贷承诺函。 从2021年至2022年，他至少在四笔交易中私下收取佣金，总额超过6.6万加元。 在调查初期，他多次通过书面邮件和当面访谈否认收取过这些费用，直到监管机构出示了银行流水和信托账本，他才不得不承认。 经过调查和审理，安省金融服务监管局最终作出如下判决： 对房贷经纪 Trivedi 处以22项行政罚款，总额21万加元(后经协商降至18万加元)。 拒绝更新房贷经纪 Soma 的执业牌照，并对他处以5万加元罚款。 等等，这里有个小疑惑，那受害人投资者 HP 投进去的那62万加元怎么办?只能血本无归了吗?没有任何办法追讨? 这起案件给所有需要接触房贷经纪的消费者和投资者敲响了警钟： 选择正规渠道：务必通过正规、信誉良好的经纪公司办理业务，避免与经纪人进行不受监管的私下交易。 核实关键信息：对于经纪人提供的文件，特别是评估报告、借款人身份证明等，要保持审慎态度，有条件的可以尝试通过其他渠道进行交叉验证。 警惕高回报承诺：任何看起来过于“美好”的投资机会，背后都可能隐藏着陷阱。高回报通常伴随着高风险，甚至是欺诈。 相信你的直觉：如果一件事听起来好得令人难以置信，或者经纪人的行为举止有任何让你感到不安的地方，请相信你的直觉，停下来，多做调查。 在金融交易中，专业、诚信和透明度是绝对不能妥协的原则。这起23万加元的罚单，不仅是对两名违规经纪的惩罚，更是对整个行业的一次严肃警示。 投资有风险，操作需谨慎!

一家总部位于温哥华的私人房地产投资和资产管理公司，以逾千万元的价格收购了盖士镇(Gastown，又称煤气镇)一栋23,000平方呎的办公及零售历史建筑，显示市场对市中心核心区域的写字楼地产重拾信心。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，温哥华公司Upfield于11月10日发布新闻稿表示，Upfield Capital以1,070万元的价格，从Allied Properties REIT手中收购了位于水街（Water St.）342号这栋空置的砖木结构5层建筑。 根据卑诗物业估价局(BC Assessment)的记录，该建筑建于1902年，近期由Allied公司进行了全面修复，包括抗震升级、机械设备更换和屋顶翻新。这份于周一发布的新闻稿称，该建筑完成内部装修后，将作为Upfield、Edgar Development和Bridgemans Services Group的新总部，这3家公司将共同使用该建筑约50%的空间。 Upfield联合创始人Rob Greer在声明中表示：“这是展示在今日市场中寻找真正价值的例证。疫情期间，盖士镇遭受重创，但我们相信其长期发展潜力。此次收购标志着我们对该社区的再投资，也预示着复苏正在发生。” 据悉，该建筑拥有极具特色的外观、裸露的横樑和临街零售黄金位置，“正是Upfield认为可以重新定位，以实现长期收益的那种传统地产类型”。 这笔交易显示市场对温哥华写字楼地产的信心正在增强。此类地产在疫情期间交易量低迷，随后利率飙升，如今市场可能正见到交易活动回暖。 世邦魏理仕（CBRE）高级副总裁兼挂牌经纪人克兹纳（Carter Kerzner）指出：“即使在办公地产市场瞬息万变的情况下，位置优越的资产仍然备受追捧。这笔交易反映了买家的强劲信心，以及温哥华市中心核心区域的持久优势。” Upfield是一家由Peter Edgar和Rob Greer创立的私人房地产投资和资产管理公司，公司获得高淨值人士和机构投资人的支持，其投资组合涵盖工业、租赁住房和溷合用途开发项目。

在Main街天车站附近，有计划建设超过400套新的租赁住房、一个大型超市、多个零售空间以及一个公共广场。   该计划包括两座住宅塔楼，一座28层，另一座36层，两座塔由一座8层的大厅相连。塔楼将提供约470套租赁住房，其中20%的房源将低于市场价格。 这些住房将位于4700平方英尺的底层零售空间之上，二楼则设有一个26000平方英尺的超市，以及约50550平方英尺的办公或医疗实验室空间。 整个综合体的西南角将建有一个5320平方英尺的公共广场，进一步丰富附近已有的桑顿公园绿地。 这些计划符合市府和省政府提供工作租赁住房的目标，以便为即将开业的圣保罗医院的员工提供宿舍，同时也在考虑配置带家具的租赁套房。 “我们的提案旨在为该地区未来的医院社区提供亟需的租赁住房，以满足工作人员和前来就诊的患者的需要，以及提供医疗办公空间和零售服务，”GWL副总裁Geoff Heu在去年首次提交申请时表示。 “我们的愿景是与圣保罗医院及其多元化人群的需求相辅相成。” 申请文件指出，建筑的设计考虑了修改后的视线锥高度，靠近快速交通线路，并与位于伉错溪平地区域的其他塔楼风格相匹配。

2025年初的一个雪天，安省士嘉堡的居民Yvonne Morrish返回家里时，发现自己家的大门锁被换了，门上还贴着一张通告：鉴于她有一次按揭款没还上，RiverRock抵押贷款投资公司依据法律收回了该套房产。 这位在这里住了几十年、靠着自己养育孩子的母亲，瞧见门锁被换的刹那，彻底崩溃了，她说：那种感觉就跟经历了一回死亡似的，为一件没法再改变的事儿伤心。 Morrish长久地饱受健康问题的烦扰，于过去的15年岁月里，她多次把自住的房子抵押出去贷款，试图开办小型买卖，但最终皆以失败结束。 2022年，她转而投向RiverRock，这是一家由投资者集资运作、专门为无法从银行获得贷款的人提供资金的私人抵押贷款公司。 2024年12月，她未能及时支付当月约$6200元的月供，结果出了大问题，RiverRock 迅即启动“强制出售（power of sale）”程序，称房屋“遭到遗弃”，还替换了门锁。 Morrish感到震惊：我晓得那是我的责任，然而这件事几乎把我命都搭上了。 程序合法，却让人徒感无力 RiverRock总裁Nick Kyprianou拒绝就个案进行探讨，但证实Morrish的确漏付了一次款项。 抵押贷款属于最简单的合同类型，若启动法律程序，表明没支付款项，也未达成解决方案。 公司始终按照法律程序行事，且宣称必要时会为借款人安排搬家、找到住处，甚至为其支付首月与末月房租。“我们一直都按程序办事！”他说。 后来在律师的帮助下，Morrish又重新进入了自己被换锁的房子。她的地产经纪人猜出了贷款公司安装的新密码锁的密码。律师告诉她，只要她仍然住在屋里，法律上这栋房子就不能被认定为“被遗弃的房产”。 案件预计下个月开庭，根据法庭文件，截至今年1月，Morrish欠下约为$79.2万元的债务（含利息和相关费用），如今这一数字已进一步上升。 强制出售潮席卷GTA：从罕有过渡成普遍 Realosophy Realty总裁John Pasalis给出的MLS数据显示，2025年前九个月，士嘉堡北部Highland Creek社区，强制出售的比例达到9.9%这么高，近乎每10套住房就有1套遭到强制出售。 Pasalis表示，过去这种现象极为少见，如今在多伦多快达到1%了，郊区的情况更糟糕。 他统计发现：其中，Highland Creek位居首位；其次是Pickering西岸（West Shore），比例约4.9%；Brock的Beaverton社区为4.5%；Stouffville约1.52%；Oshawa为1.42%；Brampton为1.38%；Milton则约0.94%。 Pasalis宣称，这一趋势源自疫情后房价下跌以及高利率续约的双重压力，尤其是那些在疫情期间高价入场的投资者。 Brampton尤为脆弱，很多人那时买房是为了当作学生公寓，然而联邦政府限制留学生人数后，市场几乎垮掉了。 房贷违约率攀升，经济压力正慢慢扩散开去 来自征信机构Equifax的数据表明，安省房贷逾期比例已攀升到2012年以来的最高水平。 几家核心银行的房贷逾期率均明显上涨：BMO 从 0.15% 上升到 0.37%，Scotiabank 从 0.14% 升至 0.25%，CIBC 则由 0.17% 增至 0.36%。 而在西岸情况同样不容乐观。根据Equifax Canada最新报告，截至2025年第二季度，BC省（包括温哥华地区）的90天以上房贷逾期余额率为0.19%，较年初上升约33%。 这意味着，即便是在被视为加拿大房市最具抗风险能力的温哥华，越来越多的房主也开始感受到高利率与生活成本双重挤压的压力。 Royal LePage Terrequity Realty经纪及贷款顾问Jonathan Alphonso说道，他几乎每天都会接到来自房主的求助电话。 人们宁可让信用卡及汽车贷款大量堆积，也会拼命避免房贷出现违约。 主流银行一般要等三个月才启动程序，私人贷款机构或许两周内就会收房。 Morrish形容“失去房子就像失去生命”；而RiverRock总裁Kyprianou也认同这种感受，他认为房主在失去房屋的过程中，往往会经历类似“哀悼的五个阶段”：不承认事实、愤怒难平、讨价商量、心情忧郁与最终接纳。房主需要尽快接受现实，这样才能及时处理房屋、减少损失。 Pasalis解释说，部分社区的样本量太小，强制出售比例看上去可能偏高，但那只是冰山一角。 事实上，在每1000套被强制卖出的房屋背后，还有两三千户家庭正拖欠房贷，试图通过自行出售来避免走到那一步。 对许多房主来说，这不是孤立的悲剧，而是当下房市困境的一面镜子，高利率让续贷成本急剧攀升、房价下探造成房屋净值丧失、私人贷款市场的监管力度欠佳以及由于租赁需求下滑，投资性买盘被“反噬”。 “我知道那只是房子，但这里是我的家” Morrish的家依然温馨。墙面是深色的，厨房明亮整洁，阳光从天窗落下，几只鸟儿在屋里自由飞来飞去。 她说：“我知晓那只是房子而已，可这里记录了太多回忆。” 衣橱门上依旧留着孩子成长的痕迹，泳池里有落叶漂着，修复的费用她现在无力承担。 “我心里挺羞愧的，但我想跟大家说，我不是唯一一个落到这境地的人。”

温哥华一间住房合作社在向新住户提供住所后，于入住前一周突然将月租金提高近1,000元，申请人对此震惊不已，此举已引发人们对合作社承诺提供可负担住房的质疑。 据Postmedia报道，Ashley Mar住房合作社（Ashley Mar Housing Co-operative）于10月初在温哥华南部推出了3幢新建高层住宅，用125套合作社单位和524套市场租住单位，取代了54套老旧的城市屋（townhouses，下图）。该计划号称加拿大规模最大的合作社房屋重建项目，是由这家非牟利合作社与一家私人开发商罕见地合作建成。 面对突然涨租措手不及 然而几周后，一些新加入合作社的成员发给Postmedia电邮，声称合作社董事会在批准他们的申请时设定的月租金标准，却在入住前几天突然大幅提高了。   邮件中指，其中一位申请人（为避免影响其住房申请，要求匿名）在10月中旬收到了一封邮件，确认其申请的一个每月租金为1,445.90元的两房单位获批。这封由合作社会员协调员发出的信息祝贺该申请人，并要求确认入住日期，以便准备相关文件。   电邮写道：“感谢你的耐心和理解，我们将继续努力建立一个强大而包容的合作社社区。” 据申请人称，她在11天后收到后续电邮通知，合作社柏文的租金将提高至2,430元，这让她感到非常震惊。电邮写道：“我们明白这可能与之前提供的信息有所不同，对于由此造成的任何困惑，我们深表歉意。” 申请人说：“我们收到了书面报价，预订了搬家公司，购买了保险，并根据原本的协议出售了个人物品。” 另一位同样因遭突然涨租而措手不及的租户透过电邮告诉Postmedia：“当我们在10月17收到确认接受的欢迎邮件时，感觉就像中了彩票一样。”   “我们即刻回复，问几时可以签约。董事会说文件将在10月27日之前完成。我们预定了11月8日入住，甚至雇用了搬家公司。然而10月27日那天，我们却收到一封电邮，称我们的住房费用暴涨近70%。” 申请人说：“我们感觉自己被人利用，完全被误导。” 合作社柏文租金涨幅不受限制 负责管理Ashley Mar的FirstService Residential透过电邮确认，确有部分申请人的每月租金上涨了8%至22%，以确保符合加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的计划要求。 但这些数字与申请人报告的68%涨幅并不相符。 当FirstService Residential被要求对此作进一步澄清时就回应道，超出所述范围的变动“只发生在个别案例中，是因为选择的单位与核实的收入不符。”并指经核实之后，“这些申请被重新归类到相应的住房类别，从而影响其住房费用的计算。” 然而，申请人表示他们的租金报价并没有任何减免。两人均已在其他地方找到了更便宜的住所。 租户资源和谘询中心（TRAC）律师帕特森(Robert Patterson)指出，合作社柏文不受卑诗省住宅租赁法（Residential Tenancy Act，RTA）的管辖，而是由合作社成员共同拥有。 帕特森解释：“合作社法（Cooperative Association Act）中没有任何条文像住宅租赁法一样的规定，每年租金涨幅不得超过一定比例。” 他指出，由于合作社柏文由会员组成的委员会管理，因此租金通常是基于房屋的维护成本。 “合作社柏文之所以能够负担得起，使其涨幅与会员所能接受的水平一致，是因为它们本质上是以民主方式运作的。” 图：Instagram

拉斐尔今年34岁，妻子露西亚35岁，这对夫妇七年前移民加拿大，居住在多伦多，现在已经年薪33万了，每月开支超过12,000加元，两夫妇现在想换大House独立屋，不知道是否可行。 根据加拿大《环球邮报》报道，拉斐尔和妻子露西亚七年前来到加拿大，生了两个孩子，现在分别5岁和1岁。   移民加拿大后，“工作一直很顺利，”拉斐尔在一封电子邮件中写道。 他们从事房地产和管理工作，年薪合计33万加元，其中拉斐尔的年薪和奖金约为 23 万元，露西亚的年薪约为 10 万元。     他们在多伦多拥有一套公寓，目前有50万抵押贷款。   先看看他们的资产、收入和支出情况。 资产：银行账户 65,810 元；拉斐尔的免税储蓄账户 (TFSA) 58,134 元、妻子TFSA有64,006 元；拉斐尔的团体注册退休储蓄计划 (RRSP) 75,870 元；拉斐尔的DPSP有46,031 元；妻子RRSP 15,032 元、团体RRSP 有21,491 元；注册教育储蓄计划 (RESP) 21,371 元，公寓价值 750,000 元。 资产总计：1,117,745 元。 每月税后收入：15,080 元。 每月支出： 房贷 3,715 元； 房产税 222 元； 房屋保险 65 元； 公寓管理费（包含水电费和维护费）1,162 元； 交通费 475 元； 食品杂货 1,000 元； 托儿费 900 元； 服装 250 元； 礼品 100 元； 度假/旅行 1,750 元； 个人护理 350 元； 餐饮/娱乐 850 元； 高尔夫 100 元； 运动/爱好 50 元； 订阅费 20 元； 通讯费 140 元； RRSP：980 元； RESP：400 元。 每月支出总计：12,529 元。 拉斐尔写道，作为新移民，他们不确定自己的财务状况与在加拿大居住多年的居民或其他可能拥有更多初始资金的移民相比如何。他们想了解自己目前的储蓄和消费习惯是否符合实现目标的需要。 短期内，他们希望保持积极的生活方式，并继续每年花费2.1万加元用于旅行。 在接下来的1到5年里，他们希望将现在的公寓升级为更适合他们不断壮大家庭的独立式住宅。 从长远来看，他们的目标是帮助子女支付高等教育费用，并在65岁时安享晚年，目标是退休后每年可以每年税后支出（经通胀调整后）15万元。 加拿大《环球邮报》采访了注册理财规划师芭芭拉·克诺布拉赫（ Barbara Knoblach），下面看看专家给出的专业意见。 克诺布拉赫女士表示，两人年薪33万，“他们的收入总和为实现财务目标奠定了坚实的基础。” 专家表示，由于拉斐尔和露西亚是在成年后才来到加拿大，他们可能无法领取全额老年保障金 (OAS) 和加拿大退休金计划 (CPP) 福利。领取最高额度OAS需要在 18 至 65 岁之间在加拿大居住满 40 年，而领取全额CPP福利则需要 39 年的最高供款额。 “只要他们继续工作并每年最大限度地缴纳CPP，就能接近最高福利水平，”她说道。育儿津贴条款允许因照顾子女而收入较低的年份不计入 CPP 计算，这将进一步增加他们未来可领取的 CPP 福利。 “为了评估他们实现长期目标的进展情况，我们分析了两种方案，”克诺布拉赫女士说道。 在第一种方案中，拉斐尔和露西亚维持目前的生活方式，不换大House，并继续按现有水平缴纳团体退休计划。从明年开始，他们将恢复TFSA 的最高供款额，但不会增加个人RRSP 的供款，也不会开设新的非注册投资账户。他们将继续偿还目前的房贷，到2039年，拉斐尔48岁时，房贷将全部还清。 理财规划师表示，基于这些假设，预计到2056年，也就是他们分别65岁和66岁时，经通胀调整后的税后退休支出总额约为每年20.4万元。 “这轻松超过了他们每年15万元的目标，而且如果他们愿意，很可能可以提前退休。” 在第二种方案中，这对夫妇升级到独立式住宅。 假设他们在2026年以75万元的价格出售公寓，扣除交易费用后约有20万元，他们将各自从TFSA中提取5万元来增加首付，购买一套价值125万元的独立屋。 这意味着需要偿还95万元的抵押贷款，分30年摊销。如果利息按4%计算，每月还款额约为 4,500 元，按 5% 的利率计算约为 5,100 元。此外，还需支付其他费用，例如税款、维护费、水电费和保险费等。 “虽然与他们目前每月 3,715 元的抵押贷款和 1,162 元的公寓管理费相比，这笔增加的支出看起来相当可观，但如果他们的工作保持稳定，并且能够仔细规划相关费用，例如房产税、保险、水电费、通勤费用（例如，需要维护两辆车而不是一辆），那么整体变化是可以承受的，”克诺布拉赫女士说道。 如果他们按计划在2026年购房，那么到退休时，房贷就可以全部还清。她指出，在这种情况下，预计税后退休收入约为每年18.3万元，远高于他们15万元的目标。 如果推迟几年购房可以进一步增强他们的财务状况，但即使在短期内，这个计划似乎也是可行的。“如果他们决定再等等，应该提前偿还少量房贷，以确保退休时能够摆脱债务。” “总的来说，考虑到拉斐尔和露西亚的收入和目标，他们的支出看起来是合理的，”克诺布拉赫女士说。 克诺布拉赫女士总结说：“自从来到加拿大以来，拉斐尔和露西亚已经建立了稳固的财务基础。他们的收入和自律的储蓄习惯使他们能够很好地实现拥有住房、子女教育基金和舒适退休的目标。” “和大多数年轻家庭一样，拉斐尔和露西亚的情况也会随着时间推移而变化。每隔几年重新审视一下他们的计划，将有助于他们适应新的现实，并继续朝着财务独立的方向前进。” 文章来源： https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/financial-facelift/article-financial-advice-facelift-rafael-lucia-detached-home-family/

列治文市议会已批准列治文兰士登购物中心（Lansdowne Centre）公园规划。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，尽管占地50英亩的兰士登购物中心重建项目——全部完成后将包括大约4,000个住宅单位——尚未启动，市议会就已先行批准一项绿地规划，这个规划将会分阶段进行。 目前暂时被称为“中心公园”的最大公园规划，将包括一个用于休闲和社交的大片草坪、一个特色游乐场、运动场、公共洗手间和一个遛狗区。 在加拿大线（Canada Line）天车站附近将设“市民广场”，包含一个用于举办活动和节庆的场所。 也会有一个“社区广场”，将包括花园、树木和一个小型游乐场。 该计划亦包括沿着兰士登路（Lansdowne Road）建造一条线性公园，该公园将成为从列治文冬奥速滑馆（Richmond Olympic Oval）延伸至花园城市地块（Garden City Lands）的走廊的一部分。 沿着兰士登路的线性公园第一部分将会首先开发，市民广场将在第二阶段建设，中央公园（Centre Park）则在第三阶段建设。 线性公园的第二部分——从3号路（No. 3 Road）到榛桥路（Hazelbridge Way）——将会在第五期建成。 首批住宅预计于2030年交楼 兰士登重建工程共分7个阶段进行，而到目前为止，位于东北角的第一阶段规划已经获得列治文市议会的一读和二读通过。 据拥有兰士登开发土地的Vanprop公司称，市议会已于2024年3月批准了第一阶段工程，并预计在2026年初再次提交市议会以获得最终批核。 第一期住宅预计将于2030年完工，将包括从单身柏文到三房的各类柏文，以及市价和经济适用出租柏文。 此专案由Vanprop公司与Bosa Properties公司合作开发。 购物中心将在第一期工程施工期间保持运作。 图：市府网站/项目官网  

据《星报》获得的一封省政府函件，安省政府准备在大约两周内“接管”安省房地产委员会（RECO），除非该机构能在限期内提交令人信服的替代方案。政府称此举旨在“防止对公众造成严重伤害”。 图源：51记者拍摄   RECO负责监安省的管房地产行业。这封信是省政府于周四下午寄给RECO董事会主席的，同时，Dentons Canada关于Pro Realty丑闻的调查报告于周四晚公开。 安省公共与商业服务交付暨采购厅厅长克劳福德（Stephen Crawford） 在信中写道，该报告指出了RECO在“实践、流程与程序”方面存在的“严重问题”。 调查报告对RECO前登记官Joseph Richer以及该组织内部文化作出了严厉批评。 报告指，Richer对发现地产经纪公司iPro的信托账户1,050万加元缺口，进行了单方面、秘密处理。iPro由RECO前董事会成员Rui Alves经营。 报告指出，Richer的行为似乎更倾向于保护该经纪公司及其负责人，而非保护公众。他偏离了常规流程，在签订“甜心协议”（sweetheart deal）之前，完全对CEO和董事会隐瞒此事。 厅长克劳福德在信中写道：“这些因素导致RECO在处理 iPro 案件时存在明显缺陷，并营造出一个让房地产行业对监管机构失去信心的环境。” 他进一步强调：“鉴于问题的严重性，我认为考虑任命一名行政接管人（administrator）来全面接管RECO是合适且必要的，以防止对公众和消费者利益造成严重伤害，并恢复外界对该机构的信任。” 厅长要求RECO董事会必须在15天内回应该信函。 “我将在审阅董事会的回应（如有）后，作出是否任命接管人的最终决定。” 在X（原推特）平台上，这位厅长的措辞更加强烈：“我已通知RECO董事会，我打算任命一名接管人，以恢复公众信心并保护消费者。” 然而X上发布的声明，与信件中“正在考虑”任命接管人的表述并不一致，原因尚不清楚。 图源：X 渥太华房地产经纪人Brandon Reay长期评论行业治理，他表示，政府早就应该接管。 “政府究竟期待RECO提出什么方案？”Reay 说，“2022 年审计长报告已经重批其流程，RECO当时承诺改革，但并未兑现。所需的改变，RECO 都没做到。” 厅长克劳福德还要求RECO必须在11月14日前公开发布调查结果与建议。政府已于10月30日收到最终报告。 审计调查内容包括： RECO如何处理iPro案件 超过1,000万加元代理佣金与消费者定金被“非法挪用” RECO如何改善“监管与治理” 此前，RECO与iPro的创办人Alves和Fedele Colucci达成协议，让两人自愿注销房地产牌照、免于处罚，引发全行业、买家与经纪人群体强烈反弹。 今年秋天早些时候，厅长克劳福德已警告RECO：如果对审计结果“不满意”，将毫不犹豫直接接管该机构。他的新闻秘书 Liam Maloney 对《星报》表示：“很明显，从报告来看，RECO没能达到所需标准。为恢复公众信心、加强消费者保护和提升透明度，我们正采取果断行动。” 图源：CTV News RECO在iPro事件中的处理方式引发巨大争议。尽管已发现1,050万加元缺口，该经纪公司在事发后仍继续经营3个月，并完成超过7亿加元的交易。 RECO告诉《星报》，前登记官Richer曾与Alves和Colucci达成协议，让他们主动终止牌照而无需面对罚款或指控。Richer已于8月离职。 9月11日，RECO向安省高院申请紧急禁令，要求冻结iPro及其负责人资产，指控 iPro创办人及旗下七家公司策划了一项“信托骗局”，涉及“系统性挪用、转移和滥用”信托资金。 约10天后，高院批准了该禁令。 Alves早前向《星报》表示，iPro的资金短缺源于房地产市场下行，以及过去十年用于扩张而借入的高息贷款。他承认公司存在失误，但坚称其家庭未从中获利。 房地产律师、安省前司法厅政策顾问Mark Morri 表示，省政府此次回应“力度超出预期”：“他们本可以选择轻微处理，例如任命监察专员（ombudsman），给消费者一个投诉的渠道。” “15 天后，看政府是否真的动真格的。” 相关新闻      

温哥华天际泳池顶层公寓以低于要价数百万的价格售出 一套拥有天际泳池的温哥华顶层公寓在市场上挂牌超过一年后，最终以远低于最初要价的价格成交。   据《Daily Hive Urbanized》报道，位于阿尔伯尼街1568号的PH1公寓年初时已将最初2024年8月的2150万加元要价大幅下调至1690万加元。 这套俯瞰温哥华美丽市景的公寓本周早些时候以1500万加元的成交价格售出，略高于最近评估的1499.7万加元的价值。   根据Zealty的数据显示，该房产在售出前在市场上待售431天。 加拿大苏富比国际地产的挂牌信息指出，这套公寓被称为“天际之家”，其“无疑”是温哥华顶层公寓中景观最佳的一套。 温哥华顶层公寓 挂牌信息还称其为“阿尔伯尼的皇冠明珠”，该公寓由著名日本建筑师隈研吾设计。 温哥华顶层公寓 这间“天际之家”顶层公寓设有三间卧室、五间浴室，其中一间浴室在浴缸旁就能俯瞰温哥华美景，居住面积达到4346平方英尺。   天际泳池的设计也让人可以欣赏到公寓内部的景致。 温哥华顶层公寓 对于这套以1500万加元成交的房产，天际泳池的景观堪称惊艳，令人对其价格倍感信服。 挂牌信息还提到，这里有一个宽敞的客厅和餐厅，20英尺的高挑天花板在私人玻璃底泳池和水疗中心的反射光下“闪耀如钻石”。   这间顶层公寓覆盖三层，并设有不止一、而是三处户外露台，甚至还有一个私人玻璃电梯来帮助您到达每一层。 其他奢华的设计呈现包括石英岩台面、麂皮（没错，就是麂皮）的壁纸，以及艺术家Enzo Catellani与Bocci的灯饰。主卧室还配有浸泡浴缸，公寓内有四个酒柜，并享有24小时礼宾服务和“世界级设施”的使用权。   你觉得这套公寓值1500万加元吗？

一家总部位于温哥华的私人房地产投资和资产管理公司l，以逾千万元的价格收购了盖士镇(Gastown，又称煤气镇)一栋23,000平方呎的办公及零售历史建筑，显示市场对市中心核心区域的写字楼地产重拾信心。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，温哥华公司Upfield于11月10日发布新闻稿表示，Upfield Capital以1,070万元的价格，从Allied Properties REIT手中收购了位于水街（Water St.）342号这栋空置的砖木结构5层建筑。 根据卑诗物业估价局(BC Assessment)的记录，该建筑建于1902年，近期由Allied公司进行了全面修复，包括抗震升级、机械设备更换和屋顶翻新。这份于周一发布的新闻稿称，该建筑完成内部装修后，将作为Upfield、Edgar Development和Bridgemans Services Group的新总部，这3家公司将共同使用该建筑约50%的空间。 Upfield联合创始人Rob Greer在声明中表示：“这是展示在今日市场中寻找真正价值的例证。疫情期间，盖士镇遭受重创，但我们相信其长期发展潜力。此次收购标志着我们对该社区的再投资，也预示著复苏正在发生。” 据悉，该建筑拥有极具特色的外观、裸露的横梁和临街零售黄金位置，“正是Upfield认为可以重新定位，以实现长期收益的那种传统地产类型”。 这笔交易显示市场对温哥华写字楼地产的信心正在增强。此类地产在疫情期间交易量低迷，随后利率飙升，如今市场可能正见到交易活动回暖。 世邦魏理仕（CBRE）高级副总裁兼挂牌经纪人克兹纳（Carter Kerzner）指出：“即使在办公地产市场瞬息万变的情况下，位置优越的资产仍然备受追捧。这笔交易反映了买家的强劲信心，以及温哥华市中心核心区域的持久优势。” Upfield是一家由Peter Edgar和Rob Greer创立的私人房地产投资和资产管理公司，公司获得高净值人士和机构投资人的支持，其投资组合涵盖工业、租赁住房和混合用途开发项目。 图：受访者提供

温哥华的房屋，拍摄于2019年4月16日。加拿大新闻社/ Jonathan Hayward 加拿大新闻社 虽然房价持续下滑，但最新报告显示，温哥华仍然是全国租房成本最高的城市。 Zumper.com发布的报告指出，温哥华的一居室公寓在十月份的租金为2500加元，比九月份下降了0.8%，比去年十月份下降了3.8%。 紧随其后的是本拿比，其一居室的中位租金为2300加元，较去年下降了3.4%。 与此同时，报告显示，一些草原城市的租金有所上升，包括萨斯喀彻温省的里贾纳，与去年相比中位租金上涨了4%；萨斯喀通的中位租金也上涨了4.8%。 “沿海市场降温与草原城市韧性强之间的鲜明对比，可能反映了更广泛的经济格局，资源型经济和更具价格竞争力的市场吸引了租房者，”Zumper的分析师表示。 全国范围内，自去年十月以来，租金已下降了4.2%。 Zumper加拿大租房报告分析了全国超过50,000个活跃房源的数据。房源数据经过每月汇总，用于计算中位租金。

受年底节假日淡季、房贷利率高、社会政策变动等因素，南加房市近半年来进入冷淡期。就连曾经热门的华人聚居城市尔湾也逐渐进入房市寒冬。有当地地产经纪人透露，有华人屋主曾加价抢购的房屋，一年后要降价两次求售，最终亏本约70万美元卖出。 根据一位不愿具名的尔湾房地产经纪人，10月初成交的一栋位于尔湾Statehouse Pl路上的独立屋，屋主向其透露亏本约70万美元售出。根据房地产平台Zillow公开资料，该房屋2024年2月挂牌价220万美元，2024年3月一位买家加价18.2%，以260万美元购入。该买家为华人。 2024年9月挂牌出租，租金为1万美元。 2025年4月，屋主挂牌296万美元出售，后来在5月连续降价两次，最终在10月以250万美元成交，比挂牌价低了46万美元，约16%。 尔湾运动公园临近住家社区，整体环境佳。 （尔湾市府脸书） 这名经纪人透露，这位屋主向其表示，房子实际亏本约70万美元，包括购入后的重新装修费用，以及两次交易的经纪人费用、房产税等。买入房子后，屋主对其重新装修后出租，但是遇到问题房客。屋主厌倦出租业务，想要尽快脱手这栋产业。 降价出售房屋，这在尔湾不是个例。根据当地一位地产经纪人Jason聂，他作为买家经纪于近日协助买家购入的两栋房子，都比挂牌价低不少。一处是尔湾Eagle Point的一处四卧室独立屋，挂牌价272万美元，最终成交价为228万美元；另一处Clear Creek的五卧室独立屋，挂牌价349万8000美元，成交价275万美元。 Jason聂表示，最近尔湾房市的挂牌价格和成交价，「差距还是比较大。」他说，还有一些在2023年尔湾房市涨得比较凶的时候买房的屋主，如今要低于当时的购入价出售。他表示如今这种现象背后一个很重要的原因是，尔湾市的房价标价过高。不过Jason聂表示，有的房屋也可能是故意将挂牌价调低，吸引买家来竞争，这种房子最终的成交价往往是比较真实，能凸显房子本身真实价值。 根据加州房地产经纪人协会（CAR）对尔湾市9月房地产数据统计，该市41.5%的上市房屋均有降价。 9月独立屋中间房价为186万美元，与去年同比下降9.4%。 Zillow网站对尔湾房地产市场最近一年的统计显示，截至9月30日，尔湾有933栋房屋在售；截至8月31日，房屋中间成交价为149万5000美元，中间挂牌价为169万6167美元。有72.6%的房屋成交价低于挂牌价，仅19.8%的房屋成交价高于挂牌价。 南加州房地产经纪人李秉信指出，尔湾是一个房市进入寒冬的典型代表。这里曾是房市最热的城市。他有一个客人曾经180万美元购买一栋新房，装修后价值在200万美元以上。如今相同屋况装修好的新房子160万至180万美元就可以买到，掉价20%。李秉信说，特别是曾经买新房的屋主，「现在再不走，以后会掉更多。」他说，目前已经有很多买家在出手了，尔湾现在上市房屋超过900栋，以前不超过200栋，「这就是最明显的例子。」