地产

这个周末，温哥华一栋公寓的地下停车场变成了一个池塘，水位高达三英尺。 周六，阿尔布图斯岭（Arbutus Ridge）的一栋公寓居民被汽车警报声惊醒，发现停车场充满了泥浊的水。 居民英格丽德·卡斯滕斯说：“地下室中间漂浮着存放的轮胎。” “我的一位邻居试图移动他的汽车，但现在他的车被困在那儿了，因为整个停车场就像一个湖，每辆车都被淹了。” 这个周末，温哥华一栋公寓的地下停车场变成了一个池塘，水位高达三英尺。(CityNews 图片) 一辆由迈克尔·舒马赫签署的珍藏版法拉利也是受到严重损坏的车辆之一，几乎完全被淹没。 卡斯滕斯表示，她从未见过这样的情况。 “在过去的20年里，从未发生过这样的事情，”她说道。 市官员很快查明，造成水涌的原因是位于优木街和西32街（Yew and West 32nd Avenue）附近的一条水管爆裂，水流横溢，向前蔓延了半公里。 四个带地下室的单元也受到了影响，居民们因热水器和炉子遭到水灾而被迫疏散。 幸运的是，楼内的电气室没有受到损坏。 温哥华市在一份声明中表示，抢修队已经完成了水管的修复，初步判断该水管因年久失修和当地土壤状况而发生故障。 温哥华拥有全国最古老的市政供水系统之一，随着城市密集化加剧带来的压力，居民们只能希望这种洪水不会成为常态。   Arbutus Ridge资料：这是位于 2118 West 15th Ave, Vancouver, BC 的一个 低层精品公寓/联排屋楼盘，由开发商 Cressey 开发（已完成于 2015 年）。 这个楼盘的特点： 低层混凝土建筑，约 4 层、49 套单位（1-2 房与联排户型）地段在 Arbutus 社区，属于城市核心 West Side 区域有公共设施如健身房、屋顶露台等（具体依出租/新公寓不同而异）  室内装修偏现代舒适，有高端或升级选项（取决于单位和管理）有部分出租单位是 以“高端现代公寓”定位 出租的款式，装修精致、设施较好（比如大理石台面、现代厨房等）

温哥华租金降至近四年来最低，但依然不便宜 根据最新的全国报告，温哥华的公寓租金已降至四年来的最低点。 该报告显示，在包括多伦多、卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔和渥太华在内的六个主要市场中，温哥华的租金降幅最大，过去一年下降了9.2%，过去三年下降了16.5%。 报告指出，“温哥华公寓的平均租金为2630加元，自2022年2月以来最低，已经连续26个月出现年度下降。”   在温哥华，单卧室单位上个月的租金达到了2362加元，与2025年12月相比下降了1.2%，与2025年1月相比下降了6.3%。 相比之下，温哥华的双卧室单位也出现了一定的变化。 在2026年1月，温哥华双卧室单位的平均挂牌租金达到了3279加元，较2025年12月上涨了0.7%，但与2025年1月相比下降了4.8%。   根据Rentals.ca的数据，在卑诗省，租金最贵的地方是北温哥华，单卧室公寓的平均挂牌租金在1月份为2469加元，与上个月持平。但同比下降了6.9%。 北温哥华所有公寓类型的平均挂牌租金上个月为2958加元。 在本拿比，租金在环比和同比上均大幅下降。   在2026年1月，本拿比单卧室单位的平均挂牌租金降至2144加元，比2025年12月下降了2.5%，与2025年1月相比下降了7.6%。 温哥华租金 与此同时，相比之下，埃德蒙顿的双卧室单位上个月的租金仅为1619加元。   根据Rentals.ca的数据，租金下调的速度正在放缓。 报告指出，“加拿大所有物业类型的挂牌租金在1月份降至31个月来的最低点2057加元，年度下降已连续第16个月。这一降幅超过了COVID期间出现的15个月租金下降。然而，年度下降幅度已连续第三个月放缓，同比下降2%是自2024年11月以来的最小年度降幅。”

最近有一组数据，让不少关注大温楼市的人都有些意外： 大温哥华地区（Metro Vancouver）的“炒房”比例，已经跌到了1.7%——这是25年来的最低水平。 也就是说，现在市场上几乎每卖100套房子，只有不到2套是“买来没住多久就急着转手”的那种操作。绝大多数买家，都是真正想自己住进去的“刚需”或“改善”人群。 这跟很多人印象中“温哥华房子天天被人炒来炒去”的画面，形成了鲜明对比。 图自：Dailyhive   “赚快钱”的人真的变少了 温哥华地区的房屋炒房（home flipping）如今已不到整体销售的2%。  这是根据大温哥华房地产局（Greater Vancouver Realtors）的数据，由房地产顾问团队Saretsky Group整理得出的结论。现在，大多数房屋销售都是卖给最终用户，也就是真正想住进去的人。 Saretsky Group创始人Steve Saretsky表示，这一趋势“表明”房屋销售已跌至25年来的最低水平。 他给出了一个很形象的解释：“如果你一年半前买了一套公寓，现在想卖，大概率是亏钱的。谁还愿意亏钱炒房呢？”  他还特别提到，很多过去被称作“炒房客”的人，其实并不是专业的投机分子，而是一些普通买家：“他们看到自己房子一年多涨了15万加元，就忍不住想：要不卖掉，换个联排别墅住？这种人其实不算投机，只能说是运气好赶上了行情。” BC省“炒房税”来得晚了 2025年1月，BC省正式推出炒房税（Speculation and Vacancy Tax的加强版），核心规则是： 持有不到365天卖出 → 利润20%要纳税 365天到730天之间 → 税率逐渐降低 满两年（730天） → 完全免税   如果是主要自住房且持有满一年，还可以扣除2万加元的免税额。 但Steve Saretsky直言：这项税落地的时候，炒房热潮其实已经基本退潮了。  他认为，把房价上涨的责任主要归咎于“炒房者”，其实是搞错了因果关系。 “房价涨得离谱，自然会吸引投机者进来——不管是房地产、股票、黄金还是比特币，只要涨得快，就会有人想分一杯羹。” 数据显示，过去20年里，温哥华炒房比例最高的时期出现在2007年，占比一度超过15%。之后两次小高峰分别在2017年底和2022年初，但总体趋势是越来越低。 可房价为什么还是涨了那么多？ Saretsky给出了他认为更核心的三个原因： 极低的利率环境（尤其是疫情前后） 创纪录的移民和人口流入 新房供应长期严重不足 他说：“投资者不是房价上涨的根源，而是房价暴涨之后的‘症状’。” 现在最讽刺的事来了 过去几年，各种政策（投机税、豪宅税、短租管制等）几乎都在“劝退”投资者，结果导致几乎没人愿意把钱投到新建住宅项目里。 房屋开工量已经开始下滑，未来还会“大幅下降”，而政府定的那些宏大的住房目标，又必须靠大量新建来实现。 Saretsky抛出了一个尖锐的问题：“你不可能一边把投资人全部赶走，一边又指望市场 magically 冒出大量新房子。这是个很现实的取舍。” 未来房价会怎样？ BC房地产协会（BCREA）最近一份报告给出了一个令人不安的预测：如果现在这种“库存上升 + 建筑活动疲软 + 预售停滞”的状态持续，到2032年，BC省的房价可能再涨27%。 报告甚至把现在的情况和2008年金融危机后做了对比：当时需求低迷 → 开发商不敢开工 → 供应断崖 → 等需求一恢复，房价就报复性飙升。 比如，2010年至2019年，BC省房价累计涨了约47%。 历史似乎正在悄悄重演。只是这一次，很多人已经买不起第一套房了。  

一份新报告显示，过去三年里，多伦多无法按时还房贷的业主人数翻了四倍以上。 图源：51记者拍摄 Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）周四发布报告称，全国范围内逾期90天以上的房贷案例在上升，但大多伦多地区最为明显。 2022年第三季度：662人房贷逾期 2025年第三季度：2,797人房贷逾期 不过需要注意的是，GTA整体房贷拖欠率仍相对较低，仅0.26%。 CMHC基于Equifax数据指出，房贷拖欠率在2026年仍会温和上升，多伦多和温哥华受影响最大。 关键背景是：约220万笔房贷（占全国未清房贷45%）在2024或2025年完成续约，许多业主需要面对远高于疫情期（2020-2021）的利率。 此外，推动断供风险上升的因素包括： 家庭债务上升 房价下跌、成交放缓 失业 生活成本上升 根据多伦多地产局数据，1月多伦多平均房价自2021年以来首次跌破$100万。 哪些人最脆弱？ 图源：CTV 报告指出，以下群体压力最大： 高负债比收入人群 首次购房者 净值较低的业主 疫情期间在高位买房、低利率上车的人 “疫情期的首次买家在高房价地区尤其脆弱。首次续约时，利率大幅上升，叠加本已很高的债务，对预算造成巨大压力。” 相比之下，蒙特利尔较稳定，渥太华、温尼伯、哈利法克斯的拖欠率仅小幅上升。

温哥华最大非营利机构主导的社会住房项目获得批准，超过900个单位 温哥华市议会一致批准了一项重要的重新分区申请，这为该市历史上最大规模的非营利组织主导的社会住房开发项目铺平了道路。 这项决定是在周四晚上的公众听证会上做出的，主要涉及Purpose Driven Development公司对位于8080 Yukon街的1.9英亩土地进行再开发的提议，该地点位于西南海洋大道和Yukon街交叉口的东北角，紧邻Marine Gateway零售综合体和SkyTrain的Marine Drive车站及公交交换站。 这是对Southwynd Place的再开发，此处原为1976年建成的低层建筑，提供90个社会住房单位。   随着现有建筑逐渐老化，并希望在经济上可行的情况下生成更多的可负担住房，温哥华基华俱乐部与温哥华国际女友协会两个非营利组织联合推动此次再开发项目。 基华俱乐部致力于支持儿童的福祉，而国际女友协会则专注于赋权女性和女孩的生活。五十多年前，这两个组织合作实现了现有的社会住房综合体。 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发   8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发 该项目的申请最初于2025年1月提交，2025年9月对此提案进行了小幅修改，致使高度、密度和单位数量略有增加。此次设计工作的主要建筑公司为GBL建筑师事务所。   批准的概念规划包括建设四栋新建筑，其中包括一栋六层的老年人住房和三栋高层塔楼——分别为26层、28层和32层，最高可达318英尺。 项目将总计提供903个住房单位，其中30%为低于市场租金的住房，符合住房收入限额，其余70%为市场租金，以财务支持整个项目，并为中等收入工作家庭提供适合的住房。这一收入分配方案将取决于最终的建设融资协议。 在公众听证会上，Purpose Driven Development公司的创始人兼首席执行官Carra Guerrera将该项目称为“不仅是温哥华，也是全国范围内的标志性可负担住房项目。”   Guerrera对市议会表示：“这一单一项目实现了温哥华市十年可负担住房目标的近10%。”她强调，该项目位于公共交通枢纽，周边步行可达多项主要设施。 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发   该项目不仅规划为混合收入，还将成为一个跨代租赁社区。 Guerrera确认，目前在该地块上的90名老年租户将在施工期间被安置，完成后将返回新建项目。过去一年，他们与租户共同开展了临时搬迁工作。目前已有部分租户搬离，其他租户预计将在未来几个月内搬离，包括一部分人将搬往靠近Cambie街和13街的一处接近竣工的非营利项目。部分现有租户将被重新安置到国际女友协会位于546号西13街的13层新社会住房项目，该项目预计将在2026年底完成。 她表示，单位的大小分配和总体设计都受到老年人需求及整个项目必需的复杂融资要求的影响。因此，总计30%的住房单位将按照家庭标准设计，即至少包含两间卧室，而不是市政府通常要求的35%。Guerrera分享说，这样增加5%的单位将导致该项目超过300万加元的财务损失，直接影响项目的经济可行性。   “因此，聚焦老年人的同时，减少家庭单位的数量是一个关键因素。其次，这个项目需要来自各级政府的融资和支持，为了保持可负担性，每个单位都需获得一定程度的补贴，”Guerrera继续说道。 这两个非营利组织已经利用其土地成功获得了约1200万加元的前期建设融资，并正积极与联邦政府的加拿大建设住房计划进行洽谈，以寻求更多低息的建设贷款。 “由于过去几年政府和融资的变化，确保建设融资变得非常困难。加拿大抵押贷款和住房公司的一些项目已经关闭，而BC住房的项目目前也十分不稳定，”她表示。   “就融资环境而言，这是加拿大全国最复杂的项目之一，因为其规模及过去几年中可负担住房融资格局的变化。” 现状： 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发   未来状况： 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发   Guerrera表示，若无市政府对开发成本征收和其他政策的减免，以及市职员在案例处理上的灵活性和协助，这个项目根本无法实现。 该项目还得益于市政府在2021年实施的海洋登陆政策更新，该政策允许在靠近海洋大道车站的特定地点进行高密度、面向交通的开发。这一政策促成了Signal租赁住房综合体的建设——该综合体是Ashley Mar住房合作社由Intracorp Homes与Oxford Property Group重建的项目，预计将在2025年完成，另有Chard Development的Cascades租赁住房综合体将在2026年底完成。 ABC市议员Sarah Kirby-Yung感谢提案方的坚持与承诺，称该项目是技术专长和社区至上领导的典范。   “我非常感激不仅是你们的韧性与热情，还有你们对这个项目的承诺。”Kirby-Yung说，并期待市议会的批准能够为确保剩余资金提供动力。 该项目分为两个阶段建设，初始阶段将位于地块的北侧，包括六层建筑以替代老年人住房及26层建筑。 随着重新分区的批准，项目将进入开发许可、建筑许可和融资阶段，距离为Marpole社区增加数百个可负担住房的目标又近了一步。   总体而言，该项目将形成总建筑面积为626,000平方英尺的建筑面积密度，地面面积比为7.56，地下三层将提供201个汽车停车位和1,356个安全自行车停车位。 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发 8080 Yukon街 温哥华海洋大道 社会住房 Southwynd Place 再开发

2025年10月，列治文市居民在信息会议上查看由市政府提供的考威臣土地标题区域地图。 JENNIFER GAUTHIER/THE GLOBE AND MAIL 卑诗省中部海岸的一支土著群体正在声称对私人土地的所有权，此案依托于去年夏天的一项开创性法院裁决，以便于土著群体对私人财产的主张。 Dzawada’enuxw土著民族正在寻求法院宣告，称近650公顷的优先土地位于金坎港周边，实际上应被认定为“印第安定居土地”，而这一地区在一个世纪前不应被拓荒者强行占有。（在加拿大法律中，优先土地被视为私有土地所有权的最高形式。） 大多数土地由两位业主掌控：主要的木材生产商Interfor公司以及非营利机构不列颠哥伦比亚自然保护信托。 直到去年夏天，土著土地索赔的和解与法院行动大多避开了私人财产。但在8月7日，一项863页的裁决中，卑诗省最高法院法官芭芭拉·杨（Barbara Young）确认了“印第安定居土地”在联邦成立前就已被授权，并宣布土著权益在土地上优于优先土地所有权，而后者来源于王室授予。 “随着考威臣裁决的出现，法律环境发生了变化，”Dzawada’enuxw土著民族的律师欧文·斯图尔特（Owen Stewart）表示。 在他们的索赔声明中，Dzawada’enuxw表示，1879年，时任印第安保留地专员的吉尔伯特·斯普罗特（Gilbert Sproat）曾承诺给予金坎港的定居土地。次年他被替换，当保留地的土地被划定时，DFN发现在这方面所获得的部分远远小于承诺。 村庄的定居点、珍贵的果园、墓地及提供重要食物供应的河口依然被拓荒者占据，而当时负责该国家福祉的印第安专员帮助他兄弟和姐夫获取土地。 如今，那些土地无人居住，只有大约100名DFN成员在距港口口外三公里远的保留地上居住。 卑诗省计划为考威臣土地标题区域的私人土地拥有者提供1.5亿加元的贷款担保 Interfor在索赔区域拥有三块土地；其中两块是森林，第三块是闲置的木材分类区。与此同时，自1980年开始，自然保护信托开始整合土地，以保护金坎河口的栖息地。其保护区面积达484公顷，栖息着候鸟、西海岸五种鲑鱼、尤拉坎（鱼类的一种）及例如灰熊等哺乳动物。 在于1月26日提交至卑诗省最高法院的民事诉讼中，DFN表示，相关土地是通过王室土地授予错误出售的，因而他们寻求法院宣告确认这些房产为他们的印第安定居土地。 Interfor和自然保护信托的官员表示，他们正与Dzawada’enuxw合作，以解决这一索赔，目前没有进行活跃的伐木。 “根据联邦和省法律，NTBC对这些房产进行信托管理，法律要求必须永久保护这些土地，”自然保护信托首席执行官贾斯珀·拉门特（Jasper Lament）在一份书面声明中表示。“我们将继续与DFN沟通，寻找可以共同保护这些土地的机会。” Dzawada’enuxw为这些土地的斗争跨越了几代人。 1914年，一个皇家委员会听取了许多卑诗省第一民族的申诉，他们认为王室没有履行对他们及其所占有土地的保护承诺。 世袭首领Cesaholis在金坎港为他的人民作证，描述白人拓荒者如何开始修建篱笆，把他的人驱逐出他们长期收获主要食物资源的土地。接下来是伐木工人，在一个印第安社区沿海萨利什传统的树葬墓地旁边建立了营地，把已故者放在高高的树枝上。 “他们开始砍伐那些已故者所在的树木，以清除那片土地，那些树倒在地上，还有很多落入河中，尸体就悬浮在上面……有些甚至不到一岁，”Cesaholis首领在委员会面前说道。 卑诗省省长尼基·夏尔马（Niki Sharma）拒绝对此发表评论，称DFN案正在审理中。然而，在Dzawada’enuxw案提起之前，省长大卫·埃比（David Eby）警告说，考威臣裁决所设立的先例可能会破坏加拿大的私人财产权。 “全省甚至全国有很多例子，土著人民在土地上被非法、不公正地驱逐，而现在这些地方的财产权已归私人所有者，他们在经营企业或居住在家中，”埃比在去年11月表示。省政府正在对考威臣裁决提出上诉，认为私有财产权必须受到保护。 省政府还支持蒙特罗斯地产公司（Montrose Properties）重新审理考威臣案的申请。 蒙特罗斯地产声称其利益未在审判中得到代表。在其申请通知中，蒙特罗斯指出，代表加拿大政府的律师曾要求法院向私人土地拥有者发出正式通知，告知他们的权益可能会因此案受到影响，但法院驳回了这一预审申请。 现在，蒙特罗斯在声明中指出，法院已将公司陷入了对其土地共同拥有权的局面，却没有说明这意味着什么。法官杨定于2月13日听取辩论。 卑诗省政府还在寻求推翻另一项法院裁决，试图限制法院在实施土著权利方面超越立法机构的能力。在周五，该省已向加拿大最高法院对卑诗省上诉法院的Gitxaala裁决提出上诉，此项裁决涉及采矿政策，对广泛的影响有重大意义。 法院的判决为实施《联合国土著人民权利宣言》设立了新的基准，该宣言已在省法律中得到了体现。法院裁定，该省的矿产申报制度与该法律的要求“存在不一致性”，立即生效。 省政府认为，这一裁决削弱了民主选举的立法机构“在是否以及在多大程度上将UNDRIP纳入国内法中的权威”，必须予以明确。 “这一宣言为省政府提出了一个挑战，”上诉文件中指出。“鉴于它的模糊性，这一宣言不太可能在双方之间达成共识，以说明省政府必须如何遵守，与此同时，未来未遵守的潜在后果也是未知的。” 省政府还在与第一民族磋商，计划在2月12日开始的春季立法会议上提出对其UNDRIP法案的修订。

过去五年，加拿大年均保险灾难损失超过40亿加元，几乎是2010-2019年水平的两倍。根据TD经济学的报告，Chung Chow 根据一份新报告，温哥华的房屋越来越老，维修成本上升，保险费用也随之增加。 根据My Choice Financial Inc.的数据显示，温哥华的住房保险费在2025年上涨了9.94%。 总部位于多伦多的保险比价平台在2月3日发布的报告指出，保险费上涨与老化的住房存量和日益增长的装修成本密切相关。 报告显示，在温哥华，7.38%的房屋建于1960年前，并且5.89%的房屋需要进行重大修缮。 My Choice的产品增长副总裁Vitalii Starov解释，老旧房屋因维护延误导致的水损、电气火灾和结构性故障风险更高。 Starov表示，随着维修成本的上升——去年的温哥华装修通胀率为1.91%——业主可能会推迟维修，从而增加风险，并进一步推动保险费上涨。 他指出，房屋的重建成本是物业保险定价的关键因素。 该研究专注于约2000平方英尺、三到四个卧室的独立和半独立房屋，并监测了消防报警器、入侵报警器、灭火器、火灾保险和增强的水灾保险。 公寓费用 关于公寓保险，FirstService Residential的高级副总裁Sean Ingraham表示，情况稍有不同。 通常情况下，有两种保险政策：业主共管物业的保险政策，涵盖公共财产，通常有五位数或六位数的免赔额；以及个人公寓业主的保险政策，覆盖各自的单位，免赔额通常低至几百美元。 如果公寓业主造成了损害——水损最为常见——共管物业通常会根据财产管理条例向责任单位收回共管物业的免赔额，Ingraham说。 通常情况下，业主的个人保险会覆盖这个费用，但如果业主没有个人保险（并且购买个人保险并非强制），那么业主将不得不全额自费偿还共管物业的费用，这可能会对财务造成严重影响。 Ingraham提到，“我曾听说有一个共管物业的水损免赔额高达一百万。” 即使业主有个人保险，如果共管物业的免赔额最近上升，个人政策也可能无法覆盖全部费用。他说，共管物业应通知业主有关免赔额的重大变化，但这并不总是得到落实。 因此，Ingraham建议，业主应该将共管物业的保险摘要交给个人保险公司，以确保覆盖范围的准确性。 好消息是，由于保险市场变得更加宽松，BC省的共管物业免赔额目前正在下降。他表示，这可能导致一些业主的保险费用下降，尤其是对于那些采取措施降低风险并且历史上损失较少的共管物业。 完美风暴 并非所有风险都能得到缓解。 根据多伦多道明银行（TSX:TD）2025年11月的报告，灾难性天气事件的频率和成本发生了显著上升——这些事件造成的保险损失至少达到3000万加元。 例如，去年12月在BC省的“气象河流”造成了近9000万加元的保险损失，Insurance Bureau of Canada表示。 报告的作者、经济学家Likeleli Seitlheko表示，从1983年到2024年，BC省的总保险损失占比为5%，而阿尔伯塔省和安大略省分别为42%和24%。 她指出，这个比例更符合BC省相对于加拿大的总人口或经济的比重。 Seitlheko透露，她发现一些保险损失较高的地区正在面临保险费上涨的情况。 保险公司可能还在增加免赔额、减少承保额度，甚至撤出反复受洪水和冰雹影响的地区。 这可能部分是由于承保损失，即保险公司的索赔和运营成本高于收取的保险费。 她建议人们在购房前要研究所处地区的气候风险，并投资于提升房屋在高风险地区的抗灾能力。 jmakan@biv.com x.com/jamimakan jamimakan.bsky.social

随着多伦多地区房市持续走弱，越来越多走投无路的楼花买家，开始倒贴现金，只求有人接手他们的合同。 图源：51记者拍摄   所谓“转让楼花”（assignment sale），即原始买家试图将尚未建成房屋的购买合同转卖他人。如今，大量此类信息涌入社交媒体群组，并打出“现金返还（cash back）”的承诺。这些房源通常不会出现在MLS系统上。 The Zadegan Group管理合伙人兼销售代表Daniel Zadegan表示：“现在我们接触到的很多assignment案例，卖家必须倒贴钱给买家，才能把价格降到有人愿意接手的程度。” 原因在于，这些买家是在2022年房地产最火热的高点签下楼花合同。如今项目即将完工，房价却大幅回落，买家要么贷不到原先的金额，要么负担不起当前利率。结果是，他们不仅要放弃订金，还要额外掏钱填补差价。 Zadegan解释：“他们需要卖出的价格，甚至低于他们的订金金额。” 举例来说：如果当年以100万签下楼花合同，付了20万订金，但现在市场价只剩70万，订金只能把价格拉回到90万。开发商仍然要求100万成交，因此：“卖家还要再倒贴10万给新买家，补上这个差价。” 这种情况不仅发生在公寓。 Zadegan目前还有一个Georgetown的永久产权镇屋assignment，挂牌价95万，但原价是124.5万元。卖家不仅放弃订金，还愿意额外补贴5万元，否则“assignment根本无法成交”。 他表示，现在常见的倒贴金额是5万、8万、10万，甚至去年见过有人愿意倒贴40万到50万。由于assignment交易本身“账外进行”，极难追踪。 当然，前提是原买家手里真的有现金。如果既无法成交、又找不到接手者，开发商是可以起诉的。 Zadegan称，这种“倒贴现金求接盘”的现象遍布整个GTA，无论市中心还是郊区。“郊区的差价尤其夸张。很多你听都没听过的小镇，当年价格被炒得非常离谱。” 根据多伦多地产局1月数据，GTA房价自2021年以来首次跌破100万加元。   同时，建筑行业与土地开发协地（BILD）数据显示，2025年12月新屋销量创历史新低。新公寓均价徘徊在100万元左右，而新独立屋均价为140万元，同比下降9%。 Superstars Realty地产经纪Edward Wong也证实，确实看到大量此类“现金补贴”的assignment案例。例如北约克一个1卧+书房的公寓，卖家需在原本约11.8万元订金之外，再额外给买家约11.1万元现金。 “市场变了。两三年前价格非常高，现在一路往下掉。” 他补充说，几年前assignment市场是买家倒贴钱才能接盘，现在完全反过来了。他见过最大的一笔现金补贴约为20万。 最近还有更“花式”的优惠手段。多伦多市中心Bauhaus Condos一个assignment房源，卖家附带“开发商回租计划（builder’s leaseback）”。 Starwood Group的assignment经理Berdy Nghiem解释：开发商将以每月3,250加元的价格租两年。“可以理解为开发商成为你的租客，再转租你的单位。” 尽管卖家使出浑身解数，Zadegan表示，只要价格够低，依然有人接盘。“所有东西都有一个成交价。”

众所周知，大温的民宅市场正处于近年来最低迷的时期，一些民宅的售价与近10年前相比持平，甚至更低。 （来源：Dracco Pacific Realty） 1949 W. 37th Ave.于2017年4月以5,765,000加元售出。在过去两周内，同一房产以4,570,000加元成交，略高于4,380,000加元的挂牌价。这意味着不计算经纪费以及各项杂费，光纸面上的净损失就达到119.5万。它的售价也远低于最近评估价值: https://www.bcassessment.ca/Property/Info/QTAwMDAwMFI5Ug==4,815,000加元。这是截至2025年7月1日的最新评估价，土地价值为3,345,000加元。 知名社交媒体房地产分析师莫蒂默分享了此次出售消息，暗示2016年和2017年被“超额支付”的房屋在温哥华某些情况下将出现重大损失。但帖子下方的一些回复认为即使是457万加元的售价对该物业来说还是过高。该住宅位于肖内西附近，开车到范杜森植物园很近。它拥有五间卧室、六间浴室，总居住面积约3,860平方英尺。 （来源：Dracco Pacific Realty） 房源中介绍道：“落地窗为主客厅注入自然光，展现出壮丽的景观，配有时尚的燃气壁炉和设计师Bocci灯光”。其他豪华配置包括带壁炉和水疗式套间的主套房，以及私人露台。宅邸还设有娱乐室和房源中所谓的“令人印象深刻的葡萄酒室”。房源补充道：“这套房子带来了更高级的西区生活”。此次出售及价值的急剧下跌反映出了该地区卖家面临的严峻市场环境。  

为解决买房难问题，最近Nova Scotia省政府推出2%首付买房试点计划，目的是让首次购房更容易、更快。新政最大亮点是省政府为按揭提供担保，房主无需额外买按揭保险，若房主贷款违约、拍卖价低于贷款余额，则由政府兜底承担90%差额。 2月3日，Nova Scotia启动First-time Homebuyers Program试点，首付仅需房价的2%，不到常规最低首付的一半。省政府与Atlantic Central 及全省多家信用社合作，帮助居民跨过“首付难存”的门槛。 住房厅长John White表示，很多人被高租金拖累，难以攒够首付，新计划就是为了解决这一痛点。 资格条件 申请人需为Nova Scotia居民，并满足： 家庭年收入 ≤ $200,000 通过CMHC压力测试 信用分数 ≥ 630 加拿大公民/永久居民/持有Nova Scotia省提名背书的新移民 过去4年未持有住房的“前业主”也可申请 家庭伴侣可共同申请（同居≥12个月或新婚）。 房价上限 Halifax地区与East Hants：$570,000 省内其他地区：$500,000 关键政策亮点 省政府为按揭提供担保：若违约、拍卖价低于贷款余额，政府承担90%差额 无需额外按揭保险（通常首付<20%必须购买） 利率封顶为Prime + 2% 通过本地参与的信用社申请 常规规则：$500,000以内最低首付5%；$570,000的房子通常需$30,000+首付。新计划下，$570,000房子首付仅$11,400。 官方与合作方说法 Atlantic Central总裁 Paul Masterson 表示，这是一群“有能力、有责任、已准备好买房，但缺少关键支持”的人群，该计划正好填补空白。 背景数据 过去两年开工量上升36% 五年住房计划前两年已创造68,000+新住房单位条件 如何申请 有意者需联系本地参与该计划的信用社。完整名单如下： East Coast Credit Union Limited Sydney Credit Union Limited Nova Scotia Teachers Credit Union Limited (Teachers Plus) Mosaik Credit Union Limited iNova Credit Union Limited Coastal Financial Credit Union Limited Valley Credit Union Limited St. Joseph's Credit Union Limited Glace Bay Central Credit Union Limited Credit Union Atlantic Limited Caisse populaire de Clare Limitée

加拿大房地产市场经历漫长的冬季，买家掌握主动权，但这并没有转化为交易热潮。相反却降低了交易的紧迫性，许多房地产经纪人发现，房市不再像往常那样出现季节性的淡季，而是长期持续低迷。 加拿大的房地产市场一直以来都遵循着周期性规律，即春季上市、夏季放缓、秋季回暖和冬季休眠。 但是，许多房地产经纪表示，这种规律已经被打乱了。他们现在看到的并非例行的季节性淡季，而是持续的低迷期，其根源更多在于心理因素、购房压力和经济不确定性，而非天气因素。 在大多伦多地区（GTA），主要数据反映了这种放缓趋势。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告称，2025 年全年房屋销售量为 62,433 套，较 2024 年下降约 11.2%。 2025 年 12 月，MLS 房屋价格指数综合基准同比下降 6.3%，平均售价约为 1,006,735 加元，较 2024 年 12 月下降约 5.1%，这凸显了各类房产价格的普遍调整。 除了房价之外，最引人注目的是往常的季节性波动发生了多么大的变化。多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 的季节性调整数据显示，2025 年 11 月大多伦多地区的房屋销售量与 10 月相比基本持平，环比下降 0.6 %，而不是像往年同期那样出现反弹。 加拿大房地产协会（CREA）报告称，全国房屋销售量在11月至12月期间下降了约2.7%，预计2024年12月的销售量将下降4.5%，这表明市场传统的季节性波动较为平缓，而非剧烈周期性波动。 公寓市场尤其疲软。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告称，2025年12月大多伦多地区公寓的平均价格约为628,029加元，同比下降约7.2%至7.9%，这表明即使是最经济实惠的公寓市场也未能幸免于市场放缓的影响。 在多伦多公寓市场，房地产经纪亚历山大·约列夫斯基（Alexander Yolevski）表示，传统的季节性因素远不如以往重要。“市场的季节性几乎已经无关紧要了，”他说道，并指出利率、全球事件和对就业保障的担忧如今比一年中的时间对市场的影响更大。 市场状况显然对买家有利，但这并未转化为交易热潮。相反，这降低了交易的紧迫性。“这是一个买方市场……买家可以像很久以来从未有过的那样挑剔，”约列夫斯基说道。 需求方的耐心与卖家日益增长的疲劳感发生了冲突。约列夫斯基表示，房屋销售仍在进行，但这主要是因为业主正在调整预期，而不是因为需求激增。“卖家开始慢慢意识到，需要降低房子出售的价格，这才是目前促成交易的原因，”他说道。 这种压力在期房和转让市场尤为明显。约列夫斯基将转让市场描述为“目前非常糟糕和令人沮丧的局面”，并指出违约、法律纠纷以及一些潜在卖家的巨额损失。 在多伦多以北的巴里市，房产经纪佩吉·希尔（Peggy Hill ）看到了类似的冻结现象，只是形式有所不同。“我们已经三年没见过这种情况了……由于存在诸多不确定因素，季节性因素似乎已经失效了。”她说。 虽然大多伦多地区的购房者仍在迁往巴里，但房价承受能力仍然是主要驱动因素。即便如此，犹豫不决的情绪仍然普遍存在。 希尔表示，去年的降息措施对改变人们的行为收效甚微，因为更广泛的担忧主导了决策。“我认为世界上从未有过像现在这样充满不确定性的时期，这正在影响人们的心理。” 巴里市的卖家们也正努力使预期与市场现实相符。许多卖家将房产挂牌出售，价格与过去的峰值持平，但看房量有限，最终不得不撤回挂牌。尤其是那些打算缩小住房面积的买家，当释放的净值不足以抵消搬家成本时，他们往往会选择观望。 希尔表示，财务压力正变得越来越明显。一些续贷的房主由于净值缩水，不得不转向二次抵押贷款或私人贷款机构，这表明家庭的资产负债表比表面价格所显示的更为紧张。 与此同时，由于租金疲软，难以覆盖持有成本，出租房产不再像疫情期间那样成为一种有效的应对措施。 放眼地方市场之外，行业预测显示市场仅有小幅改善。加拿大房地产协会（CREA）预测，2026年全国房屋销售量将增至约494,512笔，比2025年增长约5.1%，但同时也指出，不确定性仍然是制约市场活动进一步增强的主要因素。 在这些地区，共同点是交易仍在进行，但原因与繁荣时期有所不同。购房者拥有更大的议价能力，但却并不感到紧迫。卖家正在做出调整，而且往往是不情愿的。投资者大多持观望态度。许多家庭的财务状况也比表面价格走势所显示的更为紧张。 房地产经纪表示，如果春季带来回暖，那可能并非是突然的复苏，而更像是谨慎地艰难地度过看似漫长的冬季。

加拿大新闻社/Darryl Dyck 今年温哥华地区的房地产市场开局依旧惨淡，上个月住宅销售量只有1,107套，比2025年1月下降了28.7%。 大温哥华房地产经纪协会表示，成交的房产数量也比十年季节平均水平低了30.9%。 所有住宅物业的综合基准价为1,101,900加元，同比下降了5.7%，与去年12月相比也下降了1.2%。 该协会首席经济学家兼数据分析副总裁安德鲁·李斯表示，虽然一月份的数据“看起来令人担忧”，但在经历了去年销售额创下20多年最低后，2026年的开局平静并不意外。 上个月市场上新增上市物业为5,157套，同比下降7.3%，但比十年的平均水平高出19.4%。 总库存量同比增长了9.9%，达到了12,628套，超过长期平均水平的38%。

卑诗省温哥华华裔女开发商被卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）勒令公开其个人财务状况，否则本月稍后有可能面临牢狱之灾。 据加拿大广播公司（CBC）获悉，这位身价估计至少2,000万元（2018年号称净资产超过9,400万）的孙姓女华裔女开发商（Helen Chan Sun，译音），两个月前因未遵守付款令而被判藐视法庭罪，刑期为40天。法官福勒（Richard Fowler）将刑期暂缓执行至2月20日，以便她有时间充分说明其收支情况。   与此同时，另一批债权人本周将向法院提起诉讼，试图申请法官对这位49岁的女商人下颁破产令。孙女士是一家开发公司的唯一股东兼行政总裁，该公司在大温哥华地区参与了多个住宅项目。 CBC已听取了其藐视法庭聆讯的录音，并获得了涉及孙女士的其他法庭诉讼文件。她目前还在与加拿大税务局就一笔近600万元的税单进行抗争。 一大型柏文项目正在兴建中 除了孙女士个人财务之谜外，这些记录还提供了一个窗口，让人看到曾经蓬勃发展的温哥华房地产和柏文市场如今萎靡不振，而孙女士就将她目前的资金短缺归咎于此。 她亦声称，若有人企图迫使她个人破产，可能会带来更广泛的影响，因为这将使近100套柏文的预售买家（亦称楼花买家）有机会退出合约，从而危及白石镇一个大型柏文项目的利润。 孙女士拥有Landmark Premiere Properties Ltd.公司(上图)——该间公司又创建了其他公司，来管理已甄选作未来开发的物业。 根据当年提交的报告，2018年，她申报的个人净资产为9,400万元，但到2023年这个数字已降至2,100万元。 孙在法庭声称自己“现金短缺”，坚称自己唯一的资产是她持有的公司股权；她说自己与母亲同住在温哥华西区的一处住宅内（下图），年收入介乎6万至7万元之间，且名下只有一个银行账户和一张信用卡。   但法官表示，她试图掩盖其财务状况的真相。 福勒指出，孙女士未能按时偿还每月30万元的债务，目前仍欠近350万元的债务，而从她挥金如土的生活方式——豪买名牌和豪车——来看，显然有所隐瞒。 福勒在去年11月举行的藐视法庭聆讯上对孙女士的律师说，“你的委托人必须明白，她现在处境非常非常危险”。 “现在想含糊其辞、阻挠调查已经太迟了。” 生活方式远高于其声称的收入 这宗藐视法庭诉讼可追溯至2018年，当时GC Capital Inc.向两家公司发放的一笔450万元的按揭，涉及在本拿比一个失败的房地产项目。 孙女士和另一名男子为这笔贷款提供了担保，这意味着当这两家公司无法偿还按揭时，GC Capital Inc就会追究担保人。 2021年，孙女士与GC Capital达成协议，同意分期支付560万元。惟她在偿还了约300万元后，于2022年夏天停止继续还款。 两年后，卑诗省最高法院登记官处裁定，孙某须每月支付30万元，直至还清剩余债务为止。 GC Capital的律师、资深诉讼律师希拉（Ravi Hira），在讯问过程中与孙女士发生冲突；孙女士拒绝交出钱包里的现金和信用卡，并指控希拉“态度恶劣”。 希拉在总结陈词中告诉登记官，孙女士的“生活方式显示她的收入远高于”其声称的收入。 “她可以享用豪车，又不用付房租，”希拉辩称。 “她每月在奢侈品上花费数千元，包括旅行、名牌服装……爱马仕（Hermes）、阿玛尼（Armani）、迪奥（Dior）以及卡地亚（Cartier）珠宝。” 登记官对此说法表认同，称这些证据“与我迄今听过的都不同”，并认为孙女士在希拉的诘问过程中“推拖闪避”，最终下达了每月支付令——此事当时被广泛报道。 此后一年，孙女士一直对该裁决提起上诉，但最终败诉。 她提出每月只支付3,000元来偿债——声称这个数字与她所谓的年收入7万元相符。一名法官指出，以这个速度，偿还债务需要超过80年。 最终，GC Capital于去年11月申请将孙以藐视法庭罪判处监禁，引发了福勒法官主持的这场非同寻常的聆讯。 福勒法官对孙的律师说，“她有一年的时间来考虑是否要坦诚地向法庭说明她的财务状况”。 “对我来说，问题在于我无法根据所审阅过的资料得出结论，认为她完全坦诚地说明了她的资金状况。” 市场崩盘的受害者 在藐视法庭聆讯期间，孙女士的财务状况一度被形容为正在坍塌的“纸牌屋”——一些观察家也用这个比喻来形容大温哥华地区的房地产市场现状。   ■ 孙女士旗下公司在温哥华南部的开发用地。  孙女士在提交的文件中，声称自己是市场崩盘的受害者。而该市场去年房屋年销售总量创下二十年来新低，比过去十年的年均水平低了近25%。 “许多知名的卑诗省房地产公司已经缩减业务规模并裁员，多个项目被延迟或完全放弃，”孙写道。 “预售房源数量较往年大幅下降。Landmark and the Landmark公司也同样受到了此次市场低迷的影响。” 孙女士和Landmark公司曾斥巨资投资位于温哥华最热门的房地产市场——甘比走廊（Cambie Corridor）项目，而耗资65亿元的橡树岭（Oakridge）重建项目更是令该地区蓬勃发展，该项目计划建造14栋住宅楼，容纳近6,000名居民。 然而，这一切都发生在市场低迷之前。加拿大房屋按揭公司（CMHC）去年警告，大温哥华地区有2,500套新建柏文滞销空置——这一数字是2024年预期的两倍——柏文价格暴跌。 法庭文件显示，Landmark公司在甘比走廊的两处房产已被接管，开发计划停滞不前。 债权人已获得针对孙女士及其公司的超过1.15亿元的判决，涉及一个拥有72套单位的城市屋项目和3个住宅地块，这些项目均位于橡树岭公园附近。 还拥有白石镇Foster Martin柏文项目 Landmark还拥有位于白石镇的Foster Martin柏文项目的剩余单位。该项目是一个多塔楼、分期开发的柏文项目，孙女士曾声称该项目建成后将产生“可观的现金收益”。   债权人被拖欠4,500万元，于去年12月申请对孙发出破产令。申请将于周一在卑诗最高法院聆讯。 孙在宣誓书中警告称，破产程序本身可能会削弱债务追讨工作，因为这会给Foster Martin的93位楼花买家提供机会，“撤销他们的购买合同，或者至少就此提出异议”——涉及的销售总额达1.31亿元。 她声称，“这将导致专案价值大幅下降”。 有关破产对楼花影响的任何说法均尚未经过法庭检验。 记者未能联系到孙女士置评。 真正的借款人继续住豪宅驾豪车 孙女士必须在2月20日前遵守一系列命令，包括接受交叉审讯、提供详细具体的财务资讯、提供她可以动用的车辆清单，以及提交更新后的净资产报表。 此案的核心谜团之一是，孙女士在偿还了大约一半她和一位商业伙伴担保的债务后，为何停止了还款。 在庭审过程中，孙承认部分原因是因为她觉得另一位担保人应该支付其应承担的部分，但她表示自己“一直有很多疑问”。 “因为与此同时，真正的借款人，也就是债务人，仍然住在温西的豪宅里，开着最新的奔驰，”她说。 “我想知道作为放贷人，他们是如何追究借款人的？我是担保人，不是借款人。” 但正如希拉在藐视法庭聆讯中所指，法律规定，一旦借款人违约，则须担保人承担全部负责。 福勒表示，孙女士需要明白，她与GC Capital的争拗已经到了十字路口。 “最棘手的是要把一个女商人送入监狱，”福勒说。 “别担心，如果我认为这样做属适当，就会这么做。” 图：CBC V6

卑诗省房东被迫退还因厨房不洁而扣留的押金 一位卑诗省的房东因租客未清理碗碟和其他干扰相关问题而扣留租客的押金，最终在租客提出法律诉讼后，被迫返还这笔押金。 根据卑诗省民事解决法庭的争议，租客AV表示，房东RK在她搬出时扣留了300加元的押金。 AV声称这笔押金被不当扣留，并要求赔偿300加元。   对此，RK表示合同的附加条款允许她因为所称的干扰问题而保留押金。 裁决中提到，AV于2024年6月19日签署了一份为期两个月的地下室套房租赁协议，租金为每月750加元，押金为300加元。AV于7月1日搬入。 法庭裁定指出，附加条款规定，如果AV造成了干扰，她将在三天内被要求搬离，并将无法退回押金。   与AV一同居住在地下室套房的还有其他四位租客，他们共用厨房和浴室。RK则住在地下室的另一间房间。 AV于8月30日搬出，根据提交的消息证据，在租赁期间发生了几次争执。其中一些投诉来自AV，她表示门锁坏了，并且楼上的租客会喝酒声音很大。RK则抱怨AV需要打扫厨房和浴室，并向法庭提交了一张未清洗碗碟的照片。 AV告诉法庭，她并没有对房间或套房造成损坏，RK没有合理理由扣留押金。RK向法庭表示，她曾告诉AV如果不开始清理，就不会退还押金。RK还提出其他指控，称AV敲她的门、骚扰她并使用侮辱性语言。   法庭承认，合同规定如果AV造成干扰，RK有权扣留押金，但未能对“干扰”一词进行明确界定。 法庭表示：“在法律上，干扰被定义为对个人使用和享受财产造成实质性和不合理的干预。” 法庭补充道，对RK而言，最大的困难在于，除了那张未清洗碗碟的照片，她没有证据证明AV造成了干扰。RK无法提供证据证明AV没有打理自己的生活环境。   法庭指出这一点“特别成问题”，因为在地下室还有四位其他租客。RK声称这四位租客也在抱怨AV，但法庭表示，如果这是真的，他们希望能看到有关这些投诉的消息或声明。 最终，法庭支持了AV的主张，命令卑诗省的房东在裁决后的30天内支付300加元。

在多伦多坐拥340万净资产，如何平衡房产、子女赠予与高额开支？ 达伦（Darren）今年72岁，已经退休，拥有一份定额给付养老金（DB Pension），年收入118,450加元，随通胀调整，并提供100%遗属福利。他的妻子梅雷拉（Merella）今年63岁，目前担任咨询顾问，平均年收入约10万加元。 目前，两人的税后月收入合计约15,000加元（含CPP）。他们希望在梅雷拉五年后退休时，仍能维持这一收入水平。 这对夫妇在大多伦多地区（GTA）拥有一套自住房和三套出租物业，所有房产均有按揭贷款。在最近经历了一次健康危机后，达伦希望尽快梳理家庭财务，以确保妻子和孩子未来有保障。达伦目前最关心的不是投资收益，而是三件非常具体的事： 如何还清自住房约45万加元的房贷？ 如何给两个成年子女各留下50万加元？ 退休后的开支目标设定为每月1.5万加元（每年18万加元）——与目前的税后收入相同，但明显高于他们现在的实际支出。 图源：Keito Newman/The Globe and Mail 当前收入和支出情况 达伦DB Pension：118,450加元/年 达伦CPP：约17,000加元/年 达伦RRIF最低提款：13,400加元/年 梅雷拉顾问收入：约100,000加元/年（税前） 梅雷拉提前领取CPP：约3,500加元/年 当前年收入：252,350加元 实际每月支出：9,555加元 未分配结余：5,475加元/月 也就是说，他们现在并没有现金流压力，但未来将主动提高开支水平。 资产与负债情况 总资产：约494万加元 自住房：175万 三套出租物业：220万 金融资产（现金 + 投资）：约99万 总负债：约144.9万加元 净资产：约341.2万加元 专家分析 奥克维尔HighView Financial Group的合伙人兼财富规划主管伊恩·卡尔弗特（Ian Calvert）对这对夫妇的情况进行了分析。 1. 资产现状与风险预警 专家指出，两人的总资产为486万加元，其中约395万加元为房地产，占比高达82%。在利率上升、租赁市场波动、公寓流动性下降的背景下，风险正在放大。 “他们的资产规模很好，但缺乏多元化，房地产占比过高。”专家指出，尽管加拿大房地产在过去表现稳健，但在利率上升、需求变化以及高杠杆背景下，部分地区已出现下行压力。此外，一些公寓市场的流动性风险也不容忽视，出售可能并不容易。 2. 建议方案：出售房产以增加流动性 好消息是，这对夫妇并没有短期财务压力或被迫出售的需求。但专家仍建议出售至少一处出租公寓，用来降低集中风险，并为退休提款做准备。专 家认为可以优先出售一处估值为45万加元的公寓，目前现金流仅盈亏平衡。该物业购入价为35万加元，存在10万加元资本增值，其中50%需纳税。因此，从税务角度看，最佳出售时间是梅雷拉退休后的低收入年份（该房产仅在她名下），代价是未来5年继续承受房地产集中风险。 如果出售第二套公寓，专家建议安排在不同的纳税年度，以避免同一年申报两笔资本利得。 两套公寓目前合计估值约92.5万加元。扣除税和按揭后，可显著提升可提款资产池。 3. 优化投资组合 专家建议，出售房产后的税后资金应投入多元化、具备稳定分红能力的投资组合，以弥补梅雷拉退休后的收入缺口。同时，应尽量补足TFSA（免税储蓄账户）。 目前，达伦的投资组合中约25%是现金，且表现极不稳定（大盈大亏）。在进入提款阶段后，这种结构并不理想。 专家建议转向可预测、分红稳定的长期配置，并分批入市。 4. 对子女的资助建议 这对夫妇计划未来留给两个孩子各50万。 专家建议，与其未来一次性给大笔遗产，不如现在就开始资助子女，具体方式包括帮助他们开设并注资TFSA、RRSP或首套房储蓄账户（FHSA）。这样既能让资金尽早复利，也能帮助子女建立理财意识，同时保留灵活性。 5. 18万年开支的退休目标能否达成？ 专家预计，一旦卖掉两处公寓，他们将获得约46.5万加元的净现金。假设投资年回报率为5%，通胀率为2%，这笔资金可提供约14年的额外现金流。 届时如果自住房贷还没还清，他们可以选择出售第三套出租物业或使用 TFSA余额一次性清偿。 结合自住房价值、DB Pension的终身、通胀挂钩现金流和100%遗属福利，实现退休目标并留下可观遗产，并不存在结构性障碍。

在卑诗省经历十多年来最差的房屋销售年之后，一些专家表示，市场可能会在2026年复苏。 BC房地产协会首席经济学家布伦登·奥甘德森表示，省内大部分地区将迎来“一个正常的年份”，但大温地区的情况则有所不同。 根据该协会的最新报告，尽管省内大部分地区的销售活动正在恢复正常，但大温地区的复苏速度较慢。 奥甘德森解释道：“到年底，销售量将有所上升，接近十年平均水平。不过，预计2026年温哥华的销售仍将低于平均水平。” 其他经济学家也同意，虽然由于抵押贷款利率稳定，市场将会反弹，但销售将受到限制。 总部位于温哥华的金融机构Central 1的首席经济学家布赖恩·余表示，他预计住房销售将增长5%到10%。 余解释道：“这仍然是一个很低的水平。房价可能保持相对平稳——现在我们面临着库存过剩问题。” 2025年，卑诗省的房屋销售下降了5%。在大温地区，销售下降了10%。 奥甘德森表示：“这是25年来销售最差的一年。所以我们不期望会重演这样的情况，但我也不认为会有迅速复苏。” 当地的皇家物业经纪人阿迪尔·迪纳尼为打算在2026年买房或卖房的人提出一些建议。 他表示：“近二十年来我们没有这么多的库存，因此买家有时间、有选择，并且在谈判桌上占据优势。” “卖家需要对市场数据保持敏感并与之保持一致。所以找一个非常好的经纪人来告诉你需要听到的，而不仅仅是你想听到的。” BCREA认为，今年适度的反弹可能意味着2027年的活跃度更高。 不过，如果去年事件有所指示，预测仍可能会发生变化。 奥甘德森表示：“我们有一个基线预测，我们认为这是一个相当不错、稳定的复苏路径。” “但是，前方存在各种风险，可能完全颠覆这种乐观情绪。”

随着温哥华、多伦多等热门房市在2025年出现停滞，经济不确定性和高利率让买家观望。房地产经纪人指出，一些针对厨房、浴室和地板的翻新，不仅能提升房屋美观，更能显著增加转售价值；而部分装修如小浴室、屋顶或DIY工程，则回报有限，甚至可能拖累售价。 2025年，上述这些城市的房地产市场尤其低迷。经济不确定性、通胀压力以及利率上升让买家观望。在线房产平台HouseSigma的一项研究显示，大多伦多地区当年只有53%的挂牌房屋成功售出，而2021年这一比例高达89.5%。 安省汉密尔顿Royal LePage State Realty经纪团队负责人Mike Heddle指出，即便房价下跌，许多买家仍需精打细算。因此，对于买家而言，一套经过翻新、可直接入住的房屋变得越来越重要。 Heddle说：“在当前市场上，你的房子如果已经翻新完毕，会更能吸引那些没有额外预算进行装修的买家”。 以下《环球投资者》为你盘点最值得投资的装修项目及注意事项。     最值得投资的装修 厨房台面与瓷砖背板 设计建造公司Eurodale Developments负责人Brendan Charters建议，将时间和预算投入到视觉冲击力大的简单装修最划算，尤其是厨房和浴室。 他指出，更新厨房台面和背板是最简单但效果显著的方式。台面和背板是买家最容易触碰的部分，磨损明显会降低房屋价值。 装修费用大约为： $5,000 加元：经济型 $15,000 加元：中档型 $20,000 加元：高端型 投资回报率高，因为买家会把厨房视为全新空间，而完全重做厨房可能高达 $100,000 加元。 主浴室升级 Heddle强调，主卧和主浴室的装修尤为重要：“买家会睡在主卧里，这个空间的重要性不言而喻”。他估算浴室翻新通常能带来85%至90%的投资回报率。 小规模改动也能显著提升空间感，如更换马桶、水龙头，重新填缝和密封，成本约 $4,000 加元。全面重做浴室则可能高达 $40,000 加元。 早餐吧或厨房岛台 多伦多RE/MAX Ultimate Realty负责人Tim Syrianos指出，厨房是家庭活动中心。若空间允许，安装岛台或早餐吧可以极大提升厨房功能和视觉感受，让房子更适合招待客人。 地板翻新 地板覆盖了整个居住面积，其视觉效果至关重要。Charters指出，卖家在搬空房屋准备翻新地板时，可以顺便整理空间，性价比高。 新地板费用约 $12–$18 加元/平方英尺，若选择胶合安装可提升脚感和隔音效果。 除了上述值得投资的装修之外，房地产经纪人也指出一些不值得投资的装修。 最不值得投资的装修 小空间浴室 在主层强行增加一个小浴室可能适得其反。Syrianos表示，位置不佳、空间狭小的卫生间会影响房屋整体感受，甚至降低房屋价值。 系统更新 屋顶、锅炉或供暖系统更新虽然合理，但对买家吸引力有限。Charters称，这类更新虽是业主必需，但通常不会增加太多价值。Heddle补充，屋顶投资回报率约50%，供暖设备通常使用至必须更换时，买家不会因此加价。 DIY装修 地产经纪Heddle提醒，DIY装修虽方便，但若显得业余，会影响转售价值。买家往往会认为“这部分装修没用，需要拆掉重新做”。 视情况而定 游泳池与户外景观 Heddle指出，园林和游泳池的投资回报难以评估，这类改造可能吸引部分买家，但也会让其他买家望而却步。 而游泳池尤其如此：约三分之一买家热衷，有三分之一买家完全不考虑，剩余三分之一无所谓。 Heddle建议，如果装修游泳池，更多是为了自家享受，而非增加房屋转售可能性。

温哥华Fairmont Pacific Rim公寓以超出评估价的730万挂牌 一处被称为“天空明珠”的温哥华公寓最近重新挂牌，价格与之前的两次过期挂牌一致。 该公寓位于西科尔多瓦街1011号，4501单元，正好位于顶楼之下，是Fairmont Pacific Rim的一个角落单位。它的挂牌价格为7,398,000加元，与2025年5月以来的两次挂牌价格相同。 去年另一个次顶层单元的成交价为9,500,000加元。 该公寓的视野广阔，可360度俯瞰史丹利公园、煤港、北岸山脉以及包括狮门大桥在内的多个地标。 这个单位是由设计师詹姆斯·程（James Cheng）特别设计的。 在过去的八到九年里，该公寓的评估价值波动较大。2019年它的评估价值达到最高点6,907,000加元。目前截至最近的BC省评估，其评估值为4,771,000加元，为2017年以来的最低水平。 温哥华公寓 这一房产拥有两个卧室、三个浴室，总面积为2,242平方英尺，最后一次在2010年以4,097,000加元的价格售出，也正是这一年的建成。 温哥华公寓   来自Rennie & Associates的挂牌信息显示，该单位布局完美，配有落地窗、定制媒体墙，卧室内均有定制木工和“奢华的套间浴室”。 温哥华公寓 建筑设施包括度假式游泳池、健身房、水疗中心和代客泊车服务。同时，业主们还可以享受到客房服务及酒店礼宾服务。   如果你热爱市中心生活，这个位置无疑是最佳选择，距离温哥华市中心的心脏地带非常近。   Zealty的按揭计算器估算，若支付20%的首付（$1,479,600），每月按揭付款约为28,000加元，外加年度物业税约22,239加元。 该建筑中的另一套公寓曾与迪拜的王储有关联。

曾经是“金钥匙”的加拿大预售公寓（楼花）市场，如今变成了货架上略微腐烂的苹果。近年来，公寓买家一直试图脱手数以千计的预售公寓合同，希望在交房前卖给别人，但即便打折也很少有人接盘。 然而，有些房地产经纪人表示，有一个颇为意外的群体开始大量收购这些所谓的“转让合同（assignment sales）”——私募股权基金和投资基金，他们押注市场将在几年后回暖，这也暗示市场可能已经触底或接近底部。 “我们合作的很多基金，比如股权基金，他们都是批量买入，”Zadegan Group管理合伙人、房地产经纪Jonathan Zadegan表示。 “他们买下这些单位后，会出租，然后一直持有到2030年、2031年，再出手出售。”   预售公寓及其市场背景 预售公寓买家签订合同，同意在楼盘建成后购买单位，通常需要约五年时间交房，且在交房前必须符合抵押贷款资格。 过去，这种方式比购买同类现房便宜，因为购买的对象尚未建成，存在一定风险。 但市场投机推高了价格，根据Urbanation的数据，到2022年多伦多房地产市场高峰期，预售公寓价格比已建成的新房高出40%。 很多人在单位交房前通过买卖合同获利，依赖房价持续上涨。但随着利率上升、房价下降，这种模式被打破。 根据Altus Group通过BILD（建筑与土地开发协会）发布的数据，大多伦多地区新公寓价格已从2022年2月的118万加元下降至2025年12月的102万加元。 尽管价格下跌，2025年仍是45年来新房销售最差的一年，全区域仅售出5,300套。 根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）数据，GTA平均二手公寓价格从2022年2月的不到80万加元跌至2025年12月的约63万加元。 这导致预售公寓买家愿意承受巨大损失，甚至放弃数十万加元的定金。例如，位于Parliament和Front街的“The Goode”三居室单位，在Facebook转让群中挂牌时，亏损高达30万加元。 私募基金入场 私募股权和投资基金开始入场。Zadegan表示，这些基金预测市场将有五年复苏期，“所以他们现在就想买入合同”。 不过，他补充道，“通常占其持有总量的比例不大”。 由于转让合同通常不通过MLS（多重挂牌服务）系统交易，很难获得具体数据。但Baker Real Estate Inc.总裁兼合伙人Harley Nakelsky也表示，他看到投资基金购买这些合同。 “一些人是在做长期押注，”他表示，“如果你今天买入，预计三到五年后才能获得可观收益。” 为富裕家庭管理财务的家族办公室也在关注这一机会。Nakelsky还看到一些非正式的小型投资团体购入这些单位。 “我们称之为迷你基金，五到十个人凑在一起，买下20、30、50套不等的单位，然后制定投资计划，”他说，“每个计划都不同。” 一些买家认为市场将在五年内恢复，一些认为两年就会恢复；有人买大户型，有人买小户型。 “每个人都有自己的市场预测。” 卖方现状与市场压力 Nakelsky表示，为了完成交易，卖家甚至愿意放弃部分或全部定金，而价格也已从高峰大幅下跌。 他补充道，现在抵押贷款更难拿到，失业率更高，对美加贸易协议也存在不确定性。 “大家都很紧张，所以不愿意完成交房。” Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman也表示，她听说投资基金在买转让合同。但总体来看，新公寓销售依旧乏力，因为价格对买家而言仍然偏高。 “目前市场呈现出一种拉锯式的局面。人们有兴趣，但（开发商）却卖不出去，” Nakelsky说，这是他过去几年看到投资基金和非正式投资团体最活跃的一次。 “我认为，这意味着人们意识到我们可能比以往更接近市场底部，”他说，“什么时候回暖？我无法预测，但可以肯定的是，还没回暖。”

在加拿大房贷市场中，五年期固定利率贷款一向被视为较稳妥的选择。不过，专业人士反映近期三年期房贷最受欢迎。 根据《环球投资者》的报道，来自 Tango Financial 的房贷经纪人 Victor Tran 表示，最近三年期房贷如今反而更受购房者青睐。 他透露，最近 10 位客户中有 9 位选择了三年期贷款。   三年期利率更具谈判空间   Tran 指出，部分贷款机构在短期房贷利率上拥有更大的议价余地，尤其是针对贷款金额约 80 万加元或以上的客户。 Tran 说：“对于这些大额贷款，我在三年期固定利率上能拿到更好的价格”。 他表示，虽然贷款机构为何在三年期上更愿意让利并不总是透明，但确实有大型贷方近期持续提供折扣。 适合短期出售或再融资的客户 除了利率优势外，三年期房贷也因其灵活性而受到欢迎。 Tran 解释，许多计划在几年内出售房产或进行再融资的客户，希望降低提前解约罚金的风险，而三年期贷款更容易满足这一需求。 以下是来自 Ratehub.ca提供的截止今天的银行和市场的抵押贷款利率数据。如需查看今日各类期限/类型的抵押贷款利率完整列表，请访问 ratehub.ca/best-mortgage-rates。 三年期房贷曾因“降息预期”走红 事实上，三年期房贷在两三年前也曾流行，但原因不同。2022 与 2023 年，许多客户选择三年期固定利率，是基于利率即将下降的预期，希望在续约时获得更低利率。 这一判断最终被证明正确。Tran 表示，目前的房贷利率已回到过去几十年间的正常水平区间。

加拿大地产协会 (CREA) 最新发布的预测显示，在经历了充满犹豫和经济不确定性的一年后，加拿大二手房市场预计将在2026年重拾成长势头，并在2027年持续发展。 该预测指出，2025年是一个过渡年，而非真正的复苏之年。尽管先前的预期是去年将是一个转折点，但较高的利率和更广泛的经济不确定性，尤其是与美国关税威胁相关的不确定性，使得许多潜在购房者比预期更长时间地持观望态度。不过，2025年下半年的市场表现已初步展现了未来的发展趋势。 从2025年春季开始，销售活动强劲反弹，到8月成长了12%，之后在年底趋于稳定。CREA预计，随着市场信心的逐步恢复，年中反弹势头将在2026年恢复并增强。 推动市场前景改善的关键因素是积压的需求，尤其是那些经历了4年购屋能力不断下降的首次购屋者。尽管利率的下降幅度不如许多人预期，但CREA认为，利率的回落幅度足以让相当一部分家庭恢复购屋能力。 这种市场情绪的转变在去年年底得到了进一步强化。CREA表示：“2025年10月29日是一个重要的里程碑，当时加拿大央行明确表示，利率可能已经达到最低水平。”仅此讯号就足以吸引那些先前一直在观望、等待市场明朗化后再决定是否签订固定利率抵押贷款的潜在购屋者。 目前的政策利率为2.25%。加拿大央行的下一次利率更新计划于2026年1月28日发布，届时也将发布今年的第一份货币政策报告。 首次购屋者的回归可能会对供应产生巨大影响。与改善型购屋者不同，他们购屋会减少市场上的现有房源，而不会增加新的房源，这可能会加速供应原本已紧张的市场库存下降。   CREA预测，2026年全国将有494,512间住宅易手，比2025年增加5.1%。预计2027年市场活动将进一步攀升，达到511,966间，年增 3.5%。 然而，这种复苏并非均衡分布。 在经济长期低迷期间销量跌幅最大的卑诗省和安省，预计将出现最强劲的反弹，两省2026年的销量均将增长超过8%。 卑诗省的销量预计将从2025年的约7万间增至2026年的超过7.6万间，并在2027年超过7.9万间；而安省的销量预计将从2025年的约16.3万间增至2026年的超过17.7万间，并在2027年超达到18.6万间。 相较之下，草原省份、魁省和大西洋省份的房屋销售预计增幅较为温和。亚省的房屋销售量预计将从2025年的7.7万间增至2026年的近7.9万间，并在2027年接近8万间。与卑诗和安省不同，这些地区在经济放缓之前就已经处于较高的基准水平，且供应更为紧张，因此大幅反弹的空间较小。 在价格方面，CREA预测，未来的房价走势将比本世纪初更加平稳、永续。 预计2026年全国平均房价将年增2.8%，达到698,881元，2027年将年增2.3%，达到714,991元。如果预测成真，这将是全国平均房价连续第7年徘徊在70万元附近。  

大温的基本房价降了，租金也在跌，但找便宜租房的客源还是不是件容易事。 想在大温地区租到“便宜点”的房子，本身就像一场耐力赛，而且有些地方，几乎一开始就可以直接放弃幻想。比如西温——这个长期稳坐“全国最贵租房市场”宝座的城市，今年1月新挂牌的一居室，平均月租已经到了2487加元，连“咬咬牙”都显得不太现实。       更扎心的是，全加拿大租金最贵的前五名，这个月全部被大温包圆了。西温排第一，紧跟着是北温、温哥华、本拿比和列治文。   好消息也不是完全没有。根据最新租金数据，今年1月，大温地区新挂牌的一居室平均租金，和上个月相比小幅下降了9块钱，来到2111加元。虽然这个“下降”更像心理安慰，但至少说明市场没有继续一路狂飙。   真正想省钱，关键还是得看具体片区。   如果目标只有一个——便宜，那答案几乎不用犹豫。素里Newton区，依然是整个大温租金最低的存在。1月新挂牌的一居室，平均只要1487加元，连续几个月稳稳垫底，堪称“价格洼地”。     紧随其后的，是阿伯茨福德，平均1593加元。对不介意通勤、或者本就在菲沙河谷工作的人来说，这个价格相当有吸引力。   素里其实不只是Newton能打。南素里的一居室平均1637加元，Guildford大约1650加元，Fleetwood区在1709加元左右，市中心也控制在1741加元。在如今的大温，这些数字已经算是“能让人认真考虑”的水平了。   白石也给了租客一点惊喜，平均租金1953加元，勉强守住了2000这条心理线。   兰里这边，Willoughby的一居室平均1859加元，还算友好；而Willowbrook刚刚越线，来到2036加元，已经明显开始向核心区靠拢。   如果你必须留在本拿比，South Slope是目前最便宜的选择，平均1976加元。列治文这边，斯蒂夫斯顿成了价格最低的区域，约1741加元。     新西敏这个月的表现也不错，一居室平均1896加元，算是大温里相对“温和”的存在。   至于三联市，这个月就不太友好了，没有任何一个区域的一居室能压在2000加元以下，基本可以直接划入“预算需谨慎”名单。 温哥华市内，情况依旧是“相对便宜也不便宜”。但还是有五个社区，平均租金勉强低于2000：Killarney、Marpole、Renfrew-Collingwood、Kerrisdale，以及Victoria-Sunset Fraserview 地带，价格都在1930到1977之间浮动。  

在加拿大房贷市场中，五年期固定利率贷款一向被视为较稳妥的选择。不过，专业人士反映近期三年期房贷最受欢迎。根据《环球投资者》的报道，来自 Tango Financial 的房贷经纪人 Victor Tran 表示，最近三年期房贷如今反而更受购房者青睐。他透露，最近 10 位客户中有 9 位选择了三年期贷款。 三年期利率更具谈判空间Tran 指出，部分贷款机构在短期房贷利率上拥有更大的议价余地，尤其是针对贷款金额约 80 万加元或以上的客户。Tran 说：“对于这些大额贷款，我在三年期固定利率上能拿到更好的价格”。他表示，虽然贷款机构为何在三年期上更愿意让利并不总是透明，但确实有大型贷方近期持续提供折扣。适合短期出售或再融资的客户除了利率优势外，三年期房贷也因其灵活性而受到欢迎。Tran 解释，许多计划在几年内出售房产或进行再融资的客户，希望降低提前解约罚金的风险，而三年期贷款更容易满足这一需求。以下是来自 Ratehub.ca提供的截止今天的银行和市场的抵押贷款利率数据。如需查看今日各类期限/类型的抵押贷款利率完整列表，请访问 ratehub.ca/best-mortgage-rates。 三年期房贷曾因“降息预期”走红事实上，三年期房贷在两三年前也曾流行，但原因不同。2022 与 2023 年，许多客户选择三年期固定利率，是基于利率即将下降的预期，希望在续约时获得更低利率。 这一判断最终被证明正确。Tran 表示，目前的房贷利率已回到过去几十年间的正常水平区间。  

加拿大的房地产投资似乎突然再次蓬勃发展 —— 但这表象背后的真相，可能与你想象的不太一样。   加拿大统计局（StatCan）的数据显示，11 月份的建筑施工投资创下了历史新高，这几乎完全由住宅项目推动。   然而，当你仔细审视这些数据时，你会发现这种激增的范围非常狭窄 —— 增长主要集中在安大略省的多户住宅建设上。值得注意的是，这些项目大多不是面向买家的公寓（Condos），而是追逐政府补贴的企业租赁住房。   这种表面上的繁荣，实际上是一场非常具体的 “资本游戏”，它不仅无法反映真实的市场需求，反而可能成为拖累未来房产价值的又一个逆风因素。   建筑业投资创纪录：从低谷到巅峰的瞬间跨越   加拿大的建筑商们突然开始向建筑行业注入大量资金。经季节性调整后，11 月份的投资额激增了 9.7%（约 21.6 亿加元），达到 245 亿加元，同比增长 16.6%。   这一激增使得投资额在短短一个月内从五个月低点跃升至历史最高点。     更值得注意的是，这不仅仅是建筑成本上升带来的虚高。   经通胀调整后，11 月份的建筑投资实际增长了 9.6%，比去年同期高出 13.0%。统计局将这一突然攀升部分归因于 10 月份建筑许可激增的滞后反应。   然而，即便如此，这依然是一个巨大的涨幅，表明 10 月份的疲软只是暂时的停顿。   繁荣的本质：企业租赁房的狂欢   深入剖析数据可以发现，绝大部分（71.8%）的投资都流向了住房领域。   11 月份，住宅投资飙升了 13.3%（+21 亿加元），达到 176 亿加元。这主要得益于多单元建筑投资暴增 20.1%，达到 102 亿加元，而独栋家庭住宅建设仅增长了 5.0%，达到 74 亿加元。   这种增长高度集中在安大略省，该省贡献了当月约三分之二的增长额（14 亿加元）。   许可数据进一步揭示了这一现象的本质：这在很大程度上是由政府支持的企业租赁住房开发融资推动的。   10 月份的数据显示，安大略省约 75% 的建筑许可发放给了企业租赁项目，而传统的公寓（Condo）许可则大幅下降。   这意味着，所谓的 “繁荣”，其实是资本在利用政府的政策红利，而非响应市场对自有住房的真实需求。   非住宅投资疲软：经济失衡的红灯   如果说住宅投资的火爆是故事的一面，那么非住宅投资的疲软则揭示了另一面 —— 房地产泡沫似乎再次占据了主导地位。   11 月份，非住宅建筑投资仅温和增长了 1.4%，达到 69 亿加元，不到住宅投资规模的一半。   其中，商业投资是唯一出现实质性月度增长（+2.7%）的板块，且几乎完全由安大略省和阿尔伯塔省推动。与此同时，学校和医院等机构性投资仅增长了 0.4%，工业投资甚至下跌了 0.5%。   理想情况下，由经济基本面驱动的建筑投资激增，应该同时体现在住宅和非住宅领域。   非住宅建筑投资的疲软立即亮起了红灯 —— 大量的现金被投入到了造房子上，却没有流向人们使用的服务设施或工作场所。   结论：用 “租赁泡沫” 抵消 “房市泡沫”？   这种创纪录的建筑施工数据，强烈暗示了这是一种 “国家背书式” 的增长。   这与由终端用户消费驱动的市场需求繁荣有着本质的区别。   这更像是资本在 “吃” 纳税人资助的 “大锅饭”，而非对加拿大经济活力的信心投票。   正如我们之前所指出的，这种趋势不仅不能解决根本问题，反而可能成为抑制房屋销售的又一个逆风。   加拿大似乎正在尝试用一个 “租赁泡沫” 来抵消之前的 “住房泡沫”，但这对于渴望拥有住房的普通民众和未来的房产价值而言，恐怕并非好消息。  

加拿大萨省里贾纳（Regina）一名地产经纪因操纵竞争对手的 Google 商业档案被萨省房地产委员会（Saskatchewan Real Estate Commission, SREC）处罚，遭到罚款与短期停牌。案件不仅揭示了行业内潜在的不正当竞争，也让公众看到了数字营销背后的灰色操作。     短期停牌与违规行为   涉事经纪为萨格·肖恩·昆德拉（Sagar Sean Kundra），他曾在里贾纳的 Matrix Real Estate Group 担任地产经纪。委员会认定，他承认了专业不当行为，具体表现为雇人篡改 Google 商业档案以影响竞争对手的声誉。   根据委员会裁定，他的注册证书从 2025 年 12 月 16 日起停牌至 2026 年 1 月 14 日，为期一个月。   案件文件显示，2024 年 2 月，昆德拉雇佣了一家数字营销公司帮助管理自己的 Google 商业档案。负责他账户的高级客户经理在 4 月告知昆德拉，他的账户被暂停，原因是有人试图修改他的商业信息。客户经理提醒，任何人都可以访问 Google 商业档案并尝试编辑。   出价篡改竞争对手档案   随后，昆德拉向该客户经理提出，每篡改一个档案支付 250 加元。他提供了另一家地产团队（裁定中称为“Team A”）的 Google 商业档案链接，要求修改。客户经理随后发回截图，显示 Team A 的档案被改成“永久关闭”。   不仅如此，昆德拉又要求修改 Team A 中某名成员的个人档案（裁定中称为“Registrant A”），客户经理照办，将其档案改为“酒吧和夜店”。当客户经理提到已按照昆德拉要求修改档案，并询问付款事宜时，昆德拉竟回：“去死吧，随你想怎么做就怎么做。”   客户经理随后向 Registrant A 发送邮件，披露昆德拉提供 250 加元企图篡改档案的事实，并附上 WhatsApp 截图作为证据。随后，Registrant A 的经纪向委员会提出正式投诉。   在委员会审查中，昆德拉声称客户经理的邮件和截图是伪造的，但调查发现事实并非如此。委员会要求他提供所有相关沟通记录，昆德拉最终提交的 WhatsApp 聊天记录确认，他确实提出支付 250 加元篡改 Team A 和其成员档案。     五位数罚款，职业前景受警示   委员会裁定，昆德拉违反了委员会章程，并采取了不正当商业行为。他被处以 1 万加元罚款，并警告，如果在八个月内未缴清罚款，其注册证书将面临吊销。   委员会指出，昆德拉对消息的否认构成加重情节，但没有证据显示他因此获得实际利益，也没有证据表明 Team A 或其成员因此受到实际损害。   这一事件不仅是对昆德拉个人的警示，也提醒行业从业者，数字平台的操作虽然便捷，但任何试图操纵竞争对手声誉的行为，都可能触及法律和职业道德的红线。