地产

总理马克·卡尼在阐述卑诗省的经济愿景时暗示可能会削减住房税 总理马克·卡尼于周三在大温哥华商会发表了一场极为重要的经济演讲，利用卑诗省这一具有影响力的商业平台，提出了一项围绕能源、贸易多元化、关键矿产、住房、基础设施以及加拿大日益上升的地缘政治角色的雄心勃勃的国家战略。 在众多企业高管、投资者、当选官员和行业代表云集的场合，卡尼反复强调当前全球形势是加拿大的一个重大转折点。 “在危机中，勇敢者得宠，”卡尼在讲话中说道。“我们必须寻找积极的事物。如果你总是选择退缩，试图降低风险，这将会压倒你。”   “世界面临一系列重大冲击，但我们对于自己的命运依然掌控在手。” 在全球不稳定加剧、能源可负担性和安全性问题日益严重及盟国之间对于战略资源和供应链的竞争日益激烈之际，总理的讲话显得尤为重要。 卡尼描绘了卑诗省在这一转型中的角色，强调它并非边缘参与者，而是转型的核心引擎之一。他将西海岸省份定位为加拿大的太平洋门户，也是联邦政府更广泛国家建设议程的基石。   卡尼描述了他所称的“三维能源危机”，认为可负担性、能源安全和气候转型已经紧密相连。 “这一危机最直接的表现是可负担性。第二个挑战是结构性能源安全问题。最后一个则与应对气候变化及向零排放转型的生存挑战有关，”总理说道。 “当我们掌控能源时，我们就掌控了自己的命运，”他补充道。   “我们需要共同前进” 根据卡尼的说法，加拿大丰富的自然资源和清洁电力为该国在地缘政治分裂重塑国际贸易的时刻提供了成为全球受信任供应商的机会。 “在一个不确定的世界中，我们拥有另一个伙伴希望选择的商品，”他说道。“不幸的是，这是一种最为稀缺的商品，那就是信任。加拿大在这个动荡的世界中是一个稳定可靠的合作伙伴。” 他认为，这种信任正转化为新的商业机遇。   卡尼表示，加拿大在过去一年中已与五大洲的国家签署了20多项经济和安全协议，并正在与印度及东南亚国家协会（ASEAN）内的11个国家（包括越南、泰国、印度尼西亚、马来西亚和新加坡）商讨进一步的协议。 他说，目标是在本十年内使加拿大对非美国的出口翻番。 总理将这一出口战略与卑诗省的港口、交通系统和能源基础设施直接关联。他强调温哥华港是加拿大最大的港口，所处理的货物量超过下五大港口的总和。   罗伯茨银行第二终端 德尔塔港 f 他的发言显然具有政治意义，联邦政府的经济和国家安全战略正日益依赖于卑诗省的积极合作。 卡尼反复强调，联邦政府打算加快重大项目的进程，同时与土著社区以及环境保护保持合作。   “我们需要前进。我们需要以协调的方式前进。我们需要共同前进，”他说，并表示这是他将在当天稍晚与卑诗省省长大卫·艾比会晤时所传达的信息。 “我们需要以尊重环境责任的方式推进，同时与原住民建立伙伴关系，同时构建国家的独立、主权、韧性与繁荣。” 总理提到了联邦政府提出的“国家建设项目”框架，该框架旨在加速战略性重大基础设施和工业项目的发展。这些项目正在新设的联邦重大项目办公室的推动下加速推进。   “在这22个通过国家建设方式快速推进的项目和战略中，有三分之一来自卑诗省，”他在听众中获得了卑诗省商界的热烈掌声。 这些项目包括液化天然气（LNG）扩展项目、电力传输基础设施和关键矿产开发。 卡尼还强调了卑诗省西北部的关键保护走廊，他表示，这将连接孤立的北方电网，解锁大型矿藏，并创造一个“相当于希腊面积”的保护区。   “这也可能包括阿尔伯塔省和卑诗省之间的电力互联，”他说，指的是这两个省之间可能的电力连接。 总理将电力视为加拿大未来经济的基础，特别是在人工智能（AI）、工业电气化和清洁技术产业不断扩张的背景下。 “随着经济的扩张和增长，随着人工智能的加速，加拿大的电力需求预计将在接下来的25年内翻倍，”卡尼表示。“所以我们会将电力生产翻倍。”   “如果这里（卑诗省）的进展停滞，我们会在全国其他地方花费更多时间” 演讲中备受关注的部分是卡尼讨论了有关新输油管的持续谈判，该管道将连接阿尔伯塔省的原油与通过卑诗省西海岸出口设施前往亚洲市场。 “我们也在推进有关潜在输油管的讨论，预计每天将至少运输100万桶低排放的阿尔伯塔原油到亚洲市场，”他说。 然而，卡尼概述了在任何此类项目推进之前需要满足的几个条件。   “只有在满足以下前提条件的情况下，输油管才会得到推进，”他说。 这些条件包括发展油砂联盟的碳捕捉倡议、确保卑诗省的实质经济参与以及与土著社区的宪法咨询义务。 在讨论过程中，卡尼试图将与原住民的合作关系框架化为现代国家建设的必要组成部分，而不是监管障碍。   “坐下来讨论这些事项的好处在于，能培育出共同的理解，而不是在联邦政府与省份之间进行诉讼，”他说。 他随后强调，各级政府之间的谈判已变得比公众辩论所暗示的更加建设性。 “这些讨论远比表现出来的更加建设性，”他断言。   卑诗省省长艾比与卡尼及阿尔伯塔省省长丹妮尔·史密斯就扩大自然资源出口一事发生了公开争论，批评者指责艾比是阻挠者——如艾比于2025年11月签署的北海岸保护宣言，敦促联邦政府维护对省北部沿海的油轮禁令。这一问题因省政府《土著人民权利法案（DRIPA）》及其他现任省领导引发的争议性隐秘和解策略，以及土著民族发起的诉讼案件（如与土著土地权有关的案件）而愈发复杂。 大卫·艾比 土著民族 卑诗省 f DRIPA 在讨论的另一个时刻，卡尼提到，如果卑诗省的进展停滞，可能会对省级和国家级带来后果。   “如果这里（卑诗省）进展停滞，我们会在全国其他地方花费更多时间，因为我们需要向前推进，”他警告道。“我们需要在全国范围内大规模投资。” 演讲的一个反复主题是经济决策的效率。 温哥华国际机场总裁兼首席执行官塔玛拉·弗鲁曼在卡尼演讲前介绍他时开玩笑说，联邦政府越来越多地用“以卡尼的速度”来形容进展。   卡尼对此表示认同。 “速度很重要，但要以正确的方式追求速度，”他说。“这确实需要合作伙伴关系。” 总理认识到商界对监管重复和审批时间的日益沮丧。   对此，他为计划中的联邦改革辩护，旨在将审查整合为一个“单一窗口”，并设定一年内做出决定的法定时间。 “大多数联邦批准都是孤立的，”卡尼表示。“它们是顺序发生的，而不是同时进行的。” 他表示，联邦政府打算减少联邦和省级流程之间的重复，同时整合联邦监督。   “通常，如果你画一个文氏图，显示所需的信息往往非常相似，但并不完全相同，这对企业造成沉重负担，很多流程都需要经过联邦层面的多个监管机构或联系点，并在很多情况下与省级层面的程序重复，”他说。 “我们正在建立立法框架，把所有决策的承诺明确为一年内做出决定的‘单一窗口’。” 联邦政府与卑诗省政府讨论降低新住房税收 尽管能源和贸易占主导，但可负担性，特别是住房可负担性也是讨论的中心。   卡尼认为，加拿大的可负担性问题与住房供应短缺是密不可分的。 “住房不够可负担的一部分原因是我们没有建设足够的可负担住房，”他说。 “我们需要供应。我们需要正确的供应，需要深度可负担的住房，需要解决核心市场的一些结构性问题，并且需要提高收入。”   总理提到了联邦政府主导的“建设加拿大住房”倡议，由住房和基础设施联邦部长格雷戈·罗伯逊（前温哥华市长）进行监督。 卡尼还概述了旨在降低开发成本和增加住房供应的联邦-省合作住房协议。 “新的住房不收GST，不收HST，”他说，谈及与安大略省政府的最新举措。   “新建住房的开发费用在接下来的三年内减半，”他补充道，表示因此部分住宅每一单位将因这一临时重大减免而节省20万加元的项目成本。 他确认，联邦政府正与卑诗省政府进行关于可能达成类似伙伴关系的讨论。 “这是可负担性的实质性改善，我们希望实现的是一种结构性改变，”卡尼谈到安大略省的新做法时表示，并补充说：“我们正处于与卑诗省政府讨论类似内容的早期阶段。”   今年四月初，在安大略省宣布这一消息后，温哥华市长肯·辛姆呼吁联邦和省政府达成一项协议，以降低开发成本并推动住房项目向前发展，考虑到越来越多的项目目前因建筑和贷款成本的上涨及当前经济结构性挑战而面临暂停或取消。 安大略省的协议承诺联邦政府和省政府各自投入44亿加元用于新基础设施，从而使该省的市政政府能够将新建设项目的费用降低多达50%，而来自联邦和省政府的资金抵消并补贴了开发者和建设者的支付减少，而不影响市政基础设施的需求。 在因通货膨胀、人口增长和基础设施老化日益加大的成本压力下，卑诗省的市政和区域政府面临提高收费的压力。温哥华和素里等地的市政政府已针对当前市场状况出台了费用减免和灵活措施，而大温哥华地区（Metro Vancouver）也在推迟一些备受争议的费率上调。   “安大略省的协议提供了一个基础设施资金和降低建设成本的模板，”当时的辛姆说道。 “我们需要在卑诗省达成类似的协议，使省政府与联邦政府进行一对一资金配对，直接降低开发费用，以便项目能够继续向前推进……我们知道，提高长期可负担性的唯一方式是继续建设更多住房。这是省政府与联邦政府及市政当局合作，降低成本并提供人们所需住房的机会窗口。” 尽管目前对住房的需求较低——部分原因是联邦政府对移民目标的调整——这导致住房价格和租金下行压力加大，但人们越来越担心，如果新的住宅建设长时间停滞，将在几年的时间里，导致当需求回升时，价格和租金急剧攀升。   温哥华会成为国防安全与弹性银行（DSRB）的总部城市吗？ 除了经济和住房，讨论还揭示了卡尼对加拿大在盟国之间承担更广泛战略角色的看法。 卡尼描述了一系列“志同道合国家”之间关系不断深化的协议，专注于国防、网络安全、人工智能、太空、粮食安全和关键矿产。 “目前世界上正在发生的事情是，一系列志同道合的国家在通过各种战略领域加深彼此之间的关系，”他说。   这一战略也与新的国防安全与弹性银行（DSRB）相交，温哥华商界希望其最终能在该市设立总部。 今年春季，北约成员国与盟国达成一致，加拿大将主办DSRB总部办公室，这为国内竞争提供了舞台，以争取这一总部将为3500个高薪本地工作提供支持，并带来相应的永久本地经济收益，同时提升所选城市的国际关系形象。温哥华正在与多伦多、渥太华和蒙特利尔竞争。 虽然卡尼避免对具体地点作出承诺，但他承认温哥华的优势。   “卑诗省与亚洲的多种关系和联系在这方面将非常重要，”他说。 总理反复回到一个中心信息：加拿大的国际地位发生了巨大的变化。 “世界确实希望与加拿大有更深入的合作，”卡尼表示。“他们希望在这里投资，他们希望有更多贸易，他们希望有更多伙伴关系。”

一对华裔夫妇在多伦多地区购买一处新楼盘，结果不到一年就发生3起可疑火灾，导致一直搬不进去居住，生活陷入困境。     根据Citynews报道，吕先生 (Matt Lui，音译) 和妻子周女士 (Krista Chau) 计划在多伦多皮克林 (Pickering) 开启新生活。这对夫妇目前居住在安大略省伦敦市，他们决定在 2024 年秋季搬家。   “我们想搬回来离家人更近一些。我们果断出手，最终买到了这套期房，我们欣喜若狂，”吕先生分享道。   这套位于皮克林Steeles和White路东北角(Kerrydale Avenue/Marchington Square 交汇处的房子，是建筑商 Mattamy 开发的 Seaton Whitevale 新楼盘项目的一部分。   图：案发是北面靠近407的新楼盘   这对华裔夫妇原计划在 2025 年 10 月完成交房并搬进去。   “我太太在 2025 年晚些时候发现怀孕了，所以我们非常期待搬进新家，组建家庭，”吕先生说。   “当时一切都恰到好处，”他的妻子周女士补充道。   一年三次纵火   然而，就在这一切发生几个月前，他们却收到了噩耗。“2025 年 8 月，我们接到建筑商的电话，通知我们楼盘发生了火灾。”   这场火灾损坏了房屋，导致房屋交接延期。虽然这是一次意料之外的挫折，但这对夫妇只能将其归咎于一次不幸的遭遇。     “我们最终还是强忍痛苦，选择等待。八周后，我们接到了建筑商的第二个电话，这次的情况更加糟糕。”   9月25日，第二场火灾发生，烧毁了这对夫妇的新房。     多伦多杜林区警方宣布这是一起疑似纵火案。   “Mattamy公司向我们保证，会采取足够的安保措施来保护房屋，包括安装监控设备。他们告诉我们，房屋会进行修复，所有损坏都会得到修缮，一切都会符合建筑规范。”     Mattamy公司开始重建房屋，并将交房日期定在今年五月。   “我们在5月7日进行了交房前的检查，我们再次爱上这栋房子。”     但几天后，5月9日，又发生了一起疑似纵火案，这意味着交房日期再次被推迟。Mattamy公司援引了购房合同中的一项不可避免的延期条款。   “我们无法理解为什么我们的房子总是遭到纵火袭击，”吕先生说道。   “每个人都问我们：‘有人针对你们吗？’我们说：‘不可能！’我们只是两个默默无闻的小人物，真的只是想开始新生活，”周女士补充道。   华裔夫妇提出的让步请求均被拒绝   自第一次火灾发生以来，开发商 Mattamy 就安排了一家私人公司和休班警员提供全天候安保和监控服务。   但这并没有阻止肇事者继续作案。   “我不明白为什么我们的房子会成为目标。网上有人怀疑我们是罪魁祸首，这让我们压力倍增，因为我们根本没有参与其中，”Matt 说。   不到一年时间里，房子里发生了三起火灾，这对夫妇下个月即将迎来他们的第一个孩子，他们现在觉得搬进去很不安全。   “我们真的不想搬到一个可能充满敌意的社区，”Matt 说。   他们想继续与 Mattamy 合作，并要求做出一些改变，或者至少做出一些让步，因为持续的交房延误已经给这对夫妇造成了经济损失。他们原本计划去年秋天就搬进这处房产。   “他们的立场是，尽管我认为他们在安保和对我们的照护方面存在疏忽，我们仍然受买卖协议的约束，”马特说道。“他们显然没有参与纵火，但他们有责任确保工地安全。”   当CItynews联系Mattamy公司时，对方表示由于调查仍在进行中，他们能透露的信息有限。   “我们已经注意到皮克林Seaton Whitevale社区发生的纵火事件，并理解这给业主们带来的压力和不确定性，”Mattamy公司的一位发言人表示。“我们正在尽一切努力处理这些事件，并致力于维护社区安全。我们将继续在协议框架内与业主合作，同时专注于尽快、安全地完成房屋的交付。”   这对夫妇距离搬进新家只剩不到两周的时间，他们已经失去了耐心，并正在考虑寻求法律咨询。   但多伦多房地产律师马克斯·科恩库普（Max Koenkoop）表示，如果是期房合同，情况就可能变得非常棘手。   “在新房合同中，即使发生了三次灾难性的火灾，买家仍然没有自动解除合同的权利。”   这与二手房或二手房的销售合同截然不同。   “在二手房交易中，如果发生火灾，买家通常可以要求退还定金，解除合同，然后继续寻找其他买家，”科恩库普说。   “但期房合同并非如此。这个案例就是一个直接的例子，它表明，在涉及不可避免的延期条款时，这些协议对建筑商的权重有多么大。”   从这对夫妇到建筑商，所有人都一致认为，必须找到纵火者，制止此类事件的发生。   杜林区警方已发出警报，恳请公众提供线索，协助警方逮捕嫌疑人。一位发言人表示，调查正在积极进行中，但无法透露是否已锁定任何嫌疑人。     吕氏夫妇原本计划五月份搬家，他们已经将之前在伦敦的房子出租，不得不取消之前雇佣的搬家公司，去年秋天购买的家电也堆放在仓库里等待提货。   现在眼看新生儿即将出生，他们现在不得不忙着寻找新家。   这对夫妇正在等待下一个房屋交割日期的通知。   “这真的让我们陷入了进退两难的境地，”吕先生说道。 “我们原本希望在这栋房子里组建家庭。我们觉得，如果能得到更人性化、更体贴的处理方式，不仅对我们，对其他身处类似困境的购房者来说也是如此。但我们却没有得到任何让步。”  

假如你有一套出租房，多年来作为投资房为你带来租金收入。现在房价已经涨了，你决定把它改成自住房——搬进去自己住。 但在你搬进去的那一刻，加拿大税务局（CRA）不会当你是在"搬家"，而是认定你完成了一笔"视同销售"。哪怕房子还是你的，你也没有真的卖出去，CRA 仍然会让你缴纳相当于当前房屋市价 13% 的 HST 税款。 这不是玩笑。这是现行加拿大税法如何处理"用途变更"的真实规则。   一、改成自住房 = 法律上"卖给了自己" 根据《消费税法》（Excise Tax Act，ETA）第 206 和 207 条，房主如果改变房屋的用途——比如把出租房改成自住房——都会触发"用途变更"（Change in Use）条款。 在税法看来，这等同于房主以房屋当前公平市场价值（FMV）把房产"卖"给了自己，学名叫"视同销售"（Deemed Disposition）。关键是：这个"销售价格"不是你买房的原价，而是房屋今天的市场价值。 CRA 的具体认定标准见 Section 206(4) 与 GST/HST Memorandum 19.1：当房产从商业用途（出租房，用于产生租金收入）转为免税住宅用途（自住房），房主被视为按当前公平市场价值（FMV）卖出并重新购入同一物业。 这里有个容易被误解的地方：HST 不是按照升值部分计算，而是按房屋全部当前市价计算。 为什么？因为 HST 是一种消费税而非所得税。当你把房屋从"商业用途"（产生租金收入、适用 HST）撤出，转为"个人住宅用途"（免税），你实际上是在将这项资产从应税商业体系移出个人消费体系。从税务角度，这被理解为：商业实体向消费者（你自己）出售了这项资产，需要按资产的全部市场价值补缴消费税。 两条关键细节经常被忽视： 10% 原则：用途变更比例超过 10%，就必须向 CRA 申报。 全市价计算 HST：如果房屋在出租期间升值了（比如买时 $600K，现在 $800K），你需要按 $800K 的当前全市价缴纳 HST（$800K × 13% = $104K），而不是只按 $200K 的升值部分计算。这是因为 HST 是消费税，计算基数是整项资产的消费价值，而非资本利得。 二、账单有多高？两个真实数字 案例一：多伦多出租房改自住，账单 $10.4 万 根据多伦多税务律师 TaxLawCanada 的公开案例说明（2024 年 5 月），以下情形说明账单的计算逻辑： 房主持有一套当初购入价 $600,000 CAD、目前市值 $800,000 CAD 的多伦多公寓。这套房一直作为出租房，为房主产生月租金收入。现在房主决定把它改成自住房，搬进去自己住。 改用途那一刻，触发"用途变更"： 应缴 HST = 当前公平市场价值 $800,000 × 13% = $104,000 CAD 关键理解：这笔 HST 是按房屋全部当前市价 $800,000 计算，而不是只按升值的 $200,000 部分。即使你只赚了 $200,000 的升值，HST 账单仍然要按 $800,000 算。这是因为 HST 是消费税，当房屋从商业用途退出时，要补缴的是整项资产的消费税价值，而不是资本利得税。这笔税款必须在变更当年的税季一次性缴清。 案例二：Reddit 房主亲历 $8 万补税 在 Reddit r/PersonalFinanceCanada 的讨论中，一位房主将一套度假屋从出租房改成自用（自己住进去），CRA 通过房产记录及银行数据进行追溯审计，最终要求补税 $80,000 加元。 讨论中多位网友指出：CRA 的审计能力比许多人想象的要强，改用途的信息会通过产权转移、地税变更等多个渠道被追踪到。 特别提醒：HST 账单的具体金额还取决于你当初购房时是否申报过 ITC（进项税额退税）。如果购买时有申报 ITC，改用途时就要全额补缴 HST；如果购买时没有申报过 ITC，可能可以通过 Basic Tax Content（基本税项内容）公式来降低应缴税额——但这仍然是基于房屋全部资产价值的评估，不是只按升值部分。因此，在改用途前务必咨询税务专业人士了解你的具体情况。 三、为什么这套机制没被改掉？ 这项法律规则之所以一直存在，是因为它对政府和税收制度都有意义。 根据《消费税法》的设计逻辑，当房屋用途从"商业用途"（出租以产生收入）改为"居住用途"（自住，不产生商业收入），房屋就从"应税房产"变成了"免税房产"。从税收角度，这被视为一种"退出应税范畴"的行为，因此被作为"视同销售"来处理——确保政府在房主改用途时能征收一笔 HST，弥补日后房屋不再产生应税收入的损失。 换句话说，法律规则本身是有逻辑的：房屋从会产生租金收入（可抵扣 HST）变成不产生任何商业收入（免税），政府通过"视同销售"这个机制来确保税收的连续性。 2024 年 3 月的加拿大税务法院判例（1351231 Ontario Inc. v. The King，2024 TCC 37）进一步确认：只要房屋用途发生实质性改变，改变发生的当刻就会触发"视同销售"——不管房屋曾经是什么用途、改成什么用途。 三、房主真正的困境 对房主来说，这条规则的困难之处在于：升值反而成了负担。 假如你的出租房在过去几年内升值了 $200,000，用途变更时，这笔升值全部会被纳入 HST 计算基数。房屋升值得越多，改用途时要缴的 HST 就越多。许多房主面临的现实是：想搬进自己的房子，却因为房屋升值而需要支付一笔巨大的税款，而这笔钱往往需要通过抵押融资或其他方式筹集。 一些房主甚至会因为这笔 HST 负担太重而选择继续出租房屋，即使他们想自己住进去。这样，潜在可用的自住房源被"锁定"在出租市场中，无法进入真正的自住市场。 五、如果你正考虑改用途，需要了解什么 如果你持有出租房，并计划改成自住房，以下是税务专业人士反复强调的几个关键点——但每个人的情况都不同，每一步都应在咨询税务律师或注册会计师（CPA）后才付诸行动，本文不构成个人税务建议。 一、提前做正式 FMV 评估 在正式改用途前，申请一份正式的公平市场价值（FMV）评估报告——必须由持牌评估师（Accredited Appraiser）完成，地产经纪出具的比较市场分析（CMA）CRA 不认可。这份正式评估报告会成为你向 CRA 申报时的关键凭据，也直接影响应缴 HST 的基数。 二、精确计算 HST 敞口，评估现金流 在改用途之前，与税务专业人士一起计算你的实际 HST 账单。基数 = 当前 FMV × 13%。理解这笔数字有多大，才能判断你是否有足够的现金流来支付这笔税款，或者需要通过什么方式筹集资金。 三、了解申报流程和截止时间 改用途后，你有法律义务向 CRA 申报这笔"视同销售"。不要指望 CRA 不会发现——税务部门已经通过产权转移、地税变更、银行融资等多个渠道追踪用途变更。主动申报比被审计后补缴要好得多。 四、考虑替代方案 如果 HST 账单过于沉重，你可以考虑：是否可以通过出售房屋而不是改用途来达成目标（但出售同样会触发资本利得税）；或者咨询律师是否存在其他税务结构来优化这笔支出。这些都需要专业人士参与，不能自行判断。 结语：政策设计与房主的困境 从税法角度，"用途变更视同销售"这条规则有其逻辑——确保房屋从商业用途退出时，政府能征收一笔税款。但这也意味着：房主想搬进自己的房子，不是一个简单的生活选择，而是一项重大的税务触发事件。 对于房主来说，这条规则的现实后果是：你的房屋升值成了负担，而不是资产。房屋升值得越多，改成自住时的税务成本就越高。许多房主最终选择继续出租，即使他们想自己住进去，因为无法承担改用途带来的 HST 账单。 批评者指出，这一设计可能无意中"锁定"了一部分潜在的自住房源，让它们继续停留在出租市场。但改变这项税法涉及复杂的财政和政策考量，不是短期能解决的问题。 对你个人来说，如果手上持有出租房并有改用途的计划，最重要的是：现在就咨询税务专业人士，理解真实的税务成本，而不是等到决定已经做好了才发现。 本文相关信息采集于 2024 年 5-6 月，涉及法律条款、税率、数据统计及审计政策，请以最新 CRA 官方指导和税务专业人士建议为准。

2026 年第一季度，加拿大共有 37.121 人申请个人破产，创下 2009 年金融危机以来单季最高纪录。这不是某一类人的故事——有房、有工作、有收入的人一样在倒下。 如果你是华人楼花买家或新移民首购族，处境可能比大多数人更危险。下面这份陷阱清单，来自真实案例和官方数据，不是危言耸听。 为什么加拿大人整体在破产 在聚焦华人特殊风险之前，先搞清楚大环境。   "还款休克"正在击穿家庭现金流。 2020-2021 年锁定 2% 或更低利率的房主，如今续约时面对的是 4% 至 5% 的利率水平，月供骤然暴涨。根据 CAIRP 行业报告，到 2024 年底加拿大全境房贷违约率(90 天以上)已升至 0.22%(2023 年为 0.18%)，安大略省房贷违约率更同比暴涨 90.2%。有房贷的破产者占破产总人数的比例，也从 2024 年的 5% 跳升至 2025 年的 8%。   "有工作照样破产"正在变成常态。 根据 Hoyes Michalos 的研究，约 80% 的人在申请破产时是有工作的，平均月收入甚至同比上涨了 6.1%(至 $3.434)。问题在于：扣完住房、交通和基本生活开销之后，这些人平均每月仅剩 $264.但同时背负着平均 $67.496 的无担保债务，债务收入比高达 193%。$264 的月结余对着几百上千的利息账单——这道数学题从一开始就没有解。 两端人群：年轻人和老人都在破产。 申请人平均年龄 42.3 岁，但近年来呈两极蔓延：18-39 岁的年轻人因学生贷款叠加高息小贷陷入困境;60 岁以上长者占破产总人数的比例已攀升至 12%，他们带着债务步入退休，固定养老金根本扛不住食品、医药、能源价格的持续上涨。 说完大背景，现在来看华人楼花买家面临的那几道专属陷阱。 陷阱一：首付被"90 天溯源"卡住 很多华人买家的首付来自父母在国内的赠与汇款。这条路不是走不通，但暗坑极深。 根据加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)的反洗钱规定，银行要求提供首付资金在账满 90 天的流水证明。如果钱是刚从海外汇进来的，不仅需要签署赠与信(Gift Letter)，部分贷款机构还会强制要求提供海外汇款人账户过去 90 天的账单流水。一旦资金审查不达标，交接直接违约，定金没收。 与此同时，没有本地信用记录的新移民面临另一道门槛：丰业银行(Scotiabank)、TD 等大行的新移民房贷项目明确要求，想要避开强制购买房贷违约保险(Default Insurance)，必须自掏 35% 的首付。这对大多数普通家庭来说，已经是压垮现金流的第一步。 陷阱二：项目烂尾，定金打水漂 2024 年至 2026 年初，大多伦多地区楼花市场掀起烂尾潮。仅 2025 年第三季度，GTA 就有 10 个楼花项目被取消，波及 2.499 个单元;2024 年全年取消 14 个项目，波及 2.805 单元。 具体案例：多伦多建商 TAS 位于 7 Labatt Ave. 的双塔楼花项目，规划 1.240 套，于 2026 年 2 月被债权人 KingSett 申请进入破产接管程序。北约克 Bathurst Street 32 层塔楼项目，也因拖欠约 $2.840 万债务于 2025 年 6 月被法庭接管。 老陈是其中一个买家的缩影：三年前签了楼花合同，首付 20% 早就锁进去了，现在收到接管通知，等着法院裁定能退多少——定金能不能全拿回来是未知数，当初能买什么房早就是历史价格了。 陷阱三：估值暴跌，交房时要补几十万 楼花没烂尾、顺利交房，不代表没有风险。2025-2026 年交接的大量楼花，正在遭遇"估值差"的噩梦。 行业数据显示，当前大多伦多地区转售价格与预售价格之间存在高达 $284/sqft 的负利差。银行做房屋评估时，只按当前市价放贷，预售合同价不管用。如果评估价低于合同价，你必须在交接时自掏现金填补这个差额，否则开发商直接没收首付定金。 一套 700 平方尺的单位，$284 的倒挂意味着买家在交房时可能需要额外准备近二十万加币的现金。这对当年用尽积蓄支付首付的买家来说，几乎无路可退。 陷阱四：税务绞杀，转让楼花赚差价是幻觉 华人社区里流行过一种玩法：签了楼花合同，等升值后在交房前"转让"出去赚差价。这条路在 2022 年之后已经基本堵死。 自 2022 年 5 月起，安省楼花转让的利润被强制征收 13% 的 HST。此外，联邦反炒房法案规定，持有时间不足 365 天即转售的房产，其利润 100% 被视为"商业收入(Business Income)"全额征税，失去自住房免税资格。两道税加在一起，当年账面上的"差价利润"实际上可能一分不剩，甚至倒贴。 杠杆买进、账面亏损、税务追偿——这是压垮许多华人投资型买家的真实路径。 陷阱五：亲友 Co-signer，一人断供全家遭殃 收入不够、贷款批不下来，拉父母或亲戚做 Co-signer(共同署名)——这是华人社区里极为常见的操作，也是破产风险最容易被忽视的一条线。 法律事实是：Co-signer 不是"挂个名"，而是承担 100% 的连带债务责任。一旦主借款人断供，债权人会直接追偿 Co-signer，这笔债务立刻进入担保人的信用报告;如果主借款人最终破产，担保人的资产同样面临清算追偿。 父母在国内，名字签在加拿大的房贷合同上，出了事追偿难度才真正显现。 移民身份：破产最怕这一条 如果你已经在破产边缘，有一个移民层面的法律事实必须知道。 好消息：在加拿大申请个人破产或消费者提案属于民事财务事项，IRCC 在审核 PR 更新、工作签证和入籍时，不审查信用记录或破产史，破产本身不会导致身份被取消。 坏消息：只要你处于"未解除破产状态(Undischarged Bankrupt)"，依据 IRCC 家庭团聚担保资格规定，你将被绝对禁止担保配偶、父母或子女移民加拿大。必须等到法院正式签发解除令，担保资格才能恢复。 如果你买楼花的初衷之一是接父母来团聚，这是一张不能碰的底牌。 最坏情况下的救生索：消费者提案 破产走到这一步，还有没有比直接宣告破产更好的出路? 有。对于资不抵债但希望保留核心资产的买家，向持牌破产受托人(Licensed Insolvency Trustee，LIT)申请消费者提案（Consumer Proposal） 是比直接破产更优的选择：总债务可以削减至一小部分，免息分期最长 5 年偿还。 最关键的区别：消费者提案不属于破产，因此完全不影响你担保亲属申请家庭团聚移民——这一条对华人买家意义重大。 另外，如果你还没到最坏的地步，记得查一下 GST/HST 新房退税：购买价值 150 万加币以内的新房，最高可申请返还 $50.000.是缓解交接资金压力的重要补充。 预防永远好过补救 楼花市场的风险，不是杞人忧天，是已经发生的事实：TAS 接管、Bathurst 接管、几千套单元波及的买家还在等结果。 你能做的是：在签合同前弄清楚首付资金的溯源问题，算清续约利率和估值差的最坏情况，不要让亲友轻易做 Co-signer，税务陷阱找地产律师过一遍。 如果已经陷进去了，尽早咨询持牌破产受托人(LIT)或地产律师——消费者提案的窗口关闭之前，还有选择的空间。

加拿大驻纽约总领事的前官方官邸，在挂牌近两年后终于售出。 加拿大外交部目前尚未确认最终成交价格，但曾于今年3月表示，已经收到针对该住宅的购房报价。 图源：nationalpost 一家房地产网站显示，这套位于Park Avenue（公园大道）的五卧室公寓，于5月11日以805万美元成交。另一家网站则显示，该价格其实早在今年3月就已出现，时间点与加拿大外交部确认收到报价大致一致。   这套公寓最初于2024年8月挂牌出售，当时叫价950万美元（约合1300万加元）。加拿大高级政府官员当时表示，出售该住宅是必要的，因为房屋需要耗资数百万加元进行翻修。   同年，加拿大外交部还斥资900万加元，购入另一套豪华公寓，作为加拿大驻纽约总领事的新官方住所。   这一购买当时甚至登上国际新闻头条。原因是纽约部分房地产网站最初误报称，这套豪宅是为英国国王查尔斯三世购买的，因为房产契约上写的是“代表加拿大的国王陛下”。   这笔交易在加拿大国内也引发争议。保守党批评称，这套位于中央公园附近“亿万富豪街”的新豪宅，在许多加拿大人连账单都难以支付的时候，显得过于奢华和浪费。   随后，加拿大驻纽约总领事汤姆·克拉克被传唤到加拿大众议院委员会作证，说明有关公寓交易的问题。   这位前CTV记者表示，他本人既没有参与购买新公寓，也没有参与出售旧官邸。   这套位于公园大道的旧公寓最初购于1961年，上一次翻修还是在20年后。   委员会听证会上曾提到，该住宅并不符合加拿大无障碍法规要求，而且负责管理该建筑的合作公寓委员会，还对在住宅内举办活动施加了限制。   此外，住宅内部也缺乏家庭生活空间与办公空间之间的明确分隔。   有关该住宅的问题，其实早在2014年就已经被提出。当时原本计划进行翻修，但后来因COVID-19疫情而被搁置。   委员会还听取了相关意见，称翻修成本后来大幅上涨，而且即便完成翻修，也无法真正解决这套公寓的一些根本性问题。   政府官员当时表示，购买位于Steinway Tower的新公寓，长期来看反而能够为加拿大纳税人节省资金。   Steinway Tower以“全球最纤细摩天大楼”闻名。   不过，公园大道这套旧公寓的出售过程并不顺利。房地产网站记录显示，房屋价格曾于2025年6月首次下调，随后又于去年9月降至790万美元。

联邦承诺 10 年内住房建设翻倍 加拿大联邦自由党政府依然承诺，要在未来 10 年内将住房建设速度翻倍，力图缓解房租和买房成本压力。这一目标最早由总理卡尼在 2025 年大选政纲中提出，核心是通过大规模投资，推动全国住房建设提速。 财政监察官安妮特·瑞安（Annette Ryan）在 5 月 4 日的报告中指出，这一承诺去年秋季还写入 2025 年财政预算案，但在今年春季经济更新中却未见明确目标或执行指标。瑞安批评，联邦政府虽高调强调住房可负担性和供给，但缺乏具体衡量标准，“没有为住房建设速度设定具体目标或量化指标”。 图片来源：Garden Suite 监察官与产业界质疑目标可行性 瑞安自上月接任联邦财政监察官以来，持续关注联邦在住房等资金投入上的执行力。她指出，虽然联邦投入数十亿元加速基建项目，包括新屋建设，但缺乏可追踪的进度指标，令外界难以评估政策成效。 住房部长罗伯逊（Gregor Robertson）办公室发言人胡赛因（Mohammad Hussain）5 月 17 日重申，联邦仍以翻倍建设为目标，并列举多项举措，包括“建加拿大家园”（Build Canada Homes）计划、“强社区基金”（Build Communities Strong Fund）、为新购房者减免 GST 等。胡赛因表示：“我们正通过多项住房及基建措施，朝 10 年内新屋建设翻倍迈进。” 但瑞安也警告，自去年 11 月预算案公布后，全国新屋开工速度持续放缓。她在报告中指出，2025 年初新屋开工尚因租赁住宅带动而维持高位，但自 2025 年 9 月以来，6 个月开工趋势已连续下降。 财政监察官估算，自由党新设的“建加拿大家园”机构未来 5 年最多只能新增约 2.6 万套住房，远低于实现翻倍目标所需的速度。 最新数据与区域差异 加拿大按揭及住房公司（CMHC）最新数据显示，2026 年 4 月全国新屋开工年化趋势环比增长 3.2%，达 256,777 套。但 CMHC 展望未来 3 年内，新屋开工将受经济放缓影响，到 2028 年可能降至 216,000 套。 产业界人士也指出，区域表现差异显著。加拿大商业委员会副总裁兼经济学家德索莫（Marc Desormeaux）指出，2025 年除安省外，全国住房建设速度创下自 1955 年有纪录以来新高。德索莫分析，政府减税和简政放权的激励措施，是去年建筑高峰的主要推手。 安省之所以落后，主要因多伦多出现大量未售公寓库存，人口增长放慢，导致需求和价格预期转弱，开发商动力大减。德索莫警告，未来几个月建筑环境难有改善，伊朗战争导致融资和建造成本上升，联邦大基建计划还可能分流本已紧缺的建筑劳动力。 他预计，若当前缺乏新项目开工，等到本年代末人口回归常态增长时，安省可能爆发住房供应危机，中期内房价可负担性难以恢复。 德索莫也坦言，即使安省以外地区，住房供给距离真正解决可负担性问题仍有差距，“即便全国大多数地区去年建筑飙升，我们仍远未达目标，或至少需多年高水平建设才可能补足缺口。” 各党及政策主张 联邦保守党住房事务评论员艾奇森（Scott Aitchison）称，自由党在新屋建设进展缓慢，未能有效降低关键环节成本。保守党主张，联邦应将现有新屋 GST 减免政策扩展至所有 130 万加元以下房产，并提出对住房再投资免除资本利得税。 德索莫认为，尽管当前环境不利，联邦政府提出的高目标有助于督促开发商及各省创新供给思路。他表示，联邦可通过设定宏大目标在市场低迷时起到引领作用，“这些雄心勃勃的目标部分在于维持行业动力”。 胡赛因补充，联邦正依靠私营部门、非盈利、各级政府及原住民社区共同推动住房计划。

2026 年第一季度，加拿大共有 37,121 人申请个人破产，创下 2009 年金融危机以来单季最高纪录。这不是某一类人的故事——有房、有工作、有收入的人一样在倒下。 如果你是华人楼花买家或新移民首购族，处境可能比大多数人更危险。下面这份陷阱清单，来自真实案例和官方数据，不是危言耸听。                                     图片来源：51.CA 资料图片 为什么加拿大人整体在破产 在聚焦华人特殊风险之前，先搞清楚大环境。 "还款休克"正在击穿家庭现金流。 2020-2021 年锁定 2% 或更低利率的房主，如今续约时面对的是 4% 至 5% 的利率水平，月供骤然暴涨。根据 CAIRP 行业报告，到 2024 年底加拿大全境房贷违约率（90 天以上）已升至 0.22%（2023 年为 0.18%），安大略省房贷违约率更同比暴涨 90.2%。有房贷的破产者占破产总人数的比例，也从 2024 年的 5% 跳升至 2025 年的 8%。 "有工作照样破产"正在变成常态。 根据 Hoyes Michalos 的研究，约 80% 的人在申请破产时是有工作的，平均月收入甚至同比上涨了 6.1%（至 $3,434）。问题在于：扣完住房、交通和基本生活开销之后，这些人平均每月仅剩 $264，但同时背负着平均 $67,496 的无担保债务，债务收入比高达 193%。$264 的月结余对着几百上千的利息账单——这道数学题从一开始就没有解。                                     图片来源：51.CA 资料图片 两端人群：年轻人和老人都在破产。 申请人平均年龄 42.3 岁，但近年来呈两极蔓延：18-39 岁的年轻人因学生贷款叠加高息小贷陷入困境；60 岁以上长者占破产总人数的比例已攀升至 12%，他们带着债务步入退休，固定养老金根本扛不住食品、医药、能源价格的持续上涨。 说完大背景，现在来看华人楼花买家面临的那几道专属陷阱。 陷阱一：首付被"90 天溯源"卡住 很多华人买家的首付来自父母在国内的赠与汇款。这条路不是走不通，但暗坑极深。 根据加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）的反洗钱规定，银行要求提供首付资金在账满 90 天的流水证明。如果钱是刚从海外汇进来的，不仅需要签署赠与信（Gift Letter），部分贷款机构还会强制要求提供海外汇款人账户过去 90 天的账单流水。一旦资金审查不达标，交接直接违约，定金没收。 与此同时，没有本地信用记录的新移民面临另一道门槛：丰业银行（Scotiabank）、TD 等大行的新移民房贷项目明确要求，想要避开强制购买房贷违约保险（Default Insurance），必须自掏 35% 的首付。这对大多数普通家庭来说，已经是压垮现金流的第一步。 陷阱二：项目烂尾，定金打水漂 2024 年至 2026 年初，大多伦多地区楼花市场掀起烂尾潮。仅 2025 年第三季度，GTA 就有 10 个楼花项目被取消，波及 2,499 个单元；2024 年全年取消 14 个项目，波及 2,805 单元。 具体案例：多伦多建商 TAS 位于 7 Labatt Ave. 的双塔楼花项目，规划 1,240 套，于 2026 年 2 月被债权人 KingSett 申请进入破产接管程序。北约克 Bathurst Street 32 层塔楼项目，也因拖欠约 $2,840 万债务于 2025 年 6 月被法庭接管。 老陈是其中一个买家的缩影：三年前签了楼花合同，首付 20% 早就锁进去了，现在收到接管通知，等着法院裁定能退多少——定金能不能全拿回来是未知数，当初能买什么房早就是历史价格了。 陷阱三：估值暴跌，交房时要补几十万 楼花没烂尾、顺利交房，不代表没有风险。2025-2026 年交接的大量楼花，正在遭遇"估值差"的噩梦。 行业数据显示，当前大多伦多地区转售价格与预售价格之间存在高达 $284/sqft 的负利差。银行做房屋评估时，只按当前市价放贷，预售合同价不管用。如果评估价低于合同价，你必须在交接时自掏现金填补这个差额，否则开发商直接没收首付定金。 一套 700 平方尺的单位，$284 的倒挂意味着买家在交房时可能需要额外准备近二十万加币的现金。这对当年用尽积蓄支付首付的买家来说，几乎无路可退。 陷阱四：税务绞杀，转让楼花赚差价是幻觉 华人社区里流行过一种玩法：签了楼花合同，等升值后在交房前"转让"出去赚差价。这条路在 2022 年之后已经基本堵死。 自 2022 年 5 月起，安省楼花转让的利润被强制征收 13% 的 HST。此外，联邦反炒房法案规定，持有时间不足 365 天即转售的房产，其利润 100% 被视为"商业收入（Business Income）"全额征税，失去自住房免税资格。两道税加在一起，当年账面上的"差价利润"实际上可能一分不剩，甚至倒贴。 杠杆买进、账面亏损、税务追偿——这是压垮许多华人投资型买家的真实路径。 陷阱五：亲友 Co-signer，一人断供全家遭殃 收入不够、贷款批不下来，拉父母或亲戚做 Co-signer（共同署名）——这是华人社区里极为常见的操作，也是破产风险最容易被忽视的一条线。 法律事实是：Co-signer 不是"挂个名"，而是承担 100% 的连带债务责任。一旦主借款人断供，债权人会直接追偿 Co-signer，这笔债务立刻进入担保人的信用报告；如果主借款人最终破产，担保人的资产同样面临清算追偿。 父母在国内，名字签在加拿大的房贷合同上，出了事追偿难度才真正显现。 移民身份：破产最怕这一条 如果你已经在破产边缘，有一个移民层面的法律事实必须知道。 好消息：在加拿大申请个人破产或消费者提案属于民事财务事项，IRCC 在审核 PR 更新、工作签证和入籍时，不审查信用记录或破产史，破产本身不会导致身份被取消。 坏消息：只要你处于"未解除破产状态（Undischarged Bankrupt）"，依据 IRCC 家庭团聚担保资格规定，你将被绝对禁止担保配偶、父母或子女移民加拿大。必须等到法院正式签发解除令，担保资格才能恢复。 如果你买楼花的初衷之一是接父母来团聚，这是一张不能碰的底牌。 最坏情况下的救生索：消费者提案 破产走到这一步，还有没有比直接宣告破产更好的出路？ 有。对于资不抵债但希望保留核心资产的买家，向持牌破产受托人（Licensed Insolvency Trustee，LIT）申请消费者提案（Consumer Proposal） 是比直接破产更优的选择：总债务可以削减至一小部分，免息分期最长 5 年偿还。 最关键的区别：消费者提案不属于破产，因此完全不影响你担保亲属申请家庭团聚移民——这一条对华人买家意义重大。 另外，如果你还没到最坏的地步，记得查一下 GST/HST 新房退税：购买价值 150 万加币以内的新房，最高可申请返还 $50,000，是缓解交接资金压力的重要补充。 预防永远好过补救 楼花市场的风险，不是杞人忧天，是已经发生的事实：TAS 接管、Bathurst 接管、几千套单元波及的买家还在等结果。 你能做的是：在签合同前弄清楚首付资金的溯源问题，算清续约利率和估值差的最坏情况，不要让亲友轻易做 Co-signer，税务陷阱找地产律师过一遍。 如果已经陷进去了，尽早咨询持牌破产受托人（LIT）或地产律师——消费者提案的窗口关闭之前，还有选择的空间。

一只猫坐在卑诗省的一处住宅内。 (CityNews 图片, Ben Bouguerra) 一位卑诗省的公寓业主因租户将猫砂通过多处排水系统倾倒，导致楼内其他三个单元受损，被要求向物业协会支付近5.5万元的罚款、损害赔偿及其他费用。 Manjit Minhas是该公寓的业主，他将公寓租给了一名仅以MB为名的租户。在多次循环中，该租户将猫砂倾倒进排水管。 仲裁庭的调查结果显示：“物业协会表示，Minhas先生的前租户MB违反了章程，给楼房造成了严重的水损害。物业协会索赔修理费用、违约罚款及驱逐MB的法律费用共计88466.59元。” MB还因其他问题被罚款，例如在走廊里乱丢垃圾、从阳台上倒水以及制造过大的噪音。最后，物业协会将MB驱逐出境。 猫砂的不当处理导致Minhas的单元及其下方的三个单元发生了严重的排水损坏，并出现了污水回流的问题。 物业协会表示，有三次独立事件中，Minhas的公寓造成的水和污水漏损了下方的物业。物业协会因此产生了调查及修复这些损害的费用，并将费用向Minhas追索。物业协会要求支付这些追索费用。 在多次情况下，四个受影响单元的地板、天花板及多个房间内均发现水损害。 尽管物业协会最初要求Minhas赔偿超过88,000元的损害和罚款，但仲裁庭成员Allison Wake认为Minhas仅需支付54,568.99元。 Minhas并未对他租户的罚款提出异议。 租户还有其他数起事件，涉及无法遵守物业规则，包括在被要求入内时未作配合，导致锁匠被叫来。 仲裁庭面临的三个主要问题是：Minhas是否必须补偿物业协会三处其他单元的修复及修缮费用，他是否需要支付物业协会的章程罚款，以及他是否需补偿物业协会用于驱逐他租户的法律费用。 “物业协会已向Minhas先生的物业账户追索了对MB的章程罚款、修理费用，包括保险自负部分，以及驱逐MB的法律费用。物业协会表示，根据其章程，Minhas先生应对这些费用负责。”

自大多伦多宾顿市（Brampton）房东注册计划启动以来，当地政府已开出接近 70 万加元的罚款，并有数千套出租房被整改至符合规范标准。 在上个月举行的一场面向第 3 和第 4 选区居民的市政厅会议上，宾顿执法部门（Bylaw Services）透露，根据住宅出租许可计划（Residential Rental License，简称 RRL），目前已发出 893 份处罚通知，累计罚款金额达 695,550 加元。 这一一度颇具争议的计划，最初仅作为试点在第 1、3、4、5 和 7 选区实施，要求拥有 4 个或以下出租单元的房东必须申请经营许可。但自今年一起出租屋火灾导致 3 名成年人、1 名 2 岁儿童及一名未出生婴儿死亡后，该计划于今年扩展至整个宾顿市。 根据市府数据，在 2024 年 1 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日期间，共发出 3,984 份出租许可。随着 RRL 于 2026 年扩大至全市范围，执法部门表示，他们共收到超过 13,000 份新申请。 该计划旨在减少出租屋的过度拥挤和危险隐患，并要求房东及租客共同遵守物业标准。市府表示，该计划已帮助 2,497 个出租单位达到消防及安全规范要求。 根据现行规定，拥有 4 个或以下出租单元的房东必须取得许可。注册规则适用于“出租住房单元的所有人、运营者，以及用作或拟作为出租住房的住宅单元”。 房东在出租前必须申请或续办 RRL 许可。所有首次申请及续牌的房东，还必须完成一项线上学习课程，以证明其了解市政府关于出租物业的相关法规后，方可获得许可。 该计划推出初期曾设有 300 加元注册费，但由于部分房东强烈反对，最终被取消。一些房东曾举行抗议活动，认为宾顿市议会部分成员将他们不公平地贴上了“贫民窟房东（slumlord）”标签。 不过，虽然注册费用目前继续豁免，但若房东未按规定完成 RRL 注册，仍可能面临最高 1,500 加元罚款。

在当前大温楼市偏冷、买家普遍“压价”的氛围下，很多人已经形成一种近乎固定的认知：房子成交价，一定会低于政府估价（BC Accessment）。 但最近温哥华西区多套豪宅成交案例，却正在打破这种“惯性思维”。 位于 Mackenzie Heights 的 2705 W 30th Ave，一套政府估价约718.3万加元的豪宅，今年4月挂牌后，仅两周便快速成交，最终售价高达875万加元，较政府估价高出约22%。 而这并不是孤例。 早在去年10月底，同样位于 Mackenzie Heights 的 3125 W 34th Ave，也曾以556.4万加元成交，明显高于当年475万加元的政府估价，溢价幅度达到约17%。 这些案例，释放出一个值得市场重新思考的信号：“成交价低于政府估价”这件事，本身可能正在被过度简单化。 尤其是在温哥华西区一些屋龄15年以内的优质豪宅市场里，政府估价只是保守的参考起价，远远不是价格天花板。 温西现代风格豪宅 2705 W 30th Ave，今年４月以高出政府估价22%出售 为什么很多人会形成“必须低于政府估价”的印象？ 因为过去两年，大温市场确实出现了大量： 老旧独立屋低于估价成交 大地旧房“土地价回归” 投资客退场 高利率压制需求   尤其是一些40年以上老房、户型过时、需要大规模翻修的物业，成交价低于政府估价，已经变得非常普遍。 于是，市场慢慢形成一种心理：“高于政府估价成交，几乎不可能。” 但问题在于：豪宅市场，从来不是一个完全按照政府“估价逻辑”运行的市场。 豪宅真正决定价格的，往往不是“估价”，而是“稀缺性” 像 Mackenzie Heights 这样的传统西区豪宅区，本身就具备几个特殊属性： 土地供应极少 新房审批越来越慢 建筑成本持续上涨 真正高品质的新豪宅数量有限 华人高净值买家长期偏好稳定   因此，对于一些： 屋龄15年以内 建筑质量高 室内维护极佳 朝向、景观优秀 无需重新装修   的豪宅而言，它们本质上更像“稀缺成品”。 而政府估价的估值模型，很多时候更偏向： 土地价值 区域平均模型 历史数据 标准化参数   它并不能完全反映： 室内真实装修水平 建筑设计 景观价值 用料差异   换句话说：政府估价，更像“税务参考”；豪宅成交价，则往往是“稀缺性＋替代成本＋市场情绪”的综合结果。 一个很多买家忽略的问题：重建成本早已不同 现在温哥华西区建豪宅，成本早已不是几年前。包括：建筑人工、建材价格、市政审批、设计费用、利率成本等都明显上升。 很多真正懂市场的买家会发现：“买一套已经建好的高品质豪宅，比自己重建更划算。” 尤其对于那些： 不想等待1～3年建房周期 不想承担建筑风险 希望立即入住   的高净值买家而言，更是如此。 于是，一些真正做得好的“次新豪宅”，反而开始获得明显溢价。尤其是在 Point Grey 、Mackenzie Heights 、 Dunbar等传统高端社区，这种现象未来或许会越来越明显。 一个值得市场重新思考的问题 最近几年，很多人习惯把政府估价当成“真实市场价”。但实际上：政府估价，从来不是成交价的“上限”，它只是一个参考坐标。 对于老旧物业，它可能偏高；但对于真正优质、稀缺、维护极佳的豪宅，它反而可能明显偏低。 而2705 W 30th Ave 等多套豪宅以远高于政府估价的价格成交，某种程度上，也正在提醒市场：大温豪宅市场，并没有外界想象的那么弱。 市场或许在降温，但真正有品质的资产，依然有人争夺。  

蒙特利尔市中心Le Christin公寓一名60多岁的弱势男子，因房间遭臭虫侵扰超过25天却迟迟得不到处理，精神状况急剧恶化，最终在2025年9月选择自杀。 出于对家属的尊重，报道隐去男子身份。 验尸官Mylène Servant在死因报告中指出：臭虫会造成巨大压力，其对弱势群体可能引发严重甚至致命的精神后果。   · 臭虫在16天内即可使数量翻倍，处理延误超过10天属于“极不合理”。   · 男子在臭虫环境中煎熬超过三周，精神状况“迅速恶化”。 相关时间线 2025年8月21日，该男子向“Le Christin”大楼管理方Accueil Bonneau报告臭虫问题。管理方无人出面，理由是“当时无人值班”。 9月11日，男子自杀未遂，送医获救。同一天，他再次求助大楼管理方。 9月14日，男子再次自杀。他死在蒙特利尔的一条小巷之中。 9月18日，大楼管理方安排灭虫人员上门消杀。 背景及反应 “Le Christin”大楼专为“高风险无家可归者”提供住房。大楼一共7层，共有114个单元。 大楼业主是“蒙特利尔住房与发展公司”(SHDM)，他们在一份发给媒体的邮件中表示，遇到臭虫问题时，管理者通常会“尽快”派遣灭虫人员。 大楼管理者“Accueil Bonneau”表示，他们“完全接受”验尸官的批评。 该楼多名住户称，这里的臭虫问题频繁发生，因为总有人把街上的物品捡回房间…… 反贫困组织发言人Serge Petitclerc直言：在臭虫环境中生活25天……任何人都会被逼疯!” 大楼租户Michel Boisvert带领记者来到一根柱子前，柱子上是死者生前画的画。 评论人士称，此事件不仅是“管理疏忽”，更暴露出蒙特利尔弱势住房体系的结构性问题： · 管理者人手不足导致延误; · 弱势租户缺乏强势申诉能力; · 卫生问题反复出现，难以被根治; · 精神健康支持不足。 评论人士还指出，这并非首次在蒙特利尔发生与臭虫相关的自杀案例，本次“臭虫问题”已超出“卫生”领域，更是“公共健康与社会支持系统失灵发出警讯”。 事件发生后，当局公布相关电话及网站，以帮助相关居民走出困境： 魁北克心理健康危机热线(24/7)：1-888-315-0007 魁北克自杀预防中心：988 魁北克省自杀预防协会：aqps.info

郭文贵曾经最著名、也最具象征意义的一处豪宅，如今终于还是卖了。根据美国房地产交易纪录显示，郭文贵位于纽约曼哈顿第五大道、俯瞰中央公园的超级豪宅，目前已经进入“Pending（待成交）”状态。这意味着，在经历多年无人接盘、数次暴跌降价之后，这套曾经被郭文贵视为身份象征的“空中皇宫”，终于找到了买家。而这背后，其实也像是郭文贵这些年人生轨迹的缩影。从巅峰时期在纽约直播炫富、号称“爆料革命”、被无数海外支持者追捧，到后来因诈骗、洗钱等罪名被美国联邦法院定罪，如今又眼看着自己的豪宅、飞机、游艇一个接一个被拍卖清算。这个曾经在海外中文圈呼风唤雨的人物，如今的“财富帝国”，已经开始真正意义上的土崩瓦解。一套曾挂牌8600万美元的“空中皇宫”这套豪宅位于纽约最顶级地段之一——第五大道781号，也就是著名的雪莉荷兰酒店。这里长期以来都是纽约最昂贵、最有历史感的豪宅公寓之一。郭文贵是在2015年，通过公司名义买下这里整整一层楼，以及部分附属空间，总面积约7000平方英尺。当时的成交价格高达6750万美元。而在那个时期，郭文贵正是最风光的时候。他刚刚流亡美国不久，频繁通过网络直播“爆料”，在中文互联网世界迅速聚集起大量追随者。而这套豪宅，也很快成了他的“直播基地”。很多人后来对郭文贵最深刻的印象，其实并不是他的政治言论，而是他那些极度奢华的直播背景。镜头里，永远是巨大的落地窗、中央公园景观、奢华家具、艺术品，以及各种名酒、名表、私人飞机和豪车。他不断向支持者展示一种形象：“我是一个真正掌握巨大财富和权力的人。”而也正是在这种氛围下，大量支持者开始相信他、追随他，并把钱投入他后来的各种项目之中。房价一路暴跌：8600万→4500万→1200万不过，豪宅的命运后来开始急转直下。2016年，郭文贵曾试图以8600万美元出售这套房子。但即使在纽约豪宅市场最火热的时候，也始终没人愿意接手。后来几年，这套房子反复挂牌、反复降价。尤其是在郭文贵陷入美国司法调查之后，价格更是一路崩跌。2022年2月，也就是郭文贵申请破产保护当天，这套豪宅再次挂牌，当时报价4500万美元。半年后，价格跌到3850万美元。随后又跌到2400万美元。而到了2025年，挂牌价已经只剩1200万美元。相比最初8600万美元的报价，几乎等于“打一折甩卖”。而即便如此，依旧长时间无人问津。更雪上加霜的是，2023年郭文贵被捕后，这套豪宅还曾发生火灾。当时美国执法人员甚至还在现场调查。虽然官方并未明确说明火灾原因是否涉及人为因素，但房屋部分区域受损，进一步影响了后续出售。如今终于进入“待成交”状态，外界普遍认为，最终成交价很可能还远低于1200万美元。郭文贵曾只申报“3850美元资产”这场崩塌真正令人震惊的地方，还不只是豪宅跌价。而是郭文贵整个财富体系，正在被美国法院一点点拆解。根据美国法院文件，郭文贵申请破产时，竟然声称自己名下只有3850美元资产。但与此同时，他却长期住在纽约最顶级豪宅里，拥有私人飞机、豪车、游艇以及多处豪宅。后来美国法院调查发现，这些资产虽然不直接登记在郭文贵本人名下，但实际上都由他控制的LLC公司持有。随后，美国法院授权破产受托人开始清算这些资产。截至目前，郭文贵此前拥有的两架私人飞机已经出售；康州豪宅也已出清；如今连曼哈顿最核心的“空中皇宫”也即将易主。目前，他过去庞大的资产版图里，只剩下一座位于新泽西的豪华庄园。但那套庄园当年2600万美元买入，如今市场挂牌价也已经跌到1900万美元。从“反共富豪”到联邦重罪犯郭文贵真正的问题，并不仅仅是“破产”。美国检方指控，他长期利用“反共”形象向支持者募资，并通过多个投资项目非法吸金超过10亿美元。2024年，纽约南区联邦法院陪审团正式裁定他诈骗、洗钱等9项罪名成立。此后，他一直被关押在纽约布鲁克林的大都会拘留中心。而他的量刑程序，也已经被推迟近两年。最新安排是在今年6月29日举行。对于很多长期关注郭文贵的人来说，这场结局其实多少带有一种象征意味。因为他最早吸引外界的，并不仅仅是“政治爆料”。真正让大量支持者相信他的，其实是那种极度奢华、看起来无比成功的“超级富豪”形象。而如今，随着豪宅、飞机、庄园一个个被出售，那种曾经高高在上的“郭文贵世界”，也正在被现实彻底拆解。

温哥华再次被评为加拿大最难买房的城市之一。 MoneySense与房地产平台Zoocasa近日联合发布了一份全国住房市场报告，对加拿大44个房地产市场进行了比较，评估指标包括平均房价、未来房价走势以及当地经济和社区发展情况，旨在评选“加拿大最适合买房的城市”。 结果显示，温哥华在整体排名中仅列第40位，获得1.93颗星（满分5星），成为全国购房环境最差的城市之一。 相比之下，排名前三的城市分别是： 弗雷德里克顿（Fredericton） 圣约翰（Saint John） 埃德蒙顿（Edmonton） 而整个卑诗省（B.C.）没有任何城市进入前十名。 温哥华房价远超全国平均水平 MoneySense内容主管娜塔莎·麦克米伦（Natasha Macmillan）表示，温哥华排名靠后的主要原因，是当地住房负担能力严重失衡。 “温哥华一直是加拿大购房门槛最高的市场之一，房价明显高于全国平均水平，因此在购房条件排名中表现非常差。” 目前，大温地区平均房价约为115.5万加元。报告预测： 未来3年房价可能下跌3% 未来5年则有望上涨24% 即便短期内市场可能调整，但长期来看，房价仍被认为会上涨。 买一套独立屋，首付至少36万加元 在加拿大，如果房价达到150万加元或以上，买家必须支付至少20%的首付。 而温哥华独立屋的平均价格目前高达183.59万加元，这意味着购房者至少需要准备： 367,180加元首付 这还不包括律师费、物业转让税、验房费等额外支出。 如果首付不足20%，购房者还需额外购买房贷违约保险（Mortgage Default Insurance），相关费用通常会直接计入贷款本金，进一步增加还贷压力。 越来越多人转向“大城市之外” Zoocasa行业关系主管布里塔尼·科斯托夫（Brittany Kostoff）表示，持续上涨的房价已经让“可负担性”成为加拿大人进入房地产市场最大的障碍之一。 她指出：“越来越多买家开始把目光转向主要城市以外的地区，寻找那些房价更合理、社区氛围更强、自然环境更好的城市。” 第一名城市房价仅34万加元 与温哥华形成鲜明对比的是排名第一的弗雷德里克顿（Fredericton）。 报告显示： 2025年当地平均房价仅为344,467加元 比温哥华便宜约80万加元以上 同时，MoneySense预测当地房地产市场未来表现强劲： 1年增长10% 3年增长21% 5年增长74% 这也让不少购房者开始重新考虑是否继续留在高房价城市。 B.C.其他地区排名也不理想 除了温哥华之外，榜单中另外两个来自卑诗省的市场表现同样不佳： 奇利瓦克（Chilliwack）排名第41 菲沙河谷（Fraser Valley）排名垫底，第44位 虽然温哥华岛整体表现稍好，但也仅排在第15位；维多利亚则排名第32。

2026年加拿大全国购房最佳地点前十名 如果你正计划今年在加拿大买房，一份最新报告或许能帮你找到“最容易上车”的城市。 财经媒体《MoneySense》近日联合房地产平台Zoocasa发布《2026加拿大最佳购房城市》报告，对全国44个房地产市场进行了综合排名，从房价、增长潜力、收入水平及社区发展等多个角度，评选出最适合买房置业的地区。 报告指出，在经历多年房价与利率上涨后，住房负担能力仍然是加拿大人进入楼市的最大障碍之一，也直接影响着人们选择在哪里安家和投资。 Zoocasa行业关系主管Brittany Kostov表示，越来越多买家开始将目光从多伦多、温哥华等大型城市，转向生活成本更低、自然环境更好的中小城市。 她说：“拥有自己的住房，仍然是很多加拿大人的重要目标。但即使全国房价出现调整，对许多人来说，买房依然遥不可及。” 报告还提到，2025年加拿大房地产市场出现了难得的稳定局面——利率和房价整体趋于平稳，这让部分城市同时具备“较低入场门槛”和“未来升值潜力”两大优势。 根据排名，加拿大最适合买房的前三个城市分别是： 第一名：新不伦瑞克省 弗雷德里克顿（Fredericton） 这是该市连续第二年排名全国第一。 报告指出，Fredericton房地产市场对首次购房者相对友好。2025年当地平均房价为34.4万加元，虽然比2024年上涨10%，相比2020年更大涨74%，但仍明显低于加拿大全国平均房价68.3万加元，便宜了约34万加元。 当地房地产经纪人表示，这座城市最大的吸引力不仅是房价较低，更在于生活稳定、节奏舒适。当地科技行业发展不错，也非常适合远程办公族。此外，城市拥有超过120公里的步道和自行车道，生活环境优美。 第二名：纽芬兰省 圣约翰市（St. John’s） 这是圣约翰首次进入全国前三。 报告称，该市近年来房地产市场增长稳定，越来越受关注。2025年平均房价约38.1万加元，比2022年上涨23%，较2020年上涨41%。 不过，当地房源供应紧张，2025年底库存仅够销售3.4个月，属于典型卖方市场，对首次购房者来说竞争并不轻松。 但报告认为，预售新房是不错选择。因为当地新建住宅从开工到交房通常只需6至10个月，而且买家签约时即可锁定价格。如果交房期间房价上涨，购房者等于“入住即升值”。 第三名：阿尔伯塔省 埃德蒙顿（Edmonton） 虽然埃德蒙顿并非全国最便宜的城市，但当地居民税后收入中位数达到8.4万加元，使其住房负担能力明显优于多伦多和温哥华等大城市。 报告指出，拥有约120万人口的埃德蒙顿，兼具大城市生活便利和相对合理的房价，是平衡工作与生活成本的理想选择。 2025年，当地平均房价约40.8万加元，甚至比年初还下降了0.6%。 当地经纪人表示，目前40万至60万加元之间的独立屋需求最旺盛。越来越多二十多岁至三十多岁的首次买家，更倾向购买价格较低的独立屋，而非公寓或联排住宅，因为独立屋未来升值空间更大。 相比之下，多伦多和温哥华依旧是加拿大最难负担房价的城市。 报告显示，大多伦多地区平均房价接近98.6万加元，而大温地区更高达115.5万加元。 MoneySense负责人Natasha Macmillan表示，对于希望寻找“可负担住房”的加拿大人来说，多伦多仍然是最难进入的市场之一，而温哥华的情况同样不容乐观。

最近的房市数据显示，大温地产虽然仍然销量低迷，但独立屋市场开始逆市增长。 大温房地产经纪人协会 (GVR) 报告称，2026 年 4 月该地区住宅销售总量为 2,110 套，比 2025 年 4 月记录的 2,163 套销售量下降了 2.5%。这一总数也比 10 年季节平均值 (2,735 套) 下降了 22.9%。 2026年4月，独立屋的销量达到659套，比2025年4月的578套增长了14%。独立屋的基准价格为1,840,700加元。这比2025年4月下降了8.3%，比2026年3月下降了0.8%。 2026年4月，公寓住宅销量达到1009套，比2025年4月的1130套下降了10.7%。公寓住宅的基准价格为70.3万加元，比2025年4月下降了7.9%，比2026年3月下降了0.5%。 2026年4月联排住宅销售总量为433套，比2025年4月的442套下降了2%。联排别墅的基准价格为1,043,400加元，比2025年4月下降了5.1%，比2026年3月下降了0.4%。 目前，多伦多的房市有出现同样的趋势，独立屋的前景更好，而公寓市场则持续低迷。 抵押贷款经纪人 Marshall Tully 本周早些时候对《加拿大抵押贷款专业杂志（CMP）》表示，小型公寓在多伦多仍然是毒资产，但他认为独立屋市场甚至更大、更高品质的公寓市场前景更加光明。 上个月，温哥华的经纪人凯尔·格林（Kyle Green）告诉 CMP，该市的市场可能在 2026 年下半年出现分裂，尽管公寓市场仍然承受着巨大压力，但独立屋和联排别墅的价格找到了底部。 “许多经济学家预测，今年下半年会稍微好一点，特别是在独立屋市场”，格林说，“大约一年前，独立屋的新建设施大幅下降”。 “所以现在完成的新产品更少了，最终独立房屋的过剩供应将被消化，然后最终应该会平衡市场”。 GVR 首席经济学家 Andrew Lis 指出，在大温，尽管多户住宅板块有所放缓，但独立住宅销售额已持续实现同比增长，并提出了该板块可能作为更广泛市场情绪的晴雨表的可能性。 格林 对独立住宅和联排别墅在下半年前景持谨慎乐观态度，尽管他并未预测复苏。他说："我认为下半年独立住宅或联排别墅的问题将减少，价值将趋于平稳——或者至少下降速度会放缓"。

威士拿的奢华房地产市场又传来一笔惊人的交易，一处占地8英亩（3.2公顷）的山地庄园以2050万元易手。 这笔未公开交易的地址为5454 Stonebridge Drive，房地产经纪人约翰·瑞安（John Ryan）于5月6日宣布了这一消息，他表示这一交易是威士拿奢华住房市场在进入夏季时持续强劲的又一迹象。 瑞安在声明中提到：“一切都始于土地，最壮观的房屋和最高的成交价格总是与极具价值的土地密不可分。” Stonebridge位于威士拿村西部，长期以来被视为度假市镇中最为独特的社区之一，拥有相对较大的土地、私密的道路通道和开阔的山景。根据声明，该社区的地块面积从1.25到42英亩（约合17公顷）不等，远大于威士拿其他地区的典型住宅用地。 该物业俯瞰着威士拿和黑梳山、阿尔塔湖及其下方的山谷。这笔交易仅次于2023年瑞安促成的一笔价值3200万美元的房产交易，后者还包括一项总计4000万美元的交易。 瑞安表示，隐私和对自然的接触依然是该地区需求上升的驱动力。 他表示：“Stonebridge提供了威士拿山谷内最大面积的土地、令人惊叹的隐私以及随时可直接通往大自然的便利条件。在这样的面积内，您可以尽情发挥创意。” 声明还指出，对于直升机通道和私人直升机场等超豪华设施的需求不断增长，尤其是该社区邻近直升机滑雪场地，并且与温哥华的空中交通十分便捷。 该豪宅设有游泳池、热水浴缸、桑拿、健身房、媒体室、酒窖、地热供暖系统、Crestron自动化以及Lutron照明和全屋水过滤系统。住宅分为三层，包含四间卧室、三间浴室和一个私人员工区。 该物业还拥有户外娱乐空间，包括带顶的用餐区、壁炉露台、披萨烤箱、烧烤亭，以及由景观建筑师保罗·桑嘉（Paul Sangha）设计的园林。 “像这样的标志性交易为潜在买家和卖家注入了信心，表明市场正在向上发展，” Unison The Ryan Group Realty在声明中写道。

温哥华的租金降幅居全加拿大之最 卑诗省生活成本高昂早已广为人知，不少居民为了应付房租和日常开销，不得不精打细算。不过，对于正在租房或准备租房的温哥华居民来说，近期或许迎来了一个难得的好消息。 最新发布的一份租房报告显示，温哥华公寓租金出现明显下降，而且跌幅在加拿大主要城市中位居前列。 根据 Rentals.ca 与Urbanation联合发布的《全国租金报告》，卑诗省目前是加拿大租金降幅最大的省份之一，而温哥华则成为全国租金下降最明显的大城市。 报告指出，在加拿大六大主要租赁市场中，今年4月所有城市公寓租金均出现同比下降，其中温哥华跌幅最大，尤其是一居室和三居室单位最明显。 数据显示，目前温哥华一居室公寓平均月租约为2358加元，比去年同期下降7%；两居室平均租金则为3317加元，同比下降2.8%。 整体来看，温哥华平均租金约为2679加元，较去年同期下降5.3%，跌幅高于全国平均水平。 虽然租金有所回落，但大温地区依然是全国租房最昂贵的地区之一。其中，North Vancouver目前已成为加拿大租金最高的城市之一，一居室平均租金高达2523加元，两居室更达到3358加元。 此外，Burnaby、Coquitlam、Langley以及Victoria也都进入加拿大租金最贵城市前20名。 报告还指出，这已经是加拿大租金连续第19个月出现同比下降。而在过去三年中，全国只有两个省份出现租金整体回落，卑诗省就是其中之一。 数据显示，过去一年租金跌幅最大的省份分别为卑诗省、安省以及新不伦瑞克省。其中，卑诗省公寓平均租金同比下降5.9%，目前平均租金约2336加元。 尽管大温地区房租仍然不便宜，但与前几年相比，价格已经开始慢慢回落。一些租客也抓住机会，与房东重新协商租金，成功降低每月支出。 对于长期被高房租压得喘不过气的温哥华居民来说，这样的变化无疑算是一个难得的喘息机会。 温哥华租金  

有在卑诗省温哥华市拥有第二住宅和空地的业主，试图经由入禀卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court.），推翻该市的空置房屋税，但告败诉。 据CTV报道，李（露西）丹（Li（Lucy）Dan，译音）、麦克劳德（Danice Macleod）和布里顿（Christopher Brittain）在他们的司法复核请愿中提出多个理由，认为该地方附例应被宣告无效，但法官谢尔吉尔（Palbinder Kaur Shergill）于上周五发布的裁决中驳回所有论点，该裁决已于本周在网上公布。 温哥华市于2016年通过了《房屋空置税附例》（Vacancy Tax (Empty Homes Tax) By-law），旨在透过对房屋空置的业主征税，来增加出租房屋的供应量。 该附例要求业主每年申报其房产状况，并对既不居住也不出租的业主，征收物业评估价值3%的税款（该附例通过时的税率为1%）。 虽然该附例有多种豁免条款，但据法庭获悉，豁免条款对上述三人均不适用。 华裔业主空置地皮的烦恼 谢尔吉尔的判决指，李丹居住在温哥华，并“在温哥华和中国拥有多处住宅物业，并将其出租以获取收入”。 2020年8月，她在海旁大道（Marine Drive）买了一处物业，价值350万元。这是块空地，之前曾有房屋，但已被烧毁拆除。 判决书写道，她原本打算在此兴建新屋作自住或出租用，但新冠疫情（COVID-19）期间建筑成本飙升，使开发在财务上不可行。“因此，她既不能住在该物业，也不能出租，令她无法避免房屋空置税。” 据称，李女士在2022年与2023年，每年均须缴交高达11.3万元的税款。此后，她开始对这块地进行开发，现已符合豁免资格。 八旬音乐家“持续不断的恶梦” 第二位业主麦克劳德据描述是“一位年近八旬的音乐家”，她在温哥华和班芙都拥有房产，并且“几十年来一直往返于两地之间。” 判决书指，“她在班芙的物业与联邦政府签订了长期租约”。 “为了维持租约，她必须将温哥华的房产作为主要住所。麦克劳德女士表示，她对这两处房产都有深厚的感情，称它们‘如同家人’，对出售任何一处都会感到极其痛心。此外，出售房产也存在实际困难：她在班芙的住所适合养老，也是她创作音乐的地方；而她在温哥华的家则收藏了数十年的情感物品。” 麦克劳德女士曾在市议会审议空置税附例时公开表示反对。法院的判决表明，鉴于她过去的糟糕经历，她不愿再承担房东的压力。她一直透过让熟人住在她位于温哥华的住所来避税。 判决书写道：“一位前伴侣自2019年以来一直居住在那里，这让她每次回家都感到痛苦。”“麦克劳德女士将这项税收描述为‘持续不断的恶梦’，给她造成了严重的心理压力，并极大地限制了她按照自己意愿使用温哥华住所的能力。” 兰里夫妇跨城两地居不现实 第三组业主，是居住在兰里的八十多岁夫妇。他们于2013年在温哥华高豪港社区购置了一套柏文，并“打算作为日常生活方式的一部分定期使用。” 判决书写道：“从2013年到2018年初，布里顿夫妇全年每周会在该柏文住三到四天，加上每个夏天还会居住几周。他们的子女亦经常使用该柏文。柏文家具齐全，‘很少空置超过一两天’。布里顿先生将这套柏文视为他们生活中重要的一部分，而非投资房产。” 2018年，布里顿“震惊和沮丧”地发现，他必须为此缴纳房屋空置税。 在缴纳第一年约6,000元后，这家人意识到他们再也无力继续承担此项开支，于是“无奈地”将其出租。 “他们偶尔会在温哥华的酒店住宿，但除了‘极少数情况’外，他们根本负担不起。布里顿先生表示，这项税严重影响了他们的退休计划，降低了他们的生活质量。他们渴望取消该税或获得豁免，可以重返温哥华生活。” 法官一一驳回其论点 虽然三位请愿者的背景各不相同，但他们的目标都是终止空屋税，或至少为自己争取豁免。 谢尔吉尔在裁决中总结四个论点。 请愿者认为，市府在颁布该附例之前没有举行公听会，违反了《温哥华宪章》。他们还认为，市政府将该附例应用到空置土地和经常使用的第二住宅是不合理的。 根据《温哥华宪章》，市政府在通过任何“分区条例”（Zoning Bylaw）之前，必须举行公听会。 市政府对此规定无异议，但辩称，其空置税细则不受此规定约束，因为二者不同。 法官谢尔吉尔也认为，根据《温哥华宪章》，“规范”和“征税”是两回事。 同样地，在考虑到有关该附例因未豁免经常使用的第二住所而被认为不合理的论点时，法官认为，市议会作出决定的理据是“透明、可理解及合理的”。 第三点，尽管议员们在讨论该附例时并未讨论对空置土地征税的理由，但根据法官的裁决，授权城市征收空置税的省级立法，是刻意订得很广泛的。 “对空置土地征税符合《温哥华宪章》第三十部分的目标，”判决书写道。“第三十部分旨在透过鼓励住房资源的最佳使用，来应对温哥华的住房危机。这些资源包括可以开发成可用住宅的空置土地。” 关于宪章挑战，法官裁定，请愿人的情况既不涉及第七条也不涉及第八条。 根据法官的裁决，政府决策的税务后果并不构成对《宪章》第七条所保障的自由权的侵犯，法院“一再认定”这些后果纯粹出于经济利益。 同时，由于市政府的附例赋予市政府在没有搜查令的情况下，进入房产以确定房屋空置税的占用情况的权力，但市政府从未对麦克劳德或布里顿的房产采取过此类行动，因此《宪章》第八条关于禁止无理搜查和扣押的保护条款也不适用。 因此，谢尔吉尔法官驳回了请愿，拒绝撤销或宣告房屋空置税附例无效。 图：加通社

  位于温哥华煤港区的一处迷人海滨顶层公寓近日以3590万加元的价格挂牌，较之前的挂牌价格大幅下降。 《Daily hive》在2022年3月时曾报道过PH3101公寓的挂牌情况，当时挂牌价格为4900万加元，这意味着该房产自2022年以来，价格已经下降了约1300万加元。 目前3600万加元的定价也远高于当前评估价值2320.3万加元。 根据Zealty的挂牌信息，Rennie & Associates Realty是该物业的代理，公寓内设有四间卧室、五间浴室，以及超过11,000平方英尺的“一体化”室内外生活空间。 主层设有专业厨房、用餐区和多个社交区域。 温哥华顶层公寓 这处温哥华顶层公寓还有一些奢华设施，包括大楼礼宾服务、游泳池、壁球场、客房套间以及一个可容纳七辆车的私人车库。 该公寓已有14年历史，挂牌信息显示它是由House of Bohn重新设计的，“宁静奢华”，20英尺的高天花板框住了未受阻挡的博拉德海峡、北岸以及夕阳的美景。 一个美丽的户外休息区是欣赏温哥华美景的完美选择。 温哥华顶层公寓 挂牌信息中提到：“这处住宅是典型的西海岸豪宅。” 这栋房屋经历了一次全面翻新，希望住户能够完全沉浸在360度的美景中。 该房产属于温哥华房产市场的超奢华豪宅（售价1000万加元或以上），近年来豪宅市场并不景气。 根据Zealty的销售数据，在过去12个月内，已有21处房产的成交价格达到1000万加元以上。

温哥华观景台免费入场，展览考虑更高建筑的议题 温哥华观景台位于海港中心的飞碟形顶部，距西海斯廷斯街约458英尺（约139米），是温哥华市中心唯一的公共观景台，同时也是“温哥华之巅”旋转餐厅的所在地。 海港中心于1977年开业时，是城市最高建筑，25年来一直保持这一称号，直到491英尺（约150米）高的华尔街大厦超越了它。如今，海港中心在城市天际线中排名第十，见证了温哥华这几十年来的高楼发展。 想象一下未来这片区域的视野可能产生的变化。在距海港中心仅两个街区的西乔治街，霍尔本集团提出了对哈德逊湾停车场的重建计划，计划将建设三座新塔，包括一座高达1000英尺（约305米）的酒店建筑，配有独特的屋顶观景台，这将使它不仅成为温哥华最高的建筑，还会成为加拿大西部地区的“超级高楼”。另外两座塔的高度分别为889英尺（约271米）和783英尺（约239米），将进一步改变城市的核心和天际线。   作为公共利益的回报，霍尔本集团还提出建设一座38层的社会住房塔，并将其赠予市政府，该塔位于开发公司拥有的与伍德沃德综合体相邻的另一块土地上。 类似的提案促使温哥华市重新审视其最高建筑的相关规定。 温哥华市已启动对《高楼建筑政策》的初步公众咨询，这项政策规定了开发商如何在温哥华市中心半岛超出标准高度限制进行建设。该政策首次于1997年引入，上次全面更新是在2011年，目前正在审查中，因为市内对高楼的兴趣日益增加。   此次咨询的目标是更好地了解居民对未来天际线变化的期望，以及他们愿意接受的权衡。 温哥华湾停车场 501-595 西乔治街 亨里克斯 霍尔本 温哥华湾停车场 501-595 西乔治街 亨里克斯 霍尔本   哈德逊 温哥华湾停车场 501-595 西乔治街 亨里克斯 霍尔本 这次审查并不是针对某一特定提案，而是关注更广泛的问题：在何处增加建筑高度是合适的，如何进行设计，以及应附带哪些公共利益。   高楼在密集的市中心区域能够提供明显的优势。它们可以在靠近公共交通的地方增加新的住宅、办公室和酒店，同时为公共设施的资金提供支持——例如公共公园、广场、社区/娱乐中心、文化场所、托儿设施、经济适用房组成部分及交通基础设施的改善。 在服务、就业和公共交通高度集中的地区，垂直集中发展可以帮助限制城市蔓延。 然而，市政府自身的审查材料指出，如果不加以管理，高度过大的建筑可能会带来潜在的负面影响，例如对基础设施的压力增加和更强的风。   更新政策的推动也反映了近年来的诸多变化。温哥华的人口和经济都在增长，建筑技术也有了进步，而新规划举措——包括最近对受保护的山景锥和新格兰维尔街计划的更新——为重新考虑温哥华市中心的建筑高度打开了大门。 受保护的山景锥——在2024年进行了重大修订——将在《高楼建筑政策》的更新中保持不变。 海港中心 温哥华观景台   温哥华观景台 海港中心 温哥华观景台 海港中心 此外，当前大温哥华地区最高的建筑，无论是现在还是可预见的未来，已不再集中在温哥华市中心，而是分布在郊区。   从根本上说，世界上大多数都会区的最高建筑通常位于其核心市区内，而这里是业务、经济和文化的中心。 位于本拿比布伦特伍德区的两座吉尔莫大厦（Two Gilmore Place）高达708英尺（约216米），于2023年成为大温哥华地区的新最高建筑，超越了2009年建成的659英尺（约201米）高的温哥华帕克凯悦酒店（Park Hyatt Vancouver，前生活香格里拉温哥华）。 在2026年，大温哥华预计将迎来一座新的最高建筑，来自的康考迪亚太平洋（Concord Pacific）正在建设中的755英尺（约230米）高的格兰德塔（Grand Tower）将在2027年建成。   在康考迪亚太平洋的东侧，WPJ McCarthy和公司正在提议建设一座853英尺（约260米）高的塔楼，包含零售/餐厅、住宅、办公室用途，以及一座原住民艺术画廊、一间保龄球馆和一个公共观景台。 目前，大温哥华的最高建筑将位于本拿比的天车路线上的卢基德镇中心旁，Pinnacle International提议建设863英尺（约263米）、797英尺（约243米）、716英尺（约218米）和571英尺（约174米）高的塔楼，Pinnacle Lougheed将包括公寓、租赁住房、办公室、酒店和零售/餐饮用途。 在素里市中心，素里城市发展公司——一个由素里市拥有的营利性房地产公司——计划在天车的素里中央车站旁建设一座754英尺（约230米）的办公室和机构建筑，作为中心区的一部分。   目前，温哥华市中心半岛内最高的提案是一座高达650英尺（约198米）的综合用途塔楼，包含酒店、公寓、社会住房和零售/餐饮功能，位于601 Beach Crescent，紧邻格兰维尔街桥北端。该项目由Pinnacle International开发，塔楼的屋顶上还有一个目的性餐厅吸引顾客。 同时，康考迪亚太平洋也在考虑其东北假溪计划中增加两座“门户”塔。这两座塔的高度也可能超过温哥华目前的最高建筑。然而，正式的重新规划申请尚未提交。 此外，一项由原住民主导的提案，位于东温哥华的天车任弗瑞站附近，可能会建造高度达或超过温哥华帕克凯悦酒店的塔楼。   601 Beach Crescent 温哥华 Pinnacle 酒店塔楼 2026 601 Beach Crescent 温哥华 Pinnacle 酒店塔楼 2026 601 Beach Crescent 温哥华 Pinnacle 酒店塔楼 2026   601 Beach Crescent 温哥华 Pinnacle 酒店塔楼 2026 在温哥华帕克凯悦酒店之后，城市的下一座最高建筑是建于2016年的616英尺（约188米）高的Paradox Vancouver酒店，2024年建成的586英尺（约178米）高的蝴蝶大厦（The Butterfly），2022年建成的550英尺（约168米）高的一号鲍拉特广场（One Burrard Place），2023年建成的532英尺（约162米）高的堆叠大厦（The Stack），以及2020年建成的493英尺（约150米）高的温哥华之家（Vancouver House）。 根据现行《高楼建筑政策》，允许的最高建筑高度在温哥华市中心商业区的范围内大约在550英尺（约168米）到700英尺（约213米）之间。其中，最高可达700英尺（约213米）的建筑应位于西乔治街、巴拉德街或格兰维尔街的三条主要街道上的某一位置。   自1997年首次建立该政策以来，已有六座建筑依此政策建成，另外八座已批准但尚未建筑。 据市政府表示，技术研究表明，与过去相比，现在的建筑可以建得更高，尽管随着高度的增加，工程和结构成本会急剧上升。财务分析显示，尽管非常高的塔楼可以提升地价，但它们也伴随着更大的风险，并不总是能够提供比稍低的项目更多的公共利益。 部分日期BC居民可免费进入温哥华观景台参与公众咨询 市政府正在初步阶段收集反馈，居民正被询问在哪些地方增加高度是合适的，以及应当提供哪些公共利益作为交换。   参与机会包括在温哥华观景台本身的现场展览，游客可以在欣赏天际线的同时思考未来的变化。 公众咨询展览展示了市中心天际线的3D模型，设有互动元素，以及展板上有详细信息、地图和其他视觉材料，提供了关于城市当前最高建筑以及重新考虑政策的背景资料。 温哥华观景台《高楼建筑展览》2026年5月   温哥华观景台在海港中心的展览将于2026年5月1日至10日举行。在此期间，有三个免费入场的时间段供居民访问温哥华观景台：5月3日星期日 下午2点至6点；5月6日星期三 下午6点至9点；及5月9日星期六 上午10点至下午6点。必须强调的是，在这些日期，只有持有居住证明的卑诗省居民才能享受免费入场。 此外，在线调查现已开放，并将持续到5月31日。 从现场展览和在线调查收集到的意见将帮助制定有关温哥华高楼重新思考的政策草案。   市政府将利用这些意见于2026年秋季至2027年冬季起草政策，最终更新的政策将在2027年春季提交温哥华市议会进行公众听证。 温哥华观景台《高楼建筑展览》2026年5月 温哥华观景台《高楼建筑展览》2026年5月

今年，加拿大将迎来近年来最大规模的房贷续期潮。据加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据显示，约有 115 万户家庭将在今年续签房贷。大多数房主都将面临月供大幅上涨，尤其是 5 年期固定利率房贷的续约家庭，平均月供预计比 2024 年 12 月增加 15% 至 20%。 加拿大央行 2026 年 4 月已将基准利率维持在 2.25%，受能源价格上涨和美国关税压力影响，短期内降息无望。这意味着指望利率下调来缓解房贷压力的家庭需要做好长期准备。   CTV News 理财专栏作者 Christopher Liew 总结了五大实用建议，帮助房贷族减轻续期冲击： 提前 4 个月开始比价，不要“自动续签” 许多银行和贷款机构允许提前 120 天锁定利率。提前比价，不仅能争取到更好的利率，如果之后市场利率下行还能继续议价。Equifax Canada 最新数据显示，超过一半（56%）的房贷持有人计划续期时考虑更换贷款机构以争取更优条件。 值得注意的是，2024 年 11 月起，联邦金融机构监管办公室（OSFI）调整规则，更换贷款机构直接续贷时，不再强制重新通过压力测试。对于收入或信用状况有变化的人来说，这是一大利好。 全面评估家庭财务状况，现金流最重要 续约前务必梳理整个家庭的收支、储蓄、债务和净资产。如果新房贷月供占去太多可支配收入，不妨考虑延长摊还期或调整贷款结构，而不是一味追求最低利率。 现金流才是避免财务危机的关键。Liew 建议可以参考加拿大人平均储蓄和负债水平，结合自身情况做决定。 贷款年期选择：匹配你的实际承受力 选择 3 年还是 5 年期？短期有机会更快等到利率下行，长期则有还款稳定的优势。如果预算紧张，选择 5 年期能锁定月供，减少未来不确定性。浮动利率贷款则更灵活，利率下调时可以提前还清。 专家提醒，切勿单纯“猜利率”，而要根据家庭实际现金流和对风险的承受力选择最合适的年期。 遇到困难要主动联系银行，争取纾困措施 如果续期后月供压力过大，千万别等到逾期才行动。加拿大金融消费者机构（FCAC）2023 年出台指引，要求银行主动为高风险客户提供支持，包括豁免提前还款罚金、减免内部费用、不叠加利息并延长摊还期。但实际申请纾困时，房主仍需主动沟通、积极争取。 TD 银行调查显示，67% 的房主对续期感到焦虑，56% 已经削减家庭开支以应对更高房贷。你不是孤军作战，但必须提前准备。 借续期机会整合高息债务，降低总体利息负担 房贷续期是可以无罚金重组、整合其他高息负债的时机。如果你有高利息信用卡或信用额度，可以考虑“打包”进新房贷，整体利息支出每年可省下数千元。 但要警惕，把短债换成长债前，必须改掉导致负债的消费习惯，否则几年后可能陷入更深的债务泥潭。 2026 年的房贷续期大潮和高利率环境并不会很快过去，但房主比想象中有更多应对工具。提前比价、全面评估家庭财务、选择合适年期、主动沟通银行并合理整合债务，都是稳住家庭财务的关键。 最坏的选择就是收到银行续约信件后毫无准备地直接签字。        

租户因“不可避免”的爵士乐排练险些被处以数千加元的罚款 一名卑诗省的租户因噪音投诉和停车违规被处以数千加元的物业管理罚款，但通过法律行动成功撤销了这些罚款。 BC民事解决法庭的争议详细说明了事件的经过。 申请人HK租住在一栋物业建筑的302单元。在他的租期内，他因违反停车规定被罚款3600加元，并因不合理噪音被罚款1000加元。   HK声称BC物业管理出于不正当的目的开具罚款，并违反了《物业法》的相关规定。他要求法庭撤销罚款，并发出禁止物业管理进一步罚款的命令。 为支持其罚款的合理性，BC物业管理辩称，这些罚款是合法地针对租户开出的，同时还要求HK赔偿额外的1.5万加元，理由是HK不遵守规定造成的“过度心理压力”。 有趣的是，尽管法庭原则上支持物业管理的立场，但由于处罚实施的方式不当，最终裁定支持HK。   HK和他的室友于2019年开始租住302单元。HK在2024年9月左右搬走。 在HK租住期间，他因将停车位当作储物空间而被罚款3600加元。物业管理提供了照片，显示停车位堆满了各种物品，如箱子、运动器材、水壶以及回收和垃圾。HK并不否认他将停车位用作储物空间，但辩称物业管理“选择性和任意地执行其规定”。 法庭认为物业管理确实收到了合法的投诉。HK指出，其他人也以同样方式使用停车位，但法庭确认，物业管理也向其他业主和租户发出了相同的通知。   法庭还发现HK及其室友的舞蹈课程和爵士乐排练“对邻居造成了滋扰”。 物业管理提供了多段噪音视频，包括爵士乐队和舞蹈的声音，并拍摄了人们将大型乐器搬入大楼的照片。 “证据中的噪音日志显示，租户们在周一和周四晚上定期在302单元进行此类活动，”法庭判决中写道。   HK辩称这属于对单元的“合理使用”，且每次排练都在晚上10点之前结束。HK表示，他只邀请那些“懂得轻声行走”的舞者，而不是更容易“踩重”的初学者。 法庭表示：“我发现证据表明，他的客人舞蹈技巧对楼下邻居几乎没有影响。”同时，居住在HK单元楼下的居民表示：“当他进行爵士乐排练时，天花板在震动，声音让人无法避免。” 其他证人也提供了类似的陈述。   法庭指出：“我认为一个理智的人不会认为在一栋四层的住宅楼内适合进行乐队和舞蹈排练。我认定物业管理已经证明，爵士乐队和舞蹈活动很可能对楼下的单元造成了滋扰。因此，我认为物业管理对此活动执行其规定是适当的。” 尽管如此，法庭认定物业管理未能遵循《物业法》关于对租户罚款的程序性要求，并命令物业管理立即撤销4600加元的罚款。

20 万元罚单砸下去！多伦多市府对 500 Dawes Road 这栋"烂尾楼"动了真格。 几十年的鼠患、断路、破损阳台，多年劝阻无效，市长邹至蕙周一亲赴现场，宣布首次启用强制维修权，要让房东无处遁形。 邹至蕙在 Beaches–East York 区的这栋高层公寓与租客见面，现场介绍市政府如何利用新近加强的执法权强制房东履行维修责任。她说："我不会容忍'黑心房东'在本市存在。" 她进一步表示："我们在 500 Dawes 的行动，就是在告诉所有拒绝修缮楼宇的业主：市政府绝不会袖手旁观。我们正在协助解决最基本的居住条件……这些本应是理所当然的，却因房东不作为被剥夺。所有租客都应有安全健康的生活环境。"   多年失修后市府首次动用强制维修权   针对 500 Dawes 的长期失修，市府已首次动用"强制整改权"，允许市府聘请承包商完成维修，再将费用记在业主账上。自相关动议通过后，市府和业主均已采取多项措施，包括多次灭鼠灭蟑、维修楼梯间和公共区域电路、清理和维护垃圾通道、修复或更换走廊受损地毯（计划铺设新地板）、清除废弃车辆、持续监控不安全阳台及关闭的停车场，并由市府建设部门协助业主推进修缮。 目前市府有两宗与阳台和停车场结构安全相关的案件在法院审理中。市府官员表示，将与业主保持"持续主动沟通"，确保整改合规到位。 业主被判 20 万元罚款，超 40 项违规 因长期违反住宅标准，500 Dawes 的业主近日被安省法院判处罚款 20 万元，涉及楼内及周边超过 40 项违规。 这栋大楼多年来一直是市府巡查和强制令的重点对象，租客长期投诉有严重虫害、不安全隐患和维护不善。尽管市府曾多次警告，直到今年加强执法工具后，整改才出现明显进展。 邹至蕙推动通过的"严打黑心房东"动议，要求市府加快动用强制整改权。她称，500 Dawes 是多伦多房东失责问题中最典型、最紧迫的案例之一。

BC 省高等法院日前裁定，北温一名女房东因驱逐租客后赴中国照顾重病父亲，未能持续自住，省住宅租赁仲裁处（RTB）判她赔偿前租户 $4.5 万。 但法院认为仲裁听证过程不公正，撤销原判，案件将重新审理。 北温 Lower Lonsdale 区（CTV News Vancouver 拍摄，2019 年 6 月） 涉事房东 Miyuki Shiino 拥有北温 Montroyal Boulevard 一处物业。从 2021 年 8 月起，她将房屋出租给 Mike Nairne 和 Sujin Wren 两人。2024 年 6 月，Shiino 以"房东自住"为由驱逐租客，并于同年 8 月搬入。 不过，2024 年 10 月，她接到消息称，远在中国、88 岁的父亲突发重病并需要手术。她随即前往中国，直到 2025 年 4 月父亲病情好转才回到加拿大。 2025 年 6 月，前租户 Nairne 和 Wren 向 RTB 提出申请，认为房东未按法律要求自住，要求赔偿。 仲裁处判决房东败诉，罚款 $45,156 BC 省《住宅租赁法》规定，房东以自住为由驱逐租客必须满足三个条件：一是出于真诚目的，二是在租客搬离后合理时间内入住，三是至少持续居住 6 个月。如果房东违反这些条件，可被判赔偿前租户相当于 12 个月租金的金额。 RTB 仲裁员认定 Shiino 未能持续居住满 6 个月，判她向前租户支付 $45,156 赔偿。 Shiino 随后申诉，辩称自己离境是因为父亲突发重病。但 RTB 在复议中维持原判。 法院认定听证不公，案件发回重审 Shiino 向 BC 省高等法院申请司法复审。法官 Wilkinson 审查发现，RTB 仲裁员在听证时存在多项程序问题。 首先，仲裁员错误地声称房东没有提交翻译材料，实际上 Shiino 已提交了翻译文件。其次，仲裁员未能充分考虑房东提交的医疗证据和口头陈述。第三，仲裁员未向自辩的 Shiino 详细询问其离境原因，也未解释法律中"特殊情况"条款的含义。 法官指出，仲裁员还未经充分理由就驳回了相关医疗证据，这进一步破坏了听证的公正性。 最终，法院撤销了 RTB 的原判和复议决定，将案件发回重新审理。法官没有直接改判，而是要求 RTB 根据已提交的证据进行新的仲裁。 提醒：华人房东办理驱逐须留意流程 本案凸显华人房东在处理租赁和驱逐事项时，若遭遇特殊家庭变故需临时离境，必须保存充分证据并积极举证。法律允许在特殊情况下酌情处理，但流程规范和有力举证至关重要。

 据《环球邮报》报道，随着市场环境趋紧及库存压力上升，业内预计企业对BC省住宅房地产的持有比例将进一步增加，尤其是在公寓市场中，“打包出售”（bulk sale）正成为开发商和投资者之间的新趋势。 开发商清库存：整栋公寓打包卖给投资者 温哥华商业地产经纪人Mark Goodman表示，去年他曾将温哥华Commercial Drive上一栋30套的老旧公寓整体出售给单一投资者，而非逐套出售。 他指出，这类操作正逐渐增多：开发商将未售出的库存单位打包，以低于市场价约10%至15%的折扣出售，从而快速回笼资金，“如果按传统方式，每月卖一两套，30套房可能要卖两年；但通过打包交易，一个月就能清盘”。 类似交易还包括Joyce地区一栋18套住宅，以及素里一栋100套公寓项目（部分交易仍在推进中）。 库存压力上升：预计2026年将有数千套空置公寓 根据Rennie Intelligence的数据，到2026年底，BC省预计将有约3650套公寓处于空置状态。在经济前景不明朗的背景下，开发商更倾向于通过折价批量出售来降低风险。 业内人士认为，这将吸引更多投资者入场，在市场回暖后再分拆出售获利。类似模式已在安省出现，当地政府甚至与私募机构合作收购未售公寓并用于出租。 企业买家占比上升：温哥华已高于多伦多 数据显示，在温哥华都会区，企业持有的公寓数量达23,190套，高于多伦多的21,465套。约8%的温哥华公寓由企业持有，而在2016年至2023年建成的公寓中，这一比例更升至11%。 这些“企业买家”通常包括开发商、房地产投资公司以及拥有多套房产的家庭，往往通过设立公司进行税务规划及风险隔离。 在独立屋方面，企业持有比例仍较低：BC省约为2.8%，安省约为2.1%。 学者警示：小比例也可能影响市场 Andy Yan指出，即便企业持有比例看似不高，但仍可能对市场产生显著影响。他以过去海外买家对大温房市的冲击为例，强调“少量交易也能左右整体趋势”。 他同时质疑，为何政府未堵住企业通过股权转让规避房产转让税的漏洞。 税务漏洞与监管争议 目前，在BC省，开发商和投资者常通过“壳公司”持有房产，并通过出售公司股份而非房产本身来完成交易，从而避免缴纳房产转让税。这一漏洞在安省已被封堵，但BC省仍未采取类似措施。 律师Ron Usher指出，尽管政府推出了《土地所有权透明法》（LOTA），要求披露实际受益人，但执法力度存疑。他批评称，目前“几乎没有看到任何违规被起诉的案例”。 “住房金融化”趋势加深 分析人士认为，企业入场本质上是“住房金融化”的体现，即房地产逐渐成为投资资产类别，而不仅仅是居住用途。 不过，也有业内人士认为，这一趋势并非完全负面。Mark Goodman表示，大型机构投资者（如养老金）进入住房市场，有助于提供稳定租赁供应，对整体市场具有一定积极作用。 随着库存压力、融资成本和市场不确定性上升，BC省房地产市场正悄然发生结构性变化。从“散卖”到“打包出售”，从个人买家主导到企业资本加速入场，这一趋势可能在未来几年持续深化，并对房价、租赁市场及政策监管带来深远影响。