地产

  加拿大房市处于“崩溃”之前？“房价或要跌40%” 加拿大《金融邮报》上周报道说，全球知名信贷评级机构惠誉评级发表的一份报告指出，GTA地区的房屋平均被高估了32％，尽管现在各类房屋平均价格突破百万元，但房子并值不了这么多，如果吹去其泡沫成分，实际上均价最多应该只有78万元左右。看来这家评级机构还客气了，温哥华一名地产经纪语出惊人，他说加拿大现在房市很像美国发生崩溃之前的那个时候，如果他的预测准确，那么估计房价未来要跌40%！ 据多伦多英文网站NOW周一报道，这名地产经纪名叫梅杰（Adam Major），不仅是BC省地产公司Holywell Properties主管经纪人的经理，还是该公司旗下房地产跟踪网站Zealty.ca的首席执行官。梅杰最近表示，导致2008年美国房市崩盘的情况现在可能正在加拿大发生，他向政府及主管机构发出呼吁：“现在是时候采取一些行动了”。 众所周知，当年美国房市之所以崩溃，起因主要是所谓次按危机。而这位地产经纪指出，所谓次按危机说白了，就是为了帮助借贷人取得贷款资格，银行及金融机构为他们提供很低的“诱惑利率”（Teaser Rate）。“诱惑利率”也称为可调整利率，即在按揭贷款中，用一种很低的起始利率来诱惑借款人，而在一定还款期之后，贷款利率便开始调整并逐渐上升。 梅杰解释说：“在2005年至2006年的美国，银行售出的所有按揭贷款中，约有30％至40％是这样的'诱惑利率'，即最初的利率很低，但两年后却不断上升。”买家随后发现，利率上升导致按揭月供不断上涨，他们越来越付不起贷款。而雪上加霜的是，房价却开始下降，在房子越来越不值钱的情况下，他们无法为按揭贷款再融资。 梅杰指出，现在加拿大许多购房者目前获得的按揭利率为1.5％甚至更低，正因为如此，“我们现在处于一种状态，在加拿大出售的按揭贷款中，有近100％可能属于'诱惑利率'的按揭贷款。”为此梅杰算了一下账：如果某买家的固定按揭贷款为1.5％，若利率提高到3.5％，则付款额将增长30％。梅杰回忆说，大约在两三年前，加拿大的按揭贷款率为3.5％。 2007年，这一比率几乎高达6％。他说，按按揭利率5.5％计算，还款额就会相应增长63.5％。如果利率涨到7.5％，那么还款额就差不多比低利率时候要高一倍。 他说：“我认为按揭利率不会涨到7.5％，但回升到3.5％却是很容易的事情。会涨到5.5％吗？这意味着业主的月供会大幅增加，若现在每月要支付$3,000元，那么涨到5.5％之后，业主必须每月支付$4,905元才行。”梅杰说，现在的按揭利率低到令人难以置信，但他担心的是五年之后会怎样？他认为如果按揭利率真的涨到5.5％，那么加拿大很多人将养不起自己的房屋。   换句话说，如果按揭利率涨到5.5％，那么按目前的房价，不仅没有很多人买得起房，即使买了也很难付得起月供。接踵而来的是，在无人付得起贷款，买不起房产的时候，很多卖家便在市场上找不到买家，这当然将对价格造成下行的压力。梅杰大胆预测说：“如果加拿大的平均按揭利率在五年内达到5.5％，我们可能会看到房价下跌，最多可能下跌40％。” 梅杰指出，与2008年市场崩盘之前的美国房地产相比，现在加拿大的房价被高估得更多。他说：“我们在加拿大看到的房价调整幅度可能超过美国。当时美国房价下跌了34％，而我们现在的房价被高估得更多，那么由于加拿大房价会跌多少？”梅杰警告说，现在加拿大市场很热，就像着火一样，一不小心，就有可能“玩火自焚”。他说也许现在很多人头脑发热，不会相信他的说法，但是有句谚语说：“千万不要去抓即将落下的刀子”（“never catch a falling knife”），这就是他的忠告。目前加拿大央行已经意识到市场出现投机炒房的情况，不过并不打算干预，且在最近一次的议息会议之后仍然保持低利率，称疫情之下需要刺激经济，但本国的按揭利率实际上已经悄然上升了。  

加拿大持续的高房价令一些普通人担心，他们要在有生之年住进心仪房子的梦想，最后有可能只是一场镜花水月。 去年12月时，加拿大房地产协会(CREA)警告称，预计加拿大的平均房价将在2021年达到62万元。而本月CREA就有报告称，2月份的房屋销售与去年同期相比增长了39.2%，平均价格达到67.8万元，较上年同期增长25%。 价格上涨的部分原因是新冠疫情，人们离开了多伦多和温哥华等大城市，涌到周边地区，推高了当地的房价。 在疫情中，楼户市场表现更好的加拿大东部省份，已有大量人口迁往那处长期居住，导致当地房价也在飚升。 经济学家Armine Yalnizyan认为，加拿大人或对“置业安居”的观念有彻底的变化。 “我们以前一直认为『置业安居』是最好的。这概念是在40年前提出来的，这导致许多人认为，如不能买房，就是你作为成年人的某种失败，尤其是对年轻人来说，但任何一个人并不需要拥有房屋才被视为成功。” 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周报告称，多伦多、渥太华、哈利法克斯、咸美顿和纽宾士域省的蒙克顿(Moncton)这5个城市，当地的住房市场极易受到不稳定因素的影响。但总体上还是认为，全国住房市场面临的风险只是中等。 但在2月，加拿大银行就已警告，楼房市场有过热的早期迹象。路透社最近的一篇文章也称，加拿大的火爆住房市场正熊熊燃烧。 早在2019年5月，CMHC总裁兼首席执行官西德尔(Evan Siddall)便警告，加拿大对“置业安居”的概念不可持续。 但即使房价在疫情结束后开始下跌，满地可银行首席经济学家波特(Doug Porter)依然怀疑，加拿大人的固有想法是否会发生重大的变化。 “坦率地说，我们以前曾见过这种轮迴。1980年代末期房价暴涨，然后在1990年代初某些城市房价暴跌，这种情况持续了大约10年。我相信拥有住房的愿望不会完全消失。”

据《星报》报道，自从20世纪80年代后期以来，加拿大楼市首次出现过热现象。有经济学家警告，加拿大楼市市场面临严重的泡沫危机。   前美林证券（Merrill Lynch）首席经济学家、目前是Rosenberg Research and Associates Inc.的创始人罗森伯格（David Rosenberg）认为，多伦多的房价被高估，使该市成为北美有泡沫风险的城市，类似美国当年“泡沫”的状况，“泡沫”最终以灾难性的崩溃告终。 罗森伯格说：“现在我所观察到的几乎所有的指标而言，加拿大房地产市场的金融状况都与当年美国的情况相似，政商界人士应该重视。” 大流行期间，由于联邦政府推出系列纾困措施，央行也出台超低利率措施救市，令经济得以逐步恢复，房地产也进入“卖家市场”，房价不断攀升。多伦多地区房价平均上涨14.9%，价格达105万元。 在905地区的独立屋均价比上一年高出近30%，是整个房市均价涨幅最强的区块。 加拿大按揭与住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）和多伦多地产局（Toronto Regional Real Estate Board)表示，今年不大可能发生市场下跌而产生风险的情况。 罗森伯格对此表示不认同，他认为若楼市价格下跌，那么有可能严重影响经济情况。若贷款利率上升，使得那些在大流行期间享受史上最低利率去购买房屋的客户，支付比他们预期更多的贷款。 罗森伯格说：“ 这让我想起2006年时任美联储主席伯南克曾对公众表示，房价永远不会下跌，当时我曾警告客户和对冲基金经理，表示房地产市场的崩溃可能会破坏整个经济市场，泡沫即将爆破，然而并没有人相信我的警告。” 事实证明，罗森伯格当年的警告是正确的。2008年，由于美国国内抵押贷款违约和法拍屋急剧增加所引发的金融危机，它对全球各地银行与金融市场产生了重大的不良后果。 加拿大皇家银行高级经济学家霍格（Robert Hogue）也表示，政策制定者必须作出干预，以遏制房价的飙升。霍格认为，楼市过热的市场可能会危及未来的经济稳定，并给政府带来沉重的成本代价。 联邦政府暂未表示是否采取措施冷却楼市，当被问及将于4月19日发布的财政预算是否考虑新的住房政策，财政部官员只表示他们会继续密切关注房地产市场的健康和稳定。 多伦多Realosophy经纪公司的帕萨利斯（John Pasalis）表示，当每年房价上涨30%时，是不正常的，按照所有客观标准，这都是“泡沫”。帕萨利斯认为，遏制楼市飙升的办法并不是银行利率的高低，而是抑制楼市投机并进行楼市调控。 滑铁卢经济学教授Jean-Paul Lam 承认，一旦疫苗广泛使用，且移民重新开始，本已紧张的楼市会变得更具竞争力，市场需求进一步增长。一些经济学家呼吁采取降温措施，是因为他们担心是否有更多投机行为在恶意提高楼价。 市场研究公司North Cove Advisors总裁拉比杜(Ben Rabidoux)表示，如今，民众想在加拿大致富的想法就是购买房地产，由于海外买家的涌入以及专业人士加入炒楼热潮，令楼市热上加热。 拉比杜最后表示，加拿大人会把买房成为人生中的一个重要梦想，理所当地然地奋斗。

加拿大号称“万税之国”，政府财政收入主要各项税收，纳税人税赋繁重，但政府也给纳税人提供了许多税收减免项目。作为纳税人，要清楚了解并合理使用税免项目，降低税赋。 据NARCITY报道，今年报税季，2020年购买或翻建房屋的加拿大人，可以在纳税申报表上申报$5,000元免税，通过“购房免税额”（home buyers’ amount）获得退款。 申报“购房免税额”合资格的居所需符合以下两项条件: 你或你的配偶或同居伴侣购置了一套符合规定的房产； 你或你的配偶或同居伴侣购买这套房屋前四年内没有购置过任何房产。     // 加拿大税务局（CRA）在声明中确认：申报这项税务减免可获得$750元退税。 符合条件的房屋必须根据现行的地产注册系统以纳税人或纳税人配偶或同居伴侣的名字进行登机注册，房屋必须在加拿大，包括现房或在建房屋。房屋类型包括： 独立屋 半独立式房屋 联排别墅 移动屋 公寓单元 双拼屋，三层，四层或公寓楼中的公寓

  外国新移民涌入多伦多和温哥华，推高两地的房屋价格，并造成涟漪效应，加速两省居民迁居。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出，楼价上升促使居民迁居至外围地区，导致当地的屋价上调，很多人搬到人口较少的市镇生活。这份报告研究加拿大在2002至2019年间的人口流动情况发现，在特殊的情况下，人口流动会为房地产市场带来相当大的变化。 由于2020年的疫情因素打乱正常的人口迁徙，因此报告未有纳入和分析去年的数据。 搬迁范围仍受通勤限制 报告指出，多伦多和温哥华的屋价在2015至2019年急升是由于房屋供应短缺，外国人口涌入助长涨风加剧。 加拿大在2019年吸纳超过42万名外国人，几近2002年的两倍；但当中有40％并不是永久居民，以15至24岁的留学生占多数。 多伦多和温哥华的屋价上升，促使两地的人口在2015至2019年间，每年分别有接近1％和0.5％的居民迁出。由于这些人绝大部分仍然在多伦多和温哥华工作，搬迁的范围受通勤限制。很多首次置业者选择到周边地区生活，每年有1％至2％多伦多人搬到奥沙华、咸美顿和巴里，推高当地的屋价，令原来居住在当地的居民，迁居到 Collingwood、Wasaga Beach和 Kawartha Lakes等人口更少的地区。星岛记者报道