地产

如果你想在圣诞愿望清单上换一个新的地方，你可能要推迟了，因为加拿大各地的租金价格仍然高得令人惊讶。 根据Padmapper的数据，本月，15个加拿大城市的平均租金成本呈上升趋势，而5个城市则有所下降，其中4个城市持平。 加拿大前五大最贵市场与上月持平。 多伦多再次成为该国最昂贵租金的首位 - 尽管一间卧室租金下降0.4％至2,220加币，两卧室租金仍然持平至2,830加币。 温哥华是第二大最昂贵的城市，一居室租金上涨0.5％至2,110加币，而两居室下跌5.1％至$ 3,160。 不列颠哥伦比亚省伯纳比仍然是加拿大第三个最昂贵的城市，尽管一个卧室的租金保持相同的10月价格为1,580加币，两个卧室的价格下降2.2％至2,250加币。   排在第四位的蒙特利尔一卧室和两卧室租金与10月份的价格相同，分别为1,430加币和1,820加币。 第五名，安大略省巴里的租金上涨1.5％至1,380加币，两居室租金持平于1,480加币。 最大的月增长率发生在不列颠哥伦比亚省基洛纳，一卧室的租金跃升至1,280加币。两间卧室增加了3.2％，达到1,600加币。 位于不列颠哥伦比亚省阿伯茨福德的一卧室公寓租金下跌5.3％至900加币，跌幅最大。该市两居室租金也下跌1.9％至1,060加币。 在这个国家最便宜的租金争夺战再次来到安大略省温莎市，在那里你可以租一间一卧室套房，每月收入低至710加币。      （温哥华天空Amy编译）

  　 “还是再观望一段时间。”一位准备投资悉尼高端住宅的企业主刘锐（化名）坦言。 　　2016年底，他投资500万澳元申请澳大利亚投资移民资格，打算今年在悉尼或墨尔本购置一套大面积的住宅，接全家人一起移居澳大利亚。 　　然而，近期澳大利亚悉尼、墨尔本等大型城市房价快速下跌，彻底打乱了他的规划。 　　据澳大利亚房地产行业监测机构CoreLogic发布的最新房价指数显示，过去一年悉尼房价下跌7.4%，创下1990年2月以来的最大年度跌幅。 　　CoreLogic数据还显示，过去数周澳大利亚房屋拍卖清盘率持续低于50%，较年初大幅下滑逾20个百分点。这意味着澳大利亚大量房产正变得无人问津。 　　一位海外房产投资中介机构负责人介绍，有类似等待观望心态的国内投资者日益增多，以至于10月份他竟然没有完成一笔澳大利亚买房业务。若这种现象持续一段时间，澳大利亚房价将雪上加霜。原因是，澳大利亚房屋拍卖清盘率将持续走低，越来越多空置房产拖累房价进入“跌跌不休”。 　　在SQM地产研究主管Louis Christopher看来，目前澳大利亚楼市已经不容乐观。11月上旬澳大利亚房屋拍卖平均清盘率仅为47.4%，大幅低于市场预期50.2%。若将这些数据转换成房价跌幅，预期澳大利亚房价还有逾3%跌幅，可能令当地房地产市场迈入”崩盘轨道“。 　　“更糟糕的是，相比2008年次贷危机爆发后中国购房投资人群趁着澳元大跌，争相抄底澳大利亚房地产的景象，如今越来越多的投资者不愿贸然抄底令房价下跌压力骤增，容易引发已购房投资者弃房断供的连锁反应。”上述海外房产投资中介机构负责人指出。 　　等待“房价底部”出现 　　21世纪经济报道记者多方了解到，中国高净值人群对澳大利亚房地产投资兴趣降温，早在2017年底初露端倪。 　　澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）发布的最新数据显示，2016-2017年财年中国仍是澳大利亚房产最大的海外投资国，总审批金额为389亿澳元，与此对应的是，来自中国的房产投资审批数量为9714份，占海外投资申请总量的40%，位列首位。但随着澳大利亚对外国投资者加征新的房地产投资税收及国内相关政策调整，今年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半，投资额也降至152亿澳元。 　　与此同时，上半年通过审批的中国买家住宅物业投资金额也同比下降约2/3，至2520万澳元。 　　在上述海外房产投资中介机构负责人看来，这些数据的出现，与今年澳大利亚大幅提高房贷利率，收紧贷款门槛，增加房屋供给等措施息息相关。 　　在提高房贷利率方面，9月份西太平洋银行（Westpac）将房贷利率上调14个基点，令Suncorp和Adelaide Bank等当地大型银行跟随加息，导致这批投资群体贷款买房财务支出增加不少，令他们的海外投资兴趣从澳大利亚转向泰国等地。 　　在收紧贷款门槛方面，由于澳大利亚银行长期以来美元融资放大信贷规模，今年美元融资利率受美联储持续鹰派加息影响持续走高，导致澳大利亚银行压缩了美元融资规模，相应抬高了信贷准入门槛，导致一批国内高净值人群贷款买房的流程被大幅拉长。 　　在房屋供给增加方面，近年澳大利亚加大土地供给支持房地产供应量增加，也让投资人不再认为澳大利亚优质地段房产“物以稀为贵”，放缓了抢购房产热情。 　　“不过，即便买房热情有所降温，但在10月前，每个月仍有不少中国高净值人群前来咨询澳大利亚买房业务。”前述房产中介人士向记者透露，其中大部分潜在投资者是已花费500万澳元申请了投资移民资格，正打算在澳大利亚置业接家人移居团聚，还有不少冲着澳大利亚优质地段公寓别墅较高租金回报的投资客。 　　在2018年前，一些地段优质与生活配套设施齐全的澳大利亚房产租金回报率能达到5%-6%，且每年还有3.3%-3.9%的房产升值收益。 　　“但10月份以来，这些潜在投资者似乎突然人间蒸发了，不再询问赴澳置业的事。”他直言，为此他所在的机构迅速给潜在投资者做了一次回访，得到的回复都是“目前不急于出手，因为澳大利亚房价还没跌到底部。” 　　刘锐告诉记者，这种心态正在投资者群体快速蔓延。此前他与几位申请澳大利亚投资移民的朋友加了微信群，9月份前他们隔三差五地在群里发布各类澳大利亚新房投资信息，讨论如何购买优质地段大面积住宅，现在几乎没人再讨论这件事。 　　一些澳大利亚当地房地产机构发布的房价预测报告，但多数报告反而激励他继续“等待”。 　　比如澳大利亚Market Economics分析师Stephen Koukoulas认为2019年悉尼房价跌幅将达到7.5%-10%；整个澳大利亚全国房价也会下跌5%-7.5%。 　　“如果澳大利亚房价一直跌跌不休，有可能我几年后拿到永久居住签证，都还没完成澳大利亚买房规划。”他自我调侃说。 　　弃房断供止损自保？ 　　值得注意的是，澳大利亚房价跌跌不休，也影响到部分已购房投资者的还款意愿。 　　上述海外房产投资中介机构负责人介绍，过去一周个别已签订澳大利亚房产购买合同的国内高净值人群前来咨询“弃房”的操作流程，即他们宁愿损失10%交易保证金，也不愿履行后续的缴款买房义务。还有个别高净值人群觉得澳大利亚房价跌幅较大，一度强硬表态不再偿还放贷本金利息，做好断供准备。 　　究其原因，除了中国相关政策调整外，一个更重要的原因就是他们认为澳大利亚房价一旦再下跌逾5%，整个房价估值就低于他们贷款金额，与其履行贷款协议“高价”买房，不如先“弃房”再逢低买房，还能省下一笔钱。 　　“此外，9月以来不少澳大利亚银行临时调高了房贷利率，导致他们购房成本增加，进一步促使他们决定在澳大利亚房价大幅回落之际断供弃房。”他补充说。对此，他建议这些投资者用长远眼光看待澳大利亚房价波动，目前价格回调可能是短期现象。但没想到这些投资者拿出大量数据进行反驳，以证明自己弃房断供的“正确性”。 　　比如AMPCaptial再度下调对澳大利亚房地产市场的预期，预计2020年悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右，令澳大利亚房产市场平均价格回落到2015年上半年的水平。 　　在刘锐等投资者最担心的，是澳大利亚房价下跌将导致断供弃房潮日益蔓延，令澳大利亚楼市跌入崩盘风险。 　　研究机构Digital Finance Analytics 发布最新数据显示，9月以来，在生活成本增加与收入增速趋缓的共振下，澳大利亚面临抵押贷款压力的家庭数量超过100万户，几乎占据澳大利亚约1/3家庭。 　　“实际数据可能远远超过Digital Finance Analytics的调研。” 太平洋投资管理公司的咨询师JoachimFels指出，原因是澳大利亚居民大量房贷是先付利率后还本金，如今随着贷款利息支付期结束，澳大利亚居民较高的债务负担将导致他们还本困难，引发银行房贷坏账快速增加。

最近，美国旧金山市一起华裔夫妇违反短期租赁法引起不少人关注，这对华裔夫妇在Airbnb（知名出租网站）上非法出租14套房产，如今面临需要缴纳225万美元罚款，约人民币1500万，该市政府已经禁止其在Airbnb等网站发布租房信息，直到2025年为止。 李氏夫妇 据了解，Darren Lee和Valerie Lee在2000年至2007年间，先后购买了17处房产，大部分都是双拼屋，还有两栋公寓大楼，一共包括了45套公寓。2014年4月，一名租客起诉了李氏夫妇，称他们为了将位于Clay街上的一套房产从长租改成短租，赶走了自己，直接把这所房子挂在Airbnb上开始短租，让她非常不知所措。 经过一年的审理和谈判，2015年5月，李氏夫妇被政府罚款27.6万元，同时禁止提供短租服务5年。禁令范围涵盖17处超过45个住房单元。 虽然法院把禁令颁下来了，但是李氏夫妇依然我行我素，Airbnb上的广告照样打着。这45套公寓犹如生金蛋的鹅，每套房子，每晚几百美金地填充李氏夫妇的银行账号。在禁令期间，李氏夫妇利用朋友和家人的名义冒充房东，继续进行短租房屋的交易，并在11个月内将他们名下共14处的房产通过airbnb平台共计出租了5000多次，从中非法获利高达70万元。另外，他们还被怀疑利用朋友、家人和同事创建账户收取好处费。由于所有用于短租的房屋都没有在市短租房办公室注册，因此，全部租赁活动都是违法并违反禁令的。 市政府律师补充道，为了瞒天过海，李氏夫妇两人还擅自制定了虚假租约，甚至在城市调查人员检查之前，在公寓内摆放好脏盘子和湿毛巾，伪装成这是他们自己正在居住的地方，他们在每间公寓都以同样的方式伪装欺瞒。 情况恶劣，市政府一怒之下，再次将李氏夫妇告上法庭，并要求罚款550万美元。李氏夫妇也觉得自己的布置太过刻意，就决定接受检方的条件，支付225万美元罚款，相较于一开始检方要求的金额，整整少了一半，但也比第一次的罚款多了将近十倍，同时，在7年内，李氏夫妇所有房子都无法获得短租牌照。 短期租赁办公室的负责人表示“他们从市场上撤下了原本应该留给旧金山长期居民的住房。看到他们为自己的行为负责，真是令人欣慰。”

自从去年加拿大税局（CRA）向法庭取得法庭颁令，要求卑诗省及安省44间发展商提交楼花买卖的资料后，税局将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范，而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)来课税。最近有华裔业主转让3个楼花后获利30万元，被税局查出，以商业收入征税，最后比按资本增值计算的纳税多缴了近8万元。 华人税务上诉专家胡商说，转手楼花、没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。如果被税局查到炒楼花没报税会面临几种情况，补缴税款是必须的，还要交欠税的利息，同时还有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。 胡商说，如果买楼花是为了自住目的，而且要实际搬进住了，哪怕是一天，只是特殊情况被迫提前出卖，就可能豁免被查税。比如银行不给贷款，工作、婚姻发生变故等等，只要有合理解释和证据，就有赢的希望，否则很难过税局这一关。 实际上单纯买卖楼花不存在彻底免税的自住房的问题，因为房屋并没有交接。所以，如果买楼花是为了自住目的，但因为一些无法预见的原因导致出售，所获得的利润不算是生意收入，但仍然需报税，按资本增值纳税，即一半算进收入纳税。在HST方面就不存在补税问题。 但如果买楼花的目的是为了短期出手卖个好价，那么所获得的利润会被视为生意收入，相当于炒房。在HST方面，会被视为“建筑商”（builder)，税局会按利润评估HST。所以被查的纳税人（即使是个人），除有所得税问题外，还需补交HST。 据报道，部分最近转让楼花的人士，不仅因为转让获利部分被查税，有的人已申报的同一年度的入息税，均被重查。根据去年的媒体报道，加拿大税务局审核15宗楼花交易后，发现其中5宗有违规迹象，需作重新评估，评估后发现逃税约7万元。 明信会计事务所合伙人朱明敏会计师说，加拿大房产交易无论有没有收益，都需要报税。如果你过去有房产交易、包括楼花转让没有申报怎么办？要是税局还没有找到你，最好是同会计联系主动更正，这样可以争取免去罚款和利息。如果CRA已经发信给你，也建议你请一个有跟税局上诉经验的注册会计师帮助你申诉。  

中国内地对在温哥华购买房地产的兴趣似乎再度升温，而就在两年前，BC省政府颁布了外国买家购房税。 据中国主要的国际房地产网站聚外网(Juwai)最近发布的数据显示，2018年第三季度，中国买家问询飙升了131%，是两年来的最高水平。   与此形成对比的是，上一季度的调查触及了2015年以来的最低水平，中国需求在2018年上半年大幅下降。Juwai的分析师说，这与官方数据相符，官方数据显示，前两个季度大温的外国买家仅占1%。   与2017年同期相比，最近一个季度的数据增长了30.4%。   “坦白地说，这是我们没有预料到的需求上升。Juwai的首席执行官兼总监Carrie Law在一份声明中说:“我们现在还不能告诉你，这些买家中有多少会不顾外国买家的税收，一路买房。“考虑到研究和完成一笔交易所需的时间，那些真正购买的人应该从2019年第一季度开始出现在官方统计数据中。”   “我们认为，其中一些买家一直在观望，现在正重返市场。其他人则是市场上首次出现的新买家。 目前尚不清楚，调查数量是否与可与中国投资者挂钩的交易数量的类似增长相匹配。     根据Juwai的数据，今年迄今为止，温哥华地区中国买家的平均询价价格为83.1万美元。温哥华目前是排在多伦多、蒙特利尔、卡尔加里、甚至渥太华之后的第五大搜索城市。相比之下，2016年温哥华排名第二，仅次于多伦多。 总体而言，加拿大是中国买家在全球最受欢迎的房地产市场中排名第四的国家。     （温哥华天空Amy编译）