地产

加拿大的房子在挂牌出售期间，一般都会定期举办开放日活动（Open House）。 房屋开放期间，潜在买家都可以进去参观。 开放日是为了房屋销售需要，吸引潜在买家。 一般人可能只是进去看看房屋构造，家装设计，但是有少数奇葩可能会在房子里做出意想不到的事儿。 上个星期，一名地产律师鲍勃（ BOB AARON）向媒体爆料称，自己同事接到了一个客户的咨询：“我的房子托给一名地产经纪做开放日活动，结束后我回去看到了一些奇怪的景象”。 这位女客户说，自己发现房子里的卧室、床和被子明显被使用过。 “床上凌乱不堪，就好像有人睡过还有一些动作。我觉得这和房屋销售无关！” 根据客户的描述，鲍勃联想到了一些尴尬的事实。 媒体相关报道： “你的房子开放日活动前，记得告诉地产经纪，性是不被允许的！” 鲍勃查了一下互联网，发现加拿大早就有人们在房屋开放日活动时，激情“房震”的事情曝光。 车震什么的都过时了，现在加拿大流行房震！ 之前，GQ杂志发表了一篇名叫《房子会让你变淫荡？》--Does Real Estate Make You Horny的文章，曝光了一些奇葩男女专门在别人家房子隐蔽角落XX的事情。 有些是荒废的破旧房子，有些是安保措施不严的空屋子。 他们会去房屋的橱柜里，或者浴室XX，寻找刺激感。 更多人选择在房屋开放日去豪宅XX，鲍勃称这已经成了“主流”。 HBO出品的一部拿过金球奖最佳喜剧的电视剧《人生如戏》(Curb Your Enthusiasm)第九季中曾经有这样的桥段： A：你还记得艺术环廊的地产经纪嘛？ B：记得，怎么了 A：她通知我有房屋开放日活动。我去了，对我来说开放的时间长了点... B：你们在开放屋那啥了？ A：对，就在开放屋里 B：...令人无法相信 A：确实难以置信，你知道吗？开放屋里还有曲奇饼干。我吃了点饼干，和她XXOO，还睡了一会。 B：你们在哪做的？ A：就在屋子里的家具上。 都说戏剧来源于生活，电视剧中的桥段在现实中也是有迹可循的。 趁着开放日去房屋里XX，有种随时能被人发现的紧张刺激感。 英国媒体报道一位屋主发现房产经纪在自己房子里OOXX： 屋主Richard Weiner说，他通过监控录像发现自家房子的地产经纪Robert Lindsay带着另一个地产经纪来到房子里，两人拥抱亲吻，还做了少儿不宜的行为。 这两名经纪之后都被经纪公司辞退了。 事发后他们曾经试图给房主90万美元的封口费，但是愤怒的房主拒绝了。 哈佛大学的一名教授马乔里（Marjorie Garber）写的书《性与房产：我们为何喜欢房子》中说，房屋开放日就是一张许可证，让社会中的任何人都能进入，而其他人可以对关门后发生的事充满幻想。 “在非法地区做非法行为，很有吸引力” 鲍勃提醒那些房屋卖家，在和地产经纪签订合约的时候就要写清楚条款。 “明确告诉地产经纪，不要带人在房子里搞乱七八糟的活动，不允许他们使用卧室的床。” 如果房屋开放日结束后怀疑有人XXOO过？房主可以及时询问地产经纪，到底发生了什么事。 如果地产经纪是参与者或者默许了行为，可以换掉经纪，并且向地产经纪行业监管机构RECO投诉。 还可以在房间里安装摄像头，放在显眼位置，起到一些威慑作用。 现在加拿大的地产业进入了冷却期，房屋交易量不高，挂牌等待时间更长了。 挂牌期越长，被利用“房震”的概率就更高。 心疼广大屋主，房子卖不出去、还要被利用做那事儿。 然而，世界上总有更奇葩的事。 之前有加拿大华人空姐爆猛料，每次飞温哥华都要在飞机上发生XX。 过去曾是空姐的Youtuber“天菜娘娘”，就上传了一段视频，讲述了一段关于飞机餐不为人知的秘密。。。 天菜娘娘揭露，其实飞机餐并不是真正的餐食，在机组工作人员之间其实是包含深意的“双关语”。 有的空姐在起飞前会收到同事的友情提醒。小心同班的男组员常吃Crew Meal。 小心点，别被他吃掉了。 这表示该男组员经常撩空姐，并且发生性关系。 说到这里明白人大概都知道了吧，CrewMeal 的非字面意思就是约（纯）Pao（洁）。 天菜娘娘说之前和一个文静内向的女生第一次搭班飞航班。飞行中无聊的时候就随口一问那个女生有没有吃过crew meal，问出口还觉得有点冒犯。 结果... 这位文静的女生说好像有一次呢，就是不知道算不算。 是在飞温哥华的时候，机组停留第二天一位机组工作人员小哥哥晚上就邀请他去房里，因为... 房间有很多零食？也是，毕竟大家这个职业也不适合半夜讨论剧本啥的 真的是没想太多，太意外了 加拿大人真的会玩，车震、房震，还有飞机震。。。

　　现在很多人都在做房东，或者想要成为房东。有人是把自住房的地下室出租，用租金收入补贴房贷按揭，另一些人是认为房地产投资比RRSP和TFSA这类传统退休储蓄方式更有吸引力。还有人吹嘘房东的租金收入可以用来抵税，用租金亏损来抵减其他收入。 　　但是，这么做的话要小心了。 　　据金融邮报个人理财栏目作者Jamie Golombek指出，如果你的房屋不能产生足够收入抵减相关开支，这样的租金亏损可能无法抵税。 　　（Jim Wells//Postmedia） 　　加拿大税务局（CRA）指出，如果你将自住房的一部分出租，开支超出收入，没有盈利的合理预期，那么你就不能将开支报税。如果你的出租开支一直都超过租金收入，也不能用租金亏损抵税。   　　举个例子会更清楚说明问题。   　　出租亏了七年 不能抵税 　　CRA最近对一位房东的报税进行覆核，并于上个月作出裁决。 　　该房东在2005年至2011年的报税单中，列入租金亏损$5000至$8600。 　　房东原来是加拿大邮政局的雇员，早在14年前退休。他作证说，在安省汉密尔顿买了两套单楼独立屋（bungalow）用于投资出租。他承认自己的租金低于市场价格，是为了吸引租客，因为汉密尔顿2005年至2011年的出租屋空置率高，而且保险公司称如果房屋一直空着无人住，就不能投保。 　　第一间bungalow于2005年11月至2006年4月出租，月租金是$425元。2006年5月至2007年8月再次出租，月租金也是$425元。2007年9月至2008年1月，房屋空置，2008年2月至2011年12月，房东将该屋出租给自己的侄女，月租金$200元。 　　第二间bungalow于2006年5月至2007年10月出租，月租金是$425元。2007年11月至2008年2月，房屋空置。2008年3月至2011年12月，房东将该屋出租给一个朋友，月租金$475元。 　　法庭比较了这些租金与加拿大按揭房屋公司（CMHC）的数据，后者显示汉密尔顿2005年至2011年的空置率是3.2%至3.4%，平均单元月租金是$800元至$900元。 　　为此，CRA拒绝了房东申报的租金亏损，指出在审核的税务年份里，两间房屋的租金都低于市场价格，房东没有合理的盈利预期。 　　房东则反驳称，主要目的是垫付按揭贷款的利息部分、地税和保险成本，让房屋不至于空置，但法官认为他这么做，没有做到以盈利为目的，而且他一度将两间房屋分别出租给侄女和朋友，含个人因素，不能算作收入来源，其出租行为不也属于商业行为。 　　所以，以上案例说明，如果你请亲戚住到你的家里，付一小笔钱，垫付房屋的一部分开支或者日常用品等共同开支的一部分，CRA会视这种情况为“费用分摊安排”（cost-sharing arrangement），这种情况下，这笔钱不能作为收入，也不能用开支抵税。 　　如果你在出租时，租金明显低于市场价格，比如租客是你的好友，租金明显达不到开支，也不能申报亏损抵税。只有在按照市场价格出租，并有盈利预期的情况下，才可能将出租的亏损抵税。

BC新民主党省府11月5日宣布明年1月开始实行公寓楼花转让登记制度，建立卑诗房地产转让数据库，旨在创造公寓购买和转让过程中的透明度，使卑诗省政府追踪公寓转让者，征收相应税收。   财政厅长Carole James表示：我们将不再允许房地产投机者和税务欺诈者利用系统中的漏洞。通过公寓转让避税的日子已经结束。  

　　卑诗地产协会(BCREA)公布2018年第四季房屋预测报告，料经中央放盘系统(MLS)完成的成交会较去年少23%，跌至8万宗，该水平低于十年平均。   　　报告指，2017年一共有近10.4万宗成交，但今年料只有8万宗，但预测明年会回升至8.95万宗，按年升幅可达12%。   　　卑诗经MLS完成的十年平均数是8.48万宗。   　　协会首席经济师穆尔(Cameron Muir)表示，按揭压力测试和利率上升引致可负担能力及购买能力减低，并持续拖低房屋的需求，"不过，预计经济表现持续强劲加上较佳人口增长，会使2019年的楼房销售推高至十年平均之上。"   　　报告提及，虽然按揭政策影响楼市，但本省的强劲经济表现继续大力支撑房屋需求，连续5年高于走势的增长，让本省有高的就业水平，而失业率更似是在周期性的低点。   　　报告指，较少的成交和放盘存量高有助大部分市场回复平衡，因此楼价增长的速度亦大幅减慢，协会预计在2019年，楼价升幅会更贴近消费者物价通胀。协会并指，卑诗现时正在兴建的单位，数目是破纪录之多，这情况会使存量进一步扩充和增加价格稳定性。   　　协会预测，大温地区今年料有2.6万宗成交，按年跌近三成，明年才回升至3.1万多宗；平均成交价今年微升1.8%至105万元，明年续升至108万元。   　　协会料鲍威尔河(Powell River)今年的平均价升幅冠全省，预料升18.1%至37.4万元，其次是温哥华岛，估计平均价会涨12.1%至48.35万元。   　　一些大温以外的区域，预测平均价的升幅较高，以智利域(Chilliwack)为例，料升幅达11.8%至51.98万元。内陆锦碌(Kamloops)及奥肯那根(Okanagan)等地区，升幅有6%至8%；惟北极光(Northern Lights)则被预测下跌3.4%。   　　卑诗地产协会代表本省11个地区的地产局及约2.3万名地产代理。

毫无疑问，在BC，房地产的可承受性一直是人们最关心的问题，而这一点在加拿大最昂贵的城市温哥华表现得最为明显。 根据加拿大房地产网站ZOOCASA的最新统计，想要在BC买房子其实不算太难，年收入4.3万也是有可能的，但如果想在大温数字就要翻好几倍了。 图片来源于ZOOCASA网站。 绿色部分表示家庭收入中位数高于购买房屋所需的收入，橙色部分表示家庭收入中位数低于购房所需收入 根据10月温哥华房屋基准价格1,196,350来算，一个家庭的年收入至少要在10万-16.3万区间才能负担得起一个房屋。而目前温哥华市的年收入中位数只有6.5万，收入缺口近10万。 在BC房价与收入缺口第二大就是列治文，10月房屋基准价1,016,200，家庭年均收入中位数也只有6.5万，缺口达到7.3万。 素里市房屋10月基准价858,200，家庭收入需达到11.7万，实际家庭收入中位数7.7万，收入缺口3.95万。 报告指出，房价的急剧上涨也开始反映在该省的销售和价格上。 英属哥伦比亚房地产协会(British Columbia Real Estate Association)的最新数据显示，自2017年以来，该公司的销售额已暴跌33.2%，平均房价下跌1.1%，至685,749加币。 销售额总额也下降了34%，即20亿加币，至38亿加币，与去年30.2%的强劲增长形成鲜明对比。 Zoocasa表示，这种放缓在很大程度上归因于今年1月实施的联邦抵押贷款压力测试，该测试要求抵押贷款借款人以比实际合同高出2%左右的利率获得贷款资格。这实际上削弱了买家的购买力，降低了他们现在能够购买的房子的类型和大小。 在BC省也有几个地方，年均家庭收入中位数高于房产所需的，不过都在内陆城市，离大温比较远。分别是：Langford，Campbell River，Kamloops和PrinceGeroge。 收入差距最好的是Prince Geroge，房屋均价31.5万，家庭收入需要4.3万可以满足购房需求，但本地收入中位数竟然高达7.8万，抛开房地产开销，这里家庭还能盈余4.5万，真是宽松富裕的好生活啊！     （温哥华天空Amy综述）