地产

根据加拿大统计局2016年人口普查数据显示，大温新移民拥有的独立屋平均价值，远较加拿大出生居民的独立屋高出54％。 统计局对温哥华和多伦多都会区房屋拥有权进行了分析，发现2009年至2016年期间抵埗移民拥有该区约5%的独立屋，平均价值为233万6,300元，较加拿大出生居民拥有的独立屋平均价值151万2,400元，高出82万3,900元，即约54％。 整体而言，在2016年人口普查中，旧移民拥有的独立屋价值，也较加拿大出生的屋主高。 移民人士拥有的独立屋平均价值为176万7,000元，比当地出生独立屋业主高出25万5,100元，或17％。 统计局于周二(1月29日)公布的报告发现，一般移民的住房拥有率非常高。总体而言，2016年移民占大温地区人口的41％，拥有区内37％的住房单位。 “房屋拥有权可能是移民融入社会和经济一体化的重要里程。”统计局报告说：“住房投资也可能是更重要的退休资产和创造财富的来源。”   中国新移民钟情独立屋 统计局数据显示，联邦及魁省的投资移民，远较省提名或技术移民拥有的物业价值高。2009年至2016年期间，大温地区联邦投资移民购买的独立屋价值平均为311万元，而魁省的平均价值为330万元，均是加国出生居民所拥有物业平均价值的两倍。 该研究还发现，最近来自中国和伊朗的投资移民，在住房的平均开支方面，较印度或英国等其他国家的投资移民多。 有地产业界人士认同，中国新移民对独立屋的需求较高。 在城市屋及柏文方面，移民和土生土长国民的物业价格差距就要小得多。但移民业主所拥有物业价值还是高一些，城市屋高约一万元，柏文高约2万元。 一般而言，许多中国新移民购房共同点，都是一说到买房，就非独立屋不可，他们的理由离不开在中国住柏文住够了，移民来加拿大，就要享受住别墅的生活。但是当中不少人在独立屋住上一段时间后就叫苦连天，认为冬天铲雪、夏天剪草的生活太累人。所以，不少中国移民已考虑住进高级柏文，省下铲雪除草的时间和精力，便于他们享受自己热爱的工作和生活。 有地产专家指，温哥华的品牌效应对中国移民有强大吸引力，长远来看，独立屋需求不会减少。 大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）前西部总裁杨兴琳说，温哥华过去几年一度是全球最适合居住的城市，这为富有中国移民提供梦寐以求的生活方式及声望，甚至超过香港、新加坡、悉尼等一些国际都市。 杨兴琳表示，许多财力丰厚的中国移民，尤其会选择购入独立屋或豪宅，毕竟温哥华这个品牌，对他们有着强大吸引力。他说：“在大温房价高涨下，本地出生居民光靠收入，很难实现在温哥华买到独立屋的梦想，更凸显来自中国或亚洲新移民的购买力。”因此，按统计数据便得出新移民名下独立屋的价值，高于土生土长国民的同类物业。中国富豪与温市关系紧密 不过，杨兴琳表示，大温房市目前逐渐进入买家市场，许多新移民购买豪宅的能力也在减弱，反而考虑购入柏文的比例会较高。 此外，卑诗省华人地产专业协会会长谭清华也表示，新移民的独立屋平均价值比本地出生居民高，主因是中国富有移民喜爱居住西温或温西，而非郊区独立屋，自然平均价值高出82万多。 谭清华称，由于华裔业主在中国没有房屋所在地的土地所有权，买到的只是房子的使用权，自然来温后喜爱购入别墅式的独立屋，认为就算贵一点也是值得。 他指，大温独立屋依然是吸引有钱人和投资者的地方，除中国买家外，也获来自其他国家的移民青睐。 谭清华补充，由于省府目前对海外买家额外征收20%物业转让税，或者会使大温独立屋需求暂时放缓，销量出现下跌。但长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间，已经建立坚固的联系。

不仅是温哥华、多伦多乃至GTA的房价确实疯过，大家都见到了。但现在都说加国房市凉凉了，一时半会疯不起来了。 但就在最近，位于多伦多市中心唐人街一栋很不养眼的小屋仍然叫价250万出售，真正的$2.5 million！ 从售房广告来看，无论是房主，或是代理经纪，都挺有商业头脑，其中就强调此屋的三个巨大优势：位置！位置！再就是方便！方便！还有就是地皮超大！ 虽然广告的文字主要为了吸引眼球，但位置和方便都是真的，实际上说法有两个，但却是一回事：在市中心，位置好自然就方便。 其实说超大地块，也是有几分道理的，毕竟是在寸土寸金的地方，32.75@160FT，几乎就相当于5,240平方尺，在那个地方确实不算小了。 虽然夹在一些“准”豪宅中未免显得有点寒碜，但人家的广告上也写了，这是开发商难得的绝好机会！ 有准买家还特地给经纪公司打电话询问，言语中难免暗示：这套宅子，这种状况，未免卖得太贵了吧？ 想不到对方竟然直言不讳：我们卖的不是房子是地皮！这个位置这么大块地皮，那就是我们的“卖点”（selling point）！ 不过这个新房子怎么建，朝向哪边，确实颇费思量。但别为开发商担心，他们有的是点子。如果他们的脑子不够用，还可以请设计师呢。 不过对没有雄心大志、无意靠重新开发挣钱的一般买家而言，$2.5 million确实贵了一些。要知道，就在步行数分钟的距离，就有一幢情况好得多宅子。既然只有这个距离，也就基本处于同一地区，因此无论位置，还是方便，都没有话说。 要紧的是，这幢堪称“雄伟”的半独立屋叫价比那套小屋还要低，叫价$2,198,000，据说还是维多利亚式建筑呢！      

根据最新的调查结果显示，多伦多与温哥华的昂贵房价已经让这两座城市成为了世界范围内最不可负担的城市。 在全世界32个城市的房价当中，多伦多与温哥华分别列在第七名和第八名。在世界范围内，阿布斯特丹、奥克兰、香港、洛杉矶、旧金山、与悉尼都在榜单的头部范围。 在榜单上，曼谷、柏林、都柏林、伦敦、墨尔本、纽约、新加坡、与东京比温哥华与多伦多的处境略强，但是比较起迪拜、伊斯坦布尔、雅加达、吉隆坡、里斯本、马尼拉、罗马、以及圣保罗这些城市时，房价也属偏高。 根据智库公司Knight Frank的研究，全世界范围内的房价差异正在拉大。而这些城市当中，房价的涨幅要比人们收入的涨幅多16%。 在统计时，Knight Frank参考了收入与房价比，房租与收入比，以及收入与房价的相对增长比率。 在温哥华，房价的增长比收入超出了46%。在多伦多，这个数字增长到了38%。目前，BC与安大略的省政府与银行监管部门一同试图控制房价，防止房产泡沫破裂。 而在对全国各个城市的调查当中，研究显示加拿大各个城市的房价可负担性都在2018第四季度恶化。 目前，温哥华居民需要414个月的收入才能负担房价，在多伦多，这个数字是102个月。 加拿大各城市房价一览：   CITYMEDIAN PRICEMONTHS OF DOWN PAYMENT SAVINGMORTGAGE PAYMENT AS % OF INCOME Toronto $902,916 111.9 75.8% Montreal $369,234 37.3 36.5 Vancouver $1,318,768 414.5 101.5 Calgary $494,689 37.4 36.6 Edmonton $422,508 24.7 24.2 Ottawa/Gatineau $428,595 32.7 32.0 Quebec $286,491 27.5 26.9 Winnipeg $321,259 27.7 27.1 Hamilton $598,274 55.3 46.5 Victoria $850,469 124.3 86.2     而同时，诸多首次购房的买家由于房价过高，已经被“赶出”了购房市场。对于大城市来说，高房价背后的危机更加严峻。如果无法为人们提供可靠的住房，那么城市的竞争力将会逐步下降。如果居民们无法负担起住房，那么他们的选择，只可能是想尽一切办法，逃离这些高房价的地区。

就在前些时，多伦多一家地产网站Zoocasa的调查显示，尽管现在房价高企，但受访的加拿大人中，近一半（46%）的人认为， 不管怎么说，还是买房划算，租房付租金完全是在浪费钱（a waste of money）。   但加拿大国家银行（National Bank of Canada）的一份最新报告却有不同说法，称各方面情况都在变化，现在租房应该比买房更划算。不过这有两个前提：一是就房型而言，这里主要是指condo或公寓，二是这个情况主要发生在加拿大3大都市区。 国家银行本周发布的报告称，到2018年第四季度，全国而言，一套普通两居室condo每月的按揭供款已经达到$2,000，这比类似condo的月租金已经高出$150。 但是，国家银行的报告指出，这个情况在3大城市表现更突出，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。 报告称，虽然房价和租金从2015年左右就开始加速上涨，但房价上涨的速度要快得多。有数据显示，从2013年到2018年，GTA地区房价涨了63％，租金价格也涨了35％。因此在多伦多，温哥华和蒙特利尔，condo买家所支付的房屋按揭比condo租客支付的租金要高也就不足为奇了。 多年以来，多伦多condo的平均月租金曲线（红线）长期高于按揭月供曲线（黑线），但从2017年底和2018年初开始，后者超过了前者： 温哥华的情形不太一样，由于房价太高之故，其按揭月供曲线一直都高于平均月租金曲线，而且从2015年底和2016年初开始，这个差距越来越大，基本对应于房价增长趋势： 蒙特利尔的情形与多伦多相似，不过也有细微差别：condo的平均月租金曲线在2017年一度高于按揭月供曲线，但在2017年底和2018年初，后者反超前者，而且差距比多伦多还要大一些： 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）记者向报告作者之一的Kyle Dahms提了一个问题：既然如此，那么这3城市的居民是否就一直租房而不买房呢？ 这位作者回答说，对任何人来说，是租还是买一直都是个“棘手的问题”。不过，由于利率在上升，至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。因为从债务的角度来看，买房支付利息的成本越来越大。 他还表示，是租还是买本来就是一个见仁见智的问题，每个人都应该根据自己的情况来考虑并做决定。对于最终希望拥有“梦之屋”的人士而言，您可以先租房省下一些钱，以便积攒首付款。但是，若租房不会为您节省很多，那么就无论利率如何，您最好乘房价下行之际买房，这样房屋净值也可以慢慢积累起来。

有至少三名知情人士对金融邮报(Financial Post)表示，加拿大政府正考虑将房屋按揭的压力测试扩大范围，对私人房贷也进行测试，以防止房地产市场因贷款人的快速增长而变得不稳定。   这三人表示，联邦政府的四个部门，包括财政部，金融监管机构，中央银行以及联邦住房机构的官员们日前聚会，讨论私人贷款机构过去一年的扩张是否已经对经济稳定构成威胁。这些知情人士表示，由于会谈是保密的，故他们拒绝透露姓名。     根据经济学家的说法，私人贷款者，他们通常是加拿大的富裕人群，其贷款目前约占全国$1.5万亿元抵押贷款市场的十分之一。虽然其贷款规模与银行比较相形见绌，但自去年联邦金融监管办公室(OSFI)实施压力测试以来，这些私人贷款者的增长速度明显加快。   根据加拿大央行去年11月公布的数据，私人贷方在2018年6月底占多伦多住宅抵押贷款市场的8.7%，高于12个月前的5.9%。有经济学家表示，他们估计到现在这个比例可能已经超过10%。   一些经济学家表示，由于压力测试新规实施之后潜在买家从正规银行借贷更难，于是这些人就寻找贷款门槛更低，要求并不严格的私人贷款者。   但问题是，一旦这些私人贷款者遇到麻烦，他们又缺乏银行所持有的资本缓冲，不仅会给房屋买家带来很大风险，而且会影响金融系统以及房市的稳定性。   压力测试是OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。OSFI在去年年底表示，压力测试实施以来，新批按揭贷款的质量提高，包括平均信用分数上升，平均贷款与市值比下降。   但私人贷款者并不在联邦压力测试的约束之下，他们的借贷由各省区政府监管。因此，若OSFI要将压力测试扩展到私人贷款者，也要求他们进行测试，联邦还必须为此修法。   知情人士还对金融邮报说，联邦还有一个选择，就是不必在联邦层面修法，而是要求各省区立法，将私人贷款者纳入B-20新规的管束之下。   加拿大CIBC银行世界市场研究部副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)估计，如果监管机构不尽快采取行动，放任私人银行或私人借贷者不受B-20的约束，那么在住宅抵押贷款市场，他们的市场份额不久就会增加到15%至20%。   但房地产业内人士一直将去年以来的房市变凉归咎于联邦实施更严格的按揭政策及压力测试，有人甚至呼吁，为了房市的复兴，联邦政府应该取消压力测试。   根据联邦统计局发布的资料，2018年头3个月加拿大人按揭贷款比前一年同期减少$20亿，是2014年第二季度以来的最低水平。统计局分析说，这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致，而与此相对应的是，同期房屋销量也比去年同期下跌17%左右。   加拿大央行提供的数字则显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018年加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：