地产

2018年即将过去，这一年加拿大的房地产市场持续放缓，销量和房价都在趋冷，展望明年的行情，Royal LePage公司近日发布了一份预测，显示加拿大各地房价在2019年涨幅将继续微弱，其中大多伦多区的房价涨幅仅1.3%，大温地区的房价基本维持不变。 据Newwire网报道，Royal LePage预测： 明年全国房价中位数微涨1.25%，至$638,257元； 多伦多地区房价中位数上涨1.3%，至$854,552元； 大温地区房价中位数上涨0.6%，至$1,291,144元，相当于持平； 蒙特利尔地区房价中位数涨3.0%，至$421,306元，涨幅居全国各大都会区之最。 Royal LePage总裁苏珀（Phil Soper）表示，市场过度上涨后必须调整。2019年的房地产市场将维持自2018年开始的调整期，房价涨幅与销量都会低于长期平均。 苏珀特别提到影响市场的两个因素，一是房价仍会上涨，只是涨幅微弱；二是市场受到强劲经济基本面的支撑，包括新增家庭和就业的增长强劲。因此，他认为加拿大房地产市场的未来仍然是光明一片。 ERNEST DOROSZUK/TORONTO SUN/POSTMEDIA NETWORK 另一方面，2019年市场不确定的因素包括：利率逐步上升、全球贸易风险，加拿大原油出口价格持续低迷，以及政府监管对市场的介入。 苏珀也指出，未来几年，人口迁移与新移民会继续令房屋供应紧张。调查显示，加拿大25至31岁这一年龄群的首次买房者们，多数都有计划买房。同时，来自全球各地的拥有财力的移民涌入加拿大，而本国婴儿潮一代也已经到了搬出大房的时候。 加拿大央行预测明年全国GDP增长2.1%，比今年有微弱上升。而今年11月的全国失业率降至5.6%，创下1976年以来的新低。 苏珀总结道，魁北克省的房市表现将优于全国。魁省与其它省份一样，经济强劲，就业率高，所不同的是魁省的住房担负轻，过去十年没有出现多温两地的暴涨。 由于能源运输瓶颈和全球供应过剩，能源大省明年房市预计停滞；温尼伯、渥太华和哈利法克斯预料会有温和增长；大金马蹄地区预计不会太热也不会太冷。 本月Oakville地区的地产经纪挂牌(Richard Buchan/Canadian Press) 多伦多区 Royal LePage的预测称，大多区人口增长，经济稳健，以及房屋需求强劲，明年房价中位数上涨1.3%，至$854,552元。 Royal LePage Signature Realty地产经纪公司的Chris Slightham指出，与前两年相比，大多区未来几年房市继续健康和可持续性，之前买不起房的买家将有机会赶上，预计明年春季房屋交易量会比今年活跃。 蒙特利尔区 预计明年大蒙特利尔区房价中位数上涨3.0%，至$421,306元。报告称，这里是加拿大经济表现最佳的地区之一，失业率降至历史新低，最新签定的加美墨贸易协定（USMCA）恢复了贸易信心，因此大蒙特利尔的房市增长将优于全国其他各大城市。 不过，Royal LePage魁省区域副总裁Dominic St-Pierre也指出，蒙特利尔许多人都想趁还能负担得起的时候买房，但是上月魁省消费者信心自去年1月以来首次跌至5年平均水平以下，而且新上任政府对移民采取政策限制，预计明年的房价涨幅将不如今年。 大温地区 明年大温区房价中位数预计上涨0.6%，至$1,291,144元。报告指出，明年卑诗省经济增长预期良好，但是联邦和省政府的干预政策、负担力低、利率上升等因素将继续遏制房价上涨。 Royal LePage Sterling Realty地产经纪公司的Randy Ryalls表示，不受按揭或贷款限制的有钱买家，明年还是买房的极佳时机。温哥华明年房价尽管持平，但当地经济增长稳定，生活环境优越，自然环境优美等因素，会长期支撑当地的房市。 报告也预测了其他几大城市，渥太华房价预计上涨2.5%，温尼伯和哈里法克斯预计分别上涨1.3%和1.6%，卡尔加里和埃德蒙顿预计分别下跌2.3%和1.9%，而萨省的Regina预计下跌2.7%。 以下是Royal LePage公司对明年各地房价涨跌的市场预测：

温哥华市议会于12月18日晚批准了市选后的首份预算案。经过多日的讨论，2019年地税涨幅由此前建议的4.9%降至4.5%，比2017年的涨幅3.9%上涨了不少。除了地税以外，市议会还将杂费(utility fees)升至8.7%，包括饮用水、污水和垃圾费。

第一中央信贷联会在12月18日星期二发表的报告显示，卑诗省的楼市正呈温和衰退现象，有关情况在未来3年仍会保持。报告预测住宅销售会下行，但因省内的经济仍有动力，楼价虽会略为调整，但将维持高企，不过，房屋建造及二手楼价僧持续放缓。 联会副首席经济师Brian Yu表示，销售减少的情况将维持一段时间，主要原因，是买家持续以低价洽购物业，但业主就坚持叫价。 卑诗省5月时的独立屋平均价格为135万，但近月已跌至127万元，销售量更预计减少约23%。 Yu指，独立屋平均价格估计进一步下调至120万，不过，这价格对大部分家庭仍属偏高，难以入市，而柏文市场也会因供应增加，令价格同步下跌。 Yu强调，利率不断上升、严格的按揭压力测试、包括外国买家税和投机/空置税等的省府的条例，令2019年的住宅销售仍会下跌。

加拿大地产协会（CREA）周一公布的月报称，今年11月份全国房屋销量继续下滑，比去年同期降12.57%，这已经是连续3个月的下滑，而全国平均房价也比一年前下跌2.9%。 CREA还预测说，今年加拿大房屋销量会有双位数字的下滑，或降11.2%，录得5年来的最低水平。今年年底全国平均房价为$488,000，比去年同期下跌4.2%。而在2019年，加拿大的房屋销量会进一步下降，估计会降0.5%左右。 CBC专栏作者Don Pittis今天发文说，CREA的数字确实没有给大家太好的消息，全国房屋销量连续3个月下滑近年来确实比较少见，而且全国平均房价也在下跌。咋一看CREA的数据难免让人对加拿大的市场感到担忧，担心本国房价也会像前几年美国那样跳崖式地崩溃。 Pittis表示，尽管这种担心不无道理，但今日加拿大的情况与美国当年的情况完全不同。美国当年的房市崩溃是次按危机引发的，现今加拿大的金融系统是稳固的，何况联邦及省一级政府都采取了措施来阻止危机的发生，联邦最见成效的措施就是按揭压力测试，而省级政府的杀手锏就是对海外买家征收转让税。 加拿大市场一个非常有利的条件就是供求关系，在房地产方面一直是供不应求。加拿大买家，尤其是年轻买家，可以称他们是“求房若渴”（house-hungry buyers）一族，几乎是时刻准备入市。房价太高时，他们按兵不动，只要房价略降，他们就会立马出手买房。有了这么既有经济实力，又有购买欲望的买房大军，可以说，加拿大的房子不愁卖，房价很难垮下来。 第二，加拿大就业强劲，劳力短缺，看看近来统计局的数据就清楚了。再加上婴儿潮一代退休可以维持雇员薪资持续稳中有升，也是房市相对稳定，房价难以崩溃的原因。 第三，正如CREA自己的报告分析的那样，就是婴儿潮一代，他们多数人只是退休，而不是一下子都离开人世（retiring not dying），就是他们也需要房子居住，无论大屋换小屋也好，从house搬进condo也罢，他们终究还是要地方住。再者，这辈人绝大多数都拥有房产，并且还清了房贷甚至坐拥雄厚的物业净值，这也是加拿大房市仍然保持强势的原因。 最后，一般人把按揭压力测试看作不利于房市的政策，其实这才是大错特错了。这个举措其实对市场和买家是双赢的，既保证了金融系统的稳定，保证了市场的健康，也保护了买家不因借债还不起而买房或是破产，避免了这些人陷入前几年美国家庭的困境。 就是基于上述种种原因，虽然加拿大房地产市场会有起伏，会有波动，但市场仍然是健康的，房价也不像石头落入水中那样，一沉到底（Canadian house prices will not drop like a stone）。  

根据12月17日公布的全国房地产预测，尽管预计BC省房屋销售将在2019同比下滑，但预计平均转售价格将略有上涨。 B.C.的平均销售价格据加拿大房地产协会（CREA）预测，明年出售房屋的平均价格将为720,000元，比2018年增长0.9％。   尽管BC省许多主要市场的销售额每年都在下降，但2018年仍然同比增长0.6％至713,700元。 CREA表示，在2018年全年房屋销售年度下降24.2％。2019年BC省的转售交易量将进一步下降5.2％。这是所有省份中销售额下降的第二大省份，仅次于总量下降幅度更大的纽芬兰为-7.2％。 CREA预测通过MLS销售的加拿大房屋的全国平均价格将上涨1.7％至496,800元。预计明年纽芬兰，阿尔伯塔和萨斯喀彻温省的平均销售价格将低于2018年。 该协会表示，2018年全国住宅销售额与2017年相比下降了11.8％，相当于458,000单位。这是五年来的最低水平。 明年，加拿大的销售总量预计将再下降0.5％至456,000单位。 “在2019年，房屋销售活动和价格预计将受到各级政府近期政策变化的控制，此外还有额外的加息，”该协会表示。     （温哥华天空编译）