地产

CBRE世邦魏理仕，全球最大的的商业地产服务和投资公司，目前发布了一份最新的Global Living 报告，这份报告评估了全球35个城市的住房市场。 这份报告得出的一个重要结论就是，在所有分析的35个城市，有30个城市的房价都在上涨。上涨的城市中，还有四个城市房价实现了两位数的增长，这些城市包括：巴塞罗那、都柏林、上海以及马德里。 毫无悬念的是，香港和新加坡连续第二年被评为全球房价最高的城市，平均房价分别为123,5220万美元和874, 372美元。 紧随其后的是上海和温哥华，平均房价分别为872,555美元和815,322美元。 2018年的报告显示，房价高的城市主要包括纽约、旧金山、多伦多、悉尼、墨尔本。据2019年版报告显示：“由于这些城市受到了持续增加的支付能力的限制的影响，因此名单变得靠后了，以便为那些方式市场依旧强劲的欧洲国家腾地方。” 加拿大最大的城市多伦多在全世界最贵的城市房价中排名第12，报告显示，多伦多的房价是 575, 557美元。除此之外，多伦多在同期房价增长方面排名第九。 这份报告显示：“去年房价上涨了1.5%，与过去10年10%的年平均水平相比，这是很低的。然而，对于面临日益严峻负担的有前途的购房者来说，这是一个可喜的放缓。相比之下，由于2018年的空置率接近历史低点1.2%，与过去10年相比，租金增幅较高，为4.8%。” 多伦多地区的平均月租为1,026美元，相当于1400加元。 据世邦魏理仕消息，多伦多的租房市场之所以火爆是主要有以下原因： 1.婴儿潮一代数量减少 2.教授搬到多伦多到一些科技行业工作 3.千禧一代没钱支付他们的第一套房 除了温哥华、多伦多之外，加拿大蒙特利尔也在名单之上，排名第26，平均房价为260,084 美元。  

在各级政府的强力政策之下，温哥华的房地产市场已经辉煌不再，不仅在过去一年中销售额下降了31.6％，而且房价也是与日俱“跌”，曾经牛逼无比的卖方市场，已经老老实实让位于买家，让这里成了买家占主导地位的天下。 根据加拿大地产协会（CREA）本周一公布的数据，大温地区房屋的基准价格在过去一年中下跌了7.65％，均价已经跌至$101万元。 曾几何时，独立屋曾经在温哥华“一屋难求”。而现如今，最难卖的恰恰是独立屋，大幅降价出售的也是独立屋，尤其是百万以上的宅子。而其它房型的市场价格却相对更稳定一些。 这里的独立屋降得多厉害？据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）报道，从社交网站发出的几个帖子就可以看出个端倪： 这栋独立屋2016年买下，出价$4,179,047。刚刚以$3,500,000售出。业主损失了近$70万，准确数字是$679,047： 下面这幢宅子够气派，不折不扣的豪宅吧？ 号称在3天内售出，实际上从2018年5月就挂牌上市，一直无人问津... 当初叫价多少？$1,188万。最终卖了多少？700多万，准确数字是：7,428,571。降价多少？超过$437万！ 再看这一栋宅子，显然比不上上面一幢豪华，高峰期的市值为$430万，但最近上市的叫价只是$293.8万。售房广告写得明明白白：这个叫价比高峰期的市值降了32%，也比2019年的估价（$339.4万）少了14%： 这位买家也是亏大了！2018年5月$606万买下，包括PTT是$628万。本月9日以412万卖出，11个月就丢了$200万！若扣除佣金，那就是$228万！ 细算一下，这位买家11个月净损失$2,284,600；平均每个月净损失$208,000；平均每天则是$6,900：

加拿大房地产经纪联合会的数字显示，最过去12个月中加拿大全国平均房价下降了1.8%。 房价下跌幅度最大的三个省份是，不列颠哥伦比亚省房价下降了5%，纽芬兰省房价下跌4.4%，阿尔伯塔省的平均房价则下跌了2.2%。 而加拿大房屋平均价格在过去一年上升幅度最大的三个省份是，爱德华王子岛省平均房价上升了16.8%，新斯科舍省房价上升13.1%，魁北克省平均房价的上升幅度是5.5%。 三月份的房屋成交量与一年前相比则下跌了4.6%。春季一般是购房旺季，但今年3月份的房屋成交量是2013年以来最低的。 加拿大房地产经纪联合会认为，加拿大商业银行按照联邦政府的要求对房贷申请者进行的财务压力测试让不少有意购房者无法获得足够的房贷去购房。 不过，一些金融市场专家认为国际市场债券收益率开始走低，这一般是商业银行房贷利率走低的前奏；房贷利率下降对加拿大房地产市场来说是利好消息 CREA主席Jason Stephen直言不讳地指出，这是本国房市受到联邦按揭政策的影响所致。由于按揭压力测试的门槛太高，令不少潜在买家无法买房，市场交易也难以活跃起来。 加拿大《环球邮报》今天的报道说，究竟按揭压力测试给房市带来多大影响？CIBC的一份专题报告给出了定量的答案。 CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）在这份报告中指出，在去年年初开始实施压力测试之后，2018年全年新批按揭竟比2017年剧减8%，房贷借款减少$250多亿。 按塔尔的估计，其中至少有$130亿-150亿是因压力测试因素而导致房贷下降，占到整体下降的50%或60%左右。 塔尔表示，他本人原本是赞成压力测试的，因为这个政策或措施确实有助于调节市场，以免房价失控。但既然政府抑制房市之目的已经达到，那就是时候做出改变了。 他说其实他也不支持完全废掉压力测试，但相关条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。 压力测试是联邦机构OSFI于2018年初开始实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 塔尔认为，在合同利率基础上再追加2%的利率来测试借款人的还贷能力并没有太多科学合理性。他倒是建议，政府可以考虑设置一个固定的利率来测试借款人的还贷能力 — 比如说4.5％，而不管利率如何变化。 据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）早前报道，代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）今年2月就向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 MPC代表了1,000多个房贷机构，11,000名从事按揭业务的经纪。他们提出，将在合同利率基础上追加200个基点（或2%）的要求降低，大幅调低至75个基点（或0.75%）。 业内不少机构都先后发出过类似呼吁，比如加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，因为GTA地区的新屋已经卖不动了！

加拿大国家银行(National Bank)上周四发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年3月全国房价比2月再降0.3%，这是连续6个月的下滑。就在2月份，房价综合指数也比1月下跌0.4%。 而据CBC今天报道，加拿大地产协会（CREA）也没有带来什么好消息。该协会今天公布数据称，今年3月份房屋销量和平均成交价均较一年前双双下跌。 房屋交易和房价齐跌 从全国房屋销量来看，比一年前下滑4.6%。从往年来看，3月份意味着春回大地，一般而言是交易开始活跃的月份。但今年3月的情况不同，成了自从2013年以来成交量最差的3月。 再从平均成交价来看，全国平均为$481,745，这比一年前下跌1.8%。而在今年2月份，全国房屋平均售价也比一年前下跌5.2%。虽然3月份跌幅不及2月份，但却是连续的下跌。 CREA主席Jason Stephen认为，这是本国房市受到联邦按揭政策的影响所致。由于按揭压力测试的门槛太高，令不少潜在买家无法买房，市场交易也难以活跃起来。 安省房价升 BC房价大跌 CREA的月报显示，从全国来看，过去一年来市场变化的地区差异很大。经过季节调整之后的房价，爱德华王子岛升幅最大，大涨16.8%；但西北地区大跌15.5%。 全国四个最大的房市有涨有跌：其中魁省在3月份上涨5.5%，安省涨了2.7%。而BC跌了不少，达到5%，阿省也跌了2.2%： 按HPI也跌了0.5% 不过CREA指出，上述数字可能不太准确，主要原因是受到多伦多和温哥华两大市场的影响。因此用房屋价格指数（HPI）来衡量房价起伏变化更为合理一些。 在3月份，全国HPI在过去12个月下跌了0.5%，这是自从2009以来最大的降幅。其实这个HPI在今年2月份就降了0.1%，而这是近10年来HPI首次出现负值。 不过，全国多个市场的HPI不降反升，升幅高达5%，包括温哥华岛，蒙特利尔，渥太华，圭尔夫（Guelph）以及尼亚加拉地区。 按HPI跌幅超过5%的市场有大温哥华，BC低陆平原以及安省的巴里（Barrie）。HPI跌幅超过4%的则有卡尔加里，埃德蒙顿以及萨省首府Regina。

尽管大温楼价之高，近年跻身全球头5位，但是仍吸引大量移民定居大温，原因各有不同，有的为了想与 心爱的伴侣一起；有的为著家人可以过更佳的生活；有的为了子女可以有更佳的教育；有的为了优美的环境和美丽的群 山；亦有的为了寻求更理想的工作。其中一对来自中国的夫妇为了他们和年幼女儿过压力较小的生活，甘愿放弃在中国的金融高薪工作，一家移居大温。 根据2016年加拿大人口普查，大温人口每年平均增加3万人，其中海外移民占新定居者的79%。 据加拿大广播公司(CBC)于4月14日星期日报道，专门研究移民模式的卑诗大学(UBC)劳斯特(Nathan Lauster)指出，虽然大温屋价居高不下，但是假如不拘泥于一定要住独立屋，不拘泥于一定要住大屋，大温依然有很多东西吸引移民到来定居。 劳斯特举例说，大温出名环境优美，温和气候，十分宜居，另外劳工短缺和经济机会都是重要的吸引力。 劳斯特承认，高昂的住房成本可能使一些人远离大温，不过只要准备前来大温的人士，知道他们将要面对的是什么，作好心理准备就可以了。