地产

　 温哥华柏文负担能力恶化，过去三年来，供楼贵过交租的差额增加了120%。近数年来，由于低幢住宅屋价与一般负担能力脱节，再加上压力测试削弱购买能力，以致多伦多及温哥华等屋贵市场之中，共管柏文成为众多买家的唯一上车选择。 　　根据皇家银行，柏文需求转强，引来屋价急升的问题，也在一些昂贵市场导致供楼贵过交租的情况恶化，以多伦多来说，近期平均每月多逾千元，温哥华更超过1,500元。 　　皇银在分析报告中指出，全国共管柏文负担能力去年全年恶化了逾两个百分点。这个份额标示家庭税前中位收入之中置业成本所占的比率。根据该银行的分析，去年末季，全国14个市场平均处于42.1%的水平，单季改善0.1个百分点，但与前一年同期相比，则增加2.8个百分点。 　　这些置业成本计有物业税及水电煤的开支，以及供楼的本息还款，以平均柏文屋价、首期25%及还本期25年的五年定息房贷计算。皇银的资料显示，去年末季，多伦多柏文屋价全年升幅次高，但负担能力转坏程度却最大。去年10月至12月，多伦多地区柏文屋价按年上升9.1%至529,700元，仅逊于卑诗省维多利亚的9.2%，与沙省的利载拿看齐。 　　明显的，屋价急升影响之下，同期间负担能力也随之转坏。根据皇银，去年第四季，多伦多地区柏文置业成本增至收入的42%，虽然单月改善0.1个百分点，一年来却恶化了3.3个百分点，转坏程度在14个市场之中最大。 　　温哥华地区的情况相若。皇银的分析显示，去年末季期间，这个加西市场柏文屋价稍逾66.3万，单季回落0.4%，但与对上一年相比，负担能力则因为屋价上升6.2%而增加3个百分点至52.5%。 　　该银行首席经济师Craig Wright及资深经济师Robert Hogue在报告中指出，去年末季，相对于两房柏文租金，多伦多一般柏文的置业成本每月高出1,138元，比2015年同期增加663元，升140%。温哥华地区柏文屋价贵了多伦多逾13万，置业负担更大。这些经济师表示，当地的置业成本比租金超出1,553元，三年来也增加了119%。

　　加拿大多个商业银行调低房贷利率，但大多伦多地区房市依然没有回暖迹象，有地产经纪指出，除非取消房贷压力测试紧箍咒，多伦多房市很难春暖花开；不过，低房贷利率或吸引均价50至60万元的柏文买家。   　　进入3月以后，加拿大部分大银行相继降低房屋贷款利率，皇家银行率先在3月1日和3月13日两次下调其5年期固定房贷利率至现在的3.49%水平，其他商业银行也纷纷跟进。   　　以5年期固定利率为例，多伦多道明银行(TD)从过去的4.99%下调至3.49%；满地可银行(BMO)公布利率下调至3.54%；汇丰银行下调幅度最大，至3.04%。 　　房贷经纪Cindy称："银行系统的这轮利率下调，既是季节性调整，也是因应当前的房产市场需求。随着天气转暖和联邦政府不久前公布的支持首次购房者贷款政策，最近申请住房贷款的购房者亦比以前略有增加。 　　"但这对多伦多房市的影响有限，因为阻隔人们贷款买房的最大障碍──『房贷压力测试』，始终没有松动。根据当前多伦多房价水平，大多数欲购房市民根本无法通过银行的压力测试、获得足额贷款。" 　　Cindy还表示："当然，下调房贷利率带来的直接好处是，已购房业主在更新房贷时减少利息支出，减轻每月还贷压力，但这亦可能间接刺激人们的买房意愿。" 　　大鹏地产经纪董超宏说："总的来说，银行下调房贷利率对市场影响甚微。现在影响大多伦多地区房市回暖的最大问题，是银行去年推出的房贷压力测试。由于大部分购房者的收入很难达到压力测试要求并获得银行贷款，被挡在房产市场之外。具体来说，低层住宅动辄上百万元，买房者要获得银行足够的贷款额度几乎不可能，所以现在市场上是有价无市，几乎没有成交量。" 　　董续说："下调利率唯一对市场影响，是可能会促进部分高栋柏文市场火热。因为当前柏文单位的均价在五、六十万元，购买这个价位的单位基本上能通过银行压力测试，贷款利率下调，意味着房贷买家还贷压力减轻，所以或会有更多买家涌入柏文市场。总之，除非政府取消或放松银行的房贷压力测试紧箍咒，多伦多今年房市很难春暖花开。"

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，联邦统计局本周发布的一份报告（The Wealth of Immigrant Families in Canada）显示，加拿大移民家庭其实比本地出生人士的家庭更为富有，2016年的平均净资产为106万元，而后者则不足百万，数字为$979,000元。     该报告研究对象为家中主要劳力在45-64岁之间的家庭。 研究发现，在1999年至2016年期间，本地出生人士家庭的财富增长了88.6％，而移民家庭同期的财富增长了69.6％： 在1999年，移民家庭平均净值为$625,000，到2016年增长至106万，净增$435,000； 1999年非移民家庭平均净值为$519,000，到2016年增长至$979,000，净增$460,000。 移民家庭的财富增长69％来自房地产 虽然两大群体的财富增长大部分来自房价上涨和退休养老金价值的增长。但研究发现，移民家庭比本地人士家庭更依赖房地产以获取财富。 数据显示，在1999年至2016年间，移民家庭的财富增长有69％来自房地产；而非移民家庭，则只有39％来自房地产。 移民家庭的债务也比非移民家庭高 正因为如此，移民家庭的债务也比非移民家庭高出许多：按照2016年的数据，在这个年龄组（45至64岁之间）中，非移民家庭的平均债务只相当于家庭收入的137％。而移民家庭的这一比例远高于217％。 但统计局的报告同时指出，尽管债务负担较重一些，但没有证据表明，移民家庭在偿还债务方面比非移民家庭遭遇更多问题，他们似乎在处理债务方面应付裕如。 换句话说，移民家庭并不比非移民家庭提前支取PRSP的多，或者在发薪日之前贷款的多，或者信用卡欠款更多等等。

温哥华市中心的地王乃位于煤港区附近、西乔治亚街上的White Spot餐厅，这片土地2017年以2.45亿元天价卖给了中国公司 – 嘉年华国际控股有限公司（Carnival International Holdings Ltd），创温哥华住宅用地最高成交纪录。 这片41,570平方呎的土地将有甚么大改变呢？在建筑事务所Pelli Clarke Pelli Architects的操刀下，预计将拔地而起两座高38层的住宅大楼。   卑诗省Toigo家族拥有的Shato Holdings是这块土地的原始主人，本来该公司计划拆除餐厅后也要兴建两栋大楼，但当时设计外观比较直线条，如今新的两栋楼设计则有波浪感。 美国Pelli Clarke Pelli建筑事务所设计曾参与设计吉隆坡的双子塔，伦敦的加拿大广场，香港的国际金融中心，纽约市的世界金融中心等。此温哥华地王新大楼的设计：高楼的顶部面向着风，洋溢着波浪韵律，设计上有风帆之感。设计书上写着：「按照温哥华的天际线进行缩放，就像船在水中转动的涟漪，或像风一样穿过云层。」总建筑面积433,657平方呎的总建筑面积，共含有455个住宅单位。   只是，这么豪华精致的地段和设计，身价要多高贵的人才能住得起呢？ 网上图片

根据Padmapper的最新报告，过去一个月，加拿大各地的房屋租赁市场几乎没有变化。三个城市房租下降，17个城市的租房价格保持稳定。 Padmapper总结道本月是2019年加拿大目前为止租房价格最稳定的一个月。 加拿大房租排名前五的城市与上月保持不变。 多伦多的房租依然占据了加拿大的榜首，一居室的价格是2260加元，两居室的价格保持在2850加元。 紧随其后的就是温哥华了，一居室的租金价格为2100加元，两居室的租金价格下降了4.9%，目前是3100加元。 紧接着排在第三的是卑诗省的本拿比，一间卧室的租金与上月的价格同步，仍然是1570加元，两居室的价格略有上涨，目前是2250加元。 排在第四的是蒙特利尔，一居室和两居室价格分别下降了2%和3.9% 对应的租房价格分别是1470加元和1710加元。 排名第五的是卑诗省的维多利亚，租金保持不变，一居室的价格仍是1390加元，两居室的租金价格仍为1730加元。 本月安省温莎一居室的价格有较大幅度上涨，上涨了5.6%。尽管如此，温莎依然是整个加国一居室价格最低的城市，仅为760加元。 来看一下整体的租金图吧： <