地产

  　　大吉帮助许多投资移民在多伦多不同区域购置了从100多万到1000多万不等的房产，也帮助不具永久居民身份的人士在加拿大投资买卖房地产，应众多客户要求，大吉在工作经验的基础上特总结出本文，希望给想投资的朋友比较全面的了解和帮助。   　　外国人可以买房吗?答案是肯定的。那么外国人和本地人买房有什么不同?需要注意哪些问题?牵涉到哪些税务和法律问题?大吉走访了有关购房贷款专家，税务专家以及相关律师，以下从6个方面介绍非加拿大永久居民投资房地产应密切关注的要素。 　　一.为什么要投资加拿大房地产? 　　 与中国70年产权不一样，加拿大房地产所有权是永久性的，可以将你的房地产传给子孙后代，你可以以一块钱的价格转让，同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。 　　 加拿大是七大工业发达国家之一，曾连续4年被联合国评为 “世界上最适宜居住的国家”，而多伦多被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一，多伦多拥有众多投资房地产的优越条件。 　　 加拿大政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投资比较安全。 　　 加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低，投资风险较小。作为国际性大都市，多伦多的房地产价格较低，长期来看有明显上涨空间 　　 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。 　　 对于以下几类人士，在加拿大买房是明智选择：在加拿大长期求学，其后有可能申请居留者;拿工作签 证(Working Visa)工作，其后可申请居留者;有意移民者;有意将来送孩子来求学者;有意投资加拿大房地产者，等等。 　　鉴于以上原因，加拿大正日益成为海外人士投资房地产的首选。 　　二.政府对非居民投资房地产的规定 　　根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件与加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力，对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 　　在安省，《外国侨民房地产法》给予非公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照《外省公司管理法》，在安省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安省购置、拥有或转让房地产，不过这样的许可证比较容易获得。 　　三.非居民在加投资的贷款事宜 　　首先，外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从未来过加拿大，是否可以贷款。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。 　　其次，外国人不能在加拿大有不良信用记录。多年在加拿大留学或工作的非居民，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，持访问签证的非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，但如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。 　　第三，外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同 　　第四，外国人可以授权加拿大境内的亲友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托他人完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA)，即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有严格要求。因此，持访问签证的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。 　　第五，外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持访问签证的购房者，无法滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。 　　四.非居民投资房地产的税务事宜 　　购买房地产时，非居民与居民的税务是相同的，购买物业的数量也同样没有限制。 　　但在出售房地产时，非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税。 　　非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局，并申请一份清税证明书( Clearance Certificate )，以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方 ，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那麽买方可能有责任承担卖方所欠税款 。 　　如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25%的金额(保证金)放在信托户口中。在收到政府发出的Clearance Certificate后，律师会用此保证金付清卖家的税项，再将余款退还给卖家。如果卖家在final close以后30天内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金交往国税局，再由卖家报税时去结清。 　　在购买楼花时，发展商可能会要求非居民分数次交纳一共35%的首付。非居民在 final close之前转让楼花时，律师必须事先扣留上述保证金，以保证非居民会交付有关增值税项。 　　有些国家与加拿大有双边税务协定，而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此，卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构，以确保得到最大利益。 　　五.非居民投资房地产的具体实施 　　大吉提醒，非居民可以通过多种方法在加拿大投资房地产：本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有居民身份的子女或亲友购买;非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买，或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。 　　当然，在购买房地产时要把握好时间安排。在多伦多，从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要10天左右的时间，一般情况下是30天、60天或90天后交房，时间是从合同生效日起计算。那麽，如果当事人看好房子，等不到交房就要离开，则要在离开多伦多之前，和被委托人到当地律师事务所，签署POA即《委托协议书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大;后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。 　　非居民卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金。盈利部分参照所得税率征税，一般在30-40%不等。实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。 　　对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置、房屋结构、空间大小、设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。 　　六.Power of Attorney(POA) 　　其实，大吉认为非居民在加拿大买房并没有想象中那样复杂，简单说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。 　　在实际操作过程中，由于短期签�时间有限，境外买家无法等到Closing(房屋交接)就必须离境，这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney， 简称POA)的问题，这是比较重要的环节。 　　买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人，也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人，作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权(购买楼花除外)。而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳;有两个见证人见证签字;并且需要律师或其他Notary Public的公证。除此之外任何形式的授权委托书都有可能不被接受。 　　但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受，除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受 POA。否则就不是一张机票的问题了。    

因文化背景不同的缘故，中国人买房时都爱问一些很特别的问题，每逢遇到这样的问题，我都会哑然失笑，心想不愧都是中国人，全想一块去了。当我把这些问题整理出来，发现这些共同点挺有趣的。   中国土豪在加国买房时都爱问什么?   第一个问题：房东为什么要卖房？   几乎90%的中国人在看中某个房子后，都会提出这个问题。尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等等，但房东大都还是愿意回应的。更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小(比如小孩长大离家独立生活)因此需要更大或更小的房子，有些没什么特别的原因，就是住腻了，想换个住处。   估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。美国的法律规定，若客人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。     有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。   第二个问题：房子是坐北朝南的吗？   中国人都喜欢坐北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。于是，对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择就更少了。   判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名后缀为Ave的，都是东西朝向，后缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，后缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。   第三个问题：房价包含家具吗？   在加国人的头脑中，动产和不动产概念是非常清晰的，家具是动产，是个人物品，当然不含在房价里面，虽然房屋出售时的图片常常配有家具的图片，生活氛围很浓，看上去很诱人，但房价肯定是不包括家具在内的，除非房东主动在信息披露文件中说明(这种情况非常少见)。可能是因为在中国卖房往往同时赠送室内家具，让人误以为美国也是如此。所以当大家得知房价不含家具时，多少有些失望。其实，他们的家具可能有些是古董，是上几辈人传下来的，有特别重要的纪念意义，所以即便你愿意掏钱购买，他们也不愿意出售。   需要注意的是，人们有时喜欢一个房子，可能是因为房屋内的软装饰很别致，或者家具搭配很适宜，当这些东西都搬走之后，房屋也就变得十分普通，所以呢，当你挑选房屋时，要用穿透力的眼光去看待房子，充分运用和发挥你的想象力。   第四个问题：可以用现金买房吗？（估计现在没这么明目张胆了吧）   这里所说的现金，是指白花花的钞票，不是会计意义上的现金。让中国人困惑的是，这些真金白银，居然过户结算公司不收，他们只接受汇款或银行出具的本票(casher's check)这两种结算方式，连个人支票也不收，除非是合同生效后的第一笔诚意金。   加拿大人的这种死板，许多初来乍到的中国人很难理解，其实这源自加国严格的现金管理制度，很难想象一个人拎着成捆的钞票去付款而不被安全部门和税务部门盯上的，同理，如果过户结算公司拎着成捆现金去银行存款，一定会被追问来源。其实，不仅仅是买房的支付方式有严格规定，很多政府收费结算方式也是很呆板单一的，比如有些法院收费，只收现金支票(money order)，不收个人支票和信用卡。

香港 许先生4年前以约70万元购入温东一幢独立屋（图），现估价升值约一倍。有地产经纪指出，温东房价的热炒源于温西的升幅空间不大，投资者因此把眼光东移，这也令温东独立屋房价能够在三四个月就上涨10万元。   许先生的温东独立屋，4年内升值约一倍。   许先生在2011年，以约70万元价格购入温东菲沙街夹东49街附近一幢独立屋，并投资超过30万翻新。他表示，现在政府估价已逾100万元。他周二自信满满地说：“现在就算要价130万元，也可以卖掉。”   许先生还表示，随着温东房价普遍上涨，周围邻居在出售自己房屋时也都定位在百万元以上，即使这样，仍然能够短时间顺利售出。     前卑诗省华人地产专业协会会长梁立有接受《星岛日报》记者访问时表示，温东房价的升幅令人咋舌，他说：“仅和三四个月前相比，温东独立屋普遍上涨了约10万。”他认为主要原因是温西房价多年来都在上升，升幅空间已经不大，因此愈来愈多人把眼光放到更有升幅潜力的温东，这也导致东区房价上扬。   他说：“如果是现在有客人希望在温东用百万元购买独立屋，货源很是有限，但如果有卖家希望卖掉（独立屋），只要价格合理，那应该非常容易，不出意外的话，放盘当天就会有10人询问。”

  　　近期加拿大房地产市场明显回温，尤其大温房价飙升，引起市场是否过热的议论。总理哈珀18日强调政府并非“不关注”房市行情，但认为加国的市场体制仍健全，政府没有出手干预的必要性，现阶段也不会推出打房措施。 　　加拿大两大主要银行，满银和TD道明银行17日宣布调降五年固定利率，从2.99%降至史上最低点的2.79%。两大银行的降息动作料将刺激加拿大全国的春季房市，尤其温哥华和多伦多的市场。 　　国际货币基金组织（IMF）于过去两个月已两度警告加拿大房地产市场有过热迹象，同时加国国民负债率偏高，引发房市过热后泡沫化的疑虑。月初由消费者信用评估公司Equifax公布的数据显示，加拿大国民的整体负债持续升高，但还款拖欠率却降至6年新低。其中2014年消费者债务上升至1.5兆元，这些债务也包括贷款。与2013年的1.42兆元相比，这一年来全国消费者债务增长7.7%。 　　保守党政府在前财长费拉逖任职期间，渥京曾多次采取干预行动，如将房贷最高偿还期限从40年缩短至30年，规定必须有一定比例的首付才能申请房贷，借此冷却房地产市场。 　　总理哈珀于18日接受传媒询问有关房市过热的看法时，指出加拿大的金融机构体系仍相当健全，资金充足，且偿债的成本下降，拖欠债务的违约比率仍相当低。虽然政府会密切观察房地产走向和贷款市场，但与过去做法不同，现时没有提出冷却房地产市场的计划。

　　满银17日发布房市计分表(Housing Market Scorecard)报告指出，加国近半数都会区的房市表现“非常疲软”(very weak)，仅多伦多、温哥华和南安省部分地区被评为“强劲”或“平衡”。   　　满银专家根据房屋销售、房价指标，与各城市过去房市走势进行比较，综合评出“疲软”、“强劲”和“平衡”等级。   　　满银资深经济分析师卡夫奇克(Robert Kavcic)表示，综观加拿大主要房市走势和发展各有不同方向，而地点影响房市表现的重要性愈来愈明显。 　　卡夫奇克指出，加拿大目前多数地区的房市面临紧缩压力，仅安省和卑诗省房市撑起住宅地产业的行情。 　　据满银评等，全国22个主要都会区房市当中，目前有10个表现“非常疲软”，包括卡尔加里、爱民顿、渥太华、温尼辟等地。另外，蒙特利尔评为“疲软”。 　　全加只有三个都会区表现“强劲”，全都位于南安省，这几个地区过去房市历经萧条，现在回升而已，止跌弹升的城市包括哈密尔顿(Hamilton)、圣卡瑟琳斯(St. Catharines)、温莎(Windsor)。 　　按照满银评等，温哥华和多伦多的房市列为“平衡”，但实际上，这代表卑省和安省的房市扮演火车头，撑起加国地产持续热络的一片天。  

      　　3月17日上午9时许，微博认证为微博知名中英文化自由撰稿人@英国报姐发布一则卖房公告，半个小时评论近3000条，近5000网友纷纷转载。 　　@英国报姐：屋主是挪威人Kent Karlsen，卖房公告在挪威一个房屋出售网站finn.no上，他说房子自1970年代就没人住了，出这么低的价格是因为有个条件：想让买家能保证把房子装修的漂漂亮亮的，不想这么好的一个房子一直闲置浪费着。 　　网友“知了帮懂事掌”：首先我得能过去，才行。其次，房子有房产证吗？房产证什么时候可以过户？都需要哪些手续和证明？有没有什么保证书啥的？ 　　也有不少网友自嘲道：在国外有钱买房没钱装修呀！ 　　此消息一出众网友纷纷调侃：“北欧果然土地多，任性”。“买了房子，送岛不？”可谓众说纷纭，各持己见！

路透社根据国家统计局公布的数据测算，2月，中国70个大中城市新建住宅销售价格同比下跌5.7%。这是现行《住宅销售价格统计调查方案》自2011年1月开始实施以来的最大降幅，且为连续第六个月下跌。 从环比看，2月新建住宅销售价格较上月跌0.4%，连续第十个月下滑，但跌幅持平上月。  国家统计局今日公布的数据显示，2月份，全国70个大中城市中，新建商品房价格环比下降城市66个，比上月增加两个；房价同比下降城市仍为69个。其中，北京、上海、广州三个城市新建商品住宅价格环比降幅扩大，深圳房价增幅放缓。   中国2月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）中：  环比价格下降的城市有66个（前值64个），上涨的城市有2个（前值2个），持平的城市2个（前值为4个）。最高涨幅为0.2%，最低为下降1.3%。 - 同比价格下降的城市有69个（前值69个），持平的城市有1个（前值为上涨1个）。最高涨幅为0.0%，最低为下降10.8%。 一线城市新建商品住宅价格变动如下： 北京环比-0.3%（前值-0.1%）；同比-4.5%（前值-4.0%）。 上海环比-0.1%（前值+0.0%）；同比-5.5%（前值-4.9%）。 广州环比-0.2%（前值+0.0%），同比-6.1%（前值-5.4%）。 深圳环比+0.2%（前值+0.3%），同比-1.4%（前值-1.4%）。  在二手房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为1.0%，最低为下降14.2%。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，2月环比销量是春节因素回落较多，3月份预计销售回升。 2月份适逢春节假期，房地产进入销售淡季。从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。值得注意的是，尽管一、二线城市 2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。从近几年的季节变化规律看，3月份总体销量将会比2月份明显回升。 中国国家统计局今日公布的详细数据如下：  一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况 （一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.3%。 （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高为持平，最低为下降10.8%。 二、二手住宅价格变动情况  （一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.2% （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为1.0%，最低为下降14.2%。    

    　　中国富人纷纷到美国等海外置产，当地房地产业者积极争取生意。图为长岛豪华住宅 　　近年来中国富人纷纷到海外置产，外国房地产业者也积极迎合所需，使尽浑身解数争取这些生意。 　　洛杉矶房地产经纪人柯芬(Erik Coffin)就为了向中国富人推销拉斯维加斯的高级别墅，推出为期七天，每人收费25万元的豪华购屋团，一个月组团两次，每团只接待八人，提供私人喷射机和劳斯莱斯豪华车接送，外带整形咨询、选择孩子性别和财富管理。 　　他的高腾国际企业(Gotham)有18名说中文的员工，占总数的将近三分之一，最近还在北京成立办事处。 　　上海居外网联席执行长安祖耀(Andrew Taylor)说：「中国消费者以前会找我们询问50万元能在哪里买房子，现在他们会同时看三、四个国家的房子。」 　　彭博新闻社报导说，居外网宣称拥有58个国家的超过480万个上市房产登录资料，而且它不担心没有客户，因为中国有六成富人考虑移居国外。 　　北京上周末举办四个月来的第二次外国房地产和移民展，展出地点包括葡萄牙 (「为全家获得居住许可」)、日本 (「把产权传给后代」)、美国 (「一人投资，全家拿绿卡」)。北京推出为期12天的「美国淘金之旅」。 　　提供美国投资绿卡的美国创业区域中心上海行销主管Ben Liu说：「我们以前觉得出国买房的都是地方大亨，现在还有企业家，以及医生和工程师之类较有钱的中产阶级专业人士。」 　　他去年12月就与搜房网合作，带领十个中国投资者到旧金山、洛杉矶和纽约看房地产。 　　中国经济飞速成长，使民间财富剧增，海外购屋的财力也非常惊人，2008年海外购屋总值还只有9200万元，到2014年已暴增到390亿元。 　　这种投资手笔把世界各地城市房价也炒高，雪梨过去一年房价即上涨将近14%，把澳洲政府吓得提议对「非法」购屋的外国人加重法规管制和罚款，免得当地房市像中国一样遭到扭曲，使本地居民买不起房子。 　　不过，有些中国投资者根本不需要国际仲介协助。在浙江经营石化出口业务的林琳在上海有三栋房子，去年首次到纽约观光，又用400万元现金买下曼哈坦上东城一户2152平方尺空间的共有公寓，因为这比上海市区类似住宅便宜。

贵屋分界线 安大略街东移 至菲沙街   最新调查显示，目前温哥华市内有66%的独立屋价格逾百万元，是5年前的一倍。这些“百万屋”分界线现东移至菲沙街（Fraser St.）。参与该项调查的城市规划师，对温市东区房价高涨感意外，并认为城市发展需要平衡住宅高度和人口密度。   该份由谭秉荣建筑师行（Bing Thom Architects）所做的报告显示，一向被认为划分温东和温西的安大略街（Ontario St.）、也是定义房屋价格是否超过百万元的隐形分界线，随着近几年房屋价格上涨，这条“百万屋”分界线逐渐东移，甚至已经推至菲沙街（见附表）。   市内500万元豪宅数目三级跳   根据该调查，温市今年逾百万元的独立屋比例高达66%，而该数字在2010年仅为一半即33%。而逾500万元的豪宅则在5年内几乎变成3倍，从373幢增至1,282幢。而总评估在50万加元以下的独立屋，今年更是在温市绝迹。   与去年相比，今年全市独立屋的平均价格上涨11%，其中评估价值增幅最高的区域包括南甘比（South Cambie），升幅15%，其次为坚盛顿—雪松屋（Kensington-Cedar Cottage）、快乐山（Mount Pleasant）、赖利公园（Riley Park）、及西格雷岬（West Point Grey)。但温市西区的阿布特斯岭（Arbutus Ridge）仅增8%，升幅最小。 温东独立屋价格上涨明显 图为菲沙街的一排独立屋 低于百万元房屋  买少见少   在2010年至2015年，上升最强劲的房屋是价格在400万元至500万元，增加408%，其次是300万元至400万元房屋，上涨36%。而唯一下降的就是低于百万元的房屋，跌幅是45%，这也令中低收入家庭更难负担温市的屋价。   东区房价高涨令人意外   对此，参与撰写该报告的谭秉荣建筑师行城市规划师、卑诗大学（UBC）城市规划学系客席教授甄瑞谦，周二接受《星岛日报》记者访问时，也对近年连温市东区房价也高涨，感到意外。例如，缅街（Main St.）夹东49街（E. 49th Ave.）附近的一幢独立屋，虽然屋龄43年，但现在售价122万元。他说：“谈到百万豪宅，很多人以前可能首先想到温西的基斯兰奴（Kitsilano）、格雷岬等区，但现在温东的基兰尼（Killarney）、菲沙围（Fraserview）等区房价也可以轻易逾百万元，这不能不令人感到意外。”   住宅高度和人口密度要均衡   甄瑞谦还说，城市的发展需要平衡住宅高度和人口密度，他说：“例如在架空列车站附近，建造高层柏文可以理解，但其他宁静的住宅区，就要考虑是否真的有否必要？”   他又以温市华埠为例说，华埠有很多历史遗址，因此新建楼层高度最好在6至8层之间。

　　   陈脉林       图中豪宅较早前以5,100万元成交。网上图片 　　根据报道，较早前买下温哥华西区一幢逾5,100万元豪宅的华裔买家，曾是养鸭农民，及后转攻酒店房产业，发迹于南京市。 　　据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)上周报道，该幢远眺海洋与市中心美景的顶级豪宅，坐落于温西格雷岬区（Point Grey），占地2.7英亩、面积25,000平方尺，早前由华裔商人陈脉林(前译陈迈林)以5,188万元购得，成交价是卑诗省历来新高之一。 　　从事酒店房产业 　　报道又指出，在本地拥有一家名为中华投资有限公司（Chunghwa Investment Canada Co. Ltd.）的陈脉林，生于1969年，是南京市浦口区石桥镇老区石村人，来自贫穷家庭。1989年，他初中毕业后辍学，跟着通过招工，来到石桥镇政府工作，一年后去了石桥粉墨厂工作，在粉墨厂倒闭之后，他把全部积蓄投资鸭场。 　　1996年，陈脉林用借来的钱在珠江镇开了一家饭店；2000年，他开始涉足建筑业；2001年11月，他以江浦鼎业房地产开发有限公司为基础，创立了南京鼎业投资集团；2002年他涉足房地产市场，投资500万元开发浦珠花园；2006年，他在珠江镇投资1.8亿元兴建南京江北第一高楼――鼎业国际大厦。 　　南京鼎业投资集团官网资料显示，集团旗下有8家子公司，业务涉及房产开发、生物医药、酒店金融服务、服装等多个行业。

加拿大‘全国农场主联盟’(NFU)是一个维护农民权益，代表农场主们发言的团体。该联盟这个月发表一份报告，着重讨论了加拿大的可耕地近年来被大的投资商和外国投资者大量购买的问题。这一报告的题目是“我们没保住农田：2015年的新情况”。 马特·盖尔是全国农场主联盟的董事会成员, 他在萨斯客彻温省经营一个种植多种谷物的农场。他介绍说：“这个报告题目之所以叫新情况，是因为2010年时我们就曾公布过一份报告，题为《我们没保住农田：看看加拿大的家庭农场正因为大公司收购土地，债务增加而受到威胁》。从那以来，这种情况无论在萨斯克彻温省，还是从加拿大全国的情况来看，都在进一步发展：大片的良田被投资者、企业、甚至国外的资金收购，其中有些成了外国的粮食安全基地”。 今年的这份报告提到两个主要问题， 一是宽松的土地政策如何导致加拿大的个体农场主正被挤出农业经营， 二是土地价格被人为地炒高。而这又带来两个结果，一是农场主见出售农场有利可图，愿意出售; 二是大的投资者为短期利益，收购了农场，但在经营几年后，看到地力耗尽，价格升高， 就又转手以高价卖给新的投资者。 加拿大农场的土地价格自2008年以来，已经增加了一倍。萨省由原来的一英亩453加元上涨到881加元，安大略省由当时的4593加元上涨到8417加元。 马特·盖尔说：“这是个很大的问题，由于那些买农场的人并不是要长久以此为业， 而是要通过一买一卖赚钱，造成价格飙升。而那些真想买农场为生的人， 尤其是想进入农业的年轻一代加拿大人就很难买得起了，即使在政府的帮助下拿到贷款，也要背负高额贷款很多年，被压得喘不过气来。 加拿大官方的农业和农产品委员会也曾做过一次调查，发现有些加拿大的社保基金，包括退休基金也开始进入农业领域，想从农场主们的财富中分得部分利益。 ‘全国农场主联盟’的报告还指出，现在加拿大农业面临的问题已经不仅仅是谁是农场的拥有者了，还连带产生出很多问题。目前有一个趋势很明显就是，由于家庭农场卖了土地以后就搬走了，而新的土地承包商大多是雇佣农业工人，这造成加拿大全国有很多小的村镇正在逐渐衰落。 马特·盖尔说：“我们现在就看到在平原省份，很多小乡镇越来越萧条了。15年前我和其它孩子打冰球的溜冰场现在都没有了，乡下的学校也在一间间关闭，有的小城镇变成了人烟稀少的鬼城”。 报告提出的另一个值得关注的问题是，外国投资者购买的农场带有土地争夺的性质，他们的种植合同和销售目的地也大都是投资者的原居国。 马特·盖尔说：“虽然我们萨斯科彻温省作为一个农业大省已经有政策，不能将农场出售给非加拿大人，但安大略省等其他省份却没有这样的规定，他们仍然允许外国人购买农场。就这点来说，加拿大应该制定一个全国统一的政策，只有加拿大人才能购买加拿大的农场”。 该报告提到的另一个问题是，工业和城市的发展也造成大量优质耕地的流失，从2006年到2011年的5年间，加拿大的耕地面积减少700万亩，占全国耕地总面积的4%(全国耕地面积1亿6千万英亩)。其中大部分是在城市发展较快的休伦湖到魁北克之间的圣劳伦斯河沿岸。 ‘全国农场主联盟’希望他们的报告能够引起联邦政府和省政府的重视， 并采纳他们的一些建议。这些建议包括：制定规则，要求重要农用耕地的拥有者或公司法人必须是居住在土地所在的省份;对外国人拥有和掌控加拿大的土地实行监管;创立更好地激励机制，鼓励加拿大的年轻一代农场主留在祖辈的土地上，具体措施可以包括减轻他们的赋税，以及继承土地所有权支付的成本。 报告还强烈建议保护高质量的农田，禁止被用于商业开发或城市发展，以及其他非农业用途的占用。 只有这样， 才能在将来把握住粮食主权。  

　　 　　作者：皮特・麦克马丁 (Pete Mcmartin)  来源：温哥华太阳报     　　在过去的几年中，谭秉荣建筑事务所 (Bing Thom Architects) 的人口统计家和城市规划师安迪 (Andy Yan) 一直给我寄来他的温哥华市年度地图，展示城市单户住宅评估的价值。   　　这里包括的是今年的版本，已经是第四版了。 　　安迪称之为百万加元线 (The Million Dollar Line) 图，因为一百万加元是安迪的标杆。鉴于城市房地产市场发生的状况，该标题可能反而不再适用了。该线已不复存在。 　　去年，安迪的地图和研究显示，城市房价稳步上涨的暂停，好比我当时写的，这表明有一个城市的房地产市场可能“已经达到了高位。”让它涨的更高似乎是不可思议的。 　　好吧，但是我错了。 　　重要的是要注意到 2015 年版的评估值来自 2014 年的数据。鉴于市场在过去几个月经历了的价格的疯狂上涨（我想“疯”是一个到位的描述），如果安迪的地图能以某种方式反映购房者在 2015 年年初支付的价格，那么它们可能会更加惊人。 　　安迪一些突出的研究结果： 　　• 一度对城市进行了东西分割的有价值的无形界线 ― 安大略街已经不复存在了。不再有一个独特的 100 万加元的线了。相反，安迪写道，它已被“100 万加元及以上的涨潮包围着”的“一群次百万加元”的单户住宅所取代。 　　• 在 2015 年，66% 的单户住宅被评估超过 100 万加元。在 2010 年，这一数据还只有33%。 　　• 在 2015 年，安大略街以西 99% 的单户住宅均在 100 万加元以上；而以东则有 44% 户。 　　• 评估超过 500 万加元的豪宅数量几乎增加了两倍，从 2010 年的 373 户增加到 2015 年的 1,282 户。 　　• 在 2015 年，城市没有总评估在 50 万加元以下的单一家庭住宅。没有。 　　• 从 2014 年到 2015 年，所有单户住宅的总评估平均增加了 11%。 　　• 在全市 20 个官方的社区中，百分比增加最高的评估值出现在南甘比 (South Cambie)，达到 15%。其次是 Kensington-Cedar Cottage、Mount Pleasant、Riley Park 和 West Point Grey 打平了的 14% 的增长。Arbutus-Ridge 8% 的增长则是最低。 　　• 在 2010-2015 年间，增长最快的是价值范畴被评估在 400 万到 500 万加元的家庭住宅。数量增长 了408%，其次就是 300 万加元至 400 万加元的家庭住宅，增长了 36%。价值超过 500 万加元的房屋数量增长了 243%。 　　• 唯一数量下降的价值类别是什么？评估在 1 百万加元以下的单户住宅，下降了 45%。 　　总体而言，在温哥华出现了日益令人不安的负担不起的景象，至少对中下阶层来说是这样。 　　像我们所有人一样，安迪听到了要政府做一些事情的呼吁，比如限制外国人的购买、对不在的业主进行征费、收紧移民法。安迪不一定反对这种努力，但如果我对他的解读是正确的，他也不一定支持它。他要我们将任何政府干预都建立在经验的证据，而不是城市的民间传说之上。 　　“在工具包中有许多工具来弄清楚问题是什么，有事实摆在我们面前让我们了解发生了什么事情，这点很重要。” 　　什么成为了房地产价值上涨的主要引擎？是富有的海外买家，还是从老一代到年轻一代的巨大财富转移，或仅仅是因为温哥华的美好（一年就让40,000人来到这里）？还是所有这些因素的组合？ 　　“让我们开始理解问题，”安迪说。“我认为这需要大量的工作。这项工作要做到公开透明，这是关键。 　　“最后一个考虑，”安迪在接受完我们的采访后在一封电子邮件中写道。 　　“用我们心中更善良的天使比用我们的偏执邪恶更能带来良好的公共政策。”  

    　　早春三月，春寒料峭，大多区房地产市场却早已热火朝天，抢Offer 不断。在前赴后继的抢房大军中，也不乏我们华人的身影。本地地产专家称，华裔已成为最近抢房大战中的生力军，而低汇率和低利率，正是推高本地楼市的两大魔手。   　　记者手里拿的，是3月4日这一天成交的三宗房地产交易的资料：C13区Laurentide Dr一幢独立屋，叫价$1,488,800，最终成交价$1,705,000，抢高21万多，买方经纪姓Hu（胡）；C12区Mossgrove Tr一幢独立屋，叫价$1,399,000，最终成交价$1,626,000，抢高近23万，买方经纪姓Wang（王）；C13区Hemford Cres一幢独立屋，叫价$999,000，最终成交价$1,329,000，抢高33万，买方经纪姓Liu（刘）。这三宗交易，成交价均大幅超出叫价，而且无一例外，卖方经纪都是西人，买方经纪都是华裔。   　　本地买家多，还是海外买家多？ 　　华人买房势头到底有多猛？我们以烈治文山富豪山庄（Bayview Hill）为例。多伦多地产局MLS资料显示，2015年1月1日至3月2日，富豪山庄通过MLS一共成交18单，最低成交价145万，最高290万余 　　这18单交易中，记者发现，有16单的买方经纪为华裔，比例占到90%。由于最近抢Offer 的出价均非常离谱，坊间认为是中国大陆的买家，趁加元汇率下跌，人民币升值之机，强劲入市。那这部分华人买家中，到底本地华人多，还是海外华人多？ 　　Re/Max帝国地产持牌人才贵明称，加元贬值及降息，确实吸引了更多的中国国内买家来加拿大购房。他有一位国内的客人，目前住在酒店，正委托他寻找100万－150万的物业。他的一位邻居，最近 　　也接待了一家中国人，这家人一口气在大多区买了3套房子。 　　太平洋地产资深经纪黄福祥则认为，华人已成为大多区地产生力军，这一点毋庸置疑。但他认为，海外华人来买房的毕竟还是占少数，本地华人才是置业的主力。 　　两个魔力推手：低汇率和低利率 　　本地资深地产从业人士夕子女士则表示，最近房地产的疯狂和两个魔力推手息息相关：低汇率和低利率。汇率对需要用人民币来支付房款的购房者，其影响是巨大的。以一个80万加元的房子为例，若全额付款，当加元对人民币为1：7时，需人民币560万；现在汇率降到1：5，仅需人民币400万；总成本节约了160万人民币，相当于总房价打了28.5%的折扣。对于资金量需求巨大的房地产来说，28%的折扣是很恐怖的吸引力。海外买家若是贷款买房，同样是一个80万加元的房子，汇率1：7时，首付35%，需支出196万人民币；汇率降到1：5，则仅需支付140万人民币，节约近50万人民币的首付。而每个月的房贷月供，按65%贷款额度来算，也从人民币1.8万降至不到1.3万。这对于买家来说，也是很大的一笔节约。 　　而低利率则意味著买房者每个月的月供降低，负担减轻。月供负担降低，即意味著贷款批复额度 　　上的放松。银行批复贷款的时候，除了考虑贷款申请者的信用记录之外，还考虑每个月的还款能力。在低利率的作用下，本来没有资格买房的，也有资格了；本来只能买小房子的，也有可能买大房子了。就这样，低利率和低汇率这两个魔力推手，让在加拿大置业，在中国人眼中变得容易起来。夕子表示，只要需求不降温，推动这些需求的魔力推手不消失，房价就不容易降温。 　　本地人抢不过外来客？ 　　大鹏地产资深经纪肖郎也认同低汇率和低利率对市场行情的影响。他说，汇率下跌了近30%，就算房价涨30%，对海外买家来说也是没涨。所以海外客加起价来，动辄几万数十万往上加，本地人基本丧失竞争能力。2月份他曾准备带一个客人参加在York Mills的一个抢Offer，这房子已经完全不能住人了，只能买地重建，按照目前的行情，大约在170余万。卖家叫价139万，典型的低叫引抢Offer。他的客人准备出到170万甚至接近180万，尽可能拿下。他认为这个价钱已经相当有压力了，因为翻建都没有利润可言。但是一打听，已经有22个Offer 了。最后经过和买家商量，决定放弃。结果这个房子卖了212万！听说买家就是一个非居民华裔。要知道，两年前，这样的地段，这样的地块，才130万。肖郎认为，低汇率不单是刺激海外客人来买房，同样，本地的华裔，很多人在国内也有资产，趁人民币购买力强，把国内的房子卖一套，已足够在本地买房。 　　黄福祥也认为，现在抢Offer有些失去理性，他有几次参加抢Offer，都以第二名败下阵来，第一名要比他高5－6万。他说，第一名比第二名高几千，赢了，说明这个市场是理性的，动辄高出几万甚至上十万，就很离谱。经纪不能为了做成生意，就怂恿客人出天价，要指道客人按市场行情出价和适当加价。把价格哄抬起来，市场乱了，受害的是我们每一个人。  

　　据加拿大地产协会(CREA)预测，受到国际油价走低影响，加国今年的房屋交易量将向下修正，亚省、沙省等产油省份料大幅下跌，但卑诗省房市销售仍会成长4.9%，远超过全国平均成长。 　　据CREA指出，原先预测2015年全国房屋销售量为48万5200单位，比去年成长0.8%，但目前估计仅能达到47万5700单位交易量。 　　几个产油省份的房屋销售市场将明显退烧，亚省今年预测交易量减少19.3%，沙省下降11.2%，缅省跌2.2%，纽芬兰拉布拉多省滑落1%。 　　反观卑诗省今年的房屋销售量同比将增加4.9%，诺瓦斯高沙省料成长3.7%，魁北克省和新布朗士维克省均成长2.5%。另外，安省年预测仍增长1.9%，爱德华王子岛省也会增加1.4%。 　　以单月而言，刚过去的2月份全国房屋销售止跌弹升，在连续数月跌落之后，比1月份增长了1%。 　　据CREA指出，2月份全国房屋销售会再度出现正成长，主要动力来自温哥华、卑省奥肯那根地区和多伦多的房市交易热络   　　人民币加国买楼房价变相大减 中国土豪来袭 　　在原油价格暴跌下，加元同告大跌，加元上周五又跌倒6年新低，1加元仅兑0.78美元，1加元仅兑4.9人民币。使得加拿大房地产面对外币升值和物业降价的局面。这种局面亦导致考虑早还房贷的人们增加;而地产经纪则认为，这是多伦多、温哥华今年房价获得的意外支撑。而近期逾200万元温西豪宅，买家几乎九成是中国客。 　　经纪指中国游客以人民币抢购楼房，也变相享屋价的20%-30%折扣。 　　中国买家正在加拿大的低陆平原地区抢购高级房地产楼盘，最近的一次震撼之举是一中国人斥资5180万加元(1加元约合4.94元人民币)购买了临海的三块地皮上的豪宅。 　　在温哥华西区，2月有118套房子售出，而去年同期是63套，涨幅是87%。皇家太平洋房地产公司说，购买400万加元以及更贵房产的人中，约75%是与中国大陆有关的买家。 　　中国人争相到加拿大买房主要是因为他们有钱，其中是一些生活在加拿大的人以购房作为保值和投资方式，还有一些生活在国内的中国人到海外买房。 　　这主要是由于中国国内的利率低和加元对人民币的汇率一直在降。 　　渥太华的房地产经纪人曼冶用业内人员的算法说：“如果你本来想买一个约80万加元(按人民币来算)的房子，现在你可以买100万加元左右的了。” 　　其他的因素还包括中国不断放缓的经济和政治上的反腐运动。同时，逃离雾霾也是中国人出国的一大原因。 　　中国人在海外的房地产投资不仅仅在温哥华，也面向其他有被看好的海外市场。这推高了房价，也使相关部门加强了对离开中国现金的审查。 

瑞安房地产正以12亿美元叫卖位于上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期。东方IC 资料 不光是李嘉诚，香港传统地产豪门们都做出了减持内地物业的决定。 澎湃新闻3月16日获悉，香港罗鹰石家族四子罗康瑞名下瑞安房地产正以 12亿美元（约合74.7亿人民币）叫卖旗下的核心资产：位于上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期，其单价报价大概为9万元/平方米。 澎湃新闻注意到，瑞房在此前已经出售了超过100亿以上资产，而瑞房内部人士称，这一出售计划将会继续。 同时，公司主席罗康瑞今年2月对香港媒体表示，瑞安资产总值1110亿元，当中52%资产均可供出售。 报价超过李嘉诚陆家嘴项目 企业天地一期的单价报价，创下上海写字楼大宗交易之最。 澎湃新闻了解到，企业天地一期总建筑面积8.3万平方米，其中办公面积7.6万平方米，商业零售面积7000平方米。以74.7亿元报价计算，单价报价达9万元/平方米。 上海此前大宗交易单价最贵为李嘉诚出售的陆家嘴写字楼东方汇经中心。2013年，李嘉诚以11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)的高价将东方汇经中心OFC出售给交通银行。当时，东方汇经中心的单价7万多元/平方米。 数位大宗交易人士告诉澎湃新闻，李嘉诚每次出售都走在高位，交通银行买来自用，所以可以承受如此高的售价。而浦西的超甲级写字楼租金不敌陆家嘴。 已抛售百亿，将有更多出售 瑞房计划出售的远远不止企业天地。 而重执大权刚满一年的罗康瑞近期公开表示，预计瑞房业绩需待2016、17年上海（楼盘）重点项目销售才改善，公司资产总值1100亿元人民币，当中52%资产均可供出售，提供盈利贡献，或置换高回报项目。 他当时表示，未来瑞房将一改以往坚持不卖商业资产的做法，以回报决定资产去留。罗康瑞称：“资产回报仅2至3厘，但要付利息7至8厘，在遇上合适价钱或有投资项目时，会作资本调整。” 但是，澎湃新闻注意到，企业天地实际上是公司最优质资产之一。世邦魏理仕的最新数据显示，　　企业天地是上海浦西租金较高的超甲级写字楼。一期平均成交租金10.1元/平方米/天，浦西超甲级写字楼的写字楼平均租金10.5元/平方米/天。　　企业天地一期的主力租户包括礼来制药、索尼、迪斯尼等。 实际上，瑞房过去几年已经陆续减持其内地资产，公告显示，2011到至今，其在上海，重庆，广州等地出售的项目累计已经超过100亿元。 　　香港豪门的集体减持？ 尽管在公开场合一致表示继续看好内地，但香港豪门开发商在最近两年正集体大幅度缩减内地资产。 李嘉诚是跑得最早的港资开发商。 香港股民口中的“一号仔”长江实业，上市近半世纪。随着香港首富李嘉诚的重组大计展开，长江实业在3月10日收市后除牌，改名为长和，将在3月18日重新挂牌。 香港长江实业（集团）有限公司执行董事在今年1月对澎湃新闻表示，早在几年前，长江实业便开始不再涉足内地房地产投资，原因是内地地价太高，觉得赚不到钱。他笑称，当年是做了正确的决定。 按长实今年2月的业绩预告来看，其在内地的收入收缩60%，降至60亿港元。相较之下，长实在香港地区的收入同比增长60%，达238亿多港元。 另一家香港最大地产之一的九龙仓（0004.HK）放缓其在内地的投资。3月16日公布的年报显示，九龙仓在内地物业发展业务的毛利率出现了急剧下滑，令该部分的净利润下滑近60%至14.1亿港元，远远低于2013年的34亿港元净利润。除此之外，其内地全年出货215亿元，而其再拿地的投入到今年上半年为止仅为24亿元。 九龙仓副主席吴天海在2014年业绩发布会上称，“有接近一年我们是停止了买地，直到去年底开始新增三个项目，但是总额都没有超过30亿元，所以相比以前可能一块地就买30亿元是减少了投资。”吴天海称，对内地房地产的投资不是完全停止，但是会比较谨慎。

  　　根据数据显示，温哥华的公寓和租屋市场与本地的独立屋房地产价位一样的高的离谱。温哥华地区的租屋价位位于全国第一，而空屋数量同时处于全国最低。   　　照最新Colliers数据显示，温哥华公寓平均价位是23万加币，比多伦多(16万)和卡尔加里(17万)都高了许多。每月租金也一样的不可思议 - 大温地区租金每月高达$1200，而空屋比率只有百分之一。比较起来，多伦多的空屋比率位于百分之1.6，而满地可和哈利法克斯则高达百分之4。   　　Colliers表示，这些公寓建筑是大温地区地产投资中“最稳定的选择”。Colliers表示去年大温共有92栋公寓建筑成交，但HQ Commercial的代理人David和Mark Goodman则表示他们的数据显示实际成交量高达123栋。 　　他们表示，大温的租屋市场由于“需求庞大而利率偏低”而持续在成长中。而市场趋势显示，许多民众可能由于房地产价格过高而将在未来加入租客阵容，造成温哥华市区内租屋市场的长期上涨趋势。 　　Goodman表示，温哥华地区购买公寓建筑的企业绝大部分是本地公司，而并非来自国外的资金。另外，有一些买主则是来自加拿大东部的各种基金和其他投资金费。而有钱购买公寓建筑的投资者通常在过去10年得到百分之150的地产价值升幅。  

　　房价是买房时所需要支付的最大数目的金额。不过，在估计好了屋价后，也不能就此以为不必再理会其他开支了。有很多零碎的费用，加起上来就成为一个惊人的数字，如果不提前把它们算入，可能就会给自己带来很大的麻烦。固然，计算零零碎碎的附加成本是一件相当费事的事情，但是多一分细致就多一分保险，能给自己日后留出更多的财务空间。 　　以下所列系房屋买家必须考虑的14个“附加成本”，供买家参考。 　　按揭成本：购买房屋后每月最主要开销，买家多和贷款经纪沟通，必须做到非常熟悉按揭规则。 　　保险成本：联邦的法律规定，首付在5%以下必须购买按揭保险(Mortgage insurance);5%之上可以不购买，但是按揭率会比较高，而且需要支持支付一定的附加管理费(additional administrative fees)。一般来说，大多数贷款方会要求首付20%的买家购买此类保险。 　　保险费通常是按揭额的2.75%，自雇人士且没有第三方的收入证明(third-party verification of income)的保险费率会更高一些。通常，这部分保险金会自动算入贷款的本金内，从而增加每月的还款。点击进入本国的房地产规管机构CMHC(加拿大国家住房抵押贷款公司)的官方网站，查看不同的首付所对应的不同的保险费率。 　　房屋检查成本(Home Inspection)：对二手房(re-sale homes)、老式房屋来说，这是一项不可避免的费用。房屋检查的平均费用为100元每小时，也有的检察员按照房屋的面积收费。检查一幢小型的房屋或可在一个小时内搞定，如果是大且老旧的住宅，检查时间可能会达到4至5个小时。 　　地点测量图(Survey or Certificate of Location Cost)：贷方有可能在按揭协议达成前，向买家索取地点测量图。如果卖家并无这份文件、或是拒绝给予，买家便要自行付款聘专人测量，费用750元至1500元。 　　法律成本：买房请律师的费用，各地都不太一样。最低消费是500元，但是你最好提前准备1,500元至2,500元。 　　物业估价费(Appraisal) ：这是用作评估物业的价值，费用普遍约200至400元。 　　产权保险证(Optional title insurance) ：用以保障因产权发生问题所引起的损失，平均花费200至300元。 　　房产评估成本(Property appraisal) ：这是用作评估物业的价值，费用普遍约200元至400元。有的贷款机构会将该费用算在按揭计划(mortgage package)中，否则买家就准备自己掏钱支付。 　　支付给前屋主的补偿金(Vendor reimbursements) ：前屋主可能为此房屋提前缴了税，或者提前支付了燃料等费用，这部分钱就需要由买家来支付给他。 　　土地注册费或土地转让税(Land Registration Fee or Land Transfer Tax) ：在不同的省份和地区，这项费用都不相同。多伦多的买家可前往本市地产局的官方网站(点击进入)，计算出具体的这项费用。 　　维修费(Repairs) ：维修费.....你懂的。建议你在看房的时候就带着纸笔、相机，将认为需要维修或再加工的地方――如哪里需要刷漆、哪里需要木工，统统记录下来。在验房师来的时候把这张纸给他，大多数人都能够很快的给你一个估价。 　　更换设施的成本(Replacements) ：入住新家，女主人可能会更换窗帘、地毯、马桶……于是带出了杂七杂八的一堆附加成本。在买房之前，这些成本就应该计入考虑，留个几千元的预算并不算多，此外别忘了还要加上13%的HST。 　　公寓杂费(Condo costs) ：如果买了豪华公寓(condo)，则必须将一些杂费也算入购买成本。这包括：公寓管理费、停车费、入住费(occupancy fees)、注册费(enrollment fee)，一系列的保险费……具体费用额不定。 　　搬家成本(Moving) ：费用额取决于你的家当，可多可少。不过，还是在买房前多算入一些吧，以便在日后能够给自己留出多余的财务空间。  

湖南远大科技集团旗下的远大可建公司，近日以一天3层楼的速度，在长沙建起一幢57层楼的高楼。据施工方介绍，这幢名为「小天城」的高楼于上月17日封顶，楼高200多米，建筑面积18万平方米，包括3.6公里的步行街、19个10米高的大厅，可容纳4000人的工作场所以及800户住宅。 施工方表示，大楼采用可持续建筑模块化材料，95%的工程量在远大工厂内完成。大楼外墙采用多种特有技术，据称比常规建筑节能80%。目前大楼已完成主体封顶，转入墙体及内部装修阶段。 　　事件曝光后随即引来大批网民热议，有网民惊呼中国速度；也有网民调侃称，「谁敢进去？」、「不要没两天就塌了吧？」有网民更认为，「中国人不缺速度，缺质量。」  

  　　买新房还是二手房?   　　加拿大有很多想要买房的人面临的第一个问题就是：买新建房屋还是重售房屋?   　　新房(New Home)包括预售新房，是指已经建成或者正在建设，但是还没有销售出去、还没有人拥有过的房屋。新房是由建筑商或发展商进行销售，买房的人是第一个业主。 　　重售房(Resale Home)即二手房，是指已经有人拥有过，重新投入市场进行售卖的房屋。重售房是由房屋业主进行售卖，买房的人不是第一个业主。 重售房按建成时间分为0-5年、6-15年、16-30年、31-50年等等，所以重售房也可能是很新的，不过数量较少。 　　二者的不同点不仅在于价格，还有生活方式上的不同。有的人喜欢现代化的室内布局，有的人则更偏爱旧式的建筑风格，购买什么样的房屋，还是要综合考虑。 　　房屋地点 　　重售房： 　　重售房的存在时间比较长，周围的小区环境一般已经发展成型，交通方便，公共设施完善，步行距离就能到达周围的便利店、学校、小区中心等。 　　新房： 　　新房所在区域的道路和小区都可能比较新，多数的新房所在区域都是距离市中心有一段距离的近郊，到市中心的距离在1小时以内。但是现在很多开发商也会购买城市中心地段的土地，将旧建筑推倒后重建公寓，选择开始变多。但是新房所在小区一般不是很完善，可能需要开车去往周围的商店、小区中心等。 　　购买价格 　　重售房： 　　以每平方英尺的价格来衡量，重售房的价格要更便宜。而且如果没有出现价格战的话，房子还有讨价还价的余地。 　　新房： 　　和重售屋的价格相比，新房的价格要更高。而且通常新房的价格是由开发商指定的，所以基本没有什么议价空间。但是有些新的公寓楼盘也会推出一些优惠，比如赠送家具或优惠券等等。 　　后续成本 　　重售房： 　　因为重售屋被使用的年限已经比较多，容易出现年久失修的问题，也就意味着买家要做好维护的准备，预留出维修经费。 　　如果买家对房子现有的格局不满意想要改造的话，需要花费大量的建筑成本。比如，如果你想为房子加盖一层，那么你必须改动房子里现有的所有电线道路。 　　如果你想对老房子进行重新规划，但又不想破坏房子的现有特征的话，可能需要购买与房子建筑时相同的材料，因为时间较久，有可能现在这种材料既昂贵又难以获得。 　　新房： 　　对于新建房屋来说，如果有超过建筑规定规范的部分，仍然需要额外的费用。 　　购买新房的业主需要以最终售价为基础支付GST/HST，不同省份的税率不同。比如一个新房的最终价格是45万，BC省的税率是12%，那么你就需要额外支付5万4000元的税款，安河的税率是13%，你就需要额外支付的税款就是5万8500元的税款。在2015年4月1日后，BC省新屋税将变回简单的GST，在4月1日后的购房者只需缴纳5%的新房税。 　　对于新房来说，各项设施都还很新，所以维护费用要少得多。如果在新家中发现一些需要修缮的瑕疵之处，也可以先查看家庭保险条款中是否有该项保护，如果有的话可以向保险公司提出索赔。 　　占地面积： 　　重售房： 　　由于过去的标准比较宽松，重售屋的占地面积一般都较大，每套房屋的前后都有宽大的草地花园。 　　新房： 　　相比之下，现在的土地越来越少，管理规范也更加严格，对土地利用的限制则越多，新建住宅的庭院面积也越来越小。 　　建筑风格 　　重售房： 　　老房子一般都有时代的建筑特征，外观上可能有独特的特点，或者位于树木成排的内街上。内部的建筑细节也可能有不同，比如拱形天花板和内置的大橱柜等。 　　新房： 　　新房的客厅通常是开放式的，设计也更现代化。如果想要升级现有的建筑风格，比如较高的天花板，需要支付额外的费用。还有很多新房虽然落成了，但是周围的小区还没有形成，仍有很多房子在建筑中，如果搬进这样的新房，你要做好生活在建筑区的准备。 　　搬迁日期 　　重售房： 　　一般来说，重售屋对于迁入时间比较灵活，没有什么特殊要求，买家甚至可以用这一点来和卖家讨价还价，允许卖家有充足的时间迁出。 　　很多中国买家对迁入日期有一定的讲究，想要在某一特定日期迁入，那么重售屋应该更加方便。 　　新房： 　　虽然新房有一个确定的交房日期，但建筑商未必能在该日期完成工程，所以购买新房的业主要做好延迟迁入的准备。 　　周围邻居 　　重售房： 　　二手房的小区历史较久，周围邻居的类型也可能多种多样，可能是退休的老人、年轻家庭或者是租房居住的人。 　　新房： 　　开发商在兴建新的楼盘前，可能会有特殊针对的购买人群，也许是精英人士、首次购房者或者单身的年轻人等，开发商在建筑细节和市场营销方面，都会针对这一人群采取相应的策略。 　　实际上，买新房还是买重售房，并没有绝对的答案。新房和重售屋都各有特点，适合不同家庭，每个家庭都可以根据自己的喜好和财务情况，选择最适合自己需要的房屋。  

  　　RiverSky提供一居室单位，受到年轻一族喜爱。（记者倪怡婧／摄影） 　　温哥华高企不下的房价、高生活成本，及饱和的城市发展空间，使得移民和居民人口逐渐向城市外围扩散。近几年来，素里、高贵林、兰里等新兴城市的建案接连不断，新西敏也以历史悠久的社区型态、便利交通和可负担房价获得不少建商青睐，吸引大批年轻人定居。   　　新西敏是卑诗省的历史名城，这座“皇家之城”（Royal City）在1859年至1866年间曾经是卑诗省府所在地，社区和交通也早早开发。现在随着Bosa、Onni、Aragon等地产开发商将眼光放到这块老城区，公寓等建案不断破土，愈来愈多的年轻人开始聚集在这里，带来新活力。 　　前市长赖特（Wayne Wright）表示，新西敏的人口迅速增长，到2021年有望增长30%，因此吸引到不少开发商，对新西敏未来发展持乐观态度。 　　在新市码头Quayside社区开发RiverSky公寓楼的Bosa公司销售经理许纮国表示，虽然新西敏城市发展较早，但仍有不少可开发土地，尤其还拥有像菲沙河水滨地区这样很受欢迎的环境。 　　他指出，新西敏之所以受到年轻人的喜爱，主要是因为相对较低的房价和便利、成熟的交通系统。新西敏北连本拿比市、东接高贵林，与素里仅隔一条菲沙河，并有高速直通列治文，距离温哥华东南不到20公里。市内公交网络完善，高架列车服务可通往周边其他城市，即使在温市工作，也可方便来回。 　　同为水滨住宅，温哥华煤港（Coal Harbour）和耶鲁镇（Yaletown）的房价每呎可达1000元，这里却仅需一半价格，更具可负担性。许纮国透露，已有不少华人买家看中新市码头的潜力选择在当地置业。 　　许纮国透露，RiverSky项目一期工程推出不久就已售出五成单位，其中一大客户群就是年轻的专业人士。开发商也推出不少小户型单位，满足这一类买家需求，不少一居室单位，售价仅22.9万元。 　　对比素里、高贵林等城市的新兴开发，他认为新市的一大优势正是因为已经拥有成熟的社区环境，无论是基建或服务，都已非常到位，“一些新社区的开发通常需要一段时间，有时可能需要10年时间来建立完整的交通服务，成熟社区提供了即可入住的便利，市场非常有竞争力”。 　　现在，当地捷运车站沿线高楼林立，娱乐、服务设施也不断改善。仅新西敏车站就设立了电影院，增加不少餐厅、超市，另如附近的河滨市场（River Market）、画廊，提供多元的生活、休闲选择。 　　“都市人置业通常追求闹中取静和好的功能性，能在临滨步道上悠哉散步，在历史悠久的古老街道探索人文，这样的生活是极具吸引力的。”许纮国补充，包括不少计画从大房换小房的人，也瞄准了新西敏的可负担环境与魅力，形成了另一波主要购买力。  

　　中国总理李克强周日在人大闭幕记者会上表示，对于中国人被指在海外买楼，抢高了海外楼价，他没有确切消息。   　　有记者问他，中国人到海外买楼令当地楼价弹升，更成为纽约、伦敦等热点城市的最大海外顾客，李克强回应称未有这方面的确切消息，但愿意看到中国企业走出去，公民到国外创业，但要遵守中国与当地有关的法律及规定。   　　欢迎外国记者在中国置业 　　他又对于讲流利中文的外国记者称，不知道他有没有在中国买房，但欢迎他在中国置业。 　　李克强又表示，会合理调控内地房地产市场，因地制宜， 而中国城镇化进程还在加快，住房市场需求是刚性的，鼓励居民购买自助性住房、改善性住房，保持房地产市场长期健康稳定发展。另外，政府会继续加大力度，增建房屋及改造农村危房，保障群众基本居住条件。 　　承认经济面临下行压力 　　李克强表示，中国经济进入新常态，调整预期增长到7%左右，看起来增速低，实际上要实现目标不容易，因为中国的经济总量增大，因此要注重经济的质量效益，促使由中低端向中高端发展。 　　他承认经济面临下行压力和多种风险，关键是要平衡稳增长和调结构。 　　他说，如果经济增长的速度影响就业收入，会在稳定政策及稳定市场对中国预期的同时，加大定向调控力度，稳定市场当前信心，他指，这几年没有采取短期刺激措施，利用政策的旋余地还比较大，工具比较多。 　　李克强承认，中国存在个案性的金融风险，但无系统性或区域性的金融风险，以银行来说，虽然不良贷款的比率上升，但在国际上仍属于低水平。政府会加强大众留意风险，以及进一步发展资本市场，令金融为市场服务。 　　李克强表示，中国现时的物价水平较低，但不等如中国向世界输出通缩，实际上中国是被通缩的国家，但中央有应对及准备。他又说，1月份内地通胀处正增长，2月通胀率高过1月，不能说中国出现通缩(见另稿)。 　　李克强提到，去年内地进口原油及铁矿石的量不跌反升，价格下跌，主要受国际大宗商品价格大幅下跌影响。  

　　卑诗地产协会(BCREA)发表的最新统计显示，2月卑省房屋需求持续走高，价量齐扬。 　　据卑诗地产协会13日公布2月全省数据，卑省透过MLS成交的物业共6661单位，比去年同期增长了19.4%。成交总值达43亿元，比去年同期增长了24.8%。平均房屋成交价上升至63万9405元，比去年同期上涨4.5%。   　　该协会首席经济师穆尔(Cameron Muir)表示，经过新年期间一度低迷期后，卑省房屋交易的活跃情况目前已经超越了长期水平。2月份的客户需求在低利率及经济环境不断改善的前提下继续畅旺。   　　尽管地产需求增多，上市供给的房屋却在减少，挂牌房屋与去年同期相比下跌了7.5%。相比不断上升的买家数量，市面上的房屋数量更少。 　　从年初至今，卑省房屋销售成交总额相比去年同期上升了18%，总值达到69亿元。成交单位1万1038户，上涨了12.4%。平均房价也上涨5%至62万1065元。  

　　外媒称，中国买家正在加拿大的低陆平原地区抢购高级房地产楼盘，最近的一次震撼之举是一中国人斥资5180万加元(1加元约合4.94元人民币)购买了临海的三块地皮上的豪宅。   　　据加拿大《温哥华太阳报》网站3月11日报道，这栋位于波因特格雷的豪宅的原主人是唐・马特里克夫妇。唐・马特里克是网络游戏公司星佳的首席执行官，他曾是微软公司Xbox的负责人。他的妻子是加拿大电信大亨的女儿，在科技领域做投资。   　　土地证显示，这处有能容纳10辆车的车库的房产已经在12月中旬卖给中国大陆的商人陈麦林(音)和他在温哥华的投资公司。 　　他的公司在温哥华市中心有一个办公室。该办公室无人接听电话，陈麦林私人办公室的助理说，他目前不方便回答问题。 　　在温哥华西区，2月有118套房子售出，而去年同期是63套，涨幅是87%。皇家太平洋房地产公司的克拉伦斯・德贝莱说，购买400万加元以及更贵房产的人中，约75%是与中国大陆有关的买家。 　　中国人争相到加拿大买房主要是因为他们有钱，其中是一些生活在加拿大的人以购房作为保值和投资方式，还有一些生活在国内的中国人到海外买房。 　　这主要是由于中国国内的利率低和加元对人民币的汇率一直在降。 　　渥太华的房地产经纪人曼冶用业内人员的算法说：“如果你本来想买一个约80万加元(按人民币来算)的房子，现在你可以买100万加元左右的了。” 　　其他的因素还包括中国不断放缓的经济和政治上的反腐运动。同时，逃离雾霾也是中国人出国的一大原因。 　　中国人在海外的房地产投资不仅仅在温哥华，也面向其他有被看好的海外市场。这推高了房价，也使相关部门加强了对离开中国现金的审查。  

　　澳洲政府上月宣布，要强化管理当地房市的海外投资，对购买当地住宅的海外买家收取高额费用，并对违反海外投资管理规定者处以相当于房屋价格25%的罚款。有专家认为，同样受海外资金影响的卑诗房市或可参照澳洲模式。   　　“环球邮报”（Global and Mail）指出，澳洲雪梨（Sydney）等地与温哥华一样，受海外投资者，尤其是来自中国资金的冲击，面临房价高涨难负担问题，澳洲政府加强对来自海外的投资管理，不久前还指中国富豪严晖卡（Hui Ka Yan）透过空壳公司购买物业，违反相关规定，勒令其在三个月时间内，将他在11月刚刚购买的，价值3800万的豪宅出售。反观温哥华，面对海外投资和高房价问题，政府却一直无动于衷。   　　例如：温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）表示，市议会正在等待相关部门针对海外投资和空屋问题的研究报告，“在报告出来之前，我们不会采取任何行动”，并强调市府更着重在可负担屋问题上，而非高价豪宅交易。省府也表示，卑诗物业法并不要求本地居民购买或拥有卑诗土地，也不要求买房者拥有居民身分，想要改变这一规定，需透过立法，目前省府无此计画；而联邦政府仅表示，渥京一直在观察住房市场的发展，但不愿意就相关政策行动作出回应。 　　“变相课税 无助买房” 　　文章提到，现在除了澳洲，新加坡也对进入该地区房市的海外买家征收15%的印花税（stamp duty），英国政府也已经采取措施，对愈高价的物业收取更多印花税。但是否卑诗能够借鉴这些模式？ 　　对此，卑诗房产协会（BC Real Estate Association）首席经济师穆尔（Cameron Muir）指出，澳洲模式实际上是种课税手段，无法使得卑诗省的房价变得可负担。 　　温哥华建筑师和发展商格勒（Michael Geller）则表示，虽然一直以来并不乐见对非居民买家实行不同政策的做法，但显然很多国家已经这么做，也促使他重新考虑采取这一措施的必要性。他说，澳洲系统或许可行，但地方政府能做的有限，主要还应依靠联邦政府。 　　西门菲沙大学（SFU）城市计画部主任普莱斯（Gordon Price）也认为，澳洲模式作为解决当前问题的一部分，在卑诗省有其可行性，但强调并不能解决所有问题。  

      　　温哥华房市持续火热，2月房价同比成长6.4%。（CBC） 　　据加拿大地产协会（CREA）13日公布报告指出，由于温哥华、多伦多两地房市持续红火，尽管其他地区房价成长放缓或甚至减退，全国2月份房屋均价仍上涨6.3%，比原先预测更高。   　　加拿大地产协会指出，大温和大多地区是目前加拿大房市交易最热络，也是房价最昂贵的市场，由于两地房市表现劲扬，拉高了全国2月份的房屋均价水平，增长率比原先预测的5%更高。   　　统计显示，温哥华地区上月房屋均价与2014年同比跃增6.4%，大多伦多地区成长7.8%，两地房市表现傲视全国各都会区。 　　CREA指出，全国2月份的平均房价上扬6.3%，现已增至43万1812元。但是，若排除温哥华、多伦多两地，其余全国整体表现将黯然失色，房屋均价将跌至32万6910元，同比也只增长1.5%。 　　满地可银行经济分析师奎提厄里（Sal Guatieri）表示，当全国各地房价成长放缓、房市冷却之际，温哥华和多伦多持续出现大批买家竞价买房，推高房价，尤其是独立屋更是炙手可热。 　　奎提厄里说，房产逆势扬升现象是否意味温、多两地过热的房市将走向泡沫化，目前很难讲。 　　他指出，照理说，房价高涨会吓跑买家和抑低需求，可是两大都会的首购族可能出于担心如果慢点出手，会搭不上置产的列车，尽管面对难以负担的高房价，也要先挤破头利用低利率房贷的时机，赶快进场买房。 　　据CREA指出，从西岸到东岸，各地的房价走势不一，譬如加西的菲沙河谷、维多利亚和温哥华岛2月份的房价增长2.5%，沙斯卡通（Saskatoon）、渥太华和满地可表现持平，另一方面，沙省雷振那（Regina）和新省蒙克顿（Moncton）却出现负成长。 　　过去成长快速的卡加利房市，虽然上月房价仍攀升6%，但与过去屡创双位数字成长率相比，该地的房市动力已明显减退，2月的房屋销售已走下坡。 　　加拿大国家银行前日也公布今年2月的综合房价指数，显示加国11大房地产市场中有8个下跌，仅温哥华、多伦多和卡加利房市仍然呈上涨态势。