地产

对很多人来说，在加拿大买房的难度已经是灾难性的了。不仅要加价抢offer，还得和囤房的开发商PK，经历一次次希望变失望，甚至有人干脆放弃买房了，毕竟自己真的不是财大气粗...... 然而，最近有温哥华和多伦多有两个公司却提出一个新颖的买房思路：合伙买房! 就算你手里的钱远远不够首付，仍可以“入股”，先上车再说，感受一下当业主的滋味。 这两家公司推出了分式产权(fractional ownership)的投资认划，不管是买独立屋、公寓还是商业园，都可以合伙购买。 对于那些资金不足，但是仍想参与大型项目(如购物中心)的人来说，只要愿意接受这种合伙购买的方式，动动手指，自己分分钟就可以买楼，就像是“众筹”一样。 约克大学舒立克商学院房地产副教授Avis Devine表示，我们已经在原有的方式运行了很长时间了，时机已经成熟，可以改变了，对于年轻人来说，这种买房方式应该很受欢迎。 在澳大利亚、印度及美国，这种合伙买房的方式早就已经实施，其中美国一家公司甚至出售农场的份额。 不过，虽然这种方式可以让手头紧张的人快速买房，但是也有一定的弊端。 这还传统的共享式住宅或地产信托基金(REIT)存在明显分别，也就是说业主无法占有或享用物业，而分拆的股份也较多。 有别于REIT投资于地产企业，分式产权的投资对象是单一物业。 此外，不同公司也有不同的游戏规则。 温哥华的这家公司，投资项目以500万加币至5,000万加币的公寓大厦为主。 只要付25加币的年费就可以成为会员，有资格低至一加币购买某个物业的股份，每人在每个物业的投资额不得超过1,500元。 “我们不是为有钱人打造的项目，而是为那些99%买不起房子，但是又想拥有房子的加拿大人服务的。” 据悉，该公司目前有16,000名会员，但是并非所有的会员都有投资。 多伦多的这家公司，要求最低投资金额是2,500加币，最高是50%股份份额，没有会员制。 投资者分担一次性的开支，例如验楼费和律师费等，然后定期支付维修及管理费。投资公司收取投资额的2.5%作为服务费，另须加税。 目前，该公司已经有300名投资者，大多数投资者会将资金分散到多个房产上。 那么，这种方式怎样赚钱呢? 首先，投资者可按投资比例定期分得物业出租的租金收入; 其次，到物业出售后，可按比例本利归还。投资者也可以在物业未出售前，将自己拥有的股份转让，提早离场。 不过，怀雅逊大学管理学院金融系助理教授Laleh Samarbakhsh提醒，尽管这种投资方式看来吸引，特别是对年轻人而言，但不能忽略当中存在的风险。 物业价值可升可跌，合资独资也是一样，地产物业从来不是容易套现的投资工具，如果急于求售，就要接受较低的售价。 这让小编突然想起来，多伦多华裔小房东，买1%产权驱赶所有租客的事情了。 不知道如此一来，房价会不会继续被推高呢?你愿意接受这种买房的方式么?

37岁的Lola在制药行业工作，年薪$8.7万加币，外加年终奖。她成年后的大部分时间都与室友住在一起。对她来说，现在是时候独立了。 尽管她在怡陶碧谷的房租每月不到$600加币，很是便宜，但也有一个缺点：缺乏隐私。 Lola说：“我真的需要自己的空间。” 她开始考虑自己租房子，但发现每月租金至少要$1,500-1,600加币，真是太贵了。 高昂的房租让她想到：如果每个月要支付$1,500加币才能独自生活，那这与每个月支付抵押贷款有什么不同？ 尽管她的收入有所增加，但她指出，她的工作合同将于2022年6月到期。此外，她还有1万加币的学生贷款需要偿还。 在开始准备买房之前，Lola想确保自己的财务状况稳定，以防她的工作合同没有延长。 Lola说：“我想暂时租房，等我找到一份稳定的工作后再买房。就我目前的财务情况，这样是行得通的。但另一方面，我认为与其支付$1,600加币的租金，不如去还抵押贷款。所以，我对这两个想法感到困惑。” 幸运的是，在疫情期间，Lola每个月可以节省约$300加币，因为她不用乘坐公共交通，也不用做美发和美甲了。 此外，在家工作使她有更多的时间准备饭菜。她说：“在疫情期，大多数饭菜都是在家里坐的，但我仍然会以$10-15加币的标准来购买午餐。” 周末，Lola也会通过在家消磨时间来省钱。“在疫情之前，我经常会和朋友去城里玩。” 以下是Lola连续两周的花销清单，可以看到她每个工作日都会点一份$12加币的午餐外卖，周末也会点外卖。 就Lola目前的情况，她应该是租房还是买房呢？理财专家Jason Heath提出了以下几点建议和看法： 1 她既然在考虑买房，那么就应该先去申请以下抵押贷款的预先批准，以便知道银行能借给她多少钱。根据一些简单的计算，我估计她能以$2万加币的首付，买下一套$40万加币的公寓。也就是说需要至少5%的首付，并能够从银行借来剩下的95%。知道银行能给多少是一回事，知道自己实际上能够负担多少是另一回事。 2 从花销清单来看，Lola每月只花$1,500加币，那么她应该每月能省出超过$3,500加币。如果确实如此，那么她就可以很快还清OSAP债务，并准备好买房首付。不过，我想知道她是否低估了自己的支出，建议她可以去银行网站上寻找可用的第三方工具，来分析自己的支出。然后她可以再考虑制定预算，看看刨去拥有房屋的成本后，每月剩下的钱是否能满足她想要的生活方式。 3 假设银行给她批准了$38万加币的抵押贷款，那她还得考虑其他交易成本，比如省和市政府的土地转让税、法律费用和搬家费用等。假设抵押贷款利率为2%-2.5%，那她的每月贷款月供大约为$1,600-1,700加币。以25年2.25%利率的贷款来看，在第一年，月供中大约只有$950加币用于支付贷款本金。 4 另一方面，拥有房屋还有其他成本。如果是公寓的话，就要考虑管理费、地税、保险费和维修费等。因此问题来了，她是不是能够以$1,600月租金租下一个比她花$40万加币买下的房子，更大或更好的房子？问题的关键是，她不能简单地将抵押贷款月供与月租金进行对比，来确定哪种方式在财务上更好。 5 作为一个粗略的经验法则，如果能支付低于同类房屋购买价格5%的年租金，那么租房可能不是一件坏事。这个计算很不精确，因为公寓的费用、房屋状况和所需维修、未来房价上涨或下跌，以及其他考虑因素都可能改变这个数字。如果她不能在同一个地方住5年或更长时间，建议她要三思而后行。 6 从短期来看，我认为Lola应该专注于偿还剩余的学生贷款，并开始存购房首付款，同时要考虑租房或购房的预算。鉴于她在家工作，她在公共交通上的话费减少了$150加币/月，这一切都能用于偿还债务和存钱。 7 如果她的开支突然减少，或者在工作中获得了加薪，那么如果可以的话，应该节省额外的现金流。随着人们收入的增加，如果开支也随着收入的增加而增加的话，那么往往会遭受生活方式的影响。如果保证现金流，不花更多钱，从长远来看，对增加净资产会有很大的帮助。 听了专家的建议的后，Lola认为，目前租房对她来说，是一个不错的选择。因为她不确定自己是否会在未来5年内留在大多伦多地区。 这并不意味着她要放弃买房，只是说暂时搁置这些计划。“这个建议对我做出决定很有帮助。我将努力增加我的首付，也许我以后可以买得起更大的房子。” 除了寻找租房外，她还想改变自己对现金流的看法。她说：“我会牢记，任何节省或赚到的额外现金，都将用于支付我的学生贷款或投资。” “微小的观点变化，可以产生很大的不同。” 参考阅读： https://www.thestar.com/business/personal_finance/2021/06/21/lola-37-lives-with-roommates-and-is-hoping-to-get-her-own-spot-with-10000-in-student-debt-should-she-rent-or-buy.html

  加拿大统计局6月18日发布报告称，加拿大人在 4 月份新增近 180 亿加元的房贷债务，这是有史以来以来最大的月度增长，使房贷债务总额达到近 2 万亿元。虽然消费者在其他形式的债务方面似乎勒紧裤腰带，但他们似乎有无穷无尽的欲望借钱购买和翻新房屋。 加拿大人在 3 月新增了 129 亿元房贷之后，在 4 月份增加了 177 亿元，累计到 4 月底新增近 1.69 万亿元的抵押贷款债务。这意味着加拿大抵押贷款总额在过去一年增长了 7.8%。   Lowestrates.ca 的房地产市场专家 Brite房贷公司首席经纪人兹拉特金（表示，考虑到目前房地产市场的情况，不断增长的房贷是完全合理的。根据加拿大房地产协会的最新数据，上个月房价继续攀升至略高于 688,000 元的平均水平，比上年增长了 38% 。人们借贷更多是因为贷款便宜，而疫情封锁迫使他们尽可能改善住房条件。 “即使利率上涨，我认为市场仍然会继续下去，因为在接下来的一段时间里会有大量的人涌入加拿大，他们需要一个住所，他们都想在加拿大拥有房屋。”兹拉特金说。 抵押贷款并不是唯一增长的住房债务形式。房屋净值信贷额度或 HELOC（业主以其房屋净值借款）也升至略高于 2620 亿元的纪录高位。在疫情之前拥有房产的业主坐拥大量现金，所以房主们会想，既然我们 90% 的时间都被困在这里，为什么不把这个地方装修一下呢，因为借钱很便宜。当抵押贷款和 HELOC 的总价值加在一起时，就产生了超过 1.9 万亿元的住房债务。根据 3 月份的最新 GDP 数据，这几乎相当于加拿大整年的国民生产总值。 非抵押贷款也有所增加，但速度要慢得多。这个数字在 4 月份上升了 2亿元，达到 7827 亿元，但数据机构指出，其他形式的债务仍然没有像 2019 年底那样高。加拿大统计局表示：“虽然信用卡余额持续下降，但本月其他贷款产品，如个人贷款和信用额度，有所上升。”在住房债务的推动下，总债务负担上升至 2.4 万亿元。在一个月内增长了 0.9%，是自 2011 年以来最快的月度增长。  

​Manulife周三发布的一份报告表明，75% 的加拿大人没房想买又想买不起。 而且他们对未来房市行情也不太乐观，71% 的人表示：买房？存钱！存不够的！甚至有33% 的加拿大人表示，他们在购买首套房时需要父母的资助。大约 7% 的父母表示：在大流行期间，帮助他们的子女购买房屋。 加拿大人买房也得掏空全家口袋！ 这种火爆的房市趋势，会停止吗？85% 的幼儿父母已经在担心孩子涨到后，准备买房时，地产市场会是什么样子。 买不起房，那就租房吧？ 除了物价涨了，房租也要涨了！ 安省昨日发布了 2022 年租金上涨指南，在 2021 年租金冻结之后，2022年将上涨幅度设定为 1.2%。 这个代表大多数房东在 2022 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间可以在未经房东和租户委员会 (LTB) 批准的情况下提高租户租金的最大值。 再说白点 官方指南：房东可以涨价1.2%！ 但是，租金上涨也不是自动的或强制性的。如果房东想涨价并且按照步骤使按照规定格式且至少提前 90 天书面通知租户，才可以提高租金。 该指南适用于《住宅租赁法》涵盖的大多数住宅出租住宿，不包括 2018 年 11 月 15 日之后首次入住的新房，建筑物中的出租单元、社会住房单元、长期护理院和商业物业。同时，自租赁的第一天或最后一次加租起必须至少间隔12 个月。 是不是该做个心理准备了：房东通知涨价通知正在路上……容我哭会儿！

在多伦多买一套房子并不容易，而且难度还会越来越大。 在疫情期间，多伦多的房价已经不断飙升，一方面是低利率的驱使，另一方面是需求量太大。5月份，多伦多的房价同比上涨将近30%，均价达到110万加币，而小城市及农村地区房价在一年之间的涨幅高达50%。 以前，买房只要和其它买家竞争，现在，买房还得和开发商竞争了。 多伦多公寓开发商Core Development Group公开宣布，斥资10亿加币收购独立屋，然后用来出租。 Core Development开发管理的房地产项目遍布加拿大都很多城市，它表示到将在安省、魁北克省、卑诗省和大西洋省份拥有 10 亿元的投资组合，包括 4,000 个出租单位。 Core Development的主营业务是公寓开发，在多伦多地区拥有14个项目。去年秋天，Core Development筹集了 2.5 亿元，购买了大约 400 处独立屋，增加地下室公寓，并将这些房屋变成两个出租单元。 Core Development的公司高管们表示，今年到目前为止，Core已经在 75栋独立屋上花费了 5000 万加币。他们的地下两居室公寓每月约 1,600 加币，地上三居室公寓每月约 2,100加币。根据 CMHC 的数据，这些价格高于安省两居室公寓平均租金，而且Core的出租单位是带花园的房子里的新装修单位。 今年，它将在安省的八大城市实施该计划，哈密尔顿、伦敦、金士顿、St. Catharines、巴里、Peterborough, Cambridge和贵湖。 根据加拿大房地产协会的数据，贵湖和附近的基奇纳滑铁卢独立屋的典型价格现在超过 80 万加币。比一年前增加了大约 20 万加币。 这个消息一经传出，就引发了很大的争议。 有网友表示，这就是活生生的例子，大机构从楼市危机中获利。 在2008年金融危机之后，美国有些大企业就曾以跳楼价买下很多房子，然后改造成出租屋，如此一来，企业和金融市场将房产当做财富和投资工具，而不是一个社会必需品，这对普通购房者来说是一种伤害。 多伦多地产公司Realosophy Realty总裁John Pasalis表示，现在首次买房者已经非常难了，现在他们却要和怀揣十亿的开发商竞争。在一个原本独立屋就不充裕的市场上，大开发商竟然要买下房产，然后租给那些没有房子的人。 一位贷款经纪表示，(开发商)这种做法从各个角度来说都是错误的，原本库存就不足，这下它又买走很多，让市场的供需更加紧张。 然而，Core Development的创始人Corey Hawtin在接受采访时表示，公司购买的独立屋比例连安省市场一年交易量的百分之一都不到。 “我真的非常同情那些想拥有自己的房子，却买不起的人。我们想要提供一个环境，让年轻的家庭、学生及离婚的人能够租的起一个房子，能够在自己买不起的社区拥有一间房子。” Hawtin还表示，公司购买的房子并未参与竞价战，很多房子本身就已经是出租房了。 “有很大比例的人都是租客，有人是因为买不起房，有人是喜欢这种生活方式，租房市场在不断扩大，而且在可预见的未来，还会更加扩大。” 虽然Core Development的此举看似是开创了先河，但实际上，很多投资商很早就开始购买公寓然后进行出租，但是Core Development对独立屋下手也确实是新模式。然而，也有网友表示，这个套路是很多爱买房子的华人一直在用的，只是没有形成规模化、标准化。 滑铁卢大学规划学院助理教授Martine August表示，投资公司，准确来说房地产投资信托基金(REITs)在过去三十年已经占据了加拿大公寓很大一块市场。去年，25家大型房地产公司持有33万出租公寓，占据了加拿大私人出租公寓市场份额的20%。 “他们之所以这么做是为了给股东利益最大化，他们并非通过提供可承担性的住房来实现，而是通过利用低空置率和高房租支出，及很多租客买不起房来实现。” 代表多伦多University–Rosedale选区的NDP?议员Jessica Bell发推文表示：首次买房的人怎么能够和手握十亿加币的开发商竞争呢?他们不能!这种房地产市场就是不公平的。 不过，家庭儿童与社会发展部的发言人则表示，已经知晓这个情况，将严密监控。 下图中的生活方式，怕是要永远停留在电视里了吧~