地产

根据Re/Max地产经纪公司17日公布的2015年春季房市趋势报告，温哥华和多伦多房市今年第一季度价量齐扬，平均房价分别增长7%和8%，火热的市场买气也带动周边地区的房市发展。 报告显示，温哥华地区首季的房屋销售量比去年上涨31%，所有住房类型的平均价格增长7%，从原来的82万1084元上涨到87万4869元。多伦多地区的平均房价也增长8%，达59万4827元。 在温哥华，独立屋最为抢手，出现供不应求、多买家竞标的状况；其次则为共管式公寓单位，也相当炙手可热。在温哥华和多伦多两地房市，首购族常面临大房换小房人士及投资者的激烈竞争。Re/Max报告预测，温哥华卖方市场趋势还将持续一整年。 Re/Max安大略-大西洋区执行副总裁萨杜（Gurinder Sandhu）指出，现在愈来愈多居住在这两个加拿大房价最高地区的人士，开始选择在周边地区置业，房市热度也向这些地区扩散。 以卑省维多利亚为例，房屋销售量比去年攀升23%，平均房价增长2%，达56万9070元；安省巴里市（Barrie）的房屋销量增长11%，平均房价达36万5201元，增长6%；另外如咸美顿-伯灵顿（Hamilton-Burlington）地区房价上扬8%至44万3706元。 萨杜表示，这些买家愿意牺牲通行时间，以更少的价钱换取更大的物业，减轻购房压力，为附近地区的房屋销售增加活力，也带动价格上调。 报告显示，除了温哥华、多伦多及周边地区，其他地区房市的价格增长幅度相对稳定，有些只有个位数增长，甚至出现下滑。如亚省卡加利，平均房价下跌两个百分点，降至47万4251元，沙省雷琴纳（Regina）也下跌6%，降至30万8355元。 萨杜指出，从全国来看，购房者结构有所改变，单身买房者的数量不断上升，在以前，多数人会选择在婚后买房。

温市中心虽然几近饱和，但新的商业建筑工程仍处处可见。新商业楼宇总面积预计将会达到220万平方呎，专家预估至今年底办公室空置率约为10%至12%，远高于过去10年的平均空置率4.6%。 Cushman & Wakefield公司办公室出租部门资深副总裁高百特（Bart Corbett）表示，预测年底的办公室空置率可能达到12%，他说温哥华从来不是大公司设立办公室的首选，业界也无法预测会有哪些公司租用温市办公室，例如就没人料到亚马逊公司（Amazon）会在温哥华设立占地14万平方公尺办公室，对于高科技业增加来温设立办公室持审慎乐观的态度。 Bentall Kennedy公司执行副总裁亚特黎斯（Tony Astles）指出，从新商业建筑的增长观察，可知温哥华的新办公室空间已经太多，若以十年为单位观察，可发现温哥华的办公室消化率正在下降。 他解释在1980年代，每年的办公室平均消化率为57万平方呎，到了90年代为28万平方呎。进入2000年后又跌到15万平方呎，2010年至今天变成负19万6000平方呎。他认为温哥华可能兴建了过多的办公室空间。 加拿大SwissReal集团总裁Franz Gehriger持乐观看法，他认为温哥华具有美丽风光和舒适的生活环境，比亚省卡加利或安省多伦多更容易吸引高科技人才，并预测温哥华正进入吸引高科技产业的过渡期。

TD道明银行16日发布的2015年加国房市展望指出，目前全国房市整体稳定，卑诗省房市可能是2015年内表现最好者之一。 TD资料显示，今年2月加国房屋销量与新挂牌比率是52.5%，高於1月的50.2%，两个月都处於40%至60%的范围内，显示房市处於平衡状态。道明自管投资（TD Direct Investing）亚洲业务总监锺颖辉指出，房市稳定，意味着央行不用急於在短期内调整利率。央行今年1月把利率调低，已足以确保控制通胀和增长的目标，预期直至2016年第四季都不会再有所行动。 锺颖辉引述道明经济分析部的房地产市场报告指出，加国市场继续展现强大韧力。去年全国成屋销售量有6%的升幅，平均成屋价格升7%，大约是收入增长的一倍。而这一房价的强势支撑力主要源於安省的多伦多、咸美顿，亚省卡加利，卑诗省的温哥华等四地。   未来几个月对房市有利的一个重要因素，则是目前极低的利率。央行1月降低利率，是为了因应低油价的经济风险而采取的防范措施，其後各银行调低贷款利率，低於3%的特惠五年期贷款利率已重返市场。 报告也称，平均而言，加拿大房屋现在是逾十年来最易於负担的。锺颖辉表示，虽然房屋可负担程度已提高，但多伦多、温哥华和满地可的房屋仍然较为昂贵。它们是加拿大的三大市场，即使贷款利率走低，对整体负担能力影响不大。 报告指出，卑诗省在2011年和2012年经历缓和的价格调整，房价从高峰到谷底有10%的跌幅。这主要是因为贷款保险规则改变触发，新例限制了价值逾100万元的房屋和第二个物业的贷款保险。锺颖辉表示，温哥华仍被视为具吸引力地点，因此，当地房价在2015年还会有平均4%的增幅。 TD资料显示，今年2月加国房屋销量与新挂牌比率是52.5%，高於1月的50.2%，两个月都处於40%至60%的范围内，显示房市处於平衡状态。道明自管投资（TD Direct Investing）亚洲业务总监锺颖辉指出，房市稳定，意味着央行不用急於在短期内调整利率。央行今年1月把利率调低，已足以确保控制通胀和增长的目标，预期直至2016年第四季都不会再有所行动。 锺颖辉引述道明经济分析部的房地产市场报告指出，加国市场继续展现强大韧力。去年全国成屋销售量有6%的升幅，平均成屋价格升7%，大约是收入增长的一倍。而这一房价的强势支撑力主要源於安省的多伦多、咸美顿，亚省卡加利，卑诗省的温哥华等四地。    

卑诗地产协会（BCREA）最新统计显示，卑省房屋需求3月间持续走高，价量齐扬，在过去八年的同一月份间表现最强。 卑诗地产协会16日公布3月全省数据，该省透过MLS成交的物业共9101个单位，比去年同期增长37.6%。成交总值达58亿元，比去年同期增长57.1%。平均房屋成交价上升至64万1799元，比去年同期增长14.1%。 协会首席经济师穆尔（Cameron Muir）表示，卑诗省3月房市显着攀升，成交量在2007年以来的同一月份间高居首位，也是自2009年12月以来最多的单一月份，主要与低利率和消费者信心恢复有关，部分地区也进入了卖家市场。 2015年首季卑省房屋销售成交总额，比去年同期上升33.2%，总值达到127亿元。成交单位2万139户，增加22.5%，平均房价也上涨8.7%至63万435元。 卑省房地产持续加温，部分地区已进入卖家市场。（本报资料照片）  

加拿大太平洋沿岸城市温哥华的房价之贵不但在加拿大第一、就是在世界各大城市中也是在前面领跑的几个城市之一。 这使得许多温哥华人望房兴叹：房子太贵、工薪阶层实在是买不起。这让成千上万想在温哥华生活的年轻人和新来者感到郁闷和气愤。  加拿大广播公司报道说，一位名叫Eveline Xia的29岁女青年说，现在人们社交场合见面时互相询问的第一个问题往往是“你是租房还是买房住?”不管你是属于高薪一族还是低薪一族，买房难是共同的感觉。 在环保领域工作的Eveline Xia为了表达自己对在温哥华买不起住房、难以有正常家庭生活的不满，她在推特上创立井号#DontHave1Million ，给有同样感觉的温哥华人提供一个诉苦的论坛;结果是这个诉苦论坛立刻在推特上火了起来。  有人留言说，许多房子不是加拿大人买的，外国人买了房子后放在那里没人住。  

多伦多共管公寓市场的走势是个经久不息的话题，最近一些房地产经济学家又围绕着多伦多道明银行(TD Bank)一份研究报告各抒己见。 道明银行的这份报告说，大多伦多地区新屋建筑量(其中约80%为共管公寓)继续处于极高的水平，完工速度也在加快，在2015年头两个月已经上升至历史平均水平的三倍。 该报告指出，按照这样的完工速度，近期内有可能构成共管公寓供过于求。报告的作者写道：“虽然新建和重售的共管公寓销售维持强劲，年度增长幅度达到13%，可是目前已是每成交一个共管公寓单位，便同时有三个单位待售的局面，与此形成鲜明对比的是在独立屋方面，每成交一幢独立屋的同时，只有1.5幢待售。”  多伦多共管公寓市场热潮是否已走到尽头?专家们最近继续各持己见。(CBC) 道明银行的分析师据此判断，尽管多伦多3月的新屋开建量涨幅高达20%，可是已是强弩之末，大多伦多的共管公寓兴建热潮即将结束。 按照道明银行的经济师进一步分析，新建公寓价格涨幅将随之平缓而与重售公寓的价格相近。而且，如果将开发商以装修升级等方式给予订购新公寓单位的买家奖励，实际上的售价涨幅可能变得更小。  报告作者认为，大多伦多地区共管公寓供应增加预期将导致今后两年内新公寓价格轻微下跌3~4%，而且这种影响还可能扩散到独立屋，导致独立屋价格涨幅放缓。  可是，加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)的大多伦多市场首席分析师萨娜格拉玛则感到，单纯根据新屋开建量推断市场走势有失偏颇。她指出：“我认为建造量是分析需求的重要指标，而要判断房地产市场的表现，新屋销售状况才是最重要的指标。开建公寓大楼只是销售的开端，这与实际的共管市场之间有一个两年的时间差距。” 对于道明银行所持独立屋价格涨幅将缩小的说法，萨娜格拉玛表示认同，她说：“大多伦多的独立屋现在平均价格上升至85万元，已到了首次购屋者无力承担的程度。” 不过无论如何，她认为只要房贷利率维持极低的水平，反映市场需求的新屋开建量便不会显著减少，目前的经济情势表明，房贷利率明年都不会上涨，因而也意味着多伦多共管公寓开建数量不太可能很快大幅度减少。 她说：“在多伦多，以往10年来，房贷利率始终是需求的主要推动力量，在利率这么低的情形下，我们继续预期对房屋的需求将转化为新屋开建量。” 多伦多怀雅逊大学(Ryerson University)的罗渣士商业管理学院(Ted Rogers School of Management)副教授海达则认为，在评估多伦多的房地产市场时，一定不能忽视移民的因素。“因为源源不断进入多伦多的新移民，最近数年大多伦多人口不断增加，这是对新住宅需求持续旺盛的真正原因。” 他表示，强烈怀疑道明银行经济师们的推断。  

万向集团创始人鲁冠球 中国最大的汽车零部件制造商可不止干汽车一行，这个曾经中国最有钱的家族在美国的房地产生意玩得更大。 据彭博社4月14日报道，万向集团称，其可能已经成为了美国房地产市场中最大的中国企业投资者。 万向美国总裁倪频表示，集团自2010年以来已经在美国各地投资了超过60个房地产项目，而且未来可能会继续投资。投资的对象包括写字楼、购物中心、仓库、住宅、医疗建筑和学生公寓。 万向集团表示，集团在美国的投资由美国分公司负责，中国总部对此不予置评。 倪频称，过去四到五年万向在美国没做什么汽车业务。房地产投资在万向过去五年在美投资中占到了逾半壁江山。倪频透露，房地产投资回报率一直“非常、非常、非常”高，但他拒绝给出具体的数字。 根据Real Capital Analytics称，按照商业地产投资数量计算，万向集团是中国企业在美国地产项目投资的第二大企业。自2010年以来，万向集团总计进行了投资额度超过250万美元的地产投资项目17个。据称，万向集团从芝加哥到孟菲斯的11处房地产项目至少价值2.33亿美元。 根据万向集团的官网资料显示，万向美国公司1994年经中国外经贸部批准正式成立，是万向集团的全资海外公司。 万向集团的创始人为浙江萧山首富鲁冠球。公开资料显示，鲁冠球家族拥有万向集团41.22%的股权。2014年胡润百富榜上，鲁冠球家族以395亿元资产名列中国富豪榜第19位。 鲁冠球一直是中国富豪榜的一个奇异标本，他是1987年中国十大农民企业家迄今为止惟一的“幸存者”。 1969年，鲁冠球用4000元在钱塘江畔创办农机修配厂，这是万向集团最初的样子。1975年，农机厂更名为“萧山宁围公社万向节厂”。1992 年，浙江万向集团公司挂牌成立。万向集团发展到现在，已经成为横跨汽车、能源、房地产、金融、农业等产业的大型跨国集团。 1971年，鲁冠球的独子鲁伟鼎出生。在鲁伟鼎出生的当年，鲁冠球就已经是中国首富，而鲁伟鼎也就顺理成章地成为了那个年代的“富二代”。 1992年，年仅21岁的鲁伟鼎出任万向集团副总裁。两年之后，鲁伟鼎被推向万向集团总裁的位子，成为了浙江最早走向总裁位置的富二代。 提到马云发起投资建造的顶级会所——江南会，大家也许不陌生。在江南会的组建过程中，鲁伟鼎也参与了其中。 除了鲁伟鼎，有报道称，鲁冠球还有三个女儿，分别被派到北京、上海、美国三地，跟各自丈夫一起负责万向集团在当地的业务，而在美国负责业务的是鲁冠球的小女儿。 据称，鲁冠球的小女婿、万向美国公司总裁倪频是其中最知名的一位，浙江大学的高材生。万向美国公司成立后，倪频以总裁身份完成30多个海外并购。其中比较知名的包括：2012年，万向集团收购美国规模最大、技术最先进的锂电池制造商A123；2014年，以1.492亿美元的价格击败李嘉诚之子李泽楷旗下混合动力技术控股有限公司，收购插电式混合动力汽车品牌菲斯克(Fisker)20%股权。

    佛州迈阿密楼价飙升，加国“雪鸟”们开始转战奥兰多。资料图片 迈阿密本是加国“雪鸟”避寒胜地。资料图片 佛州物业其中一个主要竞争者，正是中国投资者。 资料图片 　　中国豪客近年蜂拥到海外投资置业，炒高各地楼价，亦令加国民众和中国豪客的物业争夺战，由加拿大本国进一步蔓延至海外。美国佛罗里达州有地产经纪协会指出，加国“雪鸟”有见佛州南部迈阿密的楼价飙升，中国投资客大增，开始转战北部的奥兰多（Orlando），物色冬季避寒的度假物业。   　　据《金融邮报》（Financial Post）报道，加元疲弱和佛州南部楼价飙升，使当地的度假物业比数年前更昂贵，使到加国的雪鸟族（Snowbirds，意指迁往温暖地方过冬的人士）开始转往北部，寻找负担得起的物业。   　　中国买家增加一倍 　　迈阿密地产经纪协会（Miami Association Realtors）住宅物业总裁Chris Zoller表示，迈阿密─戴德─布洛瓦德（Miami-Dade-Broward）地区长久以来都是加国东部民众的避寒胜地，但近期他们开始转往奥兰多，“这是一个经济决策，移往稍北一点去寻找更好的价钱”。协会昨日公布的数据显示，加国买家占迈阿密地区国际买家比例，连续第3年下跌，在2014年只占7%，比2010年的10%为低。 　　若以整个佛州计算，加国买家在2013年共购入约22亿元的住宅物业，高居国际买家首位。不过，美元汇率强势，令到国际买家在佛州南部所占物业总成交额的比率，由2013年的35%下降至去年的29%。 　　道明银行高级经济师Michael Dolega指出，国际买家的比例虽然下跌，但实际数字在上升，因为美国本身的楼市正在转强。而加国买家比例下跌，是由于有其他国家的买家对佛州物业增加兴趣。Zoller表示，其中一个主要竞争者正是中国投资者，他们在佛州南部的市场占有率虽然只得2%，但已比2年前增加一倍。 　　夏季出手可省数千 　　Zoller建议，加国民众选购避寒度假物业，最好预先在夏季出手，可节省数千元，因为冬天需求较大，价钱会较贵。Dolega则称，加国买家其中一个优势，就是他们本身的住宅物业价值高，许多人会利用此优势在购买度假物业时进行借贷融资。 　　统计显示，今年2月，迈阿密地区的独立屋中位数售价为24.5万美元，较去年同期上升7.9%；分契式大厦单位的中位数售价为18.9万美元，较去年同期上升6.8%。  

  　　卑诗住房厅长Rick Coleman上周庆祝了温哥华Little Moutain地区53个老年人住房的开放，声称这是一个“里程碑”，是一个“社区的重新诞生”。   　　但事实上这个拖宕太久的温哥华最大的社会住房问题，应该是卑诗省府和温哥华市政府的耻辱。   　　这根本没有解决在加拿大最昂贵的城市居住的问题，省府将Little Mountain出售很可能是加重了问题的存在。 　　没人知道何时――甚至是否可能――会全面重新开发这个地区。而即使进行了全面的重新开发，最多也就是再增加10-60个社会住房单位。 　　有50多年的时间，这个从33街道37街的区域共有234个为家庭和老人提供的可负担住房。 　　八年前，开始有租客因为2010年完工后可以首先选房的承诺而开始搬家。 　　卑诗住房局将这个物业以三亿元的价格卖给了Holborn Properties，其条件就是后者必须建立234个新的社会住房单位，还有10个专为Musqueam原住民部落成员建立。 　　截至目前为止，还未完成四分之一。 　　Holborn还未得到市政府重新开发的批准之时就已经将旧房屋拆除。 　　温哥华规划总监Brian Jackson周二表示，“我不确定购买这个物业的发展商明白市府的要求。” 　　首先必须进行重新规划。然后还有申请开发许可。 　　Holborn最近的申请已经在市政府搁置了一年，Jackson说在高度和居住密度上都符合市府的要求。 　　但数个月来，双方一直在讨论附带设施的问题。市政府希望有一个托儿所，一个社区中心，同时能够增加60个社会住房单位，达到1500个单位中有20%的社会住房单位的要求。 　　“一个多月前，我们以为我们几乎要达成协议了。”Jackson说，但双方最终也没有签署协定。 　　而在这之前，市政府不会举行公听会。 　　近十年的时间，这块区域就是空置着，被金属篱笆围绕着，长满了野草。 　　附近居民Barry Growe说，这个区域就是“社区的一个黑洞”，“一个野草的安家处”。 　　“我已经对这里重新开发完全失去了信心，”他在接受采访时说。 　　他说最初居民们也曾尝试水乳省府和Holborn暂时保留社区，只象征性的拆除一部分。 　　这样早前的居民还有家可归，而且同时也能给Holborn提供一些现金流。 　　在还有四分之三的承诺住房未有建立的情况下，Coleman却认为有必要庆祝一下实在令人汗颜。 　　同时，出售Little Mountain获得的收入也并没有用于建立更多的可负担住房，相反用于建立“一种新型住房”――为有精神疾病、毒瘾和其他慢性病的患者提供支持性房屋。 　　当然，我们也的确有这方面的需要。 　　但温哥华同时也是一个有可负担危机的城市，大多数人都没有能力购房。也就是说，很少有人能够搬出租住房。 　　去年晚些时候，温哥华的租房空置率还不到1%；温西端更是只有0.3%，一个两室公寓的月租高达1849加币。 　　这个时候政府要出卖物业而不是租出去难免令人感到奇怪；更奇怪的是胜负不断忽略家庭对可负担住房的需求。  

低利率、高租金 租屋大楼业主获益 最新资料显示，低房贷利率、低房屋空置率和高租金，为温哥华打造出一个独特的房市投资环境，让多户型出租公寓业主坐享其成。 加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计，大温地区共有10万5000多个家庭出租单位，这一数字在近20年里未有太大变化。同时，CMHC为出租公寓楼提供的房贷保险，允许房东可以在十年内与银行锁定最低的1.9%房贷利率，低於每年租金涨幅幅度。 此外，土地资源有限，也推动老旧公寓楼价格飙升，每户平均价格比去年增加12%。与此同时，国际房地产仲介集团高力国际的报告指出，温哥华房屋空置率为1.4%，平均租金则达全国最高水平，约1166元。目前租房人口已经达到五成，受房价高企难负担因素影响，未来将有更多人加入租屋行列。 加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计，大温地区共有10万5000多个家庭出租单位，这一数字在近20年里未有太大变化。同时，CMHC为出租公寓楼提供的房贷保险，允许房东可以在十年内与银行锁定最低的1.9%房贷利率，低於每年租金涨幅幅度。 此外，土地资源有限，也推动老旧公寓楼价格飙升，每户平均价格比去年增加12%。与此同时，国际房地产仲介集团高力国际的报告指出，温哥华房屋空置率为1.4%，平均租金则达全国最高水平，约1166元。目前租房人口已经达到五成，受房价高企难负担因素影响，未来将有更多人加入租屋行列。 低房贷利率、低房屋空置率和高租金，让大温经营出租公寓的业主获益。（本报资料照片）   房价高 大温首购族4成靠资助   温哥华房价高企，当地首次买房者偏爱价格较低的公寓等住房类型。（本报资料照片） 最新报告显示，相较於加国其他地区，在温哥华若拥有高收入或家庭财务支持，对首次购屋者「入市」更为有利。 房贷保险公司Genworth Canada的一份报告指出，温哥华的首次购屋者当中，年收入高於10万元的就有32%，获得家人资助头期款的比例也高达40%。全国来看，首次购屋者当中，收入超过10万的只有23%，接受家人资助头期款的不超过28%。 由Environics Research今年稍早汇整的这份报告也显示，年龄多在25岁至40岁之间的千禧世代首购族，在很多方面也都与其他地区的首购族不同。 大温地区的首购族当中，支付头期款超过总价20%的比例占多数，明显高於其他地区。但在卡加利，这一比例只有四分之一。 温哥华高昂的房价，并未把这些千禧世代的首购族吓跑，他们多半另采因应对策。在温哥华和多伦多两大房地产市场中，首购族多数会选择房价较低的住房类型入手，如共管式公寓。在大温地区，选择公寓的比例近五成，多伦多则有39%，而在全国，这一比率仅有17%。在温哥华，首次入市即选择独立屋的买家仅占25%。 即使如此，温哥华首购族成交的中间（median）房价也达42万元，申请的房贷款额度达31万6000元；但在满地可中间房价只有25万，卡加利为37万元。只有多伦多首购族入手的中间房价42万5000元和房贷额度32万元，高过温哥华。 根据满地可银行去年的民调也显示，约有四成温哥华首购族表示，需要家人资助才能负担头期款，前年的比例也达33%。 温哥华房价高企，当地首次买房者偏爱价格较低的公寓等住房类型。（本报资料照片） 最新报告显示，相较於加国其他地区，在温哥华若拥有高收入或家庭财务支持，对首次购屋者「入市」更为有利。 房贷保险公司Genworth Canada的一份报告指出，温哥华的首次购屋者当中，年收入高於10万元的就有32%，获得家人资助头期款的比例也高达40%。全国来看，首次购屋者当中，收入超过10万的只有23%，接受家人资助头期款的不超过28%。 由Environics Research今年稍早汇整的这份报告也显示，年龄多在25岁至40岁之间的千禧世代首购族，在很多方面也都与其他地区的首购族不同。 大温地区的首购族当中，支付头期款超过总价20%的比例占多数，明显高於其他地区。但在卡加利，这一比例只有四分之一。 温哥华高昂的房价，并未把这些千禧世代的首购族吓跑，他们多半另采因应对策。在温哥华和多伦多两大房地产市场中，首购族多数会选择房价较低的住房类型入手，如共管式公寓。在大温地区，选择公寓的比例近五成，多伦多则有39%，而在全国，这一比率仅有17%。在温哥华，首次入市即选择独立屋的买家仅占25%。 即使如此，温哥华首购族成交的中间（median）房价也达42万元，申请的房贷款额度达31万6000元；但在满地可中间房价只有25万，卡加利为37万元。只有多伦多首购族入手的中间房价42万5000元和房贷额度32万元，高过温哥华。 根据满地可银行去年的民调也显示，约有四成温哥华首购族表示，需要家人资助才能负担头期款，前年的比例也达33%。 房贷保险公司Genworth Canada的一份报告指出，温哥华的首次购屋者当中，年收入高於10万元的就有32%，获得家人资助头期款的比例也高达40%。全国来看，首次购屋者当中，收入超过10万的只有23%，接受家人资助头期款的不超过28%。 由Environics Research今年稍早汇整的这份报告也显示，年龄多在25岁至40岁之间的千禧世代首购族，在很多方面也都与其他地区的首购族不同。 大温地区的首购族当中，支付头期款超过总价20%的比例占多数，明显高於其他地区。但在卡加利，这一比例只有四分之一。 温哥华高昂的房价，并未把这些千禧世代的首购族吓跑，他们多半另采因应对策。在温哥华和多伦多两大房地产市场中，首购族多数会选择房价较低的住房类型入手，如共管式公寓。在大温地区，选择公寓的比例近五成，多伦多则有39%，而在全国，这一比率仅有17%。在温哥华，首次入市即选择独立屋的买家仅占25%。 即使如此，温哥华首购族成交的中间（median）房价也达42万元，申请的房贷款额度达31万6000元；但在满地可中间房价只有25万，卡加利为37万元。只有多伦多首购族入手的中间房价42万5000元和房贷额度32万元，高过温哥华。 根据满地可银行去年的民调也显示，约有四成温哥华首购族表示，需要家人资助才能负担头期款，前年的比例也达33%。 房价高 Y世代择小而居   大温高企的房价，让年轻一族承担着不小的购房压力。若想要拥有一套属於自己的住房，这些出生於1980年至2000年的Y世代，不得不从将目光从独立屋往较小的公寓单位转移。 22岁的霍普（Jordan Hopper）就是刚毕业不久的首次购屋族，不久前刚花了38万3500元，在北温一栋建於2008年的公寓楼内，为自己买下一间单卧室公寓。 霍普承认，相较於父母1996年花33万6000元买下的2400尺独立屋，自己这套632尺的公寓单位着实「不足挂齿」。他父母的房子现在已经涨到至少100万的市价，虽然距离他的公寓楼仅15分钟车程，但从价值上而言，却是天差地别。他说，高企的独立屋房价，早在多年前就已经把他们这一代挤出这块市场。 数据显示，温哥华独立屋平均房价去年就已超过190万元，比2005年增长173%。温市信贷（Vancity）预测，当局若不采取措施，依照现在房价的增长速度，料到2030年时，独立屋平均房价将达440万元。 整个大温地区，包括北温、列治文和本拿比，独立屋平均房价上个月达新高，超过140万元，比去年同期增长16.2%。 过去十年，包括素里和兰里在内的大温地区（Metro Vancouver）房价也不断上扬，独立屋平均房价达110万元，比2005年增长114%；Vancity预测到2030年，这一地区的平均房价将涨至235万元。 从指标房价（HPI）来看，北温共管式公寓价格达到37万100元，独立屋则达111万1200元；温哥华西区公寓指标价格为51万4400元，独立屋更达244万7700元。 22岁的霍普（Jordan Hopper）就是刚毕业不久的首次购屋族，不久前刚花了38万3500元，在北温一栋建於2008年的公寓楼内，为自己买下一间单卧室公寓。 霍普承认，相较於父母1996年花33万6000元买下的2400尺独立屋，自己这套632尺的公寓单位着实「不足挂齿」。他父母的房子现在已经涨到至少100万的市价，虽然距离他的公寓楼仅15分钟车程，但从价值上而言，却是天差地别。他说，高企的独立屋房价，早在多年前就已经把他们这一代挤出这块市场。 数据显示，温哥华独立屋平均房价去年就已超过190万元，比2005年增长173%。温市信贷（Vancity）预测，当局若不采取措施，依照现在房价的增长速度，料到2030年时，独立屋平均房价将达440万元。 整个大温地区，包括北温、列治文和本拿比，独立屋平均房价上个月达新高，超过140万元，比去年同期增长16.2%。 过去十年，包括素里和兰里在内的大温地区（Metro Vancouver）房价也不断上扬，独立屋平均房价达110万元，比2005年增长114%；Vancity预测到2030年，这一地区的平均房价将涨至235万元。 从指标房价（HPI）来看，北温共管式公寓价格达到37万100元，独立屋则达111万1200元；温哥华西区公寓指标价格为51万4400元，独立屋更达244万7700元。  

为了给温哥华增加更多可负担住宅，温哥华市议会料将通过甘比走廊（Cambie Corridor）开发计画第三期工程，开放更多单家庭式（single family）住房选择，且距离捷运加拿大线仅十分钟路程。 第三期工程计画从甘比街（Cambie St.）沿线现有的高密度住宅区域，向周围以单家庭式住宅类型为主的社区发展，亦即在16th Ave.到菲沙河之间的Oak和Ontario街路段，增加住房多样性。 温哥华助理城市规画师海德（Susan Haid）透露，新开发案中将以城市屋或排屋（Row housing）为主，主要为年轻家庭提供两卧室或三卧室的住房单位。她认为，这将是一个关键机会，创造宜居、可持续发展和可负担的住房。 城市规画师杰克森（Brian Jackson）强调，会努力避免重复马宝社区开发规画中，因增建高密度住宅而引发居民反弹的错误。   甘比走廊计画第三期工程开发着重单家庭式住房。（图：温哥华市府提供）  

多伦多著名地产开发商Peter Freed最近惹上官司，他开发的市中心“Six50 King”公寓大厦，由于前期宣传时标榜与顶尖室内设计师合作，最后被发现货不对板，被公寓的买家们告上法庭，索偿650万元。 Peter Freed当初宣传时声称，该公寓大厦的室内设计由华裔获奖设计师Munge Leung负责，并称这种组合为梦幻组合-Dream Team。 公寓买家们在状书中称，该大厦的单位及公共空间，无论是建筑、设计还是家具布置，都与豪华高端风格相去甚远，并称Munge Leung根本没参与设计。 买家们起诉开发商“虚假陈述、违反合同、施工缺陷以及不公平获利”，还有一些其它指控，所有这些指控都没有获得法庭认可。 开发商Peter Freed以及此项目的合作伙伴Tricon Capital公司都不愿意对此诉讼发表意见。 华裔设计师Munge Leung的名字没有出现在被告名单上，他的设计事务所发言人称，此事与梁先生毫无关系。 代表此公寓大厦约200个单位买家的律师David Shiller称，被告直到本周二还没有提交辩诉书。 大厦业主法团主席Aaron Crangle于2012年底购买了大厦内1个2睡房的单位，他向传媒表示，业主们的法律行动是向开发商传递清晰的信息-应该履行自己的诺言。 他回忆自己2007年购买大厦楼花时的心情，当时看到Munge Leung参与室内设计，大家都很兴奋。 买家们在状书中称，最后开发商没有聘请Munge Leung出任室内设计师，是处于节省成本的考虑。  

本地房地产研究公司Urbanation本周三新公布的一份报告指出，由于一大批新建成的豪华公寓(Condo)投入市场，多伦多出租公寓市场正处于供过于求的状态，可能会拖累租金下滑，并让本地广大的租房一族从中获益。 最新的数据指出，自去年6月以来，共有2.25万间公寓进入多伦多出租市场，此外还有数以千计的单元即将入市。 虽然在2015年头三个月，本市出租的公寓单位数量为 4938 间，比去年同期上涨11%，但是由于一大批新建成的豪华公寓入市场，市面上待租的公寓数量已年同比增长了21%，而多伦多在建公寓数量则增长了42%，令市场呈现供过于求的行情。 目前，本市市中心(city core)公寓的空置率只有1.1%，处于历史低点，但是Urbanation相信很快就会上升。随着待租公寓变多，租客会有更多的选择，一些房东会渐渐发现，即便是房龄只有一两年的新公寓，也很难留住房客了。 此外，本市租客的主力军(二三十岁的年轻人)也出现萎缩，该年级段的人口增长放慢。 受两者影响，本市公寓的平均租金呈下降趋势。在第一季度，全市平均公寓租金为是1790元，平均面积是756平方英尺，这比去年同期下降了4.5%，就连市中心也出现了令人惊讶的租金下降的情况，目前该地区公寓房的平均租金为每平尺2.81元，年同比下降2.1个百分点。 不过，湖滨区(Harbourfront area)的公寓仍然很抢手，第一季度租金增长了3.3%至每平尺2.53元。租金录得增长的还有酒吧区(Entertainment District)，租金增长2.1%至每平尺2.89元。此外密西沙加中心地区的公寓租金也涨了3%至每平尺2.04元。  

最新报告显示，相较于加国其他地区，在温哥华若拥有高收入或家庭财务支持，对首次购屋者“入市”更为有利。 房贷保险公司Genworth Canada的一份报告指出，温哥华的首次购屋者当中，年收入高于10万元的就有32%，获得家人资助头期款的比例也高达40%。全国来看，首次购屋者当中，收入超过10万的只有23%，接受家人资助头期款的不超过28%。  由Environics Research今年稍早汇整的这份报告也显示，年龄多在25岁至40岁之间的千禧世代首购族，在很多方面也都与其他地区的首购族不同。 大温地区的首购族当中，支付头期款超过总价20%的比例占多数，明显高于其他地区。但在卡尔加里，这一比例只有四分之一。 温哥华房价高企，当地首次买房者偏爱价格较低的公寓等住房类型。(本报资料照片) 温哥华高昂的房价，并未把这些千禧世代的首购族吓跑，他们多半另采因应对策。在温哥华和多伦多两大房地产市场中，首购族多数会选择房价较低的住房类型入手，如共管式公寓。在大温地区，选择公寓的比例近五成，多伦多则有39%，而在全国，这一比率仅有17%。在温哥华，首次入市即选择独立屋的买家仅占25%。 即使如此，温哥华首购族成交的中间(median)房价也达42万元，申请的房贷款额度达31万6000元;但在蒙特利尔中间房价只有25万，卡尔加里为37万元。只有多伦多首购族入手的中间房价42万5000元和房贷额度32万元，高过温哥华。 51.CA 根据满银去年的民调也显示，约有四成温哥华首购族表示，需要家人资助才能负担头期款，前年的比例也达33%。  

大温高企的房价，让年轻一族承担著不小的购房压力。若想要拥有一套属于自己的住房，这些出生于1980年至2000年的Y世代，不得不从将目光从独立屋往较小的公寓单位转移。 22岁的霍普(Jordan Hopper)就是刚毕业不久的首次购屋族，不久前刚花了38万3500元，在北温一栋建于2008年的公寓楼内，为自己买下一间单卧室公寓。 霍普承认，相较于父母1996年花33万6000元买下的2400呎独立屋，自己这套632呎的公寓单位着实“不足挂齿”。他父母的房子现在已经涨到至少100万的市价，虽然距离他的公寓楼仅15分钟车程，但从价值上而言，却是天差地别。他说，高企的独立屋房价，早在多年前就已经把他们这一代挤出这块市场。 数据显示，温哥华独立屋平均房价去年就已超过190万元，比2005年增长173%。温市信贷(Vancity)预测，当局若不采取措施，依照现在房价的增长速度，料到2030年时，独立屋平均房价将达440万元。 整个大温地区，包括北温、列治文和本拿比，独立屋平均房价上个月达新高，超过140万元，比去年同期增长16.2%。 过去十年，包括素里和兰里在内的大温地区(Metro Vancouver)房价也不断上扬，独立屋平均房价达110万元，比2005年增长114%;Vancity预测到2030年，这一地区的平均房价将涨至235万元。 从指标房价(HPI)来看，北温共管式公寓价格达到37万100元，独立屋则达111万1200元;温哥华西区公寓指标价格为51万4400元，独立屋更达244万7700元。  

英国伦敦高尚住宅林立的肯辛顿区本来满街是对称和庄严典雅的乔治亚建筑风格古老住宅，最近一幢屋子却一夜之间被髹上色彩突兀、恍如沙滩泳棚的红白间条油漆。该区居民怀疑，屋主因为不满邻里反对她拓建大型地库，赌气把原来纯白的外墙「毁容」，故意破坏社区原有气氛。 地产商拟增泳池电影院 66岁地产发展商莱尔—梅因沃林（Zipporah Lisle-Mainwaring）本拟把她估计市价1500万镑（1.7亿港元）的3层高房子，拆掉重建成5层，包括增辟两层地库，以便容纳室内泳池、小型电影院等新设施。 不过，邻里担心这个大型改建计划会影响相连排屋的结构，以及工程将带来噪音、空气污染和交通挤塞等问题，遂通过司法程序阻挠重建计划。到数周前，居民发现莱尔—梅因沃林派人夤夜把房子外墙髹成对比强烈的红白相间垂直条纹。 忧影响结构 邻居入禀阻挠 街坊群起埋怨那幢房子新外观「笃眼笃鼻」，跟整区不调和。他们怀疑现居瑞士的莱尔—梅因沃林因重建大计胎死腹中而存心报复。惟那幢民居并非受保护建筑，持有人可以随意粉饰房子，居民无计可施。不过，该区地产经理卡特认为地方议会「非常重视」地区风格，将介入这件事。他预期，社区整体观感虽有变化，但不会妨碍邻近物业价格。 屋主蓄意给房子髹上碍眼颜色，抗议改建计划受阻的「粉饰报复事件」时有所闻。美国麻省科德角（Cape Cod）曾有古旧大屋的屋主因计划屡遭否决，遂将外墙髹上萤光绿、黄色抗议。

  　　据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)本周三(4月15日)公布的数据，在刚刚过去的三月份，本国房屋平均价格达到43.91万元，比去年同期大涨9.5%。     　　报告指出，在该协会调查的12个都会区里，有10个地区的房价录得上扬。其中，多伦多、温哥华是推动全国房价飙升的主要因素。   　　地产协会首席专家克伦普指出，受按揭率走低刺激，加上随着春季来临，多、温两地房市的需求量大增，但是挂牌量却缩减，尤其是独立屋更处于供不应求状态。在三月份，多伦多房价年同比增长了7.8%至60.15万元，销量上涨10%;而温哥华房价增长7.1%至87.02万元，销量大涨53.2%。 　　三月全国房价行情：红点为价格增长的城市，蓝点为下降的城市。 　　如果除去两个城市的影响，全国房价仅为33.27万元，年同比增长2.4个百分点。房价增幅较大的地区有：BC省河谷地区(Lower Mainland)，年同比增长5.9%，而卡尔加里则增长了4.13%。 　　不过，在多、温两地之外，房市行情则有所冷却，特别是饱受油价下跌冲击的加西地区。 　　在阿省，房屋销量比去年同期下滑20%，而卡尔加里房屋销量比去年同期剧跌30%之多。不过，鉴于卡城的房价仍保持稳中有升，皇家利佩奇地产公司(Royal LePage)在同日公布的报告中则宣称，今年第一季度卡城和阿省的房市“仍处于积极的范畴”(positive territory)。 　　数据显示，目前卡城独立平房均价为49.8万元(年增长3.8%);标准两层屋的均价为48.07万元(年增长1.7%);而公寓单元的均价为28.69万元(年增长2.9%)。 　　英文媒体麦克林杂志的专家评论，随着原油价格持续走低，阿省就业市场将呈现不稳定，令潜在买家持观望态度。虽然卡城的房价暂时保持稳定，但是随着销量大减、挂牌量上升，从供求关系的角度来说，房价下滑只是时间问题。 　　在本国另一大资源省份萨省，情况也不太令人乐观。该省省会里贾纳(Regina)地区的房价下跌了4.6%，居全国之首;而萨斯卡通地区的房屋销量年同比大降9%，仅次于卡尔加里。 　　在加东地区和大西洋三省主要城市的房市则保持平衡(除多伦多之外)，但是蒙克顿(Moncton)的房价比去年同期下降了0.4个百分点，本国第二大城市蒙特利尔的房价也录得轻微下滑。  

　　 加国家庭租房而居者中，有10%面临空间拥挤问题，其中温哥华比例达15.6%。(资料照片)   　　加拿大统计局2011年全国住房调查(National Household Survey)报告显示，近五分之一(19.9%)的多伦多租房家庭居住在过度拥挤的住房内，温哥华比例为15.6%。整体而言，全国有10%居住在出租房内的家庭都面临空间拥挤的困境。   　　根据加拿大统计局和加拿大房屋暨房地产公司(CMHC)定义，所谓住房过度拥挤(Overcrowding)指的是未能符合国家居住标准(National Occupancy Standards)，每一位家庭成员均各配有一间卧室的标准(除非是夫妻，或两名18岁以下同性别子女，或两名不同性别的5岁以下儿童可共享一个卧室)。 　　2011年数据显示，居住在拥挤出租房内的家庭比率在多伦多占19.9%，温哥华占15.6%，阿伯斯福特-米臣(Abbotsford- Mission)为14.9%。另外包括温尼辟、沙斯卡通、爱民顿、渥太华、雷琴纳(Regina)、蒙特利尔、汉密尔顿(Hamilton)的比例也都超过10.2%。 　　卑诗非盈利住房协会(BC Non-Profit Housing Association)政策分析师罗伊(James Roy)指出，居住在这些环境下的人分很多种。其中有很大一部分是学生合租，另外包括受不同文化影响，而家庭选择几代人同住。但情况并非都是如此。 　　多伦多大学社工学高级副研究员帕拉迪思(Emily Paradis)指出，房屋可负担性低也导致一些家庭不得不选择较小的出租房。她与研究小组2010年做的一份报告显示，多伦多较贫困社区的公寓大楼内，居住在过小房屋内的家庭比例占一半，很多家长与孩子一同居住在单卧室公寓内。这种现象在新移民中也较常见。 　　她指出，一些屋主在出租房屋时常要求租客提供当地人做担保，但新移民初来乍到缺乏足够资源，在住房选择时也面临选择有限。这些人一旦住进这些房屋，想搬出来却又很难，除非找到合适工作、积累足够信誉。 　　帕拉迪思认为，要解决问题可从增加可负担住房着手，满足低收入或中等收入家庭所需，或是提供住房补贴和更好的就业项目。  

温哥华和北岸房屋价格持续飙涨，目前两层独立屋的平均价格已经高达127万加币。 　　根据Royal LePage的房价调查，温哥华、北温和西温的独立平房和两层独立屋的平均价格过去一年分别上涨了10.6%和10.3%。一个平房的平均售价为117万5000加币。   　　Royal LePage房产经纪Bill Binnie指出，这主要是因为独立屋数量少，供不应求所致。   　　温西端的房产经纪纷纷表示，部分高需求地区的独立屋价格攀升了40%之多。 　　公寓楼的价额也上涨了4.9%，目前平均售价50万6624加币。 　　但Binnie认为，“虽然公寓的市场有所改善，但和独立屋相比，就是小巫见大巫了。” 　　Binnie还指出，现在越来越多的人认识到温哥华房产市场上“僧多肉少”的局面，趁着还有机会都“挤破头”也要冲进去。 　　就全国来说，平房的平均价格上涨了6.6%，达到40万5895加币；而两层独立屋的价格上涨5.3%，达到45万1463加币。 　　加拿大房地产联会周三公布的最新房产销售数据显示，过去一年大温地区地产销售增加7.19%。  

　温哥华市中心正在建立一大批办公室大楼，本地地产专家和业主们不禁担心，本地市场能够进驻这些大楼吗？我们是否有足够吸引力吸引新的公司进驻呢？   　　到明年此时，我们应该知道最终的结果了。目前，温哥华市中心有超过220万平方尺的新办公区域同时上线，本地专家预计到今年底办公大楼可能有10-12%的空置率。而过去十年温哥华市中心的办公楼空置率仅有4.6%。   　　温哥华Cushman&Wakefield办公室租用副总裁Bart Corbett指出，温哥华从来都不是大公司总部进驻的城市。“我们不知道租客从何而来，但谁知道亚马逊会来温哥华，并占据14万平方尺的面积呢？” 　　Corbett说，他对未来的增长持“谨慎乐观”的态度，可能会吸引到科技行业公司。“如果你在硅谷，我们是同一时区，汇率不错，移民也容易，”他说。“或许加利福尼亚或是西雅图的决策者们会重新考虑增长，到温哥华来。我希望这有可能发生，但我能找到具体谁会这样做吗？不能。” 　　Bentall Kennedy的执行副总裁Tony Astles表示，温哥华现在已经有太多的办公室空间。 　　Astles说，过去每一个十年中，温哥华对办公区域的消化能力都有所下降。 　　“在80年代，平均每年租用57万平方尺，”他说，“而九十年代，则是每年28万平方尺；到2000年，就是15万平方尺，从2010年至今已经降到每年负19万6000尺。” 　　但SwissReal Group Canada的总裁Franz Gehriger却相对乐观，他说温哥华是个极具自然美和生活方式的城市。“我们没有看到我们比卡尔加里更有能力吸引到高科技的人群，也比多伦多容易得多。” 　　他说温哥华是一个年轻的城市，正在完成从商品专营到高科技的转变。“52%的租客都是高科技人群，”Gehriger说，“比原油、天然气和能源公司加起来都多。”  

  　　大温近年来新屋如雨后春笋，大量动工所发出的噪音为周围民居带来严重困扰。列治文市因为容许工地一周七天开工让许多市民受不了，市议会收到民众请愿，已要求市府职员研究开工噪音情况，预计5月会有初步报告。   　　由于建筑和噪音法归属市府管辖，个别城市的相关规定也有所不同。以温哥华市为例，可以动工的时间为周一至周五的早上7时半至下午8时，周六为早上10时至下午8时，周日和法定假日不得动工。而本拿比市则是平时为早上7时至下午8时，周六早上9时至下午8时。   　　而在列治文市，更是除了法定假日外的一周七天准许动工，周一至周五为早上7时至下午8时，周六为早上10时至下午8时，周日为早上10时至下午6时，意味列治文居民的住家隔邻若有新屋动工，恐将忍受约一年的噪音，若盖的新屋是公寓，梦靥恐将持续数年。 　　有无法忍受噪音的列市居民向当地市议员请愿，市议会日前进行讨论。列治文市议员区泽光接受世界日报访问时表示讨论的重点有两项，其一为是否应该收紧容许工地在周六和周日开工的相关规定，其二是检讨执法部分接到工地噪音投诉的反应时间。 　　区泽光说，市议会已委请市府职员进行研究，预计5月应可以向市议会提交报告，届时将会有更详细的讨论或研究可行方案。    

　　　　 　　对于每年早春时节会发布个人房地产市场预测的多伦多地产经纪徐华飞博士来说，刚刚公布的加国房价综合指数，与他所预测的房地产上升趋势相同，但上升幅度则超过预期。     　　他认为加国房市第一季度的表现，甚至让全世界大跌眼镜，因为去年底德意志银行曾指加拿大的房价被高估了65%。而今年初，加拿大央行另一份报告悲观预测加拿大房市，认为加国房价被高估了10%至35%。   　　在权威机构绝大多数唱衰加国房市的背景下，今年第一季度的房地产市场不但没下降，反而稳步上升，一片畅旺，这对即将到来的春季市场，甚至全年的市场来说，都是一个非常好的起点。 　　对于这一轮房市火爆的原因，除了低息、加元贬值等原因外，徐华飞认为加拿大经济表现低迷，反而促进房地产市场的上扬。因为油价下跌，兼加拿大制造业的创新能力不振的情况下，要稳住经济，就要靠房地产起龙头作用，带动经济发展，所以央行才一路降息。另外，从政治层面上讲，今年是联邦大选年，执政保守党肯定不会任由经济大幅下滑，从而会做出宏观调控。 　　另外，催升大多区房价的另一个重要原因是房源吃紧，目前依然是卖方市场主导，近来抢offer的现象随处可见。其中独立屋的涨幅最好，尤其是多伦多市独立屋更是一房难求。今年2月份，多伦多独立屋均价首破百万元大关，在3月份又达到104万元。  

  加元跌利人币消费 推10年签证拉动房市   春回大地之时，加拿大房地产市场也伴随天气升温。据最新的全国房价综合指数测定，今年3月加拿大11个主要城市中，有9个的房价与去年同比上涨。其中温哥华和多伦多的楼价更创下新纪录。   由不动产登记机构Teranet公司发布的国家银行全国房价综合指数显示，与去年3月份相比，今年3月全国平均房价上升4.7%。安省汉密尔顿是上升幅度最大的城市，达8.4%。但与该市2012年12月房价最高相比还是下降了0.3%。   与去年同比升7.6%   据Teranet统计，温哥华和多伦多再次创下楼价格上涨新纪录。与去年3月同比，多伦多上涨7.6%，温哥华则上涨5.3%。就连因油价下跌而使房市受到挤压的亚省卡加利市房价，也比一年前上涨4.4%。不过还是比其去年10月的值下降了2.1%。   另外，在魁北克城、哈利法斯和满地可市则录得微小升幅。亚省爱民顿市上涨4.7%，卑诗维多利亚市上涨3.3%。   两个房价下跌的城市则分别是渥太华和温尼辟。Ottawa-Gatineau与去年同比下降近一个百分点；温尼泊市则下降1%。   有分析认为，今年以来加拿大房地产市场的上升，与低贷款利率的关系密切。鲲鹏国际金融公司总裁、贷款专家孙晓明（见图）持认同态度，她还提出，与中国相关的许多因素也对加拿大的房价上升发挥了作用。   孙晓明又表示，上周安省最大的信用机构Meridien刚刚把18个月固定贷款利率降到1.48%，这可能是史上最低利率。尽管这有可能是某种吸引眼球的炒作，但也说明低利率对房地产市场绝对是一个很大的促进。因为人们的还款能力因此一再提高，过去能承受5、60万贷款的客人，现在可以承受7、80万，自然推高房价。   另外，加元币值贬值，尤其对于靠用人民币兑换加币来买房的顾客来说，房价的涨幅已经完全被抵销，所以对于中国移民，或其他一些国家的移民来说，完全不用担心房价上涨的负担。   中资银行增贷款途径   还有加拿大对中国开放10年签证，对于中国人在加拿大购房也是一个吸引力。而加拿大政府对于外国人在加购买房地产并没有特别的限制，是一个完全开放的市场。这对移民较多的大城市来说，肯定能拉动房市。   此外，一些中资的银行也已经在加拿大展开了房屋按揭贷款业务，尽管其额度相对较小，但毕竟是令一些客户又多了一条贷款的途径，更加增强了他们的购买力。  

　　谈论房价下跌是地产经纪很忌讳的一个话题，每次我在公司提起这个话题都会引起众怒，有一位经纪曾经脸红脖子粗地跟我嚷嚷：“房价不可能下跌，每年涨10% 是必然，因为每一次房子转手产生的费用比如土地转让税、经纪佣金、律师费等等加起来大约都得6%以上，再加上卖家的利润，必须达到10%，怎么可能不涨?别跟我说什么经济学原理，我听不懂，也不信。”这种反应体现了这个行业中很多人身上一种常见的特质――无知。   　　这种特质还有其他很多种表现，比如曾经有人说通货膨胀的原因是政府需要印钱来给员工发薪水和搞城市建设等原因造成的，有人说只要加拿大的移民政策不改变就会有源源不断的人来加拿大推高房价，还有人说普通投资人投资住宅的年回报可以达到50%以上，远远超过巴菲特，人有多大胆，地有多大产。   　　多伦多房价究竟会不会跌，几乎每一次帮客户买卖房子都会被问到这个问题。我的回答是：一定会，但是短期内，比如2-3年内不但不会跌，反而会涨势凶猛;而暴涨的房价之后，房价不会出现轻微的回调，而是直接出现崩盘式的暴跌。这种崩盘什么时候出现?我不知道，也不敢预测，但是想来不会很久。 　　这种形势下要不要卖或买房子?这是很多经纪最害怕的话题，因为他们生怕客户想到这个问题就不会再买卖房子了。其实大可不必，我给客户的建议是：该买还买该卖还卖，没关系，崩盘没那么容易也没那么快，而且之前一定会有先兆，从美国、日本和东南亚房市房市崩盘的规律时间表来看，现在不过刚刚到了崩盘之前的 2/3阶段。无论您是自住还是投资，保持一颗清澈而不会被贪婪蒙蔽的心就不会出现损失。 　　如果现在喊多伦多的房市要崩盘，恐怕是狼来了的房地产版;但在众多的地产经纪嚷嚷着“房价上涨才是大趋势”的时候说房市要崩盘，恐怕得有点儿皇帝新衣里面小孩子的勇气。让我就来一次皇帝新衣狼来了吧。 　　・ 油价下跌 　　曾经有人说油价下跌对于加拿大的经济影响仅限于北部的石油省，对于安省没什么影响。这是我听过的关于对加拿大经济形势影响的最自娱自乐的话。而事实上，在加拿大的财政收入中，能源工业占比23.3%;而在多伦多交易所，能源类股票也占据S&P/TSX综合股价指数20.43%的权重。安省的金融行业是经济支柱之一，很难想象能源类股票的动荡不会对安省的经济产生影响。 　　众所周知，加拿大油砂开采――原油开采中最为昂贵的来源之一将受到冲击。即便油价有所回升，油砂开采也将放慢速度――没有人希望长期经营亏损的业务。而且，那些认为油价将很快重返80美元/桶上方的人们正在自欺欺人。业内曾预测，只要油价徘徊在60美元/桶左右，加拿大的油砂行业恐难有利润，这将是加拿大经济难以承受之重。 　　对于房地产行业，虽然有许多人士指出，加拿大能避免经历美国式的房地产冲击是因为该国拥有一个更为强劲的抵押贷款市场，然而这仅仅只是其中一个原因。全球大宗商品荣景令加拿大成功受益才是主要原因。目前，由于大宗商品超级周期已经结束，且能源价格崩跌，加拿大家庭正遭遇近纪录高位的杠杆率。 　　有些人士认为加拿大抵押贷款偿债比率在继续提高，然而，这种测量存在误导性，因其剔除了本金。事实上，情况要更加糟糕。同样也有观点认为加拿大经济呈现 “多元化”，也许吧。然而，看看加拿大的能源与非能源部门对GDP贡献率的分化有多严重，就能对该国形势有一个较为直观的了解。 　　油市哀鸿遍野，新的石油项目将会中止甚至取消。这势必会大幅减少石油及其相关行业的就业。2015年，裁员将在所难免，甚至可能会出现裁员潮。2015年 1月30日，大型咖啡连锁店Tim Hortons揭露裁员人数，大约350名雇员本周失业，主要是公司总部及其地区办公室员工。另一方面，《华尔街日报》(Wall Street Journal)报道称，加拿大帝国商业银行(CIBC)在过去两周，裁员逾500人。 　　《华尔街日报》援引一封帝银电邮，称裁员是“总体资源调整”的一部分。帝银周四晚间确认，银行“选择性削减一些职位”，但不肯透露具体裁员数字。Tim Hortons、加拿大帝国商业银行的裁员，是跟随加国近期一系列的职位损失行动。本月初，美国折扣零售集团Target宣布全面撤出加拿大市场，导致逾 1.7万人失业。而时装连锁店Mexx宣布破产，在加国的170间分店将会关闭;索尼(Sony)则计划关闭在加国的全部14间店铺，影响90名雇员。 　　在这种形势下，依然固执地相信仅凭外来移民以及外国投资者就会支撑房价的上涨，这种行为恐怕只能称之为自欺欺人。坦率地说，无论多伦多的人口如何上涨，不要说至今才仅仅600万人口，想想当年日本房地产市场崩盘以前的大坂和东京吧，人口密度岂是多伦多可以向背的?还不是一样崩盘了80%? 　　・ 房价何时跌? 　　从美国、日本、香港的几次房地产市场崩盘的趋势来看，房地产市场的崩盘一般会经过一下几个步骤： 　　第一，住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场，都有一个发展过程，或者称作生命周期。住宅短缺阶段，人们居住条件差，很多人需要第一次购房。住房饱和阶段，人们居住条件比较好了，不需要大量购房了，比如当前的日本，甚至已经过剩。 　　第二，房价持续大涨，出现明显泡沫。这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。比如：1987-1989年的日本，1991-1992年、1996-1997年、 2010-2011年的香港，2004-2006年的美国。 　　第三，货币政策由宽松突然转为紧缩。货币政策的大转弯，常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨，同时也常伴有经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资的预期，甚至形成踩踏式的出逃。 　　从我做经纪起就不断地有客户问我银行会不会调高利率?我的回答一向是短期内不会。原因很简单，加拿大作为一个资源输出国家，输入性通货膨胀是伴随经济增长的一个必然附属产品。而加拿大的制造业一直低迷，这种情况下银行是不可能调高利率的。但是一旦房价上涨失控经济过热，政府只能调高利率以收紧货币，一旦失控，首先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。 　　2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，先是格林斯潘15次降息促进经济升温，然后就是继任者伯克南16次升息直接导致房市崩溃，美国十余年的经济泡沫直接转嫁给全球，居心险恶手段狠毒。比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。 　　第四，爆发经济或金融危机。一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。 　　目前，加拿大的经济刚刚进入到第三阶段，距离房市崩盘还有一段距离，但是，狼虽没来，已经不远。  

常 看到报道说温哥华房产市场价格远远超出基准收入，弄得本地上班一族不能置业。其实那些报道都是专注一些大买卖，如5180万的豪宅或是温东疯抢独立屋高出标价56万成交，这些都是个别例子而已。温哥华正在开发的一些二线地区，未来5-8年市政府规划将会是大型购物和住宅中心，非常值得首次买房的买家或是投资者参考。   二线地区的定义   当您想到列治文的时候，会联想到哪些地方？Richmond Centre购物中心，新时代广场，还是富有美食的Alexandra街？这些都是列治文的超级旺地，也可以叫一线地区。那二线地区是什么？二线地区的定义是未来开发区，是市政府5-8年内大型规划的高密度化区，也是一体式包括商业和住宅混合区（close proximity mixed-use zoning）。温哥华二线区通常是非常接近一线区的，开车只需5-10分钟。基本上，二线区是一线区的延伸。   二线地区的地点   在列治文，二线地区是在Sea Island Way，现在该区已经动工开发10栋以上的公寓，同时市政府已经准备加建一个天车站，开车到2015年中即将要开幕的机场大型名店outlet也不超过5分钟的车程。在本拿比，二线地区位于北边，原本破旧的Brentwood Mall购物商场已经被开发得非常旺盛，市政府已经规划建10栋公寓，最高60层。在温哥华有几个二线地区，其中一个在Cambie和Marine Drive的交界，该区已经有天车站，短期未来会有8栋公寓和大型商场，包括大统华和电影院，拥有极大的商机。   二线地区的潜力和商机   二线地区的潜力和商机是肯定有的。从企业家到小康之家都有适合的投资机会。单是温哥华二线区的Cambie 和Marine Drive，该区Cambie大马路的房子最近已经被有实力的买家一扫而空，准备开发。小康之家可以买该区的楼花然后出租，这样的投资风险还是比较小的。拥有小本的创业家可以考虑在该区租店面做生意。随着温哥华人口不断地的增长，市政府未来20年会不停的规划和发展，今天的二线区可能变成未来的一线区，而且二线区会一直伸延，商机和潜力也会相对的提高。