地产

作者艾振强认为，那些被抛弃在超级城市群之外，却又处于各城市群之间的城市则显得比较危险了。 30年前，改革开放让一部分人富起来；现在，一部分富起来已经不够，而要让一部分城市富起来。 日前，经李克强总理签批，国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》，长江中游城市群新晋成为第5个国家级城市群。 这意味着国家将会在这些地方投入重金，资源将会向这些地方聚集—当然，人群也随之会聚拢过去，并导致房价上涨。 当前，中国劳人口增长放缓，各区域之间对劳动力的争夺趋于零和博弈。中西部城市群将与东部城市，争夺人口的大战将越演越烈，但一线城市不会受太大影响。 但那些被抛弃在超级城市群之外，却又处于各城市群之间的城市则显得比较危险了，典型的城市如合肥。至于处于城市群夹缝中的三四线城市的房企，2015年更是要加速去库存保命。心存侥幸者，很可能死于非命。 图1长江中游城市群囊括区域 东部地区人口净流入将减少 今年春节期间，百度和腾讯分别推出了百度迁徙和全国春运出行热度图，非常直观地展现了中国春节前后人口大迁徙的轨迹与特征。 图2百度春运迁徙图　　 迁徙图显示，全国人口呈现出从东部沿海地区向中西部地区，从一线城市向内陆二三线城市迁徙的趋势。一线城市北上广深是节前人口迁出的重要城市，而西部和内陆地区则是人口迁入重镇。 以春节前人口迁移最高峰的2月15日来看，人口迁出城市最多的城市是北京、上海、深圳、广州、东莞； 按百分比看，每100个流出人口中，就有9.5个人从北京流出，9.1个人从上海流出，8.7个人从深圳流出，5.8个人从东莞流出，4.8个人从广州流出。 而人口迁入最多的城市则是重庆、赣州、北京、玉林、阜阳。腾讯统计的是整个春节的大数据，在迁入城市上与百度有一些差距，但迁出城市是一致的。 反过来看，流出最多的城市正是节后流入最多的城市。但这种状况未来将会减缓，新的超级城市群将导致人口从中西部向东部流入的数量减少。 事实上，这种趋势早已出现。2006~2010年，广东的常住人口每年净增数在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。 此外，最近三年北京、浙江、江苏和上海常住人口的增速均不及2009年各自数据的50%，浙江表现最差，平均增速只有2009年的1/4。　　这一方面是由于中国人口增速放缓，另一方面则是大量制造业从东部沿海区域向中西部地区和东南亚地区转移，双重因素叠加，导致东部省市的吸引力相比此前减弱。 中西部国家级城市群的建设，将导致其对当地人口的吸附作用力会比现在更强，在区域人口争夺趋于零和博弈的情况下，这必然使得流入东部地区的人口减少。 一线城市仍有强大优势 人口从中西部向东部省市流入的速度减弱，是否意味着一线城市的人口流入也会迅速减少，进而导致房价下跌呢？我们认为这基本是不可能的，主要理由有三个： 第一，从百度迁徙图可以看出，北上广深依然位列节前流出最大的5大城市，其中东莞排第四（如果你觉得短期高峰时点的数据不足以说明问题，那请看第二条）。 第二，2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名，发现人口净流入超过100万的城市共有22个，其中北上广深和东莞的人口净流入名列前5，与迁徙图对应，而且目前中国房价最高的城市，基本都出现在这22个城市里面。厦门的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2：1。 第三，人口流动背后的密码是产业结构和发展前景，中西部地区的城市群即使发展迅速，但在短期内也难以形成一线城市这样有竞争力的产业群。 表1中国人口净流入超过100万的22个城市及2015年1月房价 来源：明源地产研究院根据公开数据整理   很显然，人口的增速与房价的涨跌幅成正相关。净流入越多，涨的越快，反之则上涨乏力甚至下跌。 虽然东部省市整体对中西部人口的吸引力不断减弱，但是，这些区域的核心城市由于具有产业方面的优势，依然独具魅力，中西部城市群对其人口的抽离作用很弱。 被抛弃的城市要小心了 改革开放让一部分人先富起来，现在建立5个国家级城市群是让一部分城市先富起来。进入这些城市群的城市无疑是幸运的，这些地方的房地产行业当然也不例外。 虽然国家最终还将打造9个区域性城市群和6个地区性城市群，但区域性和地区性的城市群与国家级的显然不在一个层次上。 此前4大城市群所在地房价的表现已经毋庸赘言，日本的经验同样表明，当人口红利消耗殆尽时，各地区之间的博弈就近乎变成了零和博弈。 占据资源和产业优势的地区，将像海绵一样吸纳周边的人口，导致后者房价下跌。 表2中国5大国家级城市群囊括的省市地区 日本的三大城市圈（东京、大阪、名古屋）占日本人口和经济总量的70%。2012~2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。 与此形成鲜明对比的是自1992年日本地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌。即便日本政府制定了一系列振兴地方经济的政策，效果也十分微弱。 1935年即被发现的“胡焕庸线”亦很好地揭示了这一点，即一个区域的优势一旦被确立起来，是很难改变的。　　今天，人口的分部情况，与80年前没什么太大的区别。世界银行发布的报告显示，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。 具体到房价上，被列在城市群里的城市，更利于房价的稳定以及上涨；未被列入国家级城市群，又处于这些城市群周边的城市，人口—特别是劳动力人口被吸走的概率加大，导致房价下跌的风险增大。 这一点，与高铁的抽水机作用类似—即一个吸引力不够的地方通高铁后，当地人口将更快地被抽离出去。 不同房企的应对策略 1、全力清理库存 目前，全国大部分重点城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。多数二线城市的库存量仍处于2010年来的高点。三四线城市更加危险。处于国家级城市群周围的三四线城市是高危地区。 2015不加速去库存，机会指不定哪天就被临近伙伴城市的吸星大法吸走了。房企在选择进入这些城市时，需要特别谨慎。 2、布局核心城市 在5大国家级城市群中，重点聚焦的还是珠三角、长三角和京津冀城市群，这里是未来房地产的主战场：一类是中心城市，即传统一线城市北上广深；一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。 随着产业发展和交通方式的变化，缺乏独特性和自我定位的城市，未来会被抛弃。 2014年以来，标杆房企已经迅速回归一线城市和1.5线城市。当然，一线和1.5线城市的地价高企，一般的中小房企都玩不动。 那就还可以选择核心都市圈的卫星城，投资拿地如买股，买龙头总是相对比较保险的。

        黄金一直被不少人视作财富储备的最佳选择之一，但如今这一传统正在慢慢改变，在温哥华、纽约、伦敦这样的大城市，当代艺术和公寓楼的「收藏」价值已经超过黄金。         全球最大资产管理公司贝莱德（Black Rock Inc.）主席芬克（Laurence D. Fink）指出，黄金的地位正逐渐被其他已经通过通货膨胀调整的产品所替代，现在更具储存价值的产品分别是当代艺术品和温哥华、伦敦及曼哈顿的公寓单位。         统计显示，黄金价值曾在2011年秋季创高峰，每盎司价值1921.17美元，21日一早在纽约黄金交易市场的价格则为1198.82元，比2013年水平低了28%。芬克指出， 现在投资者可以通过交易所买卖基金（ETFs）更灵活的购买和拥有黄金，也导致黄金的大众化，「我不认为民众在今天依然把黄金视作最佳的财产储备方式」。           在一些人眼中，温哥华的公寓作为财富储备价值胜过黄金。（本报资料照片）         根据房屋中介公司Corcoran Group，受新屋供应短缺影响，如今曼哈顿公寓单位的中间房价已达到六年来新高，今年第一季度达130万元，另据地产网站Rightmove Plc数据显示，大温的平均房价3月也增至89万1652元，在英国，物业价格则在4月上扬2.5%，创下新高。         芬克说：「对全球家庭而言，这类置产已经成为他们在海外国家和地区，更加可行的财富储存方式，且不必倚赖黄金」。

        彭博纳诺斯加拿大消费者信心指数（Bloomberg Nanos Canadian Confidence Index）有检视消费者对未来六个月房价的看法，结果显示在上周结束为止，有38.25%相信房价将会上升，较一星期前的36.85%比例增加，较去年平均水平升近5%。有18.17%认为房价将会下跌，认为房价维持不变者占39.78%，剩余3.8%表示不知道。         该指数中全数四个分项，包括是房地产、经济、就业保障及个人财务，上周结果同样高於或接近2015年平均值，整体消费者信心指数由一星期前的55.37%升至56.09%。

        在许多公共场合，我们采访总理部长，他们都是很严肃，说话在政治正确上「滴水不漏」，对媒体也很防范。因此在选举的时候，他们就要做「人性化」的处理，让自己的形象成为人人能够亲近的「邻家叔叔」形象，选民就可能因为这种距离的拉近，而投下支持票。         但是政客也是人，本来就有丰厚的人性，只是因为角色的约束，让他们难以尽情发挥，套话成了说话的「常态」。近日有机会与国贸部长法斯特聊天，就觉得这个在全球推广加拿大自由贸易的总管家，确实是一个平易近人的政客。         我跟他说，在他还是後座议员的时候，常常看到他参加华人社区的活动。从选举的角度看，他不需要那麽勤力在华人社区露脸，因为他是阿伯斯福特选区的国会议员，那里华人不多，少数族裔应该是印裔比较多。他还是喜欢与华人打交道，所以对他有好感。         他诚恳地对我说，做了部长四年，因为太忙，最遗憾地是去唐人街吃饭的时间几乎没有，屈指一算只有一次还是两次。哈哈，不做部长还是轻松，去哪里都可以，进了内阁就身不由己了。         对於到中国去推广贸易，部长津津乐道，他说做部长四年，已经去了中国六次，都去不厌。最难忘的是，去年总理率团第三次访华，参加北京主办的亚太峰会。因为总理哈珀要提前回国参加渥太华的国殇日纪念活动，最後一天的领袖高峰会由法斯特代表总理出席，这样，他就跟当今世界最重要的国家领导人同在一个舞台，与美国总统欧巴马等合影。部长风趣地说，这是可遇不可求的机会，是人生很好的经验。         聊到华人占据豪宅区的问题，部长认为与华人为邻是很开心的事情。不过，他也同意我的观察，如果一个社区的房子，半数是用来投资，没有人住，晚上黑灯瞎火的，那别人自然要搬出去，因为社区温馨的感觉不复存在。           作为哈珀总理的内阁成员，法斯特对「船长」的尊敬还是溢於言表。他说环视全球主要国家的领袖，总理哈珀只有57岁，再做两届都没有问题。但是，他也证实我从另外一个议员那里得到的讯息，总理面对全国政务压力很大，但他不抽菸，只是往嘴里扔一颗糖「减压」。我开玩笑对他说，请带一个公民的劝告给总理，多摄入糖分，不但身体会胖，也不利於健康。           内阁成员不能随便谈论政府变化。我主动提到「後哈珀时代」的党魁候选人，有司法部长马逵、国防部长康尼，还有我们本地的少壮派莫而进。法斯特笑笑，不表态，强调现在仍然是哈珀时代。我说，曾经劝说康尼娶个中国太太，这样选总理更有家庭支撑。他大笑，说当年联邦自由党的杜鲁道总理，第一次当选也还是单身，这一点加拿大民众可以接受。确实如此，杜鲁道1968年第一次当选总理就是单身，到了1971年，才跟温哥华名流玛格丽特辛科莱结婚。           我问法斯特，如果选举胜利，他再次入阁，他希望挑战什麽新位子？他说，还是国贸部长最好。我想，这或许因为，每次出国他都可以从家出发，也可以先回到家里。

尽管房价与全国家庭债务水平双双创新高，但联邦预算内并无任何打压房价措施，反而说这个主要由购房者所造成的高债务(指房贷)水平仍然保持稳定，房市兴旺可助经济发展，这无疑是说“继续入市炒楼”可也。 财长奥利弗( Joe Oliver)21日在预算案里表示，房市过热只是温哥华与多伦多的问题，而全国其他城市的房价已经缓和下来。 预算案指出，全国大部分地区的房市已经适当及可以接受的有所克制，只有温哥华及多伦多房市仍然销售强劲及价格继续上升。不过预算案认为温、多两市的房市仍然保持坚强，主要是因为人口增加以及土地供应短缺所致，暗示房价高并非人为炒卖。 预算案无推出打压楼市措施，反指是GDP的主要贡献者，民众可安心炒楼去了。(本报资料照片) 预算案甚至不讳言的指出，房市已成为加拿大国内生产总值(GDP)的“重要贡献者”，换言之要联邦推出打压楼市的措施根本不可能。 尽管预算案承认加国家庭债务水平高，一旦收入减少或突然调高利息，它们受冲击及影响最大，然而指出加国家庭的债务受惠于低息环境，偿还债务的成本更是历来最低。 预算案指出，加拿大人受惠于高就业率以及历史上最低的利率水平，纷纷以各种形式投资在房屋方面，包括买屋、搬进更大的房子，又或是装修正居住的旧居等。 如此说，加拿大人可安心“炒楼”去了。  

据房产经纪公司Re/Max.Realtor报道，2015年第一季度哈密尔顿平均房价增加百分之八，约443,706美元。由此，哈密尔顿与高于温哥华一个百分点的多伦多一并成为加国房价最热区。 从一年前开始，大多伦多区住宅平均售价增长了百分之八到594,827美元。 Re/Max Ontario Atlantic执行副总裁Gurinder Sandhu说，在多伦多和温哥华工作的人开始在周边地区买房。那里物价低，购买力高。 Sanhu说，分期购房的人越来越多。房产经纪公司上网了解要上市的房产公司，帮助客户安全购房。 其他区房价增幅很小，少数几个甚至出现微跌。比如Calgary平均房价下跌百分之二，约474,251美元，Regina下跌百分之六，约308,355美元。 Sanhu说，个体购房者仍在增加。这是自置房屋者婚后生活的一个重大转折。 图片来源：CBC  

大温地产市场近期一片唱好之声，预期上涨无上限。有专栏作家认为现在大温房市已可用“发狂”(frenzy)形容。 专栏作家叶菲(Barbara Yeffe)指出，观察家称有众多因素让大温房市形成完美风暴，包括：5.8%的失业率、低利率、加元汇价贬值吸引众多国外买家，以及担心太晚出手，房价 会更高等。例如在上周素里一座公寓开卖出现排队抢购，总值7000万元共300个单位售罄，即使正式交屋还需三年，买家所表现出的狂热为近年罕见。 叶菲问是哪些人在购楼?结果似乎是“每一个人”，包括首次置业者、帮子女买房的父母，还有来自加拿大其他地区、美国还有全世界的买家。而大温地产局早前表示，本地房市的竞标战争已更加频繁，房地产中介公司Royal LePage的报告也显示独立屋供不应求刺激了大温房市。 大温房价不断攀升，苦了想买房的年轻人。图为民众在推特上以接力方式表达对于房价高升的无奈。(取材自Twitter) 不仅是大温，卑诗地产局的数据也显示卑省房屋需求3月间持续走高，透过MLS成交的物业共9101个单位，比去年同期增长37.6%。成交总值达58亿元，比去年同期增长57.1%。大温地区的房屋销售量则增长了53.2% 这些数据可以说是好消息，但同时也是坏消息。对于已经有房者而言，看着屋价上升，当然感到开心。但对于很多想要买房的人来说，只能望楼兴叹，且不仅是贫困者，中产阶级也不好过，因为政府官员似乎只把注意力放在提供更多可负担房屋给无家可归者。  

　　一些临主街的地皮，由于可以改变土地用途，用来开发高密度房屋而身价倍增。2013年， Sheppard Ave East 627号和紧邻的625号，由于临Sheppard大街，并位于街角，有开发价值，两个Lots打包联售，叫价高达553万元，远高于周围内街同类独立屋价格。(本报资料图片)   　　温哥华地产经纪Michelle Yu的客人，一对台湾夫妇，专程从台湾飞回温哥华，为的就是要给她一个大大的拥抱。原因就是，他们的房子，别的经纪估价180万，Michelle却给他们卖了430万。   　　据Business in Vancouver 报道，Yu 擅长于将相邻单位联合打包，高价出售给开发商。她最近的一次经典战例，是将一条街道上的9个独立屋打包，以3340万售出，平均每个单位售价370万元。而据温哥华市政部门2014年7月的估值，这里每个独立屋单位的均价仅为170万元。 　　若能改变用途，翻几倍也寻常 　　多伦多本地资深地产从业人员肖绍军(Mark Xiao)在接受本报采访时称，相邻单位打包出售给开发商这种形式，在多伦多也比较普遍。主要是看能不能改变土地用途(Rezoning)。如果低密度独立屋打包后，土地用途能变成建中密度镇屋，甚至高密度Condo ，开发商当然能赚大钱，卖价贵个1-2倍都不在话下。 　　他表示，这里所说的相邻单位，一般是指靠近大路边的单位，只有这样的单位才有机会改变土地用途。按说路边或拐角地段的独立屋，比起宁静内街的房子，更不好卖，价钱也要便宜些。但一旦能联合打包，出售给开发商，情况就不一样了。象多伦多Yonge/Finch，Yonge/Sheppard 一些靠近大路的独立屋，大多是5个10个打包出售，本来每个房子百来万，挂牌价都是300来万。 　　肖绍军说，他自己也操作过这类交易，Bayview/Sheppard一带，有6个半独立屋联合打包出售，叫价比市面上贵了2倍。他的客人准备买下来建镇屋。都准备下Offer 了，这时又有6家屋主加了进来，变成了12家联合出售，这回的地可以建Condo 了，他的客人没那么大财力，最终放弃。他还帮2个客户卖过Willowdale的相邻单位。这两个单位合起来，可以变成3个Lots ，买家最终出了高出市价50%的价钱，拿下了这2个相邻单位。他认为，实际操作中，2-3家，3-5家，容易操作一些。当然，联合的家数越多，获利越大，但难度也越大，人一多，利益就难以达成平衡。 　　当然，打包联售也不是每一次都能奏效。Steeles/Yonge附近有6家独立屋联合打包出售，价格比市价贵1倍，卖了很久也没有卖掉。这6个独立屋都是标准的50X120尺左右的单位，6个加起来也才300X120尺，也不够大，建不了 Condo 。就算面积够大，也还要看政府是否有规划可以在这里建Condo 。所以联合打包出售，和市政规划也有密切关系。 　　联手打包出售也有风险 　　Michelle Yu 也认为，打包联售成功的关键，就是密切关注市政规划，这些资料都是公开的，上网一查，这块地能不能变成高密度用地，不难判断。根据规划来确定叫价，价格翻倍其实是很正常的。她举例说，如果一块1万尺的独立屋地段，市政规划建议可开发成容积率为2.5倍的建筑，那也就是说，这块地有可建25000尺镇屋的潜力，镇屋的价格约每尺900元，利润可观。 　　当然，利润与风险是并存的。Michelle 称，光是申请土地用途改变，屋主往往至少要等上1年时间。在这期间，屋主不能擅自出售物业。如果最终批下来的结果要好于预期，如预期是批中密度，结果批下来高密度，那屋主也将有机会再分一杯羹。 　　在Business in Vancouver的报道中，另一位今年3月中旬刚以2630万元完成一桩5单位联售交易的温哥华地产经纪Mark Goodman 则称，开发商也有风险，并不是所有的屋主都配合。他最近刚和开发商联手做了一个11个Lots 联售的交易，就遇到部分卖家抵制。开发商先发制人，买下了拐角的两个单位，每个160万元，比市场价高出60万元。这两个拐角单位很关键，一前一后锁住了其它9个Lots ，加上价格诱人，别的卖家也就纷纷加入了。Goodman 说，开发商也是在赌博，因为改变土地用途还没有完成，在申请的过程中，还得允许这两个卖家免费住在他们已经出卖的物业里。在其它的案例中，卖家同意在一年内加入联售，若申请土地用途延期，开发商往往要付10万以上的代价，让卖家继续同意联售。 　　肖绍军最后总结说，打包联售，主要是看能否Rezoning。土地能改变用途，开发商多大风险都值得担，多给卖家1-2倍的钱也是毛毛雨，买卖双方皆大欢喜;若不能改变土地用途，则增值潜力不大，联售意义不大。    

  　　英国权威杂志“经济学人”(The Economist )在新公布的一个调查中说，与加拿大人的收入相比，加拿大的房价被高估了35%。   　　如果以加拿大的房租水平为对比基准，加拿大的房价则被高估了89%。 　　“经济学人”杂志还说，在被调查的26个国家中，7个国家的房价被高估程度超过25%。 　　比利时“一路领先”，房价与收入相比被高估高达50%，另外几个被重点点名的国家包括澳大利亚、法国、英国和瑞典。 　　借贷过于“便宜” 　　“经济学人”把问题归咎于“超宽松”的货币政策，目前世界各地的抵押贷款利率普遍处于历史低点。 　　廉价借贷刺激了消费者们的购买狂热，从而推动价格走高，带来的结果只能是泡沫。 　　“经济学人”称加拿大的房价失衡对应了其他的类似声音，加拿大央行行长史蒂芬・波罗兹、信誉评级机构“惠誉”、国际货币基金组织都曾指出，加拿大的房价上涨与加拿大人的收入不同步。 　　加拿大的房价在过去十年中急剧上升，多伦多和温哥华是两个最热的市场，过去一年房价又分别上升了7.8%和7.1%!    

●国际留学生来到温哥华求学，第一需要解决的就是住房问题。但许多院校不提供学生宿舍，而校外租房租金昂贵，怎麽办？ 每月租金800，贵不贵？ 华裔企业家、枫华国际教育投资集团总经理朱任重看中其中商机，近年大手笔投入学生宿舍开发项目。约450平方尺的双人房，共用厨房和卫生间。收费每人每月800元。听上去似乎有点贵？ 来自卑诗大学（UBC）的吴小姐就不这麽认为。吴小姐在卑大读财会专业，由於该课程不属於本科，因此吴小姐不能像其他大一新生一样申请到学生宿舍。她一开始在学校附近租了一间房，租金近千元，後来和一位朋友一起合租到列治文，虽然租金划算，但路途实在太远。 最近她又准备搬家，这一次希望能和学校近一点，但「看了很久的房，没找到合适的。」所以吴小姐觉得，如果该学舍交通方便、还有人打扫清洁且安排一些社交活动，那800块的租金还算划算。 愈近学校愈贵，住不住？ 目前卑诗大学共有9400个床位，但仍然远远不够，住宿申请的候补名单已超过5000人。对於许多卑大学子，每月700多元包网络水电的宿舍能让他们住在校园已经很不错，换在校外租房，同样设施的房子月租至少八、九百，且越靠近学校越贵。     枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。（本报资料照片）       枫华集团总裁朱任重。（本报资料照片）     大温学生宿舍少又不便宜，为学生租房市场带来商机。图为卑诗大学校园。（记者刘焕宇╱摄影）       枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。（本报资料照片） 客厅加张床垫，租不租？ 如果是在温哥华市中心上学的，租金又是一个层次。一位在Fairleigh Dickinson大学温哥华校区读硕的齐小姐，一人住在市中心的一间公寓内，每月租金高达2000元。而在分类信息网上，越来越多人开始找室友分担房租，客厅的一角放张床垫，叫租每月600元，问津的人还很多。 据了解，温哥华主要的专上院校中，卑诗大学能保证大一新生有床位，但到大二要继续住校则不容易。 卑诗理工学院共7栋宿舍，每栋有4套间，每套间可住12名学生，即全校仅336个床位。 其他如昆特兰大学、兰加拉学院、温哥华社区学院以及道格拉斯学院都不设学生宿舍。国际留学生入读这些学校，只能在校外租房。 这也是为什麽朱任重看好学舍市场：「大温价格实惠的住房供应非常短缺，温哥华租房空置率只有不到2%，然而，学生住宿的需求预计将在未来几年稳步增长。这样的趋势也符合联邦政府在8年内将国际留学生入境配额增加80%的政策。」 朱任重开发的学舍项目之一是由温哥华市中心Viva Suites酒店改造的学生出租公寓，目前已接受申请。预计半年後可为200多名租客提供住房服务。另外还有两栋新建大楼位於甘比街夹King Edward街地段。 该集团未来还打算在大温再推9个类似开发案，集中在温市甘比街廊道一带，以及北温和素里等。 每月租金800，贵不贵？ 华裔企业家、枫华国际教育投资集团总经理朱任重看中其中商机，近年大手笔投入学生宿舍开发项目。约450平方尺的双人房，共用厨房和卫生间。收费每人每月800元。听上去似乎有点贵？ 来自卑诗大学（UBC）的吴小姐就不这麽认为。吴小姐在卑大读财会专业，由於该课程不属於本科，因此吴小姐不能像其他大一新生一样申请到学生宿舍。她一开始在学校附近租了一间房，租金近千元，後来和一位朋友一起合租到列治文，虽然租金划算，但路途实在太远。 最近她又准备搬家，这一次希望能和学校近一点，但「看了很久的房，没找到合适的。」所以吴小姐觉得，如果该学舍交通方便、还有人打扫清洁且安排一些社交活动，那800块的租金还算划算。 愈近学校愈贵，住不住？ 目前卑诗大学共有9400个床位，但仍然远远不够，住宿申请的候补名单已超过5000人。对於许多卑大学子，每月700多元包网络水电的宿舍能让他们住在校园已经很不错，换在校外租房，同样设施的房子月租至少八、九百，且越靠近学校越贵。     枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。（本报资料照片）     枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。（本报资料照片）       枫华集团总裁朱任重。（本报资料照片）   枫华集团总裁朱任重。（本报资料照片）     大温学生宿舍少又不便宜，为学生租房市场带来商机。图为卑诗大学校园。（记者刘焕宇╱摄影）     大温学生宿舍少又不便宜，为学生租房市场带来商机。图为卑诗大学校园。（记者刘焕宇╱摄影）       枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。（本报资料照片）   枫华集团总裁朱任重看好宿舍型出租公寓发展，推出多栋以学生为主的公寓大楼，还有以酒店改建而成的分租公寓。（本报资料照片） 客厅加张床垫，租不租？ 如果是在温哥华市中心上学的，租金又是一个层次。一位在Fairleigh Dickinson大学温哥华校区读硕的齐小姐，一人住在市中心的一间公寓内，每月租金高达2000元。而在分类信息网上，越来越多人开始找室友分担房租，客厅的一角放张床垫，叫租每月600元，问津的人还很多。 据了解，温哥华主要的专上院校中，卑诗大学能保证大一新生有床位，但到大二要继续住校则不容易。 卑诗理工学院共7栋宿舍，每栋有4套间，每套间可住12名学生，即全校仅336个床位。 其他如昆特兰大学、兰加拉学院、温哥华社区学院以及道格拉斯学院都不设学生宿舍。国际留学生入读这些学校，只能在校外租房。 这也是为什麽朱任重看好学舍市场：「大温价格实惠的住房供应非常短缺，温哥华租房空置率只有不到2%，然而，学生住宿的需求预计将在未来几年稳步增长。这样的趋势也符合联邦政府在8年内将国际留学生入境配额增加80%的政策。」 朱任重开发的学舍项目之一是由温哥华市中心Viva Suites酒店改造的学生出租公寓，目前已接受申请。预计半年後可为200多名租客提供住房服务。另外还有两栋新建大楼位於甘比街夹King Edward街地段。 该集团未来还打算在大温再推9个类似开发案，集中在温市甘比街廊道一带，以及北温和素里等。  

闸北大宁某楼盘售楼现场。 新政的强刺激使得楼市成交出现强劲反弹，也助推了开发商的推盘信心，经历过清明假期，上周末，上海众多楼盘扎堆入市。据搜房网统计，上周末上海楼市共有10个项目入市，推盘总量达1036套。 另据佑威联合金丰易居数据，4月1日至18日，上海市新建商品住宅成交量为69万平米，较3月份同期增加53.44%, 新建商品住宅新增供应量56万平米，比3月份同期增加了252.20%。 澎湃新闻采访获悉，多家开发商表示已经或者计划提高新开盘房源的销售价格。 夜里12点还有客户在签约 4月18日，闸北大宁某楼盘首次开盘，推出284套三房、四房房源，据参与楼盘分销的某中介负责人介绍，开盘当天卖出250多套，回笼资金21亿元。该负责人说，开盘当天，选房现场客户众多，销售人员一直忙到深夜，“夜里12点都还有客户在签约。” 记者从现场价格表上看到，楼盘除了95平方米的两房成交总价在588-688万元，其余158平方米和195平方米的两种房型总价都在千万以上。 该楼盘系2014年初上海的地王项目，整个地块的最终出让价格达到101亿元，溢价率111.59%，折合楼板价4.76万元每平方米。由于当时周边区域的新房价格在4-5万元每平方米，二手房价格在3-4万元每平方米，因此地王产生后，业内曾引发争议，纷纷认为日后如何开发、销售是个问题。 “确实赶上了好时机，连续的降息、降准，330新政出台。”该楼盘开发商一内部人士表示。他说，开盘前，开发商给出的价格预期是7.5万元每平方米，实际开盘均价在6.1万-7.1万元每平方米之间，考虑到当时4.76万元的楼板价，首次开盘的定价其实是没多少利润的。“这是开发商在上海的第一个住宅项目，又是当年的地王，此次开发商是想打响第一枪。”该负责人说，楼盘后续会有很多大户型项目，预计定价会走高。 某外资房企总经理说，此次该楼盘首次开盘获得热销，直接受益于330新政，因为二套房客户只需追加一成首付即可购买。该总经理预计，接下来该楼盘开发商会更加紧紧抓住政策利好，加快推盘，防止“夜长梦多”。 多个楼盘酝酿涨价 嘉定某小型楼盘开发商表示，他们的一个全新项目预计会在4月底开盘，虽然目前区域的均价水平都在2万元每平方米以内，但他们打算将价格拉高到2万-2.1万元每平方米。 嘉定新城某刚需楼盘也在上周末推出250套两房、三房房源，据参与分销的中介负责人介绍，此次推盘的均价在1.8万-2万元每平方米，开盘当天销售量接近200套。 嘉定某开发商销售负责人表示，他们目前在嘉定新城有两个在售的项目，一个为总价120万-150万元的刚需楼盘，一个是总价在300-400万元的改善型别墅楼盘。 “刚需的项目上周末加推了68套，一周时间内已基本卖完，本周末我们又加推了68套，周六当天卖掉29套，预计周日也能卖掉30套左右。”该负责人说，他们刚需的项目均价去年下半年时为1.5万元每平方米，而目前的报价为1.98万元每平方米，扣除掉优惠，实际均价提高到了1.8万-1.9万元每平方米，以这样的价格销售，已经不能算是跑量了，而是追求利润。”

3月份70个城市新房价格同比下降   北京房价止跌环比上涨0.3%   昨天，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市价格全部低于一年前。但与2月相比，3月新建商品住宅成交量回升明显。具体到北京，北京新房价格环比上涨0.3%，   结束了此前连续八个月下跌的局面。   发布   70城房价同比连降   数据显示，今年3月，70个大中城市中，有50城市价格较2月出现下降，下降城市个数较2月减少16个。此外，12城市价格较2月上涨，上海、福州、海口、包头、岳阳、常德、锦州、安庆八个城市房价与上月持平。   根据国家统计局城市司高级统计师刘建伟出具的数据，春节过后房地产市场成交逐渐活跃，从成交量看，3月份，70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%，接近了去年同期水平。   而受去年同期基数较高影响，70城房价同比继续下降，房价继续低于一年前。数据显示，3月70个大中城市新建商品住宅价格均同比出现下降，其中，厦门同比降幅最小为0.4%，杭州同比下降11.2%，降幅最大。   落地   新房价格结束八连跌   刘建伟表示，不同城市间房价继续分化，一线城市领涨全国市场，而二三线城市房价下跌动力在削弱。数据显示，此前2月还环比下降0.1%的一线城市新建商品住宅价格，在3月环比上涨0.2%，但二、三线城市3月新建商品住宅价格环比综合平均仍在下降，不过降幅则比2月有所收窄。北京房价指数出现了小幅上调。数据显示，3月北京新房价格环比上涨0.3%，结束此前连续八个月下跌的局面。此外，二手房价格也环比上涨0.5%，由2月环比下跌0.1%成功转正。   分析   楼市回暖不达预期政策可能还会调整   交通银行金融研究中心分析师夏丹告诉记者，房产政策在3月底才密集出台，因此3月房价和销售数据改善并非来自于政策刺激，而是反映了市场自身的复苏，在经过年初两个月的淡季后，开发商推盘数量的增加和购房者入市倾向的提升，3月份市场成交量持续上升，促房价环比跌幅收窄。   夏丹同时指出，由于前三个月房地产投资依旧增长乏力，房地产拖累总投资、拖累经济依然显著，如果未来楼市回暖不达预期，则仍然存在政策调整的可能，如进一步放宽公积金提取条件，提高公积金贷款额度；增强个人住房贷款产品灵活性，提高贷款办理效率等。    

  　　2013年因被控14项罪名而辞职的前蒙特利尔代市长阿波鲍姆(Michael Applebaum)，目前重回房地产行业，从事地产经纪工作。有媒体发现在NDG区Mayfair路上的一幢联排屋前，代售招牌上的地产经纪人写着阿波鲍姆的名字，不过没有放上照片。面对媒体的询问，阿波鲍姆证实，为维持生计，自己目前从事地产经纪职业。   　　阿波鲍姆在2012年前市长谭保利因贪腐丑闻辞职后，出任蒙特利尔临时代理市长，但他在这个位置上只坐了7个月，被魁省反贪行动组逮捕，并被控欺诈、违反信托等14项罪名。警方怀疑阿波鲍姆在10年前担任NDG市长期间，卷入一起涉及贪腐的房地产交易。   　　不过阿波鲍姆宣称自己无罪，并打算抗争到底。该案预审将在今年6月举行，距离阿波鲍姆被捕的时间相距2年。  

根据加拿大地产协会（CREA）的统计数字显示，虽然6个省份的平均售价下调，但3月份全国住房平均售价为439,144元，按年上升9.4%。CREA称，全国的销售数据，被大多伦多和大温哥华两个最活跃的市场“夹高”，除这两区外，其他市场的平均楼价为332,711元。若手持44万元在全国买房子却有明显差异，在大多区只够买一层面积900呎的分契式公寓，在哈里法斯则可买一幢2,500呎的独立屋。以下是各省和地区的放盘价。   　　安省─   　　900呎Condo 　　??以今年3月的平均楼价计算，安省的平均房价按年上升7.3%。大多区的平均房价按年上升7.8%，44万元可在大多区购买一间900平方呎、2房2浴室的分契式公寓。首都渥太华的平均房价，按年上升0.2%。44万元可购买一幢2,300平方呎，3房3浴室的的两层高独立屋；至于在雷霆湾，以同样价钱则可买到一间1,536平方呎、3房3浴室的独立屋。资料图片 　　亚省─1321呎Condo 　　??以今年3月的平均楼价计算，卡加利的平均楼价按年上升4.1%，44万元可购买一层1,321平方呎、2房2浴室的分契式公寓；至于爱民顿的平均楼价，则按年上升1.5%，44万元可购买一幢1,622平方呎、3房3浴室连独立车库的独立屋。资料图片 　　卑诗省─925呎Condo 　　??以今年3月的平均楼价计算，大温哥华区的平均楼价按年上升7.2%，44万元可购买一层925平方呎、2房2浴室的分契式公寓；至于维多利亚的平均楼价，则按年上升2.7%，44万元可购买一幢1,477平方呎、3房3浴室，连可停泊两辆汽车的车库的联排别墅。资料图片 　　缅省─2113呎独立屋 　　??以今年3月的平均楼价计算，缅省的平均楼价按年上升0.9%。在温尼辟，44万元可购买一幢2,113平方呎、4房3浴室连庭院和车房的独立屋，在布兰顿则可购买一幢1,510平方呎、4房4浴室，连阳台和车房的独立屋。 　　纽宾士域省─1068呎Condo 　　??以今年3月的平均楼价计算，纽宾士域省的平均房价按年上升3.8%。在圣约翰，44万元可购买一层1,068平方呎、2房2浴室的海滨分契式公寓；蒙克顿市（Moncton）的平均房价按年上升0.5%，44万元可购买一幢4,900平方呎、4房4浴室连车房的两层高独立屋。 　　纽芬兰及拉布拉多省─2658呎独立屋 　　??以今年3月的平均楼价计算，纽芬兰及拉布拉多省的平均房价按年上升5.3%。在圣约翰，44万元可购买一幢2,658平方呎、4房4浴室连车房的两层高独立屋；而在南康赛普申湾（Conception Bay South），则可买到一幢2,625平方呎、3房2浴室连车房的两层高独立屋。 　　西北地区─ 　　1520呎独立屋 　　??以今年3月的平均楼价计算，西北地区的平均房价按年上升14.7%。在黄刀镇（Yellowknife），44万元可购买一间1,520平方呎、3房2浴室的独立屋。至于西北地区第二大城市海伊河（Hay River），则未有相关数据。 　　新斯高沙省─2500呎独立屋 　　??以今年3月的平均楼价计算，新斯高沙省的平均房价按年上升6.2%。在哈里法斯，44万元可购买一间2,500平方呎、5房4浴室连阳台和车房的独立屋；在悉尼，则可购买一间3,300平方呎、4房3浴室连独立车库的独立屋。 　　爱德华王子岛─3496呎独立屋 　　??在查洛城，44万元可购买一间3,496平方呎、4房3浴室的独立屋；至于在萨默赛德（Summerside），一间2,840平方呎、4睡房3浴室连车房的独立屋，则以39.99万元的价格放售。 　　魁省区─931呎复式公寓 　　??以今年3月的平均楼价计算，魁省的平均房价按年上升2.5%，大满地可地区的平均房价按年上升0.5%，44万元可购买一间931平方呎，两房一浴室的复式公寓（Duplex）；在魁北克市则可买到一幢2,072平方呎的独立屋，当中包括4房2浴室，以及一个地面游泳池。 　　沙省─1132呎独立屋 　　??以今年3月的平均楼价计算，这个草原省份的平均房价按年下跌3.8%。沙斯卡通的平均房价按年下调0.2%，44万元可买到一间1,132平方呎、3房2浴室连独立停车场的独立屋。利斋拿今年3月的平均楼价按年跌下跌4%，44万元可购买一幅1,678平方呎、5房3浴室连阳台和独立车房的两层式独立屋。 　　育空地区─1968呎独立屋 　　??以今年3月的平均楼价计算，育空地区的平均房价按年下跌6.4%。在白马市，44万元可以购一间1,968平方呎、4房2浴室连庭园的独立屋，在道森市（Dawson City），一间2,040平方呎的3房2浴室独立屋，以33.4万元出售，远低于加国平均房价。  

　　大温地区许多家庭辛勤工作，希望能实现梦想购买房屋。这并不容易，即使是双薪家庭，大温的房地产价格上涨速度经常远远快过家庭存款。每年省长简蕙芝调涨各种费率，从居民的薪水拿走一大部分，我遇到许多年轻家庭，他们怀疑自己能否有一天拥有自己的房屋。   　　所以当我得知有人可以在高贵林用10万元价格，购买到16英亩公有土地，我感到十分惊讶。是的，您没有看错，那是用低于一睡房公寓价格的一半购买大片土地。不幸的是，这些美好的交易只提供给最富有的房地产开发商，中产阶级家庭只能在旁边干瞪眼。2013年省长简蕙芝决定，出售卑诗省在高贵林伯克山（Burke Mountain）社区14块最好的土地。这是自由党的政策：出售公共资产─您的资产─以快速换取现金。   　　政府聘请有经验的估价公司评估土地价值，经过考察得出一个务实的结论。公司提出一份137页的报告，结论是土地可售得1亿2800万元，如果政府让土地在销售市场等待六至九个月时间。 　　结果数周后，省长简蕙芝却接受买方低于预期非常多的出价，省长让您价值1亿2800万元的土地只以8500万元售出。 　　这项土地大贱卖的交易，其中16英亩土地市价为560万元，省长简蕙芝却以十万元售出。这真是让人大吃一惊的烂交易，如果私人企业的管理层批准这项交易，他们现在可能已经收拾东西去看“征才广告”找工作。 　　这可不是私人土地，这是您的土地。更严重的是，因贱卖土地而收入减少4300万元，现在要用您的税金去补贴，省长贱卖土地让您付出更多得到更少。 　　省长为何用不可思议的贱价急忙出售最好的土地，即使手上有一份详细的估价报告？原来是赶在2013会计年度结束前，火速贱卖土地让帐目好看，以便帮助她“平衡”预算。 　　去年新民主党开始调查贱卖土地的细节，自由党却试图遮掩拒绝公开，我们经过多个月努力终于调查水落石出。 　　今年到目前，省长简蕙芝调涨医疗保险费、卑诗汽车保险局保费、电费和渡轮费。她调涨啤酒价格、公园露营费用，她从各学区和专上教育体系搜刮钱，她浪费数百万元在不做事的地方审计办公室，她花费近2亿500万元为大富豪提供减税优惠。 　　在这项令人震惊的土地贱售案，她把4300元属于人民的钱化为乌有，这么多卑诗民众省吃俭用以市场价格购买房屋，省长的朋友却能用巨额优惠购买公有土地─您的土地，这在根本上就是犯下大错。（卑诗新民主党党魁贺谨 John Horgan)  

话说。。 从前有一对英国夫妇。。。 他们有一个城堡梦~~~~ 于是2002年。。他们在他们的农场上，花了几年的时间。。搭出了这么一栋仿都铎王朝风格的城堡。。。。 看这里面的风格。。 也和复古风一样~~~~ 这餐厅。。。。。 这整栋城堡。。。。。。 好吧！ 我知道你们估计要说。。。 【一大批“如果在中国党”接近！！！】 路人甲A： 如果在中国绝逼给你拆了。。 路人甲B： 违章建筑！！！ 路人甲C： 。。。。。。。 路人乙 ： 顶楼上。。 好吧。。。。。 事情的真相是。。。。。 这栋楼还真就没有建造许可。。。。 是这对夫妇自己私盖的。。。。。。。。。 这对夫妇想利用一个英国关于建筑许可的法律漏洞。。 也就是“ 如果你盖的东西盖了4年都没有人有反对意见的话。。那就默许你了” 于是在他们2002年建成之后的4年。。他们一直用干草和塑料布盖着他们这栋楼。。。 （捂这么严实也是醉了。。。 ） 到了2006年。。。 四年期限到。。。 他们一下把布掀掉光明正大的住了起来。。。 当地政府看到之后一下毛了。。卧槽你们这是闹哪样？？ 于是打起了官司。。。。。 这一打，就是9年。。。 现在这栋城堡市价已经超过100万英镑。。。。。 但是-。- 最近。。。他们官司打输了。。。。。。。 勒令他们必须在90天内把这栋楼拆除。。。。。。 此时此刻的主人的苦瓜脸。。。 呵呵哒。。。。。

  你还在租住公寓吗？要有心理准备，房租还会上涨。过去五年租金一路看涨，根据商用地产公司Reis Inc.的调查，2010年以来美国平均租金上涨14%，达到1124元。与同时期通膨率相比，租金上涨率高出四个百分点，与全美房价相比，更是高出一倍以上。   　　目前公寓兴建上升，但预计今年租金还会涨3.3%，达到平均1161元。虽然比去年的3.6%涨幅缓和，但看涨的趋势不变。主要原因是更多人在找公寓。. 　　愈来愈多与父母亲同住的年轻人找到工作，要搬出来自己住。房价上涨使许多长期租户望「涨」兴叹、继续租住。另外，新建公寓大多以富有的租户为对象，租金高出平均水平。   　　以科罗拉多州丹佛市为例，2010年以来丹佛房租每年涨幅逾5%，2014年则为9.2%。去年新增9400个单位公寓，其中23%位于都市中心，开发商当然要提高租金，才能回收昂贵的土地和开发成本。   　　公寓租金将连续第六年看涨，理由如下：   　　—就业机会多，代表竞争加剧：经济不景气，许多人失业，搬去和亲人住或与人合租住屋。2012年美国有32%成年人即与家人同住或与人合租。过去12个月，美国就业人口增加约280万，许多人开始找房子搬出来，当然推升租金上涨。   　　—购屋延滞。传统上，租金上涨刺激房客早点购屋，尤其目前利率空前低。但是去年美国「有巢族」比率64.4%，是19年来最低点。租金高占掉大部分收入，房价涨使「无壳蜗牛」存不够头期款或合格申请房贷，许多18至34岁的年轻人只好租屋。   　　—新公寓太贵。去年全美新增23万8000单位公寓，是14年来新高，今年可望再添21万户新屋。理论上，新屋增加有助于拉下租金，因为房东要争抢租户。可是，八成新屋是高档公寓，因此去年新屋平均房租1721美元，比旧公寓的平均房租高出46%。   

  房地产网站Trulia最新公布的报告显示，全美前十个成长最快速房屋市场，多达八个在加州，前三名分别是旧金山、圣荷西和屋崙；在三个地区求售的房屋，至少七成可在两个月或以内成交。   　　Trulia网站房屋经济学家麦克劳夫林表示，购屋人在北加州的房地市场，首重讲求速度。 　　麦克劳夫林说：「加州已见到非常强劲的就业成长，尤其在沿海城市。」他指出，这些地区房屋供应量不足，也具有重要因素，因为「兴建的新屋数量，与其他城市相比，相对较少」。   　　麦克劳夫林指出，在4月份中位数房屋叫价已达109万元的旧金山，在全美排名第一，该市由于受到地形和建筑法规的限制，新建造房屋的数量特别少。   　　麦克劳夫林说：「在旧金山增加新屋存量的过程，因受到自然和法律因素，而更加困难。」   　　Trulia网站的报告，是追踪该网站在全美100个大都会在2月5日求售和4月5日尚未出售的房屋销售资料。除了加州八个城市，其他两个挤入前十名的城市为西雅图和犹他州盐湖城。   　　在西雅图，房屋市场的销售速度也十分快速，在2月求售的房屋，60天仅剩33%尚未售出；而该比率在前一年为44%。   　　报告也显示，在全国方面，40%的房屋可在两个月内出售，稍高于2014年同期的38%。平均而言，在销售快速的房屋市场，较低房价的房屋也最快售出。   　　麦克劳夫林表示，这意味首次购屋族在销售快速的房屋市场，在寻找房屋之前要做好充分准备。    　　麦克劳夫林说：「加州已见到非常强劲的就业成长，尤其在沿海城市。」他指出，这些地区房屋供应量不足，也具有重要因素，因为「兴建的新屋数量，与其他城市相比，相对较少」。

　　贷评估欺诈(Mortgage Valuation Fraud或Appraisal Fraud)是指通过高估房屋的市场价值而人为地故意拔高房子的价格。在某些情况下，这个骗局都有评估师的参与，但最常出现的，是在评估师一无所知的情况下篡改他们的评估报告，违背事实。通常买卖房屋时，不是卖家试图让买家信服他们的房子物超所值，就是买家模煳数字让这个买卖看起来是个非常划算的交易，这样对放贷方来说也是降低了风险。   　　在房产市场非常火爆时，价值欺诈更容易发生，因为此时房价就像火箭一样飞涨，使得意料之外的高价看起来更像是真的。更重要的是，那些担心自己出价过高而被当成冤大头的买家可能不愿意要求独立的评估报告，即使他们隐约觉得当前的估价似乎高得不正常。加拿大房屋评估协会(Appraisal Institute of Canada)的CEO兰卡斯尔( Keith Lancastle )说，“如果在过热的房地产市场上想做一个划算的买卖，更要警惕价值高估这种欺诈发生。”   　　过热房市警惕估值虚高 　　虽然没有过硬的数字和全国性的统计数据来揭示这种类型的欺诈在加拿大的发生情况，但消费信贷公司Equifax早在2012年就发布了一份报告，称2012 年三分之二的欺诈发生在房地产相关领域，价值达4亿元。对于加拿大房贷市场1万多亿元的价值来说，这个数字只是小菜一碟(当然，这些只是曝光了的非法行为)，但这已引起放贷机构的注意。房屋评估师坎普(Laura Kemp)女士说，许多大银行和信用合作社已经实施新的规范以根除虚假报告。比如在向丰业银行和TD银行申请房贷时，银行不接受由借款人直接提供的评估报告，必须由评估师从他们自己的电子邮件地址发送给银行。 　　多伦多“律师专业赔偿公司”(Lawyers’ Professional Indemnity Company，LAWPRO)副总裁、拥有25年房地产律师从业经验的莱科拉尔(Raymond Leclair)说，欺诈未被曝光的部分原因是因为金融机构考虑了从业的风险部分。“在事态失控之前，他们宁愿自己疗伤(也不愿意曝光)。” 莱科拉尔如是说。 　　不幸的是，随着有组织的欺诈者开始炒卖房子、伪造房屋价值，并攫取高额收益之后，房子的成本就上升了。假设他们在一个好的社区买了一个便宜房子，比如20万元，转身就以25万元的价格卖给一个同谋，然后再以30万元卖给另一个同伙。最终，那些合法的买家接了最后一棒，而他们并不知道他们花了冤枉钱。当然，谁也不想成为最后接棒的人，因此买家自己对想买的房子进行评估是个不坏的主意，不妨查看房子近三年的销售历史。“如果看到这个房子在不停的转手，那就要插上红旗。” 兰卡斯尔建议说。 　　留心四个要素 　　虽然大多数评估报告都是银行和贷款人要求的，仍有约10%来自个人买家的需求。专家建议潜在买家，尤其是那些私下交易的，要保持警惕，对那些细节要严格审视，以免遭抵押价值虚高的欺诈。以下四个因素要特别留意。 　　看评估报告的页数 　　某买家在一个儿童友好型社区看上了一所房子，私下交易也还进行得不错，而且卖家也给了他一份一页纸的报告。这里就出错了!坎普女士说评估报告大概有10页长，“这不是一个评估报告。他们为什么没有给你完整的报告?去要完整的报告。”别忘了查看评估师的签名。 　　有效时间 　　评估报告的时效有有效期。某一地区或整个城市的房地产状况变化非常迅速，比如卡尔加里最近的变化，旧的评估报告可能会过时。一般有效时间是多长?如果评估是90天前进行的，是时候进行一轮新的评估了。这通常也是贷款机构进行评估的时效。 　　数据是否连贯一致 　　阅读评估报告时，看看生效日期和评估值，在所有它们出现的地方，通常至少在报告中出现三次。坎普女士说欺诈者或许会忘了让全文所出现数字和时间保持一致。“他们只改了一处，但或许会疏忽别的会出现这些数据的地方。” 　　了解打交道的人 　　过去几年全国各地发生的房贷欺诈案件揭示了各个环节参与犯罪的人员， 包括律师、银行雇员和房贷经纪人。不妨从朋友、家人和房地产专业人士那里得到一些参考信息。 “你总是该问自己,‘谁将从这桩交易中得到好处?’” 兰卡斯尔先生解释说。“这样做他们是否违法或是有悖伦理道德?”  

　　温市中心虽然几近饱和，但新的商业建筑工程仍处处可见。新商业楼宇总面积预计将会达到220万平方尺，专家预估至今年底办公室空置率约为10%至12%，远高于过去10年的平均空置率4.6%。   　　Cushman & Wakefield公司办公室出租部门资深副总裁高百特（Bart Corbett）表示，预测年底的办公室空置率可能达到12%，他说温哥华从来不是大公司设立办公室的首选，业界也无法预测会有哪些公司租用温市办公室，例如就没人料到亚马逊公司（Amazon）会在温哥华设立占地14万平方公尺办公室，对于高科技业增加来温设立办公室持审慎乐观的态度。   　　Bentall Kennedy公司执行副总裁亚特黎斯（Tony Astles）指出，从新商业建筑的增长观察，可知温哥华的新办公室空间已经太多，若以十年为单位观察，可发现温哥华的办公室消化率正在下降。 　　他解释在1980年代，每年的办公室平均消化率为57万平方尺，到了90年代为28万平方尺。进入2000年后又跌到15万平方尺，2010年至今天变成负19万6000平方尺。他认为温哥华可能兴建了过多的办公室空间。 　　加拿大SwissReal集团总裁Franz Gehriger持乐观看法，他认为温哥华具有美丽风光和舒适的生活环境，比亚省卡加利或安省多伦多更容易吸引高科技人才，并预测温哥华正进入吸引高科技产业的过渡期。

  中国与全球化智库(CCG)编撰、社会科学文献出版社17日出版的「中国国际移民报告2015」指出，中国人出国投资移民人数不断攀升，2012年输出资金近200亿美元。报告并引述美国房地产经纪协会的数据显示，2013到2014年，中国居民仅在美国买房，就花了220亿美元。美国是中国人的首选移民目的地，中国是美国永久居留移民的第二大来源国。 香港「南华早报中文网」报导，上述报告指出，中国向主要已开发国家移民人数基本保持稳定，世界各地华侨华人总数为6000万人，中国国际移民是世界上最大的海外移民群体，主要目的地包括美国、加拿大、澳洲、南韩、日本、新加坡等。 2013年，获得美国、加国、澳洲永久居留权的中国人分别有7万1798人、3万4000人和2万7334人。 2000到2013年，约有90万3000名来自中国大陆的人获得美国永久居留权(绿卡)。 不过报告指出，最近两年，中国获得美国绿卡的人数出现递减趋势。2011年有8万7016人取得绿卡，2012年减少到8万1784人，2013年比2012年少9986人。 美国财政部数据显示，2013年，放弃公民身分的美国人或交回绿卡的长期居民有2999人，其中华裔约占6%。 中国是加拿大永久居民最大来源国之一。2001年到2011年，生于中国、移民到加国的人数增长63.9%，从33万2825人，增加到54万5535人。 中国是澳洲除技术移民外，其他各类移民类别的最大来源国，是澳洲第一大投资移民来源国、国际学生来源国、商务交流来源国、国际游客来源国。2013年到2014年，澳洲颁发了19万个永久居留签证，其中14.4%为中国人持有。 报告也指出，在稳定的海外移民增长中，中国的出国投资移民人数也不断攀升，大量资金输出海外。 但国际金融危机后，很多国家迅速调整投资移民政策，拓宽了投资渠道，增加了配额，加快了审理速度。2013年有6895名中国人获得美国EB-5投资移民签证，是2010年772人的8.9倍。 报告说，除投资者本人需要面临的投资安全、临时居住转永久居住不确定、融入能力弱等风险外，中国政府也面临著洗钱漂白、畏罪潜逃、抽逃资金、冲击外汇管制等风险。大量中国高净值移民向海外流动，客观上也带动了国内金融机构和房地产公司的全球化，也推高了移民目的地的房地产市场。 美国全国房地产经纪人协会「外国客户在美置业报告」显示，2013年3月到2014年3月，中国人共计花费220亿美元，在美国买房，环比增长72%，超越其他所有外国客户群体。  

国际油价持续低位对经济的影响备受关注，国际地产集团发表报道指，油价下滑对加国房地产回报构成负面影响，纵使加国仍然被视为全球房地产投资最佳避风港之一。   全球商业地产集团高力国际（Colliers International）发表《2015年第一季度加拿大房地产资本化率报告》，对全国九大房产市场的投资者作出调查，结果显示，虽然整体房地产回报仍然稳定，上季度却出现显著变化，除亚省外，加拿大全国市场正转趋稳定，而且仍旧是吸引全球房地产投资的热点。   吸引全球资金   「资本化率」（Capitalization Rate）是计算房地产投资的收入回报，衡量市场健康的指标。而高力的资本化率报告显示，加拿大目前整体的房地产回报稳定，但是投资者愈来愈注意到，国际油价持续低位，为今年的资本化率上升带来潜在压力。     报告预测多伦多房产市场将会维持活跃，虽然不及2014年强劲。高力国际的玛莲（Chris Marlyn）形容：「多伦多已经成为全球房地产市场投资的吸引及安全地点。目前有充裕的制度和外国资本，寻求有限的投资级别产品，而场外交易频率正持续增长。 」   报告指产油重镇亚省面对油价下滑冲击，短期内受影响最显著将是卡加利和爱民顿的办公室市场，及是爱民顿的工业地产市场。    

加拿大有不少退休或接近退休年龄的人在美国购买了住房，作为躲避加拿大寒冷的冬天在美国享受阳光的有效手段。加拿大社会把这些人称作雪鸟，意思是这些加拿大人像候鸟一样春天飞回加拿大，秋天飞去美国南部。 过去几年是雪鸟们的黄金时代 加拿大萨斯喀彻温省的艾琳娜和兰迪夫妇就属于这样的雪鸟，他们回忆起过去几年美好的时光。那时他们在加拿大挣的钱在美国花得真痛快，一加元能换1.06到1.10美元。现在的日子却让他们再也笑不起来，因为现在的一加元只能换0.82美元。换句话说，与5年前相比，他们用在加拿大挣的钱在美国生活的费用等于一下子贵了30%。 现在时过境迁 每次用加元换取美元都是让加拿大的雪鸟们感到心如刀割的时候。 加拿大的雪鸟们由于加元贬值而减少了在美国的消费和购房。美国加利福尼亚州南部棕榈泉地区聚集着很多加拿大雪鸟，他们在这里购房、购物、下馆子;他们一减少消费，整个棕榈泉地区的经济都一蹶不振。 棕榈泉的地产经纪杰夫.米勒说，他的客户中80%是加拿大人，过去几年加元坚挺时有很多加拿大人来棕榈泉买房，而现在买房的加拿大雪鸟们却是寥寥无几。 现在是雪鸟卖房的好时机 不过，雪鸟们卖房子的却开始多起来。 来自加拿大埃德蒙顿市的阿兰.伍德7年前在美国加利福尼亚的棕榈泉买了一幢后院带大游泳池、还有橙子树的房子。7年后他的房子升值、而加元贬值，他觉得该是卖房子走人的时候了。伍德说，把卖房子的美元兑换成加元后他等于又赚了20%的钱。 虽然赚了钱，不过这也意味着伍德和妻子要结束过去几年习惯了的雪鸟生活，要在埃德蒙顿度过寒冷的冬天。伍德说他10岁的小孙女就很有些不舍得，说以后三月份学校放春假时就不能再去爷爷的家享受灿烂的阳光和30摄氏度的热天了。 加美边境信息共享不利于雪鸟 除了加元贬值促使一些加拿大雪鸟出售在美国的住房、暂停雪鸟生活之外，另一个减少加拿大雪鸟去美国长期生活的因素是加拿大和美国加强了边境信息共享。 熟悉加拿大和美国边境管理规定的专家吉尔.哈纳塞克指出，根据新的协议，加拿大和美国的边检局和税务局可以分享加拿大人出入加拿大和美国国境的电子信息。虽然加拿大人进出美国都不会在护照上留有印记，但通过电子护照扫描，其进出美国的信息都被记录在电脑中;这意味着许多加拿大雪鸟会遇到税务、医疗保险和在美国居住权方面的复杂问题。 吉尔说，许多加拿大人错误的认为，他们在美国居住时间每年只要不超过182天，就不用在美国交税、也不会失去加拿大的医疗保险;实际上加拿大人在美国居住时间超过120天就需要填写特殊的申报表格，然后可以继续合法居住到第182天。不填写报表，不但会导致必须要向美国税务局申报所得税(不仅是在美国的收入、而且包括在世界各地的收入)，还会失去在加拿大的医疗保险，甚至会失去在美国合法居住的权利。  

有研究指出，多伦多及温哥华炽热的房地产市道，对周边城市已经造成影响，带动楼价上升。 地产代理公司Re/Max指出，多伦多及温哥华的楼价近年持续上升，以温哥华为例，平均屋价升至超过87万，独立房屋以至柏文单位的售价，年度增幅达百分之7，连带邻近的维多利亚市，平均屋价上升两成三，至接近57万元。 多伦多的情况也一样，平均屋价比去年升了百分之8，至接近60万，令到巴里市及咸美顿/贝灵顿地区的楼房买卖变得活跃，楼价分别上升百分之11和百分之8。 不过研究亦指出，在能源省份的亚省卡加利及沙省利戴拿，楼价出现回落，分别下跌百分之2和百分之6。  

多伦多地产局17日公布今年第一季度共管公寓交易数据，显示与去年同期相比，售租交易数量双双上升，不过售价上扬，但租金基本没有变化。 在2015年1月至3月，大多伦多地区中，仅杜兰(Durham)郡一个地区外，其余各地区的共管公寓销售均呈同比长的态势。大多伦多地区共售出4940个共管公寓单位，比去年同期的4447个大幅增长了一成以上(11.1%)。  多伦多市内的公寓平均售价为36万多元。(本报资料照片) 在公寓单位售价方面，大多伦多地区的平均售价为36万3973元，比去年同期的35万1452元，上涨了3.6%。目前多伦多市内 (416地区)共管公寓单位的平均售价已达38万5428元，约克郡 为35万6471元，皮尔郡为28 万7272元。 多伦多地产局市场主席伊斯林顿(Paul Etherington)认为，大多伦多地区共管公寓销售市场在上个季度的表现，传承了过往一年的强劲态势，这得益于一方面市场货源充足，包括不少新公寓上市;另方面首次购房者数量保持充沛。 地产局市场分析行政总监梅瑟 (Jason Mercer)指出，大多伦多公寓市场已经持续两年旺盛。而买家仍存源源不断进入市场，因此有理由相信，今年的共管公寓市场令人乐观。 至于大多伦多地区公寓单位的出租市场，今年第一个季度同样表现喜人。租出的公寓单位数量与去年同期相比增加了二成一。 在租金方面，最受市场欢迎的一睡房单位和二睡房单位均与去年同期相比基本没有变化。其中一睡房单位平均月租金现为1585元，同比涨了12元，而二睡房单位平均月租金为2180元，同比上涨了22元。