地产

加拿大广播公司Radio Canada披露了一个消息，中国的一个公司要在魁北克省蒙特利尔市南岸建一个庞大的国际商贸中心，消息一出，引来人们的纷纷质疑。   加拿大广播公司记者Thomas Gerbet  以“神秘的中国商人要来魁北克并改变规定”为大标题报道说，中国的控股公司 Min Ying Holdings 正在推进一个耗资上10亿加元的国际贸易中心的项目，这个项目最终将落户于蒙特利尔南岸的隆格伊市（Longueuil）。   翻版“小义乌”   报道说，这个商贸中心实际上是一个缩小版的中国义乌商贸城，位于上海南部的义乌商贸城被称为中国的“小商品批发天堂”，那里有多达7万个展位，各种产品应有尽有，衣服、玩具、文具、日用百货…等等。   按照同样的概念，魁北克“小义乌”的规模大小将和“宜家”差不多，里面分设数百个销售/批发摊位，每个摊位代表一个中国制造商及其产品。   中国的公司希望这个魁北克“小义乌”能成为北美的一个直接批发枢纽，不仅是魁北克，加拿大其他地区甚至美国东海岸的商家都可以在此直接向中国的企业订货，不需要再通过中介。   自然而然，随着这个“小义乌”而来的将是大约1000名中国商人和他们的家人，他们将定居在蒙特利尔以及周边地区。   加拿大广播公司的报道说，中国公司计划在蒙特利尔南岸的 Brossard, Boucherville, Saint-Bruno等地建造1000个住宅，但这些城市的一些市议员却说从来没有听说此事。   报道还说，Min Ying Holdings 的加方合作伙伴MITC公司，正在以超过3百万加元的出价购买蒙特利尔南岸的一块5.6万平方米的地皮，预计这将是商贸中心的落脚地，报道还说，隆格伊市的市议员们预定在5月12日的市议会会议上就这笔交易作出决定。   带来1千名中国富商   对这个消息，当地居民颇有非议，一位居民说，我们是从媒体得知市政府要卖地皮的消息的，当然觉得很沮丧。   两年前曾在蒙特利尔北岸被拒   报道说，其实，在选择南岸之前，该中心最初的计划是落脚蒙特利尔北岸的拉瓦尔市（ Laval ）和沃德勒伊 – 多里昂（ Vaudreuil-Dorion）市，但遭到了拒绝。   沃德勒伊 – 多里昂市市长盖伊·皮隆（Guy Pilon）说，两年前他拒绝了这个项目，他说，我认为中国人不明白在魁北克、在加拿大、在北美是如何运作的…他们提出在水边建1000栋房子，没逻辑，我现在想看看这个项目到底会给隆格伊市附近的商家带来什么样的影响。   他表示，当初拒绝了这个项目是因为担心其对本地供应商和零售商带来的冲击，他说，以后如果大家都去那个商城买东西，本地的商家没法做生意了，这让人难以接受。   签证是个棘手问题   加拿大广播公司的报道说，看来签证是这个项目的一个棘手问题。   魁北克有自己的投资 项目，2015年4月1日-2016年3月31日的配额为1750人，魁北克省移民部长办公室确认，并不了解有关这1000名中国商人的事宜。   加拿大广播公司的报道说，这个项目由加拿大的一位前联邦议会议员罗杰·颇枚罗（Roger Pomerleau ）担任“说客”（lobbyist），“说客”的登记显示，他已经对魁北克省的几个部进行游说，呼吁“改变移民法及相关规定，以便于1000名中国企业家移民的抵达 ，以使魁北克在国际贸易中更有竞争力”。

温哥华市近年来在市中心地带兴建不少商用大楼项目，预计将使得办公室空置率从现在的7%增加到12%，引发大温地区其他城镇市长担忧，温市野心勃勃的发展计画，恐导致开发商停止对周边城市的商业开发。   专营商用物业交易的Avison Young地产公司副董裴卓齐（Andrew Petrozzi）指出，温哥华正在经历10年来最大的一次商业大楼开发的大跃进，现正有220万平方呎的办公室空间在市中心地带施工，在2017年至2020年间预计还有240万平方呎的商业开发项目推出。   裴卓齐指出，这一开发势头将可能把现在7%的办公室空置率拉高到12%，略微偏高，因为作为一个平衡的市场，通常空置率保持在8%在10%，但是对于本地一些商业业主而言，他们终于在连续15年面对商办单位低控制率的困境中，舒一口气。     不过，大温其他地区的市长们却并不乐见这种情况。高贵林市长史都华（Richard Stewart）表示，温市中心的办公室空间供应过度，将会给高贵林吸引商业开发的努力带来不利影响。他强调，现在市府想在捷运长青线沿线的新兴市中心地段引进一个商用大楼开发，迄今未能成功，担心之后难度会继续加大。   本拿比市长柯瑞根（Derek Corrigan）亦指出，温哥华市中心区大举开发办公室空间是不负责任的，与整个地区的发展战略也不符。按照区域发展计画，应当将住房和办公楼分散到大众交通沿线，鼓励宜居性，减轻市中心的负荷。   他说，大温各市镇都希望建立一个完整的社区，但现在的趋势是温哥华愈来愈挤，其他城市反而难吸引商用建桉。温市中心继续增建办公楼，势将影响周边城市希望引进商业、创造就业的努力付诸东流。   温哥华市议员惠绮文（Andrea Reimer）指出，即使温市停止现在的发展计画，也不代表这些开发项目和资源就会流入周边市镇，而是很有可能离开卑诗省，「他们（开发商）可能会转而选择亚省卡加利、美国西雅图，就像之前因为无法租到合适办公空间，而离开卑省的公司一样」。  

加鼎（Desjardins）银行29日公布最新的加拿大房价负担能力指数（DAI）报告，显示加拿大房价的整体负担能力都出现下调，大温地区的房屋可负担性为全国最低，继续蝉联全国末席。加国其他主要都会中，多伦多持平，魁北克的房价负担能力上升。   该项报告是研究加拿大及18个主要都会都会区域的房价与平均收入比例计算，若以2015年第一季加国可负担指数为116.9为例，代表加国民众的平均工资高于买房所需工资16.9%。   2015年首季大温平均屋价为85万元，较加国平均屋价42万4000元高出一倍，更较大温家庭平均年收入8万6000元高出几乎10倍。今年房价整体可负担指数也在第一季下跌，以指数69.6，也就是买房所需工资高于平均工资30.4%，蝉联房屋最难负担都会的称号。   大温房价可负担性全国最低，与其他主要都会相差悬殊。（本报资料照片）   而在被列入评比的18个城市中，魁省沙库内市（Saguenay）、蒙特利尔、渥太华-佳堤诺等几个魁省地区或都市都因为平均价格稳定，但家庭收入提升，而令房屋可负担性有着明显的提升。安省多伦多的指数与上季持平，虽为第二难负担之都，但较高的家庭收入和较低的房价，仍使多市的指数远高于温哥华，亚省卡市则是因为房市下跌，令可住屋负担性增加。   报告指出，在加国许多地区二手房市买卖走缓之际，温哥华和多伦多仍有热络表现，其中温哥华的二手屋交易量较上一季度上升12.9%，屋价上扬约1.7%；多伦多交易量增10.8%，房价上升约2%。  

迷信广告宣传语   “超大赠送”“绝版户型”“城南销冠”……现如今，房地产商的宣传口号让消费者“雾里看花”，还有的楼盘“建筑面积101平方米，实得面积123平方米，实际价格不足5000元”，更让消费者摸不着头脑。   很多人获取购买房屋信息的渠道，来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告，是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是，取决于开发商的实力和良心。   据报道，因为开发商宣称的“赠送面积”大，成都市青白江区市民陈先生看上了青白江的楼盘“嘉和瑞景”，并决定购买该楼盘。根据开发商的宣传，算上赠送面积，房子“实得价”仅3287元/平方米。可等到陈先生签合同时，他却发现是按照每平方米5628元的建筑面积计价。陈先生有点搞不懂，觉得自己上当受骗了。   解决之道：要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。   买涨不买跌 2008年底，国内房地产跌声一片，部分有自主需求的人完全可以适当考虑出手买房，但是很多人认为房价还会继续跌，坚持再等。2009年初，房价上行继而上涨20%，很多人又急了，害怕自己不买就没有了，拿着钱往里砸，多花了几十万。   解决之道当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹，因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。   不研究国家政策，盲目入市   经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。   解决之道：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。   被动炒房   很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。   解决之道：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题。   迷信专家学者   现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗？而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗？据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗？其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难！   解决之道：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。   买房可以一次性到位   这是一个让很多人犯理念错误的观念。有的人甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。   比如单身时买房本可以考虑位置好的小户型，结果为了大面积买在了远郊；有人考虑买房孩子上学是否方便，其时他才刚刚结婚……   现代社会发展迅猛，各种新东西层出不穷，也许你今天的想法确实是这样，但过几年，你的家庭、工作需要、职业改变、经济收入等等也许会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。   解决之道：一次到位只是你目前阶段“归宿式”的想法，发生变化的可能，要比什么都没变的可能大得多，因此不要早早就背着房子这个沉重的壳吧，看得轻松点。   只买便宜不买贵的   俗话说：人不识货钱识货。只图价格便宜，是很难买到好东西的，虽然谁都知道便宜无好货，却总希望自己是那个捡缺的人。请记得，贵一定有贵的价值，对于房子，便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。这就需要用未来的眼光来看现在。   解决之道：不要买已经透支未来很多年的房子，当然有些低价的房子，如果你清楚它所处地段的规划，也是一种投资。   租房不如买房   这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500元~3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。   解决之道：好好地计算后，再选择买或者租。   使用年限70年   不就是70嘛，不错，是70年，但是你的房屋还有70年可使用吗？中国目前的《物权法》规定土地使用权年限是70年，很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算，甚至很多人以为这70年是从自己拿到房产证那天开始计算，其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。   因此，乐观地设想，开发商一拿到土地后没有任何空置，立即盘到资金开工建设，估计待得盖成高楼，卖到你手里也有两三年时间，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。   解决之道：购房前请认真了解一下房屋所在土地的使用年限，请记得：工业用地一般是20年，商业用地是40年，综合用地(商业、住宅、办公)是50年，住宅用地是70年。

作为全球最大债务国，美国欠全世界的钱已经达到18万亿美元了，自从2012年起，美国平均每天都欠下22亿美元新债，平摊下来每个美国人得还5万6千多美元，比不少美国中产阶层一整年的工资还多。假设有一天，美国得卖地还债，那么广袤的美利坚大地能卖得多少钱？ 要还债，卖首都？在美国，土地并不都是国有的。联邦政府只控制了全美24%的土地，把这些联邦政府拥有的土地全卖光也只能还大概10%的国债。不过在首都华盛顿特区，联邦政府拥有18%的土地，其中87%是经过高度建设过的。尽管地方不大，华盛顿特区的地价估值每英亩已经超过一百万美元，位居美国本土地价之首。然而华盛顿特区只有区区四万英亩，首都卖光了也只能换来大概420亿美元收入。这对于18万亿美元的国债来说只是杯水车薪。接下来再卖哪个州呢？ 把加州卖给中国吧：据印度媒体透露，中国四万亿外汇储备中的70%都被拿来买了美国国债。粗粗算来，美国大概欠了中国三万亿美元。美国西海岸加利福尼亚是中国移民的主要居住地，气候宜人，土地资源十分丰富，是美国面积数一数二的大州，其中联邦政府控制的土地占到总面积的52%。尽管这里只有7%的土地经过建设，每英亩地价也只有3万9千美元，好在加州够大，总面积接近1亿英亩，全卖掉的话总价大概3万9千亿美元，拿来还欠中国的债，美国还能找回零钱。 还债要卖28个州：算上首都华盛顿特区，美国本土总共有48个州和一个特区。2009年的数据显示这49个州和地区的土地总价是22.98万亿美元，土地总面积18.9亿英亩。除了首都华盛顿和加州，想要还清国债，美国还得卖掉26个州。按土地每英亩价格由高到低排列，这些被卖掉的州和地区是表单上的前28名。 这是美国地价图，绿色越深地价越高。若卖地还债，出卖28个州后只有绿色最浅的地方能完整保留，这样美国就没有海岸线了。剩下的21个州土地每英亩价格都在7500美元以下，集中在美国中西部和与墨西哥接壤的地区。这些地方土地建设程度低，比如内布拉斯加州，92.7%都是农地。21个州里地价最低的是怀俄明州，只要1558美元就可以买到一英亩土地。如果真的把28个地价较高的州卖掉还债，剩下的美国本土地区就几乎没有海岸线可言了。 当然啦，现有的美国地价数据只是学者们根据2009年前的经济状况估算的，当下美国各州地价是涨是跌还不好说。而且一般来说，买卖土地通常都是把土地上的建设项目一起打包出售，因此加上土地上楼房设施的价格，实际地价应该比预测的要高。图为横跨美国的66号公路。想买这片地就得要把路也买下来。 此外，这次统计还没把水体和矿产算到地价里去。一千多美元一英亩的普通土地下说不定还藏着丰富的矿藏呢，就像美国当年从沙俄买来阿拉斯加一样：要是俄国人知道阿拉斯加地下全是油，肯定不会只卖720万美元了。图中漫画人物普京，“1867年美国从沙俄买了阿拉斯加，可是他们没说不能退货呀。” 如果真落到卖地还债的地步，美国政府也可以考虑先卖掉发展差一点的州，最后再卖首都。但这也会为土地买卖增加难度：有些州的土地长期没有买卖记录，如今很难估价。比如密西西比河流域的路易斯安那州，有些土地的上次买卖记录能追溯到从法国皇帝拿破仑手里买回来的时候，那都是1803年的事儿了。

  　　温哥华岛一间造型独特的海景豪宅再次上市。这间叫价1300万元、占地超1万平方尺、拥有六睡房的豪宅，最大特点是：有一条河从房屋中间穿行入海。   　　该房屋还有自己的名字「Swanrick Ranch」，位于温哥华岛Metchosin。地产业界将该房屋称为「世界级豪宅」，除了海景、大地、设计、六间睡房、八个卫生间等要素外，穿行其中的河流无疑是一个大卖点。 　　据资料，这是该屋第二次上市。首次挂牌叫价2400万元，于2012年时售出，未有显示当时成交价，但最后的挂牌价格为890万元。

       加拿大央行行长普洛索(Stephen Poloz )认为加拿大不会面临房市泡沫化的危机，因为在经济衰退的情况下，拉抬房地产价格是必经之路。   　　普洛索28日出席国会委员会会议，这是他自去年11月油价暴跌以来首次与国会正面交锋。由于央行1月意外宣布降息，加上普洛索日前公开表示加拿大今年第一季的经济成长可能为0，引发国会议员疑虑。众议院财政委员会主席勒乔特(James Rajotte)认为分析师总是特意解读普洛索每一句发言，质疑央行是否故意制造市场震荡。对此普洛索仅保守表示，央行当然不会故意去恫吓民众。   　　接着新民主党议员卡伦（Guy Caron）提到上周《经济学人》的报导，文章指出加拿大房价被高估35%，恐有泡沫化的危机。但普洛索称目前数据不足以证明房市有泡沫化的预兆，他认为现在没有人置产是为了炒高房价卖出，也就是说房市不存在投机现象，而房屋建设也大致符合市场需求，没有供过于求的问题。普洛索说：「房价没有失控，现在房市确实被高估，但这是金融风暴振兴经济的必要路径，在低利率的情况下，人们本来就会增加借贷来买房，因此房价上涨很正常。」     央行行长普洛索认为房价不会泡沫化，强调经济在年中会明显成长。（Financial Post） 　　普洛索也重申年初降息1码是「保险措施」，当时加拿大处于「极度不确定」的状态，此举帮助国家安然度过低油价的风暴。结果显示，降息决定确实对经济起了正面作用。 　　然而，现在没有太多迹象显示央行降息为加拿大经济带来什麽好处，于是普洛索开始举证。他表示对一般民众来说，现在抵押贷款利率更为灵活，减轻许多人的财务负担；对企业而言，加元走弱不仅提升出口，更增加企业的现金流。他强调降息是因应低油价的正确决定，虽然预期加拿大第一季经济零成长，但到了年中就会随着美国经济走强而明显复苏。

　　Airbnb是近年来非常流行的一个私人住房出租网站，越来越多的旅游者通过这个网站寻找住处，而不再下榻酒店，与此同时，也有不少人通过在这个网站上出租自己的房子来挣钱。   　　然而，加拿大卡尔加里市的一个家庭刚刚因在Airbnb上出租房子而遭遇了一场噩梦，户主Star King说，租客毁了自己的房子，硬木地板上流淌着酒和饮料，到处是垃圾、烟蒂、玻璃碎片，沙发上是手印，墙壁被砸出痕迹，鞋子里被塞进了鸡腿，厕所马桶被避孕套堵住…   　　“用毒品的性派对” 　　加拿大广播公司CBC报道说， King表示，为了挣些钱，她和丈夫时而在Airbnb上把自己的房子短期出租，他们则住到亲戚家里。 　　上周六晚，他们把钥匙交给了租房者，租客在Airbnb上预订时说是4名成人入住，他们到卡尔加里来参加婚礼。 　　房子刚交出不久， King就开始收到邻居的短信，说一辆大巴载来了约100人，全都挤进了她的家开派对，警察已经赶到了现场。 　　King赶紧回家，要租房者走人，家里已经毁得一塌煳涂，她还听到警察在描述现场的情况，说是“用了毒品的性狂欢派对”。 　　Star King表示，现在她指望Airbnb网站的户主保险能提供赔偿，该保险对“由租客造成罕见损失并未能与租客直接解决的符合条件的物业”提供最高100万美元的赔偿。 　　Airbnb将禁该租客 　　Airbnb发言人Jakob Kerr通过电子邮件说，该公司已经禁止该租客再使用这个网站，并说“我们绝不容忍这种行为，…有3500万人通过Airbnb租房, 财产损失是极为罕见的”。        

Vansky原创，如需转载，请标明来源，否则视作侵权。 图片来源于网络          今日，根据金融公司德士贾丁斯(Desjardins)公布的住房可承受能力指数报告(Desjardins Affordability Index)显示，2015年第一季度，大温哥华地区的住房可承受能力指数持续下滑，这意味着，人们想要在温哥华拥有一处属于自己的住房将越来越难。         该报告比较了房屋价格和居民收入，结果显示大温哥华地区的住房平均价格是全加拿大的两倍，均价已经逼近85万。而大温平均家庭年收入仅为8万左右，房屋均价已经超过家庭年收入的10倍。         “这个结果表明，在温哥华，人们的收入不足以支付房价。也许对温哥华的房地产尤其是对共管公寓来说，投资是更主要的购房目的。”德斯贾丁斯的首席经济学家Hélène Bégin指出，“如果你想买套自住房，离开家人的帮助将是非常困难的。”         尽管过去三年来，温哥华的房地产一直面临价格令人难以承受的危机，二手房市场却呈现出持续增长的态势，本年第一季度较上一季度环比增长了12.9%。         温哥华的住房可承受能力指数是70，而整个加拿大的指数是117，温哥华是全加拿大住房可承受指数最低的地区。该指数水平说明，全加拿大人的平均工资比其购房所需的工资水平高出17%。魁北克的指数水平是156.5，当地的平均房价是27万5千元，魁北克居民的工资水平超出其购房所需收入40%多。卡尔加里的指数水平是164.6。         该住房可承受能力指数是由家庭可支配收入与获得一个平均价位住房贷款所需收入（符合贷款条件的收入）之间的比率来确定的。符合贷款条件的收入则要求，贷款申请者的收入足以支付抵押贷款、房产税、公共事业费等费用。         该报告同时显示，尽管今年以来指数水平略有下滑，但在全国范围内家庭住房可承受能力已经接近历史平均水平。 

 Vansky原创，如需转载请标明来源，否则视为侵权。           昨日，一条关于温哥华市政府将建设空置房调查网站以确定市内存在多少空置房的新闻引发全市关注和热议。         市政府希望此举能够回答两个主要问题：一，房地产投资者的影响到底有多大；二、房屋是否已经成为商品而非居住之所？         然而，一位市议员Kerry对此举表示了担心，他担心政府的这个举动会导致排外势力抬头，尤其是很多排外分子认为温哥华的主要问题就是吸引了太多海外投资，尤其是来自中国的投资。         这位市议员是第三代中国移民，他表示之所以有这种担心是因为他自己曾经收到一封举报信，举报者称在他所居住的社区里发现一栋“外国投资者”拥有的物业。当该名议员展开调查后却啼笑皆非的发现，这栋被举报的物业竟然是他自己的居所。该议员说：“我们当时只是因为重新装修而暂时搬离。举报者在信中强调，那是一所被亚洲投资客所拥有的空置房屋。真是太可笑了，我已经在那儿居住了整整24年！”         该名议员同时强调：“当然，我们需要知道市里有多少房屋是空置的，以及为什么被空置。通常在城市自然演进的过程中，空置房屋产生的原因会是重新装修、拆除重建或是遗产继承。但是，温哥华房地产市场的供求关系似乎已经被投资客所影响，找不到合适住房的抱怨已经在相当大的一部分人群中引起共鸣。”          “在华人或者非华人社区，我都会经常听到这么一种言论，人们认为在温哥华，住宅就是一种商品，应当在买入与售出之间增值。”Kerry提到，“另外一个事实是，温哥华的房地产受到中国洗钱的影响，有好几个案例证明，数个在国内因贪污而被指控的官员都曾在温哥华投资房地产。”         然后，到目前为止都没有确切的证据表明是外国投资引起了住房短缺，而获得确切的数据则是非常困难的。         温哥华首席房屋事务官Mukhtar Latif在他提交给市议会的备忘录中说，可以BC省水电公司的数据以及人口普查的数据来确定有多少房屋是空置的，他同时建议，可以建设一个网站来鼓励人们在线报告他们所发现的空置房，以进行各方面的数据比对。         Latif称有两份研究报告都可以证明温哥华5%-8%的房屋都是空的。一，2011城市期货研究所的报告显示，基于人口普查的数据表明，6.7%的公寓住宅空的。二，2009年一名大学教授在对BC Hydro的数据进行后指出，温哥华市中心8%的公寓都是空置的。         UBC的城市地理学家David Wachsmuth指出，关于城市的研究将有新的突破。尽管许多大城市都存在房屋空置问题，但是温哥华的问题却非常独特。         Wachsmuth说：“在伦敦、纽约等许多大都市的住房市场都很紧张，房价持续上涨。但是，居民收入的上涨可以抵消房价上涨带来的影响。而温哥华的问题是，住房的强烈需求与当地的经济发展水平不相匹配。房价大大超过了当地普通居民的收入水平，所以，温哥华的问题非常特殊。”          华裔市议员Kerry认为市政府无法控制投资客如何影响市场，只能通过调查，把结果报告给省政府和联邦政府。“他们才是有决定权的机构。”          Kerry说，我们可以向空置房屋征收特殊费用，但这样做同样会带来负面影响： “我们可能会被指责为种族主义，事实上现在已经有这样的声音。”作为第三代移民，Kerry切身感受过加拿大存在的种族歧视问题。“甚至现在，在西温，有些房屋依然被规定不可以卖给亚裔。在了解有多少房屋被投资者持有的同时，市政府要小心不要重新掀起有关种族问题的论战。”         “人们一看到亚裔面孔就会认为他是一名投资客，尽管我已经是第三代加拿大人也难逃此猜忌。”Kerry说这个问题已经困扰了他很久。      

温哥华一栋极“狭窄”的独立房上个星期以135万加元的价格售出。   这栋房子建于1987年，位于温哥华Point Grey区的West 15th Avenue，房子的宽度只有3.6米（约12英尺），居住面积大约945平方英尺，温哥华总共有大约60栋这样的狭窄独立房，这是其中之一。   虽然面积不大，但这栋错层式（split-level ）房子仍带有主卧室、厨房、客厅、书房、 一个半浴室和车库，内部装修讲究并有一个精心布置的后院。     房地产经纪人Ken Wyder 说，要问客户为什么看上这么窄的房子，因为这样的房子有一定的魅力，感觉很可爱，有点像个洋娃娃的房子。   他说，不过，住这样的房子需要习惯”狭窄”的生活空间，这个房子比通常的公寓或联排别墅还要窄。  

  图为最新期《巴伦周刊》杂志封面 《巴伦周刊》：美国房价已是强弩之末 导读：《巴伦周刊》最新一期封面文章称，美国房价已接近历史高点，但增长势头减缓，不可能再现过去三年的繁荣。个钟原因有居民收入增长乏力和美国人的住房梦发生变化，在职业不稳定的情况下宁愿租房。 美国房价已连涨三年，势头有所减缓，不过再长一两年没有问题。 美国经济增长若干指标呈现加速态势，但三年来不断复苏的住房市场却显示出放慢迹象。 全美房地产经纪人协会(NAR)跟踪的数据显示，就业增长强劲、失业率下降、超低抵押贷款利率及令人欣慰的消费者信心数据都不能够提高每月二手房销量。最近几个月二手房销量按年率计均不及之前五百万套左右的水平，绝大多数专家对此深感意外。 美国房价继续向2006年的高峰攀升，但是增长过程既不会很容易也不会是直线上升。 当然，从金融危机的最低谷开始显著增长之后势头减弱是可以预料的，那时全国房价下跌35%，房地产市值缩水近八万亿美元。2012-2014年全美房价年增速分别为8%、11%和5%，与本刊每年对房价增速的预测相差无几。比如达拉斯和丹佛，销量上升推动房价回到2006年的水平。标普/凯斯-希勒的数据显示，波士顿、波特兰、旧金山等其他市场的房价距历史高点仅一步之遥。 包括穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)、NAR首席经济学家劳伦斯-云(Lawrence Yun)在内的各房地产专家预计美国房价仍将继续强劲增长--虽然今明两年增速可能只有4%左右。这一增幅与同期美国经济增速和平均工资增速预期更为一致。 美国大城市(不包括外围较穷的蓝领工人县和郊区)房价坚挺推动近年来全国房价强劲增长。另一家房地产市场监测公司Local Market Monitor比标普/凯斯-希勒的预测更乐观，其预期考虑了地区收入、就业数据、就业/人口增长和住房营建许可。公司创始人文泽尔(Ingo Winzer)表示，旧金山、达拉斯、休斯顿和丹佛的房价已经到达历史最高点，檀香山、纳什维尔、盐湖城、波特兰、西雅图也接近或处于历史高点。 本刊认为4%是今后两年房价增速的合理预期，尤其是考虑到经济、房价数据的奇怪背离可能会阻止房价迅速增长。虽然经济增速逐渐提高和房地产市场逐渐放缓不可能对今后两年的房价马上造成显著影响，但这已足以令人怀疑：一个更加重要的长期转变趋势是否正在形成。 至于更远一些的2017-2019年房价，美银美林抵押支持证券策略师弗拉纳根(Chris Flanagan)预计届时可能会开始下跌，因为那时买房人的可支配收入增速放缓，专业投资者的投机性购买已必然结束。 其他须关注的因素有住房开工量。商务部数据显示，住房开工量处于2007年美国房地产泡沫破灭以来低位，从2004到2006年的每年两百多万套降自2009年的大约50万套。之后虽然有所反弹，但并没有超过一百万关口多少，虽然仅仅人口增长和移民似乎就需要至少新建140万套住房。住房开工量复苏很大一部分由主要用于出租的多户住宅而非独栋住宅推动。事实上一年的多户住宅营建大约为35万套，已经达到房地产泡沫破裂前的水平。 标普道琼斯指数委员会主席、无比重要的标普/凯斯-希勒房价指数发布人布利策(David Blitzer)表示，毫无疑问房地产市场复苏势头开始减缓，过去当住房开工量为目前一百万套的水平时，经济总是处于衰退状态。 显然，美国今日经济并未衰退。布利策接着说，人们怀疑美国人对住房的态度--即在郊区买一套白色篱笆环绕的住房梦如今是否发生改变。 房地产数据分析公司CoreLogic的研究人员估计，截至今年二月，全美26个州和哥伦比亚特区房价距历史高点不到10%，纽约、北达科他、俄克拉荷马、怀俄明、得克萨斯和科罗拉多州已创历史新高。不过与房价恢复同样显著的是，住房市场复苏步伐放缓的迹象同样明显。 有一种理论认为，收入不平等扩大使得千禧一代(1982-2000年间出生者)不能像父辈或祖辈那样给房地产市场加油。他们是潜在购房人最多的一代，但大部分被排斥在住房市场之外，因为他们身负大学贷款，收入拮据与人合租或仍与父母同住而不是组建新家庭。 即使付得起首付，首次购房人的选择也不多。金融服务公司Sterne Agee的房地产市场分析师麦坎尼斯(Jay McCanless)表示，自从房地产泡沫破灭以来，新建商品房主要集中在改善性住房或者豪宅，针对首次购房人的房产较少。商务部的最新数据也证实了这点，二月份新屋售价中位数为27.5万美元，二手房为20.3万美元。 在二手房市场，首次购房人的选择也不多。止赎或还贷末期违约的情况不如前几年多--这种多余库存已经被投机的私募基金消化。此外Zillow的最新报告称，如果把房价分为高中低三个等级，售价最低的等级中有27%房子为负资产(贷款额超过房价)，业主不愿买卖。 结果在二手房市场中首次购房人的比例降至28%，而正常的历史水平为40%。没有强大的首次购房大军，整个住房生态系统就没有活力。而且由于首次购房者数量不够，其他人没办法卖小买大，改善性住房买卖活动萎靡不振。 抵押贷款持续紧张也将使得日后房价增速放缓。最近几个月政府的确设法鼓励对首次购房人增加贷款，比如对于信用良好的两房贷款担保首次购房人，首付款比例要求已从20%降到了只有3%。 然而银行并未怎么放松对购房人和小开发商的贷款标准，而后者在过去为首次购房人新建很多住房。但谁又能责怪他们呢？赞迪估计，由于抵押贷款回购、政府罚款与不良抵押贷款诉讼造成的法律成本，银行因房地产泡沫破灭遭受1500亿美元的巨额损失。 买不起房将越来越成为问题。过去三年新房和二手房房价增速一直超过美国平均收入增速，从而实际上将众多购房人拒之门外。近年来租金也不断飞涨，全国年增速超过3%，旧金山、曼哈顿、布鲁克林等热门地区超过7%。 不过对很多人来说，即使考虑到抵押贷款利息和房产税扣减所带来的税收优惠，租房仍然是更好的选择。助理首席经济学家卡特称，与房地产市场比较正常的20世纪90年代相比，租售比显示房价仍然虚高约30%。 在美联储可能于下半年将短期利率正常化之后，抵押贷款利率将不可避免地上升，这也是造成买不起房的一个因素。赞迪预计，抵押贷款利率到2017年很可能将超过目前30年期固定收益利率3.7%两个百分点。 除非显著加大新屋建设，否则很多潜在购房人将因价格过高而被市场拒之门外。NAR的数据显示，独栋新屋住宅年建筑量约为50万，与每年五百万套的独栋二手房、联排房、公寓销量相形见绌。尽管如此，如果不加大新屋建设，二手房未售库存仍将有限。 只有当存量房业主卖旧买新，或将其住房挂牌销售而自己租房时库存才会增加。如果他们买的也是二手房，那么库存将不会变化。NAR最近一个月的月度报告显示，按照当前销售速度，库存去化周期为不健康的十点六个月。至少六个月才是健康的库存水平。 尽管今后三年很多大城市房价累计涨幅有望超过20%，很多观察家发现美国人对买房的态度发生了长期变化。政府最新报告也许显示了这一苗头：全国1.2亿家庭的住房拥有率低至64%的20年低点，超过1/3的家庭租房。住房拥有率最高的是2004年房地产泡沫期间的69.4%，当时任何美国人只要想贷款都能贷，没有人问你净资产或收入多少。从那以后租房市场增加了800万家庭，拥有房产的家庭则减少了200万。 当然这种转变有很多是迫不得已。房产止赎的家庭出租房外别无选择。然而并非所有租房客都付不起20%的首付款和承担抵押贷款。选择租房是选择一种生活方式。通过租房，很多千禧一代或空巢家庭能方便地搬到自己想去的城市。 芝加哥房地产巨头泽尔(Sam Zell)很早就大赌美国租房市场。1993年他的房地产投资信托Equity Residential (EQR)上市时他便在多个郊区拥有花园式公寓综合体。不过在接下来的20年中，他转向市中心的公寓建筑投资，以顺应年轻专业人士从郊区搬到大城市明亮环境的趋势。如今该信托在波士顿、迈阿密、纽约、华盛顿、旧金山和西雅图拥有四百多栋公寓大楼，可出租十多万套。 如今40岁以下美国人的美国梦不再像过去那样迫切希望在郊区拥有住房，他们更加看重城市生活便利性--住在城市上下班时间短、文化娱乐设施近在咫尺。随着无论是郊区还是中心城市的房产税大增，租房变得划算。此外各城市私立学校激增减少了有学龄孩子家庭迁居郊区的必要性。 全球房地产投资公司Colony Capital委托人康佛提(Louis Conforti)说，在年轻美国人中发生的风气变化推动他们租房。正如很多人觉得敲敲电脑就可招来一堆车为何还傻傻的去买车一样，在不知道在何处工作五年的情况下，为何要节衣缩食攒首付而不去租房。 某种意义上说他是在现身说法。Colony Capital和百仕通一样在经济萧条期间大肆买入止赎房产用于出租。如今该公司在凤凰城、拉斯维加斯、亚特兰大和丹佛已有两万多套住房，从中获得了强劲收益。 鲜有分析师如耶鲁经济学家、诺贝尔经济学获奖获得者希勒(Robert Shiller)对房地产市场的理解一针见血。他是凯斯-房价指数联合编撰人，对美国国内外房价进行了广泛的学术研究。最近他接受本刊电话采访时对美国的住房梦前景表示担忧。 首先，房地产泡沫期间很多买家被忽悠，误以为住房是像股票或债券那样的资产。显然事实并非如此。住房是不断贬值的消费品--虽然其贬值速度比汽车要慢得多，需要大量维护开支以保持价值。事实上人们最多只能指望长期房价贬值速度与通胀相当。1890-1990年的美国房价研究显示正是如此。实际上希勒发现，百年间房价年增速超过通胀十个基点。 作为一位行为经济学家，希勒很看重自己所进行的美国人住房拥有态度年度调查。这些调查显示人们越来越感到焦虑。美国人不再期望住房价值每年大增。希勒从调查反馈中推断，很多人不愿负担住房所要求的长期义务。人们显然为由于全球化和计算机化造成的职业不稳定所困。我们生活在一个先发优势的世界，经济领域是赢家通吃，人们对此颇为不安。 房价未来走势对美国有着重要意义。 美联储数据显示，截至2014年年末，美国人净资产83万亿美元中23万亿为房地产，房价影响着各个收入群体。今后一两年住房价值很可能继续攀升，但长期前景却很难说。(柠楠/编译) 新闻链接>> 美国房价将近峰值 上涨势头或将放缓 强劲的美国劳动力市场数据，超低的抵押贷款利率，消费者信心等不足以提振房价，根据美国房地产经纪人协会，美国房价最后一次大幅上涨是2006年，2012年至2014年房价平均上涨8%、11%、15%。根据普尔席勒数据，房价接近峰值，如波士顿、夏洛特、波特兰、旧金山等。 美国房价增长热点城市 点击浏览更多美国房源 经济学家希望房价今年明年持续增长至少在4%以上，而平均工资上涨能够超过预期。在美国一些边远与贫穷城市，考虑到收入、就业、人口增长、新开工建筑等数据，房价接近峰值。 根据住房与经济数据，分析师认为，4%是一个合理的增长预期，为了促进经济增长也可能会采取两分法，逐步放缓房地产市场，而不希望房价出现大幅下降。 美银美林根据抵押贷款数据分析，受到经济增长放缓，购房者可支配收入、投机购房等因素，美国房价也可能出现下降。 商务部新屋开工数量下降，从2007年以来一直表现为减少，尽管2009年有反弹但并未超过历史峰值，随着人口增长与移民人数增多，许多房屋用于出租，而不是购买。 根据标准普尔指数委员会观察员，过去新开工数量大约一万个左右。房地产数据显示，美国26个州和哥伦比亚特区的房价达到历史高点，纽约、北达科他州、俄克拉荷马州、怀俄明州、德克萨斯州、科罗拉多州等房价创下新高峰，房地产市场放缓迹象明显。 房价增长潜力城市TOP20 一种理论认为，收入不平等加剧了房地产市场潜在购房者在富人二代，而大学债务负担也使得家庭选择延迟置业。 有足够资金的首次置业者，可能会选择奢侈品领域，根据商务部数据，二月份中位数房价的住房销售超过20万套。 同样的，首次置业购房者数量没有多少，购房者延迟或拖延购房，也有私募投资公司购买了过剩的库存房子，此外，美国大约三分之一业主因为抵押贷款高于住宅总价而出现负资产。现在意愿购房者大约28%，远低于历史40%平均水平。 通过降低抵押贷款利率而吸引更多贷款者，尤其是首次购房者，根据房利美房地美数据，贷款人不需要更多条件，就可以申请抵押贷款。穆迪国际，有贷款机构已出现了来自抵押贷款的损失，不良抵押贷款逼近1500亿美元。

多伦多市长庄德利今天宣布名为“开门项目”(“Open Door”)的新举措，鼓励并支持私营及非盈利开发商在多伦多以更快速度建设更多的廉租屋，以满足中低收入市民的需要。 庄德利讲话时站在市中心一块空地上就事论事，称市府拥有位于Madison Avenue上的这幅空地，10年前就计划用来建设可负担住屋的，但至今仍然是空地。庄德利表示，“开门项目”旨在解放土地，加快与开发商的合作，以建设更多的可负担住屋。 庄德利表示，多伦多市府早在2009年就提出计划，要在10年内建1万套廉租屋，但迄今为止只建了2,800套，目前时间已过一半，但离目标尚有很大差距。 庄德利表示，市府计划从开发储备基金(Development Charges Reserve Fund)拿出2000万来建屋，同时向联邦和省府争取资金建屋，还可以给开发商税务方面的优惠以及减少开发费，鼓励各类开发商在多伦多多建廉租屋。

包含房贷利率、投资者评估，都是房地产开发商的考量重点，但其实交通运输基建关系着一地未来发展的架构，也都会被开发商纳入地产计画的评估范围。有地产商就指出，会密切注意运输公投的结果。   近几年大温多个城市都开始朝高密度发展，更与交通运输，尤其是捷运系统息息相关，除了已经成形，沿着世博线和千禧线发展的公寓群，加拿大线在温哥华市的甘比走廊（Cambie Corridor）已经开始带动发展，长青线沿线建案一路增加，都不难看出发展商凭着敏锐的嗅觉，积极找出可由交通基建带动的具开发潜力地点。   Intergulf发展集团副主席法理斯（Shaadi Faris）即表示，会密切注意运输公投的结果。他解释说，大温是个由海、山所包围的地区，无法过度扩展，因此所有的发展计画都会以围绕运输系统为基本，可以说是「交通带动发展」，因此对公投结果自然相当关注。     运输基建与地产发展息息相关，开发商也都密切关注大温运输公投的结果。（记者朱冠华／摄影）   开发商沿捷运路线来投资发展并不奇怪，但现已演变为民众付钱但发展商获利的情况，这一过程能否同时也让民众获益，近来也引起讨论。有地产专家就质疑大温交通局为何不先买下高架列车沿线土地再卖给发展商，赚到的钱就可拿来改善交通基建。也有分析认为，可对以交通为导向的发展项目另开徵税项。   此外，大温房市升温，迫使很多人选住到房价较便宜的外围城镇，但这些人很多必须在温哥华等核心都市工作而需开车上班，他们的通勤费用也往往遭到低估。   曾有研究指出，若将每公里油费假定0.66元，以一段远近的距离来估算，每年行车公里数约1万5000公里，加上其他费用，一辆车每年的支出就要1万元。如果是双车家庭，费用更可观。   此外，大温已连续多年列名北美塞车最严重都市首位，这些因素加总在一起，让更多人主张，大温应鼓励更多高密度及配合交通建设导向的开发计画。  

Vansky原创，如需转载，请标明来源，否则视作侵权。         据《温哥华太阳报》报道，温哥华市政府拟建设一个网站，使得当地居民可以随时在线报告他们所在社区的空置房屋。         温哥华市首席房屋事务官Mukhtar Latif，在四月二十日向市长和议会递交了一份备忘录，提出一个新的计划来确定温哥华有多少空置房以及他们的具体地址。         该行动是对全市空置房屋持续增加的反应，Latif指出，房屋空置问题在温西和市中心的高层公寓尤为突出。         “大量空置的房屋正在挑战人们对房价的承受能力，并且造成房屋出租率的底下，这两点对社区活力都会带来潜在的负面影响，严重伤害公众利益。”Latif在备忘录里提到。         Latif还详细的介绍了可能造成房屋空置的一些已知原因，包括物业开发的时间，物业正在出售或出租的过程中，物业正在装修，物业是国内或国际的投资财产、继承所得、业主的第二居所，也有可能是因为业主生病住院了。         Latif和他的部门计划利用卑诗省水电公司的数据找出空置单户住宅的确切数量。同时，他们也将与温哥华通信和3-1-1协作，并与社会团体一起发展网站，让公众可以持续报告他们所发现的空置房屋。“我们有可能将其与BC Hydro的数据进行比对。”Latif在备忘录中说。         目前，该项目还没有披露下一步计划，但温哥华经适房机构表示将就如何协助调查空置房的问题广泛接受顾问团队的建议和意见。 打击理由          Vansky记者第一时间连线地产专家，询问该计划出台的背景。专家表示主要有以下三点原因：         第一，严厉处置空置房是为了使有限的住房资源最大限度的得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。第二，严厉处置空置房是为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。第三，严厉处置空置房是为了节约土地，提高土地利用率。政府通过严厉措施抑制空置房，等于间接提高了土地的利用率，避免了土地浪费。 后续影响         谈到该计划对温哥华房地产市场可能造成的影响，专家表示：“目前，房产投资大军中有相当一部分是华人买家，购入房屋后持有一段时间，待物业升值后再行售出是比较普遍的策略，因此有大量投资客持有的房产是空置的。如果此计划确实推出，可能会在华人投资客中造成一定的恐慌。但是，该举措是否影响房价还很难判定，对房价的影响更多取决于下一步会推出怎样的惩处空置房政策。”  相关阅读： 各国如何打击空置房 法国         法国是世界上少有的较早征收空置税的国家。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。 英国         英国法律允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。英国政府对第二房产主征收两到三倍的家庭税、建立全国第二处房产登记制和引进对第二处房产的新交易税率。 荷兰         荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过 12个月。在瑞典，针对空置房的措施更为有力。为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。    

西区大街 老旧独立屋 联合放盘   温市多条主要干道旁的房屋，近来时常出现多个毗邻房屋同时挂牌出售的情景，即所谓的联合售屋（Land Assembly Sales）。据一些地产业内人士分析，该现象兴起的原因之一是当建筑面积许可放宽，屋主联合售屋卖出好价钱的机会较高；发展商通常也乐於获得较大地盘，兴建回报率较高的高密度住宅。   温市府近年来推出甘比走廊（Cambie Corridor）计划、马宝区（Marpole）社区计划等，提高建筑密度，特别是在固兰湖街(Granville St.)、渥街(Oak St.)和甘比街(Cambie St.)等温南路段，将建筑面积许可放宽为可兴建城市屋。该政策导致一些干道旁的独立屋陆续转手，转由发展商兴建高密度住宅。     据了解，温市西区干道旁的建筑，多为50至60年屋龄的老旧独立屋，近年来市场行情从170万元至250万元。但如果一个路段有10幢相邻独立屋联合出售，总售价可达3,000多万元，这就意味每户售价超过300万元，比单独出售的价格更高。   温市缺地  物业向高密度发展   专门销售温西物业的地产经纪邓跃，星期日对《星岛日报》记者表示：「假如10幅独立屋地皮整体出售，总面积为8万平方尺，兴建地积比率（FSR，又称容积率）是2.5，意味可兴建20万平方尺房屋。（若选择兴建）每单位1,500平方尺的城市屋，或是每户800平方尺的柏文单位，发展商的回报率算是很不错。」   不过，邓跃指出，向市府申请更改土地用途（Re-zoning）的结果通常是个未知数，所以卖家与发展商也要沟通合作，否则交易可能告吹。   另一位华裔郑姓（Shirley Teh，译音）地产经纪表示：「预计温市未来会见到更多这种联合售屋的模式，因温哥华缺少地皮，势必须向上发展、兴建高密度住宅，特别是西57街（W. 57th St.)以南的固兰湖街与渥街路段。」   目前正在固兰湖街一个路段及其他多个地方，代理联合售屋业务的地产经纪余曼华也认为，联合售屋模式有日益扩大的趋势（详另文）。   集体出售料蔓延至温东   在大温拥有20年业内经验的地产经纪余曼华，目前有数个联合售屋项目同时进行。   她星期日表示，未来甘比走廊第三期计划通过後的相关路段，以及在架空列车站附近，极可能会有更多这种联合售屋模式出现。   余曼华的销售网页显示，她月前曾售出位於固兰湖街6,100号路段共9幅独立屋地皮，总面积超过10万平方尺，挂牌价是3,364万元。   余曼华星期日向《星岛日报》记者表示：「未来在甘比走廊的确可能见到更多联合售屋情况，而且该趋势不会局限在温市西区，温东乔伊斯车站(Joyce Station)与其他架空车站附近，还有京士威大道(Kingsway)部分地点，都会见到这种现象。」   她说，温市府在官方网页都有公布所有社区发展计划的蓝图，大家可上网浏览及查询。另外，余曼华还说，整体出售的地皮，如是欲兴建长者之家、托儿中心或可负担房屋等，市府批准土地用途变更的机率会增高，因为对社区有所贡献。

图中的巷道就是文中所说的无主巷道。（明报记者摄）【明报专讯】在多市中区的老城区内，有一些无主的边角地块，它们既不属于市民私人拥有，也不是政府的财产，长期就这样处于无人理会的状态。 这样的一个地块就位于多市西区的德化林街(Dufferin St.)夹皇帝街(King St.)地区的Elm Grove Ave.，在一排老旧的小镇屋后面，有一条U形巷道通到大马路。而这条原本应属于私人物业的巷道，从19世纪末起就已经没有人交地税了，也就是说目前是无主的状态。 当地的市议员珀克斯(Gord Perks)表示：「没有人拥有它的业权，也没有政府打算拥有它。」 这种情况似乎仅出现在多伦多的老城区内，因为这里民宅与民宅之间的空地随著历史的变迁，其所有权已变得模糊不清，或是被人遗忘。 2012年有研究发现，在多市老城区以大学路（University Avenue）、布鲁亚街（Bloor St.）、皇后街（Queen St.）以及雪邦街（Sherbourne St.）为界的社区内，就有至少27条这样无主巷道。 珀克斯议员称：「我们追溯房产纪录，从19世纪90年代起就已经没有交地税了。」 在此情况下，市政府如果没有明确的市政目的，就不能够没收这条巷道。至于以私人身分来获取巷道的产权，其程序的复杂性和高昂的成本可以把所有人吓退。 「联邦和省政府的确有权拿到空置的产权，但也要按程序。你要发布公共通知，要求最后一位业主的后人把欠下的地税交足，看他们是否愿意补交长达一个多世纪的欠税。这不但花钱且司法程序很困难，省府和联邦对这么小的地块都没兴趣。」

  第一招：“情人眼里出西施”   俗话说，情人眼里出西施，房子越符合买家的需求，房主也就越能卖出如意的价格。因此，要想将房子卖出好价钱，找对买家是关键。所谓找对买家，就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点，首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要;然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里;最后找到他们，把房子卖给他们。这样，通过对买家进行正确的群体辨识和定位，房主就可以找到最看重自己房子的“那一个”，让房子实现“情人眼里出西施”的效果了。通常来说，新 群体购买和支付较高价钱的意愿较为强烈。   第二招：凸显房子的“迷人曲线”   找对了买家，接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子，你感觉一个女子很美，是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此，要想将房子卖出好价钱，就要让买家从心里喜欢你的房子，所以这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。卖房时，若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现，定能让房子在短时间内迅速升值。因此，房主需在了解房子的基础上，在专业人士的协助下，挖掘房子的优势，让买家爱上你的房子。   第三招：抹去房子的鱼尾纹   找出了房子的主要增值点之后，还应找出房子的主要抑值点，围绕它们做一些改善性措施。这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用，从而提升房子的受欢迎程度。如：房屋若采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救;房屋若通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。想要房子卖出好价钱，房主一定要从房子的细处着手，给买方留下好的印象。人抹去眼角的鱼尾纹，马上就会年轻漂亮许多——房子也是如此。   第四招：不断长大的金元宝   一个人买房，不仅只是为了居家生活，同时也是一项投资，并且是一项数目不小的投资，因此，在房屋交易的过程中，应将房子的未来升值潜力当作一张重要的牌，来增加自己谈判的砝码。从房屋增值的角度入手，对自己的房子进行投资分析，用令人信服的资料，让买家意识到他买到的不仅只是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。这可以使买家对房产增值予以重视，在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力，促进房屋快速成交。   第五招： 把房子变成“心灵鸡汤”   对于卖家来说，谈判的目标只有一个：将房子卖出好价钱，并且尽快地卖出。卖家必须尽可能让买家看到的不是冷冰冰的房子，而是暖融融的未来家居生活情境。这样一来，房子就变成了买家的心灵鸡汤。买家因此会感觉到：你是站在双方共同的立场上来进行平等的沟通。于是，他的谈判立场也就会变得亲近而灵活。     第六招： 明确卖房的动机   你的动机是如何采取卖房步骤的决定性因素，它影响定价，投入市场的时间、财力以及为卖房所准备的每个方面。例如：如果你的目的是尽快卖出房子，会采取一种策略，而如果你想获取最大利润，从而导致采取另一种策略。   第七招：不要让别人知道你卖房的原因   你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式，保守此秘密至关重要。例如，如果他们知道你必须很快搬走，谈判时你将处于被动地位，当问起时，只说需换房，记住，只自己知道原因即可。   第八招： 房子定价前做好充分的市场调研并进行价格测试   订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格，做为卖主，如果订价过高，来看房子的买家少，会没有人下OFFER.。如果订价过低，将导致目标买家的错位，成交价会也不一定能到达你的期望值。了解你的竞争者，并知晓买主趋势的最好方法是参观其他卖主的售房开放日。注意其平面布局，现状，外观，土地面积，位置及其它特点，特别指出：不要光看叫价，要看实际卖价。   第九招： 外表很重要   你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多，买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的，尽管你只是卖你的房子。你可能犯的最大错误是只依靠你自己的判断，不要羞于听取他人宝贵的意见，你需要对你房子的优点和缺点有一个客观评价。当然，优秀的经纪人会细心地与你讨论如何做才能使你的房子看起来更适合当前市场而且避免不必要的花费。   第十招： 去除异味   你可能意识不到，但哪怕很小的异味，如饭菜味，宠物味和烟味会使客户顷刻间失去兴趣，例如，如果客户知道你养狗或者吸烟，他们会开始特别留意一些烟味和污渍，尽管它们根本不存在。如果有一股让人捉摸不定的怪味，那么这种气味会让还没有进入房间的买家大皱其眉，甚至拒绝进入屋内。我们中国人屋内有时会有一种长久炒菜做饭之后遗留的气味。有时一些喜欢养宠物的人家会有宠物的特殊气息。房主久而久之已经习以为常，感觉不到了。更不用说在室内吸烟的家庭，屋内的烟气了。简单的办法就是让朋友，地产经纪诚实地告诉你屋内是否有怪味，而且要问清是什么样的气味。如果有，无论如何也要除掉它。   第十一招： 潜在客户越多越好   如果有多个客户中意你的房子，可能会出现互相竞价的可能，你将坐收渔利，如果仅仅是一个客户，你就只有你单打独斗了。   第十二招：谈价过程中应控制好情绪   请将你对房子任何感情因素抛开，生意归生意，感情归感情，谈判中任何的感情因素会干扰你的明智决定，处于劣势。了解什么动机诱发了买家买你房子：越了解你的买家，越使你占得先机。你将会掌控谈判的步伐和过程。按常理买主的目的是要以最低的付出买到最好的房子，知道他们的真正动机会使谈判更有效。例如，买主想急于搬入吗？想找好的学区吗？掌握这些资讯会让你立于不败之地。知晓买主的真正经济实力：应尽快知道买主的贷款能力和首付款项，以免浪费时间和精力。   第十三招： 再卖出现房前，不要签任何的买房协定   新的买房协定无疑于自划底线会让你在卖现房时产生强烈的急躁情绪，自乱阵角，乃卖房之大忌。卖出前，尽量不要搬出。如必须时，应告诉买主你有一个新房，所以想尽快卖出价此房，当然，在讨价还价时你要有所表示。不要设定期限：不要为自己设定最后期限，这只会为自己增加压力。   第十四招： 应阻止任何的合同条款偏离   例如，如果买主想在交换日前搬入，简单回答是，不可以，因为这违反了合同条款。要尽可能地让交易过程顺畅。   第十五招： 肮脏的卫生间是卖家的杀手   要知道如果买家是一对夫妇，那末太太往往是起决定作用的关键人物。在最后拍板出钱时，老公可以一展雄风，可是到头来，垂帘听政的才是决定性的人物。买家装修最注重的是厨房和卫生间。而这两点都和女性有极大的关系。一个让人作呕的浴盆和便池，或者只是干净，但是老旧的厕所只能告诉买家这栋房产的沧桑。   第十六招： 昏暗的房间，不见阳光的窗帘是阻止买家下单的一大原因   不知为什么有些人家的房间非常阴暗，似乎有终年让人无法睡醒的感觉。如果屋外有树叶遮挡阳光，应当修剪树枝，保持阳光通道畅通无阻。在你发现窗户外层由于风沙雨淋而导致蒙雾感时，应当立即清洗玻璃。在傍晚时分阳光并不充足的时候，打开立灯或者台灯，补充屋内光线的不足。   第十七招： 潮湿的地下室并不一定是发生了渗漏可是买家会狐疑满腹提出一大堆问题。   在下雨的时候，走到你房子的外部，察看排水管是否将雨水排放到距离房屋足够远的草皮上。再查看屋顶的排水管是否没有树叶，有无阻塞下水道。有些房屋的水道就被树叶堵塞，每次下雨，雨水没有流入排水系统，而是向外溢出，留到房子周围，渗入地下，造成地下室潮湿。   第十八招：其他必要的工作   房屋前后草地和车道，需要修剪草地和花卉，树枝，清理杂草和落叶;清洗外墙，门窗和车库门，必要的话重新刷漆。邮箱和门锁最好象新的一样，千万不要脏兮兮，生锈或挂的歪歪斜斜;门排号码清晰易看，千万不要少了一个号码或乱七八糟;清理排水管，槽，烟囱;室内的布置以整洁清爽为主，尽量减少不必要的家俱和用品，这样能让房子看上去大一点;把宠物带走，或放在屋外。  

在一个夏天的日子里，多伦多一名地产经纪如常带客人看房。他来到门前，先敲门一两下，然后高声说：“屋里有没有人，我们是来看房的。”   这是位于万锦市的一间吉屋，也就是说已没有人居住房子。入屋前敲门，还是必需的礼貌，但事先扬声说明来意，则似乎多此一举。不过，这是卖方经纪明确而特别的要求，这名经纪唯有按指示办，也没有猜疑背后的原因。   多伦多一些都市灵异传说都牵扯至著名建筑物Casa Loma。(互联网图片)   但甫入屋内，他渐渐理解到当中的理由。屋内的气氛阴森，墙壁的颜色，室内的间格，都隐隐的令人浑身不自在，而最大的惊讶是在二楼，那里所有房门都贴有黄符。“全部房门都贴了，就在正面较高的位置。”他说：“华人很多对符都会有顾忌。”   屋内贴符 令人怀疑闹鬼   事实上，华人对符的认知一般都涉及到鬼神，屋中贴符，自然会令人怀疑是否闹鬼。   他的客人是一家三口的成年人。他们没有多说，但眼神却不禁流露疑惑神色，虽然如此，还是很有方寸地看完整所房子才离开。   这是10年前的往事。这名至今已有超过20年资历的经纪表示，曾经见过有符的房屋不超过3间。   婴儿入屋大哭 客人即离开   他透露，有一些年轻家庭会带同手抱孩提看楼，不知什么何故，有些时候，这些婴儿入屋后便无缘无故大哭起来，每当遇到类似的情况，客人便马上要离去。   客人的反应也许与小孩对灵界特别敏感的说法有关。这名经纪同意，婴儿哭泣可能出自其他的理由，但还是有另一些情况是难以解释的。   他指出，一些5岁左右的小孩，已可步行自 如，与家人看屋时，一般都会在屋内来跑来跑去，但偶然却只是站在屋外，不肯跟随成人入屋，也说不出原因。他说：“遇到这种情况，客人也会离开。”据坊间传说，房屋莫名的不舒服感觉可能与闹鬼有关。   疑似鬼屋千中有二   粗略估计，这名经纪至今带客看屋超过4,000间，入屋后明显感觉浑身不自在有5至6间左右。如果再加上有黄符的房屋，以他的经历来说，这类疑似鬼屋千中有二。他没披露本身是否相信鬼魂之说，但言谈之间反映出仍然对那间房门贴符的房屋感到好奇。   他表示，曾经给予卖方经纪留言，询问贴有黄符的原因，但没有获得回覆，所以时至今日也不知真相。   茅道双修师傅法云子指出，房门贴黄符，很大机会是镇鬼之用。他表示，符有僻邪、镇煞、招财及镇鬼等法力，实际用于那一方面，则只是作法的师傅才知道，话虽如此，如果在住宅明显的地方贴黄符，通常都涉及镇鬼方面。   他补充称，不论是否涉及闹鬼，通常都是当屋内居住的人觉得有问题，才会找师傅落符。   世间上是否有鬼魂，众说纷纭。不过，这名地产则指出，温哥华曾经有鬼屋的传说，闹得沸沸扬扬。   据他忆述，买家事先知道自己要购买的房屋有闹鬼的传闻，但却不介意，而且连一些古旧的家俬买下来。   说也奇怪，这名买家住下来相安无事，只是他接待的客人则受到骚扰。据传闻称，这名买家其后把物业出售，于是将那些旧家俬移出屋外，过了一夜，却发现这些家俬再次出现在屋内。他表示，这宗闹鬼新闻已是约20年前的事情，资深的地产经纪应当还会有印象。

　　在近日的公众会议上，多伦多市民对分租屋绝大部分持否定态度，但一位在分租屋内居住了相当长时间、最后购买共管柏文自住的华裔则表示，以他的个人经历，分租屋虽然存在一些隐患，但对一些有困难的新移民、难民及低薪打工仔来说，倒也助了一把。   　　来自东南亚的华裔移民蔡清顺，从2009年到2014年，在士嘉堡冰梨路夹士刁路区域内住了将近5年。他形容在这座总共将近3000平方尺的大屋中，居住了8家房客。记得当年他搬入时，8个住处全满，是该宅的全盛时期。这个士嘉堡分租屋的格局是：二楼，住3户人家。一楼，在壁炉附近隔出一间，住着蔡清顺。楼下土库，另外住4户人家。   　　土库的租客，流动性相当大，常常几个月就搬家，租的基本是申请难民的大陆移民。但楼上的3户人家，则比较稳定。其中，一对夫妇带一个儿子，在楼上租了2个房间。儿子住的那间很小，房租300元;夫妇俩的房租350元。这对东北夫妇中，丈夫是留学瑞士的化学博士，但在加拿大找不到工作，太太在超市打工。后来太太去学了厨艺，自己开了间小咖啡馆，但客流不多，收入仍有限。所以现在还是买不起房子，仍然住在分租屋内。唯一可喜的是，他们的儿子升读了大学，也许要飞出分租屋。 　　二楼除了主人套房内有自己的厕所跟浴室外，只有一间带浴室的厕所可供洗澡，一楼二楼的房客都要轮候洗澡。一楼的厕所只有抽水马桶和洗手池，无浴室，而土库有两间浴室，是房东自己装修的。地库有两个厨房，但一楼只有一个厨房，因此一楼和二楼的房客都要错开时间煮饭。该房屋的车道被加宽，总共停了5辆车，车库内2辆，车道上停3辆。 　　分租屋的主人并不住在屋内，二楼的主人套房由一位单身香港女移民居住，月付650元，自己拥有一个洗手间。她没有稳定工作。有时在制衣厂上班，有时为人家做清洁。 　　楼上另外还居住了一对来自广东的夫妇。他们的房间较小，月租450元。其中，丈夫在餐馆做砧板师傅，一做30年。太太在超市打工，由于收入不多，他们也是在此间长住。 　　房东是福建人，他们也是做劳力工的。据说来加拿大时带了一笔钱当首付，就贷款买了这间大屋。房东住在附近，他们除每月来收租金，平时每星期倒垃圾，他们也会自己来处理。 　　蔡清顺说，出租屋虽然存在隐患，但对于没能力买屋或租住柏文的新移民、低薪打工仔、经济能力有限的学生或难民来说，是一大帮助，如果没有分租屋，都不知要住哪里了。 　　对于近来社会又开始关注分租屋的问题，蔡清顺认为，与其禁止分租屋，倒不如将之合法化，由市政府来规管，这样既保护了租客和房东的利益，也可为市府带来税收。 　　分租屋执法困难 詹嘉礼吁省府修例 　　昨天士嘉堡爱静阁选区市议员詹嘉礼重申，爱静阁选区是多市44个选区之一，但本区居民对分租屋的投诉，则占到全市的8%。说明问题的严重和居民的不满。 　　他表示，对于分租屋违反各种附例规定的执法，有一个关键问题，就是如果业主不同意，执法人员是无法进入物业的。这需要省府修改法律，帮助克服这个执法障碍。「这样的修例，早就应该进行」。 　　他说，加人以往的居家传统，一般是将土库出租，这是可以接受的，但按现在有些分租屋，分隔成5、6，甚至7、8间，或者更多，等于是开了一间酒店，完全改变了独立屋、半独立屋居家的概念。 　　他继称，目前本区就有一间这样的房屋在求售：12个分隔房间、7间洗手间。「这样的房屋不应该允许存在」。 　　来自印度的华人刘女士昨天表示，现在房价昂贵，有些人打算出租养房，也是可以理解。但是将房间分隔到3间以上，就太过分。 　　另有一位在士嘉堡居住了18年的张先生表示，可以想像，分租屋的业主多不会报税，而这对国库收入、对使用税款进行的基础设施建设等，都不利。 　　明天晚上7时到9时，在L' Amoreaux社区康乐中心，将有一个有关分租屋的公听会。另一个在5月7日晚上，芬治东路4640路的Francis Libermann天主教高中。

西海固，位于中国西部宁夏回族自治区南部的地带，是黄土丘陵区的西吉、海原、固原、彭阳、同心等七个国家级贫困县的统称，1972年被联合国粮食开发署确定为最不适宜人类生存的地区之一。图为宁夏西吉，站在糜子地里的两个人。 宁夏西吉，一个已移民村庄的遗民人家，孩子在墙上画的新房子 一个移民村里留下来的人家正在厨房里做午饭 宁夏西吉，一个移民村的遗民。该村原有42户人家，2008年大部分移民到千里之外的平罗县，目前只有四户留在村里生活，全部是老年人。 宁夏西吉，一个移民村里留下来的84岁老人

温哥华市近年来在市中心地带兴建不少商用大楼项目，预计将使得办公室空置率从现在的7%增加到12%，引发大温地区其他城镇市长担忧，温市野心勃勃的发展计画，恐导致开发商停止对周边城市的商业开发。 专营商用物业交易的Avison Young地产公司副董裴卓齐（Andrew Petrozzi）指出，温哥华正在经历10年来最大的一次商业大楼开发的大跃进，现正有220万平方尺的办公室空间在市中心地带施工，在2017年至2020年间预计还有240万平方尺的商业开发项目推出。 裴卓齐指出，这一开发势头将可能把现在7%的办公室空置率拉高到12%，虽然略微偏高，因为作为一个平衡的市场，通常空置率保持在8%在10%，但是对於本地一些商业业主而言，他们终於在连续15年面对商办单位低控制率的困境中，舒一口气。     温哥华市中心的商业大楼林立，但开发建设仍在持续。(取自维基百科)     不过，大温其他地区的市长们却并不乐见这种情况。高贵林市长史都华（Richard Stewart）表示，温市中心的办公室空间供应过度，将会给高贵林吸引商业开发的努力带来不利影响。他强调，现在市府想在捷运长青线沿线的新兴市中心地段引进一个商用大楼开发，迄今未能成功，担心之後难度会继续加大。 本拿比市长柯瑞根（Derek Corrigan）亦指出，温哥华市中心区大举开发办公室空间是不负责任的，与整个地区的发展战略也不符。按照区域发展计画，应当将住房和办公楼分散到大众交通沿线，鼓励宜居性，减轻市中心的负荷。 他说，大温各市镇都希望建立一个完整的社区，但现在的趋势是温哥华愈来愈挤，其他城市反而难吸引商用建案。温市中心继续增建办公楼，势将影响周边城市希望引进商业、创造就业的努力付诸东流。 温哥华市议员惠绮文（Andrea Reimer）指出，即使温市停止现在的发展计画，也不代表这些开发项目和资源就会流入周边市镇，而是很有可能离开卑诗省，「他们（开发商）可能会转而选择亚省卡加利、美国西雅图，就像之前因为无法租到合适办公空间，而离开卑省的公司一样」。 Tab标签:

过热的加拿大楼市一直上升势头不减，丝毫没有放缓迹象。但是专家警告称，加拿大房价已被高估35%，楼市可能面临比2006年美国楼市崩盘时更严重的泡沫危机。但在加国的疯狂购房潮中，市场回落可能会令那些从未经历过楼市衰退的群体面临重创危机。   （大中报泊然报道）据房地产研究专家贝斯（Hilliard MacBeth）称，加拿大每年的房地产投资约为$1200亿元，占到全国$1.8万亿GDP总值的7%。   但是，《经济学人》杂志最近发表的一篇分析报告却称，加拿大房价已被高估35%，贝斯表示，这显然表明全世界都在唱衰加国楼市。   实际上，除了《经济学人》杂志公布的骇人数字，还有不少专家警告称，美国在2006年经历的房地产市场崩盘有可能会在加拿大重演。   著有《泡沫何时破裂：加拿大房地产市场崩盘的幸存者》（When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash）一书的贝斯指出，在美国房地产市场崩盘前，房地产投资只占到美国GDP总值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大举国都沉浸在购房狂潮中。   除了《经济学人》杂志，加拿大央行行长波罗兹（Stephen Poloz）也在去年12月表示，加国房价可能被高估多达30%。此外，惠誉评级(Fitch Ratings)和国际货币基金组织（International Monetary Fund）也都对加国楼市过热提出警告。     楼市暴跌的赢家和输家   据贝斯称，如果加国楼市出现暴跌，最大的赢家将是18至34岁的千禧一代，因为他们无债一身轻，并且尚未购房。   贝斯指出，对于这些潜在买家来说，最佳策略就是储蓄更多资金用于支付首付，并等待楼市泡沫破裂。   此外，贝斯认为年龄介于55岁至69岁的婴儿潮一代业主也不会受到太大影响，因为他们购房时日已久，已经积累了充分的房屋净值。   但贝斯同时也指出，如果婴儿潮一代业主用房屋净值贷款装修房屋，或是为了帮助子女购置首套房而与他们共同分担按揭贷款，那他们可能也会面临难以顺利退休的窘境。   据贝斯预计，一旦加国楼市泡沫破裂，房价可能会暴跌50%，而那些在最近刚刚购房，年龄介于31岁至54岁的X一代将会受到最大冲击。   贝斯称，他的研究显示这个群体购房最多，家庭债务水平最高，但在免税储蓄账户、互惠基金和股市中的投资却最少。   楼市销售仍然火热   加拿大地产协会上周公布的统计数据显示，加国今年3月的房屋销售量较2月攀升了4.1%。   在过去10年里，加国的房价一路高歌猛进，其中仅在过去一年中，最炙手可热的多伦多和温哥华楼市就分别上涨了7.8%和7.1%。   与此同时，今年3月的MLS 房价指数也较去年同期上涨了4.95%，全国平均房屋售价比去年同期飙升了9.4%。   加拿大地产协会主席安加（Pauline Aunger）指出，持续低迷的低利率虽然有利于改善住房负担能力，但同时也驱动了需求并推高了房价。目前加国五年期固定按揭贷款的优惠利率已经低至2.74%。   但多伦多地产经纪勒波（Barry Lebow）至今仍对1981年利率飙升至21%时的情景记忆犹新。他认为加国楼市一旦出现回落将会令许多人措手不及。   勒波表示，有许多加人都未曾经历过楼市衰退，其中包括很多地产经纪人，一旦楼市崩盘，势必会带来严重冲击。   CMHC仍然乐观   安省奥云湾市场调研公司North Cove Advisors的总裁兼楼市分析师Ben Rabidoux 也对加国楼市过热感到担忧。他指出，加国创记录的房价收入比，以及不断创下新高的家庭债务水平都令人担忧。他同时称，目前的高房价和低利率已经令加国楼市陷入困境，尤其是目前的住宅投资已经与1970年代和1980年代楼市衰退时的投资水平持平。   Rabidoux同时指出，建筑业就业人数占总就业人数的比例创下历史新高，也意味着楼市衰退将会令整个国家经济和就业市场遭受重创。   但是，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）仍对加国楼市表示乐观，其认为加国楼市只是略微过热，房价增幅只比家庭收入高约3%。   按揭及房屋公司首席经济师杜甘（Bob Dugan）认为加国楼市回落的风险较低。他指出，楼市回落是由多种因素促成，包括过热、过度建设和房价增长加速等。      

继本月早些时候，多伦多Park Lane Circle 40号的一幢凡尔赛宫风格的豪宅宣布拍卖之后，本周四（4月23日）本地的高端房屋市场上又有一间超级豪宅挂牌待售。这所名为“积分之屋”（Integral House）的现代派建筑位于市中心玫瑰谷（Rosedale）社区Roxborough Drive 194号，是加拿大著名数学家斯图尔特（James Stewart）的遗物。   斯图尔特可能是加拿大最有名的数学家了，他在微积分方面造诣极深，其编撰的系列教科书被北美80%的大学和中学所采用。与此同时，他还是一位音乐家和社会活动人士。在本世纪初期，斯图尔特斥资近4000万元建造了这座依山而建、富有现代派气息的五层住宅――“积分之屋”。在这所房子里，斯图尔特举办过数以百计的社会活动，以及数场高水平的音乐会。   在2014年，斯图尔特被查出骨髓癌，并于当年年底去世，而“积分之屋”在举办过一场告别音乐会之后就一直空置。今年年初，他的继承人最终决定以2800万元出售这幢极具纪念意义的房屋。在本地的高端房屋市场上，“积分之屋”的挂牌价排行第二。 平心而论，多伦多算不得富豪之都，比曼哈顿等地还有不少距离，但是我们的这个城市着实是不少超级豪宅的。今天，我们就来盘点一下多伦多市面上最贵的10所房屋： High Point Rd 10号：2880万 这是目前本市市面上最贵的房屋，位于本市著名的豪宅区Bridle Path社区，共有10间卧室、15个浴室，一个可容纳12辆汽车的大车库，以及一个可容纳100人的宴会厅，总居住面积达到2230平方米（上下两层）。如果只是一个四五个人的小家庭，住在这所房子里简直就会孤单地发疯，甚至会迷路。 Bridle Path 6：2500万 与其说它是一幢豪宅，还不如说是一家休闲旅馆。它的宅基地为四英亩，甚至有一个高尔夫球场，内部设施包括：14间卧室、豪华室内泳池（内含20张座椅），一个可容纳40辆汽车的大车库，和一个超大的露台。前主人明显是一个派对狂人，这个设计简直就是为了通宵Party量身定制的。 High Point Rd 36号：1980万 话说每个富豪都有点特殊的嗜好，上面那幢房子的前主人是个派对狂人，这间的前主人则八成是美食狂。这间外形像博物馆的宅子共有7个卧室和11个浴室，还有一个“装备到牙齿”的厨房，仅餐具就满满一个房间，饭厅更是如同餐馆一般。 Yorkville Ave 118号：1890万 这间超豪华公寓位于市中心约克维尔区的Hazelton大酒店顶层（第19层），总面积540平米，一共有三间卧室、六间洗手间，五个壁炉，视野绝佳，可以360度欣赏市中心美景，屋主还有权利享受到酒店提供的24小时服务。 Old Forest Hill Rd 26号：1800万 这幢古朴典雅的住宅专为喜欢享受英式绅士生活的富豪打造：18世纪样式的石砌地面、传统且正式的饭厅、酒窖，甚至有一个设备齐全的服务员专间。房屋共有六个浴室、五个卧室、八个停车位和一个大露台。 Park Lane Circle 46号：1690万 这间屋子并不在于面积，一共只有六个卧室、十间浴室，不过设施异常齐全。可提供地热的大理石地面、可加热的车道、保姆房、齐全的佣人设备、娱乐室、温泉室、健身室、含有数十个监控摄像头的保安系统……光是看看这些设施清单就能让人直到这是一间多么高上大的宅子了。 Valleyanna Dr 28号：1680万 这是一间占地超大的平房（bungalow），而且前任主人也是一个派对狂人，内设可以容纳32人的剧场、一个巨大的露台和一个室内泳池。卧室只有五间，浴室卫生间倒有九间，充分满足派对的需要。     Yorkville Ave 118号703房：1590万 这也是一间位于市中心约克维尔区的超豪华公寓单元，也是在Hazelton大酒店，一共有四间卧室和五个卫生间，内设只能用一个词形容――“耀眼”：定制的大理石台面、樱桃木的家具、各种镀着24K金和水晶的家具，还有从酒店大堂直达的私人电梯。这间公寓也可以出租，租金是每年6.55万元，几乎都够一个房子的首付了。 Warren Rd 263号：1560万 这是一幢石灰石砌的房屋，看起来样式较为老旧，但是近五年内进行过大翻新，增设了按摩房、瑜伽室、电影厅、室外温泉池和图书馆，大门用桃花心木镶水晶玻璃，门把手则是24K镀金。 （牧涛编译）

　　今年房地产市场非常的活跃，现在大温哥华地区的销售与房源比高达32 %，这是自2007年以来，最热的卖家市场。现在有很多买家购买地产，有些是投资，有的自用。我也看到越来越多的公司举办地产投资研讨会。我们房地产经纪人最常见的问题之一是：我们应该在哪里买?   　　我的答案是：这要看情况。看你购买地产的目的是什么? 作为投资或自住?如果是一种投资，你要的是现金流还是升值潜力?如果你是买房自住，这也取决于你的生活方式，你在哪里工作，和许多其他因素。   　　MAC营销公司编制了一份报告，以图表方式概述2015年影响大温哥华房地产市场的经济因素和统计数据。 　　其中(下图)显示8年来(从2006年11月2014年11月)升值最多的地区之冠为温哥华东区，其次是西温哥华和温哥华西区。所以，如果你想买升值最多的地方，这个图表也许提供了一些线索。   　　下图显示了2014年全新水泥公寓的吸收率。代表了在2014年开始发售的全新水泥公寓，有多少比例已经卖完。南本拿比/Metrotown地区全新水泥公寓的吸收率为75 %，是大温地区卖的最好的地区。其次是温哥华市中心Downtown 及北本拿比。   　　下图显示了目前ADVENT物业管理公司所管理之物业(少于20年的公寓)的平均每平方英尺的租金。根据CMHC租赁市场报告，2014年，大温哥华地区的租房空置率仅于0.7%，低于全加拿大各大城市的2.0 %平均空置率。   　　我结合了以上两个图表来比较看看哪些区域可以提供最好的租屋回报，我用了不同地区每平方英尺的平均租金除以每平方英尺全新水泥公寓售价来计算。这是一个相当简化的计算，还有许多不同的因素需要考虑，例如物业税税率，首付比例的金额等等需要纳入考量。   　　您也可以和第一张图表比较，看看哪个城市拥有最高的增值，来寻找符合您想要的投资地点。你可以在这里下载完整的 MAC-Intel-2015报告。