地产

  　　加拿大的房价日日攀升，住在多伦多或温哥华这样大城市的人似乎觉得，只要在这里买下一套房，就可以坐等发大财。随着美国经济的逐步恢复加上美元的走强，美国房市也开始慢慢复苏，有专家认为，现在是投资美国房地产市场的绝佳时机。一些美国资产管理公司也抓住这一机遇寻求与加拿大投资者合作，共同开掘美国房地产这一金矿。都铎.麦克劳德资产管理公司(Tudor McLEOD Asset Management)对美国房地产业进行了大量的分析。其公司总裁，前华尔街投资银行副总裁、前全球房地产避险基金资深经理人，有着超过20年全球房地产投资和管理经验的安德鲁.提希(Andrew Tscher)日前来到温哥华，为人们解读了美国地产的投资战略。   　　Tudor McLEOD Asset Management及其合伙人在美国房地产业已经有超过30年的经验。其团队包括专业地产经理人、资深房地产基金经理人、房地产管理公司、房地产开发商、环境验屋工程师、房屋保险经纪人、美国及加拿大注册会计师以及美国和加拿大律师群。庞大的专业团队使Tudor McLEDO Asset Management熟知加拿大和美国房地产投资的各项环节。庞大的专业团队也使Tudor对美国房地产市场的投资机会的预测和把握更为准确。   　　其总裁安德鲁.提希曾为客户在全球24个国家作过房地产投资咨询和建议。在一场4月19日于列治文举办的针对华人地产投资者的演讲中，安德鲁.提希特别提到，在大部分人传统观念里，投资美国房地产首先想到的是美国东西海岸如纽约、洛杉矶、旧金山等这样的大城市。绝大多数人的投资都局限在这些超大城市。但东西海岸房价居高不下，也意味着投资者在这片区域的投资金额巨大。而对于一般的投资人来说，由于手中资金有限，最聪明的方式不是追高，是找到低成本高回报的渠道。在美国地产全面复苏之前，先于他人发掘最热门的新兴城市。根据他在华尔街投资银行的工作经验和专业团队对美国房地产市场的分析，美国投资回报率最大的地方实际是在东南部地区，如佛罗里达、乔治亚和德克萨斯，而非沿海大都市。 　　根据最新的报告，美国经济复苏将推动全美办公室市场的发展，办公室空置率在美国大部分地区都会减少。2015年，房屋空置率将减少15%，房租将上升4.1%。在住宅方面，公寓在未来两年供求将出现大量增长。根据预测，美国两大政党都将会为首次购房者扫除限制，鼓励人们购房，这将会为美国公寓市场需求带来10基准点的增长。2015年，美国公寓市场需求量将上涨4.8%。       同加拿大一样，美国千禧世代将成为公寓租赁的主力军。美国千禧世代人口高达460万，千禧世代的人对购买独立屋兴趣并没有其父辈那么高。他们更崇尚于享受生活，而非背负房贷购置产业。与此同时大部分银行不愿意将钱带给千禧世代的购房者。这群人更倾向于租房。根据提希展示的数据，在美国，除了千禧世代年轻人倾向于租房外，战后一代，也就是即将退休的人群由于年级的增长，无力打理独立屋，因此他们也是美国租房的主力之一，这一群人在美国也占相当比例的人口。 　　尽管公寓出租在美国有很大的盈利空间，但国外投资者到美国投资会受到各种政策法规的限制。美国联邦出台的“外国投资者在美投资房地产税收条例 1980”(FIRPTA)中就规定了国外投资者在美国购置房产所要缴纳的各种繁琐的税务明细。如条例规定，外国人在美国投资房地产所获得收益要缴纳高达 35%的所得税，再加上每阶段的盈利所得税，总税务额高达54.5%。因此想要在美国投资房地产最好的选择是通过当地地产投资机构。 　　Tudor McLEDO Asset Management总裁提希在接受《加拿大地产周刊》记者采访时表示，他们的专业团队善于分析全美房地产市场，找到最有价值投资小区，并提供一套详尽的投资方案供投资者选择。而投资者将与Tudor合作，成为合伙投资人，还将成为Tudor McLEDO Asset Management合伙人和物业的拥有者。Tudor McLEDO Asset Management将为投资人管理和经营他们所投资购买的物业，Tudor每一季度将把出租小区所收集的房租直接存入投资人的银行账户，即使投资者身在加拿大，也能获得租金。 　　Tudor McLEDO Asset Management的第二次免费讲座将于6月21日在列治文Radisson Hotel举行，有兴趣的读者可以拨打604-506-6857向主办方获取讲座详细信息。

        威斯勒一个木屋近期标价2200万挂牌，如果出售，将成为全加最贵的度假屋。这个占地9800平方尺、拥有十个睡房的奢华度假屋是威斯勒十栋千万豪宅中的一栋。上次惠斯勒成交的最贵度假屋成交价为1350万，拥有11个睡房。   经纪人赖安（John Ryan）表示，该度假屋置身林中，无遮挡欣赏惠斯勒黑梳山风景，不过他认为该屋最好的视角是从空中俯瞰。“当你看过威斯勒的房屋密集度，视线一转到达这个度假屋时，会发现这里就是一个截然不同的世界，一如被隐藏的宝石。” 赖安表示，目前已经收到来自中国、新加坡和德国的潜在买家咨询。赖安的同事凯利（Pat Kelly）认为，尽管该度假屋拥有众多奢华配置，比如主厨厨房、订制的家具以及瑜伽室等，但喊价的关键还是选址（location），“如果你拥有2000万并想购买一个度假屋，则绝不仅仅是房子本身使人在威斯勒做出这样的投资决定。”                

加拿大商业竞争仲裁庭( Competition Tribunal)1日裁决，房地产经纪业对未聘请专业经纪的自行售屋者在房地产交易网站上刊登的广告内容作出一些限制是公平的。这项显然对房地产经纪业者有利的裁决，对有意全面开放房地产市场的联邦商业公平竞争局(Competition Bureau)是一大打击。 这项裁决是商业公平竞争局与代表全加约10万名房地产经纪人的加拿大房地产经纪人协会(CREA)长期争斗的新发展。商业公平竞争局想要让所有自己出售房屋的人都可以把所有资讯送上房地产交易网realtor.ca，CREA则认为，这麽做令许多房地产的敏感资讯公开，势将侵犯卖家与买家的隐私，并极可能造成更多诈欺案。 在商业公平竞争局和CREA持续了大约10年的较量中，大多数时候是前者占上风，在由艾特肯担任商业公平竞争局总监的2010年更是迫使CREA接受，售屋者可以选择性地使用房地产经纪人的服务，自行售屋者也可以进入网路房屋求售服务系统(Multiple Listing Service)，而不是只有专业经纪人可以这麽做，从而使民众在出售自己的房地产时不再那麽依赖经纪人。   皮克曼接任商业公平竞争局总监後，继续推动房地产市场自由化进程，新目标便是任何人都有权把所有出售房屋的资讯送上房地产交易网realtor.ca。 按照现行规定，自行售屋者可以进入房屋求售服务系统的门户网站realtor.ca，但他们如果想要把出售的房屋资讯刊登在上面，必须出钱委托专业经纪人，但售屋部分的事情可以自己承担。而且自行售屋者还要支付佣金给买家聘用的经纪人；自行售屋者也不准在求售广告上公布自己的联络方式，潜在的买家仍然要透过经纪行才能间接找到卖家。 商业公平竞争局认为，CREA的这些扼杀房地产市场自由化的限制完全是出於维护自己的利益，从而违反了公平竞争原则。而房地产经纪业者则辩解，一但广开资讯大门，那麽卖家的姓名与住址、房屋平面图、敏感的房屋通道等资讯、所有出价与叫价，以及房屋贷款细节均将公诸於众，侵犯卖家与买家的隐私。

一间可能是加拿大最有名、建于多伦多的豪宅The Integral House，现于苏富比（Sotheby's）准备放售，叫价2,800万元，地税每年约9万元。   据EliteGen.ca报道，豪宅The Integral House位处多伦多市Rosedale：19 Roxborough（Bayview and Bloor），超过17,000平方呎，五层高，有四房八厕、室内游泳池及健身室；三车房环回车路可泊八辆车，三面ravine全景。   这间改变了城市文化景观的房子，由来自世界各地最优秀的手工艺人士，合作创建，这间房子主人是世界闻名的数学家James Stewart（图）加拿大中学的微积分（Calculus）教科书就是他撰写的。   多市豪宅The Integral House逾17,000平方呎，五层高。星报资料图片   James Stewart还热爱音乐，屋里所设的音乐厅，可以容纳300人。   James Stewart   室內泳池   浴室配套   这间由Brigitte Shim and Howard Sutcliffe设计的豪宅，2000年开始兴建，2009年竣工，耗资3,200万，另加之前540万元购入及清拆前身的房子及地段。可惜，2013年夏天，James Stewart被诊断出患有多发性骨髓瘤血癌，去年12月3日逝世，享年73岁。现时此豪宅准备放售，苏富比还为它建设了专属介绍网页 theintegralhouse.com。

另类地产交易网站TheRedPin分析过去5年数据，发现5月份成交的住宅价格，往往是全年最高，认为业主在5月放售物业，更可能卖到全年最好价钱。   TheRedPin分析多伦多地产商会（TREB）2010至2014年数据，发现5月住宅平均成交价为515,256元，不但比其他月份平均高出18,650元，而且比1月平均最低价格高出60,000元。   除成交价最高以外，5月份住宅供求也比其他月份活跃，市场上放盘数目最多，准业主数目也最多，促使住宅成交额也是全年最高。过去5年来，5月平均成交额逾2,080万，明显超越其他月份。     另外，周五是一周最佳的卖楼日子，因为准业主会在周末前先留意周末是否有新盘供开放参观，愈新近的放盘则愈 能吸引准业主，故TheRedPin声称5月1日周五是最能够以高价卖楼的日子。   收退税支票增购屋本钱   即使已过了5月1日，该网站认为5月整个月也是卖楼最活跃月份。不少准买家或为迁就子女学年而选择在5月置业，既可买到心头好，又不用打扰子女上课时间表。5月天气较晴朗，也令买家较有闲情去物色住所，更重要的是，买家通常会在5月收到退税支票，大大增加购买新屋或换屋的本钱。

加拿大竞争法院(Canada's Competition Tribunal)作出最新一项裁决，对不用地产经纪私售房屋的卖家来说是一个当头棒喝，容许地产界限制这些私售房屋卖家，不可以在网站realtor.ca提供个人联络信息。   这次裁决是针对联邦竞争署长(Commissioner of Competition)与加拿大地产局(Canadian Real Estate Association，CREA)的最新一论争议。后者统管着全国近10万名地产经纪，同时负责能让公众在不聘用地产经纪买卖房屋的情况下，可以透过网上获得多少信息。   联邦竞争署长佩曼(John Pecman)继承了前任，于2010年时与CREA达成的一项具有里程碑意义的协议，该协议容许未有聘用地产经纪的私售房屋卖家，在地产局的网页上，透过多重放盘系统挂上屋盘。在此之前，只有地产公司持牌人和地产经纪可以在realtor.ca网上挂上屋盘。   然而这项有利私售房屋卖家的政策有利亦有弊，私售业主要向地产经纪付费，再由地产经纪为他们挂上屋盘。另外，若交易完成，他们还是要向买家经纪付出佣金，而在realtor.ca的网页内，亦未淮卖家提供任何联络信息，有意联络私售业主的浏览者，先要到访地产经纪的网页，再从那里找到卖家的联络信息。   这项折衷的方法，容许了私售卖家在「不求人」的情况下，向一部分容许私售者的地产公司付费，取得代挂房盘服务，藉以省回付全佣聘用地产经纪的一部分佣金。   然而约在一年后，CREA却又推出一套修订后的方法，不容许这些为私售房屋卖家服务的地产公司，在realtor.ca网页上提供任何网页链结，看中网上屋盘的潜在买家，不可以透过链结，一按滑鼠便转到有卖家联络信息的网页，而是要转几个网页，才可以找到卖家联络信息，这引来了佩曼的注意，他向加拿大竞争法庭提出抗议，声称CREA违反了先前的协议。     主宰消费者可获得地产市场资讯的加拿大地产局网页。    加拿大竞争法庭昨日在网上公布这项的裁决，对联邦竞争署长来说是一次挫败，后者一直要求打破地产界透过多重放盘系统垄断房地产市场资讯，认为这对消费者不利。   至于联邦竞争署长与CREA辖下分会多伦多地产局之间的类似诉讼，最高法院已把案件发给加拿大竞争法庭，该法院将于今年9月展开聆讯。

　　温哥华人口增长和建地有限，带动房市需求，也进一步支撑温哥华的房价不坠。图为温哥华地区正在建盖的独立屋。(资料照片)   　　加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)报告指出，虽然温哥华房市持续火热，房价领先全国，但认为温哥华房价其实并未被高估，房市下跌风险低。   　　加拿大房贷暨房屋公司30日公布了加国各大城市房地产市场风险评估报告，从全加拿大全国来看，房地产价值被高估约3%至4%。但报告强调，房价偏高并不代表房价被严重高估，实际上，这种情况反而可能出现在一些房价低的地区。 　　如萨斯喀彻温省雷琴纳(Regina)和曼尼托巴省温尼辟(Winnipeg)，近年来大兴土木增建住房单位，出现供过于求，加上房价增长快，个人可支配收入增长则相对缓慢，CMHC分析称，根据该机构的风险评估模型，雷、温两个地区房市大跌的风险相当高。 　　而在温哥华还没有发现供过于求、房价增长过快、房价被高估、建造单位量过多等影响房价下跌的因素。随着温哥华人口成长和可支配收入的增加，住房需求也还在不断上升，外加上移民涌入和有限的可开发土地资源，也一定程度上支撑著房价持高不下。 　　CMHC报告还指出，现在温哥华地区首次买房者主要集中在市郊地区的低价住房单位上，收入高或已有资产作担保的买房者，则会更倾向于市中心一带的独立屋或高价物业类型。 　　另外，多伦多和蒙特利尔建造了破纪录数量的共管公寓，再加上大量建成的共管公寓待售，从而构成中度风险。 　　亚省卡尔加里则受低油价影响，房屋市场需求降低，过去几个月的房屋销售减少，房价增长速度因此放缓，也降低房价被高估的风险。

　　自20世纪60年代，出租公寓(condo)出现以来，以低价格和独立性被普通家庭所青睐。条件较好的家庭为拥有良好居住环境甚至会买下一个condo套间。   　　但是，随着物价和销量的提高，在开发商的炒作下condo的价格越来越高，一路飙升。到20世纪90年代，由于房价过热，房地产业崩溃。   　　这次崩溃持续了10年。 　　2008年，condo价格开始下降。在多伦多，温哥华和其他大城市，condo价格大幅度下跌，达到50%以上。但condo市场又缓慢发展起来，依然是大多数居民购房首选。 　　伴随着房地产业崩溃，condo市场开始饱和。新的condo出现了，那就是condo大楼，可容纳十几个租户。 　　但是，新的问题又产生了。租户只是租户，不是房子的主人。因此，他们不会把租住的房间当成自己的家，所以就不会太爱惜家居用品，厨房用具。卫生更不用说了。这样，condo大楼里经常出现设施受损严重，卫生脏乱差的情况。 　　因此，如果你想在condo大楼里买个套间，请县调查清楚有多少租户。如果超过25%，那就要为你将来的居住生活环境担忧了。 　　因为，condo不再是以前的condo,而开始向出租公寓(apartment)转变。

  　　据CBC新闻报道，Christie's Real Estate房地产公司说，多伦多的奢侈住屋市场全球最热。而住屋要够格被称为“奢侈”，3百万美元是起点价。   　　在该公司的年度排名中，多伦多去年的豪宅销售量增长了37%，比其他任何地方都高得多。 　　下面是该公司的“豪宅”市场最热排名前十位： 　　■多伦多 　　■洛杉矶 　　■杜拜 　　■香港 　　■伦敦 　　■迈阿密 　　■纽约 　　■巴黎 　　■旧金山 　　■悉尼

  中国留学生在加拿大购置物业，不但省下租金，还可以有良好的居住和学习环境，让父母放心。国际留学生只要年满19岁，就可以以自己的名义在加拿大买房。   很多父母认为子女买房有利于他们完成学业后申请在加拿大长期定居和工作，并尽早建立良好的信用。年满19岁的国际留学生可以以自己的名义在加拿大买房，对于未满19岁的留学生，则可用其父母的名义买房，并且可以从银行贷款。关于留学生购房，以下几点需要注意：   留学生需要在加拿大有银行账户   贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就无法支付贷款本息。很多人有疑问，中国的亲戚朋友希望在加拿大置业，但从未来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。   只有本人进入加拿大境内才可以激活该账户。因此，从未来过加拿大，没有开立全功能账户的非加拿大居民，很难申请到按揭贷款。但是如果来加拿大旅游一次，可在访问期间开立有效账户，或与亲戚朋友开立联名账户。   外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。在加拿大学习工作多年的加拿大非居民，如果已经有不良信用记录，按揭贷款申请很难成功。无论是留学生还是其他非居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。留学生需要有足够首付款。   留学生可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。目前规定最低首付要交35%，最多可能申请到房价65%的按揭贷款。考虑到目前加拿大的贷款利率在2.59%左右，远低于中国的6%，所以买房的话应该尽量多贷款。   留学生可以以自己的名义买，或以父母的名义买。因为加拿大的法律规定，外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。委托第三方交收房产，需要在律师见证下签署power of attorney，即委托授权书。父母要帮留学生做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，一是支付买房定金；二是在产权交接之前支付首付款余款；三是要每个月账户上有足够支付贷款本息的金额。   持有留学签证的学生，有些银行不需要父母担保加签，也不需要首付款在加拿大银行的账户上停留一定时间。留学生在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。   留学生可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。目前规定最低首付要交35%，最多可能申请到房价65%的按揭贷款。考虑到目前加拿大的贷款利率在2.59%左右，远低于中国的6%，所以买房的话应该尽量多贷款。

温哥华房地产市道继续畅旺，一幢坐落于温市桑尼斯区(Shaughnessy)的房屋，在挂牌12天即售出，而成交价为801万元，较业主近600万元的叫价，高出逾200万元。   据《省报》(The Province)报道，该幢位于西32街(West 32nd Ave.)1383号房屋有大面积土地，共两层。该物业今年2月5日以599万元，通过俗称电脑盘(MLS)挂牌，结果在2月17日以801万元售出，并在4月16日完成文易。   温市独立屋供应相对减少   据Re/Max地产经纪邦纳(Stuart Bonner)指出，在挂牌的12天里，共有10个买家表示有兴趣，这个潜在买家数目算是相当正常，然而最后房屋以较叫价高202万元售出。     邦纳指出，不少土地已转为兴建城市屋或柏文，温哥华市场上的独立屋供应相对减少，造成独立屋价格上升。   物业估价约为510万元   资料显示，该幢房屋今年的物业估价为5,094,600元，换言之，这次出售价比估价高出290万元。   根据田土厅纪录，该物业的新业主为李秀华(Xiuhua Li，译音），填报职业为家庭主妇。   邦纳表示，相信新业主与家人已在温哥华居住了一段时间，现计划迁往该幢房屋。   资料显示，该屋原业主是任职律师的斯塔克(John Everett Stark)。邦纳指出，斯塔克出售该房屋前，与家人已经在该处居住逾50年。

      日前，胡润研究院发布中国(大陆)《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，而地产成为最为热衷的海外投资标的，占比超过四成。       过半受访者有海外投资经验 　　根据胡润研究院数据，中国(大陆)个人总资产超1000万元的高净值人群已达109万人；个人总资产超1亿元的高净值人群约6.7万人；个人总资产超5亿元的超高净值人群约1.7万人。 　　在这些富豪里，高达80%的受访者表示在未来有海外投资需求，超过半数具有海外投资(企业及个人)经验。除了地产外，固定收益和股票是他们海外投资的前三标的。 　　调查显示，资产配置/分散风险是高净值人群海外投资的最主要原因，占比19.8%。而子女教育是富豪海外投资的第二大原因，占19.4%。 　　去年11月胡润研究院发布的《2014海外教育特别报告》显示，不少有子女正在留学[微博]的家长[微博]都有在留学国当地置业的打算，这样做既是为了妥善安排子女的住宿，也是为了投资。同时带动了海外置业的需求。因此，近一半富豪选择在学区附近进行置业，23%选择华人区。选择独栋别墅作为三年内的海外置业类型的最多，占38%。 　　北美地区成置业首选地 　　胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“今年海外置业投资趋势很明显，主要原因包括人民币强势，国内(大陆)一线城市房价相对较高，以及国内房地产市场空间这几年看起来受限。” 　　随着国内房地产市场放慢速度，海外置业日益升温，北美地区尤其热门，美加两国占比超过80%。 　　具体来看，美国是受访富豪海外置业的绝对首选，占60%；其次是加拿大，占22%；欧洲排名第三，占7%；澳洲排名第四，占4%。而洛杉矶、旧金山和温哥华是最受青睐的海外置业城市的前三名，前十大最受欢迎的海外置业地中有7个城市源自北美。 　　中国(大陆)富豪海外置业倾向明显，这给中国地产开发商带来了商机，他们也正大举扩张国际市场。目前，绿地已成功进入美国、澳大利亚、加拿大、英国等国家。 　　万科海外投资包括中国香港、美国旧金山、纽约和新加坡的项目。此外，王健林、许荣茂、郭广昌、陈丽华、严彬、潘石屹和张欣等企业家均有海外投资动向。

大多伦多地区房地产市场入春以来，持续畅旺，而华人聚居的社区，市场更是火爆。有华人经纪指出，近期华人社区售出的房产，华人买家的比率之高，抢合约(Offer )的情况之频繁，令人印象深刻。 经纪张颖表示，在3月份，她每个周末的工作都安排得从早到晚，感觉时间还不够用。根据多伦多地产局的资料，当月共成交了8940间房屋买卖交易，平均售价是61万4000元，数量同比增加了888个，价格同比涨了一成。 张颖指出，历史上平均房价同比增值大概在5.8%左右，如果涨幅达到10%，就远高于平均水平了。今年1月和2月的房价同比大概涨了7%到8%，而3月的房价同比涨了10%，意味着涨幅越来越大，上涨速度越来越快。   大多房市火爆，尤其华人聚居的社区，华人是主要买家。(本报资料照片)   她表示，截止3月底共有1万5300个挂牌，比前一个月多了2500个，但相比2014年同期，则下降了1200个。虽然市场挂牌存货随着市场季节复苏开始增加，但是消化速度比去年要快。同比挂牌数量下降，表明新上市的房屋速度不及市场买家扫货拿走的速度。 另外，销售待售比在今年3月创出历史性的58%的比率，差一点突破60%。如果市场的销售待售比率超过50%，表明市场火热，而此时卖家往往占尽市场优势。从历史上的数据看，一旦数据远离55%，市场已经陷入疯狂。 从中可看出一个现象，就是市场新增的存货，速度跟不上买家消耗的速度。1月底挂牌数量同比减少了300个，2月同比减少了1200个，3月同比减少了1200个;而卖掉的房子，1月同比增加了200个，2月同比增加了600个，3月同比增加了900个。 张颖指出，市场上有一个现象，就是华人社区作为抢Offer的最集中的地区，最终买家有超过四分之三的都是华人。这个数据，是以烈治文山最火爆的Rough Woods过去三个月成交纪录算出来的结果。 华人热抢，说明一个问题，就是很多买家能够负担得起比较大额的贷款，或者是带着现金的新移民，首付达到至少35%，有的甚至超过50%。 她指出，目前市场买家依然不缺，只要利率够低，政府接纳够多的新移民，本地居民收入够维持当前的支付，房地产市场的基础就一直都在。而未来几个月，和传统的5月高峰及夏天低潮，市场有什么变化，值得观察。

自20世纪60年代，出租公寓(condo)出现以来，以低价格和独立性被普通家庭所青睐。条件较好的家庭为拥有良好居住环境甚至会买下一个condo套间。 但是，随着物价和销量的提高，在开发商的炒作下condo的价格越来越高，一路飙升。到20世纪90年代，由于房价过热，房地产业崩溃。 这次崩溃持续了10年。 2008年，condo价格开始下降。在多伦多，温哥华和其他大城市，condo价格大幅度下跌，达到50%以上。但condo市场又缓慢发展起来，依然是大多数居民购房首选。 伴随着房地产业崩溃，condo市场开始饱和。新的condo出现了，那就是condo大楼，可容纳十几个租户。 但是，新的问题又产生了。租户只是租户，不是房子的主人。因此，他们不会把租住的房间当成自己的家，所以就不会太爱惜家居用品，厨房用具。卫生更不用说了。这样，condo大楼里经常出现设施受损严重，卫生脏乱差的情况。 因此，如果你想在condo大楼里买个套间，请县调查清楚有多少租户。如果超过25%，那就要为你将来的居住生活环境担忧了。 因为，condo不再是以前的condo,而开始向出租公寓(apartment)转变。

虽然近来加元对美元汇率走低，不过数据显示，加人南下美国华盛顿州置业的步伐却并未因此停止。 华州华康郡(Whatcom County)Windermere房地产公司代表肯特(Mike Kent)指出，以往加元对美元汇率跌到1比0.8的时候，加拿大人到华州购买物业的情况就会完全消失，然而现在却并非如此。 他指出，譬如华康郡Birch Bay地区的买家当中，从大温低陆平原南下置产的人士占80%，现在这汇率差额只是降到15%至20%，加拿大人依然是当地非常活跃的购买群。他提到，华 州的物业与卑诗省奥肯那根(Okanagan)或温哥华岛的度假屋相比，他们当地的同类房屋价格非常低廉。 另外，肯特表示，现在美元汇率高的情况下，加拿大人会将在美国的房屋出售兑现美元的意愿并不高，但如果汇率降到1比0.75，许多在过去四至五年内购房的人则可能会考虑脱手。

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周四表示，尽管温哥华市的房地产价格已经是全国最高，但由于可供发展的屋地供应短缺，加上人口及收入持续增长的利好因素，因此该市楼价短期内出现大幅调整的机率，微乎其微。   人口增长  个人收入升   该份报告指出，首次置业和年轻买家，大多选择在价格相对较低的近郊地区「入手」；至于身家丰厚、或者从出售原有物业而赚了大笔金钱的人士，则会在温市购买独立屋，以及其他高级住宅物业。   该报告称：「尽管温市屋价持续攀升，但由低至高的所有价位的住宅物业，都有极大承接力，主要原因包括人口增长，以及个人可支配收入上升。」   此外，在温市可供重新发展的屋地供应有限，也是支持屋价居高不下的重要原因。     不过，CMHC首席经济学家杜宾(Bob Duban)指出，在加拿大其他大城市，例如利斋拿及温尼辟等地，楼价出现「硬着陆」的风险相对大许多，原因是这些城的市居民，可支配收入增幅缓和；而当地已经落成的新建住宅物业，供应充足。   至于多伦多和满地可的屋价，也有「温和」的下调风险，因为这些地区的居民，可支配收入增长步伐，已经跟不上节节上升的屋价。

多市正受多方房屋问题困扰，市长庄德利（John Tory）日前提出新一项提高廉租屋供应量动议，市议员米克林顿（Mike Layton）促请市议会支持「包容性规划」（inclusionary zoning），以迫使发展商推出一定数目的廉租屋。他认为，「包容性规划」会阻止令多市成为只有豪宅的城市。   现时多市正面对多伦多社区房屋公司（TCHC）积压高达26亿元的未处理维修问题，以及逾9万人正轮候住屋安排的双重困扰。受市长庄德利（John Tory）及市议员贝里奥（Ana Bailao）推动下，林顿的建议预料最快于下周举行的会议得到廉租屋委员会通过，建议包括由库房储备拨出2亿元，以吸引发展商与市政府合作。   林顿对委员会的建议表示欢迎，但认为细节不够明确：「动议提及了吸引发展商的诱因，然而全部都是未知之数，我们认为不是所有发展商都乐于接受这次机遇。」他认为「包容性规划」有助防止多市各社区成为楼房的大杂烩。

佳士得全球调查 去年成交量激增37%   多伦多成为全球最吸引富豪买楼置业的地点，佳士得国际房地产公司（Christie's International Real Estate）一份最新调查指出，多伦多成为全球最火热的十大豪宅市场之一。在计算成交量增长、放盘日数的“奢华热度”，就高居首位。去年的豪宅成交量按年激增37%。   据《金融邮报》（Financial Post）报道，调查分析了全球10个以豪宅闻名的城市，和另外70个物业市场，包括渡假胜地、城市郊区的豪宅市场；豪宅定义为至少200万美元的物业。   拥最快放售豪宅速度   在计算楼价、豪宅成交数量、放盘数量等整体因素的“奢华指数”（luxury index），虽然多伦多排第10，但在计算成交量增长、放盘日数的“奢华热度”（luxury thermometer），就高居首位。其他打入十大的城市包括，伦敦、纽约、香港、悉尼（雪梨）、洛杉矶、三藩市、巴黎、杜拜和迈阿密。   调查指，多伦多去年的豪宅销售量按年大增37%，前年的成交增长仅为4%。地产经纪行Chestnut Park Real Estate形容，2014年是多市楼市历来第二表现好的年份，如果有更多盘源，很易再破纪录。   报告指，多市房屋供应少，令市内一般住宅推高至100至200万水平，一些面积较大、在较好地段的住宅则推高至200至400万。另外，多伦多拥有最快的豪宅放售速度，平均放盘31天就找到买家。   受加元汇率低、楼价相对吸引影响，多伦多近5年吸引不少外国富豪来置业，甚至把家人迁居加国，原因是加国拥有良好的大学教育，加上政局稳定，使投资者认为是安全投资之选。而在外国投资者中，除了欧美买家，还有俄罗斯、中东和中国买家。     顶级豪宅1亿美元入场   调查亦为全球顶级豪宅的价钱定下新基准，为1亿美元，去年全球共有至少20个1亿美元的物业放售，当中售出5个，最贵的是位于纽约East Hampton的1.47亿美元豪宅，多市Bridle Path的8睡房豪宅曾开出2,300万元的问盘价。   调查特别介绍加拿大安省Muskoka，指它是热门度假胜地，去年的豪宅销售增加66%，集中在约200万的物业，显示市场对贵价渡假物业的需求上升。   另外，加国央行行长朴洛兹早前称，认为无证据显示楼市存在泡沫征兆，民调机构Nanos Research最新民调显示，38.5%受访者同意他的看法，对物业升值感到乐观，比率为今年调查以来最高。   多伦多成为全球最吸引富豪买楼置业的地点，佳士得国际房地产公司（Christie's International Real Estate）一份最新调查指出，多伦多成为全球最火热的十大豪宅市场之一。在计算成交量增长、放盘日数的“奢华热度”，就高居首位。去年的豪宅成交量按年激增37%。

加国楼价居高不下，但专家相信楼市正出现微妙变化。据《加拿大商业杂志》（Canadian Business）报道指出，多市楼市已出现放缓迹象，发展商近期均以超优惠折扣，推售剩余的货尾分契式大厦（Condo）。   优惠价值数以万元   加拿大地产协会（CREA）近日公布，加国住宅2015年3月平均价格为439,144元，比去年同期上升9.4%，但如果撇除多市和温市两个地区在超低按息环境下，平均价格仍只有332,711元，增幅仅2.4%。   《资本经济》（Capital Economics）分析师马丹尼（David Madani）说，尚未售出的全新分契式大厦数量持续上升，促使发展商各出奇谋推销，例如提供优惠停车场费用、豁免管理费，甚至升级至更优质柏文，优惠价值数以万元。     西安大略大学金融学教授阿瑟纳萨科斯（George Athanassakos）认为，20岁至64岁劳动人口减少，是楼市放缓的原因之一，而今年首季新登记分契式大厦数目大飙42%，也逼使发展商改变策略，他预期多市分契式大厦价格会下跌至少25%。他说：「过去十年，发展商都顺风顺水，现在却要面对逆风情况。」

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨日发表的报告指出﹐虽然加拿大楼房价格整体超出估值约3%至4%左右﹐但温哥华及多伦多市场有经济因素作支持﹐故多伦多市的楼市只处于「中度风险」﹐温哥华楼市更属于「低风险」﹔相反﹐利载拿及温尼辟则处于楼市可能出现调整的高风险。   温哥华楼价虽然高企﹐但报告将该市的楼房市场定为最平衡的一个城市。   报告指出﹐温市部分社区的独立屋﹐楼房价格确出现双位数字的升幅﹐但其实一些豪宅区的价格扭曲了该市的平均楼房价格。只要剔除市内一些最昂贵的房屋﹐温市的平均价即回落至40万至50万元。   按揭及房屋公司的首席分析员Bob Dugan表示﹐至今该机构未发现温哥华楼市出现麻烦。   该公司资深市场分析员Dana Senagama表示﹐多伦多市楼房价格上升的速度每年为6%至7%左右﹐是平均入息每年上升2%的3倍。同时﹐去年共管柏文大厦的建筑量多达5.5万个单位﹐达到创纪录的水平。随着柏文大厦即将落成的单位愈来愈多﹐加上过去仍有大量柏文单位未能售出﹐导致柏文单位存量急升﹐令多市楼房价格处于中度的调整风险。   至于利载拿﹐楼市则处于高风险﹐因为近年当地屋价不断急升﹐地产发展商遂不断兴建新屋﹐尤其是柏文大厦。这导致楼房价格从高处回落的风险大增。温尼辟的情况亦不相伯仲﹐价格升幅远快过收入的增长﹐加上楼房超建﹐都增加市场风险。

卑诗省府官员证实，卑省对於有问题的房东和住户，目前的处罚制度并未奏效，原因是缺乏明确的规管方向和相关资源。   根据一份2014年发布的行政处罚研究报告，省府辖下的租屋事务部门（Residential Tenancy Branch）只规管和处理租屋问题当中最坏的案子，但还是无法有效处理。行政处罚往往只靠投诉方式来解决，缺乏明确的法规，租屋事务部门也没有法定权力或足够的人手，来监督所有出问题的租房和相关纠纷。   报告中包括惩罚清单，描述房东和住户的违规行为，但往往惩罚只是寄出警告信或免付几个月的房租。自2006年，租屋事务部门只对一名素里的房东发出一笔总值11万5000元的住宅租赁罚款单，但房东与租屋事务部门达成了协议，房东修复规规房子就，不需要付这笔罚款。   卑诗新民主党省议员贺柏特（Chandra Herbert）在省议会质询时提出这个问题，他对於省府继续让这些房东和住户逃避惩罚感到不满。主管租屋事务部门的厅长高利民（Rich Coleman）回应表示，据知滥用系统的房东和住户只有少数。    

近年来，本拿比市中心地带的老旧出租公寓楼被一批以中国买家为主的土地投资者相中，出现争购潮，原本每月租金仅850元的公寓单位，每户平均售价已达35万元，这些公寓楼往往被夷平之後，改建为高层共管式公寓大厦。   与温哥华市的情况不同，本拿比市在拆除出租公寓和建造共管公寓的管理方面并无限制，统计显示，去年市府发出419份拆除许可，共有30多栋旧式公寓被夷为平地。今年到目前为止，平均每月批准的拆除许可就有34份，拆旧盖新楼的趋势未减退。这些老旧公寓项目主要围绕在布兰伍德（Brentwood）、铁道镇（Metrotown）、爱德蒙兹（Edmonds）、和洛希（Lougheed）四个在捷运沿线的重点发展社区。 资料显示，位於捷运周边重点发展地带的老旧公寓楼每户平均价格已被推至35万元，而在市内其他社区，价格则为每户20万元至22万元。   本拿比市区一些邻近捷运的地段，出现许多公寓开发项目。（本报资料照片）   图为包括不少中国投资客在内的华人买家在销售中心看屋。（本报资料照片）   本拿比London Pacific物业中介公司经纪威廉姆斯（Ben Williams）指出，以往这些项目的收购主要由本地开发商垄断，但现在约95%的买家来自中国，目标多为那些有40年至50年之久的矮层木质结构，且租金偏低的出租物业。   威廉姆斯表示，售出的老旧公寓房最终会被高层公寓楼所取代，很多单位被出售给投资者重新出租，然而租金则会有明显提升。   根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）指出，大温地区投资型公寓的平均租金已上升到每月1400元，出租单位的空置率仅0.7%，是普通公寓市场的一半。   与威廉姆斯一起主要负责出售本拿比公寓楼的Re/Max Bill Goold地产负责人古尔德（Bill Goold）强调，他有约1000位买家在寻找合适的公寓楼房，同一个求售公寓单位出现15个买家竞标的情况并不少见。 他证实，目前他经手的本拿比土地开发销售案的买家几乎全部来自中国，有一名买家还特地飞到加拿大，直接支付4000万元现金，购买铁道镇附近的一个住宅单位。

　　有贷款经纪人称拥有五间房屋者若想继续购屋投资，将会面临较紧缩的贷款条件   　　大温地区房地产火热，部分原因与投资客有关。但部分银行据传收紧贷款规定，若已经拥有五间房屋，想透过贷款方式再购新屋用于出租，将会较为困难。   　　据温哥华商业周报(BIV)报导，27日有主要银行宣布，收紧过往若新购物业是用于出租，在贷款规定并无上限的规定，改采最多允许业主拥有五间出租物业。有贷款经纪人表示，投资者要取得融资原已不易，若再进入「五栋房屋行列」，就要有限制越来越多的打算。 　　限制增加的原因与加拿大贷款和房屋公司收紧多户住宅物业的贷款抵押保险有关，现在仅有两间主要银行愿意继续贷款给拥有多栋住宅的投资者。  

大温地区房地产火热，部分原因与投资客有关。但部分银行据传收紧贷款规定，若已经拥有五间房屋，想透过贷款方式再购新屋用于出租，将会较为困难。 据温哥华商业周报（BIV）报导，27日有主要银行宣布，收紧过往若新购物业是用于出租，在贷款规定并无上限的规定，改采最多允许业主拥有五间出租物业。有贷款经纪人表示，投资者要取得融资原已不易，若再进入“五栋房屋行列”，就要有限制越来越多的打算。 限制增加的原因与加拿大贷款和房屋公司收紧多户住宅物业的贷款抵押保险有关，现在仅有两间主要银行愿意继续贷款给拥有多栋住宅的投资者。    有贷款经纪人称拥有五间房屋者若想继续购屋投资，将会面临较紧缩的贷款条件。（本报资料照片）

加拿大广播公司记者 Sophia Harris报道说，在过去一段时间加拿大最大城市多伦多出现独立房供不应求的问题以来，独立房一挂牌上市就被一抢而光，而且常常是成交价格还高于卖方的要价。   房地产火热城市经纪人削减佣金   在这种情况下，多伦多居民Iurii Laiu最近决定要把自己的房子挂牌出售时就不想按照常规支付卖房经纪人2.5%的经纪人佣金。Iurii Laiu说，他知道自己的房子只要一挂出售的牌子、会在几天之内就被售出，经纪人一点劲都不用费；所以卖房经纪人收取的佣金也应该大幅度降低。   在房子销售火热的加拿大城市多伦多和温哥华，像Iurii Laiu这样想的卖房者人数众多。     这些人带来的压力和在房地产火热的城市卖房确实容易的事实，使得不少房地产经纪人不但同意减少自己收取的卖房佣金、而且觉得这样做是公平的。   根据三月份的统计数字，多伦多房屋的平均销售价格是61万4千加元，按照2.5%的经纪人销售佣金算，卖方佣金平均是至少1万5千加元。   房地产火热城市卖房太容易   多伦多一位房地产经纪Fraser Beach说，在多伦多的独立房只要地段不差、价格公平，挂牌上市后5天之内就能卖出；房地产经纪人没花什么时间、不用什么努力就能够入袋1万5千加元，这确实有些过了。Fraser Beach现在采取了由卖房者决定付他多少佣金的做法，卖房者愿意给多少就给多少。比如，他刚刚卖掉的房子的房主付给他卖房价格的1%作为佣金；Fraser Beach认为这是合理的佣金。   多伦多市 The Red Pin房地产经纪人公司最近推出有竞争力的卖房佣金政策，如果卖房者不但聘用该公司的经纪人卖房、而且同时还买房，则可以免去其卖房佣金。   The Red Pin房地产经纪人公司老板之一的Rokham Fard说，过去几年随着多伦多房价的猛升，按比例收取的经纪人佣金在也在明显上升，而经纪人要付出的努力却并没有增加。结果是多伦多房地产经纪人按小时计算的报酬达到平均每小时1千加元 (假定房子平均售价55万6千加元，经纪人佣金2.5%，经纪人花15个小时的时间卖掉房子)；这显然是太高了。   也有不愿削减佣金的地产经纪公司   但加拿大主要的房地产经纪人公司Royal LePage 的总裁Phil Soper不同意上述的计算方法，认为得出多伦多地区的房地产经纪人一个小时挣1千加元的结论与现实情况相差太远、没有反映出房地产经纪人工作的全部情况。比如，卖房在多伦多这样的市场现在可能是比较容易，但买房的过程就要复杂和费力多了；要带客户看几十个房子、经过多次和反复出价才能完成购房程序。   Phil Soper认为按照正常比例收取佣金的房地产经纪人仍然会有市场，因为这样的经纪人一般会更有经验、会提供更高质量的服务；而那些打出削减佣金旗号的房地产经纪人公司不过是以此作为争抢生意的手段。   但刚刚卖掉房子的多伦多居民Laiu不同意Royal LePage 总裁Phil Soper的上述说法。 Laiu说他选用的The Red Pin房地产经纪人公司不但没有向他收卖房佣金，而且在挂牌的第二天就以他的要价卖掉了他的房子，这让他省掉了至少1万加元的卖房佣金。