地产

　　近期大温地产持续火热，挂牌数目居高不下，在温哥华Oak和Granville两条大街出现一个街区几乎全部房屋一起挂牌的特殊现象，多栋房屋的地产经纪更是同一人，使用「土地组合」手法售屋，为卖方取得较估价高出一倍的价格。   　　如果近期经过温哥华市Granville街6100号路段或Oak街8100号路段，可以发现整个路段的房屋几乎全部都挂牌出售，连绵的地产经纪牌立在门前可说是蔚为奇观。这些挂牌上的地产经纪多为华裔，甚至是同一人，如Granville街6100号路段东面的挂牌全部为余曼华（Michelle Yu）包办。   　　商业媒体Business In Vancouver（BIV）报导，余曼华为贩售「多互相邻房屋」专家，此作法可让房价高出估价许多。例如在温市Granville街南端某个路段的单一房屋估价为170万元，但地产经济将整条街区进行「发展包裹」出售，整区价格为3340万元，平均一户为370万元，等于比原本估价多出一倍有余。 　　余曼华称，通常都是一个街区的全部屋主自己协商集体卖屋以做成单一土地计画，然后打电话给她。之后会与建筑师和城市规画师会面，搞清楚该地段的发展潜力。她表示，市府的社区计画可在网上找到，不难判断一个路段进行高密度规画的可能性。 　　社区发展计画可能会建议一块土地有2.5倍建筑面积的发展可能性，例如一块1万平方尺的土地，可发展为2.5万平方尺，每平方尺900元的的连排公寓（townhome）。 　　虽然利润惊人，但此类「土地组合」的卖屋方法仍有许多挑战，例如屋主等待土地重画从申请到通过的时间至少一年，虽然期间无法买卖房屋，但若土地重画后的密度高出原先预估值，屋主将可以赚得更多。   Granville街6100号路段东面整排房屋挂牌，经纪全为同一人包办。（记者朱冠华／摄影） Oak街8100号路段一整排的房屋挂牌，蔚为奇观。（记者朱冠华／摄影）  

　　温哥华高企的房价，难以负担的住房压力，让「微户型」（microsuite）公寓单位成为不少人眼中解决住房荒的选项之一。但因温哥华对「微户型」住房开发限制多，开发商将眼光投向规管较开放的素里市。   　　在温哥华和多伦多这样房市火热、缺乏可负担住房、人口密度高的城市，「微户型」公寓单元悄然兴起，所带来的高回报也受到开发商青睐。尤其像是在住房空置率仅为1%的温哥华，一个卧房的公寓单位每月租金平均达1038元，对于投资者而言，购入「微户型」公寓再出租，无疑成为一大投资方向。   　　在温哥华市中心东端推出Burns Block「微户型」出租公寓楼的建商Reliance Porperties，就已经把眼光投入到兴起的素里房地产。另如WestStone公司在当地推出的Evolve项目，最小户型仅316尺，售价为9万3900元，盼争取分食当地房市利多大饼。 　　该公司董事石杜伟（Jon Stovell）指出，Burns Block在2011年推出时成为全国最小的户型公寓，240尺的房子每月租金1000元，虽然价格不低，却备受重视。但是，温哥华规定除了市中心东端之外，规定住房面积不能小于398尺，为住房类型多样化制造了法例的障碍。而在素里市，不仅没有这一层阻碍，当地还聚集着大群的年轻人口，拥有便利的交通和休闲设施，相较于温市有更多的投资回报空间。 　　不过，也有人认为「微户型」公寓开发不仅不能解决住房问题，而且还会「占用」廉租房（SRO）空间。如Burns Block的前身就是营运了25年至35年的廉租酒店。     Evolve也推出小户型单位。（取材自Evolve官网）  

  　　大多伦多地区住宅的平均价于3月再升一成至61.3万元平均价，主要由于独立屋价飙升至逾100万元。   　　多伦多地产局市场分析主管默瑟(Jason Mercer)指出，由于市场趋势偏向高价屋，多市416字头地区独立屋价于3月飙升15.9%至104.2万元平均价 ; 　　905字头地区独立屋价也上升10%至70.9万元平均价。整个大多区的独立屋价平均上升10.9%至78.7万元。 　　柏文住宅与住屋价的差额于3月再增，大多区的柏文住宅价于3月平均增4.3%至 37.2万元平均价，但905地区的按年增幅是6.7%，是416地区3.3%的1倍。 　　905地区升至31万元;416地区升至39.8万元。  

    图片来源: Daniel Acker/Bloomberg 　　根据加拿大房贷保险公司Genworth星期二公布的调查数据，第一次买房子的加拿大人当中有大约三分之一从父母处获得资助。   　　该公司采访了1800名在过去两年中第一次购入房产的加拿大人。他们的年龄在25岁到40岁之间。Genworth是加拿大第二大房贷保险公司，因此这份调查基本上可以反映加拿大全国的情况。   　　在多伦多、温哥华和蒙特利尔以外的地区，超过一半的首次购房者选择的是传统的独立房。在这三个城市购买独立房的首次购房者仅占30%。 　　首次购房者平均为他们的第一处房产付出293000加元，首付平均为34000加元。他们中有22%从家里获得不需偿还的资助，有9%向父母借钱，5%把婚礼上收到的礼金用于买房，1%用上了遗产。 　　在房价最贵的温哥华和多伦多，获得父母资助的首次购房者比例分别是40%和35%。  

    大温房地产市场持续畅旺，许多房屋在挂牌后不久就售出。资料图片 　　温哥华房屋市场炽热，屋价上升，一些人慨叹已愈来愈遥不可及，温市信贷储蓄(Vancouver City Savings Credit Union)预测，如果屋价上升趋势持续，到了2030年，温哥华独立屋的平均屋价会升至440万元。   　　据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，资料显示，温哥华新独立屋的平均价格已由2005年的701,094元，升至去年的1,914,069元，幅度高达173%。现在温市信贷储蓄更预测，温市独立屋的平均屋价到了2030年，可能会进一步增至440万元。   　　此外，《省报》(The Province)报道，最近一份报告指出，在温哥华房地产市场的海外买家中，中国买家仍然占主要之际，美国买家涉足温哥华房地产市场的数目也正在增加。还有，来自欧洲和中东的买家对温哥华地产市场的兴趣也愈来愈大。在众地区中，温哥华西区和西温最吸引海外买家。 　　《金融时报》(Financial Times)上周五刊登一篇文章，指过去一年，亚洲买家在大温地产市场海外买家中，占大约六成。  

　　财务经理苏林安玲表示，当为客人规划购买房屋，除了协助储备20%的首期外，还要预备额外的金钱支付楼宇成交时的税务和律师费，以及油漆等装修开支。如果未有足够的金钱支付首期，便建议延迟购买，避免债台高筑。   　　银行批款考虑债务比率   　　苏林安玲称，如客人有意购买楼房，建议他们提早储蓄金钱。假设夫妇打算购买45万元的镇屋，20%首期须付9万元。两人工作并各自购买退休储蓄计划，可以申请使用首次置业计划的25,000元，合共5万元余下4万元可以通过免税储蓄户口，2至3年的时间便能储备足够的金钱。 　　对于单身的人士，独自筹措20%首期并不容易。如果环境许可，他们与父母同住，每月支付数百元作为租金杂项，这样较快达成储蓄目标。 　　年轻一辈投身社会时间较短，在退休储蓄计划的供款不多，则可以利用免税储蓄户口，举例2009年时满18岁，每年5,500元供款额，至今已是36,500元，如下类推数年后可以付首期购买共管柏文单位。 　　她说，银行批核房屋按揭，根据总债比率（Gross Debt Service Ratio）不能超过32%，整体债务比率（Total Debt Service Ratio）不可多过40%。有些银行也会考虑借贷给低首期但供款能力强的人士，例如法律系毕业的学生，可能只须10%的首期，当入职后薪金较一般从事文职的大学生为高，他们会有足够的金钱应付每月的按揭供款。  

  大温房市多了美国买家的身影，而西温和温西则是外国买家的最爱。（本报资料照片）   　　大温房地产价格给推高，一般认为主因是给中国为首的亚洲买家抢高所致。但有报导指出，美国买家在大温房地产市场的比重有增加之势，其他国家及地区的买家也似乎对大温房地产市场有了兴趣。   　　根据金融时报（Financial Times）3日报导，在大温的房地产外国买家中约六成来自亚洲，但2014年美国买家人数有大幅增长的现象。报导中以「独特」形容大温房地产市场，因为房价虽屡创纪录，但买家的积极程度却丝毫无损。   　　除了亚洲和美国买家，加拿大苏富比国际地产公司（Sotheby’s International Realty Canada）地产经济伯尼施（Paul Boenisch）指出，欧洲和中东买家对大温房地产的兴趣也较以往浓厚，每个人都想来这里。 　　美元兑加元走强可能是吸引美国买家进入大温市场的原因，而其他国际买家想来大温的理由，伯尼施称不外乎大温安全，美丽和适合下一代，此外，在加国置产不需要居民或公民资格。他说温西和西温仍是最吸引外国买家的地区，但也会推动温东和北温的市场。  

　　 Viceroy Homes自1955年成立以来，先后兴建了约七万幢房屋，公司近期陷入关门危机。    星报 　　加国再有企业可能面临关门。有60年历史、由华人拥有的设计及建筑公司Viceroy Homes，两间分别位于安省霍普港（Port Hope）和卑诗省烈治文市的厂房，早前相继关闭，公司自去年圣诞节后，也没再出粮和提供医疗保障给130多名工人。   　　霍普港厂聘用了100多名工人，烈治文市厂房则有大约30名工人。由于资方没有明确指示，有工人曾经继续上班至2月13日，而霍普港厂房的电力上周已被截断，电话线也停止运作，厂房所属的诺森伯兰昆特西选区（Northumberland-Quinte West） 国会议员瑞纳尔迪（Lou Rinaldi）说：“对每个人来说，这都是无法理解的事情。”   　　无法联络华裔老板 　　《星报》曾经联络Viceroy Homes多名高层，以及公司现有两名华裔老板郭权宇（Kuen Yu Kwok，音译）和梁明堂（Ming Tang Liang音译），但都不得要领。工会代表则说：“没有人能够告诉我们发生甚么事，我们不知道工人会否收到薪金，或者能否继续工作。” 　　Viceroy Homes制造部总监塔克（Reg Tucker）2月时曾经承认，公司拖欠医疗保障款项、薪金32,266.46元和工会会费17,000元，他在仲裁文件中写道：“请接受我们的道歉，抢救工作正在进行，目标的尽快纠正。” 　　1955年创立的Viceroy Homes，迄今兴建了约七万幢房屋，预制房屋组件曾经远销至日本、南韩、西班牙、法国和德国。  

北京单价破10万元豪宅成交暴涨2.8倍   四环房价将进入8万元时代   中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，北京被“豪宅化”趋势将愈加明显，2013年以来，四环平均楼面价为5万元/平方米，其今年上市后均价将达到8万元/平方米   ■本报记者 王丽新   “豪宅元年”是业内对2015年北京楼市的界定。事实上，正是由于2013年以来的“地王”们都将在今年集中入市，各大豪宅项目的操盘手春节就开始焦虑。不过，从2015年第一季度豪宅市场的表现来看，借力于盘古大观的集中成交，北京豪宅市场成交量暴涨。   据亚豪机构统计数据显示，2015年第一季度，北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。   有业内人士认为，改善性需求的入市在一定程度上缓解了北京豪宅的销售压力，但这也加快了北京被“豪宅化”的速度。   值得注意的是，中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，随着2013年以来的地王相继入市，北京四环内房价将进入8万元时代。   单价破10万元豪宅成交量上涨   据亚豪机构统计数据显示，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均价排名前十的项目成交总金额为85.3亿元。   其中，成交均价最高的楼盘为万柳书院，总计成交15套，成交均价达134985元/平方米，成交金额为5.32亿元；位列第二位的是中轴国际，成交1套，金额为6600万元，均价为118669元/平方米；第三位则为盘古大观，成交96套，成交均价为107705元/平方米，成交总金额为68.17亿元；即使是成交均价最低的项目，均价也接近了7万元/平方米。   单价超过10万元/平方米豪宅成交量暴涨的背后，实际上是盘古大观的集中销售。“剔除盘古大观公寓豪宅的成交量，实际上今年与去年的市场成交量变化量并不是特别大。”某熟悉豪宅市场人士向《证券日报》记者透露，但总体来看，今年豪宅供应量非常大，预计将带来成交额的上涨。   值得一提的是，除了超过10万元/平方米的顶级豪宅市场成交量爆棚外，其他公寓豪宅和别墅市场成交量也相对活跃。   据亚豪机构表示，2015年第一季度，销售量靠前的别墅项目，单套总价全部保持在千万元级别，甚至更低。这体现出当前高端市场以改善性需求为主，预计随着二套房首付标准降低以及二手房营业税的减免，未来高端市场成交量还将提升。   事实上，记者近期实地走访位于东北五环外温榆河墅区内的融科·千章墅时也发现，现场有不少意向购房者。一位购房人告诉记者，来看房是为了换一套更好的房子。为此，该购房人已经出售了自家位于东三环附近的一处住宅。而对于选择在这个时间进行置换的原因，该人士称，因为感觉政策趋于松绑，房价很快会进入新一轮上涨通道，所以着急换房。   据该项目销售人员介绍，融科？千章墅是总价为千万元级的城市别墅，一期早已全部售罄，二期共139套，现在已销售了80%，目前有现房在售，预计今年年内将推出三期产品。“今年三月份还未结束，我们就已经完成了当月销售任务。”该人士向记者透露。   然而，鉴于高端项目的扎堆入市，总体来看，北京的高端市场竞争依然非常激烈。“2015年，北京将有20多个豪宅项目入市，其中拥有销售单价超过10万元/平方米房源的项目接近20个，而这些项目一半以上将是今年的新增项目。”北京万科高端事业部负责人高广汉曾向记者如是透露。   四环房价将迈入8万元时代   事实上，随着上述20多个豪宅项目的入市，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。张大伟向记者透露，近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。   “2013年以来，北京四环平均地价为5万元/平方米，四环到五环之间平均地价是3万元/平方米。”张大伟向《证券日报》记者表示，“按照这些地价计算，今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右，四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米”。   事实上，纵观现在北京楼市豪宅项目的分布图来看，成交量和成熟度相对较弱的是南城板块，其他区域均有相对大量的在售热销豪宅项目。   不过，从成交量的分布来看，未来整个高端产品线将逐渐向南城转变。据中原地产统计数据显示，2010年以前，北京楼市60%的成交在长安街以北，但随着南城的发展，2013年长安街以南楼市成交量占到北京市场总成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成绩占到总成交量的一半比重。   而从南城在售项目的房价来看，据《证券日报》记者了解，目前位于南城板块的在售项目中冶·德贤公馆均价为42000元/平方米，单套总价在550万元-800万元之间。“预计4月份将推出楼王产品，户型面价在134平方米至178平方米之间”，该项目销售人员向记者透露，主要针对改善性需求购房者，目前已经有不少购房者来访。   “北京五环内房价现在已经进入5万元时代了，随着北城房价过高，现在南四环不足5万元/平方米的成交价将促使高端购房者向南城转移。”有业内人士表示，而改善性需求的加速入市也给其市场提供了提升空间。   鉴于此，中冶置业集团营销策划部副部长吴博向本报记者表示，高端品质改善型产品扎堆，竞争激烈的背后，是今年将成为抄底四环的最佳时机。   事实上，2015年1月份，南四环外白盆窑地块被华润置地高价拿下，折合楼面价高达38000元/平方米，成为北京新一轮地王。张大伟表示，这只是近年南城土地市场的一个缩影，到目前为止，南城已有中冶置业、首开保利、华润置地、融创中国、中化方兴等众多一线品牌开发商争先入驻。   这意味着以往成交量和成交单价都较低的南城板块也开始向“豪宅化”迈进。实际上，去年8月份有市场人士直言，“预计北京四环沿线房屋均价破10万元/平方米也就未来两三年的事了”。    

多伦多及周边地区的房地产市场仍然火热，多伦多地产局TREB今天发表的最新报告显示，与去年同期相比，大多伦多地区今年3月的房产销售增长11%，几乎所有房型都处于上升态势，不过新屋上市的数量年度同比只增加了5.5%，低于销售数量增长。 多伦多地产局主席Paul Etherington表示，地产销售大幅增长得益于按揭利率的下跌，房屋变得更加容易承受，市场需求强劲，特别是低层房屋的需求大增，带动整个房地产市场的上扬。 他表示，大多伦多地区现在可以说是卖家市场，买家的竞争会带动房价继续增长，预计今年大多伦多地区的房地产市场销售和平均房价将会录得可观的增长。 今年3月大多伦多地区平均房价达到61万3933元，比去年同期增长10%;HPI房价指数也比去年同期升7.9%;增长最快的是416地区的独立屋，平均房价增长达到15.9%; 416地区独立屋今年3月的平均房价达到104万2405元，905地区的独立屋平均房价也达到70万9116元; 416地区的半独立屋平均房价为72万3167元，比去年同期升9.8%;905地区半独立屋平均房价为47万元，比去年同期增长9.2%; 416地区公寓均价为39万8337元，年同比升3.3%;905地区公寓均价为31万元，年同比增6.7%。  

坐落于多伦多高尚住宅区Bridle Path社区Park Lane Circle 40号的一幢凡尔赛宫风格的豪宅将于下周四公开拍卖，叫价1398万元。负责的拍卖行表示﹐反应非常之热烈﹐已有很多人在拍卖前实地参观了这个贵重物业。 不过细心的网友可能会发现，早在2013年11月这个豪宅就已经在媒体上曝光连连，因为那时候就准备拍卖，但最后不了了之。时隔两年，多伦多房市这么火热，拍卖行再次以1398万元的起价拍卖，这次会不会有买家出手呢?有网友跟着围观起哄，光地税一个月就2万，白给都不要。 据报道，这幢豪宅名为“Bridle Path Estate”，占地约2.4英亩﹐起居面积达到27000平方呎﹐共有8个睡房﹐14个浴室及1个大型舞厅;主人房设有壁炉及私人露台等。 跑马道：华人称雄的豪宅区 Bridle Path(跑马道)是多伦多最著名的豪宅社区之一，被地产界称之为“百万富翁大道”，这个传统豪宅区的居民是非富即贵, 房产价值是从几百万的地皮到三千万的超级巨宅。The Bridle Path因其景色宜人的地理环境，良好的私隐性和顶级昂贵的价格，经过近百年的发展，如今可谓是多伦多真正的第一豪宅区。 Bridle Path豪宅社区的居民以前一直以欧洲移民及其后裔为主，如今华人相继迁入。Bridle Path豪宅社区居民大学教育程度以上为53%;白领53%;平均家庭收入100万;主要族裔：Chinese 40%，Jewish 10%, Polish 9%, English 6%, Canadian 5%。多元的居民构成又共同体现了Bridle Path尊贵的地位和第一豪宅区的高尚。 据2013年9月统计报告显示，华人买走大多地区近三分之一的豪宅，其中York Mills 的两个豪宅社区成交量11间，而华人买走了4间。 2012年，一对华人夫妇大张旗鼓地拍卖位于6 Park Lane Circle的豪宅，使得这条豪宅街通过媒体的密集报道被公众所熟识，而这个豪宅的买主是住在烈治文山的一位华裔女士，以540万高价击败其他对手。在2013年9月，位于这条街的一间占地2英亩的旧平房，以578万的高价被另一位华人买家悄然买下，创造了这条街的新的传奇。 如今拍卖的Park Lane Circle 40号是一幢仿凡尔赛宫建筑风格的豪宅，该物业占地面积则有2.4公亩，建筑面积达2.7万平方尺，拥有8个睡房、14间浴室、1个大舞池、1间室内电影院、1个室内及1个室外泳池和1个网球场，室外则有达30尺高的科林斯柱(Corinthian columns)。该建筑最特别之处，是根据法国国王路易十四及帕拉第奥(Palladian)的建筑风格建造，而法国凡尔赛宫也属该风格。 空中鸟瞰 但负责设计的建筑师告诉国家邮报(National Post)，该屋的装修工作于5年前开始，但1年半前停工，因此室内有多个房间的装修仍未完成。 他还说，业主原打算将该豪宅全部装修好后，会叫价2300万元出售。但目前装修仍未完成，其银行建议业主在MLS上叫价1398万元出售。 卖家的地产经纪科恩(Barry Cohen)表示，该屋业主于4年前购买该屋后﹐便开始进行大型装修﹐打算将之变为帕拉第奥建筑风格﹐但不幸地由于业主在美国的投资失败﹐数月前银行要业主作出「大减价」(power sale)。 他指若买家日后打算依据原本的欧式设计﹐出钱完成该装修工程﹐估计室内的装修费约要100万元﹐室外的装修也要50万至75万元。  

　　疯狂的购房潮及不断高涨的房价让温哥华赢得了“百万房产城” 之殊荣。低贷款率，有限的土地及大量新移民的涌入都导致了温哥华房市的繁荣。但过热的房市也再次警钟响起。 　　Home buying frenzy and soaring prices have made Vancouver a city of real-estate millionaires. Low mortgage rates, a limited land base and a flood of new immigrants have contributed to the housing boom. However, warning bells have sounded over the red hot market.   　　对于在温哥华拥有独立屋的成千上万名业主来说，持续飙升的房价无异于中了彩票大奖。 　　目前，温哥华已售新建和现有独立屋的均价已经飙升至$190万元。而温市信贷储蓄（Vancouver City Savings Credit Union）更是惊人地预测，如果近几年的房价涨势继续保持，到2030年时温市独立屋均价将会飙涨至$440万元。 　　虽然房地产行业官员认为上述房价预测完全是理论上的假设和空想，但温市信贷储蓄却表示，其预测是为了给越来越高不可攀的当地楼市敲响警钟。 　　在10年前，楼市专家曾怀疑温市楼市开始降温，但是据《环球邮报》报道，温市公布的数据显示，去年温市已售新建和现有独立屋的均价已经飙升至$1,914,069元，较2005年的$701,094元飙涨173%。 　　疯狂竞标战屡见不鲜 　　在温市西端高档社区Point Grey最近举行的一场两小时的售房开放日（OPEN HOUSE）活动中，Royal LePage公司房地产经纪人莫里斯（Karin Morris）就亲眼目睹了楼市的疯狂。 　　据莫里斯称，这套位于Point Grey社区的独立屋的主人是一对从事专业工作的夫妇，他们在2000年花费$48.8万元购买了这栋独立屋，虽然这对夫妇现在已经搬到加利福利亚州居住，但却一直等到今年3月25日下午3点才将这栋房屋挂牌上市。在这栋房屋出现在售房网站不到两个小时后，一名买家就提出了与$228.8万元叫价相同的报价。 　　但是这对夫妇在接受记者采访时强调，耐心在售房过程中至关重要。在3月29日的售房开放日活动中，莫里斯原本预期只会迎来28位看房者，但结果却有超过100人前来参观这栋已经有52年历史的独立屋。 　　在售房开放日次日，莫里斯就开始收到买家的报价，并且在15个报价中没有一个需要融资。莫里斯称，竞标战已经变得疯狂，其中有四个报价非常接近。 　　最终，一名买家以$248万元的报价胜出，这个价格比这栋房屋15年前的售价高出近$200万元，比$228.8万元的报价高出$19.2万元。由于“8”在中国文化中是个幸运数字，因此温市许多房屋的叫价中都会看到“8”。 　　由于独立屋需求不断飙升，类似竞标战在温市并不鲜见。据Point Grey独立屋买家的经纪人称，这栋房屋的买家是来自中国的一个家庭，但他们不愿透露自己的身份。 　　买家掀起完美风暴 　　但据大温哥华地产局（Real Estate Board of Great Vancouver）总裁麦克劳德（Darcy McLeod）称，类似销售往往只是集中在温市西端的高端社区，并不是所有社区都会出现这种情况。 　　麦克劳德称，低企的按揭利率，有限的土地资源，再加上大量来自海外和其他省份的新移民移居卑诗省，促使当地楼市持续保持红火，而这也导致有点疯狂的购房者掀起完美风暴。 　　据不愿透露姓名的Point Grey独立屋卖家称，自从他们在2000年将房屋出租后，就看到房价一路飙涨，这让他们兴奋不已。他们最初是打算在温哥华退休，但由于他们已经在加利福利亚州发展事业，因此决定在那里扎根。这对夫妇毫不讳言地称，这栋房屋如此抢手亦令他们震惊。 　　虽然这栋2,164平方英尺的房屋状况良好，但按照温市的标准仍可将其拆除并重建一栋更大的房屋。这栋独立屋主要的吸引力就在于可以透过其前窗眺望美丽的山景和城市远景。 　　3月转售独立屋均价再创新高 　　据这栋独立屋的买家称，他们目前将会保持房屋现状。在去年7月，这栋房屋本身估价只有$35,800元，但其土地价格却超过$200万元。但是由于楼市持续红火，这个估价很快就已过时。 　　在上个月，温市信贷储蓄曾发表报告称，如果基于最近的房价涨势进行预测，从理论上来说到2030年时温市所有类型房屋的平均价格可能会超过$210万元。据温市信贷储蓄称，在过去10年温市独立屋、公寓和镇屋的平均价格已经上涨了126%，从2005年的$449,953元涨至去年的$449,953元。 　　温市信贷储蓄委托中央第一信贷联盟（Central 1 Credit Union）高级经济学家Bryan Yu和首席经济学家Helmut Pastrick对兰克数据公司(Landcor Data Corporation)的统计数据进行编制和提炼后发现，今年3月包括列治文和本拿比等郊区在内的大温哥华地区的转售独立屋均价已超过$140万元，创下历史新高，与去年同期相比房价上涨了16.2%。与此同时，温市待售房屋的销售周期也有所缩短，在今年3月现有独立屋的平均销售周期只有33天，而去年同期则为42天。 　　首次购房者陷入困境 　　目前，加拿大房价最高昂的城市――温哥华市已经成为房地产百万富翁的聚集地。 　　谭秉荣建筑事务所(Bing Thom Architects) 城市规划师安迪(Andy Yan)发表的一份研究报告称，在温市近68,600套独立屋中，有66%的房屋去年7月保守估价为$100万元或更高。 　　由于独立屋价格高不可攀，许多年轻消费者都将目光投向了转售公寓，在今年3月大温哥华地区的公寓均价达到$465,225元。 　　温市信贷储蓄社区投资副总裁布罗德里克（Andy Broderick）称，首次购房者将不得不接受面积更小的房屋并利用户外的公共设施，对于他们来说购房已经变得越来越困难。  

　　最新数据显示，美国房地产市场进入14年以来最稳健的时期。 虽然，当曼哈顿的一个停车位要价13.6万美元，对中产阶级而言，旧金山能够负担得起的房屋仅15%时，很容易引人忧思，房地产泡沫是不是近在咫尺。但大部分美国拥房者没有什么好担心的。 研究报告显示，美国房地产市场进入自2001年以来的最佳时期 总部设于俄亥俄州哥伦布市的美国全国保险公司进行的调查显示，美国国内住房市场环境目前为2001年以来最好，没有理由担心全国性的衰退，而泡沫破裂更无此一说。 美国全国首席经济学家波森(David Berson)表示，在首批公布的数据中，全国健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至 109.8，该数据高于100表示产业健康发展。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据。包括改善就业的措施，人口统计以及抵押市场。 而在预测市场泡沫化水平时，全国保险公司的数据就值得一观。该公司此前即对2005年泡沫破裂提出了准确的信号，远比2006年到达峰值的标准普尔/Case Shiller指数要来得早。而数据显示，房地产市场可能今年并没有猛涨，这就更加使美国人日子过得舒坦。 波森表示，有许多市场增长得比人们希望的慢，但这就意味着发展是可持续的，他们是对的，这是普遍真理。如何房价维持低速增长，那么在短时间内也就无法积累起过渡的供需失衡引发未来泡沫破灭的隐忧，这其实才是最理想的房地产市场格局。 基于上述假设，报告显示，匹兹堡、克利夫兰与费城被列为健康城市之首。最末尾的是北达科塔州首府俾斯麦。虽然，俾斯麦当地市场蓬勃发展大部分归功于良好的经济基础。不过，该地区人口稀少的状况和支柱产业石油开采的不景气，都使得当地房价难以进一步上涨。 目前，波森唯一担心的状况在于，房价继续大幅上涨而使大多数人供不起房子。自从经济扩张以来，工资上涨停滞不前成了美国经济发展中的一根刺，但最新数据显示薪酬增长已经达到自2009年金融海啸风波逐渐平息后的平均水平。 而很容易看出，房地产市场发展之所以趋于稳定，而不是大幅飙升的原因，正是因为民众收入并没有大幅尽收眼底。但波森表示，由于2014年下半年全美就业水平稳步上升，薪酬水平很快会水涨船高，并料将带动房价走强。 研究报告显示，美国房地产市场进入自2001年以来的最佳时期

卑诗房地产价格持续上涨，大温地区的平均物业估价今年劲升4.9%至8.8%，有更多物业成为“百万豪宅”，而卑诗省府为物业拥有者提供的业主自住补助(Homeowner Grant)，今年的门槛标准仍与去年一样，维持在110万元，因此一些原获全额补助的业主，将只获部分补助，甚或不获分文。   有华裔业主对此深感无奈，慨叹自己只是住旧屋、烂屋，希望政府不要强将百万户主当富豪(见另稿)。   估价逾121.4万元将失补助   温东的一些房屋，受整体地价及楼市影响，估价节节上升，不再获得业主自住补助。   根据省府规定，居于大温、维多利亚及菲沙河谷区域并符合资格的业主，最多可获得570元的自主地税补助。省财政厅指，2014年的适用标准与2015年相同，维持在110万元，代表房屋价值不超过110万元的自主业主，可获得补助。而超出110万元的数额，则会以每1000元扣减5元的方法计算，即房屋估价超过121.4万元，将失去全数补助。   由于补助资格是按照卑诗物业估价处(BC Assessment)的估价计算，业主在年初收到估价通知书后，或会发现估价较去年上升，不少独立屋亦在无声无息间成为百万屋，在省府没调升可获补助的“门槛”下，这些业主顿失却原有的自住补助。   据省财政厅提供的数据显示，省府在2011年设定的补助“门槛”适用标准为115万元、2012年调升至128.5万元，2013年再微增至129.5万元。省府当时曾表示，是因应房屋估价上升而作调整。   至于为何今年没有作相关调升，省财政厅指，该标准不一定要依据整体房屋估价而上调，今年维持去年的标准是为了控制项目成本及将省下的款项用于其他项目，同时指出：“省府预期拥有价值逾110万元房屋的人，对税务补助的需求较小。”   省财政厅又指，估计今年约有6,000名业主会失去部分或全数的原有补助金，但指有93%的房屋的估价是低于适用标准。省府估计，今年能在这方面节省约600万元。   海天地区平均升幅8.8%   根据卑诗省物业估价局(BC Assessment)年初公布2015年住宅房屋估价，全省住宅估值普遍上升，而低陆平原各城市的表现尤其明显。其中以海天地区(Sea to Sky；包括温哥华、西温、北温、史高米殊及威士拿等)的涨幅最厉害，所有房屋估价总金额从去年的3,741亿元，增加至今年的4,071亿元，平均升幅高达8.8%。   南菲沙河地区(South Fraser；包括列治文、三角洲、素里、白石)的房屋估价，同样较去年出现增幅。该区域所有房屋总估价从去年的1905亿元增长至今年的1998亿元，上升了4.9%。   北菲沙河地区(North Fraser；包括本那比、新西敏、高贵林、高贵林港、满地宝等)房屋总估值从去年的1325亿元增加至今年的1410亿元，增幅达6.4%。   业主自嘲住烂屋 气愤失税惠   本那比南的部分房屋估价亦无声无息地成为“百万屋”。   有居于独立屋的业主不约而同表示，今年收到估价通知书，发现估价上升，但有业主坦言，原本并没有注意到因为房屋成了百万房屋而损失补助金，慨叹住在“烂屋”，却被视为富户而得不到税务补助。   一名不愿公开姓名的温东业主说，她的自住房屋，今年估价124.6万元，去年则为108万元。她自言所住的房子平平无奇，没有特别装修，而且很旧，但地价升幅惊人，房屋折旧也无助遏阻估价上升。   她之前并不知道今年将会失去570元的补助金，因为过往她都拿得到，以为今年亦一样。她说：“房子是用辛苦钱买来的，楼价高了对我没有特别益处，我是自住房屋，不可能卖掉。我们不是富豪，很需要政府的补助。”   居于本那比的叶太则说，她自住的独立屋单是地价，已较去年升逾10万元，房屋去年估价93.8万元，今年已成“百万房屋”，估价107万元，虽然仍合资格申领补助，但她担心价格一直上升，如省府的标准不相应上调，明年她将失去部分的补助金。她希望政府不要为了省钱而在这方面落手，令市民的负担加重。  

加拿大广播公司记者雨果.拉瓦（Hugo Lavoie）在法语电台跑城市生活新闻。这些天，他对城里随处可见的卖房广告发生了兴趣。更准确地说，是对广告上经纪人的大照片发生了兴趣。   在广告上放一张经纪人的照片，是最近十几年来才兴起来的。照片上的人不论男女，个个看上去都神采奕奕，信心满满，似乎在用眼神和微笑告诉你：“放心吧，房子交给我来卖，准没错！”   图片来源: Jim R. Bounds /Bloomberg via Getty Images   他们中很多人基本称得上是帅哥或美女，但是拉瓦总觉得哪里有点不对劲：他们好像过于完美了。他因此去采访了一个经常为经纪人照相的摄影师，帕特里斯.贝里奥。   贝里奥专攻肖像摄影。除了经纪人以外，他还给魁北克省前总理等名人，以及众多用于广告的宠物拍摄过肖像。拉瓦要求贝里奥给自己拍一张“完美的”房地产经纪人照片。   两人说干就干。贝里奥要求拉瓦首先摆出一个“牙膏广告微笑”，然后抄起胳膊，略略侧身，要表现出成竹在胸的样子，让人感到这个经纪人可以掌控大局。拉瓦开始觉得浑身不自在。但是贝里奥说，这还不够完美，牙齿部分还需要加工。   作为专业的肖像摄影师，贝里奥知道如何拍出经纪人喜欢的形象，但是并不认同某些偏好。他说，有些人以为上像的意思就是满面笑容，因此笑得太过。另外很多人喜欢把牙齿PS得雪白，这其实没有必要。   是不是所有经纪人都要求用Photoshop软件处理自己的照片？至少贝里奥的客人是这样。不过他说，PS照片不一定意味着把一个人改头换面。有些经纪人太过夸张，把自己的肖像弄得几乎像漫画人物似的。这可能是因为他们缺少这方面的常识，或者没有意识到一张合适的肖像的重要性。现在市面上有各种照相器材，网上也找得到各种图片处理软件，几乎每个人都可以充当摄影师，但却并不是每个人都知道如何抓住和表现拍摄对象的特点。   按照贝里奥的标准，一张好的经纪人照片应该和他本人的真实相貌是一样的。不过顾客是上帝，所以有时他也不得不拍些他所形容的“漫画肖像”。   经纪人怎么想？   记者拉瓦 / ICI.Radio-Canada   拉瓦又采访了贝里奥的一位客户，想知道从经纪人的角度来说，对自己的照片有什么要求。他得到的回答是，人看上去要有活力，微笑很重要，还要显得比较专业。这位客户承认曾经要求PS自己的一颗牙齿。他说，他和很多人一样，也不喜欢自己照片上的形象，尽管明明知道他的客户其实不见得在意那颗牙。   拉瓦带着贝里奥给他拍的照片回到了电台，又请网络技师为他找了一栋房子作为背景。拼贴起来，一个房地产经纪人的形象就诞生了。同事们看了大乐，纷纷表示，瞧这架势透着能干，笑脸透着实诚，牙还那么白。没说的，以后要买房子就找你了！   “经纪人”拉瓦 / Patrice Bériault et iStock  

  圣约翰斯     价格：$1,049,000 卧室, 卫生间：4, 4 占地面积：4 , 300 sq. ft . 这个住所距离市中心仅有15分钟的车程，距离Rennies River 和 Quidi Vidi Lake步行小径仅有几步之遥。雨淋板造型、热水地板辐射采暖系统、电炉、硬木台阶、主层有高度为9英尺的天花板，还有一个地下室。该建筑占地面积达4,000平方英尺，还有550平方英尺的车库和14,000平方英尺的美丽景点。   哈利法克斯     价格：$1,100,000 卧室, 卫生间：5, 4 占地面积：3 , 892 sq. ft . 这所房子位于哈利法克斯的南端，位于一个环境优雅的社区。步行即可到达公立学校和私立学校，距离Waegwoltic Club仅几步之遥，可以很方便地打网球、架帆船或者游泳。这种经典的两层半小楼很适合专家学者居住，额外的两个房间可以用作家庭办公室。房内的客厅很大，可以用作娱乐室，客厅内有壁炉，自然光线充足，后院的花园很安静，隐秘性较好。   蒙特利尔     价格：$1,025,000 卧室, 卫生间：3, 3 占地面积：3 , 341.5 sq. ft . 这座很个性的建筑有现代化的建筑风格，设计理念是户外。在这里，你可以欣赏到Riviere des Prairies 和 Parc de la Merci的全景。房内有3间卧室、3个卫生间和2个厨房。半地下室有一个单独的前门，很适合年轻人或者祖孙三代的大家庭居住。房子的天窗很大，自然光线充裕，客厅和餐厅很宽敞。主卧内有一个卫生间和两个壁橱，次卧有一个卫生间和步入式衣帽间。所有的卧室都有橡木地板。其它的亮点有：中央空调、运脏衣物的滑道、露台等等。   渥太华     价格：$999,999 卧室, 卫生间：4+2, 6 占地面积：Almost 5,000 sq. ft . 这所房子位于Orleans的Springridge社区，十分宽敞。不管从外观上来看还是从细节上看，做工都十分精致。客厅呈陷入式，内有硬木地板和经典的冠顶饰。厨房内有花岗岩柜台、不锈钢器械、实木橱柜、碗柜，还有步入式衣橱和化妆间。二楼有4间宽敞的卧室和3个卫生间，主卧既宽敞又明亮。后院有3级台阶，一个热水浴缸、餐饮区和眺望台。   多伦多     价格：$1,089,888 卧室, 卫生间：3, 5 占地面积：Almost 3,000 sq. ft . 这座房子位于繁华的Royal York/Eglinton地区，十分适合两个家庭居住，因为2个全新整修的厨房恰好位于一层楼上。房内十分宽敞，你可以轻松地把这里当做一个卧室，营造一种阁楼的感觉。开放式的厨房十分明亮，站在厨房里，你可以一览远处台阶和私人花园的风景。房屋内海有一个新火炉、新空调、新水池和灌溉系统和安全摄像头。   巴里     价格：$1,099,000 卧室, 卫生间：3, 4 占地面积：1 , 987 sq. ft . 这所房子的地理位置十分巧妙，你不仅可以在这里看尽Kempenfelt Bay的靓丽风景，而且步行就可以到达徒步小径、市中心的设施及水景。这座豪华公寓已经完全被整修，占地面积是67英尺X167英尺，在厨房内也可以看到客厅和餐厅的场景。   Kitchener     价格：$1,029,900 卧室, 卫生间：3+2, 4 占地面积：2 , 821 sq. ft . 这座壮阔的房间有高达12英尺的天花板，房屋外观是由天然石修饰而成的，房屋设计既完美又实用。该住所距离主要的高速路和商场很近。   伦敦     价格：$1,049,000 卧室, 卫生间：4, 4 占地面积：Almost 4,100 sq. ft . 这处住所很具法式风格，房内都是硬木和陶瓷地板。主卧内有一个很大的步入式衣橱和套间。   温尼伯     价格：$999,900 卧室, 卫生间：7, 4 占地面积：3 , 000 sq. ft . 这处住所的门廊很宽广，你可以自在地在这里享受阳光。厨房内有不锈钢的器械，距离视频储藏室很近，十分方便。主卧内有一个附属的健身地方，地下室有娱乐区域，你也可以坐在游泳池里欣赏湖景。而且，这里还有两个独立的带暖气的车库哦。   里贾纳     价格：$1,050,000 卧室, 卫生间：4, 3 占地面积：1 , 644 sq. ft . 这座房屋高约9英尺，有3个独立的带暖气的车库。主层有一个宽敞的客厅，步入式食品储藏室、2间较大的卧室、橱柜和小房间。底层有娱乐室、小酒吧、花岗石柜台、3个壁炉和2间大卧室。   Saskatoon     价格：$1,049,999 卧室, 卫生间：4, 3 占地面积：2 , 031 sq. ft . 房内有定制的螺旋楼梯，很抢眼。厨房已经得到了很大的修整，而卧室很华丽。主卧使用辐射采暖地面、燃料壁炉、卫生间等等。另外，这里还有定制的混凝土步道和车道哦!   卡尔加里     价格：$1,099,900 卧室, 卫生间：4+1, 5 占地面积：2 , 717 sq. ft . 这所房子经过升级后很高大上，现代化的不锈钢器具、花岗石柜台、食品储藏室、宽敞的窗户等等，很吸引眼球。楼上的主卧内有两个步入式衣橱和豪华的spa套房，而另外的三间大卧室很适合孩子们或者客人使用，楼下的地下室内有一间小酒吧哦!   埃德蒙顿     价格：$995,000 卧室, 卫生间：4, 5 占地面积：3 , 580.08 sq. ft . 这所房子距离轻轨、阿尔伯塔大学和市中心都很近，占地面积是85英尺X130英尺。开放式的设计风格让房子很宽敞很个性。主楼层内有办公室、spa、健身房和洗衣室。地下室有一间娱乐室、小酒吧和宽敞的储藏室。院内有自动洒水装置，十分方便。   温哥华     价格：$1,088,000 卧室, 卫生间：3, 3 占地面积：1 , 565 sq. ft . 这座房子不仅是一个怡人的住所，还是一个时刻欣赏风景的地方。壮阔的高山美景、海港及城市风光，让你抬头即见。门廊处有一个内置的小空间，你可以在窗下放个椅子，午后，在这里喝杯茶，小憩一会慢慢享受生活。客厅有壁挂酒架、壁橱和饮料冷冻处，厨房很现代化。楼下有3间敞亮的卧室和一间洗衣室，主卧内有步入式衣橱。   维多利亚     价格：$1,095,000 卧室, 卫生间：5, 5 占地面积：4 , 801 sq. ft . 这处房屋的布局很好，现代化的装饰风格让整个房子都充满阳光，很温馨。一走进房内，你就可以欣赏到远处绵延的山坡和森林。厨房和客厅很宽敞，很适合一家人共同居住。     价格：$1,049,000 卧室, 卫生间：4, 4 占地面积：4 , 300 sq. ft . 这个住所距离市中心仅有15分钟的车程，距离Rennies River 和 Quidi Vidi Lake步行小径仅有几步之遥。雨淋板造型、热水地板辐射采暖系统、电炉、硬木台阶、主层有高度为9英尺的天花板，还有一个地下室。该建筑占地面积达4,000平方英尺，还有550平方英尺的车库和14,000平方英尺的美丽景点。   哈利法克斯     价格：$1,100,000 卧室, 卫生间：5, 4 占地面积：3 , 892 sq. ft . 这所房子位于哈利法克斯的南端，位于一个环境优雅的社区。步行即可到达公立学校和私立学校，距离Waegwoltic Club仅几步之遥，可以很方便地打网球、架帆船或者游泳。这种经典的两层半小楼很适合专家学者居住，额外的两个房间可以用作家庭办公室。房内的客厅很大，可以用作娱乐室，客厅内有壁炉，自然光线充足，后院的花园很安静，隐秘性较好。   蒙特利尔     价格：$1,025,000 卧室, 卫生间：3, 3 占地面积：3 , 341.5 sq. ft . 这座很个性的建筑有现代化的建筑风格，设计理念是户外。在这里，你可以欣赏到Riviere des Prairies 和 Parc de la Merci的全景。房内有3间卧室、3个卫生间和2个厨房。半地下室有一个单独的前门，很适合年轻人或者祖孙三代的大家庭居住。房子的天窗很大，自然光线充裕，客厅和餐厅很宽敞。主卧内有一个卫生间和两个壁橱，次卧有一个卫生间和步入式衣帽间。所有的卧室都有橡木地板。其它的亮点有：中央空调、运脏衣物的滑道、露台等等。   渥太华     价格：$999,999 卧室, 卫生间：4+2, 6 占地面积：Almost 5,000 sq. ft . 这所房子位于Orleans的Springridge社区，十分宽敞。不管从外观上来看还是从细节上看，做工都十分精致。客厅呈陷入式，内有硬木地板和经典的冠顶饰。厨房内有花岗岩柜台、不锈钢器械、实木橱柜、碗柜，还有步入式衣橱和化妆间。二楼有4间宽敞的卧室和3个卫生间，主卧既宽敞又明亮。后院有3级台阶，一个热水浴缸、餐饮区和眺望台。   多伦多     价格：$1,089,888 卧室, 卫生间：3, 5 占地面积：Almost 3,000 sq. ft . 这座房子位于繁华的Royal York/Eglinton地区，十分适合两个家庭居住，因为2个全新整修的厨房恰好位于一层楼上。房内十分宽敞，你可以轻松地把这里当做一个卧室，营造一种阁楼的感觉。开放式的厨房十分明亮，站在厨房里，你可以一览远处台阶和私人花园的风景。房屋内海有一个新火炉、新空调、新水池和灌溉系统和安全摄像头。   巴里     价格：$1,099,000 卧室, 卫生间：3, 4 占地面积：1 , 987 sq. ft . 这所房子的地理位置十分巧妙，你不仅可以在这里看尽Kempenfelt Bay的靓丽风景，而且步行就可以到达徒步小径、市中心的设施及水景。这座豪华公寓已经完全被整修，占地面积是67英尺X167英尺，在厨房内也可以看到客厅和餐厅的场景。   Kitchener     价格：$1,029,900 卧室, 卫生间：3+2, 4 占地面积：2 , 821 sq. ft . 这座壮阔的房间有高达12英尺的天花板，房屋外观是由天然石修饰而成的，房屋设计既完美又实用。该住所距离主要的高速路和商场很近。   伦敦     价格：$1,049,000 卧室, 卫生间：4, 4 占地面积：Almost 4,100 sq. ft . 这处住所很具法式风格，房内都是硬木和陶瓷地板。主卧内有一个很大的步入式衣橱和套间。   温尼伯     价格：$999,900 卧室, 卫生间：7, 4 占地面积：3 , 000 sq. ft . 这处住所的门廊很宽广，你可以自在地在这里享受阳光。厨房内有不锈钢的器械，距离视频储藏室很近，十分方便。主卧内有一个附属的健身地方，地下室有娱乐区域，你也可以坐在游泳池里欣赏湖景。而且，这里还有两个独立的带暖气的车库哦。   里贾纳     价格：$1,050,000 卧室, 卫生间：4, 3 占地面积：1 , 644 sq. ft . 这座房屋高约9英尺，有3个独立的带暖气的车库。主层有一个宽敞的客厅，步入式食品储藏室、2间较大的卧室、橱柜和小房间。底层有娱乐室、小酒吧、花岗石柜台、3个壁炉和2间大卧室。   Saskatoon     价格：$1,049,999 卧室, 卫生间：4, 3 占地面积：2 , 031 sq. ft . 房内有定制的螺旋楼梯，很抢眼。厨房已经得到了很大的修整，而卧室很华丽。主卧使用辐射采暖地面、燃料壁炉、卫生间等等。另外，这里还有定制的混凝土步道和车道哦! 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　　前些时候，把房子租给了一对夫妇，男的是黑人，黑人有个特点，多长得圆头圆脑，眼睛很大，还有些突出，就是俗称的大牛眼。女的是印第安人的混血，可能属于老墨那种，但由于脸长得太长，就给人有些变形的感觉。那时老公出差在外，一切由我决定，当时要准备离开那城市，想要快些租出去，房租就便宜些，结果是一堆人来看房，最后在5，6个递交申请的人当中，选择了那对黑人夫妇。   　　其实，那对黑人夫妇，收入并不高，都是做sales的，三个孩子长得比父母强很多，挺可爱的。那黑人有个特点，很温和的样子，为了得到房，总是跟我联系着，很能揣摩人的心理，比如，他会把他们的工资单和申请表在看房时就交到我手中(他在看房前就发text管我要申请表)，这样就节约了些时间，也起到了先入为主的作用。他还会说，按时交房租是他的头等大事，虽然表现的有点过，但给我的感觉还可以。在没拿到房子前，积极配合我的要求，让他递交credit report(这样才能是免费的，如果我去，就要收钱了，我是得不到免费的)，可他提出由他付钱，我去弄，可我告诉他，那样要得到他的签字，我没有那个协议的合法文件，其实我也是懒。谁成想，从下午折腾到晚上10点多，report还是递交不上来，但他会发邮件告诉我从这个网站找了个，让我看看，不行，又从另个网站找，这样找了三，四家，我还是看不了他的report, 我真是怕了，这样找下去何时是个头啊，赶紧告诉他打住，明天就跟他签合同。我当时想，态度好是很重要的，我知道在这个城市，租房的没几个信用好的。同时，不能再拖了，其他人还等着回复呢。   　　老公回来后，去给他修东西(不是他整坏的，是上个房客)，看到了他的一家人，那时他们刚搬进去几天。老公回来后对我说：你真不是以貌取人啊!其实我的心里对租给他们房子是没有底的，毕竟以前没同黑人兄弟打过交道。在这几个月的时间里，发生点小事，这些事发生在其它裔房客身上，也许我不会那么担心，但发生在他身上，就会就马上质疑自己是否租错了人，可事实证明我是多虑了。我时常提醒自己，人不可貌相，不要带着有色眼镜看人。 　　这个黑人租客很快就要租满一年了，回想这些月来他的情况，认为他还是个不错的租客。首先，他还算按时交租金，如果晚交一，两天，现在也会事先告诉我一声，不象以前，我要问问他。其次，他很省心，从不找我麻烦，不跟我扭着来，这就是个态度问题。我去年在租这房时有过担心，他当时想跟我签两年合同，我没同意，只答应签一年合同。我的想法是：我马上要离开那个城市了，万一我走了眼，合同签几年对我们来说都没用。如果他不好，让他离开时就是我卖房的时候。可事实证明，那房今年我是不会卖的，等他自己想搬走时，就是我卖那房时。 　　而我的另个白人房客，是这些房客中最让我头疼的。我已决定，今年在这一，两个月内就开始卖他租的房。原因是：房子大，事情多;还有，那白人心眼太多，怎么跟房东拧巴着来就怎么来，很牛。这人是房地产经纪人，自认为懂得很多房地产知识，知道底线是不交房租，房东才有办法对付他，其它的事情，房东拿他没办法，所以他就懒得和我沟通也不愿和我沟通，他给人的感觉是非常没礼貌。比如，他都不把HOA 放在眼里，HOA让他去打扫院外不干净的地方，我把HOA 的警告转给他，连发三个email问他有何计划都不理睬，没办法我打电话给他，可他一口咬定没收到，睁着眼睛说瞎话啊。还有很多，就不举例了，这里省略一千到一万字。总的来说就是他把我搞得很生气，次数多了，我就会找茬叫他不舒服。我知道对他的友善，是得不到感谢的，反而会被这种人欺负，所以要让他知道中国人民是不好惹的。房东和租客的关系应该是合作的关系，如果不能达到这种和谐的关系，那还是趁早散伙，越快越好。他的一年租约要到年底才到期，可我等不到那天了，在动脑想办法怎么把这”瘟神“请出去。有句老话说得好：请神容易，送神难。这话就是我现在的写照，房子在他手上，不得不防美帝坏人搞破坏啊。这房是我离开那座城市后，我的经纪帮着租的，这也说明远程操作对我来说的确存在很大的困难。 　　另外说一句，很多老外，表面上对妇女很尊重的样子，其实骨子里对妇女挺歧视的，特别是白人。妇女主事他们就收受不了，就象我上面说的那白人租客，跟我打交道，对我就不尊重，老是要摆着副高高在上的样子，特别是跟个说英文带着严重口音的女房东打交道，心里就更不是滋味了。  

  　　加国房市究竟还有多少上涨的动力?业内就这一问题已争议多时。近日，BMO资本市场(BMO Captial Markets)高级经济师吉蒂里(Sal Guatieri)站在购房和租房的成本角度，断言本国房市仍有很大的上涨空间。   　　吉蒂里在一份简报中指出，目前加拿大利率走低，房贷水品正处于历史地点，以本国房屋的中位价计算，屋主每月月供额还不超过800元，比租房还便宜。受其影响，千禧年一代(指1980年至2000年之间出生的人士)中所积聚的大量置业需求释放出来。   　　据悉，联邦央行曾于今年一月宣布降息25个基点至0.75%，随后各大银行也将影响房贷浮息的最优惠利率调低15个基点。此外，BMO及TD银行在不久之前已将5年定息房贷由2.99%下调至2.79%。 　　随着按揭率下滑，本国持有按揭的屋主每月的月供额回落到800元以下，这令房贷还款成本较过去30年来的平均水平整整减少了六个百分点，还不足本国家庭中位收入的14%，即便与2013年初所录得的创纪录性低水平相比，也只是高出两三个百分点。 　　据有关统计，目前多伦多公寓的平均租金为928元，至于面积较大的两居室公寓，租金已增至1238元。这意味着买家只要能凑齐首期款，每月还贷的比租房还要便宜上百元。 　　房贷成本走低，这吸引了大量千禧年一代和首次购房者入市。目前，本国千禧年一代有7500万人，约占总人口的25%。这些年轻人虽然还可能要偿还学费贷款，但也厌倦了永无止境的面对一次又一次的加租，所以希望拥有自己的物业。 　　事实上，近期的数据已显示越来越多的年轻人正在入市。2月份，本国新屋销量上升至7年来高位。吉蒂里在简报中表示：二月份首次买家在二手房交易市场中的份额已见回升，虽然这个比率仍然是非常之低的29%。 　　吉蒂里还表示，房市将影响本国的GDP。在未来一段时间，本国的经济增长将会由较具财力的消费者及持续改善中的楼市所带动。  

  　　加拿大联邦政府属下的加拿大房贷暨房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)2日宣布，若购屋者支付的头期款不到房价的10%，他们的房贷保费将上升约15%，这项房贷保费新规定从6月1日起生效。   　　这项新规定不适用现已向CMHC投保的房贷，只适用于新的申请者。新购屋者只要头期款达到或者超过房价10%，房贷保费也维持不变。 　　据CMHC的估算，在实行新的规定后，对于支付头期款不到房价10%、同时贷款25万元的购屋者来说，每月须多支付的房贷保费约5.20元。 　　实行新的房贷保费规则后，贷款对资产值比例(loan-to-value ratio)为95%的房贷，房贷保费由原来的3.15%上升为3.6%，贷款对资产值比例在90.01~95%、但采用非传统头款偿付方式(non-traditional down payment)的房贷，房贷保费由原来的3.35%上升为3.85%。 　　CMHC是加拿大最大的房贷保险业者。在加拿大，如果购屋者的首付金额不到20%，在向金融机构申请房贷时，金融机构通常会要求申请者购买房贷保险。 　　但从去年夏季起，即使购屋者的头款金额超过20%，CMHC也不再为房价100万元以上的房贷提供保险。  

  加拿大卡加利地产商会(Calgary Real Estate Board)表示﹐本年首季的统计数据显示出当地楼市已经是买家市场。   　　由于连续3个月都出现楼盘库存上升及成交量下跌的情况﹐导致3月份未经调整的基准屋价，在一个月内下跌了0.44%至平均的454,300元。 　　与去年第四季相比﹐当地一般屋价在今年首季回落0.59%。成交量与新楼盘的比率也回落至41%。与此同时﹐首季内的平均楼盘供应量相等于4.03个月的需求。 　　一年前﹐当地的楼盘不足﹐而且屋价上扬﹐与目前情况有很大差别。 　　卡加利地产商会本周中发表最新的楼市统计资料。这个地产商会的首席经济师鲁利(Ann-Marie Lurie)表示﹐以目前成交量及正在上升之中的供应水平来说﹐平均屋价的改变并不令人感到意外。 　　这名经济专家又指出﹐新楼盘的增长将会受到控制﹐短期价格的进一步调整应会视乎库存水平的改变而定。 　　与去年同期比较﹐上月份成交量跌幅几乎达到30%﹐并且远低于10年的平均水平。至季末时﹐卡加利市录得3,843宗成交。 　　卡加利地产商会会长莱尔(Corinne Lyall)表示﹐当地市场的买家及卖家应当考虑一下短期及长期目标。 　　她表示﹐目前正处于具挑战性的经济时期﹐大家需要了解本身的长线目标﹐从而为目前及将来作出正确的房产选择。 　　该商会表示﹐虽然首季出现买家市场的条件﹐上月份新楼盘数目已告减少﹐有助市场吸纳率改善。 　　目前大部分的楼盘的叫价介于30万元至60万元的幅度之内﹐当中佔了56%属于独立屋。

  　　温哥华 (Vancouver) 地区的房价越高就越有人买，这是件很奇怪的事。   　　从大温地区华房地产委员会 (Real Estate Board of Greater Vancouver) 发布的最新的数字来看，我们还能解读出什么呢？   　　根据委员会的数据， 2014 年 3 月在这一地区就卖出了 2,641 套房子。上个月， 这个数字达到了 4,060――营业额上升了 54% 。 　　罗莎莉・麦克雷 (Rosalee Mcrae) ，温哥华市的一位房地产经纪人，她做这行以及 40 年了。她表示，“这太疯狂了，前所未见。” 　　她上月的营业额为 1000 万加元，她说道，“（这一现象）在温哥华东海岸尤为奇怪。” 　　温哥华和多伦多 (Toronto) 都在反潮流。因为房价和营业额在大多数地区的市场都很稳定。 　　不过， 2014 年 3 月到 2015 年 3 月之间，购买条件并没有得到改善。相反，还更加苛刻了。 　　许多独立式住宅的价格都超过了 100 万加元，温哥华东部，列治文 (Richmond)，温哥华北部以及本拿比 (Burnaby) 的房价都在节节攀升，与西海岸和温哥华西部一样了。一栋独立式住宅的平均价格都超过了 100 万加元。甚至别墅和公寓楼的价格也都在上升。 　　尽管去年国际货币基金组织 (International Monetary Fund) 和加拿大银行 (Bank of Canada) 都发出警告，说加拿大房地产市场过热，尤其是在温哥华，房价是最贵的， 　　但是，人们似乎毫不关心。不管房价怎么涨他们也还是会买。 　　麦克雷指出房价猛涨背后的一些因素。 　　目前利率是最低的。 　　亚洲人对土地的兴趣比对房子的要大――由于加元的低汇率，许多亚洲人就将资本投在加拿大西海岸的房地产上。 　　“婴儿潮” (Baby boom) 退休的人数正在减少，他们的现金不足，就在西海岸买小一些的房子。 　　他们也为自己的孩子们在温哥华东海岸买新房。 　　房地产委员会主席达西・麦克劳德 (Darcy McLeod) 在一篇题为“3 月，购房者们正采取行动”的新闻中表示，“如今购房者之间的竞争很激烈。” 　　“这将导致多项报价 (Multiple offer) 的局面。”也就是投标战 (bidding war)，这也许是购房者最惨痛的经历。 　　这个前所未有的购房狂潮也将给“房价带来压力”――这是市场上最不关注的事了，因为西海岸房屋的拆除使房主得到了 170 万加元的拆迁费。 　　3 月，东部第 26 大道面积 2,100平方英尺的房子卖出的价格比 160 万加元的要价多出57.6 万。 　　由于缺乏股市，你也许觉得卖房就像卖煎饼一样。然而并不是这样的；3 月的股市比该地区 10 年来的平均数要高出 4.7 个百分点，虽然比上一年低 14.5 个百分点。 　　或者，也许购房热是因为可以讨价还价？不是的，低陆平原区 (Lower Mainland) 的典型房价为 66.07 万加元――比 2014 年 3 月高出 7.2 个百分点。而在大温哥华区域局一栋独立式住房的基准价格为 105 万 2 千 800 加元，比上一年增长 11.2 个百分点。 　　排屋的售价――一般来说是 48.49 万加元，比去年高出 4.9 个百分点，目前又增长了 72.3% 。 甚至是公寓的价格都上涨了47% 。 　　持续增长的房价降土地的价值最大化，购房者们会把旧房子拆除建造更大的新房子。 　　在我住的基斯兰奴 (Kitsilano) 街区，半个街区以内就有 3 幢房子正在施工建造。 　　营业额，以及房价的猛增为居民们提供建议，使他们不顾困难，努力适应，并找到买房的新方法。 　　不管是使用股权，与朋友们联手，利用遗产还是向父母借钱还是贷款，他们都显示出非凡的生存能力。  

    图片来源: CBC 　　卖房心里学帮助阿尔伯塔房市稳住价格   　　三月份的房地产销售数字显示，虽然阿尔伯塔省两大主要城市卡尔加里和埃德蒙顿的房屋销售量明显下降，但房价基本稳定。似乎石油公司的裁员潮还没有明显影响到阿尔伯塔房地产市场的价格。   　　统计数字显示，卡尔加里市三月份的房屋销售成交量下降了30%，在市场上待售的房屋数量是去年同期的两倍，但房屋平均销售价格只比去年同期下降了2%。 　　加拿大经济专家杰纳索夫在美国麻省理工学院担任经济学教授时曾经研究了美国波士顿的公寓楼市场；他的论文显示，卖房者在房地产市场的表现并不总是理性的。在房地产市场火热时，房屋的售价往往超过卖方的要价；但在房地产市场泡沫破裂、房屋买卖成交量下降一半的情况下，卖房者仍然坚持索要高出市场能够承受价格30%的房屋售价。卖房者所以会有这样的行为，是因为人们往往有“恨亏本”的心理，非常不愿意以低于购房价的价格出售房产，特别是在他们的房子已经处于负资产的情况下。 　　统计数字显示，阿尔伯塔省房贷月供漏供比例是加拿大平均水平的一半，这说明阿尔伯塔省购房者中的绝大多数在经济上仍然有能力支付每月的房贷供款。 　　房地产经纪们的建议是，如果不是非要把房屋出售，现在别卖房；如果现在非要卖房，一定要快刀斩乱麻、降低房屋售价以尽快出售。      

  根据加拿大统计局和加拿大房屋暨房地产公司（CMHC）定义，所谓住房过度拥挤（Overcrowding）指的是未能符合国家居住标准（National Occupancy Standards），每一位家庭成员均各配有一间卧室的标准（除非是夫妻，或两名18岁以下同性别子女，或两名不同性别的5岁以下儿童可共享一个卧室)。   2011年数据显示，居住在拥挤出租房内的家庭比率在多伦多占19.9%，温哥华占15.6%，阿伯斯福特-米臣（Abbotsford-Mission）为14.9%。另外包括温尼辟、沙斯卡通、爱民顿、渥太华、雷琴纳（Regina）、满地可、汉密尔顿（Hamilton）的比例也都超过10.2%。     卑诗非盈利住房协会（BC Non-Profit Housing Association）政策分析师罗伊（James Roy）指出，居住在这些环境下的人分很多种。其中有很大一部分是学生合租，另外包括受不同文化影响，而家庭选择几代人同住。但情况并非都是如此。   多伦多大学社工学高级副研究员帕拉迪思（Emily Paradis）指出，房屋可负担性低也导致一些家庭不得不选择较小的出租房。她与研究小组2010年做的一份报告显示，多伦多较贫困社区的公寓大楼内，居住在过小房屋内的家庭比例占一半，很多家长与孩子一同居住在单卧室公寓内。这种现象在新 中也较常见。   她指出，一些屋主在出租房屋时常要求租客提供当地人做担保，但新移民初来乍到缺乏足够资源，在住房选择时也面临选择有限。这些人一旦住进这些房屋，想搬出来却又很难，除非找到合适工作、积累足够信誉。   帕拉迪思认为，要解决问题可从增加可负担住房着手，满足低收入或中等收入家庭所需，或是提供住房补贴和更好的就业项目。    

　　统计显示，大温房地产市场需求依然畅旺，3月房屋成交量持续上涨，较去年同期增长53.7%，指标价格（Benchmark Price）同比上扬7.2%，「成交/挂牌比」更创2007年以来新高。　　大温地产局（REBGV）最新数据显示，大温地区3月透过MLS系统成交的住房达4060单位，较去年同期的2641单位增加53.7%，比当月10年平均值高出26.8%；相较於今年2月的3061户成交量，亦有32.6%的增长。　　REBGV主席麦克劳德（Darcy McLeod）指出，现在买家之间竞争激烈，常出现一房多求现象，也因此继续推高房价。对卖家而言，这也意味着可用更短时间将房屋以期望的价格出售。　　数据显示，3月新挂牌的待售房屋共有5968户，较去年同期的5281户增加13%，比当月10年平均值高出4.7%。目前大温地区求售的物业总数达1万2376户，较去年同期减少14.5%，但较今年2月仍有4%的增长。　　麦克劳德认为，上月待售房屋总数并不如预期，如果民众考虑卖房，现在应是不错的时机。　　数据还显示，3月大温地区MLS指标房价达66万700元，同比增长7.2%，而「成交/挂牌比」达32.8%，更创下2007年以来的最高水平 。　　大温上月独立屋销量达1711户，比去年同期的1116户增长53.3%，指标价较去年同期上涨11.2%，达105万2800元。公寓单位则售出1627户，比去年同期的1106户增长47.1%，指标价则增长3.3%达39万200元；城市屋销量为722户，同比增长72.3%，指标价达48万4900元，涨幅4.9%。　　另外，菲沙地产局（FVREB）数据显示，该地区上月房屋成交量也出现大比例增长，达1857户，较去年同期增加47%，其中有三分之一出售物业集中在素里。独立屋平均价格达58万8000元，同比增长4.5。　　REBGV主席麦克劳德（Darcy McLeod）指出，现在买家之间竞争激烈，常出现一房多求现象，也因此继续推高房价。对卖家而言，这也意味着可用更短时间将房屋以期望的价格出售。　　数据显示，3月新挂牌的待售房屋共有5968户，较去年同期的5281户增加13%，比当月10年平均值高出4.7%。目前大温地区求售的物业总数达1万2376户，较去年同期减少14.5%，但较今年2月仍有4%的增长。　　麦克劳德认为，上月待售房屋总数并不如预期，如果民众考虑卖房，现在应是不错的时机。　　数据还显示，3月大温地区MLS指标房价达66万700元，同比增长7.2%，而「成交/挂牌比」达32.8%，更创下2007年以来的最高水平 。　　大温上月独立屋销量达1711户，比去年同期的1116户增长53.3%，指标价较去年同期上涨11.2%，达105万2800元。公寓单位则售出1627户，比去年同期的1106户增长47.1%，指标价则增长3.3%达39万200元；城市屋销量为722户，同比增长72.3%，指标价达48万4900元，涨幅4.9%。　　另外，菲沙地产局（FVREB）数据显示，该地区上月房屋成交量也出现大比例增长，达1857户，较去年同期增加47%，其中有三分之一出售物业集中在素里。独立屋平均价格达58万8000元，同比增长4.5。

2015年至今，大温地区的房地产市场又迎来一轮火爆的行情，抢购独立屋的景象再现。进入3月，CBC、《国家邮报》、《温哥华太阳报》等加拿大主要媒体又集中报道了中国商人在温哥华西区花费5180万加币购入一套号称大温地区史上最贵房产之一的豪宅的新闻，引发国内外的广泛关注。与此同时，部分加拿大的媒体、政客和普通民众却对中国人购买加拿大房产持质疑甚至是反感的态度。加拿大前驻华大使、前总理对华事务顾问马大维(David Mulroney)在新书中炮轰华人涌入加拿大地产市场，致使加拿大房价飙升，本国人民无钱买房。很多网民也在各大媒体的网络留言区表达他们对中国人买房的不满。在媒体和政客的宣传下，加拿大房价大涨，人民负担不起住房似乎全变成了中国人的错。 中国投资者推高房价 真假依旧无解 华人喜欢购买房产是不争的事实，近年来随着大量的中国移民进入加拿大，购买房产的数量也越来越多。有些学者和政客对此进行了一番研究和分析。经常被用来证明“中国人投资推高了大温地区房产价格”的一篇著名研究是由加拿大咨议局(Conference Board of Canada)高级经济学家Robin Wiebe于2013年发表的。在研究中，Weibe研究了中国真实GDP增长率、温哥华的就业人口和房贷利率与温哥华房价的关系，得出的结论是中国自1991年至2012年的真实GDP增长率与反映温哥华房地产市场的三个指标(房屋销售数量、房价增长、新屋开工数)都具有正相关的关系;而温哥华的就业率基本上与这三个指标没有联系，而房贷的高低也仅与其中一个指标存在相关性。Weibe发现，在2010-2012年，温哥华的就业率平均增长了2.3%，而人口也增加了1.6%，但2012年温哥华的房市却陷入了罕见的低谷——二手房成交数量下降了23%，平均房价下降了6.4%。他认为这是因为中国的GDP增长在2012年仅为7.8%，是12年的新低。这项研究看似十分具有说服力，但其缺陷也非常明显，因为缺乏对本地购房者身份信息的统计，只是单纯从数字上的关联来说明问题，难免有失偏颇。 此外，UBC的地理学家David Ley也在一系列的研究和著作中指出外来的富有移民推动了温哥华的房价上涨。 加拿大的政客似乎对中国人推高加拿大的房价这个话题更感兴趣。在2013年的市选中，19岁到加拿大读书，来自中国大陆的首位华人温哥华市长候选人王璐提出应向长期不在温哥华居住的业主征收房屋空置税。虽然她并未提及所针对的群体，但温哥华中文媒体认为其针对的对象就是在温哥华西区购买独立屋的中国移民。显然，房地产的话题已经成为了政治选举的必需。 2015年3月，《温哥华太阳报》的文章指出，加拿大前驻华大使、前总理高级外交政策顾问马大维(David Mulroney)在新书中质疑中国的热钱大量进入加拿大市场，给加拿大地产带来了不良影响。他将多伦多温哥华这两大热门城市的房价居高不下的责任推到了中国购房者的身上。他认为，这些由中国人带来的“外来”(offshore)地产投资非但没给加拿大带来经济效益，反而加重了加拿大本地人的购房负担，造成多伦多和温哥华的本地居民无法负担经济型住房的房价。他还指出加拿大政府应该对那些来自中国的前政府官员关闭大门，以防他们用贪污的钱在加拿大买房。 《国家邮报》援引美国全球金融诚信机构的数据称，2002到2011这9年期间，总共有10,800亿美元从中国非法流入其他国家。与保守党颇有渊源的《环球邮报》在报道华人购房者在加拿大买房时经常冷嘲热讽，称华人购房者是中国出口到加拿大的最新“商品”。 加拿大 51网 “住房可负担性”一直是一个热门的竞选议题，加拿大的普通民众非常关心房价的上涨问题。许多网友在《金融邮报》(Financial Post)留言说，他认为加拿大吸引过多国外投资者到来买房迫使本地居民不得不搬到远离市区的地方。也有人认为，中国富豪的资金来源不明，他们来到加拿大以买房的方式炒高加拿大房价，从而保护他们的非法财产。网友PhatRik写到：“从个人角度说，我不在乎购房者的肤色或者是国籍，我在乎的是他们的钱是否是贪污得来的。这些人在旧一点的社区买一块地，把原本的破房子拆掉，建一栋华丽的城市屋，然后提高了这块地的税金。慢慢的这个区域房价越来越高，最后没人能负担的起了。”在大选年将房价上升的黑锅推给中国买家，或许将成为一种流行的策略。 经济型住房价格上升平稳 那么，中国买家的进入到底对加拿大人住房可负担性带来了怎样的影响呢? 根据加拿大房屋贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)的定义，房贷不超过家庭总收入的32%视为住房可负担(Affordable)。根据Vancity信用社最新发布的报告Downsizing the Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond，在温哥华购买一栋独立屋支付的平均房贷已经超过了家庭中位收入的48%，负担性极低。根据报告的计算，在大温地区，一个家庭的中位税前收入为每月6225元。这样的家庭按照五年期固定利率2.89%，按照32%的可负担标准，每月最多可以获得1992元的房贷，如果他们支付25%的首付，可以购买价值492667元的房子，如果他们只能支付5%的首付，按照可负担标准，他们只能买38万元左右的房子。 以这样的价格，温哥华的一般家庭显然无法购买独立屋作为他们的居所。如果按照可负担的标准购买公寓或者连排屋的话，却并不是不能买到。而公寓和连排屋并不是所谓中国富豪的首选投资方向。 加拿大房屋贷款公司(CMHC)的数据显示，多伦多地区高层公寓买家中，仅有2.4%的人是外国投资者。温哥华这个比例更少，仅有2.3%。外国地产投资者仅占公寓和联排屋买家比例的一小部分。 多伦多Milborne地产公司(Milborne Real Estate Inc.)主席C.Hunter Milborne表示，在他们最近开发的一个公寓项目四季公寓(Four Seasons condominium development)的买家中，仅有5%来自国外。对于一些人对该统计的质疑，Milborne表示自己的数据来源真实可靠，他表示，在签购房合同时，公司会要求每一位购房者提供社会保险号码(social insurance number)和带照片的证件(Photo identification)。再加上贷款人在提供贷款之前会向要求借贷人提供他们资金的来源，因此对于外国买家比例Milborne提供的数字是可信赖的。 除此以外，Tridel公司高级营销副总裁James Ritchie同样认为外国买家在加拿大公寓市场上所占比例很低。Ritchie1968年建造其第一栋公寓，目前其公司在建的高层公寓单位有5400个，他表示，去年一年，他的公司总共卖出2000间公寓，其中仅有2.9%的买家来自加拿大以外地区。 Ritchie认为，这一情况出现的主要原因是外国人在购房时所付的定金要比本地人多。银行要求开发商准备建设的楼盘预售60%-70%才向开发商提供商业贷款。政府规定，加拿大本国人购买公寓时需付20%定金，而非本国人在购买高层公寓时，需付35%的定金，才能算作“已售出”。因此，为了争取银行贷款，开发商不得不先向国外购房者收取比本地购房者高出15%的定金。这阻挡了一部分海外购房者，也一定程度上影响了本地高层公寓开发商的资金流。 从2010至2015这五年期间，大温地区公寓市场基准价格涨幅是微乎其微。其中属于“豪宅区”的温哥华西区和西温地区公寓市场基准价涨幅仅分别为8.0%和5.3%。跟这一地区的独立屋的涨幅相比几乎可以忽略不计。而近几年公寓市场受到热捧的铁道镇(metrotown)区域，这五年期间市场基准价涨幅也仅为7%。 从数据上看，2010到2015这五年期间，大温公寓价格出现负增长的地区多达5个。其中枫叶岭公寓市场基准价下跌10.3%，高贵林港下跌7.4%，列治文下跌3.5%，惠斯勒公寓市场基准价格狂跌21.6%。 大温地区地产委员会所给出的数据显示，2010到2015这五年间，低陆平原地区联排城市房价格涨幅仅为3.9%，大温地区联排城市屋涨幅也仅为7.8%。从各行政区域方面看，联排城市屋市场基准价格这五年间涨幅最大的四个区域分别为温哥华西区、温哥华东区、列治文和新西敏，涨幅分别为15.2%，11.7%，12.6%和11.8%。其他地区涨幅不超过7%，其中枫叶岭和高贵林港还出现了负增长，分别为-1.2%和-2.0%。 联排城市屋和公寓市场基准价格变化趋势说明，2015年购买这两类房产跟2010年购买差别不大。2015年大温公寓市场并未出现房价狂涨的现象，一些市区反而出现低价新建住宅。 从上述分析中我们不难看出，作为加拿大房地产市场主力消费人群的中产家庭并没有因房价上涨受到太大的影响。联排屋和公寓近五年来稳定的价格曲线也显示，中产家庭在2010年和2015年的可负担性并未有明显的改变。 根据大温地产委员会(Real Estate Board of Greater Vancouver)所给出的数据，从2010年2月至2015年2月，这五年间，本地工薪阶层最能负担得起的两种房屋类型：公寓(Apartment)和联排城市屋(Townhouse)的价格并没有出现大幅增长，一直处于平稳状态。 中国购买者抬高豪宅房价 售房者获益 从大温地产局的数据中我们不难看出，售价涨幅较大的无疑是独立屋。五年来涨幅最大的是温哥华西区、温哥华东区，西温等公认的豪宅区，五年内的这几个地区的平均涨幅大约为41%。北本拿比和南本拿比独立屋五年来平均售价涨幅分别为31.1%和37.6%。过去五年，数量增长最快的是400万至500万元价格的房屋，增长408%，超过500万元的房屋也增加了243%。其次为300万至400万元的房产，数量增长36%，百万以下的独立屋则减少了45%。 不可否认，豪宅及普通独立房价格的上涨跟华人购房者不无关系。房产经纪Malcolm Hasman表示，在他所销售的楼盘中，90%的买家是亚洲人，其中大部分来自中国大陆。但Hasman是以销售豪宅著名的地产经纪。豪宅市场本来就是小众市场，并不会对普通加拿大人的购房选择带来什么影响。一个年收入7、8万的家庭，也绝不会考虑在豪宅区购买百万以上的独立屋。 即使学者和政客所宣称的“中国买家推高了大温房价”的说法是真实的，那从数据上看，他们并非全面“入侵”大温房地产市场，而是有选择性的购买本地豪宅，推高的仅是独立屋的价格，对普通加拿大人的住房可负担性并无太大的影响。 在一些研究中，学者对温哥华房价不加区分的采用平均值计算，抹杀了不同房型市场的差异，计算出的数据也就不能反映中国买家对市场的具体影响。 大温联排屋及公寓价格变化及市场基准价表(table 1) 大温独立房价格变化及市场基准价表(table 2) 中国买家 提法不妥 前加拿大驻华大使马大维质疑中国人将“热钱”带到温哥华楼市，购置房产后又不在此居住，导致大量空房。他将中国投资者称为“离岸”(offshore)投资人。“离岸”投资指的是投资人将钱投放在非居住地国家，那么这部分人最可能是指没有移民身份的中国籍人士。对于那些加拿大籍的中国移民和持枫叶卡的中国公民来说，并不能将他们归为离岸投资人。《加西周末》记者在调查中发现，尽管很多政客和媒体都将矛头指向“中国”购房者，但截至目前，没有人能拿出确实的数据证明目前加拿大房地产市场上到底有多少无加国永久居民身份或国籍的中国买家。而华人购房的主力军仍是华裔加拿大人和永久居民。 媒体报道的花费5180万元购买温西豪宅的陈脉林的家人据称在7年前就已经来到加拿大，现在已经是加拿大公民，他们购置房产的行为显然不能算在中国投资人身上。马大维自己也承认，关于中国购房者是否是导致加拿大房价过热的元凶需要更多确实有力的信息，不能靠“以讹传讹的都市传言”。 近期，加拿大联邦移民局突然改变移民政策推出快速通道项目，导致大量留学生移民无望。接着，个别媒体又发表文章，将矛头直指华人移民，称投资移民在加拿大缴税额远远低于其他移民。在这种情况下，炒作“中国人购房推高加拿大房价”，在联邦大选即将到来的敏感时期，就给人以别样的联想。 不论媒体和政治人物的发言是否是为大选铺路，将普通加拿大籍华人视为“中国买家”，并且认为这一族群影响加拿大人的住房可负担性都是十分危险的。 房价高原因多样 政府须负责  在很多地产商眼里，多伦多及温哥华独立屋房价过高的原因不能全部归咎于中国购房者。加拿大各级政府要付相当一部分责任。 据3月12日出版的《加拿大地产周刊》(Canadian Chinese RealEstateWeek)报道，温哥华2015年1月最新颁布实施的新建住宅细则被认为是北美最严格的房屋建设法规。多名地产界人士认为，这项法规大幅提升了建筑成本，等于是给温哥华房价火上浇油。南温哥华从事窗户定制40余年的Peter Frenger建筑公司负责人Peter Frenger认为根据新细则的规定，新建房屋的窗户必须通过检测，以符合更高规格的能源标准，他抱怨道新的法规使他负担不起昂贵的检测费。 除此以外，政府征收过高的房地产税也是造成大温地区房价过高的原因之一。大温地区房屋建设协会首席执行官Bob de Wit指出，联邦、省、市三级政府对房屋所征收的税收(taxes)，费用(fees)和土地发展费(Development Costs)已经占到新房房价的20%-25%。在过去几年，这些费用增长幅度很大。Bob de Wit尤其提到，市政征税仅占政府部门所收款项的5%，剩下的部分都被联邦和省政府征收。 除了建筑材料成本上涨，城市发展协会(UDI)CEO Anne McMullin在接受《加拿大地产周刊》采访时表示，温哥华土地供应数量下降也是导致独立房价格上涨的一个重要原因。McMullin认为，房房价格跟供给有着很大的关系。近几年温哥华独立屋需求量上涨，但独立屋用地开发数量越来越少，供远远小于求，导致独立房价格逐年升高。Central 1信用组织首席经济学家Helmut Pastrick在接受《省报》采访时表示，有限的土地供应量是导致温哥华房价上涨的主要原因。他认为，虽然中国购房者对温哥华西区和西温的房价有一定影响，但即便是没有这些“离岸”投资，大温地区房价也不会降低多少。 此外，加币近期大幅贬值、房贷利率下降等因素都是加拿大房地产价格上涨的原因。某Sutton地产经纪告诉《加西周末》，近期抢房的并不只是中国买家，还有很多西人也在借机进入市场。 西温拥有80多年历史的著名发展商British Pacific Properties总裁Geoffrey Croll先生在接受《加拿大地产周刊》采访时所表示的，即便如今房地产市场处于上升期，政府和开发商都有责任保证当地居民的住房可负担性。将责任全部推给中国购房者，恐怕有失偏颇。