地产

【明报专讯】今年春季多伦多市政府就应否管制分租屋举行了14场公听会上，当中士嘉堡居民倾向反对设立分租屋。然而市府进行相关的网上问卷调查却显示有八成市内的受访者同意以发牌方式管制分租屋，而在北约克就有一半受访者支持发牌制度。另外，顾问提供给市府的报告指出，对于部分新移民和留学生来说，分租屋却是他们的唯一选择。 之前市府就管制市内分租屋广徵民意，除了透过先前举行的巡回市内不同地点的公听会外，还接受市民网上表达意见。 市府透过网上调查的结果指出，有达八成受访者同意发牌管制分租屋，在北约克支持发牌的有50%，反对的有35%，全市内就只有士嘉堡，支持发牌制度受访者的人数少过半数，支持者是41%，反对者则有52%。 尽管顾问公司已就市内的分租屋议题提交了一份公众利益报告，但是市府行政委员会却押后了提交建议草案的日期，由原来拟定的6月，改至今年12月。 顾问提交的公众利益报告内指出，持份者都同意现今管制分租屋的政策已过时，相关的附例亦未能妥善监管好分租屋，部分分租屋内的租客遇到令人不可以接受的遭遇，但报告同意对于部分新移民和留学生来说，分租屋却是他们的唯一选择。 这份公众利益报告亦表示，社区内人士都同意透过发牌方式管理分租屋是有效的工具，亦可以令到部分现行不合乎标准的分租屋，在受到规管之后能有改善。 鉴于多市在合并后并未有统一所有附例，因此在市内不同地区，存在不同的分租屋附例，就以士嘉堡为例，部分社区内是容许户主出租土库，及可容许出租2间房间。

亚省卡尔加里房市受到油价下跌、经济放缓影响，最近流行以拍卖形式出售房子，避免在市场放盘长时间仍无人问津，进一步影响房子的价格。而卡城市郊，有两幢豪宅也采取这个方式公开拍卖出售。 代理拍卖的经纪巴列斯摩(Paul Bellisimo)说，采取拍卖的方式，可以吸引全球富豪目光，若单靠在卡尔加里放盘，很难找到合适的买家。 这两幢豪宅同是位于卡尔加里市郊的派迪斯(Priddis)，较大的一幢光是室内面积就高达9200平方呎，五房六卫，装修豪华包括施华洛世奇(Swarovski)水晶烛台、专门打造的红酒酒窖等。巴列斯摩强调，是为了有品味的富豪而设。 这幢豪宅市价398.8万元，拍卖底价为199.5万元。 至于较小的一幢，室内面积也达5500平方呎，四房五卫，曾在市场挂牌，叫价289.8万元，现在的拍卖底价为148.8万元。 拍卖日期在23日，有兴趣先向拍卖行存放10万元诚意金，若未能拍得，会原数归还。 豪宅入门位置。(取材自经纪网站) 豪宅的厨房空间大得惊人。(取材自经纪网站) 占地9200平方呎的豪宅公开拍卖。(取材自经纪网站) 客厅内望一景。(取材自经纪网站)

卑诗省6月份房屋销售创下6月史上次高纪录，总共销售房屋11,294间，较去年同期增加25.6%，房屋中央放盘系统(MLS)平均住宅楼价上涨至63.19万元，去年6月以来已上涨13.5%。 卑诗房地產协会(BCREA)经济学家奥格曼德森(Brendon Ogmundson)分析指出，本省楼市呈现供求失衡情况，对本省多个地区的楼价形成推升压力，独立屋楼价上涨尤其明显。 本省6月房屋销售金额达到71亿元，在销售数量增加、楼价上涨的影响下，6月份房屋销售金额比去年同期增加42.6%。 奥格曼德森指出，上月卑诗省房屋销售达到歷史次高的纪录，本省经济增长势头良好，以及利率位于歷史低位，带动房屋需求增加，尤其是在低陆平原地区。 他说，虽然对房屋需求增加，但市场的房屋供应却赶不上需求，令楼市出现供需失衡现象，因而推升本省多个地区的楼价，尤其是在独立屋部分。 今年1至6月，卑诗省住宅销售金额较去年同期增加36.8%，达到326亿元；住宅销售数量较去年同增加23.1%，达到51,559间。

有学者认为目前大温楼市最不需要的就是利好消息刺激，因为整个楼市已经过热。有银行业人士则称就算是中国来的新移民，取得按揭购楼未必如外界想像般高难度，认为大温楼市红火已不可避免。卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，目前温哥华的楼市已经过热，现在这个时间非常不需要追加减息这种利好消息。他称以温哥华楼市目前的红火情况加上低利率，更加难以估算一间房产的真正价值，因此会造成屋主的焦虑及不安。今年一月央行降息后，随即将大温楼市带入卖方市场，特定社区皆可见到多人下标抢房。大温更在5月录得9.4%的楼价涨幅，高居全国之冠，更远超于全国平均的3.1%。本地一间银行的按揭经理陈先生透露，虽然目前取得按揭的难度比2008年高，但主要是政府将门槛提高。他称银行之间则会「发挥创意」，在政府所设定的框架下，推出类似「新移民优惠按揭计划」等对策，取得按揭未必如外界想像的难，降息后必会引来更多人申请按揭购楼。陈先生透露，就算一名中国富豪在本地没有任何工作及收入，但只要在银行存入35%的基金投资，加上有足够资产做为抵押，便可以轻易取得30年期的100万元按揭来投资房产。他更笑称虽然全国景气一片低迷，但身为大温地区的金融业人士，根本感觉不到任何经济萧条的气氛。满地可银行金融理财师阎梅称，「银行方面已开始将抵押贷款的水喉收紧，以控制风险。举例来说，一两年前，如果把房子抵押给银行，还能申请到80%的贷款，但现在最多只有75%，如果是共管柏文单位的话，更是最多只有70%。」虽然有人担心，再次减息会令已经显得过热的楼市爆煲，但道明银行经济师德普拉托(Brian DePratto)则表示，「低息和减息已是加国长期的经济政策，是一个相当持续和稳定的机制，大家都有比较明确的预期和准备，不会因为此次的降息而有什么突然性或转折性的举动，体现为楼市还将是处于平稳状态，因此所谓的泡沫爆裂的风险较低。」

据Financial Post报道，在央行降低基准利率之后，联邦政府已经准备把枪头对准加拿大过热的房地产市场，在积极地研究提高房屋分期付款最低首付金是否可行以及其他的严打措施。 有消息称，渥太华政府正在考虑将最低首付金提高5个百分点，并且还会增加一些其他的政策手段来限制房价的增长。如果该消息属实，多伦多和温哥华这两个高房价城市无疑将成为受到冲击最大的地方。 但是房地产行业一直都坚称提高房贷首付并没有任何的好处。提高房贷首付金将会对那些正在努力凑齐首付金以在高房价城市购置房屋的人以致命的打击。加拿大知名房地产公司Royal LePage的行政主管Phil Soper就表示说：“政府对房地产市场出台新限制措施的一个巨大的挑战就是，受这些措施影响最大的是首次购房者，但是首次购房者并不是导致房价飞涨的根源。首次购房者往往并不是那些购买百万豪宅的人。” 政府可能正在研究是否在一些高房价的地区，比如多伦多和温哥华，实施严厉的房市打击政策。尽管目前还没有准确消息，但是渥太华此前曾为了打击房价偏高的地区而收紧了全国的贷款政策，让政府控制下的加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）拒绝向购买超过百万房屋的人提供贷款。   同时，政府也曾经收紧了抵押贷款的时间限制。将以前的40年贷款年限逐渐缩短为35年、30年，继而至如今的20年。此外，财政部也在考虑是否将最长贷款年限缩短为20年。因为贷款年限越长，贷款人就能以更低的月供贷到贷款，因而更容易贷到更多的贷款。 曾经贷款者可以以零首付获得贷款，但如今联邦政府的规定是最低首付款必须为贷款的5%以上，贷款人才能从CMHC那里获得由政府担保的贷款违约保险。 不过目前此消息还有待进一步确认，因为目前财政部方面并不承认政府正在考虑提高房贷首付金。另外也有声音称，尽管他们正在研究提高房贷首付金的提议，但是政府考虑到该措施的严重后果并不一定会真正实施。

加元贬值、央行降息，令多伦多房市陷入新一轮的疯狂。据地产业业内人士指出，在存货较低的低层房屋市场内，竞标大战（bidding war）已属平常，现在越来越多的买家为了“抢”到中意的房屋，不顾竞价规则，“插队竞标”（bully offer）先下手为强。 本月早些时候，位于多伦多湖滨区Lake Front 434号的湖景豪宅（上图）挂牌出售，叫价523万元，吸引了许多人的关注。按照通常的竞价规则，买家应该在7月8日统一将报价交给卖方经纪，并由她呈交卖家并选取最高的那个。 谁知就在那个周末（7月4日），一名“不速之客”闯入了卖方经纪人怀特女士（Lindsay Wright）的办公室，说什么也要现在就下报价。 怀特女士也算是从业多年，见过不少心急的买家，知道怎么应对。她一面试图稳住对方的情绪，一面劝说他耐心等到7月8日，同其他的买家一起报价。 谁知那位买家竟不干了，一巴掌拍在桌子上：“我出570万！同意就成交，不同意就拉倒！” 豪宅叫价是523万，对方出570万就意味着比挂牌价高出了整整47万元！这下轮到怀特女士不淡定了，好不容易才从足能塞进两个苹果的嘴巴里吐出了几个字：“你确定？” “SURE！” 怀特女士立刻通知了卖家夫妇。对方也不太敢相信竟然有这样的好事：没有经过数轮的竞价大战，就多卖了这么多的钱。夫妇两人飞快地商量了一下，当晚就同买家见面，签字成交。经纪人怀特女士在一旁也高兴地合不拢嘴――多卖了47万元，一般卖家经纪的佣金率2.5%，你算算她额外得了多大一个红包。 业内人士指出，Lake Front 434号的湖景豪宅的成交经历，正是现在多伦多房市里日经常上演的“插队竞标”。在今年的前六个月，受加元贬值、央行降息的刺激，这在多伦多及部分大多伦多地区愈来愈常见。 一般而言，这种先下手为强的抢购方式出现在存货量较少的市场内，例如上文的那幢豪宅是本市少有的湖景独立屋，整个市场里只有14幢而已。 由于市面上存货较少，买家想要购得中意的房屋，就必需用“抢”的方式。他们往往不会理会卖方指定的统一接受报价的时间，提前开出价钱及条件，但只给予很短的时间让卖方回复，以图避免与其他的潜在买家竞争。 不过，“插队竞标”也是一个心理战。首先，由于买家之间的竞争激烈，采取“插队竞标”时必需开出优厚的价格，才能让卖家心动，放弃透过引发竞价大战获得高价的机会。 其次，插队的买家不能留给卖家很多时间。卖方经纪在收到“插队竞标”之后，一般会通知其他有意报价的买方经纪。不过，由于时间仓促，很多人都无法在极短的时间内办妥手续。  越来越多的买家以“抢购”的心态和方式去买房，大大刺激了本地房市。据多伦多地产局（TREB）早前公布的数字，今年6月份大多伦多地区房屋均价比去年同期上升12.3%，而销量则大涨了18.4%。大多数业内人士相信，随着本周央行再度降息、以及加元受本国经济影响继续贬值，今年下半年大多伦多地区房地产市场中将出现更多的“插队抢房”潮。

  【导读】最近笔者为客人检查一幢古老房屋，根据要求，这次检查实在是并不普通。原因是客人希望知道这幢房屋的地基和结构有没有问题，因为他选中的是一幢超过80年的老屋，要是地基没严重问题，他才会计划其他装修工程。 由于房屋是私人买卖，加上物业已被弃置了一段时间，所以房屋以前的资料并不齐全。对笔者来说，这实在是一项相当有趣和具挑战性的工作。 地基土质稳定性构成影响 古老房屋的地基和结构，很多都会有不同大小的问题，原因就是旧屋在不同阶段或会被人加建或以不正常的方法拆除部分的结构，这样就会造成房屋结构倾斜、地基下陷或出现潜在危险。所以笔者首先检查房屋是否有倾斜，再看房屋是否有被加建和主力墙遭人改动过。 测量房屋倾斜有很多方法，除了用仪器测量之外，最简单的方法就是在去较远的距离外，细心观察房屋与邻近房屋的外墙距离是否平行。如果发现你的房屋与邻居房屋的空间距离不平行，就说明不是你的房屋有问题，便是邻居的房屋有问题，或是两幢房屋都出问题。这时就要看看房屋坐落的泥土属于何种品质了。 在温哥华，有些地区的土质属于可膨胀性，以前可能是湖泊或堆填区，这些地区的泥土，可能会影响地基和房屋的稳定性。 旧材料多有致癌物 不适当的加建，例如加建多一层或把露台改成房间，或把受力墙——即是承受重量的墙——拆除，都是旧屋最常见的问题，这也会严重影响房屋结构，所以要详细看清楚。如果真的有加建和拆除墙的痕迹，并且没有得到市政府的准许，就要聘请结构工程师进一步研究或立即修正。 此外，古老房屋是否建有地下油缸，也是必须要注意的，因为旧屋以前的暖气系统多是使用燃油，而多数的燃油都会存在地下的油缸。但现在暖气系统是燃烧煤气为主，旧油缸都要拆除。加上市政府基于环保的理由，会要求在房屋买卖时，把油缸取出，如果有污染的泥土，都要清除，这就会构成买屋后的一大笔支出。因此，笔者建议准屋主，一定要聘请专人检查清楚，看看屋外是否埋有旧油缸。 另外，所有古老房屋都可能会有对人体有害的建筑材料，例如石棉。昔年建屋时，很多材料含有石棉的成分，因为当时不知石棉等材料会对居住的人体健康有害，所以装修时，最好把这些材料一并移走。最常见石棉的地方，就是阁楼里面，或暖气系统附近。 拆卸墙壁前要检查清楚 客人另一个问题就是想要加大楼上的浴室，不过这样做就要把一道墙拆卸，询问笔者是否可行。笔者首先要到阁楼检查，看看这道墙是否是受力墙。如果是受力墙，拆卸前就要注意和加固两旁的支柱，不能随便施工。 由于这幢是超过80年楼龄的旧屋，电线、水管等都是超过一般使用寿命，而且房屋内的材料和保暖材料都会存在致癌物质，所以笔者建议把屋内的内墙拆开，更换所有电线，水管，保暖材料。再加上其他电视、电话和电脑的铺线等。 如果土库要加建出租套间，也要准备所有电线、排水管等安排，这样将来卖出时，也可卖得好价钱。

马兴法（资料图） 澳大利亚牧场 中国亿万富翁马兴法以4700万澳大利亚元（约合2.16亿元人民币）的高价，一口气买下了澳大利亚两处大牧场。在今年，这至少已是中国买家收购澳大利亚农牧业资源的第三笔投资。 7月16日，路透社援引消息人士的话报道，通过购入澳大利亚最北端的伍洛格朗（Wollogorang）和温特沃斯（Wentworth）这两大牧场，马兴法手中掌握了705700公顷土地和4万头牲畜。 马兴法是天马轴承集团股份有限公司的实际控制人、董事长。天马股份2007年上市，是浙江省大型民营企业，“中国民企500强”，总部位于杭州。 通过天马股份驻澳大利亚分公司，马兴法已在澳大利亚收购了多家农业企业，其中也包括其他牧场，以及一家酒庄。 经纪商Heinemann Rural和世邦魏理仕澳大利亚公司拒绝对买家和协议细节发表评论，但指出该资产在红肉供应链上拥有战略地位。 “伍洛格朗位于澳大利亚最独特、最多样化的地区之一，地形和土壤条件以及此前的经验都证明适宜养牛。”世邦魏理仕的Geoff Warriner在声明中称。 就在此次收购完成的数天前，澳大利亚农业部长表示，澳将很快与一相关国家签署新的活牛出口协议，引发外界猜想。澳方此前一直希望与中方达成协议。 澳中自由贸易协定签订后，澳大利亚农业有了广泛的发展机会。澳大利亚是中国牛肉的第一大进口来源国，占我国进口份额的56.8%。 中国市场对红肉需求正急速上升，而澳方和中国也在推进相关谈判，双边贸易额有望因此增加数十亿美元。 在这一领域，已有不少嗅觉灵敏的中国投资者有望占据先发优势。 同为浙江企业的海亮集团今年早些时候收入澳大利亚昆士兰南部的一处价值4000万澳元的牧场。Yiang Xiang Assets公司也收购了一处1150万澳元的牧场。 此外，在今年早些时候，重庆市农业投资集团有限公司也表示，到明年年底前有意收购总值达1亿澳元的牧场。 据观察者网查询，马兴法生于1962年11月，中共党员，大学学历，工程师，高级经济师，中国轴承工业协会常务理事，第四届和第五届全国乡镇企业家，浙江省第十届人大代表，杭州市劳动模范，杭州市信用管理协会会长，杭州市拱墅区工商联副会长。2008胡润百富榜第118名，2008胡润工业制造富豪榜第7名，2008财富为55亿，2007 财富为48亿。

星报评论∶减息无助改变现状 在加拿大中央银行15日宣布削减基本利率0.25%后，多伦多星报发表署名评论文章，质疑央行减息行动的有效性。 由奥利弗撰写的评论说，对此次央行半年来的第二度削减隔夜拆款利率措施的可能性，在经济学家之间各持己见，但大多数专家认为这么做无必要，持这种意见者是正确的，因为今年1月央行为因应原油价格暴跌采取的减息行动，未给亚伯达省的能源业带来帮助，反而加剧了温哥华和多伦多房地产市场的热度。 该评论文章指出，原油价格大幅度下跌，是全球原油供过于求的结果，加拿大央行再怎么减息都无法改变这种现状，因此这么做只能是徒劳无功。 奥利弗继续说，正如1月的减息行动弊大于利一样，15日的二度减息也不能对促进加拿大那些最大的贸易伙伴经济有任何作用，中国、美国和欧洲目前处于无力增加进口加拿大商品的状态。 他接着写道，对于央行行长普洛索削减利率行动，可以完全预料到的结果将是加元汇率下跌，由于加拿大人严重依赖进口物品，加元相对美元贬值必然导致国民生活水准下降。 奥利弗认为，央行最新一轮的减息行动是过度反应，以为加国经济在今年上半年进入衰退，但这种看法靠不住。 文章说∶“自然，我们的经济处于停滞状态，但只是初步的数据显示加拿大GDP微幅下跌，从而进入理论上的衰退。(GDP连续两季负成长)。” 可是，他指出，初步的统计数据往往在稍后得到修正，而且国际货币基金组织(IMF)、加拿大的财政部长和央行本身早已预测，今年上半年经济不景气，下半年便会恢复成长。 地产经纪∶大多房价恐续涨 吕俊廷表示，目前“房市已涨得离谱，银行是否跟进降息，以及房市的上涨空间均值得观察。远芬指出，央行的调息并非长久性动作，她建议有意贷款民众正是向银行借贷良机。央行宣布降息，如五大银行跟进，对原本即已火热的大多地区房市，将可能产生维持房价上扬的趋势。 15日央行宣布减息，由于央行此举意在刺激房市消费、以振兴衰退的经济，但由于减息之低已创历史新低，大多地区有地产经纪质疑，五大银行是否仍会跟进央行减息之举;但也有地产经纪研判，银行可能采选择性跟进减息，但对原本即已火热的大多地区房价而言，维持上扬之势似仍不可免。 央行虽宣布降息，但银行是否跟进调降买家贷款利率，才是刺激买家贷款意愿，达到最终鼓励买房的主要关键。 从事地产逾30年的恒生地产经纪吕俊廷分析，一旦房贷利率降低便会刺激房市，房价便易攀升，房市是否过热的问题拉踵而来;且利率一但下调，对投资客而言是一大鼓励，低房贷利率就是要吸引投资客投资，因此房价也随之上涨。 吕俊廷指出，过去十年房市始终呈现上涨趋势，而房贷利息又维持下降走势，但目前的“房市已涨得离谱”，还有多少上涨空间值得观察。他研判，有土地的独立屋未来的增值空间潜力较公寓为大，在都会区寸土寸金的原则下，有土地的独立屋更适于买家购买。 昨日上午11时，央行宣布调降隔夜拆款利息(overnight rate)，从原来的0.75%降到0.5%，吕俊廷表示，这项隔夜拆款利息的调降已创历史新低，目前包括加拿大皇家银行、道明银行、丰业银行、满地可银行，以及加拿大帝国商业银行在内的五大银行，其房贷利率平均约在2%。 吕俊廷观察，由于“房贷利率再往下调降的空间比较有限”，央行虽已于昨日再降息，但五大银行不一定也会跟进调降房贷利率，因此未来房市是否会受到明确影响，仍然有待进一步观察，但央行此举，确是有意为持续低迷的经济局势打强心剂。 与1980年代初期，房市即将崩盘泡　化前夕相较，吕俊廷说，当时的隔夜拆款利息约为15%，而各银行释出给民众的房贷利率约为20%，他表示，自己还曾贷过18.5%的房贷利率，与如今的低房贷利率2%相较，实在不可同日而语。 从事地产20余年的太平洋地产经纪汤远芬研判，银行应仍会选择性的适度调降房贷利息，以因应央行的调息政策，她认为，银行可能会选择某些条件式的降息，而非采全面性的调息做法。 汤远芬指出，央行的调息并非长久性动作，一旦本国经济有所起色，央行便会调升利息，因此，她建议有意贷款的民众，此时是向银行借贷的良机;此外，银行也跟进降息时，对原本就已火热的大多地区房市，会维持上涨趋势，并可能对首次购屋买家更具刺激作用。

资料图片   核心观点：中国经济网专栏作者李宁认为，上半年房地产开发投资增速逐月走低，从两位数降到一位数。但房地产销售和与房地产销售相关的数据却呈效增长趋势。特别是6月份，一改1-5月下降的趋势，增幅超过4%。这“一降一升”说明了房地产市场的重要信号：房地产市场正在去泡沫化，市场正在逐渐消化房地产市场的库存。   据国家统计局网站消息，初步核算，我国上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。   在诸多上半年的经济数据中，有三组数据说明了房地产市场的情况。   一是投资开发方面。2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%），增速比1-5月份回落0.5个百分点。   二是房地产销售方面。1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，而1-5月份为下降0.2%。其中，住宅销售面积增长4.5%，办公楼销售面积下降2.4%，商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。   三是税收数据方面。6月份营业税完成1711亿元，同比增加178亿元，增长11.6%。考虑营改增收入转移影响增长12.6%，增幅比5月份提高5个百分点。另外，与房地产市场有关的其他税收也实现了快速增长，比如契税431亿元，同比增长0.3%；土地增值税557亿元，同比增长5.9%；耕地占用税475亿元，同比增长9%；城镇土地使用税223亿元，同比下降5.1%。这些都是受部分地区商品房销售回暖影响，上述四项与房地产相关的税收合计当月增长3.7%，增幅比上月回升9个百分点，年内首次实现正增长。   上半年房地产开发投资增速逐月走低，从两位数降到一位数。但房地产销售和与房地产销售相关的数据却呈效增长趋势。特别是6月份，一改1-5月下降的趋势，增幅超过4%。这“一降一升”说明了房地产市场的重要信号：房地产市场正在去泡沫化，市场正在逐渐消化房地产市场的库存，特别是销售额增加、投资下降的事实正说明了这点。   首先，如今房地产的走势情况，对于市场健康发展具有重要意义。在两三年之前房地产市场过热的时期，有关泡沫化的讨论非常激烈。尽管官方没有透露房地产市场当时有多少库存，但产能过剩是不争的事实。近两年，房地产市场呈现疲软状态，销售和投资双双下降。新公布的统计数据显示，房地产市场产能过剩的基本面并没有改变。现在投资下降而销售额上升，说明市场正在消化房地产市场过剩的产能，也就是把过多的空房子卖掉。   其次，房地产市场去泡沫化，对经济发展非常有利。首先，可以增加一部分房地产企业的盈利能力，使其可以转型升级或者继续有资金投资开发。而且，由于房地产是资本密集型产业，房地产去库存化对于金融企业的安全具有重要意义。同时，由于房地产行业涉及众多产业，其销售数量的增加，会带动家电、家具和生活型服务业等行业销量的增加，这将促进消费型经济的增长和经济发展方式的转变。另外，房地产销售额的增加，也促进了与房地产税收的增长，有效带动地方财政收入的增加，这对化解地方政府债务具有重要意义。   与房地产有关的数据是上半年经济数据中的亮点之一，这也从侧面证明了中国经济发展基本面向好的前景。  

根据菲沙研究所调查指出，温市及北温区是低陆平原中最多繁文缛节的政府，其中最困难的莫过于新屋建筑。   菲沙研究所天然资源中心高级总监格林(Kenneth Green)表示，低陆平原市政厅繁琐的规章，不仅阻碍住屋建筑的程序，也导致房价的上涨，从而衍生出购屋负担力的问题。   北温区位居行政障碍政府之冠   关于一项地区建筑难易度排行榜显示，北温区位居行政障碍政府之冠，建筑审批时间长达16.1个月(低陆平原平均11.2个月)，住宅区发展重划比率也高达95%(平均68%)。   而温哥华因这些繁琐规章，付出的每间新屋建筑成本约3.7万元，也远高于本拿比的1.8万元(详见表)。   城市发展研究所总裁麦克马林(Anne McMullin)表示，开发费用必须由建商自行吸收，或转嫁到购屋者身上。在一些地价超高的地区，例如温哥华，所以建商无法吸收额外费用，只好提高每单位新屋成本。    

  　　加拿大地产商会(CREA)公布，6月份二手住宅成交按年飚升11%，但较5月份下跌0.8%，因为渥太华及满地可住宅成交下跌，抵消了大多伦多地区成交上升。不过，全国二手住宅成交价继续上扬，按年升9.6%。 　　CREA代表加国地产经纪，该会昨天强调，虽然6月份二手住宅成交按月减少，但5及6月全国成交量仍是超过5年来最高水平。 　　6月份成交量较去年同期更急升11%。 　　全国6月份二手楼平均成交价435,560元，按年升9.6%，仍由温哥华及多伦多楼价飚升带动。 　　满银高级经济分析员Robert Kavcic说，加国大部分地区度过一个严寒的冬季，令住宅交易大幅放缓后，置业人士在整个春季及夏季初期均极为活跃，而按揭利率处于历史低位更有助成交。 　　他说：「整体来说，市场在6月份并没有再度收紧，但较1年前已收紧了不少。」 　　温市楼价年升10.26% 　　温哥华和多伦多继续成为全加国二手住宅价格升幅最大城市，温哥华6月二手楼价按年升10.26%，多伦多也升8.94%。 　　有加国石油之都之称的卡加利，经过年初楼价急跌后，近期回稳，6月份楼价按年升0.48%。 　　金融界形容加国楼市为有3种不同速度市场，即温哥华及多伦多继续炽热，能源中心阿省和沙省则受累油价崩溃，其馀市场则相对呆滞。 　　自从2008年9月美国触发全球金融海啸后，加国的住宅市道持续不稳定攀升。虽然期间不少经济分析员警告加国楼市可能会到顶平走、放缓或泡沫爆破，但他们的预测从未实现。 　　CREA指出，全国二手楼成交、新放盘出售比例，在6月份为57.2%，和5月份相若，也从1月份的50.4低位反弹。比例如介乎40%及60%，便被视为二手楼供求平衡状况。CREA指出，上半年新放盘二手楼数目维持稳定，成交却增加，以致这比例稳步上升。 　　以现有销售速度计算，已放盘二手楼足够供应5.6个月销售，跟5月份相若，仍是3年来最低。   

  　　昨日(7月15日)，联邦央行宣布再度降息，加元汇率随即大跌。绝大多数业内人士相信，此举将给本国房市火上浇油，特别是多、温两地地产行情将陷入新一轮的疯狂。 　　然而，阿省埃德蒙顿一位投资经纪麦克贝司(Hilliard MacBeth)却提出了一个令人大跌眼镜的预测：本国房市泡沫马上就要破碎，今年夏天可能就会面临调整。 　　麦克贝司指出，“泡沫”存在四个相同的特征，分别是：价格急速上升令人们心中开始担心“再不买就晚了”或存有“抢购”的心态、人们找出各种理由将反常现象合理化，以及媒体不断提醒有关“泡沫存在”的消息。 　　他接着说，如果观察本国的房价走势和人们的心态，就会发现它符合上述所有的特征，因此“肯定有泡沫存在”。特别是现在本国某些大城市的房价已经超过居民平均收入太多。在埃德蒙顿、卡尔加里及温哥华等地结婚不久的年轻夫妇，负担的债务等于每年共同收入的五、六倍，这样情况前所未见。 　　没有居民收入支持的高房价，犹如没有根基的大楼，狂风一来就会轰然倒塌。 　　引发加国房价泡沫破碎的因素可能是央行忽然加息，或者是经济衰退。目前本国的经济疲弱，央行应该不会加息，但是由于油价大跌重挫本国经济，衰退已经悄然逼近。 　　按照麦克贝司的预测，今年夏季本国可能将再次遭遇经济衰退，有可能是压碎泡沫的最后一块砝码。 　　麦克贝司早前曾著有《泡沫何时破裂：加拿大房地产市场崩盘的幸存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一书。他在书中指出，在美国房地产市场崩盘前，房地产投资只占到美国GDP总值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大举国都沉浸在购房狂潮中。 　　他还预计，一旦加国楼市泡沫破裂，房价可能会暴跌50%，而最饱受影响的不是处于退休年龄的“婴儿潮”一代，而是刚刚购房不久的年轻人一代。这个群体购房最多，家庭债务水平最高，但在免税储蓄账户、互惠基金和股市中的投资却最少。 　　麦克贝司还表示，对付楼市泡沫的最佳策略是租屋居住，避免犯上把住宅物业视为投资的错误。虽然在大部分的加拿大市场，购房置业确实是是有利可图的投资，不过从长远来说，租房及赚取投资收入将会提供更佳及更安全的回报。 　　不过，麦克贝司的预测并非本国经济学界关于房市的主流观点。TD银行经济师德普拉托(Brian DePratto)表示，“低息和减息已是加国长期的经济政策，是一个相当持续和稳定的机制，大家都有比较明确的预期和准备，不会因为此次的降息而有什么突然性或转折性的举动，体现为楼市还将是处于平稳状态，因此所谓的泡沫爆裂的风险较低。”  

　　近日，中国股市热过头，差点大崩盘，投资人为避股灾，抛售股票将钱转向海外，涌入加拿大、澳洲及英国等国房地产。继而引发当地居民们的强烈不满，“中国人海外置业推高当地房价”又一次把中国人推到了风头浪尖。其中涉及的国家城市众多，包括：英国伦敦、澳大利亚悉尼、新西兰奥克兰、加拿大温哥华等多个国家的多座城市，甚至有媒体不客气的说“中国人炒房导致当地人买不起房”。 　　在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三；据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去;在温哥华和多伦多，50%的公寓大楼为外国投资者所拥有;温哥华更有15%的房子长期空置。 　　不少居民被迫搬离温哥华 　　据新华网记者调查发现，温哥华住房难问题的确存在，当地不少居民因此离开这座“全球最宜居城市”。按照纽约大学斯坦恩商学院发布的《2015年国际房屋可负担性调查报告》，温哥华的住房可负担性在全球80多大城市中排倒数第二。 　　不过，记者分析温哥华市房屋可负担性调查委员会发布的一份报告后发现，温哥华住房难问题与海外投资者炒房似乎没有直接联系，当地民众对海外投资者存在一定程度的误解。 　　房屋可负担能力指人们对中等价位新房的购买能力，而被海外投资者炒热的高端豪宅价格并不会对普通居民带来太大影响。 　　这份报告指出，出租屋和保障性住房的供应是解决城市房屋可负担性的关键。而近50年来，温哥华出租屋数量急剧下降，当地政府对社会保障性住房建设的投资也逐年减少，这种变化给城市中低收入者带来了极大压力。 　　报告并未提及海外投资者，尤其是中国投资者对温哥华房屋可负担性的影响。 　　就温哥华住房难问题，温哥华市长罗品信表示，解决中低收入人群的住房问题是政府的当务之急。“与纽约、伦敦、悉尼一样，温哥华的高端豪宅市场非常兴旺，但政府关注的重点是如何提高中等价位房屋的可负担性，确保中低收入家庭也能在温哥华安家立业。” 　　当地房地产界知名人士鲍勃・瑞尼也认为，把温哥华房价高企一味归咎于中国买家有欠公允，是种族主义思想在作祟。 　　政府对海外投资缺乏管制 　　尽管中国买家不是温哥华住房难的直接原因，但海外投资在一定程度上确实推高了当地房价。对此，中国驻温哥华总领事刘菲在接受加拿大《环球邮报》记者采访时表示，当地政府对海外投资缺乏管制是温哥华市房价一路飙升的根源。 　　刘菲说，当地居民应当问责政府，而不应将矛头指向中国移民或海外投资者。中国政府在面临同样问题时，会不断加强对市场的干预力度，并制定相关政策，保障低收入者的住房需求。 　　根据温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省的财产法，在该省购置地产不仅不需要拥有加拿大公民身份，购买者也不会被问及属于哪国公民。这使当地政府无法将本国居民和海外投资者区别对待。不列颠哥伦比亚省住房部长发言人说，若要改变现状，省政府需要对立法进行修改，但到目前为止，省政府并没有改变立法的计划。 　　除了政府监管不力，利率降低、房源供不应求等也是温哥华房价升高的推动因素。

　　在现今活跃的房地产投资市场，买卖楼花已经得到普遍认可。一些地产开发公司在房屋建成之前想了解市场上人们对发展项目的反应如何，就会预先发售一部份楼花。这个时候的房价是比较便宜的。 　　在购买楼花时，除了价钱，设计和规划图，买家应该仔细检查合同条款。比如要留意撤销合同是否会受到相应的惩罚？楼花是否可以转让？更要了解楼花优劣的地方，如地理位置、升值潜力、发展商的声誉等等。 　　对于地产开发商来说，楼花的销售令他们可以在房屋建成之前收回一部分成本，获得一定的流动资金。楼花最大的诱惑无疑是价格，平买贵卖是投资者所期望的。一些为了投资而购买楼花的买家，会等其建成并全面上市销售时再以当时的市场价转手卖出。这时价格通常比楼花的售价贵，原买家便可赚取差额利润。另外，对于买家来说，购买楼花的选择性较大，买家可以根据自己的需求选择不同楼层、不同户型或是不同朝向的单元。由于楼花具有一定价格上以及选择上的优势，许多炒房者热衷于对楼花进行投资。 　　在决定购买楼花之前，买家一定要深思熟虑一番。楼花毕竟不是现房，很多方面还存在著不确定因素，买家在购买了楼花之后需要承担一定的风险。在整个项目竣工之前，买家并不知道房屋最终的质量将会如何。另外，建造项目存在延迟竣工的可能性，Closing date可能会延迟。所以购买者需要对项目开发商的口碑以及其所承建的一些工程项目的质量有所了解。 　　预算Closing费用： 　　不要以为房价就是你要付的全部。如果要Closing，还要额外付大概1-1.5万，包括Land Transfer Tax；Lawyer Fee；还有Builder转加在购房者身上的费用，主要有Development Levy 和Service Fee。 　　Development Levy 是政府向Builder收取的使用政府资源的费用，例如周围建了个学校或者公园，政府就会让Builder交一定的费用，但是这些费用Builder 会转嫁到购买者身上。而Service Fee 包括按装水表电表等等的费用。每个Builder都会向购房者收取这些。 　　律师费 (Legal Fee)： 　　因为楼花的交割有两个Closing Date，律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。 　　水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）： 　　每种安装费分别在$150到$400不等，加起来大概$1000至$2000。大部分建筑商会在Final Closing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。 　　楼花转让费（Assignment Fee）： 　　Assignment就是在Closing之前把房子转卖给别人，这是炒楼花的一种主要方式。虽然几乎每个Builder现在都允许Assignment， 但是要收取一定的费用，并且有一些附加条件和限制。有的是90%卖出，才允许转让；或者是在建成之前的一段时间内才允许转让。所以一定要小心，在买之前要了解清楚。 　　教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Levy Fee）： 　　这些费用是计算在房屋成本里的。但是，楼花在产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。对购买楼花作为投资的买家来说，选购楼花要把房屋的位置地段列为最关键的考虑因素之一。投资者应根据该地区的人口结构、与地区配套设施的关系以及交通出行等方面，判断项目地段的优劣。而对于房产未来的增值潜力，则要看该地段是否有重大项目会带来人口流入，以及租赁市场是否健康，租金回报是否合理稳定等。

参议员希拉裡﹒克林顿（Hillary Clinton，民主党人）华盛顿特区 这是克林顿夫妇位于怀特黑文街3067号的房子。这座两层半楼住宅有四间卧室，六个全卫和两个半卫，室内面积近480平方米。克林顿夫妇在2001年以285万美元的价格买下它，其中200万美元的贷款于2007年还清。房地产估价网站Zillow估计该住宅现价值576万美元。 参议员希拉裡﹒克林顿（Hillary Clinton，民主党人）华盛顿特区 这是克林顿夫妇位于怀特黑文街3067号的房子。这座两层半楼住宅有四间卧室，六个全卫和两个半卫，室内面积近480平方米。克林顿夫妇在2001年以285万美元的价格买下它，其中200万美元的贷款于2007年还清。房地产估价网站Zillow估计该住宅现价值576万美元。 马裡兰州州长马丁﹒奥马利（Martin O’Malley，民主党人）巴尔的摩 马丁﹒奥马利和妻子卡蒂(Katie)于2014年12月买下这幢位于巴尔的摩北部的都铎式住宅供家人（包括他们的四个孩子）居住。该住宅面积约253平方米，有四间卧室和四个卫生间。他们为该房产支付了54.9万美元，其中49.41万美元为贷款。 参议员伯尼﹒桑德斯（Bernie Sanders，民主党人）佛蒙特州伯灵顿 伯尼﹒桑德斯曾担任伯灵顿市市长，他和妻子于2009年以40.5万美元买下该带四间卧室、两个全卫和一个半卫的住宅。 华盛顿特区 桑德斯和妻子在华盛顿特区的住宅是面积约83平方米的一居室，有一个全卫和一个半卫。他们于2007年花费48.9万美元购入。该房产2014年的估价约为48万美元。 杰布﹒布什（Jeb Bush，共和党人） 佛罗裡达州科勒尔盖布尔斯 前佛罗裡达州州长杰布﹒布什和妻子科伦巴(Columba)住在迈阿密郊区科勒尔盖布尔斯的一个住宅开发区。他们于2011年8月以130万美元购入该324平方米的四居四卫联排别墅。 参议员马克罗﹒鲁比奥（Marco Rubio，共和党人） 佛罗裡达州西迈阿密 马克罗﹒鲁比奥与妻子珍妮特(Jeanette)，以及他们的四个孩子住在一座四居三卫，带泳池的西迈阿密住宅裡。这座独栋住宅面积240平方米，建于2005年。鲁比奥夫妇购买时花费了55万美元。Zillow估计该房产现在的市场价近57万美元。 唐纳德﹒特朗普（Donald Trump，共和党人） 纽约市 地产大亨兼电视明星唐纳德﹒特朗普与他的现任妻子梅拉尼亚(Melania)住在纽约市特朗普大楼顶部的三层公寓中。该住宅的装修极为豪华，装修材料包括24K金和大理石。由Angelo Donghia操刀的室内装潢模彷了路易十四时期的宫廷风格，屋顶装饰着巨幅画作，另有廊柱和水晶吊灯等奢华元素。 佛罗裡达州棕榈滩 特朗普位于棕榈滩的大宅面积超过10,000平方米。特朗普于1985年花费1,000万美元买下它，那时该房产拥有126个房间。经过改造，该房屋据称有58间卧室，33个卫生间，其主餐桌长达8.8米，桌面以大理石打造。此外，该大宅还有12个壁炉和3个避难室。特朗普于1995年将该房产转移至Mar-A-Lago俱乐部名下。 路易斯安那州州长鲍比﹒金达尔（Bobby Jindal，共和党人） 路易斯安娜州巴吞鲁日 这位土生土长在巴吞鲁日的路易斯安娜州州长现在仍然住在家乡，但不是在自己的私有住宅中。鲍比﹒金达尔和妻子塞博利亚(Supriya)，以及他们的三个孩子住在该州的州长府裡。州长府是一座建于1963年的大宅，有12间卧室、18个卫生间、两个厨房、一个小厨房、两个餐厅、一个早餐室和一个州事务接待室。 参议员泰德﹒克鲁兹（Ted Cruz，共和党人） 得克萨斯州休斯敦 这位资浅参议员和他的妻子海蒂(Heidi)以及他们的两个女儿住在休斯顿一套可观城市风光的高层共管公寓楼中，该公寓有两间卧室、两个全卫和一个半卫。他们的公寓位于第19层，面积约190平方米。克鲁兹夫妇于2008年9月以83.75万美元的价格将其买下，其中贷款67万美元。 参议员兰德﹒保罗（Rand Paul，共和党人） 肯塔基州鲍灵格林 这位资浅参议员和他的妻子凯利(Kelley)的住宅面积约390平方米，为四居三卫户型。这幢灰顶白牆的房子坐落在一片绿化极佳的0.8公顷地皮上。其2014年的总估价为52.5万美元。 裡克﹒佩裡（Rick Perry，共和党人） 得克萨斯州奥斯汀 詹姆斯﹒理查德﹒“裡克”﹒佩裡和妻子安尼塔(Anita)过去15年一直住在得克萨斯州州长府邸。在佩裡于今年1月离任州长之位后，他们搬进了一套两居两卫的联排别墅，而他们位于Round Top社区的新家尚在建设之中。 参议员希拉裡﹒克林顿（Hillary Clinton，民主党人）华盛顿特区

昨日在加拿大央行将基准利率下调0.25%之后，加拿大五大商业银行的最优惠贷款利率也做了相应的调整。TD银行最优惠贷款利率下调了0.1%至2.75%，RBC、CIBC、丰业银行以及蒙特利尔银行则都下调了0.15%至2.7%。所有银行的调整从今日开始生效。不过专家建议对于此次银行降息，买房者们还是要理性对待。 面对越来越低的贷款利率，越来越多的人蠢蠢欲动，想要贷款买房。低利率对于买房者来说绝对是个利好消息，尤其在多伦多和温哥华这样的高房价城市。购房贷款额度往往很高，每月支付的利息自然成了巨大的负担。 以一套45万的公寓房为例，如果首付20万贷款25万，那么此次贷款利率的下调意味着每月的月供将会降低19元左右，每年会减少220元左右;如果贷款超百万的话，每年则可以节省1000左右，20年的贷款则可节省20,000。这无疑是一笔开支节省。     但是在蠢蠢欲动，心急要趁着低利率按揭买房之前，请仔细地做好准备，注意以下的事项。 1.仔细查看自己的信用记录 在申请按揭贷款之前，你应该尽早了解自己的信用状况。毕竟，糟糕的信用评分可能会使你的贷款利率激增好几个百分点，甚至可能对你获得贷款资格造成障碍。一定要尽早查看自己的信用评分(至少要提前几个月)，这样即使信用状况不良，也有较为充分的时间进行补救。 2. 精确计算房屋总开支 房屋总开支包括首付、利息、房产税、按揭违约保险费等。潜在购房者经常犯的一个错误是不把房产税和按揭违约保险费计算到房屋总开支里。检验潜在购房者是否有资格获得按揭贷款的一个工具是负债收入比(debt-to-income ratio)。其计算方法是用房屋总开支除以税前月收入。 3. 不要在申请房贷的同时申请其它贷款 在申请按揭贷款之前和申请过程中，一定要避免再申请其它贷款。不管什么时候申请贷款，你都会被当作很大的信贷风险来对待，至少在初始阶段是这样的。如果在申请房屋按揭贷款的同时，你碰巧也在申请新的信用卡或者汽车贷款，你的信用评分可能会给房贷的申请带来麻烦，也可能会迫使银行提高你的贷款利率。 4. 资产入账时间要足够长 银行等贷款发放机构希望看到你能够支付每个月的贷款月供。但是如果你资产入账时间不够长(在你的账户中停留时间不超过两个月)，你在申请贷款时就可能会遇到麻烦。一些贷款人认为只要在申请前几天把从亲戚那儿借来的钱打入自己的账户就可以了，但如果金融机构发现了这一点，你获得贷款的几率就会很小。 5. 不要频繁换工作 获得贷款资格的另一个重要条件是稳定的工作和收入。金融机构希望看到的是你拥有稳定的收入，并且该收入在未来还将继续下去。所以在申请贷款前，最好不要过于频繁地换工作。如果你在某一行业内换工作，对申请贷款的影响或许不会太大，但如果你完全转变了自己的职业生涯，那么申请按揭贷款就可能会遇到问题。如果你真的想换工作，尽量等到贷款手续都办妥之后再进行。 不过对于此次银行降息，买房还是要理性对待。鲲鹏贷款孙晓明就认为虽然降息对加拿大老百姓来说总的看是一件好事，因为差不多90%的加拿大家庭都有贷款，利息降了，这些家庭自然会得到一些实惠。对于想要购房的人，孙晓明建议，如果是自住房大可不必斤斤计较利率降低多少，因为这是基本需求，但对于投资房来说一定要慎重。

买过楼的朋友们是不是都有这样的体验：买房的时候，开发商拿你当上帝，让你感觉你在用3星级的钱买了5星级的房子；但是等住进去的时候却发现"童话里都是骗人的"。那开发商一般会有什么不能信的鬼话呢，小编就带你去欣赏一下：   1.买XX房，去XX学校     全民教育的年代，最容易出现这个问题了呢。不过不管开发商的楼盘离xx名校多近，最好还是要去教育局和学校弄个明白：该楼盘到底属不属于名校的学区；即使是"学位房"，也不能掉以轻心，被"学位房"欺骗感情的人可不在少数呢。   2.自然环境篇   往往售楼小姐会为你描述一副美丽的场景："等我们的房子建好了，就是亭台楼阁，绿草如茵……"一幅皇家园林的样子。但等你搬进去才发现，参天大树其实是豆芽菜，绿草如茵其实是半死不活的草皮，静谧湖水其实是条臭水沟……即使是绿化率，也是售楼小姐听工程部的人随便说说，然后再PS一下，照片不代表本人，你懂得。     3.交通篇   当然，交通便利也是开发商的一大卖点：不过一般情况下，这些鬼话都是不能信的："一线生活"就是挨着地铁线；"立体交通"就是挨着地铁口；"交通枢纽"就是公交车多；"到任何地方永远只有一步"只是紧邻主干道，但开发商却分分钟让你有一种住在世界中心的自豪感。还有的无良开发商在售楼的时候，让公交企业把公交车开进楼盘，等到卖完楼，就把公交车赶走……   4.社区设施篇   无论谁买房子都想买一栋社区商业比较发达的房子，开发商也不会忽略广大人民的这个需求，纷纷拿社区设施做文章。不过，开发商又不是政府，不是他说有什么配套设施就有什么滴。旁边有家银行就算紧邻CBD，有家学校就是"人文学术氛围浓厚"，有家大超市就算繁华闹市……售楼小姐在旁边偷偷笑：反正又不是我住。   5.装修设计篇   首先，样板房神马的坚决不能信，因为一般情况下，样板房都比实际房型要大。也就是说 "实在不行，你就按照样板房的样子来装修"之类的话全都是扯淡：反正也就是长多一些，宽多一些，但乘起来以后，样板房就大方很多了。       还有一些开放商打着"个性化设计"，"打破传统"的名义来吸引年轻人，但是亲爱的们，一旦出现上述说法，就意味着这个楼盘的户型很烂或是规划方案很奇怪。不要认为这是个性化的体现，先不说这些奇奇怪怪的房型很多都有违风水，就说装修很困难，更别提这些"不走寻常路"大部分都是反常识反习惯反人类反社会了。   再来扒一扒外形设计，作为一个资深颜控，小编绝对对开发商那些偷换概念的行为表示鄙视：怎的，在外面贴个砖就托斯卡纳了，楼顶是圆的就变成巴洛克了，弄个尖楼顶就哥特式了？所以买房的时候，还是要相信自己的眼睛，这些话听听也就算了。   最后，我们来谈一谈赠送面积，很多开发商拿赠送面积做文章，但是亲们，羊毛终究是要出在羊身上，开发商赠你的那些面积也是会在别的地方找回来的滴。   6."逼定"篇   对于售楼小姐来说，"逼定"就意味成功。所以看完了房子，倒完了热水，当售楼小姐一脸笑容地坐下来准备和你好好谈的时候，就要注意谈判大师来临了。这时候她们会综合运用各种谈判技巧来劝你掏腰包：神马拥有很大的升值空间呀，房子有限呀，房价还会涨，晚买吃亏呀balabala一大堆。甚至还会有售楼小姐神秘兮兮地说："我看你投缘，所以今天这套很好的户型就给你留着了"，尼玛，那些好房子根本就轮不到她卖好吗；再说了，房价很多时候都是跟着政策走的，而且一般政策出来一个月左右，开发商才会采取措施，根本就不会出现今天看房，明天就涨的情况。       综上所述，各位亲们，看房的时候，千万要捂好钱包呀。    

华人有投资房地产的传统，现在中国股市动荡，人们更坚定了房地产才是稳妥投资的信念。比起股市，房地产虽然也会有高峰低谷，但风险相对低。   中国股市影响温哥华   最近，因为中国股灾，影响了温哥华房地产的成交。有人已经在温哥华交了买房的定金，因为股市大跌，把钱套进去了，不能成交了，连定金也不要了。也有人把本来想买房的钱，投到中国股市，本来有能力在温哥华买房，现在就不一定够钱了。   笔者认识的一位华人朋友，看到中国股市火爆，认为是7年一遇的大牛市，听说有人投入几百万，很快就有千万身家了，就很着急地回国去开户。还有一位客户，好不容易把钱从中国打过来，准备在温哥华买房，看到中国股市火爆，就再把钱打回到国内，现在不知道他买的股票怎么样了，不知道他跑得够不够快，买房的钱还在吗。   中国股市暴跌引发中国新一轮海外投资探索   中国股市虽然在政府的强力救市（某些人称作暴力救市）下，有所回稳。强令大机构不可减持股票，甚至采取公安进驻证监会的方式，严防股市下跌。有人为了自己牟取暴利，不顾破坏国家经济地做空，让股市崩溃，实在可恶，这种人是该抓起来。但用行政手段救市，也暴露了中国股市制度和管理上的缺陷和漏洞。   在北美股市，也可以使用杠杆炒Margin，但在北美股市的投机气氛通常没有中国那么浓厚。中国因为配资，在股市下跌时被强制平仓的人不计其数。使很多人多年的积蓄一朝失去，把全副身家扔水里了。如果是借贷或抵押房子炒股的，就更加悲催了。有的人经历了骇人的恶梦，几百万、几千万被瞬间平仓，一天之间从富人变成穷人。   中国股市的震荡，对温哥华的房地产产生了负面影响，也使人们认识到，房地产才是最可靠的投资。   投资多元化最爱房地产   中国人喜欢的投资方式有几种，一是房地产，二是股票基金，三是黄金。还有一些人，不投资，看重存款，认为存款才是最稳健最安全的。在通货膨胀的情况下，存款有时也会让资产缩水。现在中国股份制银行、私人银行多了，放银行也不像原来那么安全了。来到加拿大后，有些 炒北美的股票，也有人炒 。虽然投资方式很多，但房地产依然是华人最爱的投资方式。   房地产也有市场低迷的时候，但风险比股市低多了。房子起码可以自住，还可以出租带来一定回报，不至于血本无归。很多移民都经历了2008年的金融海啸，房价跌了，但经济好转，价格又涨回来了。买房子可以跟银行贷款，发挥杠杆作用，这个杠杆也比股市炒Margin安全多了，不会那么容易被强制平仓。毕竟房地产市场动荡的幅度没有股市那么大，房价跌破首付款的风险要低多了。   本周三上午，加拿大央行宣布降息25个基点至0.5%，这是自今年1月份下调至0.75%后的又一次降息，央行希望此举能刺激加拿大疲软的经济。很多人把这个消息看成房地产市场的利好，笔者认为，降息减少购房成本，也降低购房门槛，对房地产当然有积极作用。但是否造成房地产市场大涨，就需要拭目以待了。   排华的主要是假洋鬼子   因为华人炒楼，引起房地产市场上涨，有人认为加拿大主流开始排华了。据笔者观察，西人并没有怎么歧视华人，倒是在本地出生、长大的所谓香蕉人，或在加拿大居住时间长的老华侨，对新移民的意见比较大。   日前出现在大温的反华车帖，车主为亚裔   在UBC华裔居民反对建临终关怀中心时，反对声音很大的，说华人是“蝗祸”的，虽然英语说得好，但据说那人是华人。在温哥华市中心带头打出“我没有100万”，抗议房地产市场，暗指华人炒房是根源的女士，也是一位华人。最近有人在车尾，打出“对中国垃圾说不”标语的，也不是主流人士，而是越南人，他的太太是华人。   有些人以为他在温哥华生活久了，就是香蕉人了，流著白人的血液了，不是华人了，骂中国人比西人还狠。堡垒总是从内部被攻破，中国人因为不团结，从鸦片战争之后，经历了100多年的屈辱，现在也该醒悟了。   说中国人炒高了房市，其实是高估了中国人的实力。华人只是在高端房地产市场产生了较大的作用，而且影响的区域是有限的，只是在温西、西温、列治文这些华人聚居的地方，发挥了影响力。卑诗省地域宽广，华人在奥肯那根、阿波斯福德就没有影响了，在加拿大其他省份就更是主流主导了。   说华人炒高了加拿大房地产，是高估了华人的实力，也是一种误导。我们不要轻易接受这顶“大帽子”。  

　　加国房地产市场开始放缓，按月呈现下跌趋势，但是由于2大龙头城市多伦多和温哥华的需求仍然强劲，加上新上市的房屋量减少，导致房价仍然在全国范围内增长。 　　加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周三发布数据，称6月份的房屋销售比5月下降0.8%，但是这2个月仍然是5年来销售最好的。 　　在多伦多和温哥华的带动下，6月份的全国房屋均价比1年前升了9.6%，达到45万3560元; 　　如果扣除多伦多和温哥华，全国房屋均价只有34万6904元，只比去年同期上升3.1%; 　　事实上，全国主要城市有三分之二的房屋销售都处于增长的态势，6月份的销售高于10年平均水平14%。 　　6月份的新屋上市量比5月减少0.2%; 　　增长最迅速的地区为Hamilton-Burlington及Durham地区，相对于多伦多市独立屋均价超过百万元的火热，上述地区的房价变得容易接受，而且距离多伦多不远，越来越多到多伦多上班人士考虑到周边卫星城市买房。 　　受到油价大跌的影响，卡尔加里市的房地产市场已经冷却，房价与去年同期比较，仅仅上升0.48%，均价为45万1400元。 　　Regina市的房价比去年同期下降了3.42%，均价只有28万2700元;大Moncton地区的房价也比去年同期下跌2.11%，均价为14万8900元; 　　大多伦多地区6月份的房价比去年同期上升了8.94%，所有房屋均价为55万7900元;大温哥华地区房价增长10.26%，均价为69万4000元; 　　CREA首席经济师Gregory Klump表示，超低的按揭利率加速了房地产市场的火爆，新的记录不断产生，尤其是多伦多和温哥华地区。 　　“市场可供选择的房屋不多，导致这些新的记录很快就可能被打破。”

　　加拿大央行15日宣布将拆款利息（overnight rate）从先前的0.75%降至0.5%，此举令许多长期观察大温房市的业界人士感到忧心，有人认为央行此举将令房价继续向上攀升，也有人认为目前房价已与民众收入脱节，若整体经济继续走软，房价修正状况恐怕很快就会出现。 　　Royal LePage房地产公司行政总裁索伯（Phil Soper）日前曾公开表示，央行降息是在加国房市热点上火上浇油，不过财富管理公司Richardson GMP投资经理麦贝斯（Hilliard MacBeth）不认同索伯的说法，他认为央行的目标是促进加国整体经济成长，而不是控制大温或多伦多地区房价的打房措施 。 　　麦贝斯也强调，目前许多地方房价已超过家庭收入可承担的水平，他不能理解加国五大银行，为何会批准超过民众年收入5倍至6倍以上的借贷金额，他相信这是与银行可将风险转嫁给加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）所导致，而这样的政策是需要被重新检视的。 　　麦贝斯曾预测房价会在夏天出现修正，一旦房市泡沫破裂，房价下跌将达40%至50%，他14日接受媒体专访时仍相信房市泡沫确实存在，因为房价与民众收入已经出现大幅脱节的现象，未来若加国出现经济衰退或是利率调升的状况，房市泡沫可能应声而破。 　　麦贝斯提到，目前经济条件相对较弱，经济一旦出现衰退，民众因害怕负债过高而不愿投入市场，房市可能就会产生负面效应。

  　　7月15日上午，加国央行宣布将主要利率由0.75厘下调至0.5厘。这次降息符合市场预期。 　　央行同时发表对下半年的加国经济展望，表示疲弱的经济会持续一段时间，预计全年的经济增长率为1.1%，比3个月前预测的1.9%大幅降低。预计明年和后年的经济增长率为2.5%。央行预计到2017年上半年，加国经济才会恢复，而不是之前预测的2016年。 　　央行再次宣布降息也验证了业内人士对加拿大经济状况的担忧，那么此次降息对房地产与借贷到底影响如何呢? 　　鲲鹏贷款孙晓明认为，降息对加拿大老百姓来说总的看是一件好事，因为差不多90%的加拿大家庭都有贷款，利息降了，这些家庭自然会得到一些实惠。但是对经济发展来说绝对不是什么好事，最直接的是对零售业的影响，过去一年已经有许多零售业纷纷关门。 　　孙晓明说，降息影响最直接的可能就是房地产，对于已经是两位数增长的房地产来说，人们不能不担忧泡沫的发生。因为降息，人们的贷款承受力会增强，自信心就会膨胀，比如原来只能看75万房子的买家现在就可以看80万的房子了。孙晓明建议，如果是自住房大可不必斤斤计较利率降了多少，因为这是基本需求，但对于投资房来说一定要慎重。因为从事贷款这一行业看到的东西太多了，大家只看到别人赚钱，其实还有一些失败的案例让人不堪回首。因为市场不可能永远增长，总有修正下调的时候。 　　天合地产房产经纪人崔世利表示说，这次降息无疑对于加拿大当地房地产市场是个利好消息。自今年1月央行首次降息以来，多伦多市的房地产市场就异常火爆。在最紧俏的时候，也就是今年2月至3月，常常会出现多人抢房的情况，最多时候有20多人。而且加价买房也成了普遍现象，第一名比第二名有时能多出20多万。也就是说80几万的房子，最终常常以100多万售出。对此，崔世利推测说今天央行再次降息，多伦多房市很可能在9月至11月之间再迎一波新高潮。 　　地产公司Royal LePage在其报告中警告说，再次降息对于目前已经过热的房地产来说并不是一件好事。由于最近全国的房地产市场都在上涨，而且很多地方的涨幅很大，央行降息的决定可能会过度地刺激房地产市场，尤其是多伦多和温哥华。 　　卑诗大学尚德商学院(Sauder School of Business)经济学家Thomas Davidoff指出，加国目前面临经济衰退的挑战，央行再次下调利率，目的就是鼓励国民消费和借贷。他说，房贷利率下降并不意味着房价必然提高。现在有三大影响本地房市的因素并存：经济下滑、利率下调以及中国经济，但很难预测最终产生什么样的因果关系。如近日中国大股灾，有人会认为中国国内投资环境不佳，有可能会为温哥华房市带来更多资金投入，或因中国投资者的财富减少，对本地房市的压力也就相应减弱。  

　　温哥华房市第二季度继续上涨，独立屋房价涨幅12.6%。(本报资料照片)        皇家利百基房地产公司(Royal LePage)最新报告指出，温哥华房价今年第二季度发生戏剧性的增长，主要塬因是独立屋市场供不应求。 　　数据显示，温哥华独立屋的平均房价在第二季度已经达到124万7125元，比去年同期增长12.6%。其他类型住房价格也呈上涨趋势，其中两层独立屋价格涨幅达13.6%，平均售价136万8125元;公寓平均价格为52万1425元，上涨6%。 　　Royal LePage房地产公司北岸地区经纪人比尼(Bill Binnie)指出，温哥华房价在第二季度继续急速增长，是受供不应求的市场状况影响，由于买房者的涌入和有限的供应，将保持「卖方市场」走势。 　　第二季度房市的一个明显现象是对独立屋的高需求。Royal LePage房地产公司西部经理西蒙斯(Chris Simmons)指出，独立屋供应仍然紧缺，并继续成为购买需求最高的物业。但受房源短缺和高房价限制，使得买房者开始流向其他类型物业，本地的公寓市场看涨，这一势头应该会持续全年。 　　比尼补充，除了房市火热，银行房贷低利率也将继续鼓励更多人趁机入市，因此，短期内还不会出现住房需求减弱的可能，预测全年的房价增长可达9.4%。 　　而从整体来看，全国房市在第二季度的表现佳，在温哥华和多伦多等火热房市的带领下，房屋销量有望创新高。与去年相比，加拿大的房价年度增长预计可达6.1%。其中单层独立屋单位价格增长最快，涨幅7.5%，平均售价43万8938元。标准两层独立屋平均价格为47万1002元，同比增长6.8%。公寓价格也出现3.9%的涨幅，平均价格达26万8583元。 　　皇家利百基房地产公司(Royal LePage)最新报告指出，温哥华房价今年第二季度发生戏剧性的增长，主要塬因是独立屋市场供不应求。 　　数据显示，温哥华独立屋的平均房价在第二季度已经达到124万7125元，比去年同期增长12.6%。其他类型住房价格也呈上涨趋势，其中两层独立屋价格涨幅达13.6%，平均售价136万8125元;公寓平均价格为52万1425元，上涨6%。 　　Royal LePage房地产公司北岸地区经纪人比尼(Bill Binnie)指出，温哥华房价在第二季度继续急速增长，是受供不应求的市场状况影响，由于买房者的涌入和有限的供应，将保持「卖方市场」走势。 　　第二季度房市的一个明显现象是对独立屋的高需求。Royal LePage房地产公司西部经理西蒙斯(Chris Simmons)指出，独立屋供应仍然紧缺，并继续成为购买需求最高的物业。但受房源短缺和高房价限制，使得买房者开始流向其他类型物业，本地的公寓市场看涨，这一势头应该会持续全年。 　　比尼补充，除了房市火热，银行房贷低利率也将继续鼓励更多人趁机入市，因此，短期内还不会出现住房需求减弱的可能，预测全年的房价增长可达9.4%。 　　而从整体来看，全国房市在第二季度的表现佳，在温哥华和多伦多等火热房市的带领下，房屋销量有望创新高。与去年相比，加拿大的房价年度增长预计可达6.1%。其中单层独立屋单位价格增长最快，涨幅7.5%，平均售价43万8938元。标准两层独立屋平均价格为47万1002元，同比增长6.8%。公寓价格也出现3.9%的涨幅，平均价格达26万8583元。  

  　　皇家李柏奇房地产公司(Royal LePage)14日公布的统计数据显示，在今年第二季期间，多伦多的房地产市场全加拿大最火热，所有类型的住宅价格都以两位数的幅度增长。 　　温哥华市场也不遑多让，独立的二层住宅及平房均录得两位数的涨幅，共管公寓涨幅也超过6%。 　　现在的加拿大房市可谓「两枝独秀」，在大都市中，多伦多和温哥华两地持续灸热，满地可、卡加利和温尼辟的一些类型住宅价格下跌，其它城市房价涨幅也很小，或者持平。 　　今年4月至6月，与去年同期相比，全加的独立平房平均价格上涨7.5%，达到43万8938元，独立二层楼房平均价格上涨6.8%，达到47万1002元，共管公寓平均价格上涨3.9%，为26万8583元。 　　但分析师指出，全加平均房价涨幅遭到庞大的多伦多市场和极其昂贵的温哥华市场扭曲，如果摒除多、温两地的因素，加拿大平均涨幅将微乎其微。 　　加拿大中央银行可能在15日的例行议息会议上决定将基本利率削减0.25%，以此刺激缺乏生气的加拿大经济。皇家李柏奇房地产公司的报告认为，此举有可能过度刺激已经太热的多伦多和温哥华房市。  

  　　加拿大央行昨日调降利率，加元汇率应声向下。本地地产界认为近期本来已经缓慢回稳的楼市，将会在受到刺激后再度掀起「恐慌性疯抢潮」。除了中国富豪将部分股市资金分出投资海外资产外；美国华裔富豪也趁汇率优势北上扫货，楼价飙升将难以避免。地产经纪也担忧低利率可能会让屋主「惜售」，如何开发房源将会是大温楼市的最大挑战。 　　地产经纪黎恒表示，今年大温的楼市从去年底开始便一直红火，直到近一两个月进入暑假后，较理智的投资者持币观望，整个楼市才逐渐趋于稳定。不过他称昨日央行降息，很可能会引起一波新的「恐慌」，原本已经稳定进入「新价格平台」的楼市，将会转为新一轮的疯抢。 　　「大家都怕买在高位，现在连审慎的(投资人)也坐不住了。」黎恒透露，目前较为审慎的族群，大多为购房预算买屋价在80至150万元的群体。他称本月初曾有一间高贵林的独立屋，房屋在周日开放参观4小时，便有156组人前来观看，最后开价69万的房屋以91万成交，可见大温有多少潜在买家正在等入市。 　　黎恒指出，中国股市虽然已经走回正轨，但许多人经历之前的股灾，皆认为将钱放在股市「太过刺激」，会有意愿将钱转移至海外投资「永久产权」。而昨日央行降息造成加元兑人民币汇率一度跌破4.8，会刺激更多中国热钱流入。他称自己和所有同事已经将休假取消，准备即将来临的「抢房战」。 　　不过黎恒强调，目前大温楼市面临一个很大的挑战，便是「货源」极度稀缺。他担心银行调降按揭利率造成屋主持有房屋的成本下降，引发屋主「惜售潮」，届时楼价将会在供不应求的状况下进一步被推高。 　　地产经纪苏娴雅也认为加元走低造成人民币换钱可以换更多，将会有更多中国富豪前来抢楼。她称近期温哥华西区600万元以上的豪宅，每一宗交易都能比开价至少高出50万元，显示本地楼市并不缺买家，只是缺楼盘。 　　苏娴雅指出，在加元走低的影响下，美国华裔富豪也看到温哥华的投资潜力，纷纷拿钱北上寻找机会。她称近期已有两宗交易是由美国华裔企业主购买，全都是纯投资，自己无意居住。不过她认为美国华裔富豪虽然也是一掷千金，但相对来说会比中国富豪理智。 　　在柏文方面，本地一间开发商的经理郑先生透露，利率下调同样会刺激柏文市场。他称温哥华西区的一房单位，平均已经达到36万元，比起今年初已经增加约3万元。他称一间位于西区甘比走廊(Cambie Corridor)一楼的一房单位，开价高达43万元，未来新盘可能还会继续走高。