地产

三级政府  斥3千万  合资兴建   位于卑诗省温哥华市中心，拥有110个居住单位的新落成支援房屋周一正式启用，为无家可归者或低收入人士，提供新居所及24小时管理服务，所有单位现已租出。   由加拿大三级政府与社区组织安居基金会(Streetohome Foundation)共同参与，合共拨款逾3千万元兴建，位于温市中心豪街(Howe St.)1249号的支援柏文房屋，周一由代表联邦社会发展国务部长伯根（Candice Bergen）的联邦保守党温哥华南（Vancouver South）选区国会议员杨萧慧仪、卑诗省副省长兼天然气发展厅长兼专责房屋厅长高利民(Rich Coleman)，以及代表温市长罗品信（Gregor Robertson）的温市议员郑文宇，共同主持揭幕仪式。       为弱势社群提供安全住所   高利民表示：「周一启用的温市紧急需要支援柏文，可以为弱势居民提供一个安全和卫生的居住环境。」 郑文宇指出，目前许多温市无家可归者流落街头时间都少于2年。如果提供一些帮助，则可改变他们的生活。这是温市府支持廉租屋原因之一。     住户塞利奥特（Richard Theriault）是个50多岁的爱滋病人，10年前从魁省满地可搬到温哥华。他从去年5月就搬进该幢柏文。他在接受《星岛日报》记者访问时说：「我喜欢这裹，因为有24小时的工作人员可提供帮助。我过去住在另一幢爱滋病人的政府廉租屋，但那里管理不好。」   塞利奥特还表示，与邻居彼此相处融洽。他表示自己不用付房租，是由政府及慈善机构帮助支付的。他平时做义工，为社区服务，目前正在找工作。     周一启用的支援柏文房屋造型时尚、应用环保技术建造，每个单位都有厨房及洗手间。负责物业管理的麦克拉伦房屋协会（McLaren Housing Society）为房客提供24小时管理服务，同时还设立工作坊，教授租客各种社交、饮食安全等常识。有意申请廉租屋的合格人士可登入卑诗房屋局网站 http://www.bchousing.org，浏览详情。  

      本年房贷利率持续处于极偏低水平﹐新造房贷平均只是2.68厘﹐比各大银行现行最优惠利率2.85厘还要低﹐一方面为楼市带来支持﹐另方面也有助业主提早偿还部分贷款。 　　明显的﹐本国隔夜利率处于历来低位是重要因素。自从加拿大中央银行于1月突然减息之后﹐这个策略性的利率一直维持在0.75厘的超低水平﹐既刺激买家入市﹐也纾缓住房负担能力﹐因此为楼市带来支持。 　　不过﹐另一个不可忽视的因素是房贷业的竞争。踏入2015年﹐这个行业的减息优惠有增无已。次季期间﹐安省最具规模的信用合作社Meridian Credit Union曾推出低至1.49厘的定息房贷产品﹐以致市场人士哗然。 　　事实上﹐房贷业的竞争仍然持续。根据一项调查﹐今年置业者实际上获得的房贷利率﹐与市场上宣传的差距可达到超过2厘的幅度﹐反映出不少放贷机构均要在利率方面提供大幅度折扣来抢客。 　　加拿大认证按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)于4月底至5月初进行的调查显示﹐在超过800名受访者中﹐近2年多来平均房贷利率为3厘﹐较目前的优惠利率为高﹐但按年细分则反映出利率持续向下的趋势。      据调查所得﹐2013年所造的房贷平均利率是3.08厘﹐至去年微降至3厘﹐而今年直至调查期间的平均房贷利率更显著下调至2.68厘。 　　值得留意的是﹐同期间放贷机构所公开宣传的利率则高出许多。2013年5年定息房贷平均利率是5.01厘﹐2014年是4.89厘﹐而今年是4.73厘。由此可见﹐公开宣传与实际利率相差超过2厘﹐唯有去年例外﹐反映出竞争非常激烈。 　　这次调查又发现﹐佔了72%的人选择定息房贷﹐平均利率是3.03厘﹐略为高过一般水平。另方面﹐选择浮息产品的人佔了21%﹐平均利率是2.68厘﹐比定息房贷少了0.35厘。 　　余下7%受访者采用定息及浮息组合的房贷产品﹐平均利率最高﹐达到3.13厘。 　　调查亦发现﹐佔了70%的人预期可以提早清还房贷﹐另有16%估计还本期将会不变﹐而相信将会延长的则有14%。总体来说﹐实际还本期比合约订明的年期有可能减少5年。 　　根据该协会以往的一些调查﹐每年约35至40%的人会采取一些方法来提早偿还部分本金﹐其中包括提高定期的供款额?增加还款的次数﹐以及安排一次性的部分还款。 　　由于目前利息极低﹐房贷还款中本金的份额可望高过一半﹐利率方面的开支相应减少。据这个协会在调查报告中指出﹐以30万元的房贷?25年还本期及一般的2.75厘定息计算﹐每月的供款是1,382元﹐当中本金及利息各约佔一半﹐首年可以偿还2.8%的贷款。 　　浮息方面﹐若以现时一般的2.2厘利率计算﹐每月的还款额为1,299元﹐首年可偿还贷款3%。  

　　关于目前伦敦房价微降的原因，RICS首席经济学家 西蒙·鲁滨逊（Simon Rubinsohn）总结说：“ 房屋供不应求导致的房价过高，严格的贷款措施以及央行的表现都使得房屋买卖双方表现得更为谨慎。” 　　RICS的报告显示，今年4月底引入的 “抵押贷款市场审查” （Mortgage Market Review）新规定直接导致了房地产市场的降温。 英国房价为什么出现微降？   　　Westhouse的证券分析师阿拉斯泰 斯图尔特（Alastair Stewart）认为由于卖家想兑现房产导致楼盘供应量增加，需求量下降，以及“抵押贷款市场审查新规”是房价微降的原因。 　　根据 “抵押贷款市场审查新规”，贷款申请者会面临更为严格的资金状况和日常消费审查，以证明偿还贷款的能力。此前贷款额度一般为申请者收入的4倍，现在家庭预算和花费也需要通过审核。金融监管局（FCA）表示，这项改革措施是为了减少无法偿还贷款的状况，避免2008年次贷危机的再次发生。对于申请者而言，具体的影响主要包括以下几点： 　　贷款方会询问更多的信息。申请者需要准备比以往更多的私人信息，包括每月的食物预算、交通费、水电气账单、家庭保险和养老金支付额等细节，甚至是抚养孩子的花费以及学生贷款。贷款方可能会询问三个月内银行对账单上的消费明细，并且和第三方机构执行的信用审查进行核对。 　　压力测试意味着贷款审批时间变长。贷款方不仅需要确保申请者能够偿还贷款，并且需要进行压力测试，证明即使五年之内利率上升，申请者仍然有能力还贷。这意味着审批时间可能由一两个星期延长至一个月左右。 　　贷款申请者必须获取专业咨询。目前只有超过一半以上的申请者向贷款经纪人寻求意见。银行和其他贷款方会直接向申请者提供自家产品，并不提供咨询意见。新规执行之后，申请者仍然可以直接向银行或其他贷款方申请贷款，但后者必须提供专业指导意见。当然每家银行的顾问只会谈论自家的产品，而独立的贷款经纪人会提供市场上各种贷款产品的建议。 　　仅付息贷款审批更为严格。新政策下贷款方仍然可以提供仅付息贷款（Interest Only Mortgage），但只会审批给具有详细可行的偿还本金计划的家庭。 　　RICS 的报告显示，执行新规之后，银行放出的贷款有所减少，4月份首次购房者的平均贷款价值 比率（LTV）为86%，到5月份下降至85.3%。

根据日本不动产经济研究所数据来看，中国富豪到东京买房，使得当地房价在过去2年内飙升11%，达到90年代初以来的最高峰。大阪的房产经纪人表示，近年去日本买房的中国人比去年增长了二成。根据《苹果日报》报导，近期日圆汇率持续走低，跌至22年来最低点；加上2020年东京举办奥运的热潮影响下，引来不少中国人投资置业，东京房价急速上升。往年，去日本置业的台湾人较多，而近年，由于日圆对人民币汇率贬值，不少中国豪客涌入当地，买房置业。当地房产经纪表示，中国买家的房屋交易量，是之前的3倍。

一般情况下我们都会精心布置自己的爱巢，毕竟金窝银窝也不如自己的狗窝，就算在邋遢的人也会隔一段时间打扫下自己的屋子，以保证基本的生活条件。最近加拿大的一个家庭突然发现自己家的墙上流出了不少神秘の汁液，不过除此之外他们也没有发现什么其他的奇怪的地方，当然最终撬开外墙之后，密集恐惧症慎入。 这户人家住在Ontario的剑桥市的 Louise和Michael Dawe 夫妇。他们之前一直在针对附近的小蜜蜂作战，他们觉得这种事就是一个电话就能解决了：打电话黑除虫公司，他们过来，事情就搞定了，不过这次可就没那么容易了。 最近他们家的墙体开始向外不断的流出神秘的液体，这让他们很捉急啊。看着周围飞舞的小蜜蜂，他们觉得这可能是蜂蜜？不过用手蘸了点尝了下没甜味啊。(卧槽也不怕是异型的口水，说尝就尝了)不过她大概猜测出来会是什么鬼，不过他不敢声张，他怕吓坏了其他人。 打开墙体后，他们发现这简直是一块构造复杂的蜂巢，里面有蜂王和很多卵，还有大量的蜜蜂。不过还好他们没有奴役原住民。 粗略统计了一下，他们墙壁的缝隙中大约有5w多只蜜蜂，而且统计数量还在上升，写个月目测会增加到8w之众。 幸运的是，Dawes联系到了附近的养蜂人Dave Schuit，这就能避免他们直接干掉这些蜜蜂。 Schuit的方案是将这些蜜蜂搬迁到他的农场中，不过这可能需要换个蜂王，不过这应该是目前最好的方案了。他们将以最安全的方式将这些蜜蜂移走，同时他们想保留下蜂房和蜂王，然后给她挪个更好的窝。 他们首先用烟熏，使蜜蜂昏昏欲睡，丧失攻击性。然后将蜂巢剥离，并且用这些蜂巢和液体吸引分散的蜜蜂到新的蜂巢，一旦吸引了大量的蜜蜂离开，他们就能够拆下墙体。 之后整面墙被剥离开，他们会换上一面新的墙壁，这次的墙他们会选择结实点的，确保不再有蜜蜂进去。除此之外，他们还将得到一大波新鲜的蜂蜜，而不是去舔墙。 他们后来觉得这次行动很成功，因为一些蜂蜜正顺着墙壁上的电线流出来，再不处理可能会有危险。

  　　夏季出行的人越来越多，房屋空置显然不是个省钱的好主意。于是，许多加拿大家庭都纷纷在出行期间准备要出租自家的房屋。在享受旅行的同时还能赚钱，何乐而不为呢？ 　　但是就像赚钱本身就是有风险的一样，靠出租自家房屋来赚钱同样隐藏着巨大的风险。今年居住在卡尔加里的一对夫妇Mark和Star King就遇到了让他们头痛不已的事情。他们在旅行期间出租了自家的独立屋给4个自称来小镇参加婚礼的人，等到回家时却发现，屋子整个像个爆炸现场，混乱不堪。 　　原来，在夫妇俩离开才几个小时，租住的人就在屋子里开起了一场极为疯狂的聚会。住在附近的邻居称，其间来了一辆聚会的公车，将近100人参加了此次聚会。有邻居甚至拨打了Mark的电话，告诉他们说警察已经来过他们家很多次了，因为附近的居民已经不堪噪音的滋扰了。   　　等到Mark和Star回到家，警察已经在他们家等着了。可是却无法进入自己家，因为根据居住房屋的相关租赁法规，此时租住他们房屋的人仍然是受法律保护的租户。Mark回忆说：“最终，在我们的多次请求下，他们才开了门让我们进去，并把参加聚会的客人给疏散了。”   　　Mark和Star刚进屋子就差点被屋里的浓烟给熏了出去，他俩和警察都震惊了。满地的狼藉，地上堆满了破碎的玻璃和陶瓷片，吃的包装袋也到处都是，白色的沙发垫被随意扔在过道上，还被染上了奇怪的颜色。甚至天花板上都沾上了烧烤酱，Mark鞋子里出现了一个鸡骨头，橱柜上还遗留着没有吃完的生日蛋糕。 　　警察当时对屋子的描述是药物催化下的“狂欢”现场，屋子里充满着大麻和酒精。这场“狂欢”对屋子造成的损失将近10万。而这场混乱的罪魁祸首，租赁Mark房屋的人仅仅被判损害罪，罚款5,000。   　　所幸的是，Mark的保险公司Airbnb向他们提供了免费的清洁服务和临时住宿，以帮助他们重新整修好房屋。Airbnb的发言人Jakob Kerr表示说，租住者已经上了Airbnb的黑名单，而且他们会在1百万主人保证金政策内向租房者提供帮助，以补偿其资产所有到的任何伤害，最高赔偿款为1百万。但并不是所有的保险公司都会对短期出租的房屋提供此类的保护，所以大家在出租房屋的时候最好能够仔细地查看自家的保险细则，以确保已有保险能够很好地保护房屋免受此类的意外事故伤害。 　　对此，专家建议出租之前最好通知你房屋的保险公司，并与保险专家确认是否对房屋的保险包含足够的房屋保险保障；如果不提前通知，有可能保险公司会拒绝支付保额。值得注意的是，大多数的房屋保险只为意外破坏提供保险，而上文里这种有意的破坏则不在保险的范围内。另外，想要转租房屋的人也需要仔细思考一下。因为通常的租客保险政策只能保障出租人的权益，不包括转租人的权益。因此，大家在出租或者转租房屋时需要格外小心。

对于中国人来说，到外国买房子并不算一件新鲜事了。然而买房能把当地的房价炒到了全球第二位，却令人谛笑皆非。关于买房到国外这件事，凤凰房产的网友们又是如何看待呢？今日凤凰房产独家调查为你呈现《中国人海外买房导致当地房价飙升 你怎么看？》，调查显示，超过80%的受访者认为国外的房价更合理。   截止到6月30日18点，81.48%的购房者认为在外国买房“有钱任性”，没什么不好。更为重要的是，国外房价较为合理。而其余18.51%的购房者则不看好在外国买房，他们考虑的则是国外的投资环境、置业条件并不会比国内强多少，国内的房子更保值。       关于在国外买房的原因也不尽相同，传统的“留学移民”占据了较高的份额，高达49.78%。投资置业占据了26.18%，其余24.02%的受访者则选择了“跟风买房”这一选项，认为许多人是随大流，看别人买自己也要跟着买。   早年间，抢购黄金的中国大妈们名声震慑全球。现如今，或许外国人们也需要适应中国买房客了。  

 「The Independent」完工示意图。  林蔚荣指出，「The Independent」的买主，约有六成就住在建案地点附近。  　　本地发展商瑞升建设(Rize Alliance)位于温哥华快乐山社区，即东10街285号的「The Independent」开发项目，一度因为高度问题而受到阻挠，不过在排除困难后，不但计划获开绿灯，而且预售情况也十分成功，目前该建案的258个单位中，已有95%卖出，其中90%买主均有本地背景。 　　瑞升建设董事林蔚荣表示，买家很多来自温哥华、本拿比、列治文或菲莎河谷等地，当中更有六成左右的买家，是居住在建案地点附近十条街内的范围。 　　据悉，在已经被销售出的单位中，有35%至40%左右是买家用来投资而不是自住，不过并未看到有人大批购入单位作为短期出租之用。林蔚荣指出，因为开发案销售状况十分热烈，在这类型的投资者入市前，所有可用单位已经被抢购一空。 　　在房型方面，这个开发案约三成为两房单位，这些单位景观也比较好，起价为50万元，甚至比较为便宜的单位更快售罄。 　　根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)统计，过去两年内公寓房型的交易量增长40%，全新的单位更是炙手可热，今年截至目前为止，有1134个屋龄在一年至五年的公寓单位转手，屋龄五年以上的成交单位则有3142个。 　　针对目前大温正有许多公寓建案正在大兴土木，未来这些新屋完工后，是否会影响既有公寓价格，对此林蔚荣表示，这些买家当时购入物业的价格低于目前市价，因此应可接受以较低价格脱手。 　　林蔚荣还说，现在新的开发案件，对于大温公寓房市也会有正面的连带效应，因为新屋的价格普遍较高，会让更多买主愿意考虑稍有屋龄的物件。

     由本月一日开始，安省已实施两项进一步保障消费者的新法，第一项是保障债务缠身人士，他们光顾的债务重组与信託人及公司，必须具安省认可牌照，及在未提供任何清债服务前，不得预先收取求助人士服务费。另一项法例是禁止买卖房地产期间，捏造假柯化（Offer）情况。　　万锦─于人村省议员兼移民厅长陈国治（见图）表示，新法例为安省投资房产人士及需要债务重组人士，提供一个安全及公平的市场平台，这亦是省府致力将经济体系内不良之风，重新纳入正轨发展的重要方略。　　烈治文山选区省议员莫伟力（Reza Moridi）称，新实施法例为消费者提供一个透明度高的市场环境，协助消费者在复杂、选择极多的情况下，作出对自己最有利的消费决定。　　签债务重组合约10天冷静期　　根据安省消费服务厅数字，现时安省有22间公司及38间债务辅导及重整服务公司，为省民提供债务安排咨询。据TransUnion公司所作调查显示，去年负债省民平均每人背负约29,000元债项。　　新实施的保障债务人士法例，包括禁止债务重整及安排公司，在负债人士未向其债权缴付债项前，不得向求助者要求支付任何服务费；在本月一日及之后签订的债务重组及安排合约，可给予签约者10天冷静期；不符合省府规定的债务重组公司，其牌照会被省府吊销。　　至于打击省内买卖房地产“影子柯化”（Phantom Bidding）的新法，亦在本月一日起严厉实施，所有出售房屋的列价柯化，必需有详细白纸黑字内容，包括叫价、出价变更、入纸潜在买家姓名等详尽资料，新柯化将会于安省地产局内纪录在案一年，以便买家随时查阅楼房入纸柯化数目。　　此项打击“影子柯化”措施，对炽热的楼房市场有正面影响，依照Statista.com网站预测，今年省内二手楼房转售数字超过21万户，新法将更能保障楼房买卖双方权益。 　　 由本月一日开始，安省已实施两项进一步保障消费者的新法，第一项是保障债务缠身人士，他们光顾的债务重组与信託人及公司，必须具安省认可牌照，及在未提供任何清债服务前，不得预先收取求助人士服务费。另一项法例是禁止买卖房地产期间，捏造假柯化（Offer）情况。     　　万锦─于人村省议员兼移民厅长陈国治（见图）表示，新法例为安省投资房产人士及需要债务重组人士，提供一个安全及公平的市场平台，这亦是省府致力将经济体系内不良之风，重新纳入正轨发展的重要方略。 　　烈治文山选区省议员莫伟力（Reza Moridi）称，新实施法例为消费者提供一个透明度高的市场环境，协助消费者在复杂、选择极多的情况下，作出对自己最有利的消费决定。 　　签债务重组合约10天冷静期 　　根据安省消费服务厅数字，现时安省有22间公司及38间债务辅导及重整服务公司，为省民提供债务安排咨询。据TransUnion公司所作调查显示，去年负债省民平均每人背负约29,000元债项。 　　新实施的保障债务人士法例，包括禁止债务重整及安排公司，在负债人士未向其债权缴付债项前，不得向求助者要求支付任何服务费；在本月一日及之后签订的债务重组及安排合约，可给予签约者10天冷静期；不符合省府规定的债务重组公司，其牌照会被省府吊销。 　　至于打击省内买卖房地产“影子柯化”（Phantom Bidding）的新法，亦在本月一日起严厉实施，所有出售房屋的列价柯化，必需有详细白纸黑字内容，包括叫价、出价变更、入纸潜在买家姓名等详尽资料， 新柯化将会于安省地产局内纪录在案一年，以便买家随时查阅楼房入纸柯化数目。 　　此项打击“影子柯化”措施，对炽热的楼房市场有正面影响，依照Statista.com网站预测，今年省内二手楼房转售数字超过21万户，新法将更能保障楼房买卖双方权益。 - See more at: http://www.bcbay.com/news/2015/07/05/345466.html#sthash.QKqPVHBf.dpuf

大温地产局(REBGV)公布最新统计指出，6月房屋销售量打破所有6月的纪录，总成交4,375间，比今年5月的4,056间多出7.9%。6月销量亦比过去10年的同月平均数高29.1%，也是大温连续4个月的销售高出4,000间，这是大温地产局的历史首见。 上月的销售数字，只比2005年5月历史纪录4,434间少59间。       大温地产局主席麦克劳德(Darcy McLeod)指出，大温各区购买独立屋的高需求带动楼市畅旺，上月独立屋销量之多是过去10年来所未见。她说：「楼市活动通常以循环形式进行，现在大温楼市正处于上升循环，与2000年代中的楼价上涨的情况相似，至于形成楼市上升的因素不只一个，是多种因素造成。」 她指出，利率低、独立屋供应减少、人口增加、本省经济表现较加拿大其他省份为佳，以及前几年被压抑的需求涌现，形成大温的楼市火红，竞争激烈。 大温地产局指出，上月房屋中央放盘系统(MLS)所有类型的房屋基准价达到69.4万元，比去年同期上涨10.3%；上月所有新挂牌房屋数量为5,803间，较去年6月多8.7%，新旧挂牌放售房屋12,181间，同比减少了23.9%，亦较5月减少1.3%，放售房屋数量是2006年以来同月的最低水平。 上月成交/挂牌比达到35.9%，是2006年同月以来最高，一般该数字若超过20%，即可说是卖家市场，说明大温楼市目前继续是卖家市场，激烈竞争令买家能决定的时间缩短，对卖家有利。 大温上月销售最多的仍是独立屋，达到1,920间，大温独立屋基准价为112.39万元，较去年同期上涨14.8%；柏文价上涨5.3%，达到40.02万元；而相连房屋如孖屋及城市屋的基准价为50.69万元，同比升7.1%。 另外，菲沙河谷地产局昨日公布上月房销统计，上月成交达到2,413间，创下2005年来最高6月纪录，是史上第4多的销售月份。独立屋基准价为60.99万元，较去年同期上涨7.3%。  

据澳大利亚《昆士兰日报》报道，澳洲一华裔家庭以5000多万澳元的价格从Brookfield Multiple手中买下了黄金海岸的希尔顿酒店，而这笔交易推动了黄金海岸房地产市场的复苏。在过去的一年的时间里，亚洲买家已在黄金海岸买下了众多酒店和正在开发的项目，总价值超6.5亿澳元。 据悉，此次交易的希尔顿酒店设有169间客房。在3月时，Brookfield Multiple开始为这家酒店与相邻高楼的管理权力寻找买家。McVay房地产公司员工证实了这笔交易的真实性，但他们拒绝向媒体透露更多细节，只是称黄金海岸的房地产市场开始出现反弹。 在希尔顿酒店建成前，这片地产属于一家开发商集团。不幸的是，这家公司在金融危机期间倒闭了。随后，澳洲和新西兰银行集团出资让当时的Multiplex建成了价值7亿澳元的希尔顿酒店，Brookfield Multiple后来便买下了这家酒店。目前，这家集团并没有对于这笔交易置评。 不到一个月前，一新加坡公司以约7000万澳元的价格买下了位于Broadbeach的Crowne Plaza酒店。经营业巨头Marriott Vacation Club也以9000万澳元的价格购买了冲浪天堂万豪度假酒店及水疗中心(Surfers Paradise Marriott Resort & Spa)。 据了解，黄金海岸房产复苏多少受到中国游客数量的影响。根据澳洲旅游研究局的国际游客调查显示，中国游客数量上涨了18%，在2014年12月底达到了78.4万人次，黄金海岸成为热点。此外，Wet'n'Wild每年的日游客数量达到了1200万，过夜游客达2240万人次。

也许是因为在莫迪当选新总理之后，印度重新找回了自信；又或者是因为其经济增速在2015年有望超过中国—眼下，一大波印度人正在加拿大疯狂购买房地产。据美国《福布斯》杂志6月19日报道，这批印度人在加拿大购买房地产的狂热程度，大有超越中国人之势。“口口相传”进入温哥华2015年，加拿大温哥华俨然已经成为一个国际度假村，汇聚了来自世界各地的有钱人。温哥华国际机场是北美入境人流最大的机场，每天运送大约26500名乘客—印度人在其中的比例相当高。作为北美最受欢迎的移民城市之一，温哥华每年新增移民人数约为3万人，这些人的住房需求成为当地楼市火爆的重要基础。苏富比国际地产公司加拿大分公司（Sothebys International Realty Canada）首席执行官罗斯·麦克雷迪表示，印度人不仅在温哥华建立了一个强大的社区，而且“非常活跃”。在温哥华火爆的房地产市场，印度裔加拿大人和印度人正在赶超中国投资者。多伦多房地产投资公司Watford Equity的首席执行官哈歇尔·戴夫表示，印度人正在纷纷涌入该市，有意思的是，这一趋势“更多是口口相传，而不是统计数据层面上的”。戴夫还说，在投资加拿大房地产方面，“印度将会超越中国，因为在过去四五年里，温哥华已经引起了印度人的广泛兴趣。在过去的两年里，他们也确实赶上了中国投资者”。 戴夫又强调，即便印度投资者已经赶上了中国投资者，但后者依然是他们的主要投资者之一Watford的合伙人阿瑞克·奥尔巴克则表示，在多伦多，大多数最新发展的项目是受投资资本的驱动。由于各大银行都搭上了这趟顺风车，贷款额不断上升，养老基金和机构投资者正试图增持加拿大地产股。前不久，奥尔巴克现身特拉维夫市，就有关在多伦多娱乐区拟建的一个新项目向投资者进行推销。奥尔巴克还说，和来自中美两国的投资者一样，印度投资者也已经认同这样的观点：用金钱换取在多伦多的政治和经济的双重稳定，这是一笔非常划算的买卖。这些人愿意接受较低的投资回报率，愿意以高价购买房产，而不是返回印度。在邻近的美国，印度投资者的买房比例也在增长。据彭博社2015年6月17日的报道，美国房地产商协会（National Association of Realtors）发布的年度报告显示，在外资购房榜单中，印度人以79亿美元的成交金额排名第三，第一名和第二名分别是中国和加拿大。印度移民申请超越中国2012年，中国是加拿大的最大移民来源国。但2014年2月，加拿大移民部连续出台了两条政策，对6.6万移民实施一刀切，其中包括5.9万联邦投资移民（IIP）和7000联邦企业家移民（EN）。其中，中国移民占比最多，相应受挫最重。在此影响下，2014年，加拿大的中国移民人数较2013年大幅减少至32%—相比之下，印度移民人数达到了14%的增长。据加拿大媒体5月13日报道，2015年1月，加拿大移民部抽出首批“快速移民”申请人。在775名中签申请人中，印度人多达228名，占据首位；其余122人来自菲律宾，46人来自巴基斯坦，36人来自中国，爱尔兰人和尼日利亚人分别为34名和29名。移民律师李克伦在《星岛日报》上分析说，来自印度的申请人最多，可能是因为印度提供的发展机会不如加拿大提供的好。而据加拿大政府称，这几年，平均每年获得加拿大永久签证的印度人达到了3万人，其中大部分居住在安大略省。加拿大法律允许持有相当于加拿大“绿卡”的印度人为其父母申请永久居留签证。而据澳大利亚政府发表的报告显示，印度人也已经超越中国人，成为澳洲人数最多的外来移民：2011-2012年的数据显示，印度移民人口达29018人，中国则有25509人。印度人投资更受欢迎加拿大广播公司报道说，根据最近的一项民意调查，在加拿大投资的印度人比中国人更受欢迎。加拿大的亚太基金会（Asia Pacific Foundation of Canada）对1548名加拿大人进行民意调查，发现几乎一半（49%）的加拿大人反对来自中国的投资，但欢迎印度人投资的比例高达59%。若干因素可以解释加拿大人对中国投资的不合作态度。很多受访者对中国企业大规模投资阿尔伯塔省的石油和天然气行业感到忧虑，48%的人担心中国的投资会使自己“丧失对自然资源的控制”，40%的人担心这会对环境造成影响。相比之下，加拿大和印度之间似乎正在迎接“一个全新的开始”。2015年4月，作为过往40余年里首位在职的印度总理，莫迪访问加拿大。他受到了高规格的接待和犹如摇滚明星般的热烈欢迎。对加拿大而言，金融危机后，政府开始降低对美国的依赖程度，推动外贸、鼓励投资与出口多元化，以印度为代表的亚洲新兴市场无疑吸引力巨大。而对印度而言，莫迪力推的“印度制造”计划也希望能找到更多的出口。印加两国一拍即合。加拿大的《环球邮报》曾将中印两国对加拿大的重要性作了对比。在其商业版的头条报道中，印度国旗下注明的是：人口12.5亿，2014年印加双边贸易额为63亿加元。中国国旗下注明的是：中国人口13.6亿，2014年加中双边贸易774亿加元。另据统计，加拿大境内约有120万印度裔，但2014年加拿大对印度的投资额仅为6.13亿加元，这种落差虽然代表着中国的投资优势，却也意味着印度的投资潜力更大。炒高房价遭土著抵制以中印两国为代表，外国人投资加拿大房产的火爆程度遭到了本地人的抵制。2015年5月，不列颠哥伦比亚省有超过1.8万人签署了一份网上请愿书，要求省政府限制外国投资者在温哥华购置房地产。这一网上请愿目前已引发万余人签名支持。这次的网上请愿行动最初发源于一个名为Change.org的网站，短时间内赢得了1.2万多人签名支持。发起人贾马尔称，“现在应该站起来捍卫我们的社区，温哥华是非卖品，大温地区民众对住屋的需求，比海外投机者赚取利润更为重要”。一名叫西尔维娅的支持者称，近年来，不少土生土长的温哥华人，因买不起楼被迫迁往其他城市生活。“大家总不能光是抱怨而不做任何事情，我们要让政府保存我们的社区，留给下一代。本地人买不起房子，我们的子孙要用天价租金向外国房东租房子，如果现在不制止，这种情况以后一定会发生。”温哥华当地较低的地税也让不少海外投资者趋之若鹜。温哥华缴纳的地税平均仅为0.368%，全国最低。过去5年，温哥华各类房产项目数量均出现大幅上涨，其中独立屋涨幅最大：400万加元以上的豪宅增长幅度超过400%。当地一家信贷机构发布的报告显示，未来大温哥华地区的房价还会继续攀升，至2030年，房价很可能攀升至目前的两倍。在不少加拿大人看来，大量的海外投资者炒高了目前的房价。加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，在北美20个大城市里，温哥华房价目前名列第一，房价平均数已超过收入平均数的10.6倍，列全球第二。加拿大房产公司Royal LePage发布的信息则称，今年第一季度，加拿大平房及独立屋的平均价格上升了10.6%，至117万美元，标准两层独立屋则上涨了10.3%，至126万美元。这两个数字均为加拿大之最：前者是全国平均价格的2.6倍，后者是全国平均价格的3倍多。

　　经过一个寒冬而湿漉漉的春天后，很多省民可能在想更换新的屋顶。但是，在你还没有和任何一家公司签约前，最紧要先先查看它们是否持有工作场所安全及保险局(Workplace Safety and Insurance Board)证书以及工场保险及责任赔偿。根据法例，更换屋顶的工人必须受过预防坠地的训练，而当他们在超过3米的高空工作时，则必须穿戴坠地保护设备。 　　安省消费者保障(Consumer Protection Ontario)还提出了以下的贴士供作参考： 　　* 做功课 - 在没有聘用屋顶公司之前，查看参考资料和消费者资源，比如安省消费者及政府服务厅的Consumer Beware List。了解你家屋顶铺有几多层旧的瓦砾物料。根据房屋建造规例，每家房子用以铺设屋顶的瓦砾是受到限制的。 　　* 要求提供书面估价 - 货比三家，可先约三家公司来看所涉工程，并请它们给你书写估价，清楚列明会做些什么，以及列举将会使用的产品、服务及价钱。假如合约商说你的屋顶有损毁，并需紧急修理，你可请它们在估价中说明受损程度。 　　* 要使用书面合约 ─ 在选定哪一家公司来做以后，必须确保估价写进合约里。根据安省的保障消费者法(Consumer Protection Act)，一家公司不能向你索取超过估价10%的工钱，除非你同意做新的工程或新的价钱。 　　* 了解保用期 - 铺设屋顶的瓦砾物料，保用期通常属于制造商的责任，铺设合约商不用负责。一些屋顶产品必须经由受过训练的工人铺设才有保用期。 　　* 小心常见的诈骗手法 ─ 给予最低的按金融(大约10%)，同时避免免税的交易。没有收据，表示你没有购买的法律证明。 　　趁你还没有开始之前，请上Ontario.ca/HomeRenos网址，以便知道更多消费者的权益及责任。 　　安省消费者及政府服务厅厅长奥拉斯逖(David Orazietti)说：“重新铺设屋顶，可能带来很多的压力。事前做功课，提出正确的问题，知道合约应该包括些什么，将有助于你决定选用哪一个屋顶铺设商。确保工程安全，同时确保合约书面写成。 　　从2014年1月1日起至2015年3月31日止，省府接到400起关于铺设屋顶的投诉，最普遍的投诉涉及服务素质、保用期和付了钱而没有服务。 　　假如你签订的合约价钱为50元或以上，你将有10日的冷却期保护，也就是在这个10日的冷却期内，你可以毋须任何理由而推翻合约，更且不用支付取消费用。

  　　许多人说温哥华的房市疯了，上月独立屋的价格又创造了历史新高。整个地区，包括如Burnaby和Richmond这样的郊区，独立屋均价从2014年6月的1,200,539跳升到上个月的1,442,296，年增长幅度达到了20%。 　　大温哥华地区房产局长Darcy McLeod表示说，对温哥华地区的独立屋需求还在不断上升，在过去一个月独立屋成交量是过去10年同期最高的。独立屋成交量每年以31.3%的速度在增长，去年更是达到了1,920。 　　大温哥华地区公寓房的成交量也增长了35.6%，上个月达到了1,774;镇屋的成交量则上升了7.1%至上月的681。6月房屋总成交量是同期最高的，达到了4,375，比过去十年同期平均值高出了29.1%。 　　5月温哥华市内独立屋均价在223万。目前房产局还未公布6月的数据，已公布数据仅限于城市西部和东部。温哥华西部独立屋价格也在6月达到了峰值，为2,967,500;东部独立屋价格中值也创了新高，达到了1,238,048。 　　据称，温哥华地区独立屋需求主要来自于新移民。前加拿大驻中国大使David Mulroney在最近表示说，目前虽然缺乏有关买房者国籍的可靠数据，但在多伦多和温哥华两个城市，中国人对独立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新书中写到“有一些国家已经对非居民的买房者征税了”。 　　上月B.C.省长Christy Clark否定了温哥华市长向炒房者征收投机税的提议，同时也不赞同其提出的向购买奢侈房屋的人征收更高的房产转让税。 　　对此，McLeod分析说，温哥华房价的居高不下是由很多因素共同促成的，绝不可归结为一个因素。他说：“也许归因为一个因素是比较容易的做法，但是事实是这种现象是很多因素共同促成的。这些因素就包括当前的低利率、独立屋供应的下降、人口的增长、省内经济的良好表现、过去一年不断增长的需求。更重要的是，温哥华这个地方适宜人居，需求自然就旺。” 　　与温哥华相呼应的是多伦多的高房价。根据本月初多伦多地产局主席艾瑟林顿(Paul Etherington)公布的数据，5月大多伦多地区的房产买卖成交量为11,706， 与去年5月同期的11,013相比增加了6.3个百分点。 大多伦多地区5月的平均房价也达到了$649,599，比去年同期提高了11个百分点。其中，增长最快的是416地区的独立屋，平均房价年同比增长达18.2%。 　　地产局高级分析行政总监门瑟(Jason Mercer)则表示，市场行情的收紧，尤其对大多伦多地区的独立屋、半独立屋以及镇屋的高需求，持续推升了房价。目前来看房屋供应量不会下降，预期2015年下半年房价将保持同比增长。

Vansky综合，如需转载请注明来源，否则视作侵权。       根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新数据，大温哥华地区六月的房屋销售再次创下纪录，独立屋售价更是比去年同期上涨15%，平均售价高达112万（$1,123,900）。      大温地产局总裁Darcy McLeod表示，低利率、独立屋供应量下降、人口增长和全省经济对比加拿大其他地区好等都是造成这一现象的原因。他表示，房屋挂牌量越来越不能满足买家需求。六月挂牌总数有12,181，比去年同期下降了23.9%，与5月比也降了1.3%。      所有类型大温居民住宅基准价为69万4千；公寓楼均价也有所增长达40万2百；连座屋单位张到了50万6千9。       看看现在100万左右，在大温各区域能买到什么样的房？   素里，面积3500呎，有四个卧室四个洗手间。（MSL)   列治文Steveston社区，面积2052呎，有5个卧室2个洗手间。(MLS)     温哥华Mount Pleasant社区，1910年建造，有6个房间。 (MLS)   高贵林，面积近4500呎，有4个卧室4个洗手间。(MLS)   北温哥华，面积2165呎，有4个卧室2个洗手间。(MLS)   穆迪港，新建屋，占地11810呎，面积3200呎，有3个卧室3个洗手间。 (MLS)

Thomas Ma（左一）与部分烂尾楼苦主对庭讯进度深表不满，不排除会自行采取法律行动，追讨损失的金钱。（星岛日报记者摄影）   　　多伦多北约克Centrium At North York烂尾楼一案，涉嫌挪用买家订金的韩裔女律师Meerai Cho昨天仍没有亲自出庭应讯，甚至其辩护代表亦不见踪影。星岛日报说检控官亚力山大（Paul Alexander）向当值法官要求将案再押后至本月23日，又获法官批准。多位到法庭旁听的烂尾楼苦主对此深表不满，计划于本月11日举行苦主大会，并不排除会自行聘请律师展开集体诉讼。 　　据悉北约克烂尾楼苦主召集人Thomas Ma与一众到场听审的苦主，对被告Meerai Cho昨日仍未有出庭应讯，令过堂日期一再押后感到不满。Thomas Ma步出法院后表示，他问过法庭职员，答覆称，被告是可以不断申请延期，但终会安排预审日期，惟至目前为止，控辩双方仍未定出预审日期。 　　Thomas Ma表示，他们已经计划于下周六（11日）下午1时，在海柏公园举行苦主大会。另外，他们有计划自行聘请律师向涉案者提出集体诉讼，大家目前仍在商议中。他表示，不论时间要多长及有多少困难，也一定会抗争下去。 　　首次专程从渥太华驱车来傍听的其中一名烂尾楼苦主何先生表示，移民加拿大就是相信加国的公正、公平及健全的法律制度。他指这像无了期的审讯，令到他感到绝望。但他始终仍然相信加拿大法律是公正的。 　　另一名苦主Alka Sharma表示，对目前情况感到非常失望，并认为这可能是法律的漏洞，但相信加国司法制度定可还他们一个公道。 　　北约克Centrium At North York烂尾楼案，涉案被告韩裔女律师Meerai Cho，于去年8月底被警方先后落案起诉合共510项诈骗及违反诚信等罪名。涉及烂尾楼盘的苦主约有150名，其中不乏华人，损失金额由4万元至68万不等。遭诈骗金额合共超过1,500万元。发展商聘用了Meerai Cho负责业主订金的信托基金。有人涉嫌将部分存款过户到发展商，发展商总监其后携款离开加拿大。 　　同一案件2月在安省法院过堂时，女被告被警方加控426项控罪，使罪名合共多达501项。因辩方刚从控方取得逾3,000多页案情文件，需时审阅，而警方亦表示调查需时，法官批准将案押后过堂。 　　去年12月初在北约克安省法院过堂时被控涉嫌诈骗的韩裔律师Meerai Cho及其辩护律师也是全都不见踪影，只派一名助理向检控官表示，因为从控方取得的初阶段案情文件众多，仍需时间审理，要求将案件押后。检控官向当值法官要求将案押后至今年2月过堂，获法官批准。 　　当时也有数名华裔苦主到法庭旁听。获悉案件再押后即匆匆离开法庭。一名女华裔苦主王莉枫在法庭外表示，对案件一再押后感到无奈，但不论时间多久，苦主们仍会坚持打这场官司，绝不会放弃。 警员昨讲解案情，并公开被捕韩裔女律师Meerai Cho的照片。 　　据2014年8月27日星岛日报报道，涉嫌不当挪用楼花买家存入信托户口订金的韩裔女律师Meerai Cho，正式被多伦多警队拘捕，落案控告共75项罪名。有华裔苦主自言与很多买家都已经打定输数，未必能寻回所有订金，或者只是找到很少部分的钱。 　　负责调查案件的32分局诈骗组探员狄华鲁（Chris Devereux）透露，这是32分局有史以来最大的诈骗案。 　　探员呼吁其他受害人报案以保障权益，尤其是一些准备提出民事诉讼的受害人，手上可能掌握一些线索。他说，有受害人追查楼盘进展时察觉有问题，向律师追讨退还订金不果，于是提出民事诉讼。在调查过程中，发现位于北约克区内两间银行的信托户口，其中一个早在2012年便已经结束，另一个户口内款项则被提空。警方在7月初即已接到报案，由于向银行查证需时，因此至8月底才正式落案检控涉案人士。 　　当时疑犯拒绝与警方合作，不回答任何问题。 　　Centrium in North York烂尾楼的地盘，在2013年6月被建筑商的债主放“银主盘”（Power Sale）转手时，建筑商未有通知买家。不过，狄华鲁说，暂时未有将建筑商列为疑犯。因为女被告只是声称将信托款项交予发展商，有可能发展商是毫不知情，因为从初步资料发现，地产商的规模和程序不似是一个骗局，只是不知道为甚么会烂尾。警方要等法庭发出搜查令，到空置的建筑公司搜索文件。 　　其中不少受害人是华裔，也有中东和韩裔买家。有些人付了4万元订金，暂时已知损失最多的一名受害人，缴付了70万元订金。 　　时年63岁韩裔女律师Meerai Cho，初步被控25项涉嫌讹骗超过5,000元、25项涉嫌藏有赃物及25项涉嫌违反诚信罪。

      根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新数据，大温哥华地区六月的房屋销售再次创下纪录，独立屋售价更是比去年同期上涨15%，平均售价高达112万（$1,123,900）。六月房屋销售数量是往年同期最高纪录达到了4375次交易，是有记录以来第二高的月份。大温地产局总裁Darcy McLeod表示，低利率、独立屋供应量下降、人口增长和全省经济对比加拿大其他地区好等都是造成这一现象的原因。他表示，房屋挂牌量越来越不能满足买家需求。六月挂牌总数有12,181，比去年同期下降了23.9%，与5月比也降了1.3%。所有类型大温居民住宅基准价为69万4千；公寓楼均价也有所增长达40万2百；连座屋单位张到了50万6千9。看来#donthave1million下次集会抗议，要改成#donthave1.1million了。 

尽管目前大温地区的房产中间价（median housing prices）为全国之冠，不过根据总部位于多伦多的房地产研究公司TheRedPin分析，大温民众首次购买房屋的负担，仍低于多伦多地区。 根据该公司的分析，目前大温首购族花费在房屋上的平均费用，为42万元，较多伦多地区民众的42万5000元还低一些，该份报告同时还发现，亚省卡尔加里的首购族人口比例最多，平均花费在买第一间房的金额为37万元。 不过卡尔加里近来之房价，亦因市场上房屋供应量减少，已出现小幅成长状况，以独立屋来说，成长幅度为1.8%，非独立屋房型则是增加8.3%。   根据房地产研究公司分析，大温首度购买房屋的民众负担仍低于多伦多地区。（记者陈威麟／摄影）   报告同时对三地民众买房时必须缴交的税金进行分析，若以价格50万元的房产为例，大温地区民众在交易时，必须缴教的物业转让税为8000元，在多伦多因须向省府与地方政府缴税，因此两项税金加起来为1万2200元，不过在卡尔加里地区，买方仅需缴付280元的地产登记费（registration fee）。

安省帕里湾（Parry Sound）为重要的度假屋市场，当地的资深经纪马歇尔（Jim Marshall）表示，天气对度假屋等休闲物业销情有莫大影响：「我们直至加拿大国庆日即将到来都看不到任何势头，但刚刚过去的个半星期，我已经达成五宗交易。」   皇家地产公司（Royal LePage）近期发表的《2015年休闲物业报告》则指出，置业人士为弥补漫长寒冬所损失的时间，部分地区的市道畅旺，例外情况出现于亚省、卑诗省东部边界地区和纽芬兰等地，因为油价下挫导致度假屋销情减弱，而且有降价压力。   但皇家地产总裁苏帕（Phil Soper）分析指，油价下挫其实亦间接助长今年的休闲物业销情，因为汽油价格下跌令周末驾车到湖边的开支减少，低油价又导致加元汇率降低，以致较多人选择安省墨斯谷加（Muskoka）、魁省特朗布朗（Tremblant）和卑诗省内陆置业，而较少人选择往南边的佛罗里达州和亚利桑那州。   专家认为，不少人购买度假屋，会转将之放租又或者转作商业用途，这对度假屋的价格有保障，当中又以墨斯谷加「最安全」。

拥有丰富天主教历史的魁省，近年掀起了宗教遗产的保育争议，大量日久失修的教堂以惊人速度转售，并改变为其他非宗教用途，有保育专家认为，活化计划可扭转过百年教堂的拆卸命运。   根据魁省宗教遗产委员会（Religious Heritage Council）指出，省内有过多使用率不足和昂贵的教堂物业，由于教徒捐献不足而难于保养维修或者翻新，以致去年有破纪录的92间教堂被出售。   它们分别被改作音乐厅、马戏团学校、攀岩体育馆、公共图书馆、善终服务中心、分契式物业、社区中心和日托中心等，有教堂甚至被改装成水疗中心和健身房、迷你高尔夫球场等。魁北克大学满地可分校研究员贝尼尔（Lyne Bernier）指出，虽然这些改造计划会得失部分教徒，但它们却可以避免过百年的教堂建筑荒废，以致最终遭到拆卸，结果损失将会更惨重。     「拆卸损失更惨重」   魁省发展商、建筑师和规划师正思考如何更妥善地活化教堂建筑。满地可建筑师Ron Rayside最近便参与活化1914年兴建的教堂Eglise Notre-Dame-du-Perpetuel-Secours，用以举办音乐会和活动，地牢则改装成培训中心。   主导这项计划的公司Groupe Paradoxe，发言人圣路易（Joelle St-Louis）表示，虽然活化计划成本高昂，但举办音乐会可带给人非同凡享的体验，而且音色非常好。

  　　2015泛美运动会将在7月10日开幕，加拿大广播公司CBC报道说，过去一个月中，多伦多的许多居民第一次在Airbnb上放了广告，把自己的房子出租，期盼能在运动会期间赚笔钱。 　　Airbnb的工作人员 Jacelyn Holmes 说，如果多伦多人能暂时搬到城外，躲开运动会时的拥堵，同时又能用自己的房子赚点外快，何乐而不为? 　　CBC报道说，截至到6月24日，Airbnb网站上有多达530个租房广告针对的是泛美运动会的游客，这些公寓的平均价格为200加元一晚。 　　Guelph大学酒店及旅游管理学院的教授Marion Joppe告诫房主们不要指望过高，他说，即使现在是旅游高峰季节，多伦多地区的酒店都在通过低价促销进行竞争。 　　CBC对多伦多5家大酒店的网站进行了统计，在泛美运动会期间，酒店一个房间的周末价大约是175加元一晚，低于Airbnb网站上的平均租价。 　　报道说，现在到底会有多少人来看运动会还不清楚，门票销售不理想，离开幕式两周前，门票只售出了一半。 　　加拿大保险局发言人Steve Kee也告诫房主们，把自己的房子出租，遇到麻烦保险可能不赔。他说，私人住房的用途是私人用，不是商用，如果你没有告诉保险公司要把自己的房子用于“商业用途”，出租期间出了问题，保险公司可以拒绝赔偿。 　　然而，Airbnb表示，在出问题情况下，该网站对房主和租客都提供最高达100万加元的保险。

不久之前，根据美国全国地产经纪商协会的报告，从数量、美元销售额以及交易价格来看，中国人现已成为美国住宅的主要海外买家。 “中国人有钱，有需求，但是普遍对美国的生活模式不了解，再加上地理距离的遥远，在美国买房和养房都不像想象的那么简单。”两年前与家人在美国波士顿购下一栋宅邸的江河对《第一财经日报》记者表示。 不过，尽管美国房产对中国“土豪”颇具诱惑，背后的隐性成本与文化差异仍需要中国买家处处留心。 选择风水与生活方式 在许多中国买家的心目中，美国的地产就是花园、游泳池、洋房的代名词。但事实上，如果忍受不了美国小镇的宁静生活，购买公寓才是享受东海岸都市繁华的现实选择。江河对《第一财经日报》记者表示：“以波士顿为例，市中心滨海区的一套两室一厅的公寓价格可以高达100万美元以上。而同样这笔钱则可以在周边繁华的卫星镇Brookline买下四室一厅且带有花园的房子。” 对“风水”的重视尤能体现中美购房的文化差异。与其他国家买家相比，中国买家更加看重房屋的朝向、门面的布局以及周边的自然环境。不过，美国建房者并不会对此刻意关注，因此许多房屋的朝向不一，难得一见中国人所期待的正南正北。 让中国买家尤其忌讳的是，美国某些城镇中坐落着公墓。“美国的公墓可能会出现在任何地方，波士顿市中心紧邻中央公园便有一块，在小镇中更是分散得七零八落。我曾在波士顿卫星镇Natick市看到一座从内置到花园都十分精美的房子，但是唯一美中不足的是，从该房的某一个卧室里可以看到斜建在山脚上的公墓。对此，中国买家只能敬而远之。”江河坦言。 对于中国特大城市的购房者而言，昂贵的“学区房”是让许多孩子的父母头疼的问题。事实上，“学区房”的概念可不只是“中国特色”，远在大洋彼岸的美国父母同样要承受这一困扰。以哈佛大学所在的Cambridge为例，大学周边的房屋价格动辄轻易达到百万级。美国房地产中介公司会给不同的学区使用五星级评分制度，教育水平优裕的地区房屋价格自然不菲。 江河对《第一财经日报》记者表示，美国的“学区房”主要适用于公立学校。对美国本土人而言，“就近入学”从小学开始。由于小学到高中的公立教学都属于社会福利，因此美国家庭只需要支付极少的费用或者免费就可以让孩子享受到就近入学的公立学校教育。近年来，美国私立高中入学竞争日益激烈，学费水涨船高，部分中国家长将目光投向了价格相对低廉的优秀公立学校，“学区房”的价格自然一路上涨。 买房容易养房难 如果中国买家成功购得新房，美国的“养房”成本也会是一笔不小的开支。 首先，购房者每年都需向当地政府缴纳一笔房产税。房产税与房屋及地段价值直接挂钩，由于近年来美国地价逐渐从2008年的金融危机中苏醒，因此房屋的地税每年也呈上涨趋势。 根据美国房地产中介Zillow官网的公开信息，以波士顿卫星镇Brookline一栋居住面积323平方米、五卧三卫的房屋为例，官网售价139.9万美元、月租金5296美元，而该栋房屋的房产税则从2005年的7502美元/年一路上涨至2014年的9789美元/年。“我有过把房子放到Airbnb的想法，一天收100美元左右需要一个月内租出十天以上才可以满足当月的房产税。”江河对《第一财经日报》记者表示。 对于与美国人生活方式不同的中国人来说，房屋内饰和家具的改造同样费用不菲。江河对《第一财经日报》记者表示：“传统的美国家庭很少使用炒锅和油，因此房中的抽油烟机并不能满足中国人的厨房需求，对于抽油烟机的改造往往是中国买家打理房屋的第一步。但由于美国厨房是整体设计的，追求完美的中国屋主往往会选择更换厨房的整体设施，这样的开销会达到一万美元以上。” 在东海岸，看似简单的除雪也是难以避免的隐性成本。在遭遇暴风雪袭击的冬日，“各家自扫门前雪”是邻里街坊的惯例，中国屋主多会选择除雪公司来清理屋顶以及道路。“除雪是一笔昂贵的开销，公司会与屋主约定达到某一降雪量时来清除积雪，每次除雪的开销会在400到800美元之间。”江河坦言。 美国院落中美丽的花园也让许多中国买家心向往之。不过，花园的养护开销绝非可以轻易忽视。许多中国购房者缺少除草及花园打理的知识，绝大多数人会选择雇用园林公司。如果买主希望大改自己的花园或者房屋结构，则不仅需要得到当地政府的批准，雇用美国土木公司更是价格不菲。江河表示：“中国买家大多看重保护隐私，因此往往会选择栽培一些大树来遮蔽房屋或者花园。但在美国一株树龄超过10年的杨树可以卖到近一万美元，因此使用土木公司会十分昂贵。” 在美国这个“车轮上的国家”，光有房没有车恐怕还是寸步难行。对于购房者而言，雇用华人私人司机是许多初来乍到者的选择，但“美国是人力成本很高的国家，有时一天的佣金会高达几百美元。尤其在出租车效率较低、生活设施较为分散的卫星城地区，购车的重要性就更能显现出来。因此，对于外国购房者而言，私家车很可能是在美国生活的必需品。而中国买家购买私家车也将经历一个繁琐的过程，其中涉及到驾照、社保以及保险等诸多因素”。

    　　温哥华目前的楼市混杂着洗钱，投机，低息的因素，以致本应是用作居所的房屋被当作为垃圾股来炒卖。来自华尔街的众多投资者不仅认为温哥华如此，连多伦多，卡加利及其他的加拿大城市都有楼市泡沫，他们已看中这块大蛋糕，坐等赚大钱。 　　国民背负太多 楼市已成垃圾股 　　美国华尔街知名对冲基金投资者，正打赌加拿大许多城市，例如温哥华，多伦多，卡加利的房地产市场存在泡沫。他们认为，加国国民背负太多按揭贷款债务，一旦房价骤降，银行和按揭贷款保险公司，将会无法收回贷款而蒙受损失。 　　投资者Marc Cododes称，温哥华目前的楼市还混杂着洗钱，投机，低息的因素，以致本应是用作居所的房屋被当作为垃圾股来炒卖。 　　柯霍德斯强调，房屋是给市民居住的，但在温哥华有人却把房屋当成“仙股”(Penny Stocks)一样在炒作。柯霍德斯认为，温哥华楼市泡沫化已经很严重，任何因素都可能把泡沫引爆。一位曾被纽约时报形容为华尔街最高姿态的淡友也指出，温哥华房地产已经疯狂至极，任何一些因素都可能触发楼市暴跌。 　　大鳄研究数年之久 欲大赚一笔 　　加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会公布的统计数据显示，温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。房价中位数已经超过收入中位数10.6倍，位列全球第二。 　　就是这火爆到不行的房市，华尔街一些对冲基金正部署针对加拿大楼市的淡仓，以待加拿大楼市出现大规模调整时大赚一笔。 　　来自金融界的消息指称，美国若干大投资者看淡加拿大楼市，并且已着手进行沽空的策略。这些投资者在美国楼市于2008年崩盘时曾获得数以十亿元计的利润。 　　为美国客人提供意见的1名加拿大楼市分析员透露，一些大投资者目前已累积看淡加拿大楼市的沽盘，原因是预期一旦美国利率于本年秋季从历史低位掉头回升，加拿大将会受到压力。 　　这名分析员因为要为客人保密而不愿披露身分。据他透露，一些大型的投资者已经研究了加拿大楼市数年之久。 　　Cododes的目标是加拿大次级贷款公司。这些公司的客人，主要是未能获得传统银行贷款的人士。 　　该名分析员指出，在过去数个月，纽约市场中涉及加拿大主要银行的淡仓已经增加了1倍。 　　业内看淡 大鳄会输得精光 　　当地有地产界人士则认为，看淡加拿大楼市的美国投资者可能会输得精光，因为加拿大是独特的市场，由国际需求所带动。 　　地产公司MacDonald Realty Vancouver的Jonathan Cooper被传媒引述称，他相信那些投机淡友会亏本。 　　这名业内人士解释，加拿大逐渐成为了国际关注的市场，需求并非只来自亚洲，美国人的兴趣也愈来愈大。 　　就在不久之前，环球最大的资产基金(BlackRock Inc.)的主管芬克(Laurence D. Fink)曾经形容温哥华的柏文比黄金还要好。 　　他在新加坡出席会议时向与会的投资者对明报说，“现今国际间最棒的两类财富投资是当代艺术品，以及曼哈顿温哥华及伦敦的柏文。”

如果你的住宅转让价格比市场价多了10万美元，如果你恰好还是一位美国市长，千万别高兴得太早。接下来，你面对的，很可能是FBI的调查！ 美国俄亥俄州首府哥伦布市市长迈克尔•科尔曼就陷入了这样的窘境。2010年，一个中国商人以高出市场价约10万美元的价格买下了科尔曼的旧屋。今年6月下旬开始，FBI着手调查这桩交易，是否涉及违法行为。 蹊跷的价格 媒体称成交价高出市价10万美元 据俄亥俄当地媒体报道，多位市政府工作人员证实，FBI正对哥伦布市的一桩房屋交易进行调查。2010年底，该市市长科尔曼将位于哈顿大街 1362号的一所住宅出售给了一名中国商人，房屋售价是52万美元。这显然是一个极好的价格，那一年，哥伦布市的楼市跌入了十年来的谷底。当地媒体称，根据交易情况综合评估，这套住宅的正常售价约为40.4万美元。 在房屋正式出售前，这套房子在网上挂了6个月，最初定价为74.9万美元，后来逐步降价到59.9万美元。美国著名网上房地产信息市场Zillow.com显示，过去3年，该地区一共成交185套住宅，最高售价为42万美元。 但科尔曼市长并不认为这个售价偏高。“我们最初的报价是75万美元，这个价格是参考了地产经纪人推荐的价格，他对这个社区的二手房售价非常熟稔。此外，在出售前，为修缮火灾给房屋造成的损害，我们已经花了57万美元。最终，我们在价格上退让了一些，以52万元的价格将房屋转让。”6月25日，科尔曼通过市长办公室书面回应了外界的质疑。 豪爽的买家 中国商人称不知道房东是市长 买下科尔曼市长房屋的是中国商人李建华，网上资料显示，她是北京富兴华工贸集团的法人代表。这是一家主营医疗设备的进出口公司。 李建华在接受俄亥俄当地媒体采访时表示，买下房屋时，她并不知道原房东是该市市长。李建华说，她是在俄亥俄州注册了公司后萌生了买房的念头， “我们已在哥伦布市注册了公司，计划在当地开展业务，你得给员工们提供住所，所以我们买了这所房子。”李建华说，科尔曼的经纪人迈克尔•琼斯向自己推荐了这套房子，她立刻喜欢上了这栋牧场风格的石制大房子，迅速签约，“我并不知道这栋房子是市长的。”李建华强调，“市长也没有跟我承诺过任何东西”。 李建华自称一眼就看中了这套房子，房子庭院里还有烧烤炉。网络图片 科尔曼还记得，自己与李女士的第一次见面是在2010年8月，“那是我们第一次见面，在此之前我对她一无所知。经纪人告诉我，她打算到当地来做生意。这也是我们在2010年11月30日正式签署房屋出售协定之前的惟一见面和交谈”。 经纪人琼斯同时是科尔曼和李建华的代理人，他拒绝透露为什么自己会带李女士与科尔曼见面，但他强调，这无关幕后交易，只是为了保护客户的隐私。 李建华全额现金支付了房款。完成过户手续后，科尔曼的前妻弗兰克还在这栋房子里住了至少两个月。李建华说，当时自己并不急需用房。 弗兰克在两周前接受了FBI的质询，她向当地电视台透露，FBI工作人员问到了李建华送给自己的一些礼物，其中包括一套漂亮的翠玉耳环和项链。弗兰克说，她和李建华的友谊始于房屋转让，李建华是惟一上门来看房的顾客，她第一次来就决定购买。 市长的声明 否认用职权为中国商人提供便利 FBI正在调查，科尔曼是否利用职权为李建华及其公司提供了便利。 哥伦布市发展局的主管罗伯特•谢接受了FBI的询问。他说，李建华最初准备利用哥伦布市的Rickenbacker机场作为其公司的免税配送中心，但这一申请未获联邦政府批准。之后，罗伯特•谢接到了市长办公室的电话，一位说中文的工作人员要求他协助李建华拿到美国签证。罗伯特说，他帮忙完成了签证的书面申请，不过签证还是遭拒。 科尔曼否认自己为李建华提供了特别便利，他说自己的房屋出售与政府人员的工作没有任何联系。“就在出售房屋后的几个月，市发展局发来文件，让我在一份邀请信上签名，旨在为有意在哥伦布市投资的商人‘开绿灯’。”科尔曼声明，他没有任何不适宜的行为，对任何一个有意到当地来投资、提供工作机会的商人，他都会这么做。 科尔曼还否认自己正在接受调查，他承认FBI工作人员找过自己，但那是配合FBI进行买主财产调查工作。目前科尔曼尚未遭到任何指控。

附近有单车站可以提升周边房价?麦吉尔大学的一项最新研究证明，至少在蒙特利尔，这个问题的答案是肯定的。研究结果显示，在蒙特利尔单车站Bixi附近的房屋比附近没有单车站的不仅价格更高，而且增长速度也更快。但目前，由于该调查只限于蒙特利尔，这个因果关系是否适用于多伦多地区还不得而知。 麦吉尔的此项研究据称是第一个估测单车站对房价影响的调查研究，将会刊登在交通政策期刊上。尽管麦吉尔大学城市规划学者Ahmed El-Geneidy自己都表示，这个结果让人感到惊讶。但是他同时表示这两者的因果关系是真的存在的。如果这个因果关系成立，也许能够成为城市继续扩张单车站系统的一个有力的支持。 多伦多单车提倡组织的执行总裁Jared Kolb就表示说，如果单车站附近的房价上升了，那么政府的物业税也会相应上升，这对于当地政府财政是一个利好消息。这就表明建设公用单车系统不仅仅是一种社会行为，更是一种有利可图的行为。 此项研究基于对蒙特利尔2,419个单位的半独立屋、镇屋和公寓的调查基础之上，这些房屋在1996年和2012年之间出售过多次。如果不考虑其他变量，在Bixi附近800米内的房屋单位价格上升了709，在Bixi覆盖范围内周围有平均有12.2个单车站的房屋价格增长了8,649.80。 对于调查中的价格增长，Ahmed认为这主要归功于蒙特利尔所具有的显著的单车文化。在蒙特利尔，附近有单车站在许多单车爱好者眼中绝对是一个加分项，他们也会愿意支付稍多的钱去购买。 但与蒙特利尔相比，多伦多的单车共用系统则小了很多，只有大约4,300个会员和80个单车站。多伦多单车共享系统(Bike Share Toronto)的负责人Marie Casista就对此调查结果表示了怀疑，她说：“考虑到多伦多的单车共用系统比蒙特利尔小了不少，我个人认为至少目前来看单车公用系统并没有能力影响到周边房价。但未来也不排除这种可能性。” 正如Marie一样，并不是所有的人都对此项调查结果表示信服。多伦多一家房产估价公司的首席估价师Gordon Sommerville就对此持有非常怀疑的态度。他对于为什么房屋购买者会愿意花更多钱去住在公车站附近，而不是花几百块购买一辆属于自己的单车，表示难以理解。 他还补充说，如果在出售房屋的广告中看到单车站的一项，也许那个时候单车站真的是对房价有比较明显的影响了。但目前来看，至少多伦多的房屋出售广告上是没有的。