地产

　　卑诗省府目前正有意提案修改“住宅租赁法”（Residential Tenancy Act）与“共管式物业法”（Strata Property Act），省府先前曾征询许多屋主与租客团体的相关意见，当中多数人都支持当局所提出的相关变更。 　　在“共管式物业法”方面，若提案获得通过，未来只要各单位有80%的业主同意，便能结束物业之共管公司（strata corporation），此一改变预计将能对老旧公寓的业主带来好处，因为这表示这类物业在重新开发上变得更为容易。 　　依照现行“共管式物业法”，业主必须全数同意才能结束物业共管公司，专攻“共管式物业法”的律师威廉斯（Patrick Williams）说，在目前的规定下，老旧公寓的业主若想将建筑物转手，或想将建筑物重建，其实是相当困难的。   　　不过威廉斯也强调，即便是有超过80%的业主同意，这些业主还是必须取得法院的执行令，持反对意见的业主若能说服法官相关决议对自己并不公平，法院方面仍有权取消所发出的执行命令。   　　住宅租赁法研拟 保障受家暴房客 　　在“住宅租赁法”方面，省府计画让受到家庭暴力影响，或有需要迁往设有长期照顾设备居住地的租客，可以要求提早解除与房东所签订的固定期租约（fixed-term）。 　　依照现行“住宅租赁法”规定，租客若提早解约，必须获得房东的许可，否则房东可要求租客支付财务赔偿。 　　另外省府就“住宅租赁法”所提出的更动提案，若被通过后，房东在归还租屋押金时，将可透过电子金融转帐（electronic transfer）的方式，将款项转给租客，省府认为这将可让有关程序更为简化。 　　专责房屋厅长高利民（Rich Coleman）说，省府提案修改这两项法规，除了是想简化繁琐程序外，同时也希望保护那些受暴力威胁，以及年长民众的有关权益。

　　有市议员指万锦市拆除旧屋重建新居，申请手续简单，费用也不大。互联网 　　万锦市市议员何胡景表示，万锦市最近的确有很多业主将旧屋拆除，然后就地重建新屋，只要拆除的物业原本是住宅，而在原地重建一间新屋，其新屋前后园及容积率都符合市府条例，通常政府工务处是不会阻拦的，申请手续亦十分简单，费用也不会很大。 　　改变土地用途难获批   　　但 何胡景特别指出，市民若要购买一间旧屋来重建，一定要了解清楚，屋龄最好不要超过50年或以上，因为万锦市很多地区已经划定超过50年或以上的房屋为历史 保护文物，如没有充分理据，业主是不能随便推倒重建的。他举例称，如万锦市于人村内就有很多房屋是历史保护文物。市府最近虽曾批准过一间超过50年屋龄的 房屋拆卸，但主要原因是这间屋实在太残旧，几乎接近倒塌，政府以房屋为危楼而批准业主拆卸重建。   　　何胡景指出，如果市民要将一间住宅房屋推倒，重建一间商业用途的楼房，这样就有一定困难，业主申请改变土地用途时，要经过公众咨询听证会，再要申请一连串批文，整个计划要符合政府的土地使用政策及管理，才有可能获得批准。 　　如 果房屋是在一个住宅区中，业主获政府批准改变土地用途的机会是等于零。就算这间房屋是一家在大街边的独立房屋。在申请改变土地用途时，最难过是邻居的不反 对。他举例最近有一宗教团体在Steeles St.申请将一间旧屋推倒，重建成一个信众聚会中心，结果因为邻居一直以中心会带来停车、噪音、人流及灯光等问题而反对，申请一直拖了6个月都无法在市议 会中获通过，最后业主到省政府上诉，才获得批准改建。

有业主购入一间40呎乘132呎的一层独立屋后，拆卸重建成3,300多呎豪宅，新居。受访者提供　　 有业主购入一间40呎乘132呎的一层独立屋后，拆卸重建成3,300多呎豪宅，新居。受访者提供     旧屋 　　大多地区楼价不断飙升，加上抢购买房屋意向书（Offer）情况不断，要找到一间全家大小都合心水的房屋实在不容易，所以近来一些有实力的华人，开始流行购买旧屋，将它推倒重建成一间新的理想家园。 　　将旧屋拆卸重建新居，需有眼光及很多专业知识，业主通常会委托地产经纪和为个人度身订造建筑楼宇的公司代劳。地产经纪黎宇昌表示，他最近就有一名顾客提出旧屋重建构思，他最终为客人在Yorkdale区以70万元购入一间40呎乘132呎的一层独立屋。　　耗时长恐存风险　　黎 宇昌透露，业主委托他找到一间由华人经营的建房公司，提供由拆至重建的一条龙服务。建筑公司花了8个月时间，重建成一间全新的3,300多呎豪宅，建筑费 约70多万元。换言之，整个重建计划的成本为150万元。而同区房屋的二手价约为200到220万元。相对来说，这名买家于一年内不但建造好自己理想家 园，还在屋价上赚了50至70万元。　　黎宇昌又称，用这个方式置业或投资物业需具备实力，因为相对购买一个二手物业作为自住或投资而言，前者有一定 风险，需要时间、资金和心机。购买二手物业只要动用屋价的20至30%资金作为首期，即时就可以拥有物业。但打造一间翻建房时要动用的资金，通常达到 100至150万元。并要冻结约一年的时间。同时在翻建房建筑期间会有很多不可预见的问题出现。如果有某些地方出错，其成本可能会大增。　　选址宜拣名校区　　他又指出，选择购买甚么旧屋来重建亦有一番学问，首先是选一些环境好及近超级公路，又或有名校的社区，并且要一些屋龄高的旧屋，越旧越烂越细越好，因为细屋 占地面积小，拆除容易，最好选一些单层独立屋，这些屋占地范围大，但往往屋比较细小，拆除费用比较便宜，加上在拆除及建筑的一年期间，作为新业主，所交的 地税亦较低。　　同时有几十年历史的房屋，其附近绿化巳经十分好，例如树木十分高大。附近社区又成熟，有商埸、医院及学校。黎宇昌称在选购旧屋前一定 要进行查册，看看这间屋是否已被列为历史保护。通常最好是选一些翻建屋十分频繁的区域，例如央街、雪柏大道及惠柳第等区。这些地区名校林立，方便及一切措 施都有，最重要是政府并没有将这些区域列为历史保护文物区。

　　关于外国房主报道的读后感：问题很严重，但政府不会管   　　《环球邮报》专栏记者盖瑞.梅森(Gary Mason)星期五(10月9日)对该报本周三关于华人房主的长篇调查报道(原文)发表评论(原文)，并建议所有人都读一读这篇报道。   　　和调查报道的作者汤姆林森一样，他也用一个例子开篇：一栋位于温哥华西区不列颠哥伦比亚大学附近的房子二十几年来就没有人住过，但是被多次出售。一个邻居按捺不住好奇，去查阅了有关房产记录。 　　他发现，这栋房子自1992年起被卖过九次，其中有两次是在配偶之间转手。它属于一个房主一段时间后通常以更高的价钱被转卖。最近的一次转卖售价9百万加元。1992 年以来的每一位房主都来自中国。 　　梅森说，汤姆林森花数月时间进行调查后写成的报道披露了外国房主如何利用加拿大移民法和税法上的漏洞。但是他认为，鉴于他们带来的巨大经济利益，BC省政府会继续对这种状况睁一只眼闭一只眼。  

       加拿大按揭和住房公司（CMHC）星期四公布的资料显示，阿尔伯塔省因低油价导致经济衰退，也使卡尔加里和埃德蒙顿的房产市场受到影响。今年到现在为止与去年同期相比，卡尔加里的新屋开工率减少了29％。   　　分析师理查德・周（Richard Cho）提供的新数据从几个方面解释了原因，包括就业市场疲软；搬迁到卡尔加里的人减少；以及市场上待售的二手房增加。   　　他说，卡尔加里去年的新屋开工率属于历史最高位。而现在的房产市场已经向买家倾斜，二手房市场也出现更激烈的竞争。跌幅最大的独立屋，开工率减少了39%。多住户单位，包括共管公寓，出租房和排屋开工率则下跌23％。 　　他表示，埃德蒙顿的情况略好一些，今年年初的新屋开工率与去年同期相比上升了35％，但到上个月则回落到12%。 　　CHMC负责埃德蒙顿都市地区的分析师克里斯蒂娜・布查（Christina Butchart）表示，经济放缓预示着开发商将减少新房屋的建设。她预计这种趋势将持续到2016年。 　　本月早些时候，经济学家已经预计阿尔伯塔省的经济将进入衰退。主要依靠石油能源的GDP去年的增长已降到4.4%。而去年夏季，原油的价格还在100美元以上，此后一路下跌，星期四每桶原油的价格已经降到49美元。  

　　在北京工作的孙京(译音)在温哥华买了一栋230万加元的房子给妻儿住，每年给妻子26万加元的生活费，他们的孩子上每年4万加元学费的私校。但是当他去年离婚时，他告诉法庭这些钱主要是向国内亲友借的，自己的年收入只有1万9千加元。   　　《环球邮报》记者凯西.汤姆林森(Kathy Tomlinson)星期三(10月7日)就外国人通过房产投资、逃税和转移资金发表长篇调查报道。孙京是报道提到的第一个例子。实际上，虽然标题是“外国投资者”，但文中提到的所有房主都是华人。报道引用来自Macdonald Realty和Remax两家房地产集团2014年的统计数据说，它们70%的客户来自中国大陆。   　　逃税问题 　　记者查阅的地契，税表和法庭记录显示，在温哥华买房的外国富裕家庭不交或很少交加拿大的个人所得税和资产利得税(Capital Gain)。一些会计和律师在接受采访时也承认，来自中国的买家把资产转移到加拿大，但是基本不交税，因为这些资产是在他们的配偶或孩子名下。他们过后卖房子的所得不用交房产增值税，因为这是他们的配偶或孩子的第一住宅，属于自用而不属于投资。 　　个人所得税呢?2013年在温哥华房价涨得最快的Dunbar区，四分之一的“夫妇家庭”(加拿大统计局对由一对夫妇组成的家庭的定义)填写的家庭收入在3万5千加元以下，他们因此属于所得税率最低的纳税人类别。但是在这一区拥有一栋两三百万加元的房子，仅地税就要交上万加元。如果再加上房子带来的其他花销，这笔收入维持生活就很成问题了。 　　多伦多的税务律师大卫.乔迪科夫说，这些有钱的外国买主没有违反加拿大法律，他们只是利用了法律漏洞来避税。“这种做法在其他群体里也是存在的。” 　　逃税问题在离婚案和其他财产纠纷中暴露得最为明显。因为平时可以尽可能低调，但是离婚案上了法庭，必须把个人收入和财产摆上桌面。记者查阅了两百多起涉及房地产投资的离婚案法庭文件。一些当事人被法官怀疑或裁定隐瞒大笔资产。 　　转移资产的手段 　　一个不愿透露姓名的温哥华会计师说，一些人买房子是为了把资金从中国转移出来。他们人在中国国内，财产转到孩子名下。这样即使中国政府抓他们，他们的财产也能保住。 　　记者查阅了过去两年中售出的250栋房价在两百万加元以上的房产的地契。这些地契上填写的房主身份最多的是“商人”，其次是“主妇”，第三是“学生”。乔迪科夫说，你如果细看资料，就会发现主妇和学生通常是没有收入的。房子不太可能是他们自己出钱买的。 　　去年温哥华售出的最贵房产位于Point Grey，售价480万加元。这栋豪宅在五年中三次转手，最后一个的房主是一个学生，房子现在空着。在记者走访的十三栋房主为学生的房子中，有五栋空着，四栋租出去了。在少有的几个来应门的学生房主中有一个25岁的在不列颠哥伦比亚大学就读的女生。她表示房子是父母买的，等她毕业了就会卖掉。他们有时也会从中国来住一阵。 　　房主为家庭主妇的房子有相当一部分是有人住的。一栋350万加元房子的主妇房主对记者说，她和丈夫都是加拿大永久居民。丈夫在中国挣钱，她在这里陪孩子念书。 　　《环球邮报》的报道说，该报查阅的数据显示外国房主确实对房价造成了显著的、过度的影响。例如，在过去两年中售出的250栋两百万加元以上的温哥华房产中，有三分之一自2010年以来至少被转卖两次，涨价50%，其中甚至有房价翻了一番还多的。 　　温哥华高房价和外国买主的关系近来引起热议，连正在竞选的保守党领袖哈珀也以此做话题来吸引温哥华选民。星期三，BC省的城市发展研究所第一次在温哥华就这个问题举办公众论坛。该研究所的网站一早已贴出入场券告罄的通知。  

　　对于卑诗房市内的海外买家问题，近期再次受到本地民众与媒体的讨论，卑诗省长简蕙芝（Christy Clark）就此认为，海外买家并非造成房价上涨的主要原因。她指出，根据省府「粗略估计」，卑诗省内的海外买家数量不到5%。 　　正在争取连任的总理哈珀（Stephen Harper）早前承诺，若保守党能继续执政，将会制定收集海外买家资料的相关政策， 简蕙芝对此表示欢迎，因为这些资讯将是十分有用的。 　　简蕙芝认为海外买家对本地房价并未造成太大影响，但仍赞成联邦政府收集有关资料。（本报资料照片） 　　简蕙芝承认，海外买家的资讯确实不足，造成省府在试图解决问题时碰上困境，她强调，更多的资料能有助当局更加理解市场状况，进而帮助民众解决房价可负担性的问题。 　　简蕙芝先前在回复温市市长罗品信（Gregor Robertson）呼吁制定「豪宅税」与「空屋税」的信函时，曾提到房价问题与海外买家的关联性不大，温市应考虑透过降低昂贵的开发费用，以及提高房屋总数来解决有关问题。   // 　　不过根据了解，省府方面可能在新的财政年度，提高豪宅的物业转让税，额外的收入预计将会被使用来协助首度购屋的民众。   　　简蕙芝指出，协助首购族进入房市是省府的工作重点之一，提高豪宅之物业转让税，是当局目前所能想到最具可行性的方式之一。 　　不过近日有媒体报导，部分来自中国的买家将物业登记在企业或是亲戚名下，以规避物业转让税，这样的做法也令许多本地人士感到担忧。 　　卑诗绿党省议员韦佛（Andrew Weaver）一年前便发现这个「漏洞」，他说这样的状况基本上只有在温哥华发生，韦佛指出，安省的解决方式，是更改相关制度，在民众转售房屋，受益拥有权者出现改变时，就必须缴交相关税金。 　　卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）则说，目前当局正利用讨论明年年度预算的机会，检视相关制度与问题。

　　外媒称，来自加州房地产经纪人协会的数据显示，随着房价攀升和来自中国的投资者――外国人购房的最大来源――减少购房，国际买家在加州住宅销售中占据的比例至少是8年来的最低。   　　据美国彭博新闻社10月9日报道，加州房地产经纪人协会8日在一份报告中说，今年国际买家在加州住宅销售中所占的比例跌至4%以下，和2013年8%的峰值相比有大幅下降。这些发现是基于今年6月对大约1000名房地产经纪人进行的调查。2008年是房地产经纪人首次在这个问题上接受调查的一年。自2008年以来，调查结果显示外国人买房在加州住宅销售中至少占到5%的比例。   　　报道称，加州是美国最大的州。大量外资涌入造成加州房地产价格飙升，特别是在沿海地区，那里的需求高涨，新房库存受到限制。调查显示，今年来自中国大陆、香港和台湾的买家在国际买家当中占到43%的比例，随后是墨西哥和韩国，两者分别占到8%的比例。 　　加州房地产经纪人协会的首席经济学家莱斯利・阿普尔顿-扬认为，中国对个人有5万美元购汇的限制，随着经济增长放缓，中央政府也在加大反腐的力度。 　　阿普尔顿-扬在电话采访中表示：“我的一名经纪人说，在上一次交易中，一位中国买家把支票开成是学费，实际上这是用来买房的。” 　　报道称，进行上述调查的时候，上证综合指数在6月12日达到顶峰，目前还不清楚此后的经济动荡对中国买家产生了何等影响。和高点相比，股指已经下跌了将近40%，8月份人民币对美元汇率出现贬值。 　　据阿普尔顿-扬透露，今年加州住宅的均价估计会上涨6.5%至476300美元，这抬高了房产交易的门槛。中国买家一般愿意在圣加布里埃尔谷和欧文这样的地区买房，还有旧金山湾区有好学校的地方。 　　全国房地产经纪人协会在今年6月的报告中说，从整个美国来说，来自中国大陆、香港和台湾的买家在截止今年3月结束的一年里花了大约286亿美元在美国买房，是排名第二的加拿大的两倍以上，后者的花费约为112亿美元。中国买家的交易均价为831800美元，相比之下，所有国际买家的交易均价为499600美元。 　　全国房地产经纪人协会称，外国人在加州买房占到全国总量的16%，排名第二。排在第一位的是福罗里达州，占全国总量的21%。 　　米尔肯学会的经济学家黄华跃认为，加州住宅销售下降可能反映出人们对美国房地产的投资正变得越来越复杂多样和分散，而不是表明中国人的投资在减少。他说，中国人正在纽约和西雅图加大购房力度，同时还投资像酒店和办公楼之类的商业房地产。 　　报道称，黄华跃说：“中国买家更有选择性，更有见识。他们正把目光投向土地和开发区，而不仅仅是住宅。”  

　　许多人都讨论如何让过热的温哥华房市降温，好提高房屋的可负担性，学者认为其实不难，提高市场高价豪宅的物业转让税，在政策上容易措手，也容易看到效果。   　　卑诗大学专研房市泡沫化的地理系教授雷大卫（David Ley）主张采取对高价豪宅征收更激进的物业转让税政策，至于低档房屋则维持较低交易税，能有效降低大温房市的热度。   　　雷大卫的建议是基于一个市场原则：任何都会市场的脉动都是由市场的高档所决定。而根据政府移民统计资料，自1980年代以来，有约20万的投资移民入住大温，使房地的高档市场迅速加温。 　　省财政厅必长麦德庄（Mike de Jong）说，省府也在做同样的考虑，但任何在税制上的作为，都会有反作用力，须从长计议。 　　但卑诗地产协会经济分析师穆尔（Cameron Muir）就不同意雷大卫的看法，认为人口增长才是主因，而且提高物业交易税只会使房价更高，而且房屋可负担性问题不在那一端，目前正朝兴建公寓方向解决。

距离投票日不足十天，联邦保守党党领哈珀（Stephen Harper）周五公布保守党全面竞选政纲，继续大打「经济牌」，强调会保持联邦财政预算平衡，以及创造大量工职及减税。对于哈珀强调预算盈余是否有助胜出选战，卑诗两家大学的学者看法回异。 保守党党领哈珀继续在大温地区拉票。周五，他选择在华人聚居密度最高的列治文市，公布长达159页的全面政纲重点，强调要经济保持稳健，选民须投票支持保守党。 他承诺，一旦成功连任，保守党政府将会在未来的4年，共动用68亿元，其中明年会花5.9亿元，然后逐年递增，到了2019/20年度，将会增加至29亿元，包括对《跨太平洋伙伴关系协定》(Trans-Pacific Partnership，简称TPP)提供10亿元补助金。 在TPP协定下 须补助乳品及汽车业 哈珀同时表示，保守党政府将会维持财政预算平衡，并且预计2016至/17年度会出现17亿元盈余，2017/18财政年度则会减至14亿元盈余。不过，由于签订了TPP而须要向乳品和汽车业提供补助，到了2018/19年度，联邦盈余估计会减少至9.47亿元。 哈珀指出，保守党政府集中处理来自叙利亚和伊拉克少数族裔的难民政策，并不存在排他性或政治理由。他补充说，因为这些难民目前是极端组织「伊斯兰国」（ISIS）迫害对象。 由于哈珀周四晚间在素里出席竞选活动期间，有环保人士临场示威，因此，周五在列市的竞选宣传现场保安明显加强。 参考澳洲做法 研究限外资购房 联邦保守党周五推出的竞选政纲，包含了限制外国人在加拿大购买房屋的建议措施。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，如果联邦保守党蝉联执政，就会研究引进类似已经在澳洲实施的限制外国人买屋的政策。目前，澳洲政府禁止外国人在当地购买现有房屋，除非在购入房屋后，重建成可提供更多单位的物业。 联邦保守党的政纲表明：「由于拥有自住房屋对加拿大人非常重要，因此联邦保守党政府会致力确保，一般家庭有能力实现这个梦想。」该政网又表示：「一些调查报告指出，涉及非加拿大居民的房地产投机活动，令到温哥华和多伦多的买屋可负担能力下降。」 学者：冀告诉选民自己不乱花钱 总理哈珀周五公布的财政预算盈余政纲，对争取选票是否有成效，公众对此看法不一。有学者认为，就像卑诗自由党在2013年，宣布有盈余一样，或有助联邦保守党选情，顺利连任。但也有学者认为，在经济疲弱下，保守党仍力主预算盈余政纲，显然是坏的经济政策。 卑诗省维多利亚大学（UVic）政治系荣休教授拉夫（Norman Ruff）接受《星岛日报》记者访问时表示，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)领导的省自由党，曾在2013年省选前，宣布连续3年盈余，最终成功连任。哈珀此次宣布连续有4年盈余，也许对选情有帮助。 卑诗是决胜战场 他说：「哈珀公布预算盈余，显然是想告诉选民，他们不会乱花钱，让民众对保守党稳健理财有信心。」 拉夫指，哈珀选择在卑诗公布政纲，显然认为卑诗是决胜战场，希望争取包括华裔在内的族裔选票。 卑诗大学(UBC)政治系教授卡梅伦(Max Cameron)接受《星岛日报》记者访问时也指，保守党先达成TPP协定，紧接又公布未来4年预算可获盈余，对选情绝对有利。他说：「我认为这是极佳的竞选策略，让选民对保守党继续稳健理财有信心。」 卑诗大学政治科学系博士生莫斯克罗普（David Moscrop）也认为，公布预算盈余政纲，可能令哈珀政府有利。他说：「由于联邦保守党与新民主党都支持平衡预算，这令自由党的赤字预算较受争议。」 有学者形容为坏的经济政策 不过，西门菲沙大学（SFU）公共政策学院公共财政教授卡斯曼（Rhys Kesselman）认为，哈珀所提预算盈余政纲，完全无视本国经济衰退的现实，不是好的经济政策。他说：「我认为赤字预算属较好经济政策，因为能有效刺激经济增长。」 此外，加拿大广播公司(CBC)报道，保守党指未来4年预算都可获盈余，新民主党也承诺每年获平衡预算，并且可获盈余。 唐民凯倡提升国贸会议透明度 新民主党党魁唐民凯（Tom Mulcair）昨日公布大选政纲，表示当选后会提升加国国际贸易会议的透明度。 禁向外国大量出口食水 政纲提及加国2016至2017年盈余预测，由早前41亿元下调至24亿元，另建议禁止国家向外国大量出口食水。 唐民凯声称总理哈珀在跨太平洋伙伴关系协定（TPP）上没有为加国争取最大权益，他认为提升加国所参与国际贸易协商的透明度非常重要。 联邦新民主党较早前承诺，在2016至2017年令国家达至收支平衡之余，盈余将达41亿元，昨日公布72页的政纲题目为《Building the country of our dreams》（建设我们梦想的国家），包括国会预算办公室（PBO）7月的预测数据。 据加拿大中央银行7月的货币政策报告，新民主党将盈余预测调整至24亿元。 政纲中提及一项禁止向外国大量出口食水的建议，正是对自由党指当年唐民凯还是魁省内阁大臣时，一度支持输出食水的回应。 另外政纲建议通过新消费者保护法案，令消费者的自动提款机交易费上限订为50仙，以及成立汽油事务申诉专员公署，处理有关油价的投诉。 本文出处http://vancouver.singtao.ca如有侵权，请联系editor@lahoo.ca删除 在TPP协定下 须补助乳品及汽车业 哈珀同时表示，保守党政府将会维持财政预算平衡，并且预计2016至/17年度会出现17亿元盈余，2017/18财政年度则会减至14亿元盈余。不过，由于签订了TPP而须要向乳品和汽车业提供补助，到了2018/19年度，联邦盈余估计会减少至9.47亿元。 哈珀指出，保守党政府集中处理来自叙利亚和伊拉克少数族裔的难民政策，并不存在排他性或政治理由。他补充说，因为这些难民目前是极端组织「伊斯兰国」（ISIS）迫害对象。 由于哈珀周四晚间在素里出席竞选活动期间，有环保人士临场示威，因此，周五在列市的竞选宣传现场保安明显加强。 参考澳洲做法 研究限外资购房 联邦保守党周五推出的竞选政纲，包含了限制外国人在加拿大购买房屋的建议措施。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，如果联邦保守党蝉联执政，就会研究引进类似已经在澳洲实施的限制外国人买屋的政策。目前，澳洲政府禁止外国人在当地购买现有房屋，除非在购入房屋后，重建成可提供更多单位的物业。 联邦保守党的政纲表明：「由于拥有自住房屋对加拿大人非常重要，因此联邦保守党政府会致力确保，一般家庭有能力实现这个梦想。」该政网又表示：「一些调查报告指出，涉及非加拿大居民的房地产投机活动，令到温哥华和多伦多的买屋可负担能力下降。」 学者：冀告诉选民自己不乱花钱 总理哈珀周五公布的财政预算盈余政纲，对争取选票是否有成效，公众对此看法不一。有学者认为，就像卑诗自由党在2013年，宣布有盈余一样，或有助联邦保守党选情，顺利连任。但也有学者认为，在经济疲弱下，保守党仍力主预算盈余政纲，显然是坏的经济政策。 卑诗省维多利亚大学（UVic）政治系荣休教授拉夫（Norman Ruff）接受《星岛日报》记者访问时表示，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)领导的省自由党，曾在2013年省选前，宣布连续3年盈余，最终成功连任。哈珀此次宣布连续有4年盈余，也许对选情有帮助。 卑诗是决胜战场 他说：「哈珀公布预算盈余，显然是想告诉选民，他们不会乱花钱，让民众对保守党稳健理财有信心。」 拉夫指，哈珀选择在卑诗公布政纲，显然认为卑诗是决胜战场，希望争取包括华裔在内的族裔选票。 卑诗大学(UBC)政治系教授卡梅伦(Max Cameron)接受《星岛日报》记者访问时也指，保守党先达成TPP协定，紧接又公布未来4年预算可获盈余，对选情绝对有利。他说：「我认为这是极佳的竞选策略，让选民对保守党继续稳健理财有信心。」 卑诗大学政治科学系博士生莫斯克罗普（David Moscrop）也认为，公布预算盈余政纲，可能令哈珀政府有利。他说：「由于联邦保守党与新民主党都支持平衡预算，这令自由党的赤字预算较受争议。」 有学者形容为坏的经济政策 不过，西门菲沙大学（SFU）公共政策学院公共财政教授卡斯曼（Rhys Kesselman）认为，哈珀所提预算盈余政纲，完全无视本国经济衰退的现实，不是好的经济政策。他说：「我认为赤字预算属较好经济政策，因为能有效刺激经济增长。」 此外，加拿大广播公司(CBC)报道，保守党指未来4年预算都可获盈余，新民主党也承诺每年获平衡预算，并且可获盈余。 唐民凯倡提升国贸会议透明度 新民主党党魁唐民凯（Tom Mulcair）昨日公布大选政纲，表示当选后会提升加国国际贸易会议的透明度。 禁向外国大量出口食水 政纲提及加国2016至2017年盈余预测，由早前41亿元下调至24亿元，另建议禁止国家向外国大量出口食水。 唐民凯声称总理哈珀在跨太平洋伙伴关系协定（TPP）上没有为加国争取最大权益，他认为提升加国所参与国际贸易协商的透明度非常重要。 联邦新民主党较早前承诺，在2016至2017年令国家达至收支平衡之余，盈余将达41亿元，昨日公布72页的政纲题目为《Building the country of our dreams》（建设我们梦想的国家），包括国会预算办公室（PBO）7月的预测数据。 据加拿大中央银行7月的货币政策报告，新民主党将盈余预测调整至24亿元。 政纲中提及一项禁止向外国大量出口食水的建议，正是对自由党指当年唐民凯还是魁省内阁大臣时，一度支持输出食水的回应。 另外政纲建议通过新消费者保护法案，令消费者的自动提款机交易费上限订为50仙，以及成立汽油事务申诉专员公署，处理有关油价的投诉。 本文出处http://vancouver.singtao.ca如有侵权，请联系editor@lahoo.ca删除 联邦保守党周五推出的竞选政纲，包含了限制外国人在加拿大购买房屋的建议措施。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，如果联邦保守党蝉联执政，就会研究引进类似已经在澳洲实施的限制外国人买屋的政策。目前，澳洲政府禁止外国人在当地购买现有房屋，除非在购入房屋后，重建成可提供更多单位的物业。 联邦保守党的政纲表明：「由于拥有自住房屋对加拿大人非常重要，因此联邦保守党政府会致力确保，一般家庭有能力实现这个梦想。」该政网又表示：「一些调查报告指出，涉及非加拿大居民的房地产投机活动，令到温哥华和多伦多的买屋可负担能力下降。」 学者：冀告诉选民自己不乱花钱 总理哈珀周五公布的财政预算盈余政纲，对争取选票是否有成效，公众对此看法不一。有学者认为，就像卑诗自由党在2013年，宣布有盈余一样，或有助联邦保守党选情，顺利连任。但也有学者认为，在经济疲弱下，保守党仍力主预算盈余政纲，显然是坏的经济政策。 卑诗省维多利亚大学（UVic）政治系荣休教授拉夫（Norman Ruff）接受《星岛日报》记者访问时表示，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)领导的省自由党，曾在2013年省选前，宣布连续3年盈余，最终成功连任。哈珀此次宣布连续有4年盈余，也许对选情有帮助。 卑诗是决胜战场 他说：「哈珀公布预算盈余，显然是想告诉选民，他们不会乱花钱，让民众对保守党稳健理财有信心。」 拉夫指，哈珀选择在卑诗公布政纲，显然认为卑诗是决胜战场，希望争取包括华裔在内的族裔选票。 卑诗大学(UBC)政治系教授卡梅伦(Max Cameron)接受《星岛日报》记者访问时也指，保守党先达成TPP协定，紧接又公布未来4年预算可获盈余，对选情绝对有利。他说：「我认为这是极佳的竞选策略，让选民对保守党继续稳健理财有信心。」 卑诗大学政治科学系博士生莫斯克罗普（David Moscrop）也认为，公布预算盈余政纲，可能令哈珀政府有利。他说：「由于联邦保守党与新民主党都支持平衡预算，这令自由党的赤字预算较受争议。」 有学者形容为坏的经济政策 不过，西门菲沙大学（SFU）公共政策学院公共财政教授卡斯曼（Rhys Kesselman）认为，哈珀所提预算盈余政纲，完全无视本国经济衰退的现实，不是好的经济政策。他说：「我认为赤字预算属较好经济政策，因为能有效刺激经济增长。」 此外，加拿大广播公司(CBC)报道，保守党指未来4年预算都可获盈余，新民主党也承诺每年获平衡预算，并且可获盈余。 总理哈珀周五公布的财政预算盈余政纲，对争取选票是否有成效，公众对此看法不一。有学者认为，就像卑诗自由党在2013年，宣布有盈余一样，或有助联邦保守党选情，顺利连任。但也有学者认为，在经济疲弱下，保守党仍力主预算盈余政纲，显然是坏的经济政策。 卑诗省维多利亚大学（UVic）政治系荣休教授拉夫（Norman Ruff）接受《星岛日报》记者访问时表示，卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)领导的省自由党，曾在2013年省选前，宣布连续3年盈余，最终成功连任。哈珀此次宣布连续有4年盈余，也许对选情有帮助。 卑诗是决胜战场 他说：「哈珀公布预算盈余，显然是想告诉选民，他们不会乱花钱，让民众对保守党稳健理财有信心。」 拉夫指，哈珀选择在卑诗公布政纲，显然认为卑诗是决胜战场，希望争取包括华裔在内的族裔选票。 卑诗大学(UBC)政治系教授卡梅伦(Max Cameron)接受《星岛日报》记者访问时也指，保守党先达成TPP协定，紧接又公布未来4年预算可获盈余，对选情绝对有利。他说：「我认为这是极佳的竞选策略，让选民对保守党继续稳健理财有信心。」 卑诗大学政治科学系博士生莫斯克罗普（David Moscrop）也认为，公布预算盈余政纲，可能令哈珀政府有利。他说：「由于联邦保守党与新民主党都支持平衡预算，这令自由党的赤字预算较受争议。」 有学者形容为坏的经济政策 不过，西门菲沙大学（SFU）公共政策学院公共财政教授卡斯曼（Rhys Kesselman）认为，哈珀所提预算盈余政纲，完全无视本国经济衰退的现实，不是好的经济政策。他说：「我认为赤字预算属较好经济政策，因为能有效刺激经济增长。」 此外，加拿大广播公司(CBC)报道，保守党指未来4年预算都可获盈余，新民主党也承诺每年获平衡预算，并且可获盈余。 新民主党党魁唐民凯（Tom Mulcair）昨日公布大选政纲，表示当选后会提升加国国际贸易会议的透明度。 禁向外国大量出口食水 政纲提及加国2016至2017年盈余预测，由早前41亿元下调至24亿元，另建议禁止国家向外国大量出口食水。 唐民凯声称总理哈珀在跨太平洋伙伴关系协定（TPP）上没有为加国争取最大权益，他认为提升加国所参与国际贸易协商的透明度非常重要。 联邦新民主党较早前承诺，在2016至2017年令国家达至收支平衡之余，盈余将达41亿元，昨日公布72页的政纲题目为《Building the country of our dreams》（建设我们梦想的国家），包括国会预算办公室（PBO）7月的预测数据。 据加拿大中央银行7月的货币政策报告，新民主党将盈余预测调整至24亿元。 政纲中提及一项禁止向外国大量出口食水的建议，正是对自由党指当年唐民凯还是魁省内阁大臣时，一度支持输出食水的回应。 另外政纲建议通过新消费者保护法案，令消费者的自动提款机交易费上限订为50仙，以及成立汽油事务申诉专员公署，处理有关油价的投诉。  

　　大温房价不断攀升，不少民众及舆论都归咎于海外买家。（世界日报资料照片） 　　温哥华港湾（BCbay.com）思浩综合报道：环球邮报（The Globe and Mail）7日的一篇调查报道说有来自中国的海外买家透过以亲属名义购买房产的方式，来逃避相关税负。　记者透过部分公开土地登记、税务资料与法庭文件发现，有不少在温哥华购买地产的富裕家庭，仅支付极少的所得税或资本利得税（capital gains tax），有人甚或完全没有支付任何这类税金。 　　多伦多税务律师程迪克夫（David Chodikoff）透露，他手上便有类似状况的客户，但他们的“避税”手段，其实并未触犯相关法律。 　　以一名来自中国，在温哥华置产的孙姓买家为例，孙姓买主在本地购买的房产价格为230万元，但是每年所申报的收入仅有1万9000元，期间还曾从中国汇款200万元到本地给家人使用。 　　孙姓买家的妻子独居在温哥华约六年，他每年会从中国汇款26万元到温哥华供妻子使用，他们的儿女还就读私校，每年的学费为4万元，不过他与妻子去年因离婚而对簿公堂，审案法官曾要求他提供财务明细，但他并未理会。 　　本地会计师与税务律师表示，来自中国的投资人，透过将财富转移到配偶或子女的名下的方式，将资金带入加国，这样的方式相当常见，这类民众通常也不会缴交任何所得税。 　　环球邮报还提到，根据他们近期的调查，在温哥华每三间受海外买家喜爱的高级豪宅中，就有一间是登记在家庭主妇、学生或公司名下，显示实际出资购买豪宅的人，确实可以藏身幕后。   　　报道对13处登记屋主为学生身分的物业分析调查，发现其中有五处是空屋，有四处出租给他人。因此认为这类在温哥华购买地产的海外买家，主要买房目的均为投资。   　　世界日报说卑诗省府将研议对策，严管此一逃漏税行为。另一方面，在联邦层级对海外税务及资本利得等的查缉，则显得脚步蹒跚。 　　在卑诗省，企业信托人之间物业的转让，不算改变拥有权，也就规避了交易税，安省已经防堵该漏洞，卑省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）则回应说，省府将在下一个预算年度跟进这一作法，并可能同时对最高端的豪宅增税，藉以对低端买主提供税负减免。 　　移民律师海曼（Sam Hyman）以第一手经验指述这种避税情况非常普遍。他说，加国以不积极追查逃漏税及防范洗钱著称，海外富人闻风而来，钻漏洞逃税。 　　环球邮报在检视过200宗离婚或其他争议官司后，发现有些来自海外的物业业主住的是“亲戚”所拥有价值数百万的豪宅，却告诉庭上他的年收入不到3万元。 　　这些人当中有些是非税务居民，因此仅需申报加国境内的所得，但这一部分收入很少或根本没有，但他们海外的财富则“赠与”他们年长的父母或年幼的子女买豪宅，除了享受房税优惠，在卖房时又因自住而免课资本利得税。 　　国税署回应环球邮报对海外买主逃漏房产相关税务的询问说“多宗案件正在调查”，但联邦税务稽查员工会则指该署事实上已“自断手脚”。 　　工会方面指出，最近才有262名稽查从国际部门转调国内稽查部门。工会代表毕特曼（Shannon Bittman）说，这些稽查员经多年训练，完全有能力决定这一类人的税务身分及义务。 　　一位前税务稽查员说，加拿大与中国的税务协定已经过时，不只无法查证这些买家在中国的所得，即使要在加国国内查他们的帐户都变得困难而无效率。 　　国税局回应上述批评表示，国税局已采取多种手段防止逃漏，防范海外税务严重违犯事件，对违法情事，决不宽容。

大温房价过高，年轻家庭无力以小房换大房。   　　根据温市储蓄信贷(Vancity Savings Credit Union)的一项最新研究，大温地区有越来越多年轻家庭，受到房价高涨影响，无法换购较大的房子来因应家庭的成长，这不仅代表这些家庭生活空间将不敷所需，同时代表这些年轻的屋主，「受困」(housetrapped)在自己的「起步房」(starter home)当中。   　　这份报告指出，「起步房」是各个家庭所购买的第一个房子，这类住房通常较小，也较为简单，随着年轻家庭中孩子的成长，开始需要更换符合需求的大房，这时「起步房」将能担任主要资金来源的角色，但目前大温的过高房价，造成许多年轻屋主失去换房的财务能力。   　　报告中还提到，去年双薪的千禧世代家庭之中间收入(median income)为6万5492元，换算後代表每个家庭可负担得起的房价为38万4000元，不过8月份的大温房屋指价已达到近51万1500元，正可表明上述趋势。   　　该银行副总裁布罗德里克(Andy Broderick)说，对大多数的家庭来说，符合生活起居所需的房子已经不具有可负担性，但是足以取代这类房子的三睡房城市屋或排屋(row house)，仅占大温地区房源的9%，若将这类房型的换屋率列入考量，整体房源中，仅有0.86%的房屋可让年轻人选购。 　　温市储蓄信贷提出呼吁，当局应透过各种方式让本地房价尽快恢复平衡，地产业界人士亦可协助提高三睡房单位之房源，另外，有需要更换房屋的民众，或许可考虑以合作住宅(Co-op Housing)的方式，来解决居住问题。 　　根据温市储蓄信贷(Vancity Savings Credit Union)的一项最新研究，大温地区有越来越多年轻家庭，受到房价高涨影响，无法换购较大的房子来因应家庭的成长，这不仅代表这些家庭生活空间将不敷所需，同时代表这些年轻的屋主，「受困」(housetrapped)在自己的「起步房」(starter home)当中。 　　这份报告指出，「起步房」是各个家庭所购买的第一个房子，这类住房通常较小，也较为简单，随着年轻家庭中孩子的成长，开始需要更换符合需求的大房，这时「起步房」将能担任主要资金来源的角色，但目前大温的过高房价，造成许多年轻屋主失去换房的财务能力。

　　据美国中文网综合报道，对于中国投资者来说，欣欣向荣的美国房市是他们的最佳投资目标。而据加州房地产数据分析公司“RealtyTrac”和“多元文化行销研究公司(Ethnic Technologies)近日公布的分析显示，在今年5月之前的17个月的全美住房交易中，46%的华裔买家选择以现金支付全额房价，而在十年前的2005年，该数字只为14%。也就是说，在10年时间内，华裔买家现金全额支付房价的比例暴增了229%，是所有族裔中增幅最大的。   　　美国所有族裔使用现金全额支付房价的比例在2005年为20%，2015年7月，这一比例上升到了33%，增幅为65%。   　　”RealtyTrac“副主席Daren Blomquist表示：”和十年前相比，现金买家在美国房市中扮演了更加重要的角色。虽然不同族裔现金买房的比例都出现增加，不过华裔买家的增长最为明显。”他还指出，在过去几年间，现金买屋的外国买家推动了房价的增长。 　　除了现金支付全额房价的比例暴增之外，华裔买家在所有购房买家中所占的比例，也比十年前增加了9%。 　　“Ethnic Technologies”CEO威霍特(Zachary Wilhoit)指出：“亚裔，西语裔和非裔带动了房地产和行销主导的市场的可观成长，这三个族裔就占美国市场的一半，此外，这三个族裔在成长最迅速的数位市场中做占的市场份额也十分可观。” 　　此外，从加州尔湾的郊区新房，到纽约的全新共有公寓大楼，来自亚洲的买家大把资金投进美国住宅市场。全国房地产商协会(National Association of Realtors)指出，中国买家已成为了目前美国房市最大的外国买家，而且他们使用现金在美国买家的热情将会一直持续下去。 　　华人通常喜欢全新建筑，加州尔湾(Irvine)营建商甚至专门为中国买主设计新屋，纽约则以公寓最红火。此外，尔湾市一些美国的大型建商正如火如荼地兴建新屋，买房者几乎是中国投资客。 　　据尔湾开发商表示，有超过2万名潜在的买家莅临，他们多数是亚洲面孔，他们希望新屋能按照自己的需求建造，有的希望加入几代同堂的平面图，甚至风水方面的设计。 　　当地的新房造价约在100万美元左右，多金的投资客只要喜欢，价钱不是问题。华人认为，美国的创新力和可预见性，使美国经济持续成长，因而增强了在美投资的实力和吸引力。 　　西雅图温德米尔地产公司(Windermere Real Estate)总裁贾克比(OB Jacobi)表示，西雅图是中国移民全球置产最受欢迎地点中排名第六的，因为这里有清洁的空气，良好的教育和就业机会，此外，这里也是离北京最近的美国本土城市。” 贾克比还说：“在西雅图市昂贵的社区，中国买家占到了40%到50%，其中至少有75%是使用现金支付。” 　　南加州的第一团队地产公司营运长修斯表示，南加州已成为外国买家投资的避风港，而且多是以现金交易。 　　刚从中国回来的纽约地产经纪斯洛尼(Kathy Sloane)说，“许多中国客户都希望能来纽约看房，许多美国建筑商也希望知道中国客户的品味。到美国买房的中国客户都很富有，他们希望自己的孩子能到美国上学，而且自己的父母能得到美国的医疗照顾。” 　　除了如纽约，洛杉矶和西雅图等传统热门置产城市，华人买家也正在将触角伸向其他的美国城市。比如，科罗拉多丹佛的要价地产公司的华人经历，就在两个月之内做成了三笔交易，房价在65万美元到100万美元之间。  

《环球邮报》(Globe and Mail)报道指出，卑诗省政府开始关注有房地产投资人设立公司持有物业，再转移公司股份给新屋主，进而规避物业转移税（Property Transfer Tax）的情况，针对安省已修补有关漏洞，卑诗省财政厅麦德庄（Mike de Jong）表示该省正研究向安省看齐，在下年度预算案时提出解决办法，同时也考虑提高最昂贵物业买卖时的转移税。 研提高最昂贵物业买卖转移税 报道说，一些富有的外国投资人在温哥华购买房地产，但却买在亲戚名下，或者是公司名下，如此帮助规避一些买房需要支付的税金。 《环球邮报》访问麦德庄是否知道此情况，他说：「绝大多数的加拿大人均如实缴交他们需缴的税，也想知道是否每个人均一样如实缴税。」 报道表示，在卑诗省，一些公司设立的唯一原因，即是为了持有物业为个人作信托，而公司可将信托股份转给任何新的屋主，且不用办理房屋所有权的转移，如此买家可以不用支付转移税。报道提到，安省已采取做法阻止该漏洞的发生。 麦德庄说，卑诗省也正研究学习安省，有关做法会在下次预算时提出。此外，他提到卑诗省正考虑提高最昂贵物业买卖的转移税，且将收得的税用于减轻低单价房屋买家的税。 报道说，加拿大税务局的消息人士及一些法律专家说，现行课税制度无力应付外国买家付极少税的问题，他们到大温买卖昂贵房屋却付极少税，或不付入息税或资本增值税（capital gain tax）。 报道调查发现，250间位于温市受中国买家欢迎地区的房屋，有1/3房屋登记在家庭主妇、学生或公司的名下，故意馍糊买家的真实身分，目的在逃避税局的注意。

报告指满地可市料将成为明年的热门投资目标。 ?沙斯卡通周围的农地，对外国投资者具有吸引力。 一份有关地产趋势的新报告说，外国投资者可能开始将眼光扩展至多伦多、温哥华以外，满地可与沙斯卡通(Saskatoon)，料将成为明年的热门投资目标。 加拿大普华永道(PwC Canada)与都市土地研究所(Urban Land Institute)的报告发现，到2016年，外国与国内的地产投资，都将从加西转向加东地区。这是因为，加西地区因石油价格下跌，影响经济增长；而在加东地区，加元币值降低，促进了制造业发展。 温哥华是明显的例外，它跃升为加国最值得关注地产市场的首位。据估计，投资也会继续涌入加国最大地产市场──多伦多。 新报告基于对超过1,400名地产专家进行的访问与调查，其中包括开发商、经纪、物业管理经理与投资者。 普华永道说，直到最近，卡加利与爱蒙顿一直位居全国最有前途的地产市场。但因原油价格骤跌，对油田的投资剧减，该区域住宅与商业物业交易都陷入停滞，业主开始采取等待与观望的策略。 受惠加元贬值美经济复苏 与此同时，作为加国制造业大本营的安省与魁省，其地产市场势将受益于加元贬值，以及加国最大贸易伙伴美国的经济复苏。 普华永道预测，这会引起外国买家对满地可地产市场的更大兴趣。 普华永道合伙人波特(Chris Potter)说，沙斯卡通周围的农地，也对外国投资者具有吸引力，不过油价下跌对该省地产市场的冲击有多大，仍有待观察。据最近一项省府谘询报告，外国资金大量涌入沙省农地，可引起当地部份居民的不满。接受调查的逾3,200人中，87%反对让外国人拥有该省的农地。 与此同时，多伦多与温哥华缺少可负担的物业，威胁这些地区的城市化趋势，因为首次置业人士搬迁至郊区，寻找更为便宜的物业。

多市旧市政厅。 多伦多市议会属下的政府管理委员会已在本周一的会议上，就旧市政厅这一历史古迹未来的用途开展讨论。 该委员会现正考虑与省府延长租约至2021年的年底，从而使旧市政厅在未来5年内继续用作法庭，直至在市中心新建的法院完工。 多伦多的旧市政厅在过往超过一个世纪以来，一直是多伦多的一个地标。旧市政厅在1899年对外开放，自1972年起成为安省法庭和市政法庭的所在地。 多市政府已聘请了经纪公司Avison Young来对旧市政厅开展评估，并就其未来的用途提出建议。 上述报告指出，旧市政厅的最好用途就是成为一个零售中心，将饮食、休闲娱乐、活动和市政用途等融为一体。报告还建议市府延长与法庭的租约至2021年12月31日。 多市议会预期将在11月3日召开的大会上，批准有关市府与省府将租约延长的建议。 不过，延长租约还包括每年加租接近4.3万元。 多市议会属下的政府管理委员会还在前日召开的会议上表决同意，在对旧市政厅在未来的其他用途进行探讨之前，探讨将其改建成多伦多历史博物馆的可行性。

加拿大城镇联盟(Federation of Canadian Municipalities)发出「紧急信息」，催促各大联邦政党，在秋季大选期间应对耆老居住问题，因为一场风暴迫近加拿大。 城镇联盟会在周一发表报告，指耆老入息下跌、租金上涨、人口老化，如果现在不解决问题，就会有灾难性的经济冲击。 加拿大统计局上月发表新的人口数字，指加拿大首次出现老盛少衰的现象，耆老比15岁以下的孩童多。 统计局预测，老年人口在未来25年加倍，到1,040万以上。 例如，从2006年到2041年，爱蒙顿80岁以上的老年人骤增266%。 加拿大城镇联盟主席雷健华(Raymond Louie)说：「这是非常紧急的信息，任何一个政府都应该适当规划未来。 「如果我们今天不著手解决问题，我们会在未来20年内遇到大问题。」 雷健华指出，在耆老身上投资，支援他们，有经济意义。 「所有政党应该更重视，投资住房。」城市联盟报告指出，加拿大人口老化，全国社区面貌会改变，耆老为主的将近70万户家庭，都要面对住房的经济能力考验。 报告说：「微薄入息加上高生活费，意味每4个耆老户主家庭，几乎有1户花30%以上的入息，在住屋方面。」报告也详细说明，某些老人仍是经济弱势群组。它说：「独居老人捱穷，比例差不多是其他耆老的两倍。」 加拿大城镇联盟指出，解决方案包括：给老人更多住屋选项，兴建与扩大既有项目，解决各类问题，例如更多老年人列入社会公屋轮候名单。它也建议，支援及增加市府、省府及联邦计划，协助耆老翻修房屋。

       加拿大都会区以共管公寓占绝大部分的复合性住宅新工程继续剧增，使全加9月的住宅开建量增长幅度创下2012年以来最高纪录，大大超过经济学家们先前的预测。 　　加拿大房贷暨房屋公司（CMHC)8日公布的报告说，9月经过季节调整的年度开建量上升至23万701个住宅单位，高于8月的21万4255个单位。根据汤普逊路透社（Thomson Reuters Corp.）的调查，经济学家们对加拿大9月的住宅开建量平均预测值为20万2000个单位。. 　　满地可银行(BMO)资深经济分析师卡维奇（Robert Kavcic）形容，加拿大的住宅建筑是由「文火焖炖转变为勐火急攻」。他继续分析：「首先，住宅建筑看来对经济的支持作用在下半年将会比原来预期的更重大，在经济增长层面上讲这是好事。但我们可能无法维持这种水平的住宅建筑量，因为不用很久，便令人担心这会造成供过于求。」 　　CMHC首席经济分析师杜甘（Bob Dugan）说，9月强劲的新屋开建量的主要推动力来自租赁公寓及共管公寓建筑。在这种情形下，他也关切如何为已建成的大量公寓单位库存找到买家。 　　在愈来愈多新住宅开工的同时，房价继续上涨。加拿大统计局报告指出，主要受到安省房价上升的影响，8月新屋价格指数又升0.3%。在多伦多暨欧旭华(Oshawa)地区，新屋价格比上月增长0.6%，咸美顿(Hamilton)则增长0.8%。 　　加拿大房价最昂贵的温哥华，房价微幅上升0.1%。在受到原油价格暴跌的卡加利，8月新屋价格与7月时持平。 　　如果以年度计算，加拿大8月的新屋价格上涨1.3%。 　　多伦多道明银行(TD Bank)经济师帕崔玛拉观察到同样的趋势，过去六个月新住宅建筑业的强劲表现，与消费者对住宅需求增加及房价上涨相一致，预测这样的势头可能一直维持到明年上半年。但她也说，需求面旺盛的情况不会永远持续下去，「即使低利率环境持续下去，当之前被压抑的对房屋需求释放完，需求便将降低。」

　　城市土地学会与普华永道会计师事务所最新一份联合报告指出，外国投资者明年可能舍弃受油价下跌影响的加国西部而转投东部，温哥华是其中唯一例外者，但加国最大房市的多伦多预计亦将继续吸引投资者，与此同时，作为加国制造业大本营的安省与魁省，其地产市场势将受益于加元贬值，预测会引起外国买家的更大兴趣。 　　 投资热点西冷东暖 温哥华唯一例外 　　据加国无忧报道，一项新报告发现，现在的经济行情是“西冷东暖”，到2016年，外国与国内的地产投资，都将从加西转向加东地区。并将直接影响房地产市场的走向。 　　在西部，全球原油持续下跌重挫经济，令卡尔加里和埃德蒙顿――这两个昔日全国最有前景的房地产市场的房地产行情几乎陷入停滞。无论是民用还是商业买家，都采取了观望态度，不愿意现在出售。大多数经济学家都相信，油价不会在短时间内恢复，所以明年两处城市的房地产市场可能会继续萧然，而投资人士也会远离它们。 　　而由去年第四位一跃成为今年房市首位的温哥华，专家观测明年的投资热点它将成唯一例外者，主要是面对写字楼空置率上升及建屋量或供过于求的忧虑。 　　受惠加元贬值美经济复苏 利于加东 　　全国最大房市的多伦多预计亦将继续吸引投资者。国内制造业重镇的安省及魁省房市，预计受惠于加元下跌及美国经济复苏，将吸引更多外地投资者的兴趣。满地可与沙斯卡通(Saskatoon)，料也将成为明年的热门投资目标。 　　另外，沙省房市受油价大跌影响虽仍有待观察，但沙斯卡通市周围的农地于过去多年受到外地投资者青睐。 　　卡加利及爱民顿一直位居全国最有前途的地产市场。但因原油价格骤跌，对油田的投资剧减，该区域住宅与商业物业交易都陷入停滞，业主开始采取等待与观望的策略。 　　投资热点的调查报告 千名专家参与 　　据明报报道，新报告是基于对超过1,400名地产专家进行的访问与调查，其中包括开发商、经纪、物业管理经理与投资者。 　　是由加拿大普华永道(PwC Canada)与都市土地研究所(Urban Land Institute)联合负责，根据房市趋势作出的一份研究报告。    

       有媒体报导，部分海外买主将所买房产置于企业或亲戚名下，以规避物业交易税（property transfer tax），省府将研议对策，严管此一逃漏税行为。另一方面，在联邦层级对海外税务及资本利得等的查缉，则显得脚步蹒跚。 　　《环球邮报》日前专文报导，不少海外买家以亲友、子女之名来加置产的现象，并以温哥华房地市场为报导主击，指出在以华人为主要海外投资买主的温哥华房地市场中，有三分之一的高端房产海外买主，将房产登记在他人名下，除少缴物业交易税外，也刻意隐藏身分，躲避税务追查。 　　在卑省，企业信托人之间物业的转让，不算改变拥有权，也就规避了交易税，安省已经防堵该漏洞，卑省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）则回应说，省府将在下一个预算年度跟进这一作法，并可能同时对最高端的豪宅增税，藉以对低端买主提供税负减免。 　　‧海外投资客钻洞避税 非常普遍 　　移民律师海曼（Sam Hyman）以第一手经验指述这种避税情况非常普遍。他说，加国以不积极追查逃漏税及防范洗钱着称，海外富人闻风而来，钻漏洞逃税。 　　环球邮报在检视过200宗离婚或其他争议官司后，发现有些来自海外的物业业主住的是「亲戚」所拥有价值数百万的豪宅，却告诉庭上他的年收入不到3万元。 　　这些人当中有些是非税务居民，因此仅需申报加国境内的所得，但这一部分收入很少或根本没有，但他们海外的财富则「赠与」他们年长的父母或年幼的子女买豪宅，除了享受房税优惠，在卖房时又因自住而免课资本利得税。 　　‧国税局查税 自断手脚 　　国税署回应环球邮报对海外买主逃漏房产相关税务的询问，说「多宗案件正在调查」，但联邦税务稽查员工会则指该署事实上已「自断手脚」。 　　工会方面指出，最近才有262名稽查从国际部门转调国内稽查部门。工会代表毕特曼（Shannon Bittman）说，这些稽查员经多年训练，完全有能力决定这一类人的税务身分及义务。 　　一位前税务稽查员说，加拿大与中国的税务协定已经过时，不只无法查证这些买家在中国的所得，即使要在加国国内查他们的帐户都变得困难而无效率。 　　国税局回应上述批评表示，国税局已采取多种手段防止逃漏，防范海外税务严重违犯事件，对违法情事，决不宽容。

       根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计，大温地区9月新屋起建数字较去年同期略降，独立屋起建率略上升。整体而言，全年年初至9月的新屋起建数，仍多于去年同期。 　　大温地区在2015年9月共起建新屋1519个单位，低于2014年同期的1637个单位。但若自年初算起，则2015年1月至9月的起建新屋达1万5236个单位，高于2014年的1万4641个单位，显示今年的新屋起建整体高于去年。 　　而在独立屋方面，2014年9月有392个新屋起建，2015年同期则有394个单位，略升1%，不足以抵销其他类型房屋起建率的下降。但2015年初至9月的新屋起建达3520个单位，较2014年同期多出9%。 　　另外，卑诗全省2015年9月的起建新屋为2375个单位，低于2014年同期的2413个单位。其中独立屋从2014年的813个单位降至776个单位。但如果以年初至9月来比较，2015年共起建2万1965个单位，高于2014年的2万49个单位，也显示卑诗省在前三季的新屋起建状况较去年兴旺。  

虽然加国不少经济领域走势偏弱，惟9月份的新屋价格，依然较8月份的预期高，出乎外界意料。其中大多伦多区9月份的销售数字按年上升2.5%，平均售价按年增加9.2%，至逾62.7万元。   《环球邮报》（The Globe and Mail）引用多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的数据，指大多区今年9月的房屋销情依然强劲，平均售价已升至627,395万元。无力在市中心地方置业的人士，则退而求其次，到416区以外的地区置业，刺激这些地区的市场需求。   根据TREB的资料，大多区今年头9个月的房屋销量升至80,331间，较去年同期升3.5%。地产商会认为，除非在今年余下时间经济出现剧变，预期全年销量可达10万间。该会市场分析总监默瑟（Jason Mercer）在声明中表示：「预期2015年余下时间至2016年，售价将继续出现强劲升幅。」   新放盘量按年升3.2%   9月份的房屋新放盘量，按年上升3.2%，虽然速度较按年销售增长快，但仍未能满足欲置业人士的需求。   有房屋经纪表示，为寻求盘源，他们会主动接触原本无意放盘的屋主，游说他们卖屋，成功个案亦不少。这些私下买卖的个案，不会记录到TREB的数据中。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）周四最新数字显示，9月份新屋建屋量上升到逾23万，创下自2012年来的高位。有地产界人士预料，租金可望有下调空间，楼价升幅也可能放缓。   地产公司东主李志云周四接受A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示，近年楼市畅旺，发展商把赚到的钱，再买地起楼，据悉近期在大多伦多地区，有大约200个柏文楼盘正在兴建，当中包括多伦多、万锦市及烈治文山市。   柏文供应可能过盛   他又说，发展商靠市场主导，当他们发现，楼市开始放缓时，就会停止起楼，以免柏文供应过盛，令楼市下调。但他不排除几年后，一但经济放缓，就算发展商停止起楼，也已经有一批正在动土的柏文推出市面，令柏文供应过盛的可能性。   观察楼市何时开始放缓的指标，就是大多伦多地区租务的空置率，目前的空置率介乎1%至1.5%，有些地区的空置率甚至是0%。若日后的空置率是5%至6%，柏文单位几个月也租不出，就是响起警号的时候。   李志云续称，周四的数字包括一些新建整幢都租出去的柏文。多伦多市中心一些很漂亮的玻璃幕墙柏文，其实是出租公寓，因为租务市场畅旺，不少基金会购入柏文，作固定回报的投资项目。   李志云承认，随着更多租盘推出市面，租金可望有下调空间。但他预料明年楼市仍然会造好，因为目前看不到有甚麽因素，会令楼市出现大幅调整。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)今日发表报告，指加拿大今年9月份的新屋动工量由8月份的214,255宗，增至230,701宗，将动工量推至自2013年初的6个月新高。这情况主要源于多层出租单位的工程计划及柏文大厦的建筑仍然活跃。 城成新屋动工量(包括多层单位及独立屋)9月份上升了7.7%，至216,194间，其中多层单位上升了10.5%，至157,919间;独立屋则上升0.8%，至58,275间。 不过，于各省而言，魁省、草原省份、大西洋省及卑诗省的城市新屋动工量均有增加，安省则例外。

被称为加拿大西岸最高、楼高550尺、有53层的纯住宅式柏文，即将在温哥华市中心出现。这个锁定高端买家、名为One Burrard Place的高层柏文，周三召开介绍会。   该幢高层柏文位于温市中心布拉德街(Burrard St.)夹德雷克街(Drake St.)，为Burrard Place整个发展项目的首期工程，总共提供394个住宅单位。由温哥华Reliance Properties地产商与帕蒂森发展公司（The Jim Pattison Real Estate Group）共同开发。   明年动工建 2019年竣工   据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该幢柏文售价，将由450平方尺40万元，到4,500平方尺2,000万元。   第一期工程将于明年初动工，预计2019年竣工。展销厅周三起向公众开放参观，并接受预购。包括温哥华Reliance Properties地产商总裁斯托韦尔(Jon Stovell)，与帕蒂森发展公司洋名为米高的华裔李姓副总裁(Michael Lee)出席展销厅开幕仪式。   对于不断有评论指中国买家涌来大温置业，从而推高楼价，令本地人难于置业。托韦尔表示，楼价升得难于接受的言论，有点夸大，因为温哥华现已是国际知名的城市，全球买家都喜爱来大温投资或置业，高端项目有承托力，所以他对大温地产市道乐观。