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大温房市全面洗牌！房产局终于出手了

省府表示，于去年启动该次审查，报告针对26项调查结果，提出44项建议以改善房屋局的营运。卑诗省府周五（9日）宣布，针对外部审查结果，对省房屋局（BC Housing）进行重大改组，包括变相解雇7名董事会成员。省府周五晚宣布，根据由安永（Ernst and Young）会计师行进行的外部审查结果，改组房屋局；新的董事会将仅由主席塞克尔（Allan Seckel），以及古克（Jill Kot）、泰勒（Sheila Taylor）、西本（Mark Sieben）和琼斯（Russ Jones）组成，即时生效。另外两名新成员，即来自Gitxaala部落的怀特（Clifford White），及来自Snuneymuxw原住民部落的怀特（Douglas White），则将于7月18日履新。对于此举如同变相解雇了其余7名董事会成员，省府未有作任何解释，仅表示当局是参考安永最近发布的外部审查，为确保董事会可将监管整个部门的职能做到最好，而作出有关决定。省府先前的一份声明指，安永于6月30日发布的审查结果，重点关注房屋局的“组织能力和财务系统”。声明又表示，省府于2021年启动该次审查，以确保房屋局有足够能力，完成当局在未来十年投放70亿元于可负担楼房而随之增加的预算和任务。该份审查报告更针对26项调查结果，提出44项建议，以改善房屋局的营运。

4年前
这个建商又出事！温市中心顶级豪华公寓出现质量问题

据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，目前评估尚处于初步阶段，专家书面陈述还未给出确切答案，但已得出的结论是，由谁负责赔偿损失将是这一复杂个案的症结所在。香格里拉大厦是温市最高的建筑之一，透过单位内从地板一直延至天花板的玻璃窗，海景和山景尽收眼底，大厦内一些单位的价格更是冠绝温市。开发商的合作伙伴包括与培新集团(Peterson Group)和西岸集团（Westbank Corp.）等本地知名企业有关的公司。集体诉讼案始于2015年12月，当时主要原告提交一份民事诉讼通知，称有缺陷的玻璃窗起雾、漏水且自行破裂。潜在买家对处理成本存疑虑商人迈克尔逊(Amos Michelson)自2009年以来一直拥有并居住在该大厦的一套顶层单位。他在去年提交的一份书面陈述中称，搬入大厦几个月后，他注意到窗户起雾，会持续数小时甚至几天，令其难以看到外面的景色。他所在单位有3个内窗格已自行破碎。其中一个在2017年破裂的内窗格，导致一些玻璃碎片掉入了单位内的游泳池以及下面的广场区域和位于5层的酒店游泳池。迈克尔逊作为业主委员会的主席，还知道其他单位中也有绝缘玻璃起雾和破碎的情况。据一些房地产经纪称，潜在买家对这种情况存在疑虑，尤其是处理成本。加拿大评估协会（Appraisal Institute of Canada）认证评估师哈恩（Neil Hahn），审查了该大厦16至43层234个单位的销售情况。他将这些单位的售价，与大温地产局市中心住宅柏文单位的房价指数进行了比较。哈恩发现，随着时间的推移，香格里拉大厦单位的销售价格低于整个市场。他在一份书面陈述中写道，从估值的角度来看，可能做重大特殊评估的风险，会影响市场需求及潜在买家的支付意愿。本案将于今秋举行听证会，视上诉的可能性与否，预计将耗时超过130天。

4年前
房价难跌！加拿大今后八年需要2200万套住房！

加拿大房贷与住房协会（CMHC）星期四（6月23日）公布的报告说，加拿大的住房在2030年以前需要超过2200万套才能实现房价合理化的目标。这意味着至少新建350万套住房。加拿大的住房荒和房价过高的问题主要集中在安大略省和BC省。需要新建的350万套住房中，有三分之二应该建在这两个省。房价合理化亦被称作房价可负担性。CMHC说，上一次加拿大房价处于可负担水平还是在2003年和2004年。那两年在安大略省，中等收入的家庭购买一栋中等大小的住房需要用掉可支配家庭收入的40%。在BC省这个比例是45%。可支配收入指的是去掉所得税、市政税款和各种基金、保险的供款后可用于消费的收入。根据加拿大统计局和CMHC的统计数据，到了2021年，加拿大家庭需要用60%的可支配家庭收入来支付房贷或房租等与住房有关的费用。 CMHC的报告说，这是因为在多伦多、温哥华和蒙特利尔等大城市，住房的需求大过供应。在大城市以外的地区，房价对中等收入家庭是可负担的，但是低收入家庭仍然有困难。报告估计，在今后八年中，安大略省需要新建185万套住房，魁北克省需要新建62万套，BC省需要新建57万套。（Radio-Canada, adaptation en chinois par Wei Wu)

4年前
加拿大房屋贷款提前违约罚金如何计算？

几乎每个房主一生中都会涉及到房屋贷款的问题，除了考虑利率，贷款时还有一个重要条件就是需要了解如果房屋贷款提前违约罚金如何计算的问题，而这又恰恰是许多人忽略了的一个概念，媒体报道因此被罚数万元利息的案例比比皆是，因此贷款时一定要考虑到自己的实际情况选择合适的贷款条件。常见贷款违约原因抵押贷款合同的当前条件不再满足借方需求时，若想在任期结束前进行更改，可以重新协商房屋贷款合同，这也被称为违反合同或者违约。这种情况其实有时是不可避免的，比如：利率下降了：即使考虑到罚款，获得新的抵押贷款也可以降低总支出。财务状况发生了变化：如果他们的财务受到打击，有些人会选择以更长的摊销期限进行加按（Refinance）或提前还款。打算购买新房并计划搬家：对于近期希望升级或搬家的人来说，可能需要新的贷款家庭情况发生了变化：孩子问题，夫妻问题，导致可能需要出售或重新贷款不再需要房屋：也许您需要搬迁到另一个国家工作或不再想要房子贷款合同违约成本贷款违约的罚金取决于借方拥有的贷款类型以及还欠多少。如果借方用的是开放式贷款，那取消合约没有任何罚金；但现实是大多数人都为了更低的利率选择了封闭式贷款，因此面对的罚金可能包括：提前还款罚金（prepayment penalty）管理费（Administration Fees）评估费（Appraisal Fees）重新投资费（Reinvestment Fees）一笔贷款解除费（Mortgage Discharge Fee），以取消您当前抵押贷款的费用并注册新的抵押贷款使用的公式基于当前贷款是固定利率还是浮动利率。为什么会有违约罚金据贷款经纪KEVIN ZHANG介绍，一般房贷是3-5年一签，到期以后根据当时的市场利率再重新签新的还款计划。但是经常因为各种各样的原因，大家需要提前付清房贷或者转贷款，这时候就会涉及到违约金的处理了。即使是自住房，大部分人也不会一辈子只供这一套的，升级大房或者换成小房是经常发生的事情，只要你做房贷，一生中一定会遇到一次需要提前还款的问题。浮动利率违约罚金只罚三个月利息，这是非常灵活的一种选择。如果你现在月供2500，其中本金1500，利息1000。那么你违约时就会罚1000×3=3000罚金固定利率罚金选择这种利率，银行承担了所有的通货膨胀风险，不论货币再贬值，实际利率再高，你都只需要付当初约定的利息。坏处就是这种利率不可以违约，一旦违约罚金会是天文数字。你签5年固定也就是60个月，贷款50万，挂牌利率3%，签约利率2%，如果你在一年以后想卖房，那就涉及到违约金。固定利率是罚剩余所有时间的利息差，如果一年以后利率是还是2%，那你需要付（3%-2%）/12×48×500000=20000罚金将会是$20000 如何避免罚金如果是固定利率，只要你在同一个银行继续贷款，可以porting把旧贷款转到新房，可以无罚金换房。浮动利率没有任何免罚金技巧，只能等合约结束才能无罚金换房。所有的A类大银行，B类小银行都执行这一套罚金政策，不存在大银行罚的少，小银行更坑。如果你遇到巨额罚金，不会是银行的原因，一定是因为你选的是固定利率。除此以外，有一种房贷产品会罚比固定利率更多的罚金，通常出现在大银行的一些超低利率折扣项目上，买房时不要只看利率高低，一定要问清楚罚金这一块，不要为了低0.1%的利率而去签那种特殊项目。

4年前
木材价格暴跌近68% 独立屋建造成本下降约$1.9万

不知道大家还记不记得，在新冠疫情最严重的时候，建筑成本的激增、供应链的断裂，以及前所未有的需求，导致了木材价格疯狂上涨。在去年4月，木材每千板英尺的价格飙升至近1200美元，比2020年同期增长了250%以上。到了去年5月，价格更是接近1700美元。然而在那之后，木材价格急剧下降，创下550美元的低点，跌幅高达68%。目前虽说有略微的反弹，可还是只有630美元的水平，和去年相差甚远。对于有计划开始房屋建造项目的加拿大人来说，最近这两年的形势非常难以预测，木材成本的摇摆不定，导致人们几乎不可能对价格的走向有一个准确的判断。然而，木材价格的不断下跌，让人们都很好奇，最终将会跌到什么程度？今后木材的价格走势将会如何？近日，温哥华的木材市场顾问泰勒（Russ Taylor）就给出了专业的看法。泰勒表示，木材目前的价格相比去年的高点有着大幅下降，但还是远高于历史平均水平。现在我们遇上了通货膨胀、利率上升和DIY市场的需求降温，这意味着价格可能很快就会继续下降，不过就当前来看，现在的木材价格还是比健康的市场价格要高出50%左右。最近木材价格反弹，是因为美国的抵押贷款利率在6月底下降，30年期固定的抵押贷款利率下降了11个基点，在上周达到5.7%。目前，和新冠有关的种种挑战正在不断缓解，现在有更多的工厂在生产木材，增加市场供应。虽然市场上的供应问题正在缓解，但库存仍然相当低。然而据泰勒说，这种情况可能会在本季度末之前结束，因为一些工地的施工会因为夏季休息或炎热的天气而暂停。泰勒对此预测到，进入第三季度后，我们将看到进一步的价格下降，但不会持续太长时间。这让不少人担心，木材价格跌跌不休，是否会像去年那样再来一波大跳水？泰勒觉得不太可能，他预计木材价格将再调整25%至35%，达到500美元左右的水平。当然，这样的价格还是远高于疫情前的水平。不仅如此，泰勒补充说道，最近BC省政府计算木材价格的方式发生了变化，与使用不同方式的美国竞争对手相比，BC省的市场可能处于某种不利地位。对于想要自己建房子或者只是搭个露台的市民们来说，木材价格的下降将直接影响到成本，与今年年初相比，建造一个单户住宅的木材价格下降了约19,000美元。只不过，普通消费者可能要到今年夏末之后，才能真正感受到价格的变化了。

4年前

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