地产

据丰业银行(Scotiabank)于本周三发布的每月例报，今年上半年加拿大人在房屋翻新方面花的费用比去年同期上涨6%，而今年全年有望达到530亿元，创下新的记录，并首次同建房方面花的费用持平。 就地区来看，除了安省之外，其他所有省份的翻新房屋费用都有所增长。不过，增长最快的还属本国地产业的两大热点多伦多和温哥华。据该行估计，由于低利率还将延续一段时间，所以这股翻新房屋的热潮还将继续。

  在Colliers报告中的200幅土地交易有26%是在现有高密度开发规划土地上，其余土地交易是在可能高密度开发土地或中等密度多户开发土地上，比如可建筑排屋和城市屋的土地。很多地产专家认为，温哥华现阶段紧缺这类住宅。   该报告指出，温哥华，本拿比，高贵林等 市政府正规划“居住-生活-工作一体的土地开发模式”（a Live-Play-Work environment）, 比如Oakridge，高贵林中心，Brentwood和Lougheed的设计模式，这类地区包括住宅，写字楼，大型零售购物中心的大规模开发模式，使这些地区成为区域大热门。     素里市的开发模式也正朝这个方向发展，市政府规划，到2040年前，素里中心城区城市密度将由现在的每英亩20户加密到100户，与之配套大量商铺写字楼和购物中心入驻。   即便如此，加拿大温哥华地区的城市人口密度相比其他大城市仍然偏低。2011年加拿大温哥华城市人口密度为每平方公里802人，而巴黎有3550人，新德里11300人，马尼拉43000人。

安省奥克维尔（Oakville）市府周一发表报告时表示接获建议，将世界知名的Glen Abbey高球会改建为住宅用地，预计可以兴建近3,000个住宅单位，另加混合用途用地，可辟作办公室和零售空间。不过，发展方案料须进行漫长的评估和审批过程，才可能获通过。   料不影响高球公开赛进行   奥克维尔市长伯顿（Rob Burton）周一发表年度城镇状况报告时，提及有关计划，指关于这个全球知名高球场的未来，没有快速和简单的答案。   Glen Abbey的母公司ClubLink Corp，将须进行漫长的评介和审批过程，发展方案才有机会获通过。该集团目前亦正发展一个位于安省奥若拉（Aurora）的高球场。   在高球场上建屋的计划极富争议性，同时亦须要市府改划土地用途，然当中若涉法律纠纷，要重划分区可能需时经年。   加拿大高球总会负责举办的加拿大公开赛，属职业高球巡回赛，行政总裁西蒙斯（Scott Simmons）表示注意到该高球场有可能进行发展的消息，但暂时不担心，并表示未来数年的公开赛，将有数次在有关高球场举行。   近年大多区房价高企，部分多伦多高球场，包括私人拥有的宾顿高球会等，亦受发展商青睐；而旺市高水准的公众高球场Copper Creek的拥有人，亦欲申请在部分球场用地上兴建住宅。    

　　本地房产市场持续炽热，业内人士形容现时「卖家难求」，经纪莫不各出奇谋「吸盘」，寻找卖家放盘。近期有地产经纪向温哥华豪宅区发出英语宣传单张，声称将把本地豪宅楼盘直接带至中国上海参加国际高端房产盛会，希望争取更多货源。另外，亦有经纪愿向卖家先行提供一笔现金优惠。 　　有业内人士称，表面看起来温哥华楼市近日略见放缓，但实际上中国富豪投资的热度却没有减少。目前温哥华楼市主要的问题出在房源持续紧张，豪宅难求，令很多中国富豪皆感叹「有钱也买不到好盘」。 　　该位业者指出，很多地产经纪都要各出奇谋「找货」，因为现在找卖家，远较找买家困难得多，甚至有些经纪对于愿意放盘的卖家，提供特别优惠，可先收到一笔现金，但究竟是「定金」或「奖金」，则未有公开。 　　另外，现时很多人都关注中国市场，故不少非华裔的经纪，亦会尽量加入一些中国元素，希望成功向华裔卖家推荐自己。 　　近日有居于温西豪宅区的市民，收到一间地产公司的「英雄帖」，由非华裔经纪发出，游说业主将豪宅出售，并声言会在年底到中国上海一个高端房产会出进行推销，以中国富豪买家作为重点宣传，希望可收「吸盘」之效。 　　发出「英雄帖」的本地地产经纪罗威(Lori Rowe)表示，这场房产展销会的5,000名来宾非富即贵。而这次带去上海推销的楼盘，也都会以超级豪宅为主，并且具有独特性，目标买家则是中国的企业主及上流社会人士。 　　她透露，是次房产展销会中，除了温哥华，也会有美国纽约、洛杉矶、澳洲悉尼、英国伦敦等大城市的豪宅参展。 　　罗威强调，温哥华有得天独厚的自然环境，纵使面对这些来自全世界的竞争对手，相信也能吸引到买家青睐。她也承认，目前温哥华楼市畅旺，许多豪宅楼盘都能引起疯抢。 　　「中国市场无限大，大家都想分一杯羹。」华裔地产经纪苏娴雅指出，将大温楼盘带至中国房地产展销会上推销，大概已有3年的时间，一般是大型地产公司才这么做，而过去大部分是展销柏文楼盘，许多更是直接与开发商合作进行海外推广，独立屋豪宅则较少听闻。 　　苏娴雅强调，直接在中国购买大温柏文单位的买家，许多都是为了投资，自己甚至不会亲自来到温哥华。而购买独立屋的买家，则因为金额较大，大部分买家都会亲自前来温哥华看看环境了解细节。

　　安省及多伦多市的土地转让税均采取价格进阶税率，总体而言，物业价格愈高税率愈高，缴的税愈多 　　安省土地转让税(Provincial Land Transfer Tax，PLTT)的计算方式是：物业售价的首5.5万元征缴0.5%，5.5万元至25万元征缴1%，25万元至40万元征缴1.5%，40万元以上征缴2%。以一个80万元的居住物业为例，买家需要向省府缴交的PLTT为：55,000x0.5%+(250,000-55,000)x1%+ (400,000-250,000)x1.5%+(800,000-400,000)x2%=275+1,950+2,250+8,000=12,475 元。 　　如果在多伦多以外安省任可地方置业，目前只需要缴交以上的土地转让税。如果目前在多伦多市范围内置业，则需要另外向多市政府缴交一个「城市土地转让税」(Municipal Land Transfer Tax，MLTT)，其计算方式是：物业价格首5.5万元征0.5%，由5.5万元至40万元征1%，40万元以上征2%。同样以一个售价80万元的居住物业为例，买家向多伦多市所需缴纳的MLTT为：55,000x0.5%+(400,000-55,000)x1%+ (800,000-400,000)x2%=275+3,450+8,000=11,725元。若买家在多市买成交价为80万元的物业，需缴的两级政府土地转让税为12,475元(省)及11,725元(市)的总和24,200元。如果安省政府要把单独征收土地转让税的权利扩大到省内所有市镇，日后安省各地的购房者也要多缴一份土地转让税给当地市(区)政府，缴交的税率日后由各市(区)政府确定。另外，按有关规定，首次置业者可以获退还部分土地转让税。    

　　列治文市南部史蒂夫斯顿区（Steveston）一幢独立平房（rancher），上周放盘叫价108.8万元，约有150个有兴趣买家来看屋，屋主跟着收到30个出价（offer），最终在8天内以146万元成交，比业主放盘价高出37.2万元，亦即近3成半；买家为华裔人士。屋主是一对年迈夫妇，对屋价获大幅提高感到既惊又喜，同时慨叹楼市居然如此炽热。 　　这幢极度抢手的独立平房，位于列市特里帕兹路（Trepassey Dr.）10000号路段，靠近史蒂夫斯顿公路夹铁道街（Railway Ave.），10月19日放盘，在本周二成交。 　　屋主彼得斯（Hardy Peters）周三接受《星岛日报》记者访问时表示，对所住房子售价感到又惊又喜，但同时慨叹楼市居然如此炽热。 　　他说：“我们居住在这里27年，你不敢相信我当初购屋的价钱。”据资料显示，该幢房子在28年前的转售屋价不超过20万元。 　　彼得斯续称：“我夫妻俩年纪渐大，修剪花园或清理屋顶排水沟的工作十分繁重，所以决定大屋换小屋了。” 　　曾办两次房屋开放展示 　　据卖方地产经纪坂本（Alisa Sakamoto、小图）表示，列治文市不少独立屋售价都比放盘价要高，可能跟独立屋供应量有关。但让她极为惊讶的是，今次8天左右收到了30个出价，这在列治文非常罕见。 　　她说：“放盘期间，进行了两次房屋开放展示（open house），另有几次私人看屋；前后共约有150人来看房子，最终8天内售出，卖方感到很开心。” 　　问及知否新买家是否有意拆屋重建，坂本表示，该独立平房的情况十分良好，而买家是个亚裔家庭，他们有意搬入居住。据悉，该买家是来自中国移民。 　　面积2,157呎 1991年16.3万成交 　　据房地产电脑盘（MLS）资料，该幢独立平房在1976年兴建，房屋面积2,157平方呎，有4睡房、2浴室和客厅，土地面积7,000平方呎、面宽70呎、纵深100呎；2015年的政府估价是94.85万元。 　　房屋之前的销售纪录显示，在1987年曾经以16.4万元售出。 　　楼龄39年 政府估价95万 　　资料显示，该平房独立屋于1976年兴建，已有39年楼龄。据卑诗物业估价处(B.C. Assessment)数据，在2015年的政府估价，土地为84.9万元、地面建筑9.95万元，总估价为94.85万元；2014年和2013年的政府总估价分别为86.6万元和90.2万元。房屋税约3,900元。 　　据MLS资料，距离该房屋附近不远处，另有一幢屋龄35年的平房独立屋待售，土地面积将近1万平方呎，叫价176.8万元；另外，附近位于史蒂夫斯顿公路，目前也有屋龄35年的平房独立屋放盘，土地面积近1万平方呎，叫价约109.8万元。

　　本周二(10月27日)，安省地产协会对外宣称，安省政府将继多伦多之后，在安省各市实行全面的土地转让税(Land transfer tax)，实行期最早为2016年年初。对此，该协会批评说安省省长韦恩不仅背弃了大选前的承诺，而且此举将加重安省购房者的税务负担。 　　该协会称，安省市政事务和住房部将会给予全省市政府收取市级土地转让税的权力。协会主席Patricia Verge说：“安省的购房者原本就需要缴纳省级的土地转让税。如果加上市级土地转让税，这意味着买房者不得不缴纳双重的土地转让税，税务负担一下子加重了两倍。如果省政府坚持此项决定，安省的购房者将不得不为一间均价的房屋缴纳高达1万的土地转让税。” 　　安省地产协会(Ontario Real Estate Association)声称该决定已经板上钉钉了，并批评说该决定是对大选诺言的背弃，虽然表面上安省的公众协商仍然在继续。 　　自2008年起双重的土地转让税就在多伦多市内实施了，为多伦多市政府增收了数百万。在多伦多市内，一栋100万的房屋，购房者需要缴纳16,475元省级土地转让税以及15,725元的市级土地转让税。安省地产协会估计此项双重土地转让税在多伦多实施之后，天津市内房产交易在5年间减少38,227。 　　Patricia表示：“在2014年5月安省选举期间，安省自由党曾告诉我们不会将此权力扩展至其他的市政府。作为全省购房者的代表，我们希望省政府能够信守该承诺。” 　　但是目前安省市政事务和住房部否认已经就此作出决定。对此，安省市政事务和住房部长Ted McMeekin称：“早在2014年的AMO会议上，我就曾说过本部门一直在考虑市政府增收的方式。土地转让税是其中之一。我的答案很简单：是的，我们正在审查市政府的法例。但是目前还没有做出任何决定。”  

　　新大楼构想图。（温市府网站） 　　华埠喜士定街(Hastings St.)夹歌雅街(Gore Ave.)西南角的一批华人商店9月接到搬迁通知。新业主的开发规划也在近日揭盅，计划兴建一栋12层高大楼，包含可负担以及市价单位。 　　开发商Endall Elliot Associates最近向温哥华市府递交开发申请。该项发展计划最近取名为「喜士定东街288号」(288 East Hastings Street)。其初步设计方案已经在网上披露。 　　根据计划，该地盘将修建一栋12层高的大厦，楼高达35.5米(116英呎)。大楼内共有172个住宅单位，其中包括104个非市场出租单位，以及68个市场出租单位。 　　据介绍，104个非市场单位全属于微型住宅单位，面积由250平方呎至320平方呎不等。大楼最高6层将容纳市场单位，面积由360平方呎至840平方呎不等。包括单人套房、一房以及两房单位。 　　发展商希望在大楼屋顶构筑花园，提供社区种植区等设施。 　　该大楼总面积达8,779 平方米(94,493平方英呎)。大厦两层地下停车场可提供31个停车位。按照发展商的构想，大楼面对歌雅街与喜士定街地面一层，将可提供高楼底零售呎位，可灵活分割为更小单位，总共面积达6000平方呎。 　　温市府已经开始徵集公众意见。

　　抢旧独立屋现象不是卑诗列治文市独有，远在安省的北约克地区，近期也出现多个出价抢购旧屋个案。 　　地产界人士表示，安省北约克地区惠柳第社区（Willowdale）的一间后复式独立屋（backsplit），本月早前以110万放售，售价看似疯狂，因为这间有4间睡房的屋子，建于1961年，铺满地毯，厨房设计亦已过时。不过，在放售的第3日，已有17个出价，最高出价是约155万，比放盘价足足高出40多万；建筑商看中的，是该物业的40呎乘131呎地段面积（lot size）。 　　需求来自富有中国人 　　在Yonge St.和Sheppard Ave.地区担任经纪的Johnny Yoon表示：“17个出价不算太疯狂，这情况很多时都会在这里发生。” 　　形成上述情况，是因为惠柳第社区近日兴起旧屋翻建热潮。建筑商竞价购入旧屋拆卸重建，变成更大亦更值钱的新市郊豪宅，令当地楼价飙升，屋价比多伦多市区更高。据悉，部分需求来自富有的中国人和伊朗人。地产界人士称，外国买家的需求，早几年前已开始刺激这个宁静的住宅区，但在今年竞价成交呈爆发状态，尤其是针对战后的小型住宅，它们平均拥有50呎长的地段面积，部分可扩充至70呎至90呎；重建后的楼价可以是原有建筑的2至3倍。 　　惠柳第不是唯一的例子，在多伦多老旧的街道亦出现重建潮。N. Barry Lyon Consultants土地经济师Mark Conway表示：“你可以见到有很多市场力量在左右。我很明白为何人们这样做，因为市区一间独立屋就要100万。这绝对会改变社区性质，不利于可负担性，但这是无可避免。” 　　惠柳第中部的楼价特别高，原因是该区有宁静的林荫大道，邻近两条地铁线、高速公路、名校和大量市府公共设施。而受惠于疲弱的加元汇价，楼价对外国买家如打了折扣。 　　多市地产经纪Peyvand Jalali说，有不少建筑商寻找旧屋重建，令土地价值急升。建筑商可以用150万购入旧屋，改建成3,000呎至4,000呎、有大型家庭房、套房和花岗石厨房的豪华住宅，令屋价升至300万，建筑商从中可赚取至少50万。 　　建筑商挂牌求购旧屋 　　当地市府收到要求改变区域划分的申请亦急增，有建筑商会改建成更大的新屋，或改建为两间小屋。有建筑商索性在地盘挂牌征求收购旧屋。Conway认为，旧屋重建并非坏事，因为不少市区房屋已经很老旧，不符合现代标准，部分筑材料对人体并不健康。

　　近期大温房价不断上涨，周边地区的房市连带受到影响，菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board）最新数据显示，当地9月份房市交易量成长幅度，已超越大温地产局（REBGV）辖区的成交比率。 　　根据菲沙河谷地产局统计，当地9月份共有1727笔交易，与去年同月份相比成长22%，这项数据与2005年9月份的交易量并列同月份销量的亚军，仅次于1992年9月份的菲沙谷地区房市交易量历史纪录。 　　许多地产专家曾指出，菲沙河谷地区房市相对而言更具有可负担性， 虽然价格成长速度较慢，但亦代表发展趋向平稳，许多有买房需求的民众也逐渐注意到这个趋势，转向该地区物色和投资。 　　本身也是一名地产经纪的菲沙地产局主席梅西（Jorda Maisey）表示，这样的市场状况对于当地的地方政府十分有利，而且估计此走势还会继续下去。 　　梅西说，菲沙河谷的居民对于后续发展都抱持正面态度，当地正在打造很多环境良好前景看俏的社区。 　　梅西还提到，菲沙河谷许多地方的市场状况，也成为需求大过供应的卖方市场，她以素里克罗芙岱尔（Cloverdale）社区为例，指出当地9月份的独立屋销量，占整体菲沙河谷市场的52%。 　　另一名素里地产经纪巴比森（John Barbisan）说，当地市场在过去一年中改变不少，例如素里市中心的待售公寓数量超过400个单位，部分价格甚至比去年还低，这让首购族能有更多选择。 　　卑诗大学城市环境及房地产中心助教萨莫维尔（Tsur Somerville）认为，有越来越多的买主选择前往菲沙河谷置产的主要原因，仍为当地待售独立屋有比较多的选择。 　　西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛（Andrey Pavlov）则指出，若将交通便利性列入考量，买方心态可能就会出现改变，因为低陆平原的交通建设与其他都会区相比，状况更为糟糕。 　　帕夫洛指出，目前北美有越来越多的人十分希望可搬回都会区的中心地带，因为市中心相较之下还是更为便利。

　　今年年初以来，大温地区的房价持续上升，牵连带动菲沙河谷房市买气，其中又以素里受到最多人瞩目，以公寓单位来说，当地目前除待售屋源充足之外，全新及二手公寓的选择性多，因此持续吸引买家前往置产。 　　根据菲沙河谷地产局最新数据，素里市在9月114宗公寓成交案，指标价格为20万7700元，平均成交价落在24万6456元，这样的价格对于许多首购族来说，具有高度的可负担性，无怪乎让他们趋之若鹜。 　　若与8月份相比，素里公寓的销售量减少5.8%，若与去年同期相比，则有8.6%的成长，但平均价格方面则减少1.2%，单位内每平方呎的中间价格约落在283元。 　　若以9月中至10月初的成交单位来说，多数单位的成交价都与开价差异不大，卖方所能接受的议价空间约在5%之内。目前当地约有近900个待售单位，其中以二房的物件为大宗，占市场的61%，一房的物件已33%的市占率次之。 　　素里东南区的克罗芙岱尔（Cloverdale）社区最近的独立屋销量相当亮眼，当地的公寓单位也十分具有选择性，目前该地段的待售公寓，屋龄都不及10年，价格从约15万元的一房到约35万元的二房单位皆有。

    卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)22日在CanaData建筑产业展望会议表示，虽然许多在温哥华买房的人具有中国背景，但大多数具有加国公民或永久居民身分，他相信并无所谓“海外买家”的问题。   穆尔相信这类议题会被媒体讨论，与麦当劳地产公司(MacDonald Realty)在中国设立办事处有关，但他指出低陆平原有20%的人口属于华裔，这不能代表市场内拥有中文姓氏的买主，都是来自海外。   麦当劳地产先前曾根据温哥华3间分公司去年经手的1500宗房屋交易案进行分析，发现房价高于300万元的房屋交易中，有超过六成买主名字为中文姓氏。   穆尔还提到，根据调查，在卑省地产市场当中，仅有2%到4%的资金真正来自海外，比例远低于10%到15%来自加国其他地区的资金投资。   在房价方面，穆尔认为依照房屋指标价格(home price index)来看，本地房价并无失控的问题，整体价格会上涨与独立屋的数量有限有关，他提到素里、兰里等地，有许多公寓单位的价格仍相当具有可负担性。   穆尔说，虽然独立屋因待售屋数量越来越少，价格方面确实不断攀升，但目前在温哥华房市交易当中，有80%都是多单位住宅，若以公寓单位来看，价格在过去三年半以来，几乎没有太大变动。   穆尔也提到，他认为房价在短期内出现变动的机率也不高，因为目前的房贷利率为历史新低，只要是央行的隔夜拆款利息(overnight rate)在短期内没有被大幅提高，房价应该将会继续呈稳定走势。   穆尔指出，依照资料来看，温哥华房市从2009年以来就没有所谓的投机买卖(speculation)问题，因为并没有太多房屋被买方购入半年内就被转售。

美国已故流行歌王迈克尔·杰克逊生前精心建造的“梦幻庄园”今年5月开始寻找买家。27日，“梦幻庄园”进入淘宝拍卖会，寻找有购买意向的中国富豪，起拍价为5亿元人民币。这场拍卖持续一天，将为今年的“双十一”购物季拉开序幕。截至北京时间27日下午3时，仅一人报名参加拍卖，无人出价。 这并非淘宝第一次把海外豪宅推荐给中国富人。今年7月，位于葡萄牙南部的豪华度假村进入淘宝拍卖会，包含1500处别墅和公寓，市场估值2.58亿美元。　　不过，与杰克逊的“梦幻庄园”相比，葡萄牙度假村仅是“浮云”。据淘宝网介绍，“梦幻庄园”是全美最顶级豪宅之一，为永久产权，共3层，6室7卫设计，套内面积1170.39平方米，目前市场估价约合6.4亿元人民币。据悉，庄园拥有天然湖泊连瀑布、私家泳池、大型烧烤区和网球场等。除主楼外，庄园还设有三栋客人楼以及一处电影院。 “梦幻庄园”位于美国加利福尼亚州圣巴巴拉市，由迈克尔·杰克逊于1988年花巨资买下，占地2800英亩，根据《小飞侠彼得潘》中梦幻庄园大门Neverland命名。 2800英亩是个什么概念呢?差不多有近3个快开业的上海迪士尼乐园那木大，要是换算成足球场大概也就是1587个吧！ 杰克逊买下梦幻庄园后，又费心费力在那里仿造迪士尼乐园修建了运动场、游乐场、人工湖、电影院、动物园、剧院、舞台等价值3，500万美元的设施，打造了一个人人向往的世外桃源，并免费向全世界的穷苦儿童或残疾病童开放。　　美国《纽约邮报》先前报道，几个潜在买家曾提出对“梦幻庄园”的再使用方案，其中一位来自当地的商人提议把庄园改成康复中心，专供那些遭受过性侵的儿童康复使用。 据悉，庄园内共有22个建筑群，包括一个诺曼底风格的主楼。还有两片美丽的湖泊，湖泊中设置了多个小喷泉，茂密的大片绿树、鲜艳的花海、嫩绿的草坪，点缀了这座童趣梦幻的庄园。 杰克逊2008年因“梦幻庄园”欠下2300万美元债务，将其转让给债权方“科洛尼资本公司”。 1室内的设置装饰虽然低调，但豪宅中配备了酒窖、舞蹈教室、家庭影院等空间。 1　　 0不仅如此，杰克逊更将一个铁锈红乡村谷仓变成了一个奇珍异兽馆，展示众多来自异国的动物。 0 （观察者网综合今日早报、东北网消息报道）

关于温哥华热火朝天的房地产市场，再激烈的争论似乎都比不上实实在在发生在我们身边的买房卖房的案例来的精彩。环球邮报近日又报道了关于温哥华Ruper街上一栋破旧平屋的出售消息，引发关注：地址：4595 Rupert Street, Vancouver叫价：$97.5万售价：$112.8万待售天数：7税：$4471据悉，这栋房子于一年前就曾出售过，房主没有做任何修建，然后一年后的今天再次推上市场，他们选择了一个周四的晚上专门给经纪开放，然后计划用两个周末来做房屋开放日，一上市就收到13个offer，经过几轮谈判之后，无条件售出。整个售房过程吸引了300多人参与。。。房子情况：2301平方英尺，主层3卧室，地下室2卧室，建于1961年，附近有公园，天车站，商店，1号高速及学校，屋顶6年新，电器也都是新换的，有山景。   经纪观点：温东现在如火如荼的房市中很大一部分来自于人们的“恐惧”，人们相信如果现在再不出手，将来也许更没机会在温哥华立足。。。而我们能做的就是尽量减少开放展示，让大量人群涌现，造成紧张的气氛，为客户（卖家）带来更多的回报。

加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)的报告，也对大温地区的新屋开工率与租屋市场作出评估，指出明后年的新屋开工数量与今年应相去不远，将呈现小幅增加的状况。 在大温地区租屋市场方面，CMHC认为目前的高度需求量将持续，预计今年本地的租屋空房率只有0.8%，这是2008年以来首度出现低于1%，不过明年空屋率将小幅提升至1%，2017年将继续增加至1.2%。 报告还指出，今年大温地区的新屋开工数比十年平均值高，预计将达2万300个单位，预测明年将有2万700个单位动工，2017年的开工数则为2万100个单位。 CMHC指出，大温地区今年的租房空屋率预计将为0.8%，是2008年以来首度低于1%。(记者陈威麟/摄影) 在新建独立屋方面，今年大温地区共有4600个单位开工，预计明年轻微成长，开工数量将达4700个。在温哥华市以外，列治文、北岸各城市、枫树岭(Maple Ridge)地区及素里等地，都有许多新的住宅开发案出现。 若以卑诗省整体而言，预测明年的新屋开工率为3万1000个单位，2017年则有3万个单位。  CHMC区域经济师佛柯蒂琦(Carol Frketich)认为，在就业率、低利率与新增人口的支撑之下，省内对新屋依然有相当程度的需求量，她预期在未来两年当中，多单位住宅与公寓类型的建案，将会占省内新屋开工量的三分之二。

       加拿大咨议理事会(Conference Board of Canada)23日公布一份最新报告，指出明年加国多数地区的房价应会持续呈现火热状况，其中卑省温哥华与维多利亚地区明年度的MLS系统开列房价，将有5%至6.9%之间的上涨空间，菲沙河谷地区更可能有7%以上的涨势。 　　报告指出，目前加国房市处于上升后的稳定时期，在全国28个都会地区当中，有17个地区在上个月的交易量减少，其中包括温哥华与多伦多地区，报告认为这些地区的交易量减少，与上市的待售屋数量不足有关。 　　加拿大咨议理事会的资深经济学家魏比(Robin Wiebe)亦在报告中提到，全国有18个都会地区的待售屋数量，比去年同期还要更少。 　　魏比说，卑省南部的房价成长状况健全，菲沙河谷地区的年度价格成长率超过8%，目前与温哥华岛的维多利亚地区同属卖方市场(seller's market)，因为两地的销售量与待售屋数量比值分别为0.745与0.757，都超出当地属平衡市场所允许的数值范围。 　　至于一向火热的温哥华地区的市场状况，报告认为目前处于平衡状况，因为销售量与待售屋数量的比值为0.714左右，仍介于平衡市场0.436至0.716的范围之内。

  　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)预测，炙热的卑诗温哥华楼市需求，将于2016年至2017年放缓，成交量也会逐年降低。 　　该个全国性房地产机构周一发表最新预测报告，估计明年大温哥华(Metro Vancouver)经电脑放盘(MLS)成交的住宅数量，将低于今年预计的41,800个，下降至只有38,400个，而2017年将再降至37,400个。 　　CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)表示，卑诗省和安省的楼市，现时受到能源价格低迷、低按揭贷款利率，以及加元贬值的影响而保持升势，但预期这些效应在未来两年日益减低，整个大温地区楼价在期内轻微上升。 　　报告估计，大温哥华于2015年的MLS平均楼价为887,600元，预计明年将增加3%至914,100元，到了2017年，楼价增幅将进一步放缓至2.1%，平均价格变成933,200元。 　　CMHC温哥华区市场分析员萨姆(Richard Sam)指出，温市劳动市场保持强劲、按揭贷款利率低企和人口稳定增长 ，是支持温市房屋需求强劲的正面因素。 　　但该报告指出，按揭贷款利率在2016年可能会上升，可能导致加国楼市需求回落。 　　报告列举的MLS成交量和大温地区楼价与预测，是根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver、REBGV)提供的数据得出，其中并不包括素里、兰里、北三角洲和白石镇等地区的数据。

　　本周一(10月26日)，加拿大抵押贷款及房地产公司(CMHC)公布了最新的全国房地产市场预测报告。该预测报告称，加拿大房地产将会在2016年至2017年逐渐趋向温和。2015年房价增长约7.2%，2016年增速将会降至1.3%，2017年的增速也仅为1.4%。 　　在2016年至2017年之间，新建房屋数量将会逐年下降。2015年新建房屋数量预计在162,000至212,000个单位之间，预计为 186,900个单位;2016年的新建房屋数量在153,000至203,000个单位之间，预计为178,150个单位;2017年新建房屋数量在 149,000至199,000之间，预计为173,650个单位。 　　接下来两年，全国房屋交易量也出现了小幅下降。2015年房屋交易量在444,000至546,000之间，预计为494,7000;2016年房屋交易量在425,000至534,000之间，预计为479,500;2017年在416,000至536,000之间，预计为476,000。 　　随着新建房屋数量和交易量的减少，全国的房价增幅也会在随后2年持续放缓。2015年全国平均房价在417,000至459,000之间，预计为 437,7000元;2016年平均房价在420,000至466,000之间，预计为443,300元;2017年平均房价在424,000至 475,000之间，预计为449,600。根据预测，2015年房价增长幅度为7.2%，2016年房价增长仅1.3%，2017年房价将增长约 1.4%。 　　CMHC在报告中写到：“2015年安省和B.C.省房市的升温主要归功于油价的下跌、加币的贬值以及持续的低利率，有效地抵消了阿尔伯塔等石油输出省房地产市场的消极影响。” 　　但是CMHC的首席经济学家Bob Dugan也指出：“根据我们的预测，未来这种抵消机制将会逐渐递减。这也意味着在2016年至2017年，新建房屋数量以及房屋销售量将会趋向温和。” 　　此外，大量多单位房屋存货也是新建房屋数量趋向温和的主要原因之一。由于多单位房屋通常比独立屋需要更长的时间才能完工，所以存货管理更加的难以掌控。CMHC预测在未来几年里房屋新建速度将会减慢。主要因为大量待售的已完工房屋将会促使房地产开发商加快处理已有的存货，而非建设新项目。 　　CMHC还预测，由于买房者会更加倾向于购买中等价格的房屋，所以未来房价增速将会放缓。

　　在席卷了悉尼、温哥华、美国和日本各地以后，中国“炒房团”找到了新的目标――柏林。 　　上个月，一家国际投资分析机构发布报告称，过去两年中国流向美国的投资占中国海外投资总额均超过1/5，其中大多数投资均流向位于主要城市的酒店和办公楼资产。面对这些来抄底的投资者，澳大利亚、美国、英国等国的房子都纷纷涨价，以致引发当地居民的抵制和抗议。 　　600套公寓被中国人买走 　　据德国媒体25日报道，6月中国股市大幅下滑后，更多投资者逃离股市，在海外大量购买当地房产，其中越来越多的人盯上了柏林。 　　在上海，市区居民楼每平方米售价至少7000欧元，地段好的甚至很快升至15000欧元，这样的价位高出柏林好几倍。在上海人眼里，位于德国首都的房产简直就像在廉价兜售，在柏林购房成了一个耗资很低的保值方式。 　　一名房产中介公司员工说，人们寻求安全可靠的存款方式，目前欧元汇率很低。 　　与欧洲和德国其他城市相比，柏林的房价相对低廉，而且柏林是德国的首都，欧洲最大城市之一，客户认为在那里投资安全。 　　这名不愿透露姓名的员工声称，他所工作的公司是一家国际企业，主要经营柏林轻轨列车交通环线以内的旧楼，寻找投资商购买和翻新这些旧楼。 　　由此，投资者则变成了翻修后住宅的业主，剩下的事情可由中介公司代为办理，比如房产管理以及寻找租户等。这家企业迄今已出售了1800套位于柏林的公寓，其中三分之一买给了中国客户。 　　他表示，没有去过柏林的中国人对这座城市的了解很少，对他们就必须先介绍柏林和不断发展的市区。而国际投资商中的很多人到过柏林，他们知道这是一个时髦的城市，有着浓厚的艺术氛围，年轻人多，因此出租房屋不是问题。 　　柏林的投资回报率最好 　　报道称，中国“炒房团”之所以现在才盯上柏林，主要是因为德国以保障居民住房为房地产政策的基本出发点，房地产调控将反对住宅空置、反对房产炒作作为其核心思想。 　　德国的房屋租赁制度也独具一格。德国是个没有户籍制度的国家，是否拥有房子并不影响居民之基本福利。大量德国居民一生都是租房住。德国禁止政府或物业拥有者随意调高租金(即使物价上涨)。此外，德国政府修建的商品房，其质量标准与房产公司建造的房子没有多少区别，足以满足低收入家庭的租赁需求。 　　根据《租房法》，除非房东自住，无权赶走居住者;如果房租超过当地“房租指导价”的20%房客可依法起诉，如果超过50%，房主将被判决三年有期徒刑。 　　不过这些繁杂的规定并没有吓退投资者。他们认为，投资的长期性和稳定性更重要，而且他们估计柏林的房价会继续上涨。 　　国际会计师事务所普华永道发布的一份调研报告认为，柏林是目前欧洲范围内投资回报率最好的城市，因此外国投资者蜂拥而至，其中包括来自中国的投资者。 　　据悉，上世纪九十年代，大批中国香港人跑到伦敦购买住宅。但现在伦敦的房价高不可及，再涨已没有空间。现在许多香港人士希望找到比较安全的投资方向，柏林成为他们的首选。 　　报道称，柏林作为政治稳定、经济繁荣的德国首都，它的房产仍然保持着较低价位。而与此同时，这个城市却在扩展，住房开始紧缺。 　　“炒房团”在各国引发抵制 　　报道称，一旦中国人开始在柏林购置房产，柏林人必须做好房价继续攀升的心理准备。 　　此前，中国“炒房团”横扫澳洲、加拿大、美国和日本。过去七年，中国已向全球房产市场投入资金达400亿美元，导致“炒房团”在各国引发居民抵制。 　　温哥华市议员及市长候选人彼得公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。“由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。最后你得到的，已经不是我们曾为之自豪的城市。” 　　在7月墨尔本发生的一次公开抵制活动中，一位澳洲人控诉道，“当海外投资者带着大把大把的钱来到澳洲，在一个又一个房屋拍卖会上以高昂的价钱将澳人踢出局后，我们不禁要问，自置居所的伟大澳洲梦出了什么问题?难道澳洲梦已经变成了亚洲人的梦了?” 　　此外，在购置海外房产的热潮中，中国投资者在进入当地市场时也遇到一些麻烦。 　　据华尔街日报报道，在伦敦，一个中国投资者计划用7.68亿美元重建在海德公园的水晶宫，但最后因错过签署文件的最后期限而作废。在澳大利亚，政府强制一家中国公司出售近期购买的价值3100万美元房产，表示限制外国人购买房产。 　　两年前，来自上海的开发商――东渡国际集团投资940万美元买下美国“汽车城”底特律市地标建筑，只因看好该城的汽车产业会让经济发展重振雄风。如今，这座大楼不仅是空的，而且开发商还因一些纠纷与前任住户在法庭相见。

　　严介和――内地最富有的富豪之一，计划投资2500亿元人民币打造一座能够容纳25万居民的智能城市。 　　香港《南华早报》10月25日报道称，他所提出的这一大型城市项目占地面积100平方公里，坐落在香港以东140公里处的汕尾。这座新城将着重于教育、职业培训和医疗。 　　报道称，这位大亨许诺称，新城的尖端科技和设施将成为“全世界人民向往的地方”。 　　严介和表示，建筑师们已经开始着手进行城市设计，整个新城预计将用10年时间打造完毕。 　　“它将打败世界上其他所有智能城市，”严介和说，“我要向全世界证明，西方人能做到的，中国人也能做到，而且我们还能做的更好。” 　　根据最新出炉的胡润报告，今年55岁的严介和与儿子严昊的净财富加起来约有910亿人民币。他们在内地富豪排行榜上名列第六。 　　严介和是中国最大的私有建筑集团太平洋建设集团的创始人，以直言不讳和喜欢抛头露面而闻名。“建造一座自己的城市，在里面按照自己的意愿建造顶尖学府是我一直以来的梦想。”严说，“我对自己的计划充满信心，一切都会顺利进行”。 　　报道称，这座新城将坐落于深汕特别合作区，这是由深圳市和汕尾市政府共同合作管理的地级市。 　　严介和表示，他将邀请全球最顶尖的社会学学者来他的学院授课。他的新城只接纳“富有人群”。 　　“我对富有的定义不仅仅是拥有财力，还要受过良好教育，思想高尚。”严说，“我的楼盘不会出售给那些一夜暴富，缺乏文化涵养的人。” 　　报道说，据悉，这座新城将建造一座拥有5555个听众席的剧院。 　　“我从来都希望做一个领跑者而不是模仿者。”严说，“我知道这会有争议，但是负面评论只能激发我的斗志，让我更加努力的工作，跑到其他人前面去。” 　　报道称，太平洋建筑集团在全球500强企业中排名第126。严介和希望他所打造的智能城能够助他再造一个跻身全球500强榜单的商业帝国。 　　中国太平洋建筑集团承建了不少大型项目，其中包括上海-南京高速公路和江阴长江大桥。 　　报道称，严介和称自己为“天才教育家”，并希望能够分享自己的智慧。 　　1981年，严介和从南京师范大学[微博]毕业，在江苏淮安的一所中学里教语文。 　　随后，他又进入当地政府机关做了公务员，并在1986年辞职。后在数个国有企业里担任高管。 　　随后，严介和进入建筑业领域，而他的公司接手第一个项目就赔了钱。 　　报道称，他说：“我之所以成为一个坚强的人并非因为个人财富，而是智慧。正是我的智慧，即便在商业气候极端不利的条件下也能保证我取得成功。”

　　Rideau Cottage 　　加拿大候任总理贾斯汀・特鲁多和家人将不会在近期内迁入位于渥太华24 Sussex Drive的总理宅邸，他们将会搬进位于1 Sussex Drive的Rideau Cottage。一份来自小杜鲁多办公室的书面文件写到：“小杜鲁多及其妻子、三个孩子将会立即搬进总督府Rideau Hall辖区内的Rideau Cottage。他们将会暂时住在那里，直到有更进一步的通知。” 　　此外，小杜鲁多办公室还称，候任总理将会在得到更多的来自工作人员的相关汇报之后，再对是否翻修总理大楼做出最后决定。 　　为总督秘书的宅邸 　　Rideau Cottage是一间极具历史气息的建筑，建于1867年，有22个房间，面积932平方米，在2013年进行了40万加元的翻修升级。该建筑位于渥太华的总督府辖区内，是一间具有格鲁吉亚复兴时期风格的砖房建筑。因其所具有的历史性以及建筑和环境上的高价值，被评为联邦文物建筑。 　　作为总督府的附属建筑，Rideau Cottage在过去一直是加拿大历届总督秘书的府邸，与总督行政部门关系紧密。总督的秘书Stephen Wallace已经在上个周末迁出。在加拿大，总督秘书的职责在于帮助总督实现其宪法、州、仪式性以及其他的传统使命和职责。 　　总理宅邸急需大修   　　24 Sussex Drive外貌 　　新任总理杜鲁多的父亲曾在塞克斯大道24号(24 Sussex Drive)居住，这个地方也是他从小长大起来的家，但是玛格丽特・特鲁多在接受CBC Information Morning节目的采访时被问到，对儿子重返总理宅邸有何感触，玛格丽特回答说， “不，他们不会搬进去，总理宅邸早就需要重大翻修， 40年前我在的时候就如此，但至今也没有翻修”。 　　加拿大总审计长在2008年的报告中说，位于渥太华 24 Sussex Drive的总理宅邸需要紧急维修，The National Capital Commission曾表示，总理宅邸50年来没有大修，翻修需要 1000万加元，耗时12至15个月。 　　该报告说，总理宅邸的窗户、管道、电线、加热和空调系统都急需更换或维修，而且这栋房子没有消防洒水器，还含有石棉，石棉已被确认为致癌物质。 　　但是，总理哈珀表示自己在任期内是不会搬出办公大楼的。所以维修一直没有进行。

安省多伦多以外的各城市购房者小心，如果你想购置自己的梦想家园，将要付出双倍的土地转让税了。今天，安省地产协会（Ontario Real Estate Association）发布新闻稿，谴责安省省长韦恩背弃省选承诺，将双重土地税扩展至其它城市，这将加重安省购房者的税务负担。自2008年起，多伦多就已经实施省市两级的双重土地转让税，成为北美最高的土地转让税，为多伦多市政府增收了数百万元。在多伦多，一套均价45万元的房屋，大约要支付1万元土地转让税。其中约一半交给了省政府，一半交给了市政府。安省地产协会称，此后5年间，多伦多的房产交易量减少了38227宗。现在，虽然现在表面上公众协商仍然在继续，但实际上已经决定实施了。安省地产协会主席Patricia Verge说：〝2014年5月省选时，韦恩称不会将双重土地税扩展至其它城市。作为全省购房者的代表，我们希望省政府信守承诺。〞

中国炒房团在澳洲雪梨、加拿大温哥华、美国、日本各地后，最新目标是德国柏林。上海《新闻晨报》引述德国媒体报导称，大批中国投资者自6月股市大跌后，已经逃离股市，到柏林购买大量房产。 一名不愿透露姓名地产经纪称，他们主要是寻找柏林轻铁环线内的旧房，寻找投资商购买和翻新这些旧房。他们至今已翻新1,800套公寓，其中1/3卖给中国客户。 有民众称，与上海等大城市楼价相比，柏林的楼价简直像在「廉价兜售」，加上欧元汇率已跌至很低，而且不难找到租客，到当地买楼变成「耗资很低的保值方式」。

Condo是Condominiums的缩写，在加拿大约有四分之一的房屋是属于Condo类型，它可以是花园别墅、双并透天住宅、连栋住宅、公寓或公寓大楼等等。任何您看到的房屋，都可以集合成一个社区，大家共有公共的部份，而形成Condo。Condo在加拿大很火爆，但是网友@hjkl001则不看好Condo的前景。   @hjkl001： 我一直有一个疑问，condo越老管理费越贵，那么当管理费超过合理的租金之后，无论业主或者是租客都不会继续选择这栋condo。那么几十年之后;一栋condo的归宿会怎么样?house可以凭借地理位置的优越，推倒重建而价值不变，但是condo会吗?业主又会怎么样保证自己不动产的价值至少不会损失呢? ============================================================= 看了大家的回复，我又联想到另一个细思集恐的问题：由于逐年递增的管理费和地税的原因，老condo的投资价值会逐渐被拉低。另一方面随着楼龄的增加，即便是自主的话舒适度也在不断下降。如果condo的结局是像1楼说的那样被租房公司买下廉租，那么最后的成交价格也一定会被压到连一滴油都不剩。 对比国内的楼房，国内业主虽然表面上是买下了70年的商品房使用权，但老旧楼房的实际归宿往往是被其他开发商收购另建，而业主通常会得到一笔不菲的拆迁费(通常是按照当地即时的市场价格以面积计算补偿款)，而且老楼房往往都在老区，属于黄金地段，拆迁费会让这家人富得流油，这也就是为什么会有“拆二代”一说。另外国内楼房没有地税，物业费也是可以忽略不计，持有老楼房的成本可以说是零，何时天降巨款只是时间问题。 那么，买加拿大的产权楼房最后结局是一滴油都不剩，而买国内使用权楼房却可以富得流油，真是没有道理可讲啊。所以这也就是为什么在多伦多一定要买独立屋的原因吗? 对于网友@hjkl001的观点，论坛上很多网友发表了自己的看法。有的网友表示买Condo还是要看地段的，好地段的Condo还是很值的。 @Yvonne0221：看地段，地段好的这都不是个问题，另外就是看你是自己住还是租。 @abc27：其实都是看区域，downtown地区好景色好的condo一个月收2000的管理费，一样有人住。 @Bustuall：在投资角度上condo只能买市中心core的地段，还能有一点点价值。不过现在townhome都涨到起点七八十万。对于非富二代的普罗大众来讲也挺无奈的。做个mortgage 60万立马变身房奴。 有些网友称不理解为什么Condo的管理费那么昂贵。 @猫妹：其实不知道为何这里管理费那么贵，我朋友住美国圣地亚哥，30年的房子，管理费100出头，当然水电不包，但是非常合理。 @勿吓：这个问题真的值得深思，我刚搬进condo管理费600一个月，我开始郁闷了。 有的网友则不看好Condo的前景，称Condo的投资价值越来越低了。 @骄傲的大公鸡：一句话…别买condo就对了 @星星的约会：买不起HOUSE的才会买CONDO，总比一直租房强。CONDO管理费越来越高，最后就变得不值钱了。 @cctt6：这边人工剧贵，而Condo的各种设施维护和维修以及保险需要所有住户根据面积来平摊，然后管理公司也要赚钱，Condo完全没有前途的。 而且，住Condo的人一旦有了孩子而且经济条件改善了，谁不愿意搬出去住House啊，结果就是穷人和出租的比例越来越高，这更会促使富一点的人搬出去，而且是恶性循环。结果就是形成穷人和低素质人的聚居区，这样的房子哪里来的升值空间? 我知道有很多人买Condo用来出租，想过十几二十年后贷款还清房子就全是自己的。这想法挺美好，但你有没有想过，过十几年以后这楼里住的大多数是穷人和低素质的人还有租客，然后管理费吓人，房子能值多少钱呢?

       温哥华市政府正研究提高部分地区的居住密度，有地产代理公司即时蠢蠢欲动，温东固兰威―伍德兰（Grandview-Woodland）地区的居民，最近收到一间地产代理公司的信件，对于信中的内容，街坊邻里都大表关注。 　　这封由高力国际（Colliers International）发给该区居民的信件中，提到只要等到市府的新密度计画出台后，他们的物业价值便会怎样等等。 　　高力国际是一间跨国物业代理公司，在温哥华除了作为地产代理外，另一项最擅长的就是为地产发展商逐一收购各物业，然后整合为一幅大地皮。 　　该区一名收到信件的房屋业主帕夫斯基（Christopher Pavsek）向记者说，这封信件没有提及收购房子之事，但希望与业主们讨论当新密度计画出台后，对该区物业的影响，包括房屋价值。 　　发出这封信的日期是10月20日，即联邦大选之后一天，也是温哥华市府正研究如何发展固兰威―伍德兰的时候。 　　根据温市府的官方网站说明，「一旦新计画完成后，会确保有关地区在未来30年足以应付社区所需。」 　　这意味将来该区会兴建更多公寓以及城市屋，这也是高力国际可能游说房屋业主一起出售物业给发展商，声称可以大大提高出售价的原因。其实这种情况早已在温哥华出现，西区甘比街（Cambie St.）及固兰胡街（Granville St.）即有业主抱团一起出售物业，让开发商取得大幅土地发展多层公寓大楼。 　　不过未必有业主愿意这样做，帕夫斯基就对此非常反感，认为只会让具人情味的社区迅速改变。 　　另方面，温市府在回应高力国际向居民发出信件时说，这都是极度投机的做法，而市府起码还要数个月时间，才完成新密度计画提交市议会；即使完成了，没有人可以强迫业主出售物业。