地产

  　　加拿大按揭及房屋公司CMHC的“租务市场调查”初步数据显示，在全国35个住宅市场之中，专门兴建来出租的公寓单位，上个月的平均空置率升至百分之 3.3，按年增加0.5个百分点，并以产油地区的情况较差，外来人口减少，出现供应过剩。整体上，两睡房的出租公寓，上月平均租金为960元，按年上升百分之2.4，多伦多地区1,274元，大温哥华1,360元，而魁省最低，只需727元。 　　CMHC当局同时调查全国16个大都会地区的二级租务市场，即个别业主将私人单位放租出去，发现空置率比起只作出租的公寓，普遍较低，分析相信，主要原因是二级租务市场的单位通常较新，亦有较齐备的设施;上月整体空置率为百分之2.3，多伦多升至百分之1.8，两睡房公寓的平均租金就轻微降至1,754 元，属全国最高。  

分析员:买楼华裔或是移民   CMHC高级市场分析员阿达马奇指出，不能以物业买家姓名证明买家来自海外，以及是否新移民。他认为，大温楼市海外投资份额仅为4%，难以影响整体楼价，但可帮助提供出租单位货源。另有分析师称，目前关于海外买家的可靠统计资料有限，希望看到更多数据。   较早时，卑诗大学(UBC)城市规划学系华裔客席教授甄瑞谦发表最新报告，指出温市西区靠近及包括UBC范围内，在去年8月至今年2月的6个月内，共录得172宗独立屋成交数字。在这些房屋买家中，以非英语化中国名（non-anglicized Chinese name）登记者高达66%。   对此，CMHC卑诗市场分析中心高级市场分析员阿达马奇表示，这不能证明房屋就是由海外投资者购买。她说：「屋主或许是移民，来到这里后购置物业，正如我们其他人一样，但这不能全面反映大温海外投资情况。」   阿达马奇强调，该报告选取的是一小部分富有的温哥华西区，并不能适用于整个大温地区。她认为，当局使用数据时要准确，而数据提供者也要特别说明数据的适用范围。   海外投资者市占率仅4%   CMHC市场分析员萨姆（Richard Sam）也认为，姓氏很难显示屋主的来源地及移民时间。身为亚裔，萨姆说：「例如我的姓氏萨姆，并非常见的中文姓，但我相信还有很多拥有像萨姆一样的姓氏。」他还指出，现在针对海外投资者的调查非常有限，希望日后可以看到此类数据。   阿达马奇也称，虽然还没有针对海外投资的明确调查，但目前有五六个相关数据点（data point），她说：「这些数字点都显示，海外投资者市场占有率较小，仅在2%至4%，并不会对大温的总体市场造成很大影响，但在个别区域中的独立屋和柏文，这一数字可能较高，但在大温地区，甚至是在温市，影响还不大。」   对于之前针对温市房屋空置率的报道，阿达马奇称之为误解，并称难以确定是否真的有此类空置率，因为无法提供统一的衡量标准。她说：「我们已知的是，投资者为本地提供更多的出租单位，譬如过去5年，出租柏文提供的房源是纯租赁楼房的10倍。若没有这些房源，现在租赁市场情况可能更艰难。」      

近年来，中国大陆富人在温哥华抢购豪宅的消息不绝于耳。但直至今年中，BC省长克里斯蒂·克拉克面对有人呼吁限制房地产投机，还说没有数据支持这样的“感觉”，她认为外国投资者在温哥华地区的房地产投资还是没有当地人多。   今天（11月2日），《国民邮报》刊登的一篇报道引用了专项研究的数据，证实了温哥华西区约70%的豪宅确实是被中国内地买家买走了。   《国民邮报》所提到的这项研究名为“温哥华市西部社区独立屋房主的类型：一项个案研究”（Ownership Patterns of Single Family Homes Sales on the West Side Neighborhoods of the City of Vancouver: A Case Study）。 研究涵盖的日期是从2014年8月至2015年2月，正好6个月。在此期间， 温哥华Alma街以西的地区上市出售的独立屋总共172所，总价值5，25亿加元。平均每座独立屋售价305万加元。（2015年温哥华独立屋的平均价格为150万元）。   而这172家豪宅买家有18％没有申请银行贷款。这意味着约 1亿加元来路不明的可疑资金注入了温哥华房地产市场，其中大部分来自中国。   研究显示的另一个令人惊讶的事实是，这些豪宅主人中有36%是不工作、没有多少收入的家庭主妇或学生。     大卫·伊比（David Eby）是西温地区的省议会议员，来自新民主党。他在此项研究中积极协助研究者，市政府规划师Andy Yan。因为选区居民抱怨说，原来的社区正在被掏空，投资者根本不露面，物业不停地转手，以及洗钱和逃税的猜疑。   伊比说，这项研究填补了温哥华的数据空缺，“证实了一段时间以来居民对中国内地买家的传闻和感受。实际上，我们现在还没有真正把这种现象当成一个问题。而其它城市或地区已研究过并采取了行动”。   加拿大到目前为止还没有统计外国房主的信息，此次研究中房屋买家的国籍也尚不清楚。研究者只是从购房者的姓名拼写方法判断，其中有66％的人是中国内地的名字。   实际上，172座豪宅的购买者中，华人购买者占到所有买家的73％。另有百分之五的买主是企业，但其背后的投资者是谁不清楚。在32所售价超过400万的豪宅中，有94％的买家是华人，其余6%登记的是企业名字。   该研究还显示，在以学生名义购买的豪宅中， 每8所中就有5所是直接用现金购买的，平均价格为 320万加元。   在接受记者采访时，Yan先生说，让他感到惊讶的是，在这些豪宅购买者中，家庭主妇占最大部分，在228名户主中，有52个是家庭主妇。其次是 “企业人”，有42个。   税务专家对这种现象有几个关注点：海外投资者正在利用税法的漏洞来逃避消费税和资本收益税；家庭主妇和学生即使很少收入或根本没有申报收入也可以在温哥华居住；通过声称住宅是自住，逃避房地产税项。而实际上，在一些所谓的“空中飞人”家庭，真正的购房者的生活和工作是在中国，他们通过各种方式将钱带进温哥华，目的把财富全地保存起来。   此外，最近还有研究表明，在以中国 买家为主的西温地区，有30％的家庭申报的收入非常微博，甚至低于其所住豪宅的必须开支。   伊比说，我认为更大的问题是需要研究当住宅市场的推手由工资变成了财富会带来什么问题？这是一个重大的公共政策问题。而Yan的发现意味着省政府必须着眼于“太空人”家庭、来自中国的投资税务问题、以及其它一些棘手的问题。   “例如我想到的一个问题：中国是一个专制国家，有大量的腐败问题。我们是否应该认可从那里来的大笔财富？还有就是，我们是不是采取了可能的措施，让这些投资尽可能地惠及省民？否则，那受益者就只是销售豪车的汽车经销商”。   实际上，Yan先生的研究中也多多少少涉及到这些问题。例如报告中指出，大多数的豪宅买家通过加拿大银行申请了抵押贷款。这不仅意味着使用银行提供的服务，也意味着贷款者要遵循供款规定，且每年带出境的 不能超过中国政府限制的 5万美元。   严先生的研究结果等于证实今年夏季一个公司公布的数字。麦克唐纳地产公司的数据显示，中国大陆来的现金占其公司销售的300万以上豪宅的70%。而最近，皇家地产公司的报告也称，境外投资温哥华的列治文、本拿比和素里三个区房地产的数量正在快速增长。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权。           加拿大皇家银行（RBC）今年春季时，取消了新移民抵押贷款的上限限制。           来自中国的富裕买家疯狂涌入温哥华，温西的独立屋中位数在两年时间里飙升了31%至287万元，房地产业的蓬勃发展也带旺了各大银行的房地产抵押贷款业务。           RBC多元化市场部总监Christine Shisler证实，RBC银行于今年五月取消了新移民125万元的贷款上限。Shisler说：“很多富有的新移民都希望购买高价住房，现在我们能够提供各种金额的抵押贷款了。”           周一有报道指出，卑诗大学(UBC)城市规划学系华裔客席教授甄瑞谦，根据卑诗田土厅(BC Land Title Office)等部门的统计资料发现，温市西区靠近及包括UBC范围，去年8月至今年2月的6个月内，共录得172宗独立屋成交。在这些房屋买家中，以英语拼音的纯中文姓名作登记者高达66%，而500万元以上的物业买家更有88%为华裔。该统计显示，华裔买家在该区影响巨大，豪宅买家以贷款方式置业也成主流。调查显示，给温西125万至900万房屋发放贷款的主要是三家银行：汇丰银行（HSBC），加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行（BMO）。           RBC占据的贷款业务份额仅有8％，在业务规模和盈利能力方面都尚未占据优势。           温哥华市长罗品信周一在他的Facebook上贴出评论：“我们确实需要联邦和省政府在国际资金与空屋数据的追踪方面做出更多努力。但是，我们不应当针对任何一个群体的人做出指责，或者仅仅根据姓氏，就评判某些人应当对本地的住房负担能力承担责任。           “有观点认为，开征投机税将有助于减缓房屋交易的频率，以炒房为目的的房屋买卖往往是迫使中产阶级退出市场的原因。”罗品信写到，“豪宅税将确保超级富有的买家或投资者付出额外的代价，我们可以用于建设新的经济适用房以满足中低收入者的需求。”           缺少官方数据           尽管目前尚未有官方数据可以显示加拿大有多少房屋被外国人拥有，一位专营温哥华高端房产市场的地产经纪指出，80%的买家都有中国大陆背景，今年夏天以来中国股市的重挫与中国普遍展开的反腐似乎并未对这些豪宅买家产生影响。           如对买家自称的职业进行分析，有109幢成交独立屋是注册在单一名字下，家庭主妇有35人，占32%。值得注意的是，职业为学生者有7宗，比医生或律师还多。           这种职业构成就对急于进军市场的银行提出了挑战，如何确保他们的客户有足够的资金支付按揭，以及如何证明资金来源的合法性。           合规性的担忧           RBC和HSBC都表示，反洗钱、确保资金合规是首要任务，但两家银行都拒绝提供他们如何确保资金合法性的具体细节。           CIBC和BMO没有立即对RBC的新移民房贷政策做出评论。HSBC在温哥华的一位发言人则表示：“我们的风险评估非常审慎，客户必须证明收入来源。”           加拿大金融机构监管办公室指出，并没有硬性规定要给新移民或境外买家的设定贷款上限，但银行必须做好自己的尽职调查。           为了争取新移民客户，各大主要银行都开通了中文网站来推广针对新移民的金融产品，RBC和HSBC都表示，他们的团队会对客户资料进行尽职调查以确保合规。Shisler说：“我们是负责任的借贷方，只有确保客户还的上贷款才会借出500万。”

     房地产人士透露，大温有很多地产经纪与开发商结盟，四处替海外买家收购旧屋重新开发，因此不少旧房子都成为目标。 　　建有不少旧房子的温西灰岬（Point Grey）就是其中一个遭虎视眈眈的地区，房子虽旧但价格升得惊人，住在这区的西门菲沙大学数学系主任杜默尔（Manfred Trummer）说，虽然不断有人开高价想买他所持有的百年旧屋，但都被他拒绝了。 　　杜默尔说，最近有地产经纪上门，告诉他有两组买家愿意出200万元以上的价钱，购买他所居住的房子，虽然这听起来相当诱人，但因为他喜欢自己所居住的社区，且没有任何搬往他处的计画，所以便没有理会对方所提出要求。 　　向杜默尔开价的买方之一，是本地的地产开发商尼贾（Bob Nijjar）。他对媒体表示，若杜默尔愿意卖房，他计画将这栋老房拆除重建。尼贾同时透露，目前在大温有很多地产经纪与开发商联手，四处替海外买主收购旧屋重新开发。 　　尼贾还说，目前这类市场相当火热，在众多买家挤破头的状况下，自己也无法跟上交易步调，因此只能选择性的重新开发。 　　此外，温西目前不仅面临老房不断被拆除的问题，许多房子被买走后，也迟迟未有新屋主入住，「环球邮报」（The Globe and Mail）近日查询灰岬社区内部分地区之土地登记文件发现，在3个街区的范围内，共有13间房子处于无人居住或正拆卸重建，这些房子都是在过去5年间才被转手。  

　　卑诗大学(UBC)城市规划学系华裔客席教授甄瑞谦，获得卑诗田土厅(BC Land Title Office)等部门的统计资料显示，温市西区靠近及包括UBC范围(见地图)，去年8月至今年2月的6个月内，共录得172宗独立屋成交。在这些房屋买家中，以英语拼音的纯中文姓名作登记者高达66%，而500万元以上的物业买家更有88%为华裔。该统计显示，华裔买家在该区影响巨大，豪宅买家以贷款方式置业也成主流。　　甄瑞谦星期日接受《星岛日报》记者访问时表示，这172宗独立屋的交易总额高达5.25亿元，平均房价为305万元，中间价为264万元。这些独立屋位处温西阿尔马街（Alma St.）以西，包括西格雷岬区(West Point Grey)、丹巴区（Dunbar）和大学保留地(University Endowment Lands)。　　针对买家的姓名，甄瑞谦以非英语化中文名字(non-anglicized Chinese name)进行分析。他引用3篇美国学术论文的分析方式，把加上英文名字的中文名字剔除，最後发现「纯中文名字」的买家比例为66%。其中，在16宗超过500万元独立屋交易中，华裔买家更占88%。　　假设新移民没英文名　　他对该种姓名分析方式作解释说：「没有夹带英文名字的中文名字较可能是新移民。而加英文名字者，通常假设为已居住本地一段时间或是第二代及以後的移民，在统计上都加以剔除。统计显示，华裔买家在温市阿尔马街（Alma St.）以西房市的影响巨大。」　　如对买家自称的职业进行分析，有109幢成交独立屋是注册在单一名字下，家庭主妇或操持家务者有35人，占32%。值得注意的是，职业为学生者有7宗，比医生或律师还多。此外，有5%即8幢独立屋，是注册在公司名下。　　82%买家都有按揭　　甄瑞谦指出，82%的买家贷款比例，与很多人认为华裔买家喜欢带现金买房的情况不同。从125万元至超过500万元价位的独立屋，多数买家都有贷款。他说：「我猜测许多买家都趁低利率贷款买房，这些人资产雄厚，他们把资金投资在其他地方，是聪明的做法。」　　该统计数据还显示，有3家银行包办了成交独立屋69%的房屋贷款，加拿大帝国商业银行（CIBC）占28%，汇丰银行（HSBC)占25%，满地可银行（Bank of Montreal）占16%。有房贷专家表示，由於银行有优惠新移民的政策，让部分没本地收入的新移民（指抵埗5年内的移民），也可以申请到贷款。　　甄瑞谦指出，该统计资料是由温哥华—格雷岬(Vancouver-Point Grey)选区省议员尹大衞（David Eby）提供；否则要取得这些资料，就须向卑诗田土厅支付2,580元费用。　　尹大衞星期日受访时表示，数据显示该地区居住不少所谓「太空人家庭」，很多是母亲陪着孩子在本地读书。另外，房屋贷款比例较高也显示，所谓「带着装满现金行李箱来买屋」的传闻既不真实、也不全面。尹大衞也指出，大温确实存在房屋难负担问题，应谨慎提出对策。他也呼吁省府应免费提供数据给学者做分析，资料还要包含柏文等物业。 

　　有专家指加元低迷，意味更多中国投资者带热钱进入加国房市买房。资料图片 　　有房地产业内人士声称，近两年以来，加元兑人民币大幅下调，造成的一个显著结果是加国房地产市场吸引了大批来自中国的资金，成为推动本地房价上涨的一个重要原因。本地居民因享受不到人民币升值的「红利」，则只能望着越来越高的房价空叹。业内人士表示，人民币兑加元持续升值，就意味着有更多的中国投资者受到鼓励带热钱进入多伦多、温哥华这样的加国一线市场炒房。不管本国房价涨得多快，总会有持大量人民币的新海外投资者认为「值得」接手。 　　业内人士分析指，如果算上汇率因素，持有人民币资金的人对于这几年来加国房价的上涨可能是「浑然不知」。举例说如投资者2年前在多伦多买一栋100万加元的物业，当时一加元兑换6.4人民币，意即投资者要拿出640万元人民币投资。两年以后房价涨至140万加元。 　　对本地居民而言，这样的涨幅与他们的收入增长或无法匹配。但是对于持有人民币的大陆投资者而言，人民币兑换加元的比价变成了现时的4.6元兑1加元，140万元的房屋折合人民币价格为644万元，与两年前(使用人民币)投资的价格相差无几。 　　专家表示，上述情况造成的后果是，两年前以人民币进入加拿大房市的中国投资者，因本地房价上涨而赚取了数十万加元，但若要兑换回人民币，则这些利润又因加元贬值因素抵销。 　　专家：中国永远不缺有钱人 　　对于现今准备进入加国房市的中国投资者，虽然晚了2年入市，但因加元的贬值，即使房价大幅上涨，他们付出的人民币并没有多过2年前。这意味 着对他们而言投资加国房市「为时不晚」。中国永远不缺有钱人，即使现时加国房价再高，仍有新的中国投资者认为「值得接手」，而结果是将房价推得更高。 　　地产界人士声称，现时在大多地区甚至出现中国投资者「集团性专业炒房」的现象，一班在中国做生意的人将中国的部分资金输入加拿大，跟随某个地产经纪或是经纪公司，集体批量购买本地房屋炒短线，在做简单装修之后借市场升值的大势，再迅速将房屋卖出，赚取动辄数十万加元利润。当然接手他们放出楼盘的人一般来说也是来自中国的新投资者。

       按揭保险公司Canada Guaranty表示，在加拿大每10个按揭申请中至少有一个涉及诈骗成分。信用公司Equifax提供的信息显示自2013年起至今有人欲透过诈骗而取得的按揭金额高达10亿元。有业界人士建议，对于按揭诈骗应加重犯案者的刑罚。 　　冰山一角：45名按揭经纪一年就带来十亿元的造假按揭生意 　　加拿大最大的房屋按揭公司Home Capital Group Inc.因为收到匿名告密信而展开内部调查，结果显示被举报的45名按揭经纪涉嫌伪造文件，他们单在去年便为该公司带来价值十亿元的按揭生意。Home Capital Group Inc.宣布，2014年9月至2015年3月之间与45名涉嫌收入造假的经纪终止合作，其中18名为独立经纪，另27名经纪来自两家独立经纪行。事发后受查的所有职员都被公司解雇。 　　Home Capital行政总裁Gerald Soloway称：我们在审查时发现有些借贷人确实是在其收入证明信落款的公司工作，但是事实上的收入则远低于证明资料中所陈述的工资额度。一些收入证明被篡改过了，其中一个员工每年实际工资为6万4千，但是在收入资料中显示的为8万4千。 　　尽管Home Capital经更广泛的调查后，称按揭申请存在伪造收入问题的情况并不普遍。但数据显示，加拿大1年涉及的按揭贷款有1.3兆元，上述45名按揭经纪所涉及的诈骗只是冰山一角。 　　为拿到好利率请人作假已不是秘密 　　最近几年加拿大大城市房价飞涨，买屋者对于银行贷款的需求渐趋强烈。但是，银行审批贷款对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，看着好利率却拿不到贷款未免着急。在本地华人论坛上有不少人在讨论如何“花几千元”，请贷款中介公司帮忙“做”一份好看的收入文件，但又担心这种做法有“后遗症”。 　　多市的居民小刘就表示说她的前同事曾经通过收入造假成功从银行贷到了款。小刘同事去年结婚在万锦市买了一栋半独立屋，价格约60万。首付25%，但由于同事俩收入不高，无法向银行贷剩下的45万。于是在贷款经纪的指导下，他们找到公司老板开具了高收入的证明，每个月因为多出来的收入需要向政府缴纳的税则会由雇主从他们的收入中直接扣除。这样他们拿到了高收入的证明，从银行那里成功贷到了45万买下了房子。 　　一位华人贷款经纪称，她知道有的华人在这边打现金工，工资很低，但是却买了上百万的房子。她说这明显不合理，银行也不可能给他们贷那么多钱，因为他们的收入还不起。结论只有一个，那就是按揭造假。 　　银行有内鬼：配合按揭造假  　　据明报报道，一名Brampton市丰业银行的华裔职员便因收受一名无牌按揭经纪的贿赂，以每份申请书收取500百至1500元的费用，在超过110份按揭申请书(牵涉金额4,600万元)中，私下提高申请人的信用评级，方法是在一些合法文件中，以电脑文书处理的剪贴功能，将需要的资料移花接木至假文件上，结果事件被揭发后，被判监禁1年。 　　不要抱侥幸心理：出来混迟早要还的  　　对于买房者来说，如果条件不够却偏要挖空心思去骗贷款，一旦出现风吹草动可能导致偿付能力不足甚至付不出房贷的情况，严重情况下银行可以收回抵押物业。如果以不正当手段取得贷款，最终也要个人承担风险。 　　业内人士提醒，有一些贷款经纪为了拉生意总是有办法帮你把贷款申请到手。但是人都存在着差异，业务水平，职业道德等，如果为了贷款而冒风险造假文件的，道最后负债太多最终破产的后果才是真正害了自己。所以在选择贷款经纪时必须遵循一定的原则，如果发现误导或者不诚信的“蛛丝马迹”，最好选择离开，不要抱任何侥幸心理。  

　　瑞银报告指温哥华屋价过高，但未到泡沫风险水平。 　　根据瑞士银行2015年全球房地产泡沫指数，加拿大屋价最贵的温哥华价格过高，但未至泡沫的水平。 　　这报告跟进全球15个主要城市，当中并不包括多伦多，以指数0.5至1.5来标示屋价高过的情况，超过这幅度上限，便意味着有泡沫风险。 　　温哥华屋价过高 多伦多没上榜 　　温哥华的指数是1.35，亦即未上破泡沫风险门槛界线，但若以歷史為鑑，仍然有整调的风险。 　　瑞银在报告中指出，在1985年至2009年期间，每当泡沫指数超过1.0，也就是超越屋价过高幅度的中间线，屋价在未来3年出现平均幅度达到30%的调整的机会高至95%。  　  该银行表示，温哥华屋价原本已经高昂，但因為过去的商品价格走势超劲，再加上来自亚洲的殷切需求持续，以至自从2006年，再累积了25%的增长。 　　然而，同期间租金及收入的增长只录得单位数字的升幅，以致屋价出现过高的情况。 　　瑞银利用屋价相对于收入及租金比率等的数据来定出泡沫指数。 　　结果显示，在15个大城市之中，伦敦及香港的楼市有泡沫风险，指数分别為1.88及1.67。 　　温哥华则紧随澳洲的悉尼，在泡沫指数榜中排第4位，屋价过高的程度，比三藩市﹑苏黎世﹑巴黎﹑东京及新加坡都更為严重。 　　报告指出，近期商品价格下挫，而且海外买家的需求难以预测，所以温哥华楼市前景不明朗。根据瑞银的报告，温哥华的屋价与收入比率在10倍之下，低过香港﹑伦敦﹑巴黎﹑新加坡﹑纽约及东京。资料显示，香港的屋价与收入比率最高，超过20倍。报告指出，置业难以负担的情况，意味着楼市高度依赖海外买家的需求，若然这方面的需求转弱，屋价调整的风险将会加剧，而且也会削弱长期的升值能力。 　　屋价与租金比率方面，温哥华则高逾30倍，在15个城市之中，仅次于瑞士的苏黎世。 　　瑞银指出，这个比率偏高，反映出屋价依赖低息环境支持，倘若利率上升，那些屋价与租金比率高企的城市将会较為容易出现显著的调整。

　　业主计划卖掉大屋时，应与家中各人、包括年幼子女详细讨论。 　　俗语有云：「上屋搬下屋，不见一箩谷」。如果要「大屋搬小屋」，情况就可能更复杂。据星岛日报报道，有金融顾问表示，婴儿潮一代的业主计划卖掉大屋套现时，应与家中上下各人详细讨论，因为大屋的价值不仅在于能套取的现金，还在于屋内满载家人的回忆。 　　储蓄信贷机构Vancity投资顾问萨尔奇托(Sophie Salcito)认为，卖屋决定需要仔细计划，讨论时间可能早至放盘前数年便要开始，过程中也应容纳子女的声音。她说：「这是一个牵涉情感的决定，业主必须面对现实和认真考虑。」 　　婴儿潮一代的业主，普遍已经退休、或者准备退休颐养天年，部分人士可能因此会有大屋搬小屋的念头。萨尔奇托说：「也许他们想早点退休，如果他们有幢不大需要的大屋，自然会考虑卖掉套现来退休」。 　　如果大屋位于多伦多或温哥华这类楼市炽热的地区，而且是早年买入，帐面升幅颇为可观，业主更容易有卖楼的想法，因为业主除了可以套取大笔现金，也可以利用自住物业之便，避开缴交当局订立的资产增值税。 　　卖屋之后自然要考虑新居所，除非会搬往楼价较便宜的地区，否则业主以高价卖掉物业后，其实也可能要以高价换取新居所，例如时髦社区的分契式大厦(Condo)，售价可能贴近独立屋的价钱，当你卖掉大屋后卸下供款，以及各项维修物业的费用，但买入分契式大厦后，其实也需每月缴交管理费。 　　勿忘计算卖屋成本 　　即将上场的自由党新政府，竞选时已经承诺下调免税储蓄户口(TFSA)的供款，因此投资TFSA户口剩余的存款，难度可能会增加。 　　满地可银行东安省高级副总裁亨德森(Sandra Henderson)表示，业主考虑大屋搬小屋时，不但需要仔细考虑大屋的价值，也要计算卖屋的成本。她说：「我相信很多人都会高估个人物业的价值，因此邀请第三者评估物业价值的做法非常重要，好让业主知道物业大概市值多少。」 　　地产代理费用、搬迁费用、土地转让税和为新居添置用品的支出，也有可能蚕食业主卖掉大屋的利润。亨德森同时提醒有意卖屋的业主，新居面积太小，往往是「搬小屋」业主的普遍错误，「两年后往往又要再做一次(搬屋)，搬回大屋。人们都在低估对于住了数十年住所的感情。」

　　大温地区不但房屋市场炽热，连教堂和其他崇拜场所的物业价格，也因为求过于供而节节上升。据加拿大广播公司（CBC）报道，目前在温市的一般宗教用途物业，叫价至少200万元，因为这类物业，随着移民人口增加而供不应求。   　　拥有20年经验的宗教物业经纪弗朗西斯科（Leonardo di Francesco）表示，教会、庙宇、清真寺以及犹太教堂物业，近年非常抢手，而在温市西区，甚至有教会组织出价1,500万元，也找不到合适物业建教堂。弗朗西斯科又透露，也有宗教物业业主看好未来的升值前景，在现阶段并不急于放售物业 。

  储蓄信贷机构Vancity投资顾问萨尔奇托（Sophie Salcito）认为，卖屋决定需要仔细计划，讨论时间可能早至放盘前数年便要开始，过程中也应容纳子女的声音。她说：“这是一个牵涉情感的决定，业主必须面对现实和认真考虑。”   婴儿潮一代的业主，普遍已经退休、或者准备退休颐养天年，部分人士可能因此会有大屋搬小屋的念头。萨尔奇托说：“也许他们想早点退休，如果他们有幢不大需要的大屋，自然会考虑卖掉套现来退休”。     如果大屋位于多伦多或温哥华这类楼市炽热的地区，而且是早年买入，帐面升幅颇为可观，业主更容易有卖楼的想法，因为业主除了可以套取大笔现金，也可以利用自住物业之便，避开缴交当局订立的资产增值税。   卖屋之后自然要考虑新居所，除非会搬往楼价较便宜的地区，否则业主以高价卖掉物业后，其实也可能要以高价换取新居所，例如时髦社区的分契式大厦（Condo），售价可能贴近独立屋的价钱，当你卖掉大屋后卸下供款，以及各项维修物业的费用，但买入分契式大厦后，其实也需每月缴交管理费。   勿忘计算卖屋成本   即将上场的自由党新政府，竞选时已经承诺下调免税储蓄户口（TFSA）的供款，因此投资TFSA户口剩余的存款，难度可能会增加。   满地可银行东安省高级副总裁亨德森（Sandra Henderson）表示，业主考虑大屋搬小屋时，不但需要仔细考虑大屋的价值，也要计算卖屋的成本。她说：“我相信很多人都会高估个人物业的价值，因此邀请第三者评估物业价值的做法非常重要，好让业主知道物业大概市值多少。”   地产代理费用、搬迁费用、土地转让税和为新居添置用品的支出，也有可能蚕食业主卖掉大屋的利润。亨德森同时提醒有意卖屋的业主，新居面积太小，往往是“搬小屋”业主的普遍错误，“两年后往往又要再做一次（搬屋），搬回大屋。人们都在低估对于住了数十年住所的感情。”    

  　　瑞银集团（UBS）近日公布一份全球地产泡沫化指数报告，针对世界15个大城市地产市场危险程度做出排名，其中温哥华排第四，仅次于伦敦、香港与雪梨等地。 　　这项指数以正负1.5为范围，超过1.5的城市被列为房价泡沫化的高风险地区，在所有评比城市当中仅有伦敦与香港。   　　温哥华的地产泡沫化指数落在1.35，虽然并非高风险地区，不过依然属「被高估」（overhauled）的市场，报告指出，因为自2006年以来，本地原本已偏贵的房价更持续地成长25%，同期民众收入与房屋租金的增长率却均仅为个位数字。   　　瑞银报告认为，本地房价会呈现上攀走势与亚裔买家需求有关，不过未来这类买家是否会继续提供市场支撑并不确定，再加上全球期货价格近期出现下滑走势，更替房市增添潜在变量。 　　这份报告指出，在1985年到2009年间，95%泡沫化指数超过1的地区，3年内便会出现30%的价格修正，因此那些属于「被高估」的地区中，未来中长期房价不太可能继续出现大幅成长。 　　在本次瑞银公布的数据当中，除香港以1.67的指数被排名第二之外，另外两个亚洲城市榜上有名，分别为指数为0.60的东京，被排在11名，与指数为0.56的新加坡，排名12，两地跟温哥华一样同属地产「被高估」的市场。

  　　据CTV网站最新报道，加拿大的产油大省阿尔伯塔房市糟糕，那里的卡尔加里豪宅市场如今更是惨不忍睹，不仅少有买家问津，而且房价也是一落千丈。   　　豪宅一跌再跌 减价60%抛售   　　近几个月来，阿省的房市与加西的温哥华和加东的多伦多相比简直是冰火两重天，那里的交易冷清、房价也是一跌再跌。 　　尽管卡尔加里房市萧条的情况普遍，但高端的豪宅市场更受重创，尤其是百万以上的物业。 加国无忧报道，就以位于市中心40公里的Priddis为例，那里的2幢豪宅几个月来卖不动，最后只好以拍卖的方式大幅减价售出。其中一幢位于Hawk’s Nest Hollow的豪宅有4间睡房、住宅面积5,500平方尺，叫价290万，但终以不到挂牌价一半的价格即110万元售出，减价幅度超过60% 。 　　从去年开始已呈现崩溃迹象 　　随着国际油价暴跌，加拿大卡尔加里楼市已出现急剧下挫，豪宅市场在去年就已经呈现崩溃迹象，今年1月市场销售下滑10%，到5月下滑25%。 　　卡尔加里一些卖家为了吸引神经紧张的买家，不惜降价数十万元割肉售房。据卡尔加里地产局称，今年1月卡市百万元以上豪宅的销售量较去年同期下跌43%。此外，虽然卡市有近300套价值$175万元以上的豪宅待售，但在今年1月成交量却是零，与去年1月的 10套成交量相去甚远。 　　大中报报道，去年11月油价开始暴跌时，麦肯齐(Sandra MacKenzie)将其位于皇家山社区的一栋豪宅挂牌上市，这栋有着102年历史的老屋叫价$140万元，而在去年夏天该社区的类似房屋叫价都在$150万元左右。但是麦肯齐的这栋豪宅在上市数周后一直无人问津，无奈之下她只能将房价再降至$90万元，以6.4折的价格甩卖。虽然在上周末有30 人前来看房，但却没有一个人报价。 　　经纪叫苦 经济学家分析原因 　　卡尔加里房地产局(Calgary Real Estate Board)的首席经济学家Anne-Marie Lurie表示，在该局所涉及的地区内，油价下跌以来就导致油气工人不断失业或下岗，而房价也就跟着节节下跌。 　　皇家地产(Royal LePage)的经纪Rachelle Starnes则表示，为了吸引买家，常常是经纪与卖家一起挖空心思想点子，包括颇有创意的无人机视频、举办大型葡萄酒和奶酪聚会等，试图吸引更多的潜在买家。 　　这位经纪坦言，她在出售自己的豪宅时也不得不主动压价，本来想卖280万的豪宅，她忍痛叫价225万，不过是为了尽快售出而已。                       　      

　　据CTV网站最新报道，国际市场油价一蹶不振，油价一降再降，加拿大的产油大省阿尔伯塔深陷经济危机，那里不仅油井关闭、油企倒闭、工人失业，房市也跟着遭殃。   　　近几个月来，阿省的房市与加西的温哥华和加东的多伦多相比简直是冰火两重天，那里的交易冷清、房价也是一跌再跌。以卡尔加里为例，那里一时风光的豪宅市场如今惨不忍睹，不仅少有买家问津，而且房价也是一落千丈。    　　就以位于市中心40公里的Priddis为例，那里的2幢豪宅几个月来卖不动，最后只好以拍卖的方式大幅减价售出。其中一幢位于Hawk’s Nest Hollow的豪宅有4间睡房、住宅面积5,500平方尺，叫价290万，但终以不到挂牌价一半的价格即110万元售出，减价幅度超过60%(下图)。 位于同一条街上、与上述物业仅隔几家的另一幢豪宅原先叫价390万，最后业主以150万元忍痛抛售     　　卡尔加里房地产局(Calgary Real Estate Board)的首席经济学家Anne-Marie Lurie表示，在该局所涉及的地区内，油价下跌以来就导致油气工人不断失业或下岗，而房价也就跟着节节下跌。 　　这位经济学家还说，尽管卡尔加里房市萧条的情况普遍，但高端的豪宅市场更受重创，尤其是百万以上的物业。  　　皇家地产(Royal LePage)的经纪Rachelle Starnes则表示，为了吸引买家，常常是经纪与卖家一起挖空心思想点子，包括颇有创意的无人机视频、举办大型葡萄酒和奶酪聚会等，试图吸引更多的潜在买家。 　　这位经纪坦言，她在出售自己的豪宅时也不得不主动压价，本来想卖280万的豪宅，她忍痛叫价225万，不过是为了尽快售出而已(下图)。 　　而加拿大按揭和房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)最近发布的报告说，已经有证据显示，由于低油价及可支配收入下降，卡尔加里住房市场存在高估的情况。  

　　据加拿大谘议局(Conference Board of Canada)最新公布的报告，预估卑诗省民明年的工资将仅成长2.35，在加拿大各省当中敬陪末座。   　　谘议局29日公布的报告显示，明年卑省劳工薪资成长2.3%，不仅与全国最高的沙省3.2%涨幅，有一段距离，而且也比饱受油价跌挫冲击的亚省表现还更差。报告称，位居倒数第二名的亚省，明年的省民工资预测增长2.4%。   　　尽管这次的报告预期卑省2016年的工资成长有限，但是加拿大谘议局5月间发布的经济展望报告，却对卑诗经济相当看好，预估明年经济成长率达2.6%，居全国各省之冠。  

       加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）29日公布最新报告，分析全国15个都会区面临房市风险的可能，多伦多被列为「高风险」，而同样火热的温哥华房市则被评为「低风险」，主要原因是房源增加，买房需求能获得满足。 　　这份第二季度「房屋价格分析与评估」报告，从「房市过热」、「房屋价格上升速度」、「房价过高」与「建案过多」等四方面来评估房市状况。结果发现，房价最高的温哥华地区，面临的房市风险却只在「低」等级。   　　报告指出，尽管现在温哥华房市被视作「卖方市场」，但过热问题仍在指标范围内。其中一个原因是待售的房源增加，以及新屋建盖数量增多，都能够更好满足买家需求。   　　不过，报告亦指出，因为房价上抬走势强劲，房价过高问题将显露。 　　维多利亚地区房价虽然持续上扬，但因为房源多元，加上人口增加带来相应需求，新房需求吻合建盖量，因此尚未形成问题。 　　另外，亚省爱民顿房市虽然也被列为低风险，但受低油价影响，冲击就业和劳动力，个人收入与房价增加幅度不在同一水平，导致当地出现房价过高问题。  

华人一向注重教育，很多人为了子女有好的教育环境，不惜放下原住地的优越生活，来加拿大重新开始。因此一些在好学校区域内的房产，被称为“学区房”而受到追捧。但是学区房有不少讲究，有些好学校附近的新建公寓居民是不可以进入该校就学的。现华人地产经纪Sam介绍有关大多伦多地区学区房(高中)的相关信息。 Sam说，大多伦多地区著名的学区主要集中在以下两大区域：一是在401高速公路以南的Yonge，Bayview以及Don Mills附近。区内有名校包括Don Mills CI，A Y Jackson SS，North Toronto CI，Lawrence Park CI, Leaside High School等。区内不仅公立学校口碑好，而且还有不少私立学校也不逊于公立校。但这个地区的房屋大多比较陈旧，且房价不菲，买入后往往还需要继续投资翻修。所以在买房时再好将翻修整修的费用打在预算之内。 好高中受华人追捧。图为烈治文山的一所高中。(本报资料照片) 另一个则位于万锦和烈治文山一带。万锦市有Pierre Elliott Trudeau High School和Unionville High School;烈治文山有Bayview高中和Richmond Hill高中 。这个地区居住的大多是新移民，非常看重基础教育，房价近几年也升得很快。 以菲沙研究院每年公布的高中排名看，第一个地区的高中排名稳中略降，而第二个地区则是稳中有升。Sam特别强调，尽管安省的高中都是学生就近入学，但是在选择学区房时，家长一定要亲自去安省教育厅所辖的各地区教育局网站，以自家地址查询能进入的学校。随着人口发展和城市规画不断更新，一些好学区的(如北约克中心附近)的新建房，特别是Condo的孩子是不能就近上名校的。比如2000年以后在北约克中心修建的Condo，虽然距离名校Earl Haig高中仅几步之遥，却不能入校读书。 Sam指出，购买学区房从投资角度是良策。虽然房价贵出周边地区的平均房价，待孩子毕业之后可将房子再以高价售出，符合房地产市场高买高卖的原则。 如何选购学区房呢?，Sam提供以技巧供参考： 一是就近，交通方便：要考虑家人上班、孩子上学路途的远近是否方便。二是掌握信息：每年教育局会公布学区的画分信息，常会对学区画分做一些细微的调整;所以须确定所买房屋可上名校后才下单;如买楼花在与开发商签订合同时，最好能把学区作为补充条款写进合约里。三、早做打算：不少知名学校要求孩子必须和父母都在学区内至少落户一年，有的甚至要求住满三年或以上。因此，在入学前三年早做打算是必要的，但毋须过早，考虑过早反而容易生变。

本周早些时候，安省地产局透露省府正打算在全省所有市镇征收“双重土地转让税”，已引发省民热议。据近日公布的民调，超过九成的省民反对这一新的税收，并认为会限制房屋购买力和增加接待。此外，越来越多的多伦多市民支持取消市政府的土地转让税，并以增加烟税和酒税来替代。 据悉，安省的土地转让税分为三个税阶，以目前本省的平均房价计算，土地转让税约为4525元。早前的消息透露，省府正准备让市(镇)一级的政府也开征土地转让税，以补贴它们的收入。目前，安省只有多伦多一个城市实行了“双重土地转让税”。 这一消息刚被曝光，立刻引发了省民的热议。据本地民调公司Ipsos Reid近日出台的民调，在多伦多以外、目前不需要向市政府缴交土地转让税的市镇，有69%表示强烈反对“双重土地转让税”，而较为反对的也占了20%。 在剩下11%支持征收“双重土地转让税”的人中，有2%的人强烈支持，余下的9%较为支持。 此外，62%的安省居民强烈同意市政府应当寻求其他的方法来增加收入，另有65%的人认为市政府应当缩减成本及节省开支，而非加税。 开征双重土地转让税影响购房能力 论到征双重土地转让税的影响，77%的人表示将会限制他们的购房能力，75%的人则表示会因为支付这笔税款而增加借贷，75%的人表示会由于这项新税而推迟购房决定，而80%的人则表示会搬到没有市一级土地转让税的城市买房。 如果不征收市级的土地转让税，则房屋买家将会有更良好的现金流。56%的人表示会将用这些税款来支付首期，40%的人表示会将这笔钱用于翻新或维修房屋，分别有39%和29%的人表示会把留到退休退休时用，或用于长期储蓄。 调查还发现，63%本省的房主认为他们已经负担了太多的税项，而67%的人表示对于向业主征收额外税项的做法感到烦厌。 多市居民愿以烟酒税代替土地转让税 目前，安省只有多伦多一个城市实行了“双重土地转让税”，从2008年开始。据安省地产协会的估计，该税实施的5年内，多伦多房地产交易累计减少了3.8万宗。 这次的调查发现，目前多伦多居民中强烈支持撤销土地转让税的比例已上升到38%，另外有27%较为支持撤销。 约有三分之一的人反对撤销这项住宅交易的税款，强烈反对及颇为反对撤销的人依次占19%及17%。 当问到撤销市一级的土地转让税之后，市府应该开辟怎样的财源，在那些支持撤销的受访者当中有44%的人认为可以增加烟草税，支持增加酒税及发展费的依次占27%及25%。

　　本周四(10月29日)，加拿大按揭及房屋公司公布了最新的房地产市场评估报告，对全国15个普查都会区(Census Metropolitan Areas)的房地产市场状况进行了调查和评估。 　　该报告显示，在多伦多、Winnipeg、Saskatoon以及Regina四个地区的房地产市场问题严重。在多伦多，最大的问题是价格增长过快和房屋被估价过高。而在其余三个地区，房地产市场最大的问题则出在房价被高估以及供求关系不平衡。 　　加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)的首席经济学家Bob Dugan称：“我们在这15个普查都会区里，发现有11个地区都出现了房价被过分高估的问题。与上一次评估相比，多伦多、温哥华、蒙特利尔、埃德蒙顿以及Saskatoon的房价高估状况都出现了恶化，因为房价的增长超出了目前经济和人口所能承受的范围。这种恶劣的房价高估状况只有在房价增长放缓，或者经济状况出现好转之后才能得到解决。” 　　其中，多伦多地区的房地产市场状况非常恶劣。报告指出，多伦多地区2015年上半年房价持续增长，独立屋销售量增加，高价房屋价格也在加速地增长。随之而来的是待售和新独立屋供应量的减少。而供应不足，需求增加，使得多伦多市内的独立屋价格继续的增高。这种房价的增速与多伦多地区的经济以及人口发展状况完全不协调，从而导致多伦多房屋市场出现了被过分高估的状况。  　　此外，自上一个季度以来，多伦多地区的已完工而未出售房屋数量一直高于历史平均值。随着完工量的增加，在建公寓单位则出现了减少。这就意味着公寓市场仍处于供应高于需求的状况，需求的不足也使得公寓价格增速远低于独立屋房价增速。 　　除了多伦多，蒙特利尔和渥太华地区也出现了房屋供应过多的问题。在建的公寓单位增加，使得良好的公寓存量管理变得尤为重要，才能在这些公寓建成后迅速处理掉，以维持公寓市场的供需平衡。 　　该报告还显示，温哥华地区的房地产市场则问题较少。尽管温哥华房地产市场仍然是卖家市场，但其房地产市场的过热程度已经低于第二季度。待售房屋以及新建房屋的增加，很好的满足了购房者日益增长的需求，二者供需仍然保持平衡。尽管第二季度房价的快速增长也预示着温哥华房地产市场仍然有被高估的风险。 　　汉密尔顿地区的房地产也相对较健康。在第二季度，房屋销售量的增速仍然高于待售房屋数量的增速。这意味着需求量仍然高于供应量。而工作机会的增加也使得购房的需求也在逐渐上升。  

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)最新报告指出，包括大温地区(Metro Vancouver)在内的全国11个城市，房屋价格被高估。   该个联邦房屋机构指出，在4月至6月的季度中，售价超过100万元的独立屋(single-detached)，屋价被高估的情况特别严重。   高估楼市价格是CMHC监测的4个风险因素之一，其他三个因素还包括屋价增幅不断加速、过度建屋和房屋需求过热。   全国共11市场房价估价过高   报告指包括大温和多伦多在内11个加国市场的房价估价过高，比起8月时的季度报告有8个市场估价过高有所增加。   CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)表示，当局试着为楼价去设计一种提早预警性指标，目前温市屋价已经明显呈现估值过高问题。   杜根补充说，在温哥华、多伦多、满地可(Montreal)、爱民顿市(Edmonton)和沙斯卡通市(Saskatoon)的屋价水平，并不是完全由经济和人口因素来支持。   杜根称，多市及温哥华的的房价估价过高正反映楼价飙升迅速。   屋价不是全由经济因素支持   在CMHC的评估报告中指出，多伦多有很强的证据显示情况出现问题，由于全新及现存的独立屋的出售存货数字下降，令独立屋的价格不断上升。   另外，因已完成的柏文数字上升，令兴建中的柏文单位继续下降，而低楼层与高楼层柏文价格的分歧愈来愈大，而房屋出租市场的平均空置率亦很低，反映未出售的房屋存货会被出租市场所吸纳。   虽然安省咸美顿方面的房价估价也过高，但房屋问题情况较为温和，现存房屋销售的数字在第二季增长快速过新楼盘数量，推动销量与新挂牌比率（sales-to-new listings ratio）上升，此区今年增加就业率继续令买屋需求增加。   至于也被列入房价估价过高市场的渥太华，房屋问题情况属于中等，CMHC指出有迹象显示发展商兴建的新屋，多过当地人愿意购买的数量。

费尔南多在后园的车道向记者说明事件。   大宅前面的外观。     　　斯里兰卡移民费尔南多(Pitipatage Fernando)于1年半前买下了大多伦多华裔聚居区万锦市(Markham)万锦路夹16街的Peter St. 47号，并斥重资兴建了一座大宅，作为居所及家庭办公室(Home office)。大宅门朝西，与南侧的David St.之间隔着一座Peter St. 45号独立屋。 　　这大宅所在处之前是个修车厂，进出修车厂的汽车是沿着一条南北向的巷道，贴着45号后院东侧的围栏通到了David St.，这巷道是在1962年兴建的。 　　作为邻居，与一间新屋毗邻，照理总比与修车厂为伍强吧?更何况 费尔南多买下47号的地块之后，不但将旧车厂推平兴建起一座漂亮的大屋，还将后院的水泥地变成平整的草地。而且他还想充分利用存在多年的那条巷道，就在设计新屋时，将车库设计成前2后1的独特式样，车子既可以从向西的两个车门出到Peter St.上，也可从向东的后门出来，拐到南向的巷道上David St.。 　　为此，他还在后车库门到巷道的这段后院地面上，铺上了整齐的砖石。方便自家的汽车从后院旁的那条巷道出去。 　　结果，费尔南多遭到邻居的反对，彼此争持到要去万锦市政府取说法，费尔南多被裁定违反了一间屋不能有两条车道的附例，汽车不得从屋后的巷道进出。 　　居住在45号的Chilcott一家的反对理由，包括了认为后巷有车道令其感觉自己的家像是被车流环绕一样，但她却不能说明，每天有多少车辆要从这条巷道进出。 　　Chilcott还说，最担心的是，费尔南多的员工每天都会去到47号，从这个家庭办公室把车开出来，沿巷道出来后去做清洁。而她的3个孩子却喜欢在那条巷道上玩旱冰球，所以每天两次的车辆出入，可能会对孩子们造成危险。 　　紧邻这条巷道的另一户人家，居住在David St.9号的Mingay认为，这条路早就应该取消，因为完全没有必要。因此，他也反对费尔南多的做法。 　　曾经在万锦市规划部门工作过12年的Ben Quan则表示，万锦市的附例虽然只允许每户人家有一条车道，但并没有明文禁止不许在后院修车道，更何况没有任何先例证明在后院修车道有问题。 　　费尔南多对万锦市政府的判决不服，上诉去安省市政局。 　　允后院建车道 但不准泊车 　　安省市政局最后做出决定，允许费尔南多在后院修车道，但不允许其在车道上泊车，而且车辆出入时，必须是以车头向前而不是倒车的方式出入。  

加拿大广播公司报道说，国营的加拿大信贷和住房公司CMHC在其加拿大房地产市场评估报告中警告说，加拿大主要城市的房地产市场都出现了过热预警信号。   出现的四个预警信号是：房地产市场争抢激烈、过多的新建房屋、价格上升幅度过大、房屋价格过高。   综合考虑上述四个预警信号后加拿大信贷和住房公司的评估报告认为，加拿大四个城市萨斯卡通、里贾纳、温尼伯和多伦多的房地产市场的过热问题最严重。 多伦多房地产市场的问题是房地产价格上升过快和价格过高；而温尼伯、里贾纳和萨斯卡通房地产市场的问题是房价过高和市场充斥新建住房。   除了上述四个房地产市场过热问题严重的加拿大城市之外，CMHC的房地产市场评估报告认为加拿大另外11个主要城市的房地产市场也存在房价过高问题。这些城市是：温哥华、维多利亚、卡尔加里、埃德蒙顿、哈密尔顿、渥太华、蒙特利尔、魁北克、蒙克顿、圣约翰斯和哈利法克斯。

包括华人在内约500各族裔人士28日无惧狂风暴雨，在华埠与下东城交界的Pathmark原址集合，游行并高呼“反歧视”、“反贵租”、“反逼迁”的口号至市长办公大楼前，要求白思豪通过华埠工作小组的土改计划。 28日整天下雨，但下东城联盟、华人职工会等多个权益团体已于下午在车厘街227号正在兴建豪华大厦的建地前集会，数百名民众于下午3点半前陆续来到，其中以华人和西语裔人士较多。 华人职工会董事李华说，自从纽约市在2008年采纳了“东村土改计划”，同属第三社区的华埠和下东城却被有意排斥在外，居住在东村的有钱白人的社区得到土改计划的保护，新建筑高度受到限制。结果，大量高楼和酒店涌入华埠和下东城包括带着“穷人门”的80层Extell豪华大厦，令到我们社区的地税和租金暴涨。而现在纽约市城市规划局竟拒绝采纳华埠工作小组的土改计划，他们称这个计划要求给华埠和下东城与东村同等的保护是太过分。那么，这是否意味着白思豪市长继承彭博的种族歧视遗产，将我们的社区出卖给那些建豪华大厦的发展商呢？ 在9月25日，来自华埠和下东城、以及纽约市其他社区的上千住户、工人、小生意业者和学生，已经一起游行到市府，要求白思豪市长保护我们的社区不被逼迁。直到现在，白思豪市长未有作出回应。现在，我们社区已经行动起来，要让白思豪市长知道，我们不会停下来，一定会继续抗争，直到华埠和下东城社区得到同等和应有的保护。 李华说，游行的目的是要求白思豪市长：一，停止Extell地产商种族歧视的地产发展。二，结束421-a地产免税条款（该条款本意是要求地产商拿到优惠，要建低收入房屋，但地产商却搞“穷人门”）。三，立即通过华埠工作小组的土改计划。 在华埠某大酒楼工作了20多年的陈清说，近年不少豪宅和酒店涌入华埠，令到租金和地税飙升，很多小企业承担不起，被迫关门。华埠空铺越来越多，晚上华埠非常寂静，影响小生意的生存。他说，造成这种问题，完全是市府通过了带歧视性的“东村计划”。他们打工的强烈要求市长不要只顾地产商，要正视工人们的要求，否则请求白思豪下台。 居住在包厘街85-85号的女住户说，她在这里住了30年，租金可以负担，但2013年这两幢楼和同街的九幢楼都给地产商高价收购，然后对住客进行逼迁。她认为，地产商这样做是因为市府歧视有色人种，不给华埠和下东城像东村同样的保护，限制新房子的建筑高度。没有同样保护情况下，一些房子在我们社区就算有租金管制也没用，也会被逼迁。她希望市政府一视同仁。 下午4时，游行的队伍在警方开导下经东百老汇，这时开始大雨，快进入市府大楼时，突然狂风暴雨，有伞等于没伞了，游行者无惧风雨，走到百老汇大道市长办公大楼前集会，高呼口号。经市政厅回家的联成顾问赵文笙表示抗议市长忽视华埠也是好的。他认为，事情分两方面来看，华埠经济不景，需要转变，如果抗拒外来投资，对华埠不利。不过，华埠的业主有很多也很苦，因为受租金管制，政府又狂加地税，内困外忧，收到的租金根本不足维修大楼。因此，问题在政府这方面。市府应该减税，并且多建普通民众可负担的平价房屋，才能解决问题。 要求白思豪通过华埠工作小组的土改计划游行28日举行，图为主办方讲话。（侨报记者叶永康摄）   华人妇女带着小朋友参加游行。（侨报记者叶永康摄） 参加游行的团体拉着横幅游行。（侨报记者叶永康摄） 游行队伍最后在市政厅前集会。（侨报记者叶永康摄）

　　近来大温地区房屋重建工程几乎随处可见，列治文市议员戴嘉露（Carol Day）认为，在老房被拆之前，若有业者愿意进驻工地，拍卖屋内堪用或可被回收的相关物品，或许会是一项商机。 　　戴嘉露28日投书列治文社区报Richmond News，指出列市每年有500间房屋被拆除，占大温地区房屋拆除总量的20%，这代表有7万公吨的废料，被送往温哥华垃圾掩埋场。 　　列市市府最近通过一项决议，目标是希望在这些老房被拆除后，能够回收70%的废料，戴嘉露希望这样的比率未来还能提高，同时进一步建议有关业者考虑进驻拆除工地，提供「拆房大特价」的销售服务。 　　例如，业者可在拆屋工程开始前，先在工地「驻点」一个月左右，以大型露营车（RV）作为营业店面，拍卖屋内浴缸、家电、地毯或是置物柜等设施，这样一来除对减少废料回收量有所帮助之外，还可确保工地安全，让暂时没人居住的老房不至于出现被人入侵等治安问题。 　　戴嘉露也说自己过去曾经卖掉不少这类家用物品，所得收入作为重新装修家内设备之基金，因此她相信此一方式具有高度的可行性，值得有关业者考虑。