地产

    温哥华〝旧房翻新赶租客〞现象已成风潮，不过往后或有缓解，因为温哥华市议会周四投票修订并通过了市府提出的《加强保护房客》的建议报告。 　　市议员们希望在老旧住宅在逐渐被翻建的阶段，这些建议能更好保护租客。据CBC报导，市议员Tim Stevenson说： 〝这个问题已经浮现，因为很多出租房变得老旧，需要升级翻新。这就是为什么要在此时推动这一议案〞。 　　市府称，超过一半的温哥华人选择租房子，而超过81%的现有可出租的房屋房龄已超过36年，需要尽快升级。 　　市府现行的规定要求发展商在修建新屋时，需帮助原有租客回迁。条件是至少要免掉租客2个月的房租；报销搬家费用；协助寻找可替代的住所；原有租客对回迁新屋有优先权。 　　新的报告中对修订租客政策提出了多项建议，包括：20年以上的老租客可享有6个月的免房租优惠；为房客提供最高1000元的搬迁补偿金；为弱势租客提供更多支持；开发商必须为提出需求的租客提供至少3处住所选择，租金不得超过加拿大按揭与房屋公司（CMHC）公布的本地区平均租金。 　　报告称，2008年和2009年，温哥华新建出租单位非常少，不过今年有很大变化，新建了1000多个出租单元。 在过去的6年里，超过1800个出租单元被翻建，并指出这一趋势不会很快停止。 　　不过一些分析人士认为，尽管温哥华可出租房屋库存增加，但该市高企的房地产市场令租客压力倍增。

本周五(12月11日)上午，财政部长Bill Morneau宣布，联邦政府计划在明年年初提高50万元以上房屋的首付款，以期控制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场。 据悉，新的政策会将50万以上的房屋的首付款分开计算，50万以内的部分仍然维持首付5%，50万以上的部分则首付提升至10%。举例来说，如果购买了一间70万的房屋，首付款将由原先的3.5万增加至4.5万，因为50万部分首付5%再加上超出部分20万的10%。  联邦政府表示，购买50万以下的房屋则不会受新政策的影响，新政策将于2016年2月15日开始实施。     此外，对于那些首付款在20%以下的购房者，政府将最长还款日期从40年缩短至25年。 购买100万以上的房屋，首付款不足20%的人可以向加拿大抵押贷款及房地产公司(CMHC)申请贷款。目前，由于需求攀升，抵押贷款公司面临着极大的压力。 Morneau还称，这项新措施是为了促进公平，并限制那些资金不足的人在低利率刺激下大肆贷款，鼓励他们购买较为便宜的房屋。 对此，多伦多的鸿利地产专家Kevin Wang表示，他认为政府此项政策并不能达到控制多伦多房市的目的。因为目前的低利率以及加元贬值所带来的优势，使得购房本身是一笔赚钱的买卖。     Kevin称：“购房者在买房之前都会计算看是不是一笔好的投资，如果收益大于支出，那么人们就会继续买。政府增加的首付款并不能影响大多数人的买房决定。尤其是现在加币这么便宜的状况下，与之前加币与美元持平时候相比，利润已经增加了20%至30%，那么需求一定还会增加。” 而此项政策对于留学生来说更是没有任何的影响。因为留学生由于受到身份的限制，首付款远高于10%。所以对于那些为了孩子上学而在多伦多购房的家长来说，此项新政不会对他们的购房决定产生任何的影响。而目前的低利率和加币贬值，相反还会促进国内持有人民币和美金的人加大对加拿大的房地产投资。 对此CIBC的首席经济学家Benjiamin Tal表示说，尽管首付金限额的增加只会影响3.9%的新增贷款，但是对于卡尔加里的房地产市场而言可能将会产生致命的影响。 Tal称：“尽管该项新政意图打压多伦多和温哥华的房地产市场，但事实上这两个房地产市场是全国最贵的。而对于卡尔加里而言，11月的销售量比过去10年的平均值下降了20%，此时增加首付金无疑是雪上加霜。”

       大温地区房市近年兴旺，房价飞涨。虽然一般认为是独立屋供不应求导致，但市场专家认为还有其他因素支撑房价，短期内难看到这一波房市热潮消减。 　　现在对于大温和多伦多房市的预测分为两派，一派认为已趋泡沫化，不久后甚至可能会房市崩盘。但也有另一派分析认为许多客观因素将稳住房价，因此大温和大多两地的房市兴旺情况不会在短期内终结。 　　看好房市一派认为，大温和多伦多仍有强劲的就业市场，在创造就业能力方面优于全国其他地区。此外两地都持续有移民人口入住，以上情况都让房价难以下降。 　　加拿大皇家银行（RBC）亦就安省和卑诗省两地的劳动力与房产提出相关报告。在安省，就业的增长伴同物业价格上升，而多伦多的房地产市场受到强劲的房屋需求支撑，也将让房屋工程数量保持在历史水平。 　　但该行对于大温的房地产兴旺还能走多远，则提出一些疑问。RBC认为大温的年度房价上涨已超过可负担范围，此外2016年的借款利率有上升可能，将增加房屋可负担性的压力，从而加强了对买房需求下降。但RBC也认为现在大温房市仍处于供需紧张情况，短期内仍将支持物业升值。

　　因为最近的巴黎气候峰会，气候问题再一次成为大家热议的话题。虽然气候问题一直存在，气候话题也不断在生活中浮现，但身边真正关切的人却寥寥无几，除了那些在上面讲话的大大们。很多人认为，气候变化，虽然是慢慢热了，但很多事情只是杞人忧天吧？下面小编就给大家看看是不是杞人忧天，该不该关注气候变暖问题，该不该保护环境改善环境。 　　气候变暖1.5度 　　根据来自非营利组织Climate Central的报告和投影图，如果气温上升1.5度，大温地区海平面将会上升2.9米，有29.5万居民的家园将会被淹没。列治文地区几乎不复存在。蒙特利尔地区水平面也将上升2.7米，有大约5000居民的家园会受到影响。整个美国，会有700万居民的家被淹没在海平面之下。亚洲地区影响更为严重，420万上海居民的家会被淹没，490香港居民的家也会受到影响，而河内则会有120万居民的家园沦陷。总体来说海平面将会淹没2740万中国人的家园，360万孟加拉人的家园和1340万越南人的家园。 　　来自德国Alfred-Wegener研究所，综合生态生理学的教授汉斯-奥拓提出，气候变暖造成北温带的物种往更北或者更高纬度移动。不少植被将面临跟不上温带移动的危险而导致无法生存。而世界银行则指出届时非洲部分地区的热浪将会持续最多到达80天。 　　预计非洲东部与北部的腹泻病感染概率将会上升6%-15%。在贝鲁特来自食物和水的源性疾病发生概率预计上升16%-28%。在南美地区，预计腹泻病感染概率将会上升5%-13%。而在墨西哥，登革热发生概率预计将会上升12%-22%。 　　气候变暖2度 　　根据Climate Central的报告和投影图，如果气温上升2度，大温地区海平面将会上升4.7米，34万居民的家园将会被淹没。蒙特利尔地区水平面则上升4.4米，1万居民的家园会受到影响。整个美国，会有700万居民的家被淹没在海平面之下。从亚洲地区来看，1150万上海居民的家会被淹没，680香港居民的家也会受到影响，而河内则会有350万居民的家园沦陷。总体来说海平面将会淹没6400万中国居民的家园，1250万孟加拉国居民的家园和2580万越南居民的家园。 　　气候改变的速度更快，更多植被适应移动的速度将无法跟上气候改变的速度，无法移动到合适生存的温度区域。Portner教授在2014年12月的联合国气候变化会议上提出，农作物的生产将会面临因气候改变而潜在适应改变的高风险。非洲部分地区的热浪可能会持续最多到达三个月。在墨西哥地区，感染登革热的风险预计上升30%。 　　气候变暖4度   　　如果气候变暖情况更严重，温度提高再翻一倍，我国上海地区几乎被淹没，全中国受影响人数将超过1.4亿。而列治文地区也同样会遭受来自海水的“灭顶之灾”。大温地区海平面上升8.4米，接近40万居民的家园将会被淹没在海平面之下。蒙特利尔也有5.4万居民因海平面上升7.4米而无家可归。 　　在如此快速改变的气候下，植被改变速度远跟不上起手改变速度。除此之外，陆生生物和淡水物种也同样面临着适应不上的威胁。Portner教授提出，在这种环境下，农作物将会受到更大的改变威胁，而生物多样性将会慢慢消失。非洲部分地区的热浪能持续超过半年。 　　在贝鲁特来自食物和水的源性疾病感染几率预计上升35%-42%。非洲北部和中东部暴露在疟疾感染的威胁下的人将会比多3900万-6200万。 　　全球气候变暖影响深远，保护环境，减少排放刻不容缓。大家都尽一份力保护环境吧，毕竟气候变暖的影响没有人能逃得掉的。

发言人强调 职员没建议加幅5%   列治文市府发言人唐善泰（Ted Townsend）周四表示，市议会尚未通过加地税建议，同时市议会职员也没有建议加幅5%。市议会已把预算案交回市府职员，就一些项目索取更多资讯。列市库房近年「水浸」，财政良好。   列市财委会周一开会讨论2016年预算案，整个预算案的资本投资预算达到1.04亿元，这是过去4年来最少的资本投资预算。营运预算则达到2.32亿元。   职员建议地税增幅为2.17%   唐善泰（Ted Townsend）周四接受《星岛日报》记者访问时指出，市府职员建议合计增加税率为4.9%，其中以增加地税2.2%为基础，另有附加1%基建储备金，以及1.7%警务支出。   但他表示，骑警要求增聘多17个新警员，若通过才须要加1.7%警务支出。不过市府职员在制定明年预算时没提及增聘新警员的建议。   唐善泰又指出，职员建议地税增幅为2.17%，高于今年的1.89%（见附表），这是为维持现有的服务水平，其中包括由联邦政府、省府转嫁市政府的80万元开销增幅。   此外，市府职员还建议增加1%的税收，作为市府更新基建设施储备金。这笔钱是用来更新未来陈旧的道路、建筑等基建预留资金。   列治文市议员区泽光认为，明年度的地税加幅不应高于2%，他说：「列市财政状况良好，去年盈余800多万元，钱省下来却不花，还要再加税，这怎麽能让市民接受呢？」   而区泽光还说，明年的大型项目开支约1亿元，但去年的盈余已可应付大部分支出，此外，新项目中的长者中心、以及消防站的资金都已到位，因此毋须增税。   列市议员麦乐田（Bill McNulty）也同意，将地税控制在2%或以下。他称，列市今年建筑活动创新高，为市府增加税收，而市内的河石赌场（River Rock Casino）也持续为政府注入收入。   他说：「现在物价等都在上涨，若是地税再大增，我不认为市民会开心，也让人无法接受，所以我们要把地税控制在合理范围内。」    

今年飙17% 称冠全国 升势未止   由加国房地产公司RE/MAX周四发表的最新一份市场报告预测，大温区明年房屋价格可望攀升7%，由2015年的平均937,350元，上涨至1,013,665元。   报告同时指出，大温地区今年楼价，较2014年时飙升了17%，成为全国升幅最高的地区，而这个升势也将会持续至2016年。   除了大温区之外，多伦多楼价明年估计也会录得5%的升幅，平均屋价为653,258元。   RE/MAX报告分析，温哥华及多伦多楼市主要是受到新移民的热捧。     大温二手屋成交额升41%   另一方面，根据最新数字显示，大温区二手楼成交带来的经济效益，远超于卑诗省林木业等传统商业活动。不过，有分析家指出，两者性质不同，不宜相题并论。   卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association）报告指出，今年二手房屋成交总额达386亿元，按年急升41%。   中央第一信贷联会(Central 1 Credit Union)预测，林木、天然气及矿务等3大工业，今年则会为本地生产总值（GDP）带来127亿元，相等于约3个月的大温房屋成交。不过，专家指出，工业涉及生产活动，不应该直接地把两者作比较。  

       根据卑诗公证人协会（Society of Notaries Public of BC）的一项调查，有超过半数以上的房屋首购族，买房时在头期款方面得到父母的金援。 　　卑诗公证人协会的这份调查是以卑省境内133名公证人作为调查对象，虽然公证人通常并不会调查买主的资金来源，但有57%的人说，他们的首购族客群买房筹得头期款时，获得他人的帮助。 　　在提供协助的对象方面，绝大多数的首购族说帮忙自己支付头期款的人是父母。有52%的首购族表示，父母协助支付超过一半以上屋款，33%的人说父母帮忙支付25%至50%，15%的则说父母协助的金额比例少于35%。 　　此外还有将近70%接受调查的公证人说，这些首购族的父母是以赠与的方式来提供头期款，17%的父母也将成为部分物业持有人，另外有15%的人透过私人贷款协议等方式，将这些资金提供给儿女买房。首付 　　卑诗公证人协会的主席谭美嘉（Tammy Morin Nakashima）说，每个家庭在是否协助孩子购买第一间房子时，都会有不同的规划与决定，她建议民众考虑相关事宜时，应将例如是否把父母列为共同持有人、或者面临离婚状况时，房子应如何处理等后续细节列入考量。  

　　温哥华市政府公布了2016年预算，许诺将用3000万建造可支付住宅，包括福溪社会住宅的1200万。 　　2016年的资本投资总数达到3.25亿，将会用于公园和体育、社会住房、公共服务和交通、社会和社区设施，设备与科技。 　　其他的社会住房项目包括在River District购置可支付住房用地，为非市有的社会住房单元支付资金，更新Roddan Lodge 和Evelyne Saller Centre的住房。 　　1.38亿将花在公共服务和交通上。 　　Strathcona 将建造一个新的图书馆，造价1100万，温哥华美术馆将花掉460万。 　　其他还有 　　280万用于提升公共清洁卫生； 　　210万用于缩减许可的等待时间； 　　190万用于公共安全，例如VPD的软件。

  　　物业估价上涨幅度太大，对于目前想在大温购买独立屋的初抵加移民，或者是本地年轻人，均不是好消息。甚至有温哥华西区父母欲将几百万元价值的房屋给子女，但子女因为无法负担过高的地税，而宁可暂住公寓。 　　从业者表示造成明年估价上涨幅度大的原因是，今年一些业主在放售房屋时，将卖价提高不少，以致根据最近市场价格而计算的估价会因此随附近成交房屋价格上涨，而水涨船高。明年估价大涨，明年要挂牌的房屋势必价格将继续上涨，那些对大温楼价可能略为下跌抱有期望的买家，可能又要失望了。 　　有业主在多年前以99万元买下的温市西区房屋，楼价已达到700多万，每年需要缴交的地税和房屋保险及维修费，约为8万元，业主希望将房屋赠送给儿子，但前提是儿子必须每年缴交地税及维修等费用，儿子认为他一年收入才只有10万元，无法负担居住房屋的费用，所以宁可暂时栖身公寓，如此费用较省。

　　卑诗省房地产协会(BCREA)经济学家Brendon Ogmundson指出，明年大温独立屋估价上涨15%至25%，反映今年大温独立屋市场供不应求的情况，目前大温待售房屋单位只够销售2至3个月，当中独立屋供应尤其少，令到明年大温独立屋继续面临供不应求，以及价格上涨的压力。 　　他说，本来BCREA预期明年的楼价，因为价格已高，所以会有些较为缓慢或是温和的表现，不过，从销售/挂牌比已高达30%至40%，房屋出售速度快，令房屋库存减少，他认为大温楼市进入2016年，供不应求的情况将会持续，其中独立屋市场供不应求情况可能更为严重。 　　他指出，影响明年楼市的因素，主要仍是利率及本省经济情况，目前看来，利率调高的机会等于没有，而本省经济表现好过全加平均，在低利率及经济好的情况下，本省楼市2016年仍将是表现好的一年。 　　至于加拿大央行可能考虑负利率，届时是否将令利率进一步调低，而令已经火热的大温楼市更添柴火？Ogmundson说，负利率可能带来利率低，但另一方面，他认为一旦联邦决定采取负利率，那么表示加拿大经济遇大萧条，届时对楼市的伤害，已超过低利率可能带来的好处。

　　卑诗物业估价处(BC Assessment)周三公布，正在向约3.7万个业主，陆续寄出物业估价预早通知书，其中占大多数位于大温区。同时，随着房地产市道持续畅旺，物业估值明显攀升，温市等多个城市的独立屋，升幅最高接近三成。 　　卑诗物业估价员格兰特（Jason Grant）指出，最新发放的物业估价预早通知书中，差不多占三分二属于大温区，即相等于约2.2万份，其中多个地区的独立屋估价升势明显，升幅由15至25%不等，包括：温哥华市、北岸、本拿比、三联市、新西敏、列治文及素里等。 　　温东区独立屋的平均估值达126.7万元，升幅达28%，成为大温区之冠，仅次其后是本拿比（27%)、西温海旁区(24%)，以及温西区（23%)。 　　举例而言，温哥华东区一幢1983年建成的独立屋，2015年估值是99.3万元，2016年的最新估价则已升至126.7万元，升幅达到28%。 　　另一幢位于本拿比市巴金格哈姆区（Buckingham）、1971年落成的独立屋，物业估价则由2015年的147万元，攀升至2016年的186万元，上升了27%。 　　卑诗物业估价处指出，业主在收到预早通知书时将会发现，物业估值较城镇政府的平均估价高出至少15%，这也是估价处发出预早通知书的主要原因。 　　同时，根据最新报告显示，卑诗省所有物业估价总额达1.2兆元，较2014年攀升5.84%。 　　卑诗物业估价处将于明年1月4日开始，向全省业主寄出一份完整的物业估价单，反映今年7月物业价格。详情可浏览估价处官方网站bcassessment.ca。  

Image copyrightAPImage caption更大并不总是意味着更好，对于成本而言就更是如此。 五年前，克里斯托弗·查尔斯（Christopher Charles）卖掉了在美国堪萨斯州的房子，举家迁入附近一处更大更好的新居。 拥有一个空间更大、建筑更新、生活环境更好、而且靠近学校的房子（当时他的孩子一个 10 岁、一个 13 岁），这种想法对他全家人都有吸引力。当时新房子的估价是老房子的三倍。 在换大房子之前，查尔斯根据自己的薪水和税务情况来编列房贷增加的预算，但是，他却没有考虑到其他支出：用于房屋修缮的物资和工具、室内摆放的家具和家电、以及由于房子面积增加而随之而来的更高昂的升级费用。 然后还有时间成本，包括整理院子、清洁打扫和维修所花费的时间。35 岁的查尔斯表示：“当然你可以付钱让承包商处理其中某些事务，但这只会让你花更多的钱。”他发现，在诸多事情中，打理好自己的新花园更加耗时。“院子比原来大了好多，割草、修剪和除杂草的压力也就更大，因为邻居们的花园都收拾得很好。” 回头看来，查尔斯觉得他自己可能会选择其他的房子。他说：“我的建议是，不要买你能买得起的最大最好的房子。你可以把省下来的时间和金钱用到房屋升级、聘请承包商、甚至投资上。” 即便如此，很多人还是梦想能有大房子。据美国房地产网站 Trulia 的一项调查，43% 的美国成年人更喜欢比目前住处更大的房子。而英国邮局房屋贷款报告也显示，三分之二的英国人希望搬入更大的房子。 美国房地产网站 Zillow 首席经济学家斯文亚·古戴尔（Svenja Gudell）说：“在任何房地产市场中，这都是非常正常的现象。起初，由于你需要的居住空间不大，你一开始会买个小房子。等你有了两三个孩子后，就想要一个更大的院子。生活在不断变化，所以你对房子的需求也最终需要发生改变。” Image copyrightAP 如果向往有更大的生活空间，你就要牢记以下几条： 你将要付出的代价：购买大房子需要事先进行尽职调查。来自英国住宅地产网站 Zoopla.co.uk 的劳伦斯·霍尔（Lawrence Hall）说：“考虑换大房子的人应确保自己对换房的成本心中有数，这些成本包括：印花税、法律费用和维护一个大房子的日常费用，以及偿还贷款费用、燃气费和电费，以及建筑和内含物可能增加的保险费用。”当然，还有地方政府税（Council Tax），通常大房子的地方政府税会更高。 你需要准备的时间：你需要时间出售现在的住处，并且预留足够的时间用于购买更大的房子。根据你所居住的地方，这一流程大约需要 6 到 12 个月，甚至更长时间。在着手处理前，你还要花时间确定自己是否真能负担得起大房子。美国房地产网站 Trulia 的莫妮卡·马（Monica Ma）说：“换大房子是个浪漫的想法：想想你将有更多生活空间、更多存储空间以及生活不用太受限制的种种好处。但是，消费者还应该考虑到更大空间所带来的成本问题。” 现在就要动手的事情：计算成本。如果你已经有房子，你就知道拥有房子的成本，从电费、燃气费用再到维修费用都不能少。大房子在某些方面的费用会高得令你吃惊。古德尔说：“突然间你的车道更大了，那么你可能就不得不雇人帮你清除积雪，你也不得不请园丁帮忙，因为你没法自己完成大花园的割草工作。这些可能都是昂贵的代价，而人们的时间有限，你一天的精力能做的事情就那么多。房子大，也会带来额外的维护费用。” 房龄对房子的维修费用也有影响。有些老房子需要更多的维护。古德尔说：“还会有你没有考虑到的成本，像更换热水器或者更换屋顶的费用。” 要记住房屋交易的成本。遗憾的是，出售你现在的住房并且购买另一个房子并不是免费的。这些交易会涉及到房地产经纪费用、抵押贷款费用以及搬迁费用。要想一想自己打算在新房子居住的时间是否值得付出这些费用。古德尔说：“如果打算住新房子的时间不长，我建议你考虑呆在目前的住房原地不动比较好。” 先想想转售的价值。在美国某些城市，靠近城区的小房子比郊区的大房子要更好卖。因此，如果打算迁往城市郊区的大房子，等到你选择再卖掉它时，就需要花些时间才能出手。要确保考虑到房子是否具备能吸引买家的亮点，如靠近好学校、公共交通便利以及临近环境是否吸引人等等。 要攒点儿钱以备不时之需。无论你准备多少钱，你都无法知道最后的费用到底会有多少。48 岁的安迪·沃克（Andy Walker）说：“整栋房子的滤水系统需要 5,300 美元，这笔费用是我们始料未及的。”他刚刚从加拿大多伦多一栋 1,100 平方英尺（102 平方米）的房子搬入美国佛罗里达一栋 2,950 英尺（274 平方米）的房子。 打理花园对沃克来讲也是个问题，他自己经营着两家公司，照管花园就必须要雇人帮忙。他说：“割草每月需要 60 美元，喷洒杀虫剂每月需要 35 美元，而施肥和树木维护每月需要 45 美元。我们前院有几棵棕榈树，稍不注意，它们就会死去，还要花 300-600 美元去更换。”这还不包括他们家准备安装的栅栏，要价 5,000 美元，安装栅栏是为了避免他们两岁的男孩子和宠物跑到湖边去，因为湖里有短吻鳄出没。 随后要做的事情：花时间装饰。你的房子面积翻倍，并不意味着家具需要马上翻倍。沃克说：“我们住进新房子第一年，房间内空空如也，因为我们买不起新家具，我们现在还是没有床头柜。” 要认识到生活方式的费用增加。住进大房子并非一定要开好车，也并非一定要享受豪华假期。如果以住进新房子为借口，大手大脚花钱，买奢侈物品，你可能会发现自己陷入财务窘迫的情况。（想想退休怎么办？为退休时光多省省吧。） 行动要明智：衡量房子翻新改造的成本。不必非得搬家才能得到自己想要的空间。霍尔说：“有些情况下，选择原地不动，改造老房子让其增值，也不失为一个好办法。研究一下相应建筑工程及改造工作可能的成本以及改造后房子的价值，这点会非常重要。” 另外，如果你热爱目前住处的通勤路线、社区和周围环境，改造住处也能让你留在原处不动。莫妮卡·马说：“不过，你还要留心房子的结构状况。有时候，在老房子上增加设施会比搬入大的房子花费更多的工作、时间和金钱。”

  来自加州柯汶纳市的26岁华人王姿(Zi Wang，译音)购物时随手买了一张十元彩券，没想到成为百万富翁，她计画买一栋房子作为圣诞礼物，送给自己和家人。 王姿7日去加州彩券局办公室领奖，她说，这真的是一大笔钱，她5日本来计画去商场买一件穿去朋友派对的礼服，顺道她去柯汶纳市Vincent街北段333号的Michael烈酒店，买了一张十元的Big Money刮刮乐，没想到竟然中了百万大奖。 她以前买彩券最多赢过400元，这次竟然是如此大奖。在度过难熬的周日后，她7日一早就奔赴彩券办公室领奖。 作为一个孩子的母亲，她和先生本来和妈妈住在一起，现在有了这笔奖金，就能拥有自己的房子了，同时她还会用部分奖金做善事。出售彩券的Michael烈酒店，也会获得5000元奖金。  

  高贵林市府星期一推出新政，提升出租屋的密度，以提供更多的可负担房屋。 　　市府旨在推迟未来出租屋的继续流失，预计在2023年将丢失1000套出租单元；如果市府维持现状的话，届时将有8%的人口恐将沦为游民。 新政策在短期内，将开发沿着快捷天车线的区域，特别是Burquitlam区，以便推动出租房屋的开发。 　　同时，解除一些出租屋的密度限制、要求业主委员会（strata councils）保证基本的出租单元数量，再减少出租屋开发商的费用，市府期望促进出租屋的开发建设。 　　市议员奥尼尔（Terry O’Neill）表示，市府不仅补贴房屋，也鼓励业主修建车库住房（carriage homes），市府推出很自由的第二套房屋政策，增加市场的出租房屋量。 　　他表示，一些居民已经提出重划区申请，要求在18米宽地块上，修建两个第二套房屋，从原来的无房屋地块，改进为4空间的区域。高贵林市府还设立了几百万元的可负担房屋保留基金（Affordable Housing Reserve Fund），这笔基金还将增长，因为市府准备出售其三块剩余物业。

　　楼价高踞不下，小市民买楼难，供楼同样难。加拿大经济分析中心（Canadian Centre for Economic Analysis，CANCEA）最新调查发现，安省有近84万个家庭每月均入不敷支，当中57%都是在45岁以下，收入不稳定，也没有足够的积蓄；有38万个租楼家庭每月更花三成或以上税前收入租楼，对加国经济发展构成潜在影响。 　　据加拿大经济分析中心报告《了解住宿负担问题：迈向安省理想政策框架》（Understanding Shelter Affordability Issues: Towards a better policy framework in Ontario）指出，加国今年信贷市场债务大约有1.87万亿元，占加人资本净值（net worth）大约21.4%，约38%业主花逾20%可支配收入来支付按揭。 　　45岁以下业主最艰难 　　报告同时指出，安省有近84万个家庭，即全省大约26%业主入不敷支，住宿开支负担比例（SCAR ratio）高达62%，在这些家庭之中，有48万个都是45岁以下。这些家庭通常在楼价高位的时候勉强入市，而且只做兼职或合约工作，每个月都要为按揭供款等费用烦恼。 　　所谓住宅支出负担比例，即是「住宿开支」除以「扣除日常固定开支后收入」的百分比。「住宿开支」包括按揭或租金、燃料、维修、相关税款和交通支出。「扣除日常固定开支后收入」即家庭收入扣除税款、食物、衣服和医药费后所得。这个比例愈高，意味住宿开支比例愈大。 　　CANCEA表示，安省家庭自2006年开始，住宿负担压力以平均每年13.5%的速度增长，主席及行政总裁斯梅坦恩（Paul Smetanin）认为，情况与外来投资者增加和持续低息有关，他说：「部分置业人士的需要，被其他需求挤了出来。」各项税务优惠也鼓励了投资者入市，甚至把离岸资金都转入加国房地产市场。 　　有份参与研究的住宅建筑业组织RESCON表示，以往只会出现低收入人士无法负担住屋开支，现在却是有两份收入的家庭，无法在工作地区附近找到能负担的单位。 　　38万租户租金占收入3成 　　供楼难，租楼同样难。调查同时发现，有38万个租楼家庭有「核心住房需要」（core housing need），即每月花三成或以上税前收入，支付住宿开支中位数。 　　CANCEA分析认为，住宿开支负担愈来愈沉重，原因之一是市民收入停滞不前，以及工作前景不稳定有关，当中以45岁以下人士的情况较显著，收入与财富不平等的情况增加，也使问题自2007年以来持续恶化。 　　另一方面，低息信贷（cheap credit）近年如雨后春笋，很多未必符合经济条件人士，在楼价高位时期入市，促使现时有一定数目的业主，特别容易在楼市调整期遇到冲击，最终会导致加国经济增长前景不稳定。  

经济智库贺维学会(C.D. Howe Institute)9日公布新研究报告指出，联邦政府或许可透过采取针对性措施提升申请房贷的门槛，以阻遏消费者过度举债及冷却房地产市场，但报告强调切勿采用提高最低购屋首付额这类一网打尽的方式，以免损伤已经十分脆弱的房市经济。 研究报告说，目前加拿大房市存在几个风险因素，譬如低收入者、年轻人及一些过热市场买家面对的风险。 该研究报告的共同作者亚历山大(Craig Alexander)和贾库布森(Paul Jacobson)建议，为了防止国民家庭的房贷负债继续上升，可考虑提升申请房贷者必须具备的信用等级、降低房屋支出偿债比率，根据房贷金额大小调整最低购屋首付额，这些方式较稳妥。 智库报告建议，联邦政府或可透过采取针对性措施提升申请房贷的门槛，以阻遏消费者过度举债及冷却房地产市场。图为温哥华房市的已售屋。(CBC)  最近数年，最令人关切的就是房市强劲程度和国民家庭负债。为了阻止国民负债继续增长和冷却房市，联邦政府自2008年以来四度提升房贷申请门槛。最后一次收紧房贷申请规则是在2012年，当时财政部将房贷的最久偿还年限(amortization)从30年进一步缩短至25年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当于房房价值80%的贷款，而非原来的可以取得相当于房房价值85%的贷款，此外价格超过100万元的住宅，首付如果不超过20%，加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)即不准投保。 可是事实表明，联邦政府采取的系列措施迄今效果有限，多伦多和温哥华两地的房地产市场持续火热，房屋购销两旺，房价节节上升。经济学家担心，如果利率上涨，或遇大量失业的经济危机，房市可能会成为总体经济崩溃的引爆点。  消息灵通人士透露，联邦财政部提议，将最低购屋首付额由现行的相当于房价5%提升至10%，以阻止财务能力不足的人进入房市。前保守党政府的财政部长奥利弗已经否决了这项建议，但财政部官员现在又重新向新财政部长摩尼奥提出。  贺维学会研究报告说，大多数加拿大人在举债很负责任，然而多年的极低利率使很多人借入与他们收入不相称的债务。例如，房贷负债与税后收入比率超过500%的那部份购屋者所占比率，已由1999年时的3%，上升至2012年的11%。这种情形在年轻人和首购族最为严重。 该报告写道：“一个值得注意的隔代效应正在发生：年轻的购屋者正在推高房价和年老一代的房地产财富，但这么做的代价是使年轻一代背负前所未见的沉重债务。”

不是所有的房东都是坏房东，也不是所有的租客都是坏租客。林女士 (Lam)作为房东遇到的事情也算是奇葩。为了补贴家用，Lam打算把位于列治文9号路（No.9 Rd.）独立屋楼下的二房一厅带厨房的房间分租出去，于是在今年20号她开始在craigslist登广告。 两个星期后，有一个白人单亲妈妈带著5岁女儿前来，希望租下房间。这对母女是拿社会福利，每月的900元租金是由政府自动转账给Lam，双方签署了一份2年的合同。 租住的第一天，白人妈妈要求Lam把房间的颜色重新喷漆，理由是租客不喜欢橙色，希望换成浅绿色以搭配她的家居。租客还嫌弃Lam使用的窗帘不好看，也要一起换掉。 Lam就告诉对方可以随意换，但所有的费用都由租客承担，她不会支付任何钱。就这样，白人妈妈自己承担了费用，把所有想换的东西都给换了。 原本以为事情到此为止，但住了一段时间后，Lam发现租客比较懒惰，体现在这位妈妈从来不对垃圾分类，也不知道倒垃圾。每次到收垃圾日，都是Lam帮忙把垃圾桶取出来。在Lam看来，既然租给你独立出入的房间，大家都希望有空间，租客不希望房东老进来，房东也不希望总是进入租客的地方。对此Lam感到非常不满意，而且她还因为垃圾问题6度受到市府人员的警告。 除了倒垃圾，洗衣服也是成为双方的一个矛盾冲突点。在合同里，双方答应每个礼拜洗一次衣服。可是Lam半夜起床，经常能听到干衣和洗衣的声音。起初她没当回事，她还好心把洗衣次数提高到一周两次。她说：「一个单亲妈妈带著孩子，相信不会有太多衣服，但既然之前洗衣频繁，我就给她们加个次数，行个方便。」 不过，Lam依然会在半夜听到洗衣声。有一次忍无可忍的Lam把干衣机打开，结果看见裡面只有一条毛巾。第二天Lam就通过手机短信和租客交涉，希望她不要这么频繁洗衣。租客起初还收敛点，但之后又恢复原样。 到了今年9月，洗衣机突然坏掉。Lam花了2周考虑到底是要花400元修机器，还是用700元买个全新的洗衣机。结果，没想到在这期间，租客就去向住宅租赁审裁处投诉说，房东不让她洗衣服。 Lam告诉记者说：「当时我只是在考虑怎么办。不过，等到我换了一个洗衣机后，我真的索性不让租客洗衣服。我告诉她要不就按规定洗衣，要不就不能洗衣服。」 没想到，这个租客真的不用家裡洗衣机，而是每天搭乘的士前往洗衣店洗衣。然后再把相关的费用上报给住宅租赁审裁处，要求Lam补贴这些费用。 Lam说：「不是要歧视拿社会福利的人，既然都拿社会福利，为什么不懂得省吃俭用，搭的士洗衣，平时出门很多时间也是搭的士。我算过坐巴士去洗衣，也只要20分钟左右。」 最奇葩的是白人租客还未经Lam的同意，做起二房东，把其中一个房间租给男朋友，收取租金。而且在7月的时候，租客还要求房东装冷气，因为想住的。可在Lam看来，房屋向东，冬暖夏凉根本不需要装冷气。Lam也不明白为什么这个租客会有这么多无理要求，一会要换油气颜色，一会要换窗帘，现在又要求装冷气…… 除了这些无理要求外，白人租客还尽给房东添乱，包括为安全起见，让她随手关后院栅栏门，但对方就是不听。租客还无故把家裡的家具搬出来横在车库门外，差点让半夜开车回家的LAM的女儿撞车。 总之Lam现在就是有苦说不出，一切只能交给住宅租赁审裁处裁定，调解租务矛盾 。 租房小贴士 租房很普遍，越来越多的房客抱怨自己遇到「恶」房东，也有越来越多的房东抱怨找不到好房客。其实无论是房东或是房客在租房这件事情上都需要注意很多的事宜。 租客在租房前要尽量把房子的各种情况咨询清楚，稀里糊涂就搬进去会把自己搞得很被动。无论从哪一方利益出发，租房一定要签约。一般来说，一份租约应该有如下条款：月租金额和付租日期；租约有效期限；押金数额（用来支付房客造成的房屋和其他设施损坏）；租金包含的项目内容；公寓的居住人数；关于宠物喂养的一些限制等等。 租客要了解本地租赁的基本条例，例如业主可向租客收取押金，但数目不能超过月租金一般。如日后加租，业主也无权向住客收取额外押金。业主每年只能加租一次，且必须在施行前三个月以书面通知等。 专门介绍大温租房规例的租客资源及谘询中心(Tenant Resource and Advisory Centre）的网站提供不同语言的租客指南，并讲述租务条例 ， 网 址 为 w w w . t e n a n t s . b c . c a /main/tenantsurvivalguide。公众也可以登入住客租赁办公室网站www.rto.gov.bc.ca，了解《住宅租赁法》，该法例适用于独立租房并须缴付房租的人士。     ▲租客把柜子横摆在车库门口。受访者提供

3.7万业主 本月收通知 标示升幅   卑诗物业估价处(BC Assessment)周三公布，正在向约3.7万个业主，陆续寄出物业估价预早通知书，其中占大多数位于大温区。同时，随着房地产市道持续畅旺，物业估值明显攀升，温市等多个城市的独立屋，升幅最高接近三成。   卑诗物业估价员格兰特（Jason Grant）指出，最新发放的物业估价预早通知书中，差不多占三分二属于大温区，即相等于约2.2万份，其中多个地区的独立屋估价升势明显，升幅由15至25%不等，包括：温哥华市、北岸、本拿比、三联市、二埠、列治文及素里等。   温东区独立屋的平均估值达126.7万元，升幅达28%，成为大温区之冠，仅次其后是本拿比（27%)、西温海旁区(24%)，以及温西区（23%)。   温东一独立屋升28%   举例而言，温哥华东区一幢1983年建成的独立屋，2015年估值是99.3万元，2016年的最新估价则已升至126.7万元，升幅达到28%。   另一幢位于本拿比市巴金格哈姆区（Buckingham）、1971年落成的独立屋，物业估价则由2015年的147万元，攀升至2016年的186万元，上升了27%。   卑诗物业估价处指出，业主在收到预早通知书时将会发现，物业估值较城镇政府的平均估价高出至少15%，这也是估价处发出预早通知书的主要原因。   同时，根据最新报告显示，卑诗省所有物业估价总额达1.2兆元，较2014年攀升5.84%。   卑诗物业估价处将于明年1月4日开始，向全省业主寄出一份完整的物业估价单，反映今年7月物业价格。详情可浏览估价处官方网站bcassessment.ca。

　　第一任房东：房子「货不对版」 　　来自中国青岛的留学生Linda Zhou人生第一次的经历就是租到的房子和广告上宣传的有出入。2010年9月Linda拿到学生签证，准备前来西门菲沙大学(SFU)念读平面设计专业。出国前，她通过搜索引擎百度找到本地一个经营Homestay的家庭。 　　Linda 告诉记者说，当时广告是说一个白人家庭找留学生，提供住房和三餐，内容还说住宿地点靠近SFU，坐车约40分钟，走路大概也是40分钟。那时候Linda 考虑离上学地方较近，所以用她的话就是「很傻很天真」的相信了对方。Linda初抵温哥华国际机场时，就是那位房东接的机。她说：「当初也没用什么地图搜索一下地址，只知道坐上房东车后，开了好久才到一个感觉很偏僻的地方。」房东给Linda准备的房间倒是还不错，一个小套间，内设卫生间，有书桌，小床，看上去十分温馨。而且房东太太是一名菲律宾人，煮得一手好菜，所以Linda一日三餐的伙食都是非常不错。 　　房东当初收750元的房租，Linda也没多想，觉得房间伙食都很舒适，至于价钱是否合理，对于初来乍到的Linda而言毫无概念。不过，问题来了。等到 Linda开学后，才发现每天上学要倒三班车，而且路上花费的时间远远不止40分钟，差不多都要1个小时30分钟。Linda说：「直到现在，我才知道当初租住的地方原来叫满地宝(PortMoody)。」 　　忍了一个多月的Linda有一天实在忍不住就问房东，当初广告上说步行40分钟至SFU是如何做到的。房东回答说：「你有没时间，我带你走一次。」Linda欣然答应对方。不过，等出门步行时，Linda就彻底傻眼了。 　　房东并没有带她走一条主路，而是出门左转上了山路，两人就像爬山一样走到山顶，而山顶处正是SFU校区，Linda看了一下手表，还真是40分钟左右。不过，用Linda的话，那根本就是一条连攀岩的人都不会走的荒山，更何况晚上下课，天色昏暗，真不知道会不会走到一半被熊吃掉。 　　随著日子推移至年底，天气越来越冷，实在受不了的Linda只好提前和房东说要搬走。双方倒是和和气气，一切按规矩办事，解除合同，拿回押金，挥挥手说声再见。 　　第二任房东：无故加租 换锁不让进屋 　　2011 年1月Linda搬去本拿比Sperling Ave.一个Homestay家中，租金950元包三餐。虽然价钱贵了，但毕竟上学距离减短不少。可没住多久，问题又来了。原来这位房东还在家里办了一个私人托儿中心，专门照顾那些有精神问题的儿童。所以Linda平时生活必须小心翼翼，不能弄出很大的声响，不能随便碰那些小孩。 　　但这些对于脾气好的Linda而言都是小事，可最让她忍受不了的是房东做事总是出尔反尔，比方说，今天吃米饭，可真到那个时候就说不能吃米饭。原本冰箱可以放水果，过两天又说不能放水果。最关键的是才住了3个月，房东就说要涨50元的租金至1000元。 　　Linday一听涨租立刻就不干，说不会接受这个要求。结果有一天回家，Linda敲门，房东不开门，再用钥匙开锁，发现门打不开，原来房东把锁换了，不让她进家门。无奈的Linda只好暂住朋友家中。 　　Linda说：「当时没办法，只好麻烦朋友，一边住朋友家，一边继续找新的住所。那个时候，房东连我放在他家里的东西都不让取。最后还是在新找的华裔房东陪同下，找到旧房东，说不让取东西就报警的情况下，旧房东才不情愿的把所有箱子从屋内扔了出来，完全都不让我进门。」       第三任房东：房东虽好 室友太乱       同年4月，Linda跟随香港房东住到了位于本拿比一街（1 St.）的独立屋。房东安排她住在二楼一间15平方米的套间内，租金650元。楼下则是租给了一对单亲母女。Linda在那裡一住就是两年，房东对她也是特别的好。每到过年的时候，房东还会给她包5元的红包，图个吉利。       万圣节还带她一起外出要糖。       Linda在这裡过第一次生日时，房东还特别安排一家人外出用餐，那是Linda来大温之后第一去列治文吃中餐。她说：「那时候特别有家的感觉，而且我就觉得华人真好，可能是前几次碰到的白人都不怎么样的原因吧。」       虽说和房东过得不错吧，当租房期间也遇到不少小插曲，基本都是和租客有关。先说说楼下的母女，两个人不知道什么原因经常吵架，吵起来就是各种骂，声音直传楼上，简直就是扰民，骑警都被惊动好几次，有时一到半夜就会看见有警车停到门口。母女俩的夜生活也是非常丰富，经常带不同男人回家。大半夜除了能「啪啪啪」，还能干吗？所以住在楼上的Linda也只能无奈，时不时的被强迫接受「啪啪啪之歌」。再后来，房东实在忍不了，把她们赶走了。Linda说：「她们走了后，我和房东下楼查看房屋情况，结果卧室墙壁破了一个大洞，从一个房间都能看到另一个房间。」       再说说Linda的另一个室友，此人是Linda的同乡，当初也是Linda介绍租住在香港房东家裡。这个室友住在Linda隔壁房间。她的特点就是生活不修边幅。举个例子，卧室地上堆满东西，垃圾，进门推不开门。厕所更是杂乱不髒，地上到处滴满水，粘著掉落的长发……这么说吧，有一次房东9岁女儿的朋友上楼，误入这个室友的厕所，结果竟然把孩子给吓哭了。       Linda续说：「有一天房东把我们两人叫到面前说，他的父母要来，我们必须搬走。后来，房东又私下和我说，允许我留下继续租住，但同乡室友必须搬走，因为实在是乱得看不下去了。」       Linda考虑了一番，觉得室友人不差，只是生活习惯不算太好。而且当初也是她介绍而来，现在一人走一人留这样不好，所以Linda和室友决定一起搬走重新找房。          这位室友后来和Linda通过互联网找到了一间位于本拿比6街(6 St.)的双拼屋。屋主希望把楼上一层租给三个房客，Linda当时在学校认识另一个想要租房同学叫Amber， 于是三人一同租房，每月租金1200元，三人均分，房间则分为大、中、小。       为解决谁住哪个房间的问题，她们采取抓阄的方法。结果Amber最幸运，抽到最大的套间，内设衛生间，而Linda则抽到最小的房间，同时要和同乡室友公用一个厕所。       Linda说：「这个时候噩梦就来了，住了一段时间，厕所就开始各种脏、乱、差。同乡室友洗完澡后，地面也不知为何总是湿湿的，衛生纸到处乱飞，也不知道是用过的还是没用过。每次弄乱，我就收拾，有几次我唠叨室友几句，结果她就来脾气。我这人脾气好，别人一凶，我就怂了，于是只能默默的拿起工具，继续收拾。」       有一次，Linda 下楼做饭，结果发现天花板楼上漏水，在一看楼上位置，原来是衛生间所在方位，原来是浴缸外长期积水，造成这些水渗漏。直到这个时候，Linda才知道，原来同乡室友一直都不知道，洗澡的浴帘透明一面要放在浴缸内，另一层放在浴缸外。难怪之前室友洗澡，地上总是滴水，就和下雨一样。           楼下锅碗瓢盆叮噹声，隔壁邻居日日狗血爱情剧       都说这裡房子隔音差，住到双拼屋的Linda深有体会，之前被「啪啪啪」骚扰，现在换成锅碗瓢盆声。双拼屋楼下一半房东租给了两个女生，这两个女生一到黄昏就开始做菜，而且每次做饭油烟特别大，先不说香味老往上窜，馋的Linda直流口水，关键是只要他们炒菜，警报必响，那个刺耳声，每次听到，Linda就想冲下去把两个女生给「手撕」了。无奈楼下的女生，每次做完饭，都邀请壮汉前来用餐，于是Linda只好再度认怂，默默的忍著这一切。       楼下刺激完，轮到隔壁邻居。邻居估计也是租客，每晚都是派对、喝酒，时不时就是阵阵「大麻香」......要不然就是喝醉酒，上演各种狗血爱情剧，宁静的夜晚，常常可以听到一对男女大喊：「你爱不爱我」，「你不爱我」，「给我滚」。Linda说：「难得看看狗血剧也还不错，看多了就真的让人烦了。」        第四任房东：两年不合理加价两次       至于房东，他根本不住在屋内，所以偶尔就来看看，大家几乎不存在什么矛盾。唯一的问题就是房东涨租金。Linda忆述称：「最开始前，我们希望房东签署合同，房东为了让我们租，签署了一份半年的合同，租金是1200元。之后我们让他续签合同，他就不乐意，说什么太麻烦了。然后我们要给支付或转账，他也不接收，说只收现金。」       2015年，房东说通货膨胀要涨150元租金。当时Linda他们想都不想就答应了要求。最近房东又说从12月起要再加120元。房东还有模有样的说，按照政府规定只涨6%。Linda算了一下，即使按6%来算，也只有81元，都不到120元。       于是Linda上省府网站查询，发现2015年租金的通货膨胀最高涨2.5%，而2016年最高则是2.9%。Linda拿著证据去找房东理论，但房东压根不理，就说就是要涨租金。她也曾求助过本拿比的住宅租赁审裁处（ResidentialTenancy Branch），此机构专门负责处理业主和租客间的租赁问题。然后机构工作人员告知不予受理此问题，因为Linda无法提供与业主间任何关于租房的书面协议。       所以这也是Linda想提醒所有的租客，租房时一定要签署书面协议。如果租客权利受损，例如房东不合理加价，这些问题都可以向住宅租赁审裁处投诉。市民也可登入网网站http://www2.gov.bc.ca/gov/content/housingtenancy/residential-tenancies浏览设计租赁房屋的内容。       现已毕业的Linda正在寻找新的住处，这一次她打算在铁道镇附近找一个一室一厅的公寓独自租住，希望能享受一次无人打扰的租房经历。

　　加拿大一些城市的房地产市场火热，但满地可市居民博尼西(Sergio Bonici)很失望，他的四复式物业上市4个月，没有多少人感兴趣。 　　50岁的博尼西说，他的房子叫价525,000元，只有10人看屋，他也无意下调售价。他说，他的房子地点适中，靠近凡尔登(Verdun)的都会车站和医院，可外租赚钱。 　　多伦多与温哥华楼市不断创新高纪录，加拿大第二大城满地可房地产还是不到位，屋价比中国平均低差不多10万元。博尼西说：「如果我在那些市场，我会更紧张。假如楼市不景气，我宁愿留在这个市场，因为少些风险。」 　　他说，满地可楼市呆滞，问题在於满地可买家不太理解租盘生意，看重物业外表，多於收入。 　　经过多年房价飙升，人们对楼市泡沫关注，加拿大两个最火红房地产市场料会降温，接近多数加拿大人预期。 　　加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)预测，中国屋价增幅下调，分别是2016年1.3%、2017年1.4%，比2015年的7.2%、2014年的6.7%低。 　　尽管满地可百万豪宅销量2015年首10个月增加25%，整体楼市需求仍弱，首次买家四处寻求平价物业。 　　皇家立百基传统(Royal Lepage Heritage)公司阿萨德(Amy Assaad)说，满地可房地产市场过去3年放缓，尽管一些豪华共管柏文项目售价强劲。 　　说到置业，满地可仍是中国大城市最划算的地方。 　　加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)指出，2015年满地可平均房屋售价料为338,500元，多伦多则是612,000元、温哥华887,600元，中国平均 433,600元，资料来自加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)与魁北克地产局联会(Quebec Federation of Real Estate Boards)。 　　有人说，魁北克政治不稳定，是房价低落的原因。但专家说，除了主权辩论，魁人党政府当选，影响楼市，还有其他因素，例如新移民人数少、入息较少、就业增长不理想。

　　据美国《纽约时报》网站12月8日报道，但是与两个世纪之前定居在美国西部的脏兮兮的拓荒者不一样，中国首都郊区杰克逊镇式度假村的第一批居民是开着奥迪和路虎汽车来的，他们的箱子里装满了法国红酒，他们的银行账户里有很多资金。 　　报道称，过去十年，一千多户家庭定居在这里，这里有木结构的房屋，巨大的后院，街道名称为阿斯彭、穆斯和66号公路。周日，在这个高档小镇广场上的教堂会举行礼拜，广场上有牛仔铜像和巨大的维多利亚式喷泉。 　　42岁的秦有(音)在私募行业工作，他拥有一套有六间卧室的房子，其中有一个锦鲤池，一个终年矗立的圣诞树和他骄傲地称为“美国风格”踢脚板式取暖器的取暖系统。他说：“美国代表狂野和自由，还有大房子。美国很酷。” 　　报道称，欢迎来到中国的杰克逊镇“原乡美利坚”，这是一个大型房地产项目，完全模仿了美国西部小镇，不过拥有红酒品尝馆、新世纪水疗中心和看起来像护林员的保安，这些保安会向经过的每一辆车敬礼。 　　报道称，让原乡美利坚居民烦恼的是，有人认为他们完全美式就是不爱国。 　　秦有没有去过美国，但是他一直羡慕美式理想，例如个人自由和盲目公正。五年前，他的妻子生了二胎，秦有说，因为违反了国家人口控制政策，政府罚了他近3万美元。他说：“这不自由。” 　　报道称，开发商似乎对讨论美国价值观有点谨慎。安排了游览“原乡美利坚”之后，开发商刘向阳不愿接受采访，称除非可以拒绝所有政治敏感内容。 　　原乡美利坚市场部员工霍兆杰(音)说，该公司的主要精神是“自由和平等”，但是他说，刘向阳决定建立西方主题的房地产不应被视作政治声明。他说：“公司已经建造过欧式房地产，他们想要建一些不同的。” 　　霍兆杰称，原乡美利坚的社区感通过一百多个“百趣聚落”获得加强。有童子军聚落、棒球聚落，编织和书法聚落，还不断有新的聚落加入。他说：“如果你想飞，我们就能带你去飞行学校。”他补充说，所有的课程都是免费的。 　　报道称，开发商希望让居民全年都居住在原乡美利坚，因而建立了学校，以及200套中等面积的公寓，每套价值约15万美元。正在筹备中的还有2000座联排别墅，打算以北加州红酒郡为风格。该公司官员说，自从十年前售出第一套房子之后，房价已经增长了三倍。

列治文市议会财政委员会，本周辩论了增加物业税约5%的方案。不过，市长马保定(Malcolm Brodie)表明，由于列市将于来年增聘17个皇家骑警，令市府预算额外增加每年300万元，因此明年的物业税增幅，仍须由财政部门作进一步确认。   增聘17骑警耗资300万   据列治文区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，财委会今次辩论的加税方案内容，包括增加物业税高达4.9%。整个预算案的资本投资预算达到1.04亿元，这是过去4年来最少的资本投资预算。营运预算则达到2.32亿元。   列市议员卢仙泳表明，就算增加警力意味着明年物业税须增加约1.7%，但她相信这仍然会获得列市居民的支持。   该报道又指出，明年度的加税方案，以增加物业税2.2%为基础，而在此基础上，另外附加1%的基建设施储备，以及1.7%的警政支出，使到明年列市物业建议增幅，达到4.9%。

在大温房市的讨论中，海外买家议题始终是重点之一，温哥华麦当劳地产(Macdonald Realty)今年2月在上海开设服务办公室便是看准此一商机，针对有意在温哥华投资房产的客户提供服务，该公司的地产经纪伟恩斯(Mark Wiens)，目前正准备前往中国，参与11日到13日在中国上海举办的“中国顶级豪宅展”，向中国国内之投资人推销本地房产。 今年的“中国顶级豪宅展”预计有超过90家房产公司参与，这些业者来自世界各地，除加美之外，也会有欧洲国家的厂商参与，展示的高级物业包括各类海滨豪宅、私人岛屿及豪华公寓，价值均在250万元以上，若就温哥华的房产物件而言， 温西之普通独立屋亦符合此价值范围。   温哥华经济稳定、环境优美，成为许多海外买家投资房市最钟爱的地点之一。 伟恩斯在温西所发出的传单，提到自己有能力将本地房产卖给中国富豪。   伟恩斯指出，自己与麦当劳地产公司的同事，应该是本次前往上海参展的唯一卑省业者，早前他亦曾在温西发出数千份传单给当地屋主，表明自己可以替他们把房子卖给来自中国的富豪。 伟恩斯此举引来个各界讨论，许多网民与主流英文媒体均认为，这样的作法令人反感，同时也可能是本地房价问题的帮凶，不过伟恩斯认为，自己仅是协助温哥华的物主，将名下物业卖出好价钱。 伟恩斯说，地产经纪的工作，本来就是要尽量替卖方争取高价，让更多潜在买方得知这些销售物件的相关讯息，则是他们的销售方式之一。 有华裔地产业者对“世界日报”记者表示，在中国国内销售温哥华的各类地产物件并非新鲜事，主要原因为中国有许多投资人偏好将资金投入海外地产市场，温哥华因环境优美，房价与其他世界大城市相比仍属偏低，故成为他们喜爱的投资地点之一。 这名业者指出，中国人在海外投资房市已成趋势，特别是在国内经济环境相对不稳定的状况下，投资人将资金送往海外的意愿更加提高，这些人在温哥华买房投资，相关程序亦都是符合政府规定，对本地经济也是有所帮助。此外，在温哥华买房投资的，也不仅只有中国人，还有更多来自美国或全球其他国家的买主。  他提到，其实已经有与多业者在中国国内销售大温房产，这样的做法并未触犯法律，即便某业者不采取此方式，还是有其他人会这样做，就经营角度而言，业者当然不可能自愿舍弃这个发展业务的途径。

本周三(12月9日)，加拿大经济分析中心(CANCEA)公布其最新研究结果，安省自2006年以来房屋的平均贷款压力上升了13.5个百分点，约26%的安省房主承受着“显著”的贷款压力，在可能的利率波动面前显得异常脆弱。截止2014年，加拿大人的贷款额度已飙升至1,2000亿。 该研究还显示，45岁以下的中等收入人群所承受的房贷压力最大，在安省84万承受巨大房贷压力的房主中有约48万人都是45岁以下的中等收入人群。对于这群人来说，在房价飞涨之时进入房地产市场非常地艰难，因为很多人都不同程度地依赖着兼职工作或者合同工来偿还月供。 CANCEA的主席Paul Smetanin称，在GTA地区以及大金马蹄一带，例如汉密尔顿这样的房价疯涨的地方，人们承受的房贷压力则更大，人数也更多。 对于为什么多伦多地区的房屋可负担性恶化得如此严重，Smetanin表示是因为房地产市场上部分人的需求被其他人的需求所挤压。此外，外国买家涌入以及低利率也使得许多单身的上班族选择购买超出他们需要的房屋，因而许多真正有需要的人则并排挤出了房地产市场。 Smetanin还称，目前的房地产税优惠事实上鼓励投资者购买更多的房产，或者将其海外的资金投入到加拿大房地产市场中。这也使得越来越多的房地产开发商更倾向于建造更多的投资性的公寓房，主要用于出租而非出售。 Smetanin称：“从经济角度来看，随着房价的上升许多人都将最终被排挤出房地产市场。但是问题是，房屋和食品、水一样都是人们的刚需。如果人们离不开它，那么随着房价的上升，购买房屋的压力也会越来越大。这就是现在正在发生的事情。” 在此之前，加拿大皇家银行也公布其季度性的加拿大房屋可负担性报告。最新的发布于今年8月，该报告称多伦多和温哥华两个城市的房屋可负担性在今年的第二季度已经达到了危险的程度，因为房价一直在以两位数增长，并且没有任何停下来的迹象。  12月，多伦多地产局发布的最新地产报告显示，大多地区房屋平均交易价格为63万2,685元，相比去年同期增长了9.6%。11月房价增长的驱动力仍是来自低层房屋，包括独立屋、半独立屋和镇屋。 416地区的独立屋均价达到了101万8,621元，年均增长8.8%。905地区的独立屋是价格增长最快的房屋类型，均价为76万2,326元，比去年同期增长了13.5%。而416地区的半独立屋平均房价为75万608，比去年同期升12.4%; 905地区平均房价为50万4,928，年同比升12.5%。 今日，加拿大著名政策研究机构C.D. Howe  Institute也发布最新的研究结果，呼吁加拿大采取更为严格的借贷措施，以减少日益增多的贷款人所承受的压力。该研究称，低利率以及自1999年以来房价飞涨158%都使得加拿大人的贷款额度飙升至2014年的1,2000亿，使得年轻家庭以及多伦多和温哥华的居民变得异常地脆弱。 此外，该研究机构也提出了政策上的解决办法，建议政府设定更为严苛的贷款标准，例如要求更高的信用分数以及负债率审核，或者将利率提高以测试贷款人是否有还款能力。 对于多伦多和温哥华房地产市场，该研究机构建议提高豪宅的首付款额度。这条建议与财政部今年提出的议案一致。 此外，该机构还指出，目前加拿大的高负债率将会显著地影响央行的利率调整措施。因为每0.25%的利率提升，可能会对许多的家庭财政状况产生不可估量的影响。 

  温哥华地产经纪Mark Wiens正打包准备出发去上海，因为他和他的团队要在本周末参加在上海举行的一场高端房产展，那里将会有许多潜在的大买家在等着他们！许多人开始指责正是像他们这些去中国热情邀请海外投资者来本地炒作房产，导致温哥华的房价居高不下，老百姓难以负担。。。对此言论，Mark Wiens坚持称，他只是去寻找客户。据悉这场在上海举行的豪华房展都是展示$250万以上的物业，对于寸土寸金的温村来说，也许就是温西一些并不是太奢华的房屋而已。Wiens表示，在这个展览上，他们给客户展示的就是温西一些33x120占地的物业，其他同行展示的也许是一栋位于法国的城堡，而Wien团队也是这场展览上唯一来自卑省的经纪团队。为了准备这场展览，Wien事先向温西上千名屋主发放了广告宣传单，向这些屋主极力推销海外的买家市场。这份宣传单上印有这么一段话：作为一名出生在温哥华能讲国语的白人经纪，我将会以独特的推广方式，将您的房屋带去给一场汇集了5000名极具购买力的特邀客户嘉宾做展示。Wien的宣传单还透露了一些数据：去年这场展览的特邀客户嘉宾中，有超过1/3的人群拥有超过60万美金的年收入，其中更有31%的参观者对温哥华的房产表示非常感兴趣。这些海外买家或许愿意重金购买你的物业，像这样的机会一年只有一次！Wien相信他正在努力帮助温哥华的屋主在销售自己的物业时尽量卖个好价钱，他表示：“我们的目标就是为客户争取最大的利益，也尽可能将他们的房产有更多的展示机会。”