地产

       中国社科院12月3日发布《中国住房发展报告2015-2016》，报告预测，房价在2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。该报告引发了大量报道，12月3日晚间，社科院“紧急”回应称，相关报道“以偏概全”。 　　“住房市场内部结构失衡” 　　12月3日，中国社科院财经战略研究院院长高培勇表示，“社科院的报告主题不是这个，我们只是客观分析未来一年或者几年，会影响住房市场的因素都有哪些。” 　　高培勇表示，“在五中全会要求下，我们要客观评估经济发展新常态条件下住房市场可能的变化轨迹，我们对未来五年中国经济的发展充满信心。”   　　当日早些时候，社科院发布了《中国住房发展报告2015-2016》。报告中提到，目前住房市场内部结构失衡，外部风险积聚。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。此外，优质住房也存在结构性短缺。报告预测，2015年10月－2016年9月间，中国房价或将呈现“先升后降”的波动运行形势。“2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。”报告称，房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能；但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。   　　建议出台房贷抵扣个税政策 　　对于上述住房市场现状，社科院在报告中建议，2016-2017年房地产市场调控应锁定三大目标，去库存，实现销售大幅增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；让房地产投资恢复到正常水平。 　　社科院财经战略研究院是此份报告的主要发布者。值得一提的是，报告中提出，应当继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策。 　　事实上，对于房贷抵扣个税政策，业界早有讨论和研究。社科院昨日在报告中建议，出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。 　　同时，减免普通商品住房交易税费，具体措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。 　　另外，对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。 　　“应当创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向。不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。”社科院报告称。  

　　根据路透社针对加国房市做的一项最新调查，在21名市场分析师当中，有13人认为，在未来数年中，房市将拖累加国经济。   　　认为房市可能拖累加国经济的专家称，本地房价持续上扬，许多家庭所负担的房贷金额提高，换房将会减少，特别是例如亚省那些受到油价下滑影响的地区;加拿大汇丰银行分析师瓦特(David Watt)表示，房市与相关投资是带动经济的重要因素之一，不过投资金额已经过高，应无法持续。   　　路透社同时就房价询问，尽管多数分析师认为房市可能拖累加国经济，但他们依然相信今年本国房价将会上扬5.5%，此一数据比8月份调查的5.2%还要更高。这些市场分析师亦就明年及2017年之房价成长率做出预测，增长率分别为2.0%与1.5%。接受访问的市场人士中仅有三分之一认为，2017年可能出现房价修正现象。 　　这份调查也发现，多数分析师认为刚上任的自由党政府，将不会采取任何抑制房价的措施，明年的新建单位数依旧呈现稳定上升，预计将会落在18万个单位左右。穆迪分析公司的分析师伟斯(John Weis)说，新政府应会持续关注房市状况，也应会先观察美国联准会采取升息措施所带来的影响。  

　　一份最近公开的联邦政府文件显示，加拿大银行业者协会(Canadian Bankers Association)曾警告前联邦保守党政府，如果要求民间银行承诺更多与房贷有关的风险，有可能损害消费者利益和加国金融体系的稳定性。 　　这个代表银行利益的组织在致联邦政府属下的加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)、日期为2014年8月6日的公函中说∶「在CMHC寻找减轻联邦政府所冒房地产市场的风险方式之时，我们要求确保任何房地产市场金融制度的改变，都必须在充分理解这样的改变将对房市及房贷市场产生何种影响的情形下进行。」   　　当向银行借房　时，如果购屋首付不到总价的20%，便必须向CMHC或者其它的民营房贷保险公司购买房贷违约保险(mortgage default insurance)，使银行可在万一借贷者无力偿付房贷时，可由CMHC等房贷保险业者那里得到赔偿。   　　尽管CMHC和其它民营房贷保险公司都自给自足，透过收取保费维持营运，但所有房贷违约保险都得到联邦政府担保。这意味着一旦爆发生房地产市场崩溃危机，加国纳税人会蒙受巨大经济损失。 　　前联邦保守党政府，从首任联邦财政部长费拉逖到接任的奥利弗，都一直致力于逐渐减少加国纳税人在住宅性房地产市场上承担的风险，奥利佛去年底重申，联邦政府不应用纳税人的钱，为援救加拿大的房地产市场采取任何保护性措施。奥利佛设想逐渐缩小CMHC发挥的作用，并让这个联邦政府机构最终完全煺出房贷保险服务，以规避潜在的风险。当时研议过的一个取代方法为，迫使银行为房贷违约索赔承担一笔自付额(deductible)。 　　现在已经「改朝换代」，不知道联邦自由党政府是否还继续追求缩小CMHC在加国房地产市场中扮演的角色。 　　联邦财政部发言人巴纳比说，经济合作发展组织(OECD)和国际货币基金组织(IMF)都建议，CMHC应该缩小其房贷保险理赔比率，以免万一房地产市场泡沫破裂令纳税人蒙受重大损失。他在电子邮件中继续说∶「根据这样的建议，财政部已经初步研究如何与房贷发放者分担风险的架构。」 　　但加拿大银行业者协会在其信函中告诫，采用要求银行为房贷违约索赔承担一笔自付额的方式，可能导致房贷利率升高，而且联邦政府最好仔细评估这麽做是否会妨碍CMHC执行其稳定金融体系的职能。 　　该公函进一步指出，CMHC在上次金融危机中发挥了稳定加国金融体系稳定的作用，如果贸然改变，有可能将来再发生金融危机时，CMHC无法再起同样的作用。  

　　来温哥华探亲的中国华裔买家指出，大温楼价比中国便宜，因此两度在温市置业，并对华人买家遭到批评感到不公，认为父母为儿女购房是中国传统文化，尤其是在加元走低情况下，华人买房无可厚非。另有地产业界指出，最近柏文卖盘少，引发买家争相购买，推高柏文价格。 　　来自中国南京的张曼，因为儿子在温哥华移民、工作的关系，于去年7月斥资50万元，在本拿比埃德蒙兹（Edmonds）附近购买了一间面积为1,100平方呎的低层柏文单位。她称，这套柏文是为了给儿子结婚安家用的，她为此支付15万元作为首付，儿子则每月支付房贷。 　　张曼说：「孩子在温哥华刚工作，按照他的薪水，甚么时候才能在温哥华买房呢？做父母都想帮孩子一把，尤其是独生子女，这也是我们作为家长的厚爱，而且中国有句话叫老有所依，我们一家人团聚，也有自己的家。」 　　她还说，为了儿子的婚房，她特意算了一算，结果还是发现在温哥华置业更为划算，儿子结婚反正都要买房屋，如果在南京，买个相当于大温1,000多平方呎的柏文单位，差不多百万加元，所以现在才花了一半费用，还是大温便宜。 　　张曼今年9月来温哥华探亲时又购入位于铁道镇（Metrotown）第二个物业楼花，一间面积为585平方呎的高层柏文，售价38万元。她现已缴纳8万元现金，工程要到2018年完工。她称，这是自己和丈夫用来自住。她说： 「温哥华好山、好水，我们准备以后搬过来养老，离儿子也不远，交通还方便。」 　　「加元汇率低企 更觉值得买」 　　对于本地对华人买家的一些反对声音，张曼感到不公平，她说：「我觉得这是对中国文化的不理解，中国家长都是省吃俭用，一切为孩子好，尤其是儿子结婚时，有能力的父母基本都提供房子，这是我们的传统文化。而且现在加元走低，中国人来买房也无可厚非，尤其我们是自住，也不是为了炒房，若是因为这个就批评我们，我觉得不公平。」 　　卑诗华人地产专业协会副会长李世雄指出，今年柏文更为抢手，他说：「尤其是从上个月至今，在温市中心、耶鲁镇（yaletown）、甚至是市中心边缘地区的国际村的柏文，基本一经推出，就马上有多个出价。」 　　他还举例称，一间在国际村的柏文，面积为900多呎，以60万元的价格刚挂上电脑盘（MLS）就有3个买家出价。 　　他称，在与同行聊天时，也发现此类情况。他认为主要是房源少，李世雄：「以前年底时，市场并没有这么炽热，但今年卖家少，买家多，很多人还担心贷款利率明年会上涨，所以趁年底，不少柏文都以全价、超出原价卖出，尤其是市中心，虽然没有如独立屋一样买到地，但是起码有地理优势，所以市中心的柏文今年很旺，有时60万元的柏文，可以最终以70万元卖出。」  

　　联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）正考虑财政部门官员提出的建议，是否收紧按揭规定，对于超越某个房价，保险按揭的首期由最少5%升至10%，以便令多伦多和温哥华的楼市降温。 　　今年初，前联邦财长奥利华已经反对此项建议。不过，该部门官员在10月的会议上，联同业界再度提出此建议。刚接任财长的莫奈表示，首要任务是做好财政预算案，地产是其中一个需要处理的问题。 　　 前朝财长曾反对有关建议 　　由政府保障的加拿大按揭及房屋公司（CMHC）表达关注，看到多伦多及温哥华等城市的楼房市场过热，而经合发展组织于上月促请政府采取措施，减低家庭负债及楼价对现时财政体系带来的风险。在温哥华，独立屋的平均价格接近160万元，多伦多超过100万元。 　　知情人士指该部门提议立时实行，对低于50万元楼房不会带来影响。 　　按加拿大的规定，置业者若首期仅支付5%，必须购买按揭保险，如付20%或以上者毋须购买。政府发言人欧伯里称，财政部未就此作出评论，或采取可行的政策，或讨论是否考虑有关建议。莫奈指出既然本国各省份及地区的楼市各异，当局会持谨慎态度，使用最好方法处理。有人倡议让楼市独立发展，其中加国最大地产公司之一的总裁苏柏表示，在这两个城市确实是缺乏房屋，有关问题可以自行调整。加拿大房屋建设协会行政总监李格芬说，收紧规定对首次置业者是不公平。 　　据CMHC发表最新的报告显示，共管柏文的海外投资者占温哥华房市3.5%，多伦多为3.3%，去年分别是2.3%及2.4%。CMHC在今年9月、10月期间查询15个主要城市中每个柏文的物业经理和柏文业主委员会，柏文中有多少人是海外买家。  

多市楼市虽旺 火红不及温哥华 独立屋均价相差22万 大多伦多地区的房屋交易量在上月创造了新的年度纪录，而今年还有整整一个月的时间可以让这个纪录继续增长。另外，多伦多市11月份的房屋平均价格为63.27万元，比去年同期上涨了9.6%。其中，独立屋的价格上涨8.8%，达到平均价101.86万元;而905地区的独立屋价格则上涨10.7%，达到平均价82.92万元。 今年的11月份，大多伦多地区有7385个房子和共管柏文单位成交，比去年同期增长14%。到11月份为止，大多伦多地区的总房屋交易量达到96401个，比此前最高的2007年的93193个成交量还要高。当年这一纪录创下後的第二年就发生了金融风暴，将加拿大的房地产市场打入谷底。 但也是从那时起，加拿大的房地产就一直处於上升势态，在多伦多市以及周边交通比较方便的约克区和杜兰区，独立屋交易时「抢柯化」或「胁迫式投标」(Bully Bid)的情况几乎成了常态。 多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)表示，多伦多市11月份的房屋平均价格为63.27万元，比去年同期又上涨了9.6%。其中，独立屋的价格上涨8.8%，达到均价101.86万元;而905地区的独立屋价格则上涨10.7%，达到均价82.92万元。但与慍升的价格相比，多伦多市独立屋的成交量只增加了0.7%，而905地区成交量则增长18.5%，说明多市内能提供的房源已经十分有限，购房者只能向郊区去寻找房源。 共管柏文的价格上涨幅度较低，只有5.4%，均价为41.53万元;905地区只上涨4.1%，均价38.55万元。这样较小幅度的上涨，体现出多伦多及周边城市新建柏文的数量猛增。 地产商会市场分析处主任默瑟(Jason Mercer)表示∶「2015年在大多伦多地区，拥有自己房屋的需求还是很强劲，与新屋增长量相比，价格增长的速度更快。这意味@买家间的竞争会异常激烈，令房价的增长远远超出通货膨胀率。」 婴儿潮这一代人多倾向於继续居住在他们家庭的房屋内，以至於待售房屋的数量根本满足不了对物业的需求。 在独立屋价格飞涨且供不应求的情况下，对於许多首次置业人士或者已拥有柏文单位的买家，半独立屋成了大家退而求其次的争夺对象。此类型房屋今年11月的成交量比去年11月增长了多达18.3%，价格也上涨了11.8%，均价在多伦多也达到了75万元，905地区也有50.4万元。 共管柏文的成交价上涨幅度虽小，但11月的交易量却增加不少，16%的年增长量仅次於半独立屋。 大多区镇屋的销售量增加了14.6%，多市范围内的价格增长9.1%，均价达到54.97万元;905地区的价格则上涨12%，均价为46万元。 而多伦多红火的地产市场与温哥华相比还是相形见绌。温哥华市今年11月的房屋销售量比去年增加了40.1%，各类型房屋的平均房价增长17.8%，其中大温地区的独立屋11月房价比去年上涨22.6%，达到均价122.6万元。

 在温哥华市中心要找一处不贵的出租屋是一个很大的挑战，这套位于温哥华市中心东端的250平方英尺的微型套间竟然要价$1100！ 这套微型出租屋长这样：诸多限制：不能有宠物，不能吸烟，要做信用记录检查，不能转租，分租，不能做民宿，还没有停车位。。。另外需要邮件预约“面试”。屋子里提供：沙发，椅子，茶几，平板电视机，有线电视，无线网络，隐藏式单人床，隐藏式桌子，迷你冰箱，炉子，大楼有健身房及公共洗衣房。$1100元月租包热水。这栋大楼是一栋已有102年历史的Burns Block翻修而成的，前身是6层楼的仓库。2010年装修竣工，当时的月租价格是$850元。 大楼所在社区的民众表示，这栋现在已变成难以负担的出租公寓大楼将对整个社区造成“破坏”，因为它会使这里逐渐变成中产社区。大楼项目负责人表示，若大楼能起到这个作用也不是什么坏事，这也是整个城市复新大潮的一部分，是不可阻挡的，而且相信学生及年轻打工族会是大楼的主要住户。

最新的统计数据表明，多伦多和温哥华两地的房地产市场持续火热，从而令甫出任联邦财政部长的摩尼奥面对如何在经济不景气情形下冷却多、温两地房市的难题。 虽然债券殖利率正在逐渐上升，美国联准会极可能在本月下旬采取将近10年来的首次加息行动，但在加拿大两个最灸热的房市，继续供不应求。 在多伦多，11月共售出破纪录的7385个住宅单位，温哥华成交则是接近最高纪录的3524个单位。 多伦多今年前11个月房屋销售量共达9万6401个住宅单位，已经超过2007年时创造的年度房屋销售纪录。 经久不熄的多伦多和温哥华房地产市场，早已令经济学家及财经政策制订者关切，但是房地产市场是加国经济重要支柱，而且又值其它经济领域不景气之时，使联邦财政部等机构投鼠忌器，在处置此事时如履薄冰。 新上任的联邦财政部长摩尼奥现在面对如何因应多、温两地经久不熄的房市难题。(加通社) 为了阻止国民负债继续增长和冷却房地产市场，联邦政府自自2008年以来四度提升房贷申请门槛。最后一次收紧房贷申请规则是在2012年，当时财政部将房贷的最久偿还年限(amortization)从30年进一步缩短至25年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当于房房价值80%的贷款，而非原来的可以取得相当于房价值85%的贷款，此外价格超过100万元的住宅，首付如果不超过20%，加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)即不准投保。 消息灵通人士最近透露，联邦财政部提议，将最低购屋首付额由现行的相当于房价5%提升至10%，以此阻止财务能力不足的人进入房市。前保守党政府的财政部长奥利弗已经否决了这项建议，但财政部官员现在又重新向新财政部长摩尼奥提出。 2日在谈到房地产市场时，摩尼奥对记者们说：“我们有一个各地情形很不相同的房地产市场，因此我们需要仔细研究如何因应。” 房地产市场观察家们说，能够确实令多、温两地房市冷却的有三大可能因素，一是央行加息，二是财政部下令显著提升购屋首付金额，三是债券市场殖利率接连上涨推高固定房贷利率。他们分析，加拿大经济很差，央行更可能减息刺激成长，而无力加息;财政部提升购屋首付金额又很难确定合适的涨幅，太小没有作用，太大则可能损害到整体经济表现。 分析师们认为，摩尼奥最可能做的是再等待，借用国际债券市场殖利率上升来扑灭多、温两地房市之火，这样做风险最小，也最稳妥。 一些房地产业者主张避免干预房市。Royal LePage房地产公司总裁索普说：“多伦多和温哥华存在供应跟不上需求的问题，应该让市场自行予以平衡。”

  多单位出租楼已成房市新宠。   加国房市有了新热点，多单位出租大楼被投资者普遍看好。 Sutton集团近日出售一栋出租大楼，每单位售价已高达87万3750元。距离该楼三个街区处，在一块独立屋土地上建盖的有60年楼龄的三拼屋，每单位的的售价达66万元。 根据Avison Young地产公司，这些交易无不显示，温哥华的多单位住房市场已不仅仅是针对租金收益，更多是一种财富保存手段，或说是一种长期的、与再开发潜在价值有关的投资。 Avison Young公司总裁格利尔（Rob Greer）表示，这块市场的竞争非常激烈，2015年上半年，全省成交26栋出租大楼，每笔交易成交额超过500万元，每单位的平均售价约17万3630元。在温哥华，每户的价格约33万3000元，比2014年上涨了10%。 再以多伦多为例，今年9月一栋19层的出租大楼以1亿7000万元的价格出售，该楼中绝大多数买家都是私人投资者。 格利尔还估计，售价超过500万元的类别中，16%的买家来自中国大陆。 大温地区目前的租屋市场主要还是以小型的老旧建筑为主，多为家庭经营式，无法提供产业投资者要求的标准，但也能吸引到小投资者。温哥华出租物业的租金回报率并不高，仅在3.2%左右。但业主可以从加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）拿到利息1.7%左右的贷款，这甚至比卑省租务管理处规定的每年可涨的租金率还要低。 同时，大温的租房空置率也低至0.8%，为全国最低，加上许多租客受高房价所累无能力买房，等于保证了业主，不需担心房子没有人租的问题。

       过去一段时间来一直有批评称，外国买家的涌入导致加拿大尤其是温哥华和多伦多地区的房价飙升，更埋下大规模撤资引发房市崩溃的伏笔，而加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的调查显示，虽然共管柏文的外国买家的比例有所增长，但仍然不足4%。 　　房屋公司昨日公布的数据显示，2015年大温地区的共管柏文业主中，外国买家的比例从去年的2.3%增加到今年的3.5%；这也是此次调查的加拿大16个都市中比例最高的。 　　紧随其后的是多伦多市，外国业主的比例从去年的2.4%增加到今年的3.3%；温尼辟市(Winnipeg)的比例则从去年的0.1%暴增至今年2.7%。而满地可市的外国买家比例则从去年的1.5%下降到今年1.3%。 　　上述调查主要是回应前段时间出现的社会舆论。有批评称，外国买家的涌入导致温哥华市的房价上升至当地居民无法承受的地步，而且这些买家把楼市炒高之后会变卖物业，会令楼市崩盘。 　　CMHC的调查也支持上述说法。多伦多中区的柏文外国买家比例如今高达5.8%，去年是4.3%。在温哥华市的柏文外国买家比例也有5.4%，去年为3.4%。除了调查共管柏文业主的情况外，按揭及房屋公司表示还要对其他类型房屋的业主进行调查，要查明外国买家在加拿大置业的动机。例如有些买家购房是为了自住，有些则只是想用于出租或是涨价后变卖。 　　该机构所界定的外国人，是指永久居住地是在加拿大境外的人士，因此也包括了长期居住在国外的加拿大籍公民。而柏文业主的数据通过询问物业经理可以比较容易获得，而其他类型房屋的数据则比较难以获取。 　　房屋公司主席西德尔(Evan Siddall)认为，如果加拿大房地产业中外国买家的比例太高的话，会对这个市场构成风险。 　　「由于缺乏精确和可靠的数据，我们很难确定外国买家对我们市场的影响有多大。外国投资者的流动性更强，更倾向于资产的转移，会增加国内房地产市场的波动。」 　　多伦多红火的地产市场与温哥华相比还是相形见绌。温哥华市今年11月的房屋销售量比去年增加了40.1%，各类型房屋的平均房价增长17.8%，其中大温地区的独立屋11月房价比去年上涨22.6%，达到均价122.6万元。  

       加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表调查报告显示，今年海外买家购入温哥华柏文的比例为3.5%，较去年的2.3%上升。个别地区如布勒半岛(Burrard Peninsula)、温哥华西区及东区更升至5.4%。有温哥华的地产经纪指出，近几年的确愈来愈多海外买家在本地置业，其中一个原因是不少柏文发展商都在海外推广销售，让中国及其他地区的人能在海外直接买房，再交由物业管理公司代为放租。 　　温哥华的地产经纪苏娴雅说，最近两、三年，本地发展商都会直接在一些大城市如上海、北京，甚至台北等地进行推广，买家毋须飞抵本地也能买房投资及收租。 　　她说，温市中心的一些一房柏文单位叫价40至50万元，但如顺利租出，租金可达1700至1800元，对海外买家而言，这很有吸引力。她说：「在上海、北京的买家会认为，在温哥华买房的性价比很高，而且加元弱势，变相打了八折。」 　　苏娴雅说，发展商在推销楼盘时，都会一并推广受托出租服务，让买家能轻松买楼收租。她指即使这些买家过几年后移居本地，也不会入住已买下的柏文，因为单位太小，而大多数移民都会携同家眷，他们抵加后又会再买较大的房屋。 　　业务范围以西区为主的地产经纪黄宣熹则表示，他接触的大部分海外买家都在本地有亲友，买入的柏文有些是给亲友居住，有些则留待日后子女来读书。价格方面，黄宣熹指主要视乎地区而定，较热门的一般都是学校网比较好的地段。

　　据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新公布的数据，在即将过去的2015年里，外国买家在本国公寓房市场中占有的比重继续上升，并再度引发业内和民间关于“外资撤出会令房市跳水”的担忧。 　　数据指出，在本国的十六个大城市中，有六个城市的公寓房市场里的外资数量呈现上升之趋势，其中以温哥华、多伦多和温尼伯(Winnipeg)最为显著。 　　在温哥华，外国买家拥有的公寓数量达到了3.5%，比去年增加了1.2个百分点。该市也是本次参与调查的十六个大城市之中，外国买家在公寓房市场中比重最大的地方。 　　多伦多今年有3.3%的公寓单位为外国人所拥有。比去年的2.4%，多出0.9个百分点。 　　在温尼伯，今年外国人拥有的公寓比率，上升到2.7%，比去年多了0.1个百分点。 　　多伦多公寓市场调查机构Urbanation Inc的发言人Shaun Hildebrand说，虽然从数据上来看，外国买家在本国公寓房市场中占有的比重仅呈现小幅上涨，但是反应在实际的数量上并不少。他估计，在过去的一年中进入本国公寓市场的外国买家之数量比前一年增加了一倍之多。 　　值得一提的是，海外买家最集中的是温哥华和多伦多两地的高端公寓市场。在2013年，苏富比公司的一项调查显示，温哥华成交的当年高端公寓中有40%的买家有海外背景，而在多伦多，这一比率为25%。两者都是令人担心的比例，因为有钱的外国人会持续推高本地楼价，让本地人难以负担，而且一旦经济动荡，海外卖家成潮地将物业出售避险，会令房市陡降。 　　CMHC方面则表示，目前由于统计数据的匮乏，官方对本国房市里的海外资金数量，以及它们对房价产生多少影响并不太清楚。当局正扩大研究机制，希望对此有一个较为清晰的了解，包括研究其他房屋种类的情况。

加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）3日公布的最新调查报告显示，在温哥华、多伦多和温尼辟等地区，由外国买家拥有的共管公寓数量高于上一年。 这项报告说，2015年在卑诗省温哥华，由外国买家拥有的共管公寓比率为3.5%，高于2014年的2.3%。在联邦政府下房贷保险机构CMHC调查的16个都会区中，温哥华地区外国买家拥有的共管公寓比率最高。 2015年在加拿大最大的房地产市场多伦多，由外国买家拥有的共管公寓比率为3.3%，高于2014年的2.4%。今年在缅省温尼辟，外国买家拥有的共管公寓比率上升至2.7%，大大高于去年的0.1%。 CMHC的这项调查使人得以初步评估外国投资者对加国房市影响究竟有多大。有些加拿大人已在抱怨，外国投资者炒高了房价，特别是在温哥华，令他们难以买得起住宅，而且外国投资者一旦抛售，更可能会引发房市崩溃。这样的担忧促使前总理哈珀8月时承诺，若保守党继续执政，将制定收集海外买家资料的相关政策，甚至可能以徵税等方式管制，从而使控制外国买家措施染上一层政治色彩。 从CMHC的最新统计数据分析，即使在最热门的温哥华和多伦多共管公寓市场，外国买家所占的比率也相当小，对整个市场的影响有限，无法据此得出外国买家炒高楼价的结论。 但值得注意的是，CMHC以询问共管公寓大楼经理的方式，调查持有公寓单位的外国投资者的数量，显而易见这样的调查方式不够全面，难以掌握准确的数据，况且这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。 CMHC表示，正在设法扩大调查海外买家对加国房地产市场的影响范围，将来不仅要调查外国投资者在加拿大拥有的共管公寓比率，还要调查他们在独立屋等其他类型住宅市场的活动程度。 CMHC又说，还有必要了解外国居民购买加拿大房产的动机。譬如，有些外国买家购屋是为了让家人居住，有的则是透过出租或者炒卖，寻求投资回报。 满地可是CMHC调查的16个都会区中唯一外国买家拥有的共管公寓比率下降的城市，今年为1.3%，低于去年的1.5%。

据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新公布的数据，在即将过去的2015年里，外国买家在本国公寓房市场中占有的比重继续上升，并再度引发业内和民间关于“外资撤出会令房市跳水”的担忧。 数据指出，在本国的十六个大城市中，有六个城市的公寓房市场里的外资数量呈现上升之趋势，其中以温哥华、多伦多和温尼伯(Winnipeg)最为显著。 在温哥华，外国买家拥有的公寓数量达到了3.5%，比去年增加了1.2个百分点。该市也是本次参与调查的十六个大城市之中，外国买家在公寓房市场中比重最大的地方。 多伦多今年有3.3%的公寓单位为外国人所拥有。比去年的2.4%，多出0.9个百分点。 在温尼伯，今年外国人拥有的公寓比率，上升到2.7%，比去年多了0.1个百分点。 多伦多公寓市场调查机构Urbanation Inc的发言人Shaun Hildebrand说，虽然从数据上来看，外国买家在本国公寓房市场中占有的比重仅呈现小幅上涨，但是反应在实际的数量上并不少。他估计，在过去的一年中进入本国公寓市场的外国买家之数量比前一年增加了一倍之多。 值得一提的是，海外买家最集中的是温哥华和多伦多两地的高端公寓市场。在2013年，苏富比公司的一项调查显示，温哥华成交的当年高端公寓中有40%的买家有海外背景，而在多伦多，这一比率为25%。两者都是令人担心的比例，因为有钱的外国人会持续推高本地楼价，让本地人难以负担，而且一旦经济动荡，海外卖家成潮地将物业出售避险，会令房市陡降。 CMHC方面则表示，目前由于统计数据的匮乏，官方对本国房市里的海外资金数量，以及它们对房价产生多少影响并不太清楚。当局正扩大研究机制，希望对此有一个较为清晰的了解，包括研究其他房屋种类的情况。

服刑10年归来，发现自己的房子已被拆。为找回自己的房子、车位以及房内物品，老张和外甥已经奔波了一年多。 老张今年51岁，他说自己以前是做服装生意的，1994年3月花20万在新城区八府庄村买了套带车位的房屋。2004年9月，他被判刑10年，其间妻子带着孩子回到河南的娘家，一直未回西安。2014年11月，老张出狱后发现自家房子已被拆，原来的地方建起了八府庄园小区，家里的家具等物品也都没了下落。随后老张拿着购房合同、发票去找城改部门，找原来的开发商，找新楼的开发商，但快一年了事情依未解决。 2日上午，华商报记者见到了老张的购房合同，开发商是“西安光明房地产开发公司”，房屋面积为94.47平方米。老张聘请的律师祁先生说，老张购房是1994年，当时还没有关于小产权房的规定，所以房屋被拆，理应按实际面积补偿。为弄明白该房屋在拆迁时是谁签的拆迁补偿协议，以及房间内物品的咋处理的，他们曾申请公开相关信息，但一直未得到回应。 随后，华商报记者和祁律师找到新城区城中村改造办公室。负责处理此事的吴先生说，房是2008年拆的，当时应该是按无主房进行了保权拆除，也就是先将房屋拆除，但保留房屋所有人权利，等其出来主张权利时再说。而无主房屋保权拆除，是不签拆迁补偿协议的。事情已经过去多年，需要调查研究才能拟订出合理的赔偿方案，估计在春节前会有结果。

　　大温地产局(REBGV)公布上月楼市数据，成交宗数较去年同期增加40.1%，较十年平均水平多46.2%，是纪录以来第二高的11月。大温平均屋价则为75.2万，较去年同期上升17.8%。 　　大温地产局公布的最新数据显示，今年11月大温地区经中央放盘系统(MLS)成交的房屋共有3,524间，较去年11月的2,516宗成交增加超过4成，但与今年10月的3,646宗相比，则微跌3.3%。 　　在新放盘独立屋数目方面，大温在11月共有3,392个新放盘，较去年同期的3,016个增加12.5%，而中央放盘的物业总数，则增至8,096宗，与去年同期相比减少35% ，而与今年10月比则少15.4%。 　　根据昨日公布的数字，今年11月大温地区的平均屋价为752,500元，比去年同期上升17.8%。其中独立屋的价格较去年同期升22.6%至122.63万元；公寓的升幅为14%，报43.5万。 　　大温地产局总裁麦克劳德(Darcy McLeod)认为，大温楼市的需求仍然强劲。他指出，11月一般都是本地楼市最平淡的一个月，但今年的情况不一样。房屋销售与放盘的比例达44%，是9年来最高的11月。  

　　根据路透社针对加国房市做的一项最新调查，在21名市场分析师当中，有13人认为，在未来数年中，房市将拖累加国经济。 　　认为房市可能拖累加国经济的专家称，本地房价持续上扬，许多家庭所负担的房贷金额提高，换房将会减少，特别是例如亚省那些受到油价下滑影响的地区;加拿大汇丰银行分析师瓦特(David Watt)表示，房市与相关投资是带动经济的重要因素之一，不过投资金额已经过高，应无法持续。 　　路透社同时就房价询问，尽管多数分析师认为房市可能拖累加国经济，但他们依然相信今年本国房价将会上扬5.5%，此一数据比8月份调查的5.2%还要更高。这些市场分析师亦就明年及2017年之房价成长率做出预测，增长率分别为2.0%与1.5%。接受访问的市场人士中仅有三分之一认为，2017年可能出现房价修正现象。 　　这份调查也发现，多数分析师认为刚上任的自由党政府，将不会采取任何抑制房价的措施，明年的新建单位数依旧呈现稳定上升，预计将会落在18万个单位左右。穆迪分析公司的分析师伟斯(John Weis)说，新政府应会持续关注房市状况，也应会先观察美国联准会采取升息措施所带来的影响。

近来，石家庄新长城国际影视城新添一座亮点建筑——中西复合体建筑物，奇特的外形、独特的设计理念，一度成为大家关注热点！这座中西复合体建筑物，由西式大厦和祈年殿结合而成，是全球独一无二的复合建筑。   南面为西式大厦，有四层之高，其顶层为圆顶，气势宏伟、美轮美奂。北面为祈年殿，有三层之高，由西式大厦方向看过去，祈年殿三层 檐口有一半漏出，由祈年殿方向看过去，西式大厦圆屋顶有两块树叶外形出露。   石家庄复合体建筑西式大厦一侧。   石家庄复合体建筑祈年殿一侧。   石家庄复合体建筑内部。 石家庄复合体建筑内部。   石家庄复合体建筑内部。   石家庄复合体建筑内部。 石家庄复合体建筑，中西合璧。 @石家庄发布：石家庄有这么一个地方，它是《隋唐英雄5》、《布袋和尚新传》、《独立纵队2》等影视剧的拍摄地，还有透明玻璃金字塔、秦汉街、御花园、未央宫等散发着古老风情的建筑群，它就是拥有5000㎡的拍摄基地的石家庄新长城国际影视城！ 近来，石家庄新长城国际影视城又添了一座亮点建筑——中西复合体建筑物，奇特的外形、独特的设计理念，一度成为了大家关注热点！这座中西复合体建筑物，由西式大厦和祈年殿结合而成。南面为西式大厦，有四层之高，其顶层为圆顶，气势宏伟、美轮美奂；北面为祈年殿，有三层之高，由西式大厦方向看过去，祈年殿三层檐口有一半漏出，由祈年殿方向看过去，西式大厦圆屋顶有两块树叶外形出露，中西复合体是全球独一无二的复合建筑。@石家庄发布 带你全方位立体观瞻这座奇特建筑的外形和内构！

      目前温哥华租房空屋率极低，许多出租用的物业变得十分抢手，Avison Young地产公司温哥华市场负责人葛瑞尔(Rob Greer)说，目前有越来越多的婴儿潮世代民众，开始将名下的独立屋卖出，转而将所得投资在小型出租用途的多单位住宅。 　　葛瑞尔指出，该公司只要有这类物业挂牌求售时，都会接到这类买家的询问电话，他们希望将物业内最好的单位留给自己居住，然后将其余的十多个单位出租给他人，除了收租之外，这类出租用途的物业也十分具有增值潜力。 　　葛瑞尔提到，目前在温西一般独立屋价值已超过270万元，价格上与大温近郊的小型出租物业相当，再加上许多租客在房价高涨影响下已无力购屋，所以间接保证购买出租物业的房东，不需担心房子没人承租的问题。她说，多单位出租住宅的价格亦水涨船高，许多过去长期持有这类物业的房东，目前都开始趁高价卖出名下的此类物业。

　    根据路透社针对加国房市做的一项最新调查，在21名市场分析师当中，有13人认为，在未来数年中，房市将拖累加国经济。 　　认为房市可能拖累加国经济的专家称，本地房价持续上扬，许多家庭所负担的房贷金额提高，换房将会减少，特别是例如亚省那些受到油价下滑影响的地区;加拿大汇丰银行分析师瓦特(David Watt)表示，房市与相关投资是带动经济的重要因素之一，不过投资金额已经过高，应无法持续。 　　路透社同时就房价询问，尽管多数分析师认为房市可能拖累加国经济，但他们依然相信今年本国房价将会上扬5.5%，此一数据比8月份调查的5.2%还要更高。这些市场分析师亦就明年及2017年之房价成长率做出预测，增长率分别为2.0%与1.5%。接受访问的市场人士中仅有三分之一认为，2017年可能出现房价修正现象。  　　这份调查也发现，多数分析师认为刚上任的自由党政府，将不会采取任何抑制房价的措施，明年的新建单位数依旧呈现稳定上升，预计将会落在18万个单位左右。穆迪分析公司的分析师伟斯(John Weis)说，新政府应会持续关注房市状况，也应会先观察美国联准会采取升息措施所带来的影响。

　　一份最近公开的联邦政府文件显示，加拿大银行业者协会(Canadian Bankers Association)曾警告前联邦保守党政府，如果要求民间银行承诺更多与房贷有关的风险，有可能损害消费者利益和加国金融体系的稳定性。 　　这个代表银行利益的组织在致联邦政府属下的加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)、日期为2014年8月6日的公函中说∶「在CMHC寻找减轻联邦政府所冒房地产市场的风险方式之时，我们要求确保任何房地产市场金融制度的改变，都必须在充分理解这样的改变将对房市及房贷市场产生何种影响的情形下进行。」 　　当向银行借房　时，如果购屋首付不到总价的20%，便必须向CMHC或者其它的民营房贷保险公司购买房贷违约保险(mortgage default insurance)，使银行可在万一借贷者无力偿付房贷时，可由CMHC等房贷保险业者那里得到赔偿。 　　尽管CMHC和其它民营房贷保险公司都自给自足，透过收取保费维持营运，但所有房贷违约保险都得到联邦政府担保。这意味着一旦爆发生房地产市场崩溃危机，加国纳税人会蒙受巨大经济损失。 　　前联邦保守党政府，从首任联邦财政部长费拉逖到接任的奥利弗，都一直致力于逐渐减少加国纳税人在住宅性房地产市场上承担的风险，奥利佛去年底重申，联邦政府不应用纳税人的钱，为援救加拿大的房地产市场采取任何保护性措施。奥利佛设想逐渐缩小CMHC发挥的作用，并让这个联邦政府机构最终完全煺出房贷保险服务，以规避潜在的风险。当时研议过的一个取代方法为，迫使银行为房贷违约索赔承担一笔自付额(deductible)。 　　现在已经「改朝换代」，不知道联邦自由党政府是否还继续追求缩小CMHC在加国房地产市场中扮演的角色。 　　联邦财政部发言人巴纳比说，经济合作发展组织(OECD)和国际货币基金组织(IMF)都建议，CMHC应该缩小其房贷保险理赔比率，以免万一房地产市场泡沫破裂令纳税人蒙受重大损失。他在电子邮件中继续说∶「根据这样的建议，财政部已经初步研究如何与房贷发放者分担风险的架构。」 　　但加拿大银行业者协会在其信函中告诫，采用要求银行为房贷违约索赔承担一笔自付额的方式，可能导致房贷利率升高，而且联邦政府最好仔细评估这麽做是否会妨碍CMHC执行其稳定金融体系的职能。 　　该公函进一步指出，CMHC在上次金融危机中发挥了稳定加国金融体系稳定的作用，如果贸然改变，有可能将来再发生金融危机时，CMHC无法再起同样的作用。

　　新世纪世代(millennials即目前25至34岁的人)真的前程很糟糕吗?根据多伦多道明银行(TD Bank)1日公布的研究报告，新世纪世代前途光明，至少和美国的同世代人相比是这样。 　　道明银行研究发现，在加拿大新世纪世代中，一半人已经拥有自己的住宅，他们背负的学生债务较轻，受到2008~09年经济危机的损害也较小。 　　由该行经济师卡兰西和帕崔玛拉撰写的研究报告写道：“新世纪世代时常被说成面对严峻劳工市场和难以拥有自己住宅的一代，尽管他们是有史以来接受了最好教育的一代。可是，加拿大的新世纪世代的实际经济条件，远比外界通常认为的好很多。”  　　以拥有自己的住宅比率为例，加拿大新世纪世代比以前各世代更早拥有属于自己的住宅。在2015年，他们拥有自宅率达到50%，高于他们父母世代在他们年纪时的43%，高于美国同世代的36%。 　　两位经济学家指出：“因为房价是家庭年收入的大约六倍，拥有自宅是加拿大大多数家庭了不起的成就。” 　　对加拿大新世纪世代很有帮助的一项因素，是他们毕业时欠下的学生债务较少。2013年在美国，大学生毕业时积欠的学生贷款平均余额为2万7000美元，而2012年在加拿大平均为1万6000元。 　　加拿大新世纪世代成功的另一项因素，他们很快从2008~09年经济危机构成的冲击中恢复过来。两位经济学家发现，在上次经济衰退期间，在失去工作中的人中，70%是加拿大的新世纪世代，50%为美国的同世代人，但加拿大就业市场复苏更快。今年9月，在25至34岁者中，失业率为6.7%，比他们父母世代在1980年代时的失业率低4个百分点，甚至低于全加平均失业率7%。 　　在收入方面，即使计入通货膨胀因素，加拿大新世纪世代的收入也比他们父母辈在30年前高得多，但其中最大的不同是现在青年一代家庭夫妻都外出工作。计入通膨因素后，新世纪世代家庭收入比上一代1965至1980年代出生者家庭高16%。 　　这已不是第一项打破“新世纪世代前途渺茫和贫穷”迷思的研究报告，满银经济研究所( BMO Economics)去年公布的研究报告同样显示，加拿大年轻一代，特别是25至34岁年龄段的青年人，平均而言，比他们父母在同样的年龄时富有。 　　满银的研究运用和分析加拿大统计局及其他机构的统计数据后得出的结论为，在2011年，新世纪世代的中位数收入为3万4700元，而30年前他们的父母辈的中位数收入是3万3900元(已将通膨因素考量在内)，相当于购买力增加2%。

发展商承诺130尺高楼设25长者廉屋   温哥华市有发展商计划在华埠兴建一幢高13层的大厦，引起社区争议。发展商指，该计划会提供25间长者廉租单位，等同为当地注入700万元。但有华埠社团认为不能向钱看，否则就是出卖华埠。还有温市议员表示，市府职员暂时仍没有对该计划作出任何建议。   发展商Beedie Living向温市府申请更改土地用途，在华埠奇化街(Keefer St.)105号，兴建一幢高13层、有127个单位的大厦计划。该地目前是华埠纪念碑旁的停车场。而该大楼的高度也引起关注。   等同为社区注入700万元   据Beedie Living副总裁拉菲（Houtan Rafii）周二接受《星岛日报》记者访问时表示，目前该大楼的计划为，在高度120尺不变的情况下，把25间单位用作非牟利机构经营的长者廉租单位，他说：「这相当于为当地社区注入700万元，但这只能在现行计划下才能够实现。」   拉菲称，尊重华社文化和传统，而该计划并非拆除任何当地的建筑，而是善用停车场的空间。他说：「我们认为这一工程对华埠复兴贡献巨大。目前还考虑在该大厦内修建面积1,000平方尺的长者文化中心，为长者提供休闲娱乐。」   「一旦考虑到钱，就是出卖华埠」   不过，温哥华中华会馆理事长朱展伦表示，不能只是向钱看，他说：「我们有100多个侨团，部分人认为一旦考虑到钱，不管数目多少，都是对华埠的一种出卖。」他还认为，是否振兴华埠，与大楼的高度没有关联，   朱展伦称：「多出30尺就能够振兴华埠吗？很难说，但可以肯定的是，高出的部分一定会给发展商带来更多利润。」他表示，包括中华会馆、洪门等华埠传统建筑的高度都不超过90尺，超过这一高度就与既有的建筑风格难以一致。   温哥华市议员郑文宇表示，市府职员暂没有对该计划作出建议，但他承认，目前就此机会已听到不同意见，他说：「有人认为这里除了公园甚麽都不应该建，但也有人称，更多商业住宅发展计划，会带动华埠经济。」    

据一项最新调查结果发现，在楼价高企的带动下，加国1980年至2000年出生的千禧世代，资产净值远超美国，已置业的比例较高，就业率也同时超越美国。   千禧世代平均身家15.5万   加拿大《赫芬顿邮报》报道，道明银行（TD Bank）经济师卡兰丝（Beata Caranci）和珀拉玛娜（Diana Petramala）的研究指出，加国有逾半千禧世代已经拥有个人物业，比例不但是破纪录新高，而且比他们父母年轻时还要高，但美国的相关比例只有36%。   在资产净值（net worth）方面，加国千禧世代平均拥有15.5万元，即大约11.6万美元，金额是父母年轻时的一倍，而美国的只有75,500美元。   但研究同时也指出，加拿大千禧世代的资产净值较高，主要源于加国的楼价长期高企，因此千禧世代的负债数目也相对较高，平均楼按余额为21万元，即大约15.7万美元。   至于美国千禧世代的平均楼按余额，则只有14.2万美元。   楼价高企 房贷负担也较重   研究指出，当楼价出现调整时，这批千禧世代也容易受到影响。   而就业率方面，加国25岁至34岁的就业率，整体比例和妇女就业比例，均远高于美国。   研究人员认为，这可能与加国育婴假期，由10星期延长至35星期有关。    

　　   　　监视系统厂商Avigilon近日以4200万元的价格，购入位于温市中心罗伯逊街（Robson St.）夹西摩街（Seymour St.）的旧研科大楼，交易目前已经完成，未来该公司计划将总部迁往楼内。 　　在研科花园大楼（Telus Garden）完工之后，研科已将温市中心总部迁往新大楼，原本的九层大楼空出，Avigilon执行长费南德兹（Alexander Fernandes）表示，能购入旧研科大楼感到十分开心，在他们将公司总部迁入前，预计会对大楼进行翻新。 　　负责此销售案的世邦魏理仕资深副总裁尼尔森（Kevin Nelson）认为，Avigilon的搬迁，对于本地的经济发展将会有所帮助。