地产

    联邦政府上周提出买卖房屋的修例，略微提升首付的比例，假如购买的房屋价值五十万元以上， 头50万仍然维持5%的首付， 而超出部分就要支付10%的首付款。至于价格低过五十万的房屋，首期就仍然维持在百分之五。政府解释说，这是要为火热的楼市降温， 尤其以温哥华和多伦多这两个城市为然。   但是，从具体来说，这个政策对谁都没有遏止效应。理由很简单，首次置业人士的买房目标，大多数都是价格在五十万元以下的房屋。而对于海外买家，这样的增幅连毛毛雨都算不上。唯一有轻微影响的是白人的中产阶级，买第二套和第三套房子在首付上可能吃紧一些。   大都是走过场应应景而已   从政策的推出来看，杜鲁多政府所谓兑现竞选承诺的措施，大都是走过场，应应景而已。如果说这个政策调整，能够遏止温市和多市两地的房价，那是笑话。这个政策调整的唯一目的就是证明：杜鲁多已经兑现要解决房价高企的大选承诺了，这让人哭笑不得。   其实，联邦政府现在要做的是，拿出资源来，调查一下到底外资在温哥华多伦多房产市场占了多少比例，让数据来为华人海外买家洗刷「污名」。不然，政府没有作为，社会抱怨仍在流行，华人就是受害者。   说到底，房价的高企，最大的推手还是贷款利率，加拿大目前没有升息的条件，房价的热度难以降下来！

　　卑诗省房地产协会(BCREA)公布本省11月楼市数据，总销售金额达53.8亿元，较去年同期增56.4%，销售房屋数目逾8,000间，是纪录中第二强劲的11月。平均屋价则升16.3%至逾66.8万元。 　　卑诗省房地产协会昨日公布的数字显示，上月经中央放盘系统(MLS)售出的住宅共有8,032个，较2014年11月上升34.5%。其中大温地区占最多，共有3,603个，较去年同期增40.4%。 　　另外，在屋价方面，全省平均屋价由去年11月的574,694元，上升16.3%至668,317元；大温地区的增幅为16.1%，由去年的80.1万元增至今年11月的93万元。 　　卑诗省房地产协会首席经济学家穆尔(Cameron Muir)指，上月的房屋需求是有纪录以来第二强劲的11月，历来表现最强劲的11月，需要追溯至1989年。 　　根据11月的数字显示，菲沙河谷地区在上月录得的需求升幅最大。 　　菲沙河谷全月的总交易宗数达1,692宗，较去年同期激增超过六成。比升幅逾四成的大温地区及智利域(Chilliwack)，以及三成的锦碌(Kamloops)高。 　　而截至上月为止，今年省内的房屋销售总值较去年同期的448亿元，上升35.4%至607亿元，交易的住宅共有95,927个。

如要徵税 怎样界定 迄无共识 效果成疑 大温空置房屋议题争论未休，有分析指购买后的空置单位日增，或加剧「有屋无人住、有人无屋住」的现象，不利于真正用家需要。几年前曾有前市议员建议，政府开徵空置房屋税。但空置屋如何界定、空置多久才应徵税等，迄未有共识。加通社报道，欧洲国家目前针对空置屋做法，或可供大温参考；好像法国的房屋空置税、巴黎由市府代表私人业主租出空置屋，以及荷兰的空置物业监护模式等。但本地分析人士认为，欧洲做法未必在大温行得通。 卑诗大学(UBC)城市规划学系客席教授甄瑞谦(Andrew Yan)的研究发现，坐落温市社区、有多达四分一的房屋单位，一年有部分时间都空置着。智库都市未来(Urban Futures)的研究显示，温市跟其他大城市一样，只有5.4%空置单位。温市府已聘请顾问，通过人口普查和用电量等数据，分析市内空置房屋变化。目前，已有一个名为「温哥华美丽空置屋」(Beautiful Empty Homes of Vancouver)的网站，贴出所指空置屋图片，并且经常更新资料。 研究指温柏文平均7.7%空置 甄瑞谦的研究揭示，温市平均有7.7%的柏文单位属空置或者由非居民拥有；但温市中心高豪港(Coal Harbour)的高级柏文大厦，空置率高达22.8%(见地图)。 温市府首席住房官员拉蒂夫(Mukhtar Latif)，曾列出一些常见房屋空置原因(附表一)。事实上，倘设立大温空置房屋税，除了如何定义「空置」，争论角度还包括空置多久才应课税等(附表二)。 法国:两年内连续逾30天无人住 加通社报道，1998年法国对人口超过20万人的城市实施空置税，课税标准，是过去两年内连续超过30天没人居住。该空置房屋税率以同类物业租金为标准，第一年是物业租金的10%，随后逐年上涨。据统计，1999年约18万住户缴纳税款，至2007年降至约9.68万户。 巴黎政治学院前经济学及公共政策学生布洛瑟(Felix Blossier)在2012年完成的论文指出，缴纳空屋税住户减少了，可以有两种解释，一是空置率下降，二是业主知道如何避免缴付空置税。他发现开徵空置税，对该地区空置率仅有微弱的0.13%作用。 学者指空置税收效小支出昂 布洛瑟认为：「徵空屋税计划是无效的，或者没有甚麽影响。」他也指出，执法也可能失败，因为一些业主用假证件表明其单位无法居住。当局如要证明房屋空置，过程困难并且费用昂贵。因最初税制收效不大，法国于2013年提高空置税率(附表三)，影响及效果有待观察。 此外，巴黎市府有一项名为租屋团结(rent solidarity)计划，由市府代表私营业主承担租屋风险。业主与市府委托机构签署3至6年合约，合作机构负责选择租客，并保证把租金支付业主，并承担房屋受破坏的损失，租客仅须支付市场租金约70至80%。目前该计划有约2,900个住户。 温市智库都市未来发言人柏林(Ryan Berlin)怀疑，巴黎「租屋团结」这个模式能否在温市行得通。温市的争议主要在于，是否允许外资买楼以及所购下房屋长期不入住，而与业主是否愿意出租无关。 温市关键争议 是否让外资买楼 加通社报道的荷兰空置物业监护模式，可追溯至1980年，当时阿姆斯特丹到处是占据空置屋的人，有房产受到破坏。房地产经纪受业主委托，为保护空置建筑物，双方通常签署使用空置屋合约，委派家人或学生入住原本空置物业，租住者担当照顾房屋之责，住客仅须支付市值租金的一小部分。该空置物业监护制度，逐渐扩大实行于整个欧洲。             郑文宇家中装修 遭误认空置屋   虽然温市府曾考虑设立网站，鼓励公众上报空置屋，但温市议员郑文宇星期日表示，市府还未设立相关网站。另一市议员麦杰士（Geoff Meggs）则指出，若开徵空置税也不应在单一城市实施。 郑文宇在接受《星岛日报》记者访问时说，市府确实原本计划开设一个新的网站，让公众举报市内空置房屋，然后市府会把相关资料与卑诗水电公司（BC Hydro）的数据比对，但后来考虑多个因素后作罢。郑文宇强调，市府并无设立任何空置屋网站。 他说，若考虑课徵房屋空置税，须先取得关于空置单户房屋的准确资料，如数目、空置期及空置原因等。他说，空置房屋界定困难，例如他去年夏天因要装修房屋，搬至他母亲家居住了8个月，结果却收到投诉，称他的物业是空置房屋。 同属伟景温哥华（Vision Vancouver）的市议员麦杰士则对加通社表示，如果课徵空置税，要在更广泛的基础上实施，而非只是在单一城市。 他开玩笑说：「如果把这个问题自公众议程中去掉，那麽我会赞成。有人有钱可以买房，却愿在买入后，眼睁睁等候土地增值。」

温哥华是全球房价最贵的城市之一，但无人居住的房屋却愈来愈多，要解决这个分配不均的问题，欧洲各地有许多措施，可否援引借镜? ●法征空屋税 法国在1998年对超过20万居民城市开征空屋税，如果不是太破旧不适人居，任何住宅单位连续超过30天无人居住，就必须缴交空屋税。税率在第一年是租金的10%，次年提高到12.5%，第三年再增到15%。  从数据上看，空屋数目从1999年的18万户大幅减少到2007年的9万56837户，当然也可能是屋主学会了避免空屋达缴税天数的窍门。 温市空屋率高，造成许多问题，图为在奈街一栋常被倾倒垃圾的空屋。(本报资料照片) 温市空屋率高，部分是有人买下用来改建投资，图为温西Cambie街一户待改建空屋。(本报资料照片) 一份学术论文评估所有的可能性后，分析出课税约能减少0.13%的空屋率，结论是开征空屋效果有限，并指问题之一在税太轻，法国政府于是在2013年将税率提高到第一年12.5%，第二年以后25%，效果还有待观察。 ●设“租屋办事处” 巴黎市鼓励屋主将空屋交给政府开设的租屋办事处，政府为空屋找租客，并保证屋主能收到租金，以及损坏补偿，但屋主必须接受租户只给市场价值70%到80%租金，看起是对屋主及租户两利的措施。 目前，巴黎政府在此一政策下成功为902个房屋单位找到房客，多数是单亲家庭，市政府的目标是到2020年时，将数目加倍。 至于荷兰，一名地产经纪因应当时出现空屋屡遭破坏的恶劣风气，于是发展出监管契约，租户只付相对市场低廉许多的价钱，但要负责监管，此一制度很快传到各国，并形成一个跨德、法、英、比利时及荷兰等国的组织。 ●引用国外措施 专家存疑 这些措施在温市是否合用?温市议员麦杰士(Geoff Meggs)认为征空屋税未必不可行，但要联合数个城市才好，而且也要区别房屋空罝的原因，例如可能年迈屋主突然去世等，不能同一规则一体适用。  智库组织“城市未来学会”(Urban Futures)学会负责人柏林(Ryan Berlin)则对巴黎的租屋办事处存疑，指温市有外国买家多的特性，空屋未必是因为屋主租不出去。 至于监管合约，欧洲自己的经验是，加入的多是政府住宅或专业投资人，私人投资者意愿低落，而温市空屋正是以私人买主居多。

  麦当劳地产公司（Macdonald Realty）表示，派出经纪前往上海，为温西物业寻找买家，目的是帮助客户寻找最高回报率，做法并无不妥。   有人担忧这种做法会吸引更多中国人来温哥华买楼，炒高本地房价。对此，卑诗省华人地产专业协会会长李世雄，星期日在接受《星岛日报》记者访问时表示，温哥华房地产一向吸引世界许多地方的买家，加拿大安全的环境，加上加元近期汇率下跌，均吸引海外买家，若指责中国人抬高房价是极不合理。   据英文电台News1130报道，大温哥华地产局（REBGV）主席罗宾信（Dan Robinson）表示，他从来没有听说过地产商不能寻找海外买家。他指出，不管地产经纪是否派人到中国去寻找买家，海外买家都可以通过互联网，获得大温地区的房产信息，买到本地的物业。麦当劳地产公司就回应表示，公司帮助客户寻找最高商业回报率，这在法理上是天经地义。

　　道明银行的经济师预期，明年的大部分日子，本国楼市旺淡两极化的现象应会持续下去。 　　该银行的经济师Diana Petramala在简报中指出，安省及卑诗省楼市仍然颇，紧张，但草原省份经济状况恶化，失业率在近数个月来上升，引来忧虑。 　　上月份本国新屋动工量继续保持动力，以年率计上升至211,916间。然而，这名经济师表示，今年以来，新屋的建筑增长主要由安省带动。 　　她表示，安省及卑诗省的楼市仍然属于卖家市场，新屋建筑量的升势可望至少在明年上半年持续。 　　不过，这名专家补充称，经济增长疲弱，再加上长期的借贷成本上升，应会在明年令到楼市略，降温。 　　据她指出，5年期定息房贷的利率近期已经上升了20个点子，而且也应会因，美国开始加息而再向上调。 　　这名经济师表示，总体来说，继续预期两极楼市的表现将会在明年大部分日子持续，但至年底时，目前最，炽热的地区亦应回落至更，正常的可持续水平。满地可银行资本市场经济研究部首席经济师Douglas Porter亦认，，上月份新屋动工量强劲表现只集中在几个地区市场，情况与楼市重售市场相同。 　　这名专家表示，加拿大的住宅建筑活动持续蓬勃，并且在本年下半年进一步转强，可能会引来决策者的关注。

安省多伦多房价继续拾级而上，小市民在有限的本钱下，有的选择市郊售价较相宜的房屋，有的选择面积较小、或者环境稍欠理想的住所。   有地产商表示，多市土地成本非常昂贵，因此决定开创另类市场，在市中心一些非常破格的地段建屋，让一些既无法负担独立屋，也不想入住高楼大厦，更不想迁往市郊的人士居住。   多市地产商Curated Properties现时有多个发展项目，项目保留了传统独立屋的元素，售价却比较相宜。位于杜华科特路（Dovercourt Rd）的「多佛阁455」（Dovercourt 455）就是其中之一， 十多间镇屋建于一幢两层高的办公楼上面，每间镇屋(又称城市屋)楼高两层，还有一个天台花园，面积由1,000平方尺至1,500平方尺不等，去年开卖时，售价约65万元起。   多市府原则上不接受后巷屋   另一项破格的设计，就是把一座位处两列房屋之间、早于1800年代建成的老旧纱线厂改装成房屋。Curated总裁奥绪尚尼（Adam Ochshorn）说：「不断有客人表示，花了一年或两年时间，想在市中心买独立屋，但在叫价时往往屡战屡败。」这类在两列房屋之间建屋的方法，原则上不获市政府接受，因为这类「后巷」地底通常布满水管。   奥绪尚尼说：「我们最终获准发展这个项目，是因为我们还同时买了一幢房屋，可以让我们取得门牌号码。」   温市已批逾千后巷屋许可证   在后巷兴建住宅，不但可以满足住屋需求，也可以给业主制造租金收入。   在温哥华，2009年以来当局已经批出逾千个后巷屋的建筑许可证，有业主会把独立车房改建为住宅，让成年子女居住，之后还可以把房屋出租，而且可以购买相关保险，涵盖因为天灾受损后的重建费。   不过在多市，市政府仍会根据每宗申请个案，审核是否配合社区环境，之后才会发出批文。   奥绪尚尼认为，随买房需求有增无减，当局在后巷建屋的相关限制可能需要放宽，「很多在理想社区内的后巷，都未获充分利用」。   11月大多区房产销量再创新高   多市房价持续上涨，据多伦多地产商会（TREB）11月的统计显示，大多区上月房产销售量比去年同期上升14%，达7,385间，并再次创有史以来的高位；售价方面同样亮丽，大多区房屋上月平均售价为632,685元，按年升约9.6%。   房屋供求问题是不少加人关注的议题，高昂租金或买楼成本使不少人士却步，渥太华建筑师汤森（Andy Thompson）就是其中之一，他与妻子和11岁孩子只能栖身500平方尺住所内，他说适应这类蜗居的方法，就是采用「好像瑞士军刀一般的家俱」，例如使用层架放置杂物，睡床可以摺起靠在墙上。   在亚省卡加利工作的费尔斯特（Connor Ferster）更决定离开主流房屋市场，去年在亲友协助下，兴建了一幢有车轮、面积约96平方米的小房屋：「我想过点有意义的生活。我需要考虑的只是水源问题。」      

  　　根据满地可银行资本市场的报告，多伦多及温哥华屋价持续飙升，不仅令到本地买家难以负担，更可能驱使一些富裕的海外买家转往屋价较便宜的外围地区投资。 　　满地可银行高级经济师Sal Guatieri在报告中谈及屋价急升的影响时指出，对于，多的多伦多及温哥华的首次置业人士来说，目前只，下2个选择，其一是住远些，另一是住细些，但结果相同，就是生活质素转差。 　　目前多伦多及温哥华都会区内的屋价已经超出了很多首置人士的负担能力。根据该银行的报告，与10年前相比，目前的借贷成本下跌了约3个百分点，但独立屋的价格还是难以负担。 　　以平房的中位价格来说，多伦多方面所，的家庭总收入份额，已由10年前的35%增加至39%，而温哥华更由49%激增至60%。 　　除此之外，其他与房屋有关的开支，当中包括物业税，保险费及取暖费用，也另外，了收入的9%，因此已没有太多的，钱用于饮食等方面的享受。 　　这名专家在报告中指出，利率升势将会缓慢，但至2018年时可能会累积了2个百分点的增长。假设屋价的升幅不超过收入，到时候多伦多及温哥华的基准平房的房贷供款，收入的份额，将会进一步分别上升至48%及74%。 　　他表示，屋价难以负担，再加上诸如共管柏文单位窄小等的因素，最终将会驱使买家转而至其他地区置业，甚至乎一些富裕的海外买家也可能会这样做。 　　事实上，卑诗省的菲沙河谷的屋价出现了2位数字的增长。他表示，这反映出都会的外围地区的需求开始增长。 　　该报告指出，多伦多及温哥华很多首次置业人士目前只有2个选择，其一是住远一些，另一是住面积较细的共管柏文，结果是生活质素下降。 　　多伦多及温哥华的屋价负担问题也将会导致技术工人的外流。这名经济师指出，一些公司可能因而被逼加薪来吸引雇员，削弱了在世界市场上的竞争能力。

　　针对联邦政府前日透过CMHC提供的房屋款保险出招，提高计划内对50万元以上住宅的按揭首期要求，有多伦多华裔地产经纪认为，上述措施非但不能使多伦多和温哥华的房地产市场降温，反而将刺激50万元以下低端房地产市场的发展，最终推高中高端房屋的价格，措施反而鼓励首次置业人士和低收入人士购买共管柏文单位。 　　面对加国房地产市场过热的现象，联邦政府在日前出招降温，针对50万元以上住宅的按揭，房价超过50万元的部分，最低按揭的首期从原先的5%调高至10%。至于50万元以下住宅的按揭首期仍维持在5%。该项措施将在明年2月15日正式生效。 　　联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)表示，推出上述措施是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温。 　　不过，拥有经济学博士学位的华裔地产经纪徐华飞指出，联邦政府的上述新措施对大多伦多地区房地产市场的影响不大，原因基于以下两点：其一是在买房时仅支付5%的按揭首期的置业者所占的比例很小；其二是在大多伦多地区，房价在50万元以下的低端房屋所占的比例不大，大多是共管柏文单位。 　　上述措施有助于鼓励首次置业人士和低收入人士购买低端房屋。 　　他说：「联邦政府推出上述措施的目的是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温，但实际上，上述措施的效果将是适得其反的，反而会刺激低端房屋市场的发展。一旦购买低端房屋的买家增加了，预期那些已经购买了50万元以下低端房屋的业主会考虑换房，由此而推动中高端房地产市场的发展。」 　　华裔贷款经纪孙晓明则认为，联邦政府推出上述措施有助于限制高收入的加拿大人以5%的按揭首期甚至零首期来买房，但这部分人在置业人士中所占的比例很小，估计不超过10%。 　　她举例说，一个年收入15万元的客户，其获批的贷款额可达到年收入的5倍，即75万元。 　　该名客户在现行政策下，在买房时可以仅支付5%的按揭首期甚至不付首期。不过，该名客户在没有支付20%的按揭首期的情况下，必须向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)购买保险，保险费用相当高昂。 　　如果该名客户仅支付5%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷款额的3.75%；如果该名客户支付10%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷款额的2%；如果该名客户支付的按揭首期达到15%，其缴付的保险费用将降低至总贷款额的1.75%。上述保险费用是必须在贷款时一次性缴付的。 　　她表示：「上述措施对房地产市场的健康发展有好的影响，联邦政府是透过推出上述措施向置业人士传递一个信息，那就是政府要收紧房贷政策，买房要慎重，要考虑实际的购买能力。但该项措施对那些在买房时已支付了20%的按揭首期的置业者没有影响。」 　　孙晓明还特别指出，上述措施对绝大多数华裔置业者影响不大，因为华裔置业者在买房时一般不会仅支付5%或10%的按揭首期，他们大多支付至少25%至30%的按揭首期。

　　管大温地区的高昂房价给居民带来了负担，但部分人还是在竭尽所能的攒钱贷款买房，因为他们认为，卑诗地区房价还将会上涨，越早买房就能获得越多的回报。加拿大宏利银行(Manulife Bank of Canada)上周发布的一项调查显示，有这样想法的人并不在少数，71%的卑诗居民预期明年房价将会上涨，预期本地房价将会上涨的温哥华居民达到了 75%。 　　超三成加拿大家庭 认为房价昂贵 　　宏利银行的调查显示，38%的受访人士表示自己所在的地区房价过于昂贵，其中11%的人认为普通居民完全没有任何办法买得起房。年轻和老年房主的态度比较乐观，65%年龄在20-29岁的年轻人以及50-59岁的中老年认为居民买得起房子，因为年轻人有家里的扶持，老年人有自己的积蓄，而30-49 岁的中年人因为需要处理的事情很多，开销大，债务负担多， 44%年龄在40岁阶段的中年人认为房价过高，无法负担。30-49岁人群中的一多半(68%)都有25万以下的债务负担。 　　温哥华情况最严重，只有32%的业主认为居民买得起房，然而一直被拿来和温哥华相提并论的多伦多房价在可控范围内，超过一半(53%)的多伦多受访者认为买房并不是难题，蒙特利尔和多伦多都有超过半数(64%)的人认为普通居民买得起房。大西洋省份则基本不存在买房难的问题，84%的居民都表示房价可负担。 　　房产涨幅超股市 　　多数居民看好明年房市 　　TD银行近日公布的数据显示，过去10年加国房地产的增值超过了股市，加国房市自1990年代末期开始迎来黄金时代，房价涨幅势不可挡，即使在 2008年至2009年的全球经济衰退期间，也只是暂时回落，然后继续迅猛前进。目前，全国平均房价较2005年高出约90%，是多伦多股票指数增长的两倍。 　　过去10年，温哥华的房市曾出现两次调整，但房价仍增长了一倍多。多伦多的房价涨势平稳，没有经历过大的调整，过去15年卑诗省和安省的房产涨幅大概为250%，草原省份的房价增幅则高达400%。 　　房价不断上升也让加拿大人的信心倍增。TD银行经济学家Brian DePratto表示，从2001年开始，房价的增长带来了消费者开支增长21%。在宏利银行的报告中，三分之二的受访人士都看好明年的加拿大房市，认为明年房价还将继续上涨，11%的人认为上涨幅度将会很大，52%的人认为只会有轻微上涨，30%的人认为房价将保持不变，只有7%的人认为房价将会下跌。 　　安省居民最看好本地市场，75%的人认为2016年房价将会继续上涨，卑诗省有71%的人认为明年房价继续上扬，其中有20%的人表示房价上涨会很剧烈，是所有省份中对上涨幅度预期最高的，有25%的人认为房价将维持现状。受到石油价格下跌的影响，有近20%的人不看好阿尔伯塔省、曼尼托巴省和萨省明年的房市，认为楼价将下滑。 　　在温哥华，消费者对于地产市场的信心非常之强，有25%的人认为明年房价将大幅上涨，55%的人认为房价轻微上涨，17%的人预期房价不变，只有3%的人认为房价将有所下跌。   　　 市场预期虽强   　　切不可盲目自信 　　虽然消费者对于房市明年的前景看好，认为仍有上涨空间，但也不可以盲目自信，因为很多人实际上已经面临窘迫的财务状况，未必承担得起上涨的风险。 　　调查中38%有房屋贷款的家庭表示，他们在过去一年中至少有一次感觉“捉襟见肘”、入不敷出，不得不通过向银行借贷、以高利息用信用卡还账，或是向亲友借钱来度过难关。其中24%的受访者一年中有一到两次银行存款不够开支，10%的人数度面对这个难题，更有4%的人几乎每个月都会受此困扰。 　　在手头紧张时，有33%的人使用信贷额度，32%的人使用信用卡借贷，23%的人使用专用应急资金，14%的人向家人或朋友求助， 10%的人使用注册退休储蓄计划(RRSP)或出售其他投资，而4%的人则求助利率极高的发薪日贷款(payday loans)。 　　加拿大宏利银行的总裁兼首席执行官Rick Lunny表示，这种情况某种程度上要归咎于加拿大的高房价，抵押贷款支出占据了家庭收入的一大块，从而使人们没有多少钱可用于储蓄。根据调查，加拿大业主平均有17万5000元的房屋贷款债务，阿尔伯塔省和卑诗省的居民则达到了20万。加拿大抵押贷款和住房公司指出，人们的住房成本不应超过收入的 30%，但加拿大统计局的数据表明，在2011年的时候，已经有超过四分之一的加拿大家庭用于住房的开支超过了这一上限，而自2011年以来，加拿大房价已经上升了许多。 　　另外，很多其他因素如经济环境、利率等也都会对房市产生影响，目前已经有专家预期，明年利率将可能上涨，一旦利率上涨，很多生活在收支平衡边缘的人将没办法面对。消费者可以保持高的市场预期，但仍要提高警惕，未雨绸缪，根据自己的实际情况做好准备。  

　　本周五，联邦财政部专门针对炽热的温哥华、多伦多房市再度收紧按揭条例。然而据业内分析，新出台的条例可能很难起到降温的作用，反而可能打压本来就受到经济下滑重挫的卡尔加里房地产市场。 　　财政部长莫奈(Bill Morneau)在昨天宣布，自明年2月15日起，买房时房价超过50万元的部份，最低按揭首期从5%调高至10%;50万元以下的房屋的按揭首期仍维持于5%。若以11月多市平均房价是63万元计算，目前50%首期是3.15万元，新实施后首期多了6500元至3.8万，即多付了13万元的5%。 　　值得一提的是，新措施只会影响楼价在50万元以上至100万元之间的按揭申请，如果房价超过100万元以上，目前已规定最低首期为20%，所以不适用于新规定。 　　莫奈表示，新措施就是为了让多伦多和温哥华的房市降温，“只会影响1%或更少的买家”，其目的是为了保障业主和新买家，要确保他们在买房时，已有宽裕的资金。 　　可是，大多数业内专家对这项降温措施并不看好。他们担心，新规定不太可能为温哥华、多伦多房市降温，反而可能打压本来就受到经济下滑重挫的卡尔加里房地产市场。   　　UBC房地产教授萨默维(Tsur Somerville)表示，受新法规影响的只有介乎50至100万元之间的房屋，但加国房价高涨，已将很多房屋推过百万大关;过去一年，全国只有17% 的房屋成交价是介乎50至100万元。多伦多和温哥华在这个价位幅度的成交数量则分别为40%和33%，其中平均买家的首付额是20%，大大超过了新按揭条例所规定的。   　　他估计，新措施可能只会影响到温哥华房市内2.5%销售额。该地区的房屋交易中，成交价50万元以上至100万元之间的虽然占了35%，但是大多数买家都不会用5%作为首期，所以基本上不受新法规约束。 　　萨默维说，新措施用意在于帮助首次购房者的债务受到控制，不致于负担过重，并不真是为了冷却市场。 　　无独有偶，满银(BMO)高级经济师卡维克(Robert Kavcic)也认为，新措施影响成交量和价格微乎其微，“政府推出有针对性的措施，旨在阻止那些拥有很少资产的人入市。”他指，导致多伦多和温哥华房价高企的因素，包括独立屋供不应求、人口需求、按揭利率低和外国资金涌入，仍然存在。 　　帝国商业银行 (CIBC) 经济师泰尔(Benjamin Tal)则估计，在多伦多市场受到影响的成交房屋可能只占总量的5%。 　　相比之下，最受冲击的反而是阿省卡尔加里，因当地的高比率贷款较多，买家倾向少付首期，预计多达一成新屋成交受影响。目前，卡尔加里房地产市场正受到经济下滑重挫，成交量大减，但是平均房价暂时还能保持稳定，此番联邦收紧按揭条例，可能会成为触发房价下跌的重要因素。  

　　根据租屋网站RentSeeker.ca月初公布的调查，目前大温居民若想买房，必须要有超过12万元的年收入，才有可能申请房贷获准，成为加国各大城市中所需申贷门槛金额最高的地区。 　　这是RentSeeker.ca今年第二次公布类似调查，本次的数据基础来自加拿大房贷暨房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）与加拿大地产协会的相关统计，以温哥华为例，目前平均房价达90万9293元，若以五年固定利率2.5%与20%自备头期款等贷款条件来说，申请人收入必须达到12万297元。   　　以多伦多而言，平均房价为64万1617元，在上述贷款条件之下，民众必须要有8万7407元的收入，才有办法申请贷款，此一数据为全国次高。   　　调查中第三高数字出现在BC省首府维多利亚，当地目前的平均房价为52万8564元，民众须拥有7万3517元的收入，才能符合申请贷款资格。 　　若与去年之调查数据相比，就BC省平均房价由57万5504元上升至66万7480元，亚省平均房价从39万8000元下滑至38万4381元，其中又以埃德蒙顿与卡加利的价格变化最大，就卡加利而言，平均房价从49万3744元下滑至46万2666元。 　　不过，这亦代表卡加利房价变得更具有可负担性，因为民众申请贷款的收入，从早前的8万7761元，降低到目前的6万5420元。

　　据加拿大国家银行金融市场部（NBF）本月8日发布的《加拿大观察》经济和战略简报，用一张图表清晰地反映出在多伦多和温哥华两地，就业市场的强劲，对房地产市场的支撑作用。 　　加 拿大国家银行首席经济师和战略师马里昂（Stefane Marion）在报告中称，「现在有许多论调认为在温哥华和多伦多的住宅市场的投机性，会对加拿大经济前景构成威胁。一些专家认为，在房价涨幅上，目前这 两大主要城市，远超国内其他城市的现象是没有基本面来保证的，譬如如果不是存在炒作的话，在国家层面的劳动市场创造就业表现平平的情况下，多伦多和温哥华 的住房需求怎么能挺住呢？」   　　然而，马里昂继续表达了她对此的看法，「在把责任归咎于投机者前，我们要先考虑在市一级层面的劳动力市场的最新趋势。 正如我们的图表显示，与全国平均水平相比，多伦多和温哥华最近几个季度创造就业的表现，实际上已经相当强劲。移民的大量流入（在过去一年中约24万人）， 再加上原油产区省份的不景气，促使更多人口迁移到多伦多和温哥华。好消息是，这些劳动力资源已大部分被就业市场吸收，所以只要这种状况持续，这两个城市的 房价就不可能显著下降。」   　　徐华飞：明年仍小幅上涨 　　本地地产专家、经济学博士徐华飞也表示完全赞同国家银行做出的上述结论。他更认为不仅是就业方面，其他更多方面的利好因素，都会保障多伦多的房价和销量明年继续上涨，只不过涨幅会不如今年这般疯狂，今年是20年来罕见的一年。 　　徐 华飞认为，多伦多的就业表现良好，加上国际资本的继续涌入，以及投资移民的购房需求，和比较富裕的阶层向高端市场换房等，都会进一步提升高端市场的行情。 即便联邦政府计划在明年年提高50万元以上房屋的首期付款，以期控制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场，但他认为此举只会更加刺激低端市场的提升。 这其实是政府在鼓励首次购房者买房和购买公寓房等价位较低的物业。 　　他认为从经济形势、就业率、宏观调控和移民等诸多方面的因素看，大多伦多地区明年的房地产市场不但不会下跌，还会有小幅上涨。

　　在加拿大的房地产交易过程中，如果一方拒绝履行合约将付出沉重代价。近日安省一对华裔买家就因卖家违约，在安省最高法院获判胜诉；他们仍以5年前约46万元的价格，买下现值80万元的物业。败诉的卖家，还要承担9万多元其他费用。 　　华裔严氏夫妇在2010年底，购买位于安省万锦市冰梨路（Brimley Road）和史刁士大道东（Steeles Avenue East）地区一幢住宅，卖家当时叫价479,990元，经议价后以468,000元成交，然而，原应在2011年1月交吉的这幢住宅，一直没有落到买家手里。原因是卖家事后不承认购房合约有效。   　　在2011年2月严氏夫妇入禀法庭，控告南亚裔卖家及他的嫂嫂（该住宅由卖家兄弟两家人居住）及卖家的经纪公司。同年5月，买家再要求法院通过简易判决（不经庭审），发出强制执行合约或赔偿损失的命令。   　　卖家提出的抗辩理由是购房合约无效，因兄弟和配偶都未曾在合约上签名。且即使购房合约有效，原告没有在规定时间内取消购房附带条件。他们认为合约不应被强制执行。 　　法官依据法理判断，认为该案毋须经过庭审，就可以给出简易判决。接下来就要考查被告人的辩护是否可信。然而通过对被告的交叉讯问，法官认为他们所述事实前后矛盾。起初被告表示他们都没有想要卖房子，也根本对卖房一事不知情。之后又承认，两人确曾与地产经纪签署了委托书，但没有在买卖合约上签名。最后在买卖合同有其签名的证据下，二人又否认签名的真实性。在法官要求下，他们拿不出笔迹鉴证专家的证明。 　　卖家另须承担9万多元费用 　　至于被告两人的配偶是否须要签名的问题，法官经过讯问当事人，认为两人配偶事实上均已经清楚并同意买卖，因此毋须他们签名。另外，对于买家是否按时取消购房条件的问题，虽然卖家拿出的证据是在期限的第二天上午收到文件，但买家和经纪的证明都显示取消条件的文件，是在到期前一小时内发出。再有是被告还指责原告在诉讼过程中，有故意拖延时间之嫌，尽管法官也认为原告确实有不够积极之嫌，耽误了一年多的不必要时间，但并不足以影响其获得赔偿的权益。 　　在法官判决前，原告要自行证明该物业的独特性或不可替代性。原告提出该物业的花园面积可满足严太的要求，另外，严太的妹妹住在同一条街，可以帮忙照顾孩子；该物业离公共汽车站很近，方便搭公共汽车。尽管严氏夫妇在2011年底，在麦高云路（McCowan Road）近丹尼逊路（DenisonR oad）地区买了另一幢住宅，法官认为本案中的物业，对他们来说是无可替代，尤其是诉讼人的妹妹就住在同一街区。 　　综合以上所述，法官判决该幢现时估价80万元的物业，须要按照当初合约规定的468,000元的价格强制执行合约。原告因此付出的其他经济损失连律师费共9万多元，也须要由被告去承担。 　　“违约方须承担一切损失费用” 　　多伦多资深地产经纪徐华飞认为，严氏夫妇的案例事实清楚，法官的判决非常合理。而这类案件在本地的地产买卖中并不罕见，因此对地产买卖客户也是很好的警示。他表示在房地产交易过程中的法律程序是非常复杂的，因此一定要找专业地产经纪来代理房产交易的全过程，才能保障买卖双方的利益。这是西方社会的交易规则和社会规范。如果该案是私下交易，恐怕利益受损的一方就很难获得补偿。 　　徐华飞还表示从该案的具体情况看，由于案情明确，法官有权不进行庭审就进行判决，这实际上减少诉讼成本，否则败诉一方须要付出的律师费用将更高。另外，他推断案中严氏夫妇是首次买房，之前只是租房，如果他们是换房，由于他们所购新房不能交吉，他们的房子也因此不能腾空给其他买家，则可能产生一连串反应，把多个买卖方牵扯进来，所造成损失就会更大。 　　因此，在加拿大任何房地产买卖的成交，都是在法律框架之下，地产交易的过程也是履行法律程序的过程，一旦任何一方在买卖合同上签字之后，就没有理由不履行合约，否则就要付出代价。

　　大多伦多地区地产行情呈现新趋势，密西沙加房市、特别是豪宅市场正成为新的热点，销量和房价增幅正在显著抛离本区的其他地区、特别是多伦多市中心。　　据多伦多地产局的最新资料，今年11月份密市独立屋平均售价为90.29万元，比去年同期增长了15.3%，并超过GTA的平均价格8.8%(即7.37万元)。905地区和市内独立房价格涨幅难以望其项背，分别为13.5%和8.8%。　　销量方面，上月密市录得了274宗独立屋交易，年同比上升16%，也高过了大多伦多地区的平均水平(13.3%)。在市内，由于独立屋已成稀缺资源，所以上月销量仅微升了0.7个百分点。　　在著名的Re/Max地产公司于本周早些时候公布的年度展望报告中，密市也是一大两点。该公司预测，明年全国房价预期会有2.5%的升幅，GTA地区有望为5%，密市甚至可以达到6%，超过全国平均水平的一倍。　　报告还指出，推动密市房市的力量主要来自于中高端的市场，这包括80万元左右的独立屋，其主流买家是“升级房屋”的有家人士;以及300万元或以上的豪宅，主要集中在靠近湖滨的Mineola及Lorne Park等地新屋社区，房子的平均面积大多在3500至5000平方英呎左右。　　值得一提的是，越来越多的首次购房者如来自多伦多的年轻夫妇，以及移民家庭也在不断进入密市房地产市场。这些初次入市的买家大多数购买价格在50万元幅度的镇屋或半独立屋，或是30万至40万元的公寓。　　由于买家增多，密市房地产市场甚至出现了过去未曾出现的竞价大战。在受买家欢迎的Erin Mills及Lisgar的社区，竞价甚至成为常见现象。　　该公司表示，密市房产行情最火热的是接近407﹑403及401等高速路的地段。这些社区前往诸如多伦多等邻近城市，较为方便，未来升值的空间会超过市内以及905地区的其他地方。

  　　根据CTV电视台报导，联邦政府可能于今天宣布新的购屋头期款新规定，以50万元为门槛，订出不同头期款比例，此措施相信是为了压抑温哥华和多伦多两地过热的房市。   　　CTV称联邦政府可能会在11日提出紧缩的头期款政策，主要影响范围为50万元以上的房屋。稍早有消息称新政策将规定50万元以下房屋的头期款为5%，以上为10%。一般预料新政策目的是为了抑制房价，尤其是过热的大温和大多房市。  

密西沙加市议会昨日通过2016年度的财政预算，市内业主的物业税将增加2.5%，其中1.6%是上交给市府，0.9%是交给皮尔区域政府。 密市一间估值价格为53.5万元的房屋，业主将要多付77元。 密市市长克龙比(Bonnie Crombie)表示，预算的著重点在于投资基础设施、扩大公交服务并向居民提供恰到好处的服务。 在2016年，密市的公车服务将增加2.8万个小时，3个新公车站，道路和交通的改善以及冬季服务，图书馆、公园和园林、消费急救以及文娱服务等。 市府经理贝克（Janice Baker）表示，市府已经找到可以节省470万元开支的地方，等于是节省物业税1.1个百分点，同时还把有限的资源投入到公车和基建项目中。

最近，温哥华东区的一间迷你独立屋正在Craigslist网上标价出售。在温哥华这个寸土寸金的城市，该房屋仅要价2万元。但是华裔卖家Ches Lam有一个独特的要求，那就是买主得将独立屋连地拔起，迁移到其他的地方使用。 Ches Lam是该迷你屋的房主和建造者。最初，Ches将这间位于Renfrew Heights的独立屋买下来的时候，他就知道必须对该房屋进行改装才能居住。他最终决定维持独立屋主屋的结构不变，而是将花园中的车间改造成了一间客房。 在经过改造之后，这间迷你独立屋拥有了一间250平方英尺的客房。客房内有一个完备的厨房、浴房以及一个平坦的休息区域，偶尔，Ches会将该客房短期出租。 尽管Ches知道对房屋进行这样的改造是违法的，但是他并不想麻烦去政府申请一个许可。“对我来说，我觉得这跟改造自家地下室没有太大差别。” 可是没多久一位邻居向政府告发了Ches非法改造房屋的事情。随后一名检察员出现在了Ches面前，并要求Ches将房屋重新改回其原有的结构，将花园里的车间还原。 Ches最终决定将该房屋挂在Craigslist上出售，所有家具都包，Ches希望有人能够喜欢他对房屋的改造。 Ches表示：“我觉得将这间改造的客房给摧毁实在太可惜了。我想要将保留这间客房，不过这可能就意味着买家必须将它搬到其他地方才能住了。” 为此，Ches也咨询了将该客房迁移到其他地方所需要花费的费用，在8,000元至2.5万之间。但是具体金额还需要仔细估测。 至今，Ches称他已经收到两三个买家的咨询了，其中包括一个来自温哥华北区的买家。“他来自原住民属地，所以不用申请许可和其他文件。”

 Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。 大温放假在往年基础上继续攀升，预计均价将在2016年突破百万大关。到目前为止大温地区的房屋平均价格为$947,350, 这个价格包括独立屋和公寓。在明年温哥华楼市将很可能面临一轮更大规模的价格增长对比加拿大其他地区。 RE/MAX公司的房产经纪在接受采访时表示：“这种增长以及超出了中产阶级可以承受的范围。”他还表示现在并没有什么好办法来解决持续增长的房价，不过增加房屋密度可能是一种解决办法。随着公寓对于独立屋的价格优势不断扩大，更多的温哥华人开始考虑买公寓。“供需关系决定市场，在过去的三年，温哥华的房屋需求量大大超过了供给量而且这种供不应求的状况还在继续，最好的办法就是增大供给量。” 预估房屋市场并不容易，根据RE/MAX’s2014年度房产市场报告，预计价格增长为7%卖出率增长为20%，而当年实际数字则为17%和50%。由此可见，实际情况可能比预估情况要高出很多。分析师Raven认为即使刺激开发商建造更多可负担性住房，已经被挤出市场的中产阶级也很难再买得起大温的房子。“因为长时间没有开发商提供可负担性住房，太多的中产阶级被挤出房产市场，无力购买房产。” 由于大量的外国投资人投资大温楼市，造成很难获得充裕的数据来预测来年的形式，这也为房产经纪获得准确数量的卖家数据提供难度。 “你跟房产经纪聊天的时候他们就会告诉你，国外的热钱都进了高端房产市场，并拉高了房价，现在就算你有钱你也会觉得房价有点贵。” Raven最后说，他认为国外投资人对房产市场有一定影响，不过由于数据有限不能认定就是国外投资人拉高了房价。无论如何，高房价和供需不平衡都是存在的，他说，他的一个房产经纪最近卖出的一套房子有13个offer来抢，其中10个都是高出叫价并没有任何额外要求。

​联邦政府周五宣布收紧房贷措施，藉此为温哥华及多伦多等地高楼价降温。由明年2月15日起，购买50万至100万元屋价房屋，其中超过50万元部 分，首期付款的最低比例由5%增至10%，才能符合加拿大按揭及房屋公司(CMHC)投保要求。大温地产界人士指，新例对楼市销售及价格影响不大;但也有 人担忧，将令部分首置业者延迟至少一年才能「上车」。   联邦财政部长莫奈(Bill Morneau，图)周五在宣布收紧房贷新措施时说：「特别是在温哥华和多伦多市场，楼价已很高。我们须确保创造一个能够保护买家的环境，使他们能拥有房屋足够的资产。」屋价75万元 首付额多1.25万   他指，新措施只是针对价格较高的房屋，政府仍希望鼓励首置者进入市场，「这（新例）只会影响1%或更少的市场份额」。根据新例，屋价50万元以下部分仍将维持5%的最低首付比例。例如，屋价75万元的房贷申请者须至少支付5万元首付，较目前规定的最低首付额多12,500元（详附表）。此外，如果屋价高于100万元，联邦此前已规定最低首付比例为20%。   莫奈否认联邦政府担忧加国楼市已泡沫化，「我们并未对此特别担忧，我们正在做的事情，是关注市场中有潜在风险的部分」。   他解释说，目前大温房屋交易中，仅约36%价格在50万元至100万元间。同时，这些房屋如果有贷款，很大比例首付也高于5%。  针对最低首付挤入高价门槛   联 邦此举的目标，是针对极小部分试图以最低首付挤入较高楼价门槛，即风险较高的房贷者。莫奈称，当局要建立良好环境，令国民在购买房屋时得到保护，也有充裕 的金钱支付。他否认联邦担忧加国房市已泡沫化，「我们并未对此特别担忧，我们正在做的事情，是关注市场中有潜在风险的部分」。卑诗房地产协会 （British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）周五接受《星岛日报》记者访问时表示，新例对大温楼市成交及价格的影响都十分轻微。他说，目前大温房屋交易中，仅有约36%价格在50万至 100万元间。同时，这些房屋若有贷款，很大比例首付也高于5%。   缪尔说：「部分首置者将受新例影响。虽然此类买家很大比例购买50万元以下房屋，但例如购买60万元房屋，须支付的首付将由3万元增加至3.5万元。对于一些人士来说，多出的5,000元可能会延迟他们的上车盘时间。」另 据CTV报道，大温房贷专家理查德（Alyssa Richard）表示，联邦新规将令较年轻的首置者，要面对多支付5,000元至2.5万元首付的情况，这将令他们被迫延迟买楼一年或更久。华裔房贷专家 冯晓敏表示，新例对华裔买家影响不大。另外，她也提醒房贷申请者，房贷首付10%将较5%节省不少保险费（详另文）。   加拿大帝国商业银行(CIBC)的报告指，新措施将影响全国约4%的新屋成交，但在亚省卡加利则估计会有约一成买卖受新措施所影响，而爱民顿则约占7%。CIBC分析，卡城的按揭比率一向较高，加上经济不景，相信当地楼市将下调。   资深房贷顾问：对海外买家零影响大温资深房贷顾问冯晓敏表示，她所代理申请房贷的华裔客人中，仅有不足十分一所支付的首付低于10%，由此可见，联邦房贷首付新规对华裔买家影响不大。而受访专家则指出，新规则对海外买家不会造成影响。冯晓敏周五受访时指出，根据她从业多年的观察，较年轻的首次置业者，华裔通常较其他族裔获得来自父母更多及更大的支持。 60万元房屋 多付5,000元才可上车她同时又提醒，例如购买60万元的房屋，新规则只是规定超出50万元的部分，即10万元须支付10%的首付，由此计算，只是须要多支付5,000元首付就可以上车。这对多数华裔买家来讲，并非很困难的事。冯晓敏还说：「其实我一直都鼓励客人尽可能支付10%或以上首付，因为10%首付须支付楼价2.4%作为保险金，而按规定5%则须支付3.6%。由此算下来，这1.2%的保险金差别，每10万元贷款额就是1,200元，为何不节省呢？」卑诗房地产协会首席经济师缪尔则指出，今趟联邦政府修改房贷政策目标是针对国内市场，对海外买家没有影响。卑 诗大学（UBC）房地产专家萨默维尔（Tsur Somerville）指出，分析大温楼市时，很难得出首付比例较低的首置者，是导致大温楼价飙升的主因。而联邦周五公布新措施针对高价房屋及海外买家； 可是这些被认为是促使本地楼市高涨的因素，新政策并不能起着任何作用。 专业人士买大屋恐受阻联邦政府周五宣布，收紧50万元以上楼宇的首期按揭要求。有银行界人士认为，专业人士会最受影响，但估计新措施不会令银行更改其他按揭要求。皇 家银行按揭经理李嘉伟周五接受多伦多A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示，新措施引致的影响不大，因为他的客人，通常很少买那麽昂贵的房屋，一般 买25至35万元的柏文。他又认为，就算新例实施，对买家的影响也不大，因为只是适用于50万元以上的房屋。他举例说，一间80万元的房屋，按现时首期只 需5%的规定，要付4万元首期，但按新例计算，头50万元付5%首期，其余30万元付10%首期，合共只要多付15,000元首期。申请人以家庭收入4倍贷款李嘉伟认为，新例会最影响到一些想买大屋的专业人士，但这批人只占少数，因此估计对楼市的影响也不大。他解释，每个顾客都有自己的故事，不代表专业人士薪酬高，储蓄率就会高，这是他做银行经常都会见到的情况。他续称，银行有时批准按揭都很困难，因为基本上是根据申请人家庭收入的4倍来做贷款。李嘉伟举例，一个家庭收入10万，贷款额可以做到40万，或42至43万。新措施要买家付多点首期，会令一群没那麽多首期，但又想买大屋的人，就要把门槛由5%提高到10%。李嘉伟又认为，新例对华裔或新移民的影响也很少，因为如果没找到工作的新移民，银行要求首期差不多需要35%。他指出，很多华裔客人首期都付20%或以上，有些甚至付50%，因此估计新例对华人市场影响微不足道。首期付逾两成华裔者众联 邦过往收紧通过CMHC担保按揭的规例，曾令银行界更改其他楼宇按揭的要求。但李嘉伟认为，这次的新措施不会有类似效果，令银行更改其他按揭要求。他解 释，联邦曾经把CMHC的还款期，由30年降低到25年，会令每月供款高了，因而令银行对家庭收入的要求提高审批按揭，但新措施只影响首期。 ​

面积4.5公顷、位于市中心湖滨央街以东，南北分别以皇后码头东街和湖滨东大道为界的LCBO总部目前正在出售。由于这块地周围的湖滨近年工商和共管公寓持续发展，使得该笔交易可能成为多市史上价格最高的土地转让。有消息称，拥有Loblaws和大统华的加国第二大富翁威斯顿(Weston)家族属下的私人公司也在参与竞标。 该地块由安省酒类管理局拥有﹐其竞标由安省政府主持。土地出让所得﹐将进入省府57亿元的公交基金内。

       Remax地产公司昨日公布2016年楼市报告，预测今年楼价已上涨17%的大温楼价，明年将再上涨7%，平均楼价将达到101.36万元；大多伦多明年楼价预测上涨5%。报告指出，低加元以及加拿大相对稳定的经济，将继续吸引新抵�移民及外国投资人进入温哥华及多伦多楼市，并扮演举足轻重的角色。 　　报告先分析2015年各市场楼价变化指出，全加楼价上涨最多的是温哥华，上涨17%，其次是菲沙河谷上涨10%，大多伦多上涨10%。全加各城市楼价涨跌不一，卡加利下跌5%，沙斯卡通下跌2%。 　　报告对2016年的楼价作出预测，明年楼价上涨最多的仍是温哥华的7%，其次是大多地区5%、渥太华2%、大满地可2%。不过，也有楼价预测将下跌的地区，例如卡加利将下4%，爱蒙顿下跌3.5%。全加明年楼市预料平均上涨2.5%。 　　预测卡加利楼价续跌 　　报告指出，维多利亚楼价2015年已上涨13%，低房屋库存以及强劲市场需求，令维多利亚明年楼价将上涨2.7%。 　　针对有报道指联邦财政部正考虑渐近式提高50万元以上房屋首期款最低要求，如果落实，Remax认为对全加除温哥华及多伦多市场，影响不大。 　　不过，Remax强调，由于温哥华及多伦多的楼价早已超过50万元，有关限制将不利大温哥华及多伦多的首次购屋人士，有可能影响他们明年买房的决定。

　　加拿大人对楼市的信心从高位回落，但仍然维持在今年平均水平之上。 　　根据彭博Nanos加拿大消费信心指数调查，上周预期屋价在未来半年将会上升的人由36.42%回落至34.38%，下跌超过2个百分点，幅度显着，但仍然较本年以来所录得的34.32%的平均水平为高。 　　调查结果又显示，认为屋价将不会变动的人的比率由44.95上升至45.37%。至于看跌的份额则告微升，由15.23%增加至16.75%。 　　事实上，上月份加拿大人对楼市的信心明显改善，在受访者当中，认为屋价上升的比率在接近34%至稍逾35%的幅度之间上落，至月底更上扬至36.42%，破了自从2008年至今的平均水平。 　　不过，继市场传出末季经济增长步伐可能减慢等的不利消息之后，加拿大人对楼市的信心再告转弱。 　　值得留意的是，预期屋价在未来6个月下降的份额也由12.48%逐步回升至逾16%。 　　资料显示，由2008年至今年的平均楼市信心指数为36.2，亦即比目前的指数高出1.82个百分点。这次调查透过电话随机访问1,000名加拿大人，误差率是正负3.1个百分点。

　　本周五(12月11日)上午，财政部长Bill Morneau宣布，联邦政府计划在明年年初提高50万元以上房屋的首付款，以期控制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场。 　　据悉，新的政策会将50万以上的房屋的首付款分开计算，50万以内的部分仍然维持首付5%，50万以上的部分则首付提升至10%。举例来说，如果购买了一间70万的房屋，首付款将由原先的3.5万增加至4.5万，因为50万部分首付5%再加上超出部分20万的10%。  　　联邦政府表示，购买50万以下的房屋则不会受新政策的影响，新政策将于2016年2月15日开始实施。 　　此外，对于那些首付款在20%以下的购房者，政府将最长还款日期从40年缩短至25年。 　　购买100万以上的房屋，首付款不足20%的人可以向加拿大抵押贷款及房地产公司(CMHC)申请贷款。目前，由于需求攀升，抵押贷款公司面临着极大的压力。 　　Morneau还称，这项新措施是为了促进公平，并限制那些资金不足的人在低利率刺激下大肆贷款，鼓励他们购买较为便宜的房屋。 　　对此，多伦多的鸿利地产专家Kevin Wang表示，他认为政府此项政策并不能达到控制多伦多房市的目的。因为目前的低利率以及加元贬值所带来的优势，使得购房本身是一笔赚钱的买卖。 　　Kevin称：“购房者在买房之前都会计算看是不是一笔好的投资，如果收益大于支出，那么人们就会继续买。政府增加的首付款并不能影响大多数人的买房决定。尤其是现在加币这么便宜的状况下，与之前加币与美元持平时候相比，利润已经增加了20%至30%，那么需求一定还会增加。” 　　而此项政策对于留学生来说更是没有任何的影响。因为留学生由于受到身份的限制，首付款远高于10%。所以对于那些为了孩子上学而在多伦多购房的家长来说，此项新政不会对他们的购房决定产生任何的影响。而目前的低利率和加币贬值，相反还会促进国内持有人民币和美金的人加大对加拿大的房地产投资。 　　对此CIBC的首席经济学家Benjiamin Tal表示说，尽管首付金限额的增加只会影响3.9%的新增贷款，但是对于卡尔加里的房地产市场而言可能将会产生致命的影响。 　　Tal称：“尽管该项新政意图打压多伦多和温哥华的房地产市场，但事实上这两个房地产市场是全国最贵的。而对于卡尔加里而言，11月的销售量比过去10年的平均值下降了20%，此时增加首付金无疑是雪上加霜。”

  据赫芬顿邮报报道，位于多伦多的租房网站Rentseeker制作了一张反映加拿大各地主要城市房价与居民收入情况的地图。 意料之中，温哥华的房价之高，冠居全国。想在温哥华买栋独立屋，家庭年收入需要高达12万！这样才能负担起90多万的平均房价。你，挣到了吗？ 由于油价暴跌造成经济不景气，阿尔伯塔省的房价呈现跌势。独立屋均价由年初的39.8万元降至38.4381万元，家庭年收入要求仅为6.5420万。 全国房价最低的地区是魁省的Trois-Riveres，那里的平均房价是16万2313元，家庭年收入若有2.8515万元就能买独立屋。