地产

　　本周三（12月16日），美联储将召开2015年年终前最后一次的议息会议。鉴于早前美联储主席耶伦（Janet Yellen）曾释放出信号，大多数业内专家都相信加息已经箭在弦上。本国地产界人士指出，美联储加息将导致加元与美元之间的汇率差距进一步拉大，从而让海外资金加速涌入以温哥华及多伦多为主的加国房市，从而让明年的房价再创新高。 　　UBC商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，一旦美联储一如预期宣布加息，加元对美元的汇率将会进一步下挫，将直接导致本国房市中的美国买家数量上升。对于手持美元的美国投资者来说，加元汇率下跌无异于加国房地产变得更加便宜，是他们最好的入市良机。 　　此外，加元汇率下跌也将导致中国热钱加速涌入。事实上，在过去的一段时间里，中国热钱已是推动加国房市、特别是温哥华房市的重要因素。当美联储升息令美元兑人民币汇率上升后，更多中国买家会发现在美国购房的成本上升，于是北上加国便成为一个实惠的选择。 　　“如果(中国投资者)要在美国达拉斯(Dallas)或是加拿大温哥华中做出选择，相信温哥华的吸引力更大”，达维多夫说。 　　BlueShore Financial Credit Union行政总裁卡特里夫(Chris Catliff)指出，当海外投资人加速涌入之后，房价首先受到刺激的将是豪宅市场。这一市场一向是很多海外买家抢购的目标，仅温哥华来说，整个高端房屋市场的均价涨幅在今年就达到了25.9%。在美联储升息、加元汇率继续下跌之后，价格涨幅料将更加惊人。 　　为了处理大温等房市过热的问题，联邦财政部曾在上星期出台新规定，针对售价50万元至100万元住宅的按揭，房价超过50万元的部分，最低按揭首期从5%调高至10%。联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)更明言，新政策正是要为温哥华和多伦多的楼市降温。 　　不过卡特里夫表示，这一政策对豪宅市场难以起到降温作用，因为买家平均首付比例本来就高过联邦的新规定。在明年，本国两大房市的均价将会持续冲高，而首波抢购潮可能会在1月便出现。

近日，纽芬兰省的 一位女性Lori Ralph想要出售自己位于St. John's的一栋房子，但她没有选择传统的方式——寻找房产中介——来出售房子，而是在Facebook发布信息，称如果有人帮她卖出房子，就可得到1,000元的报酬。 据悉，Lori Ralph的房子共2层，42,00平方英尺，包括：四个洗手间和四个卧室，客厅，厨房，地下办公室，娱乐室以及杂物间，在Kijiji上叫价589,900元。   图片来源：Huffington Post Lori Ralph表示，通过这种方式卖房子，她可以省去30,000元的房产中介费，而买家也可以更加合适的价格买到房子。

新罗谢尔的特朗普大厦(Trump Plaza)。一些中国富人最近和纽约投资公司Borland Capital Group一道买下了这里的一些公寓单元。   最近，一小群富裕的中国投资者在纽约州韦斯特切斯特县(Westchester county)的一个高档公寓项目上投入了100万美元资金。这栋预定明年开售的红砖公寓楼配置了游泳池，并且在该楼顶层的天台能将哈得孙河(Hudson River)的景色尽收眼底。   这些投资人往这个项目中砸钱之前甚至没有进行过实地考察。为他们搭桥该公寓楼项目开发商的纽约房地产投资者辛格(Rick Singer)表示这笔交易进行得比较顺利，因为它满足了中国投资人的期望。   据近些年来曾为中国富人牵线过类似交易的房产经纪人说，这些中国投资人的目标之一就是将资金移出中国并注入美国的楼盘。   今年夏天，这一目标变得更加迫在眉睫：股票市场的大跳水令投资者感到惊慌，而增速明显放缓的国内经济又促使中国官员让人民币贬值。中国政府加强了防止资金外流的执法力度。据一些经纪人说，中国许多富人担心政府可能会剥夺他们的财富，或是通过让人民币进一步贬值导致的国内通胀率上升来使他们的储蓄缩水。 这种担忧情绪促使他们将大笔资产转移出境，同时尽量做到不被人察觉。     从2008年开始，中国就成了美国国债最大持有国，但最近，中国企业和富有的个人也开始对美国资产发生了兴趣。今年，中国监管机构放宽大型保险公司对海外房地产的投资后，一家中国保险公司以19.5亿美元收购了纽约的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)，创下美国酒店收购价格的历史纪录。   中国富人也热衷于在美国购置房产或公寓。在经过了一波历时五年的美国房地产投资热潮后，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的最新数据显示，到今年3月为止的一年间，中国已经超越了加拿大，成为美国房地产的最大境外买主。   房产中介称，尽管由于中国国内市场的动荡，中国富裕人群最近几个月在美国购置住宅的势头有所减弱，但寻求投资商业楼盘的中国投资者们依然在积极买进。有些中国房产投资人将资金集中在一些匪夷所思的目标上，比如小型的写字楼，连锁酒店，以及其他一些不起眼的的不动产项目。这些地产项目分布在美国的大城市或其周边地区。这显示中国房产投资者们正抓住机会将尽可能多的资金转移到中国政府管控不到的地方。   不动产登记记录、房屋中介和其他交易参与方提供的信息显示，在过去的几年，中国投资者买下了加利福尼亚州长滩(Long Beach)的一条商业步行街，临近洛杉矶国际机场(Los Angeles International Airport)的一家万豪酒店(Marriott hotel)，纽约斯塔滕岛(Staten Island)的一栋临水办公楼。此外，同一消息来源还指出，他们至少还参与投资了韦斯特切斯特县两个大型公寓项目，并购买了位于纽约皇后区埃尔姆赫斯特(Elmhurst)社区的大量不动产。   纽约麦迪逊地产资本公司(Madison Realty Capital)联合创始人泽根(Joshua Zegen)说，中国投资人的投资不仅是为了盈利，也是为他们的资金寻找一个去处。泽根的公司为纽约皇后区一个高档公寓项目的开发商提供了1,000万美元贷款，中国富人在该项目的投资人之列。   近年中国公司纷纷投资令人炫目的美国豪华商业楼盘，例如以破纪录的高价收购纽约华尔道夫酒店，以及计划在旧金山建造当地最高的楼盘之一。如果中国政府继续实施在国内股市崩盘后旨在限制国内企业大举投资海外的措施，上述这些种类的交易可能就会遇冷了。   与此同时，中国的中产阶级家庭也因为在美国购买单户住宅和公寓而受到了关注。房产经纪人说，这种交易很可能也会降温，因为北京正在设法防止资金外流。中国个人在海外的投资上限为每年5万美元，在今夏的股市暴跌之后，中国官方誓言将严格执行这些条例。在那之后，中国股市收复了一些失地。   然而据理财顾问和私人银行家们说，富有的个人投资者一直对这个海外投资上限规定不屑一顾，他们选择通过家人和朋友在美投资。其中有些人原本就做着出口导向型生意，他们将赚得的美金以房地产或其他投资形式存放在海外。周一发布的数据显示，中国的外汇储备在11月下降至两年多来的最低值，这引起外界对中国阻挡资本外流能力的担忧。   纽约房地产经纪人Katie Kao表示，任何对资本加强控制的行为，包括中国政府9月份对外汇交易的收紧，都将刺激中国巨富们向美国转移更多资产。   她说，中国富人们希望尽快增加对美投资。Katie Kao同时也是美国亚洲地产协会(Asian Real Estate Association of America)纽约东部分会(New York east chapter)的创始会长。   想弄清美国亚洲地产协会在美国拥有的商业房地产数量并非易事，因为他们通常会掩盖交易痕迹。像美国房地产的许多其他富有投资者一样，中国人也喜欢通过私人公司或美国本土合伙人来完成交易。   举例来说，纽约开发商Steven Wu就一直担任皇后区某住宅小区项目的代言人。据知情人士称，该项目吸引了大量的中国高 值投资者，他们帮助以5,350万美元买下了这块地。   另外，富有的中国投资者还会合伙出资，请一家公司代表他们出面购买房地产。总部位于香港的联懋国际有限公司(Joint Treasure International Ltd.)去年曾代表一位中国富商和其他亚洲投资人以4亿美元的价格将一处面积为8英亩（约3.24公顷）、位于比弗利山庄(Beverly Hills)的地皮卖出，而四年前的购入价格约为1.5亿美元。   据房产经纪人称，中国资金的影响多集中于某些特定的城区。以纽约为例，这里有相当大华人社区的居民区正在从中国大陆的富人那里吸引来越来越多的资金。   在皇后区的法拉盛(Flushing)，近一半的居民都是华人或其他亚裔，据美国房地产状况研究公司CoStar统计，截至11月底，今年法拉盛的商业地产销售总额为12亿美元，比2014年总额高44%，是2013年总额的两倍多。该公司数据显示，今年这些交易的平均价格为每平方英尺382美元（约合每平方米26481元人民币），而2013年的平均交易价格为每平方英尺234美元（约合每平方米16221元人民币）。   中国投资者在竞标埃尔姆赫斯特皇后大道(Queens Boulevard)及周边地区商业地产时一直非常积极。高纬环球资本(Cushman & Wakefield)的市场部副总监多诺万(Tom Donovan)说，在过去的18个月中，该公司售卖了八处皇后大道沿线地产，中国投资者六次中标，另外两次出价排名第二。   多诺万表示，中国投资者的活跃参与确实正在影响着定价。他说，待售的楼房供不应求，而随着积极的购买者越来越多，房价已出现可观增长。   一些中国上海的高 值投资者最近和纽约投资公司Borland Capital Group一道，以4,000万美元的价格收购了66个公寓单元：它们分别位于韦斯特切斯特县最高的两栋建筑物内──白原(White Plains)的丽思卡尔顿酒店(Ritz Carlton)和新罗谢尔(New Rochelle)的特朗普大厦(Trump Plaza)。   公司创始人博兰(Brent Borland)称，他们计划将这些公寓出租一段时间并最终出售。   “当我们想将这些公寓出手的时候，我们的中国合伙人有能力把这些房子卖给中国人。”博兰说。

自从加拿大线（Canada Line）5年前通车，温市西南海旁大道（S. W. Marine Dr.）夹甘比街（Cambie St.）交界处因交通便利，人流急增，吸引大型地产商大力开发，渐从工业区转变为住宅休闲区。温市府表示，该区未来至少有1,800个家庭入住。而加拿大线去年乘客量高达4,000多万人次，预计随着人口增加，乘客量将显着增长。人口密集加交通便捷之下，也令该区备受零售业界青睐。   在多家地产商联合发展下，位于甘比街走廊（Cambie corridor）南端的区域，逐渐呈现新面貌，从原先空旷的工业区，蜕变为融合住宅、娱乐、购物一体化的综合新社区。   一幢新楼盘年底入伙   资料显示，该区目前在建或筹划的主要住宅楼盘有4个，最早完成的Marine Gateway，今年底就为该区带入415户家庭。随着其他项目在未来几年完工，该区至少有1,800户（见附表一）。   沿着甘比街兴建的加拿大线，无疑是为该区带来更多转变的主因。   温哥华城市规划副主任海德（Susan Haid），周三接受《星岛日报》记者访问时表示，温市府正是因应加拿大线的兴建，因而启动对该区重新开发的部署。   她说：「以（加拿大线的）海旁大道站为中心，这一区从缺少店铺及服务的区域，转变为生机勃勃住宅区。同时，附近的单车径也为市民提供外出的另类选择。」   她又称，市府计划在甘比街南端、临近菲沙河（Fraser River）的地方兴建一个占地10英亩的新公园。此外，附近的劳里埃小学（Sir Wilfrid Laurier School Annex）也会增加收生名额，以满足需求。   根据运输联网（TransLink）最新数据，加拿大线于2014年的载客量高达4,025万人次，较2010年的3,845万人次明显上升（见附表二）。对此，运联发言人兹奥拉（Cheryl Ziola）表示，随着该区的地产发展项目落成，预期会有更多乘客使用加拿大线。同时，加拿大线计划增设4个新车站，包括附近的西57街(W. 57th Ave)车站等，预计整个甘比街走廊都会焕然一新。   人口密集与交通便捷也吸引了大量的零售商等业者进驻，以致此区逐渐成为购物休闲中心，例如加拿大影院公司Cineplex计划在区内开设拥有1,940个座位的电影院。此外，托儿中心、健身中心、银行、酒铺等，都会在此区相继开业。   连锁超级市场大统华同样看好该区发展，经过4年筹备，温市西区首家分店周三正式开张。        

　　美国联邦储备局一如市场所料于昨日宣布加息，这是美联储近10年来的首次加息举措，经济学家们将此解读为「美国加息时代」的到来。虽然美国加息对加拿大会有负面影响，但已经被早有预期的市场所消化，相反加拿大应更注意美国石油出口可能解禁和中国人民币要与美元脱钩的问题。有经济师指出，人民币对加币汇价坚挺，人民币一旦与美元脱钩便贬值，中国投资者于短期内会来加拿大抢房产。 　　中国的人民币与美元挂钩导致其不断升值，令中国政府想扩大出口的努力受阻，因此中国有较强的意愿要让其脱钩，而一旦脱钩人民币必然会贬值。 　　蒙特利尔银行高级经济师陈蔚纯便表示：「目前人民币对加币的币值非常坚挺，但脱钩之后会贬值，所以我预想中国的投资者有动机抢在这个时间点之前，跑来加拿大购买更多的资产。其中就包括房地产。不过这样的效应会是短期的，大概在半年之内。」 　　至于之前有分析认为，美联储加息之后会令美国资产价格升高，导致许多投资者离开美国转投加拿大，陈蔚纯认为这样的可能性较小。 　　「与那些即将在加拿大定居的移民不一样，纯粹的投资者在考虑投资方向的时候，必须要考虑资产未来的走势。而在这一点上来说，美国资产的底气比加拿大的更坚实、更好，所以投资者不会为了那么一点差别就转移过来的。」   　　她解释说，加息时代已经到来，今天(16日)宣布的加息25个基点，也就是0.25%，虽然加息幅度似乎不大，但也是迈开了万里长征第一步。从其长远计划来看，美联储方面对美国经济增长还是比较有信心，在其报告中用了「改善」、「增长」和「增值」等比较正面的词汇，否则不敢加息。 　　有加拿大帝国商业银行(CIBC)内部的消息人士透露，近期银行开会讨论过几次关于加拿大加息的可能性，大家比较一致的意见是，加拿大在半年到一年的时间内都不会加息，就算要加，可能也是要到2017年。 　　消息指出：「美联储的主要目标是保持目前的就业状况，防止出现通货膨胀率超过2%，而目前的通胀率低于这个标准，所以才敢加息。」 　　自今年9月15日以来，通胀预测实际上有所下降，目前市场预计未来10年的平均通胀率为1.47%，低于美联储的目标利率。 　　此外，陈蔚纯亦强调，美联储内部投票的时候体现出投票人对未来加息的前景仍持保守态度。「他们的观点比9月份开会时还要保守，认为加息的幅度还要更缓慢一些，尤其是在2017年至2018年间。」 　　至于美联储加息对加拿大的影响，陈蔚纯认为负面影响较多，理论上会出现加元贬值和原油价格下跌的情况。 　　「但加息是一个大家早已有所预料的事情，原油市场和汇率市场早就已经将这一消息提前消化掉。看它对加国经济的冲击程度，就看它未来加息的速度是快还是缓。如果加息快，加拿大经济来不及吸收，冲击会大一些，如果是缓慢进行，则加拿大有时间进行应对和调整，冲击就小。」 　　因为美联储加息已经是大概率事件，其利弊各路经济学家都已有分析，因此陈蔚纯提醒大家，应该对美国石油政策和中国的外汇政策给予更多的关心。 　　「美国国会正在讨论是否对石油出口解禁的问题。一旦这个提案在国会获得通过，石油价格可能还会再下跌，这是加拿大政府要注意和提早应对的问题。」

  据加国商业地产公司仲量联行(Jones Lang Lasalle Canada)14日公布最新报告，今年温市布辣街(Burrad St.)商用空间每平方呎平均净租金为57.72元，全国次高，仅次低多伦多金融大道卑街(Bay St.)的68.19元。 温市布辣街排行从去年第三名爬升到今年的第二名，但实际平均租金却呈下降走势，比去年的58.87元减少1.15元。 去年亚军卡尔加里西南8街(8th Ave. SW)，因受石油价格影响，排名滑落到第五名，下滑到45.60元。租金第三高的地点是为渥太华的皇后街(Queen St.)，每平方呎平均租金为49.34元。 仲量联行指出，今年加国这些精华地段的租金整体平均下滑6.6%，空置率比去年提高200个基准点，会出现此一现象同为受到油价下滑影响。

据英国《每日邮报》12月16日报道，据消息人士透露，法国巴黎庄园“路易十四城堡”由一名来自中东的买家以3.01亿美元买下，打破2011年伦敦一座大宅创下的2.21亿美元的全球最贵豪宅成交纪录。 据英国《每日邮报》12月16日报道，据消息人士透露，法国巴黎庄园“路易十四城堡”由一名来自中东的买家以3.01亿美元买下，打破2011年伦敦一座大宅创下的2.21亿美元的全球最贵豪宅成交纪录。图为城堡中的天花板壁画和水族馆令人印象深刻。 法国巴黎庄园“路易十四城堡”最近以逾3亿美元售出，创下纪录。（网页截图） 大宅位于凡尔赛及马尔利勒鲁瓦之间一个23公顷的园林内。（网页截图） 城堡中的每一处都尽显17世纪的奢华，包括图中的大阶梯。（网页截图） 室内地板、浴室瓷砖等均采用大理石。（网页截图） 图为路易十四，他统治法国前后时间达72年之久。（网页截图） 庄园内设有水族馆、戏院、酒窖等。（网页截图）

加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）近日指出，全国有三个省份的房地产市场明年将会因为油价低迷而受挫，阿尔伯塔省（Alberta）、萨斯喀彻温省(Saskatchewan)以及纽芬兰与拉布拉多省（Newfoundland and Labrador）的房价预计会下跌。据CREA估计，阿省的房价跌幅将会最大，在2016年会下跌2.5%, 萨省会下跌1.2%，纽省则会有1%的跌幅。 去年的数据显示，全国有三个省份的房价呈现下跌趋势：阿省、新不伦瑞克省（New Brunswick）及爱德华王子岛（PEI），三个省的房价持平：萨省、魁北克及纽芬兰。 全国整体房价水平预计在明年会上涨1.4%至$44.87万，其中，安省将以2.9%的涨幅领涨全国所有地区。   CREA表示，加行现时的低利率将会促进房产销售，但是联邦政府近日推出的贷款新政将在一定程度上对房市最火爆的温哥华及多伦多地区有所控制。 并且，房屋贷款新政一旦在明年年初正式实施后，也将使卡尔加里的房产市场有所减缓。

　　卑诗地产协会(BCREA)14日公布最新数据，卑省住宅单位11月份透过MLS系统交易达8032宗，与去年同期相比增加为34.5%，交易总金额则为53亿8000万元，较去年同月份增加16.3%。 　　BCREA指出，省内11个地产局的辖区内，11月份以菲沙河谷所出现的买方需求最高，与去年同期相比销量大幅增加超过60%，温哥华与吉利华两地也有超过40%的年度增长率。 　　地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)表示，上个月省内房市买方需求为史上同月份次高，前一次市场出现类似的热量状况是在1989年11月。 　　根据最新统计，卑省11月份透过MLS系统出售的住房平均价格为66万8317元，与去年同月份的均价57万4694元相比，涨幅达到16.3%。 　　在待售屋数量方面，11月份共有3万1292个物业挂牌求售，与去年的4万757件相比，数量减少23.2%，成交比率则从去年同期的14.7%提升至25.7%。 　　在大温地区，11月份平均房屋售价达93万652元，较去年同期的平均价格80万1450元上升16.1%。菲沙河谷地区的房屋均价则是达到60万3045元，比去年同期的51万8977元上升16.2%。 　　维多利亚地区的平均房价为49万5209元，较去年同期增加6.2% ，温哥华岛的平均房价则比去年同期下降2%，为32万9731元。 　　此外，今年1月至11月间，卑省房屋销售成交总额比去年同期上升35.4%，总值达到607亿元，成交住宅单位总量亦有21.5%的成长，成交总量达9万5927个单位，平均住宅房价则上涨11.4%至63万2209元。

简直就是新一季《冰与火之歌》或者《塞尔达传说》里跑出来的建筑……这是建筑师 Mark Foster Gage 给纽约曼哈顿“亿万富翁带”一块地区提出的最新设计方案：一座 102 层高的哥特式摩天大楼 ——The Khaleesi Gage 之前在曼哈顿设计了不少公寓，还曾给 Lady Gaga 设计过服装，这次他拿出来的东西完全超越了大家的想象。The Khaleesi 拥有鸟状的身体和翅膀，上面装饰有液压塑形的铜片。可能《冰与火之歌》看多了，在大楼的中段还设计了一圈怪兽状滴水嘴…… 大楼的每一个结构单元，都有不同的外观设计，以融入周围的建筑和环境。在 64 层的地方有大型超市，4 只向空中支出的大翅膀其实是露台。 这个视频模拟了 Khaleesi 的整个身形 目前这项提案正在审核阶段，如果成功了那就是“对纽约来说，帝国大厦算什么了~” 可以去设计师的官网围观 : ）  

经过讨论，温哥华市议会周二通过明年预算案。无党派协会市议员曾提出削减营运预算1%，但遭到其他市议员反对，最后该预算案获大比数通过。其中地税增幅2.3%。   该营运预算案包括投放1,160万元于改善及提供新服务，诸如用190万元去添置新消防船和消防车等，以提高公共安全。   温市市长罗品信(Gregor Robertson)称，该预算案一方面保持低税，另一方面又投放金钱于廉租房屋、交通运输及基建等项目上。   温哥华市议会表示，在地税增幅为2.3%之下，温哥华是大温5年平均地税增幅第二低。   无党派协会市议员曾提出削减700万元营运预算，包括市长办工室、市政服务部门、传讯部门、后备资金以及策划的开支预算，指出这样可以令地税加幅减低，避免市民本来已经高昂的生活指数更难负担。   不过有关建议遭到绿党市议员卡尔(Adrienne Carr)以及其他伟景温哥华的市议员反对，指市府服务因为通账而成本增加，而他们相信温市居民希望市府服务改善。温市明年的营运预算为12.64亿元，而主要公共设施的投资项目预算约为3.25亿元，预算案最后获通。

       加拿大国家银行(National Bank of Canada)14日公布11月份综合房价指数(Composite House Price Index)报告，全国房价在过去12个月间上涨6.1%，此一涨幅为2012年3月以来所出现的最高数值，但仅有4个地区之房价与去年相比出现大幅增长。分析师认为，温哥华与多伦多地区近期就业机会增长率大幅上升，房价出现走软的机率极低。 　　国家银行：加拿大房价11月又涨10% 　　就加国整体综合房价指数来看，11月份指数177.69，上升0.2个百分点，这是该数值连续第11次上扬，涨幅比同月份过去17年间的平均值0.1个百分点略高。 　　以温哥华地区而言，房价的年度增长率达到11.3%，涨幅为全国最高;多伦多以9.7%之增长幅度次之;咸美顿(Hamilton)地区房价，在过去一年中则有9.6%增长，维多利亚的年度房价涨幅则达8.7%。 　　最近联邦政府宣布收紧抵押贷款规则，房价超过 50万的部分将支付10%的的首付，CREA的总裁 Pauline Aunger 说，有的买家可能会在明年2月新规定实施前赶紧买房，预计新措施可能在短期内刺激房产销售。 　　国家银行财务经济师宾索诺(Marc Pinsonneault)在报告中指出，虽然11月份的指数结果显示，加国整体房价再创历史新高，但其实仅有4个地区的价格呈现强劲走势，在其余7个地区当中，价格都低于各地的历史高点。 　　根据CREA的数据，今年11月与去年同期相比，在加拿大10个省份中，其实只有4个省出现房价上涨：BC涨15.9%，安大略8.4%，新斯科舍4.3%，马尼托巴2.4%。 　　其他6个省均房价下滑：爱德华太子岛房价降幅最大，为7%，其次是阿尔伯塔，房价降5.7%，新不伦瑞克降3.3%，魁北克省和萨斯喀彻温的房价都降了1%，纽芬兰降0.4%。 　　美联储即将加息 明年1月多温房市将现购狂潮 　　美国联储局本周加息似乎已箭在弦上，本地经济学家及地产界皆认为，加元与美元之间的汇率差距进一步拉大，将会让以温哥华及多伦多为主的加国楼市，对中国投资者产生更大吸引力。虽然联邦政府已经出手试图让温哥华及多伦多楼市降温，但外界预期对海外投资者的影响有限，明年大温楼价将会持续冲高，2016首波抢购潮可能会在1月便出现。 　　UBC商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，一旦美联储一如预期宣布加息，加元对美元的汇率将会进一步下挫，将直接导致本国房市中的美国买家数量上升。对于手持美元的美国投资者来说，加元汇率下跌无异于加国房地产变得更加便宜，是他们最好的入市良机。 　　此外，加元汇率下跌也将导致中国热钱加速涌入。事实上，在过去的一段时间里，中国热钱已是推动加国房市、特别是温哥华房市的重要因素。当美联储升息令美元兑人民币汇率上升后，更多中国买家会发现在美国购房的成本上升，于是北上加国便成为一个实惠的选择。 　　“如果(中国投资者)要在美国达拉斯(Dallas)或是加拿大温哥华中做出选择，相信温哥华的吸引力更大”，达维多夫说。 　　BlueShore Financial Credit Union行政总裁卡特里夫(Chris Catliff)指出，当海外投资人加速涌入之后，房价首先受到刺激的将是豪宅市场。这一市场一向是很多海外买家抢购的目标，仅温哥华来说，整个高端房屋市场的均价涨幅在2015年就达到了25.9%。在美联储升息、加元汇率继续下跌之后，价格涨幅料将更加惊人。

  北京延庆，原乡美利坚别墅。   开发商称，这个项目“原风原貌展示了美国西部的情景与生活以及木屋文化”。 原标题：美国梦！中产们在北京郊区拷贝美国生活，有些人甚至从未去过 在北京的郊外，有一群中产阶级试图过上完全美国式的生活。 据美国《纽约时报》12月8日报道，在北京的郊区，有一个完全模仿美国怀俄明州很有名气的牛仔度假小镇“原乡美利坚”，取自“杰克逊霍尔(Jackson Hole)”。 这个小镇的开发商名为居易置业，为居易国际的全资企业。据其官网介绍，该项目位于北京的郊区——延庆，总面积1507亩。项目介绍称“原乡美利坚”的产品形态是美国Alan Mascord Design Associates.Inc设计的平均面积仅150平米的小独栋，容积率仅为0.18。 开发商称，这个项目“原风原貌展示了美国西部的情景与生活以及木屋文化”。 这个小镇里，街道和建筑物都有美式的名称，居民们住在名叫阿斯潘(Aspen)、麋鹿(Moose)及66号公路(Route 66)等街道旁带有宽大后院的木结构房屋里，他们还在名为“韦恩堡”的食堂里吃饭。 过美国人的生活 《纽约时报》报道称， 中国的“原乡美利坚”迎来的第一批居民，都是开着奥迪或路虎来的，他们的后备箱里装满了法国红酒，银行账户里有大笔存款。 和其他打着海外楼宇外观而实际依然充斥中国味道的小区不同，这些人试图过一种完全美式的生活。 居住在这个小镇里的投资高管秦友（音译）在一家私募股权公司工作，他从没去过美国，在这里拥有一栋六居室的住所，其中有一个鲤鱼池，一棵圣诞树，还有他引以为傲的“美式”踢脚线电暖气。 与秦友一样，从未去过美国的60岁的退休军队职员高梓在“原乡美利坚”组织了一个油画俱乐部。在这个社区，有超过100个类似的俱乐部，包括童子军聚落、棒球聚落等，所有的课程都是免费的。 每周日，居住在“原乡美利坚”的一些居民在会在教堂做礼拜，而这个教堂并没有区分教派。 然后，穿着法兰绒衬衫、运动裤和运动鞋——所谓真正的美式装扮的居民，会聚集在附近的俱乐部，享用自助餐，以“美式猪排”、熏鲑鱼及根据当地口味烹饪的木耳为特色。 他们喝得都是进口红酒，小镇上还有品酒屋、New Age温泉浴场。 他们还试图遵循美国人的价值观。 在这里，彼此陌生的住户在风景优美的道路上散步时碰见，会相互打招呼，亲 热地用昵称叫对方，比如“香草”、“小狮子”和“老混混”。这在中国其他的封闭式社区很少见到。 “我们经常不知道彼此的真名，也不问对方做什么工作，”40岁的孟普（音译）说，她是这里的住户，她给其他居民提供插花、刺绣和烘焙课程。 《纽约时报》报道称，开发商希望让居民全年都居住在这里，因而建立了学校，以及200套中等面积的 公寓，每套价值约15万美元。 原乡美利坚小镇内部图 设计者：全然不是那回事儿 虽然居民们觉得自己融入了美国，但据美国《大西洋月刊》2014年12月3日的报道称，美国杰克逊霍尔度假村的设计者艾莉森•史密斯称，中国的这个“杰克逊霍尔”小镇全然不是这么回事儿。与其说度假村是完全按照“杰克逊霍尔”的样子建造的，还不如说建造这个小镇和房子的灵感完全来源于杰克逊霍尔。 《大西洋月刊》报道称，史密斯表示，开发商不仅被美国杰克逊霍尔镇的独特性所吸引，还意识到这个现代化小镇的地皮有多么昂贵。而且还称，在美国这里是颇受富人欢迎的度假目的地。在美国，著名的黄石国家公园、大提顿国家公园以及台顿桥国家森林保护区都在杰克逊霍尔。2006年，史密斯受邀成为这个度假村项目的咨询顾问。那时，这里只有几座 别墅，而且风格也不统一。史密斯参与之后，开发商才决定开始动工。史密斯说：“他们很希望把度假村打造成一个颇有‘美国味儿’的度假胜地。我们当时给出了好几种方案，但他们(开发商)一下子就被杰克逊霍尔的风格给吸引了。” 而在中国，史密斯评论称，这个度假村里的房子比美国的杰克逊霍尔的房子小一号，中国的这个“杰克逊霍尔”小镇全然没有什么田园气息。 原乡美利坚小镇内部图 十年房价涨了三倍 即使如此，开发商的“美国梦”概念依然获得了丰厚的回报。 在《大西洋月刊》的报道中称，史密斯表示中国“原乡美利坚”第一批样板房的售价在18万到33万美元之间，但现在这些房屋的价值已经翻了三倍。 《纽约时报》的报道则写道，简朴的入门级房屋售价约为62.5万美元。较大的房屋——原乡美利坚的开发商称之为城堡——还附带葡萄园，售价接近800万美元。正在筹备中的还有2000座联排别墅，打算以北加州红酒郡为风格。报道援引开发商居易国际的话称，该项目共有1500栋房屋，其中超过90%的房屋已经售出。 《纽约时报》也提及，自从十年前售出第一套房子之后，房价已经增长了三倍。  澎湃新闻（www.thepaper.cn）没有联系到居易国际负责人刘向阳。在有关这个北京地产商的公开报道中，他被描述成“黄帝内经心灵学的创始人，致力于探求心灵的深度”。 北京某开发商的市场部人士告诉澎湃新闻（www.thepaper.cn），虽然开发商宣传项目位于北京郊区，但从地理位置来看，项目其实大部分建于河北怀来县。 “可能出了大门是北京，进去就是河北了”，这一人士这样形容。他向记者表示，销售情况并没有报道所描述的那么好。

　　加拿大的平均房价今年11月比去年同期上涨10.2%，均价达到45万6186加元。 　　加拿大房地产协会CREA在周二（12月15日）发布的报告中还说，实际上，如果把最昂贵的市场- 多伦多和温哥华剔除在外，11月加拿大的房价涨幅则为3.4%，均价33万8969加元。 　　销售量增11% 　　房屋的售出数量也在增加，按年度看，今年11月的销售量比去年同期上升近11%。 　　最近联邦政府宣布收紧抵押贷款规则，房价超过 50万的部分将支付10%的的首付，CREA的总裁 Pauline Aunger 说，有的买家可能会在明年2月新规定实施前赶紧买房，预计新措施可能在短期内刺激房产销售。 　　4省房价上涨，6省下降 　　根据CREA的数据，今年11月与去年同期相比，在加拿大10个省份中，其实只有4个省出现房价上涨：BC涨15.9%，安大略8.4%，新斯科舍4.3%，马尼托巴2.4%。 　　其他6个省均房价下滑：爱德华太子岛房价降幅最大，为7%，其次是阿尔伯塔，房价降5.7%，新不伦瑞克降3.3%，魁北克省和萨斯喀彻温的房价都降了1%，纽芬兰降0.4%。  

“来来，这位同学请演示一下你的一阳指技巧。” 近日，一段长约48秒的视频在网上热传，一位身着黑衣的大学生用一根手指，轻易地在北京大学学生宿舍的墙上戳了三个洞。 据澎湃新闻了解，视频拍摄者为北京大学学生，拍摄地点为北大31号楼5楼北侧公共卫生间门口，学生以戏谑的形式，表达对学校墙体质量的不满。此前，学生还在BBS上质疑31楼存在甲醛超标问题。 对此，12月14日，澎湃新闻联系了北大学生公寓住宿管理部，一名负责人表示，主要问题是卫生间的接水口有渗水点，破坏了内墙保温层，学生反映的甲醛疑似超标与墙体质量问题，都是过关的。 宿舍楼被学生戏称为“一阳指培训基地” “你看这个墙面这么轻易地就被这位同学戳中了，我们现在来采访一下这位同学，为什么你武功这么高强呢？”在上述网传视频中，学生将宿舍楼戏称为“一阳指培训基地”，并以戏谑的问答，表达对墙体质量的不满。 黑衣男生回答：“我觉得吧，不是墙的问题，墙的质量还是比较好的，只是我的功力太深了。我们还是要相信学校墙的质量的，它真的非常好。只是我的手劲比较大而已，你们一定要相信我，真的是我的手指一阳指的功力比较强。” 视频中还先后出现了另两位学生，也过来一起戳墙面，画外音随后响起：“学一阳指技巧哪家强，就来北大燕园找31幢楼。” 宿管部：渗水所致，视频系学生搞笑之作 视频在网上传播后，引来了一片质疑：北大出现了豆腐渣工程？学生的健康问题怎么办？ 澎湃新闻为此联系了北大学生公寓住宿管理部。一位负责人表示，视频只是学生搞笑之作，实际情况没有想像中那么严重，“只是看着不太美观， 学生不了解情况以为是安全质量问题”。 上述负责人表示，视频中拍摄处为北大31楼新生宿舍，具体在五楼北侧的公共卫生间，主要问题是卫生间的接水口有渗水点，内墙保温层的表面破坏了，但墙体没有问题，宿舍楼的整体结构没有问题。 “就好比脸上长个了疙瘩，打球时不小心戳破了，影响了整体的视觉和环境，但对学生健康没有影响。”该相关负责人表示，31楼里住了近1100名学生，”如果楼是危楼，是豆腐渣工程，我们怎么敢让这么多的学生还住在里面？” 这位负责人称，他们上周就看到了学生拍的视频，此前楼长已发现了问题，上报给了学校，校领导也去现场看过，学校把情况同时报给了施工方，目前正在对出水点进行解决，该负责人再三强调：“出水点不是在宿舍房间内，是在公共部位，不影响学生的正常使用，只是不了解情况的人觉得有质量问题，有安全隐患，目前整体楼的安全结构是没有问题的。” 该负责人表示，目前施工方正在维修，学生们也正常入住，“ 目前对学生的学习、生活、身体健康没有直接的影响，如果四楼和五楼的学生觉得还是不放心，可以申请调换宿舍。” 宿舍楼此前曾被质疑甲醛超标 据澎湃新闻了解，北大31楼是今年重新装修使用的三幢宿舍楼之一，今年开学，北大新生搬入宿舍后，发现宿舍楼中气味刺鼻。当时不少同学在北大未名BBS论坛上发帖，质疑宿舍中是否存在甲醛超标、所用家具是否合格等问题，引起了广泛热议。 对此，北京大学回应称，29、30、31楼竣工后，委托专业检测机构对3栋学生宿舍进行了空气质量检测，检测结果显示空气质量合格，3栋宿舍楼中配备的家具均有国家质检部门颁发的合格证书。开学前夕，学校对宿舍内的家具进行了三次生物酶处理，同时向学生发放了绿植、活性炭包等物品，缓解空气异味。 对于学生质疑为何空气质量检测结果合格，房屋中仍存留异味这一问题，北京大学学生会权益部出具了空气监测报告，并发文称，检测结果合格仅代表符合国家标准，无法保证没有气味，建议同学多通风缓解。 北大学生公寓住宿管理部相关负责人表示，北京的建筑市场很规范，工程都是通过招投标完成的，不可能找个皮包公司来承包。无论是学生反映的甲醛超标、还是墙体质量，都是过关的，对于一些局部的小问题，学校也会第一时间处理。

本周二(12月15日)，加拿大房地产协会(CREA)公布了11月全国房地产市场报告。今年11月，全国的房屋交易量比去年同期增加了10.9%，平均房价则上升了10.2%。此外，该协会还发布了最新的2016年房地产市场预测报告，其中安省房价增长最快。 全国平均房价在11月份攀升至45万6,186元，比去年同期上升了10.2%。然而如果将多伦多和温哥华的房市排除在外，全国的平均房价将会降至33万8,969元。 今年11月，两层独立屋的平均价格上升了8.88%，单层独立屋平均价格增长了6.42%，而镇屋平均价格增加了5.43%，公寓平均价格增长最慢，约5.22%。 全国不同地区的房价增长幅度也大有不同。11月大温哥华地区的房价增长异常迅猛，年增长约17.83%，Fraser Valley房价年增长约12.36%，第三名是大多伦多地区年增长约10.29%。 然而卡尔加里和Saskatoon两地的房价与去年11月相比则下降了约2%，Regina的房价则下降了约5%。 其余许多城市的房价则变化不大。11月渥太华的房价仅增长了0.68%，蒙特利尔房价上升恶劣1.61%，Moncton的房价年增长约4.81%。 与10月相比，11月份的房屋交易量上升了1.8%，是过去6年里同月最高值。全国房地产交易量则比去年11月增加了约11%。交易量的攀升主要还是由大多伦多地区和温哥华地区房市所推动。而卡尔加里的房地产交易量则出现了迅猛下降。 在报告中，CREA主席Pauline Aunger称：“最近公布的抵押贷款新规可能会使得短期房地产销售量增加，因为购房者希望能在明年新规实施之前赶紧下手。同时，我们也注意到一些房地产市场将会比其他地方更容易受影响。” CREA的首席经济学家Gregory Klump表示：“明年2月即将实行的新抵押贷款规定目的在于给大多伦多和温哥华地区房地产市场降温。购买50万以上房屋的最低首付款金额增加，影响最大的应该是高价房屋市场。但遗憾的是，这种变化也将会对多伦多和温哥华以外的房地产市场，尤其是那些深受油价下跌影响的能源型城市，造成难以预估的打击。” 据CREA预测，2016年全国房屋交易量为49万8,600，比今年下降了约1.1%。主要是因为B.C.省和安省的房地产市场将会出现缓和，而阿尔伯塔的房地产市场状况也会有所改善。 明年，全国的平均房价降上涨1.4%至44万8,700元，其中安省的房价将是增长最多的，为2.9%。B.C.省和曼省的房价也将增长约2%。 而阿尔伯塔省、萨省以及Newfoundland和Labrador据预测房价将会分别下降约2.5%，1.2%和1%。

爱民顿一间有百年历史的教堂，经历风光，也经历凋零，现在终于完成历史任务，被迫免费拱手送人，但是否有人接受这份免费大礼，仍是一个问号。 这座教堂位于爱城以西的帕兰县(Parkland County)，1912年由德国一群基督教改革派信徒修建，名为“基督教灵实改革教堂”(Hope Christian Reform Church)。数十年来是当地教徒的聚会场所，也是当地的地标建筑，只要从附近的16号公路开车过来都可以看到它。 直到上世纪70年代，教会因应教堂离居民区较远的现实，在较近的地方盖了另一座教堂。之后这座老教堂就很少有人再去了，由于日常维护费用不菲，随着得到的捐赠愈来愈少，教会决定将它出让，甚至在Kijiji网站上登广告，尽管也有一些人电话询问或看过，但最后都没下文。 免费送人的“基督教灵实改革教堂”。(CTV) 然而教堂愈来愈需要维修保养，如果拆掉起码要上万元，而且这也是一座历史建筑，教会舍不得拆除，于是决定免费送给愿意接手的人，里面的座椅等家俱等则可以商议价格。

　　随国际油价节节下跌，亚省两大城市卡尔加里及爱民顿的房价及房租，也只跌不升，一些业主为了吸引租客，采取免租手法来招揽。 　　根据亚省最大的房屋出租网站RentFaster.ca统计，2015年卡尔加里及爱民挂牌出租的独立屋、城市屋以及公寓数字显著增加，而租金也大幅下跌。 　　据这个网站的数据显示，卡尔加里住屋现在的平均月租为1716元，较去年的2150元大跌超过20%。 　　至于出租房子的数目则大幅飙升，目前卡尔加里出租独立屋有3450间，较去年增加64%;出租公寓的数目也增加了34%。各类型出租房屋单位合共7178个。 　　爱民顿的情况同样凄惨，独立屋月租较去年平均下跌8%，挂牌出租数字更上升73%;公寓租金平均下跌2%，而待租数字则上升26%。全部有2478个单位待租。  　　网站负责任霍金斯(Mark Hawkins)指出，只不过在四、五年前，亚省房地产市场异常蓬勃，一屋难求，有从外省来工作的人，甚至一度被迫在公园过夜，至于租金每年都有4至8%的升幅，但现在时移势易，真的跌得很惨。 　　他说有些屋主索性“卖大包”抢客，例如在为期12个的租约里，会提供一个月免租金优惠，总的来说，现时租金回落到2012年的水平。 　　霍金斯解释，过去卡城租客以从外地而来的石油、天然气顾问及相关人员为主，他们到卡城多是短期派过来，因此附有家具的出租房子最受欢迎，但现在油价低迷，持续出现裁员，他们搬走后，空置待租的房子变得愈来愈多。 　　上月房价指数续涨 　　加拿大国家银行(National Bank of Canada)14日公布11月份综合房价指数(Composite House Price Index)报告，全国房价在过去12个月间上涨6.1%，此一涨幅为2012年3月以来所出现的最高数值，但仅有4个地区之房价与去年相比出现大幅增 长。分析师认为，温哥华与多伦多地区近期就业机会增长率大幅上升，房价出现走软的机率极低。 　　就加国整体综合房价指数来看，11月份指数上升0.2%，落在177.69，这已是此一数值连续第11次上扬，涨幅比同月份过去17年间的平均值0.1%略高。 　　以温哥华地区而言，房价的年度增长率达到11.3%，涨幅为全国最高;多伦多以9.7%之增长幅度次之;哈密尔顿(Hamilton)地区房价，在过去一年中则有9.6%增长，维多利亚的年度房价涨幅则达8.7%。 　　根据这项指数分析，蒙特利尔与温尼辟地区的年度房价并无太大变化，涨幅分别为0.7%与0.4%;另外包括爱民顿、渥太华-佳堤诺(Ottawa-Gatineau)、哈里法克斯、魁北克市与卡尔加里等五个地区的年度房价，则出现负增长。 　　国家银行财务经济师宾索诺(Marc Pinsonneault)在报告中指出，虽然11月份的指数结果显示，加国整体房价再创历史新高，但其实仅有4个地区的价格呈现强劲走势，在其余7个地区当中，价格都低于各地的历史高点，整体价格下滑0.5%。 　　宾索诺还提到，虽然有人认为温哥华与多伦多房价上升是海外买家造成，但他个人并不认同这个看法，因为就地区劳动市场来看，上述两地近期就业机会大幅增长，吸引大量来自其他省份的民众，只要这个现象继续存在，温哥华与多伦多地区的房价便不太可能出现疲态。

加拿大国民欠债创新高   加拿大统计局星期一公布的数据显示， 加拿大家庭欠债在第三季度达到新的记录，与可支配收入的比例达到163.7%，超过第二季度一个百分点。这意味着，每100元钱的收入就有约164元的欠债。   蒙特利尔银行首席经济学家道格·波特(Doug Porter)指出  “这一趋势是在预料之中。因为一方面收入没有增长，另一方面低利率驱使人们借贷更多的钱。这在卑诗省和安大略省住房市场持续升温中变现最为明显， 推动了房贷的增长。   由于能源市场价格的下跌以及带来的失业增加，都是抑制收入增长的因素，造成第三季度可支配收入的增加只有0.8%，而家庭信贷市场债务却增长了1.4%。   从总体来看，加拿大家庭的信贷总额，已经达到 1.892兆。其中消费信贷债务是 5,723亿元，抵押贷款债务为1.234万亿。   上个星期，渥太华出台了一项新政策，提高了50万元以上房产的首付款比例，试图以此让过热的房地市场降温。但这只能控制整体房屋市场中的一小部分。   道明银行经济学家戴安娜·彼得拉马拉(Diana Petramala)认为，低利率可能有利于帮助消费者减轻债务负担，但随之而来的也减少了人们对借贷成本的担忧，从而借贷更多的钱。因此现在家庭负债额在拥有财产价值中的比率也从上个季度的16.9%上升到17%。   经济学家们大都认为， 现在出现的这种情况还不至于影响到加拿大银行的现行低利率政策。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA) 最新报告显示，本省上月的房屋销售数目超过8,000间，为历来11月份第二高，仅次于1989年11月，其中温哥华房屋销售量按年计上升四成。屋价方面，本省上月平均屋价逾66.8万元，比去年同月增加超过16%，其中大温平均屋价超过93万元，较去年同期上升逾16%。   报告显示，房地产市道继续炽热，上月本省透过俗称电脑盘(MLS)售出的住宅单位录得8,032间，较去年同期上升34.5%，而总销售额为53.8亿元，比去年同月增加56.4%。   BCREA续道，人们对房屋需求增幅最大的是菲沙河谷，从去年11月上升逾60%，其次是温哥华及芝里华克(Chilliwack)，皆增加超过40%，而甘碌（Kamloops）则上升30%。   今年迄今为止，本省房屋销售量达到607亿元，比去年同期上升35.4%。   至于屋价，本省今年11月平均屋价为668,317元，较去年同期增加16.3%，其中大温上月平均屋价为930,652元，上升16.1%，而菲沙河谷上月平均屋价达到603,045元，上升18.6%。

我们面对「一路向升」的地产市道，常谈到买方怎样捡便宜，觅得「好货」，少在意卖方得利多大、转手间的杠杆效应如何，好像肯消费才是「王道」和硬道理。有同事向我说，不少白人业主趁着楼市上升的东风卖掉房产，拿着可观利润退休，周游列国「叹世界」。但近年不时有人要求「限制」、「规管」外资（潜台词是中国买家）投资加国楼房，以免「抢高」屋价令本地人「买无楼」、「居无屋」云。实情是否如此简单化？民生消费行为也给扣上族裔标签，徒令本国华人身受其害！   如果把楼市回归最基本供需角度，根本不用理会族裔或外资。近日大温一地产经纪公司宣传在中国上海市搞展销会，本国不少传媒像发现新大陆般报道，且有论者担心引入中国资金到加国，或剥夺本地买家机会。这是甚麽心态？如果上述地产经纪公司在英国伦敦开同类展销会，届时大概没有加国人提出忧心英伦客抢买本国楼房了。   所得再分配亦即「劫富济贫」过程   这是甚麽世代，游走国际间的中国资金，动辄沦为千夫所指的「原罪」？我认为亟需以平常心对待华人消费，勿利用族裔有色眼镜看楼市，才能厘清事理。   加拿大实行「大社会小政府」原则，「无形之手」自行调节市场生态，政府没义务以公共资源支援民众达成置业梦；但是愈多人能置业，则社会愈趋稳定。   房屋既属商品也是民生必需品，在照顾弱势者出发下，为低收入者提供可负担房屋，实为政府公共责任一部分，这与楼价高低拉不上关系：不管楼价走势如何，政府须向无家者提供庇护所或廉租屋，这是所得再分配、俗称「劫富济贫」过程；虽非确保「居者有其屋」，至少设法「尽庇天下寒士」。   目前房产市场选择多样，不一定以独立屋作优先选项；而是否必须买屋、要否住市中心等，往往视乎消费阶层个人处境而定；纵使买不起独立屋，并不表示消费者「无以为家」。   大温房屋类型多，可供入货地点之广更不在话下，那何必偏偏选中市中心？   说到华人在大温购产时，物业名下是妻子或儿女等方式，并非问题所在，毕竟业主须缴物业税等相关税项；而每个家庭都会有自己的置产策略，这无关政府房市政策及屋价的升降，更不涉及道德层面之争。   向楼价逾400万房产徵转让税   华裔买家常被标签为只爱炒高楼价，建议当局可考虑向楼价400万元或以上的房产徵收转让税，例如购入半年以内转手者缴5%转让税；购入12个月以内转手者，须缴3%转让税。   政府收到这项税款，可直接用于提供更多可负担房屋单位上，让弱势社群得以从经济效益中分利。   准买家竞相争落offer，房价给「抢贵」了，这无关道德之争：为何多付款者反遭针对？市场规律第一。除非购产资金证实出问题(例如黑钱)、当局掌握了不法购产证据(例如违法)，否则只要市场在阳光下运作，消费者有均等机会入市，政府还是少管为宜。

列治文市议会周一晚通过2016年营运预算，加地税3.11%，另同意动用182万元，增聘12个骑警。对此，有投反对票的市议员认为，地税加幅不应该超过2%。   列治文市府发言人唐善泰（Ted Townsend）周一回覆《星岛日报》记者查询时指出，在明年度的3.11%加税方案中，以增加物业税2%为基础，另外附加1%的基建设施储备，以及0.11%用于健康研究等特别项目支出。此外，市府还决定动用1,827,331元，增聘12个新警员。   投反对票的列市议员麦乐田（Bill McNulty）表示：「列治文地税应该控制在2%或以下，我们应该给纳税人一个喘息机会，也要考虑到很多人并没有额外资金，支付过高的地税增幅。」   列市在2015年加税幅度为1.89%，2014年则为2.96%。

温哥华市议会12月10日周四批准了一些对租户搬迁保护新政策。     这些变化包括：要求业主增加租户的补偿，如果是四年内的租客，房东要给2个月免租才能让租客离开；而对租住20年以上的，要给6个月的免租。（requiring landlords to increase tenant compensation, with two months of free rent for tenancies of up to four years and escalating to six months of free rent for tenancies of over 20 years.）   一卧房的租客，房主要付租客 $750 搬迁费用；两房或以上要给 $1,000元。   温市将照顾租客重新安居的需求，要求开发商必须为提出需求的租客提供至少3处住所选择，还要求业主设定的租金，不得超过CMHCCMHC（加拿大按揭和住房公司）该地区的平均租金。   同时，发展商在修建新屋时，需帮助原租客回迁。租户有优先购买权，当此地被拆迁后重建新房；另外，若租住这些新建单位，原租户有资格获得低于市场租金20％打折价。   该政策是为了解决日益增多的重建，来保证温市的出租房屋供应。在BC省，最近一份房屋租赁指数报告表明，居住在温哥华的人要花50％甚至更多的收入在租金上。   据悉，温哥华现在有超过一半的人是租房居住，而超过81%的现有可出租的房屋房龄已超过36年。全市近1000栋出租房中，大部分都建于1960年代，自2009年以来都陆续被拆除或者需要翻新。另外，根据市府提供的统计数字，温哥华现在的空房率是全国最低水平，过往四年都仅维持在0.9%左右。  

  　　美国联储局本周加息似乎已箭在弦上，本地经济学家及地产界皆认为，加元与美元之间的汇率差距进一步拉大，将会让以温哥华及多伦多为主的加国楼市，对中国投资者产生更大吸引力。虽然联邦政府已经出手试图让温哥华及多伦多楼市降温，但外界预期对海外投资者的影响有限，明年大温楼价将会持续冲高，2016首波抢购潮可能会在1月便出现。 　　卑诗大学商学院经济学教授达维多夫(Thomas Davidoff)表示，如果本周三美国联储局一如预期宣布加息，加元对美元的汇率将会进一步下挫。届时手持人民币的中国投资者，买美国房地产的成本上升，加国房地产等于是更加便宜。 　　「如果(中国投资者)要在美国达拉斯(Dallas)或是加拿大温哥华中作出选择，相信温哥华的吸引力更大。」达维多夫认为中国热钱已经是大温楼市的重要一环，因此加元汇率下挫，本地楼市对中国买家的吸引力将会更大。 　　怡富地产主席蔡宏安指出，目前美元走势持续向上，而加拿大甚至还要考虑减息，因此光是汇率的差距，就足以让中国投资者的眼光聚焦加拿大。他称中国买家在2016年主要还是会针对温哥华及多伦多两市，估计温哥华楼价在明年仍然会持续上升，但涨幅可能会比今年稍缓。 　　蔡宏安透露，除了中国买家之外，还会有许多美国投资者因为汇差而受到吸引，北上加拿大扫货。不过他认为美国买家的重心会更集中在商业地产上，不像中国买家会主力选择高档住宅及土地。 　　BlueShore Financial Credit Union行政总裁卡特里夫(Chris Catliff)指出，目前大温地区的楼市主要分为两个区块，一个是「正常」的房屋市场，另一个则是以独立豪宅为主的高端奢华房屋市场，而后者则是很多海外买家抢购的目标。他称光是这个高端奢华的房屋市场，今年楼价的涨幅便高达25.9%。 　　为了处理大温等房市过热的问题，联邦政府上星期曾出新招，针对售价50万元至100万元住宅的按揭，屋价超过50万元的部分，最低按揭首期从5%调高至10%。联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)更明言，新政策正是要为温哥华和多伦多的楼市降温。 　　不过卡特里夫强调，新政策只会影响到并非高端的「正常」住房市场，但对已经「沸腾」的大温豪宅市场难以起到降温作用。他称新政策是在明年2月15日生效，预估明年1月将会有一批买家在最后时刻扫货，进一步带旺大温楼市。

　　最近，居住于曼省温尼伯(Winnipeg)的老人Rodney Pearson和妻子Doris感到惶惶不安。因为他们收到了自己市政府的警告信，威胁称如果他们不在规定截止日期前将外墙整修好，可能会面临罚款，甚至是因此被捕入狱。 　　Pearson夫妇是在周末收到了这封市政府的来信，要求他们将自家房屋的背面、车库以及围栏重新涂漆。因为温尼伯市政府社区居住环境相关条例规定，房主必须维持外墙表面的状况，不能出现四分之一以上墙面脱漆。 　　今年76岁的Rodney Pearson和妻子Doris在这个房屋里居住45年了，他对此表示很为难，因为要在市政府规定的截止日期，明年5月4日之前完成如此大面积的墙面整修对于夫妻俩实在是太难了。 　　Pearson表示：“冬天可能会持续到明年5月，那时候天气太冷了，很难完成墙面涂漆的任务。” 　　市政府在警告信中称，如果他们不能在规定时间内完成涂漆要求，那么这对年过7旬的老人可能将会面临1,000元的罚款，甚至6个月的监禁。 　　Pearson感到很害怕，他和妻子都不知道未来将会发生怎样的事情。 　　对此，温尼伯市议员Ross Eadie回应称，该警告信是使用的法律规定用词，所以会显得非常严格。 　　Eadie表示：“当人们收到这样的警告信时都会感到恐慌，所以我们经常会接到他们的询问电话。但是大多数这样的案件都不会上诉到法庭的。” 　　Eadie还称，之所以市政府会出台社区居住环境相关条例，也是希望社区里的人能够照顾好自家的房屋，使得整个社区显得干净而整洁。 　　据悉，温尼伯市政府每年会发出6,000封有关违反市政府规定的警告信。其中绝大部分都是通过311举报的。 　　Pearson夫妇要求将截止日期延期两个月。Eadie回应称，市政府应该可以答应Pearson夫妇的请求。 　　Pearson最后说：“我们知道房屋需要进行外墙整修了，只是我们无法做得那么快。”