地产

       温哥华地区房价高企，根据大温地产局（REBGV）最新公布的11月份统计，住宅房屋基准价已达75万2500元，较去年同期增加17.8%。有评论指出，本地房价居高不下，恐将给经济和环境带来问题。 　　房价的走高并未停止年轻人买房入市的步伐，不过大温地产局后任主席莫里森（Dan Morrison）指出，他接触的许多首次买房族都面临买房困难，因为出价竞争失利，屡屡受挫，只能建议这些年轻人往偏远地区寻找房源。 　　温市信贷联盟（Vancity Credit Union）在5月时曾警告，高房价驱使下，年轻劳动力开始流向市郊意外地区的趋势将威胁城市的未来发展。 　　研究发现，从2001年到2014年的十年时间里，大温房市价格增长幅度高达63%，但薪资增长水平却仅有36%，造成劳动人口迁移，一旦外流的移民潮增多，将给本地劳动力市场带来危机。 　　“这种大批劳动力外流的情况已经开始”卑诗大学（UBC）社区和区域规画学院主任高思特（Penny Gurstein）说，周边社区的年轻家庭和儿童数量逐渐减少，也影响到社区服务，如学校生源出现不足，如果情况继续，温哥华可能就会成为一个度假型社区，仅有部分人才可以负担。 　　同时，温哥华致力于打造北美最绿色城市，但劳动力迁至市郊居住，势必增加车辆的使用，对减排无益。相反，如果住家附近就有便利社区服务和工作机会，对交通工具的依赖就自然会减少。高思特并建议政府采取措施，决绝城市可负担问题。 　　不过，莫里森认为，现在房市供不应求的局面是导致房价一直保持在高水平的原因，这种情况还在持续，短时间内还无法看到降价的可能。

据中国之声《新闻晚高峰》报道， 当很多小白领蜗居城市核心区，就算高房价下只能买个老小区小户型，也要图个交通便利的时候，也有很多中产阶层将核心区的房子或卖掉或租掉，举家搬向远郊。是不堪市区嘈杂、拥挤、忙乱的氛围，还是更多的图一份“采菊东篱下，悠然见南山”的心境？   12月26号，北京城区处于严重雾霾之中，当车刚一过延庆县地界，眼前是蓝天、刺眼的阳光，身后是灰色的雾霾，能看到一条明显的蓝天与雾霾的分界线。从北京城区来到这个别墅区，需要两个小时的车程，当记者进入社区后，发现已经接到了“欢迎回到北京”的短信，一问，才知道，这个别墅区前门是北京，后面已经是河北了。这里刚刚经过一轮密集的媒体报道，被贴上了“互相只称呼昵称的美式生活”、“假装在美国西部”这样的标签。虽然这里的住户和物业极力澄清，但门口矗立的牛仔雕塑、一座教堂和社区里的贝弗利山庄、66号公路这样的字样，却在不停地告诉人们，这里的特色就是美式风情。但业主们却不这样想，一位自称是公务员的业主告诉记者，这里的居民不是土豪，这里也不是富人区，他不过普通公务员，毕业仅有几千元的工资，但家中兄弟姐妹每人都有房，卖掉北京一套，可以在这里换一亩地和一套别墅，上下两层一共六百多平米，仅需220万。   据地产商介绍，这里的房屋从90平到1000平不等，有的还自带一亩土地，目前的市价最贵的有2000万。是什么驱使着这些“城市精英”离开城区来到郊外的呢？一位自称是大学教授的业主告诉记者，只是为了逃离雾霾，寻找大自然的生活。而一位社区工作人员向记者透露，这里的业主年龄大多都在40岁以上，也不乏几位银行高管。业主秦友说，自己在私募行业工作多年，之所以离开北京选择这里，就是为了实现古人的理想，采菊东篱下，悠然现南山。 据中原地产首席分析师张大伟的不完全统计，目前在密云、延庆等郊县的别墅社区已经占到了全市总额的30%左右，北京六环外的别墅项目在50-80个左右，但更多的别墅为了规避限购政策，再加上京津冀一体化建设愈发成熟，开发商将楼盘建到了与北京交界的河北地界，比如廊坊大厂、张家口怀来、保定固安等地，张大伟说，估计要有一两百个楼盘。随便打开几家京郊别墅社区的网站，德式建筑、俄罗斯木屋、新式四合院等宣传比比皆是，有的宣称自己处在景区的核心位置。 其实不仅仅是在北京，在一线城市和部分二线城市，比如上海的佘山，广州的从化，越来越多的人会选择离开市中心，到郊区生活。而在更为发达的纽约长岛、洛杉矶贝弗利山、巴黎十六区，早有这样的远郊别墅区形成。中原地产首席分析师张大伟认为，随着我国城市化程度进一步提高和人群对健康生活的追求，未来会出现更多这样“逆城市化”的趋势，伴随着空气污染、交通堵塞等一系列状况，很多收入较好、年龄较大的人群都选择到郊区置业，虽然距离城市并不是很远，但建筑密度和建筑符号都体现了回归田园、追求健康的理念。 张大伟还说，这样的“逆城市化”在美国等发达国家已经非常普遍，随着我国经济的进一步发展，高速公路、高铁发展带来的交通便利，除了北上广，未来二三线城市发展到一定阶段后，也会出现这样的情况，根据房地产业内的统计，城镇化到80%的时候，就必然会面对城镇化的逆流。

昨日，深圳两大豪宅项目同时开盘。其中，位于南山豪宅区的某项目推出290套精装单位，销售均价13.8万元/平米，销售近八成，实现销售总金额近42亿元。位于罗湖的某项目推出的近百套单位则在开盘当天全部售罄，均价约为10 .5万元/平米。 豪宅市场持续走高 华润悦府此次开盘推出290套单位，户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。 深圳市规土委网站显示，华润悦府备案价为10 .18万至20万元/平米，其中，以12万-16万元/平米为主力价格区间，顶层复式产品为20万元/平米。 南都记者现场采访多位购房者，均表示以自住为主。南都记者了解到，与华润悦府同时开盘的另一豪宅项目中海天钻则当天售罄。开发商表示，当天推出近100套产品，认购金额超过12亿元，均价约为10.5万元/平米，最低售价8.5万元/平米。据了解，该项目将于2016年1月1日正式开盘。 对于今年以来价格持续走高的深圳豪宅市场，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，多方因素促成深圳豪宅市场的火爆。“今年以来，全国地产发展差异化严重，二线城市及其他三四线城市，面临去库存压力，产能过剩问题比较大，开发商及投资者都回归到一线城市去，特别是深圳。经济转型比较成功，金融及高科技产业发展迅速，GDP增速高于全国平均水平，吸引了过百万高端人才到来。他们的购买能力强，因此对豪宅需求比较大。” 开盘价均低于备案价 南都记者查阅规土委网站，发现两个项目产品开盘价均低于备案价。其中，华润悦府开盘价低于备案价一万余元。 对此，郑叔伦表示，两个豪宅项目的开盘价低于备案价，并非意味着开发商对市场预期的调低，而是因为限价政策措施尚未取消，“为了方便，开发商都会把备案价调高，然后在实际销售中再以折扣方式来调整，就可以避开每次都要去备案的麻烦。” 今年以来，深圳豪宅价格屡创新高。4月22日，位于深圳蛇口自贸区的招商海上世界双玺开盘，备案的3栋A座一顶层单位，单价达到20.1万元/平米，不过最终成交价格在10万元/平方米左右。 6月，宝安区中洲中央公寓一顶层复式产品，开发商叫价37 .6万元/平米而被称为“天价房”。不过在被政府约谈后，价格降为17.6万元/平米，而项目整体价格在4万元至7万元/平米的区间内。 不过，也有业内人士对深圳楼市表示出担忧。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，深圳房价已经处于疯狂的末期，购房需求被严重透支，预计明年深圳房价会出现高位盘整，下半年甚至会呈现略往下跌的态势。

纵观2015年，楼市从未如近日这般让全社会如此关注。日前闭幕的中央经济工作会议上，首次提到“鼓励开发商适当降房价”。此后，从12月23日起，人民日报三天连发六文喊话楼市：库存这么多房子想要卖出去，开发商要拿出降价让利的诚意。如此罕见举动，引来各界热切关注。 一、房多卖不出去：现房需近两年时间消化 化解房地产库存，是中央提出的明年经济社会发展五大任务之一。房地产库存有多少？23日人民日报刊发评论《这么多房子 究竟怎么卖》指出，咱们现房库存去化周期高达23个月。 文章表示，“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境，对于正处于城镇化加速进程中的我们，可真是一笔甜蜜的负担。 然而，更严峻的事实是，现房尚未全部卖出去，新房还在不断涌向市场。25日人民日报刊发新闻解读《去库存成为“国家任务”》透露，截至今年底，我国商品住房期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。 房子库存多不是好事吗？当然不是，房地产库存影响楼市稳定。人民日报评论指出，楼市稳定不仅关系千家万户的资产价值，还直接影响宏观经济的平稳运行。 评论分析道，受高库存影响，今年前三季度房地产投资对经济增长的直接贡献率降到只有0.04个百分点。这不仅意味着与房地产相关的钢铁、水泥、建材、家具等众多产业日子不好过，还带来了就业和财政压力，并加重银行等系统性风险。 二、去库存政府有招，但只靠政府刺激消化不了 问题来了，这么多房子卖不出去咋办？人们习惯性地把目光转向了政府。去库存政府如何作为？从23日起，人民日报连发三篇“化解房地产库存”系列报道文章对此进行探讨。 三篇文章各有侧重，给出了不同的思考角度。 角度一：鼓励农民进城买房。23日的文章《进城买房 政府帮忙》对河南的政策进行了报道，河南对农民进城买房提供财政补贴，并保留农民在老家的土地权益。 角度二：政府帮忙降低房价。24日的文章《去库存，房价能降多少》通过对专家学者的采访指出，降房价有可能实现，政府应采取激励政策，并压缩税费、交易成本。 角度三：打通商品房和保障房的通道。25日的文章《芜湖 三成棚改户买了商品房》报道了芜湖的做法，配发的评论指出，此举变“补砖头”为“补人头”，可谓一举多得。 此外，25日人民日报二版刊文提出了第四个角度，提高三四线城市的就业吸引力是解决楼市库存的重要出路之一。 解决房多卖不掉的问题单靠政府就行吗？人民日报评论直言，恐怕很难。如今住房供求关系已经逆转，即便去年下半年以来政府出台多项优惠政策，但楼市回暖依然缓慢。 三、买房要看百姓脸色，开发商降价是明智选择 单靠政府不行，那怎么办？在连续三天刊发的六篇文章中，人民日报频频对开发商喊话：适当降价是最明智的选择。 人民日报在23日刊发的评论中表示，一向走高冷路线的开发商必须正视，任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三、四线城市来说，走到拐点的房地产业，降价促销与转型升级是必然选择。 “毕竟买房这事儿，政府、专家、开发商说了都不算，还得看老百姓的脸色。这么大一笔资产投资，开发商没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？”人民日报评论中的这段话可谓一语道破了老百姓的心声。 房地产商会愿意主动割肉吗？在24日的报道中，人民日报采访的专家分析了降低房价的3种可能情况，一是企业自身降价，二是政府通过市场调节影响房价，三是行业破坏性的降价。 最后一种情况，是开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价大幅度下降。 开发商若再不行动，出现最后一种情况并非不可能，真等到那时就悔之晚矣。市场供需已经变了，形势跟以前不一样了，中央经济工作会议鼓励降价，人民日报三天连发六文喊话，开发商该醒醒了。

　　加拿大财政部长默尔诺(Bill Morneau)在上周五(12月11日)宣布，联邦政府为压制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场，决定将房贷首付最低要求从房款的5%提高至10%。 　　新政5大关键点 　　购买50万元以上房屋，须多准备首付; 　　首次买房者及他们的家长受最大冲击; 　　对于多伦多及温哥华的房价影响微乎其微; 　　在新政正式生效的2016年2月，房屋销售可能会突然升高; 　　2008年至2015年，加拿大曾数度收紧贷款政策。 　　联邦政府采取渐进式首付政策 　　只影响50万到100万之间的房子 　　加拿大将采取“渐进式首付政策”，新政将于明年2月15日正式生效，主要影响的是价值超过50万元的房屋。联邦政府表示，购买50万以下的房屋不会受新政策的影响。自2月15日起，购买价值50万元以上的房屋，50万以内的部分仍然维持最低首付5%，而超出50万的部分的最低首付升至10%。 　　加拿大财长默尔诺表示，房价在100万加元以上的房子，本来就要求首付至少20%，加拿大抵押贷款和加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)不对百万以上的房产提供保险，所以新规定跟这些高端房产无关。 　　举例来说，如果买家在温哥华购买了一间80万的城市屋，那么首付款将由原先的4万增加至5.5万。 　　侧面反映房价推手并非海外买家 　　首次购房者受最大冲击 　　联邦政府无疑是在释放收紧房贷、降低银行信用风险的信号，但也反映联邦政府并不认为海外买家为房市的主要推手。在一般情况下，海外买家需支付35%的首付款，才能拿到银行贷款，所以无论最低首付比例为5%还是10%，都和海外买家没什么关系。 　　新政一旦实施，受到最大冲击的将是首次买房者。因为首付要求的提高，将会增加首次买房者贷款难度。财政部长默尔诺称，这项新措施是为了促进公平，并限制那些资金不足的人在低利率刺激下大肆贷款，鼓励他们购买较为便宜的房屋。 　　对多伦多、温哥华的影响微乎其微 　　房市低迷地区再度受创 　　大温和大多地区房价昂贵的根本原因是房屋和土地供给不足，提高首付比例并不能解决这个根本问题。而因全球油价大跌，房价已不断下跌的阿尔伯塔省，可能会因为首付要求的升高再度受创。   　　卑诗房地产协会(British Columbia Real Estate Association)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，新政对大温楼市成交及价格的影响都十分轻微，目前大温房屋交易中，仅有约36%价格在50万至100万元间。同时，这些房屋若有贷款，很大比例首付也高于5%。   　　从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看，能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面：加拿大财政部及加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)、联邦金融监管局(OSFI)、加拿大央行(BOC)以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策;银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见;央行有权调整银行间隔夜拆借利率;商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。 　　新政在预料之中 宣布之前财政部拒绝回应 　　自12月初，加拿大房贷趋势网站(Canadian Mortgage Trends)就预料到，联邦自由党政府可能要提高购房最低首付，因为有人向财政部提议将首付提高至房价的10%，收到提议后财政部一直在研究10%首付的可能性。 　　上届保守党政府一致大力提高房产拥有率，但自由党政府即使在竞选期间在此事上也一直保持沉默。在宣布首付新政前，财政部回应媒体，政府一直在观察房市，对房市与金融系统长期稳定支持行动定期审查，而对于上述所传政策变动，则拒绝回应。  

  　　临近年末，关于加拿大地产的各种统计和预测相继出炉。其中一个比较令人意外的数据是房地产对BC省的经济贡献已经超过了传统的三大支柱产业。根据中央第一信贷（Central 1 Credit Union）发布的数据，今年大温房地产局辖区二手住宅销售额达到了386亿元，较上年同期上涨了41%，而本省传统的林业、天然气和采矿业所创造的GDP加起来才127亿元，仅是大温二手房市场数字的1/3。BC房地产协会经济学家Brendon Ogmundson表示，2015年全BC省的二手房销售量将达到645亿元。二手房销售其实不创造任何新价值，将其与三大支柱产业相比可能略显勉强。然而，仅计算住宅建设所创造的GDP的话，其数字也达到212亿元，占全省GDP的10%还要多。可以说，当下，只有房地产业成为BC省乃至整个加拿大经济的亮点。 　　加拿大的产业失衡是导致加拿大当今经济低迷的首要原因。纵观这几年的加拿大，能够引领经济发展的高科技等产业越来越孱弱，大量资本都在油价高涨时期被投入了能源市场。然而，随着世界经济的放缓以及石油输出国以低价对抗美国的页岩油生产，加拿大进入了罕见的经济寒冬。随着周三美国宣布提高利率，本周五，加币在一周内第二次跌破11年来的最低点，1加元仅能兑换不到72美分。加拿大人期盼着加币贬值能够促进出口，但是他们发现自己能出口的东西除了石油以外已经所剩无几。在加币高涨时代，加拿大高科技的象征黑莓手机已经处于被淘汰的边缘，反映出整个高科技业的尴尬，而低端制造业又无法在加拿大立足。在加元孱弱的时代，似乎只有安省的汽车制造业获得了好处，但这远远不能拯救整个加拿大的经济。更令人失望的消息是，美国的原油储备已经达到自1930年的最高水平，对加拿大石油的需求也不十分迫切。   　　可以说，今年火爆的房地产业是加拿大经济的唯一亮点。没有房地产业的繁荣，今年加拿大人的圣诞节过得可能还要更加凄惨。然而，从各种数据上看，加拿大似乎在走入“中国式”的地产怪圈。地产业的蓬勃发展实际上体现了经济结构的极度不合理、投资渠道的日益萎缩和人民对经济形势的焦虑。海外投资者炒高加拿大房价的说法，不过是英文媒体博得阅读量的炒作，却掩盖了加拿大深层的经济困难。从瑞典到澳大利亚再到加拿大，房价的高涨无一不是因为政府采取低利率刺激经济的副产品；在中国，这种现象源自国家大量发放货币，二者的本质并无大异。   　　上周五，自由党政府推出了新的房贷最低首付规则，从明年2月15日起，购买价值50万元以上的房屋，50万以内的部分仍维持最低首付5%，而超出50万的部分的最低首付则升至10%。这个政策，从一个侧面反映出加拿大楼市火爆背后的隐忧，大量经济状况一般的买家通过借贷杠杆进入加拿大房市。最低首付新政是政府用来宏观调控的一种手段，但其效果肯定是杯水车薪，低利率的大环境不改变，经济状况不改善，大量加拿大人仍会勒紧裤腰带投入房产市场。 　　最近加拿大宏利银行（Manulife Bank of Canada）的调查数据似乎印证了这个方向，他们发现近4成有房产的家庭在过去一年中至少有一次感觉“捉襟见肘”、入不敷出，不得不通过借钱来还债。此外，被调查者中有38%的人认为本地房价太高，仅有32%的受访者认为居民能够买得起房。即使是这样，仍有绝大多数人认为明年房价还要继续涨。在大温地区，共有大约80%的人认为明年房价肯定要涨，1/4的人认为明年房价要大涨。 　　这正如中国的房地产市场，在宏观环境和产业结构改变缓慢的前提下，单靠针对房地产市场的政策，肯定抑制不住飞涨的房价野马。从低利率环境、加币贬值和消费者对房市的信心来看，明年大温地区的房产价格高涨已经是板上钉钉的事情。

　　据一位资深的地产界人士指出，大温地区屋价节节上升，从地区经济及环境立场来看，均有负面的影响；例如，不少较年轻的打工一族，无法负担在温市自置居所的成本，这极可能影响温市未来经济发展。 　　据大温地产局(REBGV)候任主席莫里森(Dan Morrison)指出，尽管大温地区各类型的住宅物业供应充足，但以一个普通家庭而论，如要在温市西区购买独立屋就非常困难。   　　莫里森表示，截至2015年11月，大温地区住宅物业基准(benchmark)价格达到752,500元， 较2014年同期飙升18%。   　　年轻人被迫搬离大温 　　他又强调，由于有不少年轻人“望屋兴叹”，只能搬到其他近郊城市，甚至其他省份居住，而这恐怕会影响大温地区未来的发展。 　　事实上，据温市储蓄信贷(Vancity Credit Union)今年5月发表的报告显示，由2001至2014年期间，大温地区平均屋价遽升63%，但平均工资只增长36%。换言之，打工族的买屋负担能力正在下降。 　　另外，卑诗大学(UBC)社区与区域规划学院教授格尔斯坦(Penny Gurstein)表明，愈来愈多年轻家庭迁离温市，已经形成趋势，而这从温市近年有不少小学，因新生人数明显减少而关闭，即可见端倪。

2015年已经到了尾声，综观这一年，哪一区的房子涨最凶？你所居住的那一区行情如何？　　根据大温哥华地产局的统计，整个大温哥华地区2015年独立屋的平均涨幅是22.6%, 其中涨幅最高的是房屋单价较低的Tsawwassen，有31.4%，其次为 Ladner 27%。华人居住较多的区域，其涨幅为：温哥华西区23.2%，温哥华东区26.4%，西温26.1，列治文24%，北温23.4%，新西敏市20.9%，本拿比东区22.4%，北本拿比26.3%，南本拿比21.3%, 高贵林21.9%，高贵林港23.3%。　　菲莎河谷区的独立屋，平均涨幅是14.7%，其中南素里涨13.5%，北素里涨16.6%，北三角洲涨21.4%，兰里涨14.3%。　　在所有的独立屋中，目前有两个区域的中价位已经超过500万元，分别是西温的Whitby Estates，以及温哥华西区的University。有一部分被画为古蹟的Shaughnessy，排第三名，中价位是490万元。　　在城市屋（Townhouse）方面，涨幅最高的是温哥华东区17.1%，其次是满地宝（Port Moody）14%，列治文13.6%。若以更细小范围来评比，涨幅前五名分别为：第一，涨24%– Coal Harbour， Vancouver West，第二，涨23.2%– Victoria VE，Vancouver East第三，涨21.3% – Shaughnessy，Vancouver West。第四，涨20.9%– Walnut Grove，Langley。第五，涨20.5% –Westwood Plateau, Coquitlam。　　公寓大楼部分，涨幅最大的是西温，19.5%，其次是温哥华东区19.4%，温哥华西区17.8%。年平均涨幅14%。不过，很多出售公寓的人发现，他们所卖的房子实际上并没有涨价，有些甚至赔钱，不知道平均涨一成多是怎么回事？根据分析，这与大量新大楼完工有关，新的楼盘单价高，把整体平均价位一起拉高。　　今年的房地产价格大好，与加元跌到十年来最低有密切关连，外来资金购买力强劲，连冬天都不停歇。

据一位资深的地产界人士指出，大温地区屋价节节上升，从地区经济及环境立场来看，均有负面的影响；例如，不少较年轻的打工一族，无法负担在温市自置居所的成本，这极可能影响温市未来经济发展。 据大温地产局(REBGV)候任主席莫里森(Dan Morrison)指出，尽管大温地区各类型的住宅物业供应充足，但以一个普通家庭而论，如要在温市西区购买独立屋就非常困难。 莫里森表示，截至2015年11月，大温地区住宅物业基准(benchmark)价格达到752,500元， 较2014年同期飙升18%。   年轻人被迫搬离大温 他又强调，由于有不少年轻人「望屋兴叹」，只能搬到其他近郊城市，甚至其他省份居住，而这恐怕会影响大温地区未来的发展。 事实上，据温市储蓄信贷(Vancity Credit Union)今年5月发表的报告显示，由2001至2014年期间，大温地区平均屋价遽升63%，但平均工资只增长36%。换言之，打工族的买屋负担能力正在下降。 另外，卑诗大学(UBC)社区与区域规划学院教授格尔斯坦(Penny Gurstein)表明，愈来愈多年轻家庭迁离温市，已经形成趋势，而这从温市近年有不少小学，因新生人数明显减少而关闭，即可见端倪。 据大温地产局(REBGV)候任主席莫里森(Dan Morrison)指出，尽管大温地区各类型的住宅物业供应充足，但以一个普通家庭而论，如要在温市西区购买独立屋就非常困难。 莫里森表示，截至2015年11月，大温地区住宅物业基准(benchmark)价格达到752,500元， 较2014年同期飙升18%。    

       一些投资者为了取得稳定的固定收入，采用的方式是购买房地产，然后出租收取租金。这么做需要一开始便投入巨额现金，而且寻找租客、维护、管理，费钱费事。《金融邮报》的投资专栏作家Kay Ng建议，如果想透过出租房地产牟利，不如投资房地产信托基金( real estate investment trusts，简称REITs)，投资者可视自己财力投资，依然可以得到一般可超过5%的回报，而且有专业管理团队负责管理房地产及租客，投资者不需要操心。 　　而且，投资REITs，自动分散了投资者的投资组合，因为这类信托基金大多拥有和经营数百笔房地产。 　　Kay Ng认为，加拿大最大的商业房地产信托投资基金RioCan就很值得投资，在投资美国市场短短六年后，该基金最近卖掉其拥有的所有49笔美国商业房地产，带着大约12亿元的利润退出美国。 　　获利这么丰厚与加元汇率现在非常低有很大关联，而这也是RioCan决定全部卖掉在美国的投资组合重大理由之一。RioCan的执行长宋夏说，那些投资在美国的发展空间已十分有限，而现在加拿大的商业房地产变得潜力巨大，所以有必要将资金从美国抽出来，设法投入加拿大市场。 　　加拿大帝国商业银行(CIBC)的分析师艾佛瑞称赞RioCan此次在美国打出了个全垒打，并相信RioCan可以在加拿大用这笔资金作出更有利可图的投资。   　　RioCan在加拿大拥有305笔商业房地产，总面积达到4300万平方英尺，其营收74%来自各大城市商业房地产的租金：42%自来多伦多，11.2%来自渥太华、6.8%来自卡加利，6.5%来自满地可，4%来自爱民顿，3.9%来自温哥华。   　　如果想要每月有1000元的现金收入，可以每股24元购入8533股RioCan的基金，总额为20万4792元，按照5.86%的殖利率计算，就是每月1000元回报。 　　大多数人可能无力一下子拿出20多万元现钱，那么也可以才买一点，例如可以以每股24元买入4267股，总额为10万2408 元，这样每月可有500元收入。 　　要是连10万2408元都拿不出，也没有关系，可以每股24元的价格买入854股，总额2万496元，每月收入100元。 　　按照RioCan基金殖利率5.86%计算，总结一下为： 　　投资总额20万4792元，年度回报为1万2000元；投资10万2408元，回报6000元；投资2万496元，回报1200元。 　　Kay Ng提醒投资者，RioCan之类的REITs比较稳定、按月支付投资回报，而且回报率高于各类GICs，但是具有股票性质的REITs仍旧有风险，不像GIC，至少保本。 　　《金融邮报》注明，该报投资专栏作家Kay Ng不拥有任何他评论的股票或者基金。  

        房地产信托基金Automotive Properties Real Estate Investment Trust（TSX:APR.UN），斥资2,300万元在阿尔伯塔省埃德蒙顿购入地皮，该地皮有面积4.48万平方尺的大厦，内有两大名车经销商。 今次是Automotive Properties首次在埃德蒙顿收购物业，它在安省、萨省、阿尔伯塔省、卑诗省和魁省，共有27项有租金收入的物业。 Automotive Properties表示，今次收购的土地有面积4.48万平方尺的大厦，由Go Auto拥有，大厦内有两间名车经销商，分别是保时捷（Porsche）和积架─路虎（Jaguar-Land Rover）。交易完成后，Go Auto会以租户身份租用该空间，租约年期为17年。 Automotive Properties昨日亦宣布，在蒙特利尔亦作出另一项土地收购，以720万元购入设有经销商Toyota Woodland的土地，并与Dilawn Group签署为期16年的租约。

　　从最新的房价数据看，传说中的中国房地产危机依然没有出现。可令人惊讶的是，那些一直认为中国住房市场比起2008年美国楼市更加不景气的观察人士却邀约不断，各路电视台纷纷请这些专家当着数百万美国电视观众讨论中国经济。显然，他们完全够资格拿到财经媒体颁发的最佳“瞎白话”奖。 　　大家请看，这是中国传来的最新数据。 　　中国国家统计局每月发布的70个大中城市房价数据显示，11月，房价环比下跌的城市有27个，持平的城市有10个，上涨的城市有33个。 　　当月，房价同比下跌的城市有37个，持平的城市1个，上涨的城市有32个。跟往常一样，北上广深四个一线城市房价继续“领涨”。这些城市的房价涨幅要么在13%-19%之间，要么在6%-9%之间，只有深圳是个例外，该城市房价同比涨幅超过40%。中国的信贷投放在下滑，GDP增长在放缓。但中国老百姓却变得比以往任何时候都更加富裕，而住房就是他们的储蓄罐。那么，中国房地产市场到底崩溃在哪?止赎危机到底在哪?开发商破产到底在哪? 　　相比之下，二三线城市的涨幅却要小得多。上个月，部分城市的房价还出现了下降。 　　值得注意的一点是，受到存量房过多的影响，年末的房地产投资依然疲软。但是，不能否认的显示情况是，早在两三年前美国就有些人放话说中国住房市场要崩溃，并爆发一场让美国止赎危机相形见绌的大灾难，如今看来这些人的话都跟放屁一样。 　　PNC金融服务(PNC Financial Services)国际经济学家比尔・亚当(Bill Adams)认为，中国住房市场依然会成为其2016年经济增长的一个阻力，“但这些数据看上去更符合某种长期下滑的趋势，而不是突然间的崩溃。”(来源：Forbes) 　　中国能否摆脱住房供应过剩的拖累? 五种方法供参考   　　随着前期利好政策的不断发酵，中国主要城市房价延续涨势。最新数据显示，11月70城房价指数同、环比均上涨且涨幅扩大，不过城市间房价涨跌差异依然明显，显示消化库存难度仍大。   　　根据中国国家统计局周五公布数据测算，11月70个大中城市新建住宅销售价格同比升0.9%，连续第二个月上升且涨幅扩大。从环比看，11月新建住宅销售价格较上月上涨0.3%，连续第七个月上涨，涨幅亦较前月略有扩大。 　　“政策效果不断显现，房价环比上涨城市增加，涨幅有所扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据称，今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。 　　最近召开的中央政治局会议已提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 　　受制于高库存等问题，中国楼市今年以来的成交回暖和房价上涨，并没有传导到投资端。 　　让购房者买下众多的空置住房--即经济学家所说的“去库存”，需要多方面的政策支持。尽管央行自去年末以来已经六次降息，将主要利率下调至4.35%的纪录低位，但作为政策弹药库中威力最大的武器，降息政策仍有实施空间。 　　中国提振需求的努力未能阻止经济滑坡，如今，从“鬼城”到钢厂再到煤矿，政策制定者正在展开新的行动，应对产能过剩和资源错配等供应侧的问题。 　　野村控股经济学家表示，在中共中央政治局将化解房地产库存纳入2016年主要任务后，中央经济工作会议可能很快推出更多措施来刺激房地产需求，包括加快农民工城镇化步伐，降低住房公积金提取难度，甚至可能还会出台减税措施。 　　野村驻香港中国首席经济学家赵扬本周在报告中表示，这些措施可能有助于提振房地产销售，在大城市更是如此。 　　以下是明年可能出现的一些政策变化： 　　1.贷款规定 　　中国央行已经下调了首套房和二套房的最低首付比例要求，让潜在买家可以借更多资金。中国9月30日将中小城市首套住房最低首付款比例下调5个百分点至25%。而在3月份，央行已经将部分二套房最低首付比例从60%下调至40%。 　　下调空间依然存在。从2003年到2010年，中国首套房购房者的首付比例最低只有20%，然后随着市场升温才提高至30%。不过，陈聪等中信证券[1.17% 资金 研报]房地产分析师在12月14日的报告中表示，决策者会“谨慎”考虑是否要进一步降低首付比例要求，以免门槛过低造成金融稳定风险。 　　2. 外来务工人员购房 　　中国还打算进一步推行居住证管理制度，让2.74亿外来务工人员中有更多人可以获得在城市购房所需的居住证，以此化解过剩的房地产库存。 　　据新华社报道，中共中央政治局周一要求通过农民工市民化来化解房地产库存。报道称，要求推进以满足“新市民”为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 　　房地产数据及咨询公司克而瑞信息集团驻上海分析师杨科伟表示，为了鼓励农民在城市购买房屋，中国可能很快就会向农民工提供直接补贴。他说，安徽、四川和河南等省的县级政府已经开始提供此类补贴。 　　杨科伟说，中国可能将允许外来务工人员获得可享受医疗和教育等公共服务的城市户口，鼓励他们在城市定居。政治局周一表示2016年要加快提高户籍人口城镇化率。北京计划启动积分落户制度，让更多人获得北京市户口。 　　北京、上海、广州和深圳仍然规定，居住或缴纳社会保障费用不到一定时限的人不得在当地购买住房。 　　3.降低抵押贷款成本 　　中国还可以通过扩大住房公积金贷款发放规模的方式来刺激购房。住房公积金贷款利率低于商业贷款。中国政府今年3月和8月分别下调了首套房和第二套住房购买者的首付款比例规定，现在两者使用公积金贷款购房时的最低首付款比例均为20%。 　　中原地产驻上海研究主管Liu Yuan表示，如果购房者可以获得更多公积金贷款，这将是一个非常强的刺激措施，因为他们不需要拿出更多现金来偿还这些贷款。上海上月发行了69.6亿元人民币(10.8亿美元)住房公积金贷款支持债券。分析人士说，其他城市也可能跟进。 　　今年早些时候有报道称，一些政府官员提出要建立与美国架构类似的国家住房银行。房利美和房地美等美国的抵押贷款金融公司都是政府特许经营的。据《中国证券报》去年报道，中国国家开发银行及住房和城乡建设部已经提交了成立国家住房银行的初步方案。 　　4.政府采购 　　有了今年早些时候买入股票以遏制市场暴跌的先例，由国家购买住房可能也是一项选择。山东省9月份表示将购买小户型住宅并将其转换为公租房。更多地方政府可能也会效仿。 　　北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，这将有助于重振市场信心;地方政府应当从开发商手中买入更多存量房，将其转化为保障房，把闲置的资源用起来。 　　5.减税 　　住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。摩根大通首席中国经济学家朱海斌在周二于北京举行的记者会上表示，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。

面积狭小的“迷你屋”在温哥华、多伦多等加拿大的大都市渐成流行的趋势，多种因素促成这种趋势，如照料和打扫不用花那么多时间和精力，迷你屋取暖消耗的能源少而比较环保，还有就是在经济上较承担得起，因为温哥华和多伦多这些大都会的房价已经昂贵得令很多人无力问津。 多伦多的房地产开发公司Curated Properties很善于建造这类迷你屋。该公司负责人欧查萧说，有些人买不起市中心动辄100余万元的独立屋，但又不愿意迁往郊区或者住到共管公寓里去，而Curated Properties在市中心建造的“另类”小型城市屋，最切合这类想要保持他们的市区生活方式的买家。 这栋迷你型城市屋，由12个建造在一幢两层办公楼顶上的镇屋单位构成，每户都是两层楼，屋顶还有一个阳台。(取材自Curated Properties网站) 最近数年，该公司完成数个系列则有传统独立屋元素的工程，亦即住宅拥有数层，还有室外露台，但又不是建造在传统的建地上，主要的卖点是价钱便宜。  其中比较典型的是名为Dovercourt 455城市屋，由12个建造在一幢两层办公楼顶上的单位构成，这些小单位城市屋每户都是两层楼，屋顶有一个小阳台。  还有一个住宅系列，是由一家被夹在两排独立屋之间小巷内的19世纪晚期纱厂厂房改造而成。 欧查萧说，市政府不允许建筑商挖开属于市府的小巷为修建住宅接通自来水管及下水道，但那家旧纱厂厂房与一栋也由Curated Properties拥有的住宅相连，通过住宅接通连接外面街道地下的水管及下水道，也使该住宅系列有了门牌号码。 房地产专家分析，市政府的一些限制将来有可能会松榜，因为像多伦多和温哥华城市房价越来越昂贵，需要修改过时的法规，使得开发商可以建造那些独特、更切合消费者需求的住宅。 欧查萧表示：“现在一些位于极佳住宅区内的小巷，未得到应有的利用。” 住在一栋只有500平方呎小房子内的渥太华建筑师暨迷你屋专家汤普森说，在面积很小的住宅内生活的关键是，要有“像瑞士军刀那样的多功能家具，例如能够折叠到墙壁上的储物架和床”。

买房置业是家庭人士的大事，有华人买家在经纪人的鼓动之下，去看的房子越大越好，最后看的房子超出了自己的预算。专家建议开始选购楼房时 ，需要先了解自己能够承担多大的财务支出。 华人地产经纪孟君表示，在实施购房计划前，须清楚了解自己的收支状况。更需要知道能够为购置房屋筹得多少钱，以应付首期订金以及交缴费用。 接着就要评估房屋贷款花费，第一步是确定自己每个月能承担多少房屋贷款的还款。皇家银行的专家建议，每月用于房屋的综合开销，不应超过自己税前每月家庭收入的32%。这包括偿还房屋贷款的本金及利息、地税、以及公用事业服务如水、电和煤气开支等。如果买的是共管公寓，就要把一半的共管公寓费用计算在内。 购房前先了解自己的收支情况，才能有余裕地付首期定金及交缴费用。(本报资料照片) 如果上述数额再减去地税和公共事业服务费用，及50%的共管公寓费用，余额就显示出每月可承担的最高房屋贷款还款额。如果还有其他债务，也一并计算。包括房屋开销、信用卡、个人贷款及汽车贷款等，所有这些加起来，不超过年收入的40%。 房屋贷款具备多种不同特性及特色，以下是一些选项可作为考虑依据： 分期偿还年期(Amortization)：指全数清还房屋货款金额所需的时间。分期偿还年期越短，每期还款的数额就越高，在整个贷款期内将要缴付的利息则越少。 房屋贷款还款年期(Term)：指房屋贷款协议生效的年期，通常为6个月至10年。在每个还款期到期时，将要偿还全部房屋贷款，或者重新协商一项新的房屋贷款。 开放式房屋贷款或封闭式贷款：前者可在任何时间偿还部分或全部的贷款，而不必支付罚金。后者则限制提前还款的选择，一般都锁定为每年房屋贷款的一个特定百分比。 浮动利率(Variable-Rate)房屋贷款：利率会跟随市场利率的升降而上下浮动。固定利率(Fixed-Rate)房屋贷款，其利率则在房屋贷款年期内是固定不变的。 最后，购房者可选择付款频率(Payment Frequency)，即每月或每月两次，双周或每周还款。付款频繁，有助于尽快减少贷款本金数额。

女经纪借名「炒楼」连累律师 遭申禁令阻7物业转让抵押 律师遭纪律聆讯 告女经纪串谋行骗 其中一个被指女经纪透过串谋诈骗买卖的单位在Lee Centre Dr. 38号柏文大厦内。(明报记者摄) 大多伦多楼市兴旺，买卖楼房图利风气炽热!本报早前曾报道有人收钱，借出自己身分向银行借钱买楼，可能得不偿失，但其实借用他人身分来「炒楼」，亦可能会惹上官非。 一名女物业地产经纪便因为使用亲友名字买楼，结果被指连累负责处理交易的律师，导致他违反产权转让守则，更遭加拿大律师公会指其疏忽职守而受到纪律聆讯。该律师其後入禀法院，指女经纪涉嫌串谋他人行骗，於是入禀法院成功获颁禁制令，禁止女经纪在没有获得其书面同意或法庭许可下，不能转让、抵押或处理其旗下7个物业。  法庭文件指出，原诉人最近入禀法院要求延长禁制令，与讼人提出反对，并要求解除该项禁令。安省高等法院官麦金农最近裁定撤销与讼人的反对动议，禁制令仍然有效。事件中的男律师早於2011年9月，便向法庭提交状书，指女经纪串谋另外两人，以诈骗形式买卖多伦多士嘉堡Lee Centre Dr. 38号一个单位。方法是她使用他人名字或身分购买物业，但物业的真正持有人是女经纪本人。女经纪虽然否认控罪，但就无法提出证据证明自己清白。 男律师提交状书後，一直留意女经纪买卖物业的举动，发现女经纪使用相同的方法买入其他物业，於是向法庭申请禁制令，阻止女经纪出售手上其中7个物业，并获法庭批准，发出禁制令。然而，至2014年2月至10月，男律师发现女经纪出售5个柏文单位，他担心这些交易并非正常买卖，又不排除女经纪是因为长期卷入诉讼中，故刻意耗尽自己的资产。 但女经纪透过其代表律师於今年9月在法庭上经宣誓後的作供，否认对方的指控，并动议要求法庭解除禁令，批准她买卖物业。女经纪的代表律师指，其当事人在2014年出售的5个柏文单位，并非法庭所禁制的7个单位之列，而且其当事人为释除男律师的疑虑，遂在2015年买入4个单位，「抵消」了早前卖出的5个单位。 女经纪的律师又指，禁止其当事人买卖7个物业，令她难以维生，而且男律师当年对当事人的指控，证据十分脆弱，故要求法庭撤销男律师提出的禁制令。 然而，主审法官麦金龙其後发现，2015年女经纪购入的4个单位，其实早在法庭颁布禁制令时，她已签订买卖合约，只是直至2015年才完成买卖，而女经纪更承认其中一个单位是因为其妹妹申请房屋按揭被拒，为免妹妹的订金付诸流水，其女经纪才接手妹妹的房屋买卖协议。 法官麦金农考虑过各人证供後认为，女经纪的供词不可信，当中包括她声称於2015年购买的4个单位的买卖合约中，未清楚交代签订日期，而且她接受盘问时又显得不合作，而且的确存在女经纪故意耗尽资产的风险;相反，法官认为男律师的供词及理据更加有力、可信，故判禁制令仍然生效。

  　　温哥华房市火热，尤其豪宅林立的西区房价高涨。“卑诗商业杂志”(BC Business)针对温西一条典型街道的房宅价格和销售为房市交易的缩影，经分析后发现，虽然房价飙升，远高出居民收入水平可承担范围，但当地房市交易量依然强劲。据悉，这些买家多数为海外投资者或富裕的移民。 　　根据今年9月纪录，温哥华的独立屋平均价格已达220万元，尤其是西区房市火热，平均房价已经达到287万元，超过400万价格的豪宅销量依然看好，今年上半年就卖出206栋，200万至400万元之间的物业交易量也达722笔。 　　“卑诗商业杂志”此次特别抽查西区Angus Dr.街沿街40栋独立屋的价格和销售情况，并询问多名地产经纪和专家，了解和分析当地房市情况。  　　Angus Dr.横穿西区最高端的桑那斯(Shaughnessy)和克洛斯岱尔(Kerrisdale)社区。沿街一栋2009年售价210万元的独立屋，到2013年转手卖出695万元;另一栋2012年价值290万元的物业，两年之后售价796万元，价格翻倍。但研究发现，尽管房价高得惊人，当地房屋销售依然看涨，每半年桑那斯区的房屋交易量就达20至30个。今年到9月止，就卖出110个单位。 　　令人忧虑的是，房价的提升与当地居民收入水平已经脱节。现在桑那斯和克洛斯岱尔的平均房价已经达到650万元，但人均收入却只有13万5000元。反观多伦多高端社区Bridle Path，平均房价只有287万元，收入平均为20万5000元。 　　许多地产经纪指出，几年前这些社区房屋的买家多为本地医生、律师等职业人士，但以现在的价格，购买群的结构已经改变，不再是持本地收入者为主。 　　温哥华地产经纪Vivian Li透露，现在多数买家是商人、来自海外的投资者，有部分也是计划移民的人士，多数来自中国大陆。地产经纪Peter Saito补充，其中以旧换新的买家居多，新移民通常不会一来就购买价值500万元的房屋，会在温哥华住上几年后才决定将住房“升级”。 　　研究还发现，在2012年到2014年之间出售的这些房屋中，有三成是现金交易。但无论买房目的或为何交易房市，都有一个共同点：不通过Open House或MLS系统看房，多数是通过他人介绍，如亲戚、朋友或商业伙伴和移民顾问等。有地产经纪表示，他们半数的生意都通过移民顾问介绍。 　　这些顾问通常经营网站或在北京和上海等城市作展览，宣传加拿大，吸引更多移民到加国，促进房市需求。另一方面，加国银行放款非移民贷款政策和加中两地更加便利的交通，都进一步为当地房市交易带来活力。

　　新的一项调查报告指出，大温地区工业用地短缺，不出十年，与经济发展有密切关系的贸易产业工业，将再无可用之地，专家呼吁省及联邦政府协助解决危机。 　　大温港务局(Port Metro Vancouver)委托地产开发谘询公司Site Economics对大温工业用地调查显示，在大温地区，方便货物进出，多数在主要道路旁如仓储、配销中心等可用贸易产业工业用地，现今只余405公顷，根据吸收比率及需求估算，预计在10年内就会用罄，如果要满足需求，必须在未来5到10年之间，多找出600到1200公顷的可用地。 　　工业专家法洛(Michael Farrell)说，大温有20多个地方政府，各自为政又各为其利，必须由省府或联邦政府出面统筹，才能通盘考虑，解决此一工业用地荒的危机。大温过去十年的火热房市，大量的工业用地都转为商业用途，法洛说，市面上几乎找不到工业用地的买卖，这使得既存的产业无法发展，外来的产业裹足。 　　制定地区成长策略的大温都会局理事会主席穆尔表示，将着手深入考察，但指成长策略并不影响工业用地储量，也相信除上级政府介入，有其他思考方向，例如提高密度，层楼加高等措施。  

　　“地铁站效应”是房地产业内经常用到的一个词。它是指，在离地铁站步行距离内的房屋，价格会比其他的要高一些。那么，在多伦多的21个地铁站附近，房价到底受多少“地铁站效应”的影响呢?本地房地产网站TheRedPin通过数据分析，让市民和买家有了一个直观的认识。 　　TheRedPin是根据去年的房地产数据进行分析，并做出的报告。报告指出，在多伦多的21个地铁站走路10分钟的范围内，公寓房的价格平均比其他地区的同类房屋高出了25%，而独立屋则高出了10个百分点。 　　不过，不同地铁站附近的“地铁站效应”影响也截然不同。总体来说，央街地铁线(通称的“U形线”)附近的公寓更加受欢迎，房价、特别是公寓房价普遍比大学 -士巴丹拿线(University-Spadina line，通称“绿线”)要高15万元。三个附近房价最高的地铁站分别是St. Clair、York Mills和Eglinton，都在“U形线”上。 　　St. Clair站附近的公寓是全市最贵的，平均售价逼近79万元，独立屋均价则为150万元;而York Mills站附近的独立屋则最贵，平均超过228万元，公寓房均价为67.1万元。Eglinton站附近公寓房和独立屋的均价则分别为55万和159万元。 　　“U形线”上附近公寓房和独立房价格最便宜的地铁站分别是Finch站(公寓均价37.3万元)和College站(独立屋均价96.7万元)。 　　报告还发现一个颇有意思的现象：虽然College站和King站更靠近市中心，但是它们周围的公寓房价格却不如更北边的Eglinton，大约低了9万元之多。 　　调查指出，去年多伦多平均公寓售价为38.5万元，共有8个地铁站周围的公寓价格低于这一水平，分别是：Finch、Don Mills、Kipling、Downsview、Eglinton West、Kennedy, McCowan和Yorkdale。其中最低的是Yorkdale和Eglinton West，均价只有22.3万元和26.2万元。 　　去年多伦多平均独立房价格(Single-family homes)为69.7万元，有三个地铁站周围的房价低于这一水平，分别是Kennedy、McCowan和Woodbine。 　　周围公寓房和独立屋差价最大的三个地铁站分别是：York Mills，两者差价为161.5万元、Eglinton，差价104.01万元，以及Finch，73.6万元。 　　该网站的创办人之一法尔德(Rokham Fard)说，虽然TTC票价一再上涨，但是多伦多人还是较为喜爱居住在地铁站旁边，所以“地铁站效应”颇能影响本地房价。对很多人来说，在地铁站旁边意味着能节约交通费，以及可以步行到达很多生活设施，变相降低了生活的成本。不过，地铁站周围的公寓往往比其他地方的要小，这是潜在买家需要注意的一点。 　　到2020年，Eglinton贯城轻轨线(Eglinton Crosstown LRT)将建成，新增25个轻轨站，而地铁U型线也将延伸到旺市，增加6个站点。可以预计的是，这些新增地铁站附近的房价将在未来出现较大幅度的上升。

2015年,大温地区楼市红火，“房价”成了人们最关心的话题之一。统计数据显示，今年大温地区的房屋均价同比上涨17.8%，某些地区的独立屋涨幅甚至飙升到30%以上。   一家专做地产搜索的网站EstateBlock.com，绘制了一份详尽的房价地图，清晰明了地显示大温各个地区的房价情况，方便找出最贵与最便宜的房屋。   调查人员为不同类型的房屋创建了9份地图，包括独立屋、公寓、城市屋等，并且详细列出了它们2015年11月的基准价以及环比与同比变动情况。想卖房套现的屋主或者想买个可负担物业的首次置业者，都可以好好研究下这些地图。   房价最贵的地区依然是传统豪宅区西温和温西，这两处所有类型的房屋均价都是大温最高的。而最能负担的地区是阿伯兹福德、兰里、米逊和北素里。如果你要买一栋最便宜的独立屋，那就要属Mission Errock湖区域的房屋了，该区的独立屋均价现在仅为28.52万加元。   独立屋最贵的10个社区独立屋最便宜的10个社区去年独立屋涨价最多的10个社区上个月独立屋涨价最多的10个社区上个月独立屋涨价最少甚至下降的10个社区去年公寓价格上涨最多的10个社区去年城市屋价格上涨最多的10个社区去年公寓涨价最少甚至下降的10个社区去年城市屋涨价最少甚至下降的10个社区公寓价格最贵的10个社区城市屋价格最贵的10个社区公寓价格最低的10个社区城市屋价格最低的10个社区更多房市数据详情图，可以点击EstateBlock官网查看。

　   尽管多伦多和温哥华的房地产市场火爆得让一些人担心会有泡沫出现，但有最新民意调查指出，有逾六成的受访者对明年加国的房地产市场持乐观态度，而30岁至39岁年龄层的群体，将会是未来的购房主力。 　　这项民调亦显示，不少人会因为无力负担高房价而转为租房居住。 　　名为PropertyGuys.com的房屋交易网站，近期对该网的全国会员业主进行了一次问卷调查后发现，有26.7%的受访者认为，多伦多和温哥华的「房市泡沫」仍将继续。 　　网站的首席执行官勒布朗(Ken LeBlanc)对此作出回应，他说:「由此可见，多伦多和温哥华市的火爆楼市并非常规意义上的泡沫。因为泡沫会爆，而这两地的楼市目前来说有一些过热，因此会有一些调整和纠正，但不会有泡沫破裂和楼市崩盘这样的恶劣情况。」 　　他举例称，有60.4%的受访者对2016年加国的房地产市场持乐观态度，有65.7%认为，2016年的各大城市中，抢房现象会有所降温，而30岁至39岁年龄层的群体，将会是未来的购房主力。 　　「这个年龄层的父母都已经退休而进入稳定状态，他们能有更多的资源来帮助孩子购买首套房子。而且这群人本身也已进入职业的稳定期，有比较稳定的收入来源，有比较可靠的工作职位，下一步要考虑的事情就是要购买房子了。」 　　但多市和温市两地狂飙猛进的楼市，还是让许多当地人感到难以承受，有57%的受访者认为，会有很大数量的加拿大人放弃购房的初衷而转去租房。40%认为，影响购房决定的最大因素就是能否承担的问题。勒布朗表示：「联邦政府新的购房首期政策，对购房者的经济能力提出了更高的要求，这就迫使许多原本要付诸行动买房的人暂停原计划，继续去租房居住，以便筹措更多的资金来买房。」

  　　如今越来越多的专家称，加拿大的房地产市场已经没有成长空间，特别是多伦多和温哥华，住宅市场已经到了顶峰。前BMO首席经济师、现道明贷款中心首席经济师库伯尔曾预测，这意味着房地产市场不会出现更多的刺激政策。 　　然而加拿大总理特鲁多在年末接受全国电视台的采访时的讲话内容左右着加拿大房地产市场，他称加拿大需要外来投资，限制外国人投资加拿大房地产可能对本国经济带来意想不到的后果。 　　房市攀顶 多地要求控制投资房市 　　道明银行(TD)预测，卑省和安省的房屋销售将在2016年和2017年出现大幅下滑，房价亦会下跌。在这一问题上，越来越多的专家也称，加拿大的房地产市场已经没有成长空间。 　　据Huffington Post报道，前BMO首席经济师、现道明贷款中心首席经济师库伯尔(Sherry Cooper)虽没有预测房地产市场会崩盘，但在星期三的一份分析中称，加拿大连续多年房屋价格强劲增长(和家庭债务的增长)，特别是多伦多和温哥华，住宅市场已经到了顶峰。 　　多伦多和温哥华两地还发出了呼吁，要求议员立法控制房价，要控制房价就要限制外国人投资房市。前总理哈珀在2015年竞选中誓言立法控制外国人投资加拿大房市，他因此却失去了第四次连任的机会。 　　特鲁多：限制房地产投资有风险 　　汇通网报道，加拿大总理特鲁多在年末接受全国电视台的采访时称，限制外国人投资加拿大房地产可能给本国经济带来意想不到的后果。 　　特鲁多称，没有明确的数据证明外国人买房对加拿大房地产市场造成什么影响，仓促推行限制政策风险较大。 　　特鲁多说：“对基于单因素做出的简单粗暴判断，大家都需要保持警惕。鉴于大多数人现有的房产存在贬值的潜在可能，因此，对于限制外来投资，加拿大政府不得不十分谨慎。我们国家需要外来投资。” 　　 官员表示限制房产投资不利经济发展 　　新华网报道，加拿大西部省份不列颠哥伦比亚省省长简蕙芝表示，打压海外房地产投资不会真正降低房价，反而会有损当地经济发展。 　　民调显示，在加拿大西部最大城市温哥华，64%的居民认为是海外投资者炒房造成当地高房价。但有学者认为，房地产是不列颠哥伦比亚省重要产业，带动建筑、装修、律师、评估等行业，若打压海外房地产投资则会牵一发而动全身，给该省经济造成负面影响。 　　对于高房价问题，有专家表示，应让利率回归正常。降息对不列颠哥伦比亚省的影响弊大于利。此外，银行从按揭房屋公司购买保险，降低了发放贷款时本应承担的大部分风险，这也助推了房价走高。政府应管控为炒房而购买的闲置地产，并设法提高居住密度。 　　业内称无可信数据证明投资对地产有影响 　　经济学家暗示，多伦多和温哥华地区就业稳步增长，房产价格上扬，销售增长强劲。越来越多的人迁移到上述地区。 　　同时，加拿大按揭贷款公司总裁Evan Siddall最近发表谈话称，外国投资可能使当地房市价格高估。但他又说，国家缺乏精确可信数据证明外国投资对房地产价格的影响。 　　按揭贷款公司数据显示，多伦多和温哥华两地外国人产权托管公寓过去12个月逐渐上升，分别达到3.3%和3.5%。但该机构没有覆盖单独房屋的相关数据。

  　　不少国际机构及金融组织，一直唱衰加拿大房地产，现在更有美国知名投资业者直指大温房地产会在2016年发生泡沫爆破，不过有反对者直指这属于歪论，因为加国有严格的监督系统。 　　美国金牌投资者柯霍德斯（Marc Cohodes）半年前已指出温哥华房市泡沫化情况严重，任何一个因素都可能导致爆破。他日前接受媒体访问时仍持有相同看法，与部分美国投资业者都认为，2016年大温房地产市场情况将受到坏帐增加的拖累，而日前联邦政府收紧房贷政策，正好印证了他们的观点。 　　除了渥京颁布收紧房贷措施，加拿大金融机构管理局也指贷款诈欺将损害加拿大的经济，为了降低风险，可能会要求银行持有更多的现金，防止当楼价急降后，银行没有足够的现金因应收不回的贷款。 　　柯霍德斯说大温的房市宛若一个开了十年的派对，一旦不给喝酒了，宿醉（后遗症）就会相当严重，因此判断大温房地产在2016年可能面临一场灾难，但伤的是投资者和洗钱者，对年轻人和长期经济发展则较正面。 　　同时加元汇价下挫造成民生物资通膨，届时许多人负债累累，将要如何去借贷。根据加拿大央行日前一份报告显示，加人每赚1元，就负债1.64元，较危险的族群更负债达3.5元，都显示了问题的严重性。 　　但反对柯霍德斯说法的人认为，虽然联邦政府的贷款紧缩政策明摆着冲着大温及多伦多炽热的房地产，但真正被影响的借贷族群其实不多，虽然市场可能会稍微冷却，但应不会发生在大温，尤其在现在利率偏低的环境下。

　　从最新的房价数据看，传说中的中国房地产危机依然没有出现。可令人惊讶的是，那些一直认为中国住房市场比起2008年美国楼市更加不景气的观察人士却邀约不断，各路电视台纷纷请这些专家当着数百万美国电视观众讨论中国经济。显然，他们完全够资格拿到财经媒体颁发的最佳“瞎白话”奖。 　　大家请看，这是中国传来的最新数据。 　　中国国家统计局每月发布的70个大中城市房价数据显示，11月，房价环比下跌的城市有27个，持平的城市有10个，上涨的城市有33个。 　　当月，房价同比下跌的城市有37个，持平的城市1个，上涨的城市有32个。跟往常一样，北上广深四个一线城市房价继续“领涨”。这些城市的房价涨幅要么在13%-19%之间，要么在6%-9%之间，只有深圳是个例外，该城市房价同比涨幅超过40%。中国的信贷投放在下滑，GDP增长在放缓。但中国老百姓却变得比以往任何时候都更加富裕，而住房就是他们的储蓄罐。那么，中国房地产市场到底崩溃在哪?止赎危机到底在哪?开发商破产到底在哪? 　　相比之下，二三线城市的涨幅却要小得多。上个月，部分城市的房价还出现了下降。 　　值得注意的一点是，受到存量房过多的影响，年末的房地产投资依然疲软。但是，不能否认的显示情况是，早在两三年前美国就有些人放话说中国住房市场要崩溃，并爆发一场让美国止赎危机相形见绌的大灾难，如今看来这些人的话都跟放屁一样。 　　PNC金融服务(PNC Financial Services)国际经济学家比尔・亚当(Bill Adams)认为，中国住房市场依然会成为其2016年经济增长的一个阻力，“但这些数据看上去更符合某种长期下滑的趋势，而不是突然间的崩溃。”(来源：Forbes) 　　中国能否摆脱住房供应过剩的拖累? 五种方法供参考 　　随着前期利好政策的不断发酵，中国主要城市房价延续涨势。最新数据显示，11月70城房价指数同、环比均上涨且涨幅扩大，不过城市间房价涨跌差异依然明显，显示消化库存难度仍大。 　　根据中国国家统计局周五公布数据测算，11月70个大中城市新建住宅销售价格同比升0.9%，连续第二个月上升且涨幅扩大。从环比看，11月新建住宅销售价格较上月上涨0.3%，连续第七个月上涨，涨幅亦较前月略有扩大。 　　“政策效果不断显现，房价环比上涨城市增加，涨幅有所扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据称，今年以来，中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。 　　最近召开的中央政治局会议已提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 　　受制于高库存等问题，中国楼市今年以来的成交回暖和房价上涨，并没有传导到投资端。 　　让购房者买下众多的空置住房--即经济学家所说的“去库存”，需要多方面的政策支持。尽管央行自去年末以来已经六次降息，将主要利率下调至4.35%的纪录低位，但作为政策弹药库中威力最大的武器，降息政策仍有实施空间。 　　中国提振需求的努力未能阻止经济滑坡，如今，从“鬼城”到钢厂再到煤矿，政策制定者正在展开新的行动，应对产能过剩和资源错配等供应侧的问题。 　　野村控股经济学家表示，在中共中央政治局将化解房地产库存纳入2016年主要任务后，中央经济工作会议可能很快推出更多措施来刺激房地产需求，包括加快农民工城镇化步伐，降低住房公积金提取难度，甚至可能还会出台减税措施。 　　野村驻香港中国首席经济学家赵扬本周在报告中表示，这些措施可能有助于提振房地产销售，在大城市更是如此。 　　以下是明年可能出现的一些政策变化： 　　1.贷款规定 　　中国央行已经下调了首套房和二套房的最低首付比例要求，让潜在买家可以借更多资金。中国9月30日将中小城市首套住房最低首付款比例下调5个百分点至25%。而在3月份，央行已经将部分二套房最低首付比例从60%下调至40%。 　　下调空间依然存在。从2003年到2010年，中国首套房购房者的首付比例最低只有20%，然后随着市场升温才提高至30%。不过，陈聪等中信证券[1.17% 资金 研报]房地产分析师在12月14日的报告中表示，决策者会“谨慎”考虑是否要进一步降低首付比例要求，以免门槛过低造成金融稳定风险。 　　2. 外来务工人员购房 　　中国还打算进一步推行居住证管理制度，让2.74亿外来务工人员中有更多人可以获得在城市购房所需的居住证，以此化解过剩的房地产库存。 　　据新华社报道，中共中央政治局周一要求通过农民工市民化来化解房地产库存。报道称，要求推进以满足“新市民”为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 　　房地产数据及咨询公司克而瑞信息集团驻上海分析师杨科伟表示，为了鼓励农民在城市购买房屋，中国可能很快就会向农民工提供直接补贴。他说，安徽、四川和河南等省的县级政府已经开始提供此类补贴。 　　杨科伟说，中国可能将允许外来务工人员获得可享受医疗和教育等公共服务的城市户口，鼓励他们在城市定居。政治局周一表示2016年要加快提高户籍人口城镇化率。北京计划启动积分落户制度，让更多人获得北京市户口。 　　北京、上海、广州和深圳仍然规定，居住或缴纳社会保障费用不到一定时限的人不得在当地购买住房。 　　3.降低抵押贷款成本 　　中国还可以通过扩大住房公积金贷款发放规模的方式来刺激购房。住房公积金贷款利率低于商业贷款。中国政府今年3月和8月分别下调了首套房和第二套住房购买者的首付款比例规定，现在两者使用公积金贷款购房时的最低首付款比例均为20%。 　　中原地产驻上海研究主管Liu Yuan表示，如果购房者可以获得更多公积金贷款，这将是一个非常强的刺激措施，因为他们不需要拿出更多现金来偿还这些贷款。上海上月发行了69.6亿元人民币(10.8亿美元)住房公积金贷款支持债券。分析人士说，其他城市也可能跟进。 　　今年早些时候有报道称，一些政府官员提出要建立与美国架构类似的国家住房银行。房利美和房地美等美国的抵押贷款金融公司都是政府特许经营的。据《中国证券报》去年报道，中国国家开发银行及住房和城乡建设部已经提交了成立国家住房银行的初步方案。 　　4.政府采购 　　有了今年早些时候买入股票以遏制市场暴跌的先例，由国家购买住房可能也是一项选择。山东省9月份表示将购买小户型住宅并将其转换为公租房。更多地方政府可能也会效仿。 　　北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，这将有助于重振市场信心;地方政府应当从开发商手中买入更多存量房，将其转化为保障房，把闲置的资源用起来。 　　5.减税 　　住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。摩根大通首席中国经济学家朱海斌在周二于北京举行的记者会上表示，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。

  　　黄海之滨的山东乳山，有一个国家AAAA级银滩旅游度假区，被誉为“天下第一滩”。从2000年开始，凭借环境优势，银滩房地产就不断升温，吸引了来自全国的购房者前来置业，到了2015年，在银滩绵延二十多公里的海滩上，已经建起了大大小小200余个楼盘。 　　鼎沸的售楼大厅、惊人的成交速度，银滩地产“前景迷人”。 　　虽然眼下正值冬天，但一波又一波来自福建、江西、湖北等地的购房团，涌入银龙湾的售楼大厅。伴随着每一次成交之后的锣鼓声和掌声，短短不到二十分钟时间里，这个由金鼎地产开发的均价在7000元的银龙湾项目成交量达到三套。 　　购房者：从江西景德镇过来的，我买了。 　　购房者：今天买的人多，三五分钟就敲下鼓。 　　就在银龙湾售楼中心的门外，停了6辆购房团乘坐的大巴车，以每车30人计算，12月12日当天十点左右，从全国各地来到银滩这个银龙湾项目的购房团将近 200余人。人声鼎沸的售楼大厅、惊人的成交速度，如此火爆的场面还只是这个冬天银滩海景房销售所谓的“淡季”，这里的一位二手房置业顾问告诉我们，眼前的热闹景象与两个月前比起来相差甚远。 　　销售人员：十一前后，最高的时候，成交两百多(套)的，现在对于咱们来说，不是什么旺季了。 　　这位置业顾问告诉我们，金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后，一天的成交量就能达到两百多套。 　　金鼎地产名下共4个楼盘在今年十一前后，一天的成交量能达到两百多套。 　　那么，眼下银滩海景房的销售是否真的像这位置业顾问所说的那样火爆呢? 　　销售人员：这个东西你想想，一个星期卖一百套，房子早清盘了，还卖什么?动动脑子想想，倒过来想想这个事情。 　　银滩海景房开始走入大家的视线始于2000年前后。当时，乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地地席卷全国，随后来自北京、上海、东北等地的购房者被大巴车拉到了这个气候适宜、空气质量良好的“天下第一滩”，这里的海景房随之成为了大家争先恐后追逐的对象。 　　销售人员：五年以前这边不是过来买房子，是过来抢房子，那家伙都排号，有的还找销售经理去走关系呢，最多的时候一天成交量500套。整个银滩，就是在房管局过户，一天500套。 　　一时间，银滩海景房开始迅速自西向东发展。根据乳山官方的说法，目前银滩总共开发了1800万平米的海景房，按照人均居住面积30平米计算，可满足60 万人居住。而根据第六次人口普查数据统计，整个乳山市常住人口只有57万。这个规划中“可入住居民60万人以上的、中等规模的城市”就是如今密密麻麻矗立在这二十多公里海岸线上的200多个小区。 　　按官方说法，银滩开发了1800万平米可供60万人居住的海景房，而整个乳山市常住人口只有57万。 　　二十年间，在银滩的海岸线上，虽说海景房的价格已经从最初的几百元翻了几番，却依然吸引着一批又一批的购房者来到这里买房置业。记者以购房者的身份随机走访了其中的几家楼盘和二手中介。 　　销售人员：看你怎么去想，真正为了健康的话，在北京的话可能需要插养气管，到了我们银滩可能需要不用插养气管，在我们这可能多活十年。 　　一听说记者是来买房子的，各家楼盘的置业顾问和中介都使出了浑身解数。 　　销售人员：这就属于市场。就像你买了个奔驰车一样，买个宝马车一样，放着，这个你自己去理解。 　　销售人员：像你们这个季节过来，一般说白了就是过来淘房的。 　　记者：你咋知道? 　　销售人员：元旦前后能讲讲价，便宜点。我跟你说。这个地方买房子你就对了。为啥?因为明年要涨价。 　　销售人员：头两天你没看新闻吗?联合国气候大会说的就是乳山，说的乳山没有污染，现在人都是这样，你有再多的钱健康都是首位的。 　　从曾经“抢房”的热闹景象，说到银滩海景房的稀缺性、以及眼下购房的时机，各个楼盘的置业顾问和二手中介不厌其烦。 　　而就记者提出的银滩海景房未来是否存在升值空间，这些置业顾问和中介给出了这样的答复： 　　销售人员：就这房子，闭眼涨两万块钱，明年，这个价你绝对买不着。 　　销售人员：银滩，将来的升值空间特别大，而且将来银滩必定会繁华。 　　销售人员：你要是等个五到十年之后卖绝对好卖。 　　新房价格居高不下，大量房主低价抛售二手房，银滩海景房“冰火两重天”。 　　位于银滩东部名为海洋国际的一线海景房，交房时间为2012年5月，这里的置业顾问告诉我们，眼下这里的一期8栋楼3000套住房还剩几百套没有卖完。如果不买，等到二期开盘，房价还会涨。 　　记者：像二期房要到一开始卖，最低房价在多少? 　　销售人员：8000多。 　　记者：8000多。你们一期的房子还卖不出去，你二期那么贵。 　　销售人员：现在咱们小区一期三千多套，剩下几百套，这只剩九牛一毛而已。 　　我们沿着银滩长江路一路向西，沿途经过了海岸壹号、长城文化苑、云天海景、翰林名苑等数十个楼盘，这些位于银滩东部的楼盘开发时间短，新房的均价也更高。这些楼盘的均价基本在7000元到9000元之间不等。除此之外，记者发现，其中一部分已经交房两三年甚至更久的楼盘时至今日还没有售完。 　　销售人员：房子还剩一半了，还剩将近两千户。咱是2010年拿的地，2012年交的房。 　　从 2000年的1900元/平方米，到2009年的4900元/平方米，再到眼下的8000元/平方米，银滩海景房价格一路上涨，但这并不能掩盖无人接盘的尴尬现实。沿着银滩从东向西一路行驶，绝大部分时间里路上没有行人、没有车辆，除了密密麻麻矗立在路边的楼盘，和依旧平静的海面，与动辄七八千元甚至上万元的新盘相比，银滩二手房市场则呈现出了另外一番景象。 　　一位中介带着记者看了一个75平米的二手房，要价18万，平均下来一平米2400元。与房主购房时的3600元相比，一平米便宜了1200元。像这样高价买进来低价卖出去、亏本抛房的现象在银滩并不少见。 　　这套精装修、带家电的一线海景房二手新房要价3400元/平米，这位中介告诉我们，这个名为香格里湾的楼盘开盘时均价最低也要五六千元。随后记者在这位中介的带领下，又分别看了翰林名苑和海韵山水佳园的两套二手新房，单价分别为3500元和2800元，按照记者从这两个楼盘售楼中心了解到的信息，翰林名苑均价8500元到9000元，山水佳园同样位置的新房均价为5080元，从新房市场流入二手房市场，这些住房的价值瞬间严重缩水，甚至遭遇减半。那么这些房主为什么愿意亏本把自己的房子卖出去呢，记者拨通了其中两位售房者的电话。 　　记者：您当时为什么在这买房子? 　　博泰花园业主：那时候就是说，这个可以增值嘛。 　　海洋明珠业主：我就是赔钱卖吧，15万就卖了得了，我买的时候22万呢。就是让人瞎忽悠，忽悠说那儿好好的，就押那儿了，押那儿贷款买两套，非得说能升值。 　　记者：那个是新房是吧，没住过? 　　海洋明珠业主：没住过，给完钥匙我就去交过物业费。 　　眼下，在银滩每一个小区里，都随处可见贴在窗户上的“吉房出售”的字样。一方面是新房价格居高不下，另一方面大量房主低价抛售二手房。银滩海景房眼下正遭遇着如此冰火两重天的尴尬境遇。很多房子因此不得不面临被闲置的命运。 　　关于银滩海景房的入住率，官方并没有一个权威的统计数字。但毋庸置疑的是，一到冬天，整个银滩的入住率极低。在这个名为海洋明珠的小区，记者遇到了两位正好要外出的住户。 　　住户：没几户，这楼好像一共就我俩吧，好像16楼还有一户。 　　记者：就两户，加上你俩。 　　住户：没有供暖，可冷了。 　　住户：好像听当地人说，供暖吧，走的人太多了，有的人不交取暖费。 　　眼前能容纳400多户的这栋楼，现在只有两户居住。 　　那么，银滩海景房的入住率究竟如何呢?记者随机在银滩两百多个小区中，从发展较早的西部和发展较晚的东部各抽取了一个小区，进行了调查。 　　2011年年底入住的翰林名苑一期39 ―1号楼，共27层，除去一层和二层是三户之外，其余各层均为7户，整栋楼共计181户。而就在这181户中，没有安装猫眼且电表显示在十度以下的住房共有104套，占到了整栋楼的57.45%。 　　这个已于2009年入住的海林花园C区105号楼和111号楼，电表显示在十度以下的分别有20户和16户，占到了整栋楼83%和67%。 　　功能单一、配套落后，欲成“香饽饽”需重视综合设施建设。 　　搜房控股副总裁司智：我认为(威海银滩)应该是属于最极端，也是困难最大的城市类型之一，因为光靠旅游是无法去消化掉，包括当地的人口、当地的就业、经济，是无法让这么多人，在这个地方长期的生活下来，所以这些城市，(去库存)确实压力很大。 　　司智告诉记者，银滩海景房与秦皇岛、三亚等地的房地产性质类似，是一种依托旅游资源而建的的旅游地产。这些地方巨量的房地产库存，与其它三四线城市比较而言消化的难度更大。 　　司智：最主要的核心依然是你的服务，你相关的东西能不能跟上。现在最近来威海的许多北京人，住了一段时间，他发现还得回北京来，一旦身体出了问题，当地有没有足够好的医院，能不能帮我健康的生活，这才是最重要的。 　　在银滩采访的过程中，记者发现，因为达不到所要求的30%入住率,银滩的200多个小区只有数个小区供暖。整个银滩唯一的医院海洋所镇医院，设备也相当简陋。从一个单纯的旅游地产变成一个能够健康运转的易居城市，银滩海景房未来的路还很长。 　　司智：我光给你造房子没有用，我得把你房子周边的配套一系列的东西，像这个度假这种产品，或者这种政策，或者服务水平大幅度提高，才能救得了这些城市，但这个需要挺长的时间去探索和研究。 　　在加快楼市去库存的道路上，许多三四线城市已经行动起来，推出了购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。围绕解决闲置房产问题，乳山银滩提出了房地产转型发展健康养生养老的思路，正在为传统意义上的“海景房”注入越来越多的养生元素。不仅从规划上叫停了单纯商品房开发建设，而且积极引导房地产企业采取房屋返租、规划调整、与外合作等方式，盘活存量、做优增量，加快发展健康养生项目，短时间内形成专业机构养老、社区养生养老、居家养生养老、医疗机构康复养生等四种健康养生模式，形成了一批健康养生产业。另一方面，针对银滩原来规划滞后、配套不足的问题，乳山3年来累计投入资金10亿多元，逐步完善教育、医疗、交通、供暖供气等公共设施。经历发展阵痛的银滩，有了初步的收获。 　　司智：三四线城市的房地产，还远远没有到天花板，只是在历史进程的过程中，出现了一个暂时的停顿，碰到一个瓶颈而已，它的根基是在于，它是一个非常刚的刚需，就刚才说我们几亿农民要进城，那么大家进城要创造多少亿平米的需求，这些需求将会抵掉，我们现有的这些库存，甚至还需要更多，那么这一批是需要，有一批重新的改善的释放，这个量也是非常非常得大。 　　半小时观察：转型并非易事 　　巨量供应、功能单一、配套落后，让顶着环境光环的银滩海景房，渐渐褪去了妆容，露出了令人尴尬的素颜。“香饽饽”也悄然变成了食之无味弃之可惜的鸡肋。银滩海景房的发展经历，也让我们更清醒地认识到，房地产市场发展与社会综合建设的匹配问题。比如生活设施、产业配套、人口需求等等。而这些，正是中央经济工作会议与中央城市工作会议的重要议题。 　　在房地产去库存化的大背景下，各级地方政府还需要在政策安排上出实招，让去库存化与棚户区改造、户籍改革等民生工程联系起来，在消解库存的过程中，规划好地方经济发展的大局。

  　　海外买家在加国买楼的需求殷切，多伦多科技公司Invent Dev发明了一种新技术，把原本平平无奇的住宅单位平面图，变成立体虚拟实境，准业主即使尚未抵达本国，也可以通过虚拟实境眼罩，亲身「游览」开售单位内的情况，有助本国发展商开发环球市场。 　　由Invent Dev开发的新技术，透过facebook旗下的虚拟实境眼镜制造商Oculus VR Inc，或南韩三星Gear VR的眼罩运作。 　　Invent Dev创办人兼行政总裁帕尼（David Payne）表示，华人社区对这类技术极感兴趣，过去一周已经接获三个中文媒体相关查询。 　　新技术有助本国地产发展商开发环球市场，准业主毋须飞抵本国，也可以亲身感受楼盘内外环境，帕尼说：「他们可以安坐家中参观任何楼宇图则，甚至装修后的模样，感觉就像亲身置身其中一样。」 　　新技术另一个好处是节省发展商成本，毋须斥资兴建示范单位。李斯利维尔（Leslieville）一个楼盘，发展商就是采用Invent Dev的新技术，制造立体虚拟环境供客人「睇盘」。 　　据Invent Dev在网站表示，发展商只需在销售中心设置多副眼罩，客人戴上眼罩后，眼前就是销售单位的虚拟实境，客人可以控制镜头方向，在单位内走来走去，甚至是爬楼梯，真实仿如身处单位之内。 　　立体虚拟实境在本国地产界仍然属于新技术，本国多个地产公司近年也开始利用其他技术，制作网上虚拟楼盘参观。SpringRealty是其中之一，发言人马莫瑞安（Ara Mamourian）说：「（海外买家）很喜欢这种技术，因为他们可以走遍全屋，真实地感受房子有多大或多小，不用再被广角镜愚弄。」