地产

买房是人生的一件重要的大事，对于千禧一代来说也是如此。 据帝国商业银行(CIBC)的最新调查，86%接受采访的千禧一代被认为拥有房子是一件很重要的事情，虽然42%的受访者目前在租房，21%的受访者和父母住在一起。 从整体上看，85%的加拿大人都将买房当做重中之重。 图片来源：CBC 在18岁至34岁的年龄组中，59%的人认为房子可以给自己一种个人自由。63%的人认为，住房可以作为投资或者留作退休使用。 相对而言，15%的加拿大人并不觉得买房很重要，其中一半的人认为买房是很大的一种经济负担。 商业银行信贷部副主席Barry Gollom表示，千禧一代不想拥有自己的房子是不存在的事情。据我们的调查，这代人和其它年龄群的人一样看重买房。 这次调查在3月14日和3月15日进行，一共有1517名成年人随机接受采访，他们是加拿大雷德民意测验机构(Angus Reid)的小组辩论成员，调查的误差率为正负2.5%。

　　温哥华楼价疯涨总是不予余力地刷新人们的认识。 　　据明报报道，大温地产局发布最新数据显示，大温地区的房屋基准价在2月已升至79.5万元。在温哥华及列治文，买家想以近80万元的价格购买独立屋已经无望，加上城市屋也有难度，剩下的只能瞄准公寓，而且部分只能是只有两房、楼龄超过35年的旧公寓。 　　据本地地产网站realtor.ca的放盘资料显示，在列治文及温哥华地区，79.6万元可以购买的房屋几乎都是公寓。 　　其中在温哥华，一个在西49街(W. 49th Ave.)，建于1979年的两房两卫公寓就叫价79.9万元。而在列治文，则有逾十年楼龄的城市屋单位，以同等价格求售。 　　以同等价格放售的独立屋，则只能在离市区较远的地方，例如素里、三角洲或兰里才能有机会找到。 　　然而相同的价格，在一些美国城市如西雅图、芝加哥等，倒可以买到其他不同种类的房屋。在这些地方想要买四房独立屋也没有太大压力。 　　现在北美内能跟温哥华媲美的，估计只有纽约了。

　　加拿大广播公司星期三报道，联邦政府已经拨款50万加元给加拿大统计局， 专门用于研究如何精确收集外国人来加拿大购房的信息。因为加拿大到目前为止，还没有一套全面、可靠的数据显示外国买家在加拿大购置物业的的数量。研究计划将包括联邦政府与各省之间如何相互合作，主要是不列颠・哥伦比亚省（BC省）。 　　联邦政府财政部长比尔・莫内奥（Bill Morneau）说，现在已有明显的迹象显示，海外买家的数量很大，但我们要制定新的政策，需要更精确的资料。 　　BC省最近也宣布一项新规定，要求置业者说明身份，是本国公民、永久居民， 还是海外居民。 省政府也拨款开始研究如何才能限制外国买家炒房， 以及外国买家的行为对房地产市场的潜在影响。 　　这些都意味着，现在政府也已经相信，温哥华房地产市场近几年持续攀升，是因为大批外国买家的涌入。温哥华独立屋的平均价格已经超过百万元。   　　星期四出版的《国民邮报》发表署名评论文章，认为政治家们行动太慢。作者是布赖恩・哈奇森。 他在文章中举例说：温哥华的麦克・哈考特可算是一个幸运的人，这点连他自己也承认：他是成功的律师，前温哥华市长，曾任BC省新民主党领导人和省总理；还有就是虽然有一次不小心，从他在海湾别墅的平台上摔下来，但并没有严重受伤。现在，他又成了另一种‘幸运儿’，被卷进了温哥华房地产获利者的行列。他和儿子共同拥有的房子要出售，标出的价格是998.8万加元。 　　而哈考特五年前买这所房子的地皮时，价格是280万。他们拆除了原来的旧房子，盖起了现在的双层别墅。即使加上盖新房的费用，若能按他的巨额标价卖出，他大概能赚600万。而对能否卖出这个好价钱，他一点也不怀疑。因为这是温哥华，房地产市场近几年来正疯涨不停。  　　在温哥华地区，独立式住宅的平均价格上个月达到130万，比前一年增长了27％，比2011年高出53％，而在哈考特住的西温地区，独立住宅的平均价格现在已达到 3百万。联排别墅和公寓的价格去年一年也增加了17％和18％。这一切促使住房负担能力成了BC省最热门的政治问题。 　　现在离下一次省选还有14个月，省议会中的执政者和反对党都在忙着寻找对策。可令人遗憾的是，直到现在也没人提出什么有效的措施。 　　上个星期，省长克拉克站在背对温哥华市中心公寓楼的地方说，要宣布一个“关于住房负担能力问题的重大决定”。而她公布的只是打击买房为转手倒卖的炒作行为。这类行为在温哥华房地产市场交易中所占的比例不超过3％。 因此，克拉克的“重要通知”令人失望，也错过了解决住房承受能力问题的最佳时机。 　　实际上，省政府只是在作秀，一方面转移人们对其党内成员政治丑闻的注意力，另一方面别让反对党抓住口实。 　　BC省的新民主党领袖约翰・霍根（John Horgan）在住房承受能力问题上显得更积极。他和党内助手早在省议会中提出过制止炒作房产行为的私人议案。其中还包括让非居民购房者多交2%的购房税，然后用此收入创建一个基金，以用于鼓励替代传统的住房方式，如co-op。但他们也知道， 这是远远不够的，难以阻止每年两位数的价格上涨和投机者。因此还需要立法，还需要收集外国买家的数据。因为尽管人们都怀疑“境外投资”是房价飞涨的推手，尤其是来自中国大陆的买房者，但一直没有确切的数据能证明。 　　评论作者哈奇森在文章的结论中说，现在最让人担心的是，真要是一旦推出严肃的和强有力的限制外国置业者的措施，会带来房地产市场的崩溃。这在澳大利亚已经发生过。购房者会受益，但数十万省民的资产将失去很多。执政党是承担不起这样的责任的。 　　因此，他们现在只能采取一些小的措施。那些最幸运的人仍在大赚，而绝大多数拥有住房梦想的民众，能继续望房兴叹。

  卑诗省运输及基建厅长斯顿(Todd Stone)周三指出，连接温哥华至高贵林的长青线(Evergreen Line)已完成逾80%，省府较早前批出一份210万元合约予总部设在高贵林的公司Jack Cewe Ltd.，在本贵林站(Burquitlam)兴建广场。   此外，省府亦快将批出另外两份合约，在长青线沿线海湾中央车站（Inlet Centre Station）和满地宝中心站（Moody Centre)，以及高贵林中心(Coquitlam Centre)与拉法奇湖-道格拉斯车站（Lafarge Lake-Douglas Station）发展广场。   经过一些阻滞，预料长青线会在2017年年初投入服务。预料全长11公里的长青线，每天可乘载7万个乘客。

　　大多伦多新屋市场的销量在经历了一月份短暂的冷却后，二月份扭头回升，几乎刷新了十年来的新纪录。与此同时，低层新屋的库存量持续下降，推动平均价格飙涨，至二月已经达到83万元，创下历史新高。 　　据建造业及土地发展联会(BILD)公布的数据，今年二月份大多伦多地区一共售出3629间低层新屋或公寓单位，比去年同期大增21%，比10年来的平均水平则高了36%，是10年来销量第二好的二月份，仅次于2011年。 　　该协会CEO塔基(Bryan Tuckey)指出，有多个新楼盘在一月推出，所以拉高了二月份的销量。其中，低层新屋(独立屋、半独立屋和镇屋新盘)的销量增长最为显著，年同比达 22%至1780间，比10年来的平均水平也高出了25%。公寓房则卖出了1849间，年同比增长20%，但是比10年来的平均水平高了48%。 　　值得一提的是，本地低层房屋库存量正在持续下跌，这可能会在未来推动房价出现更大幅的上扬。 　　至上月末，本区市场上的低层新屋只有至4017间，创10年新低，只能相当于不到三个月的供应量。 　　塔基指，大多伦多地区用作发展的服务设施用地(serviced land)不足，令新盘数量减少，房屋持续供不应求，新屋、特别是独立屋的价格已飙升至破纪录的水平。目前，大多伦多地区新屋的均价升至83.12万元，创下比去年同期升13%;独立屋均价为99.88万元，比去年同期升16%。 　　在一些热门地区，新盘上市时经常会引发火爆的“抢购”场面。上月，华人聚居区万锦市北部的一个新楼盘开售，有人顶着风寒提前一天占位排队。购房者买房心切，可见一斑。 　　新建公寓的行情则平衡许多，而房价则增幅也远没有低层房屋迅猛，二月份的平均售价为45.4万元，比去年同期微升3%;若面积计算，每平方英尺为580元，年同比上升5%。 　　低层新屋市场的火爆，也令它同公寓房的差价越来越大。目前两者平均差距为37.7万元，也是创下了历史新高，在过去5年间已急升5.6倍。

　　省政府打算出手整顿地产行业，奈何行业老大公开叫板say no。 　　近日，大温地产局主席Darcy Mcleod发表公开信，代表大温12,500名地产经纪，对上周五BC省省长简惠芝（Christy Clark）提出的遏制炒卖合同（Shadow Flipping，又称“摩货炒楼”）新举措提出强烈质疑。 　　省政府出手 　　上周五（3月18日），BC省省长简蕙芝透露，将在一个月内出台转让协议新条例，以遏制省内泛滥的炒卖合同行为。具体措施将包括：转让买卖合同必须获屋主的同意，以及获利归卖方。不难理解，在舆论压力之下省政府不得不出重手打击整顿地产行业，遏制温哥华一路疯涨的房价。 　　大温地产局呛声 　　省政府此举一出自然引起行业一片呛声。大温地产局主席Darcy Mcleod在公开信中表示通常合同的转让是为了保护买卖双方的利益。在特殊情况下将买卖合同转卖给第三方，可顺利保障了买卖双方的利益。而省政府的新条例则会令原卖家承担盈亏风险。 　　此外，Darcy Mcleod还严厉指出，炒卖合同（又称“摩货炒楼”）这个热门词汇是部分媒体有失偏颇的报道所为，对地产行业带来了负面影响。同时他也强调，大温地产局对房产合同的转让一直有严格的监管。

本周三(3月23日)，温哥华财务分析师发布大温房市报告，称中国买家投入的金额占去年大温房市的三分之一，高达127亿元。而根据相关数据推算，多伦多去年成交的房地产买卖，也有14%落入中国买家之手。 由于加拿大缺乏相关数据，Routledge 是根据《金融时报》对77名高价地产的买家，以及美国房地产协会(U.S. National Association of Realtors)方面的资料，推算出的中国买家在温哥华及多伦多楼市的投资情况。 美国方面的资料显示，曾经在海外置产的中国买家中，每三个人投资美国房市，就有一个在温哥华置产。 今年2月，温哥华独立屋的平均价格已经上涨至180万元，较去年同期上涨30%，独立屋销售也较前一年增加37%。有些温市社区的独立屋价格特别昂贵，例如在温哥华西区，独立屋平均价格已上涨至300万元。 大多伦多新屋市场的销量在经历了一月份短暂的冷却后，二月份扭头回升，几乎刷新了十年来的新纪录。与此同时，低层新屋的库存量持续下降，推动平均价格飙涨，至二月已经达到83万元，创下历史新高。 根据Routledge的计算，多伦多去年楼市销售金额为630亿元，当中中国买家投入约9亿元占14%。 Routledge表示，虽然分析的数据不甚完善，但这样的研究结果在意料之中，“加拿大对移民开放且具有吸引力，因此移民及外国资本流入温哥华房市，进而影响当地房价，这也不令人意外。” 他希望加拿大政府密切关注中国资金占房市的比例，若中国经济放缓成长，政府便能马上估算房市受到的影响。 此前，加拿大新任财政部长 Bill Morneau 曾宣布了最新的五年财政预算案，其中涉及联邦政府计划拨出50万预算让加拿大统计局收集海外买家在加拿大购房数据，研究其对国内房地产市场的影响。 联邦政府说，目前没有一套全面、可靠的数据，显示外国买家在加拿大置业的数量。 未来的研究计划包括：联邦政府与各省合作，包括 B.C. 省和安省。最近 B.C. 省宣布，它要求置业者说明，他们是本国公民、永久居民，还是海外居民。  

      据加拿大国家银行粗略估算，2015年中国投资者总计投入约127亿加元(约合人民币626亿元)在温哥华购买房地产，构成当地房地产成交总额(385亿加元)的33%。　　在多伦多，中国人去年总计投入约90亿加元(约合人民币443.7亿元)买房，构成当地房地产成交总额(630亿加元)的14%。　　据当地房地产协会估计，今年2月温哥华独立式住宅的平均售价达到180万加元，较去年同期上涨30%，销售额飙升37%，西温哥华等部分地区的独立式住宅平均售价更是高达300万加元。　　大约从2005年开始，中国大陆的富豪开始涌入温哥华，很多人是通过现已被取消的“百万富翁签证计划”进来的。从2005年到2010年，该计划吸引了超过5.7万人，其中约3万人选择定居在不列颠哥伦比亚省。前往其他地区的移民也很快搬到了这个位于加拿大西海岸的省份，吸引他们的是温哥华一流的学校、宜人的环境和历史悠久的亚洲社区。　　富有的新移民的涌入帮助吸引了类似Nordstrom这样的高端百货店，以及Simons等高端零售商，同时也推高了房价，引发当地居民抱怨。　　加拿大按揭和住房公司(CMHC)本月较早时表示，已在与各地警察部门进行接触，跟踪洗钱方面的动态，并与税务部门合作，收集外国买家在加拿大房产投资的数据，调查外国资金流入加拿大房产市场的情况。

　　加拿大广播公司星期三报道，联邦政府已经拨款50万加元给加拿大统计局， 专门用于研究如何精确收集外国人来加拿大购房的信息。因为加拿大到目前为止，还没有一套全面、可靠的数据显示外国买家在加拿大购置物业的的数量。研究计划将包括联邦政府与各省之间如何相互合作，主要是不列颠・哥伦比亚省（BC省）。 　　联邦政府财政部长比尔・莫内奥（Bill Morneau）说，现在已有明显的迹象显示，海外买家的数量很大，但我们要制定新的政策，需要更精确的资料。 　　BC省最近也宣布一项新规定，要求置业者说明身份，是本国公民、永久居民， 还是海外居民。 省政府也拨款开始研究如何才能限制外国买家炒房， 以及外国买家的行为对房地产市场的潜在影响。 　　这些都意味着，现在政府也已经相信，温哥华房地产市场近几年持续攀升，是因为大批外国买家的涌入。温哥华独立屋的平均价格已经超过百万元。 　　星期四出版的《国民邮报》发表署名评论文章，认为政治家们行动太慢。作者是布赖恩・哈奇森。 他在文章中举例说：温哥华的麦克・哈考特可算是一个幸运的人，这点连他自己也承认：他是成功的律师，前温哥华市长，曾任BC省新民主党领导人和省总理；还有就是虽然有一次不小心，从他在海湾别墅的平台上摔下来，但并没有严重受伤。现在，他又成了另一种‘幸运儿’，被卷进了温哥华房地产获利者的行列。他和儿子共同拥有的房子要出售，标出的价格是998.8万加元。 　　而哈考特五年前买这所房子的地皮时，价格是280万。他们拆除了原来的旧房子，盖起了现在的双层别墅。即使加上盖新房的费用，若能按他的巨额标价卖出，他大概能赚600万。而对能否卖出这个好价钱，他一点也不怀疑。因为这是温哥华，房地产市场近几年来正疯涨不停。 　　在温哥华地区，独立式住宅的平均价格上个月达到130万，比前一年增长了27％，比2011年高出53％，而在哈考特住的西温地区，独立住宅的平均价格现在已达到 3百万。联排别墅和公寓的价格去年一年也增加了17％和18％。这一切促使住房负担能力成了BC省最热门的政治问题。 　　现在离下一次省选还有14个月，省议会中的执政者和反对党都在忙着寻找对策。可令人遗憾的是，直到现在也没人提出什么有效的措施。 　　上个星期，省长克拉克站在背对温哥华市中心公寓楼的地方说，要宣布一个“关于住房负担能力问题的重大决定”。而她公布的只是打击买房为转手倒卖的炒作行为。这类行为在温哥华房地产市场交易中所占的比例不超过3％。 因此，克拉克的“重要通知”令人失望，也错过了解决住房承受力问题的最佳时机。 　　实际上，省政府只是在作秀，一方面转移人们对其党内成员政治丑闻的注意力，另一方面别让反对党抓住口实。 　　BC省的新民主党领袖约翰・霍根（John Horgan）在住房承受能力问题上显得更积极。他和党内助手早在省议会中提出过制止炒作房产行为的私人议案。其中还包括让非居民购房者多交2%的购房税，然后用此收入创建一个基金，以用于鼓励替代传统的住房方式，如co-op。但他们也知道， 这是远远不够的，难以阻止每年两位数的价格上涨和投机者。因此还需要立法，还需要收集外国买家的数据。因为尽管人们都怀疑“境外投资”是房价飞涨的推手，尤其是来自中国大陆的买房者，但一直没有确切的数据能证明。 　　评论作者哈奇森在文章的结论中说，现在最让人担心的是，真要是一旦推出严肃的和强有力的限制外国置业者的措施，会带来房地产市场的崩溃。这在澳大利亚已经发生过。购房者会受益，但数十万省民的资产将失去很多。执政党是承担不起这样的责任的。 　　因此，他们现在只能采取一些小的措施。那些最幸运的人仍在大赚，而绝大多数拥有住房梦想的民众，能继续望房兴叹。

如果你登上松鸡山眺望整个大温哥华地区，市中心无疑会因其高楼林立而首先被注意到，但最近数年，越来越多的高层公寓在温哥华隔壁的本拿比市中心出现，这使地产投资者的目光开始转向这座交通方便，生活舒适的城市。   本拿比地处温哥华市区东南部，位于整个大温地区的中心地带。与温哥华、高贵林、新西敏接壤，以街道为分界线。同时与北温、列治文、素里仅有一河之隔。得天独厚的地理位置使该市成为大温发展最快的城市之一。人口、商业活动在近几年都快速增长。Metrotown、Brentwood、Lougheed和Edmonds等大型商场兴起之后，附近的高层公寓迅速跟上发展脚步。     温哥华城建部门数据显示，在上述的四个大商场附近，未来25年内已经计划兴建的高层公寓超过100栋，住房单位超过3万个。而这其中47栋高层公寓超过40层。相比之下，温哥华市区在未来25年仅有68栋计划兴建的高层公寓，而其中仅有13栋是40层以上。   温哥华房地产公司Colliers International房地产专家David Taylor在接受温哥华太阳报采访时表示，温哥华市区与本拿比市区的城建标准是目前大型建筑商将注意力转向本拿比的主要原因。温哥华人口不断增加，对高层公寓的需求一直客观存在。但温哥华市区方面，可用于建筑高层公寓的土地相对较少。市中心附近已经楼满为患，很难找到太多开发机会。除了温哥华市区外，开发商首先想到的必定是交通方便、商业和人口已经有很大增长的本拿比。   David Taylor表示，“温哥华地区有很多富裕的社区不希望自己家附近出现任何高层住宅，因这样会影响当地的生活质量。包括附近治安、景色等问题都可能随着高层公寓一起出现，这些隐患让房主们坚决抵制高层公寓。如果不是这样，那温哥华市区早就遍地都是高层公寓了。”   而在本拿比，这方面问题则稍有不同。不管是市政府还是附近居民，都认为高层公寓、大型商场和人口增加是一件好事。本拿比居民中，中高层工薪阶层、小商铺店主和自雇人士相对较多。他们一方面享受到当地交通、居住条件的便利，另一方面也从人口增加中获得好处。所以本拿比方面对于高层公寓的建设明显更为支持。   目前本拿比地区高层公寓按照年代、楼层和面积户型的不同，房价普遍在40万到100万加元之间。而市中心附近高层公寓，同类型房屋则要最低65到70万，最高以风景、地点、户型不同则要数百万甚至上千万。价格的巨大差别让很多市中心上班的工薪阶层选择在天车沿线本拿比一边购买房屋。   预计在未来数年中，大型房地产开发商的注意力仍然会集中在本拿比地区，除了已经计划兴建的高层公寓外，还会有更多高层公寓项目在当地出现。公寓库存不断提高有利于抑制温哥华房价的疯狂上涨，同时也会为本拿比当地经济带来更多活力。

　　根据地产业多重放盘系统(Multiple Listing Service, MLS)，前传媒大亨布莱克(Conrad Black)已售出他的多伦多市大宅，成交价低于叫价500万元。 　　布莱克大宅本月稍早时成交，买家身分没有公开。他的豪宅坐落跑马径(Bridle Path)高尚住宅区，有9间卧室、11个卫生间。 　　根据多重放盘系统的纪录，布莱克的物业原本报价2,180万元，售价1,650万元，在3月21日交接。 　　布莱克与妻子艾梅尔(Barbara Amiel)打算留在大宅居住，回租是这宗地产交易的一部分。 　　这幢大宅面积23,000平方，，最初通过拍卖行报盘，但在最后一刻有人还价，拍卖程序取消。柏里围(Park Lane Circle)26号大宅最初由布莱克的父亲乔治布莱克(George Montegu Black)修建，他的家族拥有这幢物业65年。 　　布莱克一度掌管多伦多的霍林格国际(Hollinger International)，它曾是全球最大英语报系，旗舰出版刊物包括，《每日电讯报》(Daily Telegraph)、《芝加哥太阳时报》(Chicago Sun-Times)、《耶路撒冷邮报》(Jerusalem Post)与《国家邮报》(National Post)。

王女士将丰台区一套房屋以150万元的价格卖给丈夫的哥哥后，又心生反悔，称自己因常年生活在美国不了解国内行情而低价售卖，为此起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审败诉后，王女士上诉。昨天上午，此案二审在北京市二中院开庭。 便宜卖房又反悔 王女士的丈夫与被告王先生是亲兄弟，兄弟二人感情很好。由于王女士夫妇常年居住在美国，遂打算将其名下位于丰台区一套面积为66平方米的房屋出售，王先生提出购买。 王女士后至一审法院称，2012年12月，王先生提出以150万元的价格购买。2013年7月23日，她和丈夫回国后便与对方签订购房合同并于当日办理了过户手续。等回美国后与同学聊天时才知道，该房屋的市场成交价格不低于250万元。 “我们在美国生活了十年多，缺乏对北京房地产交易价格判断的经验。被告利用我们这点以及对亲属关系的信任，让我们对其提出的房屋价格信以为真，产生重大误解，造成双方签订的合同显失公平。”为此，王女士起诉要求撤销合同。截至目前，王先生仍有40万元房款未支付原告。 一审败诉后提上诉 王先生则表示，当初他与原告通过邮件及电话已达成一致，双方约定的房屋价格与2012年12月的市场价格接近。原告夫妇虽然人在美国，但对网络信息的掌控能力强，也经常与家人通电话，他们很清楚北京的房价，因此不存在重大误解及显失公平的情况。原告回国后，找了很多理由要把房子过户回去，但合同已签订并已履行。此外，他与原告有亲属关系，房屋总价低于市场价三分之一也很正常。 一审法院认为，双方签订的存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。150万元价格是双方通过电子邮件协商确定，一经达成对双方均具有约束力。原告回国后，双方并未就房屋价格重新商议，而是直接办理了过户手续，可见双方约定的买卖房屋事宜及房屋价格是2012年12月9日就已协商确定。原告以价款过低，显失公平为由要求撤销合同不予支持。后王女士上诉要求改判撤销合同。 被告愿补款原告想要房 昨天，王女士当庭表示，证据显示，王先生首先提出以150万元购买，提及卖给别人会多点。正是此话导致其夫认为弟弟顾及亲情，实际价格也就多个三五万元。她说，若当初知道市场价高于约定的几十万元，她是不会签署合同的。 而王先生一方称，约定的房屋价格和评估价格接近，不属于重大误解。双方最初协商130万元，但对方没认可，后通过邮件定下150万元。而当时周边房价也就130万元。 王女士则反驳，丈夫回复的邮件没有其本人的意思表示，不能完全代表她。过户后，双方曾商量退房，王先生也同意。如果认定邮件有效，双方的退房协议也应有效。 王先生当庭同意补偿5万元，但王女士坚持要回房子并给对方补偿。“我们有住房需求，孩子要回京工作。”法院将择日宣判。

  中国房价尤其是农历春节后一路飙升，中国楼市泡沫论再次出现，对于房价泡沫破裂对全球经济的影响，甚至有分析认为，如果中国史无前例的房地产泡沫破灭，将会导致全球再次危机。而对于房价泡沫的原因，股神巴菲特则道出了其中的秘密。 据华尔街见闻3月22日援引江金泽的文章报道称，巴菲特认为“房价永不下跌”的假设在创造泡沫，另外一个因素则是因为美元不值钱了。 文章称，巴菲特在2010年，即上次全球金融危机后曾接受美国“金融危机调查委员会”的问询，不过具体内容直到上周才被美国政府公开。巴菲特并不经常发表公开讲话，所以这次问询中，不少关于泡沫和房地产的内容值得大家关注，尤其是在最近中国大城市房价飙涨的背景下。 他说，基本原因，你知道，根植在人们内心的一种观点就是，房产价格不会下跌，几乎每一个人，都屈从于这一观点。但当人口中大比例都在这种想法的驱动下购买了住房时，泡沫就产生了。 另外，巴菲特认为，我们在房地产市场也看到了一样的情景。房价随着时间的推移会越来越高，因为我们手中的美元越来越不值钱，这样的想法完全是一种前提假设。房价的上涨不是因为建筑成本上升，也不是因为设计精美，而是因为美元不值钱了，一套40年前买的房子会比当时卖更多钱。 对于中国房地产泡沫带来的可怕后果，很多文章早有论述，其中有文章认为，最大引发危机的可能性因素是中国史无前例的房地产泡沫破灭。 回头看看1989年日本股票市场处在繁荣巅峰和房地产泡沫时期。那时候日本人大肆购买房产，从卵石滩到洛克菲勒中心到伦敦。然而在他们投标结束之后，这些日本人在出售这些资产时却遭受到了非常大的损失。 不幸的是，中国房市投资者疯狂更甚日本。 想想由中国吹起来的房地产泡沫最终破灭会导致怎样的情形？ 更加富裕的中国人满世界购买房产的能力也一路上涨。也正是他们将全球的房地产泡沫推至最高点的边缘。 考虑到中国房地产已经放缓，价格回落已经超过一年。这就能准确说明为何中国股票市场在短于一年内的时间增长幅度居然可以超过160%。当中国的投资者意识到已经不能在房地产泡沫中赚快钱的时候，他们将目光转向了股票。只是在这些盲目资金蜂拥进场之后，上海证券综合指数却在两个半月的时间里暴跌了42%。 而且，这样的后果可能会持续上演。 对于，中国如何控制房价进一步上涨，有观点认为，政府并不能遏制房价上涨的状况，为什么这么说呢？因为就当前的形式来看，政府无法控制房地产业务的买卖交易，除非房产所有权归国家所有，国家从开发商的手里把楼盘买过来之后再卖给百姓。但是，就现在来看是不可能的。在不能控制房价上涨的情况下，就只能先从金融入手，就是严格管理首付贷的相关金融业务发展，禁止类似可以免去首付的金融产品继续出现在市场上。

　　联邦政府耗资50万元，探讨海外投资者在加拿大置业的情况。 　　联邦政府财政预算拨备50万元给加拿大统计局，以探讨调查方法，收集海外买家在加拿大购置物业的资料。 　　联邦政府说，目前没有一套全面、可靠的数据，显示外国买家在加拿大置业的数量。 　　这项研究计划包括，联邦政府与各省合作，包括卑诗省。省府最近宣布，要求置业者说明，他们是本国公民，永久居民，还是海外居民。 　　许多人相信，温哥华地产市道最近几年火红，因为大群富裕外国买家涌入。 　　在温哥华，房价急剧攀升，独立屋的价格早已远远超过100万元，人们怀疑地产市场能否持续下去。

Gilles Sabrie for The New York Times 在北京的一个老防空洞里，地瓜社区中心在准备一个艺术展。 Gilles Sabrie for The New York Times 郭成宝（音）是一名保安，住在地瓜社区中心上面的一个地下房间里。 Gilles Sabrie for The New York Times 地瓜社区中心的一个游戏室。到目前为止，在新的规则下合法改变这些地下空间的用途方面，地瓜社区的行动仍然是一个特例。 北京地瓜社区中心刷着喜庆的柔和色调，屋顶上吊着五彩缤纷的纸龙。室内是美发店、咖啡厅和健身房——那种常见的普遍社区铺面，唯一不同的是，它们是在地下。 据美国《纽约时报》（网络）3月21日报道称，所有店面都在地下二层，建在原先为预防核战争而修建的防空洞内。 报道称，地瓜社区是新的服务项目，把空置的地下室改装成社区服务中心。一年来，地瓜社区一直在改造北京东北城区的防空洞。它希望重构北京地下空间的未来——一度基本被忽略、而现在面临政府、商业和艺术利益难以融合的竞争。 中心创建人、中国美术馆前设计师周子书说他的灵感来自关于如何利用北京防空洞的辩论。 周说：“我们的工作不仅仅是改造地下室，让它变好看。实际上是要提高居民的生活质量，创造新的社区感。我们希望利用这些私人空间，让它再次成为公共空间。” 报道称，但是，并非每个人都同意地瓜社区的设想。防空洞的未定命运及其使用规则引起了若干存在利益冲突的相关方面的注意。 报道称，北京有1万多处建于40多年前的混凝土防空洞，那是冷战时期防御战略的重要组成部分。有些防空洞已在上世纪80年代交给社区管理使用，变成了商店或办公室，当时国家实行经济改革开放。大部分防空洞改建成了生活空间，租给了北漂打工者或试图回避北京飞涨的房价的居民。 新闻媒体称这些地下居民为“鼠族”。防空洞疏于管理。2010年，北京宣布2012年年底之前将取缔地下室当居室使用，现在这个期限已延至2017年。 报道称，北京面临的一个紧迫问题是：这些仍然住在防空洞里的人怎么办？据估计这批人的数量在15万至100万之间。地瓜社区中心一带几乎每一幢公寓都有以前的人防工程或地下室，大部分都以每月500至900元的价格租了出去，是地面房租的三分之一。 北京市东城区既出租也自住地下室的徐童（音）说：“如果取缔这些地下室，打工者住哪儿去？” 报道称，徐先生的租赁合同说明了政府取缔地下居室会产生多么严重的后果：虽然新规定2017年生效，但他的租赁合同要到2019年才到期。 打工者利用以前的防空洞当居室仍然是个棘手的话题。在本报向居委会提出采访要求之后，周先生说那里的一位官员给他打电话提醒他不要提及“流动人口”或“北漂”的字眼——这是对打工者的委婉称呼。 迄今，地瓜社区的工作仍然是新规之下的特例，合法改造地下空间。现在，北京市民防局对居住在防空洞的个人和公司实行宽限一年的租期。 报道称，停止居住的命令意味着有人要失去收入来源，因为鲜有业主愿意花钱把地下室改造成商铺。因此，被占用的很多防空洞和地下室仍在悄悄地当作住房出租。

多伦多房市火爆，但是贷款利率却很低，这让很多人动了投资赚块钱的心思。不过，本市市民莱因(Laura Laing)和葛利(Glenn Gourley)夫妇劝有这种想法的人三思而后行，他们刚刚从波涛汹涌的房市里上了岸，不但没赚到钱，连自住的房子也差点被贷款机构给拍卖了，夫妇俩再加上五个孩子险些在圣诞节睡大街。     话说这两年房市火爆，随便翻翻新闻就能看到诸如“倾斜的危房卖70万”、“破的像犯罪现场的房子卖了35万”，以及“有人将旧房买下稍加装修一转手就能赚十几万”这样的消息。看得多了，莱因夫妇的心思也活络了起来，打算借钱买几栋物业修整后再卖出，赚点块钱补贴家用。 以夫妇俩的收入水平，还达不到大型商业银行的贷款标准，所以他们就找了一个私人的贷款机构，用二次按揭(second mortgage)的方法贷到了一笔款子，付首付买了两栋物业，准备在适当的时候出售。 不过夫妇俩不知道的是，贷款机构给他们的自住房(principal residence)也加了二次按揭。在去年秋天，夫妇俩遭遇了财务问题，月供一时没有还上，贷款机构立刻给他们增加了几万元的的滞纳金和其他费用。短短几周里，他们家的信箱就被各种催款信和律师信所塞满了，而且不断接到要求还款的电话。 于是，夫妇俩只好赶快将买下的两栋物业出手还债，可是仍然填不满那个大窟窿。到去年年底圣诞节那会儿，本金、利息、滞纳金以及各种费用加在一起已高达50万元，这几乎是一幢新房子的价格了。 看莱因夫妇拿不出钱来，贷方放出话来，要拍卖他们的自住房，这意味着一家七口随时可能无家可归睡觉大街。 万般无奈之下，两人将自己的遭遇捅给了本地英文媒体Global News。记者给他们介绍了一名房贷经纪和债务专家阿方索(Ron Alphonso)，他专门帮助莱因这类的购房者解决债务问题。 有了专业人士出面，下面的事情就好办一些了。阿方索仔细看了莱因夫妇签署的贷款文件，然后给放贷机构打电话，质疑他们在莱因夫妇断供后，收取巨额滞纳金和相关费用的合理性。 阿方索还告诉他们，现在媒体已经关注莱因夫妇的案子了，如果不妥善解决，贷款机构的名誉可能会受到影响。 大约一个月后，贷方终于同意将莱因夫妇的贷款额(mortgage)从49.2万降低到了17.2万，这让他们可以另找一家机构申请新的贷款，房子总算是保住了。 阿方索评论，房价不断地飞涨，势必将令越来越多的人过度负债。据他估计，本市每40或50户家庭就会有一户陷入莱因夫妇这样的困境。房价越高的房子，出现的可能性越大。 对于莱因夫妇来说，这次的经历也算是一个教训，以后再也不敢贸然炒房了。“地产业非常复杂，别试图在那里赚快钱”，他们说。

加拿大广播公司报道说，在温哥华这个加拿大房价最高的城市，不但买不起房子的人越来越多，租不起房子的人也是越来越多，特别是那些靠社会福利金生活的低收入者。 温哥华市中心东部地区的一些廉租公寓楼被东主装修改建后房租被成倍提高，使得原来的住户由于交不起房租而不得不另外寻找住处;导致温哥华本来就严重的廉租屋短缺的问题更加雪上加霜。 Carnegie Community Action Project发表的调查报告说，温哥华东区单间廉租房的平均月租几年来已经从398加元上升到517加元;而靠社会福利金生活的人每个月的收入才610加元，这意味着交了房租后剩下的钱还不到1百加元，这么点钱连吃饭都不够。 温哥华市政府多次呼吁不列颠哥伦比亚省政府和加拿大联邦政府给予财政资助，帮助温哥华解决廉租房严重短缺的问题。 温哥华市长Gregor Robertson提出由温哥华政府出地、自由党联邦政府出资5亿加元用于建设廉价住房。

　　2016年3月18日，广东东莞一楼盘开盘，场面火爆排队者甚众。据了解购房者中大多是“深圳客”，更有的甚至搬着小板凳，连夜排队买楼。东方IC 　　据了解，此处楼盘2015年12月的一次开盘售卖，引来深圳的购房者关注，有购房者称从深圳过来交通便利，主要是与深圳的房价相比，该楼盘简直是“白菜价”。图为未认筹的顾客只能被拦在栏杆外，焦急的等待。 　　认过筹的客户必须持交款收据和身份证才能进入选房区。 　　选房区也是像打仗一样，速度一慢，好像心仪的房子就被别人选走了。 　　签约区同样火爆。 　　楼盘外停的一半以上都是深圳牌轿车。  

　　由于海外资金如潮涌入，大温哥华地区房价急速飙升，越来越多的老年人选择将房屋套现，搬离该城市。这一现象为加拿大创造了一大批“老年百万富翁”，但是也进一步促进温哥华成为一个国际化的商品城市。 　　据本地英文媒体《金融邮报》报导，温哥华退休律师贝克（Jonathan Baker）在去年12月将自己一幢位于邓巴（Dunbar）的五居室独立屋，成交价为300万元，比挂牌价高出了10%也就是30万元之多。 　　贝克坦言，虽然温哥华人都在抱怨外国投资者抬高了房价，但是他没有什么可以批评的。要知道，他在1970年买下这幢房子的时候，才花了三万元，而现在的售价则是那时候的100倍之多。正是因为外国投资者的介入，才让贝克发了一笔横财。 　　随着海外资金如潮涌入，温哥华地区独立屋的均价已达到了180万元，越来越多像贝克这样的老人选择快点将房屋套现。贝克说，他从来没有见过房市像现在这样疯狂的，也不认为热度能够一直持续。他担心，一旦海外买家的需求一旦消退，价格立刻就会暴跌，所以还是趁早套现为妙，何况他已退休，不再需要住城里了。 　　尽管成为百万富翁很令人兴奋，但是贝克也坦言感觉有些怪怪的，因为“城市成了商品”，不再像以前那样是个友好的社区了。现在的邓巴社区，很多的房主都是海外人士，他们不常住在加拿大，所以房子都是空着的。 　　不过，这些变化已经和贝克的关系不大了，因为他即将搬到新家――位于温哥华北部的“退休天堂”，海滨小镇塞切尔特（Sechelt）。这里上班并不方便，但医疗设施、居住环境都非常优越。他的新家只花了150万，只有卖房所得的一半，剩下的钱可以好好地安度晚年。 　　由于越来越多在温哥华房市里发了横财的老人迁往这些适宜退休的小镇，令使得这些小区房价的涨幅甚至超过了温哥华。 　　贝克现在居住的塞切尔特是加拿大退休老人增长最快的城市，过去5年中65岁以上的人口增长了7%，该城的一万居民中现在三分之一是65岁以上老人。 　　当地房地产经纪表示，老人们出手阔绰，他们并不在乎多出钱，只是希望能够买到地理位置、景观更好的房屋安度晚年，所以在买房时也颇具“温哥华特色”，动不动就发起竞价大战，这使当地房价出现大幅上涨。在今年一月，该镇房地产交易量大增32%，而独立屋年增幅达到了26%。

上海楼市的涨势还在继续，中国国家统计局最新公布的数据更加印证了这点。对于上海楼市的现状，上海易居房地产研究院的研究总监严跃进表示，正是这种恐慌性购买导致了价格的非理性增长，因为人们都想在房价进一步上涨前购买。   北京青年报报导，“过去两个月，买房就像流行感冒一样在上海的大街小巷传播。”家住杨浦区的上海市民陈女士说。陈女士的话得到了国家统计局最新发布数据的印证，在2月上海二手房的涨幅已经位居四个一线城市的首位，新建商品住宅的价格涨幅也只是仅次于深圳。 上海楼市的涨势还在继续。国家统计局日前发布了2月70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，二手住宅价格，与上月相比，70个大中城市中有34个城市上涨。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降1.1%。上海以涨幅5.3%排在合肥之后，位居全国第二，但已经将北广深三个一线城市远远地抛在了身后。而同期广州二手住宅的环比只上涨1.2%，上海的涨幅已超过了广州的4倍，呈现出一种明显过热的现象。   在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，上海也以2.9%的环比涨幅屈居亚军，但其与第一名深圳的差距在逐月减少。   报导说，上海一名地产分析师指出，照此速度涨下去，上海房价将很快赶超香港。目前铜锣湾地区的房价，均价也只有每平方米10万港币，而位于上海中环线上的静安府售价已经高达每平方米8万至9万人民币。   报导指出，家住崇明岛的刘女士是一名出租车司机。年前，她把自己和家人多年的积蓄全部拿了出来，在江对岸杨浦区买了家里的第二套房子。如今，看着房价一天天上涨，刘女士觉得自己这一步走对了。   刘女士说，激发她买房的一方面是货币的持续贬值，觉得放在银行里不划算，而直接让她下定决心的是房贷新政。今年2月，人行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在的两成，二套房也降至三成。“要是亲戚朋友的钱，我肯定不敢借，说不定他们什么时候要用，但国家的钱，这个时候不借就太可惜了。”

　　卑诗省的温哥华是整个北美地区最贵的房地产市场，但是，正如James Surowiecki 在最近一期《纽约客》杂志中所说的，这一切是因为都源于房地产全球化的趋势，这和温哥华本地经济情况关系不大。委内瑞拉的政治动荡导致拉丁美洲的大量资金涌入美国迈阿密，使这个城市从房地产泡沫中复苏，并掀起公寓建设热潮，伦敦的房价和东欧南欧的不稳定状态紧密相连，而温哥华，富有的中国人谁不想在这里有一套自己的房子。房地产全球化的现状告诉温哥华房屋买家和卖家，分析研究加拿大、卑诗省和大温经济状况是远远不够的，还有更多的国内外人文、族裔和社会因素需要考量其中。 　　(就是这么一个家庭平均收入只有7万加元左右的温哥华，其独立屋价格却要卖到百万加元，普通公寓也要卖五六十万加元，这很难从本地的经济因素去解释为什么。) 　　很多没有住在温哥华的人很难想象北美最昂贵的房地产城市是哪里，不是美国纽约或者是加利福尼亚的Orange County，事实上，这几年的各种数据和研究显示，温哥华是北美房地产最昂贵的城市。温哥华是一个美丽的城市，一个蓬勃发展的深水港口，一个电视和电影拍摄的理想地点，从各个方面来说，这里是一个居住的好地方，全球各种关于最适宜居住城市的评选证明了这一点。 　　但是，就是这么一个家庭平均收入只有7万加元左右的城市，其独立屋价格却要卖到百万加元，普通公寓也要卖五六十万加元，这很难从本地的经济因素去解释为什么。温哥华为基地的全球知名公司――Bing Thom建筑设计公司的城市规划师Andy Yan说：“你如果看看人均收入，这里应该是Reno或者Nashville这样的城市，但温哥华的住房价格却很轻松地和旧金山抗衡。” 　　沃顿商学院经济学家Joseph Gyourko和另两名同事研究了从1950年到2000年全美国280各城市的房价变化，提出一套关于所谓超级明星城市的研究。从数据中，他们发现少数城市的住房价格急剧上升，并且得出结论，就是高收入者往往聚居在一起，随着时间推移，富裕的城市变得更富裕。 　　02 不是“超级城市”，而是“避险城市” 　　(温哥华，不是纽约和伦敦这样的金融城市，也没有法国巴黎和意大利米兰这样的文化魅力。相反，温哥华的突出之处在于其舒适性和安全性，是全球投资者为了规避原居地企业风险而购买房产的避险城市。) 　　投资者总是去那些研究人员称之为“超级明星城市”的地方去投资，但温哥华确是非常不同的，这里不是什么重要产业的基地，不是纽约和伦敦这样的金融城市，不是旧金山这样的高科技城市，也没有法国巴黎和意大利米兰这样的文化魅力。相反，温哥华的突出之处在于其舒适性和安全性，Andy Yan称这里是“hedge city(避险城市)”，是全球投资者为了规避原居地企业风险而购买房产的城市。 　　Andy Yan说：“我认为这主要归因于这个世界有太多不稳定因素，在全球各地有一系列类似温哥华这样的城市提供富人的避险，现在世界各地的富人都在寻找可以存放现金并感到安心的地方。避险城市提供了稳定的社会和政治，而温哥华这里还提供了长期应对气候变化的能力，另外，温哥华提供了独特的多元文化混合人群和多样性宽容度。” 　　超级明星城市的研究人员发现，旧金山的房价是增长最快的，旧金山是一个很类似温哥华的城市，有着很美的自然环境、气候宜人、多元性的文化，还有繁荣的港口。旧金山和温哥华一样都有着另一个因素，就是水域对于城市发展的限制。温哥华的发展潜力收到北部陡峭山区的制约，这决定了有限的土地供应。这对于那些寻找相对稳定的政府和经济、寻求避险资产、有着正面积极的房地产回报的外国投资者有很强的吸引力。 　　03 从亚洲而来，居适宜城市 　　(温哥华的房地产市场持续受到外国买家的影响，这些人购买了豪华独立屋中的40%。和过去几年一样，中国买家比例最高，这些买家经常购买温哥华房屋作为其度假屋或者投资物业，最近激增的买家还有来自伊朗和美国。) 　　温哥华在国际上的名气传播是从1986年的世界博览会开始的，到2010年冬奥会再一次广而告之，还有每一次温哥华被评选为世界上最适宜居住的城市之一，人们就再次了解到温哥华的存在。 　　卑诗大学尚德商学院的Tsur Somerville教授表示，温哥华和加拿大稳定性吸引了外国投资者。他说：“你不能离开加拿大的因素说温哥华好，我们这里有很大的亚裔人口，是个很舒适的居住场所，也是个非常美的城市，但如果温哥华在美国，就没有那么理想了，如果是在墨西哥，那就更差些了。” 　　从加拿大Sotheby公司的2013 Top Tier Trends Report(豪宅趋势报告)中可以看出温哥华房地产中海外买家的兴趣。报告中指出：“温哥华的房地产市场持续受到外国买家的影响，这些人购买了豪华独立屋中的40%。和过去几年一样，中国买家比例最高，这些买家经常购买温哥华房屋作为其度假屋或者投资物业，最近激增的买家还有来自伊朗和美国。” 　　加拿大Sotheby公司主席Ross McCredie表示，没有任何国外买家兴趣减退的迹象：“温哥华西区的独立屋市场当然是高需求的，无论是对于加拿大人，还是来自世界各地的人们，因为这里有着低按揭利率以及稳定的政府。温哥华仍然是一个亚洲门户，这里有世界上最好的机场之一，每周有2万6000名乘客从亚洲抵达温哥华。” 　　McCredie认为，一个安全、稳定的温哥华应该继续是外国人移民这里的一个目标。他说，“举例说，如果你住在背景，那里有很大的污染和安全问题，如果人们在找一个地方把全家移居过去，加拿大是这个移居名单最前面的国家。” 　　04 政治经济变动，富豪转移资产 　　(我们都很熟悉俄罗斯寡头们收购位于伦敦豪宅的故事，但这不是个例，这在全球是个普遍现象，资本从富人的新兴市场――最主要是中国，然后是拉丁美洲、俄罗斯以及中东涌入其他国家大城市的房地产市场，抬高了这些地方的房价，掀起一个个豪宅建设热潮。) 　　一项牛津大学的研究显示，英国伦敦房价的飙涨和欧洲东部及南部正在发生的动荡有着紧密的联系，而美国迈阿密的房地产热潮是拉丁美洲委内瑞拉政治动乱放大了的结果。而在温哥华，这里有很大规模的华裔人口，有很容易到达环太平洋城市的航线，有美好的气候条件和自然景观，再加上族裔多元化和享有国际声誉的包容性，已经成为中国投资者寻求安全保险的目标地。另一个吸引中国人前往的地方就是澳大利亚。 　　按说，一个城市如果家庭平均收入和房价及房租价格比例失调，往往意味着一个房地产泡沫的表示，但在温哥华，这个故事变得更有趣。过去20年间，房地产市场全球化是一个最大的趋势，而温哥华不经意间就发现自己就在这个趋势的最中心点。加拿大咨议局最新的报告也发现，温哥华的房地产市场和中国经济发生什么状况紧密相连。 　　我们都很熟悉俄罗斯寡头们收购位于伦敦豪宅的故事，但这不是个例，这在全球是个普遍现象，资本从富人的新兴市场――中国(最主要的)，拉丁美洲、俄罗斯以及中东涌入其他国家大城市的房地产市场，抬高了这些地方的房价，掀起一个个豪宅建设热潮。 　　05 全球化虽好，本地人困扰 　　(地产专业人员希望从温哥华本地经济的基本面、人们的收入情况来反映地产健康状况，但是，在一个真正的全球化的地产市场中，事实并不是如此。如果有足够多的中国富人到温哥华来买房，房屋的价格就会远远高企，超出生活和工作在这里的人们力所能及的范围。) 　　Sotheby加拿大地产公司最近的一份报告指出，温哥华在2013年上半年有超过1200个豪宅成交，其中外国买家占了将近一半。在迈阿密，大量资金从拉丁美洲涌入，拯救了这个城市的房地产泡沫，并且有了新一轮的公寓建设热潮。而澳大利亚，则已经变成中国投资者的一个主要房地产市场，据瑞士信贷估计，未来7年内中国人将会购买该国440亿美元的房地产。 　　房地产全球化已经搅乱了已有的关于住房价格的基本假设，地产专业人员希望从温哥华本地经济的基本面、人们的收入情况来反映地产健康状况，但是，在一个真正的全球化的地产市场中，事实并不是如此。如果有足够多的中国富人想要到温哥华来买房，房屋的价格就会远远高企，超出生活和工作在这里的人们力所能及的范围。 　　这就是一个类似温哥华这样的“避险城市”面临的挑战，来自国外的房地产投资不纯粹都是个好消息，这里所在居民会受到的重大影响。外国投资者的到来对已有房屋的业主有很大的好处，他们看到了自己房子价值的升高，也为城市增加了税收，但对于更多城市居民来说，拥有一个家变得越来越不可能。而同时，外国买家没有能居住在投资的物业里也会造成社区入住率低的问题，温哥华目前Coal Harbour一带豪华公寓空置率就有四分之一。 　　对于城市来说，另一个解决的办法就是严格限制外国人物业产权，但这在政治上实施起来非常困难，也对城市的经济没有好处。如果温哥华简单收取外国买家额外的费用可能更有实施的可能性。城市规划师Andy Yan说：“温哥华是富人们希望转移资产到这里的地方，这样的地方全世界并不多，因此我们可以提高转移资产的费用，而我们其他人，最好是习惯成为租户。” 　　06 曾经的排华史，心中永远的痛 　　(1907年，中国移民等同于“穷人”和“无权无势”，华人聚居立足点也是温哥华最差的区域――唐人街，这是一个充满没有正常房屋结构的房子和棚屋的社区，有很差的城市基础设施，附近总是脏乱不堪。) 　　1907年，温哥华居民发动了一场城市里排华的种族主义暴乱，而如今，担心温哥华房地产被中国人“占领”的担忧表明了加拿大人仇外心理的变化。 1907年9月7日，数千人举着“白种加拿大人”的旗帜游行到温哥华市政厅，他们很少了唐人街和附近的日本社区Powell Street，打砸门窗、恐吓住户。当时12岁的Lillian Ho Wong告诉历史学家Paul Yee说：“当时爸爸回来说，‘不要开灯，不要靠近窗户’，他们正从各个街道上行进，制造各种噪音，我们没有开灯，所以他们看不见我们，我们坐在房屋的中间，这样如果哪一端发生意外，我们仍然可以从另一端跑出来。” 　　1907年，中国移民等同于“穷人”和“无权无势”，华人聚居立足点也是温哥华最差的区域――唐人街，就像Julie F. Gilmour在她的新书Trouble on Main Street: Mackenzie King, Reason, Race, and the 1907 Vancouver Riots中写的，“这是一个充满没有正常房屋结构的房子和棚屋的社区，有很差的城市基础设施，附近总是脏乱不堪。” 　　从19世纪50年代以来，西海岸就有华人居住，当时Fraser Canyo淘金热吸引了大批来自加利福尼亚和中国的劳工，在1880年代，华人是加拿大太平洋公路建设的主要劳动力，许多建铁路的工人最后在温哥华定居。 　　07 显性不排华，争议从未停 　　(无论温哥华的高房价是否因为中国富人投资的结果，这个话题在城市里广泛讨论。虽然“白种加拿大人”不再是加拿大政府和机构的显性价值，但上世纪开启的对华裔的偏见并没有简单的消失。) 　　到1885年，排华心态导致政府用臭名昭著的人头税作为威胁中国移民的措施，1923年出台Chinese Immigration Act(华人移民法)也就是称为Chinese Exclusion Act排华法案完全完全禁止华人移民到加拿大，知道1947年被废止。 　　如今，中国在国家上的地位发生了很大变化，在温哥华的中国人刻板形象也发生了变化，如果之前是一个附近街区经常往中国寄钱的蓝领工人形象，现在则是一个为了转移资产买了豪宅的亿万富翁形象。温哥华太阳报在今年二月发表示了题为“温哥华准备好5万2000个富翁移民了吗?”的文章，而一个 Canadian Immigration Reform的博客尖锐指出：“温哥华：加拿大城市还是中国殖民地?” 　　无论温哥华的高房价是否因为中国富人投资的结果，这个话题在城市里广泛讨论。虽然“白种加拿大人”不再是加拿大政府和机构的显性价值，但上世纪开启的对华裔的偏见并没有简单的消失。The Georgia Straight有篇文章提到温哥华仇华情绪在高涨，建筑师David Wong惊讶于卑诗省北部雇佣200名中国工人地热提案为什么有这么多的非议，而雇佣同样数量的爱尔兰工人却毫无争议。引用David Camfield教授的话，“这一切种族主义的历史留下了对加拿大社会的标志，并影响了人们怎么解释今天的事件。” 　　是不是那些买不起房屋的“白种加拿大人”宁愿美国人和英国人拥有这些房子，而不是中国商人做业主?谁是我们认为值得住在这里的? 　　08 没有多元文化，就没有温哥华 　　(在21世纪，多样性和族裔构成变化是城市发展的经验，一个没有多样性的城市就像是一潭死水。如果1907年动乱者成功得让这个城市成为单一文化的飞地，温哥华就不会有现在的国际地位，也不会有值得拥有的房地产。) 　　在1907年，大多数“白种加拿大人”觉得华裔移民和他们孩子的存在是令人讨厌的，关于中国的存在，在大温地区的叙述很长时间都是形而上的。在温哥华市中心，中国投资者被指责拥有物业但不住在那里，没有能促进社区生活，但在附近列治文的华人住在那里，但被指责改变了社区的性质。 　　列治文的人口中45%是华裔，其商家的中文标牌反映了中国人话语权的强大。去年列治文市议会收到了请愿，希望中文出现在店面、广告、邮寄广告等公众标识上受到限制，发起者Kerry Starchuk告诉Richmond News，“我们不是说不应该有中文出现在标牌上，不只是市中心，整个城市英语标牌不成比例”。她表示不会开车上3号路，因为都是醒目的中文标识，她认为不采取措施，英语可能会完全消失。 　　据加拿大统计局数据，2011年有色人种占温哥华人口的45.2%，多伦多比例是49.1%，蒙特利尔比例是20.3%，全加拿大五分之一人口是有色人种。温哥华一贯来是世界上最适宜居住的城市，主要原因之一就是这个城市的多样性。在20世纪，“种族纯粹”是一个城市的成功的标志，在21世纪，多样性和族裔构成变化是城市发展的经验，一个没有多样性的城市就像是一潭死水。如果1907年动乱者成功得让这个城市成为单一文化的飞地，温哥华就不会有现在的国际地位，也不会有值得拥有的房地产。

　　加国新建楼房的投资，在3大省份带动下，录得按年升幅。 　　统计局表示，发展商1月份投资在新建造住宅的总额，为36亿7千万元，按年上升百分之3.9，动力继续来自柏文及公寓大厦，投资金额显著增加两成，达到13亿3千万，而兴建独立屋和半独立屋的投资，则有所减少。 　　地域方面，安省的住宅兴建1月份投资接近15亿元，按年大升两成三，卑诗省也增加百分之14，去到7亿元，魁省超过5亿元，微升百分之1.1。其余省份都下跌，以草原三省表现最差。

      据澳洲新快网报道，对于一些海外投资者来说，有钱并不等于可以任性。针对海外投资的澳洲外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，下简称FIRB）新规自2015年12月1日开始正式实施以来，仍有不少海外买家对于这一新规不甚了解，以为仍像以前那样，以致触犯法律红线仍不自知。 　　悉尼高瑞律师事务所（GEA Lawyers）的主任律师邹佳虹律师日前接受记者专访时表示，外国投资者有遵纪守法的义务，应遵照投资当地的相关法律法规。FIRB的新规加大对于违规购房的处罚，力度前所未有。一些海外买家在买房之前，宜先了解新规具体事项。 悉尼优美的居住环境。（澳洲新快网/李馨宇 摄） 　　有海外买家来澳旅游，开心之际在澳当地未经申请购买了房产以供日后来此旅游居住。 　　还有一位海外买家在悉尼本地市场参加房产竞拍，他此前向澳洲FIRB申请并获批的竞拍房产价值最高是500万元（澳币，下同），但在竞拍那天，这位买家却去参加了600万元房产的竞拍。 　　殊不知，这些个人商业举动已经触犯了，从2015年12月1日开始正式实施的针对海外投资的澳洲FIRB新规。 　　很多人并不了解新规的具体内容，也不了解如果违反了这些规定，将会带来怎样的严重后果，特别是在购买住宅这一块，重则招致巨额罚款和数年监禁。邹佳虹特别提到，目前有的海外买家在买房之前并不了解需要提前向澳洲FIRB提出申请。 　　FIRB是澳洲政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构。 　　邹佳虹介绍，按照新规，只要是海外投资者想投资澳洲不动产，就无法绕开这个机构。无论是购买何种形式、价值多少的澳洲房产，海外买家都必须提前获得FIRB的书面批准，获准之后方可无条件交换合同。 　　海外投资批文申请过程并不复杂，一般30天内能得到结果。而且批准信有效期为一年，即要求买家在一年内交换合同。同时需要缴纳申请费用，而这些信息将记录在申请系统内。 　　2015年12月1日之前海外买家买房并不需要交申请费用，而由澳洲本地的纳税者承担申请所产生的相关行政费用。如果是想进行竞拍的项目，对于希望在澳洲购置低于100万元物业的海外买家来说，将必须预先缴纳5000元的申请费。希望购买价值超过100万元以上的住宅，房产售价每超过100万元就必须预先多缴纳1万元的申请费用。 　　还必须注意的是，邹律师强调持海外批文具备针对性，获得何种批准就只能购买何种房子，不能临时变卦。海外买家在申请拍卖购房批文时，必须考虑自己的承受能力，先斩后奏或者是临阵变卦都是行不通的。 悉尼高瑞律师事务所主任律师邹佳虹 　　最高罚13.5万元 3年监禁 　　澳洲FRIB从去年开始便开展严厉的措施进行改革。新规包括对于非澳洲公民或永久居民投资澳洲的农业用地、商业用房以及住宅用房的规定，这也是FIRB自成立以来最大刀阔斧的一次改革。 　　FIRB提到，澳洲政府欢迎外国投资，因为外国投资帮助加强了澳洲经济并提供健康的经济增长支持和对未来的创新。没有外国投资，澳洲本地的生产、就业和收入都将降低。但是捍卫国家利益不容忽视更不可手软。 　　此前有海外买家对于澳洲政府法律规定熟视无睹又或者是不甚明了，以致伤害了澳洲本土的经济和利益。新规对违规者在之前行政处罚的基础上再增加民事处罚，加大力度打击外国买家违规购房行为。 　　邹佳虹就FIRB的监管提到两种情况，一是关于海外人士未经书面批准购买全新住宅以及临时居民未经书面批准购买二手住宅物业；二是非常住居民购买二手房、临时居民购买超过一处住宅，购买空地4年内没有建房或者未申请延期批文的，对于以上情况，澳洲政府将重审过去数年海外投资记录，对违规者处以重罚，最高将面临13.5万元的罚款以及/或3年监禁。在2015年11月30日之前自行申报非法购房的，则可被免予起诉。 　　而且，澳洲税局开始接管海外投资住宅类房产的管理工作，加强监管，在其信息记录系统中检查之前已购澳洲房产但违规的海外买家。该系统还会整合澳洲各地的房产交易记录和纳税记录，并进一步整合澳洲移民(微博)局所拥有的签证所有者的记录。 　　邹佳虹还特别提及新规的一点就是，第三方协助外国投资者违反规则的，同样负有连带责任，难以置身事外，将会面临民事处罚甚至是刑事起诉。即不管是房产中介、律师、会计师等等，如果涉及协助违规，将会面临相应的重罚。 　　地产中介加强培训了解新规 　　澳洲FIRB新规的实施，业界认为有助于整顿此前较为混乱的外国投资者购房市场。邹佳虹也提到，虽然新规已经实施，但是更多细则尚未公布，也给具体的施行带来难度。 　　由于新规增加了对于相关中介的管制，邹佳虹表示，不少本地房产公司和中介公司也都开始培训自己的员工，以对新规更为透彻了解，同时也能够给予客户更为详细而正确的信息，以免误踩雷区。 　　邹佳虹提到，新规出台后，FIRB监管力度大为增强，FIRB与税局联手，查处违规违法购买的能力大为提升。 　　对于在2015年12月1日后购买澳洲房产的海外投资者而言，了解相关的法律外国投资审查框架，了解新规的实施，了解自己的需求和目的，正确进行FIRB申请尤为重要。如果处理不当，轻则浪费了数以千计甚至万计的申请费用，而严重者则会受到高额罚金甚至刑事起诉，麻烦不断。 　　据澳媒报道，已有不少海外投资人购置的房产已确认将进行迫售，这些房产位于黄金海岸、珀斯、悉尼、阿德莱德和布里斯班等地，价格在26万至810万元之间。买家来自新加坡、印度尼西亚、英国和中国等。而由于是自愿上报，这些买家有12个月的时间出售房产。

　　根据一份统计数字，去年温哥华共有近600间房屋，被购入后不到一年内即被转手，此数字高过2014年之统计，其中温东状况更高过温西，不过若以2011年1月至2016年1月间的资料来看，此类炒楼行为(flipping)占整体房市交易量的3%，因此有学者认为，炒楼行为频率并不足导致温市房价不断上扬，故不赞成开徵「房屋炒卖税」(speculation tax)。 　　《温哥华太阳报》报道指出，根据地产数据公司Landcor Data提供的资料，温哥华去年有近600间房屋，在被购入后不到一年内再被转卖，状况高过2014年时的356间，统计数字虽无法解释为何屋主卖房，但显然代表炒楼在旺市中愈来愈有利可图。 　　报道提到，这类炒楼状况在温东的增长率高过温西，地产经纪认为主因当地房价与温西相比更具可负担性。 　　地产经纪奇拜雅(Amal Chebaya)表示，自己有客户去年10月在东3街(E. 3rd Ave.)以120万元购入房屋，今年2月时以近150万元的价格转卖，数个月内获利近30万元，她称该客户原本买房自住，但因计划出现改变，所以才将房屋转手，她认为新屋主将无法再透过炒楼方式获利，因为他们是以「高价」(prime dollar)购得该房屋。 　　报道亦指出，Landcor Data以卑诗物业估价局(BC Assessment)的资料进行分析，发现在2011年1月至2016年1月间约60,000宗房屋交易案中，有1874间房是在买方购入后不到一年内被转售，约为整体销售量的3%，2015年时此类炒楼交易量大幅增加，但因整体销量亦上扬，就比例而言亦仅达4%。 　　若将房屋类型列入考量，资料显示独立屋在2015年及2016年，以及公寓在2016年时，被以炒楼方式卖出的状况高过其他年份，平均价格增长率在22%及26%之间，较其他时期更高。 　　卑诗大学学者大利(David Ley)表示，房价快速增长确实会刺激炒楼行为，因为这代表投资人可在短期内快速获利。 　　卑诗大学城市经济及地产中心总监萨默维尔(Tsur Somerville)则表示，在房价增加20%的市场状况下，投资者便会进行炒楼，他认为这类行为与海外买家无关，他以2006年及2007年的美国市场为例，提到当时曾有类似状况，但市场内并无海外买家存在。萨默维尔还说，他认为目前温哥华炒楼行为的出现频率不足以导致房价持续上扬，因此并不赞同开徵「房屋炒卖税」。

        一项新的研究指出，加拿大政界人士要为大温楼价猛涨负上责任。该报告称，在大温楼价大幅上升的情况下，楼价尤其是独立屋，已跟许多大温居民的经济负担能力脱节。   据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，卑诗大学(UBC)地理系教授利伊(David Ley)在该份名为《环球中国与温哥华住宅物业市场》(Global China and the making of Vancouver's residential property market)的研究报告中称，加国政府致力刺激卑诗省经济，其中一个联邦政府吸引亚太地区投资到大温的主要方法，是商业 移民计划，而这计划在1980年代和1990年代，在香港和台湾很受欢迎，以及自2000年起在中国也很受欢迎。   5富人中有4个来自中港台   利伊又表示，每5个透过该计划来加的富裕人士中，就有4个是来自中国、香港和台湾。他估计，其中20万人定居大温。   另外，加国政府藉着温哥华86年世博，把温哥华向亚洲大力推广。   还有，联邦政府在2012年推出的10年签证计划，也为不少欲在大温投资的富有人士提供进出加国的方便，大大吸引投资者在加国买房。   财富研究公司胡润百富（Hurun Report）在2014年指出，中国有超过100万个家庭拥有逾200万加元资产。