地产

一份关于经济适用房的新报告所显示，大温地区的一名全职工作的年轻人（25 至 34 岁）需要储蓄 27 年才能支付该地区房屋 20% 的首付。 据DailyHive报导，该数据来自非营利组织“挤压一代”（GenerationSqueeze），该报告揭示了一些惊人的数字，包括需要多长时间才能存够首付，房价需要下跌多少，以及根据大温哥华地区的平均房价，年轻人需要增加多少工资才能买得起房子。 Generation Squeeze 指出，年轻人经常得到这样的建议：“也许你应该省钱，而不是花在昂贵的拿铁咖啡上。” 该报告计算了这些数字，大温地区的年轻人将不得不每天省下 26 杯拿铁咖啡的钱，持续五年，才能省得下该地区平均房屋价位20% 的首付（相比之下，大多伦多地区则为 19杯拿铁咖啡）。 在过去的几个月，大温哥华地区的房价一直在稳步下跌。根据 Generation Squeeze 的看法，它们的降幅还不足以让年轻人负担得起。该报告表明，大温地区的房价必须下降到 814,000元才能让年轻人负担得起。 在收入方面，年轻的温哥华人需要每年赚取大约 186,000元，超过当前水平的三倍，才能在今天的温哥华买得起房子。 Generation Squeeze 还研究了房屋租金，认为温哥华的平均两房公寓单元现达到每年21,888元，而 1981年时约为每年 12,392元。该报告还称，对年轻潜在买家来说，他们期待房价在未来多年停滞不前，甚至继续适度下跌。 但根据加拿大房地产协会最近的数据，目前房价仅回落至 2021 年的水平。Generation Squeeze 将其视为“微小转变”。 Generation Squeeze 也将焦点放在了加拿大统计局上，认为加拿大统计局的数据没有充分说明住房成本上涨的原因。2021 年，通货膨胀率上升不到 4%，而加拿大平均房价上涨了 21%。“我们需要通胀数据不再掩盖主要生活成本是如何被推高的，特别是住房成本。”

联邦住房与多元化包容性部长在21日宣布，正式确立新法规来实施禁止非加拿大人购买住房法案（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act），以确保房产为加拿大人所有。 图源：CP24 这项法案将禁止海外投资者在加拿大购买非休闲类居住物业。该法案于今年6月23日已经在国会正式获得通过，并将于2023年1月1日起实施，有效期为两年。这意味着自生效起的两年之后，这项规定将会被自动作废。 作为应对住房可负担性困难的部分策略，加拿大政府在2022年的预算案中宣布了这些措施，来确保居住房屋是归加拿大人所有，而非海外投资者。 法案禁止海外盈利性企业以及非加拿大公民或永久居民的个人在加国购买非休闲用的居住型房产。如果不符合条件者违反禁令，买下这类房产，将会面临1万元罚款。 不过在联邦政府发布的通告中特别提到了一些例外情况，例如持临时工作签证、难民申请者以及国际学生只要符合一定条件，就可以不受此禁令限制。 图源：联邦政府网站 据联邦政府网站gazette.gc.ca公布的内容显示，临时居民在一定条件下仍然可以在加拿大购买住房： 如果他们注册加入了符合移民与难民保护规定定义的学习项目，并遵照所得税法案，在买房这一年之前的5个税务年内，每年都已按要求报税，且从购房年往前推算的5年期间，每年身在加拿大至少244天，而且所购买的住宅价格不超过50万，那么就可以在加拿大买房。不过他们不能购买超过一套居住房产。 如果是临时工作签证持有者，购房年往前推算的4年中，至少3年都在加拿大有全职工作，而且购房年往前推算的4个税务年中，至少有3年都遵照所得税法案的要求报税，那么这类人也可以购买一套住房。 如果他们申请了难民保护且这些申请被证实符合要求，并已被转到难民保护部门受理，那么也可以在加拿大买房。 有关这项禁令的详情及例外情况的详细说明，可登录canadagazette.gc.ca了解。 联邦还在通报中表示，这项禁令只是政府致力于让加拿大人更能拥有住房的其中一步。“通过我们的全国住房战略，我们正在给不同项目投资支持，以增加租房的供应量，建造更多房屋并去除一些阻碍盖房的障碍。”

　　随着加拿大央行以前所未有的速度加息，房贷经纪人开始发现私人融资贷款出现更多违约，同时对贷款产品的需求也在增加。 　　Loweststrates.ca的房贷经纪人和专家LeahZlatkin说：“我们开始看到大多地区的市场销售出现了一些增长，我们也开始看到私人房贷违约。” 　　就在Zlatkin对FinancialPost的记者透露上述信息的几天前，加拿大央行将政策利率上调了50个基点，使之达到4.25%，而11个月前，政策利率几乎为零。在降低高通货膨胀水平和防止经济陷入衰退之间，央行行长TiffMacklem努力保持着微妙的平衡。 　　尽管较高的利率已经让加国房地产市场的热度有所降温，但经济数据仍强于预期。居民消费价格增速有所放缓，但仍接近7%。失业率为5.2%，这是大多数经济学家认为的充分就业水平——这意味着任何想要工作的人都有一份或能够得到一份工作——而此时对劳动力的需求并未减弱。 　　Zlatkin说：“我们看到通胀数字仍然很高，许多加拿大人就业良好，经济衰退显然还没有到来。此时，加拿大央行可能别无选择，只能在新的一年里再次加息。” 　　加拿大的房地产本就对利率敏感，这可能带来更大的麻烦，拥有房屋净值信贷额度和无保险房贷的人可能要考虑与经纪人讨论再融资。她补充说，她看到更多的人达到了触发利率。 　　加拿大房地产协会最新的数据显示，房价已连续9个月下跌，较2月份峰值下降了11.5%。更高的利率可能会使房价进一步下跌，特别是投机者试图把握市场触底的时机，而那些无法获得房贷资格的人也还在观望的时候。 　　加拿大银行业监管机构——金融机构监督办公室（TheOfficeoftheSuperintendentofFinancialInstitutions），已经宣布对无保险房贷的压力测试保持不变。作为确保借款人在利率上升的条件下仍能付得起房贷护栏，压力测试将继续采用房贷合同利率加2%和5.25%之中比较高的那一个作为最低合格利率。这是因为在经济不确定性和金融体系脆弱性增加的环境下，必须谨慎行事。 　　如果只停留在纸面上，利率、通货膨胀率、失业率这些都只是数字而已，很多人可能觉得不痛不痒。但是对于一些弱势群体，这些数字已经实实在在影响了他们的生活，而且这种影响，并不是积极的。例如，来自卡尔加里的BrendaWilly。 　　36年前，Willy刚刚离婚，正在寻找一个住的地方。一个偶然的机会，她在Midnapore看到一处合适的房子，立刻买了下来，一直住到现在。但这座承载了她大半人生记忆的房子可能就要保不住了。 　　Willy的房贷合同明年夏天就要续签，以现在的利率，她每个月要多付大概300元，这超出了她的负担能力。 　　“我是一个低收入的老年人。我要付房贷，要交税。我还贷了一笔款用来更换水箱，因为我没办法一次付清这些钱。买食物、付水电费也是很大的开支，还要养一辆车。林林总总，要维持一套房子，真的很贵。我的钱太紧了。” 　　像Willy这样的老年人，就业市场的火热和他们不沾边，却必须承受高利率。现在Willy要保住房子的唯一办法是把房贷延长30年。但她都不确定自己还能不能活那么久。“我从16岁开始工作，给这个国家交税。我从来没想过，这辈子还有一天要再努力寻找一个住的地方。”“他们总说希望老年人留在家里，但是我们哪来的钱住在自己家里？” 　　像Willy这样的人并不少见。代表阿尔伯塔省信用社的AlbertaCentral的首席经济学家CharlesSt.Arnaud表示，越来越多的加拿大人被迫陷入类似的境地。“从今年早些时候开始，对一些持有浮动利率房贷的人来说，利息开始吞噬他们的月供的全部。越来越多的借款人将不得不延长贷款期限，以便能够应对高利率。” 　　St.Arnaud断言，“随着利率的上升，这些房贷的还款额绝对会飙升。”根据AlbertaCentral的数据，平均而言，加拿大家庭每年要多支付超过2.4万元的房贷，其中温哥华和多伦多的人处于最高水平。与此同时，在卡尔加里，平均涨幅接近1.7万元；在埃德蒙顿，每年不到1.3万元。

北约克一栋公寓楼的租户正在集会抗议，反对管理该楼的公司Sterling Karamar。因为该公寓楼拟一次性将租金提高5.25%，而且向租户通知的时间少于两个月。 图源：CityNews 该公寓楼地址位于Bathurst街3575号，租户们在11月25日收到通知，说1月1日起租金将上涨，许多人担心这可能会让他们无法负担涨价后的房租。 租户Tiffany Gerris说："这钱涨得太多了······对于这栋楼里的人来说，都是中低收入者，他们无法承受这种加价幅度。" 安大略省目前建议2023年租金的年增长率为2.5％。 任何高于这个数字的都必须得到安大略省房东和租户委员会的批准。租户也必须在90天内收到加租通知。 上周四，十几位居民聚集在Sterling Karamar的总部外，递交了一封集体信，与物业管理公司对峙，要求撤销高于指导线的租金增长（AGI）。 在送信的过程中，抗议的住户们说他们被迫在户外的寒风和雨中等待了近40分钟，才有人来和他们交谈。 提供给CityNews的一段视频显示，居民要求进入公司市内，并说："你不觉得在雨中站在外面很荒唐吗"。对此，该公司的一位主管回答说："应该提前打电话预约。" 这封抗议信，大楼里的大多数租户都签署了，也提出了没有提前通知涨价的问题。 Gerris说："租户委员会有一条法律规定，你必须提前90天通知加租，而他们并没有这样做。他们给了大约35天。所以，这当然是违反了规定。" CityNews前往Sterling Karamar办公室，与住宅运营部副总裁Kevin Maven交谈，他是租户在12月15日抗议时，出面接待对谈的主管。 Maven说："他们向我提供了一份文件，我从他们那里得到了这份文件，我把它送到了相关人员的手中。我们正在制定一个回应。我们说会给他们回复，我们会的。" 他说，这封信在参与负责这些决定的人手中，"但并不是我在处理。" 在与Kevin Maven讨论之后，Sterling Karamar的发言人Danny Roth给CityNews发了一封电子邮件说："我们正在准备对收到的信件的回复，并将在要求的截止日期12月22日之前与3575 Bathurst的居民交谈。"

B.C. Assessment已建议房主，他们的房产在新年年初上市的价值很可能与目前住房市场的实际情况大相径庭。 这是因为一月份的年度评估是基于2022年7月1日的市场价值，当时不列颠哥伦比亚省的房地产市场很热。现在，随着销售量和价格的下滑以及利率的稳步攀升，独栋别墅、联排别墅和公寓的实际价值正在下降--在许多情况下都下降了很多。 Landcor数据公司的首席执行官Jeff Tisdale说，销售数据显示，不列颠哥伦比亚省的房地产市场在2022年3月达到了一个 "共识高峰"，自7月进行评估以来，销售量和价格都在下滑。他的公司对大温地区和不列颠哥伦比亚省各市从3月的峰值到现在的价值变化进行了一些数据分析，在许多地方，下降幅度很大。 例如，3月份素里市独立屋的中位价是183万加元。现在则是145万元，下降了20%多一点。温哥华的单户住宅从234万元下降到200万元以上，下降了近14%。 其他城市的独立屋从3月到12月的降幅约为20%，包括本拿比、新西敏、枫树岭、三角洲、兰里市、Abbotsford和Chilliwack。 在这9个月中，全省独立屋的平均跌幅为24%，温哥华岛和不列颠哥伦比亚省内陆地区的一些较小的农村社区的房产价值损失了三分之一或更多。 低陆平原的一些社区表现得更好，列治文的独立屋只下降了5%（中位价为200万元），本那比下降了不到6%（190万元），而高贵林的独立屋则下降了不到5%，达到166万元。 所有的社区和住房类型都没有出现急剧的下降。共管公寓和公寓只下滑了一点，在温哥华市内没有变化。不列颠哥伦比亚省的公寓平均降幅略高于8%，连体住宅（排屋）的降幅约为11%。 即使在独立屋中，也有例外情况。价格昂贵的西温继续攀升，3月份的房屋中位数为285万元，跃升至387万元，增加了100万元。基洛纳的单户住宅上涨了14%，刚刚超过130万元。 Landcor利用不列颠哥伦比亚省的评估数据为银行、信用社、评估师和其他需要了解市场状况的机构做这类报告，以做出关于抵押贷款、利率和估值的决定。虽然评估值和实际价值之间的差距可能是一个冲击，但它并不直接与业主支付的税款相关。 Tisdale解释说，这是因为一个社区的财产价值往往是同步上升和下降的，而市镇的税率是随着价值的上升或下降而调整的，所以尽管房地产市场动荡不安，税收仍然保持一致。 不过，Tisdale说，人们一直在讨论如何让评估更多反映实时数据。他说，他最近与同事讨论了7月1日之后 "利用大数据和人工智能进行市场调整 "的问题，因此1月份的评估通知更符合最新的房地产价值。 不过，现在，房主们不得不对下个月的评估结果持谨慎态度。在大多数情况下，它将歪曲房屋在当今市场上的真正售价--也就是说，如果它能卖出去，在一个更慢的销售环境中。 一线希望是，你的邻居们都在经历同样的评估冲击，它不可能对你2023年的房产税产生重大影响。