地产

春节后，北京房价迎来新一轮疯涨。周小鹏签订合同的那套房涨了150万。临近过户，房子横生枝节，搞得周小鹏夫妻俩焦头烂额。“你去告我啊。”没有任何理由，房主突然不卖房了，不接电话也不回短信。如果最终房主赔付违约金100万，周小鹏无论在原来小区还是新小区都买不起房。 在最后一次商谈中，房主关玉林明确表示“房不卖了”，但并未说明原因。（视频截图） 决定好起诉的那一刻，四川人周小鹏遇到了人生无力感最大的一个坎，她的女儿可能永远失去了在北京接受义务教育的机会。但她没有退路。 6岁半的女儿快到上小学的年纪，没有北京户口的周小鹏肖映峰夫妻俩只能通过购买学区房的方式让小孩进入北京的公立学校。她们打算将东五环外的住房置换到望京，以换取女儿上学的资格。 置换房屋的代价是，夫妻俩需要额外背负280万的银行贷款以及150万的小额贷款。在房子出一套抢一套的望京，她们几乎没有太多考虑的机会，签订合同后4天内夫妻俩按房主的要求把150万转到链家理房通账户上进行托管。 春节后，北京房价迎来新一轮疯涨。周小鹏签订合同的那套房涨了150万。临近过户，房子横生枝节，搞得周小鹏夫妻俩焦头烂额。“你去告我啊。”没有任何理由，房主突然不卖房了，不接电话也不回短信。 原来的房已经卖了，等着拿到望京房子房本给女儿注册报名的夫妻俩慌了。 抢房 原本独生女周小鹏的生活顺风顺水。作为某婚恋网站的首席咨询师，她在情感心理圈内享有一定的知名度，事业做得很红火。跟肖映峰见面7天后闪婚，住在东五环外豆各庄的一个矮层低密度小区。2010年女儿在北京出生，接着上幼儿园。 在北京接受义务教育再出国，这是夫妻俩计划好的事，在她们的概念里也是没有特别大难度的事。 去年11月，重度雾霾笼罩北京城，周小鹏把女儿送回了四川老家躲雾霾。此时，夫妻俩开始商量女儿上小学的事。周小鹏在望京上班，肖映峰的工作单位在国贸。小学下午3点半放学，家里必须要留人接送。周小鹏的父母对于到北京一事吃吃不肯松口，不会说普通话的老人到北京很难适应。继续住在豆各庄，周小鹏夫妻俩必须有一人辞职。 权衡一番，夫妻俩决定换房，换个离周小鹏公司近的小区。周小鹏的公司两年前搬到望京，担心公司再搬，自己换房麻烦，周小鹏确认了公司老总和副总都在望京买了房。去年12月，夫妻俩开始在望京看房。 每到周末夫妻俩从豆各庄赶到望京看房，平时晚上有空也看。没有过在北京买房经历的周小鹏预期很高。 夫妻俩在豆各庄的房有140平米，户型为南北通透，矮层建筑，小区里有湖，“小区邻居经常到我家吃饭”。去年周小鹏腿摔断了，邻居的妈妈帮忙做饭。在望京看的房，要不户型不规整，要不小区环境不好，要不对应小学不好，然而中介挂出一套抢一套。周小鹏不断调整自己的预期。 看了一圈，夫妻俩把房锁定在望京大西洋新城，这个小区算是环境上最接近原来小区的，关键是对应北师大三帆中学，而且中小学可以连读。周小鹏夫妻俩和另一对夫妻被链家中介带着去看房，周小鹏进屋就愣了，“就是一大开间，连阳台都没有”，周小鹏撇着嘴耸了耸肩。这套40多平米的房子售价420万。肖映峰建议先买个一居室，“至少有个房子”。“天，怎么住？”周小鹏还在跟肖映峰嘀咕，话还没说完，一同看房的小夫妻抢着说：“我们订了。”周小鹏彻底呆住了。 有次中午去看了套户型不错的两居室，下午三点中介打电话说房已经卖了。中介不断告诉周小鹏夫妻要抓紧，出一套卖一套。“那时房还没一点上涨的苗头。”但周小鹏明显比开始看房时着急。 去年12月中下旬的一天晚上，夫妻俩看完房回到家精疲力竭，接到中介电话，新出了一套房，“业主着急卖房”。第二天一早夫妻俩马不停蹄赶过去看房，是个3楼朝西的两居室，97平米售价630万。 看房时，房主关玉林一家人都在，一儿一女上国际学校，没有用过住房的学籍，正好符合周小鹏的要求。关玉林称年底了要给公司工人发工资，着急卖房，“很诚恳卖”。周小鹏夫妻又去看了别的房后，决定买下关玉林的房，“户型规整，客厅可以隔出一间来”。关玉林卖房的要求是，4天之内，周小鹏夫妻支付150万元，其中50万元定金、100万预付款。周小鹏夫妻答应了。 肖映峰通过朋友借了150万元，期限为一年，利息将近20万。4天之内，肖映峰把150万转到了链家的理房通上进行托管。下午签完合同，肖映峰晚上回去就把豆各庄的房子卖了，售价不到400万。 换房差价，加上17万的中介费和别的费用，周小鹏夫妇要背负近280万的银行贷款。 横生出来的200万担保 关玉林的诚恳让周小鹏夫妇觉得放心，她们从来没想过房子会出任何问题。 签合同前，关玉林告知房屋有348万的抵押贷款，“只要你这边可以的话，我过完年把银行那边还完就完了，没问题的”。过年前办完豆各庄房屋的过户后，周小鹏夫妻俩等着关玉林把抵押贷款还完，然后办理过户手续。 即便在6年前换房“被坑”的经历也没让夫妻俩对关玉林产生不信任，尤其是春节前，房市没有暴涨的苗头。2010年，女儿出生，夫妻俩决定在同一小区换个3居室。周小鹏还在月子中，换房的事由肖映峰一个人张罗。签完房屋买卖合同后，房主要求加5万才过户，家里一大一小需要照顾，肖映峰没有精力跟房主争执，便加了5万块。最终房主只给了周小鹏夫妻一天的搬家时间，搬过去才发现，合同里规定好的原房屋内的东西都被前房主拿走了，“水龙头全卸了，灯也换了”。加了5 万块的事肖映峰一直瞒着周小鹏，直到两年后一次朋友聚会他说漏了嘴。 17万高昂的中介费是周小鹏夫妻觉得可以放心的一个重要原因，“又不是几千块，而是17万，肯定不只是找个房子那么简单吧”。 春节后，北京市房价开始暴涨，中介告诉肖映峰房子已经升值100多万。按合同规定，3月15日前，关玉林要向银行提交解押手续，3月30日前办完解押手续然后进行过户。345万的抵押贷款不是小数目，过完年，周小鹏问关玉林是否有借到钱，什么时候去办理解押。“他几乎不接电话，也不回短信”有时电话接通，关玉林的答复总是“我会的我会的”但迟迟不见行动。 周小鹏一门心思想着过户，关玉林不接电话不回信息她也没怀疑过对方会变卦。 后来肖映峰联系上关玉林，对方说自己借不到钱，提出让肖映峰把345万出了。周小鹏开始感觉不对劲：“我没有办法背啊，房子还没过户，他跑了怎么办？我们也没那么多钱。”链家提出通过理房通借给关玉林钱，但利息太过高，被关玉林拒绝。 为了尽快过户，肖映峰最后跟关玉林协商出150万。肖映峰再去通过民间借贷借了150万，存到两张卡里，并跟关玉林约好3月10日到链家望京西园店重新签订合同。 但关玉林没有按约定出现，3月11日，肖映峰继续等，关玉林依旧没有出现，当晚肖映峰回四川看女儿事情暂时搁浅。 3 月14日，链家终于联系好关玉林去民生银行进行解押。让周小鹏夫妻怎么也没想到的是，银行说关玉林名下还有200万的担保，需要一同还完才解押，“银行不解连环扣”。关玉林曾因为公司的某个项目将住房抵押给民生银行贷了345万，朋友因为公司该项目需要贷款200万，但是房本抵押只能贷100万，有公司做担保能贷200万，关玉林便以公司法人身份成为担保人。据周小鹏透露，关玉林朋友的说法是200万用在了共同的公司里，不能只是他一人还，但关玉林并不认可。 关玉林跟中介约好第二天再去办解押，带上朋友一起还款。周小鹏不放心，14号晚上给中介打电话让去关玉林家门口守，中介答复她：“姐，没事，我去银行等。”15号，约定的时间，关玉林和朋友都没有出现。 出差中的周小鹏一从工作状态中出来就哭：“无力、着急。”3月15日，已经到了合同中规定递交解押手续的最后期限，关玉林没有任何解押的举动。 3月16日，周小鹏给关玉林发短信称：“不要试探我的底线。”关玉林短信回复：“你谁啊？什么底线？”随后关玉林回电话称，朋友不还200万，他也没办法。周小鹏回击：“我跟你签的，跟你朋友没关系。”“你告我去啊。”关玉林挂了电话，双方不欢而散。 此后，周小鹏夫妻和链家中介基本都联系不上关玉林。周小鹏认为链家在拖：“他们从来没主动打过一个电话，也没有解决办法。” “你为什么要给我解除” 事情发生转折是在媒体开始介入后。 在朋友的提醒下，周小鹏开始寻求媒体帮助。她通过同事李莉在朋友圈发布信息，李莉做公关工作的的，朋友圈很多媒体人。肖映峰也是媒体人，他开始通过自己的圈子找人。在北京房价暴涨的背景下，学区房、外地户口、上学这些都成为了吸引媒体报道的要素。链家望京区总监刘大鹏在媒体跟进后，开始介入处理。 周小鹏夫妻质疑链家作为第一大的二手房中介机构为何不审核清楚房屋信息，根据现场谈话的录音可知刘大鹏的答复是：“房产抵押和信贷问题我们是没有办法审核的。”民生银行表示：“中介无权从银行获取委托人的所有抵押和担保信息。”但根据链家公关的表态可知，链家当初只查询了北京市住建委的备案信息，并没有和业主一同去银行查询相关信息。 从法律上来讲，房屋抵押必须进行不动产抵押登记备案，而以公司名义提供担保则不需要。关玉林如果没有进行担保一项的备案登记，房产证上便没有相应税章。这便是为何当初链家在北京市住建委查询时，只查到了业主在银行的贷款抵押信息，即345万的抵押贷款，而没有200万的担保在案。 房产律师毕文强告诉周小鹏夫妻，银行将200万担保和345万个人抵押贷款相捆绑这一做法是没有道理的，“是霸王条款”。原因是，从法律关系来讲，关玉林的朋友是 200万的第一顺位还款人，他有房本押在民生银行，目前房屋市值400万；第二顺位还款人是关玉林的公司；第三顺位还款人才是关玉林。 周小鹏将律师的意见告知链家，对方的答复是他们也知道关键在于民生银行。周小鹏的火一下就腾了起来，“为什么要我们找了律师后你们才告诉我你们律师也是这么认为的？”周小鹏质疑链家解决问题不积极。刘大鹏回应：“这件事我们也在积极处理，但进度快与慢不是我们一方能决定的。” 刘大鹏告知会配合解决问题，周小鹏觉得这是不是中介配合她们解决问题，而是应该提出解决方法。链家望京西园店店长回应，由于还没有到3月30日合同规定最后的解押期限，他们只能告知卖家违约的风险。 反复协商，刘大鹏给出的条件是： “你们打官司的律师费我们出；钱款上需要垫资的话我们出。但是得说清楚这钱出去证明回来。” 链家出面跟民生银行望京支行协商解押问题，对方承认捆绑不合理，是“霸王条款”，但是是总行的规定，不同意解押。刘大鹏建议周小鹏夫妻去找民生银行，“我们以什么理由啊”。周小鹏不断督促链家与民生银行进行机构对接。3月21日，链家副总裁王拥群出面与周小鹏夫妻协商，承认链家在工作中的不足，并承诺会对 “我们这个单子负责到底”。王拥群提出是否接受解约，周小鹏夫妻提出不考虑任何别的方案，只要求按时过户。 3月22日，经过反复协商，民生银行同意解押。听到这一消息，周小鹏夫妻特别兴奋，以为难关已经克服。“感谢大家的努力，我们打通了最难的一关！”肖映峰在微信上发道。 链家告知周小鹏夫妻，为了防止关玉林以没有资金为由变卦，第二天链家会带着金融部的人一起陪同去银行解押，如果关玉林没有钱，链家提供解押款，不收利息。 关玉林还是变卦了。肖映峰介绍，关玉林在得知银行可以给他的房子解押后，“他居然跳起来质问银行‘你为什么要给我解除捆绑？我要跟银行讨个说法’”。 事情至此，周小鹏夫妻没有任何选择的余地，只有起诉。但这样的代价是，女儿可能永远失去了在北京接受义务教育的机会，周小鹏在北京的事业可能会被迫中断回老家照顾小孩。中介建议她们再买套房，周小鹏苦笑：“买不起了，现在涨来连50平米的房都买不起了。”虽然这样说，周小鹏还是留有一丝念想，她通过关系问了望京一所小学的校长，女儿若中途从四川转学到北京，是否有进入公立学校上学的机会，对方的答案是否定的。

图片来自城市房产网，数据内容来源于中国房地产业协会主办的中国房价平台 北京69.27元/平米/月，以一套70平米的刚需住宅为例，简单算一下北京的租房成本。 房租：70X69.27=4848.9元/月。 加上水电气宽带，总的约5000元以上。 即便是3人共住70平米住宅，每人每月也需1700元左右！果然租房是一个大问题！ 深圳上海的房租和北京相差不大。 广州一套70平米的房子房租要3000出头，约为北京的60%。 房租涨太快，让不少人开始纠结，究竟是狠下心凑钱买房，还是继续租房子呢？在广州，若是以1.7万元/平米（中指院2月百城住宅均价）的房价购买70平米的房子，总价约120万，首付三成也就是36万，月均还款只比房租高1500元左右。 比较出乎每经小编预料的是第四、第五和第七位，分别是海南的陵水县、三亚市和乐东县。 来看看它们的位置，三个地方是挨着的。 三亚47.72元/平米/月，同样以70平米为例，简单算一下三亚的租房成本。 房租：70X47.72=3340.4元/月，水电气费约200元/月，总共约3500元，比广州还高。 这几个地方为何房租这么高？每经小编发现，每年冬季，不少北方的老人成群结队地去海南过冬。在那里，租房的老人中，不少都是东北人。 据沈阳晚报报道，每年11月份，三亚不少房子就开始涨价。当地房主们设定租赁门槛，最低半年起租，如果租不到半年全按照日租价格。 　　房价推动房租上涨 如果在过年之前打算租房但是没有租下来，过年后来租的话，只有哭的份儿了。 据深圳宝安日报3月17日报道，在当地，2房2厅不到80平方米的房子，年前租金为5000元，年后已涨至5500元，10%的涨幅似乎涨得很轻松。它似乎是在用凶猛的涨势告诉大家：租房要趁早，房租又要涨了。 深圳一家IT企业工作的“90后”小陈向中新社记者介绍，在他每月的生活成本中，租金占了大头，但租的房子却“几乎见不到阳光”。小陈说，自己曾经尝试在离公司较远的深圳“关外”租房，租金比现在便宜近一半，但上班单程就需要近两个小时。 据中国网3月22日报道，上海的李先生最近也很苦恼，原本打算在3月底换租，但不料房源少、租金上涨，找不到合适的房子，只能再作打算，“这个时候，房子太难租了！”一个1室1厅的房子，租金将近4000块，难以接受。最让他十分气愤的是，在约好价格看房的时间里，房东还临时提价。 上海中原地产工作人员描述了这种趋势：“现在，黄浦区群租房大概650元一个床位，比平时贵好远，平时只要400元左右。2室1厅大概需要7000元钱，嘉定区最便宜的也在5000元左右。而在闵行那边房子稍微便宜点，二室一厅3500元左右，止比平时都涨了至少500元。按平均市场行情来算，2室1厅上涨到5000元左右。” 国家统计局发布的最新数据显示，今年2月份CPI同比上涨2.3%，其中房租同比上涨2.6%。每经小编（微信号：nbdnews）查看国家统计局历史数据发现，在最近的36个月里，住房租金价格都是连续上涨的状态。 经济学人智库日前发布的调查报告显示，2015年北京、上海、广州、深圳的生活成本全球排名集体上升，且升幅不小。不少“漂泊族”表示，“漂”在一线城市，生活成本很大一部分来自高昂的租房费用，租金占到月工资三分之一甚至更多。 对于这些大城市而言，只要城市人口在持续净流入，租金就下不来。

　　愈来愈多的加拿大人看好未来6个月屋价走势，根据彭博Nanos的加拿大消费者信心调查，至上周末，估计所属社区屋价将会上升的人达36.81%。 　　有关的调查每周进行，而近2个月所得的结果显示，看好屋价短期走势的人反覆增加，而看跌的人则相应减少。 　　上月初，这项调查发现，估计屋价半年内上升及下跌的人所占的比率分别是31.58%及21.55%。 　　不过，至本月24日，预期屋价将会回落的人已减少至16.92%。另方面，根据调查，占了42.58%的人认为屋价应会维持不变，余下3.68%的受访者则表示不知道屋价走势。 　　这项调查透过电话进行，合共访问1,000名年满18岁的加拿大人。

　　上海说要调控本地楼市，便出台史上最严政策上调非户籍购房门槛;温哥华说要调查海外买家炒热本地房市，仅拨款50万收集数据，这钱放温哥华连半套别墅都买不起…真可谓“敷衍了事”啊! 　　上月“一周一个价位，房子还没过户就赚了100万”的新闻让政府密切关注了上海的房市。 　　过去一年里，上海房价“疯狂”上涨。根据中国国家统计局“城市住宅价格指数”显示，上海房价一年内同比涨幅超20%，原因是上海为一线城市中的主要资金流向。 　　上周五，上海公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，上调了非沪籍家庭的购房门槛：连续缴纳个人所得税满 5年;并大大提高了第二套房产的首付比例至50%和70%(你让我一次付清算了…)。业内人士分析认为，新政出台后，将在一定程度上抑制投资性需求。 　　加拿大联邦政府仅拨款50万收集房产数据   　　反观加拿大这边，全球知名物业调查公司 Knight Frank 告诉了我们温哥华的房价涨幅高居全球主要大城市之首，民众买房越来越难，纷纷怪罪于海外买家，政府老说要“研究”、要“调查”…却迟迟都找不到相关的数据，更别说出台任何有意义的政策了。 　　面对温哥华的高额房价，联邦政府向加拿大统计局(Statistics Canada)拨款50万调查收集并海外买家在温哥华的置业率数据，不好业内人士质疑加拿大政府的做法为表面功夫，毕竟这么点钱，放在温哥华连半个别墅都买不起啊。     　　Middlefield Capital 投资公司投资管理执行总裁 Dean Orrico 认为“加拿大经济处于复苏期，政府不会打乱房产市场发展秩序、抑制房价上扬”，并同时指出统计局并没有地产方面的专家，并且统计加拿大房地产的相关资料也超出了统计局的工作范畴。 　　加拿大楼市成热钱“避风港” 　　加拿大贷款机构“多美连贷款中心”(Dominion Lending Centre)的首席经济师 Sherry Cooper 认为海外买家确实已经对加拿大房市造成一定影响，许多海外投资者均将加国地产市场视为一个“避风港”，并且利用此类投资做为保本、避税与增值的工具。 　　上海、北京等中国一线城市的纷纷出台这些类似“限购令”这样的政策，将加速资金流向海外，据房地产服务商“戴德梁行”的最新报告，人民币汇率升值周期已经结束，未来将进入贬值周期，几年内或将有百亿“购房款”流向海外。 　　尽管不断有呼声说中国人炒高了温哥华的房价，中国人在温哥华的海外扩张步伐也引起了不少争论，但不可否认的事实就是，中国正在不断改变世界的经济格局。

  　　近年来，随着中国经济的放缓，中国大量资金流入国外，并且愈演愈烈;加拿大两大城市：温哥华与多伦多，也成为资金流入的主要目的地。 　　中国资金大量流入加国 　　根据《温哥华太阳报》消息，商业地产公司 Colliers International 公布了最新的外资流动报告：在近六个月中，外资在加拿大商业地产的投资达到18.5亿加元，较去年同期上涨143%，其中7.98亿的资金从中国转入，并被全部投入大温地区市场。 　　全球油价不景气，加币汇率见底，央行频繁降息使得本地人对加拿大近些年的经济感到担忧，但对外国投资者而言，现在是占领加拿大市场的最佳时机。 　　2015年9月，温哥华 Westin Bayshore 酒店以近3亿加元的价格出售给由李嘉诚创建的 Concord Pacific(协平世博)地产公司; 　　2015年10月，温哥华市中心 Granville 街 409 号的 United Kingdom 写字楼以1.22亿加元的价格被中国买家买走; 　　中国安邦保险集团在去年9月以1.1亿加元买下多伦多市中心 York 街70号的租赁权;于今年2月以10亿的价格买下温哥华市中心地标建筑 Beantall Centre 的4栋写字楼66%的股份; 　　2014年12月，广州恒大集团以2880万加元买下魁北克省五星级度假酒店 Fairmont Le Chateau Montebello。 　　18.5亿加元的外资中，美国投入约48%，较去年同期上涨21%;中国投入约42%，较去年同期大幅上涨37%;欧洲各国投入约10%，较去年同期为下降趋势。中国大量资金进入加国，赶超欧美，颇有一副要“占领”加拿大的样子。 　　原因1：中国人寻求资金安全 　　近几个月来，中国股市动荡，世界宏观经济导致强期货市场不稳定，股票指数快速下行与预期人民币汇率贬值导致市场波动，对中国经济的运行和转型升级构成了直接的威胁。 　　中国流动经济货币存量相当于20万亿美元，跨境资本流动基本开放，一旦市场预期股市、汇市不稳导致资本外流，中国富豪们为资金找寻安全、保值、回报率高的市场投资方向，已有不少人将钱转往海外。 　　据 Verico 公司全球经济分析师 Michael Campbell 的统计，中国去年12月有1700亿美元的资金流向国外，中国居民已经逐渐成为美国、加拿大和英国的最大海外买家。同时他在2016年首季经济报告中指出，在过去5年，中国每次遇到重大的金融问题，总是导致资金流向海外。 　　原因2：加元贬值让买房便宜 　　通过经济分析公司 Teranet 和加拿大央行共同统计并公布的综合房价指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示，加拿大房价在5年内上升了27%，温哥华的房价更是火爆上涨了36.2%，但是由于加元汇率下跌，导致外币换汇成加元后，仍然比以往便宜。 　　加拿大央行推行的货币宽松政策，虽然未对加拿大国内进出口市场带来巨大改观，却炒热了地产市场，从而导致中国买家纷纷前来投资。 　　中国资金推升了房价? 　　加拿大的房地产公司 Fortress Real Developments 发表了一份名为《市场手稿》(Market Manuscript)的分析报告。根据报告内容显示，虽然中国资金大幅入市，但由于投机行为主要集中在高端市场，所以对于温哥华房市仅起到“催化剂”的作用。 　　要说推升中低端房产价格的主要动力，可能还是来自于本地市场。每年大量的新移民、长期的低利率政策，以及持续不断的城市化进程才是促使本地人大量在温哥华购房的根本因素。 　　越来越高房价之下，许多人都想知道，中国人在加拿大房市的资金等到哪天才会撤离?也许，只有中国出现重大的财务崩盘，或者等到中国经济的触底回升，中国资金外流的趋势才会被打断，到时加拿大的房价可能会有缓和的迹象。

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)首次就大温地区出租单位转让比率进行的调查显示，在截至去年秋季的12个月期间，有19%单位易手。此外，卑诗省去年10月的出租柏文空置率平均为1.2%，较前年同期下降0.3个百分点，其中大温地区柏文空置率，更低于1%。   据分析员萨姆(Richard Sam)表示，菲沙河谷地区出租单位的转让比率较高，单位空置率亦较低，不过现时难以说明两者的关系，因为今次是CMHC首次展开类似的调查。   另外，根据CMHC发表的2015年秋季租务市场报告，随着租住需求超过供应量，卑诗省去年10月的出租柏文空置率平均为1.2%，较前年（2014年）10月的平均空置率1.5%，下降0.3个百分点，其中温哥华都会区柏文空置率低于1%（见附表）。   转往租金较便宜城市   个中原因包括︰年青一群的就业市场改善，他们又通常会租屋；还有部分打算首次置业人士继续租住一段时间，以便在这段时间里能储蓄更多买屋的首期款项，而本省大部分地区的屋价持续上升，也可能令一些省民推迟买屋，暂时租屋居住。   此外，在该段时间里，卑诗专门用作出租的柏文单位，仅增加大约1,900个，至169,586个单位。换言之，出租单位所增加的供应量不算多，其中供应量增加最多的，仍然是温哥华都会区，增加了834个单位，大部分为1睡房的柏文。   调查发现，按年计算，去年卑诗省两睡房单位的租金上升3.7%，比前年的2.4%高出1.3个百分。此外，越来越多人由租金较昂贵的温哥华，转往租金较便宜的素里市等其他城市居住。与温市的平均租金相较，素里市的平均租金便宜395元。   跟柏文出租空置率相反，卑诗城市屋出租空置率由2014年10月的2.5%，升至去年10月的3.2%。    

温州依然是中国房地产市场的一个独特样本。   去年3月以来，国家与地方相关政策连续释放利好消息，温州的老王又重新恢复了炒房的信心和勇气。然而，忙活了近一年，期望东山再起的老王还是失望了。   去年以来，老王囤积了多套温州房子，以备房价上涨时出售谋利。今年3月，他卖出去一套学区房，几乎没赚到钱；而其他房源至今无法卖出，来询价的人屈指可数。更让老王沮丧的是，他的一级合伙成员从原先十几人，减少至现在的3个人，“因为炒房赚不到钱，他们都转去做别的事情了”。     高手被套   老王是一名资深炒房者，有着十几年的操作经验，也是目前为数不多还在温州炒房的人。   老王介绍，在多重利好刺激下，去年下半年以来，温州房价确实有所上涨，这主要归功于学区房、中心区新推楼盘。如老小区下吕浦的学区房，比最低时上涨了百分之一二十；个别市中心知名学区房，虽然是上世纪八九十年代建的老房子，价格坚挺在每平方米三四万元。同时，新盘成为刚需、改善性购房者的首选。   温州泰和地产联合机构总裁林育表示，2013年至今，温州市区年度土地供应量维持在1100亩至1500多亩之间，这几乎是2011年之前年供应量的好几倍。同时，2014年以来，温州市区供地结构也发生了显著变化，原先只占20%左右的中心区鹿城地块，如今上升至50%左右，这与之前瓯海区、龙湾区占比80%左右显著不同。   尤其是去年下半年以来，一些鹿城区出让地块平均溢价在35%左右，高的达到60%，这些楼盘陆续上市，助推房价稳中有升。   国家统计局最新数据显示，今年2月份，温州新建商品住宅价格（不含保障性住房）环比（与上月相比）上涨0.1%，同比（与去年同期相比）上涨3.5%；二手住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨3.6%。这涨幅与老王的期望值相距甚远，按照老王测算，扣除资金成本、交易税费、中介费用等，房价需上涨10%以上，才能保本盈利。   老王认为，其实是大家都在烘托楼市回暖气氛，一些温州开发商最近称，每平方米上涨三五百元，实际打折下来与原先价格相差不大。林育表示，目前温州库存房源8000多套，预计还需要7个月的去化时间。   老王说，学区房、刚需或改善性购房者，是当前温州楼市的主要购房群体，投资性买房几乎没有。这与林育的市场判断也完全一致。   在房源供过于求情况下，改善性购房者主要考虑中心区的新建楼盘，他们要求地段要好、配套相对成熟，中小户型即可，这显然是郊区次新房难以匹敌的。老王感叹说，大部分温州炒房者依然被套，且短期内保本脱手几乎不可能。   前段时间，老王出售了下吕浦一套还算不错的学区房，只有20万元左右的差价空间，扣除各项成本后，赚不到多少钱。现在，老王手里还有三四套地段、品质还算不错的次新房。这些房源要么是他通过网上司法拍卖的商品房，要么是低价收购而来的安置房，收购价相对市场价来说，有一定的获利空间。   由于不是最低位时买进，老王的这些房子至今还被套。他说，去年下半年至今，这三四套房子每平方米单价比最低位时上涨了三五百元至千元，这相对于2万元/平方米左右的市场价来说，可谓微乎其微。“来看房的人极少，即便来看了，出价还低于或持平我的买入价，看来短期保本脱手已经很难。”   作为二三线城市的典型代表，经历过大涨大跌的温州楼市一直备受外界关注。   2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，普遍幅度在百分之三五十，个别楼盘甚至更高。前后房价形成一个非常尖锐的“倒V”字形走势。   脱缰野马   2016年春，在一线城市房价蹿高的同时，温州楼市仍在深度调整。老王及多位温州房产资深人士对第一财经记者说，这主要与温州城市资源、产业结构、人口外流、楼市供需，以及资金状况等均有很大关系。   改革开放后，温州专业市场层出不穷，很多人因经商办厂率先富裕起来。尤其是1998年住房制度改革后，温州乃至全国的商品房开发进一步升温，房价也节节攀升。而彼时的上海凭借蓝印户口、品质房源等优势，加速吸引大量温州人前往购房投资、就业就学。   也就在2001年前后，一拨拨温州购房团前往全国各地投资，大有人人买房的浓厚氛围。按照房产升值空间及市场环境等，精明的温州购房团把全国房地产市场分成四级，其中上海为一级市场。   同时，温州房价快速上涨，让大量没有在外经商、置业、就学需求的投资人，回流到温州本地楼市。于是温州炒房者分化为两拨人，一拨活跃在上海、杭州、北京等一二线城市：他们除了购房升值外，还考虑在当地就学、就业等多重因素；另一拨则集中在温州本地。   2003年前后，老王开始介入房地产投资。然而，与本分的普通购房者不同，老王炒房善于利用自有资金、民间借贷、银行贷款的组合，把资金杠杆放到最大，在交易中快速实现了资金积累。2008年之前，在多轮房地产调控中，老王虽也多次经历房子被套的痛苦，然而随后大涨的房价不但让老王化险为夷，而且还收益颇丰。   经过多年上涨，此时一般普通投资人已难以承受房价之重，炒房进入大资金阶段。   4万亿刺激之后的2009年上半年，温州房价率先在全国开始新一轮暴涨，同时已经进入微利时代的传统实体产业得以残喘。在那种大企业造房、小企业炒楼的高涨氛围中，老王炒房也经历着过山车式的最后疯狂。   导致这疯狂的市场基础是，当地房源严重供不应求。   初步数据统计显示，作为浙江人口最多、城市化率不足的地级市，2005年至2009年温州市区平均每年供地只有500多亩。同时节节攀升的CPI，也在刺激民众的抗通胀购房行为。有关数据显示，2010年，CPI就从2009年底的1.9%，上升到2010年12月末的4.6%，并在2011年7月创下6.45%的峰值。   于是，在银行贷款宽松、民间融资便利的市场环境下，温州各路资金纷纷涌入房地产市场。如均价为3.3万元/平方米的鹿城广场二期100多套房子，两天之内销售一空；200套的香缇半岛房源，一大早开盘就来了5000多人，大家就像抢购白菜一样一哄而上；梧田同人欣园大套型期房，转手后加价甚至高达60万元~180万元。   与此同时，一些温州购房者又开始出击全国，首选杭州、上海等城市地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘投资。   当时的温州房价，犹如一匹脱缰的野马，继续飙涨。   根据数据监测，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。老王说，温州房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间；从2万元涨到3万元，只用了一年不到。   均价到了3万元以上时就热得烫手了。这时只要开发商敢漫天开价，市场就会疯狂买入。   在老王看来，这轮温州房价暴涨，除房源供应严重不足外，还与各路投资资金放大杠杆有关。一些投资人以厂房、住房等作抵押贷款去买房，也有的用公司信用贷款去买房；一些极端炒房者，甚至连首付款都是民间借贷来的，且一买就是好几套。在房价高涨支撑下，这些民间借贷、银行贷款的利息成本，相对炒房所获得的高额利润来说已不足为虑。   在市场一片燥热中，老王也开始失去理性。   2010年4月，老王以单价逾8.1万元、总价近3800万元，购买了瓯海区某楼盘一套建筑面积400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。此后，北京等地陆续推出“限购令”，老王预感政策极大转向，立即向开发商提出退房。由于未一次性付清购房款，开发商把老王告到法院。经法院调解，最后，老王以3100多万元买下这排屋。   与和很多投资人一样，老王每天都忙活着低吸高抛。他说，他们只是小散户，大量实体企业才是主力军，它们用企业抵押贷款去买房或造房。据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足房地产开发，包括主业为鞋革、服装等的知名企业。   除此之外，放贷机构也是炒房的另外一股力量。众所周知，温州民资充裕且民间金融活跃。2003年，温州民间资本达1600亿元，而到了2011年这一数字已飙升至6000亿元。2005年至2011年，一些投资者创办担保、投资、典当行等中介公司，聚集社会闲散资金、实业资本以及银行贷款，然后高息贷给中小企业及投资者。   例如，老王购买排屋的3100万元，全部来自周边亲戚朋友。多由亲戚朋友以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资的，“他们给我月息一两分，赚取一点利率差价”。   然而，市场疯狂并未停止，温州各区域板块地王频出。2010年11月底，出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。   2011年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款是以房地产作为抵押保全品。   一份券商研究报告显示，2010年和2011年两年，在温州投放的1800亿元银行贷款，竟然有1681亿元是短期贷款，占比高达93%。换言之，很多人是借了一年以内的贷款用来买房，一般持有两三个月便会以更高价格出手。   随之而来的怪象是：妻子一年轻松买卖几套房子，却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。在买涨不买跌、趋利避害的从众心理影响下，疯狂的楼市，进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。   也就在2010年8月初，温州市召开上半年工业经济形势分析会，人行温州中心支行提交的一份《金融支持工业经济运行分析》报告的内容令人吃惊。该报告称，近年来越来越多的民营企业外迁和民间资金外流，温州出现了“产业空心化”现象。   该报告还建议，政府应拓宽民间投资的领域和空间，正确引导民间投资，防止新一轮资金大量外流或热钱化。官方如此提法，在温州实属罕见。   事实上，温州经济远远落后于其房产市场的表现。   该报告指出，2009年，温州人均GDP仅4604美元，在浙江省排倒数第三，不到杭州的一半，也只有浙江省人均GDP的71%。   再起波澜   在宾利豪车的炫目驰骋中，在拉菲红酒的觥筹交错中，最严厉的房地产调控在温州落地。   2011年1月，国务院下发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即新“国八条”）。紧跟其后的3月，温州则出台更为严格的限购政策：2011年3月14日起，温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房（含二手存量房），规定中指，房屋无论买后是否卖掉，都不能再购房屋。   几乎与此同时，也就在2011年上半年，温州开始爆发民间借贷危机，一些中小企业资金链纷纷断裂。温州多年的“银行不良贷款率最低的全国地级市”地位不保。银行不良贷款率从2011年6月底的0.37%飙升至2014年4月末最高的4.69%，且至今已处置上千亿元不良贷款。   市场疯狂戛然而止，房价暴跌拉开序幕。   短短两年时间，温州市区房价比最高峰时，普遍下跌了30%~50%。截至去年3月，温州房价已经连续40多个月出现下跌。   老王3100万元吃下的排屋，如今市价也只有1200万元左右。站在院子里，老王手指着一组排屋对记者说，这些排屋都有三个产权，这套三四楼被法院查封，边上那套一二楼也被查封……“一旦房价泡沫破裂，抛售也无人接盘，其实谁都跑不了”。   一些房子的市场价甚至低于其银行贷款，被炒房者称为“被弃房”。2013年10月，温州银监分局调查显示，“弃房”现象的确存在，实际总数为595套。同时，温州已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套。上述这6977套“问题房”，约占该市21.86万套抵押房的3.19%，市值约占总市值的9.16%。   覆巢之下无完卵。   感受到人情冷暖、债务重压，素日性格坚毅的老王偶有一次和记者电话交流时失声痛哭，令人唏嘘。   沉寂了三年之后，2014年老王又开始筹资炒房。   这次老王走的路略有不同。一些人迫于资金压力，低价抛售房子也难以立即套现；他则选择逢低接盘，以稍高于买入价的方式通过中介卖出。这一年，老王买进了六套安置房、一套商品房；其间，他卖出了三套安置房，净赚上百万元。在年终分岁酒（温州人对年夜饭的说法）聚餐时，老王喝得很是尽兴。他说，自己看到了那么一丝丝的曙光。   2015年羊年伊始，一些房产中介又重新开张，对市场预期似乎有明显好转。老王也明显感受到，周边朋友的购房信心在恢复。据介绍，去年温州全市商品房成交量527万平方米，市区二手房成交量196万平方米，接近2万套，均创下历史新高。   尽管交易数据亮丽，但经过一年操作后，老王发现炒房还是没有利润空间。   老王说，多数温州炒房者至今还被套，只有少数炒房者全身而退。开卖场起家的陈先生，平时对经济话题极为关注。2010年，陈先生卖掉了温州全部投资房产，带上老婆、孩子全家移居杭州，并鼓励周边朋友去大城市买房。如今，他陪伴子女在海外读书生活，尽享天伦的同时，更多关注股市、汇市等资本市场。   陈先生的观点是，融资比重过大，财务成本偏高，因此尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中获利比较有限。一旦套牢，房价倘若跌去三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。   国泰君安(19.440, 0.59, 3.13%)的一位分析师认为，站在市场经济前沿的浙江，当地政府与民众大多认为不应拿纳税人的钱为这些投机客买单，于是政府也没拿什么真金白银来救助危机，而是向中央争取了一套金融改革试点资格。之后，温州便进入了漫长而痛苦的被动去杠杆过程，银行则几乎是全身心在处置消化不良，问题企业也陆续破产，毒瘤在出清。   人行温州市中心支行最新数据显示，今年2月末全市本外币存款余额首次突破万亿大关，达到10051亿元；个人住房贷款余额1059.10亿元，余额占全部贷款的13.72%，比年初增加35.20亿元。另外，受经济环境影响，民营企业和个体工商户的贷款增长有所放缓。   窥一斑而知全豹，温州样本已不再独特。   在高换手的投资漩涡中，老王和很多投资人都清楚，危险的泡沫正在堆积，问题只是何时应该抽身。与此同时，杠杆与投机客的加入，不仅使膨胀的房产脱离实际价值，更导致温州传统产业“脱实向虚”，对经济的危害无异于敲骨吸髓。   当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期，产业转型升级、共享发展，需要房地产市场平稳、均衡、健康发展。13年来的炒房浮沉和巨大经济损失，让老王明白，房价已失去大涨的土壤环境，“主要是房源库存量大，传统企业生存艰难，年轻人购房欲望减弱，资产配置转向资本市场，炒房已经到了末日”。   最近，老王也在四处打探，希望找份别的事情做做。

　　由Teranet和加拿大国家银行合作的综合房价指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示，加国屋价在过去5年上升了27%。不过有经济学家指，加元汇价下跌，导致多种外币换算后成加元后，仍然比以往便宜。 　　经济学家麦克唐纳(Larry MacDonald)认为，获益最大的买家来自中国和美国，他们比2011年节省接近10%，瑞士买家也省了5%。其他货币兑加元的汇价则不及加国楼价升得快，无法抵消，如用英镑换成加元买楼，价格比2011年时仍高出2.6%。 　　加元汇价疲弱，主要是因为央行为应对商品市场增长放缓。而推行宽松货币政策；虽然出口市场未为此显着得益，却炒热地产市道。在多伦多和温哥华这两个炽热的地产市场，据说中国买家早已频繁入货。 　　从2011年2月至2016年2月，多伦多的楼价急升43.1%，温哥华的楼价也上升了36.2%。因为这两个城市的升幅太强劲，海外买家其实也未尝到太多甜头；但别以为他们因此会转移目标，因多温两市的楼价对于他们来说，也没有上升。

提前三年终止房贷 银行罚业主1.6万元 经纪提醒做按揭留意细则 多伦多市一名女子为住宅单位做了5年定期按揭，但2年後因意外要求提前中止按揭，被银行罚了16,000元，卖掉单位赚取的差价也补不了。有华裔贷款代理提醒买家在签合约前，必须留心条款。 有何姓业内人士指，以上个案十分普遍，很多人会因各种原因提前中断按揭，如要换楼或需卖楼套现。这时候借贷人需还3个月利息或利率差额(interest rate differential，即借款人的按揭利率和现在5年定期利率的差价)，以金额较高为准。 「主要是看当时利率的情况，若利率高於借贷人最初做的(利率)，那当然不会有差额，因为(银行)收回你的钱再放出去，还赚得比你以前的多，那他只会收3个月的利息。」但相反，若最初做定期的利率很高，但现在息率下跌很多，便要缴付高昂的差额。何启新指，合同会披露利率差额罚金的计算方法，因此买家必须先看清楚。 不过他认为买家经常因惰性，忽略细节，「很多人买楼都不会看完整份合同」，但即使不看也应问清楚，包括甚麽时候要缴交罚款和罚款的计法。他指出法例规定银行和贷款公司必须在签约前，向客户解释条款，但「是否所有人都遵守呢?我想不是百分百了。」 虽然今次个案涉及银行贷款，但他仍然认为「银行还是安全点」，因为他们要遵守相关条款，「其他(非银行)按揭经纪，好多时出於惰性，懒得讲　多。」他又说，因罚金金额随利率上落，有意中止按揭的人士最好在决定行动时，到银行查询罚金金额。 他认为个案中的万多元罚金「有价讲」，若借贷人再买第二个物业，重新做按揭，可能会少罚一点。 虽然现在息率低，但何姓业内人士提醒准买家仍需注意其他方面，看应做浮动还是定期按揭，「要看自己的情况，收入是否稳定，工作是否稳定，负债比率是高是低;若你的负债比率高，利息高少少便会觉得吃力。」他建议多付一点利息，做5年定期，5年内也不用头痛。 「若你的收入稳定，可做短期按揭，短期波幅大，延长後的利息可能高好多，但若利息跌的话，你也能享受低息。」

有地产公司进行的调查显示，加国房地产市场的稳定性受威胁的讲法被夸大。 根据最新发表的一份房地产市场的预测和分析报告，所谓加国房地产市场的稳定性现正遭受包括海外投资者、房屋按揭贷款欺诈和买家过度借贷等因素严重威胁的说法，是缺乏全面的统计数据支持的。 上述名为《市场手稿》(Market Manuscript)的预测和分析报告是由加拿大的房地产发展公司Fortress Real Developments发表的，内容包括该公司就加拿大全国和主要城市的房地产市场走向的调查结果、第三方的统计数据、主要预测和专家分析。 其中，上述报告所涉及的调查，包括了面向贷款经纪的调查、透过社交媒体和网站BuzzBuzzHome.com、面向广大公众的民意调查。 上述报告针对以下5个对房地产市场的稳定性构成影响的因素进行了分析，包括∶海外买家、房屋按揭贷款欺诈、过度借贷、房价被高估以及新屋价格预测等。 上述报告显示，在海外买家方面，受访的贷款经纪表示，虽然约有25%的受访人表示，他们支持向海外买家颁布禁令，作为防止房地产市场进行调整的途径之一，但在贷款经纪的客户中，海外买家或新移民所占的比例只为8%。 在买家过度借贷方面，超过半数受访的贷款经纪相信，他们的客户购买的房屋与他们的预算相符，有23%的贷款经纪相信，他们的客户是保守的。只有8%的房屋按揭贷款持有人用尽预算，至於过度借贷的比例仅占9%。 在房价被高估方面，超过42%的受访人将房价被高估列为将导致加拿大的房地产市场进行调整的潜在催化剂。 虽然有很多经济学家或金融机构都警告，加国楼房价格被高估，然而，他们所使用的资料，不少来自外国，这些资料来源的可信度受质疑。 在新屋价格预测方面，根据网站BuzzBuzzHome.com开展的民调结果，43%的受访人相信，多伦多的新屋价格将在2016年上升3%至7%。 报告作者兼Fortress Real Developments市场调查及分析部高级副总裁Ben Myers表示，没有一个政府或私人机构公开地产市场内国际买家的数目及他们的资金来源，因此，根本没有可能全面评估外国买家所有带来的影响，以及他们在按揭市场上活动的情况。 正因为所得资料有限，以及基於该公司所做的调查，他们觉得地产楼房市场会出现重大调整的恐惧被夸大。

在业内和民间的广泛呼吁下，政府方面终于开始过问本国两大城市房价过高的问题。在预算中，联邦将给统计局拨款50万元，加紧收集外国买家数据。这笔钱虽然不多，但是反映出了政府的态度，颇令人欣慰。可是一些业内人士批评，联邦根本不想限制房市内的海外买家，而拨款50万也根本只是“敷衍”，不但无助于为房市降温，相反还会制造恐慌。 据本地英文媒体BNN报道，海外买家的涌入、“影子炒房”（shadow flipping，即炒卖售房合约），让整整一代的加拿大人担心房价过高而无力买房。随着业内和民间的不满声越来越强，政府终于开始有所行动。继加拿大抵押贷款及地产公司（Canada Mortgage & Housing Corp., CMHC）宣布与至少8家政府部门合作，联手调查有关温哥华、多伦多和蒙特利尔房地产市场中的海外买房者信息之后，联邦政府也开始有所举动，向加拿大统计局(Statistics Canada)注资50万元，“开发收集海外买家数据的方式。 联邦总理小杜鲁多（Justin Trudeau）指，给予统计局必要的工具去理解楼市现况，非常重要，“为了最终我们能跟省府和市府合作，解决一些研究得出的问题，我们需确保有准确的数据。” 虽然小杜政府表达出了态度，但是他们是真心想打压房市里的海外买家，给房市降温，并让两大城市的房价降回到普通民众可负担的水平吗？ 前联邦统计局首席分析师、现任麦克唐纳-劳里埃研究所(Macdonald-Laurier Institute)高级研究员克罗斯(Philip Cross)表示：未必如此。 克罗斯说，小杜向统计局拨款，看起来满足了广大国民的呼求，但是如果仔细分析一下，就会发现这根本是“敷衍”。 首先，统计房地产超出了联邦统计局的工作范围，局方甚至根本没有地产市场的专家。光是聘用专家组成调查班子，就将耗费很多时间。 其次，区区50万元的作用非常有限。鉴于统计局没有跟踪房市数据的经验，如果想要着手调查，就要重零开始，花费巨大。 无独有偶，市场研究公司North Cove Advisors总裁Ben Rabidoux也提出相同忧虑，认为政府是做表面工夫。他说，邦政府完全可以给加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)拨款。该公立机构有这方面的专家，做起调查工作也是轻车熟路。可是，小杜政府舍近求远，将这一重任交给了“门外汉”联邦统计局，这只能证明他根本就在敷衍。 投资公司Middlefield Capital总裁及首席投资官奥里克(Dean Orrico)则坦言，“我不认为联邦政府真的希望扰乱房市的强势，因为可能导致经济不稳”。从目前的经济情况来看，政府无意为房市降温。加国经济仍陷入低潮，原油价格持续下挫，令人关注银行业要承担相关的金融风险。与之相比，房价过高带来的负面影响还在其次。 皇家地产公司（Royal LePage）CEO索珀(Phil Soper)则说，推高房市的原因其实是低息率，同海外买家关系不大，政府和监管机构过分干预，只会引起麻烦，“这最终会只带来恐慌。”

　　外买家涌入、摩货炒楼(shadow flipping)等令楼市热上加热，不少人担心上车遥遥无期。政府和监管机构纷纷出招，其中联邦财政预算案提出，向加拿大统计局(Statistics Canada)注资50万元，「开发收集海外买家数据的方式」，算是开始行动;但有人质疑政府的做法是表面工夫，也有地产业人士质疑收集数据只会制造恐慌。 　　加国经济仍陷入低潮，原油价格持续下挫，令人关注银行业要承担相关的金融风险。投资公司Middlefield Capital总裁及首席投资官奥里克(Dean Orrico)因此推测，当局其实无意为楼市降温，「我不认为联邦政府真的希望扰乱楼市的强势，因他们恐怕经济不稳。」 　　他认为政府行事会非常小心，甚至指当局是特意注资少量金额。 　　虽然有地产业评论员曾抨击政府，竟然没有为海外买家这个急切的问题收集数据，但有分析师怀疑，由统计局收集数据是否合适。曾任统计局前首席经济分析师的麦克唐纳-劳里埃研究所(Macdonald-Laurier Institute)高级研究员克罗斯(Philip Cross)指，统计楼市超出了统计局的工作范围，局方根本没有地产市场的专家，区区50万元的作用有限。 　　反而加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)有这方面的专家，克罗斯指，「他们有经验，为何不找他们?」市场研究公司North Cove Advisors总裁Ben Rabidoux也提出相同忧虑，认为政府是做表面工夫。 　　但总理杜鲁多(Justin Trudeau)上周五为拨款决定护航，指给予统计局必要的工具去理解楼市现况，非常重要，「为了最终我们能跟省府和市府合作，解决一些研究得出的问题，我们需确保有准确的数据。」 　　CMHC早已开始收集有关海外买家的数据，并集中研究住宅单位，一份CMHC的物业管理问卷显示，在全国数个最大的住宅市场，海外买家拥有率百分比仍维持在个位数。 　　不过外界对此仍感不满意，在温哥华，民众关注的海外热钱焦点，大多落在动辄数百万元的豪华独立屋市场。 　　外界普遍怀疑外国热钱是本地一般家庭难以负担买楼的原因，但地产代理Royal LePage首席执行官索珀(Phil Soper)则认为，推高楼市的原因其实是低息率;他警告政府和监管机构的做法，只会引起麻烦，「这最终会只带来恐慌。」 　　监管银行等的金融机构监督署(Office of the Superintendent of Financial Insitutions，简称OSFI)和CMHC已推出措施增加银行的融资成本;银行则提高5年按揭的借贷成本，但加幅很轻微。加拿大中央银行(Bank of Canada)继续将房屋负债列为本国财政不稳的主要弱点，并承认央行的宽松货币政策是推高楼市的其中一个原因，但央行指，要集中稳定通涨，不能单为楼市调整货币政策。

中国大陆楼市在近20年的狂飙突进中，没有一天不与“狼来了”的唱衰声音如影随形。   警世预言的一再落空，不仅令许多忧国忧民的饱学之士名誉扫地，也让人们对一种关于楼市的中国大陆“特殊轮”愈发坚信不疑——虽然理论上没有只涨不跌的市场，但中国大陆的情况、或至少当今中国大陆的情况或许会很不一样。   然而，现在真的到了需要认真想想房地产泡沫破裂以后的时候了。       房价爆涨的动因   用“疯了”来形容近期的房地产市场，尤其是一线城市的楼市，一点都不夸张。以至于上海、深圳不得不先后出台所谓“史上最严厉的楼市调控新政”，而之前各地的趋势一直是朝着废除禁售令、降低购房门槛的松绑方向去的。   我曾为一位30多岁的新婚夫妻算过一笔账：他们目前租住了上海市中心城区的一套二室一厅的高层公寓，如果他们把这套公寓买下来，按当下的租金算，这笔钱够他们在这套房子里住至少80年！而这套房子的东家——一对60刚出头的夫妻——用这笔房款可以在相同地段包住一套五星级酒店的双人套间，舒适省心地过完他们的余生。   这样的房价，合理不合理，一目了然。但就是这样，许多购房者依然争先恐后，仿佛在抢末班车似的。       不少自认为懂得经济学的唱多人士也许会拿出许多理论和数据来反驳我的危言耸听，他们会从城市化说到供求关系，从国民经济说到“支柱产业”……但我相当确信，自己不会沦为一再落空的乌鸦嘴预言家中不起眼的又一位。   【根本动因：流动性过剩】造成中国大陆楼市显而易见的泡沫的原因很复杂，其中包括地方政府扭曲的土地财政因素等，但自2008年金融危机以后的每一轮房价上涨，最根本的动因却都是流动性过剩。   迄今为止中国大陆民间的投资渠道依然十分狭窄有限。在实体经济不景气的后危机时代，长期宽松货币政策所释放的天量流动性只能流向股市、楼市及艺术收藏品等极少数出口。而去年夏天股灾以来，由于股市的持续低迷，投资和投机资金的流向就更少了。   【重要动因：人民币汇率看跌】与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和 当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条“出海”的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，唯一有利可图的便是买房。       【政策动因：去库存】当前，政府将去库存当做经济工作的重心，而存量房的消化又是去库存化的重中之重。为此，“鼓励开发商适当降价”甚至都写进了中央经济工作的决议文件。但眼下摆在中国大陆面前的是一个两难境地：在实体经济尚未实质性回暖之前，货币政策和收紧是不可行的，短期内只会进一步宽松。央行确是在尽力行使自己的职责，为疲弱的经济提供资金支持，然而它却没有能力掌控这些资金的流向。现在看来，它们中注定有不少会流向楼市，从而延续它的疯狂，让中央政府的“房价适当下降”愿景落空。   泡沫破裂，近在眼前   但这大概是最后一班车了。   随着“新常态”的到来，经济增速不可避免地放缓，经济结构主动或被动地转型，未来中国大陆已经不再可能、也没有本钱延续过去那种依靠堆砌投资而拉动的经济增长模式了。   在这么多年来的投资热潮中，中国大陆已经积累了令人担忧的庞大房地产库存，中国大陆的城市化进程即便如那些楼市唱多人士最喜欢引证的那样继续高速推进，要消化这些库存，恐怕也已不是三五年内能够完成的。根据国研中心的研究，2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年，住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代，已经一去不复返。此外，货币政策也不可能长期这么宽松下去，美国就已经开始进入紧缩周期。   长期来看，中国大陆的楼市泡沫注定要戳破，唯一的悬念只在于以何种方式。我们当然希望它是以可控的挤压方式出现，最理想的状态是随着经济基本面的回升，逐渐将现有泡沫消化掉。但市场经常不遂人愿，并且在我看来，现在已经为时过晚，房地产泡沫有序缓慢挤压的窗口正在关闭，破裂的可能性近在眼前。   不太可能有次贷危机   眼下还有另一些人担心必将到来的楼市泡沫破裂对金融系统的稳定性构成致命风险，进而伤害到整个经济。我认为这个问题需要分好几个层次来审视。   两会期间，重庆市市长黄奇帆忧心忡忡地指出，用加杠杆的方式来去房地产库存，与中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。如果听之任之，将会是另一场金融灾难。这位广受关注的“金融奇才”认为，美国次贷危机的源头就是零首付，并警告称，由此吹大的泡沫与去年高杠杆下的股指从3000点到5000点暴涨的后果将会是相同的。   著名财经媒体人胡舒立女士本周发表在最新一期《财新周刊》上的社评中呼应了这种说法，她以强烈的语气警告，以加杆杠方式刺激房地产隐藏多重风险。她认为，去杠杆与去库存，本应是供给侧结构性改革中步调一致之举。但在房地产市场中，这一政策的效果不佳，杠杆不见收敛，反有加强。   我认为这种担心是合情合理的，但不过或许不必过于担心。原因在于两点——   第一，中国大陆的储蓄率非常高，民间负债很低，民间不良负债更低。正如胡舒立文章中所说，在中国大陆，企业杠杆率高企，政府杠杆率次之，而居民杠杆率相对较低。中国大陆的主要债务风险在企业和地方政府，房贷至今仍是中国大陆银行业最优质的一块资产；   第二，中国大陆的房地产资产基本尚未证券化，楼价下跌可能会让投资人蒙受巨大损失，但尚不至于引发金融机构的大规模违约潮。在这一点上，媒体报道中的黄奇帆的说法是存在偏差的，零首付不是最主要的加杠杠，美国次贷危机也不是零首付造成的。真正危险的加杠杠是将房地产抵押贷款打包证券化以后再拿到资本市场去炒作，这种复杂的金融创新中国大陆至今还没有。   上述两个原因决定了中国大陆不太可能发生2007年美国那样的次贷危机——正是它直接触发了全球金融危机。   在这方面，最近链家、平安好房、房天下、房多多等代理或者中介机构所推出的互联网金融产品是颇值得注意的新动向。但这些“金融+”创新毕竟尚在萌芽之中，还不足以掀起太大的风浪。上海市消费者保护机构在3·15之前已经通报了链家的这类金融理财产品的风险，显示出了其敏锐和审慎的一面。   当前真正需要担心的是房地产泡沫破裂以后企业债务链断裂和地方政府财政困难而对银行系统造成的冲击，但鉴于中国大陆经济的高储蓄率和低金融化程度，我认为，只要监管部门未雨绸缪，这种风险仍在可控范围之内。因此，我们不必担心楼市泡沫破裂引发全面的系统性金融风险。   但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国大陆楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。

  一年总额 14亿加元 同比增倍半 温市占5.9亿   根据最新一份商业地产报告指出，外国投资者去年在温哥华商业地产市场投资近6亿元，占加拿大全国的逾四成（附表一）。同时，中国是继美国后，第二大投资加国地产的外资（附表二）。   商业地产集团高力国际(Colliers International)发表的研究报告显示，2015年下半年，中国投资者占加国商业地产投资的42%，同比上升5%。不过，美国仍是最大外资来源，由2014年下半年的27%，攀升至2015年下半年的48%。至于欧洲则由2014年的15%，缩减至去年的10%。   多伦多最受追捧 温市居次   同时，加国商业地产市场，在去年下半年吸纳的外资总额达14亿元，较2014年下半年录得的5.74亿元，大幅增长143%。   2015年下半年，温哥华商业地产市场吸纳的外国资金，高达5.88亿元，占全国外资的42%。不过，那些外国买家的最大投资目标，则是安省多伦多，占48%，而魁省满地可则占10%，名列第三位。   高力国际指出，外国买家在加国地产市场将继续保持活跃，不论是住宅物业或是商用物业，其中一个原因是受到加元汇率低企刺激。   今年2月，总部设于中国北京的安邦保险公司（Anbang Insurance Group Co. Ltd.）宣布，购入温市中心着名商厦本托尔中心（Bentall Centre）4幢建筑物的66%股权，涉及投资金额达10亿元。     房市泡沫爆破论 专家：被夸大   近年加国住宅屋价不断飙升，有人归咎于外国买家抢市，导致本地人难以负担上楼，迟早造成地产市道泡沫爆破风险危机。有报告指出，这说法有夸大之嫌。 由加国地产开发商Fortress Real Developments发表本年春季「市场手稿」（Market Manuscript）报告指出，导致地产风险威胁进一步恶化的言论，只是基于一些肤浅及不全的分析，及未能掌握反映实际市场数据的五个因素，包括外国买家、按揭诈骗、超出负担能力、楼房价格过高和预期新屋价格上升，令到市场产生不必要的恐慌。 没全面统计数据支持 该报告认为，尽管这些「警告」已经有10年时间，但最近有些热门话题影响了楼房市场的稳定，当中包括有外国投资者、按揭诈骗，及超出负担的买家等而令到房地产市场受到冲击等，但上述一切并没有全面的统计数据支持。 该报告已经是第5期发表，由该公司的调查、第三方统计、关键预测及专家分析而完成，展示出全国及各大城市的楼房市场走势。 该发展商市场研究及分析部资深副总裁米尔斯（Ben Myers）表示，不论政府或私营企业，从未发表过任何有关国际置业者资金来源的数据，这完全无助了解外国买家对本国房地产市场的影响，目前可应用的数据，亦反映不出不适当的按揭行为，或加拿大人对置业的承担能力程度。

大起大落: 我家小区的房价 多伦多房市在过去10年一路高歌猛进，房价直线狂飙令人咂舌。看似无止境的房价长期上涨导致许多人相信房产投资安全可靠并稳赚不赔，高歌猛进的房市带动了许多投资者，他们也在抢购狂潮推动下频频入市。 这一房市抢购狂潮也席卷了大部分业主为华裔的我所居住的小区。有不少邻居都在这一街区内购买了数套房屋，而其中一位住户更是在短短一英里的距离内一口气买下三套房。 几乎所有持有多套房产的业主都是在过去10年内移民加国的华裔新移民。我能理解这种购房狂热背后的心理状态，因为中国已持续数十年的房市繁荣造就了房地产金矿，几乎所有中国居民都成了房地产投资者，其中更有许多人都手执多套房产。 一个中国朋友告诉我：“你买的房子越多就越富有，但关键是你要买入后不要轻易出手……如果过早将它们抛出，那将会损失惨重。” 他还向我讲述了他的一个朋友的不幸。此人于2000年代初在中国的一个二线城市购买了一套两居室公寓，此后随着房市急剧上扬，这套公寓的价格也飙升了数十万元，于是他决定将房屋出手套现获利。但是，高涨的银行账户数额带来的喜悦转瞬即逝，因为他很快就发现自己那套公寓价格在短短几个月后就再攀新高，当时他银行账户内的所有收入只能买得起一套面积仅有其已售公寓¾的房屋了。 我的朋友称：“也就是说，转瞬间他损失掉一间卧室!” 但是，相信房市将会无止境上涨显然是错误的，房地产金矿并不是永不枯竭的宝藏。实际上，尽管加国房地产市场一直被视为安全避风港，但市场波动仍在所难免，并且同样会滋生泡沫。 我在1990年代初来到加国时所了解到的第一大新闻就是 1980年代末的房市泡沫破灭。在房市泡沫高峰期前，五年期固定房贷利率升至12.7%，借贷成本也随之大幅飙升。失业率猛增，加之移民流入量下降最终引爆房市泡沫破裂，导致大多伦多地区房价一泻千里。其中多伦多市中心受创最为严重，房价暴跌近50%。在利率上调后，许多家庭投资者因为不堪债务重负而被迫止赎房屋。 我家小区内的大多数房屋都是建于1970年代，第一批买家的购房价格约为$40-50万元。但是目前这些房屋价格都已经超过$100万元。我家住房的原房主是一名周姓妇女，她在1980年代初花$40万元买下这栋房屋，之后房价便经历了大起大落。在1980年代末房市崩溃时，这栋房屋价格跌至只有$20万元，此后房价又慢慢攀升至$30万元以上。我至今还记得当我们报出高于底价的购买价格时周太太及其经纪溢于言表的欣喜之情，尽管我们的报价仍低于她当初的买价。 在我们入住这栋房屋数年后，已年届中年的周太太曾前来探访他们的旧居。了解近年来房价一路狂飙后的周太太当时热泪盈眶，似乎激动难掩。我不知道她是出于怀旧还是后悔，但我唯一能确定的是如果她用当时的卖价再买回其旧居，她将损失掉数间卧室。 这是不是给过热房市敲响警钟，显示跌宕起伏的房市步入衰退期? 根据多伦多房市以往的波动规律，只有傻子才会相信房价上升会永远持续下去。

　　温市桑拿斯区(Shaughnessy)一间具历史价值，已建近百年的大屋正以738万元挂牌，地产广告并标明，物业的发展许可证已准备就绪，新业主购入后即可拆卸重建。有关注古建人士提出反对。 　　该间建于1922年的大屋位于温市桑拿斯区，近日以高出最新物业估价近200万元的价格放售。据放盘广告资料显示，大屋的厨房及屋顶已经翻新。 　　而作为其中一个卖点，广告更特别列明，业主已就物业的未来发展提交申请书，让买家可以省下数个月的申请时间，买入物业后便可开始打造属于个人风格的家居，但亦指大屋仍然非常美，新业主即使不拆卸重建，也可以继续居住。 　　早期用电历史别具意义 　　有关注建筑物历史维护的人士指，该屋展示了电力对居民早期生活的重大意义，并认为如将大屋拆卸，这一部分的历史便会随之而被破坏。维护人士认为，情况反映了火热的楼市，如何危害市内的建筑古迹。 　　维护人士指，桑拿斯区是全省屋价最贵的地区之一，而现时温哥华地区的投机者，只求在物业市场中取利，并破坏市府对维护旧屋的制度。 　　他们认为，那些能够负担起超级豪宅的买家，对鼓励保存古旧特色房屋的现有措施，例如准许他们申建第二套间或另建后巷屋出租等，根本没有兴趣。 　　温哥华古迹学会(Heritage Vancouver Society)主席坎波斯(Javier Campos)指：「当你的房屋已经价值500万元，你根本不用依靠什么分摊按揭的方法，你会有别的期望。」 　　温市市议会去年9月通过将桑拿斯区的北部划为温市首个古迹保护区(Heritage Conservation Area)，加强管制业主拆卸房屋的申请。坎波斯表示，市府面临强烈反对声音，而且仍有尚待解决的法律诉讼。本身任职建筑师的坎波斯表示：「温哥华与本国其他地方一样，物业权利是不可侵犯的。」 　　资料显示，大屋是由当年设计市府大楼的建筑师建造，但并非位处市府划定的古迹保护区。温哥华古迹学会指，他们在2月发现大屋放盘后，已向市府反映，并要求市府能更新值得保护的古旧物业名单。 　　但学会指，在去年2月24日，该物业的发展申请已经上载到市府网站，上面写了：「业主真的很喜欢房屋现时的样子，但基于技术原因，需要申请将之拆卸。」 　　据申请文件列出，这些「技术原因」包括低天花、地下室高度不足、不能更改的前门入口及楼梯设计不合用等。 　　温市议员麦杰士(Geoff Meggs)说，他没有留意关于该间放盘房屋，不过对于有可能造成的破坏表示关注。他认为，物业代理推广拆卸具历史及富有特色的大屋，的确是可悲，但要制定适当的措施却很困难，正如市府在桑拿斯区划出古迹保护区，亦有引起争议。 　　已租住该屋两年多、曾在香港居住的伯利(Richard Burley)一家则认为，如果房屋售出后就被拆卸，这是制度上出错，是市府的责任。他说，屋主是居于温哥华但刚去了中国，但指业主只是根据现有制度去行使权利，市府并没有措施去保护这些物业。

　　「物业披露声明」(Property Disclosure Statement)是本省地产经纪在与业主签署房屋销售合约时，会主动向业主提供，并建议业主如实填写的一份文件。大温地产局指出，目前并无任何本省法律，要求业主必须填写该声明，但通过由经纪经手的房屋销售个案，经纪会请业主填写该声明，并作为买卖合约的一部分。 　　该声明将房屋可能存在的问题提出，例如有无使用石棉作为隔绝物、有无未经允许的出租套间、有无未取得许可的翻新，又或是有其他人有使用权等。 　　其他需要回答的问题还包括？是否知道房屋地底有储油槽？房屋墙壁，地库有无湿气或是有水？是否曾种植大麻，或制造非法药物？ 　　此外，业主还须答覆，是否知道的物业曾被列入古迹保护区，或计划被列入古迹保护区或是依《古迹保护法》或市府法规，房屋有古迹价值？ 　　如果房屋是分契式柏文单位，则业主还需要提供例如泊车及贮物间，对出租及租客养宠物的规定等。

　　随着温哥华房地产市场的火爆行情不断蔓延，越来越多年代久远的独立屋被拆毁并新建成新式的豪华别墅。这使温哥华当地建筑风格出现本质改变，而这种改变并不是所有人都希望看到的。 　　周二(3月29日)温哥华西区一栋94年历史的老屋刚刚被新房主申请拆毁。目前该申请还没有被市政府批准。温哥华当地文化遗产协会以及当地老居民都表示，并不希望这栋具有重要意义的房屋被拆毁。 　　这栋位于温哥华西区29街1500段的房屋始建于1922年，该房屋不仅是典型的上世纪2、30年代温哥华房屋，而且设计出自温哥华建筑公司Townley & Matheson之手。该公司在1919年到1974年间一直保持是温哥华地区最大的设计公司，设计了包括现市政府大楼等多个地标性建筑。 　　1922年，这座4600平方尺的房屋可以算是超现代化的设计。当时该房屋被建筑公司作为新式房屋的样板间展示在报纸上。 　　但在如今的房产市场，老屋陈旧的结构以及百年前的设计风格并不符合现在温哥华房产投资者的喜好。尽管厨房经过改造、结构也被保存并维护得非常好，但新房主仍然希望能够将老屋推倒，建筑新式别墅将其取代。 　　上世界2、30年代是温哥华人口增长的黄金期，淘金热、林业发展以及其他因素导致温哥华人口增加，大片树林被房屋迅速取代。但在100年后的今天，这些房屋消失的速度比他们当年出现的速度还要快。这体现了城市的发展速度，同时也让人们担心建筑遗产从此消失。 　　温哥华建筑遗产协会的Patrick Gunn表示，“很不幸温哥华的建筑遗产正在消失，建筑遗产的保存价值难以与推倒重建之后的价格上涨相抗衡。”

　　大温楼市持续炽热，即使是让华人闻之色变的凶宅，现在只需稍微降价亦不难找到买主。 　　据明报报道，一间位于列治文市格兰护路（Granville Ave.）一幢高层公寓中的一个单位曾在两年前发生过华人女子被杀事件，从2010年至今，所有两睡房单位叫价均在30万元以上，在2012年即是以约35万元售出。 　　一名曾出价的华裔买家说，当她主动询问该单位是否发生过凶案时，代表卖屋经纪只说「是业主缴不出按揭，以致由银行代表委托销售」。 　　大温地产局（Greater Vancouver Real Estate Board）指出，条例规定业主需告知买家房屋是否存在建材、大麻等问题，但BC省并无法律要求业主必须公开所出售的房屋是否曾发生过凶案。 　　一般资深经纪会选择在售前向邻里打听，也有经纪表示有些急于脱手凶宅的华裔卖家会故意避开知情的华裔经纪、转而选择其他族裔的经纪销售。 　　目前可查询大温凶案住址的网站，除了有温哥华太阳报（Vancouver Sun）的Murder Map之外，还有收集全北美凶案的Housecreep。不过大温地区的凶宅数量并不多，所以讯息可能还不完整。

上个世纪50年代，新加坡为了解决当时的住房问题，将“居者有其屋”作为基本国策之一，推出了多项被后世引为经典的政策，将新加坡打造成全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。这样的条件，让面对房价不断攀升的加拿大市民们为之无比羡慕。但是在加拿大，房地产业有太多说不清、道不尽的细节，令人可堪玩味。 在安省，因为著名景点尼亚加拉大瀑布(Niagara Falls)以及因为毗邻大多伦多地区的巴里(Barrie)地区的房价升幅相当明显。而如果解读这背后的一个走势，就会明白：“高房价，已经开始从中心城区向卫星城市蔓延”。虽然从整体房价而言，卫星城市的房价在算上增幅后，仍然不及约克区、杜兰区、密西沙加，以及奥克维尔-米尔顿地区(Oakville-Milton)的平均房价高。多伦多与温哥华等大型城市，毫无争议地成为加拿大房价增长的“火车头”。 高房价的蔓延，似乎打破了从2008年就开始“加拿大房地产泡沫论”和“加拿大房地产崩盘论”。但至今，房地产市场仍然越来越火热。而老生常谈的问题，就又出现了：“这样的热度，还会继续下去吗?”这个问题背后的答案，是相当暧昧的。 从供求关系看房价 如果房屋看作是商品的一种，就必须要阐明供求关系。现在的大多伦多地区，乃至大多伦多地区外围的卫星城市，在房地产市场上，都属于卖方市场。从“求”的方面看，加拿大全国人口在今年的1月份突破了3600万。在增加的人口数量中，大部分是属于来自不同国家的移民。既然是移民，就意味着符合“财”或“才”的其中一个硬标准，间接提供了充裕的资金支持;再者，人口的不断流入，从中产生的刚需“高烧不下”。 从“供”的方面看，房屋数量的供应不足，则是从根本上为高房价打造了丰厚的土壤。在“马太效应”的心理下，大型的城市因为其就业、教育、医疗等资源的相对更完善，而吸引来自不同地方的人前来聚居，但因此而造成的中小型城市更加难以竞争。大型城市的房价也因此在市场上步步高升。在此论调下，如果相应地增加房屋的供应量，大型城市的房价即使上升，也是稳步上升。于是问题又来了：“多伦多、温哥华等大型城市的房屋供应量，足够吗?” 答案是：非常不足够!从这就造成了可供购买的房屋数量，远远未能跟上等待消费的“刚需”资金。再算上因为加拿大元目前相当低的汇率，国际投资界追求平稳的投资策略，内外因素联手持续托高了房价。而现在大多伦多地区外围卫星城市的房价也在走高，其实是一种无奈的市场自然分流。于是一众市民们就可以在加拿大总理小杜鲁多的基础设施投资计划中，看到了联邦政府将拨出27亿加元，用作住房建设工程(包括原住民住房建设)。27亿加元是怎样一个概念?是否足够呢?或者从这一条新闻可以找到答案： 在去年2015年的年末，法国巴黎的世界气候大会上，加拿大总理小杜鲁多向世界承诺“未来五年内，向发展中国家提供总值26.5亿美元援助，主要是帮助他们发展新型能源设备，应对环境污染”。 从政策导向看房价 加拿大广播公司报导，加拿大卑诗省最近宣布一项新规定，要求购房者填报身份，不论是本国公民、永久居民， 还是海外居民。卑诗省政府和加拿大联邦政府也拨款开始研究如何才能限制外国买家炒房， 以及外国买家的行为对房地产市场的潜在影响。 但关键词在于：“开始研究”。与加拿大相比，澳洲早已执行多项限制海外居民在澳洲购房的政策，即使这些政策也无阻悉尼(Sydney)和墨尔本(Melbourne)成为全球房价排行第二与第四最贵的城市，加拿大的温哥华则夹在第三。虽然此前加拿大政府就已经推出一些政策试图限制外国买家炒房，例如加大首付比例、要求外国资金进行更严谨登记等。但如果参考澳洲的政策经验以及当下加拿大的房地产业炽热状况，似乎加拿大在未来推出更多的限制外国买家炒房的政策，收效应该也不太大。所以，正因为现阶段相对宽松的政策，才一定程度上在加拿大引发了“外国钱多人X的买家推高房价”的激论。 加拿大房地产业的非理性繁荣，其实是牺牲了众多年轻人创新创业的热情。但炽热的房地产业又能带来丰厚的税收。从这个方面看，加拿大政府的立场是暧昧的，想保证税收，又想将资源自然平衡到中小型城市。所以政策导向能够影响、想影响的，其实是自住型购房者居多。若希望将外国投资型购房者的资金，自然平衡到全国各省的中小型城市中去，加拿大政府的心态就已经转变-----降低移民门槛、广纳人才，扩大人口基数的同时，均衡发展其它产业。迷恋房地产业带来的丰厚税收，无异于饮鸩止渴。

进入2016年之后，温哥华房市非但并没有像全国很多城市那样冷却，相反“火上浇油”，将房价再度推向新高。“加拿大的房子，加拿大人自己却买不起”，民间的不满越来越大，而呼吁政府介入、控制海外买家的声音也越来越高。 其实，加拿大人已经不是第一次见识到这种“抢房潮”了。早在1989年，温哥华电视台BCTV就曾拍摄了一个名为“金山出售”(Gold Mountain on Sale)的4集记录片，深度采访了当时香港移民和投资人士的炒房行为，以及民众的反应，同今天惊人地相似。   30年前温哥华的香港房屋买家，拿着当时还很罕见的手机。 受1984年有关香港归属问题的《中英联合声明》签订，数以万计的香港人移民加拿大，而温哥华是他们的首选地。在该纪录片拍摄的前一年，温哥华的房市刚经历一波白热化的行情：在当时华人较为中意的温西地区，房价一年内上涨了40%，而香港亿万富翁李嘉诚收购了福溪(False Creek)沿岸的86世博会场馆地点，新建公寓、开卖楼花。大量的老房子被买下并推到重建，然后再加价出售。 站在今天的角度，这种火爆的地产行情，以及带有亚洲色彩的投资手法并不算稀奇，可是在当时，着实把加拿大人吓了一跳。 BCTV的记者站在温哥华街头，随机拉住市民，问他们对亚洲人在温哥华的房产投资持怎样的看法，所有人都表示了反对的态度。一位年轻夫妇说，由于外资的涌入，像他们这样从小就生活在温哥华却买不起房子。他们一直存款也无济于事，因为房价一直在上涨，外国人不断涌来、不断地购买，这种现象太不公平了。 一位金发老太太听见问题后，一脸厌恶地离开了，表示不喜欢这种(炒房)行为，也不愿意评论。 不仅是老人和年轻夫妇厌恶海外买家，就连中学生对大量华人购房给温哥华城市带来的改变也感到不满。接受记者采访的一位中学生表示，随着海外买家的进入，学校附近的社区全变了，学校也变了。华人来买老房子，拆掉重盖，有些建的好看，有些则与周围格格不入。他说，那些香港买家保持自己的风俗习惯无可厚非，但他们既然来加拿大，就要入乡随俗。 当年纪录片里的记者梁女士(Colleen Leung)回忆，温哥华居民知道香港人在一些公寓建成前就将其抢购一空时感到无比震惊，这意味着本土的加拿大人根本就没有机会购买。香港人来了就只看房产，而且下手很快，都是现金购买，如果他们要贷款，也只去香港银行贷——在1986年被汇丰银行收购了的卑诗银行(Bank of British Columbia)。 梁女士的这番话，把里面的“香港人”换成“海外买家”，那就是今天温哥华房市的情况，如出一辙。 在纪录片中，有人呼吁加拿大应该规管投资房地产市场的行为，例如一些政界人士提出将在建筑规范中规定一些限制，或者可效仿澳大利亚在住房投资制定的法律等，但是政府当时并没有听进去。这里面的原因很多，比如说当时没有足够的数据来证明香港买家对温哥华房市的影响力，还有就是涉及到“种族歧视”问题等等。 于是在近30年后的今天，一波更猛烈的“抢房潮”再度袭击温哥华，甚至向其他城市波及。同样地，民间又一次传来了呼吁政府介入、控制海外买家的声音。 令人欣慰的是，这一次政府终于决定出手了：今年的联邦预算案将拨款加紧收集外国买家数据，而加拿大抵押贷款及地产公司(Canada Mortgage & Housing Corp., CMHC)正在与至少8家政府部门合作，联手调查有关温哥华、多伦多和蒙特利尔房地产市场中的海外买房者信息。 不过，由于规管海外买家会影响很多人的利益，所以遭到了地产业的联合抵制。双方的“角力”正在进行，时间会告诉我们结果。

一转眼，三月份已经过去了大半，本国两大房地产热点地区温哥华和多伦多迎来了房市的“小阳春”。众所皆知，房贷是左右房市的关键要素，它的变化将直接影响房地产行情。 据本地英文媒体报道，在今年余下来的日子里，本国民众需要注意4个可能的房贷行情走势。 1、市场行情不均匀 从二月以及三月上旬的数据来看，本国房市的行情比去年同期更火，销量和房价可能将在今年再创新高。不过，同去年一样，今年房市的热度主要来自大多伦多、哈密尔顿地区和大温哥华地区，如果刨除这两个城市，全国的市场其实处于软着陆的状态。虽然联邦实行了新的按揭条例，但是相信不会对目前白热化的多伦多和温哥华市场造成任何影响，这意味着这两个市场同全国其他城市的差距将越来越大。与之对应，房贷市场的行情也将变得更加不均匀，这可能对银行和贷款机构制订政策上造成影响。 2、断供率可能上升 目前原油价格还没有走出低谷，而加拿大的经济前景依旧不明。尽管联邦政府在新推出的预算中大把撒钱刺激经济，但是全球经济增长正在放缓的大行情并没有丝毫的改变。油价持续走低，将意味着更多加拿大人(特别是加西地区的居民)失去工作，而当人们失业就可能无法及时还清月供。目前，全国月供延后90天支付的比率为0.27%(即每一万人中有27人)，这一比例可能在2016年有所上升。 3、房贷率可能会更低 除非经济出现意外的回升，否则央行极有可能在2016年年内再度降息，甚至打破传统采取“零利率”。与之对应，房贷率也有可能降至历史地点。不过，鉴于联邦政府提高了保证金金额，要求银行手头持有更多资金以防出现房贷链断裂，所以房贷率的降幅会比较有限。 4、私人借贷业务大增 政府收紧房贷规则使向银行借贷的门槛变高，这将令一些买家不得不求助于私人贷款机构。另一方面，一些新规使私人贷款机构筹集资金更容易，使他们有更多的资金出借。 由于私人贷款机构之间的竞争变得更加激烈，为了争取客户他们可能会调低贷款利率，并提高贷款额。业内可能还会出现“捆绑销售”，就是业主获得其房房价值的75%至80%的正常贷款后，如果业主再购房需再次贷款，就可得到房房价值90%左右的贷款。只是需要注意的是，虽然从私人机构借钱容易，但是违约的罚款可能也是惊人的，买家在借贷前最好仔细阅读合约条款，并三思而后行。

　　近几年温哥华房价暴涨，很多人认为，房市中存在的大量低买高卖的短期投机行为（flipping）是导致高价的罪魁祸首。但是从最新数据来看，尽管投机行为近年来成倍增长，但所占比例依旧很小，影响并不算大。 　　最近房地产咨询公司Landcor Data Corporation根据BC省评估局提供数据，分析出2011年至2016年五年间被卖掉的60,000套房子中，仅有1,874间房屋在成交后1年内被转手卖掉，仅占总成交量的3%。以往每年公寓的炒楼情况要比独立屋的严重近两倍，但两者在最近两年内都有着22%-26%的价格增长率。 　　炒楼赚多少 　　至于有多少利润看图，Landcor的数据分析显示，独立屋市场在2015年，炒楼平均能赚30.8万，而在2016年1月则涨到了37万。但由于房价也一直在涨，所以利润率在最近几年一直维持在22%左右的水准。 　　至于公寓，炒楼的利润率在2015年有近17%（8.3万），但到了今年1月份则已经涨到了26%（14.6万）。 　　哪里炒最热 　　大众观点普遍认为温哥华西区的炒楼行为要比东区的更严重。然而数据却显示，温哥华东区炒楼行为的增长速度已明显快过西区。 　　通过分析炒楼最火热的前10个地区，可发现这些地方的炒房比例都在7-10%之间，而且这十个社区中有九个均价增长率在去年超过了20%。 　　在这十个炒楼最火热的社区中，有七个在温东：South Vancouver、Hastings East、Collingwood、Renfrew、Renfrew Heights、Killarney 与 Knight；剩下的三个则在温西：Dunbar、Kerrisdale 与 Arbutus/Machenzie Heights。

中国人投资主办的《华尔街见闻》3月24日报道称，“加拿大国家银行”最新计算发现，温哥华去年房产销售1/3来自中国买家，多伦多房产销售总额14%也同样如此，并使用了“中国炒房团横扫加拿大”的惊悚标题。   但这一报道实际上是带有很大误导性的。   据加拿大本地媒体《温哥华太阳报》报道，当地时间3月23日的确有这样一份报告出台，但发布报告的是“加拿大国民银行”（National Bank of Canada，NBOC），而非俗称“国家银行”的加拿大央行（Bank of Canada,BOC），NBOC是一家私人商业银行，总部位于魁北克省蒙特利尔市，在加拿大商业银行排名中也仅列第六位。     报告称2015年温哥华（指温哥华市而非大温哥华地区）地产销售总价为380亿加元，其中中国买家占1/3；同期多伦多地产销售总价为630亿加元，中国买家占14%。   报告称，所谓“国际买家”包括非居民外国人和外国新 移民（包括在加拿大居住不超过两年的永久居民或生活6个月以上的签证访问者）。   但《温哥华太阳报》评论指出，这份由NBOC金融分析师劳特里奇Peter Routledge所作的报告是“必定引发争议”的：首先，加拿大本国并未收集到报告中所罗列的绝大多数数据；其次，所有重要数据的来源系美国民间机构“房地产经纪人协会”(NAR)，而该协会曾不断释放“中国炒房团横扫美西”之类信息，以推动美西房价上涨；第三，除了孤证不立的NAR，报告宣称引用了英国《金融时报》针对77名在海外购房中国富人的问卷调查（调查的结果是33.5%选择在美国购房，主要为纽约、洛杉矶和旧金山，11.7%在温哥华，8.3%在多伦多，两相对比就会发现NBOC报告中的相关数据几乎直接剥取自这份调查），《温哥华太阳报》评论称“该报告显然就是用这样一个取样范围如此狭隘、基数如此小的问卷结果，去联想得出了中国买家百分之几买了温哥华的房屋，百分之几买了多伦多的房屋这样的结论”，并特别指出“即便劳特里奇本人也承认‘调查取样范围的确太小了’、‘仅供参考’”。   温哥华房价畸形上涨是不争的事实，但“中国元素”究竟有多大占比，却一直争议很大。   今年2月16日加拿大房地产协会（CREA）公布数据显示，加拿大1月住房平均售价同比增长17%，达470297加元/幢，而多伦多和温哥华两个火爆的热点市场贡献了涨幅的相当大一部分，倘若剔除这两个热点市场，加拿大1月住房平均售价就只有338392加元/幢，同比增幅也要降至8%；倘若将安大略省和卑诗省整个剥离，这个数据就更会显得黯淡无光——1月住房均价会缩水到286911加元/幢，同比出现了0.3%的负增长。CREA曝光显示，加拿大全国范围内房地产市场冷热不均，1月份已有阿尔伯特省、萨斯喀彻温省、新斯科舍省、纽芬兰及拉布拉多省房价出现同比下跌，全国26个主要城市平均涨幅只有4.7%，其中涨幅最大的是温哥华，高达31%，跌幅最大的则在纽芬兰及拉布拉多省，跌幅高达10%。值得注意的是1月房地产库存降至5.3个月，为六年多来最低水平，CREA总裁安吉（Pauline Aunger）表示，这表明即便在如此泡沫堆积的市道，仍有许多人在抢购房屋，但这同样存在地区不平衡现象，在大多数城市，房屋供应实际上处于充足甚至饱和状态，而温哥华则出现了如蒙特利尔银行（BMO）经济学家卡维西奇（Robert Kavcic）所言的“闻所未闻的奇景”——房屋新挂牌后售出率高达91%，这意味着几乎每幢新挂牌的房屋都被人买走了。而温哥华当地的统计数据则显示，2月温哥华（指温哥华市）房屋均价已触及180万加元/幢的历史高位，同比涨幅高达30%，销售量大涨37%，许多观察家指出，温哥华市区房价历史涨幅较高，近期实际上处于相对滞胀状态，大温哥华地区的其它市镇，有些涨幅甚至远远超过温西。   温哥华所在的卑诗省是加拿大平均收入最低的省份，房价畸高和收入偏低的巨大反差，令人们不得不找寻“其它因素”，而“中国炒房团”就是经常被提及的这个“幕后黑手”——有些希望房价上升的将之渲染为利好，反之则形容为洪水猛兽。去年10月30日，加拿大国营信贷与住房公司（CMHC）还发布了加拿大房地产市场评估报告（Housing Market Assessment report），称加拿大15个主要城市的房地产市场都出现了抢购成风、新盘过多、价格升幅过大和房屋价格过高等危险的预警信号，其中萨斯喀彻温、里贾纳、温尼伯和多伦多为“严重过热”，而温哥华等另11个城市则“房价过高”。CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）曾多次警告“大城市房价和收入、经济情况不符”，而一些分析家和政治家，乃至民间组织和普通民众将之习惯性归咎于“外国热钱”，尽管“外国人限购”和控制“外国热钱流入”并非刚结束不久的联邦立法选举关键词，但这不过“术业有专攻”而已，在“房屋可负担问题”最突出的卑诗、安大略等省和多伦多、温哥华等城市已不乏“空置税”、“限购”，甚至更激烈（往往也意味着更滑稽）的“外国热钱排除”呼声，且日渐影响到省、市两级政党和选举。卑诗省省选即将开锣，此时此刻“中国购房团”问题当然也再次被热炒。   然而去年11月英国路透财经的一份深度调查，却为“中国炒房团”话题浇了一盆冷水。   调查引述加拿大皇家银行（RBC）、汇丰银行（HSBC）、帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行（BMO）的相关资料显示，这些银行为争取业务，在去年上半年起悄然对房屋按揭“开闸放水”，如RBC原本规定没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元，如今这条限令虽然理论上仍然存在，但早已心照不宣地名存实亡了。而RBC并非最激进的——谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)调查发现，在大温哥华房价最火的地区之一——UBC大学区独立屋按揭发放中，RBC的“放水”仅占8%而已。   耐人寻味的是，甄瑞谦原本是经常被“中国炒房团说”引用的论据来源，他曾发表过迄今被认为最翔实的“中国炒房团证据”——自2014年8月至2015年2月的、靠近UBC大学校区的独立屋销售记录中，有66%的购房者“有典型中国人姓名”，但后续调查却发现，这些购房者中但88%的购房者都申请且申请到了本地的大额房屋按揭，这一事实迫使甄瑞谦本人都坦言“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念，譬如外国购房者总是付现钱”。   近年来非常有趣的现象，就是地产业者往往不断渲染“中国炒房团说”，如去年9月中旬苏富比国际地产（Sotheby's International Realty）在其秋季展望报告（The fall outlook report）中言之凿凿，称更多富裕的外国购房者及其资金将托起2015年剩余月份的加拿大高档房地产市场价格和销量，而纸媒则持相反观点，如《温哥华太阳报》曾在4年内三次刊文驳斥这种说法“无凭无据”。2013年该报刊出一份统计称，大温物业购买者中来自本国的比率高达95%，其中来自大温哥华地区的就占75%左右，海外购房者中，3%来自美国，来自美国以外国家者仅占2%，而中国大陆购房者则仅是这2%中的一部分。而学者则意见分歧，加拿大咨议局（the Conference Board of Canada.）经济学家罗宾.韦博（Robin Wiebe）认为加拿大房价与中国经济景气值联动，而UBC大学尚德商学院（the Sauder School of Business）城市经济与房地产中心（CUERC）主任特苏尔.萨默维尔（Tsur Somerville）则持相反观点。   路透财经调查让大多数观察家开始变得冷静，他们指出，这些数据表明不论有多少“华人面孔”买房，但真正托起大温房价的是加拿大商业银行的“开闸放水”，通俗地说，不论买房者是哪国人，他们一掷千金的购买力，实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”，而是来自“堤坝内”由商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——通俗地说，也就是加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上，和“房屋不可负担”问题的加重，在很大程度上其实是被加拿大“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。   更有人进而指出，“华人面孔”不一定等于“中国人”，他们可能早已是永久居民或入籍加拿大公民，甚至土生加拿大华裔，前不久被炒得沸沸扬扬的“温哥华第一高价房”的购房者，就是早已入籍的加拿大籍华人，但也被某些舆论渲染为“中国人”。   有人讽刺称，房地产推手为营造“中国热钱源源不断”、“再不买房还要涨、涨了还没货”的“市场饥饿感”可谓无所不用其极，2013年春节大温哥华某楼盘放盘，房地产推手雇人冒充“中国富二代”现场“现金抢购”，被信以为真的加拿大权威传媒CBC现场采访，轰动全国，但也正是这意外曝光让骗局露陷——当天就有人戳穿，指两名“中国富二代”都是本地土生华裔，且无一是大陆来源（一名台湾后裔，另一名则是韩裔）。且相反的信息也都会被解读为“房地产利好”，比如中国贪腐严重，他们解读为“贪官会纷纷来大温抢购房产”，而反贪风暴刮起则解读为“这会让贪官们赶紧把钱转移出来，到大温买房”。而省、市两级选举，各派政治家也会利用这个很容易调动民粹的选题生事。   近期另一个被热炒的概念是所谓“房产空置税”，但总的看来波澜不兴，因为根据加拿大统计局数据，2011年温哥华空房率不过6.7%，2014年更跌至4.8%，均低于同期加拿大大城市平均水平，这样的数据实在没法让人大惊小怪。至于3月23日加拿大财长莫劳（Bill Morneau）要斥资50万加元搜集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”的说辞，实际上是照搬去年前总理哈珀的类似表态，这在当时就被认为是不折不扣的“国际笑话”——如前所述，50万加元在大温哥华大多数地区，已经不够一幢标准独立屋的均价，用这样一点点钱，在人工高昂的加拿大，又能搜集到多“全面”的数据？

加国经济下滑，加上兑美元汇价偏软，国内不少人士均把早年购入的美国物业出售赚取利润，惟美国佛罗里达州有豪宅发展商以原定六五折的优惠价钱，向加国买家发售位于迈阿密滩的新楼盘，优惠只限两小时，先到先得。 据《赫芬顿邮报》报道，佛州迈阿密滩Ritz-Carlton分契式住宅大厦及独立屋建筑群，属区内新盘，房价介乎200万至4,000万元之间。发展商明天（30日）将于多伦多Ritz-Carlton举行「一夜限定」的优惠，有兴趣的买家在明晚7时至9时可亲临现场，或透过经纪公司The Condo Store出价，以六五折优惠认购这个新楼盘。   加元弱南下置业减少   如认购人士过多，发展商将以「先到先得」的方式处理。发展商发言人表示，这次举动开创了先河：「没有发展商做过这种交易。」   过去几年，加元兑美元汇价持续下滑，变相令美国物业的售价上升3成，令不少加人却步，对美国佛州及加州等倚重加人南下避寒而带动季节消费的州份带来打击。   根据迈阿密房地产经纪人协会的资料，2015年迈阿密的外国房产买家有一成一为加人，较一年前的三成二减少。美国商界为吸引加人资金回流而各出奇谋，例如以接受一比一汇价作招徕等。