地产

　　近几年中国投资者买下的房产已遍布澳大利亚，从墨尔本云海缭绕的高层公寓到悉尼周边的庄园豪宅，组团赴澳买房的中国土豪更是络绎不绝。最年轻的仅24岁。 　　澳大利亚目前已经成了最依赖中国的发达国家，中国人在澳大利亚的购房推动了房地产价格暴涨55%左右。目前，中国土豪在澳房产总价值已超过10亿人民币，其中最年轻的投资者仅24岁。 　　澳籍华人周泽荣，在最新的福布斯中国富豪榜中排名第22。在2015年，他用7,000万美元(约4.53亿人民币)买下了悉尼东部富人区沃克吕兹的“La Mer”豪宅。 　　“La Mer”豪宅面积达2,374平方米，其中有能够容纳20辆汽车的停车场，还能180度无死角观赏悉尼海港大桥、悉尼歌剧院等景色。 　　1995年，周泽荣买下了位于澳大利亚猎人山的价值300万美元的海边寓所。他也是澳大利亚最大的政治赞助商之一，在过去10年中的捐助费不下200万美元。 　　青岛安泰信集团董事长王志军用5,200万美元(约3.37亿人民币)买下了位于悉尼派珀角的“Altona”豪宅。 　　“Altona”豪宅中包括8个卧室、10个浴室、正式待客和非正式的餐厅、一个用来娱乐的露天平台，还有私人泳池和海边小屋。此外，还能从这里360度欣赏悉尼大剧院和悉尼海港大桥的景色。 　　3月，北京信威电信股东王庆辉花1,800万美元买下了16居室的Bishopscourt庄园。 　　这个庄园面积约6,216平方米，其历史可追溯到19世纪40年代。庄园中有一个华丽的餐厅和一个小礼拜堂，还保留了很多原始的充满历史感的建筑设计。 　　24岁高富帅林进(音Lin Jin)用800万美元(约5182万人民币)买下了位于派珀角的一处豪宅。此豪宅地段优越，且尽享水滨景观。 　　他的父亲最近被任命为泰瑞夫高尔夫乡村俱乐部主席。一家人曾在2006年用198万美元买下了林菲尔德市的一处房屋。 　　还有中国投资者用2,500万美元买下了澳大利亚108大厦第100层的公寓。而这座大厦预计到2019年才竣工。目前这位买主的信息尚未公开。 　　除了上述富商外，移居澳洲多年的中国商人黄畅然(现名黄向墨)也被曝豪掷近1亿港元(1港元约合0.128美元)购买当地风水豪宅，引发舆论广泛关注。

　　楼市“高烧不退”引出调控大招。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后，深圳出台贷款首付比例最低4成，连缴3年个税才能买房等政策;北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。受此影响，近日，上述一线城市楼市均出现退烧信号，购房者进入观望状态，楼价大幅下滑，有房源甚至一夜猛跌160万。 　　不过，值得一提的是，同为一线城市的广州，尽管其交易量春节后出现大幅攀升，但其价格并没有出现爆涨。因此被网友称为“最理性的城市”。 　　上海：有房源一夜爆跌160万 　　对于楼市来说，二手房市场对于政策的变化更敏感。在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。如在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。上海有中介上周末透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为：“历次上海楼市调控从政策出台的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。由此判断，10月份可能是楼市成交量跌入低谷期的时间段。”他认为，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。民生证券地产温阳团队预测称，至年底上海的房价下降 10%―15%之间。 　　深圳：购房者进入观望状态 　　调控的靴子落地后，深圳楼市看似平静的表面之下，买卖双方的博弈却在加剧。“今年春节后，深圳的房子明显不如去年好卖，以前一套房子放出来，很快便能找到买家，而现在却很难。”深圳一大型中介的肖先生告诉透露称：“去年房子好卖，我的收入也倍增，最好的一个月拿了近10万元的提成，但3月我只能拿底薪，因为一单交易我都没促成。”其实，在采访中，有不少中介都表示，现在银行信贷要求高，社保要求也提高，拥有房票的刚需越来越少，大家购房的信心不足，看房者普遍的态度是再看看。 　　受此影响，业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。深圳中原研究中心数据，在刚刚过去的一周，深圳有两成业主下调报价。其中，后海片区业主报价持续下调 2.3%，蛇口片区下调2.一手楼方面，中原监测数据则显示，上周推售的 5个楼盘中，大部分销售率均不太理想，有4个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。 　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响，至少可以稳定住今年的房价。不过，民生证券地产温阳团队则预测认为，至年底深圳房价下降20%―25%。 　　北京：下架万套高价房源 　　市住建委对房产中介的专项执法检查，吓退了大批高价房源。昨日，羊城晚报记者通过链家官网发现，该中介公司网站上出现了大批量价格为每平方米14万多元的学区房。而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。 　　北京链家相关负责人对此表示，为了房地产市场的健康良性发展，他们下架了部分高价房源，其中主要是学区房。这些高价房源给市场造成了不良的氛围，单价高于 15万元的房源他们将不再委卖，继续委卖的学区房标价一律不超过15万元。不过，羊城晚报记者昨天查询链家网站发现，仍有个别学区房单价在15万余元左右。 　　一名地产界人士告诉对外称，近日北京房地产中介纷纷下架了高价房源，总数高达万套。近期政府相关部门约谈了多家房地产中介的相关负责人，要求这些地产中介作出不哄抬房价的保证，否则北京将出台相关的整治和调控政策。 　　广州：交易量火爆 价格平稳 　　在过去一年多的时间里，交易量多次下滑的广州楼市今年春节后也开始发力。 阳光家缘及搜房网广州二手房数据监控中心统计的最新数据显示，3月广州二手住宅网签共计10818宗，环比上涨311.02%，同比亦有288.86%的涨幅，是近5年来单月网签量最高。 　　不过，交易量的大涨并没有带来价格的爆涨。最新数据显示，3月 网签均价为18320元/平方米，环比有8.11%的涨幅。“3月是学位房成交的高峰期，因而造成全市网签均价出现一定的上升。” 一中介公司相关负责人告诉记者，虽然楼市爆涨的情况下，也有不少非学位房业主加价售房，但其加价幅度通常在3%到5%左右，远远低于此前北、上、深动辄数十万元到上百万元的加价。 　　因此，广州与上述三大城市的房价愈拉愈远。有数据显示，二手方方面，2月，深圳成交均价4.8万元/平方米，上海成交均价为2.6万元/平方米，北京成交均价达到了3.9万元/平方米，而广州仅为1.69万元/平方米。为此，广州一线城市地位不保的声音也不绝于耳。不过，广州稳定的房价却赢得了不少网友的赞扬，有网友为此称之为“最理性的城市”。

     菲沙河谷地区3月份房屋销售达到3006间，创下历史新高，较去年同期多出62%，较上次在1991年3月创下的历史纪录2720间，多出近300间。 　　菲沙河谷地产局总裁维贝(Charles Wiebe)指出，虽然进入春天是楼市旺季的开始，但他从事地产工作多年以来，从未见过如此热炽，3月平均销售时间缩短至17天，去年同期是43天。 　　他表示，菲沙河谷目前买房或卖房的交投情况均非常旺盛，由于市场上待售房屋并未赶上需求，等于市场现时控制在卖家手上。 　　根据统计，菲沙河谷3月新增挂牌房屋4057间，较去年同期增加31%，较今年2月增加24%，新挂牌房屋总数达到5485间，比去年同期的8193间减少33%。 　　在楼价方面，房屋中央放盘系统(MLS)独立屋基准价为74.1万元，比去年同增加26%，城市屋基准价为34.43万元，较去年同期增加14.9%，柏文基准价较去年同期的19.08万元，上涨13.8%至21.72万元。  

　　数据显示，大温楼市仍然炽热，三月份的楼宇交投量首次突破五千宗的关口。 　　大温地产局表示，三月份透过俗称「电脑盘」的综合登记服务售出的房屋，达到五千一百七十三间，按年增长百分之二十七点四，按月增长百分之二十四。同过去十年的平均数比较，更加是高了百分之五十六。 　　地产局主席Dan Morrison表示，省内就业同经济市场强劲、移民人数增长，加上低利率，都有助刺激楼宇交投。 　　大温地产局又在上月将「基准价格」上调至八十一万五千元，按年上升百分之二十三点二。独立屋的基准平均价增加百分之二十七点四，升至一百三十四万。 　　至于柏文单位的交投量就上升至二千二百五十二间，升幅百分之三十八点四，平均价格升至四十六万三千元，升幅百分之十八点八。

三月下旬，北温市一套市价120万加元的高层海景公寓，以70万挂牌出售，一天后以73万售出，引起邻居哗然和恐慌。配图为谷歌街景该公寓地址位于北温市西2街151号1901单元，大厦建于2005年，室内面积1104平方尺，阳台上能看到整个布捺湾和温哥华市中心壮观天际线。根据MLS记载，该公寓套房于3月19日被经纪人萧颖雯（Mandy Wingman Siu）售出。而同一座大厦里2层以上的同样户型公寓（2101单元）则在几天后售出，价格为120万加元!根据省报调查显示，该物业买卖经纪为双重经纪，即买方和卖方经纪为同一人。由于公寓的定价很大程度上参考同座物业售价，引起该座公寓很多业主哗然，该公寓1801单位业主汤普生（R. Thompson）则实名呼吁调查。省报调查显示，1901单位原业主为“J.He, J.Li”, 也显然是华人姓氏。而MLS上也清楚地写着“卖方明白。。。要价低于物业评估价”。汤普生先生介绍说，从2005年以来，1901单位已经换了三任业主，5年前，一对中国夫妇以76.5万从第二个业主那里买下。除了几年前一个学生住过一段时间外，这套单位大部分时间空置。省报联系了经手交易的地产经纪萧颖雯, 　萧仅简单透露这不是一单普通交易，买卖双方认识，具体问题请向其地产公司咨询，但至发稿之时，该地产公司尚没有回复省报。 

在智库菲沙研究所(Fraser Institue)公布今年卑诗省小学排行榜中，位于温哥华市西区的南固兰湖区(South Granville)的麦基奇尼小学（Dr. R.E. McKechnie Elementary），名列温市公校第一，有家长感惊喜。温西「学区房」概念发酵下，也使附近一豪宅的挂牌价，高出政府估价超过229万！有地产经纪分析，由于西区马吉中学（Magee Secondary School）也位于同区，相信在名校效应驱动下，或令该区房价持续水涨船高。   据今年排行榜显示，麦基奇尼小学在全省范围自去年146名窜升至40名，位列温市公立小学第一。该校学生家长接受《星岛日报》记者访问时，对该校获如此佳绩颇感意外，但也非常高兴小孩有幸能在该校受教育。     有来自中国的家长说，她两年前在该区以逾200万元购入空地盖房，如今政府估价已涨到498万元，令她相信房价水涨船高，或受名校因素影响所致。   据本报记者翻查myRealPage.com网站资料，以目前在该学区挂牌、售价最高的是西南海旁大道(SW Marine Dr.)2318号一幢21年屋龄独立屋为例，屋主为华裔，地约1.5万平方尺，室内面积6,774平方尺，5睡房6卫浴，叫价599万元，而政府今年估价为369.9万，即业主挂牌价高过估价近230万。   据卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，该幢独立屋1978年以来转手4次，当年成交价仅14.7万元(见附表）。本报联络卖方经纪，至截稿时未有回应。     叫价高出政府估价229万   刚在该区卖掉一幢独立屋的陈姓地产经纪，星期日接受《星岛日报》记者访问时，指学区表现越好，排名越靠前面的学校附近房价也越高，相信学区多少影响楼价，尤以公立中学排名靠前的学区为然。不过，她说如果有关小学名列前茅，相信也可以起到加分作用。     另一王姓地产经纪说，温哥华教育局严格执行学区就近入学政策，规定公校生不能跨区就读，因此「学区房」概念一丝不苟，这也有助推高温西名校区的房价。   王姓经纪还表示说，名校效应与周边房价之间，确存在难分割的依存关系，而名校效应在温市尤其明显，在大温其他城市造成影响远不及温市的大。包括温西甘比区（Cambie）、格雷岬区（Point Grey）都因为区内有知名中学，据悉也影响区内房价持续上升。     温西麦基奇尼小学今年名列温市公校第一，有部分华裔家长感到意外兴奋，除了高兴子女可接受优质教育，更高兴自己在区内所购房屋增值迅速。 享优质教育 房价又升值 来自中国福建的家长傅女士透露，她两年前在该区以200多万元购入空地盖房，如今政府估价已涨到498万元，翻倍不止，估计与该区固有名校因素不可分割。她又说：「我的女儿在该校读7年班，一班25人，虽然华裔19人，但能说中文的仅占6人，就读ESL人数不多，加上该校采小班制，教师上课认真，相信是近年学校表现大为改善的主因。」她表示，很高兴得知女儿的学校名列温市公校第一，相信在追捧「学区房」风气下，越来越多家长会搬进该区。   来自中国湖北的家长贾女士透露，她的儿子也就读该校一年级，编入ESL的人数不多，很多同学的第一语言是英语，加上校内教学认真的西人老师不少，或许是该校成绩表现上升的原因。贾女士说：「我在6年前买入的独立屋，屋价现在也上涨不少。」 贾女士指出，麦基奇尼小学为迷你学校，全校仅有约250个学生，加上多住在区内的独立屋，在同声同气之下，相信有助使到平均成绩较佳：「我的儿子很喜欢上学，非常高兴能选择这间小学让他入读，我觉得自己十分幸运。」  

　　国际著名杂志《经济学人》(Economist)最新分析，受温哥华、多伦多两地房价飙涨的影响，加拿大的房价被高估了40%。全球一体化则是导致本国大城市房价“失控”的主要原因，而随着越来越多的海外买家涌入，这一情况还将加剧。 　　据悉，在过去的数年来，《经济学人》一直“唱衰”本国房市，最初预测房价被高估了20%，并逐年上涨。去年10月，它称本国房价过高估计了34%，而短短的半年过去，这一比率达到了40%。 　　当然，《经济学人》毕竟是全球知名的大型业内刊物，不会信口胡诌。他们说加拿大房价被高估了40%，自然是有理由的。 　　该杂志说，他们是通过两个指标来评估一国房价的，分别是房价与可支配收入之比，以及房价与租金的比率。前者可以被视为置业负担能力的指标，后者则反映出业主与租客在住屋方面的负担差异。两个指标一综合，就能看出一国房价是否合理，也就是说能否被买家所承担。如果房价的升幅超过这两个指标的长期平均水平，而且收入或租金没有相应上升，房价便会回落。 　　从上述两个比率来看，加拿大的平均房价被高估了40%以上，这主要受温哥华、多伦多两地房价飙涨的影响。如果除去这两个城市，本国大部分城市房价增长缓和，一些地区甚至陷入负增长。这一现象，也造成了全国房市行情严重两极化。 　　多年来，这杂志一直都认为加拿大房价高过合理水平，人们听得多了，不免形成了“狼来了”效应。于是在今年的报告中，他们提出了新论据，来解释多伦多及温哥华房价近年失控般上升的理由。 　　《经济学人》说，温哥华、多伦多两地房价飙涨，是“全球一体化”造成的，所以无论加拿大的经济经济状况如何，都能够吸引来自世界各地的人才资金及思维。如果不出所料，这些都会的房价能够超过国内的平均水平。 　　事实上，“全球一体化”而导致大城市房价飙涨的现象不仅仅加拿大有，在澳大利亚和英国也有，两国大城市房价也分别被高估了40%。 　　对海外买家来说，国际大都会其优势，比如说是一个放置资金的安全港，而且也可能提供不错的回报。拿温哥华来说，去年的净收益率高至11%，比加拿大的平均多出3个百分点。 　　随着海外买家的涌入，本国两大国际大都会(温哥华、多伦多)的房价会继续和加拿大其他城市脱节。不过，该杂志也强调，这里并不是说国际大都会的房价就不会下跌。举例来说，在2007年至2009年间，硅谷科技蓬勃发展，但未能阻止三藩市的房价回落43%。此外，英国伦敦早于2008年已经成为世界富豪置业的热门市场，但房价还是在一年内下挫15%。

　　负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），现正密切留意在温哥华流行一段时间，俗称「摩货」的「影子转售」或称「纸盘交易」（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证 消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。   　　安省地产局近日向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的「影 子转售」情况做出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用「合同转让」（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消 费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。   　　「影子转售」代表一个复杂的地产 交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同「转让」（assign）给另一个新买家， 在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几 手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。 　　经纪介入转让须向客披露 　　RECO 注册总监瑞克尔（Joseph Richer）表示，「合同转让条款」在使用得当时是种合法的做法，并且对买卖双方是一种有用的工具。在安省，「合同转让条款」通常用在建设周期较长的楼 花买卖。这种条款也可以用于二手房屋的买卖。如买家在签约后突遭经济变故，需要寻找新买家承担所有合同权利责任，以避免违约损失按金，或产生其他法律后 果。对卖家而言，有人接手可保证合同继续执行，亦符合其利益。 　　瑞克尔指虽然「合同转让条款」本身并不违法，但一旦地产经纪介入房屋买卖合同的转 让，在交易中产生直接或间接利益，那么地产经纪就必须向客户披露这种利益，这是安省法律对地产经纪的要求。他指目前「影子转售」看似是温哥华的一个地区性 问题，目前还没有证据显示在安省普遍出现。不过RECO仍会密切注意，如果消费者对交易有怀疑欢迎举报，RECO会就此展开调查。

　　 　　维多利亚地产局(VREB)昨日公布大维多利亚区3月一共录得1121宗物业成交，不但按年升幅有52.7%，并打破25年前创下的纪录。另外，橡树湾一间临海的豪宅，以620万元成交。 　　经中央放盘(MLS)录得的市场活动，有1121宗物业在3月成交，较去年同月的734宗多出52.7%。地产局指成交旧纪录是1991年的959宗。今年2月的成交有772宗，按月升幅逾45.2%。 　　地产局主席纽金特(Mike Nugent)称：「我认为市场的强劲上扬使很多人感意外。地产业的生意周期受到多种经济动力所影响，而现在很明显这周期的所有动力正全速前进。」 　　他亦提及有多种因素导致有强劲的地产活动，包括已缓慢一段时间(2008至2013年间)后被抑压的需求、按揭利率历史新低、来自其他地区买家的强烈兴趣和经济蓬勃吸引求职人士等。   　　地产局的报告指出，大维多利亚区独立屋3月的HPI基准价是55.28万元。纽金特表示，核心地段(Core)的地区例如戈登角(Gordon Head)和橡树湾(Oak Bay)等继续对房屋和柏文的高需求，维多利亚核心地段独立屋今年3月的HPI基准价为66.33万元，这较去年3月的56.97万元升达16.4%。   　　橡树湾一间临海的豪宅，卖家接受620万元出价，准备在7月交吉，这成交价是年初至今的最高价。建于1913年的豪宅是英国都铎式(English Tudor)建筑，房屋面积9777平方�，建有10厕9睡房、大泳池和空调酒窖等设备。物业范围总面积有2.25英亩，有山景和海景。 　　大维多利亚西岸区(Westshore)的需求殷切，但价钱比核心地段略低，因为这区有较多存货。西岸区独立屋上月的HPI基准价为43.78万。 　　距离核心地段再远的区份需求虽然较少，但整体上所有地区的销售均强劲。半岛区(Peninsula)独立屋的HIP基准价是60.62万元。 　　地产局有追踪买家的来源地，数据显示70%买家是维多利亚当地人；属温哥华(或低陆平原)的�7.5%；余下部分(22.5%)的买家是来自卑诗其他地方、国内和海外。 　　纽金特指橡树湾和沙尼治(Saanich)受到国际和温哥华买家的欢迎，近期一宗在戈登角的成交，房屋挂牌一周便能以高出叫价10万元易手。

　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)首次就大温地区出租单位转让比率进行的调查显示，在截至去年秋季的12个月期间，有19%单位易手。此外，BC省去年10月的出租公寓空置率平均为1.2%，较前年同期下降0.3个百分点，其中大温地区公寓空置率，更低于1%。 　　据分析员萨姆(Richard Sam)表示，菲沙河谷地区出租单位的转让比率较高，单位空置率亦较低，不过现时难以说明两者的关系，因为今次是CMHC首次展开类似的调查。   　　另外，根据CMHC发表的2015年秋季租务市场报告，随着租住需求超过供应量，BC省去年10月的出租公寓空置率平均为1.2%，较前年（2014年）10月的平均空置率1.5%，下降0.3个百分点，其中温哥华都会区公寓空置率低于1％。   　　个中原因包括�年青一群的就业市场改善，他们又通常会租屋；还有部分打算首次置业人士继续租住一段时间，以便在这段时间里能储蓄更多买屋的首期款项，而本省大部分地区的屋价持续上升，也可能令一些省民推迟买屋，暂时租屋居住。 　　此外，在该段时间里，BC专门用作出租的公寓单位，仅增加大约1,900个，至169,586个单位。换言之，出租单位所增加的供应量不算多，其中供应量增加最多的，仍然是温哥华都会区，增加了834个单位，大部分为1睡房的公寓。 　　调查发现，按年计算，去年BC省两睡房单位的租金上升3.7%，比前年的2.4%高出1.3个百分。此外，越来越多人由租金较昂贵的温哥华，转往租金较便宜的素里市等其他城市居住。与温市的平均租金相较，素里市的平均租金便宜395元。 　　跟公寓出租空置率相反，BC城市屋出租空置率由2014年10月的2.5%，升至去年10月的3.2%。

　　愈来愈多的加拿大人看好未来6个月屋价走势﹐根据彭博Nanos的加拿大消费者信心调查﹐至上周末﹐估计所属社区屋价将会上升的人达36.81%。　　有关的调查每周进行﹐而近2个月所得的结果显示﹐看好屋价短期走势的人反覆增加﹐而看跌的人则相应减少。　　上月初﹐这项调查发现﹐估计屋价半年内上升及下跌的人所占的比率分别是31.58%及21.55%。　　不过﹐至本月24日﹐预期屋价将会回落的人已减少至16.92%。另方面﹐根据调查﹐占了42.58%的人认为屋价应会维持不变﹐余下3.68%的受访者则表示不知道屋价走势。　　这项调查透过电话进行﹐合共访问1,000名年满18岁的加拿大人。

　　近年来，随着中国经济的放缓，中国大量资金流入国外，并且愈演愈烈;加拿大两大城市：温哥华与多伦多，也成为资金流入的主要目的地。 　　中国资金大量流入加国 　　根据《温哥华太阳报》消息，商业地产公司 Colliers International 公布了最新的外资流动报告：在近六个月中，外资在加拿大商业地产的投资达到18.5亿加元，较去年同期上涨143%，其中7.98亿的资金从中国转入，并被全部投入大温地区市场。 　　全球油价不景气，加币汇率见底，央行频繁降息使得本地人对加拿大近些年的经济感到担忧，但对外国投资者而言，现在是占领加拿大市场的最佳时机。   　　2015年9月，温哥华 Westin Bayshore 酒店以近3亿加元的价格出售给由李嘉诚创建的 Concord Pacific(协平世博)地产公司;   　　2015年10月，温哥华市中心 Granville 街 409 号的 United Kingdom 写字楼以1.22亿加元的价格被中国买家买走; 　　中国安邦保险集团在去年9月以1.1亿加元买下多伦多市中心 York 街70号的租赁权;于今年2月以10亿的价格买下温哥华市中心地标建筑 Beantall Centre 的4栋写字楼66%的股份; 　　2014年12月，广州恒大集团以2880万加元买下魁北克省五星级度假酒店 Fairmont Le Chateau Montebello。 　　18.5亿加元的外资中，美国投入约48%，较去年同期上涨21%;中国投入约42%，较去年同期大幅上涨37%;欧洲各国投入约10%，较去年同期为下降趋势。中国大量资金进入加国，赶超欧美，颇有一副要“占领”加拿大的样子。 　　原因1：中国人寻求资金安全 　　近几个月来，中国股市动荡，世界宏观经济导致强期货市场不稳定，股票指数快速下行与预期人民币汇率贬值导致市场波动，对中国经济的运行和转型升级构成了直接的威胁。 　　中国流动经济货币存量相当于20万亿美元，跨境资本流动基本开放，一旦市场预期股市、汇市不稳导致资本外流，中国富豪们为资金找寻安全、保值、回报率高的市场投资方向，已有不少人将钱转往海外。 　　据 Verico 公司全球经济分析师 Michael Campbell 的统计，中国去年12月有1700亿美元的资金流向国外，中国居民已经逐渐成为美国、加拿大和英国的最大海外买家。同时他在2016年首季经济报告中指出，在过去5年，中国每次遇到重大的金融问题，总是导致资金流向海外。 　　原因2：加元贬值让买房便宜 　　通过经济分析公司 Teranet 和加拿大央行共同统计并公布的综合房价指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示，加拿大房价在5年内上升了27%，温哥华的房价更是火爆上涨了36.2%，但是由于加元汇率下跌，导致外币换汇成加元后，仍然比以往便宜。 　　加拿大央行推行的货币宽松政策，虽然未对加拿大国内进出口市场带来巨大改观，却炒热了地产市场，从而导致中国买家纷纷前来投资。 　　中国资金推升了房价? 　　加拿大的房地产公司 Fortress Real Developments 发表了一份名为《市场手稿》(Market Manuscript)的分析报告。根据报告内容显示，虽然中国资金大幅入市，但由于投机行为主要集中在高端市场，所以对于温哥华房市仅起到“催化剂”的作用。 　　要说推升中低端房产价格的主要动力，可能还是来自于本地市场。每年大量的新移民、长期的低利率政策，以及持续不断的城市化进程才是促使本地人大量在温哥华购房的根本因素。 　　越来越高房价之下，许多人都想知道，中国人在加拿大房市的资金等到哪天才会撤离?也许，只有中国出现重大的财务崩盘，或者等到中国经济的触底回升，中国资金外流的趋势才会被打断，到时加拿大的房价可能会有缓和的迹象。 　　    

　　上海楼价高涨已经见怪不怪，惟意外的是当地的墓地单价竟已超越高昂的楼价，一座高档墓地的价格已接近29万元(人民币.下同)，这更是全市平均楼价的4倍以上，不少民众大呼“死不起”。   　　据官方统计，上海市内环去年的新建住宅均价为每平方米约7.2万元，全市成交均价为每平方米约2.15万元。但当地的高档墓穴报价一座高达约28.9万元，低档的也要约6万元，平均售价一座要9.1万元。根据内地的《殡葬管理条例》等资料，安葬骨灰墓穴面积一般不超过1平方米，可以推算墓穴按面积计算单价，每平方米已经超过9万元，价格比楼价高逾4倍，令人咋舌。   　　有相关人士指出，墓地价高是因为当地要拿到设立墓园的批文并不容易，墓葬业实际上是在高度监管下的行业，所有用地都需要经过严格审批，但如把墓葬市场化将有利提高土地利用效率，降低墓葬成本。  

　　3110万加元！2016温哥华豪宅交易新纪录诞生。这栋豪宅位于着名的温哥华Point Grey区，面积约1.5万呎，3月初刚刚放盘，而政府估价仅为2560万。　　中央放盘系统(MLS)的资料显示，这栋位于贝尔蒙特路4833号的豪宅建于1979年，占地1.61英亩，光地税每年就高达8万元。豪宅分为3层，设有6个房间及8个浴室。屋内有图书馆、健身房及游泳池等设施，并且可饱览史丹利公园（Stanley Park）及北岸（North Shore）的美丽自然景色。 　　星岛日报的报道称，这栋豪宅的原主人为著名投资公司Canaccord Genuity的创办人布朗(Peter Brown)及其夫人乔安妮(Joanne)。布朗是着名慈善家，现为温哥华警察基金会（Vancouver Police Foundation）主席。 　　网上资料显示，1983年布朗夫妇于买入这栋物业时，仅用了250万加元，目前的卖出价足足翻了12倍还要多。 　　这幢豪宅成交日期为今年3月20日，至于买家究竟是谁，买方经纪和卖方经纪都没有透露。 　　3000多万的豪宅半个多月就轻轻松松出手，足见当今的市场到底有多热，而在目前只有疯狂加价才能买到house的大温楼市里，看来大概也只有这种数千万级的豪宅才能让买家有点砍价的空间了。       不说话，还是看图吧。    餐厅、书房、客厅、院落，随处都可以看到海。 　　温哥华Point Grey区豪宅云集，其中华人最熟悉的交易，当属2014年底，南京富商陈脉林以5188万加元的天价购入占地2.7英亩、面积25000平方尺顶级豪宅。   　　贝尔蒙特路(Belmont Ave.)更是温哥华经典的豪宅街，根据2016年卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，大温十大豪宅中，其中5幢位于贝尔蒙特路。此外 ，贝尔蒙特路至少10幢住宅的估值超过2000万加元。   　　同时，根据2016年物业估价数字显示，单是计算贝尔蒙特路5幢估计较高的豪宅总值，已经超过1.9亿加元。   　　温哥华今年估值最高的豪宅位于基斯兰奴区（Kitsilano）格雷岬路（Point Grey Rd.）3085号，估价约达6,390万元，由瑜伽服装Lululemon Athletica公司创办人威尔逊(Chip Wilson)拥有。

相较于加拿大其它城市房地产市场的火爆，房价的飙升，尤其是温哥华和多伦多，卡尔加里的房产市场就显得有点格格不入了，据悉，近段时间，卡尔加里的房地产市场一直不景气，房价一直在下跌，人们都想知道何时会跌至最低点。 图片来源：Huffington Post 据悉，3月份，卡尔加里独立屋的均价为$442,800，与去年相比下降了3.51%。，而公寓的均价也大幅下降，3月份卡尔加里公寓价格比去年同期下降了5%。此外，3月份共售出房子1,600户，比去年同期减少了11%，比去年全年减少了28%。 图片来源：Huffington Post 卡尔加里地产局的首席经济学者 Ann-Marie Lurie表示，最大的原因就是劳动市场停滞发展，就业水平持续下降。今年2月，卡尔加里的失业率高达8.4%，高于国家的平均失业率水平。 随着房价的不断下降，购房者也在价格面前徘徊不定，因为他们想在房价更低的时候再购买。 图片来源：Huffington Post 加拿大银行的副行长Lynn Patterson则表示，只有加拿大的经济状况好转，卡尔加里的房产市场才会回暖，但这需要很长时间，可能要等到2017年。

《华尔街日报》消息，房地产咨询公司第一太平载维斯的数据显示，在伦敦市中心最昂贵的地区，包括骑士桥、切尔西和贝尔格莱维亚——2016年第一季度的均价下跌0.8%，而最顶端市场的房价与2014年的峰值相比，下挫6.7%。   此外，对经济形势和6月份英国退欧公投的担忧，以及高昂的销售税，也正在打压买家需求，尤其是国际买家。  

温市最贵物业坐落基斯兰奴区   位于温哥华西区的贝尔蒙特路(Belmont Ave.)，被冠以“豪宅街”称号。根据2016年卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，贝尔蒙特路至少10幢住宅的估值逾2,000万元。   次高估值住宅价近6千万   座落于贝尔蒙特路4707号的一幢豪宅，今年估价超过5,700万元，成为今年温市第2高估值住宅物业。另有4幢独立屋的物业估价也超过3,000万元。   Lululemon创办人拥最贵物业   同时，根据2016年物业估价数字显示，单是计算贝尔蒙特路5幢豪宅总值，已经超过1.9亿元。   至于温市今年估值最高的豪宅则位于基斯兰奴区（Kitsilano）格雷岬路（Point Grey Rd.）3085号，估价约达6,390万元，由瑜伽服装Lululemon Athletica公司创办人威尔逊(Chip Wilson)拥有。 卖家33年前 250万购入 升值逾11倍   温市格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，近日以3,110万元售出，成为今年大温区最贵成交住宅物业。这幢豪宅位于被誉为“豪宅街”的贝尔蒙特路(Belmont Ave.)，而根据2016年卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，大温十大豪宅中，其中5幢位于贝尔蒙特路。另外，地产界人士指今次成交价虽然略低于叫价，但在市场上不具指标意义。   根据电脑盘（MLS）资料显示，该豪宅由地产公司Dexter Associates Realty代理销售，原叫价3,500万元，较2016年政府估价约2,560万元(温市排行16位)，高出940万元。同时，而今年估值已较去年的约2,210万元，升值超过15%。   原主人为温市基金会主席   物业原主人为着名投资公司Canaccord Genuity的创办人布朗(Peter Brown)及其夫人乔安妮(Joanne)。布朗是着名慈善家，现为温哥华警察基金会（Vancouver Police Foundation）主席。据网上资料显示，布朗夫妇于1983年以250万元购入该幢物业，并于今年3月开始挂牌出售，终以高出购入价逾11倍成交。   这幢今年转手的“最豪”物业位于贝尔蒙特路4833号，建于1979年，占地1.61英亩，分为3层，设有6个房间及8个浴室。屋内有图书馆、健身房及游泳池等设施，并且可饱览史丹利公园（Stanley Park）及北岸（North Shore）等美丽自然景色。   虽逊叫价 没指标意义   这幢豪宅成交日期为今年3月20日，未有公布买家身分。《星岛日报》记者周五曾致电负责该交易的女经纪查询，但对方婉拒接受访问。   大温地产经纪威恩斯(Mark Wiens)称，价值一千万以上的豪宅市场，与百多二百万元的房屋市场不同，属另外一个层次，买家竞争也较少。他指，今次成交价，虽然低于叫价数百万元，但并不代表甚么，因为很多时叫价只属试探性质，未能以叫价成交，也未必有某种原因。再者，这只是一宗交易，在市场上不具指标意义。   位于温哥华西区的贝尔蒙特路(Belmont Ave.)，被冠以“豪宅街”称号。根据2016年卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，贝尔蒙特路至少10幢住宅的估值逾2,000万元。   次高估值住宅价近6千万   座落于贝尔蒙特路4707号的一幢豪宅，今年估价超过5,700万元，成为今年温市第2高估值住宅物业。另有4幢独立屋的物业估价也超过3,000万元。   Lululemon创办人拥最贵物业   同时，根据2016年物业估价数字显示，单是计算贝尔蒙特路5幢豪宅总值，已经超过1.9亿元。   至于温市今年估值最高的豪宅则位于基斯兰奴区（Kitsilano）格雷岬路（Point Grey Rd.）3085号，估价约达6,390万元，由瑜伽服装Lululemon Athletica公司创办人威尔逊(Chip Wilson)拥有。 卖家33年前 250万购入 升值逾11倍   温市格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，近日以3,110万元售出，成为今年大温区最贵成交住宅物业。这幢豪宅位于被誉为“豪宅街”的贝尔蒙特路(Belmont Ave.)，而根据2016年卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，大温十大豪宅中，其中5幢位于贝尔蒙特路。另外，地产界人士指今次成交价虽然略低于叫价，但在市场上不具指标意义。   根据电脑盘（MLS）资料显示，该豪宅由地产公司Dexter Associates Realty代理销售，原叫价3,500万元，较2016年政府估价约2,560万元(温市排行16位)，高出940万元。同时，而今年估值已较去年的约2,210万元，升值超过15%。   原主人为温市基金会主席   物业原主人为着名投资公司Canaccord Genuity的创办人布朗(Peter Brown)及其夫人乔安妮(Joanne)。布朗是着名慈善家，现为温哥华警察基金会（Vancouver Police Foundation）主席。据网上资料显示，布朗夫妇于1983年以250万元购入该幢物业，并于今年3月开始挂牌出售，终以高出购入价逾11倍成交。   这幢今年转手的“最豪”物业位于贝尔蒙特路4833号，建于1979年，占地1.61英亩，分为3层，设有6个房间及8个浴室。屋内有图书馆、健身房及游泳池等设施，并且可饱览史丹利公园（Stanley Park）及北岸（North Shore）等美丽自然景色。   虽逊叫价 没指标意义   这幢豪宅成交日期为今年3月20日，未有公布买家身分。《星岛日报》记者周五曾致电负责该交易的女经纪查询，但对方婉拒接受访问。   大温地产经纪威恩斯(Mark Wiens)称，价值一千万以上的豪宅市场，与百多二百万元的房屋市场不同，属另外一个层次，买家竞争也较少。他指，今次成交价，虽然低于叫价数百万元，但并不代表甚么，因为很多时叫价只属试探性质，未能以叫价成交，也未必有某种原因。再者，这只是一宗交易，在市场上不具指标意义。

负责监管本地地产经纪的卑诗地产议会(Real Estate Council of BC，简称RECBC)周五宣布为了进一步保障消费者利益，推出多项新措施，包括聘请律师甚至私家侦探协助调查怀疑违规个案。   冀进一步保障消费者利益   楼市炽热尤其是温哥华，有一些地产经纪的做法备受争议，包括被指进行俗称“摩货”的“影子转售”(shadow flipping)行为，或登出有误导成分的广告，这同时令负责监管RECBC受到批评。   省长简蕙芝(Christy Clark)较早前指出，少数经纪的贪婪和不当行为，破坏了市场正常操作，在温哥华房地产市场尤其严重，而省府RECBC在今年2月委出一个8人独立咨询小组，成员来自多个界别，就“摩货”做法进行调查，预料会于5月底前呈交最后报告，并提出建议。   专家指，要有效调查本省地产界是否涉洗黑钱、诈骗及逃税等问题，需要有更佳的资源，包括高科技，以及不同机关分享资料。   加拿大金融交易及报告分析中心(FINTRAC)去年调查了80家大温地产经纪公司，结果发现，至少有55宗地产交易，经手的经纪并没有按照报告规定，提供买家及其他交易和财务资料。   FINTRAC发言人吉布(Darren Gibb)表示，该等地产经纪公司的地产交易资料登记“严重低于标准”，部分个案买家身分不明，这极容易被人通过购买物业来洗黑钱。   经纪提交资料不达标   据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，温哥华数据分析公司ACL的首席产品总监齐廷(Dan Zitting)指出，来自地产经纪、律师、按揭经理、买家、卖家及公证人的资料，分开来看可能看不出存在的问题，但如透过智能软件系统，结合所有资料，可揪出有问题的交易，以便当局作进一步调查，跟现时不同机关接收线报，然后才作一次过调查截然不同。   举例说，相同买家和卖家出现在多宗交易中就值得留意。   冀进一步保障消费者利益   楼市炽热尤其是温哥华，有一些地产经纪的做法备受争议，包括被指进行俗称“摩货”的“影子转售”(shadow flipping)行为，或登出有误导成分的广告，这同时令负责监管RECBC受到批评。   省长简蕙芝(Christy Clark)较早前指出，少数经纪的贪婪和不当行为，破坏了市场正常操作，在温哥华房地产市场尤其严重，而省府RECBC在今年2月委出一个8人独立咨询小组，成员来自多个界别，就“摩货”做法进行调查，预料会于5月底前呈交最后报告，并提出建议。   专家指，要有效调查本省地产界是否涉洗黑钱、诈骗及逃税等问题，需要有更佳的资源，包括高科技，以及不同机关分享资料。   加拿大金融交易及报告分析中心(FINTRAC)去年调查了80家大温地产经纪公司，结果发现，至少有55宗地产交易，经手的经纪并没有按照报告规定，提供买家及其他交易和财务资料。   FINTRAC发言人吉布(Darren Gibb)表示，该等地产经纪公司的地产交易资料登记“严重低于标准”，部分个案买家身分不明，这极容易被人通过购买物业来洗黑钱。   经纪提交资料不达标   据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，温哥华数据分析公司ACL的首席产品总监齐廷(Dan Zitting)指出，来自地产经纪、律师、按揭经理、买家、卖家及公证人的资料，分开来看可能看不出存在的问题，但如透过智能软件系统，结合所有资料，可揪出有问题的交易，以便当局作进一步调查，跟现时不同机关接收线报，然后才作一次过调查截然不同。   举例说，相同买家和卖家出现在多宗交易中就值得留意。

一转眼，4月已到来，本国两大房地产热点地区温哥华和多伦多迎来了房市的「小阳春」。众所皆知，房贷是左右房市的关键要素，它的变化将直接影响房地产行情。   据本地英文媒体报道，在今年剩下的日子里，本国民众需要注意四个可能的房贷行情走势。   1、市场行情不均匀 从2月以及3月上旬的数据来看，本国房市的行情比去年同期更火，销量和房价可能将在今年再创新高。不过，同去年一样，今年房市的热度主要来自大多伦多、哈密尔顿地区和大温哥华地区，如果去除这两个城市，全国的市场其实处于软着陆的状态。虽然联邦实行了新的按揭条例，但是相信不会对目前白热化的多伦多和温哥华市场造成任何影响，这意味着这两个市场同全国其他城市的差距将越来越大。与之对应，房贷市场的行情也将变得更加不均匀，这可能对银行和贷款机构制定政策上造成影响。   2、断供率可能上升   目前原油价格还没有走出低谷，而加拿大的经济前景依旧不明。尽管联邦政府在新推出的预算中撒大把钱刺激经济，但是全球经济增长正在放缓的大行情并没有丝毫的改变。油价持续走低，将意味着更多加拿大人（特别是加西地区的居民）失去工作，而当人们失业就可能无法及时还清月供。目前，全国月供延后90天支付的比率为0.27%（即每1万人中有27人），这一比例可能在2016年有所上升。   3、房贷率可能会更低   除非经济出现意外的回升，否则央行极有可能在2016年内再度降息，甚至打破传统采取「零利率」。与之对应，房贷率也有可能降至历史低点。不过，鑑于联邦政府提高了保证金金额，求银行手头持有更多资金以防出现房贷链断裂，所以房贷率的降幅会比较有限。   4、私人借贷业务大增   政府收紧房贷规则使向银行借贷的门槛变高，这将令一些买家不得不求助于私人贷款机构。另一方面，一些新规使私人贷款机构筹集资金更容易，使他们有更多的资金出借。   由于私人贷款机构之间的竞争变得更加激烈，为了争取客户他们可能会调低贷款利率，并提高贷款额。业内可能还会出现「捆绑销售」，就是业主获得其房屋价值的75%至80%的正常贷款后，如果业主再购房需再次贷款，就可得到房屋价值90%左右的贷款。只是需要注意的是，虽然从私人机构借钱容易，但是违约的罚款可能也是惊人的，买家在借贷前最好仔细阅读合约条款，并三思而后行。

 “如果要缴税，应该缴多少税?是对收益的100%缴税，还是对收益的50%缴税?”房产出售一般是按资本利得(capital gain)计算缴税。除非你当初购买房产的目的就是为了今后出售牟利，或是你的主营业务就是房地产开发，在这两种情况下，100%的收益(entire profit)都需要缴税。如果你出售的是你的非主要自用住宅、度假屋、出租屋，只有50%的资本利得(capital gain)需要缴税，而对于主要自用住宅来说，一般情况下是不用缴税的。 主要自用住宅(principal residence)   加拿大税法规定，一对夫妻在某一年度，在全世界范围内只能指定一套自用住宅为主要自用住宅。这里说的住宅可以是别墅、公寓、度假屋、移动屋、拖车甚至是船只。举例来说，如果你和配偶在温哥华、上海和北京各有一套自用住宅，而你们一直指定温哥华这套为主要自用住宅。将来你将温哥华这套住宅出售，所产生的资本利得将不用缴税。   聪明的读者一定会问，该选哪一套房产为主要自用住宅呢?笔者建议选择增值快的那套。当然实际情况往往复杂得多，如果你对此不能确定，请咨询你的会计师。会计师会帮你算出在何种情况下，你可以缴纳最少的资本利得税(taxable capital gain)。     有人又问，如果我买块地自建房屋，在建房期间我都是租房住，这种情况该怎么算?加拿大税法规定，如果你是买了块空地自建住房，那从你将房屋建好并且搬进去住的那年起才能指定这套自建房为主要自用住宅。所以将来出售在建房屋时就可能有一定的资本利得税。   度假屋或第二套自用住宅(cottage or second home)   笔者经常会被问到这样的问题：“Cheral，除了温哥华的主要自用住宅外，我在上海还有一套房产。平时爸妈住或是空着，我们夫妻一般不住，只有回上海探亲时，短住一段时间。如果我将上海的房产卖掉，要不要在加拿大缴税?”这种情况，就是我们所说的除了主要自用住宅外，在全世界范围内还有第二套(或更多套)供自己和家人亲戚使用或享用的自用住宅。比如说在海南的度假屋、在国内拥有的第二套自用住宅等。   回到刚才的问题，将上海的自用住宅卖掉，要不要向加拿大政府缴税?答案是：如果出售价格高于成本(这里的成本不一定就是当年的购房价)，就要缴纳资本利得税。   举例来说，你在2008年以人民币150万购买了上海的一套商品房自住。2012年你和家人 移民加拿大，移民时上海自住房的市场评估价是人民币 300万。2015年你将上海的自住房以人民币500万的价格卖掉。在申报2015年个人所得税时，你需要申报相当于人民币200万(售出价格500万减去登陆当年的市场评估价300万)的资本利得。50%的资本利得(人民币100万)需要按照2015年的个人所得向加拿大政府纳税，约合加币$203,400(假设2015年平均年汇率：1人民币=0.2034加币)。   最后，友情提示大家，2015年的报税截止日期是2016年5月2日(因为4月30日是周六)。如果不能及时报税，商品和服务退税(GST Credit)、牛奶金(CCTB)和老年金(OAS)的发放都会受到影响。

（渥太华1日加新社电）一年一度愚人节，政界人物也来凑热闹，各出花招恶作剧。联邦新民主党领袖唐民凯(Tom Mulcair 图)在社交网站张贴图片，摆出剃胡子姿态。环境部长则说，自由党政府要身体力行，做好环保措施，在国会草坪放羊，节省剪草开销。 唐民凯在推特(Twitter)社交网站张贴一张图片，显示他一脸剃须膏，还有一把剃须刀，看似立定主义，告别他的标志胡须。 图片配上文字：「为何不呢？」 联邦保守党临时领袖安布丝(Rona Ambrose)在短租平台Airbnb张贴一份假广告，声称有房子出租，官方反对党的斯托诺韦(Stornoway)官邸要找租客。环境部长麦克纳(Catherine McKenna)以她的名义，发出假通告，指自由党有新的环保计划，要在国会草坪放羊，不用剪草。 政客的愚人节玩笑往往是新闻界的陷阱，政治记者过去也有中计。一些媒体也爱开玩笑，搏读者一粲。 《赫芬顿报》(Huffington Post)网站报道假新闻，指杜鲁多推出他亲自设计的时装品牌：「总理自己设计的卷袖白恤衫，对象是『将女权主义挂在袖上的现代男人』。」

面对回暖的房地产市场，央行昨日发布的2016年第一季度城镇储户问卷调查报告显示，50.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季下降1.3个百分点，45.7%的居民认为目前房价“可以接受”，3.6%的居民认为“令人满意”。   对于二季度房价，17.6%的居民预期“上涨”，52.1%的居民预期“基本不变”，16.1%的居民预期“下降”，14.2%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.6%，较上季回落1.1个百分点。   对于当期物价，52.7%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季提高1.7 个百分点。对未来物价预期，24.8%的居民预期下季物价将“上升”，51.6%的居民预期“基本不变”，11.9%的居民预期“下降”，11.8%的居民“看不准”。 收入方面，79.6%的居民认为当期收入“增加”或“基本不变”，较上季提高1.2个百分点。但未来收入信心指数为48.4%，较上季下降0.7个百分点。就业方面，11.4%的居民认为一季度“形势较好，就业容易”，43.5%的居民认为“一般”，45.1%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。未来就业预期指数为44.8%，较上季下降0.5 个百分点。   此外，调查结果显示，居民储蓄意愿有所上升，投资和消费意愿则有所下降。倾向于“更多储蓄”的居民占44.1%，较上季提高2.1 个百分点；倾向于“更多消费”的居民占20.3%，较上季回落0.5 个百分点；倾向于“更多投资”的居民占35.6%，较上季回落1.6个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“债券”和“实业投资”，选择这三种投资方式的居民占比分别为33.4%、14.7%和12.5%。虽然未来3个月，居民购车及大件商品消费意愿有所降低，但旅游意愿为27.5%，较上季回升2.8 个百分点。   同时，央行还公布了企业家问卷调查报告和银行家问卷调查报告。结果显示，一季度企业家信心指数有所下降。59.2%的企业家认为一季度宏观经济“偏冷”，39.4%认为“正常”，1.4%认为“偏热”。企业家信心指数为43.7%，较上季下降2.3个百分点，较去年同期下降15.5个百分点。企业经营景气指数为46.7%，较上季下降1.7个百分点，较去年同期下降6.1 个百分点。   一季度，有26.6%的银行家认为货币政策“偏松”，较上季下降6个百分点；69.1%的银行家认为“适度”，较上季提高5.6个百分点。对下季度，33%的银行家预期“趋松”。

        连接温市中心、列市及温哥华国际机场(YVR)的加拿大线(Canada Line)，正计划在温西甘比街(Cambie St.)夹57街(57 Ave.)增设车站，而本地一家地产发展商已经承诺，会负担兴建该车站的工程成本。   加拿大广播公司(CBC)引述市议员麦杰士(Geoff Meggs)透露，这是温市首个由商界投资建造的这类车站。拟斥资的发展商Onni Group，也负责发展沿线附近一幅面积10公顷(hectares)的土地。发展计划包括，在该幅位于甘比街夹57街西侧土地，兴建多幢高28层的高层柏文、一座男青年会(YMCA)综合用途设施、托儿中心、长期护理中心、社区医疗中心以及一个公园。   可促进整个地区重新发展   该幅土地目前建有山茱萸长者屋苑(Dogwood Lodge)和皮尔逊长期护理中心(Pearson Centre)，这些设施，现由温哥华沿岸卫生局(VCH)拥有与营运。   麦杰士强调，Onni Group出钱兴建57街加拿大线车站，符合本身商业利益，因为便利的公共交通设施，有助使发展项目更具吸引力。他又表示：「这些新的投资，将可促进整个地区重新发展。」  

　　有统计显示，温市中心所有等级的办公大楼空置率均较5年前增加，但邻近城市例如列治文及本那比的办公大楼空置率则是较5年前下降，其中列治文办公大楼的空置率，从5年前的22%，降低至11%，下降情况最为明显。 　　温哥华楼市论坛昨日邀请办公大楼租务专家讨论空置率变化，Triovest Realty Advisors的的副总裁莱加尔(Jocelyne Legal)指出，温市中心近年来新盖不少办公大楼，大楼出租单位增加，但温市中心寸土寸金，即使空置率提高，亦不影响租金，因此租金未跌反涨。CBRE Limited的执行副总裁泰勒(Norm Taylor)则补充，温市中心A级、B级或C级办公室各有其需求，持有A级办公室的股东通常财力雄厚，并不担心空置率高，或是需要时间等待租客入住，所以不会轻易降低租金。 　　根据统计，温市中心A级办公室5年前的空置率为4.3%，现在则是11.3%;而B级办公室5年前空置率为7.7%，现在略增加至8.9%，温市中心C级办公室5年前空置率为10.4%，现在则是13.7%。 　　在邻近城市办公大楼方面，列治文5年前是22%，现在大幅降低至11%，本那比5年前是15.3%，现在则降至12.3%。 　　至于，是否靠近大众运输的办公大楼，便较受欢迎?Portfolio Management Western Canada副总裁柯卡姆(Andrew Kirkham)说，如果是在郊区，交通较不方便的办公大楼，若租金成本较低，能够弥补人员运输成本，仍大有可为。 　　不过，莱加尔说，有足够的停车位才是办公大楼能够成功的因素所在，尤其是在列治文及本那比，运输问题反而是其次。 　　尽管目前温市中心大楼空置率仍高，但专家们并不担心，温市中心或会像卡加利的办公大楼一样，面临租客的公司倒闭而须降租金维持的局面，专家认为与卡加利或是多伦多相比，温哥华办公大楼的租客从事行业本质更为多元，在经济出现震荡时，更具有韧性。  

　　一转眼，4月已到来，本国两大房地产热点地区温哥华和多伦多迎来了房市的「小阳春」。众所皆知，房贷是左右房市的关键要素，它的变化将直接影响房地产行情。 　　据本地英文媒体报道，在今年剩下的日子里，本国民众需要注意四个可能的房贷行情走势。 　　1、市场行情不均匀 　　从2月以及3月上旬的数据来看，本国房市的行情比去年同期更火，销量和房价可能将在今年再创新高。不过，同去年一样，今年房市的热度主要来自大多伦多、哈密尔顿地区和大温哥华地区，如果去除这两个城市，全国的市场其实处于软着陆的状态。虽然联邦实行了新的按揭条例，但是相信不会对目前白热化的多伦多和温哥华市场造成任何影响，这意味着这两个市场同全国其他城市的差距将越来越大。与之对应，房贷市场的行情也将变得更加不均匀，这可能对银行和贷款机构制定政策上造成影响。 　　2、断供率可能上升 　　目前原油价格还没有走出低谷，而加拿大的经济前景依旧不明。尽管联邦政府在新推出的预算中撒大把钱刺激经济，但是全球经济增长正在放缓的大行情并没有丝毫的改变。油价持续走低，将意味着更多加拿大人（特别是加西地区的居民）失去工作，而当人们失业就可能无法及时还清月供。目前，全国月供延后90天支付的比率为0.27%（即每1万人中有27人），这一比例可能在2016年有所上升。 　　 3、房贷率可能会更低 　　除非经济出现意外的回升，否则央行极有可能在2016年内再度降息，甚至打破传统采取「零利率」。与之对应，房贷率也有可能降至历史低点。不过，由于联邦政府提高了保证金金额，求银行手头持有更多资金以防出现房贷链断裂，所以房贷率的降幅会比较有限。 　　4、私人借贷业务大增 　　政府收紧房贷规则使向银行借贷的门槛变高，这将令一些买家不得不求助于私人贷款机构。另一方面，一些新规使私人贷款机构筹集资金更容易，使他们有更多的资金出借。 　　由于私人贷款机构之间的竞争变得更加激烈，为了争取客户他们可能会调低贷款利率，并提高贷款额。业内可能还会出现「捆绑销售」，就是业主获得其房屋价值的75%至80%的正常贷款后，如果业主再购房需再次贷款，就可得到房屋价值90%左右的贷款。只是需要注意的是，虽然从私人机构借钱容易，但是违约的罚款可能也是惊人的，买家在借贷前最好仔细阅读合约条款，并三思而后行。