地产

　　目前大温地产市场持续火热，“炒楼”更是成为媒体和公众关注的焦点话题。根据地产咨询公司Landcor Data Corporation的分析报告，去年温哥华有600套房屋在一年内被转手，和2014年的356套相比有大幅上涨。炒楼行为并不仅仅局限在公寓，独立屋的炒房现象也越来越严重。而且，随着温西房屋价格的上涨，很多投资者把目光转向温东，促使温东房屋价格和销量迅速上升。 　　大温炒房利润大 　　翻炒独立屋越来越多 　　Landcor公司使用BC估价局的数据，对2011年1月到2016年1月的销售房屋中在一年内的转手数量进行了统计，结果显示，在这5年间被销售的6万套房子中，仅有1874间房屋在成交后1年内被转手卖掉，仅占总成交量的3%，并不算多。      然而自2015年开始，无论是公寓还是独立屋，房屋转手数量都急剧上升。以往每年公寓的炒楼情况要比独立屋的严重近两倍，但两者在最近两年内的价格增长都达到22%-26%。 　　UBC的地理学教授与地产专家David Ley表示，“价格暴涨会刺激炒楼行为，因为你能从投资中迅速得到回报。” 　　那么炒楼行为的回报到底有多少?Landcor 的数据显示，在独立屋市场，2015年炒楼平均能赚30.8万，而在2016年1月则涨到了37万。但由于房价也一直在涨，所以利润率在最近几年一直维持在22%左右的水平。 　　而公寓由于价格相对便宜，价格翻涨后利润率更高。温哥华公寓炒楼的利润率在2015年还是17%(8.3万)，到了今年1月份就已涨到了26% (14.6万)。2015年公寓被炒得最火热的地区是快乐山地区(Mount Pleasant)与市中心。地产经纪郭瑞哲对《加拿大地产周刊》记者表示，“我帮很多客人购买市中心的投资公寓，都需要抢OFFER，碰到条件比较好的公寓经常有十几个OFFER。市中心的一些公寓这半年价格涨幅非常快，可能有30%-40%，有的还不止。”郭瑞哲认为，投资独立屋需要雄厚资金，这样使得独立屋和公寓的价差越来越大，于是一些位置好的公寓成为投资热门，价格直线上升。 　　温东成为热门区域 　　未来仍有上涨空间 　　相比于温哥华东区，温哥华西区的社区、教育和自然环境都要更加优秀，一向是买房的热门和首选区域，人们也普遍认为温哥华西区的炒楼行为要比东区的更严重。然而，随着温西房价不断上涨，人们开始选择温东相对更加可负担的房屋。Landcor的数据显示，其实温哥华东区炒楼行为的增长速度已明显快过西区。 　　地产经纪 Amal Chebaya 表示，“最近一段时间，温东的房市非常火热，因为人们尚可负担温东的房屋，而已经远远买不起温西的那些住宅了。” 　　Chebaya的一位客户在去年10月以120万的价格购买了东三街上的一栋普通独立屋，今年2月以150万的价格售出，不到4个月就赚了30万。 Chebaya解释说，这位客户买房本是为了自住，但因为计划有变所以迅速放盘，恰好赶上好行情赚了一笔。“从今年1月开始，地产市场变得疯狂，成交量也越来越多。” 　　Landcor分析了温哥华30个社区的房屋交易情况，其中有些社区的交易量很小。炒房最火热的十个社区，在一年内转手比例都在7-10%之间，而且这十个社区中有九个在去年房价增长都超过了20%，有的房价增长比例甚至达到30%-40%。 　　在这十个炒楼最火热的社区中，就有七个在温东，包括South Vancouver、Hastings East、Collingwood、Renfrew、Renfrew Heights、Killarney与Knight;剩下的三个则在温西，为Dunbar、Kerrisdale与Arbutus/Machenzie Heights。 　　活跃在温东市场的地产经纪Mandy Liang向《加拿大地产周刊》记者表示，“目前温东房价的升值真的是很厉害，我认为温东的独立屋还要涨。” Mandy Liang告诉记者，她有一个客户2年前在温东Killarney区买了一个4000尺的房子，当时的价格是81.5万，今年就卖了153万。“温东和温西的差价很大，所以很多人选择在温东置业，尤其是本地人。”根据大温地产局2月的销售数据，温东地区的基准房价已经达到84万3300元，和一年前相比增长25.8%，温西的增长率则为24%，独立屋的基准价格达到126万5800元，同比增长27.8%，也高于温西的增长率25%。温东地产经纪Ben Chimes也表示，建筑商现在对温东非常看重，因为房价越来越高，他们可以在温东以100万买下一栋住宅，重新装修后以200万的价格卖出左右，而这在地价昂贵的温西很难做到。 　　Ley教授对此认为，“温哥华西区是炒楼趋势的引领者，但是这样的趋势正逐渐向温东蔓延。虽然温西的房价要更高，但是温东的炒楼行为要更加频繁。” 　　是否应向投机行为征税? 　　Landcor公司数据的发布引起了一些人的担忧：政府是否应该出台措施控制炒房现象?其实今年1月BC房屋估价数据出炉后，温哥华市长罗品信就表示，“征收‘投机税’可能会缓解房价增长的情况。”公寓销售天王 Bob Rennie 也表达了类似的观点。 　　不过值得注意的是，Landcor的调查数据并不能反映“影子转售”(shadow flipping)的情况，因为Landcor的数据来自于BC估计局已登记的交易，而“影子转售”中多次转手的行为通常发生在成交登记之前。虽然炒楼行为一直在增加，但在总的交易中只占一小部分。 　　很多业内人士并不支持征收投机税。温哥华智库城市未来学会(Urban Futures)致力于研究人口与经济的增长，学会负责人Ryan Berlin 表示，在一个火热的房市中，炒房行为随着房价的升高而增加并不稀奇，目前房市中的转售比例仍然很低。地产经纪Chimes也认为，3%的炒楼比例不会对房市造成伤害，但如果涨到了15%-20%就会变得比较危险。 　　UBC城市经济与地产中心的主管 Tsur Somerville表示，海外买家不应对本地的炒楼行为负责。“在房价增长20%的地产市场里，人们必定会为了利益去转卖房子，美国在2006年与 2007年时也发生了同样的状况，那时候并不存在任何海外买家。”他认为目前的炒楼行为还不足以成为温哥华房价上涨的主要原因，相反，他认为炒楼行为最大的危害在于对社区的破坏，因为炒楼会让许多房屋空置或者开始翻新。

　　今年以来，卑诗省府不断对地产经纪发出警告，表示将严厉打击以“影子转售”为代表的地产市场违规操作行为。大温地产局(The Real Estate Board of Greater Vancouver ，REBGV)近日做出回应，在上周召开的年会上将对违规经纪的最高罚款额度从1万提高到3万，这是自2004年来罚款额的首次提高。 　　VANCOUVER, BC., February 29, 2016 ― For Sale signs on Grandview Highway to illustrate any real estate story in Vancouver, BC., February 29, 2016. (Nick Procaylo/PNG) 00041980A 　　大温地产局新规定，违规经纪的最高罚款为3万元，并且地产局可以对违规经纪个人(individual agent)、管理经纪(Managing Brokers)以及他们所在的经纪公司同时罚款，所以一次罚款的最高上限可达到9万元。 　　大温地产局最高违规罚款3万元       大温地产局于上周三召开了年会，超过八成的会员同意调高对违规经纪的罚款。 　　地产局主席Dan Morrison表示，地产局调高罚款额度并不完全受到最近媒体广泛报道的“影子转售”影响，其实过去14个月，地产局的专业委员们一直在考虑就经纪的违规行为提高罚款数额。从2004年开始，地产局对于地产经纪的违规罚款上限就一直是1万元，在目前这个火热的地产市场，1万元的罚款已经微不足道，“有些人把这笔钱看作是做生意的成本，所以我们确实需要提高罚款额度。” 　　大温地产局通过多重销售服务系统(Multiple Listing Services)向地产经纪提供菲沙河以北的大温地区房屋放盘情况，也包括Pemberton和Whistler地区，同时处理地产经纪以及地产局成员之间的纠纷、公众的投诉和抱怨。“其实地产局能做的唯一事情就是判断地产局成员是否违背了职业操守。”地产局主席Morrison表示。目前卑诗省共有 11个地产局组织，每个都有自己的规范、条例和成员。 　　卑诗房地产管理局也要提高罚款 　　卑诗房地产管理局(The Real Estate Council of B.C.，RECBC)的副执行长Larry Buttress表示，管理局也在考虑提高罚款额度，而且是从2014年12月就开始计划了。“我们已经向省府提议增加罚款额度，但这需要对房地产服务法(Real Estate Services Act，RESA)进行修改。”卑诗省府2月8日宣布，省地产督察(Superintendent of Real Estate)Carolyn Rogers将与卑诗房地产管理局任命的独立顾问组合作，共同调查正在大温发生的“影子转售”现象，最终的调查报告将于4月8日发布。Buttress预期，调查报告的建议中将有对罚款额度修改的详细内容。 　　卑诗房地产管理局是省府任命的地产自我管理机构，通过执行“房地产服务法”向有志进入地产领域的人士颁发房地产经纪执业证，保证公众利益，当房地产买卖过程中出现各种复杂的问题和投诉时，房地产管理局会负责出面做调查和处理。 　　2015年地产管理局共在全省做出111例惩罚，从书面斥责(Reprimands)到吊销执照(licence cancellation)。目前，管理局对于经纪个人的罚款额度最高为1万元，对经纪公司的罚款最高为2万元。 　　市场不良行为与罚款少有关 　　地产经纪要注意了 　　自今年2月开始，由影子转售所引发的对地产市场秩序问题就成为公众关心的热点，连一向对房市不予理睬的省长简蕙芝都明确表示要严打房市。10年前的地产市场和现在完全不可同日而语，但是地产经纪的罚款额度却没有变化，不能不说这对不良行为的发酵起了催化作用。 　　一些违规地产经纪已经把罚款、吊扣牌照等视为“业务费用之一”。通常地产经纪年收入为5-10万，罚款金额几乎可以忽略不计，即使是最高罚款也只有 1万元，吊扣牌照的时间通常也很短，一些人并不在乎。地产管理局对牌照吊扣期限有自由裁量权。从2014年7月到2015年6月，房地产管理局共收到 536个投诉， 3个经纪执照被取消，有6个人自动放弃执照，其他的惩罚包括暂停执照、罚款、谴责等。2015年12月地产管理局做出的17单处罚中，仅有3例为吊扣牌照，其中1例为2周，1例为3周，1例为1个月。另外14例中的6例仅为书面斥责，还有8例为书面斥责加罚款，罚金为1000-5000元不等。 　　卑诗新民主党省议员David Eby也曾表示，地产管理局对于地产经纪的惩罚和他们的所作所为根本不匹配。“我发现很多地产经纪欺骗顾客的案例，但地产管理局的惩罚只是暂停执照30天或者1年，很少有完全吊销执照的。” 　　在简蕙芝几度严重发声和警告后，地产管理局设立了调查小组，本次大温地产局又提高对于地产经纪和经纪公司的罚款额度，这些无疑都是对省府和公众愤怒的回应。虽然违规经纪只占少数，但这也表明了地产相关机构的一个新态度，地产经纪不仅要严格按照职业操守行事，也要引起注意，未来不排除还会有其他新措施出台。  

　　夏季来临，又到了考虑购买度假屋的季节，拥有一座度假屋，一方面夏天休假的时候，全家可以一起去享受悠闲的度假时光。另一方面，Cottage空闲的时候，可以用于出租。还有，从长远来看，今后如果Cottage升值，还可以作为固定资产出售。一举多得，这应该是一个投资的好主意。超过40%国民认为，如果能够负担购买度假屋，便会打消夏季出外旅游的念头，在加拿大优美的环境中享受假期的乐趣。有超过三分之二(68%)的国民表示，他们宁愿在长周末到度假屋消遣，而不愿呆在大城市里面玩。 　　50万左右的度假屋最抢手 　　加国度假屋市场受到欧洲、亚洲、澳洲、纽西兰以及美国买主的青睐。近年随着来自中国大陆的投资移民的大量增加，购买度假屋的华人也不在少数，与亚洲地区比较，上百万加元就可以享受到国内数千万甚至上亿元都难以享受到的私家湖光山色，对于早就厌烦了烦嚣的大城市生活的富裕阶层人士来说，有很大的吸引力。 　　华人对购买度假屋的热衷程度虽不及本地人，但近几年来亦越来越受中产阶层的华人关注，闪高湖、Wasaga Beach、Muskoka、Collingwood等，都很受华人买家青睐，价格在50万元附近的度假屋至为抢手。 　　对本地人来说，去度假屋过一个周末，是一种生活习惯。有人可能在市中心住柏文单位，但也会在度假区拥有一间小cottage。对华人来说，在如画的风景中购买一幢度假屋，既能享受极致生活，又是一笔不错的投资。 　　在安省，中位价最高的是Wasaga湖滩区，达99万元。其次是闪高湖湖滨，中位价是81.5万元。其他中位价超过50万元的，还有Georgian Bay南区(60万元)、Collingwood湖滨(55.2万元)、彼德堡及Kawarthas湖滨(51.5万元)、Grand Bend湖滨(50万元)等。 　　安省的豪华度假屋主要集中在三大湖区域，包括罗索湖(Rosseau)、约瑟(Joseph)及莫斯克加(Muskoka)一带，其中莫斯克加更是在整个北美洲甚至全球都有一定名气的度假屋胜地，被称为“度假屋县”(Cottage County)，隐藏在湖滨树林中的豪华度假屋，深受多伦多金融区基金经理，冰棍球明星及好莱坞娱乐圈人士的欢迎。 　　买度假屋做第二个家按揭率可达8成 　　拥有度假屋是加拿大人崇尚的生活方式，既可以把Cottage看作是一个家庭的度假聚会地点，同时也把它当做一个今后退休生活的理想居所。在加拿大，人们比较喜欢购买自己的私人度假房产，因为他们认为度假屋能够提高自己的生活质量，很划算。 　　很多人购买度假屋，都会将之视作第二个家，财务专家提醒，拥有一间度假屋与在市内拥有一间住屋，都有着差不多的开支，例如都要缴付地税、房屋维修费用、水电煤等能源开支、房贷供款、房屋保险等。 　　此外，度假屋的房贷批核比较严谨，对该物业进行的风险评估，包括其所在位置是否容易到达、是否一年四季都可居住等。如果购买的度假屋是以出租为目标，最好选 择高需求地区，靠近湖边或较受欢迎的地点。如只是退休后度假之用，最好邻近社区设施，靠近油站、杂货店、医院等。若果是大家庭，更要考虑屋内的睡房、厨房 及用餐区是否足够应付家庭需要。 　　被评为A级的度假屋，通常一年四季都可驱车前往，屋内有暖气及食水供应，按揭率可高达8成。被评为B级的度假屋， 可能并不适合冬季入住，只是季节性可用，对贷款机构来说，这是比较高风险的投资，可能需要借款人付出35%首期。财务机构亦可能要求借款人以贷款形式代替 按揭，并支付较高利息。 　　买度假屋要掌握6诀窍 　　1.为何要买度假屋 　　购买度假屋并非只用于安度晚年，和有一个避开喧嚣都市的宁静去处，当你不住在那那时，这也是一项能带来收入的投资。因此，第一个问题就是买来要自己休假用，还是打算出租赚钱? 　　如果是自用，首要考量也许就是厨房是否够大，足以容纳全家人进餐。还要考量后院是否够大，让孩子们有玩耍的地方。最好还有一个大露台，可以一家人在上面烧烤和欣赏夕阳美景。 　　如果目的是投资，上述要求或许不重要，反而要更注意买小一点的度假屋，因为较容易打理和出租。 　　2.谋定而后动 　　购买度假屋要避免冲动，很多时候首付款不算多，但按照现在的行情，最终投入的可能需要10万、20万元钜资，因此需要冷静计算拥有度假屋的一应开销，衡量下自己的财力，是否有充足能力维持一幢度假屋。在乡野、山林中拥有一幢度假屋有怡情之乐，但也是一种奢侈，如果因为购买度假屋搞得全家捉襟见肘、甚或入不敷出，还有什麽幸福、快乐可言? 　　3.去哪里买最合适 　　这要看各人的生活方式，基本上是退休者可以在离开家远些的地方购买度假屋。但要是上班族，只想在周末躲避一下大都会的喧嚣，则不宜将度假屋安排在遥远的地方，而应该在数小时车程之内的地方购置度假屋。 　　4.可以考虑和亲朋好友共有 　　一般来说，度假屋只是用于休假时偶住，因此利用率很低。既然如此，要是能和兄弟姊妹或者亲密友人分享，在提高利用率的同时，又能大大减轻各人经济负担，何乐不为?共同拥有度假屋的关键是「先小人，后君子」，共同制订严格的分享和使用规则，才能避免日后出现无谓纠纷。 　　5.面向美景是首选 　　度假屋只要离开海滩或者湖滨一个街区，潜在的出租收入便可能下跌约一半，因为度假者愿意为他们难得的一、两周假期支付额外的租金，可是风景和环境一定要一流。如画的美景和一览无遗的海景或者湖景，总是度假者最想拥有的。如果资金有限，购买度假屋时可作这样的取舍：宁愿买小一点面向海滩或者湖滨的度假屋，也不买远离美景的大面积度假屋。 　　6.深入观察度假屋所在街坊 　　仅仅是看下蓝图，或者去宝地看了一小时，那是不够的。犹如购买住宅一样，下订金之前，必须连续观察数日，看看那里出入的都是些什麽人，晚上在街上行走安不安全，去向当地人打听下，他们觉得有什麽问题。

  　　尽管加元一路下跌，加拿大经济不见起色，但海外资金继续涌入加拿大房产投资市场。据加拿大国家银行(Teranet-National Bank)的综合房价指数显示，加国房价在过去五年已飙涨了27%，但许多国外房地产买家却惊奇地发现实事上如今加国的房价变得更便宜了。中国买家发现当前房价比2011年房价便宜9.67%，美国买家则会发现当前房价比2011年房价便宜9.05%。 　　加币持续贬值 外国地产买家获益最大 　　据经济学家麦克唐纳(Larry MacDonald)称，由于人民币、美元和瑞士法郎兑加元汇率的升幅均超过加国房价的涨幅，来自中国、美国和瑞士的买家获益最大，在将各国货币换算成加币后，中国买家会发现当前房价比2011年房价便宜9.67%;美国买家则会发现当前房价比2011年房价便宜9.05%;而瑞士买家亦会发现当前房价比 2011年房价便宜5%。 　　但与此同时，其他大多数国家的货币汇率升幅都没有跑赢加国房价涨幅，比如英国买家用英镑换算成加币购房时，会发现当前房价比2011年房价上涨了2.6%。而其他国家的买家则会面对更高的房价涨幅。 　　在 2011年2月至2016年2月的五年间，多伦多房价飙涨了43.1%，温哥华房价也飙升了36.2%。由于这两个城市的房价涨幅与强势货币的汇率升幅不相上下，对于来自强势货币国家的买家来说，当前房价与2011年房价相比基本没有变化。虽然有些外国房地产买家可能会因此放弃在多伦多和温哥华购房，但这两个城市的房市并不会因此而失去吸引力，因为对于来自强势货币国家的买家来说，当前房价与2011年房价相比亦没有上涨。 　　由于加国其他地区的房价涨幅都落后于外币汇率升幅，这些地区更能反映出加币走低的影响。比如Ottawa-Gatineau地区的房价在过去五年只上涨了 4.9%，因此外国买家现在在当地购房可比2011年节省近25%。 　　央行行长称：买房成本更低 投资时机到了 　　汇率下跌，现在是入手加拿大房产的好机会，以多伦多近大学斯坦利公寓TheStanley为例，总价为27.89万加元，就去年12月16日购买总价为131.2万元，12月17日为130.9万元，一天就少掏了1万元! 　　美国在加息，加拿大却利率一路下降，或将进入负利率时代，加拿大央行行长史蒂芬・波罗兹( Stephen Poloz)曾表示，加拿大在理论上可以仿效其他国家，把利率降为负值，以刺激经济。买房成本更低，跟商业银行按揭贷款也只需支付微小的利息。 　　但是麦克唐纳亦提醒称，货币汇率并不是判断房市未来走势的唯一依据，其他一些因素也会对外国买家产生影响。其中一个主要因素就是政府高度介入导致一些国家的大量资金和人口流出，中国就已经有力地证明了这一点。此外，如果New Vox/Morning Consult公司最近的民调结果正确，那么美国也会成为另一个例证，因为在民调中有四分之一受访者表示如果特朗普当选总统，他们将会离开美国。

　　FX168最新发布的全球投资市场蓝皮书指出，海外房产市场仍是中国公民保值增值的不二选择。报告认为，大温哥华房地产市场虽然已出现大幅增长，但因社区发展完善华人众多，仍具升值潜力。 　　中国财经研究集团FX168周五发布的《2015-2016全球投资市场蓝皮书》指出，2016年全球几个热门房地产市场的最新情况表明，房价的涨幅大大超过金融产品回报率的平均水平。蓝皮书还重点推荐了加拿大的温哥华和多伦多两大地产市场。   　　宜居系数 温哥华依然最强   　　作为世界宜居城市排行榜的常客，温哥华一直是华人投资者趋之若鹜目标。不过报告也指出，温哥华市场也同样存在问题，例如城建计划相对滞后、市区没考虑人口会出现近年巨大增长等，这使温哥华成为其中一个北美最拥堵城市，同时也让靠近市区的区域房价攀升迅速，但郊区和卫星城房价以及房地产市场发展相对落后。 　　《2015-2016全球投资市场蓝皮书》温哥华房产市场评估结果： 　　・市场安全系数：★★★★ 　　・性价比系数：★★★ 　　・增长潜力系数：★★★ 　　・宜居系数：★★★★★ 　    中国可发十万亿美金国债 买下加拿大    　温哥华到底有多受华人欢迎？前不久，中国资深金融人士，新浪财经意见领袖专栏作家吴小平就发表文章调侃道：中国可以发巨额国债，买下温哥华所在的整个卑诗省！ 　　吴小平的文章题为《中国可发巨额国债买下加拿大》，以下为节选： 　　一个面积比中国还大，人口比重庆还少，大部分公民诚心诚意愿意花钱安置中东难民的国家，一个愿意给孩子多年牛奶金的国家，这就是加拿大，挺不错。 　　好事儿，谁都明白，于是大量中国人蜂拥移民加拿大。随着华人乐于购买房产的喜好渐渐传播，最近加拿大几个主要城市房价持续攀升，温哥华普通独栋住房随口叫价数百万美元已司空见惯，平均房价已超过美国最有钱一批科技新贵聚居的旧金山，这导致中国珍贵的外汇储备被输送到了加拿大。 　　不仅如此，由于加拿大自然条件极为优越，空气好，水更佳，很多中国商人正在购买加国水资源，希望输送到大陆销售。而罐头封装加拿大空气到中国市场，已不是玩笑，而是真实案例，这导致中国人将付出高昂经济价格购买健康。 　　有了以上这两点，再考虑到当前中国极度需要优质资产（不是资产荒吗？不是鼓励安邦保险及部分央企等在全球参与优质资产的竞标吗？不是一路一带亚投行要走出去吗？），俺们萌发了一个主意：让中国在全球发行专项国债十万亿美金，然后和目前经济显著不振的加拿大政府商议商议，用这笔钱，把英属哥伦比亚省（温哥华市所在省）买下来得了。 　　这样，加拿大政府不仅可以一举还掉历史积欠的所有国债、省债、市债，奥运会破债，还能结余上万亿美金给国民零花。相应的，中国庞大的货币供应量也有了好的去处，外储也至少不用只是持有美国国债，而是换个山清水秀、面积巨大、人见人爱的北美世外桃源，多好。 　　对了，考虑到最近穆迪、标普等全球本性恶劣的评级机构不断调低中国评级，如何保证十万亿美金专项国债的安全性？ 　　这挺好处理：印刷70万亿人民币即可。一年以来，好多领导和学者不是公开说过，人民币对美元根本不存在贬值基础吗？索罗斯玩蛋去吗？那太好了，多印本币，换取美金和加币，换购英属哥伦比亚省，这样，每个中国人将拥有5万美金的绝佳资产，安全、清新、美丽。 　　这事儿，真的也不是没有一点可行性。记得1867年，美俄国签署购买阿拉斯加领土权的协议，美国支付了720万美元就获得了阿拉斯加，相当于每平方公里4美元74美分。世界近代史上最大的一笔土地买卖完成了，美国的领土面积增加20%，美国也从此而变成了名正言顺的北极国家。 　　嗯，这事儿，就看小特鲁多总理答不答应了。

  　　顾女士1996年与丈夫从温州来到北京白手创业，从初期和工人赶工到天亮的小作坊，发展成了现在年销售额几千万的大型服装厂。2014年底，赵月圆在自 己销售的高端楼盘刚开盘的时候购买了一套三居室，“其实很多人和我的想法一样，会去直接购买一套高品质住房。以防将来家里人多了需要换房又不能轻易换，因为有可能未来出台更严格的购房政策。”图为2016年3月31日，北京东四环内某高端住宅区，顾女士指引几个搬运工将定制的家具搬到二楼。一大早顾女士和丈夫来收拾新家，再过几天，一家人就将搬进这个两千多万元的别墅内。   　　过去的六年里顾女士一家人一直居住在服装厂内与工人同吃同住，而再过半个月他们就将搬进在市区刚购买的别墅里了。下图为2016年3月30日，位于北京瀛海开发区的一家服装厂食堂内，顾女士在饭桌上核对公司账目。为了方便工作，她和家人已经在厂里居住了六年。 　　对于改善型住房成为市场热门的现象，赵月圆表示，随着二胎放开，一两居的小房子开始满足不了一些家庭的需求，因此学区房、大户型的房子才变得愈加抢手。同时北京的拍地量逐年下降，这类高端楼盘将是越来越稀缺的资源。  

买卖房屋找地产经纪好像是天经地义，以至于有人以为这是法律规定。其实自己花点钱就可以把房子列入房产局网站出售。刚到加拿大的时候，看到一个朋友自己在 门口插牌子几天就把房子卖了。同样，地产经纪的佣金也只是约定俗成。现在卖价头十万的经纪佣金是7%，超出10万是2.5%。 为什么是十万?因为当时的房价基本就是十万几十万，以十万定一个成本价保证经纪的利益。现在房价已经到几百万甚至几千万，头10万变成小菜一碟，2.5%成了大头，让一些大牌经纪的年收入迈入百万级。 地产经纪这个行业有点偏门。从来没有听到哪位华人家长语重心长地说：“孩子，好好读书，长大以后要当地产经纪。”原因是地产经纪靠房吃饭，这波房市来了， 赚的钵满盆溢，那波房市去了，可能颗粒无收。地产经纪属于“明星制”，不论房市如何总是几家欢乐几家愁，有入不敷出的，也有日进斗金的。笔者在美国有家朋 友，老公博士毕业后从事“高大上”的国家科研项目，老婆单枪匹马当地产经纪。几年功夫，老婆拉起几十人的地产经纪团队，数钱数到手软，让博士老公眉开眼笑 之余自叹不如。 什么是卖房“好”经纪呢?本来以为，一要卖得多，二要卖得快。可是这次卖房发现在狂热房市中这两条都不重要。记得十几年前那次卖房，最让人佩服的是那位大 牌经纪写简介的功力。她楼上楼下房前屋后仔细研究，优点一个不少都写到极致，即使缺点也变一个角度写。比如房子距离商业大马路比较近，通常认为环境比较乱 是个缺点，结果人家说靠近饭店车站，生活十分方便。这种简介很容易挑起买家的兴趣。 而这次卖房，也请大牌经纪。笔者是拆掉旧房子，重新挖坑打地基盖的新房。新房和装修房绝对不是一个概念。结果这次上网的房子简介除了价格，其中资讯都是老 房子的。新房变成了装修房，居住面积，睡房和卫生间数量都和实际情况相差甚远。经纪说是助手业务不熟搞错了，诚恳地道歉。本来以为经纪会实地考察一下，然 后妙笔生花地重新写一个。没想到经纪太尊重人了，说什么改什么，不说就不改，所以最后版本的简介仍旧有部分是老房子的。 这当然不能怨经纪，人家实在太忙了。上一次卖房，大概一个月前后有三个人看房就成交。现在房市火热，只要你愿意开放，天天有几拨人看房。这位大牌经纪手里 有几十套房子还有商业地产，其中多数是售价千万级别的豪宅，一个人的时间和精力是有限的，有个轻重缓急也是理所当然。不过，对经纪来说你的房子只是生意的 一部分，对于你来说却是生意的全部，所以在火热房市中找大牌经纪风险极大。 好的经纪应该满足两个条件。第一，业务范围适合你的房子，即经纪现有房子相当一部分的价位和你房子的价位接近，千万不要和千万豪宅“争宠”，其中利害关系不言而喻。第二，有一定时间亲自为你服务。 业务太忙的经纪只能靠助手，看到本尊的机会不多，有很大可能性“忘记”你。现在房市千变万化，一步没跟上就可能错失良机。倒不如找一个稳当的小经纪全心全意为你服务效果更好，说不定还能成就一个未来的明星经纪呢。  

　　多市市府拟推出出租大厦业主牌照制度，业主每年需就每个单位缴交牌费，加租或放租前更必须先完成相关维修及清洁工作。时评人兼律师秦怡敬称概念是好，但质疑实行后成效多少与能否对出租大厦业主具阻吓性，若两者皆欠佳，政策有机会变成「无牙老虎」；她坦言出租大厦与餐馆不同，将检查过的出租大厦评级处理，对现有住客没有实际效用，担心出租大厦只完成市府要求最低标准过关了事，带来反效果。 　　秦 怡敬称将出租大厦业主牌照制度（Rent Safe）计画，与市内食肆清洁评级制度（Dine Safe）相题并论其实并不恰当；她说：「租住房屋不是到餐馆进餐般简单，光顾餐馆若见到评级指标可以选择不光顾，但对一些在出租大厦内租住的市民而言， 租住的大厦不合格，不是随便搬走了事，当中存在很多客观状况。」   　　她指市府租客事务小组今年2月提出这项改革建议，对保障租客在满意环境下居住原意及概念是好的；不过租住此类较平价私人出租柏文大厦的住客，本身经济条件可能属仅可糊口，即使居住的出租柏文在市府检测中不合格，他们基于工作上或生活上的种种考虑，不能说搬走便搬走。   　　秦 怡敬说留意到此建议及有待讨论的市府方案中，有关执行的一项提及即使出租大厦经市府督察检视后，发现业主没有遵从市府标准而为，市府也无权停止出租大厦营 运，只可透过罚款或发出修葺令，要求业主改善大厦环境以合乎标准。她说即使有业主因而被罚款，最高也不能超过10万元，秦怡敬质疑这对出租大厦业主而言， 阻吓成效可以有多少。 　　谈到有出租大厦业主认为，市府要求业主为每间出租公寓支付12至15元牌费，是为市府增加收入巧立名目；秦怡敬不知道若此制度一旦实行后，业主会否将牌费支出转嫁至租客身上，但她不相信业主会因此而减维修费用，原因是不论市府有否监督机制，业主依然会为出租大厦做相关维修。她 反而担心业主只会完成市府要求的最低标准，通过相关标准了事，这样反而是适得其反。 　　秦怡敬认为市府与其加强监督私人管理出租大厦，倒不如多加资源改善辖下廉价房屋及大厦（TCHC）的内外环境质素，她从一些媒体报道所见，部分TCHC管理的廉租屋，生活环境之差是不堪入目，改善廉租屋环境似 乎更是刻不容缓。她形容市府此项建议制度，对一些正寻找此类私人出租大厦单位的新租客而言，或许有指标性作用，但对一些已在这些大厦租住的市民来说作用并 不大。

　　据《环球邮报》披露，一个列治文前屋主斯塔特(Don Stutt)自称是新海岸地产公司「摩货」受害者。他认为该公司游说他卖屋的手法非常有问题。 　　摩一摩获利40万元   　　斯塔特说，自己和妻子在去年12月，出售他们名下的独立屋予一个黄姓女子(Ms. Huang，译音)，成交价150万元，但4个月后，该幢物业约以190万元转售，令该黄姓女子账面获利40万元。   　　据《环球邮报》调查显示，上述黄姓女子是新海岸地产公司其中一位董事。 　　不过，斯塔特承认，在该宗卖屋交易，他是通过自己的经纪跟新海岸地产公司的经纪洽谈买卖事宜。 　　屋主入禀法院追讨赔偿 　　此外，在今年2月，据CTV电视台报道，另一位列市前屋主戴维斯(Jim Davis)表示，约于5年前，他被自称「桑尼(Sunny)」但事实上就是吴语的男子，游说出售自己的列市独立屋，结果双方以87万元成交，但在1个月后，「桑尼」已把该幢物业以97万元转售给其他买家。 　　患严重风湿病须住院治疗的戴维斯，现已和至少另外两个列市前屋主，入禀法院向吴语追讨赔偿。 　　不过，新海岸地产公司就向传媒强调，所有交易均属合法买卖，不存在诈骗情形。 　　卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)已于今年3月宣布，新措施将规定今后「摩货」利润归原来的业主。

　　新海岸坏消息多 承认不足欢迎监督 　　刚受到卑诗房地产议会调查，并须接受7项牌照条件要求的新海岸地产公司，近期被指欠经纪佣金遭抗议、涉炒地产买卖合同(「摩货」)被指手法欠妥，负面新闻层出。在成为风眼中心当儿，该公司董事长吴语在列治文公司总部接受独家专访，在回应负面消息时，他承认亟需反省公司经营模式，须加以完善，以及多宽容，少树敌。 　　在该公司总部会议室接受本报记者独家采访时，吴语表示，欢迎卑诗省记者房地产议会（The Real Estate Council of British Columbia，简称RECBC）展开的调查监督。谈到近期该公司连串风波，他坦承须要反省现行经营模式并且加以总结，汲取教训以做得更完善。 　　强调没欠佣金 公司按合同办事 　　《星岛日报》记者在周末采访吴语时，适逢该公司与RECBC开会研究地产经纪等问题。关于有经纪较早时于该公司开年会时候，在会场外抗议欠佣金事件，吴语说：「我们没有拖欠佣金，一切按合同办事。」 　　他解释说，该公司的经纪制度与别人的并不一样，而且不同经纪间的合约也不同，收取管理费用有异，所签合同内容也就不同了。 　　他透露，第一种是独立经纪，来去自由，公司遵照合约，不分不扣任何佣金。这与其他地产公司的传统模式比较相似。   　　第二种是团队经纪，这是新海岸的创新模式。加入团队的经纪在慎重考虑之后，自愿和公司签约，佣金和公司按合约比例分成。有的是三七分成，公司分三成，经纪拿七成；有的是五五分成。分成比例与公司支持力度相关。   　　吴语又强调，该公司的团队经纪采用创新合作模式，所以与他们签的合同也与独立经纪不一样。经纪离开公司的方式，跟其他传统公司不同的有两条：一是如须解除合作，团队经纪须提前6个月提出书面通知；二是团队经纪如果退出合作转到其他经纪公司，在该公司还未收到的、应得的所有房屋买卖佣金，全归公司所有。 　　吴语还向记者说，当天在温市中心的抗议人士中，有些并不是该公司的经纪。 　　对5年前「摩货」事件有解释 　　有关被媒体指「摩货」，吴语指源于一位5年前客户的投诉。本地有媒体报道，Jim Davis在5年前以87万元出售自己的独立屋给华人男子Sunny，一个月后他发现Sunny以97万元把他刚沽出的物业转售，Sunny账面获利10万元。而据入禀状提供资料显示，Sunny正是吴语。 　　吴语辩称，当时新海岸公司还没有成立，他在开建筑公司，与一位合伙人买了屋主Jim Davis的独立屋准备拆掉重建，但因为合伙人改变主意，他们就把房子卖掉。「合同上写得很清楚，可以转让给第三方。」 　　他说，房子是由助理买的，他没进去看过房子，只是在价格上把关，助理和经纪与卖家谈判。「卖家投诉说被经纪忽悠了，我不是经纪，我只是买家。」当时房价涨得很快，他认为是卖家见价格涨得高，反悔了。 　　现年42岁的吴语更强调，当时地产公司并未成立，该事件是他开建筑公司时所遇到的。2012年他成立新海岸地产公司，2013年关闭了建筑公司。所以吴语认为，不能光凭这个新闻就说他「摩货」。 　　关于转让合同，十年前自大陆移居加国的吴语说，在买家卖家同意下，转让合同是合法的。关键是一定要向双方披露信息，不可隐瞒。

　　近期以来，让中国民众“心惊肉跳”的不只是飙涨的一二线城市房价，还有与生活息息相关的物价。 　　据综合媒体4月8日报道称，今年3月北京新发地市场蔬菜的加权平均价同比上涨46.61%，这意味着，菜价上涨幅度已经超过上海房价28.78%的涨幅。 　　菜价这是要上天啊!别说猪肉，我连青菜都吃得肉疼”“这两天，每当我看到那些吃青菜的人，都会偷偷瞄一眼，真羡慕那些有钱人”……高菜价把不少中国网民逼成了段子手。 　　“日常消费贵的问题，我有同感。家里想吃饺子，我去菜市场买老倭瓜，一问才知每斤七元(1人民币折合约0.1543美元)，称了一个四斤多点的，要我30多块!”一位中国网友抱怨。 　　有网友建议，要以农业供给侧结构性改革为契机，加快转变蔬菜的生产方式，打通生产、加工和流通环节。提高蔬菜产销组织化程度，引导农民按市场需求进行生产。同时积极改善蔬菜流通设施条件，降低农产品储藏、流通成本，引入农产品电子商务等新型业态，推动“农超对接”，让百姓的“菜篮子”更丰富实惠。 　　中国城市菜价虽然高涨，但流通环节的利润并没有提高。市场地租、运费、人工、包装等成本是固定的，菜饭原来每天能卖不少菜，算下来毛利多，但现在菜价一贵，市民普遍缩减购买量，商贩算上烂掉的损耗后还亏钱。 　　据中国商务部监测数据显示，3月28日-4月3日全国36个大中城市中，30种蔬菜平均价格比前一周上涨0.7%，其中冬瓜、菜花、白萝卜价格分别上涨20.4%、13.6%和12.3%。 　　4月7日，中国商务部新闻发言人沈丹阳表示，近期蔬菜价格上涨主要受天气因素影响，未来随着气温回升和蔬菜上市量增加，预计菜价总体将呈现回落态势。 　　菜价能短期回落，猪肉价格却降不下来。农业部数据显示，3月最后一周，活猪的平均价格为每公斤19.54元，猪肉的平均价格为每公斤29.67元，这一价格已突破2011年6月创造的历史最高点。 　　尽管生猪收购价快速上涨，但由于当前基础产能偏低，全年生猪供需处于紧平衡状态，此前农业部副部长于康震表示，由于生猪生产的恢复需要一定的时间，所以预计今年全年猪价将处于高位运行。 　　据悉，当前中国众多养殖户对后市行情持观望态度，补栏积极性一般，直接导致目前生猪存栏量偏低，货源偏紧，生猪收购价还处在上升通道，4月份生猪收购价可能会创出新的历史高点。

2006年针对房价上涨过热过快的问题，政府出台“国六条”，要求新开工的商品房，90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。多年来这一政策一直限制着市场上的大户型商品房供给。同时随着北京土地供应量下降、四环之内饱和、容积率限制，高端化、改善型客户群体又越来越多，如今的北京，优质“豪宅”项目已毫无疑问地成为“稀有资源”。那么是谁买了北京的“豪宅”呢？ 购房者心理大多恐慌 “有钱人都慌了，现在实体经济不好做，钱放在手里不值钱啊。”亦庄某高端楼盘的销售经理刘博对丁女士说。丁女士去年年底在刘博的介绍下给女儿、儿子和自己各买了一套平墅，每套价格近一千万元，不到半年的时间，每套房子上涨100万左右。 某国有房企开发经理赵先生对如今北上广的房价再刷新高做出了这样的分析，“一部分原因是老百姓的恐慌性购房。举个例子，今年我拿100万还能买100平米，明年也许只能买70平米了，这样的心态促使购房者着急买房，使房价上涨。” 炒房团在北京几近消失 85后赵月圆大学一毕业就开始从事房地产的销售工作，回忆起2010年刚步入这个行业时的“盛况”，赵月圆这样说道，“那时候煤老板、有钱人来了就买，买好几套，我们销售都不用说话。那段时间市场就是那样的，充斥着炒房团。”而随着政府限购政策的逐步出台，赵月圆已鲜有见到这样的客户。 “现在没有所谓的温州炒房团了， 90%的客户都属于改善型购房，将豪宅作为自己在北京的第一居所。”对于炒房团消失的原因，销售经理刘博说，“一是限购政策的限制，二是如今一线城市的房价已经很高，投资的资金量大，周期长，理性的投资人也不会再去追高。” 面对市场未来的走向，赵月圆给出这样的建议，“现在买房还是要慎重，不能随便投资，因为有可能你买的位置不好，就不升值。所以未来购房还是先以自己居住为主。” “大房子”因稀缺而热卖 顾女士1996年与丈夫从温州来到北京白手创业，从初期和工人赶工到天亮的小作坊，发展成了现在年销售额几千万的大型服装厂。过去的六年里顾女士一家人一直居住在服装厂内与工人同吃同住，而再过半个月他们就将搬进在市区刚购买的别墅里了。“家里人多，平时从厂子到市里办事都不太方便。”顾女士笑着说，“家里孩子都等不及住新房了。” 对于改善型住房成为市场热门的现象，赵月圆表示，随着二胎放开，一两居的小房子开始满足不了一些家庭的需求，因此学区房、大户型的房子才变得愈加抢手。同时北京的拍地量逐年下降，这类高端楼盘将是越来越稀缺的资源。 2014年底，赵月圆在自己销售的高端楼盘刚开盘的时候购买了一套三居室，“其实很多人和我的想法一样，会去直接购买一套高品质住房。以防将来家里人多了需要换房又不能轻易换，因为有可能未来出台更严格的购房政策。”

税务律师Dale Barrett表示，有一套理由和原因可以导致税局对某一人的退税申报进行额外「关照」和审查；总体而言，这些理由可以概括为一个，就是申报的资料看起来「不寻常」。很多时候是纳税人所申报的情况，比往年有了较大的变化，引起税局注意，如报税人的年收入比上一年大幅下跌，或向慈善机构捐出一笔巨款。情况变化引起税局注意的事例，还有报税人在柏文大厦单位过户及入住前将楼花物业出售，不论他们出于何种情况或动机，都会受到税局的严格关注。如果报税人以往有申报房租收入的纪录，后来停止申报房租收入，却没有申报（因出售房屋而取得的）金钱收入（capital gain），那税局就会起疑：「情况改变通常是引发税局查询的原因。」   另有一些情况是纳税人所申报的内容听起来不合情理。如果报税人住在一个物业价值百万元以上的住宅区，但只申报3.5万元年收入，与社区住户的普遍收入差距过大，就会引起税局注意。同样道理，如果报税人申报的收入与他的职业平均收入过于悬殊，也会招来税局官员查问。   星岛日报援引的相关报道称，另一位税务律师David Rotfleisch表示，自雇人士特别是只申报赔钱的人，通常是容易受到税局特别关照的高危人群。主要是申报的抵税开支必须合理。若有人申报的开支不合理但百分百真实，当然可以如实申报，但必须准备接受审计。   税局对民众报税申报进行复查的方式很多种。对于采用电子报税的民众，税局通常会信要求提供文件或是发票来支持某些申报。巴莱特表示，报税人收到税局查询时，一般可以自己应对，但如果不擅长同税局打交道、或过程中感到不舒服、或认为其要求的缴税项目和处罚不合理时，也可以寻求专业人士帮助。  

  市场预期上月的新屋动工年率约为19万间，帝银（CIBC）经济师艾萨豪斯（Nick Exarhos）指出，目前的建设速度显示，住宅投资将会继续是上半年的增长火车头之一。   CMHC又说，新屋动工的6个月移动平均数，按年率化计算由2月的201,618间，下降至3月的196,783间。低房贷利率近年推动全国房市发展，然而油价自2014年底开始下滑，对各地区产生不同影响。道明银行经济师Warren Kirkland预期，卑诗省和安省的经济情况较佳，建筑活动应继续有强劲增长。   至于如亚省和沙省等经济衰退和房市不振的省份，建筑活动则会拖累经济增长。此外，可出售房屋的库存量上升，亦或会窒碍建筑活动。   据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周五公布的最新数字显示，亚省卡加利人口普查都会区(Census Metropolitan Area，简称CMA)新屋开建量，由2月份的11,417个单位，下跌至3月份的9,697个单位，跌幅达15%。CMHC统计的月度新屋开建量，是采用6个月的移动平均数，称为「每月季节调整年率」(SAAR)。   据CMHC卡加利地区市场分析员Richard Cho指出，3月份新屋开建量减少，主要是受到单户房屋和多户房屋价钱回落所影响。   他补充说，事实上，卡城今年房屋存货量明显增加，令到地产发展商纷纷减少开发项目。至于爱民顿人口普查都会区，今年3月份新屋开建量为11,648个单位，低于2月份录得的12,038个单位，跌幅为3%。   二手房屋放盘数量高企   据CMHC爱民顿地区市场分析员布查特(Christina Butchart)表示，单户房屋和多户房屋开建量均续放缓。由2015年3月至今单户房屋的新屋开建量持续下调，主因是新屋存货量上升，以及二手房屋放盘数量高企。   新屋存货减 二手房销高 新盘需求大   根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）周五公布最新数字显示，受到房屋存货量持续减少所刺激，卑诗省及温哥华人口普查区（CMA）3月份的新屋动工量，均呈进一步攀升。   经季节调整后，温哥华区新屋动工年率（SAAR），由今年2月份的24,248个单位，增至3月份的25,969个单位，上升逾7%。   据市场分析家萨姆（Richard Sam）指出，单户房屋、连幢屋及柏文单位等各类房屋的动工量，均较对上一个月增加，主要是已落成新屋存货减少，加上二手房屋销售量录得新高纪录，鼓励房屋发展商继续在市场推出新地产发展项目。   全省新屋动工单位近3.6个   至于卑诗省，今年3月份新屋动工年率为35,914个单位，超越2月份的33,886个。   CMHC卑诗地区经济学家弗拉克蒂（Carol Frketich）就分析说，卑诗新屋动工量增加，主要原因是新屋存货及二手房屋楼盘数量，均处于偏低水平。   CMHC是加拿大全国性质的权威房屋机构，致力于维持楼市及相关金融体系稳定，以满足加国人对房屋的需求，并向政府、消费者和地产业界提供客观的房市数据。      

卑诗省科技、创新及公民服务厅长维克(Amrik Virk)周五宣布，省政府与3个原住民部族达成协议，以合共4.8亿元出售位于温哥华市西端的其中两幅杰里科土地(Jericho Lands)。   原住民的马斯琴(Musqueam)、史戈米殊（Squamish）及塔斯里尔沃特斯(Tsleil-Waututh)这3个部族，共同斥资购入两幅总面积达38.8英亩的土地。首幅土地将于今年11月1日转手，另一幅则在明年11月1日正式易手。   重大的经济发展机会   维克表示，对于3个原住民部族来说，是项交易可说是一个重大的经济发展机会。透过土地重新发展计划，温市将可创造大量建筑业工作职位、增添社区设施，以及提高住房供应量。   据马斯琴酋长斯帕罗（Wayne Sparrow）表示，他们将与温市府商讨有关土地用途规划等问题。   杰里科土地位于西格雷岬区（West Point Grey），总面积达90.4英亩。2014年年底，马斯琴、史戈米殊及塔斯里尔沃特斯，联同加拿大土地局（Canada Lands Agency），以2.37亿元向联邦政府购入总面积52英亩的一幅接壤土地。   原住民的马斯琴(Musqueam)、史戈米殊（Squamish）及塔斯里尔沃特斯(Tsleil-Waututh)这3个部族，共同斥资购入两幅总面积达38.8英亩的土地。首幅土地将于今年11月1日转手，另一幅则在明年11月1日正式易手。   重大的经济发展机会   维克表示，对于3个原住民部族来说，是项交易可说是一个重大的经济发展机会。透过土地重新发展计划，温市将可创造大量建筑业工作职位、增添社区设施，以及提高住房供应量。   据马斯琴酋长斯帕罗（Wayne Sparrow）表示，他们将与温市府商讨有关土地用途规划等问题。   杰里科土地位于西格雷岬区（West Point Grey），总面积达90.4英亩。2014年年底，马斯琴、史戈米殊及塔斯里尔沃特斯，联同加拿大土地局（Canada Lands Agency），以2.37亿元向联邦政府购入总面积52英亩的一幅接壤土地。  

　　夏季到湖边度假屋（cottage）享受悠闲长周末是很多加拿大人崇尚的生活方式，如果拥有一幢度假屋，除 了可供家人一起享受，闲时还可出租赚取租金。有地产业界人士认为，拥有度假屋涉及不少开支，与其将之视为地产投资，倒不如当作实现一个拥有湖边小屋的梦想 还来得实际。有地产业界人士表示，近年越来越多中产华人对约50万元的度假屋甚感兴趣。 　　由地产公司Re/Max制作的一份有关2015年休 闲物业市场报告指出，近7成受访国民宁愿在长周末到度假屋度假，也不想到其他大城市旅行。加拿大人对度假屋的向往程度，甚至有两成受访者表示，愿意牺牲主 要居所的面积，以增强自置度假屋的购买能力。4成国民表示，如有足够经济能力在度假屋市场投资物业，他们将会在每年夏季的假期，放弃前往外地旅游的计划。 　　事 实上，近年来安省主要度假胜地的地产市场，交投量普遍上升。墨斯谷加及地区地产员协会（Muskoka and Area Realtor's Association）刚发表的数据显示，该地区于2015年的度假屋销售量，与2014年相比有23%升幅，沿着Lake Joe、Lake Rousseau、Lake Muskoka几个大湖的度假屋交投量，已连续3年录得上升。邻近Muskoka的Haliburton Highlands，升幅亦达30%。   　　小镇度假屋售价升三成   　　在闪高湖湖边度假屋的销售量， 较2014年上升15%，其中在Oro-Medonte小镇的度假屋平均售价，按年升幅达29.3%，升势为附近众多湖边城镇中最强劲。其他如 Georgina、Beaverton、Orillia等，也有不错表现。不过，Innisfil售价超过150万元的度假屋，销量却呈下跌趋势。由于闪 高湖与多伦多相距才一个半小时车程，甚受热爱度假人士欢迎，令沿湖的新屋兴建或旧屋翻新的工程不断涌现。 　　Re/Max该份市场报告，也列出全国各 省多个主要度假屋市场的2015年平均屋价。在安省，中位价最高的是Wasaga湖滩区，达99万元。其次是闪高湖湖滨，中位价是81.5万元。其他中位 价超过50万元的，还有Georgian Bay南区（60万元）、Collingwood湖滨（55.2万元）、彼德堡及Kawarthas湖滨（51.5万元）、Grand Bend湖滨（50万元）等。 　　金屋地产总裁窦青云指出，华人对购买度假屋的热衷程度虽不及本地人，但近几年来亦越来越受中产阶层的华人关注，闪高湖、Wasaga Beach、Muskoka、Collingwood等，都很受华人买家青睐，价格在50万元附近的度假屋至为抢手。 　　「对本地人来说，去度假屋过一个周末，是一种生活习惯。有人可能在市中心住柏文单位，但也会在度假区拥有一间小cottage。对华人来说，买cottage可能是投资手段之一，他们在大多区买了一、两套房子投资，慢慢也对度假屋产生兴趣，想买一间来玩玩。」 　　临湖与否售价差距大 　　他 续说，传统上的cottage是一所小木屋，但近几年却有些变化，度假屋越来越豪华，一年四季都可入住。以前30多万元已可买到一座cottage，但现 在一些豪华的湖边度假屋，后面临湖并有码头泊船的，随时可卖上100至200万元。此外，近两年还出现一种共管柏文形式的度假村楼盘，一个湖滨建筑项目， 有20到30个单位，也是度假屋的变种。 　　不过，窦青云提醒有意购买度假屋的人士，度假物业最好选购后园临湖、有码头可泊船的，不论个人享受或升值能力，都略胜一畴。 　　「假设两间屋在同一条街上，一间后园临湖，屋价是100万元。但正正对面那间，只能前园望湖景，其屋价则只有50多万元。临湖与否，价格可相差很远很远。」 　　关于这一点，Re/Max的度假屋市场报告亦提供了相关数据支持，例如同在Wasaga地区，沙滩畔（beachfront）的中位价是99万元，河畔（riverfront）的中位价是45万元，非水边（non-waterfront）的则只需29.6万元。

  J.R.威廉姆斯最近把他阿伯茨福德的独立屋挂牌销售，周末两天的开放日里，竟然吸引到200多人前来看房，收到的报价更多达23份。最终，威廉姆斯以高出叫价9万元的价格卖出房子。   对于这个结果，威廉姆斯表示出乎意料，在阿伯茨福德能超过叫价10万成交，之前并不常见。   温哥华楼市的火，早已从温哥华、西温等传统高价区烧到了周边。许多有置业刚需的家庭即便在大温边缘的高贵林、素里也买不起房，只能把目光投向更远的区域。相对于大温地区，菲沙河谷的房价显得相对便宜。以三月房价为例，典型独立屋，阿伯茨福德的价格是55万左右，素里是74万，温哥华是130；城市屋，阿伯茨福德是24万，而素里中部是35万，温哥华东部是71.4万；公寓，阿伯茨福德是16.4万，素里中部是21万，温哥华东部要39万。     阿伯茨福德当地地产经纪雪儿表示，近来接到许多外来买家的电话，相当一部分来自于高贵林、北温或素里。   另一位阿伯茨福德经纪人大卫·科里，说他刚刚卖掉的一栋房屋收到12份报价，其中10人来自素里、本拿比和温哥华。许多首次置业者无法负担大温郊区如高贵林、高贵林港和穆迪港的房价，只能继续东进。高贵林港议员布拉德·韦斯特抱怨当地房价过高：“2200平方英尺的普通住宅都能卖到100多万，我真搞不懂谁能赚那么多钱负担那么贵的房子？”   从销售数据上，也可以看到阿伯茨福德的地产热正在兴起，今年三月，阿伯茨福德独立屋的销售数量同比增长了124%。   同时，也有一部分温哥华人把目光投向了西边，温哥华岛。     维多利亚的地产经纪恩格尔说：“我已经干了12年的房地产经纪人，过去，大概每年能遇到一位从温哥华搬到维多利亚的客户。现在，每一两个星期就能遇到一位。我也常听到温哥华的地产经纪告诉我房主卖掉了温哥华的房子，前往维多利亚置业。”   恩格尔说，许多人搬到维多利亚是为了寻求更高质量的生活。比如，有人以300万卖掉西温的房子，在维多利亚用150万就可以买到和原来一样好的房子，同时还能留出150万用以享受生活。   另一名维多利亚的地产经纪说，仅今年第一季度，卖掉的房子数量就已经超过去年全年了，而且高需求带来高出价，大部分房子也都需要加价才能买到。

在外界看来，这个四线城市的限购措施是不痛不痒的“空调”，政府出台得“不情不愿”。在等待“廊九条”落地的过程中，“北三县”市场的热火依旧。在这个绝对的卖方市场，为了买房，每一个环节都可能被“坑”一笔钱，最终裹挟在乱象中显得非常被动。 离开盘选房还有1小时，等待的人已经挤满售楼处前空地，十字路口交通一度瘫痪。 4月7日，差9分钟到9点，销售李晓给买房客户群发了一条微信，紧急通知当天下午2点开盘选房。 距离开盘仅5个小时接到销售的通知，意味着很多即将到公司刷卡上班的白领们要紧急向领导请假，赶到国贸搭乘815跨省公交车。幸运的是，和上班高峰期车流方向相反，815公交车可以在40分钟内抵达燕郊，再花十多块钱乘出租抵达李晓所在楼盘。 此前，廊坊市的官员对媒体高喊：“如果2017年北京市政府4套班子搬往通州有实际具体的行动，燕郊房价有望突破4万元/平方米，大厂有望突破3万元/平方米，香河有望突破1.8万元/平方米。”这些预测让整个市场沸腾了。 燕郊、大厂、香河统称“北三县”，是环京楼市中最火的区域。去年中央经济工作会议确立“去库存”目标后，“北三县”的房价一路狂奔。燕郊最高已经达2.7万 /平米，超过北京一些楼盘，整体市场已突破2万/平米；大厂突破1.5万/平米，香河突破1万/平米。在“买涨不买跌”的买房心理下，更多的投资客开始涌向这个迅速膨胀的市场，即便市场一天一个价。 脱缰的房价越发背离京津冀一体化政策中反对北京周边炒房的行为，限购不出所料。4月1日21点45分，廊坊市发布限购措施，被称为“廊九条”。 在外界看来，这个四线城市的限购措施是不痛不痒的“空调”，政府出台得“不情不愿”。在等待“廊九条”落地的过程中，“北三县”市场的热火依旧。在这个绝对的卖方市场，为了买房，每一个环节都可能被“坑”一笔钱，最终裹挟在乱象中显得非常被动。 12万“房票费” “没房，先排号。”这是凤凰网（凤凰网【严肃新闻】微信公号ID：Serious-News）走访环京“北三县”楼市，听到最多的一句话。 京津冀一体化纲要发布后，加上北京市政府4套班子确认东迁至通州，河北省收紧了对“北三县”住宅用地的审批，这意味着“北三县”的楼盘卖一套少一套。开发商看涨楼市，捂盘惜售。 “北三县”的楼市供不应求，排号成为了买房的前提，不同楼盘排号费从2万到3.5万元不等。 燕郊北边一个楼盘由于靠近规划中的平谷线燕郊北站以及几条高速路，被市场认为增值空间大，买房的人数倍超过备售房源。如果想在该楼盘买房，需要向销售中介交12万的“房票费”，才能获得买房资格。 排号是“北三县”楼市的一个营销方式，续够客源一次性开盘可以营造火爆的抢房氛围。通过排号速度也可以看出楼市是出于高峰还是低谷。2014年“北三县”楼市遭遇低谷，很多楼盘从3月份开始排号，直到11月份才续客完毕开盘，很多楼盘随时去都有房可选。而在疯狂的2016年3月，很多楼盘排号不到2周就迅速开盘，几百套房源有数千人排号抢购。 贾坤是春节后涌入燕郊楼市投资客中的一员，他没有过多考察别的楼盘，直接选中了最火爆的汇福悦榕湾。该楼盘地处北京河北分界河潮白河边，靠近进京的通燕高速入口，是燕郊最贵楼盘。他去售楼处不到半小时，销售中介就催着先交2万块排号费，不停说又有人排号，排完了就选不到满意的房。 贾坤排号是周一，当天的售楼处大厅沙发上坐满了看房的人，上午八点各公司销售便代替客户排队排号，队伍一直排到门口，有客户要交排号费再顶替一个销售出来。贾坤想选的户型在所有房源中只有不到 60套，他排的号为116号，销售说她有客户排的号靠前，选房当天可以带进去。不过选房当天贾坤发现，这不过是销售为了让他买房的安慰话。为了让客户买房，销售可以说出一切话，一切问题在他们看来都不是事。 贾坤交了2万块排号费后，销售才告知如果要选临河的29号楼需要单独排号，贾坤排的号只能选非河边的房子。无奈之下，贾坤又交了2万块排号费。 保安组成人墙才能堵住拥挤的买房人群。 5分钟选房时间 新房销售们的朋友圈像极了打了鸡血的传销组织发布的消息，不同楼盘销售用的都是相同的文案，销售们用“激将法”刺激着买房人的痛点。 “第一次，你被踢出了四环路；第二次，你被踢出了五环路；第三次，你被踢出了六环路；第四次，你被彻底的踢出了北京；第五次，你将被踢出北京周边。廊坊准备开始限购了！当断不断，租房不断！”这是一条销售们最喜欢用的文案，另一条是：“我让你买房，你说我逼你；你没买房，你说我咋不逼你。” 销售们疯狂转发一条无法证实的配图消息，据说是一个销售的客户经历，一人蹲在路边哭，另一人在安慰，“年前看到年后，说啥都不听，考虑……考虑……没时间……没时间……没时间……今天有时间过来了！介绍了一下没几分钟说约了朋友有事先走，俩人出售楼处就哭上了……” 不能确定有多少人是受了销售这些文案而买的房，但能确定的是选房现场像一场战役。 排完号4天，销售通知贾坤周六带上身份证和排号单去选房，上午9点正式选房，需要提前一小时到场排队。周六早上6点半，贾坤看到手机上销售的3个未接电话，紧接着微信语音催促着赶紧去选房。在贾坤赶往售楼处的路上，销售不断语音告知现场已经聚集了非常多的人。8点半，贾坤赶到现场时，售楼处门前的空地全部挤满了等待选房的人，路口几名交警在指挥拥堵的交通，他挤了十多分钟才到排队处。 9点选房开始，十多个保安堵在门口叫号，十个十个放进去，确认排号单盖完章后再能进入最里面选房。现场拥挤不堪，买房的人一波一波往里面挤，保安把人往外面推，冲突一触即发。突然，一个身高1.7米的保安嚷了起来：“把她拖出去。”从选房处快步走向排队处，右手指着刚进门的一个女的。 轮到贾坤进去选房，距离开盘已经过了近3个小时。进去看到价格贾坤呆住了，比销售告知的价格每平米高了近3000元。开发商扯着嗓子喊：“只有5分钟选房时间。”展板上全是数字，不能直观看到户型，只能一边微信问销售，一边看展板。5分钟后，现场保安开始把没有选房的人往外面赶，冲突不断，有的人挤开人群愤然离场。 销售在场外不断给贾坤打电话发微信语音，问他选到房没有。几乎没有特别多思考的时间，贾坤以近2.4万/平米的价格认购了一套临河的房子，总价200万。当场价格最高的房单价近2.8万。 贾坤的经历只是一个缩影，几乎在火爆的“北三县”买房的人都有相同经历。催促着排号、几乎没有考虑的选房时间、高出预期的价格。汇福悦榕湾楼盘的销售陈希告诉凤凰网，开盘前一两天，开发商会把开盘价格告知销售公司，但一般开盘价格会比开发商告知的价格高出1000-2000元，销售们都知道这种情况。但贾坤的销售并没有跟他说实话。 展板上的价格比销售先前告知的高了近2000元/平米，最高近28000元/平米。 开发商内部的加价房 选完房的贾坤去河边看了下自己认购的房，拍了张照片传给家人。再次回到售楼处已经距开盘过去了6个小时，他发现人群依然没有散去，贾坤突然想到销售此前反复跟他讲的，如果没有选到房，站着别走。 开发商宣布选房结束，贴满红色胶带的展板被撤去，大多数选完房的人离开。但售楼大厅仍排了一溜长队，他们没有选到房，迟迟不愿意散去。开发商随即宣布加开房源，像极了拍卖的场合，开发商推出一套套价格高于先前选房的价格，人们争相抢购，原来不满意的楼层、价格特别高的楼层，一套不落全部售完。 没过几天，有对年轻夫妇发现自己买的3层完全被前面商场遮挡，要求退2万块定金，开发商完全不理会。那栋被开发商作为重点推广的临河房屋10层以下的房屋都被前面的商场遮挡，别说河边风景，视野都成了问题。 销售陈希见了太多这样的案例，多数情况下，客户都只能自认倒霉。陈希希望能把真实情况告知客户，让客户自己选择，但更多的销售为了卖房拿佣金会隐瞒很多不利因素。贾坤的销售也曾让他买临河房6层以下的房，因为便宜，完全没告知被遮挡一事。 销售们在朋友圈鼓励没有选到房的人不要伤心，随后他们会给没有选到房的人打电话，告知有房源，但是需要加价，几万块到十几万不等。 陈希告诉凤凰网，通常情况下，开发商内部工作人员会截留房屋，然后加价卖，买房的人需要在签约价格外额外支付一笔钱，这笔钱由内部人员获得。市场火爆的时候，销售会从开发商内部人员处购买加价房，再以更高的价格卖给买房的人。 陈希手里有套单价21600元的房，开发商内部人员要求加价12万卖。凤凰网看到一个微信群里，开发商三令五申警告不能卖加价房，但此现象依旧不能杜绝，甚至加价房是“北三县”市场上普遍存在的现场。加价房意味着到手的房比当下市场的一手房每平米贵几百块，但销售会告知下次开盘房价涨的更多，对比下来，很多人还是会选择购买加价房。 其实，不只是选房后销售会推荐加价房，选房前，销售也会推荐加价房，只不过加的价格少些。选房前一天晚上，贾坤接到销售电话，说有一栋下期开盘的临河房屋他可以提前选，只需加价3万块，不用排号，楼层户型随意选。贾坤拒绝了，他不想加价买房。选房当天贾坤庆幸没有加3万块买那栋楼的房，他看到了开发商当天便推出了那栋楼，而并非销售告知的下一期开盘，询问别的销售得知，那栋楼不是临河的。 开盘7天后是正式交首付签约的截止日期，当天会有一批清退房源，这同样成了加价房的来源，销售会把这批房加价卖给客户。凤凰网调查得知，如果遇到有人强烈要求开发商退2万元定金，开发商退了钱后，销售可以通过补给开发商2万块的方式获得此套退房的销售权，然后加价卖给买房的人，至于加多少，由销售决定。 钱成为了“北三县”房市的唯一障碍，只要有钱，销售可以通过各种渠道抹掉信用不良记录，二套房可以更名为首套房，而离婚获得首套房资格则是普遍做法。 四线城市的“限购” 去年底，中央经济工作会议确立“去库存”的目标后，“北三县”的房价开始了脱缰的飞奔之路。 “北三县”是此轮“去库存”的一个神奇的存在。大量北京外溢的刚需购房客涌入“北三县”，因此，“北三县”不存在“去库存”的压力，但“北三县”又不像北上深等一线城市一样有“限购”措施，国家的“去库存”措施它都可以享用。降首付、降契税等配套措施实施后，“北三县”房价开始一天一个价格。 伴随着疯涨，“北三县”“限购”的传闻不断，在过去十年，“北三县”曾执行过两次控制房价的措施，房价均随之被打压。 传闻终于在4月1日被证实。当晚9点45分，廊坊市政府通过微博发布“限购”措施，被称为“廊九条”。“廊九条”规定非本地户籍人士只能购买一套房，且首付最低比提为30%。 不确定“廊九条”威力如何，各开发商都选择了观望。销售李晓所在楼盘当晚11点紧急通知客户，原定的4月2日的开盘选房取消，改为验资登记，买房的人需要提供银行卡登记，卡里至少有30万元。这个多余的举动完全是开发商为了观望而新增的。 长期关注“北三县”楼市的自媒体人叶书利在其公号“壹房产”表示，“廊九条”就是“空调”。他认为廊坊市政府错过了调控房市的最佳时期，在房价暴涨过程中一再忽视，而“廊九条”的出台是“不情不愿”的。“‘廊九条’竟然没有落地执行时间。”这在叶书利看来过于明显地表达了廊坊市政府对于房地产的依赖。而且在具体执行细节上表达模糊，以至于政策无法执行。 相比与此前两次对外地购房人士社保的要求，此次并没有提及社保。而社保往往成为限制外地人买房的利器。2009年和2013年，“北三县”都要求了外地户籍购房人士提供1年的社保，当年的房市迅速遇冷。 “廊九条”中规定的非本地户籍只能购买一套房，在现实中可以被规避过去，据凤凰网了解，销售们可以通过各种方式的运作增加外地户籍购房数量，比如假离婚或者给相关办事人员钱。 大概是嗅出“廊九条”没有太大威力，李晓代理楼盘的开发商比过去更加“霸道”。4月5日，李晓在朋友圈通知客户很快会开盘，但是“本次选房捆绑车位，选房后2天完成签约”。 一方面，开发商要赶在“廊九条”落地前开盘，完成签约。4月6日下午，香河房管局通知开发商截止当天24时起暂停上传非本地户籍购房者的商品房买卖合同。这被视为“廊九条”正式落地的标志。但燕郊、大厂均为有任何消息。4月7日上午9点，李晓接到开发商紧急通知，下午两点选房。原本7天的签约时间被缩短到2天，谁也不知道“廊九条”何时在燕郊落地。 凤凰网致电香河房管局询问“廊九条”是否在当地落地，房管局工作人员否认了这一说法，“我们只是关闭了网签系统，等待限购具体措施出来”。该工作人员表示具体措施将在近期出台。 另一方面，开发商似乎比过去更有底气，他们相信限购意味着房产有价值，“越限购越涨价”，他们也会通过销售让买房的人相信这一代理。开发商变得霸道，将车位和房产捆绑销售，购买12万的车位，才有买房的资格。即便如此，买房的人依然热情高涨。开盘后2小时，李晓便在朋友圈发视频称选不到房的人“久久不愿离开”。

当记者问起，买房过程中，什么考量因素最为关键，Christina说，房屋位置为重中之重，房屋结构、房型皆可改动，唯有地点以不变应万变。 旧金山湾区房产，2002年至2007年涨幅为59%，2008年至2011年下跌27%，2011年至2015年又暴涨60%~70%。 相较于中国楼市的热度，美国楼市近两年虽有回暖复苏之势，但涨幅平稳。房地产网站Realtor的首席经济学家斯莫克表示，2016年将是房地产需求旺盛的一年，约三分之一的购房者年龄在25至34岁间，该购房主力军会给今年带来200万份地产交易单。其中，就有不少普通的华人买家。 中国买家看重地段 Christina来自大连，她高中毕业后赴美读大学，毕业后又留美工作。Christina和她老公最初都就职于摩根大通，由于公司地处纽约市区，考虑通勤方便，他们将最初的居住地选定在跟曼哈顿一河之隔的Jerseycity。他们在租房2年后，本着自住兼顾投资的原则，于2015年开始看房。 在换了五六拨经纪人后，他们最终选定了一个白人老头JayDollinger作为房产中介，Jay有着犹太人的精明和聪慧。在Jay的帮助下，他们将目标锁定在纽约州韦斯特切斯特县（Westchester）的多布斯费瑞市（DobbsFerry）。Christina对记者说，由于他们工作繁忙，无暇打理装修翻新等琐事，因此，那些可以直接拎包入住的新房对他们颇具吸引力。在看了将近1年多的房屋后，他们终于在今年选定了这套建于2005年的独栋别墅，成交价为91万美元。 这套房子共有4个卧室、2个厅、3个厕所，外加地下室和厨房。房屋周边的配套设施齐全，步行便可去超市购物，附近的公园景色宜人。值得一提的是它便捷的交通，步行15分钟便可抵达位于哈得逊河边的火车站，35分钟快车直达曼哈顿，非常适合在纽约市上班的白领。当记者问起，买房过程中，什么考量因素最为关键，Christina说，房屋位置为重中之重，房屋结构、房型皆可改动，唯有地点以不变应万变。 租金房价齐涨 在经济形势渐入佳境的美国，70后和80后的年轻人正处于事业的黄金期，经济状况良好，增长的就业机会带动人口迁徙，导致购房需求增加。而那批50年代出生的长者正经历退休的浪潮，这些人倾向于大房换小，抑或是搬到物价更低廉的地方生活。这两代人的不同需求，增加了整个房地产市场的流动性。 Windermere的首席经济学家加德纳（MatthewGardner）则预计今年会有更多待售房屋抛出，一些持观望态度的房东，也会趁着房屋净值上升之际赶紧卖房，房源库存会有所增加，但仍赶不上需求，因此，今年的房价依然会稳步上扬。 Moody’sAnalytics的首席经济学家赞迪（MarkZandi）说，2016年房地产市场会迎合购买需求，扩大供应量。尽管新造房屋不断增加，但相较于刚需，仍显不足。租房市场和房屋的空置率都处于低位，这都会促成房租和房地产市场的价格上扬。出租房的短缺，在低价位的房源中尤为显著。持有相同观点的还有ClearCapita的首席经济学家维拉科特亚（AlexVillacorta），他对记者说，2016年美国房地产呈现房租依然持续增长和房地产的缓慢增长两大趋势。 据悉，现在美国的房屋拥有率为50年来最低。 行事谨慎的美国联邦储备委员会在上调利率的同时，也欲将对经济发展所产生的负面影响降到最低。在全球经济不景气的大环境下，美元坚挺，房地产利率则充满波动，一天一变，长期走势看高。 走高的房产利率对市场而言却是利好。 房地产网站Ten-X的首席经济学家莫伊欧（PeterMuoio）则指出，工资的增长将为房地产复苏注入新的动力。各种数据的分析结果使他确信，全美2016年的工资将有所增长，这将有助于提高购买力，并为购房需求的增长打了一剂强心针。 美国房价2009年跌至谷底，2010年后开始缓步回升。数据显示，2016年1月全美独栋别墅的中位数在213800美元，比去年同期上涨了8.2%，QuickenLoans的首席经济学家沃尔特斯（BobWalters）说，“被压抑了十年的房屋需求已经复苏了。”RealtyTrac的报告显示，在美国最发达的12座城市，房市去年的反弹已超过2005年的最高点，交易的净利润也达到近10年峰值。 伴随着交易量和利润空间的上升，市场也不乏担忧的声音。加德纳认为：“当投机倒把的交易量上升时，往往也预示着房地产市场的泡沫隐现。” 学区房紧俏 然则复苏之势也好，泡沫之说也罢，带着买涨不买跌的心理，一些收入稳定的华人买家悄然进场美国楼市了。除了文章开头的Christina，同样在去年出手购房的还有丽莎，丽莎2005年赴美攻读会计的硕士学位，毕业后在一家投行做会计，她先生则在耶鲁大学做博士后。他们一家原住在康州的特朗布尔（Trumbull），后因为女儿入学，遂于2015年决定换购学区房。无独有偶，他们也把目光落在了纽约州韦斯特切斯特县（Westchester）的斯卡斯代尔市（Scarsdale）。 该学区一直在东部地区名列前茅，因此也吸引了许多赴美购房团的注意，丽莎下了两次单，无奈都被“豪气”的中国现金买家抢走。跟其他购房者不同，丽莎对公寓情有独钟，除了价格实惠，打理方便也是他们选择公寓的重要原因。第三次，他们看中了一套2房2卫1厅的公寓，售价56万，丽莎飞速下订，最终成交价为56.2万美元，地税每年约为9000美元。 在美国房地产领域从业超过10年的JamesKing告诉记者，在房地产牛市，学区房和普通住宅的增长空间并无显著差异，可一旦进入熊市，学区房因其良好的治安、优美的环境和高质的教育，突显其极佳的抗跌性，堪称“保值房”。 一位不愿意透露姓名的硅谷工程师告诉记者，她在2005年左右，利用零首付，大批购置房产，等房产升值后，利用增值部分用抵押贷款的方式借出现金，再拿这笔现金作为首付，购买下一栋房子。增值后再卖，滚雪球似地积累资本，也为房地产泡沫推波助澜。最终，她在2007年次贷危机前夜及时收手，抛出所有的地产，净赚100多万。 当然，并不是所有的人都像这般幸运，2008年震惊美国华人社区的“吴京华”案，便是次贷危机的受害者，吴京华是一名硅谷的产品测试工程师，他通过抵押方式，先后购买了19套房子，次贷危机来袭后房产大幅缩水，他又赶巧在那时被裁，不堪压力的他继而枪杀了公司的首席执行官、业务总裁和人事部经理。 即便经济危机大潮来袭，硅谷周边的房价在经历短暂的跌幅后，迅速回升，价格依旧坚挺。根据Paragon房地产集团2015年公布的数据，旧金山湾区的房地产，2002年至2007年涨幅为59%，2008年至2011年下跌27%，2011年至2015年又暴涨60%~70%。 一位不愿意透露姓名的李姓工程师对记者说，硅谷30万左右的年薪看似很高，但10万是股票，10万年终奖，可供平时支配的也只有10万美元，几乎月光。在南湾100万左右的房子破旧不堪，最后不得不将目光投到较为偏远的东湾，虽然交通不便，但学区中等偏上，且130万便可以买到3000英尺的新房。 JamesKing对记者说，美国经济增长现已进入高点，去年一年已是高位盘整，下行风险高于上行，而且，今年一季度的GDP预期增长为2%，实际增幅仅0.6%，美国经济进入滞胀期，房价反弹不会持久，若市场进入新一轮调整，很可能下跌。JamesKing表示，相对于已处在高位的学区房，若不考虑自住和孩子升学，有闲钱的投资人可购置相对处于低位的多单元楼，单元越多，管理成本越低，投资回报率越高。不过，多单元搂所处学区往往中等或偏下，人口成分复杂，抗跌性差。

  超越104万元 亚省家庭迁入卑诗 料需求续升   据皇家立百基(Royal LePage)地产公司公布最新报告显示，截至今年第一季，大温地区包括所有类型房屋的综合价格(aggregate price)，跟去年同期相比劲升21.6%，达到1,044,750元。此外，展望未来，大温地区住屋需求预料持续上升。   据该报告指出，亚省石油工业不景气，已使到许多年轻的家庭迁离该省，并前往卑诗省和安省寻找就业机会，而这情况只会令大温地区的房屋需求有增无减。   单层独立屋升幅最高   皇家立百基大温区域经理斯图尔特(Alan Stewart)表示：「大温屋价在今年首季升至前所未见新高，而成交量则迭破纪录，这是主要因为推出市场的楼盘供不应求。   此外，由于许多家庭并不打算居住在远离城市的社区，因此位于市区的柏文住宅，现已成为许多首次买家的选择。」   大温地区的单层独立屋(bungalow)成交价中位数，在今年首季增幅高达25.7%，目前已升至1,116,136元。其次是双层独立屋，同期增幅也达到23.6%，成交中位价为1,418,231元。至于包括柏文等多户式住宅，增幅则为9.5%，中位价为487,300元。     农地改发展房地产  将影响本地食品供应   根据温市储蓄信贷(Vancity Credit Union) 发表的一份研究指出，温哥华楼价不断大幅度上涨，可能令农民无法耕种，因为业主可能选择把土地改作房地产发展，从而影响本地的食品供应。 研究报告显示，以位于菲沙河三角洲地区（Fraser River delta）一幅面积少于5英亩的农地为例，每英亩售价由15万至35万元不等。 加拿大农场信贷机构（Farm Credit Canada）提供的统计数字指出，土地价格如果上升至每英亩8万元，农耕活动的成本太高，变得无法维持。 农地多数由非农民拥有 温市储蓄信贷的研究更发现，农业保留地（Agricultural Land Reserve，简称ALR） 占多数由非农民拥有，其中35%属于控股公司。这些商业公司有权把土地，改为利润更大的非农业发展之用。 一个粮食关注组织，卑诗食品系统网络（BC Food Systems Network）发言人曼斯菲尔德（Brent Mansfield）就表示，房地产的发展正威胁本地农业发展。 他补充说，各级政府须确保现有ALR继续用作农业发展，以及加强法例，限制农地上的房屋占地面积。 研究报告显示，以位于菲沙河三角洲地区（Fraser River delta）一幅面积少于5英亩的农地为例，每英亩售价由15万至35万元不等。

　     国家银行旗下National Bank Financial指，温哥华及多伦多楼市的放盘量，正处于历史低位，因而令原本已经高涨的价格承受再被推高的压力。满地可行经济师则指，大温及大多的楼价升势短期内不会停止。 　　数据显示，今年首季大温地区的放盘物业只有7,358个，较2015年3月减少40.5%。而多伦多的放盘量则较去年同期跌20.7%。 　　国家银行指出，在温哥华及多伦多地区，首季的活跃放盘数目是近十多年来最低。但与此同时，两大市场的房屋需求却一直维持高企，其中在温哥华，3月的销售创出新纪录，而多伦多则打破了旧有的首季销售纪录。 　　国家银行在研究报告中指：「在两个地市，销售增长都超过新放盘增长速度，强劲需求加上供应量少，自然会令楼价承受上涨压力。」 　　上月多伦多的独立屋平均售价为117万元，较去年上升12.4%。 　　而大温地区的独立屋平均价，在3月录得134万元，较去年同期上涨27.4%。 　　满地可行经济师卡夫契维奇(Robert Kavcic)则认为，大温及大多的楼价升势短期内不会停止。卡夫契维奇指出，有机会令楼市缓和的因素都不会在现时出现及足以影响楼市，例如经济放缓或失业率大升预期在短时间内都不会在卑诗省或安省出现。 　　利率仍然维持在低水平，柏文供应将会增加，政府亦未有提出收紧政策，因此预期短期内楼价升势不会停止。 　　卡夫契维奇指出，虽然很多人都关注到屋价持续上涨带来的可负担问题，但持续上升的楼价并没有减慢市场上的交易活动，反而令价格屡创新高。

　　目前楼价越升越高的大温地区，会否出现回落，有银行经济师认为，大温及多伦多的楼市会续涨。 　　据News 1130电台报道，满地可银行经济师卡维奇(Robert. Kavcic)表示，假如这升幅持续，尤其是温哥华，一旦回落可能带来不少的影响。 　　卡维奇又称，有5个可能造成回落的因素，不过，估计这不会是未来的一段时间内出现。 　　该5个因素包括经济增长放缓及失业率上升，不过，卡维奇指出，现时卑诗省及安省的经济增长领先本国其他省份及地区，所以，经济增长放缓与失业率上升这两个因素，在未来的一段时间里都不会出现。 　　其他因素还有按揭利率及政府是否会“出招”，收紧相关政策。 　　卡维奇又表示，目前按揭利率仍然低企，并预料政府在未来一段时间里不会收紧相关政策。 　　第五个因素是负担能力，令人关注的是楼价上升没有令楼房买卖活动减慢，楼价继续上涨。

　　加拿大房屋及按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)发表最新海外居民拥有加拿大柏文的研究，显示大温21万个柏文单位中，只有3.5%由海外居民所拥有；新楼虽比较受海外居民欢迎，但比率也只有6%。另温哥华市的海外居民柏文拥有率亦仅为5.4%。这项数据显然与海外买家炒高大温楼价的推论相悖。另外，地产公司Royal LePage的报告显示，大温楼市升势持续惊人，今年首季累计楼价增幅，大温所有类型房屋楼价跃升21.6%至104.5万元。 　　CMHC昨日公布最新海外居民拥有加国柏文的研究，并将「海外居民」(foreign resident)定义为「主要居住地(primary residence)在加国以外的人士」，而非根据他们的国籍身分来界定；也就是说，即使是加拿大公民或移民，只要他们的主要居所是在加国以外，在是次调查中也会被界定为「海外居民」。 　　CMHC要求全国的物业管理公司或业主委员会，提供关于海外居民拥有柏文单位的资料。CHMC强调，是次调查的数据是「拥有权」(owenership)的资料，而不是该年内海外居民购买(sales)柏文的统计。 　　该项统计涵盖大温的地域，是加拿大统计局所定出的「温哥华都会人口统计区」(Vancouver Census Metropolitan Area)的范围，其中包括温哥华、本那比、列治文、素里以及周边城镇；涉及的柏文单位超逾21万个。 　　根据CMHC在2015年所收集到的数据，柏文的新旧与海外居民拥有率有关连，1990年以前落成的柏文单位的海外业主拥有比率为1.4%；1990至1999年落成的则为4.4%；2010年或以后落成的海外居民拥有比率增至6%。 　　CMHC的结论是，不论楼龄新旧，海外业主只占一个低比率(low share)。但楼龄愈新，海外业主的拥有率便愈突出。 　　与2015年相比，2014年的数字明显较低。2014年大温哥华区的海外业主比率只有2.3%。2015年跳升超过一个百分点至3.5%。 　　此外，温哥华市(包括市中心、东区、西区)的海外居民柏文拥有率比较高，共有5.4%。 　　CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)指出，这一分析结果为解读海外业主的房产买卖提供更多线索。CMHC将继续收集国外买家在加拿大买卖房产的数据。他说这是CMHC的首要任务。 　　卑诗大学(UBC)尚德商业学院(Sauder School of Business)经济学家达维多夫(Tom Davidoff)指出，CMHC的数据颇为有用，但感觉上，真实的数字可能比CMHC的数字更高，他认为CMHC的数字与不少人的主观感觉并不相符。他指出，外国买家可能通过公司或是本地人购买楼房，故此准确的数字难以掌握。

    　　本国地产公司Royal LePage最新楼市报告显示，大温市场升势惊人，2016年首季累计楼价(aggregate price)录得双位数增幅，大温所有类型房屋楼价升21.6%至104.5万元，已超过该公司今年年初对全年楼价升幅的预测。 　　除温哥华外，同样火热的多伦多楼市亦录得8.4%按年累计楼价增幅。以两层高独立屋为例，温哥华的价格较多伦多高出近一倍，两地的价格中位数分别为142万元及72.5万元，按年升幅则为23.6%及9.3%。 　　Royal LePage昨日公布的2016第一季楼市报告显示，大温地区的楼市继续火热。各类房屋的楼价均录升幅，其中独立屋平房的价格中位数按年升25.7%至111.6万；两层独立屋升23.6%至141.8万元；柏文则升9.5%至48.7万元。 　　报告指，大温地区在今年首三个月的价格升幅，远远抛离本国其他地区，在8个市场中，6个录得超过18%的累计楼价升幅。其中北温、西温、温哥华录得的按年增长都超过20%。 　　报告指，持续供应不足、需求度强劲等因素，都是导致楼价升势持续的原因。 　　报告亦特别提到，卑诗省及安省都出现国内的跨省迁移的趋势，因为一些本国以商品为主要经济项目的地区如阿省，都有省民外迁的情况，并预期会在未来数月，对卑诗省及安省的楼价带来进一步上涨的压力。 　　Royal LePage主席兼行政总裁索珀(Phil Soper)解释：「今年是多年来，我们首次看到阿省省民外迁到其他省份的趋势，这是与当地的经济情况及就业前景暗淡有关。」他预期，今年卑诗省及安省将会成为这些迁移者前往的地方，并会进一步支持房屋需求及楼价。 　　同一地产公司年初发表的2016楼市预测本年大温所有类型房屋的楼价会上涨至103.5万元，但据昨日公布的数字，本年首三个月的楼价已升穿该预期。 　　在大温的各地区中，西温的累计楼价已升至近300万元，报296万元，当中升幅最显着的是柏文，按年升27.1%至123万元。报告指，很多准买家因为在卖屋后不想搬离该区，因而令西温的柏文需求急升。 　　大温地区中所有类型房屋累计楼价升幅最大的是列市，较去年同期升26.1%，报91.4万元。独立屋及柏文价格均录得双位增幅，独立平房及两层高独立屋的价格升幅分别为31.2%及28.8%。报告指，列市与温市距离较近，因而吸引想住近温市的准买家。

　　满地可银行(BMO)今日实施包括留学生在内的非居民按揭申请新规，不接受留学生单独提出申请，需加上父母作联名申请，或由父母担任按揭申请人。新规定还包括，持旅游签证者必须要有直系亲属住在加拿大才能申请按揭。 　　BMO过去对非居民按揭的政策，留学生购买房子的资金虽来自父母，以后也是靠父母给钱付每月按揭，但可由留学生自己提出按揭申请，不必让父母在申请上签名。但今日开始实施的新规定则要求留学生必须要与父母联名。 　　BMO的新规定也指出，如果主要申请人是留学生父母，在主要申请人的要求下，留学生可包括在按揭内，亦即父母若同意，也可将留学生加入按揭申请中，可以联名。 　　BMO按揭经理吴边指出，BMO欢迎留学生申请按揭的态度并无改变，新规定下，需要申请按揭的留学生，只需加上父母作联合申请，即可在无收入证明、无报税文件的情况下取得按揭，最高可取得楼价65%的按揭，35%需要自付。 　　吴边说，银行相信客户，但同时也有一套背景了解的流程，对于非居民按揭采取的是个案审查，对申请人的要求亦有不同，在某些情况下，银行会要求客户提供有关资金证明文件，作为按揭审查的材料。 　　不同银行对于非居民按揭的申请要求并不相同，加拿大皇家银行(RBC)早已采取相类措施，按揭经理王子云说，该银行一直要求留学生与家长联名申请按揭，毕竟有时留学生的年龄只有18岁，可能向银行申请数百万元按揭，银行知道留学生拿的是家里的钱，自己也不是将来每月供款偿还按揭的人，所以要求父母联名，提供可证明的海外收入，如此规定合乎情理。 　　王子云表示，RBC以申请人提供的海外收入情况，计算还款能力，例如，海外收入如果是每月一万元，每月供按揭的能力则是4000元，超过此限，银行可能不会批准按揭申请。       新规是否可看做楼市调控信号？      银行要求留学生申请按揭时与出资的父母一同联名，此举是否有助加拿大掌握海外买家的信息？卑诗大学城市经济及地产中心总监萨默维尔（Tsur Somerville）认为，银行修改非居民的按揭规定，应该只是银行希望提升公众形象的做法，不具备实质意义，也不能看成银行开始重视留学生买房资金问题。       他表示，银行早已知道留学生的资金来自家长，而此资金流动的模式，也为加拿大金融机构所熟悉，有无在按揭上列名，只是一种形式而已。       此外，萨默维尔说，即使银行拥有许多外国买家的信息，也无义务向政府提供，除非是配合犯罪调查，才可能对其中一小部分的客户情况提供材料。