地产

　　一方面越来越多的海外买家开始购置温哥华的新公寓，另一方面住不起别墅的本地家庭也在寻找合适的公寓，公寓市场也在不断升温。 　　海外买家青睐新公寓 　　加拿大按揭和住房公司(CMHC)的数据显示，2015年大温地区的高层公寓业主中，海外买家的比例从去年的2.3%增加到今年的3.5%，温哥华、本拿比两个区域公寓的海外买家置业率增长尤为明显，其中温西的升幅更达5.4%，比去年增加2个百分点。 　　根据 CMHC 最新报告，在大温地区，1990年以前的公寓，海外买家持有量不到2%。1990-1999年之间的公寓海外买家置业率为4.4%，这样类型的公寓价格普遍偏低，买家多看中其投资回报率，旧公寓所在的社区基本都已发展成型，交通方便并已形成独特的社区文化，大部分通过翻新装修等方式便能带来资本升值。 　　新建的公寓更受海外买家青睐，近5年新的公寓海外买家持有量上升至6%。海外买家对多伦多5年新的公寓需求更为强劲，数据显示平均每10套房就有1套房的买主来自海外。 　　调查数据中海外买家的定义为长期居住在加拿大境外的人，包括那些长期在外的加拿大公民。 　　加拿大按揭与房屋公司对温哥华和多伦多超过4万2000个公寓业主的调查数据显示，公寓投资市场总体来说保持平稳，四分之三业主只拥有一个公寓单位。其余四分之一业主拥有两个以上公寓，其中拥有3个以上公寓的投资者占到其中的10%。 　　CMHC 的首席分析师 Bob Dugan 表示无法对加拿大房地产市场上的海外买家的投资金额作出精确的计算，但调查买外买家对加拿大房产的占有率情况是 CMHC 的首要任务。 　　大温三卧公寓一房难求 　　温哥华虽然有越来越多的公寓拔地而起，但是拥有三个卧室的公寓少之又少，简直像奢侈品一样。如果放在以前，在大温拥有一个大家庭自然会住进联排或别墅，公寓是给那些单身狗、小情侣或小家庭住的。但如今高房价逼得许多本地人只能选择公寓，可适合大家庭的三房公寓根本找不到，找到了也贵得买不起。 　　比如 Matthew 和 Courtney Emerson 这对夫妇，在 Kitsilano 社区有间两房的公寓，他们感觉不够用，可仅有75万的预算想寻找三房的公寓，实在是难。现在，他们只好用巧妙的设计来利用好有限的室内空间了。 　　Matthew 表示，“我们找到了许多带有三个房间联排别墅，但价钱太贵。所以我们继续寻找带有三个卧室的公寓，但市场上几乎没有这样的房存在。” 　　为什么三房公寓这么少?地产开发商 Beau Jarvis 表示，很大程度上这是因为市政府规定每个卧室都需要有一个窗户，这让建造三房的公寓变得很困难。如果想改善这一现状，就得修改这条规定，比如允许第三间卧室可以向其他房间“借光”。 　　Beau Jarvis 的设计方案图纸中，右边的可以让每间房都有窗户，但面积过大造价太高;左边中的第三间卧室则可以向其他房间借光，解决了低预算家庭一家多口的居住问题。 　　目前大温地区所有城市中，新西敏(New Westminster)已经将建筑法规改成 Beau Jarvis 提议的这种方案，允许第三间卧室通过窗户、进光孔、门廊等方式“借光”。法规还要求所有新建公寓中，30%以上必须至少拥有两间卧室或三间卧室，至少 10%要拥有至少3间或以上的卧室。温哥华市也正在研究这种提议的可行性。 　　温哥华房价一路走高，使得许多年轻家庭不再放眼于独立屋，寻找两房或三房的公寓套间，许多开发商在在兴建公寓或联排别墅时，推出更多前几年较为罕见的三房公寓，以迎合市场需求。 　　温哥华城市规划负责人 Michael Mortensen 提到在未来的15年内，温哥华预计每年会吸引5000人前来定居，预计整个大温地区每年会吸引9000人前来定居。越来越多的家庭在经济接受能力的考量下，大部分可能会放弃独立屋，转而入住面积较宽裕的两房或三房公寓。一些经济状况良好且即将退休的婴儿潮世代的老人、不愿迁往郊区的年轻人也都将以多房间公寓为置业目标。

　　近几年来，国际经济学机构、甚至一些加拿大本国的业内人士不断警告大多伦多地区的公寓市场新建量过大，“泡沫随时可能破碎”。然而，这类“泡沫论”丝毫未能打压本地的公寓市场。进入2016年春季之后，大多伦多地区的公寓房价继续稳步上扬，让“专家”们大跌眼镜。 　　经常查阅房地产类新闻的人可能还记得加拿大央行曾在2013年6月份对大多伦多地区公寓房市场做出的警告。央行当时说，整个大多地区有5.5万个在建的公寓单元，“远超人口需求”，而“地产投资商促成的多市公寓建设热潮”存在着“价格和住宅建筑活动急剧修正的风险”。 　　一转眼三年过去了，多伦多公寓房市场的“泡沫”破碎了吗? 　　没有。 　　数据显示，自2013年6月到2016年初的两年半间，多伦多公寓基准价格上升了9%。进入今年春季之后，公寓房成交价的涨幅更是加速上扬。在今年三月(最近一期的数据)，大多伦多地区的公寓房均价为38.93万元，比去年同期上升了9.4%;多伦多市内的公寓单元价格更突破了40万元大关至41.62 万元，年同比增长了12%。 　　在大多伦多各区，公寓房的成交价都十分接近挂牌价，这说明市场需求平衡，买家可还价的余地不大。在东部杜兰区的Ajax、Oshawa和Whitby，成交价甚至超过挂牌价1%至3%，这意味着那里的公寓市场甚至存在买家竞价的现象。 　　RBC首席经济师赖特(Craig Wright)和资深经济师霍格(Robert Hogue)评论，今天大多伦多地区的公寓房市场，已经和三年前央行警告时很不一样了。当时公寓大量涌现，确实对市场形成了一定冲击，但是大部分已被增长的人口“轻松吸收”。 　　两位经济学家表示，本地公寓市场转危为安，有数个原因。首先，它人口增长和同独立房价格飞涨很有关系。由于移民的涌入，对房地产的需求增强，而随着独立屋的负担性变差，买不起独立屋的人越来越多，于是他们只好转向负担性“相对稳定”的公寓了。 　　其次，调查显示千禧年一代(1980至2000年出生的人士)并不像他们的父辈那样对土地房情有独钟。他们更喜欢住在市中心或离工作地点较近、交通便利的地方，这样不用将大把的时间花在上班路上。大量年轻买家的涌入，吸收、消化了大量的市场存货和新上市的公寓 　　在今年，又有两个政策和经济因素促进了本地公寓房市场的增长。第一个是今年年初实施的最新房贷规则，使得首次置业者更难进入价格在50万元以上的住宅市场，公寓市场可能成了他们唯一的选择。 　　国家银行经济师彭森诺特(Marc Pinsonneault)评论，联邦政府推行的新政策，不仅没能如预期遏制过热房市，反倒起了反作用。它将在未来几个月内会继续推动50万元以下的公寓房市场的交易活动。 　　此外，油价暴跌导致西部石油省份工人的涌入加东，特别是南安省地区，这将促进本地的经济，而房市、特别是公寓市场也将“沾光”。从阿省、萨省和加拿大大西洋部分地区涌入安省的人潮，将是房市的生力军，同时已经使本地房屋租赁市场吃紧，而公寓房东和投资者，更容易把公寓单位租出去。这一新变化可能将令投资者再度将目光投向本地的公寓市场，并在今年的余下来的时间里令这一市场迎来新的高潮。

　　有地产从业员表示，如果联邦政府下一轮的重大干预楼市措施矛头指向海外买家及炒楼的活动，并不会令人感到意外。较早前，联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)曾露口风，表示当有需要，新上台的自由党政府会再出手干预楼市，而且事前可能不动声色。 　　地产经纪徐华飞博士(Dr. Harry Xu)认为，近期政府已经着手搜集海外买家的资料，若然如莫奈所说，当政府再要出手稳定楼市，有关措施可能针对海外投资者及留学生等买家。 　　徐华飞表示，政府的选择包括了提高这些并非永久居民的买家的最低首期，甚至乎实施特别的征税。 　　他指出，如果政府的干预措施针海外买家，并不会令人感到意外，倘若是针对炒楼，那就更不会叫人意外。 　　他说，加拿大应不会欢迎海外资金在市场炒买，这不利楼市的稳定发展及市民的安居乐业。 　　较早前，莫奈在接受加拿大商业新闻网络访问时称，他并没有对本国炽热楼市松懈下来，而且联邦政府不顾忌再度出手干预。 　　他表示，联邦政府将会密切留意，以确保楼市继续有效的运作。 　　莫奈说，「如果我们看到挑战，我们当然会想出可以用来应付的方法，以便保障我们的市场维持稳定。」 　　莫奈担任财政部长之后首个重大房屋政策是修改首期的规定。去年12月中旬，联邦自由党政府宣布将50万元以上的屋价的最低首期份额调升至10%。根据新的规定，50万元以下的屋价不受影响，最低首期仍然是5%。 　　由于联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)已经不再为售价逾100万元的住宅提供房贷保险，所以这些物业并不在新规定的适用范围之内，最低首期也维持在20%。 　　新的规定已于2月15日生效。不过，以过去数个月来的市道来说，并未能令到温哥华及多伦多这些炽热市场降温。 　　资料显示，上月份温哥华的成交量创新高，按年增长27.4%。同期间多伦多重售市的成交量上升16.2%至10,326宗成交。    　莫奈表示，政府将会留意楼市的发展，如果认为有任何需要做的事情，将会加以考虑。他又说，由于政府会一直留意，以能作出正确的决定，所以对于将会实施什么措施，事前不会有任何的迹象。

　　据多伦多星报报道，多伦多入春后平均房价为$465,000，但这并未让头次置业者打退堂鼓。 　　据满地可银行的Pollara调查显示，32%的人表示他们供不起房屋。有一半的首次置业者表示，他们12%的首期都必须向父母借，而自己只能给出4%的首期，即约$18,000。 　　半数被调查者担心他们无法付月供，2/3的人担心他们无法成功申请到贷款。 　　但是，半数的千禧一族现在已经有房产，而剩下的人里头的76%人现在正在租屋，但计划未来5年内买房子。73%的多伦多居民表示他们会迟点才考虑买房，14%的人会考虑为了顺利置业搬到一个非首选的地区。 　　被采访的人之中有43%的人年龄在30-35岁，35%的人年龄在25-20之间，22%的人在19-24之间。Pollara这次在3.14至3.17之间，总共采访了 2,079人，正负误差率为20次中19次的2.2%。

　　卑诗省独立地产谘询小组昨日针对加强监管地产经纪发表中期报告，提出十项建议，包括大幅提高不良经纪的罚款，被处罚的经纪必须吐出佣金及获利部分。有关建议还包括要求所有「合约转让」(俗称摩货)的交易直接报告地产议会，并节制经纪在同一宗交易同时代表买卖双方的权限。 　　卑诗地产议会针对受争议本省经纪参与摩货等获利的行为，委托独立谘询小组研究如何打击摩货，并加强监管不良经纪，该小组昨日公布中期报告的各项建议，最终报告及建议将于6月初完成。 　　报告提出的建议涵盖十个领域，包括对地产议会提供新的执法工具，例如要求所有「合约转让」(contract assignment)交易必须直接向议会报告；节制地产经纪在同一宗交易同时担任买卖双方经纪的权限；以及大幅增加违反《地产服务法》(Real Estate Service Act)的罚款，及对更多违规行为进行处罚。 　　报告还建议，授权地产议会要求被处罚的经纪，将佣金以及违规行为产生的获利交出，同时还需要缴交罚款。 　　在顾客对地产经纪的投诉管道方面，报告建议消除地产局及地产议会之间，对处理投诉的重叠地带，简化投诉程序，增加其透明度。报告还建议检讨目前地产商业模式，检讨未受规范的地产仲介公司所有权结构，确保如此商业模式不会削弱地产议会对经纪的监管能力。 　　报告还建议重整地产议会的董事会成员结构，改变业者及公众代表的比例；为经纪举报同业不良行为扫清障碍；确保「行政经纪」(managing brokers)必须问责；以及资源及服务用多种文字发行，以确保公众能顺畅使用它们。 　　业界希望提高罚款 　　小组主席罗杰斯(Carolyn Rogers)指出，不管是该小组或是地产议会，均希望提高罚款及处罚。 　　罗杰斯在对省府的信中说，小组和地产议会对应提高罚款，使有关行为面临更严重金钱后果看法是一致的，然而她也说，单只有增加罚款及处罚的力度是不足够的。 　　此外，她也质疑地产业「自己监管自己」的模式是否能完全维护公众利益，例如业界组织能否有效处理消费者的投诉。 　　她表示预期小组在6月初完成的最后报告，能够对提高处罚提出多项具体建议，该小组正从多个不同来源，研究对违反规定的制裁办法，使新的制度强而有力，不仅能让已经触法的经纪得到处罚，甚至能在一开始即产生遏阻作用。 　　地产议会主席莱斯利(Marylou Leslie)对该报告考虑范围之广表示满意，并支持小组的建议，期待根据最后报告的建议，制定改善做法，加强对省民权益的保护。 　　《环球邮报》之前的报道指出，目前对违反《地产服务法》(Real Estate Service Act)、会被地产议会开出的最高罚款只有一万元，且多数违法的经纪罚款金额远低于此数，去年违反规定地产经纪约有一半只被要求付调查费用，连罚款都未付，也未被除牌。 　　报道说，地产议会是对全省经纪的发牌机构，多数经纪则同时是各地产局的会员，除了地产议会对持牌经纪的行为有所规范，各地产局也有自己的行为规范，罚款或是取消会员资格的规定。至今只有大温地产局提高了违规经纪的罚款，不久前从一万提高至三万元。

  　　加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)据报近日推行新规定，要求公司旗下的地产经纪，向买家解释出价时不设条件(offer without conditions)的风险，并且要求客户签署文件确认。有本地华裔地产经纪表示，大温地区楼市竞争激烈，多个买家抢购同一楼盘的情况不时发生，因此业主一般会选择把物业卖给不设条件的买家，形成愈来愈多买家选择冒险，出价时不设条件。 　　据《环球邮报》(Globe and Mail)报道，苏富比近日向旗下的地产经纪发出一份通告，令经纪要客户签署新表格，以确认买家明白出价时不设银行借贷或验楼条件，可能会引致严重后果。 　　该份表格亦说明，就算银行已批临时贷款，若最后发现物业或土地的状况未符标准，银行亦可能会拒绝借贷，买家不但损失按金，更有可能会被控告。另外，表格中亦警告买入未经验楼的物业，新业主将要负责日后可能出现的维修费用。 　　负责拟定该份表格的苏富比行政经纪Polly Cordwell表示，目前大温地区几乎所有买家出价时都不设条件，情况令人忧虑。 　　本地华裔地产经纪苏娴雅亦认同，称她昨日促成的两宗交易，买家都不设条件。她说，目前楼市竞争激烈，一个楼盘不难遇上10个买家同时出价，而业主为求方便，只会考虑不设条件的出价，因此买家为了抢得心头好，都会选择冒险。 　　苏娴雅又说，她其中一个客户因为需要银行批出借贷，所以出价时都有附设条件，导致长达两年都未能置业。她说这两年来楼价上升不少，该客户已不能负担现时的楼价，正考虑放弃。 　　她说，买家无条件出价的确有潜在风险，但是按现时的楼市趋势，设条件的话又会被卖方放弃，在两难的情况下她建议不愿冒险的买家，应等待市场冷静下来后再置业。 　　另一地产经纪Angelina Lin亦表示很多客户出价时都不会设条件，粗略估计比率占6成。她称有部分买家纯粹只买地，成交后会把房屋推倒重建，所以原有房屋的结构并不是问题。她建议决定不设条件的买家，应该先与银行核实贷款审批，亦可以到田土厅(Land Title Office) 查阅房屋纪录，而看楼时亦要留意细节，例如墙身裂痕、漏水痕迹等。

正当大家为大多伦多地区狂飙猛升的房价而广泛讨论的时候，加拿大联邦政府隆重推出了此前财政预算案中提到的“经适廉居房”计划(Affordable Housing)。根据财政预算案公开的资料来看，联邦政府将花费超过14亿元帮助低收入市民置业安居。 申请标准 “经适廉居房”计划是联邦政府与省级政府合作的项目。在安省，则是由省府与多伦多市级政府合作，再Options for Homes以及Habitat GTA两大机构合作，专门为低收入群体奉献的福利，那么低收入的标准是什么呢?不同的机构所定的标准略有差别，但总括而言就是：“年收入低于7万的家庭”。是不是所有年收入低于7万的家庭都可以申请呢?Habitat GTA对此摇了摇头，然后列出了一大堆条件....... 图片来源：网络 1)        比如：目前领取失业保险金的和安省员工保险收入的不能申请; 2)        申请者不能有大金额的欠债 3)        每个家庭必须至少为Habitat的项目做500小时的义工 4)        家庭所有成人必须提供无犯罪记录，保证社区安全和谐 5)        申请家庭必须达到一定的信用记录分数和证明自己有良好的信用历史，比如像房东，银行，雇主等处获得材料 等等等等。相比较而言，Options for Homes项目下的“经适廉居房”就容易申请很多。 图片来源：网络 资助的方式 Options for Homes项目下“经适廉居房”的申请家庭，可以向Options for Homes借贷相当于房价13%的无息款项作为为首期，并且可以在任何时候偿还(将来卖房时要先偿还这13%的差价);申请家庭首付只需付5%。 Habitat GTA则提供免息、免首付的房贷，且承诺每个月的还款金额不会超过家庭总收入的30%。 图片来源：网络 对安省整体房地产的影响 本次“经适廉居房”计划(Affordable Housing)是政府福利之一，帮助合资格的低收入家庭置业。从经典经济市场学理论上讲，每个人、每件物，都有一个价，这个价由供求关系决定。安省的房价，本质上也是这个关系。经适房的推出，就是在供给端上加大宏观调控。 但这对炽热的房地产业降温，只能起到“望梅止渴”的作用。从市场报告的数据来看，大多伦多地区市场上的房数每年其实呈小量递减的趋势，但成交量则呈10%以上递增。供需的不平衡，造就了房价“坐火箭”，从而带出可怕的副作用-----市民们的负担愈重;还贷时间愈长。于是，“逃离GTA”的人开始越来越多，周边城市的连锁反应开始浮现。 图片来源：网络 以Habitat GTA的资助方式为例，“免息、免首付的房贷，且承诺每个月的还款金额不会超过家庭总收入的30%”。申请资助的家庭还得起房贷吗?还得起，只不过，还贷的时间被拉长了。牺牲和代价是什么就不言而喻了。 所以，这次经适房的推出，数量上还是不足，是小修小补的性质，对安省房地产市场带来的冲击，实属微量。  

众所周知，加拿大房地产市场最近几年非常火热，房价也是一路飙升，很多加拿大本地人高呼买不起房了。根据加拿大国家银行(Teranet-National Bank)的综合房价指数显示，在过去5年，加拿大房价上涨幅度超过27%。 对于加拿大房价上涨的重要推手之一，国外投资者对加拿大房价是怎么看的呢?通过数据我们可以看出，与5年前相比，加拿大的房价其实是下降的。为什么本地人和外国投资者对加拿大房价的看法会有如此大的差距呢?原因就在于最近几年加币汇率持续走低。 加币持续贬值 外国地产买家获益最大 据经济学家麦克唐纳(Larry MacDonald)称，由于人民币、美元和瑞士法郎兑加元汇率的升幅均超过加拿大房价的涨幅，来自中国、美国和瑞士的买家获益最大，在将各国货币换算成加币后，中国买家会发现当前房价比2011年房价便宜9.67%;美国买家则会发现当前房价比2011年房价便宜9.05%;而瑞士买家亦会发现当前房价比 2011年房价便宜5%。 当然并不是所有的外国买家都这样认为。不少国家的货币汇率升幅都没有跑赢加拿大房价涨幅，所以他们对加拿大房价的认知跟加拿大本地人相似。比如英国买家用英镑换算成加币购房时，会发现当前房价比2011年房价上涨了2.6%。 在2011年2月至2016年2月的五年间，多伦多房价飙涨了43.1%，温哥华房价也飙升了36.2%。由于这两个城市的房价涨幅与强势货币的汇率升幅不相上下，对于来自强势货币国家的买家来说，当前房价与2011年房价相比基本没有变化。虽然有些外国房地产买家可能会因此放弃在多伦多和温哥华购房，但这两个城市的房市并不会因此而失去吸引力，因为对于来自强势货币国家的买家来说，当前房价与2011年房价相比亦没有上涨。 由于加拿大其他地区的房价涨幅都落后于外币汇率升幅，这些地区更能反映出加币走低的影响。比如Ottawa-Gatineau地区的房价在过去五年只上涨了 4.9%，因此外国买家现在在当地购房可比2011年节省近25%。 加拿大央行行长：利率下降 买房成本更低 加拿大央行行长史蒂芬·波罗兹( Stephen Poloz)在去年12月8日表示，加拿大在理论上可以仿效其他国家，把利率降为负值，以刺激经济。他说，加拿大利率政策的有效下限是负0.5%，也可能高一点或低一点。 房产专家指出，加元汇率持续下跌对房市的重要影响就是会吸引外国买家来本国买楼，进而推高楼价。而利率一路下降，买房成本更低，跟商业银行按揭贷款也只需支付微小的利息。加拿大房市疯涨时代真的要来了! 越等越买不起 多伦多第一季度房价飙升 踏入2016年，多伦多房地产市场继续保持畅旺的态势。地产局今天公布了3月份和第一季度的销售数据，与去年同期相比，今年3月多伦多地区的地产销售大涨16.2%，共有10,326间房屋易手;第一季度销售量大增15.8%，共有22,575间房屋易手。 多伦多416地区的独立屋均价为117万4,358元，比去年同期上升了12.4%;905地区的独立屋均价为83万7,217元，比去年同期上升18.2%。 416地区半独立屋的均价达到81万7,611元，比去年同期升了12.9%;905地区的半独立屋均价为55万1,903元，比去年同期上升15.7%。 416地区的镇屋均价达到62万3,534元，比去年同期涨了13.9%;905地区镇屋均价为49万8,296元，比去年同期升了13.6%。 416地区公寓单位均价达到41万6,251元，比去年同期上涨4.3%;905地区公寓均价为33万865元，年度同比升幅为6.6%。 新屋上市量比去年同期下降了3.7%，完全无法与火热的需求相比，造成市场房源相对紧张，是销售大涨的主要原因。  

　　加拿大和美国的房价一直在不断上涨，那么，未来几年，到底是哪个国家的房价夺得霸主地位呢? 　　在过去几年，加美两国的房地产市场发展的方向相似，但是在最近几年，这个情况有所变化。尽管美国房地产在2008年经历了自由落体，但是在多重因素的作用下，加拿大各大城市的房价一路飙升。2013年，加拿大的平均房价比美国的平均房价高出62%。 　　不过，有人认为，加拿大的房地产市场是世界上最被高估的国家。而且美国的房地产市场正在从2008年的危机中不断恢复元气。 　　多伦多租房网站Rentseeker深度调查了两国租房市场的具体情况，给出了两国人口最多的5大城市的房价信息。 　　美国 　　纽约 　　纽约是美国人口最密集的城市，人口大约是850万。俗话说：“如果你能在这里生活下去，那么你也能在其它地方生活下去。” 　　Studio = $750 - $1500 　　1 Bedroom = $900 - $2100 　　2 Bedroom = $2250 - $4000 　　3 Bedroom = $3000 + 　　洛杉矶 　　好莱坞的名气自然不必多说，而作为好莱坞的摇篮――洛杉矶也是很多明星梦寐以求的地方。这里的气候及生活方式都比较怡人，所以，作为美国人口第二大城市，洛杉矶有很多租房选择，但是设施便捷程度参差不齐。 　　在洛杉矶，你花多少钱就得到多少钱的服务! 　　Studio = $695 - $1645 　　1 Bedroom = $1100 - $2095 　　2 Bedroom = $1875 - $4000 　　3 Bedroom = $2575+ 　　芝加哥 　　芝加哥的人口将近300万，是中西部最大的城市。体育赛事的粉丝和美食家都喜欢到这里度假，欣赏风景的同时提高自己的生活质量。 　　这里有很多房子的价格并非高不可攀，但是住在水边的房子价格可能会十分昂贵。 　　Studio = $700 - $1450 　　1 Bedroom = $1000 - $1800 　　2 Bedroom = $1100 - $3800 　　3 Bedroom = $2300+ 　　休斯顿 　　休斯顿是南部最大的城市，人口超过200万。休斯顿的别名是“太空城(Space City)”，因为它是林顿・约翰逊太空中心的所在地。 　　这里的房租相对比较便宜一些。 　　Studio = $800 - $1350 　　1 Bedroom = $900 - $1900 　　2 Bedroom = $1050 - $2600 　　3 Bedroom = $1500+ 　　费城 　　费城别称“友爱之城”，是宾州最大城市，与新泽西州仅一河之隔，人口超过150万。费城大学云集，其中包括著名的长青藤名校宾夕法尼亚大学，著名的沃顿商学院即是宾大的商学院。 　　Studio = $650 - $1200 　　1 Bedroom = $825 - $1899 　　2 Bedroom = $1000 - $2200 　　3 Bedroom = $1400+ 　　加拿大 　　加拿大是世界上面积第二大国，但是人口数量远远不能位于世界前列。加拿大人口总数达到3500万，而其中75%的加拿大人生活在加美边境线附近。 　　所以，加拿大和美国在经济、社会等方面都有很大的相似性。房租市场的情况怎样呢? 　　多伦多 　　大多伦多地区大约有800万人，租房市场比较大。 　　Studio = $750 - $1500 　　1 Bedroom = $900 - $2100 　　2 Bedroom = $1200 - $2500 　　3 Bedroom = $1500+ 　　蒙特利尔 　　蒙城是一个漂亮的城市，人口总是超过400万。这里不仅有艺术，还有巴黎的痕迹，适合慢慢感受。 　　Studio = $590 - $1200 　　1 Bedroom = $700 - $1900 　　2 Bedroom = $800 - $2200 　　3 Bedroom = $1200+ 　　卡尔加里 　　卡尔加里还保留着西部的精神。油价下跌造成的影响正在不断恢复，房价也在逐步正常化。 　　Studio = $790 - $1200 　　1 Bedroom = $1100 - $1850 　　2 Bedroom = $1200 - $2500 　　3 Bedroom = $1350+ 　　渥太华 　　渥太华有很多历史遗址，还有漂亮的丽都运河。这里有很多政客，也有很多房子出租。 　　Studio = $800 - $1350 　　1 Bedroom = $950 - $1650 　　2 Bedroom = $1200 - $2500 　　3 Bedroom = $1850 + 　　埃德蒙顿 　　这是一个文化城市，只要你能承受冬天的寒冷，这个城市也是很适合居住的。 　　Studio = $790 - $1100 　　1 Bedroom = $1000 - $1750 　　2 Bedroom = $1200 - $2200 　　3 Bedroom = $1350+

  发展商协平世博(Concord Pacific)斥资1.85亿元收购北美啤酒巨擘Molson Brewery位于温市褔溪布拉德桥(Burrard Bridge)下的酿酒厂物业。   拟发展商住物业   据CKNW电台周一报道，Molson公司证实该宗交易已于3月31日成交，作价为1.85亿元。   而据协平世博副总裁韦伯(Peter Webb)表示，在现阶段该酿酒厂物业仍用于生产啤酒。他表示，在Molson公司兴建新酿酒厂期间，协平世博同意把收购的现址租回Molson公司继续生产。   据悉协平世博计划把该处发展为集住宅邻社和建基知识的工作中心(knowledge-based work centre)，吸引科技公司进驻。   协平世博是一家协平世博是一家著名住宅开发商，而不是一个工业开发商。   不过，在今年1月有报道指，温市府会维持该地点，作为工业用途土地。温市议员郑文宇曾表示：「温市府无意把它(酿酒厂原址)剔除于工业土地用途范围。这是大温区域发展计划(Metro Regional Growth Strategy)的一部分，规定我们要在温市保留工业用地。」   Site Economica房地产咨询公司的分析师Richard Wozny说，他对这项交易感到吃惊。“工业地产被卖给主要开发住宅的开发商，这是不寻常的。这个地产位于温哥华的黄金地段，他们或许想得到重新规划，能做更密集和价值更高的开发”。   UBC尚德商学院经济学教授Tom Davidoff认为，从社会的角度来看，能获得住房供应的增加和土地开发的利益，要比用于土地密集型工业来得更有实际意义。不过，政府需要当心，土地价格上涨，开发商购买的是“升级规划”。可以说，政府不应该鼓励这种行为。关键是，不能因为付了大价钱买地就要挟政府按自己的意愿办事。   啤酒厂现在的物业，占地面积为3公顷，位于Burrard St.1550号 和W 1st Ave 1655号两块土地上。估值为4901万元。

　　新高尔夫球手数量逐渐下降和多伦多房市持续畅旺促使大多伦多区许多高尔夫球场变成有利可图的房地产投资项目，目前大多区已有六个高尔夫球场有意将绿地出售给开发商。但是这种趋势似乎已经让地方政府和高尔夫球场社区的居民倍遭纷扰。 　　十年前，Katie Trusler因为被奥罗拉(Aurora)Highland Gate高尔夫球场的自然美景吸引，而决定在球场旁安家落户。 　　虽然历史悠久的Highland Gate高尔夫球场至今关闭已有两年，但从Trusler家的厨房望出去仍是一派群山绵延、绿树如荫的怡人景致。Trusler至今还记得自己当初搬进这栋新居时的兴奋之情，当时她曾以为这就是自己的最终归宿，但现在却发现这种想法太过天真。 　　目前，Geranium Homes和ClubLink房地产公司正计划在Highland Gate高尔夫球场兴建184栋房屋，Trusler在谈及该房地产开发计划时称，没有人会反对发展，但是要在这么狭窄的地块上挤出这么多栋房屋无疑是疯狂之举。 　　地产开发商瞄准高尔夫球场 　　多年来，许多购房者一直相信居住在高尔夫球场附近可以确保自家旁边有大片绿地。很多居民表示他们情愿花大价钱购买高尔夫球场附近的房屋，甚至不惜冒着偶尔会被飞来的高尔夫球打碎玻璃窗的风险，只是为了倚窗眺望那一片醉人的绿地。 　　但是在最近几年，随着多伦多房市持续畅旺，同时新高尔夫球手数量有所下降，大多伦多地区的高尔夫球场逐渐变成了有利可图的房地产投资项目。最近大多伦多地区有六个高尔夫球场确认最终将会改作房地产开发用途，其中包括世界知名的奥克维尔(Oakville)Glen Abbey高尔夫球场，和旺市(Vaughan)Copper Creek高尔夫球场。 　　加拿大高尔夫球总会(Golf Canada)行政总裁西蒙斯(Scott Simmons)解释称，许多高尔夫球场之所以改作房地产开发用途，是因为将地块出售给房地产开发商比经营高尔夫球场更有利可图，同时由于大多伦多地区还有许多高尔夫球场，因此人们仍可以轻松找到其他打球的场地。 　　但是，这种趋势已经引发部分地方政府的担忧，他们称这类房地产项目与当地政府的规划不协调，更会大幅移除各地迫切需要的绿化用地，此外鉴于这些项目太过复杂，安省市政管理局(Ontario Municipal Board)往往会被迫介入其中，从而会导致发展前景充满未知数。 　　奥克维尔市长波顿(Rob Burton)表示，目前大多伦多地区所有市府都需要应对收购高尔夫球场并试图改作高密度住宅开发用地的开发商，这种趋势完全破坏了大多伦多地区的有序发展和地方官员的规划。 　　据悉，为地产商ClubLink所拥有的Glen Abbey高尔夫球场计划建造包括逾3,000套住宅、办公室以及零售空间的综合性建筑。 　　ClubLink公司目前在安省、魁北克省乃至美国都有房地产开发项目，该公司总裁兼首席执行官斯哈希(Rai Sahi)称，这种做法完全是源于经济利益考虑，因为Glen Abbey高尔夫球场的生意越来越不景气，以至于一年中有半年时间是处于关闭状态，而将其改作房地产开发用途显然更有利可图。 　　斯哈希同时称，他目前尚未确定Glen Abbey高尔夫球场的再开发计划，预计该球场在未来几年仍会继续开放。 　　地方政客呼吁省府介入 　　目前，奥克维尔市长波顿已呼吁省府介入此事。波顿称，省长必需确保省府发展计划的完整性，因为许多市政当局都表示已经达到省府设定的人口及增长目标。 　　波顿并不是唯一将目光瞄准省府的市政官员。据奥罗拉市议员麦克斯(Tom Mrakas)称，来自安省40个地方政府的政客计划在今年5月的峰会上就这一问题展开讨论。 　　麦克斯称，安省市政管理局的处理程序对市府不公，此次峰会的目的是促使地方政客一致呼吁省府进行有意义的改革。 　　安省市政事务和住房部发言人称，省府有望在今春对安省市政管理局发起审查。该发言人称，省府认为仍有必要设立独立上诉机构处理复杂的规划事宜，以保障长期公共利益。与此同时，省府也认识到持续改进土地利用规划和申诉制度的必要性。

最近，多伦多一家大厦物业管理公司 Skyview Suites 发布多伦多市高层共管公寓大厦市场的“租金地图(Rent Map)”。从这张地图中可以看出，近年来多伦多楼价攀升，租赁市场也随之日渐火爆。 在收集了TTC地铁沿线物业的租金数据后，Skyview Suites 发现多伦多最贵的地段为Bay、Rosedale、College 和 St. George 站，而市中心的 Union Station附近物业的租金则低于区内其他车站。 物业管理公司 Skyview Suites 的主要业务之一，是接受投资物业的业主委托出租管理其公寓大厦单位。在过去一年时间里，Sky View Suites 收集了地铁沿线各类物业(1睡房和2睡房)的平均月租金叫价，但市中心黄金地段的地铁站只收集较新落成的住宅单位租金叫价。 这张“租金地图”显示，所集成的数据地图显示，公寓大厦租金以多伦多市中心核心区(downtown core)为最高，离核心区越远，租金开始走低。多伦多市中心公寓租金最高的地铁站是Bay，两睡房的租金约在2,900至3,000元之间。 其次是 Rosedale、 College和St. George，两睡房租金在2,700至2,800元之间。排在第五的则是 Summer Hill，两睡房租金为2,600至2,700元。Skyview Suites 称，由于这些地铁站都位于富裕区或邻近大学，所以公寓租金高也属意料之中。 而出人意料的是，交通枢纽 Union 和 King 附近的两睡房租金只有2,400至2,500元，价格略低于附近车站 St. Andrew (2,600至2,700元)和 Osgoode (2,500至2,600元) 。 除了市中心地区，北约克地区的公寓房租也上涨很快。Finch 附近的两睡房租金在1,800至1,900元之间，North York Centre 和 Sheppard-Yonge 则达到了1,900至2,000元，与 Bathurst 站附近的租金一样(1,900至2,000元)。位于中城区的 Eglinton 站附近的两睡房租金则更高，在2,400至2,500元之间。 Skyview Suites 在报告中指出，了解多市各地的大厦租金情况，不仅对于租客而言致关重要，对投资者乃至整个多伦多高层共管公寓大厦的市场走向十分关键。报告指，投资者在考虑回报时，除要注意物业本身的升值空间之外，更要同时考虑物业所带来的租金收入，因为租金是投资者在持有物业期间最大的收入来源。

30岁的 Elia Briganti 出生并生长在多伦多西区的一个社区，结婚之后买了该社区的一套小公寓。由于生了孩子之后房子不够住，他和丈夫考虑卖掉公寓换到半独立之类的房屋去住。当有一天发现社区内有一幢挂牌 $649,000的半独立房子出售时，这夫妻俩兴奋不已：这幢房子不仅厨房最新装修，而且屋外不远处就有一家托儿中心，这对他们已经1岁半的女儿简直太方便了! 这对年轻夫妇收入不差，而且多年来也存了一些钱，加之急于搬出公寓拥有自己的“梦之屋”，他们估计拿出$700,000该能拿下这幢房子。但几天之后，他们由兴奋、期待变成失望和沮丧：这幢房子在经纪们称之为“抢 offer”的大战中一下子涨价$100,000。这下他们傻眼了：原以为多花50,000足以拿下这套房，想不到抢房的结果大大超出预算，他们不得不遗憾地退出了这场抢房大战。 Elia Briganti 相当失望地对 CBC 表示，他们一家喜欢多伦多，更喜欢生于斯长于斯的社区，因为根在这儿，父母在这儿，亲戚朋友也多在这儿。夫妻俩勤奋工作，满以为收入不错，存款也有一些，谁知一进房地产市场就发现，自己挣的太少了，根本不算回事儿，最后只好放弃了。 但他们在买房前已经把公寓卖了，现在被迫搬进父母家。 太多年轻人和首次购房者有类似经历 这对多伦多夫妇的经历并不是个别现象，加拿大太多年轻人和首次购房者都有类似经历。请看多伦多的房价疯涨到什么程度：独立屋的平均价格接近120万，半独立屋均价涨到$800,000，一般购房者及业主要拿出收入的71.4%来支付与房屋有关的开支。 另一对30岁左右的夫妇也有类似经历。其中男主人名为 Jean-Charles Mercedat (下图)，他和妻子都是工程师，他们住在老城区，但两人的工作地点都在多伦多北面万锦市，即使在不是特别堵塞的日子，他们单程都要花上1个半小时，每天上班下班都是累死人。因此他们考虑在万锦距离工作地点近一点的地方买一套房，结果令他们大吃一惊：万锦的房子也不便宜。 这对夫妇以为他们工作好，收入高，但到房市一看就泄气了。Jean-Charles Mercedat 对 CBC 记者表示，从未想到即使到多伦多郊区买房也会这么难，已经找房找了2年了，一直希望在万锦找一套3卧室的独立屋，但现实迫使他们降低要求，最近签约买了一套镇屋。 他半开玩笑地对 CBC 记者说，“真希望加拿大房市崩溃，这样我们就可以买得起喜欢的房子了。” 首次购房者如何应对越来越疯的房价? 业界有人预测多伦多的房价增长幅度会在今年减缓，但从目前情况来看，似乎短期内还是降不下来，因为需求有增无减，而供给量则在下降。仅从今年第一季度来看，房屋交易量已经创了历史记录。 多数首次购房者如何应对越来越疯的房价?要么采取危险举措大笔向银行借债，身负重债、节衣缩食还按揭;要么死皮赖脸向父母伸手要钱付首期，但不是每个年轻人都能得到父母资助;要么就是像 Elia Briganti 夫妇一样，可能要被迫搬出自己喜欢的社区另觅房源，甚至越搬越远，越搬越远...

　　《环球邮报》在上周五（4月8日）的一篇报道中披露了大温地区的新海岸房地产公司（New Coast）老板吴语（即Ze Yu Wu）对本公司经纪人的一次培训。BC省房地产委员会随即做出反应，定下七条该公司必须遵守的开业条件，其中包括吴语不得再提供培训。吴虽为公司业主，本身却并没有经纪牌照。BC省房地产委员会要求新海岸任命一名新的、经委员会批准的行政经纪。今后的培训课程只能由此人讲授。 　　吴语在培训中讲了些什么？ 　　去年10月14日的一个晚上，一群新海岸的经纪人和销售团队成员参加了一次在大温本拿比举行的培训课。讲课的是公司的市场经销总监（一说董事长）吴语。他毫不掩饰地说，他认为自己公司的培训是整个大温最好的，如果把要点记下来，手抄5到10遍，做到面对房主时脱口而出，你的业绩肯定提高至少一半。 　　《环球邮报》记者Kathy Tomlinson不知从何处弄到一份这次培训课的录音。尽管录音效果不太理想，而且由于未经剪辑，有时显得拖沓或杂乱。但是它对公众来说是不可多得的内部资料，尤其对那些今后在卖房时仍需求助于经纪人的房主来说，这份将近一小时的培训录音非常值得一听。 　　再好的房子都要挑出毛病来 　　旗下有四百多名经纪的新海岸是一家非常成功的公司，但是录音中的吴语一点也没有“霸道总裁”的咄咄逼人。他说话和气，没有架子，不断鼓励听课的人表达自己的看法。这次培训的主题是“买家和卖家价格差距巨大，怎样合拢”？或者说，“怎样把卖家的心理价位打下来？”他以一个大温的卖房实例作为开头： 屋主开价300多万加元，换过几次中介，期间240到260万的几个报价均被拒绝。最后在新海岸的一个经纪人手上以225万成交。他是怎样做到的呢？“这就有方法了。” 　　吴语说，有一些话，屋主听了以后，很可能就会接受你的offer。例如，如果是列治文的房子，就要说：“有钱人大多数喜欢住西区，因为西区校区好。”还有 “真正的有钱人不愿意到列治文来，关键是有钱人害怕地震海啸。” 　　他进一步解释说，“你一定要知道这房子的毛病。…… 再好的房子都能挑出毛病来，再不好的房子都能挑出优点。这是做经纪必须具备的。”他举出的其他可能导致“有钱人不愿意要”的毛病还包括朝向不好，地是歪的等等。 　　他尤其强调“有钱人害怕地震海啸”是一个有杀伤力的理由，会让屋主心里咯噔一下。这句话后面还可以补上“人无远虑，必有近忧”来加强效果。 　　吴语举出的其他可以用来“打压屋主的定价位”的话还包括：“现在股票大跌， 哪有钱买房啊”，“现在中国管钱管得很严，想买的钱都打不过来，以后更难”，“现在市场已经开始下滑了，下个月还会更低”，“这个offer是带本票的，这才是真正的offer”，等等。 　　另一句经纪人应该告诉卖主的话是：“第一个offer 是最好的offer。”但是吴语紧接着告诉大家，实际上这不是真的。第一个offer一定不是最好的，但是你一定要这样说。 　　要学会察言观色，知道何时刚、何时柔 　　另外，经纪人还可以用诚恳的语气告诫屋主：“以后可别买….的房了啊！太难卖了。”中间省略的部分即是他现在的房子的“毛病”：门口有水沟或电线杆，没有后院，有游泳池，校区不好，等等。如果屋主要卖的房子比较时尚：“以后可别买时尚的房子了啊。要买古典的。” 　　这次培训是在一个星期三的晚上。吴语建议学员们在下个星期三以前把这些话抄写10遍，至少5遍，务求烂熟于心。他说，这是一整套组合拳在使用的时候要会察言观色，注意音调的高低，语气的轻重。 　　在培训的最后，他告诫学员，首先要保护好你的牌照，千万不要做违规的事。他也表示，经纪人的责任是帮助客户，客户交的税为社会创造了财富。在《环球邮报》披露这次培训的内容后，新海岸的律师科沃尔指责《环球邮报》断章取义，并举出最后这段话做例。

  英媒称，在中国最大工业城市之一的郊区，在荒芜的沼泽地对面，一幢117层的摩天大楼穿透浓雾拔地而起。 据英国《金融时报》网站4月5日报道，高银金融117大厦（Goldin Finance 117）计划在两年内完工，到时候，这座全球第五高的大楼将为租户提供“迷人的建筑设计”、优质的办公空间、一座五星级酒店以及一个毗邻的“大型高端”购物中心——所有这些都是世界上只会建在马球俱乐部周边的商业区的标配。 报道称，工地上的一位保安表示：“西安有兵马俑，而天津将有高银大厦，人们将从全国各地赶来参观。”他说这番话时正值中国北方寒冷的冬季，高银117大厦已暂停施工。 然而，由于中国房地产市场不景气和中国奢侈品行业放缓，这样的雄心壮志被猛然抛回到了现实当中。中国奢侈品行业遭受到了反腐和反铺张运动的冲击。 报道称，3月，在香港上市的高银地产（Goldin Properties）及其控股股东潘苏通同意由中国信达资产管理公司（China Cinda Asset Management）向该项目注入资金。中国信达是旨在向陷入困境的公司发放贷款的国有“坏账银行”之一。 信达和潘苏通将分别出资90亿元人民币（合14亿美元）组建一家合资公司，向高银地产收购高银117大厦和购物中心。双方达成的这份复杂协议将有助于高银地产向潘苏通偿还贷款，并支付剩余的一部分建筑费用。潘苏通是一位喜欢马球和红酒的亿万富翁。 高银地产表示，该公司和潘苏通有“足够资本为整个天津项目提供资金”。潘苏通持有高银地产64%的股份。 一位发言人表示，与信达签署上述协议并非是资金短缺所致，而是想要“部分反映和解锁整个天津项目的投资价值”。该项目还包括其他写字楼、公寓和马球俱乐部。 去年高银地产和高银金融（Goldin Financial）——潘苏通控股的另一家香港上市公司——股价飙升，随后又无故暴跌，从而导致潘苏通的账面财富在一天内蒸发130亿美元，潘苏通的商业帝国因此遭受质疑。潘苏通认为此类事情只不过是“童话故事”。 报道称，分析师们担心高银天津项目是错误时间上马的错误项目。按照计划，高银117大厦将成为一个距北京半小时高铁路程的新商业区的中心。 聚焦于中国市场的美奇金投资咨询公司（J Capital Research）的杨思安（Anne Stevenson-Yang）认为，利用政府基金支持高银，折射出中国经济中存在的更为广泛的资本错配现象。 杨思安表示：“这是现在中国的一个缩影：为了吸引更多资金而彰显规模。 “中国的资产管理公司和银行机构致力于保护它们的抵押物的价值，因为如果任由价格下跌，它们就必须根据市值来调整不动产抵押物的价格，这对于银行、储户和城市而言都是一场灾难。” 报道称，中国的总体债务水平处于危险的高位，过去10年，债务与国内生产总值（GDP）之比从150%左右升至240%以上，除北京和上海等“一线”城市以外，各地房价正面临压力。在这种情况下，银行不愿继续贷款给雄心勃勃且举债过多的开发商。 为了解决债务水平过高的问题，中国政府正推动信达等资产管理公司向陷入困境的企业发放更多贷款，并计划允许银行把其在困难企业中的债权转换成股权。 上海交通大学上海高级金融学院的朱宁教授认为，这些举措将令问题变得更严重。 “政府正利用金融机构为房地产和其他普遍存在产能过剩的行业提供更多担保，”他表示，“这将树立一个糟糕的先例，存在一个很大的隐患，就是道德风险，因为开发商知道，最终政府会为所有人纾困。” 杨思安认为，投资额达100亿美元的高银天津项目就是一个“当今中国各地普遍可见的有些过头的乌托邦式理想”的最新例子。 报道称，高银地产的财务报表显示，在截至去年9月30日的6个月里，房地产销售额从上年同期的4.79亿港元下滑至2700万港元，同期马球俱乐部和酒店业务亏损1.22亿港元。 该公司表示，潘苏通的策略是等到下一阶段完工，然后销售更多房产。 报道称，去年，在位于香港装饰得金碧辉煌的办公室接受采访时，潘苏通将高银117大厦项目称为一件“我希望经久不衰的艺术品”。

引发纠纷的是一套老旧房子。 房子卖出,过户之后,房价大涨,原房主却要求取消交易,两度申请仲裁一被驳回一获支持 买卖完成后,卖家要求裁定合同无效,买家要额外再给钱?冯先生买房就遇到了这样的事情。 2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,交易完成并成功过户后,适逢国家楼市新政出台,房价飙升,没想到房子过户几个月后原房主多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。其后,原房主又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州市仲裁委员会2016年3月1日作出裁定,变更《存量房买卖合同》交易交割为2774683元,冯先生支付房屋差价444683 元。 执到宝 233万买到越秀区130平方米大房 冯先生是广州市花都区人,50多岁,有成功投资房产的经验。2012年11月,他在广州市越秀区做地产中介的朋友王先生告诉他一个好消息:“有个好房子可以投资。”王所说的好房子位于越秀区松岗西路,房产面积130平方米(包括公摊面积),该房地处传统名校区,小学学位是署前路小学,该房产是房改房,房龄50年,其产权人是99岁的马某和年近90的牟某。 2012年11月27日,马某和牟某在其两个女儿的陪同下在南方公证处进行了委托公证,委托一位姓单的女士全权处理该套房产,至2013年3月12 日,冯先生与委托人单女士签订《存量房买卖合同》,约定合同交易价格为200万元,实际交易价格233万元。当年3月20日,冯先生完成过户。 一切都进行得很顺利,“我还真以为捡到宝了,这套房子最大的优势是面积较大,是优质学位房,装修了做投资应该错不了。”冯先生拿到房产证后马上进行了精装修,花费44万多元。 起波澜 原房主申请裁定合同无效被驳回 冯先生运气不错。房子过户后,适逢国家地产新政策出台,二手楼房价急升,冯先生正乐着,不想,2013年7月8日,原房主马某和牟某及他们的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出仲裁申请,申请裁定这次房屋买卖合同无效欲收回房子。 原房主的儿子马先生是委托代理人,其申请仲裁称,父母常年生病,父亲99岁,母亲近90岁,两人在签署合同时已无民事行为能力,其在南方公证处进行的委托单女士全权处理该套房产的委托涉嫌违反程序,父母按手印和盖私章都是其女儿帮忙进行的,马先生申请裁定单女士与冯先生签订的《存量房买卖合同》无效,冯先生应该返还该套房产。马先生还向广州越秀区人民法院申请财产保全,涉事房屋后被法院查封。 2014日1月29日,广州市仲裁委员会进行查证后认为,原房主办理了《公证书》,授权单女士全权处理出售涉案房屋、收取购房款、办理交易过户手续,单女士与买方冯先生签订《存量房买卖合同》,原房主收受购房款并完成过户,这一过程中并没有证据反映交易存在违法违规情形且没有证据证实原房主对交易过程和交易价格存在异议,广州市仲裁委员会作出裁决,驳回了原房主及马先生的仲裁申请。其后,马先生又向广州市中级人民法院提起民事诉讼,要求撤销广州市仲裁委员会(2013)第2216号裁决,广州市中级人民法院经审理驳回了该申请。在此期间,马先生的父母马某和牟某相继在2014年8月至10月间去世。 再仲裁 卖家申请买家补偿 44万元差价获支持 冯先生本想一波已平,未想一波又起。2014年3月5日,广州市仲裁委员会又受理了马先生的仲裁申请,马先生以当年房屋交易价格明显低于市场价格显失公平为由,申请冯先生支付房屋差价款。经评估公司评估,涉案房屋在交易期间估计为2774683元,与实际交易价相差444683元。2016年2月 25日广州市仲裁委仲裁庭经审理后裁定,因申请人马某和牟某在签订合同时处于劣势,缺乏经验,双方的权利义务不对等,可以认定为显失公平,房屋总价格应认定为评估价2774683元,冯先生应向申请人补偿差价款444683元。 马先生告诉记者,涉案房屋的买卖实际上是一次骗购,其父母年事已高,思虑不全,房产中介、其父母的委托人、买家一起完成了这起骗购。 “这实在是太冤了。”冯先生说,马先生在提出仲裁申请中称,他与房产中介及马某和牟某的代理人单女士存在合伙骗购房屋的情况,“我以前都不认识原屋主,现在想想,这次交易原本就是个骗局,现在房子装修了几十万元,房价也涨起来了,却动不了。”冯先生称,他用来投资房子的钱也是到处借来的,现在朋友们天天催债,他“脑袋都大了”。 冯先生已向广州市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请,他的代理律师李小姐认为,广州市仲裁委员会在2016年作出的裁决明显有失偏颇,其一马先生仲裁申请变更房屋交易价格已过一年失效,仲裁委不应支持其仲裁请求;二是本次仲裁申请实际是申请人“偷换概念”的重复申请,该裁定违反了 “一事不再理”的原则;三是本案不符合“明显不合理的低价情形”,不存在买卖价格明显低于市场价格的显失公平的可变更或撤销的法定情形。

在悉尼海港富人区莫斯曼（Mosman），有一间堪称“悉尼最幸运房屋”的公寓。 这间公寓位于莫斯曼区最繁华的街区之一，建筑面积90平方米。 这间公寓位于悉尼市莫斯曼区（2088）布雷德利赫德路8/88号 最终，财大气粗的英国买家够得这间公寓。   中国日报网4月11日电 （信莲）数字8与发财的“发”谐音，被众多中国人视作幸运数字。近日，澳大利亚悉尼市的一间公寓因地址里含有5个“8”，引来中国买家的疯狂竞价，但最终仍未敌过更加财大气粗的英国买家，只能“望房兴叹”。 据澳大利亚媒体4月11日报道，在悉尼海港富人区莫斯曼（Mosman），有一间堪称“悉尼最幸运房屋”的公寓，原因在于这间公寓的地址——“悉尼市莫斯曼区（2088）布雷德利赫德路8/88号”——里含有5个幸运数字“8”。 或许是为了给这间公寓再添一点幸运意味，房屋拍卖机构将其售价定在80万澳元至88万澳元之间。而这一策略显然奏效了：“悉尼最幸运房屋”引发买家竞价战，在推出市场仅仅一周后就以88万澳元的价格售出。 房产经纪人乔琪诺斯表示，价格指导区间和实际售价都包含多个“8”，这纯粹是个巧合，但不可否认的是这间“幸运的”两房公寓在市场激起大范围的积极反应，虽然公寓最终被一对喜欢房屋装修风格和地段、看好房屋升值潜力的英国情侣收入囊中，但在竞价过程中有众多中国买家参与。 据诺斯介绍，这间公寓位于莫斯曼区最繁华的街区之一，建筑面积90平方米，装修简约、家具齐备，步行前往海滩仅需几分钟，“不论是投资者还是自住者，此种类型的房产总是会引来众多潜在买家的兴趣，而中国买家对这种带幸运数字的公寓尤感兴趣”。 根据《澳洲日报》的报道，上一财年，全球各地对澳洲房屋的“胃口”突飞猛涨，外国计划投资澳洲住宅房地产的金额从2014财年的347亿澳元劲增75%至2015财年的608亿澳元。 澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的年度报告显示，目前，中国依然是澳洲房产最大的外国买家，2015财年豪掷了243亿澳元，是美国的三倍以上、新加坡的六倍。为了吸引中国买家，一些房地产开发商在新房里开始安装中式厨房，并且精选的套房还会配上6、8等幸运数字。

　　据英国每日邮报，继哈利法塔之后，阿联酋的土豪们欲再投入十亿美金在迪拜建设新的世界第一高楼。新楼创意来源于世界七大奇迹之一的古巴比伦空中花园，地处迪拜湾沿岸，与哈利法塔遥相对应，预估占地6平方公里，将比目前排名世界第一的哈利法塔“高出一大截”。 　　新楼的开发公司为房产界巨头伊玛尔地产公司，他们的建楼计划得到了迪拜政府的大力支持。公司董事长穆罕穆德・阿拉巴尔表示，希望通过新楼的建设吸引更多对住宿景观有强烈偏好的户主，并以此带动新一轮摩天大楼的建设浪潮。 　　与哈利法塔相比，新的世界第一高楼将拥有更加纤细的塔身和更加尖锐的塔顶，新楼的底部将由缆绳牢牢固定。和传统的摩天大楼不同，新高楼更加强调楼内景观的建设。受巴比伦文化启发，新楼将增加很多绿色元素，甚至在高层专门设置花园阳台，打造“空中花园”效果。此外，新楼还计划包含一个顶级酒店和旋转餐厅。 　　阿拉巴尔将新楼称作“21世纪的埃菲尔铁塔”，它不仅会吸引大量的游客前来参观，还会带动周边楼房销量的迅速提升。新楼将于2020年迪拜主办世界博览会之时落成，但新楼的具体高度官方尚未透露。 　　伊玛尔地产公司主持建造了大量的摩天高楼，目前排名世界第一的哈利法塔也是该公司旗下地产。哈利法塔修建于2010年，塔高2717英尺，约合 828.14 米，比排名世界第二的上海中心大厦高出二百米。图为世界高楼排名，位于前八名的分别是迪拜哈利法塔、上海中心大厦、纽约世贸中心一号大楼、台北一零一大楼、吉隆坡双子塔、纽约帝国大厦、伦敦碎片大厦和圣玛莉艾克斯30号大楼。 　　新楼建设的最大难题是如何防范火灾，这也是所有摩天大楼共同需要面临的难题。2016新年前夜，哈利法塔旁边的一座高层豪华酒店被焰火引燃，大火一直持续到元旦，至少14人受伤。今年三月份，阿联酋又有一座摩天大楼失火。为了提高安全系数，伊玛尔公司专门聘请专家对旗下所有摩天大楼进行安全测评，并承诺将尽可能的提高新楼的防火标准。 　　新楼设计师为西班牙裔瑞士人圣地亚哥・卡拉特拉瓦・巴利斯，他是一位著名的建筑师和雕刻家，被称为“建筑诗人”。他的设计作品包括瑞典的HSB旋转中心、纽约世界贸易中心、威尼斯宪法桥、西班牙索菲亚王后艺术歌剧院等等。

  　　四万年薪可买全新镇屋 免首期每月供款1000元 　　合资格者可向两机构申请 　　人人都说多伦多屋价贵，如果你一家五口，年入税前不足四万元，想买全新镇屋又或是全新柏文单位，可说是今生无望。但加拿大毕竟是个福利国家，对弱小社会阶层更会提供很多援助。安省最少有两个机构是协助低收入家庭购屋自住，并提供免首期，供款不逾税前入息30%的优惠。 　　在安省，向低收入家庭提供自置居所计划的机构有两个，分别是大多伦多地区人道建屋组织(Habitat GTA)和非牟利机构Options for Homes，他们会向年入三万元至七万元的家庭提供协助，让他们可以购买物业自住。 　　大多伦多地区人道建屋组织分管家庭服务的总监奥赖利(Erin O'Reilly)介绍说，要获取该机构帮助置业，这些家庭必须符合以下申请条件，包括∶ 　　第一，拥有长期和稳定的收入，但收入水平无法负担传统的房屋按揭贷款。根据该机构制订的收入标准，3口之家的家庭年收入必须介於33,443元至 39,840元之间，4口之家的家庭年收入必须介於34,866元至48,370元之间，至於5口之家的家庭年收入必须介於38,288元至54,861 元之间。 　　提出申请的人士必须提供有效的工作证明，如果申请人正在领取失业金或福利金，将不被视为稳定和长期的收入，是不符合申请资格的。 　　第二，申请人现有的居住条件恶劣，迫切需要改善。例如∶居住环境不安全或不健康;租金高昂，已超出了申请人家庭年收入的30%;居住面积不足，过於拥挤等。 　　第三，在为期6个月至1年的时间内完成总共500个小时的义工工作，并成为人道建屋计划的宣传大使。 　　通过人道建屋计划置业的申请人，前提之一就是完成500个小时的义工工作，包括在专业人士的指导下参与房屋的建造，这将被视为业主支付的首期。业主在未来20年内，每月向人道建屋组织偿还房屋按揭贷款，每月的还款金额相当於业主税前收入的30%，但毋需缴付贷款利息。 　　她说∶「业主毋需向银行申请房屋按揭，业主每月的还款金额相当於业主税前收入的30%，其中已包括了基本的房屋按揭贷款和地税等开支，如果业主购买的是共管柏文单位，管理费也将包括在内。我们要确保他们在缴付了房屋按揭贷款後，其他的基本生活开支不受影响。」 　　另一助低收入家庭置业的是非牟利机构Options for Homes，该机构与多伦多市政府结成合作夥伴，向低收入家庭出售自住物业。该机构上月底在士嘉堡的共管柏文开发项目Danforth Village Estates举行了动土仪式後，即将於今秋在北约克推出单位面积更大、更适合家庭居住的共管柏文开发项目。 　　Options for Homes的行政总裁特里梅因(Heather Tremain)介绍说，由该机构推出的共管柏文开发项目主要以低收入家庭为销售对象，但不局限於低收入家庭，旨在打造一个健康、混合性的社区。 　　该机构的统计数据显示，在Danforth Village Estates购买单位的准业主中，首次置业人士占63%。家庭年收入低於7万元的比例高达74%，家庭年收入低於4.3万元的为31%。 　　低收入家庭如果没有足够的积蓄来支付购房的首期，可向Options for Homes借贷相当於房价13%至15%的款项作为首期，另有相当於房价5%至7%的首期必须自付。 　　低收入家庭只要有能力支付5%至7%的首期，并达到向银行申请房屋按揭贷款的要求，便符合购买资格。至於相当於房价13%至15%的首期款项属於免息贷款，购房者可在出售单位时方需偿还。不过，当购房者以市场价出售单位後，将按照市场价的升值比例归还向Options for Homes借贷的首期款。 　　计划每年助100家庭置业 　　大多伦多地区人道建屋组织计划在今年帮助27户低收入家庭实现置业的梦想，未来的目标则是每年帮助100户低收入家庭。从目前的情况来看，在皮尔区的宾顿市和卡利登市各有一个住宅项目现正接受低收入家庭提出的申请。 　　其中，位於宾顿市Torbram路上的住宅项目共有18个共管柏文式的镇屋单位，现仍剩下两个4睡房的镇屋单位接受低收入家庭的申请。至於位於卡利登市坚尼地路上的住宅项目，共有10栋自由业权的镇屋，包括3睡房和4睡房，也正在接受低收入家庭的申请。 　　华裔移民张先生一家3口是人道建屋计划的受益家庭之一，他们在2014年3月底荣升业主，迁入位於多市中心的一个共管柏文单位。张太表示，他们一家对於居住环境获得改善感到非常高兴，感谢人道建屋计划帮助他们实现了置业的梦想。 　　230个大厦单位今秋推出 　　非牟利机构Options for Homes将於今秋在北约克的罗伦斯西路夹韦斯顿路交界处附近推出一栋共管柏文大厦，现正处於规划阶段。该栋大厦共有230个单位，其中，两睡房的单位所占的比例是50%，一睡房的单位所占的比例为30%。另有少量的两睡房加书房以及无间隔的单位。 　　她指出，上述共管柏文大厦地理位置相当便利，紧邻汉伯河，距离GO火车和未来的轻铁车站只有步行5分钟的距离。她说∶「这栋共管柏文大厦的单位面积更大，更加适合家庭居住。」 　　特里梅因又指出，由Options for Homes推出的共管柏文单位通常比同一地区的同类共管柏文单位售价更加低廉，因机构以更加合理的价格购买地皮;推出的共管柏文项目没有游泳池等豪华的设施;建筑商在购买建筑材料时因量大而获得更优惠的价格;该机构自己开展共管柏文单位的营销工作，由此可节省大量宣传的成本。 　　现年82岁的Rabiah Bacchus是一名依靠退休金生活的耆老，她的妹妹也有80岁的高龄了，两人均为首次置业人士，在Danforth Village Estates购买了一个单位，终於在人生的晚年实现了荣升业主的梦想。 　　读者如欲了解Options for Homes推出的共管柏文开发项目，可浏览网址∶www.optionsforhomes.ca。

　　安省楼市蓬勃，住宅单位的居民高达130万人。业主、业主立案法团(condo board)和物业管理公司之间的争拗愈趋频繁，导致省府去年立法增设两个机构，分别仲裁纠纷和发牌规管物业管理，但当局被批评反应太慢。 　　多伦多拥有434个单位的住宅大厦Minto Plaza，6年内已是第二次深陷法庭纠纷。早于2009年，楼宇的业主立案法团控告物业管理公司Brookfield Residential Services Ltd.和驻守物业的管理人梅特兰(Christine Maitland)，指法团缴付了15万元购买低流量马桶，但从未收货，又说梅特兰操控委员会，跟自己认识的公司签订购买马桶合约。最终双方庭外和解。 　　去年年底，Minto Plaza又控告新物业管理公司ICC Property Management Ltd.和新的管理人Massimo Musso，要求赔偿90万元。Minto Plaza指控Musso挪用超过10万元作私人用途，包括买内衣裤、古龙水、男士服装和iPhone套，而且声称用业主的钱购买6部咖啡机，最终只买了两部。 　　这些指控都未在法庭被证实，多伦多警方则表示，业主立案法团正进行内部调查，因此警方不会进行刑事调查。传媒曾经联络两名法团成员，他们皆拒绝受访。 　　ICC总裁克里斯托杜卢(Steven Christodoulou)否认所有指控，指公司仍继续管理有关物业。他说这种纠纷已有前科，上次涉及控告管理公司的人，跟这次的像是同一班人。他又透露公司已应法团要求，撤换Musso，最终后者也离开公司，但不是被炒。Musso接受传媒访问时则拒绝评论，指自己不知物业管理公司被控告。 　　大厦住客则对可能再要打官司才能取回金钱感到愤怒。该栋楼龄26年的物业，管理费去年增加了12%。 　　其中一名住客莱杰(Pascale Decosse Leger)自资聘请法证会计师，检查业主委员会部分财务纪录，报告最终促成法团向管理公司提控。 　　虽然像Minto Plaza般，几年间便打两次官司的住宅大厦不多，但法律纠纷确是愈趋普遍。在过去3年，安省的法院和仲裁机构已解决市内数十宗同类纠纷，省内更有数间物业管理公司被控诈骗。 　　多伦多一名物业管理人图尔(Tim Toole) ，在2013年被裁定从北约克两栋住宅大楼偷取接近100万元，判监2年。另外警方去年控告安省Collingwood物业管理人麦卡锡(Rhonda McCarthy)超过50项诈骗相关罪名。 　　住宅大厦谘询公司Eagle Audit Advantage Inc.总经理William Stratas指，物业管理行业未被规管，众多业主很容易被骗。他曾在Minto Plaza业主委员会担任主席，帮助业主在2010年跟物业管理公司达成庭外和解，其后更和邻居合作成立公司，帮助其他大厦住客调查诈骗等个案。 　　安省政府的新大厦仲裁机构和物业管理牌照制度仍未落实，政府和消费者服务厅(Government and Consumer Services)指，已成立两个谘询小组，撰写相关立法草案，首阶段法例将在明年推出。

　　人人都说多伦多屋价贵，如果你一家五口，年入税前不足4万元，想买闲新镇屋又或是全新柏文单位，可说是今生无望。但加拿大毕竟是个福利国家，对弱小社群更会提供很多援助。安省最少有两个机构是协助低收入家庭购屋自住，并提供免首期，供款不逾税前入息30%的优惠。 　　在安省，向低收入家庭提供自置居所计划的机构有两个，分别是大多伦多地区人道建屋组织(Habitat GTA)和非牟利机构Options for Homes，他们会向年入3万元至7万元的家庭提供协助，让他们可以购买物业自住。 　　合资格者可向两机构申请 　　大多伦多地区人道建屋组织分管家庭服务的总监奥赖利(Erin O'Reilly)介绍说，要获取该机构帮助置业，这些家庭必须符合以下申请条件，包括：  　　第一，拥有长期和稳定的收入，但收入水平无法负担传统的房屋按揭贷款。根据该机构制订的收入标准，3口之家的家庭年收入须介乎33,443元至39,840元之间，4口之家的家庭年收入必须介乎34,866元至48,370元之间，至于5口之家的家庭年收入必须介乎38,288元至54,861元之间。 　　提出申请的人士必须提供有效的工作证明，如果申请人正在领取失业金或福利金，将不被视为稳定和长期的收入，是不符合申请资格的。 　　第二，申请人现有的居住条件恶劣，迫切需要改善。例如：居住环境不安全或不健康；租金高昂，已超出了申请人家庭年收入的30%；居住面积不足，过于拥挤等。 　　第三，在为期6个月至1年的时间内完成总共500个小时的义工工作，并成为人道建屋计划的宣传大使。 　　通过人道建屋计划置业的申请人，前提之一就是完成500个小时的义工工作，包括在专业人士的指导下参与房屋的建造，这将被视为业主支付的首期。业主在未来20年内，每月向人道建屋组织偿还房屋按揭贷款，每月的还款金额相当于业主税前收入的30%，但毋需缴付贷款利息。 　　她说：「业主毋需向银行申请房屋按揭，业主每月的还款金额相当于业主税前收入的30%，其中已包括了基本的房屋按揭贷款和地税等开支，如果业主购买的是共管柏文单位，管理费也将包括在内。我们要确保他们在缴付了房屋按揭贷款后，其他的基本生活开支不受影响。」 　　另一助低收入家庭置业的是非牟利机构Options for Homes，该机构与多伦多市政府结成合作伙伴，向低收入家庭出售自住物业。该机构上月底在士嘉堡的共管柏文开发项目Danforth Village Estates举行了动土仪式后，即将于今秋在北约克推出单位面积更大、更适合家庭居住的共管柏文开发项目。 　　Options for Homes的行政总裁特里梅因(Heather Tremain)介绍说，由该机构推出的共管柏文开发项目主要以低收入家庭为销售对象，但不局限于低收入家庭，旨在打造一个健康、混合性的社区。 　　该机构的统计数据显示，在Danforth Village Estates购买单位的准业主中，首次置业人士占63%。家庭年收入低于7万元的比例高达74%，家庭年收入低于4.3万元的为31%。 　　低收入家庭如果没有足够的积蓄来支付购房的首期，可向Options for Homes借贷相当于房价13%至15%的款项作为首期，另有相当于房价5%至7%的首期必须自付。 　　低收入家庭只要有能力支付5%至7%的首期，并达到向银行申请房屋按揭贷款的要求，便符合购买资格。至于相当于房价13%至15%的首期款项属于免息贷款，购房者可在出售单位时方需偿还。不过，当购房者以市场价出售单位后，将按照市场价的升值比例归还向Options for Homes借贷的首期款项。

　　买一间度假屋，用作周末小休或招呼亲友度假，用不着时把度假屋放租，想起来似乎很完美，但在实行计划前，最好先了解「养」一间度假屋的开支，对个人经济可能做成的压力，再衡量是否值得投资。 　　很多人购买度假屋，都会将之视作「第二个家」，财务专家提醒，拥有一间度假屋与在市内拥有一间住屋，都有着差不多的开支，例如都要缴付地税、房屋维修费用、水电煤等能源开支、房贷供款、房屋保险等。 　　此外，度假屋的房贷批核比较严谨，对该物业进行的风险评估，包括其所在位置是否容易到达、是否一年四季都可居住等。如果购买的度假屋是以出租为目标，最好选 择高需求地区，靠近湖边或较受欢迎的地点。如只是退休后度假之用，最好邻近社区设施，靠近油站、杂货店、医院等。若果是大家庭，更要考虑屋内的睡房、厨房 及用餐区是否足够应付家庭需要。 　　被评为A级的度假屋，通常一年四季都可驱车前往，屋内有暖气及食水供应，按揭率可高达8成。被评为B级的度假屋， 可能并不适合冬季入住，只是季节性可用，对贷款机构来说，这是比较高风险的投资，可能需要借款人付出35%首期。财务机构亦可能要求借款人以贷款形式代替 按揭，并支付较高利息。 　　窦青云表示，他也有客户购买度假屋后，在用不着时将度假屋出租，但他认为将度假屋出租也是很麻烦的事，且升值空间不是很多。预测来年的度假屋市场，升值幅度也会比一般住房市场的升幅温和及缓慢。

　　新屋存货减 二手房销高 新盘需求大 　　根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）周五公布最新数字显示，受到房屋存货量持续减少所刺激，卑诗省及温哥华人口普查区（CMA）3月份的新屋动工量，均呈进一步攀升。 　　经季节调整后，温哥华区新屋动工年率（SAAR），由今年2月份的24,248个单位，增至3月份的25,969个单位，上升逾7%。 　　据市场分析家萨姆（Richard Sam）指出，单户房屋、连幢屋及柏文单位等各类房屋的动工量，均较对上一个月增加，主要是已落成新屋存货减少，加上二手房屋销售量录得新高纪录，鼓励房屋发展商继续在市场推出新地产发展项目。 　　全省新屋动工单位近3.6个 　　至于卑诗省，今年3月份新屋动工年率为35,914个单位，超越2月份的33,886个。 　　CMHC卑诗地区经济学家弗拉克蒂（Carol Frketich）就分析说，卑诗新屋动工量增加，主要原因是新屋存货及二手房屋楼盘数量，均处于偏低水平。 　　CMHC是加拿大全国性质的权威房屋机构，致力于维持楼市及相关金融体系稳定，以满足加国人对房屋的需求，并向政府、消费者和地产业界提供客观的房市数据。

　　加拿大按揭及房屋公司（CMHC）表示，由于国内多单位大厦的兴建工程在3月有减慢迹象，令上月全国的新屋动工步伐放缓，经调整年率由2月的219,077间，下降至上月的204,251间，惟跌幅仍低于市场预期。 　　市场预期上月的新屋动工年率约为19万间，帝银（CIBC）经济师艾萨豪斯（Nick Exarhos）指出，目前的建设速度显示，住宅投资将会继续是上半年的增长火车头之一。 　　CMHC又说，新屋动工的6个月移动平均数，按年率化计算由2月的201,618间，下降至3月的196,783间。低房贷利率近年推动全国房市发展，然而油价自2014年底开始下滑，对各地区产生不同影响。道明银行经济师Warren Kirkland预期，卑诗省和安省的经济情况较佳，建筑活动应继续有强劲增长。 　　至于如亚省和沙省等经济衰退和房市不振的省份，建筑活动则会拖累经济增长。此外，可出售房屋的库存量上升，亦或会窒碍建筑活动。

  　　温哥华升值前景最好的社区 　　大温房价天价状况吓跑了很多潜在的购房者，但对于那些有决心投资地产的人士来说，这里有个最新的排名可供参考，来源于加拿大的Moneysense杂志。 　　该杂志分析了大温地区200多个社区，根据社区未来的升值潜力进行排名，对于现在大温全面上涨的独立屋均价来说，社区之间的价值比较更有意义。即便面对将来可能的价格调整，这些极具升值前景的社区依然值得选择。 　　排名第一的是西温哥华的Ambleside在整个排行榜中最顶端，2015年独立屋平均房价是224万9300加元，5年内价格上升75.1%，杂志认为这个社区依然具有相当的升值前景，是很不错的投资地点。 　　排名第二的是本拿比的Brentwood Park，2015年独立屋平均房价是125万加元，5年内价格上升66.5%。这里是亦静亦动的好区，紧靠本拿比山，街道整洁清静，这个季节正式最美的樱花满街时刻。 　　排名第三的则是温东的Hastings 社区，2015年独立屋平均房价是103万6500加元，5年涨了67.5%。这里是古老而充满新希望的社区，在城市整个东移的路线图中，这是一个关键的环节，看本地富裕商人在这一带购买大量物业就可以看出其投资潜力。 　　排名第四的是高贵林的New Horizons社区，这是前五个最有升值前景社区中唯一一个独立屋平均房价在百万以下的社区，投资门槛降低很多，2015年均价是75万5100加元，5年涨了57.5%。这个社区靠近高贵林最贵的社区，但也一样安静美丽，加上附近架空列车线即将开通，升值看好。 　　排名第五的是温东的Renfrew社区，2015年独立屋平均房价是114万5000加元，5年涨了73.1%。这个社区交通便利，购物方便，受买家青睐，房价近年升值非常快，是温东投资最看好的区域之一。 　　第六，本拿比的Vancouver Heights社区，2015年独立屋平均房价是124万9800加元，5年涨了69.4%。该社区是北本拿比很安静的所有，有很多独立屋及城市屋，也有不少历史建筑，是年轻家庭、退休人士和商人的极佳选择。 　　第七，温东的Victoria社区，2015年独立屋平均房价是114万9100加元，5年涨了69.5%。该社区是朝南的斜坡高低，景色宜人、商业发达、服务齐全，唯一缺点是交通情况。但该社区受印裔和华裔的欢迎，开发和投资前景看好。 　　第八，就是著名的温东Mount Pleasant社区，2015年独立屋平均房价是109万9800加元，5年涨了60.6%。这个华人称为快乐山的社区是温西温东交接之处，是发展较早也较好的社区，近年来众多开发商看好这里，多个项目建好或者正在规划建设之中，而这里很多独立个性的商铺则是把社区变成温哥华新酷所在，吸引众多本地温哥华年轻人前往定居。 　　第九，Ladner的Ladner Elementary 社区，也是一个独立屋均价在百万以下的社区，2015年独立屋平均房价是81万1500加元，5年涨了53.8%。从最近1年的涨价和售楼趋势来看，还会红火好一阵子，关键一点在于，这里的房源真的很少，地真的很大，政府对地产开发非常保守，所以从未来前景来说，都是利好消息。 　　第十，新西敏市的Sapperton社区，又一个独立屋均价在百万以下的社区，2015年独立屋平均房价是79万3800加元，5年涨了54.7%。该社区就在架空列车站旁，出租房市场火爆，还有新西敏市引以自豪的河畔花园区域。如今，这里不少新公寓楼盘在建设之中，成为大温购房者的新去处。 　　在一一介绍完前十名的社区之后，来看看其余的排名吧： 　　11 温东Grandview VE社区 $1,274,000 　　12 Ladner的Port Guichon社区 $837,600 　　13 北温Lynn Valley 社区 $1,241,800 　　14 本拿比East Burnaby社区 $955,800 　　15 本拿比Capitol Hill BN社区 $1,239,500 　　16 满地宝Port Moody Centre社区 $871,300 　　17 本拿比Edmonds BE社区 $986,500 　　18 高贵林Hockaday社区 $1,098,800 　　19 列治文Steveston North社区 $1,066,400 　　20 西温哥华Gleneagles社区 $2,042,300 　　21 北温Westlynn社区 $1,148,000 　　22 高贵林港Lincoln Park PQ社区 $673,900 　　23 高贵林Eagle Ridge CQ社区 $774,500 　　24 温东Renfrew Heights社区 $1,161,100 　　25 西温哥华Eagle Harbour社区 $1,719,700 　　数据不说谎，看完这25个投资前景最优的社区是不是忽然觉得自己不再盲目的买房等升值了？