地产

据《环球邮报》报道，豪宅经纪行苏富比国际地产的加拿大总裁建议提升「豪宅」定义的标准，现行以售价100万元的房屋来界定「豪宅」，在多伦多和温哥华市场已经过时，他建讲多伦多独立屋卖价180万、温哥华400万才应叫做豪宅。   尽管100万元在每个人的想像中依然是一笔巨款，但具体到房地产市场上，特别是近年来屋价飙升的多伦多及温哥华，100万不过是买一个最普通的房子，距离豪宅的定义有点差距，因此苏富比国际地产的加拿大总裁亨德森（Henderson）建议，将以往定义豪宅的价位翻番，在多伦多的独立屋至少要售价180万以上，而温哥华要在400万以上才算豪宅。   低利率供应少推高楼价   亨德森也提醒，根据豪宅所座落的地区不同，其价位也会相差甚远，例如在多伦多的Rosedale-Moore Park，独立屋的均价为261万元，在Forest Hill独立屋均价262万，而在着名的豪宅区Bridle Path、Sunnybrook和York Mills，独立屋均价就高达572万。   根据苏富比的分析数据，在大多伦多地区，去年有11,112所物业售价达100万或以上，其中9,912间是独立屋。大温哥华地区上个月的独立屋平均售价为178万，而大多伦多独立的平均售价为910,375元。   根据皇家地产的统计，去年多伦多售出的独立屋中，34%达100万或以上，而温哥华过百万的独立屋已达到91%。去年多伦多的独立屋均价达104万，比2014年增长12%。   业内专家在分析多伦多和温哥华房地产市场热度飞升的原因时，除了列出地方经济强劲、低利率和房源不足等原因外，也指出来自中国的海外买家对地产市场有着重要的影响。 不同意价格定豪宅 经纪：地点很重要   多伦多资深地产从业员关荣光对苏富比提出的有关「豪宅」的定义标准持保留意见。他认为豪宅的标准除了价钱外，更重要的还是要看房子的状况，因为目前在多伦多的一些地区，即使花180万元，也只能买一个「烂房子」。   关荣光称，现在于人村有人花150万元买了一个破房子，就是为了买下那块地皮，而在央街和湾景大道（Bayview Avenue）可能要花200万元买一块烂地。而200万元在史托维尔（Stouffville）就可以买到一个真正的豪宅，所以还是地产经纪常说的地点很重要。   至于豪宅的标准，他认为要以硬件来衡量，而不是以价格，譬如豪宅至少要突出一个豪字，就得要气派、豪华，面积至少要超过3,500尺，设施要高档，装修要豪华，地也要大。   至于近年多伦多和温哥华的高端物业价格飙升的原因，他表示由于加元走低，确实吸引了更多的外国买家，而在外国买家中，除了中国买家外，其实俄罗斯和中东买家也不少，但这并非是豪宅买家的主要来源，因为有许多豪宅买家是本地人换房升级。

　　从低空看，街道干净整洁，环境清幽寂静。 　　在佛山顺德陈村水道与潭州水道之间长得令人咋舌的江心半岛上，悄然坐落着一个超大型的别墅群。今年3月底，大粤网友文亮路过此地，忍不住对这个别墅区进行了一次航拍。图为该半岛的西北方向。 　　珠三角有很多豪宅区(甚至包括前几年频频被曝光的村干部私人城堡)，为了风水和美观，常常费尽九牛二虎之力，旁征博引，搞一条小水沟环绕着社区，美其名曰护城河。和陈村这个别墅群相比，实在弱爆了。图为该半岛的东南方向。 　　在这个半岛别墅群长长的天然护城河上，只有一条小桥和外界相连。私密指数即便是广州的二沙岛，也难以望其项背。小桥上保安肃立，“戒备森严”，真是只有鸟才飞得上去。 　　因此岛上别墅不需要像那些市区别墅一样，建很高的围墙，围墙上面还要安一排铁栅栏，搞得跟监狱似的。这些私家花园的小木栅栏多搞得休闲别致，纯粹为了点缀生活。 　　据此前媒体的报道，该别墅群占地达800亩，户型面积多为258平方米-697平方米。早在十年前土豪们就已经入住了。    

面对2,400万元营运赤字的温哥华教育局(VSB)，正考虑出售位于温哥华东区的一幅商场土地，并将于5月1日就这构思举行开放日，收集公众意见。   商场租约2017年届满   也许很多居民都并不知道，VSB自19世纪年末期，就拥有位于百老汇东街(E. Broadway)的金斯盖特商场(Kingsgate Mall)所在的土地。   近年温哥华的土地价格大幅上升，VSB现正研究把该幅土地出售。该商场并非由VSB拥有，而是由长期租约批出，而该商场租约将于2017年届满。   VSB主席林百达（Mike Lombardi）表示，待徵询公众对该商场土地未来发展的意见，才会决定是否出售该幅土地，因此，希望居民抽空出席在5月1日举行的开放日，并提供宝贵意见。   VSB强调，根据现行规定，即使出售该幅土地，所得款项将不能用作填补目前的营运财政赤字，只可用于新的基建计划，例如兴建新学校或改善旧有设施。   该幅土地目前划为商业用途，任何改变土地用途的规划必须首先得到市议会的批准。

现在想在英国肯辛顿买一套两居室的样板房只需100万英镑(约合人民币910万元)。如果你有足够的金钱，又想享受空间感和隐居感，以下推荐是你不错的选择。苏格兰海岛Rudh-A-Chruidh上一处别墅正在出售，花费95万英镑(约合人民币870万元)你就能拥有这座现代三居室，以及它所在的四英亩大的海岛。 Rudh-A-Chruidh岛位于苏格兰西海岸低潮区的堤道边，与凯勒拉岛相连。游客们乘船才能到达那里。这座海边别墅由现任房主所建。他要求设计师建造一所能融入到周围环境中的现代住所。这座别墅建成于2014年，内部设置一应俱全。有开敞式客厅、就餐区和厨房，起居室内有木质火炉和落地双扇玻璃门，双层阳台可以欣赏到海景和过往的渡船。 这座岛屿海边是卵石滩，旁边的草场是鸟类的天堂。在海中也常常有海豚、海獭、海豹等动物出没。设计师形容这座别墅既传统又极具活力，可以尽享沿海风情。它最大的特点就是让住户有居住在海中的感觉。 房屋出售者称，这是一次千载难逢的机会，既能买到这样一座独一无二，又能将美景尽收眼底的现代居所。购买者不仅能拥有一套装潢别致的海边别墅，还能有机会享受航海、垂钓和与大自然亲密接触的机会。  

据温州网报道，温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在国内也属于先例。 举个例子： 按照温州现在的做法 等你房子产权到的那一天 这套房子评估下来值180万 如果你要续期 那就得交60万…… 全国网友都炸开了锅！ 这篇新闻具有一定风向标意义。这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权↓ ↓ 100万买个房，住没多久，就要交几十万续费…… 花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了！ 房屋产权事关每一位业主，为何会出现上述问题？ 那么，我们最关心的问题来了： 出让年限到期后，应当如何续期？ 不续期还能住吗？ 相关负责人及专家对此进行了解答： ①为何会出现上述问题？ 很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗？怎么变成了二十年？的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。 温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。 当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。 ②出让年限到期后，应当如何续期？ 土地使用权到期后该怎么办？2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（并非像很多人所认为的那样是无偿续期）。 从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。 张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。 其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。 ③100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？ 张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。 举个简单例子： 有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车…… 以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费…… 在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。 “现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。” 张少清说。 ④不续费的话还可以继续居住吗? 从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗？对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。 所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。 ⑤有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？ 政府从来没说过免费续期。 《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。 结语 写到这里，您大概也明白了 我们大概能做的 就是在相关政策明确前 买房时提前关注土地使用权年期的问题 不要让自己买亏了。

房价不断上涨，经济条件好的家庭，也开始考虑为其子女买房，甚至将房子直接登记在子女名下。但是把房子登记在未成年子女名下，你真的想好了吗？接下来，和小编一起到下文看看吧！ 房价不断上涨，经济条件好的家庭，也开始考虑为其子女买房，甚至将房子直接登记在子女名下。 一是个人从事商业经营活动，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本; 二是给未成年子女的生活、学习提供一定的经济保障; 三是将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠与、继承等既省钱又方便，能省下不少税费; 四是作为孩子的婚前财产，不用担心其婚后被配偶分割。那么，将房产登记在未成年子女名下，到底好不好呢? 将房子登记在未成年子女名下，是有一些好处，但是这些弊端，你同样不可忽视。 一、房款需要一次性付清，增加买房时的经济负担 中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第四条规定，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。作为没有民事行为的未成年人是不能以贷款的方式购买房屋的，所以，只能是一次性付清房款。 另外，用公积金贷款买房必须公积金缴存人或其配偶，房产完全登记在孩子名下，往往也不能用公积金贷款;同户直系血亲如不是房屋产权人，也不能提取住房公积金。 二、房屋登记在孩子名下，离婚时法院不予分割 夫妻离婚时，往往因为夫妻共同财产的分割而对簿公堂。将房产登记在未成年子女名下，即使该房子是夫妻二人共同购买，但法律上不属于夫妻任何一方的财产，该房屋暂由获得孩子抚养权的一方代为管理。 离婚后的夫妻一方想要处分登记在未成年的孩子名下的房产，还需同为监护人的另一方提交证明手续，如果另一方因心存怨恨而在提交证明手续上加以阻挠，将会让处分房屋变得更加艰难复杂。 三、未成年子女名下的房屋，父母不得随意给予处置 现在未成年人的房产是不能办理出售手续的，按照规定，在子女年满18周岁以前，父母是不能对其名下的房屋进行出卖或抵押等处理行为。 如果要对其进行处置，首先必须提供全体监护人签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书;其次需要提供有相关部门出具的未成年人需大额消费的证明、医疗证明等书面材料;同时，还需要由公证机构对处置房产是为了未成年人的利益这一事实进行公证。 也就是说，如果父母生意方面遇到资金不足，想要将该房屋进行抵押贷款，也是不可以。 四、父母无法收回房屋，即使子女不尽赡养义务 由于父母出资购房，将房产登记在未成年子女名下视为对未成年子女的赠予，未成年子女是房屋的合法所有权人。《物权法》实施后，对房屋产权作了更明确的保护。如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母到时想收回房屋，将会有很大的法律障碍。 买房署名字需谨慎，大部分的中国父母都是一辈子在为子女操劳而很少考虑自己。这里，不是在挑拨子女或者夫妻关系，儿孙自有儿孙福，在买房这样事情上，有条件的父母还是应该多多为自己考虑，让自己养老也保障。

2015年，温哥华人曾受够了高的离谱的房价而在网络上掀起了“#donthave1million(我没一百万)”的房价吐槽大战。不过，噩梦并未结束，从2016年开始计算，10年后，也就是2026年，温哥华人也许将再次掀起更疯狂的“#donthave5million(我没五百万)”网络话题起义。因为，有数据预测，到2026年，温哥华的独栋房子售价将凭飙升至500万元左右。“我想有个家”对在加拿大城市里生活的人来说将成为越来越难以实现的愿望。   图片来源：Reuters 这份预测数据来自HuffPost Canada，他们根据加拿大所有大城市近3年的房价和变化趋势作出了一份预估数据表。数据显示，如无意外，按照近年来的上涨趋势，到2016年加拿大主要城市的房子将贵得离谱，贵得超乎想象。 预测显示，10年后多伦多独栋房屋售价将达226万-358.2万，而温哥华的独栋房屋价格届时将攀升至280万-510万。 不过，这个消息并不只对未购房者造成打击，根据预测，对那些买了condo的中产阶级来说，如果想要把condo升级成独栋房子也要付出惨烈代价。10年后，在多伦多，普通的condo升级为普通独栋房子就要花费168万-295万，而现在的价格为75.8万。 图片来源：The huffington post 吓一跳?上面多伦多的升级费用还是相对少的!10年后，对于温哥华人来说，目前升级房子花费为87.9万，10年后费用将飙升至199万-405万。 图片来源：The huffington post 看到这里，是不是感觉呼吸不过来，心中默念了好几句“问候语”呢? 图片来源于网络 如果你觉得这些数据过于夸张，也可以理解。毕竟这份预测报告的目的并不是故意来吓人，也不是逼你早点借债买房，而是告诉大家告诉这个国家，发生在多伦多和温哥华的房价持续暴涨的现状其实并不合理，房价需要遏制。很难想象真这么走下去，加拿大的城市生活会变成什么样子! HuffPost Canada是通过两种方法来对10年后的房价作预测的，一种是线性增长法，一种是百分比增长法。前者根据近三年来房价的增量来对2026房价同比作出预测，后者则把房价的增长百分比作为依据。本身来讲，预测房价就是不准确的片面行为，毕竟市场瞬息万变。也并不是所有的加拿大城市房价都一定上涨，例如卡尔加里10年后的预测房价比现在的还要低，而Alberta的石油经济不景气状况也不可能一直持续10年不改变。 总而言之，根据现有数据和发展趋势对未来的房地产市场作出预测也是一种起警示作用的好办法。生活在加拿大，尤其是生活在加拿大各大城市里的人们，总希望生活水平提高，生活质量改善，且生活成本不至于陷入暴涨暴跌的漩涡中。 下面附上10年后，即2026年，加拿大6个大城市的房价上涨预测数据表。提前打好预防针，毕竟不是什么坏事。 1、温哥华独栋房价&condo房价预测 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 2、多伦多独栋房价&condo房价预测： 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 大多伦多(除多伦多市外)独栋房价&condo房价预测： 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 渥太华独栋房价预测： 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 4、蒙特利尔独栋房价预测： 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 5、卡尔加里独栋房价&condo房价预测： 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 6、埃德蒙顿独栋房价&condo房价预测： 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 图片来源：The huffington post 

　　相信你已经知道了这件令人震惊的事情：浙江温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了，而如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。 　　消息一出，全民炸锅了。大部分70年土地使用权的房子，到期了是不是也要再交一遍钱？如果房子市值500万，难道得交170万？ 　　其实，这是一个老生常谈的问题了，这么多年来，官方解答通常是这样的： 　　1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。 　　2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。 　　简单来说，要么交钱续期，要么国家收回给你补偿。通过调查了解，第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地，然而自动续期并非无偿续期。 　　是的，中国政府从来没说过免费续期。《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。 　　关键是，续期到底要多少钱，全国范围内根本没有个说法。经温州国土部门初步摸排，单温州鹿城区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多套，由于社会反响太大，温州国土局已经对这些房子采取了暂缓办理的方法，目前还没有1列续期成功办出。温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清这么说：“这次市区一批上世纪90年代初期住宅20年用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。我们也没有什么可资借鉴的经验。” 　　温州针对续期现在有多种方案：其一是，在国家没有出台细则的情况下，如果还没过期，可以在转让时按照优惠价（土地市场评估价的40%）缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权，但是一旦过期，就只能全额缴纳土地出让金；另一种为收取契税2%的土地出让金来完成续期，如果按照这样的标准，100万的房子续期只要缴纳一二万的土地出让金。目前有好几套方案已经上报，还没有任何倾向性方案。 　　不管结果如何，都会让你陷入沉思：手头捏着的中国房子，到底要不要尽早出手，到加拿大来换一套？ 　　毕竟在加拿大，根本不存在这个问题，因为私有物业只要买下来，产权100%归你，不同的是为了持有产权每年你得向政府交一笔物业税。相信很多中国人到海外买房，看中的就是“永久产权”这一点。 　　不过，就算在加拿大，你知道并非所有房子都是永久产权的吗？ 　　需要注意的是，加拿大还有另一种Leasehold（租借产权），和国内的房子产权性质比较类似，买了这种房子，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如99年，期满后土地回归原来的主人，或者得付额外的费用去继续租借。这种房子包括UBC、福溪(False Creek)的政府租借地、温西和温南的原住民租借地以及私人租借地等，售价会比永久产权房要便宜很多。你只要看到哪栋房子比同地段同类型的便宜上好多，那多半就是Leasehold了，只是对于中国人来说，再便宜也没吸引力罢了。 　　也难怪，受这样心态下的海外购房风潮影响，加拿大的房子继续在看涨。昨天，加拿大《赫芬顿邮报》根据2013至2016年的楼价走势，估算了10年后多伦多、温哥华等各大城市的房价。价格会把你吓一跳――据其推算，在2026年多伦多的独立屋将在226万-358万之间，而温哥华均价则将在280万至510万之间。 　　这不仅对于那些10年内无力购房的人是一个坏消息，对于那些想要从公寓更换成独立屋的人来说也是坏消息。据《赫芬顿邮报》估计，在温哥华，目前从公寓更换为独立屋的额外支出约为87.9万，但是10年后差价将达到惊人的199万-400万，届时公寓均价也会升至80万元！ 　　是不是难以置信？但《赫芬顿邮报》强调他们计算10年后的房价并不是为了刺激买房者为了防止房价上涨而匆忙地进入房市，而是希望客观地展示在多伦多和温哥华的房价上涨有多么疯狂，毕竟，未来影响房价的因素还有很多。 　　留着要担心未来产权到期，卖了到加拿大也未必换得起了。要不要卖中国的房子转战加拿大？你想好了吗？

　　近几年多伦多一座座大厦平地起，大家投资置业兴致正浓，最新的一份报告显示，多伦多柏文的租金第一季度平均上涨6.8%，平均出租价格升至每平尺 2.53加元，或者每月1891加元。同时，本季度申请专门出租房屋的营建许可暴涨40%，即使在目前已经建好这么多柏文的情况下，还有大批的发展商有兴趣建新楼。 　　看上去很美，但是买楼投资也是件头疼的事情，出租回报更是云里雾里，让准备买投资物业的人们摸不到脉搏。惊喜来了，多伦多一家大厦物业管理公司 Skyview Suites近日发布多伦多市高层共管柏文大厦市场“租金地图”(Rent Map)，显示每一个地铁站周边的物业月租金情况，该公司声称，从投资回报的角度，多伦多共管物业比股票、基金等投资形式而言，无疑更加稳定且回报更高。 　　该份报告算出下面一笔帐：若购买一处价值37万元的柏文单位，以首付20%计算，加上土地转让税、律师费等其他过户费用，投资者实际支出约 83,000元。其余贷款80%以年息2.5%、25年分摊计算，假设每月租金1,600元，租金年升幅为1%，与物业相关的支出年升2%，物业本身价格年升2%，那么10年后卖出物业时，这83,000元的10年投资回报率(return on investment)大约是9.1%。 　　该公司还指出，加拿大目前无风险的固定存款或政府债券(GICs/Government Bonds)回报率为1至2%，AA或是AAA级的公司债券回报率为3至4%，多伦多股票市场自2002年以来持续动荡，投资者在2007年买进的股票若今天仍在股市中，有可能已经亏损。 　　当然这是家物业管理公司，以他们对于金融市场的知识，作出上述比较也无可厚非。在此提供两个数据，一个是报告提到的债券，另外一个是加拿大股票基金的回报，不难看出，报告中所提到的时间点，无论买入债券基金还是加拿大股票基金都是回报不错的，10000元投资在2007年买入的加拿大股票基金，目前已经升值到24812加元，债券基金也涨到15701加元!并未如其所言，现在还“有可能亏损”。 　　以上的股票基金回报还是在加拿大市场，去年遭受大宗商品价格暴跌的打击下，股市下跌了11%后的结果。如果投资美国股市，回报要更好。 　　其实，这种比较本身就不是完全匹配的(apple to apple), 股票和基金的投资与柏文投资不搭边，原因是投资性质完全不同：在金融原理上，无法将杠杆投资与普通全现金投资做比较，而柏文投资恰恰就是杠杆投资，绝大部分柏文投资的首期都在25%或者更低，因而存在四倍以上的杠杆;而绝大多数股票和基金投资都没有任何杠杆! 　　如果把股票基金的杠杆加大到四倍以上，回报就是另一番景象，远远高于柏文的回报。但是，稍有常识的人就会发难，这么大的杠杆，太过份了吧?是啊，柏文投资就是这样啊，没见到谁皱一下眉头啊!所以，这是性质完全不同的两个投资方式，无法相提并论。利用扩大四倍的杠杆投资比较普通的无杠杆投资，显然不是苹果对苹果的比较。 　　不仅在杠杆倍数上不同，柏文投资波动性与与股票投资也不同。从我多年的从业经验看，股票基金的长期投资者，特别是报告所提到的十年以上投资者中，几乎没有人亏钱，可是周围的很多朋友都讲在股票和基金中赚不到钱，到底问题出在哪里呢?原因就在于波动性，从上图可以看出，如果在波动时退出股市，想躲过风头再投资的朋友，会丧失很多盈利，因为市场的反弹是非常快的，而且都在短时间内完成，一旦错过这些最好的上涨机会，投资回报就大幅下降。 　　股票市场里只有耐心等待的“傻子”能赚钱!手快的聪明人反而亏钱。聪明人在股票市场亏钱后，进入到柏文市场却发现，要卖出一套物业需要很多时间以及相关的环节，没办法，即使是聪明人，一旦投资柏文也逐渐变成“傻子”，成为长期投资者，这一变“傻”反而造就柏文投资赚钱的情形。 　　柏文市场就没有价格高低变化吗?显然是有的，当年香港移民回流时造成多伦多房地产的波动，许多老移民至今还心有余悸。Skyview Suites报告也承认，没人可肯定多伦多房地产市场的短期表现，即使近期楼价已经走高，但长期而言，投资柏文仍不失是个有吸引力的选择。一句话道出真谛，任何投资赚钱的秘诀就是忽略短期市场波动，成为长期投资者。柏文投资也好，股票基金投资也罢，成功的秘诀殊途同归。 　　要想让投资成功，除了长期投资以外，无论柏文投资者，还是股票和基金的投资者都必须注意筛选优质资产。选择柏文必须有好的地点，如果选址不好，不仅租金不理想，而且空置率还高，即使在如此火热的市场里，有些楼宇的空置率还高达5%以上。因此，必须找有经验的地产经纪，让专业人士帮您打理。 　　股票基金也是同样道理，很多朋友一直关注的都是对市场的涨跌判断，其实走入歧途，因此造就了各种股票培训班生意红火。学员在市场里不停煎熬亏钱，培训班倒是赚的金玉满堂。参与股票期权培训班的朋友，倒不如参加个柏文推介会之类的更靠谱。买来卖去的朋友，交了很多手续费不说，大多数都在股票市场上伤痕累累。这时，不妨借鉴一下柏文投资的经验，找有经验的投资顾问，选择好的基金经理，选择带有稳定分红派息的股票基金，这些优质资产可以经历任何风暴，长期下来投资回报绝不会低于柏文投资。 　　不难看出，关于柏文投资胜过股票基金投资的说法，说真也真，说假也假，真真假假全在于投资者的具体操作，选择的物业位置，选择的股票基金管理人水平。真正的人生宝藏在您脚下，真正的投资敌人在您心里。无论用刀用剑，尺有所短，寸有所长。成熟的投资者可以做到心中无剑，可是，他信手拈来的物件都可以用来作为武器而战胜对手。 　　股票基金也是同样道理，石油，黄金股票涨得快，银行保险等金融股稳定，选择什么样的股票来搭建投资组合，也就决定了投资者与大市的博弈结果。

　　昨日（4月16日），加拿大《赫芬顿邮报》根据2013至2016年的楼价走势，估算10年后多伦多、温哥华等各大城市的房价。据其推算，在2026年多伦多的单家庭房屋（single-family home）将在226万至358万之间，而温哥华单家庭房屋均价则将在280万至510万之间。 　　这不仅对于那些10年内无力购房的人是一个坏消息，对于那些想要从公寓房更换成单家庭房屋的人来说也将是坏消息。据《赫芬顿邮报》估计，今日在多伦多售出公寓房，重新购买独立屋的差价在75万8,000左右。但是到了2026年，差价将在168玩至295万之间。   　　在温哥华，目前从公寓房更换为独立屋的额外支出约为87万9,000元，但是10年后差价将达到惊人的199万至400万。   　　多伦多的公寓房均价也会在2026年达到62万8,000元，而温哥华的公寓房均价则会在10年后上升至约80万元。 　　这听起来是不是很惊人，但《赫芬顿邮报》强调他们计算10年后的房价并不是为了刺激买房者为了防止房价上涨而匆忙地进入房市。他们只是希望客观地展示在多伦多和温哥华的房价上涨有多么疯狂。 　　《赫芬顿邮报》使用了两个推测价格的不同计算方法，第一是假设房价呈“线性增长”（linear growth），估计价格将按照过去3年的平均增加金额，以相同的金额上升；第二个假设是假定增长百分比，楼价每年将按照相同的百分比增长。 　　但是《赫芬顿邮报》也提醒称，未来房价的走势事实上很难预期，受到多种因素的影响，增速也会有非常大的变化。 　　4月5日，地产局今天公布了3月份和第一季度的销售数据，与去年同期相比，今年3月多伦多地区的地产销售大涨16.2%，共有10,326间房屋易手；第一季度销售量大增15.8%，共有22,575间房屋易手。 　　多伦多416地区的独立屋均价为117万4,358元，比去年同期上升了12.4%；905地区的独立屋均价为83万7,217元，比去年同期上升18.2%。 　　416地区半独立屋的均价达到81万7,611元，比去年同期升了12.9%；905地区的半独立屋均价为55万1,903元，比去年同期上升15.7%； 　　416地区的镇屋均价达到62万3,534元，比去年同期涨了13.9%；905地区镇屋均价为49万8,296元，比去年同期升了13.6%； 　　416地区公寓单位均价达到41万6,251元，比去年同期上涨4.3%；905地区公寓均价为33万865元，年度同比升幅为6.6%。 　　新屋上市量比去年同期下降了3.7%，完全无法与火热的需求相比，造成市场房源相对紧张，是销售大涨的主要原因。

　　在加拿大买房前，买方要首先了解房屋的所有权，通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题，这就是我们所说的“产权查询”(Title Search)。 　　产权查询主要包括以下内容： 　　1、拥有人资料：有多少人共有这份产业?需注意offer上卖家姓名必须与此相符合，若为多人共有，所有共有人都必须在offer上签名，缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种：Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买，或因分摊风险而合买，或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的Joint Tenancy，是不可分割的，直到一方死亡时，物业自然由另一方继承。   　　2、法定标示：包括地号(P.I.D。)，法定描述及地址，这三项是产权查询的关键。   　　3、抵押设定：若屋主有房屋贷款，在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码，律师于交易时，优先还清贷款，方将余额付给卖家。 　　4、通行权(Statutory Right-of-Way)：最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。 　　5、地役权(Easement)：与通行权类似，但范围较广，就是认可让人使用或经过您的部份土地，例如共享车道等，或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率，甚至影响房价。 　　6、契约/合同(Covenant)：范围更广，包含各种契约文件，大多是已过时效的文件，但一直未申请注销，这些文件仍会一直伴随着所有权，需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。 　　7、假扣押/诉讼：例如建筑商未能取回其建筑贷款，建筑商会透过法院申请假扣押;又如离婚诉讼中，有一方可能会申请假扣押，当产权登记时遇到假扣押的情况，卖家必须先行解除方可过户。 　　8、证照：有些屋主为防屋子被盗卖，会到土地局领取权状，一旦房子要再过户，必须先交回权状方可。 　　所有权状况的查询是安全购屋的保证，可以保护买家的权益。在加拿大买房屋过户前，一定要透过律师审慎查询处理，买家才可放心。  

　　 柏文单位间隔是买楼收租人士需要考虑的环节之一，地产业界认为，一睡房加太阳房是最容易出租的户型。但在楼价飞涨、置业能力不断降低的大环境下，两睡房以上的大面积柏文单位，楼价升幅与市场需求都会日渐增强。　　据地产网站theredpin.com一篇文章，分析多市柏文大厦不同户型单位的二手市场交投量和价格，发现最受买家欢迎、市场交易占有率最高的，是两睡房单位。于2014年6月至2015年6月期间，共有16,430个单位转手，其中7,852个为两睡房单位，比率占48%，平均售价为45.4万元。　　紧随其后的，是销售比率达43%的1睡房单位，平均售价为33.5万元；3睡房单位只占6.8%，均价为50万元，至于开放式单位，只有263宗交易，少于2%，均价约24万元。　　业界分析，有太阳房的柏文单位最容易出租。 　　“两睡房柏文升值显著”　　Eliza表示，她比较看好面积介乎400至600平方呎、1睡房或1睡房加太阳房这两种户型，尤其是后者，如果其间隔好，甚至有两个浴室，将会更为渴市。　　“1加1的投资成本，不会比1睡房多出很多，但如户型买得好，租盘都可以出现抢offer。有些在市中心工作的人，会跟同事合租一个两睡房单位，2,400元月租两人分，比自己租一个单位更化算。”　　Henry补充，若在905地区投资柏文出租，反应选择两睡房或面积较大的单位。以目前市况来说，万锦或烈市的两睡房单位，700多呎连车位及储物室，不用40万元已有交易。　　“成长中的年轻家庭或有孩家庭，较著重家居空间是否足够，也考虑校区问题，所以甚少选择市中心柏文。在905地区，有很多小家庭因为买不起独立屋而选择租住柏文，或以柏文作为上车盘。在需求愈来愈高的环境下，预计未来5年，两睡房以上的大面积柏文，会比其他户型的柏文单位，有更显著的价格升幅。”

　　 本那比于2月下半月有不少两睡房单位放售，佔柏文市场逾六成。其中一个位于捷运沿线迅速发展区域内的全新单位，挂牌仅两天便以高出其挂牌价4%的价格成交。 　　本那比2月下半月截止26日，一共有374个柏文在市场求售，63%属两睡房单位，28%为一睡房。挂牌中位价为43.7万元，中位呎价为526元。楼盘在市场的中位日数是26天。 　　在237个两睡房柏文盘中，叫价相差甚远，最低一间在上鹿湖(Upper Deer Lake)社区，面积794平方呎的单位，叫价21.38万元，而最高是铁道镇(Metrotown)一个1400平方呎单位，叫价159万元。 　　沙利文高地(Sullivan Heights)属本那比中央区域，位近洛歇商场(Lougheed Town Centre)和一条林荫步径，居民可由本那比湖走到本那比山。这区内截至上述日期，一共有21个柏文放盘，其中12个是两睡房单位，它们的叫价由29.8万元至74.8万元。当中亦包括一个预售柏文，属于一个共有150个单位的屋苑，料可在2017年入伙，挂牌价47.99万元。　　这区近期有4宗交易，其中一宗是上述的预售屋苑单位，在市场上放售88天，最后以其挂牌价44万900元成交。 　　不过，就满意程度而言，应该是能以高出其放售价12%成交的卖家最开心了，这个叫价21.5万元的单位只在市场等了6天。 　　布伦活公园区(Brentwood Park)是本那比数个因为捷运而在近年有大量发展的区域之一，这区截至上述日期有逾50个柏文求售，大部分是两睡房单位。叫价由较旧单位的26.99万元起，而最高叫价是120万元，属一幢30层高柏文大厦的预售单位。 　　此区近期有相当数量的成交，约12宗，其最终售价由低于挂牌价7%至超越8%不等。这些成交中，唯一新单位是属于一个将来会发展成有多幢建筑物的大型楼盘，这两睡房单位叫价64.4万多元，但只放售两天便能以高出叫价4%成交。

昨日(4月16日)，加拿大《赫芬顿邮报》根据2013至2016年的楼价走势，估算10年后多伦多、温哥华等各大城市的房价。据其推算，在2026年多伦多的单家庭房屋(single-family home)将在226万至358万之间，而温哥华单家庭房屋均价则将在280万至510万之间。 这不仅对于那些10年内无力购房的人是一个坏消息，对于那些想要从公寓房更换成单家庭房屋的人来说也将是坏消息。据《赫芬顿邮报》估计，今日在多伦多售出公寓房，重新购买独立屋的差价在75万8,000左右。但是到了2026年，差价将在168玩至295万之间。 在温哥华，目前从公寓房更换为独立屋的额外支出约为87万9,000元，但是10年后差价将达到惊人的199万至400万。 多伦多的公寓房均价也会在2026年达到62万8,000元，而温哥华的公寓房均价则会在10年后上升至约80万元。 这听起来是不是很惊人，但《赫芬顿邮报》强调他们计算10年后的房价并不是为了刺激买房者为了防止房价上涨而匆忙地进入房市。他们只是希望客观地展示在多伦多和温哥华的房价上涨有多么疯狂。 《赫芬顿邮报》使用了两个推测价格的不同计算方法，第一是假设房价呈“线性增长”(linear growth)，估计价格将按照过去3年的平均增加金额，以相同的金额上升;第二个假设是假定增长百分比，楼价每年将按照相同的百分比增长。 但是《赫芬顿邮报》也提醒称，未来房价的走势事实上很难预期，受到多种因素的影响，增速也会有非常大的变化。 4月5日，地产局今天公布了3月份和第一季度的销售数据，与去年同期相比，今年3月多伦多地区的地产销售大涨16.2%，共有10,326间房屋易手;第一季度销售量大增15.8%，共有22,575间房屋易手。 多伦多416地区的独立屋均价为117万4,358元，比去年同期上升了12.4%;905地区的独立屋均价为83万7,217元，比去年同期上升18.2%。 416地区半独立屋的均价达到81万7,611元，比去年同期升了12.9%;905地区的半独立屋均价为55万1,903元，比去年同期上升15.7%; 416地区的镇屋均价达到62万3,534元，比去年同期涨了13.9%;905地区镇屋均价为49万8,296元，比去年同期升了13.6%; 416地区公寓单位均价达到41万6,251元，比去年同期上涨4.3%;905地区公寓均价为33万865元，年度同比升幅为6.6%。 新屋上市量比去年同期下降了3.7%，完全无法与火热的需求相比，造成市场房源相对紧张，是销售大涨的主要原因。  

经纪和商人应是不同的角色。商人买卖商品赚钱，经纪受雇帮助商人做买卖，为商人争取最大利益。但现在温哥华的地产买卖却经常颠覆这种关系。地产经纪以商人的思维买卖房子，客户的房子变成经纪追求利润的商品。《环球邮报》披露的一段录音揭露了某地产公司老板如何培训公司经纪人，不得不承认，该老板虽然不是地产经纪，但却深得地产买卖的精髓。比如，屋主开价300多万加元，拒绝过240到260万的报价，最后换到这家公司的经纪手上，却老老实实地以225万成交。这忽悠水平令人不得不拍案叫绝。 “买家和卖家价格差距巨大，怎样合拢?”这是价值百万的问题。该老板传授的答案一面是“怎样把卖家的心理价位打下来”，一面是如何让买家多出钱。听上去很奇怪，卖房经纪的“作战对象”不是买家，而是自己代表的卖家，要忽悠卖家接受低价，而买房经纪的技巧是尽量让买家出高价。抛开委托方的利益去追求经纪的佣金收入，这是不是把关系给整拧巴了?账其实谁都会算，几个月卖一栋房子拿佣金10万和一个月卖几栋房子相比，当然薄利多销更好。卖掉的多，即使价格低一些，经纪的“盈利空间”也更大。这里是不是可以推理出这么一个结论：卖房快的经纪一定不是好经纪? 按照这样的商业模式，地产经纪实际上和委托人之间存在严重的利益冲突。从一个战壕的战友变成了防不胜防的天敌。地产经纪每年可能卖几十栋房子，但房主可能几十年也就卖一栋房子。一栋房子对经纪来说只是一部分业绩，而对房主却可能是几十年的心血。地产经纪这种以追求自己收益而牺牲委托人利益的思维，说轻是违反职业道德，说重是动摇经纪行业的根本。显然，首先破坏的就是经纪和委托人之间的信任。 笔者在最近买卖房子的过程中就充分体会到这种不信任。经纪最友好的时候是面谈卖房，感觉有一百个理由交给这位大牌经纪买卖房子。等到签订经纪合同以后，经纪的态度立即降温，网上的房子信息错误百出，好像根本不知道在卖哪个房子。接到的所有报价都说好，和要价一样是好，低于要价也是好，反正是天上掉个馅饼正好砸在你头上，不管什么条件赶紧接着。等轮到买房，也就一夜之间，口风立马翻转。说市场上的房子没有实价，全部需要加价抢房，而且条件越少越好，最好没条件。最后糊里糊涂地买了房子，经纪口口声声说的验房条款居然不在合同当中，至今没有一个解释，不知道经纪是真不知道还是故意误导? 当经纪和委托人之间没有信任，经纪的存在就有疑问了。现在已经有很多人呼吁不要经纪自己卖房或者减少对经纪的依赖程度。这种呼声已经使加拿大出现了让屋主自己在中央放盘系统和公共网站REALTOR.ca登出卖房信息的服务。政府应该进一步增加房屋买卖的透明度，让买家获得与经纪同样的信息;经纪或者注册买家上网出价，所有出价公开，让买卖双方根据透明的市场信息作出决定，以免被经纪忽悠，自己和自己较劲花冤枉钱。地产协会网站应建立客户评分系统，让消费者有机会给自己的经纪打分，以客户评分代替销售额给地产经纪排名，让消费者更容易选择理想的经纪。  

买一个柏文单位放租，是悠来已久的投资手段，但并非所有柏文单位，都具有相同投资效益。想获得最大回报，就要懂得挑选优质靓货。有地产投资专家表示，不少投资者都明白「地点」的重要，但除此之外，还有留意投资楼花及现楼的分别、地铁扩建后的优质盘，以及不同地区的潜在租客类型，方能觅得真正的笋盘。 假如有几万元闲钱想用来投资房地产市场，并视之为长线投资，买楼放租是最普遍的选择，但究意买楼花好还是买现楼好？多伦多亿兆地产资深经纪Henry Lam认为，买楼花可赚取的利润，比买现楼高。 「一般新楼盘由推出至建成入伙，大约需要4年时间。这即是投资者用今日的价钱，买到4年后的楼。虽说楼市不一定大升，但以今时今日的楼市，楼价平均每年都有6%升幅，共管柏文升幅可能较少，但就算只有4%，4年亦有大约15%升值。加上这几年间，买家只须缴付楼价两成，其余8成不用成本，到入伙时便可获得100%市值升幅。相反，购买现楼是以今日价钱买今日的楼，除了首期，房贷也有成本的。相比之下，现楼赚取的利润便较楼花少了。」   不过，柏文新盘在安省的416及905地区遍地开花，怎样才能在花多眼乱的环境下，作出正确的购买决定，才是对投资者的眼光大挑战。亿兆地产副总裁张丽莎（Eliza Cheung）表示，若所购楼花将来会用作出租，地铁沿线物业是不二之选，除了值租，物业本身也有较佳的升值潜力。 地铁扩建旺市物业具潜力 「有研究指出，步行距离可到大多伦多地铁站的柏文单位，楼价可比不靠近地铁站的高出25%，所以近年发展商都倾向在地铁沿线起楼。不过，楼价最居高不下的，仍然是Bloor以南，界乎Bay至Yonge街一带的downtown core，尺价约700元，地铁上盖或有通道直达地铁站的，尺价可达800元或以上。Yorkville一带的柏文，更高达1,200元一尺。」 她指出，近年大多市地铁扩建，由Downsville北上至旺市的Hwy 7夹Jane，预计2017年通车。加上市政府大力打造，将该处发展为旺市大都会中心（Vaughan Metropolitan Centre），环绕一带的地产物业可谓潜力无限。 「近期该区将有两个柏文楼盘推出，如不想付downtown价钱但又想近地铁站，这是很不错的选择。由于相对较低的投资成本，预计会有可观的回报率。」 此外，买家亦要看楼盘的发展商，研究以往兴建的楼盘项目。「多伦多有很多声誉良好的发展商，但近期留意到，多了很多外来发展商，只是建筑商还是聘用本地的，这种组合也是OK的。」   湖滨酿酒区租客多养狗 Henry提醒购买投资出租楼的买家，在选择购买哪一个楼盘前，应细心想想，希望吸引甚麽类型的租客？ 「不同地区会有不同客源，好像多伦多湖滨King West或Distillery酿酒区，针对的是潮人及年轻专业人士，那些柏文单位面积较细，布局有指向性。他们多数在市中心返工，不爱嘈吵，且半数都有养狗。不是所有业主都喜欢租客养狗，但法例上业主又不可禁止租客养宠物，所以如要买那些单位出租，便要有心理准备租客养有宠物。然而，在Yonge夹Eglinton地区或uptown便不会有此情况了。」   他再举例，大学区虽不愁客源，但同一个客可能只租住一年便搬，非常不稳定。「假设8月起租至翌年8月，之后要执拾及重新推盘上市，可能已拖到9月，错过了大学生找住宿的高峰期，而这种延迟一个月的情况将会每年发生，慢慢便变得愈来愈难找租客了。」 不过，Eliza发觉，近年多了外国留学生的父母，倾向在大学附近购买柏文单位给留学子女居住。「原因之一是加元疲弱，近一年已累积跌了20%。留学生的父母都认为，与其租楼，不如自置物业，就算孩子毕业之后再转售，仍然是有利可图，甚至赚回住宿开支，因此在多伦多大学及怀雅逊大学附近的柏文，价格升得好快。」   从经验所得，Henry认为最理想的投资物业，是位处上班区的楼盘，因为租客多数是在附近工作的白领。 「这些人年薪十万八万，租一个1,800元的一睡房单位，他们工时长、不煮饭，无时间招呼朋友，单位损耗较低。最重要是其流动性较低，只要仍然在这公司工作，都会继续租住，可能3、4年后找到另一工作机会才搬走。需知道每一次转租客，都要花一笔清洁费和经纪佣金，12个月的租金变成10个月。如租客长住及稳定性高，便可省却这些烦恼。」 「与同事合租更化算」   柏文单位间隔是买楼收租人士需要考虑的环节之一，地产业界认为，一睡房加太阳房是最容易出租的户型。但在楼价飞涨、置业能力不断降低的大环境下，两睡房以上的大面积柏文单位，楼价升幅与市场需求都会日渐增强。 据地产网站theredpin.com一篇文章，分析多市柏文大厦不同户型单位的二手市场交投量和价格，发现最受买家欢迎、市场交易占有率最高的，是两睡房单位。于2014年6月至2015年6月期间，共有16,430个单位转手，其中7,852个为两睡房单位，比率占48%，平均售价为45.4万元。 紧随其后的，是销售比率达43%的1睡房单位，平均售价为33.5万元；3睡房单位只占6.8%，均价为50万元，至于开放式单位，只有263宗交易，少于2%，均价约24万元。   「两睡房柏文升值显着」 Eliza表示，她比较看好面积介乎400至600平方尺、1睡房或1睡房加太阳房这两种户型，尤其是后者，如果其间隔好，甚至有两个浴室，将会更为渴市。 「1加1的投资成本，不会比1睡房多出很多，但如户型买得好，租盘都可以出现抢offer。有些在市中心工作的人，会跟同事合租一个两睡房单位，2,400元月租两人分，比自己租一个单位更化算。」 Henry补充，若在905地区投资柏文出租，反应选择两睡房或面积较大的单位。以目前市况来说，万锦或烈市的两睡房单位，700多尺连车位及储物室，不用40万元已有交易。 「成长中的年轻家庭或有孩家庭，较着重家居空间是否足够，也考虑校区问题，所以甚少选择市中心柏文。在905地区，有很多小家庭因为买不起独立屋而选择租住柏文，或以柏文作为上车盘。在需求愈来愈高的环境下，预计未来5年，两睡房以上的大面积柏文，会比其他户型的柏文单位，有更显着的价格升幅。」   文章来源：http://vancouver.singtao.ca 如有侵权，请联系editor@lahoo.ca删除。 据地产网站theredpin.com一篇文章，分析多市柏文大厦不同户型单位的二手市场交投量和价格，发现最受买家欢迎、市场交易占有率最高的，是两睡房单位。于2014年6月至2015年6月期间，共有16,430个单位转手，其中7,852个为两睡房单位，比率占48%，平均售价为45.4万元。 紧随其后的，是销售比率达43%的1睡房单位，平均售价为33.5万元；3睡房单位只占6.8%，均价为50万元，至于开放式单位，只有263宗交易，少于2%，均价约24万元。   「两睡房柏文升值显着」 Eliza表示，她比较看好面积介乎400至600平方尺、1睡房或1睡房加太阳房这两种户型，尤其是后者，如果其间隔好，甚至有两个浴室，将会更为渴市。 「1加1的投资成本，不会比1睡房多出很多，但如户型买得好，租盘都可以出现抢offer。有些在市中心工作的人，会跟同事合租一个两睡房单位，2,400元月租两人分，比自己租一个单位更化算。」 Henry补充，若在905地区投资柏文出租，反应选择两睡房或面积较大的单位。以目前市况来说，万锦或烈市的两睡房单位，700多尺连车位及储物室，不用40万元已有交易。 「成长中的年轻家庭或有孩家庭，较着重家居空间是否足够，也考虑校区问题，所以甚少选择市中心柏文。在905地区，有很多小家庭因为买不起独立屋而选择租住柏文，或以柏文作为上车盘。在需求愈来愈高的环境下，预计未来5年，两睡房以上的大面积柏文，会比其他户型的柏文单位，有更显着的价格升幅。」  

　　为协助中产家庭在温哥华置业，温市府研究推出「可负担置业试验计划」(Affordable Home Ownership Pilot Program)，置业者将付出不超过总收入的35%在房屋开支，包括按揭、物业税、公用事业及管理费用上。合资格申请者必须为本国公民或居民、在温市住满5年及工作，日后如出售单位时也要遵守多项限制。有市议员指该计划是协助市民在温市生根。 　　低于家庭收入35%供屋 　　温市议会将于下周三讨论有关计划，不过，就算动议获通过，仍然需要省政府修改《温哥华宪章》(Vancouver Charter)的相关条款，才能够落实。   　　温市府报告指出，该计划参考了全球及本国多个城市，包括英国、纽约、三藩市、波士顿、多伦多、卡加利、威斯勒（Whistler）的可负担房屋计划。市府初步决定在3年内提供300个单位，一半是为家庭而设的2至3房单位，以解决市内大型柏文单位不足的问题。   　　开放式和一房单位的家庭，年薪上限是67,540元，同时只提供给从未置业的单身或没有小孩的家庭申请；两房以上单位的年薪上限则是96,170元，业主必须与小孩同住，若能证明申请时所居住的地方空间不足，则可豁免首次置业的限制。 　　申请者必须是本国公民或居民、在温哥华住满5年，以及在温市工作，申请人不能出售物业出租，亦必须先获得银行批出房贷，支付最少5%首期。业主如果要出售物业时，温市政府亦会参考其他城市的做法设立限制，保障制度不被滥用。 　　温市议员雷健华称，计划不是与市场竞争，而是协助市民在温市生根，佷多人认为置业比租赁更有安全感。　　中侨互助会行政总裁周潘坤玲，欢迎温市府为协助中产家庭在置业计划，认为这对市民或移民都有帮助。

　　虽然大温的房价如火箭一般蹿升，但仍止不住居民的购买热情。本周一(4月4日)，大温地产局(The Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV)和菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board，FVREB)发布了各自辖区3月的房屋销售情况，延续了1月和2月的火热销售态势，3月大温房屋的销量超过5000套，菲沙河谷房屋的销量超过3000套，分别创下大温地产局和菲沙地产局有史以来的最高销售记录，房价也继续走高，尤其是在偏离城市中心的的郊区，房价涨幅相当明显。 　　房屋销量节节高 　　大温3月销量创历史记录   // 　　每年春夏都是大温地产市场的旺季，今年春天的大温地产市场可以说是“高烧不退”。1月的房屋销量为2519套，是历史上1月的第二高销售记录;2月的销量为3061套，是历史上销量最高的2月销售记录;到了3月，销量进一步高升，达到创纪录的5173套。        “3 月创造了大温地产局有记录以来的最高销量。”大温地产局的主席Dan Morrison表示，“目前的市场需求非常大，各个地区都有潜在的买家。”今年3月的销量和去年3月的4060套相比增加了27.4%，和今年2月的销量4172套相比增加了24%，和10年平均3月销量相比增加了56%。 　　3月大温地产局房屋的基准价格为81万5000元，和2015年3月的数据相比增加了23.2%。在所有房屋类型中，独立屋的价格增长是最多的，独立屋的价格达到134万2500元，同比增加27.4%;城市屋的价格增长20.1%达到58万9100元;公寓的基准价格同比增加18.8%达到46万 2800元。 　　从房屋类型上来看，销售最多的仍是公寓，3月大温公寓销量达到2252个，和去年同期相比增长38.4%。独立屋的销量增加24.8%，从去年同期的1711个增加到上个月的2135个;城市屋的销量和去年同期相比增加8.95%，达到786个。 　　由于独立屋的价格居高不下而且一房难求，对于家庭来说较为实用的城市屋价格也逐渐被推高，公寓成为更多年轻家庭的首选。温哥华著名地产销售商Magmun集团的总裁王剑在今年初就曾预测，2016年的大温公寓市场会更加火热。 　　房屋供给严重不足 　　目前地产局的总挂牌数量为7358个，和去年3月的数量12376相比下降了40.5%，但其实3月的新增挂牌数量并不少，3月新挂牌的房屋数量有 6278个，和去年3月的5968个相比已经增长了5.2%，和今年2月的5812个相比也增加了8%。也就是说，虽然不断有新房上市，但市场需求巨大，买家买走房子的速度相当快，仍无法达到供需平衡。 　　销售和挂牌比例用于表明市场的火热程度，通常如果这个数据在12%以下，表明地产市场的价格呈现下行趋势，如果比例在20%-22%，则表明地产市场正在经历价格上涨。3月大温地产局的数据显示，很多地区的销售和挂牌比率已经超过了100%，也就说房屋挂牌后可以100%被销售。尤其是在城市屋和公寓市场，比如三角洲南部的公寓(150%)、温东公寓(103%)、枫树岭的城市屋(115%)、北温的城市屋(113%)、新西敏的城市屋(106%)等。 　　根据加拿大按揭和住房公司(CMHC)的数据，温哥华可供兴建房屋的土地非常有限，过去15年，每年平均只有4500个新住宅单位落成，但期间温市人口却净增加5.5万人，令供不应求问题越来越突出。 　　菲沙河谷销量历史最高 　　卖家售房好时机 　　和大温地产市场一样，菲沙河谷3月的房屋销售也创造了历史记录，与去年同期相比增长62%达到3006套，和2月销量相比增加26%。3月菲沙河谷独立屋的基准价格为71万4000元，和去年同期的58万8500元年相比增加了26%;城市屋基准价格为34万4300元，同比增加14.9%;公寓的基准价格增加了13.8%，从去年的19万800元升到21万7200元。 　　菲沙河谷地产局主席Charles Wiebe表示：“春季的销量通常会增长，但今年3月的销量以极快的速度前所未有的攀升，我从没见过这样的情况。”与大温相似，随着需求的上升，菲沙河谷地区的房屋供给大幅下滑，3月挂牌销售的房屋为5485套，比去年同期减少了33%。目前菲沙河谷地区独立屋的售出时间平均仅有17天，而2015年3月的平均售出速度为43天。 　　Wiebe说，现在买卖地产的人都很多，尤其是买家，很多人迫切想买房，但是房源不足。他建议，如果卖家想卖房，现在是一个不错的时机，但最好从专业人士处了解清楚整个市场状况。   　　买家进军郊区市场 　　郊区房价涨幅明显 　　从3月大温地区的销售数据来看，买家并不集中在市中心区域，也倾向于购买价格相对便宜的郊区房屋，尤其是郊区地区的独立屋，价格涨势明显。 　　和2月相比，传统的销售热门区域温西3月的独立屋成交量轻微下降了3.1%，西温的成交量也仅升高3.5%，而较偏远的城市如三角洲及满地宝销量却大幅上升，分别达到51.7%及100%。随着大温中心城市的价格越来越高，买家纷纷转战外围城市，使大温郊区物业销量普遍高涨。 　　根据大温地产局的独立屋销售数据， 3月较2月房价增长在10%以下的有4区：温西、西温、高贵林及高贵林港;升幅在10%至25%之间的有4区：北温、本拿比、温东和列治文;升幅在25%与50%之间的有枫树岭和新西敏;升幅在50%以上的，则是三角洲和满地宝。 　　自从去年10月房价开始飙升后，大温中心城市房价不断升高，出现供不应求现象，买家不得不“越买越远”，促使一些较外围城市的房屋成交量明显上升。大温房市的热度已由温哥华、列治文及本拿比等核心城市，向外延展至高贵林港、三角洲甚至满地宝等城市。菲沙河谷地产局主席Charles Wiebe也表示，很多首购族选择到菲沙河谷地区买房。 　　从房屋价格来看，一年内涨幅最高的地区是阳光海岸，虽然目前年房屋的基准价格只有41万3000元，但在一年内涨幅达到31.6%，是大温所有地区中最高的，其次为西温(29.4%)、Lader(26.7%)、温东(26.3%)和高贵林(25.3%)。（作者：Tiffany）  

星期四(4月14日)晚，加拿大不列颠哥伦比亚大学 (UBC)举办了一个有关全球房地产投资的研讨会，在近年来温哥华房价涨得令人“瞠目结舌” 的大背景下，这个研讨会尤其引起媒体关注。 加拿大广播公司记者 Maryse Zeidler 报道说，大约 200人参加了研讨会，4位专家在会上分享了自己的观点和分析，这 4位专家是国际货币基金组织(IMF)全球住房观察项目的主任理查德·科斯 (Richard Koss )，UBC大学的教授苏·萨默维尔(Tsur Somerville)和大卫·莱伊(David Ley)，以及房地产开发商Shao Long Li 。 中国人喜欢房子 国际货币基金组织的理查德·科斯在研讨会上首先提出：房价的增长在大多数国家是温和的，为什么在一些市场，价格的上涨快于其他的市场? 大卫·莱伊是UBC的地理学教授，他重点阐述了移民如何影响了加拿大和美国的房地产市场。 他说，加拿大最早是从欧洲接收移民，之后是亚洲，近些年来的投资移民计划给加拿大注入了有钱的中国移民。 在所有这些文化背景不同的移民群体中，中国移民对房子最看重 – 其中85%至90%的人会在抵达加拿大的第一年购买房子当房主。 UBC Geography professor David Ley 他接着说，根据中国的一个涉及海外投资网站最近的估计，在2020年以前，中国人将在海外的房地产市场斥资2200亿美元。 莱伊补充说，来自美国的数据显示，中国人倾向于高端房产，中国人在美国购置房产的平均价格是美国人在美国所买房产价格的3倍，而且，在美国买房的中国人73% 以现金支付。 但莱伊也提醒听众，来自中国的资金并不是导致温哥华房产天价的唯一因素，低加元和房产的供不应求也起了作用。 温哥华的吸引力 房地产开发商Shao Long Li 在研讨会上主要谈了为什么温哥华对中国投资者有吸引力。 他首先谈到，在中国人的投资组合中，房地产占的比例往往比西方人的多 (50%  vs 10%)。 Real estate developer Shao Long Li 他表示，温哥华的生活质量、教育水准以及多元文化的社会环境，使这个城市被全球投资者看好，而且，低犯罪率、有很多华人的商店/餐馆也使温哥华更受中国人的青睐。 Shao Long Li 还表示，加拿大的银行为中国公民在加拿大获得抵押贷款提供了便利，加拿大的低利率更是 “锦上添花”。 他说，以同样的价格，买家可以在温哥华买到比在上海要更大、更好的房子。 全球人口向城市迁移 UBC 商学院教授苏·萨默维尔表示，并不只是来自中国的资金造成了温哥华的房产紧张，全世界的人口都在向城市流动，因为城市有各种设施。 他谈到，至于最近温哥华的房地产投资狂热，很难推给一个原因，但他同意，在2015年，从中国流入的资金确实出现了戏剧性增长。 萨默维尔补充说，在人口不断增长的城市中购置房产，永远是良好的投资选择。

　　星期四（4月14日）晚，加拿大不列颠哥伦比亚大学 （UBC）举办了一个有关全球房地产投资的研讨会，在近年来温哥华房价涨得令人“瞠目结舌” 的大背景下，这个研讨会尤其引起媒体关注。 　　加拿大广播公司记者 Maryse Zeidler 报道说，大约 200人参加了研讨会，4位专家在会上分享了自己的观点和分析，这 4位专家是国际货币基金组织（IMF）全球住房观察项目的主任理查德・科斯 （Richard Koss ），UBC大学的教授苏・萨默维尔（Tsur Somerville）和大卫・莱伊（David Ley），以及房地产开发商Shao Long Li 。 　　中国人喜欢房子 　　国际货币基金组织的理查德・科斯在研讨会上首先提出：房价的增长在大多数国家是温和的，为什么在一些市场，价格的上涨快于其他的市场？ 　　大卫・莱伊是UBC的地理学教授，他重点阐述了移民如何影响了加拿大和美国的房地产市场。 　　他说，加拿大最早是从欧洲接收移民，之后是亚洲，近些年来的投资移民计划给加拿大注入了有钱的中国移民。 　　在所有这些文化背景不同的移民群体中，中国移民对房子最看重 - 其中85%至90%的人会在抵达加拿大的第一年就购买房产当房主。 　　他接着说，根据中国的一个涉及海外投资网站最近的估计，在2020年以前，中国人将在海外的房地产市场斥资2200亿美元。 　　莱伊补充说，来自美国的数据显示，中国人倾向于高端房产，中国人在美国购置房产的平均价格是美国人在美国所买房产价格的3倍，而且，在美国买房的中国人73% 以现金支付。 　　但莱伊也提醒听众，来自中国的资金并不是导致温哥华房产天价的唯一因素，低加元和房产的供不应求也起了作用。 　　温哥华的吸引力 　　房地产开发商Shao Long Li 在研讨会上主要谈了为什么温哥华对中国投资者有吸引力。 　　他首先谈到，在中国人的投资组合中，房地产占的比例往往比西方人多 （50%  vs 10%）。 　　他表示，温哥华的生活质量、教育水准以及多元文化的社会环境，使这个城市被全球投资者看好，而且，低犯罪率、有很多华人的商店/餐馆也使温哥华更受中国人的青睐。 　　Shao Long Li 还表示，加拿大的银行为中国公民在加拿大获得抵押贷款提供了便利，加拿大的低利率更是 “锦上添花”。 　　他说，以同样的价格，买家可以在温哥华买到比在上海要更大、更好的房子。 　　全球人口向城市迁移 　　UBC 商学院教授苏・萨默维尔表示，并不只是来自中国的资金造成了温哥华的房产紧张，全世界的人口都在向城市流动，因为城市有各种设施。 　　他说，最近温哥华的房地产投资狂热，很难推给一个因素，但他同意，在2015年，从中国流入的资金确实出现了戏剧性增加。 　　萨默维尔补充说，在人口不断增长的城市中购置房产，永远是良好的投资选择。

【芝加哥万达大厦(Vista Tower)将于2020年竣工】据彭博社报道，亚洲首富王健林目前正在建美国芝加哥最昂贵的顶层公寓，该公寓位于芝加哥万达大厦(Vista Tower)顶层，包括酒店、公寓和商业空间，到2020年完工之时，万达大厦将成为芝加哥第三高地标型建筑，而该顶层公寓售价也将轻松打败此前芝加哥顶层公寓的售价记录。 【顶层公寓奢华图书馆】这栋复式顶层公寓由芝加哥万达大厦的第92层和93层组成，全部安装落地窗，坐拥360度全视角城市景观。该公寓装饰也是极其奢华。芝加哥开发商麦哲伦开发公司(Magellan Development Group)美国市场营销总监Jim Losik称，"肯定是一个富豪才能买下这栋公寓，也许这个人是美国人，也可能是某个对投资芝加哥房产感兴趣的人，但是考虑到我们和万达集团的合作关系，如果这栋公寓被一位中国买家买走，也不足为奇。" 【位于这栋复式顶层公寓下层的主洗浴室】这栋在建的芝加哥万达大厦(Vista Tower)是大连万达集团和芝加哥开发商麦哲伦开发公司(Magellan Development Group)联合修建。 【该顶层公寓一间卧室】对于亚洲首富王健林来说，1710万美元还不及他个人财富的0.05%。彭博亿万富翁指数预计王健林的财富高达317亿美元(约2054亿元人民币)。王健林的大连万达集团近年来展开了全球大收购，其中就包括26亿美元收购美国第二大院线集团--影院连锁公司AMC Entertainment Inc.，一举成为全球最大影院运营商，35亿美元收购好莱坞最大制作公司美国传奇影业。 【主卧室可远眺芝加哥城市景观】预计到该复式顶层公寓出售之时，它的售价将会轻松打败芝加哥最昂贵住宅的记录。后者是位于芝加哥特朗普大厦(Trump Tower)89层的顶层公寓，2014年以1700万美元的价格出售，而出售之前该公寓的价格一度被炒高至3200万美元。 【户外泳池】 【酒窖】

当谢云和其他购房者被卷进购买学区房的大军中时，他们发现“故事”里的主人公有好多个：房主、购房者、中介，以及网络上的各种“专家”，他们相生相克，互为所用。 2016年3月7日，北京西城区文昌胡同。日前，位于北京西城区文昌胡同的一间11平米平房，起先中介标价460万元出售，因住房地处重点小学隔壁，购买者为了子女教育，彼此互拼房价，最终以530万的价格成交。（CFP/图） 今年的第一个季度，学区房把许多家长裹挟进一个巨大的漩涡里。 “最开始有点犹豫，可是当你置身其中时，就被那个漩涡卷得不能理性思考。只要一犹豫，房子就被别人买走了。”坐在房产中介的电动车后座，头发被风呼在脸上，谢云从未试过如此在北京二环内的狭窄街巷里穿梭，只是为了与别人抢一套学区房的优先谈判权。 她的焦虑完全因学区房而起。根据今日头条向南方周末记者提供的大数据显示，在过去一年里，学区房文章的阅读数高达1.5亿人次。其中，31-40岁之间的人对此最为关注。 2016年初，北京学区房迎来又一轮疯狂涨价，甚至出现一则关于46万元/平方米的天价学区房新闻。许多人为了买一套学区房从银行借来巨款。谢云的家，只是从东四环外搬进了东二环里，她就为此多花了三百万元。进入3、4月份，北京学区房价趋于平稳，但据中原地产首席分析师张大伟统计，在今年3月，北京学区房的价格仍然实现了环比15%的增长。 动辄几百万，甚至上千万元的学区房，在市场中快速交易着。然而，当谢云和其他购房者被卷进购买北京学区房的大军中时，他们发现“故事”里的主人公有好多个：房主、购房者、中介，以及网络上的各种“专家”，他们相生相克，互为所用。这是一个因学区房而生的江湖。 万一对方再毁约怎么办？ 在这个疯狂的学区房江湖里，门道太多，光入学政策就够买房的家长们好好研究。教改后的入学政策都在强调产权，优先满足孩子监护人的房本。“第一看户籍在哪里，第二看房本上写的是不是监护人。”在家长帮论坛学区房板块被奉为专家的敖爸对南方周末记者解释，“有些四老（指爷爷、奶奶、姥姥、姥爷）的房子，房本上的人不是孩子的监护人，顺位就低。”而且按照不同学校的规定，在各个顺位里还要继续排序。 但对于谢云一家来说，这些都不是难题。谢云的老公在央企工作，一条不成文的规定是——央企员工子女可以入户籍所在片区内最好的学校。也就是说，谢云夫妇只要找一个好学区落户就够了。 2016年2月26日，她狠狠心把东四环外朝阳大悦城附近的房子解除了抵押，准备随时换房。当天中午，她在链家看到一间标价850万的西城学区房，因为户型、装修都不错，她一眼就看上了。 当谢云回到中介店里准备交意向金时，发现另一位同去看房的中年女士正在签意向。谢云的中介急了，让她迅速签字，争分夺秒把她的信息录入系统，这才帮她赢得了那套房子的第一意向人。 谢云约好第二天下午3点与房东商谈，结果等了一个半小时，房东在电话里的态度反反复复，一会儿说来，一会儿说不来。链家的工作人员悄悄告诉谢云，“昨晚那个中年女士去敲了房东的门，违反了规定。” 最后房东还是出现了，与谢云签了合同，收了她10万元定金。让谢云没想到的是，中介晚上又给她打电话，说房主要毁约了。后来谢云才知道，毁约其实是因为链家内部的撬单行为。签约当晚，另外一家链家店的中介给房主儿子发短信，要以880万的价格买这个房子。谢云算了一下，“就算房主毁约多给我10万，他还可以额外赚20万。” 马上要到手的房子没了，这让谢云心里相当紧张，“好像再过一星期这房子要涨十万，再过一星期这房子还要再涨十万。” 在西城区的一位房地产经理看来，从去年10月到今年2月，是整个学区房市场火爆而混乱的一段时期。卖房业主经常朝令夕改，常常是早上刚报一个价，到了晚上就突然涨了20万，“不少客户看好房子与业主约谈，业主还会劝客户回去再考虑考虑，就是为了让房子继续涨价。”他们鉴别业主诚意的一个方法是问他：“能随时签约吗？”让中介无奈的是，即便签了合同，也有不少业主因为有人出价更高而毁约。“那段时间几乎每个业主都是这样，楼上的卖了300万，楼下的290万都不会卖”。上述房产中介说，房价说涨就涨，谁也没办法控制他们的报价。 最让人恐慌的不是房价上涨，而是即便这样疯涨房子也卖了。“要是前两个月你也买房子，都不一定受得了，太刺激了。”上述中介对南方周末记者说，“看一套，涨了20万，再考虑一下，房子没了。一次两次还好，经历到三四次的时候，再强大的内心也承受不住了。” 最终，谢云争分夺秒，在第5天终于买到了一套房子。但她和老公依旧对已到手的房子忧心忡忡：“只交了20万定金，还没过完户（5月份才能过户），万一对方再毁约怎么办？” “单价8万元买了一个猪窝” 有人做过统计，在这场“换房运动”中，购房者孩子的年龄大多不超过3岁。“很少有明年孩子就上学了，现在才准备买学区房。”敖爸向南方周末记者介绍。 除了关注房价本身，学区房与其他热词也产生了关联。据今日头条的统计数据显示，房价、离婚与户口，位列学区房相关词的前十名。 何清为了买学区房就和“离婚”沾上边了。办理离婚当天，何清反复对民政局工作人员强调，只要房产和贷款在她老公名下就可以了，其他的随便写，她心里盼着赶紧办完就可以买房子了。工作人员也有点无奈，“我知道你们是因为买房离婚的，但也要把手续走完了呀。” “单位同事都不知道我离婚了，我觉得这是自己人生上的一大污点。”何清告诉南方周末记者，为了省去二套住房较高的利息，她被逼得走投无路。现在她和孩子的户口落在一起，户口页上写着离异。 张文也是被逼得加快了买学区房的节奏。原本他征询教育局一个朋友建议，选定了八一小学所在的海淀学区，但他研究了多校划片政策，发现在那里有可能划到别的渣校去了。 为了确保孩子一定能上到好学校，他发现还是中关村片区的性价比更高，那里各所学校差距不大，即使多校划片也可以接受。于是，张文决定卖掉郊区的“豪宅”，咬牙在中关村片区花500万买了一间老破小——老破小是圈内的一句术语，专指又老又破又小的房子，大多是上世纪80年代的红砖房。按照张文自己的话来形容，“单价8万元买了一个猪窝”。 何清也看过老破小，看完她婆婆就被吓到了，认为完全不能住人。一间一室一厅40平米的房子，被改造成了三室一厅，阳台也算一间。 为了挤进热门学校，家长们必须接受老破小的环境。“最后干脆都不看房了。”一位地产经纪人说，他有一位客户，连续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层，就说“要了要了”。 家长们挤破脑袋进入热门学区，要么是为了进入好的直升类小学，比如宏庙小学，之后便可以直升区域内最好的中学之一——北京师范大学附属实验中学；要么为了从小受到良好的教育，比如北京第二实验小学，是公认的软硬条件都强的“牛小”。 这让小学前所未有地受到关注。百度指数显示，过去五年中，公众对于幼升小的关注度在2014年教改前后大幅提升，短时间内就超过了之前备受关注的小升初话题。 事实上，这背后还是家长对小升初的担忧。随着教改方案的施行，原先特长、推优、择校等升学机会已逐年减少或取消。“之所以学区房把人折腾得要死，是因为小学升初中家长根本无法控制。”敖爸在接受南方周末记者采访时表示，“所以要千方百计选个好小学读。” “暴动哥”的故事 接触过各类家长的敖爸总结，购房者主要分两种，一种是像谢云一样具有潜在刚需的家庭，第二种则是研究过学区房，已经满足了刚需的人，他们买学区房主要作为投资用。 “暴动哥”就属于第二种人。“暴动哥”是江湖上别人送给他的绰号，他对“暴动”的解释是——私产平房学区房价值被进一步发现和爆发。“暴动哥”之所以成名，就是源于2014年那次暴动。 2013年，他在水木社区上看到有人分享东城区细管胡同44号内平房的出手报告。当时三个公司的中介花费1700万买下一个院子，之后析产（将共同财产予以分割，分属各共有人所有）出来十多间平房，每一间都能出来一个私产的房本。由于靠近府学小学，这十多间平房很快被一扫而光。这让他发现了私产平房学区房的价值洼地。“暴动哥”记得，“当时平房中介还不了解学区的价值，只是通过位置、拆迁、面积等来定价。” 2013年底，“暴动哥”从一个熟悉的中介那里听说，另一个中介也在西城端下一个院子——光彩胡同23号。这个院子原属于一个国民党老干部，他有6个子女，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老干部的子女通过律师，将房屋所属人都变更到老太太一人名下，方便她在国内出售。 买下这个院子的中介本来想整院卖，因为整院卖面积大，卖得贵。但没想到院里有“文革”户，当年被派守院子，如今仍占着两三间，小中介想赶也赶不走。 万般无奈之下，中介就只好析产卖单间，但他们并没有将学区房的价值考量进去。“暴动哥”得到消息，马上入手了一套。买入之后，“暴动哥”当时并没卖出去。让他没想到的是，2014年初，光彩胡同成为奋斗小学的划片范围，“暴动哥”手里的平房一倒手就赚了50万。 自“暴动哥”暴动成功之后，该划片区域内的私产平房纷纷暴涨到同等水平。当时引起媒体热议的“一间4.4平方米的房子，根本没法住人，却能卖出135万的天价”的闹剧，就来自光彩胡同。 “暴动哥”在不经意间撬开了平房学区房的市场，但潘多拉之盒一旦被打开，已经不受任何人的控制。“市场的疯狂我是预期到了，但没想到会这么疯狂。现在我卖的那套平房又涨了四五十万。”“暴动哥”认为投资平房的好处是，不算成套商品房，不限购，坏处是不能贷款，“不快入快出，这个东西就是死钱。今年这个行情就不适合去炒平房。实际上是在赔钱的。” 在接受南方周末记者采访时，“暴动哥”反复强调，自己只是寻找到了一个机会，没有坑过任何一个人。 江湖潜规则 2016年3月，有媒体报道，北京西城区文昌胡同的一套学区房，卖出了每平米46万元的天价。此后央视又跟进实地采访，认为该新闻不实。这之后，官方开始打击天价学区房。北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查，认定高于15万元的房源属于报价过高，要求中介不再委卖。 然而，南方周末记者在采访中获悉，偶尔会有一两个房产中介在QQ群里对购房者说，“其实该多少钱成交还是多少钱，只不过明码标价不超过15万而已。” 平房市场的疯狂走高更让人始料未及，但凡懂一点门道的人，都会奉劝家长们慎入。 前孙公园胡同位于老宣武区东北部，它东起魏染胡同，西至南新华街，属于北京第一实验小学本部的学区房划片范围。4月3日，南方周末记者前往鑫百盛地产，这是一家专门做平房买卖的中介公司，附近这一片的平房都在他们出售之列。 与冷清的楼房中介相比，鑫百盛门庭若市，有带着孩子来看学区房的家长，也有前来卖院子的业主。“前些天还出手过一套3平米总价270万的房子呢。”鑫百盛的中介向客户介绍。 当天，该公司工作人员给购房者报的价格是：宏庙小学划片内，一套私产平房350万；北京第一实验小学本部划片内，一套公有产权的平房175万，同区域内两套私产平房，分别是220万和260万。这些房子大小相差无几，都是10平方米左右。 在看房过程中，有的中介只带家长进入胡同看了大致方位，有的则完全不能看房，有一套房子还没看，就突然被告知已经卖出去了。“买件几百万的东西，连看都不能看一眼，感觉怪怪的。”一位购房者这样认为。 从事教育行业的张女士看过几次平房，基本上都很难看到房。江湖险恶，没有人提醒她该如何购买平房，至今她的意向金还在中介手里，原先看中的房子也飞了。 “这是房产中介的一种手段，他们先让你交意向金，过来签合同时，以各种理由不让你跟房主见面。到时住建委会先进行测绘，如果档案和房本上不符，哪怕只差0.1平方米，或者翻改建没有报规划，都是过不了户的。”上述知情人士透露，“然后他再给你找一个性价比不好的房源，有可能就不是原来你想要的学区的了。” 之所以房产中介可以拥有如此大的话语权，原因在于东西城二环内的私产平房十分紧俏。根据“暴动哥”掌握的信息，东城区的私产平房占30%左右，西城的数字则只有10%左右，剩下90%的平房都是绿本或蓝本的公房。根据一位房产中介介绍，其实公房更加具有隐匿性，因为公房所有信息不上大网，俨然就是被隐匿起来的无形资产。 “涨得这么快，我也很闹心，好像自己就是罪恶的源头。”一位中介经理人这样对南方周末记者倾诉。 “学区房专家”的生意经 只要稍微研究过学区房的家长，肯定都听说过闻风这个名字。他在学区房领域可谓掌门人。每次听他公益讲座的人都数以千计。 闻风对外宣称的公开身份是北京环球雅思学校副校长，他还担任过清华园教育集团副总经理。“其实，闻风就是办了一个研究学区房的商业机构，喜欢起特别惊悚的标题，对政策解读得很过。”敖爸对南方周末记者说。 一位家长曾花费千元，上过闻风的私教课程，“但感觉没什么实际用处。”论坛里也有家长有类似感觉，认为“闻风就是一个大骗子和房市助推的刽子手”。闻风所追捧过的房子很多都一路上涨，比如德胜学区的房价就从6万元上下，涨到了如今的10万元左右。 2016年3月底，南方周末记者曾联系闻风团队，其负责公关的李小姐说，“闻风的时间很紧张，最近10天都不在。现在他已经很少专门给单个家庭做辅导，而是给一些企业做培训。” 有江湖的地方，当然也少不了比武切磋。家长帮、水木社区等网络论坛已然成为各路“学区房专家”的云集之处。敖爸就是家长帮认定的学区房专家之一。在论坛举办的线下讲座中，他经常免费为家长们普及学区知识，并且把自己研究的人口数据、升学规则、教改动向、小学排名等内容，向各位家长讲解。 “闻风的标题就是暴力式营销，比如惊闻、震惊、惊天动地，看着就心惊肉跳，但确实起到了吸引眼球的作用。”“暴动哥”曾将闻风和敖爸进行比较，他觉得虽然闻风讲座里会用听闻、据传这种故弄玄虚的方式，但很符合当下家长去参加讲座的目的，“家长们普遍的想法都是想听听有什么小道消息，然后要么赌一把，要么重点观察该区域房价。” 但敖爸不想像闻风一样，他只想根据自己的兴趣做研究，“去年我的精力主要放在高考上，因为幼升小和小升初已经研究透了。”对敖爸来说，他在学区房江湖里的最大收获是，结识了一群志同道合的死党。在几个人的小圈子里，大家经常分享最新的政策消息和自己的研究成果，“大家都知道我是有影响力的人。” 几年来，敖爸的朋友圈已经沉淀得比较精英。“只要孩子想学桥牌、魔方、奥数、语文……我都能找得到好老师。”敖爸说。 “无言”也是研究学区房的高手，他甚至为此著书立说。书中收集了坊间流传的各种有关学区房的名词解释，比如将学校分为“直升小”“牛小”“普小”“渣小”；将学生分为“牛娃”“奥牛”“英牛”，将小升初私下招生的方式称为“点招”“坑点”等等。 “暴动哥”已经有了“创业”的想法。他最近在拜访各个平房中介的大佬，希望能合纵连横，做点事业。 而闻风团队又贴出了4月份的课程告示：“教育强区各学区近五百个具体楼盘、小区性价比分析及详细讲解；风险提示和鲜为人知的重点楼盘信息……”此系列课程共9小时，收费9000元。 （应采访对象要求，谢云、何清、张文为化名）

由于有低汇率和友好的移民政策，加拿大成为中国收入金字塔顶端1%的移民首选地。加拿大政府统计，在2005年至2012年间，至少有3万7000名中国富豪经由现已撤销的一个投资移民专案，取得温哥华所在的卑诗省永久居留权。 “纽约时报”12日报导，温哥华这个人口230万的大都会区，愈来愈成为中国移民的聚居地，华裔在当地人口的比率已从1981年的7%，增加到2011年的18%。 很多居民表示，大批中资涌入，推高当地房价。市场顾问公司今年的调查显示，温哥华已是加拿大房价最高的城市。自2005年至2015年，大温哥华区独栋住宅的均价涨了超过一倍，达160万加币(约125万3280美元)。一些居民对这些中国人为主的大批海外炒房客感到愤怒，开始在“推特”(Twitter)等社群媒体上发动抗议，卑诗省政府今年决定追查房地产海外产权。 不过，这些愤怒情绪对当地中国“富二代”的生活没什么影响。他们买完房子通常会买一辆车，然后再多买几辆。年轻华裔女性流行开白色蓝宝坚尼;男性则往往租用超跑玩几个月，然后换一辆更新更酷的身分象征。 数以百计的年轻中国移民和一小撮在加拿大出生的华裔，创立多个超跑俱乐部。成员会聚在一起飙车，改装和拍摄酷炫的跑车，在社群媒体上炫耀。 温哥华赛车俱乐部创办人、27岁的戴大卫表示，该俱乐部有440名成员，九成来自中国。要加入俱乐部，座车价格从10万加币(约7万8330美元)起跳。谈到这群“富二代”，戴某说：“他们不工作，就是花父母的钱。” 飙车的“富二代”偶尔也会碰壁。2011年，警方查扣13辆跑车，包括蓝宝坚尼、玛莎拉蒂和其他名车，总价200万美元，原因是车主在温哥华城区公路上200公里以上时速飙车。据媒体当时报导，驾驶都来自同一个中国超跑俱乐部，年龄都低于21岁。

为中国有钱人提供全球房产资讯、位于中国上海的海外房产搜索网站Juwai.com，今年1季度中国人对加拿大房产搜索量去年同比爆增134%。中国有钱人对加国房产这一日益高涨兴趣，显示出中国当前经济和股市动荡情况下，尽管当局一直在遏制资本外逃，仍挡不住中国有钱人资本外挪的计划和步伐。   彭博网站报导，Juwai网站对专营中国大陆买家业务的房产经纪调查显示，55%认为随着越来越多中国有钱人寻求安全投资港湾，中国人海外房产投资会持续上升。加拿大的多温2大城市房产，一直是中国房产投资者的追逐目标。   Juwai网站CEO皮塔（Charles Pittar）在邮件中表示，如大环境不发生任何大变动，预计今年中国买家对加国房市投资会有增长，随着越来越多中国人大肆寻求更多新的海外市场，这一投资冲击估计会越演越烈。中国政府只要一放松资本控制，中国人海外房产投资肯定会更多，到时加拿大也能从中分得一杯羹。   沪交所综合指数去年6月涨至巅峰后，截至目前已猛挫40%多，去年8月当局又意外地贬值人民币。今年年初，当局收紧资本外流措施，规定中国公民每年最多只能携5万出境，但类措施总会有空子可钻。   卑诗大学Sauder商学院地产专业副教授戴卫多夫（Thomas Davidoff）说，现在中国人要将钱挪到海外的确很难，未来也许会变得更难，但温哥华房产实在太诱人，长期来说，投资资产是有保障的，在此投资很安全，对于生活在中国这类国家的人而言，这一点太重要了。   中国人买遍加美澳   温哥华豪华地产经纪海斯曼（Malcolm Hasman）说，过去5年来，温哥华平均房价飙升近40%，其中中国买家需求主要集中在豪宅市场。年初至今，目前独立屋均价涨至310万加元的西温挂牌上市房产中，有4分之3被中国买家买走。   海斯曼透露，年初至今，他已经卖掉近15幢至少800万加元的豪宅，其中包括Coal Harbour社区1幢标价1980万、面积总计6600尺（600平方米）的滨水顶层豪华公寓。他说，今年业务比去年更繁忙，1000万豪宅一上市，出现多个中国买家哄抢太常见了，中国人对温市房市的求房若渴，丝毫不见消退。   Juwai数据显示，2015年中国人对加拿大房产搜索总值比2014年的56亿几乎翻3倍至149亿，其中搜索总值最高的是多伦多，搜索总值翻了3倍多至74亿，其次是温哥华，搜索总值翻了2倍多至25亿。同期中国人对魁省房产搜索量涨幅最大，搜索总值计7.64亿，比2014年翻了3倍多。   中国热钱不仅量涌入加国房市，还大量涌入澳洲和美国。澳洲外国审查投资委员会（FIRB）数据显示，截至去年6月的12个月内，中国人对澳洲商业和住宅房产投资上年同比翻倍至184亿。全美地产经纪商协会（NAR）数据显示，截至去年3月的12个月内，中国人代替加拿大人，成为美国房产最大外国买家，交易总额总计286亿。   Juwai数据还显示，中国人对海外房产如此渴求，最大动机是为子女教育。其中，温哥华中国买家中，近5分之1是为投资，比多伦多26%的这一比例低。   政府开始担心   房价飙涨，激怒许多加拿大人，一直放任房市自由发展的加拿大政府，最近终于着手开始搜集和分析国内房市中的海外投资数据。加拿大房贷与住房公司（CMHC）估计，多伦多新建共管公寓中，近10%被非加拿大居民买走。国家银行粗略计算数据估计，温哥华近33%的房产被中国买家买走。   还有些措施，专门针对房市中的不透明因素。深受其害的卑诗省，将要求买家公布国籍。联邦政府专门给加拿大统计局拨款50万用于搜集和分析海外买家数据。CMHC加强了数据搜索，和经纪公司、税务部门和国家反洗钱部门加强合作。

代表卑诗省房地产经纪的卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)透露，正在研究把旗下11个地产理事会合并，从而有助提升业内的专业水平。   BCREA行政总裁莱恩(Robert Laing)表示，协会也打算收紧会员的学历标准、进一步严惩违例者，以及保障告密者身分等。   他强调，BCREA的责任是执行卑诗省地产法例，保障公众的利益。同时，协会本身也要建立一个获信任的专业形象。 由卑诗地产监督（Superintendent of Real Estate）罗杰斯（Carolyn Rogers），领导的一个独立谘询小组，日前向卑诗省房地产议会（The Real Estate Council of British Columbia，简称RECBC）提交中期报告，提出10项建议，包括：扩大RECBC监管职权，以及对违规地产经纪提高惩罚。