地产

三驾马车只剩二   加拿大广播公司记者邓.皮迪斯Don Pittis报道说，直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市；但现在温哥华和多伦多的房地产市场是火上加火、可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。   比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。     与此同时，卡尔加里新建的独立房和半独立房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%；新房就是降价也难以卖出去。   当年众人皆信卡尔加里房价不会跌   皮迪斯指出他一年半前写过一篇文章说，加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌；加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章的事情。   现在加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的“刚需”，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢！不要说房子降点价、就是加价都买不到。   房地产市场滞后于经济走势   不过许多喜欢在房地产市场当弄潮儿的人不知道或者是不愿意知道的事情是，房地产市场的走向变化总是落后于经济走向变化的，只是在经济已经明显变差的情况下才会做出反应。这主要是因为房主们往往有恨跌怕损的心理，他们不愿意以低于自己购买房产的价格出售自己的房产，总愿意相信已经出现的房地产市场冷却现象是暂时的、挺一挺就过去了。   成也羊群败也羊群   加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担；这样众人拾柴火焰高，房价就被越抬越高。   在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹回春没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况；这或者是由于房主交不起银行房贷而被银行没收房产，或者是由于房主成为负资产不愿意继续交付房贷而把房子钥匙扔给银行、自己一走了之；银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。   会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。

　　在多伦多租公寓并不是件容易的事。尽管在这个竞争激烈的市场里有各种各样的选择，但同时，你也要面对无数个跟你要求类似的潜在租户。所以，在寻觅心仪的公寓时，不妨用这几招武装一下自己。 　　(本攻略主要针对公寓和共管公寓，但对于租独立屋、镇屋等也有一定参考价值) 　　多种搜房策略 　　1. 网上搜房多管齐下 　　Viewit是一个很棒的搜房工具，不少多伦多人会选择用它来找出租公寓。但很多老外仅仅在Viewit上搜索，这并不是明智之选。其实，包括 Padmapper、Myhood、Casalova、Craigslist和Kijiji上都有可能碰到不错的房源，你还可以使用Google Alert，设定一个“Waterfront 2 Bedroom Condo”之类的关键词，一旦有新条目出现，第一时间就能看到。 　　2. 考虑找个地产经纪 　　大多数租客都没意识到租房时找经纪人的好处，而且其实并不会有多少额外支出。不少多伦多本地人会将自己的业务放到MLS上出租，房子被租出去时，要向经纪支付佣金的是他们而非租客。让地产经纪帮忙租房，自己可以少干不少“脏活累活”，比如繁杂的筛选和约时间看房等。 　　3. 到社区里逛逛 　　如果自己脑海中已经有一两个感兴趣的地理位置，不妨直接到附近社区去逛一逛。过程中多留意有没有“For Rent”的招牌，有针对性地找房，避免大海捞针，说不定还能碰上网上搜索时找不到或者容易遗漏的优质房源。而且，逛大街的过程也能让你对附近的公共设施有所了解。 　　4. 查看公寓臭虫纪录 　　也许这看起来是件几率低的小事，但万一中招，吃大亏的可是你自己。物色到潜在的心仪公寓后，稍微花点时间到http://bedbugregistry.com/metro/toronto/网站上查看一下，确保这个单位之前没遭遇过臭虫的危害。 　　看房注意事项 　　1. 尽可能全面检查 　　到相中的公寓去看房时，能在屋里呆的时间可能只有短短的几分钟，一定要充分利用。切勿腼腆害羞，大方地去试用每个水龙头、灯、橱柜门和抽水马桶，还可以带上手机充电器试试每个插头是否正常。总之，就是尽量确保所有小东西都是完好的。 　　2. 带上支票和推荐信 　　就像我们之前说的，在多伦多租公寓要面临其他潜在租客的竞争。所以，在准备充分的前提下眼疾手快，才能最高效地租到理想的单位。看房时把支票和推荐信带上，搜房时做足功课，细心看房后觉得满意便直接成事，对双方而言都比较省心省事。 　　3. 把看房当作一次面试 　　还是那句，多伦多租客之间的竞争激烈，因此看房时，尤其是房东在的情况下，第一印象也是相当重要。把看房当作一次小型的工作面试，尽量表现友好，多说“Please”和“Thank You”。毕竟房东也是人，两个租客条件差不多的情况下选择顺眼的也是人之常情。 　　保障自身权益 　　1. 讨价还价可以有 　　尽管租客之间竞争激烈，但这并不意味着每个公寓单元的叫价都是一口咬死的。如果觉得一个自己喜欢的公寓价格有点高，尝试一下讲价并不会造成任何损失。其实，为了尽快租出去也好，或者就是看你顺眼也好，一些房东出于各种理由是会情愿降价的。 　　2. 了解租客权益 　　不要尽信房东的说法，租客权利往往比他们口中表述的要大得多。提前熟悉一下租房相关法案Landlord and Tenant Act，避免被非法的租约规定欺负，毕竟一旦搬进去，再出问题时就会比较麻烦了。 　　3. 对太好说话的房东要多留个心眼 　　如果在见面看房，甚至是签约之前，房东都没有向你索要雇佣证明、推荐信、信用报告之类的资料的话，别天真地认为这很省事。没有问你，也就意味着房东和这栋楼里的其他房东很可能也没有问其他租客，换言之，邻居的“质量”是无法保证的，公寓也可能有管理不善和安全隐患的问题。

　　来自中国的资金被指是带动加国房地产需求的主要来源，而随着中国进一步加强反腐措施，限制资金外流，加上最近人民币兑加元汇价下跌，有专家指，这可能影响中国投资者对大温地产的购买力，继而令楼市降温。 　　据News1130电台报道，卑诗大学(UBC)尚德商学院( Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称，这个情况值得留意。 　　达维多夫指出，从2013至2015年期间，以至今年初，加元兑人民币的汇率从1兑7，跌至大约1兑4.6，这有助鼓励中国买家跨境在加国置业。然而，近日加元兑人民币的汇率由4.5，重返到5.14，换言之，目前人民币可兑换到的加元，较过去为少，即是说现在以同样金额的人民币，可以购买到的加国房地产资产，较过去为少。 　　此外，达维多夫也指出，即使来自中国的资金外流量不变，但是人民币兑换到的加元减少，本国的楼市也可能受到影响。

　　今日（4月25日），《加拿大赫芬顿邮报》（Huffington Post Canada）警告称，多伦多如今火爆的房市很可能会重复30年前的历史，濒临崩溃的边缘。通过新闻报道的对比发现，如今的多温两市房市状况与30年前惊人的相似，人们的反应也近乎相同。 　　上周五，环球邮报地产记者 Tamsin McMahon 分享了一篇发表于1988年7月15日的文章，讲述了低贷款利率如何刺激了房地产市场，使得房价飞升，中等房屋的首付款也飙升至5万元。该文章还称，许多人都将罪名归到了国外买家的身上，声称海外资金是促使房价上涨的原因。 　　《加拿大赫芬顿邮报》在报道中称，如果将数字改变一下，那么这篇文章也许可以在上周继续发表。因为似乎现实又在30年后再次重演了。 　　上周，CBC 的一篇报道也讲述了发生在1988年的，有关多伦多郊区4口之家需要67,000元年收入才能购买一间中等价格房屋的故事。在温哥华，年收入则需要达到56,000元。 　　在30年后，如今想要在多伦多购买一间均价的房屋，所需家庭年收入则飙升至87,407元；在温哥华，所需家庭年收入则高达120,297元。 　　但是，CBC 报道中称，在1988年多伦多的房地产市场已经接近了崩溃边缘。在1989年，房屋均价达到273,698元后，很快房价就开始大滑坡，一路降至1996年的198,150元。 　　目前，多伦多的房屋均价在688,181元左右，与去年相比增长了近12.1%。 　　这样的相似性也发生在温哥华。环球新闻（Globe News）在今年重新翻出了拍摄于1989年温哥华的一部记录片。结果发现，那时的温哥华对于来自亚洲的资金涌入反对声巨大，与今日的情况惊人的相似。 　　在这部纪录片中，一名温哥华的女子称：“许多人都和我们一样，一对年轻新婚的夫妇，在温哥华居住了数十年，但是无法负担一栋属于自己的房屋。我们努力储蓄，但是无济于事，因为房价涨得非常快，而且外国人还在继续涌入，使劲地买房。”

      说起加拿大楼市，温哥华、多伦多和卡尔加里曾经同在第一梯队，随着油价大幅下跌，三地已经产生严重分化——温哥华和多伦多一骑绝尘加速飙涨，而卡尔加里的房地产市场却已经入冬一年了，至今还没有复苏迹象。 　　卡尔加里的今天，会是温哥华和多伦多的明天吗？  　　被温哥华动辄翻倍的房价看花了眼的人，可能并没有注意到从加拿大全国范围来看，温哥华和多伦多两市的情况是多么反常。除了中小城市外，原先房价第三高的卡尔加里，目前依然在跌跌不休。据《环球邮报》报导，2月份卡城二手房销售跌7%，比长期平均水平低37%，房屋基准价比去年同期降3.45%，至445,000元，公寓则比去年同期降5.35%、基准价至283600元。截止至2月中，卡城房屋销售触底，为1995年来最低。 　　卡尔加里房产局首席经济师劳瑞表示，卡城失业率连续增长，考虑到当前的经济环境，消费者信心、住房需求受到影响，并不让人感到意外，该局预计，未来几个月卡城房市会持续低迷，新房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%，就是降价也难以卖出去。   　　不过，随着油价止跌，镇屋和半独立屋等销售开始出现转机，卡城房地产局认为，也许是因为原本打算购置公寓的买家，如今能够负担得起较低价位的平房，而高企的库存，促使卖家更加现实地面对预期的房子成交价和售出时间。 　　当年，众人皆信卡尔加里的房价不会跌。CBC记者皮迪斯写过一篇文章，预测加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌，“加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章。现在呢？加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的刚需，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢！不要说房子降点价、就是加价都买不到。情形是如此的相似！” 　　加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担，这样房价就被越抬越高。而在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况。 　　这些房子或者是由于房主交不起房贷而被银行没收的，或者是由于房东不愿意继续交付房贷而扔给银行一走了之的，银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。 　　并不是说温哥华的房价也一定会像卡尔加里这样立刻大幅下跌，卡尔加里楼市敲响的警钟是：世界上没有永远不跌的商品，无论是石油、黄金还是房子。  

　　提起加拿大的房地产市场，肯定绕不过温哥华和多伦多的房价，目前，这两大城市的房价呈火箭式上涨，让买房的人苦不堪言。截止到3月底，大多区独立屋的均价为 $910,375 ，几乎是10年前($375,000)的2.5倍;同样温哥华地区独立屋的均价为$1,342,500，比10年前上涨了 112%。 　　那么究竟是什么原因导致这两大城市的房价飙升呢? 　　利息  　　央行(Bank of Canada)的主要贷款利率接近历史最低水平，所以加国民众疯狂贷款买房，根据国会预算办公室( Parliamentary Budget Office)公布的数据显示，自2000年以来，加拿大已经成为7国集团中家庭债务最高的国家。 　　外国买家 　　加拿大按揭及房屋公司(Mortgage and Housing Corporation)表示，在过去五年中，外国买家对于多市中心condo的持有率高达10%。而上个月，央行统计在温哥华的房产市场中，大概有三分之一的买家来自中国。 　　供应紧张 　　根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)公布的数据，与去年同期相比，多伦多上个月挂牌出售的房屋数量下降了21%，而大温区地产局则表示温哥华的挂牌出售房屋数量下降了41%。 　　HGTV效应 　　HGTV是一档于房屋装修相关的电视节，这一节目促使加拿大掀起了一股房屋装修风。据房地产研究公司 Altus Group统计，加拿大民众这一年在房屋装修上花费的钱财高达 723亿，比四年前增长了13%，其中安省和卑省最典型。 　　房产经纪人激增 　　一般来讲，高昂的房价就意味着高昂的经纪人佣金，所以大批人挤入房产经纪人行业中。在GTA，多伦多房产局共有 43,000位房产经纪人，比过去五年增加了40%，而这也导致了GTA房屋出售率比五年前增加了13%。  

　　加拿大中文电台报导，温哥华素里学校局因为经费短缺，要求市府暂时搁置地产发展计画，直至省府拨出足够款项，支持新生入读。 　　学校局委员要求市府暂时搁置的地产发展计画包括Clayton，Grandview/南 Surrey 以及Newton以南地区。担任学校局委员30年的Laurae McNally提出有关动议，并表示目前经费短缺的情况前所未见，令人忧虑。学校局希望搁置计画，直至省府拨款去支持这些区域的学校接收新生。 　　McNally表示，区内有275间流动教室。学校局需要在营运开支中腾出资源，有两间学校更要加开五个幼稚园班级去应付区内需求。每间流动教室的开支是每年400万，相当于50名教师的人工。学生、家长及老师都对目前的状况感到困扰。

　　近几年越来越多屋主了解到卖屋前先做「房屋整妆」（home staging）的重要性，而大部分地产经纪为客人放盘上市前，均建议屋主先「整妆」，好让房屋可亮丽地吸引更多潜在买家。有调查指完成整妆的房屋，可将呆在市场上的日数大大减少达7成，成交价更可高出一成半。 　　房屋整妆协会（Real Estate Staging Association）2013年进行了一项调查，跟进63间待售房屋销售情况。这63间屋在没任何售前整妆情况下，上市143天仍未售出，但经专业房 屋整妆师「执靓」后，平均40天便接到第一个「柯化」（offer），减少在市场上的时间达72%。 　　放售时间大减七成 　　另一方面，该会亦跟进481间未上市前先进行整妆的待售房屋，平均只需23天便收到第一个柯化。即前者共用183天在市场上等买家，后者只需23日。相比之下，后者比前者快87%时间找到买家。   　　专业房屋整妆虽是近几年才较为流行的房屋售前准备，但早于2007年一项以地产经纪为访问对象的调查发现，屋主投入房屋整妆的资金，回报率可高达390%。有做整妆的房屋成交价，比没做的约可高出10至15%。   　　专业房屋整妆师Claudia Chan表示，不论楼市好坏，「整妆」都有其市场需要。协助屋主将房屋最佳一面示人，吸引更多潜在买家看房，加快成交及提升价钱，可说是整妆的终极目标。 　　她指看房的人甫踏进房屋的首10秒，便已对房屋产生第一印象，而普遍看房的时间，一般只有10分钟。在此短促时间内，参观者未必会仔细看屋内每一件摆设，因此房屋整妆的功效，首先是要令人踏进屋门后感舒服，愿意在屋内逗留更长时间，才有机会看清楚房屋的「内在美」。 　　「有时客人在大门口脱鞋那短短十秒，已感觉到这屋是否值得细看，还是一踏入门口便感觉不对劲想走。猎房人士可能在整个过程中看过几十间屋，怎样才能令其对这间屋的印象特别深刻，也是房屋整妆的作用。」 　　「对于缺乏经验的买家来说，他们要看到有家具摆设，才可想像到一间房一个厅的间隔、实际功能及面积大小。有时屋主会将一间比较细小的睡房，顺理成章地改变为书房用途。但我会将它变回睡房，放一张单人床，突出表现其空间感，让参观者有更实在的概念。」 　　Claudia解释，整个房屋整妆工序，由首次接触屋主、进行咨询、提交报告、准备所需物品、将屋内原有家具重新移位或搬开、完成布置，一般来说平均需时一星期。如果要换地板、油墙、换厨房面等装修工程，预备时间便会被拖长。 　　卖屋前上漆应选易衬颜色 　　「最理想当然是全屋都做staging，但屋主不一定全部建议都要照做，如时间或金钱不允许，优先处理的是整个主层及二楼主人房。其他不做的房间，则尽量执拾整齐。」 　　Claudia建议，屋主如计划卖屋前为墙壁重新髹漆，应选择中性易衬的颜色。对整妆师来说可更易找到合适家具配衬，对参观的准买家来说，也会觉得此屋不用大装修，无论本身用的家具是甚么款式或色系，都可轻易融入新屋，从而增强购买意欲。

　　三驾马车只剩二 　　加拿大广播公司记者邓.皮迪斯Don Pittis报道说，直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市；但现在温哥华和多伦多的房地产市场是火上加火、可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。   　　比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。      　与此同时，卡尔加里新建的独立房和半独立房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%；新房就是降价也难以卖出去。 　　当年众人皆信卡尔加里房价不会跌 　　皮迪斯指出他一年半前写过一篇文章说，加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌；加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章的事情。 　　现在加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的“刚需”，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢！不要说房子降点价、就是加价都买不到。 　　房地产市场滞后于经济走势 　　不过许多喜欢在房地产市场当弄潮儿的人不知道或者是不愿意知道的事情是，房地产市场的走向变化总是落后于经济走向变化的，只是在经济已经明显变差的情况下才会做出反应。这主要是因为房主们往往有恨跌怕损的心理，他们不愿意以低于自己购买房产的价格出售自己的房产，总愿意相信已经出现的房地产市场冷却现象是暂时的、挺一挺就过去了。 　　成也羊群败也羊群 　　加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担；这样众人拾柴火焰高，房价就被越抬越高。 　　在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹回春没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况；这或者是由于房主交不起银行房贷而被银行没收房产，或者是由于房主成为负资产不愿意继续交付房贷而把房子钥匙扔给银行、自己一走了之；银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。 　　会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。

 　　治文山镇与开发商的绿地之争已经引发大多伦多区各市镇的密切关注，此次争议的焦点是开发商必须交出多少绿地。列治文山镇通过的一项附例要求开发商每建造 300套住宅就必须预留一公顷绿地，或是支付等额现金替代。但是安省市政管理局在对开发商的投诉进行聆讯后，却在裁决中大幅降低了镇政府可要求的绿地率。 　　列治文山镇与开发商的绿地之争已经引发大多伦多区各市镇的密切关注，此次争议是源于列治文山镇政府要求开发商预留一定面积的绿地以换取在其房市兴旺的郊区兴建公寓的资格，但是安省市政管理局(Ontario Municipal Board)在对开发商的投诉进行聆讯后，却在裁决中大幅降低了镇政府可要求的绿地率。 　　在安省市政管理局做出裁决后，列治文山镇政府因为担心当地的绿化区会因此逐渐被蚕食，而向安省高等法院提出上诉。本周，一名法官已经批准列治文山镇政府对安省市政管理局的裁决提起上诉。   　　接下来，列治文山镇政府将向安省地区法院说明为什么应该允许镇政府执行自己的政策，而不是按照安省市政管理局的裁决行事。安省市政管理局虽然是非经选举产生的机构，但却已日渐成为安省诸多规划事务中的实际决策者。   　　列治文山市长巴罗(Dave Barrow)表示，镇政府之所以决定对安省市政管理局的裁决提起上诉，是因为其认为确保社区的长期发展是市镇当局的责任，没有人能比市镇当局更了解或是能够更好地回应当地社区的需求。 　　安省高等法院法官H.J. Wilton-Siegel在其裁决书中称，本案事关在市镇当局寻求土地规划灵活性和开发商寻求透明度和确定性之间保持正确平衡的问题。 　　在此之前，列治文山镇政府和当地社区花费了两年时间才打造出旨在确保当地居民在集约化发展压力之下仍能拥有充足绿地空间的公园发展计划。但是，该计划的实施却要依赖于公寓开发商按照绿地贡献附例预留绿地空间，按照安省《规划法》中的相关条款，开发商和建筑商在开发新楼盘时都必须预留绿地或是支付等额现金替代。 　　在2013年，列治文山镇政府通过一项附例，要求开发商每建造300套住宅就必须预留一公顷绿地，或是支付等额现金替代。此后，镇政府又进一步放宽要求，在附例中添加新规允许开发商每建造730套新住宅预留一公顷绿地。 　　开发商因此向安省市政管理局提出投诉，声称列治文山镇政府要求的绿地率严重阻碍了地区发展。 　　去年，安省市政管理局作出有利于开发商的裁决，称列治文山镇政府要求的绿地率的确过高。该局在裁决书中对镇政府可要求的绿地率加以限制，允许开发商在建筑新屋时最多只须预留地皮的25%作为绿地，或是支付等额现金替代。 　　列治文山镇规划专员Ana Bassios表示，安省市政管理局规定的绿化率将导致该镇的公园发展计划至少损失$7000万元。 　　目前，大多伦多区各市镇都在拭目以待本案的结果，万锦市、旺市、密西沙加市和奥克维尔市都已经以介入者身份参与诉讼，以力挺列治文山镇上诉。 　　相关数据 　　2,874: 列治文山镇自2010年以来已发出2,874张公寓建筑许可证。 　　13,491: 列治文山镇预期到2031年时将新建13,491个公寓单位。 　　197,184:2013年列治文山镇估计人口数量为197,184人。 　　39.8岁：2011年列治文山镇人口的年龄中值为39.8岁。

　　后巷屋对许多人而言可是一件新鲜事，这是一项属于温哥华的“独特发明”。温哥华市2010年推出第一间后巷屋，就是盖在车库位置的小屋。温哥华市试行后巷屋的计划，主要是为了解决目前越来越被需求的住房问题，可借此增加出租单位，同时也针对房价高涨，年轻家庭一来可和父母同住，二来又可保有各自独立的生活方式，减轻购屋的负担。 　　过去几年中，温哥华发出了超过1000张后巷屋建筑许可证。为何后巷屋的需求持续增长?究其原因，只需小小的投入，建造一间后巷屋就能给独立屋屋主带来额外的出租收入。除此之外，后巷屋也是年长者、成年小孩甚至住家保姆的理想选择。不仅解决了城市人口密度问题，在保持独立屋构造的同时，后巷屋还为你的现有房屋增值不少! 　　温哥华有着当今最紧缺的租房市场，其可出租空房率一直在加拿大垫底。随着人口的不断增长、停滞不前的收入增长以及有限的可出租房屋数量，后巷屋和第二套房(也称“房中房”)提供了绝佳的解决方法。 　　这些位于独立屋内的小型家庭给予了屋主更多的自由，他们再也不用担心来访的亲戚没有地方住啦!后巷屋使得独立屋主们最大限度地利用他们的土地。 　　要想给您的房屋建造一间后巷屋，您需要从温哥华市政府申请许可证，并且您的房屋需要符合“温哥华土地使用及开发规定”的要求。详情请点击： http://former.vancouver.ca/commsvcs/guidelines/L007.pdf 

《华尔街日报》日前报道称﹐丹麦奥尔堡(Aalborg)的一对夫妇获银行支付相等于48加元﹐作為首季的房货利息。目前不清楚当地有多少业主的房贷属于负利率﹐不过﹐丹麦最大贷款商之一Realkredit Danmark表示﹐已支付了758名房贷客户的负利息。然而﹐这些实施负利率的国家正日益担心会造成造成楼市泡沫﹐所以加拿大中央银行未必效法﹐以免令楼市火上加油。　　较早前﹐花旗集团(Citigroup)曾指﹐加拿大可能在未来2年实施负利率﹐再加上加拿大中央银行行长波洛兹(Stephen Poloz)曾谈及负利率是选择之一﹐反映出本国也可能步欧洲一些国家的后尘﹐将隔夜利率调至零以下。不过﹐多伦多大学经济系讲师陈蔚纯博士(Dr. Christy Chen)指出﹐以目前的情况来说﹐出现负利率的机会不大。　　陈蔚纯博士表示﹐年初时很多人都认為很大机会再减息1次﹐但现持有这样看法的人可能已下降至少30%。目前隔夜利息是0.5厘﹐以一般减息幅度0.25厘来推算﹐需要减息多2次﹐才会出现零利率。她表示﹐首季的经济增长表现不错﹐以她个人的看法﹐央行减息的机会不大﹐因此出现足以令银行向房贷客户支付利息的负利率的机会很微。

加拿大广播公司记者邓.皮迪斯Don Pittis报道说，直到2013年，加拿大的卡尔加里市仍然与温哥华和多伦多一道被称为是加拿大三大房地产火热的城市;但现在温哥华和多伦多的房地产市场是火上加火、可以用房价疯狂上涨来形容，但卡尔加里的房地产市场却进入了冬天。 比如，太平洋沿岸的不列颠哥伦比亚省房地产市场新建房屋的投资额2016年1月与去年同期相比增长了14.3%，而卡尔加里市却下降了19.3%。 阿尔伯塔新房建成后出售困难  Statistics Canada 与此同时，卡尔加里新建的独立房和半独立房建成后没有售出的数量与一年前相比增加了27%;新房就是降价也难以卖出去。 当年众人皆信卡尔加里房价不会跌 皮迪斯指出他一年半前写过一篇文章说，加拿大房地产市场的价格也可能会出现像石油价格那样的暴跌;加拿大石油业那么多高薪的分析家们没有预测到世界石油市场价格会出现2015年那样的暴跌局面，现在回过头来看，石油价格暴跌是如此顺理成章的事情。 现在加拿大房地产市场的众多专家们似乎认为，多伦多和温哥华的房地产市场不是发虚火、而是有支撑高房价的“刚需”，因为有太多钱包满满的人想在这两个城市买房子还买不到呢!不要说房子降点价、就是加价都买不到。 图片来源: Reuters 房地产市场滞后于经济走势 不过许多喜欢在房地产市场当弄潮儿的人不知道或者是不愿意知道的事情是，房地产市场的走向变化总是落后于经济走向变化的，只是在经济已经明显变差的情况下才会做出反应。这主要是因为房主们往往有恨跌怕损的心理，他们不愿意以低于自己购买房产的价格出售自己的房产，总愿意相信已经出现的房地产市场冷却现象是暂时的、挺一挺就过去了。 成也羊群败也羊群 加拿大卡尔加里大学教授奥克索比Oxoby指出，从行为经济学的角度来看，绝大部分在房地产市场打拼的人走的是羊群路线，房价上升的时候觉得要赶快出手买房、否则过几个月房价就更贵了，为此不少购房者愿意承受高于正常的债务负担;这样众人拾柴火焰高，房价就被越抬越高。 在房地产市场开始冷却、价格开始下跌时，房主们一开始不愿意降价亏损销售，但如果预期的房地产市场反弹回春没有出现，而房价已经跌到让许多房主成为负资产的时候，就会出现大量房产涌入市场求售的情况;这或者是由于房主交不起银行房贷而被银行没收房产，或者是由于房主成为负资产不愿意继续交付房贷而把房子钥匙扔给银行、自己一走了之;银行把这些收回的房产放到拍卖市场降价出售，从而导致房地产市场出现房价明显下跌的局面。 会使这种房价下跌局面雪上加霜的是，这个时候房地产市场的羊群又走向另一个极端：想买房的人的心理是再等等，房价可能还会继续下跌。

英媒称，根据英国非营利性组织“全球城市商业联盟”对全球15个城市的调查，北京房租负担排名全球首位，其平均房租是平均工资的1.2倍以上。   据英国《金融时报》网站4月21日报道，这份报告对北京的包容性增长提出担忧。而据中国一项调查显示，北京今年已超过纽约，成为全球亿万富豪之都。   报道称，房价的飙升，加上外地户口必须在北京连续纳税5年才能购房，使租房成了北京许多年轻人和外来务工人员的唯一选择。 中金公司首席经济学家梁红表示：“从城市规划角度来看，北京可能是中国最没有效率的城市。问题出在土地供应方面。黄金地段的很大一部分土地都被中央政府机构，比如部队和国有企业给占用了。”   根据该调查，北京房租之高几乎是排名第二的阿布扎比的两倍。高房租和城市发展的不均衡，延长了那些在固定场所上班的服务业员工的通勤时间。该调查发现，医院护士、小学教师和公交司机的房租是他们收入的1.1倍到1.5倍。   报道称，北京的通勤时长也排到全球第二，平均往返时间为104分钟，第一名为墨西哥城，其平均往返时间为113分钟。   全球城市商业联盟首席执行官莱斯利·萨维尔表示：“最富有的员工总是住得起大城市，但危险的是在许多行业，刚参加工作的优秀员工发现他们负担不起房租。”   报道称，农村人口进城，尤其是北京北方相邻省份失去了煤炭和钢铁等传统产业，给北京租房市场带来了压力。过去20年北京都市区人口增加了一倍。   4月20日公布的2015年人口调查统计数据显示，中国的流动人口比2010年人口普查时增加了11.89%。   报道称，该报告认为高房租锁定了消费能力，对经济造成损害，并表示房租再上涨10%，消费就会减少35亿美元。

           维多利亚市一对夫妇由于业主决定卖屋而要再觅租屋，却发现网上存在不少「假租盘」，怀疑有不法之徒借楼市兴旺而进行诈骗，骗取租屋按金或个人资料。维市警方提醒市民要提高警觉，租屋前多做资料蒐集，以免成为受害者。　　维市房地产市场愈趋炽热，不少业主都选择不再放租，卖楼套现。维市居民海伯特(Craig Hiebert)和妻子近日收到业主的卖屋通知，需要在短时间内迁出，并再觅新居。他表示，维市的租屋空置率近乎零，可以说是一屋难求，而部分租盘的照片更与事实不符，他们去睇楼后都失望而回。   　　海伯特又说，曾经去过其中一个租盘了解，一抵达便发现窗户贴上标示，指明该房屋从来没有放租，并曾经被骗徒利用在网上犯案。另外，他又发现另一间在网站放租的房屋，根本不存在，他们根据网上提供的地址去寻找，但始终找不到。海伯特怀疑有不法之徒借目前租屋空置率极低的机会行骗，他说租客担心租不到楼，一时焦急便放下戒心，在没有查清楚的情况下向骗徒支付按金甚至提供个人资料。　　维市市警发言人Matt Rutherford表示，警方对于租客容易成为诈骗目标，导致金钱或其他损失表示关注。他提醒租客要时刻保持警觉，租屋前多做资料蒐集，若业主提出的条件过于吸引，或者拒绝在交换资料前先见面，租客都要提高戒心。　　Rutherford又说，骗徒可能会向租客讹称外游，而拒绝与对方会面，若在这个情况下业主要求租客提交个人资料，例如社会保险号码(SIN number) 和出生日期，对方的目的便十分可疑。　　海伯特表示，若迁出前仍然未找到新居，他和太太会先在亲友家暂住。他又说，当年届50岁的孩子也要返回父母家居住时，便显示目前的楼市状况已经响起警号，需要正视。  

　　最近，温州、深圳等城市对于住宅用地使用权到期后的续期问题，引发广泛关注和争议。如何处理住宅用地使用权到期?温州的做法是房产所有人，也就是住宅用地使用权者需花费数十万元，也就是房产交易价三分之一左右的土地出让金才能续约。 　　为什么续约价格如此高昂?用温州国土部门相关负责人的解释来说，是因为“很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。”此言一出，舆论哗然，甚至有人用“折旧的算我们的，增值的算政府的”来形容。 　　续费难题多多 　　按照法律规定，中国绝大多数住宅用地使用权都是70年，而大规模的住宅市场化是上世纪90年代末出现的事，按道理使用权到期该是40、50年以后的事，为什么温州现在就到期了?据报道，这是因为温州在上世纪90年代初，地方政府以20至70年不等的时间，向居民出让土地使用权证，因为20年至 70年的价格并不一致，有居民可能因手头拮据或其他原因，选择了20年。据当地国土资源局的初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)20年期限的住宅土地使用权到期。   　　尽管公众对国有土地使用权到期需要续费的做法很不满，但不得不说，温州的这个做法也无可厚非。原因就像是很多人所说的，当初政府给相关土地使用权人有多种年份选择并辅以不同的价格，既然当初只选择了20年，那么现在就要为当初的选择承担后果。否则，这对当初选择70年的土地使用权人未免不公平。不过，即便真的要就土地续期收费，价格如何确定却是一个问题。   　　一个众所周知的事实是，目前一级市场上国有土地使用权的价格是通过招拍挂的方式形成，而房产价格――无论是一手房还是二手房转让，都是以70年的使用期限作为前提，换句话说，70年国有土地使用权的转让价格是通过市场形成。但是国内并没有对20年土地使用权的公开市场，因此如何对其定价是一个很大的挑战，这也是此后不再出让非70年土地使用权的主要原因。 　　从媒体的报道可知，现在政府以市场价格的三分之一续期。但问题是，这些只有20年国有土地使用权住宅，在二手房市场实际是以等同于70年使用权的价格在转让，现在政府以房产交易价的三分之一来收取续期费用，对于房产所有者来说，是不是太不公平?但如果不是以70年的使用权作为标杆，那价格又该如何确定?无论怎么做，这都是一个难题。 　　更难的是该向谁收取，以及怎么收取。从目前媒体披露的信息来看，绝大多数时候是向房产持有人收取，这个收取方式固然没错，谁持有谁负责。但如果真这么操作，实际运作过程中可能会发生一个现象，即很多土地使用权到期的房产所有人就不会向政府申请土地使用权续期。原因也不复杂，只要房产不交易，那就没有必要向政府缴纳一笔昂贵的续期费用。或者是即便房产已经发生真实交易，但是交易双方为了省却费用，可能交易会以不办理过户的方式进行――就像目前小产权房市场一样：尽管小产权房有着各种各样的法律瑕疵，但在很多城市还是很受青睐，原因也不复杂，那就是价格便宜。如果今后房产证续期需要缴纳市场成交价格的三分之一或者二分之一，那么一个最有可能的结果是，催生一个非常庞大的灰色房产市场：绝大多数房产不续期，或者通过私下交易，而这可能是决策层不愿意看到的。 　　免费续期最可行 　　那么，如何解决这个问题?很多人主张在土地使用权到期之后，以每年征收房产税的方式来替代土地使用权续期。之所以这么主张，很重要的一个逻辑在于当初政府收取的土地出让金是对今后70年使用费的一次性收取，而今后可以以每年征收房产税的方式来代替。这种说法在国内有很大的市场，认为可以由此实现从土地出让金向房产税的过渡，而且更加稳妥。 　　不过在我看来，这种做法并不可行。首先需要明确的是，土地出让金和房产税的性质并不相同，两者之间并不是替代关系，完全能够在同一时间序列下相容。土地出让金就是私人在获得国有土地使用权时向政府支付的一种对价。只不过这个价格比较特殊，而且收取的一方是政府，如果以房产税替代，会被人误认为是对今后70年房产税的收取。不过需要注意的是，政府在出让土地时并不是行使公权力，而是从事一个民事行为。这是私人向政府竞价购地，这种关系并不是行政法律关系，而是平等的民事主体之间所发生的商品买卖。换句话说，即便私人之间的土地交易也是需要支付对价，但很显然，这种发生在私人之间的“土地出让金”显然并不是房产税。 　　更为重要的是，如果在土地使用权期限到期后以房产税替代，由于不同房产获得的土地使用权期限并不一致，那就会出现一个非常有趣的现象：有些房产交房产税，而另外的房产没有缴纳房产税。如果再考虑到土地出让金和房产税的使用方式，就更让人难以理解了：房产税是在当年度使用，土地出让金也是在当期使用而不会将其分摊至今后70年。假如房产税的使用是和很多西方国家一样用于地方财政支出，那么势必会涉及一个税负公平问题：那些缴纳房产税的人，为那些没有缴纳房产税的人承担了他们的公共支出，而这并不公平。 　　那么，该如何面对国有土地使用权到期?在我看来，免费可能是最有操作性的办法。因为它既不用考虑如何给续期定价，同时也避免了在续期过程中发生的灰色市场问题。更为重要的是，从资产定价理论来看，给固定资产定70年的使用年限和700年的使用年限，价格上并不会相差太大……既然如此，为什么不直接免费续期呢?我们所需要做的只是修改《物权法》的几个条款而已，将使用期限改为永久即可。续期免费或者期限改为永久，可以避免房地产市场大的波动，避免金融风险产生，也有助于维持房产所有者对政府的信任，而这个群体恰恰是改革开放以来最大的受益者。 　　当然，也有人会指出，如果那些缴纳了20年的土地出让金就获得永久续期，对缴纳70年土地出让金的人是不是太不公平?是的，这会让这一小部分人占了便宜。但是，他们的这种小便宜，实际上是将我们在50年后将遇到的问题提前浮出水面，以使我们正视目前土地使用权期限存在的弊病。从这个意义而言，他们又是功莫大焉。

　　本周，加拿大房市最火爆的城市之一温哥华的市政府通过了一项帮助首次置业者买房的新项目“可负担的房屋所有权项目(Affordable Home Ownership program)”。该项目将为符合标准的买房者提供低于市场价的房屋，但是买房者也会受到房屋所有权和再出售方面的限制。 　　根据温哥华市长 Gregor Robertson 所作的报告，该项目将对过去5年里在温哥华工作和生活的首次置业者开放。购房者中至少有一名在温哥华工作，而且在过去从来没有买过房。 　　该新项目对符合标准的购买者的年收入也有一定规定。单身者的年收入在67,540元及其以下，带孩子的夫妻年收入则必须在96,170元及其以下。   　　据温哥华政府称，之所以出台该新政策是为了保证家庭在买房方面的开支不要超过总收入的35%。   　　Robertson 在报告中称，随着房价的飞涨，合适家庭居住的房屋供应量减少，越来越多的温哥华家庭发现自己很难买得起房。Robertson 还称：“我非常自豪地宣布将引入该计划，帮助温哥华人获得房屋所有权，建立起自己的小家。” 　　不过，也有评论称该计划由于规模有限，能够解决的问题也非常有限。目前，温哥华市政府称，他们计划将新建300间廉价屋，同时加拿大统计局则称，超过30,000个符合标准家庭将可以申请该计划。　　最近数年，温哥华和多伦多两市的房价可谓成倍的增长，同时两地的房屋可负担性则急剧下降。今年第一季度的加拿大房地产协会(CREA)报告显示，与去年同期相比，多伦多的房价在3月增长了约11.9%，而温哥华的房价则增加了21.3%。与其他月份一样，全国的房地产市场数据都向多伦多和温哥华两市倾斜。如果将两市排除在外，其他地区的房屋均价约为36万6,950元，年增幅仅为10.4%。 　　而昨日，安省建筑业及土地开发协会(Building Industry & Land Development，BILD)更是宣称，大多伦多地区新独立屋均价首次突破了100万元，十年之内翻了两倍多。至3月31日，大多伦多地区的新独立屋平均价格为104万5659元，比去年同一时期增长了21%，与十年前相比，价格涨了两倍以上。 　　两地房价的飞涨，员工的工资涨幅根本无法赶上房价的增长速度，两市的居民都感受到了非常大的买房压力，房屋可负担性急剧下降。4月20日，加拿大国家银行发布了一份房屋可负担性研究报告。该报告显示，多伦多的房屋可负担性已经降至近20年来最低，温哥华的房屋可负担性也非常接近最近数年来最低值。随着房价的飞涨，独立屋已经成为两市有史以来可负担性最差的房屋类型。  

加拿大温哥华市政府批准了一个试点项目，目的是帮助中等收入的家庭能在这个房价超高的城市拥有自己的住房。 市议会于周三(4月20)日批准的这个项目叫“经济房产权试点方案”( Affordable Housing Ownership pilot program)。 温哥华市长罗品信 ( Gregor Robertson)在一份声明中说，“这个试点方案将有助于填补本市住房市场与工薪家庭之间的差距”。 加拿大广播公司报道说，根据这个项目，温哥华市政府将与开发商达成协议，从开发商手里购买300套新住房20% 的产权，然后把这些住房以低于市价的价格卖给符合资格的买家。 买家需要满足以下条件： 过去5年中是温哥华的常住居民; 家庭中至少一个买主有工作; 购买Studio 或一居室户型的无子女家庭，家庭年收入不得超过67,540加元; 购买两居室以上户型的有未成年子女家庭，家庭年收入不得超过96,170 加元; 房子只能自住，不能出租; 房子出售时只能卖给符合资格的买家。 也就是说，在市政府的“援助”下，符合资格的买家可用低于市价的价格购买住房，但在产权、用途和转售上都有限制。

与香港居者有其屋计划（简称居屋计划）由政府出资或发展商竞标不同，温市议会周三刚通过的首个「经济适用房计划」（Affordable Home Ownership Pilot Program，简称AHO），是市府将来向发展商批出较高兴建密度许可，以换取一定数目的单位业权，再以低于市价两成价格售予符合资格的温市居民。有学者认为该政策弊多于利，可能更会推高地价；但有大温时评员却认为，AHO这意念不错，不妨试验一下。   温市的AHO计划在3年内提供300个单位，其中半数是适合家庭居住的2至3房单位。计划规定了温市府和购买AHO房屋业主分享业权收益，而市府也将保持有关房屋的部分所有权，作为减低成本的方法。   集资方式与港居屋不同   申请者须符合一定条件，例如开放式和一房单位的家庭，年薪上限是67,540元，且须为从未置业的单身或没有孩子的家庭；须为本国公民或居民；在温市工作且住满5年，申请者并不能把物业出租等。   该计划与香港居屋计划目的都是帮助中低收入市民购房，但在资金来源上则有所不同。AHO为温市府在批发更改土地用途时，向发展商批出更高的建筑兴建密度许可，由此换取多出部分单位的业权，用以推行AHO。 本身是香港 的时评员温建功，周四接受《星岛日报》记者访问时指出，香港居屋计划在1970年代推出，其中政府兴建房屋部分由政府投资，即资金来自纳税人，而私人机构参与兴建部分，为港府邀请发展商竞投建屋地盘，并设定一些限制。   温建功说：「温市AHO只是实验计划，规模很小，加之大温楼市有自身运行规律，走势不会受此影响。而计划的意念不错，毕竟可帮到一些人，但如果做不好时就会变成坏事，所以先小规模实验一下也无妨。」   卑诗西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛（Andrey Pavlov）接受访时则直言，指AHO是一个「坏主意」。他说：「如果我是一块土地的业主，若得知发展商将用作AHO时，我一定会要求更高的价钱。AHO计划会令发展商把更多金钱装入腰包，也不会令买家更容易『上车』，因为地价上涨，将会抵销两成的优惠价格。」   学者认为空置税最有效   卑诗大学(UBC)教授达维多夫(Thomas Davidoff)等一批本地学者，不久前提议向屋主每年徵收物业价值1.5%的「物业附加税」（property surcharge ），然后因应房屋是否空置，在业主申报入息税时作出调整，由此变相开徵「空置税」。帕夫洛指该计划才是缓解大温房屋难以负担的有效可行办法。　

据彭博社报道，曾几何时，美国开发商为了更顺利地出售高端公寓，不惜砸重金为公寓配备屋顶游泳池、攀岩、宠物洗浴中心、高尔夫模拟室等基础设施。金融危机后，高端市场不断扩张，美国房地产开发商在进一步加大赌注方面似乎已经难以承受。所谓的放映室、酒庄、室外沙地滚球球场这些曾经的“豪宅必备设施”，对购房的富豪们来说，已经没多大吸引力了。 美国开发商开始想新招。位于美国Sunny Isles Beach的一栋建筑更是推出了顶级的服务。这里一共有61个单元公寓，每一个在此购房的买家，都可以获得为期一年的JetSmarter喷气式飞机共享服务。该公司让用户可以定制全球170个国家的私人飞机服务。（图为开发商为买家提供服务的私人飞机） Verzasca集团（Verzasca Group）经理Tim Lobanov表示：“这里极具竞争力，为何不来点更酷的服务呢？”据了解，Verzasca集团是Aurora在南佛罗里达州的不动产开发公司。一般来说，私人飞机服务的年度会费是9000美元，因此，这一服务远比免费获得一个烤面包机更具有吸引力。在Aurora，两居室和三居室的单元起步价最低为80万美元，最高约为150万美元。住房规模在1500平方英尺至2100平方英尺之间。 JetSmarter向会员提供起始点为洛杉矶、纽约、佛罗里达州和德克萨斯州众多城市的飞机服务。某些时候，会员还可以积分，为其非会员朋友和家庭获得最后一分钟的免费机位。但很遗憾的是，Aurora并没有建有自己的飞机起降跑道。用户只能自己前往飞机场，虽然JetSmarter也可以通过自己的直升飞机将用户送往那里。（图为Aurora外观） 据了解，Aurora并非是唯一一个提供私人飞机服务的开发商。在纽约的曼哈顿区，111 Murray Street的开发商与美国蓝星航空合作，通过一个名为25-Hour Sky Card的项目向在此购买住宅的居民提供私人飞机服务。居民们还可以选择在乘机时自由选择想要吃的食物和想看的电影。（图为曼哈顿区） 与111 Murray类似，Aurora还提供了其他一些高端便利设施，包括瑜伽馆、活动室、健身中心等。从目前的情况看，似乎每个大型的开发商都推出了屋顶甲板和小型健身游泳池：曼哈顿商业街1110 Park  Avenue向居民提供了酒窖；400 Park Avenue South提供了蒸汽浴室；255 Hudson向居民开放户外淋浴；251 1st Street为逛街人提供专门停车服务。（图为Aurora内的活动室） 尽管这些开发商都费尽心思推出众多高端的便利服务，但似乎仍难以让高端公寓畅销。数据显示，在2015年，曼哈顿奢侈房产的价格下滑。在全球其他地区以及美国其他城市的高端公寓房价也出现了类似的趋势。不动产评估公司米勒塞缪尔公司首席执行官Jonathan Miller表示，豪宅似乎已经供过于求，开发商出于控制成本的考虑未来可能会减少在便利设施方面的投入。

根据地产公司RE/MAX周四公布其2016年春季地产市场趋势报告，指出大温地区在今年首季的平均屋价为1,103,586元，较去年同期上升24%；而大多伦多地区今年首季的平均屋价是675,492元，比去年同期上涨14%。   该报告又称，温哥华和多伦多的高楼价，令一些买家只好到大温的外围地区购买房屋，这连带令外围地区的楼价也上升。   该报告又指出，卑诗省维多利亚以及安省咸美顿－百灵顿（Hamilton-Burlington）和巴里(Barrie)今年的楼价，已比去年同期升逾10%。

　　一项卖屋及买屋意愿的最新调查显示，加国年龄在55岁至64岁的业主，有56%的人正考虑出售房屋，以筹措退休后的花费。然而楼价高企却影响了有意卖楼业主的出售意愿，部分人士想观望楼价再升才卖，部分人士则担心卖楼后买不到新居，故而不敢现在把楼房推出市场。结果导致市面上待售的房屋库存量处于低位，再循环推高楼价。 　　Re/Max地产公司春季市场趋势报告(Spring Market Trend Report)除了分析各个楼市第一季楼价情况，还包括该公司委托Legar调查公司，对于不同年龄的业主考虑卖房的心态，以及千禧世代对于购买房屋的意愿，当中包括即将退休的人士对出售房屋换得退休金的兴趣有多大。 　　报告指出，大温地区及大多伦多地区的楼价持续上涨，反而影响了一些有意卖屋业主选择卖楼的时机。一来，部分业主认为楼价仍将继续上涨而不愿现在就卖；二来，想卖楼的业主们虽然知道自己的房子一推出就会很快售出，但他们也担心自己在这个竞争激烈的市场中，卖掉现在的房子后，可能买不到新居，因而令他们犹豫是否现在就要卖楼。这两个因素，也是令市场待售房屋库存量继续减少的原因。 　　近期多份楼市报告都指出，大温楼价高居不下的其中一个原因，是待售房屋量处于低位，僧多粥少，供不应求。 　　在推动楼价上涨的因素方面，报告认为，新抵移民将是楼价上涨推动力量所在。今年政府计划吸纳30万名移民，将是自1913年来最多，新增加的人口带来的买屋需求，应该很快「吸干」(soak up)市场上现有的待售房屋。 　　报告指出，千禧世代亦将是楼市主要支撑力量，但他们将需要父母的帮助，才能完成置业计划，当中年龄在18岁至34岁正考虑买房子的加拿大人，有37%预期将得到家人、合买房屋者或是朋友帮忙筹措首期，当中更有60%预期他们的父母会出手帮忙。 　　大温地区及大多地区是全国两个楼价上涨最强劲的市场，大温今年第一季楼价较去年相比上涨24%，平均温哥华独立屋售价已超过200万元。 　　Re/Max加西区域执行副总裁阿什(Elton Ash)指出，即使将大温地区及大多地区排除在外，全加平均楼价亦较去年上涨约10%。

　　根据国家银行的报告，由于联邦政府提高最低首期份额，导致多伦多及温哥华准备首次置业家庭的储蓄时间延长，分别多了11个月及34个月。 　　该银行覆盖10个主要城市的置业负担能力监测报告指出，本年首季，多伦多一般家庭储蓄首期所需要的时间，已经延长至67.3个月。换言之，这些家庭平均需要储蓄逾5年半，才能够应付买屋的最低首期。 　　温哥华的情况更加恶劣。这个加西都会屋价全国最高，首期储蓄所需的时间也最长，以刚过去的首季来说，由于屋价上升及首期提高，目前储蓄的月数进一步长至106.8个月，亦即几乎9年。 　　联邦自由党政府上台后不久，于去年底宣布调高最低首期，但押后至本年2月中生效，主要是希望令到多伦多及温哥华的楼市降温。 　　由于联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)早已不再为100万元以上的住宅提供房贷保险，新规定适用于售价在100万元以下的物业。 　　新规例将最低首期改为2级，50万元以下的屋价维持不变，亦即是5%，至于50万至100万元以下的部分，则增加至10%。 　　根据国家银行的经济师Matthieu Arseneau及Kyle Dahms，这项新规例打击了多伦多及温哥华准备首次置业的家庭。 　　这些专家表示，今年首季来说，多伦多及温哥华储蓄首期的时间均因为新规例而延长。 　　资料显示，去年末季，最低首期划一5%，多伦多及温哥华各类住宅储蓄首期所需的月数分别是56.1个月及73.3个月，与目前比较，依次延长了11个月及34个月。 　　该报告的资料显示，受影响的主要是非共管柏文住宅，部分原因涉及到这些包括了镇屋及独立屋的屋价升幅较大。 　　在共管柏文方面，同期间的中位屋价微升稍逾4,200元至376,514元，仍然在50万元以下，不受新例的影响，所以储蓄首期月数维持在34.1个月不变。 　　国家银行在计算首期储蓄月数方面，乃以税前家庭中位收入依据，设定每月储蓄10%，从而推算出储蓄最低首期所需要的时间。

　　本周，加拿大房市最火爆的城市之一温哥华的市政府通过了一项帮助首次置业者买房的新项目“可负担的房屋所有权项目（Affordable Home Ownership program）”。该项目将为符合标准的买房者提供低于市场价的房屋，但是买房者也会受到房屋所有权和再出售方面的限制。 　　根据温哥华市长 Gregor Robertson 所作的报告，该项目将对过去5年里在温哥华工作和生活的首次置业者开放。购房者中至少有一名在温哥华工作，而且在过去从来没有买过房。 　　该新项目对符合标准的购买者的年收入也有一定规定。单身者的年收入在67,540元及其以下，带孩子的夫妻年收入则必须在96,170元及其以下。 　　据温哥华政府称，之所以出台该新政策是为了保证家庭在买房方面的开支不要超过总收入的35%。 　　Robertson 在报告中称，随着房价的飞涨，合适家庭居住的房屋供应量减少，越来越多的温哥华家庭发现自己很难买得起房。Robertson 还称：“我非常自豪地宣布将引入该计划，帮助温哥华人获得房屋所有权，建立起自己的小家。” 　　不过，也有评论称该计划由于规模有限，能够解决的问题也非常有限。目前，温哥华市政府称，他们计划将新建300间廉价屋，同时加拿大统计局则称，超过30,000个符合标准家庭将可以申请该计划。 　　最近数年，温哥华和多伦多两市的房价可谓成倍的增长，同时两地的房屋可负担性则急剧下降。今年第一季度的加拿大房地产协会（CREA）报告显示，与去年同期相比，多伦多的房价在3月增长了约11.9%，而温哥华的房价则增加了21.3%。与其他月份一样，全国的房地产市场数据都向多伦多和温哥华两市倾斜。如果将两市排除在外，其他地区的房屋均价约为36万6,950元，年增幅仅为10.4%。 　　而昨日，安省建筑业及土地开发协会（Building Industry & Land Development，BILD）更是宣称，大多伦多地区新独立屋均价首次突破了100万元，十年之内翻了两倍多。至3月31日，大多伦多地区的新独立屋平均价格为104万5659元，比去年同一时期增长了21%，与十年前相比，价格涨了两倍以上。 　　两地房价的飞涨，员工的工资涨幅根本无法赶上房价的增长速度，两市的居民都感受到了非常大的买房压力，房屋可负担性急剧下降。4月20日，加拿大国家银行发布了一份房屋可负担性研究报告。该报告显示，多伦多的房屋可负担性已经降至近20年来最低，温哥华的房屋可负担性也非常接近最近数年来最低值。随着房价的飞涨，独立屋已经成为两市有史以来可负担性最差的房屋类型。

  　　继俄罗斯富豪之后，中国富豪已成为洛杉矶比佛利山(Beverly Hills) 的新贵，据「中国经营报」报导，中国人已成比佛利豪宅炙手可热的买家，他们的支付能力也让人吃惊，逾亿美元或价值数千万美元的豪宅，通常三到五天内就会一次付清。有的甚至欲将逾亿豪宅推倒重建。 　　「过去是俄罗斯富豪来比佛利山购买豪宅，现在是中国富豪购买的更多。」比佛利山地区知名地产经纪人克曼(Aaron Kirman)近日专程前往中国见客户时说，「我们这次去中国，是因为比佛利山出现了更多的中国富豪，这次我们是去见他们的。」云集了好莱坞影星豪宅的比佛利山被称为「全世界最尊贵住宅区」。 　　报导引述克曼说，他至少约见了九位中国富豪，「北京、上海、南京都安排了见面」。他说，「去年下半年以来，正值中国经济放缓，大量中国买家开始涌向洛杉矶地产市场，其中1500万美元及以上级别的房源尤受青睐。如此多的中国富豪希望购买洛杉矶高端地产，还是第一次」。 　　数据显示，去年第四季，华人对洛杉矶比佛利山千万美元级别豪宅的询问量，达历史新高。克曼说：「与2014年同期比，我的高端房源来自华人顾客的谘询量增加了45%。目前，我手中房源价格介于1500万至1亿3500万美元间的项目有十几个。」 　　与全球经济危机前相比，中国经济的发展步伐开始放缓。很多中国富豪都相信，这是获利并重新配置资产的最佳时期。因此他们开始在国际地域和资产类别方面进行了多样化配置。 　　他还提到中国富豪交易的速度，「有一个价值上亿美元的房产，买家三天之内就交付了现金全款」。另外一处2000万美元的豪宅，「付全款也只用了五天」。他说，「中国买家都是比较快做决定的，尤其是1000万美元的住宅，一般是一个月就会决定」。 　　对于中国买家的身分，克曼表示，「80岁的也有，25岁的也有。来自各行各业，不少都是企业家。有些人在美国有生意」。此外，还有「一些机构投资者」。 　　但报导说，中国买家在交易过程中，也有令当地经纪人费解的地方。克曼指出，「在洛杉矶有很多房产，但是中国人最感兴趣的还是好莱坞，我们要经常教育中国买家，有很多地方和比佛利山一样高端，但他们还是最后买了比佛利山」。有经营动漫的买家还会问能不能介绍好莱坞的明星给他们认识。 　　报导说，最近的一处好莱坞豪宅原为前喜剧明星和慈善家丹尼汤玛斯(Danny Thomas)拥有，价格1亿3500万美元。克曼透露，「我每周都要带三次客户，去看这个逾亿美元的豪宅。其中有三分之一来自中国」。 　　他说，「比佛利山的房子很多都是知名设计师设计的。这样一处豪宅，房屋的建设成本也需要几百万」。但是，中国客户却向他提出：「能不能推倒了重建?」他非常吃惊地回忆，「很多中国客户，都有重建房屋的计画」。 　　持续发表的多份报告，中国买家正在北美各地购置房地产，人为地抬高房价，使本地人因感到房价过高而惊愕。但到底有多少中国买家在美国和加拿大投资房地产，而挹注的资金又有多少？ 　　道琼斯旗下高端地产媒体「寰域居」(Mansion Global)网站报导，要得到答案并不容易，因为美国和加拿大与大多数欧洲国家不同，没有外国买家的官方统计数字，所以很难获得准确、权威性的外国买家资料。空壳公司的作用，使得情况变得更复杂。 　　因此，房地产公司和研究机构采取其他方法来追查中国买家的数据。 　　报导指出，根据英属哥伦比亚大学兼职教授甄安迪(Andy Yan，音译)去年发表的报告，温哥华某些富裕社区的一家庭房屋买家，66%是中国新移民。 　　甄安迪是在分析西温哥华三个社区在2014年8月至2015年2月间的172宗房屋交易，并从中筛选非英语化的中国人名字后，得到这个结果。 　　全国房地产经纪人协会每年都向其中15万名会员发出问卷调查，并在每个月调查5万名房产经纪人有关外国买家的数字。 　　该协会在其「2015年国际客户的购房活动简介」(Profile of Home Buying Activity of International Clients)中说，中国买家在美国房地产投资了286亿元，而这个数字被国际媒体广泛引用。 　　2014年，毕马威会计师事务所(KPMG)开始发布题目为「中国在美国境内的房地产投资」 (China Inbound Investing in U.S. Real Estate)的半年度报告。 　　根据其2015下半年的报告，中国企业2015上半年在美国进行了88项直接投资，金额接近64亿元。KPMG指出，「房地产和酒店业仍最具吸引力，占总投资额的65%。」