地产

　　大多伦多豪宅市场在2016年首季度呈现一片火爆。统计显示，今年截止到3月31日，500万元以上的物业成交量比去年同期大涨了112.5%，200万元以上的物业成交量比去年同期增长了79%。地产界人士指豪宅市场交易活跃，将令整个房市加温。 　　今年1月1日至3月31日之间，大多伦多地区500万元以上的豪宅共有17间易手，其中14间为自主物业（freehold），3间为共管柏文单位。同时间还有500间售价在200万元以上的物业易手。其中自主物业489间，共管柏文大厦11间。 　　上述数字创出史上最高的同比交易量。根据多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）的市场资料，2015年第一季度，大多区售出的500万元以上物业仅得8间，售出的200万元以上的物业有279间。2014年和2013年首季度售出的200万以上豪宅分别是193间及147间。 　　业界料今年销售高峰未到 　　RE/MAX豪宅经纪科恩（Barry Cohen）表示，多伦多房市的顶端市场销量年年提高，每每让人跌破眼镜，但这又是市场需求得不到满足的必然结果。尽管春季是挂牌上市较多的季节，但是在大多区房市各个价位的房屋均难以满足市场的需求，他预测今年豪宅的销售高峰尚未到来，在即将到来的5月及6月，市场对豪宅的需求将更加旺盛，交易将更加活跃。 　　科恩是大多地区的权威豪宅经纪之一。他刚于前不久代理了位于多伦多Bridle Path区一栋属于传媒大亨布莱克家族、叫价2,180万元的豪宅，成为城中议论的话题。 　　2015年全年大多伦多售出的500万元以上的物业共有77间，相比2014年的37间大幅增长了108%。200万元以上的物业在2015年全年共有1,667间易手，比起2014年的1,168间增加了43%。成交的大多数豪宅都位于多伦多市，特别是多伦多地产局所划分的第C12区。成交集中的社区包括Bridle Path、Sunnybrook、 St. Andrew's、York Mills及Lawrence Park。高端豪宅在越临近多伦多市中心的地区越显稀缺，比如在Rosedale、Moore Park、Forest Hill、Annex和South Hill等社区。 　　科恩表示，大多区不同价位阶次的房地产市场其实是互相作用和影响的，合力共同形成了多伦多2015年的房市结果。此外，经济表现的改善、低利率持续、股市波动减少、美元变强等都对大多地区房市的炽烈起到推动作用。 　　这些因素也同样会推动今年余下时间的房市，令2016年的房市销售创下历史新高，特别是在金字塔顶端的豪宅市场。

周女士位于五环附近新购买的房屋 在超级繁华的北京，竟然有人节俭成性，每月仅靠几百元就能生活，更牛的是竟然还利用节约积攒的钱在最近成功买了房。不少网友看到这样的“神人”纷纷表示震惊以及佩服。 这位牛人就是现年30多岁的周女士，她的事迹早已在朋友和同事圈中广为流传，笔者获悉后对周女士进行了专访。据了解，周女士是一位会计师，收入并不低，但精打细算已经成为本能，近几年月均生活费都不到几百元。周女士不仅五年未曾逛街购物，从来不搭乘交通工具也不买衣服饰品等，而且住房是因为朋友出国，北京的房子需要有人照看，周女士就肩负起这一工作，从而节省了租房的开支。 原来，周女士父母早逝，曾经窘迫的生活经历使其不敢乱花一分钱，而且对生活充满焦虑，于是通过极度的节俭攒钱来寻求安全感。在生活里，周女士食物都是在菜市场买的打折和减价果蔬，衣服是朋友同事赠送甚至是捡来的，通讯费用也全是靠公司补贴。但周女士也说，虽然节俭但她有自己的原则，不会为省钱去占别人便宜，或者随便找个男人依靠。 除了日常精打细算之外，周女士还疯狂搜集各种应用上的优惠和折扣券，或者一些公司地推赠送的礼品。“我日常用的东西几乎都是在望京扫码得来的，各种APP上的优惠券很实用，只要我花心思收集，能省太多钱了！” 让人目瞪口呆的是，前不久“省钱女王”周女士利用多年拼命攒下的钱在北京买了一套价值300余万的房子。“省钱是我的习惯了，并不只是为了买房才这样，以后我也不打算改变现在这种习惯。”对于和周女士一样的北漂年轻人来说，学会节俭确实是美德，但不必过于极端，适当的学会使用一些省钱的小妙招也可以为生活增添一些乐趣。

城市的原本含义是城市聚落，是以非农业产业和非农业人口聚集而成的较大居民点。人口较稠密的地区称为城市，一般包括住宅区、工业区和商业区并且具备行政管理职能。有比较完善的居民区、街道、医院、学校、公共绿地等公共设施。 今天不讨论那些因为特定功能形成的城市，比如一些以旅游、特定产业为核心形成的城市，只说综合型城市。 综合型城市，一般具有比较发达的医疗、教育体系，这形成高素质人群的聚集，最终，形成一些生产效率更高的产业。更高素质的人力资源、医疗教育资源，就会形成更高效率的产业，这就会带动资产价格价格上升，中国的今天就是房地产。四大一线城市和部分其他综合性城市的房价远远领先于其他地区，就是这种原因。 这里还有一个特殊的概念，那就是生产效率和资源价格的匹配。我们知道，土地、居住费用、医疗教育支出都属于生产要素的一部分，都在影响着产业的资本投资收益率，当产业效率的提升速度赶不上生产要素价格的提升速度之后，城市的竞争力就会丧失，城市走向从繁荣到下滑之旅。 中国符合这些综合型城市标准的无非就是北京、天津、上海、广州、深圳、重庆、青岛等，再加上比较繁荣的省会，比如杭州、南京、武汉、济南、成都等等。 今天，为何有这样一个奇怪的题目，先看看在上海和深圳发生的事情，这几乎是中国两个最繁荣的城市，个人的意见是，即便北京也远远不如。 今年，上海和深圳是房价的明星，同比涨幅最大，但是也要看到另外的几个迹象。 第一，去年，上海市委书记韩正说到：控制房价是重要目标，当时，如松曾经解释说，这必定有深层次的内涵，很可能重要的产业出现了利润下滑的情形，也就是说，生产效率的提升赶不上生产要素价格的提升，这会蚕食产业的利润。当产业利润下降以后，这些产业就会迁徙到生产要素价格低的地方（全球流动），城市的竞争力下降。最终带来的效应就是城市人口下降。 近日有报道：截止2015年末，上海常驻人口总数2415.27万人，其中户籍常住人口1433.62万人，而外来常住人口981.65万人，比2014年的996.42万人下降了1.5%，外来人口净流出15万人，这是上海15年来首次出现外来常住人口负增长。虽然专家有多种解释，但基本属于主观臆断，实质上是在呼应韩正的讲话，上海的产业出现了问题，因为人流必定跟随产业而流动，产业是载体，这才是根本。第二，再看深圳，去年到今年，房价同比涨幅凶猛，但是，最近也多有外来人员开始返乡的报道。 从政府的意愿来说，房地产总是支柱产业，中国是通胀型经济，货币释放的速度远高于GDP增长的速度，多余的货币就只能推动资产价格，当今的中国，已经不存在全面推动房地产的可能性，只能是推动少数重点城市，当这些重点城市的生产要素价格上涨超过企业效率的提升以后，这些城市一样会从上升期迈入衰落期，而人口的外流就是根本标志。 我们记得，东三省的衰落就源于人口不断外流，这自然带来城市的衰落和资产价格的衰落。 实际上，这不仅反映在东三省，也反映在四大一线城市，北上广深四大一线城市中的广州，在房价上远远掉队了，真实的原因是：流入广州的外来工结束了长达三十年的净流入状况，从2013年就开始减少，同比减少3万人，这应该才是广州房价从四大一线城市掉队的根本原因，不出意外的话，上海、深圳也在出现广州在2014年发生的事情。 不要忘了中国的大周期，重化工业化正在完成，经济增速正在回落，这抑制了资本投资回报率的提升，当生产要素价格不断上升之后，就让中国经济失去竞争力，最终资本外流，这些资本过往主要集中在大型一线城市，最终会导致城市衰落。 那为何说中国最终会只剩下一个城市？这里的一个城市指的是比较具有活力的综合型城市，最终会是广州！ 你可能说，如松在发烧，胡言乱语，或者说，你自己居住在广州，给自己脸上贴金吧，如松还没到那么庸俗的时候，何况本人也不知道可以在广州再居住两三年还是三五年，更不值得操这个心，原因不在这里。 最根本的原因是，广州从2013年就开始出现外来人口下降，但是广州的政策最先及时调整，有利于城市活力的恢复： 第一，在主要的城市中，广州的房价最低，而广州的政策是极力压制价格跟随其他城市上升。前段时间，广州管理部门公开声明，不会放开限购，真相是，不会因为房价落后而放开限购进而推动价格，背后的原因是保护产业的竞争力，我相信这是根本的原因。 第二，这几天《广州三大协会联合发文 叫停首付贷及房产众筹》，这是另外一个信号，城市管理者并不以房价落后而悲哀，而是以保护产业为核心，这也是保护其他产业的一项措施。当其它主要城市和珠三角的周边城市房价上升之后，广州就会形成价格"低地"，只要不断压制资产价格，反过来意味着其他产业有更好的发展空间。 第三，广东等东南沿海地区，中小城市和农村很多人都没有真正执行独生子女政策，对于广州来说，只要产业保持竞争力，将来拥有巨大的后备人力资源，这种优势是所有北方城市不可比拟的。 从现在的种种迹象来看，广州的城市管理水平是最高的，可以客观地看到自身的问题，有一个比较长期的思路。根本原因还在于：广州一直是开放的口岸，旅居海外的人口众多，大部分人都可以保持理性的思维（管理者似乎不愿意向其他城市跟风炒作房子，民众大多也不会愿意以离婚为代价炒房子），这深刻地影响了城市管理，可以根据自身的情形独立制定政策，将自己的眼光放眼全国甚至世界。当然，这又成为让北京头痛的原因之一——属于刺头、不好管的范畴。 如松也走过很多城市，至少在个人的观点看，中国的城市中，或许只有广州还部分保留着中国文化的传统，从书香节的人山人海可以看出来，从周末广州购书中心的拥挤也可以看到，这是所有包括北京、上海在内的大城市都无法看到的情形，未来，这将是广州最大的优势。 相对其他城市，具有比较好的管理思维；可以根据自身的实际情形制定自己的政策（并不会紧跟北京的政策）；周边具有人力后备资源；传统的保留；海外文化的深度影响，等等，这些都将让广州在未来很多年中领先其他综合性城市（房价落后其他一线城市，将成为第一个显著的标志，如果管理者继续延续这样的思路，仅此一项，就会让广州在未来很多年领先其他综合性城市，让经济更具有活力），或许，中国未来只剩下这一座真正的、有传统意味的、经济比较有活力的中心城市。

澳洲西太银行（Westpac）和西太集团属下所有银行，包括圣乔治银行、墨尔本银行和南澳银行（BankSA），已停止向外国人发放住宅抵押贷款。在最新一轮收紧外国人贷款的行动中，西太也加入了澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）的行列。 这一举措令市场担忧可能会影响的住宅的建设，尤其是首府城市的公寓建设。受限据澳洲金融观察报导，西太银行发言人说：“这符合西太银行集团负责任的贷款行为，我们加强了关于非居民和外国收入贷款的政策，这是我们的贷款的一个很小的组成部分。” 西太银行集团将不再接受非居民、持外国自雇收入和持澳洲临时签证的人士的抵押贷款申请。 对有外国收入的本地人申请贷款，其贷款价值比率从80%降低到70%。 西太银行确认，新政策自4月26日开始，虽然它并不适用于先前批准的抵押贷款，但将适用于所有已初步核准、但尚未最后批准的贷款。 对外国买家串通抵押贷款经纪人做假的担心一直持续。本月早些时候，澳新银行拒绝了100%外国收入的贷款申请，对护照有丢失页、未具名海外公司支付的工资和贷款支持文件翻译粗糙的，都不发放贷款。联邦银行随后宣布停止向持外国收入的澳洲临时居民发放贷款。 但开发商警告说，放贷紧缩可能对即将交割的大量新公寓有负面影响。开发商上周表示，自储行（RBA）发出警告各银行收紧贷款后，可能会导致“公寓市场崩溃”。 美利通公司（Meriton）老板、澳洲亿万富翁楚格伯夫（Harry Triguboff）说：“问题是他们（外国买家）不知道银行到最后会给多少。” 最近的房地产繁荣，可以看到外国买家大量涌入，尤其是中国买家涌入市场。外国买家已经接手了大城市的许多新公寓，许多将在2017年交割。 中国人是澳新建公寓市场最重要的投资者和买家 房产中介商表示，最近的变化主要是针对中国投资者。中国人在澳巨额投资购买住宅，墨尔本和雪梨是他们青睐之处。 在2014到2015年间，海外人士在澳洲住宅房地产市场的投资达到了608亿澳币，也就是3072亿人民币。几乎是上一个财年的347亿澳币的投资的一倍。其中相当大的一部分是来自中国的资金。根据澳洲外国投资委员会的最新数据，中国人在2014.6-2015.6财年的投资达到了240亿澳币，也就是1212亿人民币。 大量的中国热钱涌入澳洲，给雪梨和墨尔本房地产市场带来了巨大的活力，房价水涨船高。这引起了澳洲央行的担忧，各大商业银行因此逐渐收紧了给海外人士在澳洲置业的贷款。 据《澳大利亚人报》的报道，中国人在澳洲购买房子30％的资金来自澳洲的四大银行。 上周五（23日），澳大利亚储备银行发布了半年度金融稳定报告，其中专门提到中国买家可能对澳洲房地产市场和银行带来的影响。报告提到，鉴于中国人是澳大利亚新建公寓市场最重要的投资者和买家，如果中国投资者的需求下降，会给地产市场带来动荡。  

提起加拿大的房价，一定绕不过温哥华和多伦多，这两大城市飙升的房价让许多人累觉不爱，然而，祸不单行，近日，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)表示，在加拿大，除了已知的温哥华和多伦多，还有多个城市的房价过高，与市民的正常收入水平和整个经济趋势不相符。 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)公布的最新调查报告，在加拿大15个城市的房地产市场中，至少有9个城市的房子定价过高。 据悉，在加拿大，如果基本经济因素——例如，家庭收入、房贷利率以及人口增长——无法完全支撑高昂的房价，我们就会认为该地区的房子定价过高。 图片来源：Huffington Post 加拿大住房局表示，调查显示，今年1月份到4月分之间，温哥华和萨斯卡通的房屋定价过高趋势由适中变为强劲，汉密尔顿则由微弱变为适中，埃德蒙顿、卡尔加里、Regina以及蒙特利尔的房屋定价过高趋势则保持适中状态，多伦多和魁北克城则继续保持强劲状态。 因此，在加拿大买房确实成为一大难题，因为现在不止温哥华和多伦多的房价过高，就连其它城市也慢慢挤入高房价市场之中，生活在加拿大的你，准备买房子的你，先躲到一边哭会儿吧！  

本拿比市周一通过一个5年期财政计划，内容包括今年调高物业税。以估价约82.7万元的一个住宅物业为例，业主将要多缴42.95元税款。原本建议的物业税加幅为2.95%。   市长柯瑞根（Derek Corrigan）表示，相信多数业主都会接受这个加幅。他补充说，业主真正感到困扰是物业估价上涨，特别是独立屋业主。 根据市府资料显示，一般独立屋今年估价攀升了15至25%，但也有一些独立屋的估价升幅超过30%。 另一方面，三角洲住宅物业业主今年同样地要缴付更高的物业税。   市议会周一晚表决通过2016年度税率附例，加幅达3.5%。以估价67.5万元的一幢独立屋为例，业主今年将要多缴75元税款。

        CMHC周三公布的市场分析报告显示，加国9个城市的地产市场出现「温和」或「严重」价格高估(overvalued)，其中卑诗省温哥华的楼价高估情况更处于「严重」程度，而亚省两大城市──爱民顿和卡加利的楼价高估程度则较温和。   据CMHC公布的季度评估报告指，在全国15个主要房产市场中，占9个「被侦测到」有温和至严重的价格高估问题，其中4市高估情况严重，包括多伦多、魁北克、温哥华及沙斯卡通。前两者早在CMHC的1月份报告中，已被指有高估问题，而后两个城市则最近被发出「红色警告」。   CMHC每季都会详细分析全国15个城市的地产市场，并分为楼市过热(overheating)、楼价高估、涨价过快(accelerating)，以及兴建过多(overbuilding)等4个项目，进行低度、温和或严重等3个级别评级。   7城市建屋过多   据CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)指出，除价格高估外，也有7个城市出现温和或严重兴建过多问题，其中沙斯卡通和利斋拿（Regina）兴建过多情况严重，而卡加利、温尼辟、渥太华、纽宾士域省蒙克顿（Moncton），以及纽芬兰与拉布拉多省圣约翰斯（St. John's）等5个城市，兴建过多问题则属温和。他强调，尽管在全国15个城市中，占10个显示有温和至严重的楼市问题，但以一个国家整体来说，房地产市场 泡沫等一类隐忧仍属轻微。     温楼价「严重高估」  市民收入难支撑         CMHC评估市场 过热指标相对温和 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)周三公布的市场分析报告显示，温哥华楼价处于「严重高估」程度，但楼市过热等指标却相对温和。有大温学者称，这无疑是好消息，预期大温楼价仍将持续坚挺，但销售或在下一季减少。此外，加拿大会议局（Conference Board of Canada）也指出，温市楼房销售已减速。 根据CMHC公布的季度地产市场评估报告（Housing Market Assessment）指，全国15个城市中，9个被列为「温和高估」至「严重高估」。其中4个城市高估情况严重，包括多伦多、魁北克、温哥华及沙斯卡通（Saskatoon），意味着楼价增幅，已超越当地人士平均收入和人口数量增幅所能够支撑程度。     高估程度达「红色警告」级 CMHC早在1月份发表的报告已指，多伦多、魁北克有高估问题；而温哥华、沙斯卡通则最近被发出「红色警告」。现时温市独立屋平均价为120万，按年升23%。 CMHC在报告指，判断楼市健康依据4个基本因素，包括楼市过热(overheating)、价格高估(overvalued)、涨价过快(accelerating)、兴建过多(overbuilding)，各有不同定义。如果单一城市出现较多指标处于「严重」程度，当地楼市处于较有问题状态。   卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)首席经济师缪尔（Cameron Muir）周三在接受《星岛日报》记者访问时表示，CMHC的市场分析报告显示，温市楼价高估虽处于「严重」程度，但楼市过热等其他3个指标则处于「较弱」或「温和」，这无疑是好消息，说明温哥华楼市，不如多伦多问题严重。 缪尔指，他整体同意报告架构，却认为楼价仅和长期人口数量增长有关，不适合作短期比较。报告指温市房价高估，并非意味楼市立刻会出现修正或下跌。他说：「由于温市房屋需求强劲，估计楼价仍将持续向好，但预料销售数目将会减少，或在下一季度发生。」     专家：需求劲料楼价续向好 他说，如果潜在卖家不敢卖房，深怕沦为买家，或令房源更不够，会继续推升楼市需求。 曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)，在接受《星岛日报》记者访问时说，目前包括本地人都预期楼价还会上涨，令大家继续扫货入市，温市确实存在房市过热迹象。他说：「现在无证据显示温楼市存在泡沫，但我担心温楼市或正由本地人支撑，转为外资进驻市场。虽然CMHC指本地人士仍为楼市主力，但我怀疑有外部投资混合，尤其来自中国等外国资金。」 达维多夫指，加元过去一个月大幅升值，温楼市对中国买家是否继续保持吸引力，将要静观其变。他又特别提到，有地产公司涉嫌通过「众筹」（crowdfunding）集资炒楼，目前无具体数据，尚无法评估它对温楼价的影响，但值得重视。 2至3月温哥华房销已放缓 另据CKNW电台报道，加拿大会议局指，2到3月间，全加主要城市房屋销售都有增加，但温哥华及多伦多楼市销售已减慢，但楼价持续强劲。 温楼价近来大涨案例比比皆是，例如温市格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，近日以3,110万元售出，成为今年大温最贵成交住宅物业。 根据电脑盘（MLS）资料显示，该豪宅原叫价3,500万元，较2016年政府估价约2,560万元高出940万元。同时，而今年估值已较去年的约2,210万元，升值超过15%。 另外，温市基斯兰奴(Kitsilano)一幢标准地房屋，以高出叫价73.5万元售出，创同区新高纪录。坐落温市西区西1街(W. 1st Ave.)3555号的房屋，建于1912年，即已有约104年屋龄，3,400平方尺，土地33乘120尺，属标准地，没有景观，原屋主叫价350万元，现以423万元售出，这售价较其物业估价高出约160万元。

　　今日（4月27日），加拿大抵押贷款及地产公司（Canada Mortgage and Housing Corp., CMHC）称，在全国15座城市中有9座城市都出现了房市估价太高的问题，有7座城市的房产开发过度。CMHC 还警告称，多伦多的房地产市场出现了非常显着的问题，主要包括房价增速过快以及房市估价过高。 　　加拿大皇家公司 CMHC 主要负责对全国的房地产市场进行监管，他们已经多次指出全国多个大城市都存在着房价估价过高以及房产过度开发的问题。该公司的首席经济学家 Bob Dugan 称：“尽管从全国来说问题并不是很严重，但是在部分城市确实出现了房价估计过高的问题。这意味着房价的增幅已经超过了收入和人口数量增加所能够支撑的程度。” 　　CMHC 每季度都会对全国的房地产市场进行评估，并会对出现问题的区域进行早期的警告，以期提早采取管控措施，避免情况的恶化。 　　在上季度的全国房地产市场评估，CMHC 将温哥华、汉密尔顿以及萨斯卡通都纳入到了房价估计过高的城市当中。在温哥华市区，独立屋的均价已经达到了120万，与去年同期相比增加了23%。 　　CMHC 还警告称，在多伦多、卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳的房地产市场都出现了非常显着的问题。多伦多房地产市场存在的主要问题包括房价增速过快以及房市估价过高。而卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳则存在着房市估价过高以及房产开发过度双重问题。 　　CMHC 在报告中将房市存在的“显着问题”定义为房地产市场处于不平衡的状态，包括房产开发过度、房市估价过高、房市过热、房价增长过快或者四者皆有。 　　房价上涨离谱 多、温房主已不敢卖房 　　RE/MAX地产公司在最近做的一项调查中发现了一个有趣的现象：由于多伦多和温哥华房价上涨太过迅勐，一些潜在卖家甚至不敢卖房，深怕“沦为”买家，卷入令人心惊肉跳的竞价大战。这一现象可能将导致两大城市房市里的房源、特别是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热。 　　据RE/MAX的2016年春季报告称，大多伦多地区今年第一季度的民宅平均售价，比去年同期上涨了14%，达到67.55万元左右。本区三个房价增长最快的市（区）分别是：奥克维尔：20%；宾顿，16%；和杜兰区，13%。 　　该公司表示，本地房价上扬是受需求量和人口上涨因素所推动――言下之意没有泡沫。报告指，加拿大有超过四分之一的新移民把落脚点选在大多伦多地区，而他们的购房需要也会很高。大多伦多地区的人口增长，使得这些地方的服务业、商铺和餐饮行业也随之增加，为新住宅区提供了生活的便利。 　　由于需求强劲，本地低层房屋、特别是独立屋市场一直处于供不应求状态。随着城市规划向提高人口密度发展，并且当局出台法规避免都市的无序发展，因此低层住宅的建造会愈来愈少。 　　另一方面，由于房价上涨太过迅勐，潜在卖家（主要是子女都已成年的老人）也越来越不愿意出售房子，这一是看着房价节节上涨，希望多赚一些，二则是生怕卖了房后“沦为”买家，找不到中意的房子住。 　　报告指，这一现象将带来两个后果，一是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热；二是将买家推向更偏远的地区，例如大多区的巴里市（Barrie）和哈密尔顿市（Hamilton）等。

澳大利亚维多利亚州周三表示，将把对外国购房者征收的税提高一倍以上。此举反映出，流入当地房地产市场的中国资金的规模引起了澳大利亚民众越来越大的担忧。   维多利亚州决定，从今年7月1日起，外国人购房需缴纳的额外印花税的税率将从3%提高到7%。与此同时，新西兰也在考虑对外国购房者征收土地税。   2014-15年度，澳大利亚批准了240亿美元的中资房地产投资，金额比上一年翻了一番。澳大利亚房价——尤其是悉尼和墨尔本的房价——已连续四年暴涨，令住房可负担性成为政治关注的焦点。   澳大利亚反对党工党(Labor party)正承诺争取在7月2日大选前削减对购房出租者的税额减免，维多利亚州则在去年首次推出针对外国购房者的印花税后仅过了一年就上调了该税率。   中文地产门户网站“澳洲家园网”(ACproperty)主管Esther Yong表示：“一年不到就将税率上调了一倍，令外国购房者感到自己非常不受欢迎。”   已经有迹象显示，收紧对外国人购房的审查、限制银行向外国人放贷以及维多利亚州征收的印花税，正开始抑制外国人对澳大利亚房地产的需求。   澳大利亚国民银行(National Australia Bank)的最新《住宅地产调查》报告(Residential Property Survey)显示，今年一季度，外国人购房在所有房产交易中的占比降至11.8%，为两年半来的最低水平，上一季度的占比为14.4%。   澳大利亚国民银行首席经济学家欧思濂(Alan Oster)表示，外国需求减少很可能反映的是供应过剩，尤其是在墨尔本市场——墨尔本市中心公寓空置率高达30%。   他说：“许多中国买家在澳买房不是为了收益，而是为了把钱转到海外。”   他表示，短期而言外资流入对澳大利亚经济是个利好，但如果中国买家突然想撤资，就可能变成一个风险。   澳大利亚央行(RBA)在其最新金融稳定性报告中呼应了这种观点。   它表示：“受中国需求大幅减少影响最严重的，很可能会是墨尔本内城和悉尼部分地区的公寓市场，这不仅是因为涉足这块市场的中国买家特别多，还因为价格一旦开始下跌其他因素会使跌势变得更猛。”   他说：“许多中国买家在澳买房不是为了收益，而是为了把钱转到海外。”   他表示，短期而言外资流入对澳大利亚经济是个利好，但如果中国买家突然想撤资，就可能变成一个风险。   澳大利亚央行(RBA)在其最新金融稳定性报告中呼应了这种观点。   它表示：“受中国需求大幅减少影响最严重的，很可能会是墨尔本内城和悉尼部分地区的公寓市场，这不仅是因为涉足这块市场的中国买家特别多，还因为价格一旦开始下跌其他因素会使跌势变得更猛。”

多伦多最大的房地产开发商之一 Urbancorp 由于与买家纠纷不断，资金链出现问题，而陷入了困境之中。最近，该事件又有了新进展。据金融邮报报道，多伦多最大的镇屋和公寓房产开发商之一的 Urbancorp 已经申请破产。由于无力支付部分承包商的费用，该公司正在开发的镇屋建设项目也陷入停滞状态。 4月初，Urbancorp 曾收到 Tarion 保险公司的警告，如果该公司不尽快解决与购房者之间的纠纷，很有可能会被吊销安省新屋保险的注册。Urbancorp 表示若此事未能阻止，该公司恐将被迫出售部分房产项目，这也是安省40年来首次大地产商发生如此大的问题。 对此，该公司的首席执行官 Alan Saskin 宣称：“在经过仔细的考虑和协商后，我们认为法律程序是解决目前现金流问题最好的办法。目前，Urbancorp 仍然有1,058 间房屋在建，走法律程序的目的就是希望能够保证我们能够和合作伙伴一起在未来两年内完成所有未完工的项目。” Urbancorp 在以色列也申请了破产保护。以色列证券管理机构也在上周末叫停了该公司的股票证券交易。 不过有好消息称，此前购买了 Urbancorp 位于多伦多中部 Howie 和 Boulon 路附近的房产项目的42名房屋买家，终于在上周称他们获得了房屋的所有权。 事件回顾 上周，Urbancorp 地产公司在以色列特拉维夫证券交易所(Tel Aviv Stock Exchange)发出声明称，如果公司上诉失败，“最坏情况”需出售1个或更多项目。 Tarion 保险公司主要是为注册建筑商提供新屋保险。根据法例，任何建筑商欲在安省建造或销售新住宅，均须在安省新屋保险组织Tarion Warranty Corp注册，期满后要续期，不获续期亦是不能建造或销售楼宇。此前，Tarion 已经向与 Urbancorp 公司相关的17家公司发出了通知，警告其有可能会被取消注册。 Tarion 称他们对于 Urbancorp 的财政状况感到非常担忧，许多买家都对该公司提出了申诉。许多顾客向 Tarion 反映称，Urbancorp 存在项目延期，以及在订金和新屋方面没有履行合同中义务等诸多问题。 Tarion 的公关部经理 Melissa Yollick 则表示，Urbancorp 公司对许多顾客都还有未完成的承诺，包括解决保险纠纷、为进行中的公寓项目注册，以及完善目前的房屋销售。 如果 Urbancorp 未能履行其对顾客的承诺，那么 Tarion 将会介入对顾客进行赔偿。 Urbancorp其后上诉，预计过程需时至少6月，但因为涉及项目多，需时可能更长。该公司现时仍可以登记和出售现有项目的剩余单位，也有责任处理这些项目的保修申请，但不能出售或兴建新项目，包括多个已进入施工前准备的项目。 Tarion 通讯部高级经理 Melissa Yollick 向多伦多当地媒体称，该机构至今已经为约80名 Urbancorp 的客户提供协助。Yollick 表示，过去5年，每年均有一些建筑商被拒发牌照，又或者牌照被吊销。资料显示，2014年及2015年分别有28名及15名建筑商被拒发牌或被钉牌。 Urbancorp 目前正在运行的项目包括：Lawrence 路上的 Ravines，Queen Street West 上的 Epic，位于 Etobicoke 的 Val homes 以及位于 St. Clair West Ave. 的多个项目。其中是否有项目会受到影响，还不得而知。 Urbancorp 曾称若上诉失败，将聘请已向Tarion注册的承包商，继续工程，或向其他发展商寻求合作。最坏情况便是出售未能兴建的项目。Urbancorp总裁萨斯金(Alan Saskin)以电邮回复传媒查询时，未正面回应事件，只说公司正处理几项事宜。

　　安省大多伦多烈治文山市同开发商之间的一场关于社区绿地的官司，已引发大多伦多地区各市镇及市民的关注。 　　出于保护环境等因素，列治文山要求房屋开发商在建设时，都要预留一定比例的绿地，才能获得在其郊区兴建公寓的资格。在2013年，该市政府要求开发商每建造300套住宅就必须预留一公顷绿地(或支付等额现金)。可是由于该地区房市的火热，预留太多绿地将给开发商带来巨大损失，于是该市又规定他们建造 730套新住宅预留一公顷绿地。 　　然而开发商对该市放宽条例并不满意。在去年，开发商向安省市政管理局(Ontario Municipal Board)提出投诉，声称列治文山镇政府要求的绿地率严重阻碍了地区发展。 　　安省市政管理局作出有利于开发商的裁决，称列治文山镇政府要求的绿地率的确过高，并允许开发商在建筑新屋时最多只须预留地皮的25%作为绿地，或是支付等额现金替代。 　　减少绿地，虽然可以多建房屋、增加经济收入，但是会令人口密集，影响居住环境。烈治文山市在获悉裁决后，立刻向安省高等法院提出上诉。至本月月中，一名法官已经批准列治文山镇政府对安省市政管理局的裁决提起上诉。 　　列治文山市长巴罗(Dave Barrow)表示，确保社区的长期发展是市府当局的责任，没有人能比他们更了解或是能够更好地回应当地社区的需求。换言之，预留多少绿地应该是由市政府决定的，安省市政管理局裁决不公。 　　该市规划专员巴索女士(Ana Bassios)则透露，安省市政管理局规定的绿化率将导致该镇的公园发展计划至少损失7000万元。 　　据悉，列治文山和当地社区花费了两年时间，才打造出该市的公园发展条例，以确保居民能在密集的房地产开发的攻势下，仍能够拥有充足绿地空间。这项计划依赖于地产商的配合，但是安省市政管理局的做法，很明显侵犯了市民的利益。 　　另一方面，大多伦多区各市镇都在拭目以待本案的结果，万锦市、旺市、密西沙加市和奥克维尔市都有类似的绿地条例，并都已经以介入者身份参与诉讼，力挺列治文山市的上诉。 　　几个市镇都担心，一旦安省高等法院做出利于开发商的判决，则以后他们将可以肆意践踏市镇的绿地条例，在开发社区的时候只拿出一小块土地用作绿地。长此以往，社区的居住环境将受到严重影响。

应付高楼价 互相迁就 签好契约 免日后争拗   据CBC报道指出，面对加国楼市继续炽热，特别在温哥华及多伦多的屋价不断飙升，为了能够早日置业上车，有人与亲友或非恋人关系的朋友合力购房，分担供款，日后出售房屋共享投资所得。皇银进行的民意调查更指加国约四分一的千禧世代，会考虑此形式合资置业，较一年前民调录得的11.7%，有明显上升趋势。   现时愈来愈多首次置业者采取这种方法进入楼市，加拿大皇家银行房屋产权财务副总裁纽辛表示，在某些地区的楼房市场，能够负担购买房屋或共管柏文大厦更为困难，加上按揭保险上调，这是首次置业者另一个可行的方案。   居住在卑诗省拉德纳（Ladner）的坎贝尔（Jeremy Campbell），2010年与他的一个姊妹及她的丈夫，一起购买一幢总面积达2,000平方尺的独立屋，房屋设有两个套间。他表示，最初构想只属暂时性质，但现在已经习惯这个「同居」模式。   而多伦多居民韦比则与朋友在2012年，合资购买位于多伦多东端一间价值34万元的两层楼房，两人除了分担首期，并同意一起承担所有开支，将来售出房屋共享投资回报，但仅韦比住在该房屋，他的友人只为投资。他认为这是一个好方法，毋须先寻找适合的伴侣，可以早些购买楼房。    宜撰意向书免争拗   有专家指出，这种方法可能要面对一定的风险，建议与律师商讨订立细则，包括列出可能出现的情况，例如其中一方想卖房，以及分担维修费用等。由于两人一起负债，如其中一人失业或其他原因无法支付按揭，将会影响另一方。   多伦多地产经纪黄志豪表示，多年前在华埠也有类似的情况出现，有人与亲戚一起买屋，几家人同住。如今多是20至30多岁的年轻人利用这方法入市，但少见于婴儿潮一代，无论是夫妇或单身人士均选择自购自住。 黄志豪说，曾在一些教育讲座也谈及这方面的问题，鼓励年轻一代如考虑置业但首期不足，可以联同两、三个朋友合资购房，日后以屋换屋，这样较易「上车」。如楼价持续攀升，再多等数年更难负担。   24%年轻人考虑与家人合资   他认为，在购买前各人要有共识，通过律师建议撰写意向书，白字黑纸订立内容，任何改变可以按此执行，避免日后出现争议。   此外，皇家银行（RBC）委托叶素斯列特公司（Ipsos Reid）进行一项民调，于今年1月28日至2月4日期间，透过互联网收集了2,000个国民意见。结果发现，约四分一「千禧世代」（millennials）会考虑与友人合资置业，较一年前民调录得的11.7%有明显的上升。所谓千禧世代，基本上指18至35岁人士。是次民调结果更显示，24%年轻受访者表示，会考虑与家人合资购买房屋。 购独立屋可分上下层业主  多伦多财务经理苏林安玲指出，朋友合力购房如参加「二人三足」竞赛，必须同步前进，有些队伍能够到达终点，有些会半途而废。所以在购买前应该三思，确定队友能够同心同行，并请教专业人士如会计师和律师等，了解如何保障各人的权益。  她表示，早于80年代尾房价突然上涨，也有人与朋友合资首期买屋。目前房价高企，在温哥华及多伦多这类大都会，按揭款项高达70万元，自力负担更为困难，所以有不少人在市中心工作，选择搬往郊区，只要就近有天车等公交系统就可。 苏林安玲称，认识两对夫妇均是在多伦多市上班，其中一方育有孩子。与其每天花2个多小时在上班路程，两个家庭合力在市内购买房屋，既可让孩子在后园玩耍，又能减省上班来往时间。由于他们思想成熟，加上工作稳定，同住已7至8年仍是融洽相处。    她说，年轻一代如想利用首次置业计划，动用退休储蓄计划（RRSP）做首期，购买房屋会较为容易，可以分楼上楼下的业主；但共管柏文单位难度较高，视乎平面设计而定，合租会较为常见。有接触客户与家人合力付首期，然后把房间分租，以便减轻按揭负担。 如朋友间决定合资买房，应详细考量，因为有意想不到的事情可能会随时发生，包括其中一方因事故未能付按揭，或不愿意维修房屋，或意见不合而「分居」等问题，预先协商会更容易处理问题。   满银调查：26%加青拟年内置业    加拿大部分千禧世代人士虽然厌倦租屋，但有近七成人并不把买屋列为人生的重要目标之一。满地可银行的民意调查发现，青年人把置业视作投资和累积资产的途径，因而不急于入市。由Pollara市场调查公司为满银所作的研究指出，60%的千禧世代为租屋而烦恼。89%的青年人体验到置业的价值，但要等到个人有需要时才买屋，并不觉得是一件要优先处理的事项。有73%的人没有急于买屋的压力，只有26%的青年人有意在未来一年置业。 66%的青年人把买屋当作是一种投资决定，而不是人生的一个里程碑，因此有78%的人担心所买的房屋出现问题，所以不敢放胆投资；也有66%的人忧虑楼市跌变负资产。 满银房屋财务总监Damon Knights表示，青年人在投资和置业均有见识和谨慎。相对于其他无形的投资，买屋的回报对千禧世代非常重要，他们深思熟虑衡量置业的代价。他指出，虽然有三分二的青年人不急于买屋，但如果他们是希望物业迅速升值，而楼价继续上涨的话，延迟买屋只会越来越影响他们独立置业的能力。    倡制订储蓄计划 千禧世代计划首次置业的金额全国平均为35万元，多伦多要46.5万元，温哥华为52.5万元。有64%的人除了交租外，也一直有拨款储蓄作为未来买屋之用。他说，有21%的人只准备存够10%的首期款项，但未有考虑到时不与我，要追上涨不停的屋价，需要找房屋贷款专家制订储蓄计划。 有66%的青年人觉得有其他事项比买屋更重要。全国而言，有44%认为在现阶段职业生涯花大笔钱并不恰当。卑诗省的青年人觉得，其他项目优于买屋，以及不希望没有可支配收入的因素均为48%。安省则有47%千禧世代认为旅行、进修学业或创业等其他事项，比买屋重要。   会计师：税务问题不易解决    特许专业会计师梁万邦认为，合资购房作为投资是无可厚非，但作为自住则会产生实质的矛盾，所以不建议买来共住，宁可买一个细小的房屋或单位，有能力负担及设计自己的安乐窝，不宜与他人共享一个家。  他指出，各人对自己的家有不同的要求和布置方式，即使是夫妇同住，妻子可能要求美化厨房，丈夫主张装修土库为娱乐空间，彼此各有意见。何况朋友之间一起买房，一方是自住，一方是投资，将来出售如何计算税务；或是一方不幸早逝，另一方无法负担按揭，应该如何处理物业，当中存在不少问题，并不容易解决。 梁万邦表示，虽然楼价昂贵，但主要在卑诗省大温市及大多伦多地区，安省如温莎、伦敦市及巴利以北的地区，仍有可负担的房屋。同时，以往少于500平方尺的单位难以获批按揭，如今较为宽松；也有发展商建筑面积较小的房屋和柏文单位，让买家较易负担供款。

　　继独立屋后，大温城市屋价格大涨，65万元左右预算在温哥华买到的仅是居住面积只有836呎的旧城市屋，挂牌价呎价高达763元，列市旧城市屋呎价也已接近500元。有经纪说，一些较新的城市屋在过去两个月价格上涨超过10%，一间城市屋引起十多人争抢的情况已经常见。 　　大温地产局统计指出，大温1月城市屋基准价为55.51万元，到了3月已上涨至58.91万元，以温市为例，目前价格在65万元以下的温市城市屋数量稀少，如果买家仍想购买超过千呎居住面积的城市屋，则可能必须屈就30年以上的旧屋，或是到本那比及列治文购买。 　　目前在房屋中央放盘系统(MLS)挂牌一间位于西南海旁大道(SW Marine Dr.)8678号的城市屋以63.8万元求售。该城市屋于1987年兴建，两睡房一浴，虽然有单独街道号码，不过，该城市屋面积和柏文相差不多，只有836呎，呎价达到763元。 　　温市另一间正挂牌的城市屋挂牌价是64.9万元，地址位于Fountain Way 1477号101室，屋龄是34年，面积有1102呎，呎价为589元。 　　一样是30多年的北温城市屋，呎价格和温哥华的城市屋其实相差不多。 　　MLS资料指出，一间位于西4街266号2号室的城市屋，面积1141呎，挂牌价为64.9万元，呎价为569元。 　　呎价低于500元的仍有列治文、本那比及新西敏市的城市屋。MLS资料显示，列市Tomicki路9533号13室的城市屋单位，挂牌价为62.99万元，居住面积达到1276呎，该房屋是5年新城市屋，呎价为493.6元。 　　相较之下，本那比及新西敏市的城市屋价位较列市低。其中位于本那比Rumble街6670号15室的的城市屋价挂牌价为62.9万元，面积达到1486呎，屋龄18年，呎价为423元。 　　新西敏位于Francis Way 245号2号室的城市屋单位有1544呎，9年屋龄，挂牌价为62万元，呎价为402元。

  　　NDP抨省府 未监管众筹炒楼逃转让税 　　卑诗新民主党(NDP)周二在省议会轮番质询，指太阳商业地产投资公司（Sun Commercial Realestate Ltd.，简称太阳投资)，涉嫌违反「众筹」(crowdfunding)规定，超额约350倍集资炒楼，并利用「简易信托」(bare trust)逃避支付物业转让税。省财政厅长兼议会领袖麦德庄(Mike de Jong)表示，省府正研究堵塞漏洞。而太阳投资发表声明，否认全部指控，并希望卑诗证监会(BC Securities Commission，简称BCSC)不会受到政治认知或公众压力，放弃履行他们的诚信责任。 　　包括NDP党领贺谨(John Horgan)、房屋评论员尹大卫(David Eby)、省议员高乐（Leonard Krog）等人，周二相继在省议会上质询麦德庄。 　　贺谨指，BCSC目前仅容许最高只可众筹50万元，但太阳投资明显集体包揽大批商业地产交易。他举例，该公司利用社交媒体众筹炒楼物业，包括温哥华蒂斯德尔街(Tisdall St.)价值3千万两物业；列治文SilverCity价值1.03亿的10公顷用地；以及向地产发展商沃尔金融公司(Wall Financial Corporation)购入价值6千万的纳尔逊街(Nelson St.)两幢低层柏文；众筹超过规定约350倍。 　　贺谨批评，BCSC的调查，并未减慢该公司的动作，在短短不到一个月，它再以6,800万元把两物业转售给另一投资者。他说：「我要问财政厅长的问题是，一个通过facebook集资2.2亿的公司，为何BCSC不介入并关闭它？」贺谨批评，该公司明显规避反洗黑钱控制，同时通过简易信托逃避支付物业转让税。 　　尹大卫指，前地产经纪刘志元（Julia Lau）为避免被调查，已放弃经纪牌照，却通过facebook集资6,000万元，购入纳尔逊街物业，甚至在facebook发帖说投资项目股份在两小时内被抢购一空。他说：「若一个无牌经纪可通过facebook集资6,000万元，明显这个政府已无法控制大温地产交易。我们的厅长可为这种活动辩护吗？」 　　麦德庄：证监会正展开调查 　　高乐则表示，两个月前，联邦金融监管机构加拿大财务交易与报告分析中心（Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC）曾警告指，大温地产有被用来洗钱的风险，为何曾任卑诗律政厅长的麦德庄迟迟没采取行动。 　　麦德庄答覆说：「BCSC既然已对众筹展开调查，我不会妄下结论。至于简易信托，省府正在研究，因为它的使用明显增加。」他强调，BCSC一向严格执法，甚至是全加表率。他指，省府会与FINTRAC密切合作，防堵洗钱交易。 　　太阳投资否认所有指控 　　另外，太阳投资周二发表书面声明，否认贺谨和尹大卫的所有指控，也否认曾通过facebook众筹集资，并指有关他们未支付物业转让税的说法是错误的。此外，太阳投资不会为刘志元的任何虚假陈述负责，并指公司所以成为BCSC的调查对象，可说是误传下的替罪羔羊。 　　声明指：「事实上，BCSC上周告知，他们没发现任何不法行为，相信调查很快会正式结束，而且不会发现我们违规。太阳投资将完全配合调查。同时希望处于权威地位的人基于事实发表评论，也希望有关部门（如BCSC）不会受到政治认知或公众压力，放弃履行他们的诚信责任。」 　　本报记者周二曾致电BCSC查询有关NDP指控太阳投资涉嫌违反本省众筹的规定，但至截稿时仍未获回覆。不过，BCSC发言人吉尔胡利（Richard Gilhooley）今年1月曾向本报证实，他们在检视太阳投资地产公司。

今日（4月27日），加拿大抵押贷款及地产公司（Canada Mortgage and Housing Corp., CMHC）称，在全国15座城市中有9座城市都出现了房市估价太高的问题，有7座城市的房产开发过度。CMHC 还警告称，多伦多的房地产市场出现了非常显著的问题，主要包括房价增速过快以及房市估价过高。 加拿大皇家公司 CMHC 主要负责对全国的房地产市场进行监管，他们已经多次指出全国多个大城市都存在着房价估价过高以及房产过度开发的问题。该公司的首席经济学家 Bob Dugan 称：“尽管从全国来说问题并不是很严重，但是在部分城市确实出现了房价估计过高的问题。这意味着房价的增幅已经超过了收入和人口数量增加所能够支撑的程度。” CMHC 每季度都会对全国的房地产市场进行评估，并会对出现问题的区域进行早期的警告，以期提早采取管控措施，避免情况的恶化。 在上季度的全国房地产市场评估，CMHC 将温哥华、汉密尔顿以及萨斯卡通都纳入到了房价估计过高的城市当中。在温哥华市区，独立屋的均价已经达到了120万，与去年同期相比增加了23%。 CMHC 还警告称，在多伦多、卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳的房地产市场都出现了非常显著的问题。多伦多房地产市场存在的主要问题包括房价增速过快以及房市估价过高。而卡尔加里、萨斯卡通以及里贾纳则存在着房市估价过高以及房产开发过度双重问题。 CMHC 在报告中将房市存在的“显著问题”定义为房地产市场处于不平衡的状态，包括房产开发过度、房市估价过高、房市过热、房价增长过快或者四者皆有。 房价上涨离谱 多、温房主已不敢卖房 RE/MAX地产公司在最近做的一项调查中发现了一个有趣的现象：由于多伦多和温哥华房价上涨太过迅猛，一些潜在卖家甚至不敢卖房，深怕“沦为”买家，卷入令人心惊肉跳的竞价大战。这一现象可能将导致两大城市房市里的房源、特别是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热。 据RE/MAX的2016年春季报告称，大多伦多地区今年第一季度的民宅平均售价，比去年同期上涨了14%，达到67.55万元左右。本区三个房价增长最快的市（区）分别是：奥克维尔：20%；宾顿，16%；和杜兰区，13%。 该公司表示，本地房价上扬是受需求量和人口上涨因素所推动——言下之意没有泡沫。报告指，加拿大有超过四分之一的新移民把落脚点选在大多伦多地区，而他们的购房需要也会很高。大多伦多地区的人口增长，使得这些地方的服务业、商铺和餐饮行业也随之增加，为新住宅区提供了生活的便利。 由于需求强劲，本地低层房屋、特别是独立屋市场一直处于供不应求状态。随着城市规划向提高人口密度发展，并且当局出台法规避免都市的无序发展，因此低层住宅的建造会愈来愈少。 另一方面，由于房价上涨太过迅猛，潜在卖家（主要是子女都已成年的老人）也越来越不愿意出售房子，这一是看着房价节节上涨，希望多赚一些，二则是生怕卖了房后“沦为”买家，找不到中意的房子住。 报告指，这一现象将带来两个后果，一是低层房屋的存货量越来越少，并导致该类房屋的行情更加红热；二是将买家推向更偏远的地区，例如大多区的巴里市（Barrie）和哈密尔顿市（Hamilton）等。

    据CBC报道指出，面对加国楼市继续炽热，特别在温哥华及多伦多的屋价不断飙升，为了能够早日置业上车，有人与亲友或非恋人关系的朋友合力购房，分担供款，日后出售房屋共享投资所得。皇银进行的民意调查更指加国约四分一的千禧世代，会考虑此形式合资置业，较一年前民调录得的11.7%，有明显上升趋势。 现时愈来愈多首次置业者采取这种方法进入楼市，加拿大皇家银行房屋产权财务副总裁纽辛表示，在某些地区的楼房市场，能够负担购买房屋或共管柏文大厦更为困难，加上按揭保险上调，这是首次置业者另一个可行的方案。   居住在卑诗省拉德纳（Ladner）的坎贝尔（Jeremy Campbell），2010年与他的一个姊妹及她的丈夫，一起购买一幢总面积达2,000平方尺的独立屋，房屋设有两个套间。他表示，最初构想只属暂时性质，但现在已经习惯这个「同居」模式。   而多伦多居民韦比则与朋友在2012年，合资购买位于多伦多东端一间价值34万元的两层楼房，两人除了分担首期，并同意一起承担所有开支，将来售出房屋共享投资回报，但仅韦比住在该房屋，他的友人只为投资。他认为这是一个好方法，毋须先寻找适合的伴侣，可以早些购买楼房。   宜撰意向书免争拗   有专家指出，这种方法可能要面对一定的风险，建议与律师商讨订立细则，包括列出可能出现的情况，例如其中一方想卖房，以及分担维修费用等。由于两人一起负债，如其中一人失业或其他原因无法支付按揭，将会影响另一方。   多伦多地产经纪黄志豪表示，多年前在华埠也有类似的情况出现，有人与亲戚一起买屋，几家人同住。如今多是20至30多岁的年轻人利用这方法入市，但少见于婴儿潮一代，无论是夫妇或单身人士均选择自购自住。 黄志豪说，曾在一些教育讲座也谈及这方面的问题，鼓励年轻一代如考虑置业但首期不足，可以联同两、三个朋友合资购房，日后以屋换屋，这样较易「上车」。如楼价持续攀升，再多等数年更难负担。   24%年轻人考虑与家人合资   他认为，在购买前各人要有共识，通过律师建议撰写意向书，白字黑纸订立内容，任何改变可以按此执行，避免日后出现争议。   此外，皇家银行（RBC）委托叶素斯列特公司（Ipsos Reid）进行一项民调，于今年1月28日至2月4日期间，透过互联网收集了2,000个国民意见。结果发现，约四分一「千禧世代」（millennials）会考虑与友人合资置业，较一年前民调录得的11.7%有明显的上升。所谓千禧世代，基本上指18至35岁人士。是次民调结果更显示，24%年轻受访者表示，会考虑与家人合资购买房屋。 购独立屋可分上下层业主 多伦多财务经理苏林安玲指出，朋友合力购房如参加「二人三足」竞赛，必须同步前进，有些队伍能够到达终点，有些会半途而废。所以在购买前应该三思，确定队友能够同心同行，并请教专业人士如会计师和律师等，了解如何保障各人的权益。  她表示，早于80年代尾房价突然上涨，也有人与朋友合资首期买屋。目前房价高企，在温哥华及多伦多这类大都会，按揭款项高达70万元，自力负担更为困难，所以有不少人在市中心工作，选择搬往郊区，只要就近有天车等公交系统就可。 苏林安玲称，认识两对夫妇均是在多伦多市上班，其中一方育有孩子。与其每天花2个多小时在上班路程，两个家庭合力在市内购买房屋，既可让孩子在后园玩耍，又能减省上班来往时间。由于他们思想成熟，加上工作稳定，同住已7至8年仍是融洽相处。 她说，年轻一代如想利用首次置业计划，动用退休储蓄计划（RRSP）做首期，购买房屋会较为容易，可以分楼上楼下的业主；但共管柏文单位难度较高，视乎平面设计而定，合租会较为常见。有接触客户与家人合力付首期，然后把房间分租，以便减轻按揭负担。 如朋友间决定合资买房，应详细考量，因为有意想不到的事情可能会随时发生，包括其中一方因事故未能付按揭，或不愿意维修房屋，或意见不合而「分居」等问题，预先协商会更容易处理问题。   满银调查：26%加青拟年内置业   加拿大部分千禧世代人士虽然厌倦租屋，但有近七成人并不把买屋列为人生的重要目标之一。满地可银行的民意调查发现，青年人把置业视作投资和累积资产的途径，因而不急于入市。由Pollara市场调查公司为满银所作的研究指出，60%的千禧世代为租屋而烦恼。89%的青年人体验到置业的价值，但要等到个人有需要时才买屋，并不觉得是一件要优先处理的事项。有73%的人没有急于买屋的压力，只有26%的青年人有意在未来一年置业。 66%的青年人把买屋当作是一种投资决定，而不是人生的一个里程碑，因此有78%的人担心所买的房屋出现问题，所以不敢放胆投资；也有66%的人忧虑楼市跌变负资产。 满银房屋财务总监Damon Knights表示，青年人在投资和置业均有见识和谨慎。相对于其他无形的投资，买屋的回报对千禧世代非常重要，他们深思熟虑衡量置业的代价。他指出，虽然有三分二的青年人不急于买屋，但如果他们是希望物业迅速升值，而楼价继续上涨的话，延迟买屋只会越来越影响他们独立置业的能力。 倡制订储蓄计划 千禧世代计划首次置业的金额全国平均为35万元，多伦多要46.5万元，温哥华为52.5万元。有64%的人除了交租外，也一直有拨款储蓄作为未来买屋之用。他说，有21%的人只准备存够10%的首期款项，但未有考虑到时不与我，要追上涨不停的屋价，需要找房屋贷款专家制订储蓄计划。 有66%的青年人觉得有其他事项比买屋更重要。全国而言，有44%认为在现阶段职业生涯花大笔钱并不恰当。卑诗省的青年人觉得，其他项目优于买屋，以及不希望没有可支配收入的因素均为48%。安省则有47%千禧世代认为旅行、进修学业或创业等其他事项，比买屋重要。   会计师：税务问题不易解决   特许专业会计师梁万邦认为，合资购房作为投资是无可厚非，但作为自住则会产生实质的矛盾，所以不建议买来共住，宁可买一个细小的房屋或单位，有能力负担及设计自己的安乐窝，不宜与他人共享一个家。  他指出，各人对自己的家有不同的要求和布置方式，即使是夫妇同住，妻子可能要求美化厨房，丈夫主张装修土库为娱乐空间，彼此各有意见。何况朋友之间一起买房，一方是自住，一方是投资，将来出售如何计算税务；或是一方不幸早逝，另一方无法负担按揭，应该如何处理物业，当中存在不少问题，并不容易解决。 梁万邦表示，虽然楼价昂贵，但主要在卑诗省大温市及大多伦多地区，安省如温莎、伦敦市及巴利以北的地区，仍有可负担的房屋。同时，以往少于500平方尺的单位难以获批按揭，如今较为宽松；也有发展商建筑面积较小的房屋和柏文单位，让买家较易负担供款。

一对居住在安省惠特比(Whitby)的夫妇近日决定将他们在金斯顿(Kingston)区域一栋占地66英亩、像城堡一样的豪宅以30万元低价竞拍出售。这套房子原先的开价是120万。 这对现在70多岁的迪亚特和贾柯灵夫妇(Dieter and Jacqueline Finkeldey)在2003年时以37万5000元买了这栋靠近里多河(Rideau River)的房子，当时房子还没有完成装修。两人用了一年时间，投入了购房价两倍多的资金把这个带有大花园、三车库及宾客室的大豪宅装修完毕。 这间在金斯顿区域占地66英亩、像城堡一样的豪宅现在以30万元低价拍卖 两人用了一年时间将房子进行装修 代理这套房子的金斯顿Gordon's Estate Service公司经纪斯尔克(Mason Slik)说，这栋豪宅造得太好了，里面带有电梯和可以烧柴的大壁炉，室内全是硬木和石材装潢，房子周围还有小溪、步道、雪松林和一个水边的小木屋。 房子室内主要采用硬木和石材装潢 起初这对夫妇只是把这里当作度假屋，后来渐渐地喜欢上了这里，便长住了下来，这里有着这对夫妇难忘的记忆。贾柯灵的父母在这里举办过65周年结婚纪念，他 们的家人每年秋季的时候都会到这里来团聚。贾柯灵说，他们把这里叫做“天堂”，不但远离城市喧嚣，有着郊外的安静和舒适，而且实际上开车到金斯顿市只要 15分钟。 这对夫妇把这里叫做“天堂”，并常住下来 后来随着贾柯灵的父母年迈多病，他们的儿孙们都各自有了自己的生活，两人后来在惠特比买了套房子，于是决定把这栋大城堡出售。 其实两人从2013年起就几次试过要把这栋大房子卖掉，当时他们的定位价格范围从80万起，到100万以上。当时曾有两位买主来下过offer，但最终因 为种种原因没能最终成功售出。后来因为洗碗机大漏水，两人不得不把厨房和地下室进行重新装修，于是他们去年又把房子从卖房网上撤掉。 屋外有露台和庭院 尽管这栋房子有着城堡般的气派以及优越的环境，但斯尔克认为，这样的房子比较难打动买主。因为这套房子并不是完全在里多河岸边，而且房子太大，房间太多，并不是很多人都想要这样和城堡一样大的房子。 他还表示，其实像这样在郊外的房子也是较难售出的，很少人会买这样的房子来常住，顶多是当作度假、休闲时的房子。所以买主们购买这类房子时并不着急，通常要花两到四年来找自己心仪的度假屋。 这栋豪宅外有大花园，曾一度开价为120万 现在这对夫妇决定以拍卖的形式出售这栋房子，但他们并不期待房子能被竞拍出高价，只要在30万元以上基本都可考虑。但贾柯灵表示，她仍然希望房子能以和它价值相当的至少80万价格售出。

  兰里一个地产经纪被指承认「请枪」考房地产执业资格试，已于本月较早时被卑诗省房地产议会(The Real Estate Council of British Columbia， 简称RECBC)停牌。   据加拿大广播公司(CBC)报道，根据RECBC在其网页所公布的决定，去年11月26日，在尚德商学院房地产交易服务(Sauder School of Business Real Estate Trading Services)执业资格考试试场里，有人声称自己是拉纳(Ryan Rana)到场应试，并出示一张卑诗省驾驶执照及考试证。由于当时该驾驶执照与考试证上的相中人看来并非同一人，所以该拉纳未获准参加考试。   4天后，有人向尚德商学院呈上誓章，发誓当时应考者正是拉纳本人。为此，该个声称自己是拉纳者在两个星期后获准考试，并以90分通过考试。   RECBC续道，在4月初，职员发现拉纳在其地产服务网页上所刊登的照片，跟当时应考者的样貌截然不同。经过调查，当局发现拉纳以他人冒充顶替考取执业资格试。   RECBC稍后会就该地产经纪找人顶替考试一事，进行全面纪律聆讯。拉纳迄未对此事置评。  

　　美媒称，中国发展放缓的部分原因是国内重要的房地产市场的深度萧条。现在，随着起重机重返某些城市的建设工地，一些最好地段的房地产销售处也重新充满了要购房的客户，房地产的萧条看似有所缓解。 　　美国《纽约时报》网站4月19日报道称，据18日官方公布的数据，中国最大城市的新房价格大幅上涨，南部新兴城市深圳的涨幅最高，3月份，深圳新房价格与上年同期相比，上涨幅度达到了惊人的62.5%。房地产业的复苏发生在整体经济其他部分的增长正在放缓之际，因此为经济提供了一个受欢迎的重要推动。一些经济学家估计，房地产业占中国国内生产总值(GDP)的四分之一。但这些数字也表明，随着赢家行业和地区与输家行业和地区之间的差距越来越大，中国经济正在日益走上双轨发展的道路。 　　报道称，房地产业的好转主要集中在中国最大、最富裕的城市，并没有让困扰着中国小城市和边远城市的大量过剩的未售出房屋数量得到削减，同时也让政策制定者难以找到采取进一步经济刺激的理由，房价上涨也带来了另一种风险，那就是政府可能会面临来自支付不起高房价的城市居民的强烈不满。 　　分析人士指出，非法贷款在目前的价格上扬中起了作用，非法贷款指的是销售代理商或其他第三方为支付购房首付所提供的贷款，这种做法最近已引起当局的重视并实施打击。 　　据16日公布的数据，房地产业目前是中国经济增长最快的组成部分，与去年一季度相比，房地产行业的国内生产总值增长了9.1%。相比之下，金融行业环比增长8.1%，只有去年股市繁荣期高峰增长率的一半。 　　报道称，房地产业的好转，对吴超(音)这样的人来说，意味着生意兴隆，他是北京房产中介公司麦田房产一家分店的经理。18日，他在麦田房产双井店接受采访时，解释了房价上涨的主要原因：双井是北京市中心一个富裕地段，可以看到主要商业区的美景，走不多远就有一所国际学校。 　　吴先生列举的所有原因几乎都与政府政策的变化、以及市场对政策变化的反应有关。这些包括对非北京居民在北京购房限制的变化，上个月结束的全国人大，独生子女政策的正式结束，以及近期的央行行动。 　　报道称，大多数有钱的中国人不喜欢借钱购房，而是喜欢现金交易。不过，吴先生说，几轮降息已让抵押贷款变得越来越有吸引力。"即使非常有钱的人有时也不会付全款，"他讲到这一趋势时说，"他们会利用贷款来购买住房。" 　　不过，一些经济学家怀疑房地产业的近期升温能否持续更长的时间。 野村证券(香港)首席中国经济学家赵阳指出，仍有大量的建成但尚未售出、或在建的房屋库存。他的计算表明，在建的建筑面积足够供应六年以上的销售。他表示"房地产行业仍长期面临着去库存的压力"。 　　报道称，政府政策立场的改变也是一个因素，政府在寻求降低房市可能以混乱的方式崩溃的风险。 　　"这轮涨价潮中也有泡沫因素的迹象，"赵阳表示，"政府已经开始推出政策来遏制房价的上升。"

　　豪宅的奢华设计往往相当吸睛，最近中国网站揭露所谓「中国第一豪宅」内部情况，内景极为豪奢，基本是西方式的内部装潢，却有中式庭园的外观，堪称「中西合璧」。该豪宅内设有游泳池、电梯，甚至还有专人养护花草，据传要价高达5亿人民币。 　　「360中房网」报道，这座豪宅售价约5亿人民币，据传位在苏州，且坐落于历史古迹「拙政园」旁，两地仅有一墙之隔，建筑高度也严格控制在1至2层楼，占地面积约6亩。   　　传位于苏州古迹�旁 　　报导指出，这些别墅，除了外观属于中式园林建筑，每栋内部还设有私人室内游泳池、电梯、双客厅，男女主人各自拥有独立会客空间，另备有3至9个停车位，还有私人园林、茶室，连喝红酒也有专属空间。 　　据该网站提供的照片显示，豪宅内部地下室备有按摩浴缸，书房使用斑马与犀牛皮限量版座椅，男主人会客室宛如古代宫殿，内部摆设名人字画，绝大部分是高级仿制品；别墅外景模仿苏州园林的「移步换景」，28栋独栋别墅位于其中，每天还有工人养护花草。 　　显示中国惊人消费力 　　不过，这种中西兼具的仿古豪宅别墅，也被中国网友吐槽：「外表中式，装潢西式，洋不洋、土不土，正宗的暴发户模式」。据了解，开发商还挑选经过审核的「超级买家」才能看房。 　　位在苏州的「拙政园」，建于明朝，在1997年被联合国教科文组织列为世界文化遗产，是典型苏州园林代表，也是中外游客到苏州必访之处。媒体揭露的超级豪宅，虽有网友嘲弄庸俗，却也显示中国富裕阶层惊人的消费力。

　 房屋“整容”前后对比图 　　大多伦多地区旺市(Vaughan)市民艾琳女士(Erin Lazer)从小就喜欢装饰房间。早在11岁的那年，她自己选择颜料和床具，把自家卧室从里到外给装饰了一遍。长大之后，艾琳对装饰房间的热情不减，也想以此为业。可这并不容易：谁没事会花钱找人装饰房子呢? 　　好在这两年房市比较火热，艾琳女士还是如愿以偿了。在2013年，她成为了一名“房屋整容师”――说白了就是为待售房屋进行“整容”(Home Staging)，让它能卖出最好的价格。入行几年后，她发现自己不仅喜欢装饰房间，而且颇有天赋，连续两年进入了加拿大房屋整妆协会(Real Estate Staging Association)十佳“房屋整容师”之列。 　　一般来说，人们在卖房的时候，经纪会提出一些关于装饰的意见，卖家可以选择是自己动手装饰，或是花上几百块钱，请一位像艾琳这样的“房屋整容师”。多数情况下，卖家会自己动手，不过由于缺乏专业意见，“整容”效果可能并不好，无法突出房屋的优点;还有一些卖家则犯懒干脆什么也不弄，那就更难卖到好价格了。 　　加拿大房屋整妆协会2013年进行了一项调查，跟进63间待售房屋销售情况。这63间屋在没任何售前整妆情况下，上市143天仍未售出，但经专业房屋“整容师”打理后，平均40天便接到第一个报价(offer)，减少在市场上的时间达72%。 　　有经验的“房屋整容师”装饰过的房子就更好卖了。在2015年，经艾琳装饰过的待售房屋中有50%的成交时间都少于一个星期。 　　房屋“整容”也能够提高出售价格。早于2007年一项以地产经纪为访问对象的调查发现，屋主投入房屋装饰的资金，回报率可高达390%。经过“整容”的房屋成交价，比没做的约可高出10至15%。 　　以艾琳女士而言，在2015年经她装饰的房子有83%以挂牌价或高出挂牌卖出，其中最得意之作之一幢位于Thornhill的镇屋，挂牌价为79万，经过她的装饰后成交价超过了一百万。 　　艾琳女士说，房屋“整容”并不算很复杂，虽然需要花费一点成本，但是物有所值。例如，她往往会要求屋主重新粉刷一下客厅，这会给来客耳目一新的感觉。增加灯光，也能将房屋的优点突出， 　　人们在一幢房子里面住得久了，家具往往会越来越多。住在里面的人是不会感觉到这一点的，可是第一次进入房子的人就会很明显地感觉到狭小的空间带来的压抑感。这个时候，艾琳女士就会要求房主将大件家具挪走，以增加空间。 　　老旧的沙发、茶几也会降低房屋的打分，所以卖家最好买一个新的沙发。不用太贵，样式新一些就可以。不要担心这些额外花销，要知道一旦激起买家的杀价欲，随便一砍那就是好几千块钱下去。 　　艾琳建议，由于房屋“整容”颇费时间，卖家应该在挂牌前六个月就动手准备，以便能将“整容”的效果最大化，从而卖出最好的价钱。要知道，对大多数人来说，房屋是今生出售的最大额的资产，多花点心思、多投入点精力和金钱都是值得的。

　　来自中国的资金被指是带动加国房地产需求的主要来源，而随着中国进一步加强反腐措施，限制资金外流，加上最近人民币兑加元汇价下跌，有专家指，这可能影响中国投资者对大温地产的购买力，继而令楼市降温。 　　据News1130电台报道，卑诗大学(UBC)尚德商学院( Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称，这个情况值得留意。 　　情况值得留意 　　达维多夫指出，从2013至2015年期间，以至今年初，加元兑人民币的汇率从1兑7，跌至大约1兑4.6，这有助鼓励中国买家跨境在加国置业。然而，近日加元兑人民币的汇率由4.5，重返到5.14，换言之，目前人民币可兑换到的加元，较过去为少，即是说现在以同样金额的人民币，可以购买到的加国房地产资产，较过去为少。 　　此外，达维多夫也指出，即使来自中国的资金外流量不变，但是人民币兑换到的加元减少，本国的楼市也可能受到影响。  

　　地产经纪指出由于大温房市持续火热，不少买家涌入维多利亚置产，使该区第一季房市销售数目较去年增加近5成。 　　地产经纪米赫（Chuck Meagher）近日走访低陆平原及大维多利亚地区，发现不少买家已开始进入维多利亚房市。他说：“有两个买家告诉我打算搬到维多利亚地区，他们先到这里看房，出手后再把温哥华的房产售出。”他认为主要原因是温哥华房价太高，20年前温哥华房价约40万元，现在随便一间房子就卖200万元。 　　大维多利亚地区的地产经纪也称近来不少温哥华买家来看房子，RE/MAX网站报告称今年第一季维多利亚平均房价较去年同期成长10%至54万3564元，销售数目更大增48%。报告并指，“由于温哥华地区的房价不断飙涨，促使更多人到维多利亚买房，因为这里的房价相对来说还能负担得起。由于独栋房屋和公寓数量有限，因此维多利亚目前是卖家市场。” 此外低利率也是原因之一，近来亚伯达的能源业依然低迷，虽然加元略有回升，但相对表现仍弱。 　　报告表示，由于低利率使首次购屋族人数增加，其中以购买30万至40万的公寓居多，“许多年轻买家选择1000平方英尺内的小型公寓，目前有4栋公寓正在预售阶段，同时有多个建案正进行中。” 　　Re/Max说：“预计未来几年维多利亚的公寓市场会稳健成长，此地区的气候和生活环境也吸引不少退休人员来度过晚年生活。”另外，房价在100万至500万的独栋房屋也持续受到欢迎。

上周四（21日）逝世的美国着名歌手Prince，曾经入住多伦多豪宅区Bridle Path 61号的别墅，占地达14,280平方尺，现以接近1,280万元放售。   原籍美国明尼苏达州的Prince，在2001年与多伦多女子Manuela Testolini结婚，婚后二人居于上址。Prince音乐历程上其中一张最成功的大碟《Musicology》，在2004年面世，他和Testolini在2006年离婚，婚姻维持了5年。     Prince的故居现由地产经纪商Forest Hill Real Estate Inc负责放盘，公司表示这间别墅规划「引人入胜」而宏伟，提供「世界级水平」的娱乐。室内设有落地大玻璃窗、特大天窗、老树蔓生的园地、一个网球场和游泳池，以及恒温小屋、套房、桌球室和美容室等。   从放盘图片显示，别墅空间宽敞，装潢豪华，多个房间均设有大玻璃窗，具备高采光度。        

  运亨地产黎宇昌表示，调查显示加拿大人担心在退休后未来收入会缩水，无法应付退休后生活开支，但如果有一间房屋就不用担心了。 他称由于屋价不断上升，在退休时可以利用物业套现，以应付退休后生活开支。通常有两个做法，第一个是将房屋出售，因为目前在士嘉堡很多物业市价都可以售到100万元以上，业主出售物业后，再用30余万元购一间柏文单位居住，套现70多万元，再放在银行作十分保守的投资，每年收益及各项退休金和养老金，如果仍然不足够，还可动用存在银行本金，这样足以保障能够安享晚年。 黎宇昌又称，另一个办法是将房屋出售，套现超100万元，存放在银行作稳定投资。可以在市场租用一间房屋、镇屋或柏文居住。事实上，现正市面租金十分低，一间独立屋租金1,700元左右。将100万元存在银行，最少有2%回报，加上退休金及养老金的收入，亦可以在退休之年足够余生的开支。     助子女上车 黎宇昌强调，中国人多选择将房屋出售，再购买一间柏文单位居住的方案。他于上周有两个客人将市区内的独立屋出售。然后用30多万元购买了一个长者机构出售的单位作退休居所。其中有一名更将部分款项帮助子女买楼上车。他指出中国人始终都有拥有物业的观念，日后百年归老后，这块「砖头」仍然可以留给后人。 运亨地产黎宇昌表示，调查显示加拿大人担心在退休后未来收入会缩水，无法应付退休后生活开支，但如果有一间房屋就不用担心了。   他称由于屋价不断上升，在退休时可以利用物业套现，以应付退休后生活开支。通常有两个做法，第一个是将房屋出售，因为目前在士嘉堡很多物业市价都可以售到100万元以上，业主出售物业后，再用30余万元购一间柏文单位居住，套现70多万元，再放在银行作十分保守的投资，每年收益及各项退休金和养老金，如果仍然不足够，还可动用存在银行本金，这样足以保障能够安享晚年。   黎宇昌又称，另一个办法是将房屋出售，套现超100万元，存放在银行作稳定投资。可以在市场租用一间房屋、镇屋或柏文居住。事实上，现正市面租金十分低，一间独立屋租金1,700元左右。将100万元存在银行，最少有2%回报，加上退休金及养老金的收入，亦可以在退休之年足够余生的开支。   助子女上车   黎宇昌强调，中国人多选择将房屋出售，再购买一间柏文单位居住的方案。他于上周有两个客人将市区内的独立屋出售。然后用30多万元购买了一个长者机构出售的单位作退休居所。其中有一名更将部分款项帮助子女买楼上车。他指出中国人始终都有拥有物业的观念，日后百年归老后，这块「砖头」仍然可以留给后人。     专家：可考虑申请物业信贷或逆按揭   加拿大帝国商业银行宏才服务理财规划师Carlos Yu表示，如果将退休的市民手上有一间物业，为了保证退休后有足够金钱应付开支有两个方法，一是用物业作为抵押申请信用贷款额，在有需要时才动用；另一个是用物业向财务机构申请逆按揭（Reverse mortgage）。 Carlos指出，市民要在还未退休前，向银行申请信用贷款额，因为银行批准信用申请时，是以申请人收入及还款力量来衡量。虽然个人退休后没有薪水，但银行亦会将退休金和养老金计算为个人收入。因此为了达到能够将贷款额达到最高额，所以在退休前做好申请。而用房屋抵押作为透支信用贷款，不只利率低，同时不用动用信贷额时银行不收利息；就算用了钱，亦可以只还利息不还本金。 华人较少愿采取逆揭按 他强调其银行不会为客户提供逆按揭贷款，而会介绍一些财务机构为客户做。 据悉，由于逆揭按贷款是将房屋给了财务机构，市民先获得一笔现金，然后每个月可以由银行给一笔钱使用，直至死亡为止，但个人无法知道生存年份，所以有很大存在风险，因此华人较少愿意采取这个办法，来应付退休后开支。