地产

　　近年来，华人掀起海外买地热潮，农地也颇受青睐。这也给华人带来了新的就业选择――当农民。 　　去年8月，美国中西部德克萨斯州农地曾创出天价，一名来自中国的投资客以近2000万美元购下巴克耶小镇及其周边约5000英亩农地。这笔全额付现的交易在当时引起不小的轰动。而这，只是华人海外买地的一个缩影。 　　早在大约四年前，华人在美国买农地的举动就已经变得狂热。当时，位于加利福尼亚州克恩县和圣伯纳汀诺县的各处农场，就已成为华人投资者极力追逐的对象。这股热潮在当时甚至带动了当地农业用地价格的快速攀升，增幅达到4%-5%。 　　再到如今，华人在美国买农地的事件已经屡见不鲜。有媒体报导，“9・11”之后，美国人在马里兰州、弗吉尼亚州、纽约州、新泽西州等地经营的50多家大小农场，先后卖给了华人。有些经营得当的华人农场主将农场规模不断扩大，甚至延伸到墨西哥境内。 　　其实不止是在美国，加拿大、澳大利亚、巴西、新西兰等土地资源丰富的国家，都受到华人买家的追捧。 　　随着华人争相购入农地，一些华人开始做起了土地的营生，当起了洋农民。 　　据新华网报导，海外华人主要通过种植中国蔬菜为当地中餐馆和农贸市场提供原料，并由此发展出一种特色农业。而随着种植范围和市场的扩大，许多华人农民也不仅限于种植蔬菜，开始种植花卉、果木、香料等。据悉，在威斯康辛州有华人种植药材西洋参;在夏威夷也有华人种植作香料用的罗勒;而在亚利桑那州还有华人在传统农业的基础上发展观光农业，办起了“农家乐”。华人海外做“农民”，可谓是风生水起、有声有色。 　　在中国传统观念里，农民是一种相对地位不高的职业，很多中国人都不愿选择去做农民。那么，华人为何会放下偏见选择当起了农民了? 　　美国波特兰州立大学教授李斧博士在接受采访时认为，华人从事与农业相关的职业，主要是市场导向所致。随着海外华人增多和收入的不断提高，中国蔬菜和一些适应华人口味的食品需求增多，这是华人“农民”这一与传统观念相悖的职业出现的原因，也是他们的主要优势。 　　暨南大学国际关系学院研究员张应龙还指出，华人从事农业种植与引人注目的食品安全问题也密不可分。很多海外华人希望通过投资农场，将种植出的农产品再销售回国内，以满足消费者对优质农产品的需求。   　　除了上述两个原因，一些土地资源丰富的地区往往地广人稀、土地价格便宜，当地政府也大多鼓励农业发展，这也促使华人把目光投向农业，转行做起了农民。   　　在各种有利条件下，想要当好农民，挣到钞票，那也得下些功夫。基本的农业知识、当地的自然环境、相关现代技术等都需要熟练了解。 《人民日报海外版》近日报导了华人周海滨成功开办农场的故事。 　　据报导，周海滨开办的现代农场位于意大利曼托瓦。周海滨出身于一个浙江温州的农民家庭，对于农业种植比较了解。从2007年开始，他在米兰周边城市瓦雷泽买了30多亩地，开始尝试蔬菜种植。周海滨将现代科技手段广泛运用在农场中，育苗室、室温控制系统、滴灌系统、生态除虫、仿日照光合升温设备、蔬菜冷藏室应有尽有，将农场经营得有声有色。随着经验的积累和效益的增加，他的农场面积也不断扩大。现在，周海滨还在米兰华人街上开设了蔬菜专卖店，直销自己农场的产品。 　　除了周海滨，还有很多成功的例子。海外务农对华人而言已经成为了一种就业的新选择。 　　如果你也想回归田园的话，不妨一试。不过，在决定之前，理性分析实际需求，了解当地政策法规，这是必不可少的。  

每年春季都是加拿大房屋买卖市场的旺季，上市的楼盘看得人眼花缭乱。 地产经纪为了卖房，花招层出不穷。每个周末同一条街上就有可能有几个房子在做Open House，逛一圈下来，可能收获不少。 除了派传单，最常见的是在室内提供些巧克力，甜点，咖啡，或者是瓶装水。因为这些东西简易，又不妨碍人们看房，也会让人对经纪和房屋多添一份好感。 最近有的地产经纪也会少女心爆棚，特意准备冰激凌色的马卡龙，男士就赠送天蓝色，女士就赠送粉红色，摆在厨房里，由助手发放。拿着粉红色的马卡龙到处转悠的大妈们高兴的不要不要的。 还有的经纪也放血准备一个礼包，每一位来Open House看房的人，都赠送一份，比如集合钥匙扣，冰箱贴，外加一瓶橄榄油。猜想是要让顾客在厨房最大几率的想到自己。。。 说真的，周末看一天Open House下来，人就吃饱喝足了。。。 当然了，请看贵的房子才有这些福利。。。 有人做过计算，就深圳的房价而言，一平方米大约要一万多，而国外的房价不过是国内的一半左右，那就是说，仅看价格，国外的房子价钱要便宜许多。 有的留学生来到加拿大以后，父母就帮着买好了房子，在购买的时候就想到了以房养房。先挑选交通便利，多人出租的地段。 然后再选隔断好的，Basement 完全装修的，分门出入的那种。最后将每个房间分租出去。可以用租金还房贷，虽然不能完全Cover Expense, 但是确实可以省好多钱。 另外也有的人选择买一套房子，全部出租出去，自己另外租一个单位住，等到自己有需要的时候再全部重新装修一遍，才搬回来。这样做，会在报税的时候增加很多收入，然而留学生的书本杂费退税可以抵消，所以具体情况还是要咨询专业会计。 实施以房养房，最后要注意的是报税这一块，笔者从来都不建议私人报税，特别是有额外收入的情况，专业的会计能了解你的需要，适当的帮助你合法的避税。 不要因为贪小便宜导致税局查账就因小失大了。

设定合理的租金   为自己投资的物业设定正确的租金，对很多房东来说是件不简单的事。   电话接到爆，可能意味租金设定的太低，相反地如果没有电话进来，则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况，设定符合市场行情的租金。 让房客住的开心   房东最担心的，其实就是空房时要负担的费用，找到一个好房客、一个长期房客，是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方，要及时修复维修，随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些奖励给房客，譬如过年过节，送他们电影票、巧克力、餐券等，让房客住的开心，他们更愿意长期租住。   尊重房客隐私权   根据法律规定，房东进入租赁的住宅有一定的要求，如果非得进入房客的房间，记得尽可能至少24小时前通知，等到房客允许之后，房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度，公平地对待各个房客，设法了解他们的立场。   定期检查物业   租客有义务修理自己或客人对单位造成的任何损耗。通过定期检查物业，你便可以确保它任何时候都得到妥善保养。   小心选择物业管理经理人   如果没有时间亲自处理出租的房产，需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选，能够事半功倍。如果经理人处理事务不当，你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查，订出经理人明确要遵守的权利与义务，可以防止未来问题的发生。   购买足额的责任险与相关的产物险   一个规划完善的保险能保障您出租的财物免于地震、火灾、水灾、窃盗、恶意破坏、私人损伤等项目所造成的损失。   努力解决与房客间的纠纷   如果遇到与房客间有关租赁、修缮、噪音或其他无法马上排除的冲突时，房东应融洽地与房客好好谈一谈是否能解决争议。如果无效，可考虑由住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)调解，审裁处有咨询职员向你解释有关租屋法例、住客与业主的权利与责任，如有需要可联络对方解释法例，以协助排解纠纷。

　　卑诗省东北地区有商家及地产经纪提供出租或挂牌中的空置房屋，给阿省麦穆里堡(Fort McMurray)山火灾民居住，其中一间出租柏文公司的负责人慷慨提供10个位于道森溪(Dawson Creek)的居住单位，欢迎灾民前来居住，再思考下一步计划。 　　据CBC电视台报道，斯科特(Doug Scott)和妻子Suzanne共同拥有出租柏文公司Upper Montney Estates。 　　他说，最近道森溪经济放缓，让两夫妇比平时拥有更多空置房间。因此当他看到居民逃离烈火天的麦穆里堡时，他也设身处地为灾民想。   　　他说：「如果是我，我应该需要一些帮助，我们都应该尽一分力。」他表示，卑诗省东北部有多个山火逐渐扩大，所以他和妻子非常了解灾民的无助。   　　愿意提供空置屋让灾民居住的还包括在圣约翰堡(Fort St. John)的地产经纪柯林斯(Mitch Collins)。 　　Century 21的地产经纪柯林斯对灾民提供正在挂牌的房屋让他们安身。他说想不出为何不对灾民提供这些空置屋的理由，既然仍有一些房屋空置，而现在又刚好有居民无家可住，让他们住在这些房屋再适合不过。 　　柯林斯说，他已经让约12个家庭住进房屋，目前还有两间还未住人，他希望自己的行动可抛砖引玉，并鼓励同一区的地产经纪提供帮助，解决灾民的居住问题。 　　麦穆里堡的山火至今已烧毁超过1600间房屋。

如果你有个多伦多的朋友最近没有联系你，那就别找了，因为很可能他/她已经被多伦多的房价给吓死了!根据一家多伦多地产经纪机构TheRedPin的数据，短短20年间，多伦多的独立屋均价从1996年的$265,822飙升至今天的$1,211,459，上涨幅度达356%。 图片来源：City News TheRedPin官网上还写道，难怪有那么多的多伦多人经常开玩笑说，要是想实现在多伦多买得起一套房，唯一方式就是发明一台时光机。而且这种状况不只是在多伦多才有，大多区(GTA)像Aurora、Markham、Oakville和Vaughan这些地方的房价20年间上涨幅度相似，只有Newmarket、Pickering和Whitby三个地方的房价涨速没有那么夸张。比如，Whitby的房屋均价从20年前的$176,964涨到了现在的$601,61，涨幅为240%。 图片来源：TheRedPin.com 如果想查看1996年至2016年GTA地区20年房价完整对比信息，可登陆TheRedPin.com。

近年来，“中资”不断涌向美国房地产市场，无论是自住还是投资，中国买家热情高涨，但美国房市的表现却令人不满。 中国人拿钱砸美国房市 据商业地产服务与投资公司世邦魏理仕(CBRE)研究部数据显示，2015年上半年，中国投入到海外商业地产的投资额同比增长约46%，达66亿美元，其中流入美国的总投资额高达36.76亿美元，是2014年全年投资额(19.62亿美元)的1.5倍。美国成为中国房地产投资者的首选国家。 来自金融时报的消息称，大部分中国资本流入纽约曼哈顿的酒店和写字楼物业，占中国资本在美国投资总额的 52.3%。此外，越来越多的中小投资者纷纷投资美国一二线城市如洛杉矶、旧金山、芝加哥和波士顿等地的项目。 美国房市不给力 尽管中国对美国房地产投资依然保持强劲增长，但刚刚公布出来的数据，仍未让人看出美国房地产市场有什么出色的表现，特别是住房拥有率、空置率、库存量以及与房地产市场有关的其他指证，其中最为悲惨的是住房拥有率。 拥有住房被看做是实现美国梦的标志之一，但这一数字在千禧一代的比例低得惊人。2004年住房拥有率为69.2%，如今已低至63.5%。当然，这其中的原因很多。也许是这些年轻人根本不想把自己束缚在一幢房子里，也许他们宁愿把钱花在吃喝游玩而不是汽车洋房上。但情况并不如此。 千禧一代为劳动主力 但无房可住 千禧一代将成为美国劳动力市场中最大的群体，他们对新建住房的需求也会增强。 但是从下表看出新屋销售仍处于较低水平。 空置率仍维持低位   包括在售房空置率以及出租房空置率两项指标都处于偏低的水平，这表明，无论出于何种原因，目前的住房拥有率只会维持不变。 没钱买房才是关键 最近的统计数字显示，劳动报酬在GDP中的占比增长54.3%，但不幸的是，仍处于历史较低水平。过去50年里这一数值的平均值维持在56％，而这近2％的差额相当于3600亿资金。如果将过去50年房价的增长与收入相比，则相当于减少了3万亿用于购房的收入。 这很可能是造成住房拥有率低的主要原因，而且可能需要很长时间千禧一代才能补上这3万亿的窟窿。因此，低住房拥有率这一状况势必一直持续下去。 专家提醒：美国买房需谨慎 据中新网报道，由美国亚洲金融协会房地产分会主办的“中美地产投资论坛”3日在纽约曼哈顿举行。美国多位房地产专家以及中国大陆金融界驻美国代表出席论坛。 托尔兄弟公司高级副总裁弗雷德里克·库珀表示，美国房地产市场复苏还需要持续一段时间，他对未来几年美国房价继续上涨看好。但DCM执行总裁弗兰克马洛指出，以纽约市为例，近两年新建的高端楼盘库存增多，在2015年高档楼盘的成交价已经达到了顶峰。 CCP Holding LLC合伙人普拉勒说，现阶段美国房地产市场呈现复苏放缓迹象。根据纽约大学Stern房地产学院研究数据，以曼哈顿为例，在2015-2017年之间，将有14,500套推入市场，但截至2017年底，仅有5000套将能售出。 仲量联行副主席莱瑟姆说，不少中国投资者关心美国房地产业现正处于房地产周期循环的哪个阶段，以及现在投资美国房地产是否时机已经太迟。他认为，美国房地产长线投资看好，但如果以短期炒房为目的，进入则需谨慎。

　　温哥华3月份柏文销售情况，西区较2月增24%，东区更夸张，增加50%。数据显示，温市的放盘量非常紧张，3月份西区的柏文放盘只较2月微升0.7%，温东则减少近2%。 　　在按年升幅方面，升势仍以西区较为显着，今年1月至3月期间，销售较2015年同期增长35%，温东则按年升不到4%。 　　在温哥华个别地区，向来深受买家欢迎的耶鲁镇（Yaletown）并有79个柏文放盘，当中超过一半是在3月加入的新放盘。放售单位中，最平的是2月1日挂牌的一房单位，位于Pacific Promenade，叫价429,900元。最贵的放盘则是在Kings Landing的四房单位，叫价890万元。 　　耶鲁镇3月份交投活跃，全月共录得超过60宗成交。成交价由低于叫价11%至超出放盘价23%也有，其中Pacific Plaza的一个三房单位，以近159万成交，而另一个在Yaletown Park的一房单位，则以57.6万易手，较开价高超过2成。在温哥华东区，4月初的柏文放盘极少，活跃放盘只有6个，其中Kingsgate Manor有两房单位以33万挂牌，而在Century发展项目，则有一房单位以42.9万放盘。 　　温东3月份的柏文成交中，有一房单位在放盘一星期内，以高出叫价6%的价格成交，另外亦有原以59.8万挂牌的两房单位，在一星期内成交，成交价并较放盘价超出11%。

2016年初，以上海、深圳为主的一线城市房价继续上涨，而三四线城市房地产市场仍面临较大去库存压力，房地产市场呈现“冰火两重天”。在目前供给侧结构性改革、房地产去库存的背景下，如何推进房地产市场的良性运行成为各方关注的焦点。   纵观全球房地产市场，不少发达国家房地产市场也经历过巨大震荡。美国、日本均出现过严重的楼市泡沫，泡沫破灭后对实体经济影响巨大，日本甚至出现“失去的十年”，而德国的房地产市场则在较长的历史时期内保持平稳、良好运行。我们不禁思考：德国房地产市场为何能够保持长期良性运行？德国房地产市场与中国相比有何特点？德国的成功经验对中国房地产市场的发展具有何种借鉴意义？   从20世纪50年代起，德国房地产市场可分为三个增长阶段，如图1所示：1958-1995年，房价处于稳定上升期，年复合增速为5.3%；1996年受到德国经济下行压力影响房地产市场也陷入停滞，至2010年的15年间，房价指数年复合增速为0.7%，几乎无增长；2010年房地产开始回升，年复合增速为4.2%。图2 显示德国房价与GDP几乎保持同向变化，呈现出高度相关，房价未出现大幅度、长期偏离基本面的情况。图3表示德国房价与工资指数呈现显著正相关，房价与工资水平增速基本保持一致。 （图1：德国房价指数的三个发展阶段。数据来源：OECD Analytical House Price database） （图2：德国房价与GDP呈现高度相关性。数据来源：OECD Analytical House Price database, WORLDBANK）   （图3：德国房价与国民收入呈现高度相关性。数据来源：OECD Analytical House Price database, WORLDBANK）   德国住房市场稳定运行的经验   德国房地产市场的稳定运行得益于良性的产业定位、稳定的货币条件、充分的住房供给、合理的住房需求。   首先，德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，现代制造业创造高附加值，工业对GDP的贡献程度接近35%；德国还具有发达的现代服务业，对GDP贡献约25%，房地产对经济的贡献仅占8%左右。房地产具有重要的社会福利性质，房地产“服务产业”的产业定位决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。   目前中国制造业附加价值创造能力有待提升，尚不能成为地方经济发展的有力引擎，现代服务业经济增量占比较低，因此房地产在中国的经济增长结构中发挥重要作用。从行业增加值占GDP比例看，2015年房地产及建筑业对GDP贡献约为13%；从投资上看，2015年全国房地产开发投资95979亿元人民币，占全国固定资产投资的17.4%；此外，房地产业也能有效促进其他关联产业，如钢铁、化工、建筑材料等多个行业发展。同时分税制改革使地方财政收入减少，“土地财政”成为地方政府重要的收入来源。房地产对中国国民经济具有重要作用，中德产业定位的不同决定了两国房地产的不同发展模式。   其次，德国房价的平稳发展得益于稳定的货币投放。具体我们考察两个指标，分别是M2增速-GDP增速、M2/GDP，如表1所示。M2增速-GDP增速表示支持实体经济增长之外的货币供应增长率，衡量实体经济吸纳货币的能力。德国1996年至2010年M2增速-GDP增速仅为1.92%、2010年至2015年该比例为2.82%，均显著低于中国同期M2增速-GDP增速（7.4%、7.27%）。M2/GDP衡量产出一单位GDP需要多少广义货币投放，德国M2/GDP始终稳定在1以内，不到1单位的广义货币投放可以带来1单位经济增长。2000年后此比例基本稳定在0.7左右，2008年金融危机后该比例也保持稳定，没有出现大幅上升。而中国M2/GDP近期始终高于1，并呈现上升趋势，由2000年的1.366上升为2015年的2.057，增长幅度为50.6%。以上两指标说明德国实体经济吸纳货币能力较强，德国货币投放整体保持稳定，经济中稳定的流动性为良性的房地产市场创造了货币条件。   （表1 中国、德国M2增速-GDP增速、M2/GDP对比）   再次，德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系，保障了充足的住房供给。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%，同时政府对合作社建房给予多方面的政策支持，包括税收、低息贷款等。政府充分考虑收入差距，对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行明确规定，同时为中低收入人群提供保障房。2014年德国联邦调查局公布，德国人均居住面积为43平方米。拥有自己住房者的人均居住面积为47平方米，住房供给较为充足。多元的住房供给使德国房地产市场长期处于供需均衡状态，保障了房地产市场的平稳运行。   德国发达的租房市场也能满足市场相当一部分的住房需求。租金制定过程合理，地方政府与行业协会根据地区与收入差异制定“合理租价”，一旦房东所定的房租超出“合理租价”的20%，即构成了违法行为。同时德国房地产市场价格调控机制有效，合同一经签订后房东不能随意涨价，房东无权随意终止租房合同；政府实施有效的租赁市场管理，禁止二房东、欺诈中介，维持了良好的租房市场秩序。   最后，较高的首付比例、对投机需求的限制、社会文化因素构成较为稳定的住房需求。德国住房抵押贷款要求抵押贷款价值比（贷款/房价总额）约在60%-70%之间，即首付约在3-4成。较高的首付比例为房地产市场的稳定运营提供了重要保障。   从购买者角度看，高首付比例限制了投机性住房需求，引导住房需求趋于理性化；从银行角度，高首付比例降低抵押贷款的信用风险，保障了贷款发生违约时的银行权益。德国房地产市场中的高首付比例是市场平稳运营的关键之一。同时在德国从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，较高税负挤压了投机者的利润空间，抑制了市场中的投机需求。而中国高房价存在显著的“自我实现”效应，即一线城市房价十年来的高速增长使房地产成为有效投资渠道，也出现大规模“炒房团”等投机需求，继续推升房价上涨。   社会文化因素也成为德国租房市场繁荣发展的重要原因。德国文化体系中并不认同“买房”构成社会认同感及安全感，相反，57%的德国人选择租房而非买房，社会文化因素构成了租房市场的巨大需求，有效替代了住房市场的需求。而中国“安土重迁”、“成家立业”的文化传统使得住房需求成为家庭刚需，租房市场并不能有效减少对商品房市场的长期需求。   基于上述四个因素，稳定的货币环境、准确的产业定位及供需双侧的均衡发展，共同构成了德国房地产市场长期的良性发展。   德国经验对中国房地产市场平稳运行的借鉴意义   通过上述分析，不难总结出德国房地产市场良性发展对中国房地产市场的良性发展的中短期、长期措施。   从中短期看，房地产市场的稳定运行需要供求双方的均衡发展。从供给角度看，德国政府通过财政自建、税收补贴、金融优惠等措施鼓励通过多渠道增加福利房建设，稳定住房供给，对中国目前的住房建设具有一定参考价值。从需求角度看，借鉴德国高首付比例对稳定房价的重要作用，适当提升首付比例，杜绝房价零首付。零首付将加剧房地产市场的投机需求，助长价格泡沫，导致房地产市场的非理性繁荣。借鉴德国经验，通过建设良好的房屋租赁市场分流住房需求，维护房价稳定；通过税收等手段强化对投机行为的有效控制，抑制投机性住房需求。   从长期看，良性的房地产市场需要稳定的宏观经济运行。房地产作为国民经济支柱产业反映了中国经济发展方式主要靠固定资产投资拉动。房地产市场要想真正获得良性发展，需要在进一步深化改革中培育新的经济增长点，培育制造业、服务业核心竞争力，转变经济发展方式，同时通过城乡二元结构调整解决地域发展不均衡，引导城市化进程良性发展，通过调整社会供需结构扩大内需以消化不良产能。   良性的房地产市场需要培育健全的投资渠道。房地产市场上的投资、投机需求成为房价上涨的主要动力，而资本青睐于房地产市场的深层次原因在于资本市场缺乏其他稳定的投资渠道。例如中国股市与楼市经常出现的“此消彼长”的状况，也证明良性运转的楼市需要健全高效的股市和债市。深化资本市场改革创新，如推进证券市场注册制、建设长期固定收益证券市场，为资本创造有效的投资途径，是降低投机性房产需求、促进房地产市场理性发展的必由之路。

　　楼市一直是人们必不可少的谈论话题之一。买不买房?这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天我们来看看，买房或者不买房，10年后财富差别有多大? 　　第一种人：买房 　　假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。 　　10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。 　　那么十年的月供总计为1963*12*10 23.6万。第二种人：租房 　　租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。 　　由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为： 　　第1年房租：15000元 　　第2年房租：15900元 　　第3年房租：16854元 　　…… 　　第10年房租：25342元 　　则租房人： 　　A、10年房租总计： 　　15000+15900+16854+……+25342=19770920万; 　　B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算 　　20*1.05^10 32.6万; 　　C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万; 　　D、省下的一次性还贷的钱为20万。 　　现在有三个假设： 　　假设1 　　未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 89.5万。 　　那么买房的人财富为89.5万。 　　租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万 　　假设2 　　未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。 　　买房人财富是租房人的3倍有余。 　　假设3 　　未来10年房子涨幅低于*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。 　　租房人胜出。 　　单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。 　　可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。 　　最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。 　　如果你认为应该买房，到底还有哪些地区楼市仍值得投资呢?我们来看看： 　　广州 　　目前广州楼市比较理性，2016年房价受到成交结构影响还会保持稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还是有一定上涨空间。 　　以往来看，广州市场一向是以稳为主。前几年市场有压力的时候，广州市场并未出现大幅波动。这也是和广州经济发展、居民的购买力以及购买习惯相挂钩。 　　2015年广州GDP为18100.41亿元，同比增长8.4%，其产业结构更趋优化，第三产业增加值比重同比提高1.55个百分点，对经济增长的贡献率达70.6%，首超七成。总体看，中长期内，广州的经济基本面足以支撑楼市持续发力。 　　另外，截至2015年底，广州商品住宅可售货量913.25万平方米，去化周期降至7.53个月，为过去一年的最低水平。整体市场供求关系均衡，也是支撑广州楼市持续发力因素之一。 　　海口 　　1993年6月之前的海南出现一股淘金热潮1992年，《中国制造》中数据显示，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83%，海南全省财政收入的40%来自房地产业。 　　房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元/亩，一路狂飙至六百多万元/亩。凭借房地产发迹的海口，直至今天，房地产在海南税收、固定投资的占有较高的比例。 　　对于购房者来说，海口如今的房价已经到了一个稳定的时期。 　　苏州 　　据2010年第六次人口普查资料显示，苏州常住外来人口总量接近上海的一半，是杭州的近两倍，在长三角16城市中仅低于上海。 　　苏州房价可受外来务工人群的租赁需求推动水涨船高，在基本面支撑下，苏州仍有投资价值。 　　杭州 　　回顾杭州楼市的发展历程可以发现：2000年至2004年，杭州楼市急速上涨;2005年至2006年，在国家宏观调控下，楼市进入调整;2007年，楼市经历一波反弹;2008年，金融危机来袭，楼市又开始进入深度调整;2009年，在市场各方一度绝望之时，楼市却绝地反弹，发展程度甚至超过历史高位;2010年，在频繁调控之下，杭州楼市忽上忽下，房价有所下挫，但基本平稳。 　　其中，房价上涨，主要集中在三个阶段，2000年到2004年，2007年和2009年。值得一提的是，在2005年以来宏观调控最为频繁的时间里，杭州可以称得上是二三线城市中为数不多的保持涨幅城市，即使有风吹草动，也可以迅速修复。 　　目前，杭州楼市一直稳定在基本面和信贷面左右。 　　宁波 　　据统计，3月份宁波市六区商品住宅成交数据逾7000套。而此前，宁波月度成交最高记录是2015年的4644套。 　　公积金新政落地，以及2月中下旬开始国家实施营业税、契税调减政策的催化，宁波楼市消费心态得到极大提振。 　　不过，从全大市看，目前宁波目前全大市还有超过9万套可售住宅，去化周期需要16-17个月。 　　即使宁波楼市库存压力依然还在那儿，“大招”刺激下楼市整体价格下行的可能性在减小。对于投资者来说，或许可以下手了。 　　厦门 　　厦门房价比较稳定，一直稳定在基本面和信贷面左右。 　　厦门房市的涨幅并不脱离基本面增长和宽松信贷的驱动，厦门房价上涨可视为二线投资洼地的价值重估，具有较好的投资潜力。 　　福州 　　国家统计局公布数据，福州房价不仅“九连涨”，而且涨幅居全国第7位，超过了涨幅一直领跑全国的厦门。 　　多重政策利好刺激，福州各大楼盘价格“涨”声不断。业内人士判断，随着一手房价格不断上涨，越来越多人被挤压到二手房市场，同样享受政策利好的二手房市场因此升温，价格也随之不断上涨。二手房后续价格将继续保持与一手房联动的局面。 　　天津 　　天津房价收入比走势相对平稳，合理值大致在8左右，2005年后上行走势加快，2011年回归下行，2013年后企稳回升。 　　2015年天津房价收入比为10，偏离合理值幅度由2014年的20%扩大到25%，仍小于京沪深。　

在楼房交易中心关注住房信息的男士（Cate Gillon/Getty Images）    应该买房或租房？长久以来就是困扰许多人的问题。越来越多的千禧世代正进入组织家庭的时候，这个问题对许多潜在首次住房买家则更是难以找到答案。加上现在美国许多城市的房租暴涨，一方面人们希望买房能安顿下，另一方面又担心被房子套牢。知名房地产公司Zillow的执行长罗斯寇夫（Spencer Rascoff）建议，首先决定会在这房子住多久，再考虑是否购买。他表示，每个房产市场的损益平衡表都不同，当地的房租、房贷款高低及房价上升的速度等都是会造成影响的因素。此外，〝估计大概会在当地住多久，是决定是否购买房子的最重要因素。〞如果你计划住在一个地方的时间够长，买房就比租房划算。从全国范围来看，买房vs.租房的平均打平时间约两年，但不同城市情况又有所不同。也就是说，平均而言，如果能在一个房子里住两年，买房比较划算。罗斯寇夫说：〝以曼哈顿为例，必须要在这里住超过5年才值得购买房产，而不是租房。〞〝但是在底特律，只需要住6个月就值得买房。〞据Zillow的分析，如果想在美国华盛顿特区买买房，最好打算住在当地至少四年半。洛杉矶的损益平衡年限是4.1年，圣地亚哥是3.4年，这几个城市算是损益平衡年限比较长的城市。旧金山房价的中间值（median）是$781,000美元，是美国最昂贵的主要房地产市场，但当地房租也非常昂贵，所以只需要在当地住2.9年就值得买房。即使在度假胜地，损益平衡也是按相同的方式估算。如果想夏威夷檀香山买房，最好有住在那里至少6年的打算。美国南方一些城市的买房损益平衡年限很短，只需要在当地住一年左右就值得买房。例如，在孟菲斯只要1.1年，在阿拉巴马州的伯明翰只要1.4年。  

　　1995年，时任广东中山市实业发展总公司经理的陈满雄和其妻卷款外逃到泰国。除更名、换身份以外，陈满雄还做了一次彻底的整容手术，连皮肤都进行了漂白。他们在自家名下办起多家商行，拥有两栋高级洋房、三辆豪华轿车，混迹当地名流圈。 　　2003年外逃的浙江省建设厅原副厅长杨秀珠在跑路前，已在纽约黄金地带置办至少5处高级房产；还曾通过亲戚买下曼哈顿的五层大楼，以收取房租为主要收入。 　　2001年外逃的中国银行原行长许超凡和许国俊两人名下的房产同样价值不菲。两人在加拿大有3处房产，价值分别达560万、583万和641万人民币。 　　…… 　　购买房产，出事之后跑路，成为了贪官的常用套路。 　　这些人事先在国外，以亲友名字或以其他规避方式买好房，再把亲属安排到国外定居，一旦感觉自己的腐败问题可能被发现，就立即借机潜逃国外。 　　而这些贪官们购买的豪宅，有人开玩笑说，多得都可以办一个别墅展了！      　　他们是如何购入海外房产的呢？ 　　不看房就下单，大把现金购买 　　买房这么大的事情，如果不货比三家，显得不可思议。但一些在海外购房的“富豪”却十分另类，仅靠房屋的图片和户型图便可以拍板，买房不挑，越快买到越好，而且付款的时候都是大把现金，一下子付满全款。 　　事实上，这都是“富豪们”为了尽快将非法收入花出去，与其拥有巨额财产担惊受怕，不如早点变换成房产，还可以为之后留下后路。      　　全球反洗钱协定要求金融机构报告可疑资金，但大多数国家的房产中介并无类似规定。用大批现金购入房产，就成了海外贪官们最热门的选择。 　　隐藏身份，成为中介“金主” 　　一些海外的房产中介对这类买房者心知肚明，为“金主”保密，更不会向外界透露购房者的身份。 　　仔细想想，这些中介们确实从海外中国人购房的潮流中得到了不少好处。在房市日渐呈现萧条的时候，是大老远赶来的中国富豪成为最积极的购房者，他们深藏不露，制瞄准最热门的房产。一位熟悉中文的购房中介在接受采访的时候说，“我做梦都想碰到中国客户，他们腰缠万贯，且全是现金支付。” 　　贪官海外置业不是从这几年才开始 　　中国贪官海外置业，可以追溯到从90年代中期的移民潮。那时候贪官们大多向往制度宽松的加拿大、美国，随后热衷于“洗钱天堂”南太平洋的岛国澳大利亚、新西兰。 　　在15年前的一篇报道中，据不完全统计，中国已经有超过4000名贪污、贿赂犯罪嫌疑人潜逃，携带公款多达50多亿元人民币，而这些钱款的主要出处之一，就是不动产。      　　2001年10月《爱国者法案》之前，美国执法机构并没有查封地方外国人账户的权利，美国佛罗里达、迈阿密等地是贪官们置业的乐园。同一时期的加拿大，大温哥华地区气候宜人，生活方便，而且在难民申请、移民申请方面制度宽松，态度较为宽容，保险系数高，成为贪官外逃的首选地，甚至还出现了“中国贪官社区”。 　　澳大利亚也是中国贪官们的“理想国”之一，根据国际反洗钱组织公布的数据显示，每年澳大利亚的洗钱犯罪活动所涉金额至少在30亿美元以上，联邦政府“睁一只眼闭一只眼”，让海外置业的中国贪官们喜出望外。 　　进入2000年，特别是2008年左右，中国贪官们置业的目光盯上了欧洲的发达国家，全球金融危机，让欧元区看到了吸引外资的重要性，放宽了对“投资移民”的限额，中国贪官们大幅度奔向了欧洲。北欧的荷兰，西欧的法国等成为了新的乐园。     　　尤其是，法国移民法中有申请避难的相关条款，而且法国是欧洲中心交通发达，万一有风声，出逃都很方便。让不少贪官选择出逃法国。 　　而如今，贪官们开始选择比较冷门的南美南非，甚至放眼全球。 　　潜逃海外的日子，并不安稳 　　你四处逃窜，我紧随其后。 　　从2000年起，中国政府开展了外逃贪官的追逃行动，2003年，中国加入了《联合国反腐败公约》和《联合国打击跨国有组织犯罪公约》，国际合作让贪官们更紧张。 　　根据中央纪委监察部网站报道，截至2013年5月，中国已与49个国家签订民事、刑事司法协助类条约，已与36个国家签订了引渡条约。在不断完善的追逃体系下，贪官们渐渐无处可逃： 　　2004年，中国贪官，原中国银行广东开平支行行长余振东，成为了第一个由被美国正式押送，驱逐出境并且移交给中方的外逃贪官。 　　2006年，时任澳大利亚司法部长在北京表示，澳大利亚将在其法律范围内协助中方，将逃至澳大利亚的中国贪污腐败分子遣返回国。 　　2011年，贪官“天堂”加拿大将潜逃了12年的赖昌星遣返，加拿大不再是贪官的港湾。 　　2016年，中国公布“红色通缉令”名单已整一年，潜逃在外的百名嫌犯有26人归案。 　　…… 　　中国贪官在海外的日子将不会安稳，那些海外置业，终有一日会被中国追讨回。

今日（5月5日），渥太华 Broadbent 机构发布最新数据分析结果称，加拿大房价在最近四十年里增长迅速，现在想要买房至少得工作超过400周约8年的时间，是1970年所需工作时间的两倍。对于加拿大大城市里的年轻买房者来说，想要买房更像是一个长期的梦想。 最近数年房价飙升相信大多数地区的加拿大人都深有感触，此次最新研究则以加拿大人工作时间来对房价增长进行全新的衡量。 根据该研究结果显示，1970年加拿大国内的平均房价相当于工作200周左右的收入。当然，为一栋普通的住房偿还所有的贷款肯定需要更长的时间，因为每月房屋的花销绝不仅限于抵押贷款的分期付款。 在1970年至1986年之间，房价与劳动力工作时间的比值几乎没有变化。直到1986年以后的三年里，加拿大房价开始陡然上升。1990年购买普通房屋所需工作的时间就增加至300周，比三年前增长了50%。 但是当加拿大央行开始提高基准利率以控制通货膨胀率的上升后，房屋价格就开始回落。这对于当时的买房者是好消息，但是对于有房的加拿大人来说却是坏消息。 紧接着在1993年，购买普通房屋需要工作的时间则下降至250周，略微回升后又一路下降至2002年的220周。 但是，自2002年以来，整个房市开始迅猛上升。根据加拿大统计部的数据显示，在2015年想要购买一栋均价的房屋，人们至少需要工作超过400周。 Lavoie 称：“这相当于8年的工作时间，比1989年最高峰还要多出100周。很明显在这样的成本之下，加拿大想要买房的年轻人与他们的父母相比变得更加地艰难。” 尽管 Lavoie 也承认这样的对比并不是绝对公平的，因为购买房屋的类型在最近数十年里也发生了变化。在1975年，普通的加拿大房屋面积约为1,075平方英尺，但是到2013年普通房屋的面积已经达到了2,000平方英尺，所以如果按照面积来看工作时间翻倍似乎也是正常的。 Lavoie 表示：“研究结果明确显示，现在的买房者与过去的人相比需要工作更长的时间以获得足够的资金购买一栋普通的房屋，特别是在一些大型的城市。许多人都感到购买一栋属于自己的房屋更像是一个长期的梦想。”

2016年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》发布会在京举行。   房地产市场经过一年多的调整，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌；商品房销售量增幅由负转正，办公楼销售量增幅较大。房地产库存水平依然较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅；房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长；开发资金来源中，销售回款明显增加，其他来源资金萎缩；土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅；房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。       展望2016年，受一系列不确定和趋势性因素影响，世界经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分，其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。   从政策层面看，短期通过货币或财政政策刺激需求，长期将实行供给侧改革。即，一方面，围绕房地产“去库存”，继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求，维持市场活跃；另一方面，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调：对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策，甚至出台相关政策，抑制一线市场过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高；多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策，以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。   从市场表现看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳：房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛推动下逐渐恢复投资信心；随着投机性需求和改善性住房需求的进一步释放，房地产销售将进一步增长；三、四线城市的房地产去库存难以取得突破性进展；随着政策刺激效应衰减，房地产销售有再次回落风险；一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域分化明显；三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

　　房地产市场进入了一年中最火热、繁忙的阶段，多伦多地产局今日(5月4日)公布四月份的市场交易报告，发现上个月挂牌出售的房源有所减少，但房价与去年同一时期相比，仍然呈现出上涨的趋势。房产局预测，在对房子高需求的情况下，房价还会进一步上涨。 　　多伦多地产局主席麦克林(Mark McLean)表示，今年四月大多伦多地区共成交了1万2085套房产，比去年同一时期增加了7.4%。 　　大多伦多地区上月所有类型房屋均价是73万9082元，比去年的63万6094元均价高出了10万多元。其中多伦多市上个月的所有类型房屋均价为76万6472元，而416地区的独立屋价格达到125万7958元。 　　同时报告也发现，尽管房价总体在上涨，但在多伦多市的独立屋、半独立屋以及镇屋的交易量比去年有所下降，这主要的原因是因为挂牌的房源减少。 　　麦克林说，如果有更多的房源，销售量和房价应该还会更高。另外，由于房源减少，许多潜在买家还没能买到心仪的房子，买方市场的需求依旧强劲，这也说明加拿大人仍然看到了投资房地产的价值。 　　地产局市场分析师莫森(Jason Mercer)认为，在房源少的情况下，买家之间的竞争会更加激烈，这会继续推动房屋上涨。尽管房价普遍上涨，但人们对更高价格的房子的需求仍然存在。而且现在贷款利率较低，有许多屋主想要把半独立屋或小型的独立屋换掉。 　　据统计，十年前，大多伦多地区房屋的均价只有35万1941元，大约仅为现在的一半不到，而五年前的均价为46万5014元。 　　报告还指出，多伦多的半独立屋房源尤其稀缺，成交量比去年减少了11%，但它的涨幅在上个月达到了24%。而在大多伦多地区，半独立屋涨幅最少，仅上涨了2.8%。 　　与此同时，多伦多公寓的成交量比去年上涨了15%，多市约2000套公寓交易成功。莫森预测，公寓的价格可能之后会有所下降，因为市场上公寓的房源多于买方需求。

　　列治文一个华裔地产经纪被指在5年多前「摩货」，资产执行人较早前入禀卑诗最高法院，提出诉讼索赔。而与讼地产经纪以暂未有相关文件为由，不就事件置评。 　　据CKNW电台周二报道，杰西戴维斯(Jessie Davis)的资产执行人肯尼思戴维斯(Kenneth Davis)和詹姆斯戴维斯(James Davis)，已入禀卑诗最高法院，控告列治文的地产公司Amex-Sunrich Realty、商人吴泽语(Ze Yu Wu，译音）及洋名为奥尔本的王姓（Alban Wang，译音）地产经纪。 　　原诉人在法庭文件中声称，与讼人主动接触他们，把一份单张派到他们的房屋。其后，双方会晤，原诉人在与讼人王奥尔本承诺将会公正及不偏不倚行事后，签署了一份协议，容许王奥尔本同时代表买方及卖方。 　　原诉人续说，与讼人王奥尔本说服他们以86万元，卖掉该幢房屋。然而，在交易完成后，原先的买家于交楼前，把买房合约转让给第三方，获取利润，原诉人对此毫不知情。 　　此外，原诉人又称，当他们直接向与讼人王奥尔本问及相关的合约转让条款时，与讼人王奥尔本向他们说谎。 　　原诉人声称，与讼方图谋进行地产骗局，剥夺原诉人物业所应得的公平市场价值。 　　原诉人现寻求86万元与在「摩货」中所得利润之间的差额，以及惩罚性赔偿。 　　有关指控迄未在法庭上得到证实。 　　就CKNW电台的查询，卑诗省房地产议会（The Real Estate Council of B.C.)向CKNW发出一份声明，表示王奥尔本目前持有地产经纪牌，并为Interlink Realty工作。

美国一家大银行近日对加拿大房地产市场发出警告，由于房价过高，加拿大的楼市已经呈现出不稳定的态势，许多家庭借贷过高，长此下去，政府可能会出台一系列手段来冷却市场。 尽管加拿大全国各地的房地产市场情况不一样，但根据《环球邮报》地产记者麦玛洪（Tamsin McMahon）的报导，国家住房管理局已经在上周公布的季度报告中，对一些地区的房地产市场竖起警戒旗标。 而由美国的美林银行（Bank of America Merrill Lynch）的北美区域经济学家伊娜佳（Emanuella Enanejor）近日所做的报告也显示，有多项证据表明加拿大房地产市场存在泡沫。同时 ，她也建议联邦政府采取进一步行动，来协调房价。 伊娜佳说，加拿大现在的房地产市场过热，因为国内外现在的贷款利率政策都很低，而且如今对房屋的需求过大，但出售的房源不足，进一步导致了房价不断上涨。许多家庭出现了借贷与收入不相匹配的状况。 在这项报告中，伊娜佳对与加拿大房地产市场有关的各方面进行了深入探讨，包括房地产两大热门城市温哥华和多伦多的外国买家以及受到重创的能源省份的失业率等。 她在报告中还指出，虽然目前的市场并没有急速地发展，但市场状态已经过热。而且她强调，与以往情况不同的是，联邦政府正在逐渐地提高利率。伊娜佳说，联邦政府正逐渐调整政策，中期的贷款利率可能也会有所调涨。 然而，她也表示，加拿大央行在未来几年内还不太可能直接升息，因为那可能会加剧房地产市场的弱点。 伊娜佳表示，对于房地产市场过热的情况，只能期待加拿大在经济恢复稳定之后，政府就收紧借贷条例，对房地产进行规管。但在这同时，她预计房价仍然会继续上涨。

随着在售房产的数量越来越少，大城市的郊区也成为购房一族眼中的香饽饽。 Kate Stoodley夫妻在寻寻觅觅半年，经历18次竞价失败之后，终于在安省惠特比买到了一所属于自己的第一套房子。 惠特比位于多伦多东部，是一个郊区，距离多伦多的车程大约是45分钟。据多伦多地产局，惠特比的房价比去年上涨13%，而大多区905地区独立屋的房价比去年上涨18.2%。 回想购房的历程，Stoodley夫妇表示自己一再提高价格，但是还是买不到合适的房子。曾经有所房子，他们给出的价格比叫价高出$105,000，但是没有买到手。这所房子最终比叫价高出$130,000卖出。 他们被迫穿梭在一个又一个卖房市场里面，经历着一个个希望和失望。 这次他们成功买到的房子是自己出的第19个竞价房子，最终价格比叫价高出$55,000。他们给卖家写了一封动情的信，然后成功买到房子。 据安省Ajax地区的房产经纪人Sarah Wollner，在过去10年，大多区的房产市场从未像现在这样火爆。 以上图片来自：CBC

大温地区房市持续火热!根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)3日公布的数据，今年4月大温房市的销量已创同月份历史新高。 4月大温住宅物业销量达4781个单位，较去年同期成长14.4%，并高于过去10年来同月平均的41.7%。大温地产局后任主席莫里森(Dan Morrison)指出，「近几个月待售的房屋数量不断增加，本地房屋供应仍紧紧追着大量的房产需求。」 温哥华房市四月持续上扬，独栋屋房价涨幅高达30.1%。 ●平均房价涨独栋屋最多 最受欢迎的是公寓市场，销量较去年同期成长33.4%，独栋房屋则成长9%，不过联排屋销量则较去年4月下滑11.5%。除了销售量外，平均房价也持续上扬。MLS系统房屋价格指数(Home Price Index)显示，大温地区所有房价皆呈现成长，平均房价为84万4800元，较去年4月上升25.3%。其中房价成长最高的是独栋房屋，价格上涨30.1%至140万3200元。联排房屋价格也上升22.1%至60万860??0元，公寓价格则上扬20.6%，平均为47万5000元。  

每年四五月都是抢房热潮期，如今大多伦多地区的房价居高不下，就连乃至周边杜兰区(Durham Region)的市场也跟着升温。 来自安省艾贾克斯(Ajax)市的地产经纪沃尔娜(Sarah Wollner)已在大多伦多地区服务超过十年。她说，从来没见过在远离多伦多的周边郊外地区房源也如此抢手。 沃尔娜表示，现在人们买房基本都要抢购，很多房源一挂出来就有很多买家来抢单，而且竞争相当激烈，现在的房子基本都以超过开价的价格出售。 对于这火热抢购郊区房源的原因，沃尔娜认为多伦多的房价已经太高，许多来自多伦多及其周边地区、包括杜兰区的买家都到更远的地方来找相对便宜的房源。 而且安省对于土地开发有严格的规定，而挂牌出售的独立屋房源远远满足不了买方市场的需求，这都让已经在多伦多地区找房源精疲力尽的买家转战其他地区。 现在沃尔娜每天都挨家挨户敲门，问屋主是否考虑卖房。她说，这么做就是希望在潜在卖家还没有挂牌售房之前，先找到他们。 奥莱基(Oleskiws)夫妇就是沃尔娜的客户，他们将在今年年底退休，计划把大独立屋卖掉，换成公寓。 妻子黛比说，他们的经纪打来电话问要不要卖房，现在已经有一批买家在等着了。原本他们打算等到夏天的时候再把房子挂牌出售，但经纪建议现在就是卖房的好时机。 夫妇俩商量之后，在四月初时把他们在艾贾克斯的四居室独立屋挂牌出售，短短一个星期之内，房子就以超过开价6%的价格卖掉。 如此火热的市场对卖家来说是一大喜事，但对那些买房者来说就是一场硬仗。司徒立Stoodleys)夫妇就花了半年时间、抢房失败18次之后，才在位于多伦多市东边约45分钟车程的惠特比(Whitby)镇买到他们的第一套房子。 据多伦多地产局统计，惠特比镇的独立屋均价在去年四月时是51万8705元，现在已经涨到了61万8032元，同比增长了19%。而除了多伦多外的大多伦多地区独立屋增值更大。 妻子凯特回忆，有一次他们下了比开价多10万5000元的offer仍然没能买到房子，最终这套房子以超过开价13万元的价格成交。这一次，他们开出的offer比卖家开价多了5万5000元，同时还给卖家写了一封感人肺腑的信，才最终打动了卖家，成功买到了房子。

　　在华埠「先侨纪念碑」旁边兴建高楼的发展计划再遭华裔社区反对，指新方案是「旧酒新瓶」，更认为华埠不应再处于被动的角色，要取回控制权，建议参考温市第一桑拿斯区(First Shaughnessy District)早前被列为温市首个古迹保护区的做法，向温市政府争取把华埠划为保护区，限制发展密度和控制柏文住宅数量，避免华埠失去传统面貌。 　　发展商Beedie Living上个月第三度向温市政府提交华埠奇化街(Keefer St.)105号及哥伦比亚街(Columbia St.)544号的发展计划书(简称「105 Keefer」发展计划)，称已作出多项让步，把地积比率和部分楼层降低，以配合旁边的「先侨纪念碑」和中山公园。 　　但是，卑诗大学(UBC)历史系教授余全毅却不认同发展商的讲法，指新方案只是「旧酒新瓶」，除了单位密度仍然太高外，新计划继续以出售市场单位为主，共推出119个，反观长者社区房屋单位只维持25个，并没有增加，认为新方案并不能接受。 　　余全毅批评华裔社区多次就发展计划表达意见，但发展商却充耳不闻，又质疑对方先后三次推出几乎一样的计划书，目的只是想令反对的市民感到厌倦(get tired)，最后只好无奈接受，他形容整个过程就像「小朋友玩游戏」，感到失望。 　　余全毅强调他并不是反对华埠发展，但出发点必须让华埠变得更好，而在华埠目前极度需要长者房屋的时候，该计划所能提供的绝对不足够。他称，若发展商愿意把长者社区房屋单位增加至200个，在衡量利弊后，他会赞成发展商的高密度方案。 　　余全毅说，华裔社区不能继续只向发展商说「不」，否则问题只会一直缠绕下去，他认为华裔社区应该夺回主导权，就华埠发展模式定下框架。余全毅建议参考第一桑拿斯区被列为温市首个古迹保护区的做法，游说温市政府把华埠划为保护区，订立适合华埠的发展规条，例如限制发展密度、控制市场柏文住宅的数量、增加长者社区房屋、支持小商户和鼓励年轻华人参与华埠发展，以保留华埠的传统面貌。 　　温哥华古迹学会(Heritage Vancouver Society)经理袁善定也表示，新方案与之前的没有太大改变，认为发展商只是在建筑上修改，却没有认真回应社区诉求，提高与社区和居民的互惠关系。 　　温市政府将于本月16日下午5时至晚上8时，于华埠的中华文化中心、即片打东街(E. Pender St.)50号举行开放日，向公众讲解发展商推出的新方案，同时亦会征集市民意见。

  　　大温楼市4月销售继续创下新纪录，销售房屋总数达到4,781间，是史上销售量最高的4月。在楼价方面，4月房屋中央放盘系统(MLS)所有类型房屋基准楼价较去年同期上涨25.3%，多个地区独立屋楼价较去年上涨超过30%以上，大温独立屋基准价冲破140万元。 　　大温地产局昨日公布最新楼市统计，今年4月的销售量较去年同期增加14.4%，但较今年3月减少7.6%。但上月仍是史上销售最好的4月，且比10年销售平均值多出41.7%。 　　大温地产局主席莫里森(Dan Morrison)指出，整个大温地区买家之间的抢房竞争仍然非常激烈，虽然最近几个月有更多房屋挂牌求售，但供应却仍然赶不上史无前例的需求激增情况。 　　统计指出，4月份各类房屋的新增加挂牌数量为6,127间，较去年同期增加3.9%，较今年3月减少2.4%。使得目前在MLS的新旧挂牌房屋达到7,550间，较去年同期的12,436间减少39.3%，较今年3月则是增加2.6%。 　　4月份房屋销售/挂牌比例达到63.3%，一般房屋销售/挂牌比例达到20%以上，即是卖方市场，4月销售/挂牌比例远超过此标准，使大温楼市卖方市场的地位屹立不动。大温地产局分析，如果销售/挂牌比例低过12%，代表楼价有下跌压力，而如果在某一地区销售/挂牌比例达到20%至22%，且持续一段时间，则代表楼价即会有上涨压力。 　　统计显示，大温MLS各类型房屋基准价为84.48万元，较去年同期上涨25.3%。4月份独立屋销售1,979间，较去年同期增加9%，基准价增加30.1%，上涨至140.32万元。 　　在柏文方面，4月柏文销售2,107间，较去年同期增加33.4%，楼价较去年同期上涨20.6%，达到47.5万元。 　　在相连房屋如镇屋及城市屋方面，4月份销售695间，较去年同期减少11.5%，基准楼价较去年同期上涨22.1%，达到60.86万元。 　　大温各区独立屋上涨最多的是杜华逊，今年4月较去年同期上涨41%，达到116.66万元。至于楼价最贵的温西独立屋，4月楼价已达到319.96万元，较去年同期上涨28.4%。

　　加拿大广播公司记者罗拉.麦克诺顿Laura MacNaughton报道说，凯特.斯杜德利Kate Stoodley和她的丈夫尼尔Neil经过6个月的找房、看房、再加上18次竞争出价购房的努力都以失败告终之后， 终于买到了自己的房子。 　　凯特回忆说，有一次她和丈夫尼尔看上了一处独立房，赶紧出了比卖主索要的价格高出10万5千加元的购买价格，以为这一次应该可以搞定了；但没有想到这个出价还是不够高，那个房子被一个出价高出卖主索要价格13万加元的购买者拿走了。 　　远郊区房地产市场也开始疯狂 　　不要以为买房这么困难，凯特夫妇一定是在多伦多市或多伦多的近郊买的房子，不是！他们买房的战场是在多伦多的远郊区Whitby，正常情况下从那里到多伦多开车要45分钟才能抵达。 　　现在，购买房屋时买主们一个赛一个的争相在卖主索要的价格上加价求购的价格战的战火已经在多伦多和温哥华市的远郊区越烧越旺。 　　根据多伦多地产经纪协会的统计数字，Whitby这个多伦多远郊区的房价在过去一年中猛升了13%；事实上在电话区号905的整个远郊区范围内，过去一年房价的上升幅度达到18.2%的水平。 　　萨拉.沃尔纳Sarah Wollner是与Whitby相邻的Ajax市的房地产经纪，她说自己干房地产经纪已经10年、从来没有见过这么疯狂的房地产市场，买主们你争我抢的出比卖主索要的价格高出许多的价格抢购。 　　萨拉认为，远郊区的房地产市场这么火热受惠于多伦多城区和近郊区房地产市场的疯狂，那些没有经济能力在城区和近郊区购买独立房的购房者纷纷涌向远郊区抢购房产。 　　房地产经纪敲门促售 　　面对疯狂的房地产市场，房地产经纪们也要使用非常的手段寻找房源。多伦多远郊区Ajax市的房地产经纪萨拉.沃尔纳说她现在把主要的时间花在挨家挨户的敲门、询问房主要不要卖房或者是想不想卖房；这么做是为了抢在房子挂牌上市之前就为自己的客户锁定房源。 　　黛比Debbie Oleskiw和她丈夫就是这么成了萨拉的客户。黛比和丈夫准备年底退休，想住小点的房子、把现在住的独立房换成公寓楼单元。黛比说他们原来打算今年晚些时候再把房子挂牌出售，但经纪人告诉他们现在是卖房的好时机；结果他们在四月份把其有四个睡房的独立房挂牌出售，一个星期之内就以高出要价6%的价格售出。 　　温哥华远郊比多伦多还火爆 　　与多伦多远郊区的情况一样，温哥华远郊区的房地产市场也是一片火热。根据弗雷泽房地产经纪协会的统计数字，温哥华远郊区的独立房价格比一年前已经猛升了38.2%；独立房的平均售价从去年4月份的679,817加元蹿升到今年4月份的939,503加元。 　　在距离温哥华驾车需要一个小时的远郊区Abbotsford从事房地产经纪职业已经有22年的戴维.考利David Corrie说，他注意到过去几个月似乎出现了一种明显的趋势，这就是大量来自温哥华城区和近郊区的购房者来到像Abbotsford的这样的远郊区小城市抢购房屋； 这或者是由于温哥华城区和近郊区的独立房太贵让人买不起，或者是由于已经有房子的房主想趁着房地产价格处在高点、卖掉其大房子以大换小。 　　戴维举例说，最近在Abbotsford成交的一个独立房叫价45万加元，很快引来17个购房出价，其中有12个出价购房的人是居住在温哥华和近郊区素里市的居民；最后该房产的成交价格是61万加元，比叫价高出整整16万，或者说高出了至少三分之一。 　　预批贷款+不验房 　　专家们认为，要想在远郊区购房战中取胜最关键的是要做好充分的准备并保持灵活性，比如购房者在找房开始前已经有银行提前批准的贷款协议书在手、愿意免掉房屋质量检验这个程序，等等。总之是购房的价格越高越好，购房的限制条件越少越好。 　　但越来越多的金融机构和经济专家认为，加拿大几个大城市的房地产市场出现泡沫。 　　泡沫？ 　　加拿大政府下属的加拿大房贷和住房公司CMHC在其季度报告中说，加拿大15个主要城市中有9个城市显现出温和的或强烈的房价虚高迹象。 　　这9个城市从西向东排列是不列颠哥伦比亚省的温哥华市，阿尔伯塔省的埃德蒙顿和卡尔加里市，萨斯喀彻温省的萨斯卡通市和里贾纳市，安大略省的多伦多和哈密尔顿市，魁北克省的蒙特利尔和魁北克市。 　　这9个城市中有4个城市，温哥华、多伦多、魁北克市和萨斯卡通市的房地产价格属于严重虚高。

　　菲沙河谷区4月销售2,969间房屋，较去年同期增加47.8%，打破15年前的历史纪录，独立屋楼价较去年同期上涨30%，达至超过77万元。菲沙河谷区上次4月最高销售纪录是1991年创下的2,513间。 　　菲沙河谷地产局主席维贝(Charles Wiebe)指出，使楼市出现空前未见情况的原因不只有一个，包括低按揭利率、卑诗省经济表现强劲，以及菲沙河谷的楼价相对较容易负担等多个因素，将市场需求推高至目前见到的情况。 　　菲沙河谷地产局统计指出，今年4月新挂牌房屋数量为3,942间，较去年同期增加22.5%，比今年3月减少2.8%。4月新旧挂牌房屋数为5,697间，较去年的8,384间减少32%。至于4月销售需要天数为17天，不到去年同期所需要38天的一半。 　　在楼价方面，独立屋基准楼价为77.65万元，较去年同期上涨30%；城市屋楼价为35.33万元，较去年同期上涨17.6%；柏文价格为21.99万元，较去年同期增加15%。 　　虽然菲沙河谷地区楼价疯涨，不过，维贝强调，欲入市购买房屋也仍然是可能的。

　　自古以来，拥有一个栖身之所一直是被不断讨论的话题。“诗圣”杜甫曾诗云：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。然而现实是很残酷的，加拿大房价高企，无论是买房还是租房，都越来越令大众难以承受。因此，加拿大买房租房怪象滋生，合伙买房、以性换租也是令人目瞪口呆。 　　独立买房难以承受，加拿大现合伙买房 　　多伦多、温哥华等地的房价一直居高不下，很多人觉得自己能力有限，迫不得已只能转寻其他购房方式，比如和别人合伙买房。专家表示，越来越多的首次购房人在考虑这种方法，因为很多地方的房价已经让人难以承担。而且，房贷违约保险的保费也在不断增加，给购房者带来很大的压力。  　　虽然这种新型的购房方式受到大众的青睐，但是风险也是不可小觑的。共同买房就好比是合伙做生意，一旦有差池，两人都要承担后果。假设你的合伙人失业或者发生不测，他不能继续偿还贷款，那么这也会影响到你自己。 　　租金随房价水涨船高，“以性换租”广告惊现 　　温哥华房价连年飙升，已远远超出工薪阶层的负担，而租金也随之高涨。近两年来，当地网上不断出现“以性换租”的广告，引发全国的关注和热议。这类广告往往出现在本地西人二手网站上，文字往往比较隐晦，但是任何人都能一眼看出发帖者的意图：以性换租。 　　譬如一则典型的“以性换租”广告是这么写的：“我是个30多岁的白人，有吸引力、干净整洁、身形好。我们今晚可以先喝一杯了解一下。”其他的还有“租金可以谈，也不排除接受‘另类付款方式’”，“愿意担任妻子角色的女性，免费”等。有的很露骨，例如“为合适的女孩提供租金仅一块钱的房子”。 　　正是由于房市太火爆，房价高企，才会滋生以上种种怪象。除此之外，许多买房族还患上了“错失恐惧症”。此时最需要的就是加拿大政府采取有效的措施，从两个方面环节着手，一是调控房价，二是增加民众住房的房源。

　　卑诗省府维多利亚上月房屋销售数量较去年同期增加53%，达到1286间，创下历史纪录。独立屋基准价较去年同期上涨17.7%，已涨至68.49万元。维多利亚地产局分析买家来源指出，今年第一季有72.5%买家来自维市，来自低陆平原的买家有8.2%，来自亚洲的只有0.8%。 　　大温地产局主席纽金特(Mike Nugent)指出，买家对维多利亚地区楼市的兴趣持续惊人，与上月市场火热的原因相同，仍是低按揭利率、高就业数字，以及待售房屋具多样性。 　　纽金特认为，买家对维多利亚楼市的兴趣高，与国际间愈来愈多人知道该地是居住的好地点也有关系。 　　根据统计，去年维多利亚房屋的买家有70.5%来自当地，而今年第一季维市本地买家则占72.5%，比例较去年略为增加。来自低陆平原的买家占8.2%，比去年的7.4%增加，来自阿省的买家，则呈现减少，从去年的5.7%，减至今年的3.9%。 　　统计显示，来自美国的买家则呈现些微增加，去年有0.8%，今年第一季则是1%；来自亚洲的买家也比去年稍微增加，但比例只有0.8%。 　　在房屋待售库存方面，4月分维多利亚中央放盘系统(MLS)挂牌房屋数量为2594间，较去年同期的3945间减少34%，在库存减少，同时销售增加的情况下，楼价因此上涨。维多利亚独立屋基准价目前是68.49万元，较去年的58.17万元上涨17.7%。 　　纽金特说，在需求高的地区如维多利亚中心区，沙尼治(Saanich)及橡树湾(Oak Bay)买房屋，已经出现多名买家抢同一间房屋的情况，这是因为买家数量多过待售房屋数量，以及市场较过去几年更具竞争性。 　　他建议买家在考虑买房屋时应发挥创意，同时考虑一些最初未列入考量的物业及地点。