地产

众所周知，中国人在加拿大买房投资等行为非常普遍，而近日一则华人学生3110万元(约1.5亿元人民币)买了加西一幢超级豪宅的消息更是引爆社会，甚至还引起一场政治风波。 而这也只是大量中国资本涌入加拿大的一个缩影。 日前，知名杂志《麦克林》发表文章，标题为：《中国正买下加拿大》(China is buying Canada)，充分披露了本地人对中国资金进入加拿大、特别是房地产市场的担忧。 图片来源：网络 由于加拿大环境较好、社会安定等原因，中国人正在将他们的资金漂洋过海地转移过来并置业，以躲避中国可能存在的危险。 虽然政府从没有公布过具体的数字，但是谁都知道中国的资金正在如潮涌入加拿大。有分析指出，去年中国涌向海外的资金高达一万亿美元，比2014年增加了七倍多。这些资金中大部分是中资公司用来购买西方资产，但也有很大一部分是私人资金，直接进入了房市。 中国资本推高了房价? 国 家银行(National Bank)的经济学家Peter Routledge表示，去年中国买家仅在温哥华的房地产市场投入了将近120亿元，占该城市总购房量的33%。在多伦多，去年这个数字是84亿元，占总 销售量的14%。中国资金的注入，令两大城市的房地产市场持续走高。在最火热的几个社区，房价的年增幅都在20%以上，不断刷新记录。 几乎24%的受访者认为，全国超过1/4的豪宅被外国买家所购买;超过一半(51%)的受访者认为，在外国买家中，尤其以中国人最为活跃，他们就是外国买家中的主力军。 五 大商业银行之一CIBC的经济学家泰尔(Benjamin Tal)表示，加拿大人首先应该弄清楚一点：并不是所有的海外买家都会对房市造成危害害。因此，我们应该将海外买家应该有两部分，其一是买房自住 的外国人，他们买房之后，资本留在了加拿大;另外一类则是炒家或投机者，其目的不是为了置业，而是赚钱，并随时准备撤离加拿大。 泰尔还强调，虽然很多加拿大人将房价节节上涨归咎于中国买家的进入，但实际的情况是：由于缺乏信息，无论是本国的官方机构，还是商业银行，都不清楚房市内海外买家的情况。换句话说，目前我们根本没有证据，断言是中国买家推高加国房价。 一个好消息是，联邦政府已在今年的预算中向统计局拨出了50万，调查海外买家数据，而BC省政府也将于下月开始要求海外买家在购房的时候申报国籍，这意味着明年我们就能对海外买家的数量有所了解。 不过泰尔也承认，由于对中国经济的担忧，以及加元走低，这两年人民币确实正在大量流入加拿大，而且不少是进入了房市，只是它们到底有多大，我们无从得知。 所以可以确定的是，人民币的涌入，确实对加拿大房价造成了影响。 CIBC：应对海外买家将要征收“炒房税” CIBC日前出台报告，讨论了目前加拿大人所关注的海外资金对本国房地产市场的冲击问题，并建议政府应该对海外买家征收“炒房税”(House flipping tax)，以限制投机资金的运作。 泰尔表示，鉴于这种情况，政府或许可以考虑对海外炒家征收炒房税(House flipping tax)，即如果一幢房子在短期内被买进卖出多次，卖家就需要按其收益而缴税。不过，他拒绝建议政府应该为这种税设多高的税率，只是表示需要更多的调查才能决定。 报告最后表示，从目前的房市行情看，征收炒房税应是正确之举。“它无法解决(海外炒家涌入的)问题，但是无疑会限制他们的活动，以及减少对房市的破坏”。 一 个好消息是，加拿大已经在想方设法防范这种危险了。联邦政府已经拨款，令统计局调查房市里的海外买家数据。BC省政府则出台了更严格的措施，打击炒房，并 要求买家申报国籍。但即便掌握了充分的数据，政府还会面临前文所说的两难：打压海外买家，经济恐停滞;任其发展，房市或崩溃。 所以《麦克林》这篇文章称，“现在的加拿大问题已经不是中国的买家到底想要干什么，而是如果离开了中国买家，加拿大该怎么办?”

加拿大人都知道温哥华房价失控上涨、“竞价战”频发，可是本月发生的一起案件，则将这种火爆的行情上升到了另一个高度：一位买家由于不肯照经纪建议跟风出价，竟然和对方展开骂战，而且还受到了死亡威胁。 据本地英文媒体《环球邮报》报道，温哥华市民A先生(报方应要求隐去其姓名)，计划在入夏前买幢房子。他找到一位华人经纪杨女士，杨女士则委托其助理陶小姐带着去看盘。 (图片来源：环球邮报) 陶小姐给A先生看了一套位于该市著名豪宅区格雷角(Point Grey)的房屋，叫价428万。A先生很满意，准备拿下。可这时候陶小姐迟疑了，表示428万只是“纸面价格”，是房主故意叫低价，引发竞价战的，A先生想要拿下这幢房子，就得加钱。 “那我应该加多少呢?” “一百万。” A先生立刻一头恼火。他意识到，自己陷入了房屋炒家的圈套了，于是就将陶小姐说了一顿，说她“疯了”，想像炒股一样炒房。房子是买来住的，不是用来炒的。温哥华就是被你们这帮人弄糟了。你们如果想在房市里炒作我没意见，但是至少你们要交税云云。 对面的陶小姐也是火冒三丈，两人开始对骂。最后A先生要求陶小姐的上司(杨女士)给他打电话来道歉，否则就向税务局报告。 就是这句话，给他惹来麻烦了。 两个小时之后，杨女士打电话过来，用普通话对A先生及其家人进行死亡威胁：问A先生是否活腻了，敢不敢说出家庭地址，还说她“上头有人”，是在哈尔滨玩黑社会的…… A先生多了一个心眼，在杨女士打电话来的时候给录了音，而且当晚就报了警，可是警方没有什么反应，直到第二天晚上才来。A先生又是一阵火冒三丈：要是杨女士跟我玩真的，我这时早死八回了!警方则不慌不忙：那你去住旅馆好了。 被警察搞得无语的A先生，将自己的遭遇捅给了《环球邮报》。 《环邮》采访了当事人之一的陶小姐，后者则表示自己很“冤”。她说，现在温哥华买房竞价很正常，可是当她提出竞价的时候，A先生变得非常烦躁，不愿意加价，并开始破口大骂。她挂了电话之后，A先生又再打过来继续骂人。 报纸试图又采访杨女士，对方电话没有人回应。 记者继续深入调查，发现虽然没有直接的证据显示杨女士是一名房屋炒家，但是她代理的房子在过去的短期内确实曾频繁转售。就拿A先生看中的这幢房子来说，在 今年已被转售了一次，卖方经纪人正是杨女士。在买家入住后5天，这幢房子又上市了，而杨女士还是卖方经纪。交易记录还显示，同一个投资人曾在去年至少还炒 过一幢另外的房子，三个月内收益25万元…… A先生又向BC省房地产局发出投诉信，后者已在上周三联系到他，并要走了电话录音。 面对着记者镜头，A先生对先前的遭遇心有余悸。他说，我买房只是为了自住，不是想像买股票那样(炒房)。即便在中国，政府也会打击这类炒房现象，我不知道加拿大当局为什么还不动手。

《麦克林》杂志上刊登的一篇文章对中国资金涌向加拿大卑诗省的房屋市场进行了分析。文章说，卑诗省的华人房地产经纪都很清楚，为什么那么多中国富豪会青睐卑诗省的房产市场。有些人是追求这里更加清新的自然环境，逃避中国城市中饱受污染的土地和空气，另一些人则是跟着自己的亲戚来到这里。卑诗省聚集着大量中国 ，在这里生活甚至不会感到是在国外。   而最富裕的一批中国人则是抱着投资的目的，把加拿大西部的房产视为资金的避风港。还有一些人则纯粹是觉得这里的房价便宜。比如来自上海的沈先生（音译），去年就辞去了在上海一家广告公司的中层管理工作，与妻子一起到卑诗省来买房。他对《麦克林》杂志表示，来到在加拿大，他们的购房梦才能变成现实，他们能够在这里开始一种全新的生活。   沈先生一家开始看中了维多利亚市的一处复式房。那里离大学比较近，而沈先生的妻子正在大学攻读硕士学位。那户复式房的价格对他们来说也比较合适，而且街区安静，周围风景极好，这对他们六岁的儿子来说也非常理想。沈先生选择在此购房还有一个重要原因，就是他们并不想挤到中国人社区太大的地方，反而更愿意住在加拿大本地人较多的地方。   不过《麦克林》杂志接着指出，类似沈先生这样的中国新移民，正在对他的加拿大邻居们造成压力。在过去的五年里，从中国大陆涌进加拿大房地产市场的资金已经达到了这样一个水平，让人们感到危险。这种带有当年淘金热潮味道的购房热，已经席卷了加拿大的大城市，激起了本国年轻中产阶层的愤怒，因为他们觉得自己已经被排挤到了自己国家的房地产市场外面。   温哥华的房地产市场持续走高，简直堪称对抗引力定律。那里的房屋价格一次又一次刷新上限，也与通常决定房价的指标，比如每户平均年收入、地区的经济活力等，越来越脱节了。   一位华裔软件工程师方先生（音译）说：“我们引来的这些人只是想把钱存在这里。他们把房价推了上去，但是不过是把这里当成一个旅游区罢了。”方先生是一位华裔第二代，自认为属于遭受排挤的加拿大本地人。   中国资金的大量涌入造成的后果是很明显的。卑诗省的菲莎河谷（Fraser Valley）的大片牧场正在消失，特别是最近这几年。不仅如此，根据加拿大按揭与住房公司（CMHC）在四月份公布的一份调查报告，在多伦多，新建造的公寓楼中足足有10%的单元被外国买家买走。有经验的地产人士表示，这些外国买主当中大部分来自中国大陆。在居外网（juwai.com），中国买主可以查看海外的房地产上市情况，2015年，在该网站查阅安大略省房产的数量增加了143%，被查阅的房屋总值达到112亿元。魁北克省的数字则涨了三倍多，阿尔伯塔涨了70%。   中国买家看中的地产，有时让分析家们也摸不着头脑。比如有人看中Nova Scotia偏远的东海岸，或者卑诗省内陆的一处废弃的采矿小镇。不过，中国买家关注的大方向还是很明了的。居外网的北美分部主席Matthew Moore表示：与中国急遽动荡的房地产市场相比，西方世界几乎任何一个地方都是资金的安全港湾。比如中国一线城市深圳，房价每年上涨幅度高达将近60%。另一个原因是，中国人一向喜欢拥有自己的房产，可是曾经在长达几十年的时间里，哪怕最有权势的中国人也不许购房。   可是中国资金的涌入也让加拿大陷入了两难。先是温哥华，现在是多伦多，已经出现恐慌，担心中国的资金制造了房地产泡沫，把房价推高到超过了很多专业人士的购买能力，而到时候房市崩盘的风险也是很大的。另一方面，高涨的房价又使得已经拥有住房的房主的资产不断增值，并且支撑着与房地产有关的一系列行业，从地产经纪到室内装修。现在这些行业已经成了加拿大经济增长的龙头，养活着一大批相关人员，从建筑工人到地产律师、以及渴望税收的地方政府。现在的问题已经不是中国的买家在加拿大到底想干什么，而是如果离开了中国买家，加拿大该怎么办？   CMHC才刚刚开始掌握有关外国买家的各种数据。根据他们掌握的情况，在温哥华，1990年以前建造的公寓楼中，外国买家只占2%，而在2010年以后完工的楼中，外国买家占了6%。CMHC还会继续深化对数据的采集与分析。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，他们不但要搜集公寓楼的数据，还会搜集各种类型住宅的数据。但这种统计并不容易，因为数据采集需要多方面的合作，从省政府的房产注册信息到地方的地产经纪，而有些部门并不很情愿与别人分享这些信息。   “外国买主”的定义也很难下。目前，CMHC的定义是把任何不居住在加拿大的人都算外国买主。不过很多情况下，一位外国买主可能自己在国外，但他的家人、子女却住在加拿大，这部分人到底该如何归类呢？还有些已经入籍的加拿大华人，虽然一年中多数时候住在中国，但是应该算外国买主吗？   但不管怎样，粗略的估算已经反映出一种趋势，就是在中国买家的眼中，加拿大的大城市已经与伦敦或者纽约一样受到青睐。国家银行（National Bank）的经济学家Peter Routledge认为，去年中国买家在温哥华的房地产市场投入了将近120亿元，占该城市总购房量的33%。他估计在多伦多这个数字是84亿元，占总销售量的14%。   尽管有人对这些数字提出怀疑，但这组数据似乎为另一组更早出炉的数据提供了佐证。早些时候有人对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人。那份报告的作者名叫Andy Yan，是一位城市规划教授。他认为那些买主都是新来的人。尽管当时就有人批评Yan是在搞种族主义，但他并不退缩。他在接受CBC采访时表示，人们应该关注他传达的信息，而不是他这个传信的人。   在各种信息中，有一点是无可争议的，那就是中国资金正疯狂涌向海外，其推动力就是对中国国内的经济放缓和人民币贬值的恐惧。有分析指出，去年中国涌向海外的资金高达1兆美元，比2014年增加七倍多。这些资金中大部分是中资公司用来购买西方资产，或者偿还美元计价的债务，但也有很大一部分用来购买海外房地产。   Andy Yan的报告指出，36%的有中国人姓名的房主拥有的平均房产价值达到305万元，而这些人声称资金是家庭主妇或者学生，并没有收入。18%的房主根本没有从银行贷款，直接用现款买了房子。这意味着温哥华西边一带在调查报告所跟踪的六个月内就涌进了1亿元资金，几乎全部是从中国过来的。而这些房主很可能不必缴纳个人所得税。   Yan的报告一经发表就遭到很多批评。一位前地产开发商Bob Ransford批评他不够宽容，搞种族主义，让一部分特定人士承担责任。不过有很多加拿大华裔起来反驳，比如前面提到的软件工程师方先生就表示自己被搞得很惨。他不无讽刺地指出，那些指责别人搞种族主义的反而都是白人男性。这些人倒过来指责一位华裔Yan搞种族主义，别忘了Yan的祖父母还缴过人头税呢，不滑稽吗？   《南华早报》温哥华站记者Ian Young也表示，这些事情与金钱有关，与种族无关，人们关注的是温哥华的住房承受力，而不是谁是不是中国人。   正因为有种族主义的阴影，方先生认为加拿大的华裔更应该发出声音，以便鼓励人们对外国资本涌进本国市场展开讨论。他说中国人向来安静，不想惹事生非。   加拿大政府的投资移民项目也是造成海外资本大量涌入的一个因素。这个项目是1986年由马尔罗尼政府首先推行的，非加拿大居民只要五年内投资80万就可以拿到永久居住权。最近几年来，很多投资移民就把自己的子女送到加拿大来读书，而他们自己仍然在别的地方工作、缴税。有一份报告指出，那些投资移民在五年后仍有60%声称自己毫无收入。就算有收入也只申报不超过每年2.1万，比难民的收入还少。   2012年，这个投资移民项目终于被叫停，并在两年后完全取消。当时还挤压了6.5万份申请。不过魁北克省仍然独立运作自己的投资移民计划。但魁省的情况与加拿大别的地方类似。一份报告称，2008年，94%的投资移民来到魁省后很快就离开了，大部分去了温哥华。   卑诗大学的教授David Duff表示，他很困惑为什么这些富裕的投资移民能够成功避税，而别的加拿大人却必须为自己在世界各地的收入缴税。这种政策的后果已经很明显，就是房地产价格的飞涨。Duff自己也才把他的房子高价卖给了一位外国买主。   不过，加拿大亚太基金会前任主席Yuen Pau Woo认为，不能说加拿大没有从这批富裕的中国移民那里毫无所得。实际上很多中国商人也在积极适应加拿大，并在这里开始做生意。   不过，在这波购房浪潮中最开心的就是那些已经把房子卖出去的加拿大房主。还有些房主正在观望，也期待能够将自己的房产高价脱手。在安省的烈治文山，一栋四居室房屋基本上都可以卖到130万，通常比叫价高出30万。   一些较为偏远的地区也希望能够从中国资金中分一杯羹。去年，Nova Scotia的经济开发官员就热烈欢迎一家上海投资公司来开发地产，兴建两处面向中国专业人士的度假村。加拿大方面希望这些中国投资能够带动Halifax附近一直停滞的经济。   中国资本对加拿大的经济已经起到举足轻重的作用，尽管中资基本上只专注温哥华与多伦多两个大城市。整个加拿大房地产市场实际上都依赖中国的资本。多伦多一家公司估计，住宅翻修这一项在2014年为加拿大贡献了4%的GDP，相当于640亿元。其余与房产有关的行业，包括建筑、法律、经纪、金融等等，贡献了加拿大经济总量的20%。   加拿大本国人目前正负担着沉重债务，每1块钱可支配支出上有1.65元债务。这使得加拿大本地人无力购房。这种情况下，大量涌进的中国资金为加拿大的经济注入了活力，这就是为什么政客们都不愿意对这些中国财主过份为难。   现在的问题是，中国资本对加拿大的兴趣是暂时性的，还是长期稳定的。CMHC的经济学家Dugan表示，如果这些中国买家来加拿大只是为了炒房，拿下一栋房产后半年到一年之内再转手卖出，然后离开，那加拿大就真的麻烦了，所以现在要评估一下炒卖的程度究竟几何。   不过有的研究者没有那么悲观。一个澳大利亚公司对市场进行研究后表示，多数中国买家在海外购房是用于自己居住，他们可能买一处或者两处房产。   但加拿大的房市未必安全。现在中国资本可能因为寻求安全而来加拿大购房，但中国一旦发生经济危机，对加拿大的房产市场也会起到相反作用。这些中国买家可能会因为担心自己的生计，必须迅速卖掉手头的加拿大房产，以便偿还他们在中国的债务。对加拿大来说，现在同样需要担心“中国制造”的危机。   加拿大已经有人在想办法进行防范了。卑诗省的一批经济学家提出征收2%的反投机税，对任何一处空置的房产征收惩罚性税收。这笔税款可以带来一定收入，但更主要的作用是搜集信息，看看到底多数房产是由不居住在本地的人拥有的，多少人不住在温哥华却有一处空置的单元，他们是怎么购房的。这些信息目前根本没有被加拿大政府掌握。不过加拿大前任驻华大使David Mulroney表示，如果那些资金是秘密进来的，政府就很难查到。   也有人提出，加拿大可以效法澳大利亚或者英国，加强对外国资金购房的管理，但那些规定也是有空子可钻的。

　  根据一项来自Insights West的调查，住房、贫穷和无家可归是本省居民所面临的最大问题，房价问题已经成为居民最关心的事项。可以预料，大温地区不断被炒高的房地产业将成为2017年BC省选举的最致命关键点，或将影响整个选举趋势。 　　22%的投票人将房价、贫困及无家可归定为他们的最关心的问题，20%的人担心经济及就业问题，17%关心医疗问题，12%的人关心政府是否作为的问题。 　　Insights West 的副主席Mario Canseco表示此项调查结果会影响明年省长选举的趋势。“房价问题已经在不断打破记录，我从来没见过BC的人民关心房价超过环境或经济问题“Mario Canseco如是说。   　　省长简蕙芝和BC自由党在经济、公共安全和环境方面得到不错的成绩（分别得到39%、34%、32%的满意率），但他们面对房价问题依然感到分外棘手。 　　71%的投票人认为政府在房价、贫困和无家可归人群问题上表现非常糟糕，仅有15%的投票人认可政府的监管。而且在政府作为方面，有67%的民众认为本届政府表现较差，在BC省经济发展相对全国表现不错的前提下，也标明房价已经另百姓忍无可忍，政府成为他们的众矢之的。   　　BC省仅有1/3的居民认可Clark的表现，59%的人不认可其领导力。 　　Clark明年竞选的主要竞争对手- BC新民主党领导John Horgan则得到了40%的支持率。 　　海外买家推高房价 报告指责任在政府 　　近日新出的一份名为《温哥华的买房承受力危机：起因、后果与结论》的研究报告指出，由于政府没有采取必要措施，让海外中国买家一再推高了温哥华本地房价，导致当地居民现在买房越来越困难。 　　这份报告是由西门菲莎大学（Simon Fraser University）公关政策学院助理教授高登（Josh Gordon）所写，他在文中指出，当地居民买房置业的梦已破碎，因为他们根本无法抵御海外投资者的竞争，尤其在温哥华。如今他们已不再接受是因为低利率而导致楼市过热的此类借口。   　　高登在报告中指出，温哥华如今过热的楼市是由于海外买家导致，尤其是中国人。但他声明，这是事实数据的结论，并非仇视华人。高登也表示，其他国家例如澳洲、新加坡等都制定了一系列规管海外买家、保护本地居民的措施，但加拿大在这方面还没有任何举措。   　　同时，报告也特别指出，政府的不作为让问题越来越严重。 　　大温4月房价又创新高 抢房抢到70公里外 　　今年4月是大温史上楼盘销最好的4月，其中住宅交易量总计4787栋。统计显示，大温MLS各类型房屋基准价为84.48万元，较去年同期上涨25.3%。4月份独立屋销售1,979间，较去年同期增加9%，基准价增加30.1%，上涨至140.32万元。 　　距离温哥华70公里、一个小时车程的远郊区Abbotsford一夜之间成了热门地段。过去几个月似乎出现了一种明显的趋势，那就是大量来自温哥华城区和近郊区的购房者来到Abbotsford的这样的远郊区抢购房屋。   　　BC省出新规：打击倒卖购房合同，收集外国买家数据   　　省财政部部长迈克・德容 （Mike de Jong）宣布，将从5月16日起实行新规定，目的是堵住暗中“翻炒”购房合同的途径。 　　暗中“翻炒”购房合同，指的是在不告诉卖家的情况下，把刚到手的购房合同马上以更高价转让，处于中间的翻炒者可快速获取暴利，在某些情况下，房地产经纪人也从中获利。德容说，在新规定实施后，房地产经纪人必须在购房合同里加上有关转让合同的两个单独条款：“一是合同转让必须获得卖家同意，二是转让合同产生的所有利润必须返回给卖家”。 　　收集外国买家数据 　　与此同时，BC省政府将收集有关买家国籍的信息。 　　从6月份开始，不是加拿大公民或永久居民的人，在BC省购置房产登记时，必须提供自己的国籍。以公司企业的名义购买房地产，无加拿大国籍的公司董事也必须披露国籍。BC 省将把收集到的信息与加拿大税务局分享。 　　政府从未真正出手打压   　　美国、加拿大、澳大利亚，这是中国人买房最多的三个国家。澳大利亚面对过热房市，相继推出严厉的银行限贷政策，成为这三国中对于海外买家限制最严的国家。限贷后，澳洲房价在过去五年中首次连续两个季度下降，全国的平均房价下降了0.5%，其中悉尼下降1.5%，而墨尔本市中心的一些公寓房的房价甚至跌了30%。澳洲国民银行的调查显示，海外置业者在整体购房者的比例下降到12%，是过去30月以来的最低点。 　　而在加拿大，目前虽有BMO近期收紧留学生贷款买房，但还只是个案，虽然民怨沸腾房价涨上天，但政府从未真正出手打压。有专家指出，加拿大至少在近期一两年内，不会出台澳洲那样严苛的房贷政策，因为房地产市场对整个加拿大经济的支撑作用仍然十分关键。 　　面对明年的选举和维持经济增长的双重选择，估计简蕙芝要好好考虑下了，因为即使出台强有力的监管政策，房价也不是一天两天就能降下来了的。

　　前世界传媒大亨布莱克(Conrad Black)要拍卖豪宅的消息一度闹得沸沸扬扬，后来听说这幢超级豪宅的公开拍卖会被叫停，因为有神秘富豪抢先出价，以1,650万元买下这座估值高达2,180万元的豪宅。 　　但据环球邮报最新报道，这笔交易也可能要“泡汤”，因为国税局 CRA (Canada Revenue Agency)不让卖，要将此物业作为抵押，迫使布莱克偿还$1,500万的所得税。 　　环球邮报得到的文件显示，布莱克欠税局两笔税款：一是总计$12,307,717.15的税款未付，二是根据美加税务协议，CRA 代表美国税务署(U.S. Internal Revenue Service)要收的$2,771,196.84，两笔加起来就是$1,500万。   　　布莱克扬言要打官司   　　但在环球邮报得到的文件中，并没有提到布莱克欠税的更多细节。当邮报记者向这位前大亨查证时，布莱克在电子邮件中说，“这很荒谬!不过这是一个法律问题，我要咨询我的律师”。 　　根据早前本网的报道，这幢豪宅于3月21日以1,650万元成交，买家信息并未公布，让人感觉神秘兮兮。根据多伦多地产局网站 MLS 提供的消息，这幢豪宅早前的挂牌价为$2,180万。 　　据悉在上述成交过程中，布莱克和他的作家妻子与买方达成协议，他们夫妻俩可以作为租客继续住在这幢原本属于他们的物业内。 　　65年的祖屋 布莱克一直舍不得卖 　　布莱克的这幢豪宅位于多伦多顶级豪宅区 (Bridle Path)的 26 Park Lane Circle，占地6.6英亩，主建筑内有9间睡房、11间浴室、外加客房和马厩。主楼之外还有一个两层高的图书馆、安装了天窗的室内游泳池、雕花花岗岩按摩浴池，以及青铜圆顶教堂，物业还包括单独的管家套房以及马车房改装的客房等等。 　　布莱克曾是全球知名媒体大亨，在上个世纪90年代末，他的公司盛极一时，在各国拥有500多份出版物，是全球第三大报章集团。几年前，他因诈骗及防碍司法公正而摊上官司，并被美国法院裁定罪名成立，在美国联邦监狱坐牢3年，2012年5月才出狱。 　　曾几何时，布莱克那是何等风光，不仅在纽约、伦敦及佛罗里达棕榈滩等地均拥有豪宅，而且经常乘坐私人飞机满天飞。可在官司之后今非昔比，只好将这些豪宅一一出售换钱，但因这幢位于多伦多的豪宅为其父所建，为拥有65年的祖屋，所以他一直舍不得出售。  

　　安省温莎市一幢放售中的大宅，占地7,500平方呎，叫价599.5万元，是市内平均房价的35倍。大宅高价放售，不仅因为屋内外设备豪华，也因为业主度身订造每吋空间，使大宅成为既美观、又实用的艺术品。　　据 《国家邮报》报道，大宅位于温莎5656 Riverside East，毗疄底特律河（Detroit River），业主买下原有土地后，再购入南北方向每边三幅土地，建成楼高两层的大宅，地下是厨房、饭厅、客厅和两个浴室等；二楼则是主人套房、两间睡房 和另外三个浴室；地库则设有厨房、客厅和工具房。　　大宅设备齐全，每吋布置也可谓经过业主精雕细琢，充满典雅气氛，部分位置更特别安装天窗和落地玻璃，让大量天然光线入户，通往二楼的楼梯更以石灰岩建造。洗手间镜框的古典装饰，让人仿如坐上时光机回到过去，主人套房的浴室更设有蒸汽房和按摩浴缸。　　屋外环境同样怡人，河畔空间长达180呎，两个码头足够停泊任何大小的船只。负责放售大型地产公司ReMax发言人威廉斯（Tammy Williams）形容，大宅座落温莎市最好位置，他说：「这不仅是一间屋，而且是一件艺术品。」

　　大多伦多地区房屋价格的升幅，已经超出不少年轻一代的可负担能力。多层共管大厦无疑成为了不少首次置业者的首选，但对于部分有幼儿的家庭，多层共管大厦往往不是最适合的居所。不少人回巢与父母同住，令房屋加建成为市场上异军突起的另类选择。 　　据Modular Home Additions的个案经理Dejan Ocicek表示，公司当初在多伦多市东约克区成立，是察觉到区内很多独立平房（Bungalow），由于家庭人口增加，原有约1,000平方�面积不敷 应用，如果要搬到两层独立屋，屋价要多一倍，但在原有平房上加建，变成一幢独立的「屋上屋」，所需的费用较换屋便宜很多。 　　大多数客户是将独立平房加建一层，若地皮够大的独立屋，也可以在原来的第二层上再加一层。他说：「不一定要全砖到顶的独立屋才能够加建，木结构的房屋也有方法加强地下和二楼的架构，足以支撑第三层。」 　　Ocicek 指出独立平房的面积约为900至1,000平方�，工程师会按照客户的预算和要求，并依据现有的房屋结构绘画图则。最重要是从室内到室外，不论是内部设计 到外观，以至窗户的形式和物料的选择，全部由客户自行决定，除了受市政附例或消防条例规定外，只要市面上有供应便可以选用，例如物业外墙如果距离地界只有 4�，便不能够用时下流行的灰泥（Stucco），必须采用一些非易燃物料，超过4�则不受限制。他透露，不同物料的价格有所差异，基本上每平方�为 200至220元。   　　市政附例有严格规定   　　Ocicek表示，由设计完成到取得市政府的建筑许可，需时约6至8 个月，当中设计便需几个星期，客户满意后才向市政府递交申请，等待市府审批所花的时间最长。根据多伦多市2015年的新市政附例，对房屋修建有较严格规 定，局限业主在设计上的选择。如果客户急于加建，依市府规定是最便捷的方法。如果不介意花时间，可以向各区的议会提出申请，以便能够兴建一间更大的房屋。 　　实 际的加建工程非常快，也是公司在市场上的最大优势。他说，由于外墙已经预先按设计图样制成，若使用吊臂只需3天便安装完成，然后安装窗户，第5天上屋顶， 接着是外墙工作。整体外部结构可以在4个星期完工。内部工程则视乎设计的复杂程度而定，愈复杂的设计所需要的时间愈长。普通的1,000平方尺面积，约需 时12至15个星期。如果无法使用起重机，需要在现场装嵌预制材料，则要额外多1至2天时间。 　　业主加建省额外开支 　　他 说，以一个典型的35至40尺阔乘100尺深的地皮为例，新市政附例规定建筑面积只能够占40%，如果要清拆旧屋重建一间新大屋，需要有更大地皮，但东约 克、多伦多市中心和部分怡陶碧谷区很难找到大地段。对于很多已经在一个社区生活超过20年，甚至大半生都是居住在一间屋的人而言，要搬到万锦市或密西沙加 重新适应并不容易。他指出，加建一层便不会有这些烦恼，并且可以继续在原来的家中如常生活；也有大约70%的客户趁机一齐装修旧屋，暂时栖身地库3至4个 月。不少客户要求在夏季动工，以配合他们外出度假的时间。 　　公司总裁Slobodan Cirovic补充表示，加建最大的好处是为业主节省大笔额外开支，如果以旧屋换新屋，土地转移税、律师费、经纪佣金和搬屋大约要10万元，这笔钱相当于加建的一半费用。

中国投资客大规模炒房，在各国制造「鬼城」，已成全球话题。日本、加拿大、澳洲等重灾区，不仅受「鬼城」现象影响，过度集中投资造成区域楼价虚高， 带来购房压力，买不起房的年轻首购族增加，引来当地居民抱怨，各国政府纷纷祭出提高非法购屋罚则或房屋空置税等防范措施，降低炒房带来社会问题。 温哥华是加拿大房产投资热地。(本报资料照片) 2016年初，加拿大当地10名大学教授联合建言政府，加重开征房屋空置税等议题。另有支持征税者认为，房价上涨与境外游资流入有关，且指很多房产都被中国炒家买走，应该政策上限制海外人士购房。 目 前加拿大温哥华楼市投资者中有很大一部分来自海外或加拿大其他城市。在温哥华市中心，空置或非本地居民居住的房屋数量基本相当于35栋20层楼高的公寓大 厦。这表明温哥华已变成加拿大房产投资热地。与此同时，投资客购买之后，大都闲置不用。据加拿大「环球邮报」报导，与加拿大其它城市相比，华人屋主众多的 温哥华的公寓空置率非常高，比率已接近美国楼市崩盘前的纽约及旧金山。 在澳洲，中国炒房团炒高悉尼与墨尔本等城市房价，短短一年上涨两成， 年轻人买不起房，民怨四起，将近年房价飙涨归罪于中国炒房客。为平息众怒，澳洲官方提出惩罚措施，对非法购屋的外国人提高罚则，违反购置不动产规定，还可 能遭到判刑，另增加最高1万澳元(约7270美元)购房申请费，杜绝外来客炒房。 南韩济州岛2010年为吸引资金开发，提出购买5亿韩元(合40万美元)以上房产，持有五年可获永久居住权政策。引来大量投资兼移民的中国投资客。据统计，中国人已买下岛上六成土地，若中国投资继续流入，济州岛迟早变成「中国岛」。 中国投资客购房投资带动济州岛经济，但也推高楼价，居民饱受民生物价飙涨之苦。南韩《民族新闻》报导，近六成济州岛居民希望2018年前取消「开放永久居住权」政策。

放眼全球大城市，试问有几个敢说自己的房价比温哥华还高?也许就只有美国的旧金山了，但专家预测，按照目前形势，再过两年，旧金山将被温哥华甩在后面。 BMO经济学家Sal Guatieri近日在一份报告中指出，截至今年3月，旧金山平均房价已高达$1,040,231.69(加元)，年涨幅为12%。与此同时，大温地区(Greater Vancouver)房屋均价目前仅为$844,800(加元)，比旧金山房价低20%。然而，温哥华同期的房价涨幅却高达25%，按照这个速度，用不了两年，温哥华的房价就要完爆旧金山。 图片来源：BMO 根据《福布斯》的分析，旧金山的高房价市场是由美国的高科技产业泡沫推动的，从2007年的均价89.5万美元一直拉高到现今的近110万美元。不过也有报告指出，旧金山当今的房产行情跟2000年的互联网经济泡沫时期的情形颇为相似，当时房价暴跌了10%。所以经济学家也担心，温哥华继续下去也难免会重蹈2000年旧金山房产市场的覆辙。 图为旧金山 图片来源：Huffington Post 

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，BCREA)13日表示，4月卑诗省房屋销售量破纪录。 BCREA指出，4月房屋销量达1万2969间，比去年同期大增30%，也高于今年3月的1万2560间。销售金额部分，4月房屋销售金额高达96.4亿元，比去年同期大幅成长53%;平均房价较去年增加17%，达到74.4万元。 卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)表示，“卑省南部的住房需求特别强劲，特别是温哥华岛、菲沙河谷区及汤普逊-奥肯那根(Thompson Okanagan)的买家活动特别活跃。” BECRA表示，今年前4个月卑省已多雇用7.8万名员工，较去年同期增加3.5%，穆尔认为是强劲的就业市场增加消费者信心，并进一步提升购屋需求。

  「旧金山最小的房子」，本周刚卖出55万元。 （Getty Images） 旧金山高房价名闻全美，号称「全市最小的房子」本周卖出55万元，室内面积只有363平方呎。 旧金山目前房屋中间价118万元，55万元看似便宜，但每平方呎平均要1500元，无论如何都是天价。 这栋微型屋位于炙手可热的米慎区，曾获HGTV电视节目专访，称之为「全旧金山最小的房子」。 小屋位于第14街444号，有两个房间，一间是客厅加卧房，一间是厨房；客厅的沙发床白天当沙发，晚上当床。两个房间的中间通道旁，还有一个储物柜。 屋主将房屋全部漆上白色，彩光明亮，看起来不觉得小。屋外有庭院，两旁有树木，又种了些花草。 屋子的卖点在于「location、location、location」，位于年轻科技人最集中的米慎区，捷运和公车都方便，到科技公司上班只是一箭之遥。

英国的工程师们巧妙地利用挡潮阀系统将海水引入6英里(约9公里)深的内陆，帮助科威特在沙漠中建造一座城市。   顾问工程师布罗 哈波尔德为此项目设计了一个挡潮阀系统，该系统在哥本哈根的丹麦水利研究所进行了测试，并由一家总部设立在卡迪夫的英国公司来制造和安装。土壤专家也帮助培育新的红树种子，使它们能够承受当地高盐度的水。据悉，该项目花费至少数十亿美元(约合人民币数百亿元)。   这座新的城市建造在科威特与沙特阿拉伯边界之间一片炙热的沙漠里，是以在2006年上台、现年86岁的科威特埃米尔(国家元首)萨巴赫 艾哈迈德的名字命名的。 虽然科威特是一个非常富有的石油国家，但统治者知道石油总有耗尽的一天，所以他想为国家的未来进行投资。   该项目的负责人表示，萨巴赫 艾哈迈德 海城最初在80年代中期提出设想，但直到2003年才开始动工。该项目最不寻常的一点就是它将波斯湾的海水引入近9公里深的内陆，使那片内陆拥有了124英里(约200公里)长的海岸线、海洋环境和海滩。   在此之前，这里只是一个名为萨布哈的荒凉盐沼。有来自20个国家的2000名工人参与到了这个工程里，他们在酷热难耐的天气全力以赴地工作，用沙子建造城市以应付全球变暖。 图为新造的沙漠海滨城。

参考消息网5月13日报道外媒称，从北海道新千岁机场驱车约15分钟，在千岁市郊的新城一角，高级住宅鳞次栉比。若没有障碍物阻挡，向东可以一眼望到新千岁机场和航空自卫队千岁基地。 据日本《产经新闻》5月11日报道，2010年，家具和室内装饰大商宜得利家居（NITORI）的子公司投资约6.5亿日元（约合3900万人民币。观察者网注）建成了面向中国人的别墅区。在约6500平方米的区域内，耸立着17栋二层木屋别墅，每栋别墅建筑面积约380平方米，铺着草坪的庭院中安装了三台卫星设备，用于收看中国节目。 别墅开售以来很快销售一空 报道称，宜得利以平均每栋3000万日元（约合179万元人民币）的价格招募入住者，结果100多人应征，别墅很快就出售一空。当地一度议论纷纷，但之后渐渐无人谈及。别墅门口挂着写有中国人名字的门牌，但基本无人居住，这一角变成“幽灵小镇”。 马路对面则空置着一大片土地。据称，这篇土地也由宜得利买下。宜得利起初计划建设1000栋别墅，可以容纳1万名中国人居住，但由于当地居民反对而计划搁浅。据宜得利称，今后没有扩建计划。 据多位居民反映，中国人或者像旅行团一样成群结队地来，住一两周就回去，或者也有人单独租车前来。当地人经过别墅附近时，有中国人出来说“不要经过这里”，因而引发争吵。据警察人士透露，这一地区出警数在北海道内是最多的。 报道称，房主一年就来几次，别墅基本处于空置状态。当地一位主妇说：“一开始还放着小孩骑的自行车和三轮车，但不知什么时候起已经没有了。因为是中国人买下来了，今后这一地区会变成什么样，我很担心。” 新千岁机场停放着政府专用机，有时会进行飞行训练。北方防卫要地航空自卫队千岁基地也在附近，国防上也是重要场所。机场跑道与千岁市国道36号之间分布着广阔的山林和原野。据土地管理公司称，约有40公顷。而国道旁边就挂着“租借地”的招牌。 别墅外 2009年前后，这片土地曾推进过这样的计划。考虑出售土地的所有者与设计公司和开发商一起，曾试图建设停放供中国要人来访之际所乘飞机的飞机库。 前北海道议员小野寺秀回忆说：“航空自卫队基地的跑道与停放中国飞机的飞机库的跑道相连，一般来说是不可能的。看到设计图我大吃一惊。据说，当时日方是边听取中国方面的要求边推进计划，所以中方也很感兴趣。后来计划中途搁浅也没酿成大问题。” 报道称，北海道政府以安全保障方面存在问题为由，要求土地所有者停止出售。同时，自2010年至2011年，北海道政府建议国家收购下来但没有实现。

前世界传媒大亨布莱克(Conrad Black)要拍卖豪宅的消息一度闹得沸沸扬扬，后来听说这幢超级豪宅的公开拍卖会被叫停，因为有神秘富豪抢先出价，以1,650万元买下这座估值高达2,180万元的豪宅。     但据环球邮报最新报道，这笔交易也可能要“泡汤”，因为国税局 CRA (Canada Revenue Agency)不让卖，要将此物业作为抵押，迫使布莱克偿还$1,500万的所得税。 环球邮报得到的文件显示，布莱克欠税局两笔税款：一是总计$12,307,717.15的税款未付，二是根据美加税务协议，CRA 代表美国税务署(U.S. Internal Revenue Service)要收的$2,771,196.84，两笔加起来就是$1,500万。 布莱克扬言要打官司 但在环球邮报得到的文件中，并没有提到布莱克欠税的更多细节。当邮报记者向这位前大亨查证时，布莱克在电子邮件中说，“这是胡说八道，不过这是一个法律问题，我要咨询我的律师”。 根据早前本网的报道，这幢豪宅于3月21日以1,650万元成交，买家信息并未公布，让人感觉神秘兮兮。根据多伦多地产局网站 MLS 提供的消息，这幢豪宅早前的挂牌价为$2,180万。 据悉在上述成交过程中，布莱克和他的作家妻子与买方达成协议，他们夫妻俩可以作为租客继续住在这幢原本属于他们的物业内。 65年历史的祖屋 布莱克一直舍不得出售 布莱克的这幢豪宅位于多伦多顶级豪宅区 (Bridle Path)的 26 Park Lane Circle，占地6.6英亩，主建筑内有9间睡房、11间浴室、外加客房和马厩。主楼之外还有一个两层高的图书馆、安装了天窗的室内游泳池、雕花花岗岩 按摩浴池，以及青铜圆顶教堂，物业还包括单独的管家套房以及马车房改装的客房等等。 布莱克曾是全球知名媒体大亨，在上个世纪90年代末，他的公司盛极一时，在各国拥有500多份出版物，是全球第三大报章集团。几年前，他因诈骗及防碍司法公正而摊上官司，并被美国法院裁定罪名成立，在美国联邦监狱坐牢3年，2012年5月才出狱。 曾几何时，布莱克那是何等风光，不仅在纽约、伦敦及佛罗里达棕榈滩等地均拥有豪宅，而且经常乘坐私人飞机满天飞。可在官司之后今非昔比，只好将这些豪宅一一出售换钱，但因这幢位于多伦多的豪宅为其父所建，为拥有65年的祖屋，所以他一直舍不得出售。

　　根据一家知名国际房地产研究公司(Christie’s International Real Estate)今天公开的数据，多伦多去年豪宅交易量猛增48%，全球排名第二，仅次于新西兰的64%。 　　这是对全球100个房地产市场进行调查所得出的结果。不过不同国家或地区对豪宅的定义不一致：300万美元以上在多伦多称豪宅，纽约、洛杉矶和香港为500万美元以上，伦敦的豪宅门槛则是700万美元。 　　从全球来看，在经历了数年的迅猛增长之后，去年超百万美元豪宅交易增长率为8%，基本回到比较正常的状态。但不同国家和地区差异明显，新加坡、纽约、伦敦和香港等市场交易量下降，而多伦多、旧金山、巴黎和悉尼则表现为增长势头。 　　多伦多不是唯一进入全球最热豪宅市场的城市，卑诗省维多利亚仅次于新西兰和多伦多雄居第三位。 　　不过该报告也指出，全世界豪宅最集中的地方不在北美或亚洲，而是伦敦。

大温地区豪宅价格在10年间锐增了125%。（档案图片）     　　一项豪宅报告指出，加拿大豪宅楼市涉及外国买家在过去10年显着增加，全加近1/4的地产经纪相信25%或以上的豪宅是由外国买家购买；有66%相信所在地区外国买家购买豪宅的情况，自2005年已开始增加。在卑诗省，更有95%的经纪将中国列为买家来源地前三大国家之一，而在这段时间中，大温地区的豪宅升值125%，是全国之冠，位列第二的多伦多亦只为69%。 　　Royal LePage地产公司昨日发表豪宅报告，报告指出，在2005至2015年间，大温豪宅价格锐增了125%，以一间1.5万呎土地的独立屋为例，在2005年时价格为265.82万元，2015年时楼价已上涨至598.79万元。在全加4大都会区中，大温豪宅价格上涨幅度最劲，较卡加利及满地可的升幅高逾一倍。 　　报告亦提到，24%的地产经纪相信所在地区25%或以上的豪宅是由外国买家购买，逾1/2的经纪指中国是主要豪宅国际买家的来源地。60%的经纪预期今年该区的外国买家活动仍会增加。 　　Royal LePage总裁索伯(Phil Soper)指出，虽然外国买家对加拿大整体住宅楼市的影响仍小，但在豪宅市场的重要性却正在增加。 　　他分析，加拿大政治和财政系统，传统对文化的包容，以及对移民及多元化的开放态度，让加拿大成为富有的国际买家的理想地点。 　　报告指出，67%的经纪指豪宅市场销售活动从2015年1月以来即呈增加现象，目前销售增加的趋势与长期趋势一致；有80%的受访经纪则说，豪宅销售自2005年即开始增加。 　　索伯说，虽然经济环境反覆无常，但加拿大豪宅楼市仍是健康及有活力，在经济不确定的时期，一些原可能有意出售房屋的业主，一般会采取观望态度，暂不推出房屋，因而限制了放盘房屋数量，但非豪宅市场目前并不一样。 　　报告指出，84%经纪相信豪宅物业被购买作为住宅用途，97%说买家是夫妻，66%则说豪宅买家有孩子同住。74%指独立屋是最受喜爱的豪宅物业类型，53%说最重视「受欢迎社区」，42%则说买家重视豪宅的大小。 　　至于卖家出售豪宅的最主要原因，66%经纪认为是大屋换小屋，53%的受访经纪说放售豪宅的屋主年龄主要从55岁至64岁，而豪宅买家主要为45岁至54岁。 　　在卑诗省的豪宅市场，83%的经纪相信2015年1月以来销售活动已增加，76%更看好2016年下半年，相信豪宅销售活动仍将继续增加，有79%的经纪说中国买家主导豪宅买卖。有95%的经纪将中国列为买家来源地前三大国家之一。 　　索伯说，在全加主要楼市，标准房屋的平均楼价上涨速度，其实比豪宅楼价上涨速度更快，此情况有助想换较高价房屋的人士，更容易小屋换大屋。 　　价格飞升 温西豪宅业主亦喜亦忧 　　过去10年大温豪宅价格增加125%，坐拥豪宅的业主应该高兴，但温西豪宅独立屋业主华裔周女士却是一则以喜，一则以忧。她说由于只有一间豪宅，忧心3个子女各自成家后，她无能力帮助他们在附近置业，可能需要搬到其他地区，才能买得起独立屋。 　　周女士住在马波尔区(Marpole)，房子建成约20年，18年前以约80万元价格购下。她说，地税因为楼价不断上涨而增加，她一年需缴约万元地税，而她和丈夫又只是靠退休金过活，所以生活开始有点拮据。 　　周女士说，曾想过将房屋趁高价卖掉，如此清偿按揭还能有些余钱可用，或是提供给在多伦多工作的儿子在当地买房，但由于太喜欢温西的社区，担心卖掉后无法买回，所以选择咬牙苦撑，省吃俭用，希望保留现在的独立屋。 　　另一名住在甘比区(Cambie)的陈太，过去多年已花了10万元维修其独立屋。她说，如果不卖掉房子，房屋涨价的所谓帐面值，根本便没「套现」，所以也没什么值得高兴，而近几年她也因为花钱维修房子而使财务愈来愈紧。 　　与多数移民情况相同，陈太也是只有一间独立屋，她很担心若卖掉独立屋，以后便无法买回，故只能坚持留着目前仅有的一间房子。

　　佳士得国际地产(Christie's International Real Estate)公布全球豪宅市场热度排行榜，榜首为新西兰最大城市奥克兰；多伦多和卑诗省维多利亚分列第2和第3。其中，多伦多豪宅卖出的速度则冠绝全球，平均只需28日便能成交，而全球平均日数为195日。 　　排行榜比较了全球100个豪宅市场，在2014至2015年间的销售量增长幅度，奥克兰的市场规模虽然比多伦多的小得多，但增长多达63%，多伦多的市场则上升48%。 　　各地对豪宅的定义都不同，全球平均的物业价格门槛为220万美元；但在多伦多，价值300万或以上的物业，才能被称为豪宅。 　　佳士得国际地产在加拿大的附属公司Chestnut Park Real Estate的首席执行官Chris Kapches形容，多伦多的豪宅市场增长，像开动了发动机一样，「渴望进入市场的买家已超过市场上的豪宅供应。」 　　报告又指，全球住宅物业价格的升幅和近年破纪录的豪宅销售量，在2015年至今年年初稍微减退，原因包括股市和地缘政治不稳；不过加国对豪宅买家仍有一定的吸引力。 　　Kapches说强势的政府、银行业和投资系统，加上良好的移民环境、教育体制和就业机会，都令多伦多在销量和价格方面逆流而上。 　　另外，多伦多和温哥华等一线城市的炽热地产市道，也带动了Collingwood和咸美顿等二线地区的楼市。「我们看到Collingwood和咸美顿的销售急速增长，这些地方的楼价只是多伦多的三分一，供创业的零售店价格也较低。」

  　　卑诗省议会周四于质询时段，朝野两党省议员就楼市可负担议题激辩。省新民主党（NDP）以华裔学生购入温西豪宅为例发难，抨击省府故意对本省楼市问题，视而不见且不作为；而执政自由党则反击称，NDP的指责并无实际统计数据为依据。有政治分析人士指出，楼市议题将成为下届省选主要议题，但哪个政党将由此获益，目前难以判断。 　　温市格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，最近以3,110万元售出，两位登记买家均为华裔，其中一人填写职业为学生，拥有该豪宅99%业权。另一填写职业为女商人者，拥有该物业1%业权。两人4月28日自银行取得按揭990万元，每两周的按揭供款额为17,079.41元。 　　NDP房屋评论员尹大卫（David Eby）在质询时段表示：「按照财政厅长兼议会领袖麦德庄（Mike de Jong）的说法，（楼市）所有事情都在控制中，所有事情都很正常。对这个政府来说，一个学生能以超过物业估价560万元的3,110万元，买入温市豪宅，仍称为是一个正常的房地产市场。在这个市场中，大温25至35岁屋主每年要负债。如果政府认为这样的市场是正常，我不知道要再找到何种讯息来说服对方。」 　　麦德庄则表示，自己能举出多个例子，有很多父母为了方便在大温地区求学的子女，而在大温置业，同时也把置业作为一项投资。他说：「我们在上个财政预算中把物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）税率提高了3%，如果NDP认为不够，就应清楚告诉省民NDP认为税率应是多少。如果NDP认为应开徵楼市投机税，就要说清楚何种情况下开徵，以及税率应是多少。」 　　业主因楼价涨而开心 　　维多利亚大学（UVic）政治学系荣休教授拉夫（Norman Ruff）周四接受记者电话访问时表示，楼市肯定会成为下届省选的重要议题，但明年5月省选时，哪个政党会从此议题中获益，现在难以判断。 　　他说：「自由党省府认为要更多搜集资料研究市场，然后再做判断，并强调卑诗目前经济、就业好；NDP则抓住省民对楼市的不满，攻击省府。目前看来两党的策略都没有错误。」 　　拉夫也承认，有省民因为楼价难以负担而担忧甚至愤怒，但也有业主对此开心，因为楼价涨令家庭资产增加，对退休后生活也是好事。

　　提到加拿大的高房价，最让人唏嘘不已的莫过于多伦多和温哥华这两个城市。今年4月，这两大城市的房价不只是持续上涨，而是超快速上涨，这样的状况令很多分析师倍感担忧，他们认为这样的房价增速很可能会导致“购房力危机”的出现。 　　与此同时，本周四Teranet/National Bank发布的房价指数却显示，除了以上两个城市，加拿大其他大城市的房价基本都表现出回落的趋势。Teranet地产网调查了Calgary、Halifax、Montreal、Ottawa-Gatineau和Quebec City在内的11个地产市场，发现有5个地方的房价从今年年初开始都在下降。   　　National Bank经济学者Marc Pinsonneault称，由于多伦多和温哥华两大城市的房价涨势过猛，全国的房价指数被两者拉升了8.1%，涨幅成为6年来的最高值。 　　不过，Pinsonneault所认为的房产市场繁荣现状，在Capital Economics 的资深经济学家David Madani看来，却是是一种令人担忧的危机。日前他在一分客户报告中写道，多伦多和温哥华房价膨胀速度高达19.8%，但从潜在购房者的角度来看，其中的10.5%都是超出购房能力而买房的结果，因为现在很多买房者已完全忽略了家庭的基本收入状况，另外，那些买房投资的人群，包括一部分海外购房者，无形中对抬高房价起到了推波助澜的作用。 　　有数据表明，尽管较之现在的房价而言，利率触底贷款按揭压力相对减少，但加拿大人的购房力却一直在缩水。多伦多人的购房能力竟然降到了近25年来的最低值，同样是中产阶级，多伦多人却比美国纽约人更买不起房子。 　　地产分析师Madani向来不看好加拿大的地产市场，长久以来他一直认为加拿大理应将现有房价削减25%。多伦多和温哥华的房价增长泡沫忽略了目前的基础经济层面，虽然不知多久银行利率反弹的话现有情况不会变太糟，但很有可能这些增长泡沫会走向极端而导致房价市场全线崩溃。 　　有果必有因。虽然造成多伦多和温哥华两地的房价飙升原因有很多，但National Bank经济学者Pinsonneault指出，这两个城市房价不走寻常路跟近年来政府大力促进就业有很大关系。多伦多和温哥华的用工岗位一直在增长，而其他地方却在大幅减少。

  　　温市已经选择了安置临时集装箱房屋的前两个站点，将为当地无家可归者提供庇护。 　　这两个站点在温哥华市区和周边地区，作为非盈利社会的试点项目，有管理社会住房发展的经验。位于1500 Main Street的一个站点在总站大道附近，目前作为一个社区的美食园，包括40至80套配备齐全的浴室，共用厨房设施以及休憩空间。 　　其他的站点将以屋顶上的一个多层车位的停车楼作基础，面向1060豪尔街的小巷，一个低于市场住房复合体的前身是博斯曼酒店。还要建造将近40套浴室和共享厨房设施。 　　每套房屋旨在提供约150平方英尺的居住空间，可容纳一个单人床或一个双人床。这样做的目的是拥有75%的单人入住空间。 　　将模块化结构建立在场外，然后在每个位置组装。预计集装箱房屋即将建成，在今年秋天即可入住。 　　寻求公司的采购流程来设计和建造房子于今年初就已经开始了。市政府表示，已收到12份申请，其中5份已经要求提交详细设计。 　　“我们已经为中等收入家庭取得收益创造住房，但我们的住房市场对于固定收入的人们来说是非常困难的，”温哥华市长罗品信在一份声明中说道。 　　临时房屋的结构正在推行一个低成本的替代方案，以快速创建更多的临时住房，以解决当地的住房危机。如果试点项目被认为是成功的，在城市拥有的土地和其他实体的空置土地上，每年可以生产和安装多达300套集装箱房屋。 　　“我们需要解决住房负担能力危机与创造性的方法，如模块化住房，”罗伯逊继续说道。 　　这已经不是第一次在城市建造集装箱房屋。在2013年，atira妇女资源社会完成了16套由海运集装箱单元制成的永久性结构的社会住房项目。这些房屋范围从280到290平方英尺，每套建造成本825,00元，显著低于传统的混凝土住宅项目的成本220,000元。 　　然而，该项目建成永久固定结构全套设施。而对于新提出的项目结构，可以很容易地拆卸。建造临时的集装箱房屋的成本很可能低于2013年的项目。

　　温哥华市政府昨日公布房屋政策「成绩表」，指过去5年已累积投放逾6亿元增加市内可负担房屋的供应量，并推出多项措施保障租客权益。但是，在增建社区房屋（Social Housing）和支援房屋（Supportive Housing）方面却未达致5年目标，市府承认温市的房屋问题，仍然面临很大的挑战。 　　温市政府在2012年推出「十年房屋计划」，昨日发表报告交代该计划的落实进度。市府指，过去5年累积投放超过6亿元增建可负担房屋，其中2.5亿元属于土地价格，3.6亿元则用于兴建可负担房屋。另外大温地区近一半新增的出租单位，都是来自温哥华，为市民提供更多房屋选择。 　　根据「十年房屋计划」，市府定下目标，在2016年分别增加出租房屋和「后巷屋」2,500个和3,000个，在这两方面市府都提早完成，分别增加了5,119个和3,547个。 　　但是，在增建社区房屋和支援房屋方面却未达标，自2012年起，社区房屋增建了1,683个，只有目标的67%，而支援房屋则增加了1,844个，是目标的8成。报告指出，未达标的原因是市政府未取得省和联邦政府的拨款，进行下一步的房屋计划。 　　温市市长罗品信（Gregor Robertson）表示，「十年房屋计划」启动以来，市府推出多项政策增加房屋供应和保障租客，虽然市府职员已竭尽所能，但面前仍然有很多困难要克服。他说，楼价攀升的速度超出市民收入，对年轻人影响最深，指市府必须扩大目前的工作，尽一切办法改善市内的房屋负担性问题。 　　报告指未来5年，市府会继续向两级政府争取更多房屋拨款，增加社区房屋和支援房屋供应，同时会鼓励业主把空置单位出租，为市民提供更多的房屋选择。有关报告将会在下星期提交到市议会讨论，而另一份有关无家可归者的住房报告，将会在本月底发表。

　　 　　太平洋国家展览会(PNE)昨日向传媒率先展示今年的彩券头奖梦幻屋，总面积达3200平方呎，总值140万元，将坐落本省内陆奥肯那根(Okanagan)湖景区。今年梦幻屋的主题是欢乐派对，屋内设有高达十呎的玻璃餐酒柜、娱乐室、桑拿房等，让「幸运儿」与亲友尽情享乐。 　　这栋梦幻屋楼高两层，包括3间睡房和3个浴室，全屋采用开放式设计，通往二楼的楼梯围栏以玻璃打造，提高空间感，而全屋最瞩目的便是位于饭厅旁边高达十呎的玻璃餐酒柜，可存放144支餐酒，增添气派。 　　为配合欢乐派对的主题，屋内亦设有娱乐室和桑拿房，而室外则提供按摩浴池和烧烤炉，全屋包括家具和电器，加上地价，总值140万元。 　　梦幻屋目前位于PNE园区内，在7月至8月将会开放给公众参观，并于9月12日进行抽奖，选出一位幸运儿成为梦幻屋主人，而在嘉年华结束后，梦幻屋将迁往奥肯那根湖景区Naramata。PNE梦幻屋彩券分为25元5张和50元15张两款，所有收益将会用作资助多个社区组织筹办活动。抽奖活动详情可浏览www.pne.ca/pneprizehome/。 　　PNE行政总裁Mike McDaniel表示，梦幻屋抽奖活动是PNE的传统，今年已踏入第82年。他说PNE首次送出梦幻屋是在1934年，当时温哥华刚走出「大萧条」，首间梦幻屋面积只有800平方呎，市值仅5,000元。McDaniel说，过去80多年温哥华出现了翻天覆地的变化，但是唯一不变的是每一年都会诞生一位幸运儿，成为梦幻屋的主人。他说，首届幸运儿是一对年轻情侣，他们赢得梦幻屋后便结婚，在该房屋生活了超过60年。

　　近日一篇《父母去世后，房屋肯定属于独生女儿吗?结论惊呆了宝宝》刷爆朋友圈。不少人都对文中事实半信半疑，经了解，倘若父母生前未立遗嘱，未将房产赠予子女，确实过世后其房产(遗产)等都有可能被兄弟姐妹参与分配，无法令子女全额继承。 　　广东环宇京茂律师事务所主任何培华表示：“为人父母者上了50岁以后，最好都立个遗嘱，这样万一过世以后，方能确保遗产如自己心意分配。” 　　《父母去世后，房屋肯定属于独生女儿吗?结论惊呆了宝宝》一文中提到： 　　小丽是父母的独生女儿，父亲十年前去世，母亲今年刚过世，父母亲生前在杭州留下一套127平方米的房子。房产原先登记在父亲名下，父亲去世时未将房产过户到小丽名下。如今母亲去世了，小丽想把房屋过户到自己名下，然后把自己和女儿的户口迁到房子里去。 　　小丽拿着房产证和父母的死亡证明到了房管局，要求过户被拒。房管局要求小丽提供公证处出具的继承公证书或者法院的判决书。跑到公证处后，工作人员则要求她把她爸妈的亲戚全部找到，带到公证处去才给办公证。 　　小丽顿时傻了眼，咨询律师才发现，按照法律规定，父亲过世时奶奶仍在世，她有权继承儿子的部分遗产;奶奶过世后，由大伯的儿子、二伯夫妻、姑姑夫妻等继承，这导致了小丽无法全额继承父母的房产。 　　父母早逝，房产容易产生代位继承 　　据了解，1978年以后，计划生育成为我国的基本国策。在此之前，大部分中国的家庭都是子女成群。如今，生于四五十年代者已逐步进入老年。而他们的子女，普遍都是70、80后，其中不少都是独生子女。同时，我国在1998年才取消福利分房，商品房是从1998年以后才比较普遍。到现在，一个家庭拥有多套房并不少见。以前的年代根本没有什么私产可继承，现在人们生活富裕，除了钱财，还有房产可被子女继承，类似继承的纠纷问题今后将会出现越来越多。 　　按照法定继承关系，排在第一顺序继承的人，包括配偶、子女、父母。这也意味着，在祖孙三代关系中，一旦中间的父辈早逝，如父辈无立遗嘱，祖辈也没放弃继承，那么原属于父辈的财产(房产)需均分给祖辈和孙辈。 　　“打比方，张三有一套房属于夫妻共有，如果张三早逝，而他的父母健在，那么属于张三的一半房产就由张三的父母、配偶和子女均分，有几个人就均分几份”。何培华表示，假设张三的父母在张三去世后也去世了，那就产生了代位继承，“张三房产已被父母继承的份额就由张三的兄弟姐妹代位继承”。 　　同样，如果张三的妻子先于张三早逝，其岳父母健在，那属于张三妻子的一半房产，也会被岳父母参与均分。在岳父母去世后，他们继承张三妻子份额的房产也会被张三妻子的兄弟姐妹代位继承。 　　支招 ：提前立下遗嘱就能确保子女全额继承房产? 　　何培华律师表示，为人父母一般都疼爱自己的子女，若想自己的财产在百年以后顺利被子女继承，最保险的方式就是立下公证遗嘱。 　　“如果疼自己的子女，生前立遗嘱是必须的，而且也是最保险的”。何律师认为，为人父母在年满50岁以后，最好就准备好立遗嘱。立了遗嘱发现子女不孝随时可更改遗嘱，按自己意愿分配财产。当然，也可以在生前就将房产之类赠予子女，“并附加条件，只要父母健在就享有房子的使用权”。 　　“就算父母立了书面遗嘱，也要凭着公证书才可以来办理产权过户”。广州市天河区房管局工作人员表示，已故父母的遗嘱一定要经过公证处的公证，再凭着继承公证书、父母的房产证原件、继承人的身份证原件和复印件，继承人亲自到房管局办理，“或者凭法院的判决书，但是继承一般没法起诉，最佳办法只能是去做公证”。 　　那么，继承公证需要怎么办理? 　　广州市海珠区公证处公证员胡先生介绍，如果继承人为独生子女，在父母已故的情况下办理继承公证需要父母的死亡证明、独生子女证;如果爷爷奶奶外公外婆去世的话也需要提供他们的死亡证明，“如果外公外婆尚健在，那他们也有权参与分配房产，如果外公外婆放弃继承，需一起随外孙到公证处办公证”。此外，继承人还需开具“亲属关系证明”，到已故父母一方的单位开具，证明父母及其配偶，和子女的关系。 　　没遗嘱又想获全额房产怎么办? 　　广东明境律师事务所主任胡福传说，大多为人父母从未想继承儿女财产，但不幸事情发生，老人法定继承应得子女房产份额，如果不放弃又不办遗嘱，会在老人死后又发生法定继承，原分享的房产重新分配，不可能再全部还给已故子女的子女。这绝对不是大多数老人的意愿，但又必须屈从法律。“所以一定要注意及时处置继承子女的房产和其他财产。 　　胡福传认为，按传统和亲情，其他亲友一般不会去争。但继承发生后，还得一个个去找有继承爷爷奶奶房产的所有人，让他们放弃继承，住得太远或在国外可以让他们到当地公证处或领事馆办弃产公证，特别注明房产归谁，并将公证书邮寄回来，集中后再到公证处办继承公证。实在找不到法定继承人，房产证里还需保留他们份额，如果想报失踪或死亡更麻烦。“这都是生前未办遗嘱惹的祸，必走的程序，省不了。” 　　如果法定继承人不止一个，而房产只过户给其中一人，还需要其他有权继承人书面公证同意放弃继承方可以。

　　根据加拿大皇家地产(Royal LePage)周四发布的最新报告(Royal LePage Carriage Trade luxury properties)，越来越多的外国买家进入加拿大房市，疯抢本国豪宅，在成交的豪宅交易中，外国买家就买走了全部豪宅的1/4或25%。 　　该报告指出，外国买家疯抢加拿大尤其是温哥华和多伦多的豪宅不仅是一个存在极大争议的问题，也引起本地居民的担忧甚至恐慌，担心房价疯涨会加重他们的房屋负担甚至干脆就买不起房。 　　这种蔓延的紧张情绪给政府很大压力，以至于卑诗省政府在酝酿数月之后采取行动，不仅规定转让房屋买卖合约须获卖家同意，更令人关注的是买家在买房时要申报 其国籍。这一信息必须填在地产转让表(property transfer tax forms)上，与此同时，这一数据也会提交给联邦税务局(CRA)。 　　66%的房产顾问认为外国买家炒高了房价 　　根据皇家地产对全国房产顾问进行的调查，高达66%的受访者认为，过去十年来，由于越来越多的外国买家进入加拿大房市，炒高了本地房价，尤其在温哥华和多伦多。 　　几乎24%的受访者认为，全国超过1/4的豪宅被外国买家所购买;超过一半(51%)的受访者认为，在外国买家中，尤其以中国人最为活跃，他们就是外国买家中的主力军。 　　4月份房屋价格继续升高 　　根据国家银行的房地产价 格数据(Teranet-National Bank home price index)，加拿大4月份房价比3月份上升1.2%，这是自从2008年以来就4月份而言最高的升幅。其中2大热点城市升幅更高，温哥华2.2%，多伦 多1.4%;蒙特利尔也有1.1%，接近全国平均水平。 　　如按年升幅，各地房价升幅更是令人瞠目结舌：温哥华几乎涨了20%，汉密尔顿(Hamilton)12%，多伦多10.5%，维多利亚9.2%。与此形成对照的是，受油价重挫的影响，阿省卡尔加里和埃德蒙顿则按年下降3.7%和1.3%。 　　4大城市房价会持续飚高 　　负责整理上述指数的国家银行专家 Marc Pinsonneault 分析说，在全国4大城市的居民别存幻想，这里的房价在未来一段时间只涨不跌，包括温哥华、维多利亚、多伦多和汉密尔顿。 　　如果按年来说，其实与这4大火热的房产市场相比，其它7个都市房产市场的房价平均而言是处于下跌状态。 　　这位分析家强调，有不少人将温哥华和多伦多房价只升不跌归咎于外国买家抢房，但实际上至少忽视了两大事实：一是这两大城市劳力市场需求强劲，再是每年进入加拿大的移民流中，多数都流进了多伦多和温哥华。

　　一项调查指出，大温年龄介乎25岁至34岁的千禧世代(Millennial)夫妻在置业后负担沉重，每年在扣除房屋及生活必要开销之后不仅没有余钱，还负债2,745元，是全国唯一出现负债的地方。 　　Vancity昨日公布一项有关千禧世代夫妻置业对财务影响的调查显示，一对年收入为54,460元的大温夫妻在购买平均楼价的房屋后，每年花在按揭及地税等房屋支出高达44,354元，扣除衣物、医疗服务保险(MSP)、食物、水电费、公共交通等生活必要开销12,851元，已没有余钱，还负债2,745元。 　　调查显示，在所有10个城市的千禧夫妻当中，只有大温夫妻因为置业而负债，大多伦多地区的楼价虽然也上涨，但夫妻花在房屋的支出不如大温，所以一年仍有3,379元余钱可以自由花用。 　　调查显示，置业后可自由花费余钱最高的是爱蒙顿，一年有47,356元可以自由花用，第二位是卡加利，一年有41,933元可以自由花用，主要原因是这两个城市楼价相对较低，而平均收入又高，令年轻夫妇在置业之后手头仍有不少余钱。 　　调查显示，在大温置业的年轻夫妇育有一名孩子，送全天的托儿中心，则每年负债的情况需要加上14,580元的托儿开销，使得每年负债达到17,325元，也是全加所有城市负担最为沉重。 　　调查指出，在大多地区置业的夫妇若有一名孩子需要送全天托儿，则一年负债亦达到12,509元，家庭生活负担也甚为沉重。 　　调查表示，住大温夫妇如果购买楼价相对低的柏文，则一年可有余钱16,422元，如果是购买城市屋，则一年可自由花用的余钱为9,548元。 　　Vancity社区投资副总裁William Azaroff指出，调查发现对千禧夫妻而言，大温是最难落脚生活的地方，而扣除房屋及必要开销之后，他们很难有余钱，因此难有高质素的生活水平。 　　他希望有关调查会引起各界讨论如何提高房屋负担能力。相对于住大温的年轻夫妇在置业之后出现负债，住维多利亚的夫妇则仍有12,200元可以自由花费，可用在旅行或是储蓄上。