地产

　　港媒称，当前的中国内地，各种场合都在谈论房子。最近有人以热播电视剧《欢乐颂(视频)》中人物樊胜美的一句话：“我不想让别人知道，我在上海这些年，住的只是合租房。”作为话题，引申出“今天的房奴都是来日的千万富翁”的论调，而这种论调也正合当前内地一些炒房者和年轻人的心态，因而掀起了一股抢房潮。但实际的结果如何，未来30年会发生什么，人们根本就不知道，这股抢房潮更可能是将炒房者套住。 　　人们的观点是，租房是纯消费，交完房租得不到任何东西。买房可以算是一种投资，相当于用人民币(专题)去置换房屋产权。所以，如果今天愿意花数百万成为房奴，未来就是千万富翁。这样煽动性的言论自然把中产者引入住房市场。但是，这样的论点却是建立在一系列不成立的设定基础上。 　　报道认为，首先，这种结论是建立在前十几年中国住房市场的经验上。即在过去的十几年，由于房地产政策的鼓励及推动，让内地的房地产市场出现一个前所未有的房价只涨不跌的奇迹。这样的房地产市场没有周期性调整，房价只涨不跌，居民买到住房就是赚钱，同时也把内地房地产市场推到一个极端。但是，内地的这个房地产泡沫不仅不可持续，而且周期性调整也不可避免。也就是说，不要说未来30年内地房地产市场不可能如前十几年那样发展，就是在短期内(近3年内)房地产市场周期性调整也是必然之势，内地房地产市场的泡沫破灭只是时间问题。如果房地产泡沫破灭，内地房地产市场的价格岂能只涨不跌?如果房价不能只涨不跌，反之下跌，那么房奴要成为千万富翁就可能会是空中楼阁。 　　报道称，其次，这种结论是建立在住房按揭贷款利率永远停留在目前的低点上，建立在今年内地的货币政策永远是过度宽松的基础上。但不仅30年内这种低利率时代会改变，今后利率的波动与上升也是十分正常。只要读点历史，就会看到在上个世纪最后20年，全球主要发达市场经济国家利率平均在10%左右，中国的利率在10%以上，那么未来的内地按揭利率上升也是正常。如果利率上升，购买住房还贷都还不起，30年后的财富早就鸡飞蛋打，哪里还有千万富翁可言? 　　再次，上述结论假定内地未来30年的住房政策会如前十几年那样永远不会变化。即住房的投资功能与居住功能永远混淆，而且正如上述，租房是消费，作为房奴是投资。可以说，前十几年内地房地产市场之所以会疯狂，之所以会把房价炒得越来越高，房地产泡沫越来越大，最为核心的问题就是把住房的两种属性混淆，最后必然让住房市场远离它的基本居住属性而成为少数人投机炒作赚钱的工具。但是，不要说这种房地产政策30年不会变化，就是在今年，政策或许就会发生根本性变化。 　　报道称，如果内地的住房市场用税收政策让它回归基本的居住功能，住房不能够成为投机炒作赚钱的工具，那么30年后住房市场的投资属性从何而来?而且住房回归到它的基本居住功能，就要求住房市场的价格回归理性，房地产的投机炒作行为就会戛然而止。30年后的住房投资属性都没有了，房奴如何成为千万富翁? 　　报道称，可以说，上述的假定，任何一个不成立，都会让“今天是房奴，明天成为千万富翁”的结论成为空中楼阁或幻想。不过，也应该看到，也正是这种幻想，使最近内地不少地方出现前所未有的抢房潮、房价疯狂上涨潮，先是深圳，然后扩展到一线城市，扩展到一线城市的周边及内地一些城市。只要看到今年一季度住房按揭贷款占整个贷款三分之一以上，看到4月份居民中长期贷款占整个贷款80%以上，就知道目前内地不少居民都希望利用银行的贷款杠杆，甚至于利用首付贷，让自己成为“今天的房奴，30年后的千万富翁”。而且，在最近的抢房潮中，进入房地产市场的不是没有住房的人，而绝大多数都是有房的，或中产者，这些人都希望自己能够把握地产炒作赚钱的最后一次机会，纷纷抢房，但实际上，这些人涌入市场后，不仅政策及环境会变化，而且估计没有更多的人来接盘。如果是这样的话，他们的期望或幻想都将随风消逝，都可能全部被严重套牢，甚至于涤荡得一贫如洗、债务沉重。

　　用火爆来形容当前一二线城市土地市场似乎并不为过。5月18日，上海诞生了一个新地王：保利地产以每平方米5.45万元的楼面价竞得浦东周浦镇的一块住宅用地，按此价格，意味着这块住宅每平方米的保本售价接近8万元(1人民币折合约0.1528美元)。 　　而此前一周，上海泗泾刚创下每平方米6万元的保本价地王。5月初，在北京，3宗远郊地块的地价，拍出了每平方米3万多元的高价，刷出了区域新高。 　　据综合媒体5月20日报道称，中国楼面价不断刷新新高，面粉贵过面包，照此趋势那房价不是要上天了?中国楼市泡沫究竟有多大?高盛表示，反正我们的图都快装不下了。  　　高盛研究认为，4月中国主要城市房价环比增长1.1%，高于3月的增长速度。统计局监测的70个大中城市，有63个价格比上月增长。同比数据增长6.9% (3月份增长5.5%)。然而MarketNews测算这些数据更是高得离谱，4月综合房价同比增长12.4%(3月同比增长10.4%)。 　　分城市类型看，一线城市4月房价环比增长2.6%(3月为3.0%)。但令人震惊的是，一线城市同比房价涨幅高达28.3%(3月为26%)。这涨幅，直接令高盛展示房价泡沫的图暴表，需要制作一个更大的! 　　高盛对中国房地产泡沫警告不是第一次，早在5月上旬，高盛便发文称是时候削减中国房地产敞口了。并将其持有的地产股从“增持””下调至“”持股观望”。 　　高盛同时担忧中国政府对房地产的政策可能有所收紧。过去一年中国一线城市和部分二线城市房价飙升，促使当地政府出台更严厉的限购政策。 　　日前，高盛私人财富管理中国区副主席哈继铭出席活动时表示，中国宏观经济的扭曲程度甚于当年日本和韩国，依靠人口红利的好日子已经过去了，需要大幅降低投资率，提升消费端。这样经济发展才能稳健。 　　哈继铭指出，中国2015年投资率46.3%，虽相比过去有所降低，但仍然是全球最高的。日本、韩国的投资率分别在1970年代和1990年代达到各自历史上的最高点，但是它们的最高点也没有超过40%。降低投资率是中国经济必须经历的痛苦过程。 　　哈继铭还表示，中国老龄化时代到来，一方面会提高劳动力成本。另一方面会降低家庭储蓄率。社会老人是负储蓄者，他们几乎没有收入但得消费，一旦这个群体的占比高了以后，整个社会的储蓄率就下来，这样一来，资金供应就不会像过去那么充裕。所以从现在开始，就是人更值钱，钱更值钱，企业赚钱难度增加。 　　不过，哈继铭看好教育、医疗、养老、旅游休闲、互联网、影视、体育健身等行业，认为这是中国步入老龄化后最具发展潜力的领域。

安省自由党据报为对抗气候变化，计划推出新措施，就是强制所有省内挂牌出售的住宅，要先通过能源效率审查，将是全国首个省份实施同类措施。（明报记者摄） 　　安省自由党据报准备大幅改革，对抗气候变化，当中最受瞩目的是2030年兴建的楼房，禁止安装天然气发热系统。但另一项新措施影响更多业主，就是当局强制所有省内挂牌出售的住宅，要先通过能源效率审查，将是全国首个省份实施同类措施。 　　审查计划的细节，预计下月在省府推出气候变化应对计划时一并公布。 　　当局落实新措施后，任何准卖家必须参与能源审查，聘请审查员会，以联邦标准为挂牌出售的房屋定出能源等级，并提供改善建议，包括使用更好的密封和隔热材料，甚至大规模装修。计划旨在鼓励业主维修旧屋，也可让准买家得知该住宅的能源耗费多少。 　　省府在传媒披露计划内容至今，仍不肯证实计划是否属实。但能源厅过去一年就一个名为家居能源等级及申报(Home Energy Rating and Disclosure)的强制审查计划谘询持份者，而地产业界强烈反对。 　　安省地产协会(Ontario Real Estate Association)在去年提交的文件中，称计划为「用欧洲的办法解决安省的问题」，认为当局意图不公平地监管MLS房屋挂牌系统，又指不挂牌出售的房屋却不用遵守规定，加重了想拥有一间房屋的准业主的负担。 　　文件又指，「家居能源等级及申报计划，将导致那些获得低能源级别的物业被标签，业主因而需降低叫价。」 　　能源厅厅长薛雅礼(Bob Chiarelli)拒绝透露任何有关对抗气候变化的计划具体细节，只表示省府明白地产业界人士的忧虑，承诺若实行强制能源审查制度，省府一定会提供财政资助。 　　他说：「以我所知，(对地产业来说)最大的问题是成本，因为他们甫开始便提出这个问题，但省府会负责有关成本。」 　　早在2009年，时任省长麦坚迪(Dalton McGuinty)领导的自由当便立法容许强制性审查。省府引入绿色能源法案，措施包括为风力发电和其他绿色能源提供电价补贴，以及强制性审查；但后者受地产界和长者团体强烈反对，故始终没有落实执行。对于长者来说，他们担心要自己的老旧房屋在该政策下，会成为他们的财政负担。 　　如今省府决定再次提出强制能源审查，不同之处是，现在资金较充裕。省府预计，当总量控制和排放交易计划(cap-and-trade program)明年实行后，每年可带来20亿元收入，当中一部分会用于补助省民翻新计划上，以及负担每次约300元的审查费用。 　　代表建筑和能源业界的加拿大能源效益联盟(Canadian Energy Efficiency Alliance)支持推行强制审查。联盟代表Jay Nordenstrom认为，强制审查不会损害房屋销售，「这些不是新的计划，在其他市场已实行至少15年。」 　　其他市场包括美国芝加哥、奥斯汀和澳洲首都坎培拉。他说强制审查唯一会影响装修费用，令业主更重视改善能源效益的工程。政府资料显示，那些在欧洲获得较高能源等级的住宅，能卖得较高价钱。

　　现在的加拿大楼市，买家最苦！ 　　抢offer的直接后果，最明显就是卖价被抢高，所以超出屋主叫价2至3成，已不是甚么新奇事。 　　地产网站 theredpin分析了整个大多伦多地区的二手楼房买卖数据，发现今年1月至5月初为止，逾1.64万间独立屋转手，当中47%均超叫价成交， 低于叫价成交的则有40%。 　　若再深入一点看，33%成交的独立屋，超叫价5%或以上；超叫价10%以上的，也有19%。 　　以目前大多区平均屋价换算，即买家要多付4至8万元才可抢到心仪房屋。 　　地产经纪Janis Tsang声称，所谓超叫价成交，很多都是做出来的。 　　＂烈市某地区的镇屋，很多间的卖价都在75万元左右，但经纪叫价永远都是69.9万，所以卖到75万属正常市价，也总算超叫价5万元成交。如有一间装修稍为好的，卖80万亦不出奇。＂ 　　另一地产经纪刘昕表示，她印象最深刻的，是一间叫价100万元的独立屋，最后卖出价是180万元，超出叫价8成，令她感叹房市实在「太疯了」。 　　＂今年初替客人买一间半独立屋，对方叫价50万，最后成交价是70万，我们没抢到。在这样的市道，我没办法告诉客人一个恰当的价格，不知要加多少才算合理，不能根据过往卖价来作参考，只是按多少人抢来决定，这是很危险的方式。＂ 　　买家丧失理智，很危险！ 　　拥有多年房产买卖经验的袁先生认为，＂以低于市价的叫价引来抢offer，再以超叫价成交，是很多经纪惯用的卖房策略，一方面可满足屋主，经纪亦可以此做宣传。有些业主不清楚业界运作，以为某某经纪常常把房屋卖高于叫价2、3成，好厉害，但这不过是表面数字。＂ 　　袁又说，市场上只吹捧那些夸张的超叫价成交，却忽视流程正常买卖个案，例如一些卖家以正常市价来叫价，看上去并不便宜，所以只有一、两个买家出价，成交价亦未必争到超叫价。 　　这些看上去一点也不＂惊涛骇浪＂的买卖，当然不被传颂。 　　＂经纪不压低开价，抢价的情况便不够激烈。买屋不像街市买菜，明码实价一磅卖 几钱，因此买家真的要聪明点、理智点，不要盲目地争，要评估市场价来出价。＂

　　大多伦多地区独立屋价格暴涨，特别是华人聚居的区域，例如万锦市过去两年楼价暴涨超过50%，平均每月升近2万加元。。但不要以为到顶，据称独立屋还会有上涨的空间，原因何在? 　　万锦市独立屋每月涨2万加元 　　万锦和列治文山的独立屋过去两年的走势非常凌厉，根据超级生活过去几年跟踪的数据，万锦的独立屋在2014年4月的平均价格为89万3951 元，2015年4月上涨至105万6078元，到2016年4月份，万锦市独立屋的平均价格已经是136万3887加元，2年涨了46万9936加元，涨幅52.6%，相当于每月升2万加元，每日有650加元的进账。 　　再看看列治文山，2014年4月独立屋的平均价格98万9203加元，2015年4月上涨至117万3811加元， 到2016年4月份，列治文山独立屋的平均价格已涨至141万2443加元，2年涨了42万3234加元，涨幅42.8%。 　　大马路两旁限制新建独立屋 　　万锦和列治文山的7号公路过去几年改造，新建公车快速交通系统(BRT)专用通道，一片大都市的景象，目的要为增加人口密度的政策带来支持。万锦市另外两条东西向的主干道：16街和Major MacKenzie Drive将会参照7号公路的发展模式，沿路两旁将难以获得政府批准建造独立屋。 　　据万锦区议员杨绮清(Amanda Yeung Collucci)证实，有房地产商曾经向政府申请在万锦7号公路两旁建造独立屋，但约克区政府不批准，最后只能改建镇屋。约克区不通过发展商申请建造独立屋，所持的理由是7号公路属于公共运输走廊，独立屋会将人口密度降低。 　　杨绮清指出，位于万锦市北面的16街及Major MacKenzie亦、也将参考7号公路的模式，增加人口密度，但不会像7号公路的人口密度那么高。 　　杨绮清解释，虽然由于16街及Major MacKenzie目前的公共运输、基建以及服务都相差甚远，但是16街这两条主干道提高人口密度的目的是要为将来的公交建设提供需求基础。 　　安省扩大绿带保护 房价将猛升 　　安省政府本周提出一个事关重大的发展和环境保护计划，听取公众意见和建议。这个计划的名称叫做“大金马蹄地区2015年-2041年的健康、繁荣和成长规划”。 　　据超级生活专栏作者余若扬分析，这个计划的主干是要加大对绿地、湿地等敏感环境因素的保护力度，这当然是功在千秋，恐怕也是势在必行。但这个大型长远规划，对区域内房地产市场的影响也是显而易见的。 　　多伦多独立屋房价飞涨本来就是因土地有限而起，如今增加了森林河谷等珍贵自然资源的保护，土地限制更大，房地产价格恐怕就更加一发而不可收拾。 　　有种说法叫高处不算高，安省扩大绿带保护，以后土地限制会更大，加上万锦7号公路、16街等这些主干道限制建造独立屋，用于建造独立屋的土地将越来越少，未来独立屋的走向将会如何呢?  

大温楼价是许多人关心的问题，前卑诗省长金宝尔(Gordon Campbell)的前幕僚长布朗(Martyn Brown)认为，应该就是否限制外国买家购买本地物业，展开全省公投。   布朗建议借鉴外国经验，先委任一个专家小组，研究其他国家如何限制外国买家。他表示，比如在澳洲，外国买家需要缴交投机税，而且只能购买新建房屋；而在丹麦，政府则对各个地区，设定外国买家的买房配额。 布朗建议该专家小组研究这些机制，并列出选项，让省民公投。   布朗续说，有外国买家在本省，尤其是温哥华，购买了房屋后，把该房子空置。他指出，如有人认为他上述的建议是针对外国买家，具种族成份，那实在是错误。   布朗强调，自己完全无意针对某类买家。

　　据一项最新的调查报告显示，尽管加拿大楼市过热，甚至出现了泡沫，但至少85家地产公司依旧没有按照要求完成反洗钱、杜绝其他可疑资金转账计划。而其实早在15年前，就有法律要求地产公司对洗钱等活动进行管制。 　　据加通社报道，联邦反洗钱机构Fintrac在2013年1月1日至2016年2月8日期间，对2万家地产业的公司或代表进行了调查，最后只收回了来自1000家受访公司的337份承诺报告。这些受调查的公司包括开发商、经纪公司和销售代理等。 　　在这337份报告中，近四分之一的公司承认，在2001年联邦反洗钱法制定以来，它们至今还没有完整地执行管制洗钱活动的要求。其中38家公司表示他们只进行了一部分，其他47家甚至还没有开始规管。 　　Fintrac发言人吉本(Darren Gibb)表示，根据报告结果，联邦会采取进一步行动，例如进行实地检查等。如果在检查中发现有公司未按照规定办事，个人最高将会面临10万元罚款，公司的最高罚金将达到50万元。 　　在安省，有19家公司还没有完整地按规定执行计划，阿尔伯塔省有12家。魁省最多，有32家。而卑诗省8家接受调查的地产公司表示，他们的规管计划还没有完成。 　　对此，加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)发言人乐杜科(Pierre Leduc)认为对地产业者来说，要根据反洗钱法的变动来执行是有难度的，因为大部分地产业者是相对独立和分散地工作，不像银行或赌场那样是比较大型的企业。 　　乐杜科还表示，地产业对反洗钱法的了解非常少，希望能在全国范围内多做这类的宣传和提醒，增加他们对这方面责任的意识和了解。

西班牙大厦 据报道，新巴洛克风格的西班牙大厦，七十年代后，大厦的功能开始萎缩，2007年经济危机后完全处于荒废状态。大厦几易其主，2014年6月以前属西班牙最大银行——桑坦德银行的资产。成为西班牙2008年房地产市场崩溃的象征之一。但就在2014年6月，大厦迎来了首位中国买家。来自国内著名商业地产企业的王健林以2.65亿欧元，从桑坦德银行手中买下了这座地标性建筑。 当时有专家分析，万达购入西班牙大厦的时机，正处在国内房地产调整周期与经济下滑及海外楼市上升期，万达逆周期进入海外楼市，投资回报高于国内，做了笔“好买卖”。 万达“出海”置地，自然不会任由大厦空置下去。据报道，万达按计划会将西班牙大厦改建为一家拥有200间客房的豪华酒店、高级商场和300个住宅公寓的综合性物业，预计建筑面积约为83228平方米。 然而，万达的改建计划却遭到了来自马德里政府和某些市民的阻力。矛盾焦点在于大厦正面外墙墙体的存废问题。 万达综合多家专业公司对建筑的评估结果，认为单独保留一面高达100多米的墙体存在很大安全隐患，但考虑到西班牙人民的情感，万达提出，保证不会将大厦更名为“万达大厦”，同时建议先拆除、后原样恢复，以保持建筑原貌。 但方案却被马德里现任市长否决，一些市民也以“大厦是西班牙人的共同回忆”为名，通过各种渠道向万达施压，反对“拆墙”。一时间事件硝烟弥漫．．． 王健林《对话》首度回应西班牙大厦事件 王健林表示，西班牙大厦又叫马德里大厦，这个楼相当于北京的人民大会堂，或者叫博物馆。“当地人心里它就是一个地标．．．这个楼不是真正的历史建筑，因为这个楼只有50多年的时间，但是因为这个楼，一个是地理位置特殊，正面是皇宫，背面是皇宫，像故宫，这边是重要的政府建筑，这边就是西班牙大厦，我买了当然本身地位作用，可能西班牙国民有一些人接受不了，所以有人发起一个网站抗议，希望不要让我把这个大厦拆了。 【标题：马德里七万市民联名上书反对万达拆地标建筑。】这是当时网站的标题。 王健林解释道，当时马德里有四百多万市民，七万不代表多数。“如果激烈反对，几百万市民签名，可能不是7万，可能就是70万了，首先很多人都很清楚知道，这不是一个历史保护建筑。再一个，我们说了这个楼已经空闲了若干年了，为什么呢？这个楼是从银行贷款，西班牙最大的银行完全贷款建的，还不上贷款，被银行收回来了，收回来以后又没有做其他用途，所以这个楼被闲置若干年。零就业，零税收，楼已经闲置在那儿了，我买了以后，而且是西班牙的专家鉴定，这个楼由于不使用原因、闲置原因，钢筋锈蚀，这个楼不能承重，必须要拆除，还不是我的意见。我能土豪(专题)式的去了，这个楼还能用，拆了重来，怎么可能。 这个楼如果能够稍微改造一下，更省成本，没有办法，而且是当时的那个政府那个政党卖给我们的时候，是同意我们拆除重建，而且这个拆除重建会给他创造多少多少税收，会让整个大楼创造400到500个就业岗位等等。没有想到，这是我体会到了民主制度带来的负面效应。一大选，卖给我楼，签协议的政府下台了，反对党上来了，上来反对党就说，不行，不可以。怎么办呢？这个楼7亿多的成本。实际上是银行烂账，我买的时候很便宜，我现在进退有据，我一看跟他协商半天就是不行，我就给海外中心同志们讲，既然说不行，惹不起躲得起，卖掉，走人。我们宣布这个楼要出售，然后不再投资了。而且本来原来预定在西班牙更大的旅游项目，我们现在搬到法国去了，这个消息发布。” 王健林在《对话》表示，这个消息一出老百姓对政府巨大抗议，因为西班牙的就业实在太糟糕了。“失业率高峰时期25，现在失业率接近2成，去年青年人失业接近一半，所以大家对政府压力非常大，所以这个政府现在又过来跟我们商量，你们还是继续往下做，可以拆，所以我们现在等他最后给我们一个，我说你不要嘴说，给一个正式函件，我们能不能重建，毕竟位置重要，你说外国人再有钱，北京可不可能说你就在人民大会堂旁边建一个楼给外国人，不太可能，我们还有一个机会建一个酒店，是中国品牌，在地标性位置还是有一点为国争光的味道，所以如果他真的同意我们接着干，我们不排除，我们不会跟钱过不去。” 在全世界拆迁都是一个“大问题”？ 王健林表示，对我们获得教训就是，今后不能投资没有获得规划许可的项目，对中国企业也是需要谨记的教训，就是这个事。“说实话万达在海外投资地产类的项目，本身就属于重组，不是主营业务，万达只并购三种，娱乐产业，旅游产业，体育产业，这个东西跟中国能够搭勾，能够产生附加值，地产类的项目我们只投资有地标意义的酒店，为什么呢？我还是有一点情怀的，我觉得在世界的奢华酒店或者知名酒店品牌里面没有一个中国人，但是觉得这个事有多难吗？难到搞一个酒店管理公司比搞两弹一星还要难，我就不服，所以我下定决心，在海外再去发展的时候必须要用万达的品牌，我们在海外定了一个标准，统一用一个品牌叫做万达荣华，海外还有八个项目，我们还会继续前行，但是不会太多会在地标国家，地标城市，大概头15到20个，就拉倒，就建立起中国人的酒店品牌就OK了，所以这个方面给我们今后投资这一个项目更加小心一点，不是我们主业。”

据美国《世界日报》编译报道，中国买主在美国房地产已超越加拿大，成为最大海外买家。 《华尔街日报》报导，全美房地产商协会(NAR)报告指出，在3月截止的12个月期间，在美国主要购买一家庭和共有公寓的外国买家，中国占16%，较2013年增加了4%；加拿大则降至14%，印度为8%。 来自多个机构的报告显示，美国房屋市场逐渐复苏，虽然速度仍不如预期。然而，与此同时，一些城市的住宅房地产市场却出现不寻常的高度需求；许多买家会以超出要价数万元、甚至数十万美元的价格，抢购房屋。 据Market Watch网站报导，在2007年房地产市场崩盘前，也曾出现这种出高价抢购房屋的热潮；当时大多是来自外国的财力雄厚买家，也都是以现金完成交易。 NAR 的报告指出，截至2014年3月的12个月期间，外国买家购买美国房地产总金额达到922亿元，比前一年的682亿元增加35%。其中将近半数、即455 亿元来自非居民外国人，占美国整体成屋销售市场约3.5%。如果该趋势持续，则外国人在未来十年，拥有美国住宅房地产的比率，将超过35%。

房地产炽热衍生出了很多问题，也牵涉到很多行业，律师就是其中之一。一名律师被指在多宗房产交易中，没有如实地令作出贷款的人知道楼房交易的真正价格，令买屋者多取了贷款。律师会为此而对该律师展开聆讯，涉事的是一位越南裔律师，聆讯委员会认为并未参与虚报房产成交价格其中，他只是未尽责地向其作为放贷人的僱主提供实情。不过﹐安省律师公会对听证委员会的判决不服﹐提出上诉，上诉委员会认为事件要重新发还聆讯，该律师须接受第二次聆讯。安省律师公会不服聆讯委员会的判决的原因，是2006年至2008年间，这位姓阮(Cuong The Nguyen)的律师在明知可能涉及欺诈行为的情况下，仍参与8宗民宅贷款。聆讯委员会对此事作出判决时则认为，律师公会无法证明这些贷款交易和欺诈有关，阮律师并不知道贷款欺诈的事情，因为他经过调查之后坚信，事件并无涉及欺诈。不过，委员会则认为﹐阮律师的法律服务并不合格，因为他并没有向作为其客户的放款人提供与7宗交易有关的事实资料。为此，聆讯委员会对他实施2个月的临时吊销牌照处罚。律师公会反驳称，聆讯委员会对于欺诈行为的定性过于狭隘而且错误，把是否有欺诈或不诚实行为，与阮律师是否明知故犯溷淆起来。律师公会在上诉庭认为，聆讯委员会在对这几宗交易进行分析时﹐出现原则性错误。首先，聆讯委员会在对律师的涉嫌欺诈行为进行定性时，错误地认为需要将其分为两种不诚实行为，且要区别对待。第一种是仅与律师有关，是律师承认有意地向放贷人隐瞒事实。委员会得出这样的结论，是因为那名律师没有策划这个欺诈行动，也没有从中获利。根据同一理据，聆讯委员会曾要求律师公会证明，阮律师确实知道他是在剥夺放贷人的知情权，否则不能认定阮律师犯有欺诈。因此委员会更多地採信了阮律师的辩解，对其他的环境证据就视而不见。而这些环境证据表明，欺诈行为确已发生。其次，聆讯委员会对贷款欺诈的定性也有错误。他们认为，当事人正在策划误导放贷人，使其相信房产交易合约上的价格，就是当事人实际的交易价格，而实情却是，实际价格要低于购房者从放贷人处获得的贷款额。委员会仅去检查合约价格和实际成交价格是否相符，同时又过度依赖阮律师的证词。上诉庭认为，聆讯委员会应该追问自己，「这些事实资料是否没有透露给放贷人？如果是，是否就可以得出结论，这是一个不实行为？不实行为与否甚至欺诈，都可以根据环境证据来做出。在缺少其他证据的情况下，借贷人知道，如果不透露这些资料，放贷人的获利预期会受损，这就可以被认为是不实行为。」「如果房产交易是欺诈性质，阮律师是否知情？是否视而不见？假如阮律师不是明知故犯地参与欺诈，他是否还是做出专业性的渎职，没有发觉欺诈行为，或即使看到了欺诈的可能性，仍旧不闻不问？」基于上述理由，律师公会上诉庭判定安省律师公会的上诉得直，对相关8宗交易中的6宗重新进行聆讯，之前对阮律师所做的吊销牌照2个月的处罚也取消，以等待第二次聆讯的结果。

温市信贷储蓄Vancity日前发布最新调查，结果发现大温地区18岁至35岁民众尽管面临严苛的住房负担能力问题，但高达68%的人表示不打算离开温哥华。61%认为5年内会住在同一个地方，此外有22%的民众打算搬到大温地区的其他城市居住。Vancity副总裁阿泽洛夫（William Azaroff）说：“大多数人还是喜欢住在温哥华，而且想要留下来长住。”他坦言Vancity没有掌握想离开温哥华的年轻族群及实际离开温哥华的相关数据，但多数年轻人正想办法解决住房问题。举例来说，有年轻人与其他8个人合租一间房子。调查显示，36%千禧世代依然和父母同住，35%自己在外租屋，30%已经买房。93%年轻人认为在大温负担不起买房的钱，但只有13%的人不打算购屋。72%的表示，若有天搬离温哥华，主要的原因就是住房成本太高。超过一半的受访者认为工作、生活、家人和朋友是留在温哥华的主因。为留在该地区的最重要原因。这项调查是由Mustel集团于4月8日至13日访问500名大温地区的千禧世代而成。

加拿大諮议局的报告提及海外投资者，指中国财富外流影响大温地產市场，当中国经济佳时，本地楼市亦较强，相反经济增长放缓，大温楼市或可降温，但这不会在今年发生。 报告称一份去年秋季有关海外投资者的调查显示，海外买家在温哥华都会区(CMA)柏文市场中，只佔3.5%，而加拿大按揭及房屋公司(CMHC)承认这结果只显示外资对市况只属其中一部分。 其他构成大温楼贵的因素包括，温和气候、位近高山及海洋，但亦因高山、海洋、近美国边境、农地和公园用地，它们对空间扩展造成不少障碍，换言之影响房屋供应增长。 中国国民生產总值与市场有相关性 报告指，中国的实际国民生產总值的增长与市场的三项重要指标有显著的相关性，那三项指标分别是现货住宅房屋销售、现货房屋售价增长和新屋动工总数； 而相比之下，本地就业增与上述三项没有显著相关性，而5年按揭利率则只与住宅转手有关，「这或代表相当比例的大温地產买家不需靠本地工作去买屋和不少是不 需要新屋按揭。」 报告也提及处理大温房屋可负担能力的方法之一是减低需求，若外资需求真的推高楼价，这可限制非居民买楼，澳洲和丹麦曾尝试这方法。 另外，大温地產局(REBGV)4月一项向部分地產经纪进行问卷调查的结果显示，在他们的顾客中，4%的买家為海外投资者，本地或国内投资者佔逾 22%；而首次置业人士佔24%。另外，有近24%买家是换一间与之前差不多的房屋，而由柏文或城市屋转到独立屋则有11%，相反，由独立屋搬往柏文的佔 近6%。 买家类别的情况与地產局在过去两年问卷调查所得的数字没有太多改变。首次置业、换屋住户和本地投资者仍然是主要的活跃买家；而外资在过去两年所佔的比重介乎1.5%至6%之间。 从事地產行业25年，REBGV主席莫里森(Dan Morrison)指出，他大部分的顾客是本地人，有自住亦有投资。 对于省府将于今年6月起蒐集房屋买家国籍的资料，他认為是一个好提议，「各人就楼市為何变得疯狂去寻找一个理由，但其实没有单一理由，有很多不同的理由，愈知道更多事实，我们便能愈了解它。」他认為，卑诗经济好和低息也是楼市活跃背后的其中原因。

溫哥華屋價目前落後美國三藩市，但不出2年，情況可能逆轉﹐導致這個加西都會成為全北美洲屋價最貴的地區。滿地可銀行經濟師Sal Guatieri估計，在不久的將來，溫哥華可能由全加拿大屋價最貴的城市，變成為全北美洲最貴的地區。他接受傳媒訪問時說，以走勢來說，這樣的機會存在。他比較了溫哥華以及三藩市近年來屋價升勢，結果顯示，如果走勢持續，2018年3月之前，溫哥華的屋價便能夠追過三藩市。三藩市目前屋價全北美最高。這名經濟師在簡報中指出﹐截至本年3月，按年計算的幅升達到12%﹐將中位屋價推高至806,600美元。溫哥華的基準屋價仍然落後一段距離，同期間中位價是844,800元，伸約644,885美元﹐換言之﹐相差逾16萬美元。不過，這個加拿大第3大城市屋價的年增長率﹐卻高至叫人吃驚的25%。大溫地產局的重售市場資料顯示﹐4月份當地綜合基準屋價單月上升3.7%﹐而半年及一年來的累積增長也分別高至14.7%及25.3%。這名專家也提出理由支持溫哥華屋價將會超越三藩市的可能性，當中缺少不了海外投資。他解釋，有理由相信，海外的財富將會繼續流入加拿大。他估計，甚至乎聯邦或省政府承諾會有進一步的行動，至少需要一年，甚或更長的時間，才會有任何措施出台，原因是政府還在收集海外買家在本國樓市投資的數據。聯邦自由黨政府在首份預算案中撥款50萬元，由加拿大統計局負責開發方法﹐以能收集海外買家數據。這名經濟師指出，要是政府推出實質措施，也需要一些時間。另一個理由是現時處於歷來低位的利率在1年內應不會掉頭上升。此外，他也不預期溫哥華將會步入衰退。他指出，大致上沒有對溫哥華屋價升勢不利的因素，例外的是房屋價格已高，再升的話，很多人將無法入市。他表示，一些較為富裕的海外投資者或國際移民亦正遷出溫哥華，原因就是屋價太高。

加拿大房地产协会(CREA)楼市报告指出，大温楼市销售数量在4月似乎已达高峰。CREA首席经济学家克隆普(Gregory Klump)分析，由于大温市场抢房竞争激烈，很多屋主担心一旦出售手中房屋，将难以在市场买到另一间房屋，于是决定「按兵不动」，让本身的房屋继续升值。CREA昨日公布4月全国楼市销售报告，4月的全国平均楼价和销售量均创新高。全国4月房屋中央放盘系统(MLS)销售数量较3月增加3.1%，较去年同期增加10.3%。4月全国7成楼房市场销售较3月增加，主要受到首都渥太华区域及爱蒙顿楼市销售增加的带动，而大温地区4月销售房屋数量，则是较上月轻微下跌。4月平均楼价升至508,097元，比去年同期上升逾13%。协会指，多伦多和温哥华的炽热楼市，已连续数月带动全国楼价上升。撇除两个城市，全国平均楼价则下跌至369,222元，比去年同期只上升8.7%。全国销量月增3.1% 大温微跌大温地产局(Greater Vancouver Real Estate Board)统计指出，大温4月住宅楼市销售数量为4,781间，虽然是史上销售最多的4月，不过，却已比今年3月减少7.6%。克隆普相信，大温紧张的楼市供应，及其抢房竞争气氛，已开始令市场进入自我延续(self-perpetuate)的调整。他说：「楼价大幅上涨可能会诱使一些屋主放售手中房屋，但对很多人来说，如果决定卖屋，他们要购买其他房屋居住，而目前市场挂牌数量不足，买房竞争非常激烈。」他表示，结果很多屋主在考虑后仍是决定「按兵不动」，让房屋继续升值，在现时市场供应已经吃紧下，他们不放房屋出来卖。大多地区4月楼市情况也与大温类似，CREA主席艾弗森(Cliff Iverson)认为两个最热的市场的房屋销售数量已经达到高峰。在屋主惜售心理增强的情况下，温市楼价继续飞涨。4月大温基准楼价较去年同期上涨25.34%，达到84.48万元，上月独立屋基准价达到140万元。4月大温的销售/挂牌比达到63.3%，说明该市场对卖家特别有利。根据大温地产局的说明，一般销售/挂牌比只有在低于12%时，楼价才有下跌压力。统计指出，全加4月平均楼价为50.8万元，比去年同期上涨13.1%，如果扣除大温及大多两个楼市，则全加平均楼价只有36.92万元，较去年同期增加8.7%。大多伦多地区则上升12.6%；维多利亚(Victoria)和温哥华岛(Vancouver Island)也分别上升12%和8.2%。相反卡加利和沙斯卡通(Saskatoon)分别下挫3.5%和2.4%，但跌幅已收窄。

资料图片：澳大利亚房子 5月22日报道 澳媒称，中国人突然之间就抛弃了悉尼房地产市场，接下来将会是墨尔本和其他城市的房地产市场，这到底是什么原因呢？ 澳大利亚《澳大利亚人报》网站5月16日刊文称，答案很简单：中国目前正在经历一场全面变革，而我们却在以前所未有的频率连续打击我们最大的贸易伙伴。我们最好未雨绸缪，准备面对惹恼中国人的后果。 文章称，很长一段时间以来，澳大利亚经济中发展最快的产业是什么显而易见，但却为我们的政客们所忽视，他们没有计划面对2016到2017年的全新世界。 悉尼最大的房地产开发商哈里·特里古波夫上周宣布，悉尼住房市场的中国和其他外国买家数量锐减了50%。 中国人购买住宅，是采矿业投资急剧下降的澳大利亚避免陷入衰退的最大因素之一。 文章称，如果当前澳大利亚住房市场中国买家的数量继续大幅下降，同时又缺乏其他抵消这一负面影响的因素，澳大利亚很可能会陷入衰退。尽管澳大利亚银行机构的盈利不会受到冲击，但也会受到影响。 我们需要了解，中国正在收紧限制国人把钱带出中国。不过尽管如此，正常情况下中国公民可以把一所住宅10%的房款带出国。这意味着他们已经有了购买“楼花”（期房）所需的押金，到房产交割时他们通常能再把20%的房款带出中国，如此当该住宅完工时他们就有了30%的房款。 以前他们可以在中国以外获得余下70%的房款，但如今这条路更难走了。 文章称，随着中国人的资金压力趋紧，在澳大利亚审慎监管局的呼吁下，澳几家大银行相继调低贷款额度，从房产评估价的70%降到60%，并且宣布，它们将不再承认海外的个体经营收入证明。 中国人一直是信誉良好的借款人，但是我们的银行贷款单上设计的问题无法对应他们的赚钱方式，因此在过去，许多银行信贷部门负责人鼓励中国人在回答有关收入来源的问题时，提供半真半假的信息。 现在一些银行却在大声宣布，他们已经发现这些“半真半假”的信息。然而真相是这种操作方式早已人所皆知，而几乎所有正在接受调查的贷款都在按时还款。 我们不仅采用贷款额度不超过房产评估价60%的政策，而且在墨尔本等市场，“二手”住宅的评估价要大大低于“新”住宅的评估价。 银行在做房产评估时也套用更低的标准。因此，如今银行贷款通常只占房产交易价格的一小部分。 文章称，中国人能够提前发现问题，所以购买澳大利亚房产的人数大幅下降。 此外其他一系列让中国人不悦的事件让情况变得更糟。其中包括拒绝中国人收购基德曼公司，以及中国奥克斯集团因澳外国投资审查委员会迟迟不批准而放弃投资澳大利亚第二大私立医院经营公司Healthscope。另外还有南中国海问题。 文章称，中国对澳大利亚经济的促进不仅仅通过住宅销售，还通过教育产业和旅游业，而教育产业和旅游业又与住宅购买紧密联系。目前教育产业和旅游业发展势头正猛，但如果情况发生变化，我们将迎来十分艰难的日子。 看看我们一些大城市的近郊，许多起吊设备正在为中国人建造住宅，他们支付了10%的押金，其余款项将在房产交割时支付。他们被给予各种口头承诺，但是没有可让当地银行提供贷款的具有法律约束作用的合同。 如今，考虑到中国的外汇管制趋紧，我们事实上已经阻断了他们完成交易的道路。哈里·特里古波夫宣布，他已经偿还了所有债务，所以我猜测他会为中国人购买的大量“楼花”融资。但其他开发商可能就没有能力帮助中国人完成交易了。 因此，中国人的住宅交易有大面积违约的风险。如果这种情况发生，房地产开发商只能去撞墙。他们建楼成本的50%来自银行，其余资金来自二次抵押出借人——其中一些人用的也是银行贷款。 文章称，如今的风险是，在未来大约18个月内，澳大利亚部分建筑公司将陷入破产。人们会把指责的矛头对准审慎监管局和银行，因为它们一边支持本土房地产开发商，一边却把开发商的顾客拒之门外。这些是我们银行犯下的低级错误。

　　卑诗省维多利亚“香豌豆”(Sweet Pea)豪宅出售，叫价1,500万元。　　该幢坐落于亨伯路(Humber Rd.)3100号路段的豪宅，建于1939年，屋龄大约77年，占地2.5英亩，室内面积15,409平方呎，有6个睡房、9个浴室及室内泳池，更有一个度身订造影音室。　　此外，该物业设有两个双车房、温室、抽湿系统及一个后备发电机。　　除了屋内设备完善之外，该物业更拥有无敌风景，既有1,000呎无遮挡海滨美景，而从窗户向外望，无敌向南景致尽收眼底。　　该物业去年的地税为80,989.98元，获称为高地庄园(Upland Estates)的一颗明珠。

　　踏入5月，地产市场正式步入传统旺季，除意味大量准买家空群而出看房，楼房交易将价量齐升，也代表竞价战 （bidding war）与超叫价成交等情况将越趋白热化。有地产界人士慨叹，在抢offer已成常态的市道，大家只斗「谁的钱多」，经纪的专业、经验与技巧，统统派不上 用场。 　　加中地产投资总商会会长袁浩彬（Herman Yuan）说，在盛行抢offer的卖家市场，做买家经纪尤其辛苦，很多行内人均怨气充天。 　　「好不容易客人才看中了一间屋，决定落offer，但全部都要抢。事实上，抢offer只是斗谁的出价高，完全看不出经纪的专业、经验、技巧和策略。现在越来 越多人投身地产经纪行业，是因为市场实在太好，根本不用经验与专业也可谋生，入行一、两年已成绩不错，甚至自觉很成功。」 　　天合地产经纪刘昕（Sally Liu）表示，大部分客人在加入竞价战之初，都会定下一个心理价位，但经过两轮抢价，便很容易超越原本的想法。   　　「也 许客人也清楚这间屋不应是这个价，但当抢起来的时候，心态会变，觉得多付一万几千元还是可以的。以前经纪或会稍稍游说客人多加一点，但现在不用push， 客人也愿意自动加钱，自己打破自己的心理最高价。有些情况下，买家根本不用加这么多钱，但心里就是怕买不到，多加一点钱以策安全。如此一来，卖价便被抢高 了。」   　　镇屋一周涨价4万元 　　她续说，早前看见一间准备放售的镇屋，打算先帮客人探路问价，但得到的回复却令她 感气结。「一周前，同一条街另一间各项条件都差不多的镇屋，成交价86万元。但这一间的经纪回复没90万不卖。在这一星期里，区内甚么也没发生，又不是忽 然多出了一条地铁线来，为何短短一周便无故涨了几万元？真是很不合理的状态。」 　　廿一世纪Atria Realty Inc.地产经纪Janis Tsang也讲述了一次抢offer但铩羽而归的经历。「那间独立屋叫价98万，共有5张offer，我们出价115万元，最后卖价是120万元。事后， 对方经纪私底下跟我说，我们的出价排第2位，这是我遇过第1和第2出价相差较多的例子。我不敢说这5万元是否值得，但起码作为第2位的，客人觉得如果要多 付5万便不想买了，可谓输得心安理得。对于成功抢到的买家，经纪不会告诉客人出价比第2位多出了多少，所以亦感到好安乐。当然，买家如知道要贵5万来争胜 一定会心有不甘。」 　　Janis又称，所谓争offer，有时是人为推波助澜，不代表市场实况。「有一些盘因为某些原因，没有人落offer，经纪 为了满足屋主期望，会联络一些相熟经纪朋友，游说自己客人即管落offer试试。如果有几个愿意参与，纵使大家都只抱但试无妨的心态出价，也叫做出现了 抢offer情况。」 　　「抢offer非华人独有」 　　亿兆地产经纪Henry Lam表示，抢offer已遍地开花，全民皆抢，已不是华人独有。他认为在这种氛围下，买家必需保持理智，经纪亦应该在适当时候与客人分析当中利害。 　　「早 前带客人到Aurora落offer买屋，共有6个人争，当中只有我的客人是华人。当晚下大雨，又冷又夜，我们已去到门外，坐在车上等。当时已抢到第4 轮，本来文件都写好，但我与客人再商讨和分析，究竟这个出价是否物有所值？心里的预算是多少？我问客人有多喜欢这间屋，他回答OK啦。就是这样，我建议他 不要再出价，走吧。翌日再翻查成交价，比客人的预算高出很多，所以纵使再出价亦只是浪费时间。最重要是，6张offer一齐争，只会把价钱抬高，下次再买 便会更难了。」

　　温哥华「楼房可负担指数」进一步萎缩，仅有3%的温哥华人有能力在温哥华购房，4个月前则为5%。 　　UDI/Vancity房屋可负担指数(UDI/Vancity Housing Affordability Index)2016年第一季度的数字刚刚出笼，显示温哥华居民中，只有3%有能力在这个原居城市购房，并出现萎缩的趋势；显示温哥华的房屋愈来愈不可负担。   　　假若分门别类，城市屋与柏文的可负担指数稍为好一点，但也只有三分之一的有收入的人士能够负担温哥华转售市场内放盘的木结构柏文。   　　另一方面，按揭利率保持稳定，八大银行的5年期固定利率平均值为3.14%，对上一个季度则为3.06%。其中三家银行BMO、TD与HSBC的5年期固定利率由2.59%至2.7%不等。 　　报告指出，虽然利率处于历史低水平，但楼房价格太高，让不少人难以在本城市买屋。 　　温哥华一栋独立房屋的中位价格已经攀上225万元的水平；在市郊，则为145万元。在上一个季度之内，温哥华的增幅为25万元，市郊的增幅为5万元。 　　楼价愈来愈不可负担，为不少刚刚起步、准备构建小家庭的夫妇面临两难的抉择：要么忍受窄小的居住环境，要么远离市中心。有些觅房者希望中间着墨，住在面积较大城市屋，虽然与其他房屋相连，但起码有自己的门户和小花园。可是这一房屋种类却极度供不应求，以至衍生出「missing middle」这一名词，来形容这些短缺的中价楼。

　　81岁魁省老翁在自建房屋居住50年之后被当局命令离开，因其房屋不仅不安全，而且设施简陋，不适合人类居住。 　　这名老翁名叫 Peder Mortensen，是1名结构工程师，他1959年从丹麦移民加拿大，在蒙特利尔郊区 Vaudreuil-Dorion 买下一块土地之后便开始自建房屋，屋子最终在 1962年建成。他说他自己设计，自己拌水泥，将房屋修起不容易，而且也一直力图保持房屋的状态适宜居住。 　　虽然老头说他的住在里头很舒心惬意，但市府认为存在安全隐患。   　　让我们来欣赏一下老头的杰作：   　　外墙结构颇不寻常，看起来像是木制箱子，院子的建筑材料则是用旧的机械零件搭成的。 　　房子内部也差不多，几乎没有什么家具和装饰，管道沿墙而行，包括水管、电线、取暖管道等等。他利用雨水洗衣，屋内只有1间房屋供暖，这样他每年取暖费仅区区$800。 　　虽然老头坚持说他住在这里很安逸，但市长不同意，认为这不是人住的地方，找遍整个魁北克都没有人住这样的房子，因此屋主应该马上搬离。 　　市府官员希望老翁尽快按照市府要求搬离，越快越好，否则市府会寻求法庭强制令，将建筑完全拆除。 　　市议会下周开会，讨论如何处理此事。 　　但邻居们不干，称老翁是个好得不能再好的人，大家都喜欢他。邻居们还发起网上请愿，支持老翁并希望他仍然住在那儿。 　　据悉，目前已经有1,200多人签名对老翁表示支持。 　　老翁自己也不愿离开，说他正在考虑如何把他称为家的地方扩大，并加以适当的装饰。  

　　 根据大温地产局(REBGV)公布的最新数字显示，今年4月区内房屋销量创下同月最高纪录。列治文上月通过俗称电脑盘(MLS)售出的相连屋（attached home）达109个单位，销售中位价为73.9万元，比去年同期的56.5万元上升30.8%。   　　适合年轻家庭入住 　　一位王姓地产经纪周五告诉《星岛日报》记者，列市政府近年来大力开发城市屋，成为大温地区最多城市屋的城市。城市屋房间通常较柏文多，而且大多有3层、双车库及小花园，加上价位适中，吸引较多年轻家庭入住。另外，城市屋也是华裔太空人家庭的首选，不少人往往会卖掉温西或西温的独立屋，换间列治文城市屋以方便往返大温及中港台等地，或留给已成年读书或工作的孩子。

　　列治文一个城市屋楼盘尚未发售，但周四晚已吸引了一些准买家排队。由于现场仍在施工，发展商基于安全考虑，向排队人士派发号码牌，日后买楼时以号码为次序，该批准买家才散去。有地产人士指出，由于列治文独立屋供应紧缺，很多买家已把目光转向城市屋。 　　据楼盘工作人员周五告诉《星岛日报》记者，位在列治文2号路（No.2 Rd.）靠近威廉斯路（Williams Rd.）路口的一个城市屋楼盘，周四晚就有人到场排队，至周五上午聚集多达60人。很多准买家还特别准备折叠椅及夜间御寒衣物备战。发展商向他们派发号码牌后，他们大约在早上11时许散去。 　　发展商在现场张贴告示指出：“由于买家对该楼盘表达极高兴趣，在销售办事处开门前，就出现买家排队。考虑现场仍在施工中，或无法照顾买家的安全，已向排队者派发次序号码牌。”发展商还表示，该楼盘将发展三期，总共兴建122个单位。记者周五曾致电及发电邮予该发展商，希望询问更多详情，但至截稿时未获回应。   　　原址为史蒂夫斯顿中学   　　据了解，该楼盘原址为史蒂夫斯顿中学(Steveston Secondary)，地皮在2013年由发展商斥资4,100万元收购。 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)西部前总裁杨兴琳周五受访时表示，列治文独立屋房源紧缺，买家显然已把目标转向城市屋。一般而言，到现场排队人士，多半是买楼花，而非买建好的新房。 　　他说：“部分发展商为鼓励销售，往往一旦客人签字购买，就会立刻提供经纪一半佣金，并且会在30天后，支付另一半佣金。这令经纪喜欢和特定发展商合作，带客人上门购买，也会推高买房气氛。” 　　杨兴琳认为，省府近来制订新例打击摩货，或许短时间可冷静楼市，但估计不到两个星期，大温楼市仍将持续火热。 　一个肖姓地产经纪告诉记者，列治文独立屋供应少，城市屋近来受到热捧，每呎价格已炒到650元左右。以一个1,900平方呎的4房豪华城市屋为例，总价已高达123万元。他说：“豪华城市屋通常有专用私人会所及健身房，远较柏文受到华裔买家喜爱。”　　据REBGV统计，以城市屋为主的相连屋（attached home），上月销售中位价（Median Selling Price）较去年同期升30.8%，达73.9万元。

　踏入5月，大多伦多的地产市场正式步入传统旺季，除意味大量准买家空群而出看房，楼房交易将价量齐升，也代表竞价战与超叫价成交等情况将越趋白热化。　　有地产界人士慨叹，在抢楼盘已成常态的市道，斗钱多，经纪的专业、经验与技巧，统统派不上用场。　　安省多伦多的加中地产投资总商会会长袁浩彬（Herman Yuan）说，在盛行抢盘的卖家市场，做买家经纪尤其辛苦，很多行内人均怨气充天。　　天合地产经纪刘昕（Sally Liu）表示，大部分客人在加入竞价之初，都会定下一个心理价位，但经过两轮抢价，便很容易会超越原本的预算。　　廿一世纪地产经纪Janis Tsang表示，所谓抢盘，有时是人为推波助澜，不代表市场实况。　　“有一些楼盘因为某些原因，无人问津，经纪为了满足屋主期望，会联络一些相熟经纪朋友，游说各自的客人出价。如果有几个愿意参与，纵使大家都只抱但试无妨的心态出价，也出现了抢买情况。”　　亿兆地产经纪Henry Lam表示，抢楼盘不是华人独有。他认为在这种氛围下，买家必需保持理智，经纪亦应该与客人分析利弊。　　47%独立屋超叫价成交　　地产网站theredpin.com分析了整个大多伦多地区的二手楼房买卖数据，发现今年1月至5月初为止，逾1.64万间独立屋转手，当中47%均超叫价成交，低于叫价成交的则有40%。　　再深入一点看，33%成交的独立屋，超叫价5%或以上；超叫价10%以上的，也有19%。以目前大多区平均屋价换算，即买家要多付4至8万元才可抢到心仪房屋。　　“买家要理智点”　　拥有多年房产买卖经验的袁浩彬表示，市场上只吹捧那些夸张的超叫价成交，却忽视流程正常买卖个案，例如一些卖家以正常市价来叫价，看上去并不便宜，所以只有一、两个买家出价，成交价亦未必争到超叫价。这些看上去一点也不“惊涛骇浪”的买卖，当然不被传颂。　　他指出，“经纪不压低开价，抢价的情况便不够激烈。买家真的要聪明点、理智点，不要盲目地争，要评估市场价来出价。”

　　本网日前报道，安省房地产市场最热的地方可能不是多伦多和汉密尔顿，而是尼亚加拉地区（Niagara Falls），这里4月份房屋销售总的货币价值与去年同期相比大幅飙升了36.2％，一方面得益于价格上升，另一方面得益于交易活跃。今年4月份该市平均房价就从$262,226涨到$303,667，年增幅为15.8%，与多伦多看齐。 　　有房地产专家表示，多伦多和汉密尔顿房价飙升且居高不下，也让周边城镇房价随之上升。其中越来越热的市场之一就是举世闻名的尼亚加拉地区。连这里地产经纪都在惊呼：越来越多的多伦多人到这里买房。其实当地地产经纪此言不虚。尼亚加拉市市长 Jim Diodati 承认，到该市买新建房屋的买家一半来自 GTA地区，30%来自 GTA外围地区，只有20%来自本市居民。这位市长还说，尼亚加拉的房市已经开始“疯狂”：有些新建房屋尚未建好，配套设施及相关服务尚未配齐就被抢走了。 　　现在对有意到尼亚加拉买房的多伦多居民又有个好消息：空港设在多伦多中央岛（Toronto’s Billy Bishop Airport）的波特航空公司（Porter）正与尼亚加拉机场进行协商，开通多伦多至尼亚加拉之间的航班，航程仅需8分钟，尼亚加拉机场（Niagara District Airport）设在安省最美丽的小镇 Niagara-on-the-Lake。   　　波特航空的发言人 Brad Cicero 表示，该公司正与尼亚加拉机场方面讨论相关事宜。他说虽然目前尚无开通新航线的计划，但波特航空的航班经常也在尼亚加拉机场起降，因此肯定有合作的机会。   　　波特航空的 CEO 对此设想非常有兴趣，已经让公司在其官网设立调查，向旅行者征询意见，问他们是否对多伦多-尼亚加拉开通定期航班感兴趣。 　　新航线对尼亚加拉及附近地区居民也是一大利好 　　从尼亚加拉驾车到多伦多正常情况下一般需要1小时40分钟，但由于交通堵塞，很多情况下都需要2个多小时。 　　尼亚加拉市市长 Jim Diodati 就深有体会，他说他看着他的父亲驾车到多伦多上班30年，为了赶时间并避开交通繁忙时间，他每年越起越早。父亲现在不上班了，现在他的一个兄弟“子承父业”，也是开着车到多伦多上班，每天都为不迟到而在路上“拼搏”。因此他为省府在两年后开通GO火车非常期待。 　　他说要是GO火车通车那就帮了通勤人士的大忙了，通勤时间不仅稳定，而且可以预期，通勤成本也比自驾车降低2/3。 　　要是这位市长听到日后多伦多到尼亚加拉不仅开通GO火车，而且会有耗时仅8分钟的航班，他不知会多兴奋呢！

卑诗商业促进局(Better Business Bureau，BBB)提醒民众近来有家在温哥华举办房地产讲座的公司屡遭投诉。 BBB近来从加拿大和美国收到157件关于Success Path Education公司的投诉，认为该公司举办多场地产讲座，但却误导听众还假推广。BBB高级传讯总监凯利(Evan Kelly) 表示，“有不少人投诉花费数千美元听讲座，想获得关于房地产的相关资讯，最后却失望而归”。 BBB表示许多人投诉Success Path Education公司的房地产讲座，呼吁民众小心。 据了解，该公司第一期是免费课程，并承诺会提供MP3即课程DVD做为赠品，但却从未履行过，也没有提供任何有用的资讯。相反地，参加者还因压力付2000元参加更长的课程。参加三天课程的人只获得如何提高信用等资讯，然后就被邀请参加更密集的套装课程，学费在1万元至4万元不等。凯利说：“我们希望卑诗省的消费者付费参加任何课程或讲座前可以先多方蒐集资讯。” 对此，Success Path Education反驳称投诉者不到参加讲座的1%，发言人安卓斯(Shane Andrus)说：“多数参加房产讲座的人认为这投资房地产非常好赚，其实这需要很多的努力。如果你问那些投诉讲座的人花了多少心力研究房产，我相信真正去做的人非常少。”

本网日前报道，安省房地产市场最热的地方可能不是多伦多和汉密尔顿，而是尼亚加拉地区(Niagara Falls)，这里4月份房屋销售总的货币价值与去年同期相比大幅飙升了36.2%，一方面得益于价格上升，另一方面得益于交易活跃。今年4月份该市平均房价就从$262,226涨到$303,667，年增幅为15.8%，与多伦多看齐。 有房地产专家表示，多伦多和汉密尔顿房价飙升且居高不下，也让周边城镇房价随之上升。其中越来越热的市场之一就是举世闻名的尼亚加拉地区。连这里地产经纪都在惊呼：越来越多的多伦多人到这里买房。其实当地地产经纪此言不虚。尼亚加拉市市长 Jim Diodati 承认，到该市买新建房屋的买家一半来自 GTA地区，30%来自 GTA外围地区，只有20%来自本市居民。这位市长还说，尼亚加拉的房市已经开始“疯狂”：有些新建房屋尚未建好，配套设施及相关服务尚未配齐就被抢走了。 现在对有意到尼亚加拉买房的多伦多居民又有个好消息：空港设在多伦多中央岛(Toronto’s Billy Bishop Airport)的波特航空公司(Porter)正与尼亚加拉机场进行协商，开通多伦多至尼亚加拉之间的航班，航程仅需8分钟，尼亚加拉机场(Niagara District Airport)设在安省最美丽的小镇 Niagara-on-the-Lake。 波特航空的发言人 Brad Cicero 表示，该公司正与尼亚加拉机场方面讨论相关事宜。他说虽然目前尚无开通新航线的计划，但波特航空的航班经常也在尼亚加拉机场起降，因此肯定有合作的机会。 波特航空的 CEO 对此设想非常有兴趣，已经让公司在其官网设立调查，向旅行者征询意见，问他们是否对多伦多-尼亚加拉开通定期航班感兴趣。 新航线对尼亚加拉及附近地区居民也是一大利好 从尼亚加拉驾车到多伦多正常情况下一般需要1小时40分钟，但由于交通堵塞，很多情况下都需要2个多小时。 尼亚加拉市市长 Jim Diodati 就深有体会，他说他看着他的父亲驾车到多伦多上班30年，为了赶时间并避开交通繁忙时间，他每年越起越早。父亲现在不上班了，现在他的一个兄弟“子承父业”，也是开着车到多伦多上班，每天都为不迟到而在路上“拼搏”。因此他为省府在两年后开通GO火车非常期待。 他说要是GO火车通车那就帮了通勤人士的大忙了，通勤时间不仅稳定，而且可以预期，通勤成本也比自驾车降低2/3。 要是这位市长听到日后多伦多到尼亚加拉不仅开通GO火车，而且会有耗时仅8分钟的航班，他不知会多兴奋呢!