地产

5月21日，康巴什乌兰木伦湖广场。 周末的中午，内蒙古自治区鄂尔多斯市政府前的广场上空空荡荡， 人们可以清晰地听到几百米外"康巴什美食城"的电音喇叭声、喜鹊从空中飞过时的啾鸣，偶尔也有驶过的汽车与路面摩擦的声音。 5年前，因大片空置的住宅楼、空旷冷清的街道，康巴什被人们称为"鬼城"。 康巴什是鄂尔多斯市从2004年开始建造的新城区。2004年以来，随着煤价上涨，有着全国1/6煤炭储量的鄂尔多斯一夜暴富。这个曾被成吉思汗称为"衰落王朝振兴之地、白发老翁享乐之邦"的地方，突然涌入了来自全国各地的"淘金客"。 随着外来客涌入，当地政府认为，鄂尔多斯老城区东胜区无力承载更多的人口，要开辟一个新区接力。这个承载"鄂尔多斯梦"的地方被选定在距离老城区25公里、被乌兰木伦河三面环绕的康巴什。 煤炭资源变现的财富喷薄而出，又涌入房地产行业。随着炒房热，这个大漠小城的房价甚至曾飙到两万元一平方米，直逼一线城市，物价也跟着水涨船高。从事房地产销售的沈旭曾在2005年来到康巴什考察房地产项目，那时给他留下最深印象的是此地的荒凉和当地人的"土豪"。沈旭记得，那时候两个人在餐馆吃顿午饭都要四五百元，普通酒店住一晚也要400多元。 尽管建设项目发展得火热，人气却没跟上。从市政府门口到乌兰木伦河边的人工湖景区，在这条分布着5个广场、两个公园的中轴线上，少有人经过。 为了拉动这里的人气，当地政府不遗余力。早在2003年，鄂尔多斯就决定将市政府搬迁至当时尚未启建的康巴什新区。2006年市政府正式搬入后，市直机关、医院也陆续入驻。2015年年底，鄂尔多斯市第三届人大常委会第二十三次会议，同意设立康巴什区。 随着北京师范大学附属学校入驻、市一中等学校搬入，汇集了20所学校的康巴什成了鄂尔多斯的教育高地，这有效地吸引了不愿让孩子输在起跑线上的家长们。吴倩（化名）的女儿在位于康巴什的市一小就读二年级，为了让孩子入学，她在附近买了学区房，自己则要每天开车30多公里路去老城区上班。在内蒙古排名数一数二的鄂尔多斯市一中也带动了学校周边的房地产市场，该校对面的小区至今仍保持每平方米8000多元的房价。 可对于一些老居民来说，东胜才是他们习惯的居所。退休的供电局职工杨文其住在位于康巴什的女儿家，每周他一定要回一趟位于老城区的旧居。沈旭也发现，自己所在的售楼处每到周末就变得冷冷清清，因为人们都回老城了。 张双印9年前来到康巴什，他见证了这个城市从一片荒原到逐渐成形，从大修大建到近年的平静。 张双印记得，刚来康巴什那几年，如果运气好，一个装修工人一个月能赚一两万块钱。这一两年，他每个月的工钱在四五千元左右，而且过完年总要等到"五一"后才陆续有活儿干。只有钢筋水泥骨架的楼房边，是停摆的吊臂，这也许为张双印的境况作了注解。 和国内其他三四线城市一样，房地产去库存是当地政府的心头之患，"切实加大房地产去库存力度"之类的字眼屡屡出现在政府工作报告中。 事实上，早在2006年经济情况仍一片大好时，当地政府就开始布局华泰汽车园区、奇瑞汽车生产基地等产业。来投资的企业，不仅能享受税收优惠、低廉的电价，甚至还有配套的煤炭资源。 2011年，民间借贷链条雪崩，鄂尔多斯曾经引以为傲的生存模式遭到考验。 新区管委会主任高志华在今年的公开讲话中指出，"随着经济下行……虽然带来了阶段性的困境，但也倒逼了社会心态，客观上为我们推动转型发展提供了难得的精神动力。" 在充满现代感的鄂尔多斯博物馆里，其中一个展区回顾了鄂尔多斯数十年来的发展历程：这座城市经历了农业到工业、规模总量由小到大的转变后，在2011年迎来了"第三次创业"。 美媒：中国最大"鬼城"康巴什入住率已达九成 美国《福布斯》双周刊网站4月23日文章，原题：如今，中国最大"鬼城"已入住九成，但存在蹊跷如果我说鄂尔多斯的康巴什——中国最大的"鬼城"——如今已几乎住满人，你会相信吗？但这是现实，我也是刚刚得知目前该地入住率已达九成的消息。 不过，其中有蹊跷。 在鄂尔多斯这座地级市，康巴什位于东胜区和县级行政区伊金霍洛旗之间，被乌兰木伦河分割。如今，康巴什的核心区地处该河北岸，而众多住宅区位于南岸。 康巴什更"神秘"之处在于它至今未获得相应的行政级别。虽然该新城目前已有近10万人口，但在北京看来，它并不存在。不过，康巴什正在向北京申请"县级市"地位。 有趣的是，康巴什的申请不包括位于乌兰木伦河以南的区域。该区域恰好是康巴什大部分空置住房所在地，这或许并非巧合。其实，将该区域"切除"后，康巴什就将突然变为几乎住满人的新城。 尽管将康巴什分为两个不同的行政实体或许看似权宜之计，但事实并非完全如此。在中国，一座新城获得官方承认需要满足一系列条件：一定的人口、GDP、面积和设施等。为成功申请"县级市"地位，康巴什只能拧掉一些水分。 但人们还可以说，该区域从始至终就不是康巴什的一部分。鉴于康巴什新城从未成为正式的城市实体，其真正边界值得商榷。当2010年开始兴建时，该区域曾被计划修建为康巴什的南部城区。但正如中国几乎所有的大规模城市化一样，在新项目酝酿和最终完成之间将发生很多变化。 即便如此，康巴什的形势依然没有改变：一片处于萌芽状态的城区正努力实现经济多样化，创造新的商机，并吸引新的企业和更多居民。但这或许意味着媒体需要更新叙事方式：康巴什不再是鬼城。

综合旧金山纪实报等报道，脸书创始人兼首席运营官马克-扎克伯格再斥巨资升级隐私配置：花费3000万美元买下4座周边相邻的房子，以便进行拆除工作，保障住宅不被窥视。 扎克伯格位于旧金山帕洛阿尔托市的豪宅，价值7百万美元。周二，一份市政规划资料显示，他计划铲平他名下相邻的四座别墅，其中一间他花了1400万美元购买，它们都将被更小的住宅所取代。 其中一位邻居表示：“他是在做开发项目还是要新建某种庭院以供他招待访客和员工呢？我们主要的疑问就是，这里到底还会是普通住宅吗？改造后会不会造成交通拥堵、住宅安全等问题呢？” 据圣若泽水星报报道，5月16日小区物业房屋管理者给周围居民发出了通知：“新的房子面积可能会比现在小20%，但是足够给扎克伯格100%的私密性。”这次改造的目的，完全是为了解决小扎一家的隐私问题。 2013年，扎克伯格买下了一套新月公园附近的5,000平方英尺（约464平方米）的别墅。不久之后，有一位“精明”的开发商开始发话，他将在周围建造更好的房子，提供给那些想要跟脸书创始人做邻居的客户使用。自那时起，扎克伯格开始抢购所有邻近的住宅。 扎克伯格本人的安全，同时也是脸书董事局所关心的首要问题。最近的一份监管文件显示，这家全球第一大社交网站，去年为扎克伯格购买了高达500万美元的保险，其中包括了一系列安全细节、私人飞机业务等等。

　　在美国印第安纳州东郡400号公路南段的路中间有个土丘，硬生生把这条沥青路割成两半。这个土丘是Nancy Kerlin Barnett女士的墓地。 　　Nancy Kerlin(1793-1831)在1808年(她只有14岁)和William Barnett结婚，后来搬到现在的Amity附近定居下来。在她39岁的1831年死去，当时埋在可以俯瞰Sugar Creek地区的一个山坡上，那里是她最喜欢的地方之一。又过了几年，其他的亡者也被相继埋在那里，久而久之就成了一个小坟场。 　　大约在本世纪初的时候，Johnson县决定修一条直跨那个墓场的公路，也就是说那里的坟墓都得移址。Nancy有一个儿子不同意移走她的墓，而因为墓场其他坟墓都清理干净了，开发商也就不介意把Nancy的墓留在那，就让公路在修到这个位置的时候把它包围起来。 　　这一次还不算麻烦协商之后就解决了，更棘手的还在后面：县里打算拓宽这条路。但是现在这个坟墓就横在路中央，可能必须得想办法挪走了。这一次，Nancy 的孙子Daniel G. Doty反对。可是当该县施工方继续推进他们的计划时，Daniel Doty就拿起猎枪站在了祖母坟墓上。他在那具体僵持了多久不得而知，但很明显他的抗议取得了成效，把这条县道给逼成了两条路，施工也是围起Nancy的墓做的。坟墓上放了保护它的混凝土板，1912年8月8日，坟墓上面还竖起了一块历史标牌。

　　据悉，安省政府计划拨款9个亿来实施社会住房的节能改造工作，而这些财政拨款将来源于限额交易的税收。 　　周三，安省环境和住房部长共同表示，他们将在4年内向安省拨款9个亿用于节能改造多租户住宅以及对租户的补助和退税。 　　此外，他们还表示，这项财政拨款是气候变化行动计划的一部分，行动计划将于未来几周公布，其中就包括逐步淘汰天然气供暖。 　　据悉，9亿的财政拨款，其中5亿用于社会住房的节能改造工作，包括：安装节能窗、供水管道上安装隔热保温设备以及改进其它机械系统等等。另外的4亿用于对住户的补助和退税，例如，住户如果安装节能炉灶和节能照明设备就可获得相应的补助金和退税。

　　在加拿大BC省，不仅温哥华市的房地产市场滚烫，省府维多利亚市也不例外。 　　加拿大广播公司 CBC的 Liam Britten 报道说，位于James Bay 区的一栋两卧室独立房，一个月前刚刚以80万加元的价格出售，现在这栋房子又重新上市，这一次，要价98万加元。 　　维多利亚市的房地产经纪人 Frank Rudge  表示，从事房地产业40多年，从没见过如此火热的市场。 　　他在参加CBC的一个节目时说，这样的情况前所未有，市场在发疯，很难说什么时候会缓和下来。  　　维多利亚市的居民 Erin Peterson  是去年从温哥华市搬过来的，她告诉CBC,  她在温哥华的房产5年内增值了近 50万加元，之后她卖掉了温哥华的房子，决定搬到房价稍低的维多利亚，没想到，在维多利亚要买到合适的房子也并非容易。 　　她说，我们找了四五个月，看了很多很多房子，一有房子上市，你得赶在开放参观（Open House）之前去看房，看上了就得立刻报价，而且报价要高于要价，否则根本拿不下房子。 　　她现在担心，维多利亚也正在向温哥华的方向发展。 　　她说，我真不愿意看到10年后维多利亚也会变成象温哥华那样，温哥华已经有人因为负担不起住房而不得不离开。

为了调查地产行业中出现的串通招投标问题，加拿大竞争局(Canada's Competition Bureau)把调查对象对准了整个GTA地区的condo装修，很可能你购买的公寓也在被调查行列。   图片来源：Canadian Press   早在5月10日，曾有法院强制要求141名condo房主在三个月内重新把房产档案上交给竞争局。此次调查的核心是2006年-2014年间的condo中那些共享空间的翻新装修情况，比如共用大厅、派对屋、停车场等。调查涉及的condo所在地区范围非常广，包括多伦多、密市、宾顿市(Brampton)、列治文山(Richmond Hill)、Thornhill、奥克维尔(Oakville)、Newmarket, Woodbridge以及万锦市(Markham)。 不过，竞争局发言人表示，condo房主并不是此次调查的真正目标。有法律专家透露，竞争局实际上是想对那些潜在的违规室内装修公司以及给它们提供装修材料的供货商们下手。

在我印象中，能做经纪的都是聪明人，头脑聪明，办事精明，既懂赚钱，又懂人情，不是精英也是人精。因为换房，我先后与三位地产经纪打过交道，近距离接触后，发现精英中也是良莠不齐。 2007年登陆后我家买的公寓房子贷款已经全部还清，就想着改善一下居住条件，换个面积大点交通更便利些的高层公寓。 有朋友向我推荐港先生(文中均为化名)。推荐的理由不是他卖房业绩有多好，而是他的为人。听朋友说他家最初落户温哥华时就是港先生帮忙买的房，事隔两三年后，朋友因生意上的需要搬到远离温哥华几百公里的城市去住，原住房出租。 这期间出租后的屋子洗衣机出了问题，朋友需要把自己的洗衣机换过来，但苦于没有车，于是试着打电话给港先生寻求帮助，没想到港先生二话没说，从温哥华开车 到朋友那里取了洗衣机给拉回来，并找人帮忙安装好。这件事让朋友非常感动。我听了朋友的故事后，决定请港先生帮我卖房。 港先生为人忠厚，办事稳妥，做地产经纪27年了。他约我和老公到他的办公室去，让我们看了他的资质文件，又详细介绍了房地产相关信息，还和我们聊起他的家 庭和做地产工作的经历，我们原准备是来与他签卖房委托协议的，结果第一次见面他只是让我们对他有所了解，给我们时间考虑一下，协议没签成。后来我们忙其它 事就把卖房的事暂时放下了，待再次有时间提及卖房时，港先生却离开加拿大去休假了。 这时我遇到刚刚搬走的华人邻居，她说她家卖房历时两年，换了三任地产经纪才刚刚卖出去。因为素里近几年新建了很多楼盘都卖不出，所以现在公寓不如独立屋好 卖。听她这么一说，我想她的经纪对我家这栋楼应该比较了解，就问她这个经纪怎么样?邻居说，能帮我把房子卖出去就是有能力呗，于是向我推荐了陆先生。 陆先生一身西装革履，头戴礼帽，给人很绅士的感觉。首次见面时他强调自己是专做素里的房地产专家，并用手提电脑演示他的售房业绩，各种数据图表曲线直方图说明他的各种第一，他以此来博得客户的信任。但之后他展现出的工作作风不像是受我委托的经纪人，倒像是买家的卧底。 每次有人来看房后，他都主动给我反馈，诸如“客户说房子面积太小了”，“房子太简陋了”等等，还经常帮我分析对比，指出我家房子的种种劣势。经他分析后， 我家房子简直就没有优点。他的目的很明确，房子能否快速卖出，主要取决于我能否把挂牌价格降低。卖房的过程好像是我在配合他完成业绩，卖不出去倒让我有愧疚感。 我们出的价已低于我们当初买房的价格了，而且我们只是想改善条件换房，并不急于出手，于是我忍不住要向他道歉：“对不起，我可能要耽误你的业绩了。” 有一次客户看房后，陆先生与我商量，说客户看中了与我家相似的另一套房子，面积比我家大、价格也比我家低，但他与对方经纪是朋友，两人商量想让客户买我家 的房，让我说出最后的价格底线是多少，我反感他们用这种手段胁迫客户，于是回答他说，等对方出了offer再谈，价格好商量。我感觉他从我信任的经纪人变 成了讲价的对手，我需要时时与他斗志斗勇，申明我不想降价的理由。卖房找经纪代理本应是省心的事，没想到会这么累。 在挂牌4个月左右，有人出offer买了我家的房，但交订金后买方又反悔不买了。买方没有经纪，是陆先生代理。我关心我家的房子还能继续卖吗?对方违约应 负什么法律责任?但陆不再理我，让我找律师咨询。尽管我们与陆先生的卖房委托协议还没到期，他却因没赚到钱而撒手不管了。 有比较才看出差别 这期间还有一段插曲，在买方下了offer之后，我着手看房买房，由于不再信任陆，我又找港先生帮忙(我与陆签的只是卖房协议)。我看中一处地点面积都比 较满意的高层公寓，因旧房卖掉而急于搬家，我想下offer买下，可港先生劝我三思，因为卖方出价比政府估价高出2万多，他说这不符合市场规律，让我再等 等看。 结果几天后我家旧房因买方违约没卖出去，幸好我没贸然买新房，否则我会背上还房贷与交管理费的双重压力。为此我很感谢港先生，他站在客户角度替我着想，宁 愿放弃自己赚钱的机会，让我看到了他的诚实为人与职业操守。但他恪守多年循规蹈矩的工作作风显然已跟不上温哥华房产市场过热的爆炒节奏了。 回头再说我家的旧房已被前任经纪挂“已售”撤了下来，还能不能重新挂牌卖也不得而知。为此我咨询了中侨的一位朋友，她说找个专业人员帮我回答，于是我接到了地产经纪湾太太的电话。湾太太给的几点建议清晰明确，解开了我的困惑，给茫然无助的我带来了温暖。 后来与陆先生委托协议到期后，我第一个想到了湾太太，我征询中侨朋友对湾太太的了解，朋友说只知道她有很多朋友，都是通过买房卖房认识的，过后都和她成了朋友。出于双重信任，我和湾太太签了卖房委托协议，不过是通过她的助理代签的，因为当时湾太太探亲不在温哥华。 说来别人可能不信，从签协议到最后卖掉房子的一年时间里，我和湾太太都没见过，只在成交后递交文件签字时才见的面。但凭感觉我相信我对她的信任并不是盲目的。 在电话中接触的湾太太说话简单明了，洒脱干炼，不拖泥带水。她从不给我分析市场，只是了解我的想法目标后去努力帮我实现。需要我做决定时，她会给几个建议 让我取舍。为了让房子卖相好一点，她和助理带着许多装饰品到我家，亲自动手布置房间，忙了一整天后，我家看起来像样板房了，而这事本应由我们自己做的。 每次有人来看房前，她或助理都要先来查看一下，整理细节，连柜子里挂的围巾都要按色系排列整齐。她们的付出换来了回报，我家房子终于顺利出手。房子成交后，她还送来小礼物表示祝贺。在金钱与客户感情投资方面她都舍得投入。 我在换房中接触过的三个地产经纪各有不同的风格 陆先生卖房像推销员在完成销售任务，不能说他不敬业，但过分看重个人业绩而忽略客户利益，定位有偏差。 港先生卖房像太公钓鱼，求稳不求快，中规中矩按章办事，沉得住气。 湾太太卖房像帮儿女相亲，把自家收拾打扮漂亮，为自己加分。 每个经纪的专业素质都体现在为客户的服务过程中，给客户留下不同的印象会换来不同的口碑，当有朋友想让我推荐地产经纪时，我会推荐谁，答案是不言而喻的。

　　多伦多房价越来越高，年轻一代大多苦苦攒钱，想尽快买下一幢属于自己的房子。可是，多伦多的小两口凯伦和约瑟(Karen King and Josh Brassé)却选择了一种负担更小，也更自由的生活方式：住在船上。 　　随着房价飙升，本市的房租也日渐增长。凯伦说，他们俩原先住在市中心安省美术馆(AGO)附近，每月收入有不小一部分，都教了房租。凯伦一直希望日后能在 市中心拥有一套公寓，而约瑟则想远离喧嚣，在城市的外围买一幢土地房。两人为此还发生了一些争执，直到有一天他们在湖边游玩的时候，看到一艘船屋 (houseboat)经过，两人立刻达成共识：住船上。 　　说干就干，两人的租约到期后，就租了一艘船，没想到租金还挺便宜，只有先前房租的一半，然后又在士嘉堡南端的Bluffer's Park码头租了一个泊位。 　　船屋虽然挂着一个“屋”的名，但是着实很小，室内面积只有大约40平米，于是他们不得不将一些厨房用具放到了前甲板上。 　　后甲板上则安置了一个BBQ炉和两张椅子。虽然挤了一些，倒也很温馨。 　　两人甚至在后舱隔出了一间卧室，四面都是窗户。清晨的时候，一睁眼就看到朝阳下的湖景，心情顿时开朗起来。 　　码头小路，每天凯伦就从这里上岸，去Parkdale区上班，用不了多少时间。 　　这组照片拍摄于今年三月，湖港还是一片萧然，景色不佳。过了维多利亚尔日，夏天就来了，凯伦和约瑟等得迫不及待。

加拿大房价如同芝麻开花节节高，一向视房屋如根基的华人自然最爱投资物业。然而，物业投资者不仅需要熟悉物业管理法规，有时还会面临选错了房客带来的无尽的烦恼，更不用说处理房屋维修等杂物所花费时间和金钱。在法律偏向保护租客的加拿大尤其如此，经常发生房东与房客诉诸公堂的案例。上周《奇葩房客暴增 气哭房东》一文就引起了众多共鸣。 因此，不少物业投资者希望选择专业物业管理公司来打理自己的商铺和出租物业，以免除各种麻烦。但是，该如何挑选一家可靠的物业管理公司呢？ 带着这个疑问，我们采访了皇族物业管理公司的Jennifer。Jennifer介绍了以下几个要考核的重点，供大家参考。 第一，看它如何刷选客户。房客按时交租的能力是关键。  一个专业的物业公司会对客户的资信，进行严格的调查，包括从他（她）的雇主那里了解工作年限，工资收入等，从他原来的房东那里了解他是否拖欠过房租。从他的银行了解他的债务状况。同时， 还要了解家庭成员的数量和状况等，所有可能对房屋使用带来影响的因素都要关注，但同时还会尊重房东本人的选择和顾忌。 第二，看它的管理水平。物业管理与其他行业一样，现代技术的使用决定了这家公司的能力，管理的高效与透明度。对于房东来说，随时了解物业的状况，维护费用及租金收入，及时与房客，共管公司和维修人员的文件交流等至关重要，这是房东的安心和保障所在。一个好的管理公司，可以为不同客户提供不一样的沟通渠道，既可以选择传统的电话，传真和普通邮递，也可以采用电邮，微信及网上即时交流等现代化手段。 第三，看它如何合法的为房东赚钱和省钱。首先，一个合格的管理公司，会在签署租赁合同时保护房东的利益，它懂得根据房屋的状况和环境拟定有利于房东的租赁合同。尤其是在续约时，尽可能不让租赁合同成为月租式（month to month basis）合同，帮助房东争取对未来是否续租获得主动权。专业管理公司能够就房屋是否达到出租的标准给予建议，避免因此被起诉造成不必要的损失。在房客搬进搬出验屋时，提醒房客房屋状况，避免不必要的维修纠纷， 在维修物业时会找到熟悉可靠又收费合理的维修人员。 第四， 看它如何提供一揽子贴心服务，包括保险，政府及法律援助服务。合格的专业管理公司不仅会为房东提供日常管理项目的服务，比如，收取租金，受理房客的投诉，日常用具维修，定时缴交大厦管理费，与共管公司沟通联络等等。合格的物业管理 公司还要提供法律援助，包括处理与房客的纠纷，甚至作为原告和被告代表房东出庭。比如，处理房客拖欠房租和损坏房屋造成重大经济损失等。合格的物业公司会代表房东去购买房屋保险及代缴物业税，还会主动协助房东向会计提供有关报税资料。 第五，还有一点很重要。最好找一家单纯做物业管理的公司。市场上有些地产公司也兼做物业管理。 在地产买卖市场火爆的今天，你要考量它是否会专心做好物业管理这块业务。持牌的物业公司收到你的租金后，是放入公司信托账号而不是公司账号，政府每年例行审计，保障房东资金安全。 而市场上有些无良地下管理公司没有政府执照，你的租金就未必能安全落袋。你可要三思而后行了。 总之，为了你的投资物业获得好的租金回报又想省心省力，只有找到高素质的管理公司，才能最大幅度免去你的烦恼。

据加拿大广播公司5月25日报道，在卑诗省维多利亚市，为了吸引潜在的中国买家，当地有的商家将房子标价为“888888加元”。 报道称，在中国文化中，“8”是最吉利的数字，预示着财源滚滚。 之前在温哥华房地产市场，数字“8”不仅用来标价，而且用在房子门牌号上，这样的现象已持续数年。现在这种现象也蔓延到了加拿大其它城市。 不列颠哥伦比亚大学经济学教授尼克尔弗丁在其2012年发表的研究《房地产市场中的迷信》中称，经统计发现，在温哥华，门牌号末位数为8的房子售价较其他号码高出2.5%。 随着温哥华房地产市场的一片繁荣扩展至维多利亚，利用数字“8”这一“诀窍”似乎会流行开来。 4月，维多利亚房地产市场空前繁荣。 当地房地产经纪人丹尼尔科洛弗称：“温哥华越来越多的人在此定居，房地产商似乎对竭尽所能吸引各种类型的买家有着浓厚的兴趣。对中国买家而言，‘8’是个幸运数字。” 科洛弗表示，维多利亚市布什比街道的房子标价888888加元，证明数字“8”的影响力正在当地房地产市场中扩散开来。他还称：“有105人来参加周六看房日活动，周日有65人来看房。” 据报道，6月，该省将开始对购房者的身份进行记录。

  美国房市在过去四年(2011-15)，一直热络，房价持续攀升，但最新形势有变，全美最热的加州房市，尤其是矽谷、旧金山和洛杉矶，房市突然由热转冷，明显降温。其中一个原因是中国资金突趋干涸，中国买家突然减少，导致房价难再挺升。 彭博社日前报导，矽谷房地产经纪表示，最近察觉到房市突然放缓，中国买家减少入市，不再像过去数年那样，对作价数百万元的房价可以不计较马上收购。报导一出，其他房地产网站立即跟进，财经网站「Wolf Street」报导，旧金山的经纪也有同样心得，并透露，中国政府打击资金外移，导致中国资金「干涸」(dried up)，矽谷和旧金山房市因此应声由热变冷，洛杉矶也一样。 过去四年，矽谷房市以出价战(bidding wars)和高房价而出名，但近来却出现明显转变。例如，矽谷最炙手可热的巴洛阿图(Palo Alto，史丹福大学所在城市，今年第一季中间房价250万元)，截至本月15日，仍有11栋要价500万元以上的房子未售出，售屋停留在市场的时间都超过30天，出价战已完全消失。不但出价战绝迹，巴洛阿图的房子也开始减价，这是过去数年不曾发生的事；其中一栋要价800万元的房子，今年3月底挂牌以来，一直未售出，4月底自动减价50万元。 矽谷所在的圣他克拉拉县(Santa Clara County)，今年第一季成交的500万元以上房子只售出13栋，销量同比跌35%。矽谷房价最高的阿瑟顿市(Atherton)，截至本月15日，市场上仍有25栋要价500万元以上的房子未售出，且在市场上已停留超过100天。 为什么中国资金突然干涸？主因是中国政府打击资金外移。去年8月人民币贬值后，中国民众和企业担心贬值导致汇价损失，开始大举将资金外移，结果2015年全年从中国撤走的资金高达6760亿美元，中国外汇储备也减少5130亿美元，单是去年12月的一个月内，外汇储备就减少1080亿美元。 这是巨大的资金外流，不但对中国经济发不利，更可能造成金融危机，中国政府采取紧急措施，阻止资金外移。今年1月，中国政府开始限制外国旅游者国外刷卡上限，每张卡一天最多限1万元人民币，一年最多则为10万元人民币(1.6万美元)。其他措施还有：每人每年最多只能汇5万美元到国外、出国旅游时每人最多只能带2万元人民币(3100美元)、管制国内将钱汇到香港及外国避税天堂。 4月初「巴拿马文件」爆发，文件揭露外移资金的中国人和公司全球最多，譬如文件揭露的36万6000家在避税天堂设立的空壳公司，四分一与中国大陆有关；文件又揭露，中国外移资金多利用香港作为渠道，所以香港办理汇款到避税天堂的中介公司全球最多。 「巴拿马文件」爆发后，中国政府更强化打击资金外移，是矽谷房市资金干涸的直接原因。 中国打击资金外移行动对美国房市有何影响？一，罗森咨询(Rosen Consulting Group)本月16日的报告显示，2015年中资在美购买住宅达286亿美元，是外国买家之最。但中国客疯狂买房的炽热情况，今年可能有变，因为中国政府开始打击资金外移。 二，中国买家减少，估计不会对美国整体房市造成冲击，因为美国房市目前仍处于上升和扩张趋势，受影响地区可能只限中国客最喜欢买房的矽谷、旧金山、洛杉矶和纽约等都会区。 三，中国持续打击资金外移，将影响矽谷等地房市走势。今年初以来，从中国出走的资金已大幅减少，3月减至350亿美元，第一季减至1750亿美元。中国外汇备2月跌至3.2兆元的最低点，之后又有回升，3月回升至3.21兆，4月又再升至3.22兆。但资金外移情况仍然严重。国际金融研究中心(Institute of International Finance)本月中估计，中国今年全年外移资金将达5380亿美元，因此中国暂时不可能放松管制，来自中国一掷万金的现金买家，难在矽谷等地重现。 矽谷房市降温，除了有中国资金因素，还有科技业放缓的影响。今年初以来，创投资金大减，初创公司发行初始股(IPO)全面停止，不少还未上市但市值已超过10亿元的「独角兽」初创公司，开始裁员和减福利，甚至倒闭，结果让科技买家大减。在中国客和科技人双双缺席下，矽谷的房市只能「回到常态」；所谓「常态」，就是再不会见到中国客和科技人竞相抢购，导致房价节节攀升的疯狂现象。  

前几日，中国留学生豪掷3110万加元(约1.6亿人民币)的价格买下温哥华今年最贵的一幢豪宅的消息轰动了加拿大和中国。 而这件事也再次令华人成为众矢之的。当地不少媒体甚至居民把怨气都撒到华人甚至中国人身上，说他们是房价大幅上涨的主因，这显然是不公平的，里面存在不少误解，甚至包含种族歧视的成分。 据加拿大广播公司报道，不列颠哥伦比亚省议会新民主党议员戴维.艾比David Eby为了听取民众对温哥华价格飞涨的房地产市场的意见而在今年3月份组织了一次市民会议，原来预订了一个能容纳150人的会场，报名人数很快爆满;后来找了个3百人的会场还是不够，又换了一个7百人的会场，结果报名者还是立刻爆满。会上有太多的人抢着发言，纷纷呼吁政府立即采取措施遏制房价。   市民会议变“中国人批斗会” 加拿大广播公司将此纪录片命名为“种族和房市：温哥华的中国综合症”Race and Real Estate: Vancouver’s China Syndrome。不少媒体也在担心，对华人的歧视有所抬头。 为吸引中国买家，待售楼盘偏爱用数字8 在加拿大不列颠哥伦比亚省维多利亚市，为了吸引潜在的中国买家，当地有的商家将房子标价为“888888加元”。 报道称，在中国文化中，“8”是最吉利的数字，预示着财源滚滚。 之前在温哥华房地产市场，数字“8”不仅用来标价，而且用在房子门牌号上，这样的现象已持续数年。现梓这种现象也蔓延到了加拿大其它城市。 不列颠哥伦比亚大学经济学教授尼克尔·弗丁在其2012年发表的研究《房地产市场中的迷信》中称，经统计发现，在温哥华，门牌号末位数为8的房子售价较其他号码高出2.5%。 当地房地产经纪人丹尼尔·科洛弗称：“温哥华越来越多的人在此定居，房地产商似乎对竭尽所能吸引各种类型的买家有着浓厚的兴趣。对中国买家而言，‘8’是个幸运数字。” 为何黑锅总是中国人来背? 其实，在温哥华买房的哪里只有华人?可以说全世界的有钱人都想在温哥华买房，没有任何限制。更何况，温哥华华人购买的多数都是数百万元以上的豪宅，这本身就是高端市场，对当地普通人的中低端市场冲击并不大。可为什么温哥华房价上涨过快的责任大都推到中国人或华人的身上呢? 图片来源：CP24 一些富人移民海外后，过去在中国发家致富的经验和方法在西方用不上，于是在不知道如何再创业的困境下，只好通过购买多处房产来确保自己的资产保值增值，这无疑间接推高了当地房价。 中国富豪出手大方，已经是名声在外、屡上当地头条。尤其是温哥华一些好地段的房子，因为多位华人竞相抢购，结果成交价格往往高出当初售价不少，被嘲笑为中国是人傻钱多。 此外，中国人对房子情有独钟，总觉得租房子住没有归属感，因此即便是没多少钱的人通过技术移民到温哥华定居，也要千方百计地买套房子，这些人无疑是躺着中枪。 应该指出的是，西方的有钱人也会买豪宅。但西方土豪很少一掷千金，一般都通过信托基金公司来购买千万加元以上的豪宅，并争取高比例的贷款，这样不张扬，容易躲过媒体的关注，将来出售时可以合理避税，并规避因房主离异造成的财产分割。 同样，单单中国人买房并不能成为温哥华甚至加拿大房价上涨的原因，房屋价格的波动受很多市场因素的影响，经济学家都捉摸不透的事情，这个锅也不应该由中国人来背。

  　　张先生同妻子年约50岁，在卑诗省本拿比已拥有一幢独立屋，目前房贷仍有约30万元。他数年前在亚省麦梅利堡市（Fort McMurray）附近油矿找到一份年薪11万元的工作，加上妻子约6万元年薪，于14年初再贷款83万元，在住处附近购买一幢独立屋用作投资。 　　近年来石油价格不断下跌导致亚省油矿不景气，张先生去年失去工作。即使新购买的物业有1,000多元出租收入，但两个房贷每月还款额近4,500元，就读大学及中学的两个孩子要花钱，加上日常家庭开支，张先生一家财政顿时吃紧。他表示，现在打些零工帮补家用，也取消了年度旅游计划。不久前，他还自中国老家调来一笔资金应急。 　　房贷专家崔英周二在接受《星岛日报》记者访问时表示，大温及本国家庭平均房贷额有所增加，与近年来楼市价格涨幅较大有直接关系。居民收入远跟不上楼价上涨，买楼者只好申请更多房贷。她说：「很多准买家在申请房贷时的确感到压力，不少打算购买独立屋的人，都要找寻能出租的房屋以帮补开支。更有一些无力承担大屋的人，只好瞄准价格较低的公寓。」 　　她建议，屋主若面临失业及家庭开支突增等意外状况，有办法可以缓解还贷压力，如将现有房贷还款期延至最长期的30年，由此减少每次还款金额；若条件允许，可设法将房屋部分出租，以租金减轻还款压力。

　　在温尼伯一些关注建筑遗产人员的努力下，一座150年历史的老教堂起死回生，将被改建为剧场。    　这座老教堂最早是由乌克兰移民天主教会在1901年建成的，1948年被罗马天主教会命名为‘乌克兰国王天主堂’。后来也曾有其它不同的教会使用过。但随着近年来每周日到教堂做礼拜的人越来越少，教堂入不敷出，不得不在2014年关闭了。 　　温尼伯民间遗产保护组织执行董事辛迪・特格韦尔（Cindy Tugwell）说，当时他们还为这座古老教堂的命运担心，希望有人能够购买，继续使用这样美丽的古典建筑杰作。 　　后来，她很高兴地得知温尼伯一位音乐人买下了这座教堂，现在又得知市政府已经批准可以将教堂改变用途，当作剧院。 　　购买这座教堂的是音乐人凯利・休斯（Kelly Hughes），他也很高兴这座老教堂能够获得新的生命。他带记者观赏了教堂前部祭坛墙上富有乌克兰传统的壁画，教堂里木质的一排排长椅上面，挂着原装的有蜡烛架的吊灯。他认为，温尼伯有许多音乐家、作家和艺术家，超过加拿大的平均拥有率。但他们没有足够的展示场地。这个教堂改装后， 就可以为他们提供空间。 　　休斯说，他已经试过教堂内的音响效果，非常的好。他希望这个教堂剧场能在明年开门迎客。

　　加新社透过知情法取得资料报道，有至少85家地产公司从未采取行动去查验，房产交易过程中是否涉及洗钱或其他可疑交易的活动。而这些公司早在15年之前就已经被有关当局要求进行这样的查验。 　　加拿大的反洗钱机构(Fintrac)从2013年1月1日至2016年2月8日对1000多家企业进行了问卷调查，只收回了337份守法报告(Compliance Report)，这些企业包括经纪公司、销售代表和发展商等。而上述抽样还只是冰山一角，因为目前加拿大有2万多家地产有关的公司，他们都要向Fintrac进行报告。 　　在上述337份守法报告中，有超过四分之一承认，他们还没有完全按照有关部门的要求从事，而这样的要求是早在2001年就已经作出。有38家公司表示，他们只是部分遵从了要求，而有47家公司则表示，他们完全没有遵守。 　　此外，这些公司的其中43家表示，他们还没有依照法律要求设置一个遵从官，来确保公司员工都能遵从Fintrac的要求。 　　一位不愿透露姓名的华人地产经纪表示，他帮客人完成一宗房产交易之后，必须填写二份相关表格，FINTRAC-Induvidual Identification Information Record(OREA 630)以及FINTRAC-Receipt of Funds Record表格。 　　「这两份表格的具体内容，就是作为经手人的我，陪同某位客人去到银行，那位客人通过自己的银行帐户，开具了一张银行汇票(Money Order)，如此而已。至于那位客人的银行帐户内的存款来源，我们地产经纪没有能力也没有权力去追查，他说这些钱是父母做生意得来的，我也只能信他。」 　　Fintrac的新闻发言人吉布(Darren Gibb)表示，报告没有收回的原因有两个，有的是那些公司已经不存在，有的则是公司不回覆。Fintrac对于不遵从规定的公司，有可能会采取突击检查。 　　「假如我们看到评估报道清楚表明，这家公司没有按法律行事，那就是等于竖了一支红旗，需要进一步检查。如果我们连报告都没收到，那可能就是一支更大的红旗。」 　　如果在检查中的确发现了问题，则涉事的个人每次违规都可能会有10万元的罚款，涉事公司的惩罚更严厉，每次违规都会有50万元的罚款。 　　卑诗8家公司涉违规 　　魁北克省未遵守规矩公司的数量最多，达32家。而吉布表示，他有不清楚为什么魁省的情况那么突出。此外，安省有19家，阿尔伯达省有12家，卑诗省有8家。 　　业内人士曾启荣律师表示，Fintrac要求地产业的公司和个人去追查资金来源是强人所难。 　　「现在房价高企，许多人对买房的资金来源产生怀疑，认为其中的很多钱来路不明。这个问题应该交由专业部门来处理，比如银行。现在所有的购房资金都要经过银行，他们就可以做这样的验证，也有这样的渠道。相反地产公司或经纪怎么去查？」 　　「反过来说，一个多伦多的新移民，累得像条狗似的好不容易攒了点钱，然后又获得祖籍国亲友的一些资助，终于可以付首期，就因为填写的资料不够好，就不能买房子了，这又公平吗？」

　　据CBC报道，加拿大房地产大热，但没有多少地产行内人遵守规则，举报借买房洗黑钱的行为。 　　每季房价上升率/加拿大地产协会提供   　　加通社在这周做出相关报道，15年前，地产公司就已经被要求制定审核计划，揪出有问题的交易，但在最近调查发现，至少有85个公司没有达到要求。Fintrac 调查了1000家公司，发现其中38家公司的审核计划不完整，而另外47家公司根本没有任何计划。但是，Fintrac旗下一共有大约2万家地产公司，剩余的全部没被调查，里头有多少家公司没有审核计划无从得知。 　　反洗黑钱和反恐怖主义融资律师Christine Duhaime表示，她从未见过一位了解反洗黑钱相关法律的地产经纪。 　　美国一位做空（Short selling）人士Marc Cohodes认为，由于人们用贪污等得到的黑钱狂买加拿大房产，才导致温哥华地产大热，当地人的收入赶不上房价飙升。 　　联邦NDP的消费者事务（consumer affairs）评论人也同意，渥太华忽视房产界的洗黑钱活动，才致加拿大本地人更难在房产战里求生。

　　加拿大宏利银行(Manulife Bank of Canada)周二公布的最新民调结果显示，房屋支出增加令更多加国家庭难以应付生活开支。有37%的家庭在过去一年，至少有一次因房贷而感到「入不敷支」。在各大城市中，平均家庭房贷额以温哥华的25.9万元居首。另外，多数屋主表示退休后，仍继续住在现有房屋，但仅4成家庭自信有足够的退休金。 　　宏利银行这项全国民调在今年2月3至20日，以互联网调查方式进行。调查共访问了2,373个加国屋主，他们的年龄由20至59岁，家庭年收入为5万元以上，全国结果根据各省人口、收入及年龄组成等进行比重调整。 　　调查发现，同去年秋季相比，本国家庭平均房贷额由17.5万元增至18.1万元。房屋开支的增加，令屋主在支付房贷款、退休储蓄及应对日常生活开支各方面，面对更加艰难选择。其中，37%的受访家庭承认曾经「不够钱用」。 　　另外，仅有4成受访家庭自信有足够的退休金。对一些家庭来说，房屋开支增加意味着当屋主逐渐接近退休年龄时，即使房屋资产大幅增加，但用于退休生活的储蓄却不足。 　　对多数业主来说，房屋是他们考虑退休生活的重要环节。高达94%的受访者表示，退休以后的数年将继续居住在现有房屋。年龄在5旬的屋主，抱有上述想法者占74%。 　　逾25%的屋主预计他们退休时，所拥有的物业资产将占家庭全部资产的80%；有17%的屋主则预计退休时，所拥有的物业资产将占家庭全部资产的60%至80%。 　　加拿大宏利银行总裁伦尼（Rick Lunny）表示：「我们的调查始终如一地发现，还清负债是加国家庭的首要财务考量。他们必须在支付贷款与退休储蓄之间作出最好的平衡，以避免房产增值但可动用资产却不足。」 　　伦尼指出，如果屋主接近退休时拥有较大的物业资产但有限的退休金，就应考虑是否继续住在现有房屋。如果不想降低退休生活品质及延迟退休，可行的方法是改为拥有较小的住房，把卖大屋再买小屋的差额，用来应付退休费用。另一选择是继续拥有住房，但就重新按揭贷款以用于退休开支。

据英国《每日邮报》5月23日报导，为了防止被偷窥，脸谱网创始人马克·扎克伯格计划对自己位于加州帕洛阿尔托市的“豪宅群”进行一项浩大的改造工程。他于上周提交档案，申请拆除并重建他所拥有的四座相邻房产。 三年前，有一名地产商声称要建一座能够直接观察到扎克伯格卧室状况的房子，为此这位亿万富翁便斥资3000万美元（约合1.96亿元人民币）在他已有的住宅周围购置了四栋相邻的房产，以防被偷窥。 根据上周二（17日）提交的材料，扎克伯格计划把这四栋房子都拆掉，全部改建成面积较小的单户民宅，总面积只相当于现在的20%。现在的两座单层民宅和两座双层单栋民宅将被改建成三栋单层和一栋双层。不过，目前还没有任何将其合并的改动。 早在本月初，扎克伯格就通过自己的房产经理向邻居们发出了声明信称，改建计划将缩小现有几座房屋的面积，并将确保新的建筑和花园与周围的风格保持一致。 目前还不清楚扎克伯格的这项房屋将于出租或是出售。 他的邻居、该社区协会主席诺曼比默表示，自己对于扎克伯格的房屋改造计划既好奇又担心，“不知道这到底是普通的房屋改造，还是有别的特殊用途，可能导致交通和安全等问题”。 不过，比??默称，自己的意见并不能代表整个社区协会，协会对扎克伯格的方案并未表态。 如果附近居民对这项工程有任何的担忧或疑问，均可在听证会上提出。

　　大多伦多区房产市场的火热，多市独立屋平均每天涨价550元、令致争柯化的情况更为激烈，众多买家为求抢得楼盘，不惜放弃验房的条件，目前7名买家中，6人都会放弃验楼的。但有专业人士指出，不求验屋会给自己留下风险，有的人买了房才找人验房，结果发现问题远比自己设想严重，要多拿一笔钱去修理。 　　多伦多验房师聂喜春表示，房子通常的大问题，是房屋空置时间比较长，保养不善，阁楼发霉、土库漏水，这样的情形维修费用不菲。比如除霉，平均费用是4000到5000元。 　　加拿大房屋检查验屋师协会(Professional home and property inspectors of Canada)主席思比萨克(Allan Spisak)表示，根据他们的估计，目前在提柯化的买家当中，7个人中有6个放弃了验房条件，只要一个人坚持。

　　多伦多地产市场炽热，买房抢offer不是新奇事，但这种现象已逐渐扩展到柏文市场。有地产代理表示，一个位于皇后西街（Queen Street West）的公寓单位，原本开价49.9万元，但由于先后有13个客人抢offer，单位成交价最终较开价高17%。 　　据《环球邮报》报道，地产公司Pope Real发言人朴比（Robin Pope）表示，多伦多有大量分契式大厦单位，但位置优越的单位数量始终不多，由于买家通常会一住数年，因此选择单位时的要求会较高，当中又以两房单位较受欢迎。 　　朴比表示，皇后西街的分契式大厦单位供应不多，但需求却很大。大多区今年首季售出的全新分契式大厦单位，较去年同期大增32%，接近2012年创下的纪录，在新发展区尚未售出的存货，也按季减少了16%。 　　运亨地产黎宇昌表示，以前是没有人会在购买公寓时争出价抢意向书（offer） ，但最近已经有这个现象出现。因为独立屋及镇屋价格升得太高，所以很多买不到屋的人转而购买公寓，在竞争多的情况下，就引起争offer情况。通常各竞争者出手没有像抢独立屋及镇屋那样疯狂，他们只会提高屋主叫价1至3%，因为公寓供应量还是比较多。 　　抢价买家多自住客 　　黎宇昌称出现抢购意向书的公寓，多数是一些中低价公寓，售价由30多万元至40万元不等，集中在市区或央街近地铁站的公寓大楼，参与抢价的买家多数是购买自住人士，炒家比较少，炒家多喜欢以买楼花方式存货，等公寓建成后楼价自然会上升，然后便出售图利。 　　他又谓亦有些人将现时居住的独立屋或镇屋出售套现，在交楼临近时赶快购买一个公寓单位入住，特别是一些将住所出售得到上百万元以上现金，见到适合的公寓单位，又有大笔现金在手，所以出手抢offer亦毫不犹豫及觉得没有压力。 　　黎宇昌建议参与抢offer人士要特别注意，因为大厦是由物业管理公司作日常管理，并按该大厦建筑时拟定的公共契约行事。所以买家在抢offer之余，亦要清楚阅读管理公司的年报，明白自己购买单位所在的大厦储备金是否足够，或有没有陷入官司中。如果有这些纠纷存在，购买后可能要各户出资补贴储备金或维修公共设施，这样业主不但要破费，连单位的售价亦会被拉低。

5日，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2016）》指出，在诸多利好政策接连不断刺激下，2015年全国房地产市场反弹迹象明显，但城市分化加剧，个别城市上涨幅度远超其他城市，导致局部市场价格泡沫明显，风险概率增加，不利于房地产市场稳健发展。   报告认为，个别二线城市热度直逼一线城市，今年以来尤甚。现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。   投资 增幅创1998年来新低   数据显示，2015年住宅市场整体处于去库存的调整期。商品住宅施工面积出现1998年以来的首次负增长，新开工面积继续两位数负增长，商品住宅投资增速更是延续快速回落态势，创1998年以来新低。   报告显示，1998年至2013年，商品住宅各项建设指标呈现较快增加态势，施工、新开工和竣工面积年均增幅18.9%、15.6%和12.1%。但进入2014年以后，商品住宅建设景气明显下降，2015年则继续延续了下降趋势，各项建设指标全面进入负增长状态。具体来看，全年商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为51.16亿平方米、10.67亿平方米和7.38亿平方米，分别比上年减少0.7%、14.6%和8.8%。其中，施工面积出现1998年以来的首次负增长，新开工面积减幅比上年扩大2%，竣工面积减幅更是扩大11.5个百分点。   此外，报告还称，1998年以来，商品住宅投资持续大幅增加，1998年至2013年，住宅年均投资增速高达25%，但进入2014年，投资增速降至9.2%，2015年投资增速幅度更是跌至0.4%，是1998年以来的最低水平。   具体来看，2015年东、中、西部地区商品住宅投资分别为35652亿元、14743亿元、14199亿元，分别增长0.5%、1.3%、-0.9%，增速较上年分别下降8%、8.4%、11.2%。其中，辽宁、黑龙江、内蒙古、湖南等13个地区出现负增长。   失衡 “1.5线城市”隐现   “目前房地产市场存在严重的供给过剩，同时也存在结构供需严重失衡。”中国社科院城环所副研究员王业强表示，由于城市间的分化，导致了区域性的结构失衡，其中一线城市和少量二线城市库存快速下降，而大多数二、三、四线城市需要着力去库存。   值得一提的是，此次快速上涨的城市不再仅仅是一线城市，部分二线城市的热度也直逼一线城市。   王业强表示，2015年伊始，二线城市房地产开发便出现了严重的分化，多数城市新开工面积明显下降，库存压力依然较大，但具有经济、产业、人口优势的部分城市，却存在较大的增长空间。   从近期的市场表现更能看出其态势。近日，中国指数研究院发布的《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，不再是“常胜将军”北、上、广等一线城市。   具体来看，4月惠州新建住宅价格环比涨幅高达6.3%，昆山涨幅也达到6.06%，此外，中山、厦门、苏州三地涨幅均超过5%，廊坊、南京、珠海涨幅超过4%，东莞、武汉涨幅超过3%。而与此同时，深圳新建住宅价格环比涨幅仅为2.84%，北京2.03%，广州环比上涨1%，上海环比涨幅仅为0.92%。   对此，中原地产首席分析师张大伟认为，涨幅较高的城市分别位于区域节点或一线城市周边，因此，在一线城市收紧的背景下，该类经济水平发展较好，或地理位置处于优势的城市便成为购房者的主要选择。   全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，现阶段二线城市间的分化更为明显，一些沿海城市产业结构合理，人口净流入，库存量少，需要增加供给补库存。而大多数土地供给与人口的变化不相适应的人口净流出城市，则面临着巨大的去库存压力。“但可以注意到，需求量较大的城市经济发展较好，因此也可认为是类一线城市。”   因此，房地产市场面临着结构供需严重失衡的局面。王业强说，一线城市和少量二线城市面临住房供给相对滞后和必要时需补库存的难题，而大多数二、三、四线则需大力去库存。   走势 2017年或全面下滑   值得一提的是，报告指出，2010年房地产投资增速达到顶点的33%，随后一路下调。因此，从房地产投资数据可以看出，中国房地产市场发展历程可分为1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。   对此，王业强表示，这一阶段划分与人口年龄结构变化是一致的。“2010年劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25-44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。随后，出现了老龄化趋势，以及大幅放缓的人口流动速度。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，这也将导致房地产市场出现拐点，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关。”   因此，报告对2016年的判断是，维持市场稳定将是政策基调。长期将通过改革供应端，短期则通过货币或财政政策刺激需求，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象。   具体来看，在持续降息与鼓励住房消费的政策作用下，预计2016年销售面积与2015年相当。但价格方面，整体将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在“人人喊打”的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；而二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。   但报告同时指出，从较长时期看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售的结构性调整，三、四线城市去库存也难以取得突破性进展。   对此，王业强表示，房价涨幅较大将加大居民购房压力，无助于解决刚性需求难题，也难以有效满足住房改善需求，并进一步透支了居民的未来消费能力，这也是“扩内需”的巨大障碍。 王业强同时表示，房价过快上涨，将导致局部市场形成上涨预期，容易让社会各界错误地认为“房价只涨不跌”，从而忽视了潜在的房价波动风险，不利于改变长期以来各种资源向房地产业集聚的态势，也加大了地方经济转型和结构调整的难度。   因此，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售可能进一步回落。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

房子是安身蔽体的场所，可是高昂的房价却总是压得人喘不过来气。近日，加拿大宏利银行(Manulife Bank Canada)公布数据表示，过去一年，加拿大大概有三分之一的房屋所有者经历过“手头拮据”的时期，由于火爆的房产市场、高昂的房价以及低利率，许多房屋所有者发现他们俨然成为了房奴一族。 图片来源：网络 在加拿大多数房屋所有者表示生活拮据，而只有五分之二的所有者表示他们有足够的钱来保障退休后的生活。 更糟糕的是，在加拿大，平均房屋抵押贷款竟高达 $181,000，比去年的$175,000 高出了不少。其中渥太华的房贷平均金额最高，达到$259,000，紧随其后的是卡尔加里/埃德蒙顿的$217,000，多伦多的$194,000以及蒙特利尔的$156,000。 图片来源：CP24 虽然房子很重要，可是也不能为了买房不顾一切，要知道退休后如何生活也很重要。如果把钱都花在买房子上了，退休后的你要如何生活?据调查，在加拿大，将近四分之一的人表示，到退休的时候，他们已经花费了80%的积蓄来买房子，只能留下20%的积蓄来养老。 图片来源：网络 所以如何利用有限的养老储蓄来安度晚年，这的确是个问题。你是准备考虑延迟退休，还是接受低质量的退休生活呢!

　　法拉盛又现华人巨屋，三层楼的两家庭独栋屋内竟有九间卧室、三个锅炉，遭到第七社区委员会怀疑将被用于出租，以35比0的票数一举否决此改建案。华人屋主则表示此楼为一家人居住，除自家人外不会住进其他人。 　　此巨屋位于法拉盛149街42-29号/31号，根据2015年11月4日的市楼宇局(DOB)文件资料显示，此处为两间三层楼的两家庭住宅。屋主的代表律师耐克米(Michael Nacmias)在第七社区委员会9日例会上提供蓝图指出，此楼在一楼设有两间卧室，二楼四间，三楼三间，并在不同楼层安装共三个锅炉。 　　第七社区委员会委员对三层楼内每层楼都有一个锅炉大为担心，也对至今尚未明确的卫生间数量表示怀疑，担忧改造之后用于分租。地标和土地使用委员John Tsavalos指出，屋主在申请改建时，对卧室数量等问题反反复复，更改多次申请，耐克米也没有按照委员会要求将交通局(DOT)、消防局(FDNY) 的信函带来，只带来一封纽约(专题)市环境保护局(Department of Environmental Protection)的信函，并以提交效果图需耗资1000元为由，没有带来设计图，“申请人必须清晰阐明此楼到底是一家庭还是多家庭居住”。 　　耐克米回复称，“我也不知道为什么会有三个锅炉”，并对没有带来设计图表示抱歉，“我带来了能够展现此楼正面、背面和室内的黑白示意图，这已经是我能带来的最多的信息了。”第七社区委员会最终以35比0的压倒性票数否决了此巨屋的改建申请。市标准上诉局(NYC Board of Standards and Appeals)总顾问David Schnakenberg表示此案的决议期限被延期至6月21日。 　　来美10多年的屋主郑哲飞(ZHEFEI ZHENG，音译)17日表示，由于此处靠近法拉盛，交通方便，一家人去年买下这栋房子。他强调自己是按照楼宇局要求来改建，没有违反区画(zoning)规定。“就是我自己一家人住，不会出租。”

　　还记得前两天有人开价一块钱出售一幢半独立屋的新闻吗?原来这只是一个彻头彻尾的广告，很多兴冲冲地上门报价的买家被涮了一把，搭上了时间和汽油钱不说，还惹了一肚子气。 　　这幢“一元屋”位于市中心Junction社区，是一套三室四卫的联排镇屋。屋子不带管理费，而且房屋维护状态良好，看起来就像全新的房子。附近有公园、学校，所有的电器都是全新的等。 　　房东说，他曾把房子以89万9000元挂牌出售，但最终没有卖掉，所以现在希望用这一天的竞价来快点把房子出售，而且“必须卖掉”。 　　现在一个“鲁尼”(loonie)能买到的，估计也只有棒棒糖了，可是这幢看起来不错的房子只要一块钱，立刻吸引了广泛的关注，各媒体争相报道，成了当天最热门的新闻。 　　很多人兴冲冲地上门报价，才发现不是那么一回事。经纪理直气壮、没有一丝一毫羞愧地对对辛辛苦苦上门的买家说，说“不接受70万元的报价”。 　　于是乎，许多预算低于这一数字的人士只好怏怏而返，搭上了时间和汽油钱不说，还惹了一肚子气。 　　星报专栏作家基南(Edward Keenan)表示，在地产界这种先以低价吸引目光，引人加入竞购战以不断抬高叫价的事情不算罕见。很多房主都通过这种方法，以不错的价格卖掉了房子，所以越来越多的人开始采用这种策略。 　　在这种以低价为噱头的交易中，获益者是卖家、卖方经纪，可是对买家和市场呢，则毫无意义。现在的媒体动不动就写类似于“竞价大战：超过叫价40万成交”这种新闻，本来就无助于市场回归理性，而现在这种“低价噱头”越来越多，更容易挑动买家的心。 　　基南接着说，零售业受《广告法》规管，假如零售商在广告中以折扣价吸引顾客，但结帐时却把价格抬高数倍，他将会被控误导性广告罪名，可是房市却不受这类规管，放任卖家去玩文字游戏，而且以“价高者得”的秘密竞价方式运作，两者形成鲜明反差。他建议当局改革制度，卖家放盘时仅列出同区房盘的平均售价作为可靠指标，以取代叫价，减少价格被过份抬高的情况发生。

　　降了!一线楼市现反转，有房价格直跌250万… 　　央视财经(《经济信息联播》)被视为最严楼市调控的"沪九条"出台至今已接近两月，上海市房地产市场成交大幅降温，二手房价也开始出现松动，有一套房甚至直降250万，北京的二手房成交量也出现下滑。究竟是怎么回事呢?这又释放了什么信号?准备买房的你是要继续观望还是要果断出手? 　　北京二手房市场降温 成交量创年内新低 　　数据显示5月上半月，北京全市二手住宅共网签9180套，创下了年内新低，业内人士预计后期网签规模将继续回落。 　　记者从多家地产中介机构了解到，此前北京一些业主坐地起价的现象如今已基本消失，目前大多数业主已开始接受降价现实，成交价格的商量余地也因此变大了。 　　北京某房地产中介人员告诉记者，业主这边报价比较高的，现在来讲有个3%-5%降价的趋势。 　　其实从交易量上来看，北京二手房四月份就已经出现降温趋势。而5月上半月，北京全市二手住宅共网签9180套，和4月上半月成交近一万三千套的成交量相比，下降近三成。今年以来，除去春节所在的2月份，北京二手房半月度的网签量首次低于万套，创下了年内新低。 　　在政策从紧的状态下我们可以看到购房者的心态更加理性，而且市场也逐渐回归常态。 　　业内人士表示，由于需求量在前期得到大量释放，加上潜在入市需求持续减少，预计后期网签规模将继续回落。 　　未来在购房需求匮乏，交易量回落的背景下，房价也应该会出现一个小幅的回落，可能在下半年消费者就能感受到不同区域不同楼盘房价回落的势头。 　　上海部分二手房降价出售 有房直降250万! 　　上海的情况也差不多。被视为最严楼市调控的"沪九条"出台至今，已经接近两月，市场成交大幅降温，二手房价也开始出现松动。不少房子开始降价，有一套二手房从345万直接降到335万。 　　在柳州路田林路上的这家房产中介门店，最近几周，像这样愿意降价的房东不在少数，降幅普遍在3%到5%，不过和购房者的心理价位相比，还有一段距离。 　　记者看到，虽然是双休日，但仍有不少上海市民陆续上门，不过他们几乎都是只询价，不出手。 中介门店经理告诉记者，大多数还是会观望一下，现在10%到20%的房东愿意降价的。 　　在高端楼盘聚集区，降价的幅度更加明显。以徐汇滨江为例，当地中介告诉记者，调控政策刚出台时，市场还有一些成交，最近一个月，彻底降至冰点。由于区域内房价一般都在千万以上，个别房源的降幅达到了百万级别。 　　房产中介告诉记者，在上海尚海湾一期的一套房子，原先四房，他报1750万，现在是1500万。 　　根据国家统计局日前公布的数据，4月，上海二手住宅价格指数环比虽然上涨2.5%，但涨幅较3月份大幅收窄了3.7个百分点。业内预计，在市场回归理性的情况下，未来二手房价涨幅将有可能继续下降。