地产

 帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示，有26%的加拿大屋主出租部分或全部物业，平均每月赚取的租金收入2,189元，而他们每月的平均花费1,461元。     其中有31%房东把现主要居所部分出租，他们每月平均赚取1,287元租金收入，占了每月家庭总支出1,888元的68%。  

　　卑诗新民主党政府将在部分地区内，对拥有一个以上物业的部分业主，包括卑诗省民或加拿大公民在内征收投机税，而省财政厅长詹嘉路(Carole James)承认将被纳入税网的业主中，有约2/3是省民，她昨日仍坚称99%省民不用缴投机税。 　　据卑诗财政厅指，料有3.2万间房屋的业主需缴投机税，而当中约2万间是由卑诗省民所拥有，约2000间的业主是卑诗以外其他省份的加拿大人;其余1万间的业主是外国人。 　　从卑诗省民业主征收的部分，税收料有6000万元，而来自非本省居民的部分会有1.4亿元。 　　就投机税"无意中"影响到不少省民业主的批评，詹嘉路昨日回应："当你查看投机税时，正如我一开始所说般，99%的卑诗省民不用缴这投机税，而1%(省民)拥有第二、叁或四间房屋，而它们又在一些我们(认为)属可负担程度最低的区域内，若他们选择不将房屋放租便需缴交投机税。"她称，本省面对住屋危机，维多利亚的空置率是零，基隆那近乎零。 　　另外，一个反对投机税的团体Canadians Against the BC Speculation Tax于筹款网站GoFundMe.com成立一网页筹款，团体要求省府停取消机税。 　　筹款的目标为30万元，而至于昨晚共筹逾7000元。团体于网页中指，款项会用于协助发起及支持一项公众倡权运动，向政府施压取消投机税;若政府拒绝听取民意，便会发起集体诉讼。

　　位于温哥华市中心卑诗体育馆(BC Place Stadium)东南角的一幅由卑诗展馆公司(PavCo)所拥有的地皮，拟兴建商住混合式高楼的计划有新设计，大厦的高度会由塬来的43层改成40层。项目建议提供389个住宅单位，大部分属细单位。 　　该块面积有约7.2万平方尺的叁角形地皮，称为"10C地皮"位于卑诗体育馆、太平洋大道(Pacific Blvd)及乔治亚西街(W. Georgia St.)将来延伸路段的夹角，它现时是一个停车场。 　　塬来的发展计划建议兴建43层高，但经修改后建议有40层及高400尺。 　　在现行的政策下，该地段的大厦只可最高建300尺，但市府近期批核的"福溪东北区域规划"(Northeast False Creek Plan)容许在太平洋大道夹乔治亚西街将来夹角旁边的叁个重建地盘可最高建425尺。 　　混合大厦的底部叁层亦有修改，将会提供约7.2万平方尺零售及餐厅空间。经修改后的设计可容纳更多面向街道的零售店铺，亦预计会改善到区内参与活动的人流。设计图亦显示，商用部分会有一件塬住民艺术品。 　　大厦的住宅部分料有389个单位，其中236个属开放式单位，一睡房料有11个，而两睡房有103个，余下为叁睡房设计。 　　大厦设计特式之一是，在不同住宅楼层的部分空间可作为有上盖的活动地点，包括顶层花园及儿童游乐场。 　　新设计保留大部分塬来设计的特色，例如白色外墙设计，它可配合卑诗体育馆的白屋顶;整个项目的楼面面积料有35万平方尺。

　　RE/MAX地产公司昨日公布调查报告，透过对旗下经纪的调查，发现数个加国热门度假屋市场中91%的买卖活动，都由煺休人士推动，与去年同一项调查中的55%，形成了鲜明的对比。 　　调查发现，卑诗、安省，及大西洋省份的煺休人群与婴儿潮一代，大都在郊区购买度假屋安家，使度假与居住类住宅的分界线更加模煳。RE/MAX的区域执行副总裁阿什(Elton Ash)表示，这一人群用卖掉温哥华或多伦多等城市中心住宅的收益，在郊区购置安静的度假屋，以享受悠闲的晚年生活。 　　另外，调查还发现，除度假屋的价格是否可负担外，加拿大人考虑购买度假屋的其他考虑因素，包括：度假屋是否在水边(55%)、度假屋的维修费用是否合理(53%)、度假屋离城镇的距离(43%)等。 　　在卑诗省，度假屋最大的购买力同样来自于煺休人群。新兴的买家由追求工作与生活平衡的夫妻及青年企业家构成。由于整个市场中的需求量远大于供应量，形成了卖方市场。其中最受欢迎的，当属沙滩以及滑雪场附近的小木屋，尤其是在南部的奥肯那根(Okanagan)区域，很多煺休人士热衷健康、积极、向上的生活方式，喜欢用农作、登山等运动来充实日常生活。 　　此外，Luxury Resorts West总裁特拉普(Randy Trapp)说，令人惊讶的是，卑诗省与阿省边界附近的Bighorn Meadows地区、温哥华岛上的Sunrise Ridge Waterfront Resort度假屋区中80%买家都来自于阿省。 　　尽管58%的加拿大人向往在度假屋与亲人朋友享受放松的时光，但是84%的加拿大人并未拥有一幢度假屋。

加拿大地产协会（CREA）昨天发布房地产数据，4月份全国房屋销量和房价继续跌势，双双下滑。但是，地产协会对未来预测楼市走向做出乐观预测，认为考虑到加拿大经济形势稳定，就业市场健康，再加上人口增长及移民因素，相信到今年年底，或明年年初，加拿大的房市还是会复苏。 但是，银行业人士对楼市的未来走向，显然没有地产协会那么乐观。 加拿大4月份二手房屋销量和房价继续下跌的数据公布后，蒙特利尔银行进一步分析了全国房地产市场迅速冷却的具体迹象。 BMO指出，经季节性调整的统计数据，4月份二手房销量比3月下跌2.9%，使得12个月累积跌幅达13.9%。与去年12月新的按揭审核实施之前的最高纪录相比，4月份的销量更是大跌了21.7%。 此外，销量大跌也同恶劣天气有关，特别是加拿大中部地区4月中旬经历的冰暴袭击。 但是全国房地产市场普遍下跌的走势，不能归咎于天气。与去年同期的超高销量相比，今年前四个月的房屋销量下跌了15%。 值得注意的是，伴随着销量下跌，跌幅更大的是新上市房屋数量，按月下跌了4.8%。这说明潜在的房屋卖家无法接受买家们的报价。 不过，与去年同期相比，新盘数量减少幅度仍低于销量跌幅，说明市场环境正在大幅放宽松，特别是在多伦多和周边城市。目前，全国销量与新盘量比率是53.7%，处于“正常”区间。销售比高于60%为卖方市场，低于40%为买方市场。 BMO进而警告说，不要指望市场会很快反弹。因为利率在升，新的按揭审核规定也在严格实施中。 皇家银行资深经济师Nathan Janzen则指出，加拿大的房地产市场正在降温，但是仍是可控的。他称过去几年房价大涨的现象不会再重演，但也不会出现暴跌。 Janzen预期，今年房价的跌幅为4.3%。

　　被告范被指一直没有望向死者迪安的家属。  死者迪安的父母指被告从没有望向他们，指他的道歉不是出于真心。（电视画面） 　　2016年列治文河旁路(River Rd.)单车队成员遭撞毙一案，年轻华裔司机范永胜(Michael Wing Sing Fan，译音)昨日承认不小心驾驶罪名，法官判罚款1800元和禁止他驾驶一年。案情指被告于事发前一整晚没有睡过觉，开完派对后便到赌场流连数小时，又曾向警方承认驾驶时有可能曾闭上眼数秒。案件没有按刑事罪名追究引起死者家属不满。 　　事件在2016年11月发生，当时19岁的范永胜驾驶一部凌志(Lexus)在驶经河旁路时撞及一队单车手，队员迪安(Brad Dean)被撞毙，另有队员受伤，包括迪安的朋友詹姆森(Chris Jameson)严重受伤。 　　范永胜昨日于列治文省级法庭，承认违反《车辆法》(Motor Vehicle Act)下的不小心驾驶。 　　死者家属及案中伤者于庭内读出受害人影响声明期间，被告被指一直没有望向他们，他只透过代表律师读出道歉声明。庭上法官亦斥责他没有望向死者的父母。 　　迪安的母亲Lianne昨日一直抱着迪安生前照片，她形容失去儿子一事使她承受"18个月不可形容的痛苦，我看着我美丽的孙女时，看到了儿子，我的心碎掉。" 　　迪安遗孀Adele在事发后两天并发现自己怀有亡夫的遗腹女，她于受害人声明说："你从我身上偷去了他，你杀死了一个人，但却摧毁无数人的一生。" 　　詹姆林被撞至重伤，因留医而错过他儿子的出生一刻，他于庭上"感谢"范夺去他那珍贵的机会，"Michael Fan，为你将我一些不可替代的时刻拿走而多谢你，我希望当日你曾有一很好的派对。" 　　刚满21岁的范有意将于今秋入读卑诗大学(UBC)的职业治疗课程。 　　案情指，事发后范有留在现场和与警方合作，当得悉有人死亡时，他更一度呕吐。不过，他被揭在事发多个小时前，曾饮酒和开派对，然后到新西敏的Starlight赌场。有录影片段拍得他在清晨约5时抵达赌场，期间曾进出赌场，最后在早上近10时离开，不久后便在河旁路发生事故。 　　他于事发后曾接受酒精吹气测试，而结果为0.014，未超过醉驾上限。 　　事发后，他虽向警方否认事发一刻睡着，但承认有可能曾闭起眼睛数秒。警方亦指，范被带上骑警的警车后不久曾睡着。 　　迪安母亲于庭外批评被告从没有望向他们，指他的道歉不是出于真心，迪安的父亲Tom更骂范是一名懦夫。

　　由于利率趋升等的不利因素出现，今年全球豪宅屋价升势料会放缓。事实上，温哥华与多伦多豪宅价格升幅已经明显收窄，以致在莱坊环球豪宅榜的排名大倒退。自从2016年次季，温哥华与多伦多榜上排名均属前列，但去年第4季跌出10大。 　　根据国际地产顾问行莱坊(Knight Frank)，由于海外买家税出台，温哥华与多伦多豪宅屋价增长放缓，末季排名因而倒退至22位和11位。 　　莱坊环球豪宅榜跟进全球42个市场的屋价走势，专注于价格最贵的5%的豪宅。 　　去年次季，亦即安省政府宣布楼市16辣招的同一季度，多伦多录得高至20.7%年计增长，在榜上升至第2高，排名仅次于广州。不过，随着15%非居民投机税生效之后，多伦多排名开始倒退。该顾问行的资料显示，去年第3季，多伦多升幅缩窄至11.5%，排名相继回落至第5位，及至第4季，屋价年计增长进一步降低至8.4%，结果是榜上排名再向后移，处于上海及香港之间。根据该顾问行的豪宅指数分析报告，事实上，去年半下年，多伦多的价格更加录得4.9%跌幅。 　　报告撰写人Kate Everett-Allen接受明报查询时透露，已预期多伦多守不住前列的排名。 　　卑诗省政府早于2016年8月率先在温哥华实施海外买家税。她表示，多伦多豪宅屋价走势类似温哥华当时的情况。 　　温哥华曾经高踞榜首之位，但目前则20大不入。资料显示，2016年第3季，温哥华豪宅价格按年大升31.6%，在榜上排名最高，但去年第4季只有3.5%增长，排名已退至第22位。她在报告中指出，多伦多及温哥华地区屋价增长乏力，原因是海外买家税。她表示，多伦多及温哥华末季的年计增长均较前1年的15.1%及14.5%为低。 　　总体来说，去年7成城市的豪宅价格都录得年增长，带动莱坊环球豪宅指数全年上升4.7%。不过，她在分析报告表示，由于刺激政策退场及数个主要市场利率作势上升，估计今年这个豪宅指数升势将会放缓。

　　在今年一月份加拿大联邦政府和中央银行要商业银行严格控制房贷审批标准的措施生效后，不少购房者发现自己或者拿不到想要的大额房贷、或者是由于通不过银行的压力测试根本就拿不到房贷；而那些几年前就已经购买了住房、现在5年期固定房贷到期需要续签房贷的房奴们发现，他们续签房贷可能也需要经过压力测试，如果通不过房贷压力测试同样拿不到房贷。 　　严控房贷发放 　　加拿大Ryerson University研究房地产管理问题的Cynthia Holmes指出，联邦政府严格房贷发放标准就是要确保加拿大人不要负债过高，其债务负担不但要在目前低利率环境下可以应付、就是在利率上升两个百分点时仍然能够应付。 　　虽然加拿大联邦政府严格房贷发放的主要目的是让想购房的人不要头脑发热背上过重的债务，但这一严格发放房贷的措施也让不少房贷需要续签的房奴们叫苦不迭。 　　Seth Wenig/Associated Press 　　7千亿房贷要续签 　　加拿大中央银行的统计数字显示，今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。 　　那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷，则不需要经过压力测试；但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行，则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。 　　加拿大Ryerson University研究房地产管理问题的Cynthia Holmes指出，研究显示，有86%加拿大的房奴们在续签房贷时会选择继续向原来的银行借房贷。 　　换银行要过压力测试 　　2011年在大多伦多Markham地区买了房的Sharan Mahesan是那些郁闷的房奴中的一个。 　　Sharan Mahesan告诉加拿大广播公司记者说，他的房贷2018年到期需要续签；贷款银行给他的续签通知说贷款利率要明显提高。 　　大多伦多地区的房贷专家Varshan Thavarajah说，现在银行寄出的房贷续签通知给出的房贷利率比几年前要高出至少0.2%到0.5%个百分点。 　　这倒不是加拿大的商业银行太过贪婪，因为他们从金融市场融资的利率今年以来也在不断上升，已经达到7年来的最高点。 　　2011年在大多伦多Markham地区买了房的Sharan Mahesan / CBC 　　房贷利率影响大 　　即便是房贷利率提高一点点也会造成房奴们还本付息的负担明显加重。比如30万加元25年期、5年一续签的固定房贷的利率如果提高0.3个百分点，则该房奴每个月要多支付50加元的房贷供款，在25年的房贷有效期期间要多支付1万5千加元的房贷利息。 　　Sharan Mahesan说按照他原来的房贷银行提供的新房贷利率，他每个月要多支付几百加元的额外房贷供款，他费了好大的劲才通过了另一家银行的房贷压力测试，得到了较好的房贷利率；但就是这较好房贷利率仍然高于其原来的房屋贷款利率。 　　梦该醒了 　　Sharan Mahesan承认，他们这一代房奴被过去多年来的超低利率惯坏了，现在是需要梦醒的时候了。

非牟利智库组织C.D. Howe研究院已发报告揭示，于2007年至2016年期间，政府的规管导致发展商的建屋成本支出增加，全国每间独立屋的建造成本额外增加22.9万元。，其中在大多伦多地区额外支出大约16.8万元，在温哥华的额外支约达64.4万元。在维多利亚﹑卡尔加里与渥太华∕Gatineau地区额外支出分别约为26.4万元﹑15.2万元及11.2万元。

加拿大地产协会（CREA）今天发布房地产数据，继今年第一季度令人失望的房市表现之后，4月份全国房屋销量和房价继续跌势，双双下滑，表现比前几个月还要糟糕。 房屋销量按年下滑13.9% 房屋销量方面，今年4月份比2017年同期下滑13.9%，为2011年以来房屋交易最惨的一个4月。全国4月的房屋销量也比3月下滑2.9%，交易量总共为36,297套。 不仅如此，全国各地市场中，有60%的市场房屋交易量下跌，其中跌幅最大的有BC省的菲莎河谷（Fraser Valley），安省的金马蹄地区（Golden Horseshoe），渥太华，卡尔加里，以及蒙特利尔。 CREA 主席Barb Sukkau在新闻稿中指出，于今年初实施的压力测试等政策和措施，对买家影响很大，也给加拿大的房屋交易活动蒙上阴影。 平均房价一年来下跌11.3% 全国成交房屋的平均房价也随房屋销量下滑，跌至$495,000，这比去年4月下跌11.3%。 CREA的报告称，全国销售房屋价格下滑与BC和安省先后实施针对海外买家征税有关，导致包括温哥华在内的BC低陆平原，以及GTA地区房价先后下跌。 按照CREA的数据，4月份经季节调整的平均房价在温哥华为$100万，多伦多为$804,584，菲莎河谷为$780,736，维多利亚则是$703,592。 CREA的首席经济学家Gregory Klump也将房价下跌归咎于了联邦政府的压力测试，认为这一措施破坏了市场的平衡与稳定，不仅把最热的温哥华和多伦多的房市搅乱了，搞冷了，也让原本房市平淡，并不需要这些政策的地区受牵连，特别是阿省，萨省以及纽芬兰。 新上市物业减少有助房价稳定 CREA表示，由于天气转暖，传统上4月份应该是交易逐渐开始活跃的一个月，但今年4月不同往常，不仅房屋销售和房价双双下跌，而且新上市物业也很少。 本来今年3月挂牌上市的物业就不多，而4月份比3月上市量减少4.8%，为9年来新上市物业最少的4月，也比10年月平均减少12%。 但CREA指出，新上市物业减少并非全是坏事，因为在销量下滑之时，正是新上市物业减少在某种程度上保持房价相对稳定。 预期今年年底明年初复苏 在CREA的数据发布之后，TD银行的经济学家Rishi Sondi评论说，显而易见，这是一个令人失望的报告。由于今年3月房屋销量及房价齐跌，不少人以为4月份情况会好转，但想不到比前一个月还要糟糕。 Sondhi同意CREA 主席Barb Sukkau的说法，至少有两个方面影响加拿大的房市，一是BC和安省征收海外买家税的做法，再是联邦所实施的压力测试，它们将继续对买家的决策及心理造成影响。 不过他仍然认为，考虑到加拿大经济形势稳定，就业市场健康，再加上人口增长及移民因素，相信到今年年底，或明年年初，加拿大的房市还是会复苏。 CREA的数据也表明，虽然4月份GTA地区的销量也比一年前减少33%，但是若按月来看，今年头4个月该地区房屋交易活动趋于稳定，实际上4月与3月相比，经过季节调整的房屋销量只降了1%左右。

一般买房子签约时都会要求卖家保证此房没有种过大麻，最近一位华人买家就遇到这样的闹心事。在签约时卖家拍胸脯保证，但事后却发现这个保证有猫腻。买家自己查出这个物业就是大麻屋，因此要求毁约，不料却被卖家告了。 法庭文件显示，华人买家胡先生（化名）于 2016年5月与卖家Jonathan Beatty 夫妇签约买下位于士嘉堡39 Stainforth Drive物业，胡先生支付3万加元押金。 签约后，胡先生的地产经纪在网上搜索到该房子曾经是大麻屋，后又经过警方确认属实。胡先生决定终止合约，并要求Jonathan Beatty 夫妇夫妇退回3万元押金。 然而Jonathan Beatty 夫妇却不认可，他们说，他们在2009年购买该房产，从来没有把该物业用于种植或生产毒品。他们住在那里7年之久，从来没看到大麻的痕迹，也没发现霉菌。看起来 Jonathan Beatty 夫妇也很冤枉，警方记录显示，警方于2004年在屋内缴获265棵大麻。而2004年Jonathan Beatty 夫妇还不是房东，他们对此毫不知情。 胡先生毁约后，Jonathan Beatty 夫妇降价8.6万元将房子卖出，然后起诉胡先生追讨差价。但是 Jonathan Beatty 夫妇想错了，他们以为自己不知情就没有过错，但法官不这么看。法官表示，在合同成交之前，买家已经通知卖家该房屋曾经种植过大麻，而且提交警方证明。 该物业最后降价出售 而卖家签署的“非法物品条款（Illegal Substances Clause）”在这种情况下就是严重的虚假陈述（material misrepresentation）。对买方来说，如果他们之前知道实情，房价可降低大约8.7万元。因此，胡先生有权撤销合同，并将其视为无效协议，不需要赔偿Jonathan Beatty 夫妇。而 Jonathan Beatty 夫妇要赔偿胡先生2.6万元诉讼费，其经纪公司须向胡先生退还3万元押金。 法庭判决后Jonathan Beatty 夫妇不服，提出上诉，目前胡先生在等候最终结果。至此胡先生已经支付律师费近4万元。当然如果获胜这些费用都会由对方支付，但现实中也会有很多变数，最后能否顺利拿到赔偿还是未知数。

　　温哥华华埠发展修订计划出炉，明日将呈交温市议会讨论。市府职员建议禁止华埠南区兴建楼高超过90尺的新建筑，取消原有的更改土地用途申请程序，即市府不会再批出高楼开发案。此外，市府建议就建筑楼层数目、店铺宽度、地积比率等设置上限，以确保华埠历史面貌得以保存，争取成为联合国世界文化遗产。 　　现行的温哥华华埠发展计划于2011年制定，把华埠划分为两大区：华埠区(HA-1)和华埠南区(HA-1A)。华埠区以堂所林立的片打东街(E. Pender St.)为主轴，而华埠南区则为片打东街以南的范围，包括奇化街(Keefer St.)和乔治亚街(Georgia St.)(见图)。 　　市府文件指，不少市民均对华埠的发展前景表示忧虑，指大规模和以市场为主导的发展计划，令华埠原有的历史风貌逐渐消失，而快速的发展不但影响华埠特色，衍生的物价上升、商户迁出华埠等问题亦冲击华埠居民，尤其是低收入长者的生活质素，因此市府认为有必要修改华埠发展计划，保护华埠社区特色，为华埠申请为联合国世界文化遗产做准备。 　　根据原有政策，华埠南区的建筑高度上限为90尺，但发展商可透过更改土地用途申请兴建最高150尺的高楼。对此，市府建议撤销有关的申请办法，即是说华埠南区的建筑高度最高只能为90尺，超过该上限的兴建项目市府将不再考虑。市府指原政策下，发展商一般会以社区投资换取兴建更高的柏文，但社区却普遍认为，高楼对华埠的破坏更大，交换条件的做法不值得，因此建议一刀切限制高度在90尺或以下。 　　至于华埠区，建筑高度上限维持在75尺，另外，修订计划将原政策中没有的建筑楼层数目、地积比率等都制定了上限规定。市府提议，楼高75尺的建筑楼层上限为7层，50尺建筑则最多兴建5层，地积比率上限为4.8，发展地皮不可超出50尺，而街铺的宽度亦不可超过25尺，避免兴建规模过大的柏文和店铺。华埠南区方面，90尺建筑最多可兴建8层，地积比率上限则为5.35，发展地皮和店铺宽度上限分别为75尺和50尺。 　　有关的建议报告明日将提交到温市议会讨论，若获市议会通过便会展开公听会，征集市民意见，之后再作表决。

温哥华西区的一些拥有300万以上住房的房主上周一举行抗议活动/CBC 　　温哥华的一位上了年纪的妇女面对自己住了多年的房子不断升值显得非常无奈。这位名叫琳恩・肯特（Lynne Kent）的温哥华老居民说，她真的不愿意看到自己现在的住房市场价值升到400万加元以上，因为这意味着她每年要多缴纳2000多加元的房地产税和教育税。 　　按照不列颠・哥伦比亚省政府的预算案，从明年起，学校税的征收将有所增加，拥有价值300万不动产的业主，缴纳0.2％的教育税， 但拥有价值400万加元以上房产的房主，超过的部分要缴纳0.4％的教育税。  　　肯特女士说，我住的房子没变，收入也没变， 可要交的房地产税和教育税却不断上涨，这是不合理的。 温哥华类似肯特女士这种情况的房主还有一些人， 他们在上周还举行了抗议活动。 　　但是，税收的制定者和支持者说，增加对豪宅的征税， 要比增加收入税和销售税对经济更有利， 而且像肯特这样的老年人有资格申请推迟缴纳新税。 　　不过，从目前温哥华房地产市场的趋势看， 政府的一系列抑制房价措施已经产生效果， 豪宅销售出现下滑。 根据大温地区房地产委员会的数据， 温哥华地区独立屋的平均销售价格四月份为165.9万元， 比2017年同期下降了6.1%。 不列颠・哥伦比亚省新民主党政府在2月份推出一系列以加税解决住房危机的措施，除了将外国买家税从15%提高到20%，并扩大到温哥华以外全省所有居住中心城市，还上调了价值300万以上物业的学校税和物业转让税。 　　因此业内人士预计，温哥华房价从总的来看将是下降的趋势。

    大温楼价高企，令部分警员迁居至楼价及生活开支较低的菲莎河谷地区，有助区内警员与社区建立紧密连系。 　Abbotsford皇家骑警局长Bob Rich表示，局内大约一半的警员都居住在他们服务的城市，另外一半就居住在邻近地区，情况与其他分局不同。他指，部分警员被Abbotsford警局聘请後，决定迁居至该区，令生活更容易负担，亦有助他们更容易与服务的社区建立紧密连系。　　本月初，联邦政府宣布将投放130亿协助国民寻找能够负担的房屋，措施包括兴建6万间以及维修24万间现有的可负担房屋。

　　加拿大联邦政府实施的房贷压力测试措施和安大略省、不列颠哥伦比亚省分别实行的冷却房地产市场调控措施已经产生了明显的作用，使得最近温哥华和多伦多的豪宅市场冷风劲吹。进入2018年后，加拿大两大房地产市场多伦多和温哥华的豪宅销售量暴跌。 　　加拿大房地产经纪公司给豪宅的定义是房价至少三倍于当地平均房价的住房。根据这个定义得出的统计数字显示，温哥华今年头三个月的豪宅销售量与去年同期相比猛跌了至少三分之一，而多伦多豪宅销售量的跌幅更大，今年第一季度与去年同期相比暴跌了60%。 　　降价1500万 打了6折的豪宅 　　这座都铎风格的房屋最初建于1929年，属于BC Electric的总裁。2015年重新装修，一所屡获殊荣的房屋，2016年以3800万加元上市，本周以低于2500万加元的价格重新上市！ 　　不过，多伦多和温哥华的豪宅销售量虽然大幅度下跌，但豪宅价格却基本稳定。多伦多豪宅今年第一季度的平均售价是352万加元，与前去年同期相比只略微下滑了0.2%；而温哥华今年第一季度豪宅的平均售价是579万加元，与去年同期相比还上升了5%。 　　多伦多房地产局数据显示，如果不只看豪宅，而看整个独立屋市场的话，GTA所有独立屋的价格已经下降，4月份平均为1,030,103元，比去年同期下降14.4％。 　　根据大温地区房地产委员会的数据，温哥华地区所有独立屋的价格四月份平均为1,658,958元，比2017年同期下降6.1％。 独立屋、豪宅价格跌回两年前  有数据显示，2018年第一季度，温哥华由上一季度的第22位下滑至第31位，因为年度价格增长率从3.5％下降到了0.2％。 在过去六个月的时间里，温哥华的豪华住房价格下跌了7.6％。 加拿大房地产公司Royal LePage认为，压力测试和BC住房计划在上个季度抑制了大温哥华豪宅市场的活动。 据大温地产局的数据显示，温哥华西区从今年1月1日到今天为止，一共售出226套房屋。最长的在售时间为260天，平均在售时间为47天。 这226套独立屋中，只有27套是以挂牌价或超过挂牌价成交，其余全部是低于挂牌价成交，占所有交易的88%。 比如温西Point Grey地区Drummond车道4768号，成交价为1530万元，上市1个月售出，比挂牌价低了458万元，也比政府估价低37.6万元。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper在一份声明中表示，“根据最近对温哥华地区购买住宅的外国和国内买家的省内税收政策，2018年豪宅市场的价格预计会处于下降趋势。” 现在的情况对于买家来说倒是个好消息。 虽然央行对压力测试标准有所提高，但是房价的下跌使得需要贷款的额度也有所降低。就算豪宅买不起，但独立屋还是非常值得考虑。 大温地产局（Real Estate Board of Great Vancouver，REBGV）5月2日发出的报告显示，大温独立屋的价格涨幅是最小的，较2017年4月只上涨了5.1％，比2018年3月还下跌了0.2％。 公寓的基准价格比去年同期上涨了23.7％至701,000元。 所以，还在考虑买公寓和正在犹豫买独立屋的朋友们，可以抓住2018年的机会，抄底入手啦！

　　去年年底，贵阳市的吴女士通过中介购买了一套二手房。然而当吴女士按照合同上的交房日期高高兴兴准备搬进新家时，傻眼了。 　　原房主不仅还在家中， 　　对方还表示他们不搬走。 　　这是怎么回事呢 ? 　　事情要从 2017 年年底中介向她推荐了一套二手房说起 ...... 　　吴女士: 和原房主协商了价格以后签订了三方合同，总价 50 万。 　　吴女士是通过银行贷款的方式支付的房款， 　　按当时的合同规定， 　　吴女士要在尾款结清后才能收房。 　　吴女士: 尾款打了 35 万，已经完成了交易。房款收到 3 日内将房屋给我们，已经到交房日期，原房主拒不交房。 　　吴女士没有料到会发生这样的事。 　　而当她了解到对方不遵守合同的原因后， 　　更是气不打一处来。 　　吴女士： 她说因为房价暴涨，原房主不愿意搬家，要我们拿点钱心里补偿给她，她说的是 4 万块钱。 　　在吴女士看来， 　　对方这样的说法完全没有道理， 　　因为早在一个月前， 　　这间房屋已经属于她的名下。 　　合同约定，款项结清三日内交房。 　　吴女士：3 月 8 号我们就已经办了过户。4 月 18 号我用房子办了抵押。 　　虽然已经交了钱也过了户， 　　但无论怎么协商对方的态度依然很坚定。 　　这让吴女士既生气又无奈。 　　随后记者陪同吴女士找到了 　　原房主徐先生和她的妻子 　　记者：我在合同上看到的是尾款结清了三日之内搬。 　　原房主：三日之内，真的太会占便宜了，我今天是第四天了，我就是不搬，这个事情闹得越大越好。 　　在现场，涂先生的妻子坦言， 　　不搬家的原因 　　确实是因为房子卖得太便宜 　　原房主：她觉得我们过分，我觉得我们不过分。 　　2017 年年底，房价涨幅较大， 　　按原来的市价卖出房子， 　　涂先生夫妇认为，太亏了! 　　然而，在吴女士提供的合同上， 　　记者在关于房屋买卖前后的相关规定上面， 　　并没有看到有关房屋涨价如何处理的条文。 　　针对涂先生妻子提出的说法，记者电话咨询了律师。 　　贵州丰来律师事务所 张宏伟律师：在签订合同时，老公来签订合同实际上形成了一个代理权，根据合同法和物权法，这个合同是有效的。买方是完全善意的，买房支付完了尾款也进行了物权的变更。房产证是买方的名字，可以向人民法院起诉要求强制搬走。 　　涂先生的妻子告诉记者， 　　除了当初吴女士看房以外， 　　后续的事情她就没有参与。 　　对于这单买卖，从一开始她打心里就不满意。 　　就在此时，原房主涂先生也提出了新的想法。 　　原房主：你不拿这个钱，我们也认账。但是这个屋子里面我的灯、热水器、整体衣柜，我要全部拿走。你进来你也要花钱买这些东西，不如把钱补给我。 　　听到房主这样的说法，吴女士不淡定了。 　　房屋合同上有约定，房屋所有装修装饰， 　　卖家都不能改动! 　　由于协商无果，记者只能先行离开。吴女士表示，接下来，她会运用法律的手段维护自己的合法权益。

Royal LePage的数据显示，加拿大两个最大的房地产市场多伦多和温哥华，豪宅销售下滑，这是房价疯涨已经结束的最新迹象。 Royal LePage首席执行官Phil Soper表示，高端市场是衡量大多伦多地区和大温哥华房地产市场情绪的很好指标，可以衡量消费者从豪宅到入门级房屋的信心。 “目前价格中位数仍在上涨，但如果需求的急剧下降持续下去，价格肯定会下跌，”Soper先生在接受采访时表示，指出销售下滑是因为一系列政府政策的影响。 多伦多房地产局表示，GTA所有独立屋的价格已经下降，4月份平均为1,030,103元，比去年同期下降14.4%。 根据大温地区房地产委员会的数据，温哥华地区所有独立屋的价格四月份平均为1,658,958元，比2017年同期下降6.1%。 Royal LePage表示，今年前三个月，大温哥华豪华独立屋的销售下降至55笔，比2017年第一季度的89笔交易下降38.2%。 Soper预计2019年大温哥华豪华独立屋的价格中位数比2018年下降3%，而GTA的价格中位数预计持平。 根据Royal LePage的公式，符合豪华独立屋标准的最低金额为3,046,206元，大温哥华为4,630,147元，至少是价格中位数的三倍。对于豪华公寓来说，GTA最低为1,454,446元，大温哥华为1,926,084元。 卑诗省将外国买家税从三个月前的15%提高到20%，同时也扩大了征税的地区范围。卑诗省的新民主党政府还推出了其他旨在冷却住房市场的措施，其中包括评估价值超过300万元的物业将被征收新税。 GTA2018年第一季度的豪华公寓销售量与去年同期相比下降了28.2%，大温哥华下降26.5%。 平均价格显示在温哥华地区地产市场总体走软。 温哥华西区的一些社区，300万元的房子算比较便宜的。 Royal LePage对豪华独立屋的调查显示，大温哥华2018年头四个月的平均价格为5,792,941元。相比之下，GTA为3,522,117元，卡尔加里为1,990,184元，蒙特利尔地区为1,569,515元，渥太华为1,537,107元。

　　整理全球多个主要城市豪宅数据的报告指，温哥华豪宅于今年第一季的表现较多个大城市为差;六个月价格变幅更下跌7.6%，为国际43城市当中第二差的城市。 　　报告在北美挑选调查了6 个城市，其中温哥华截至今年3月的豪宅市场数据显示，价格按年虽然升0.2%，但叁个月及六个月变幅却出现下跌，前者跌1.8%，后者跌7.6%。 　　调查报告由总部设于伦敦的地产代理集团Knight Frank LLP发表，它整理国际及北美多个城市集团及其他机构的数据，每个季度发表一次报告，是次报告为2018年第一季;而温哥华的数据是参考本地的地产局数字。 　　报告列出43个国际主要城市豪宅的表现，录得最高按年增长是首尔，有24.7%;第二高增长是南非的开普敦(19.3%)。第叁是中国的广州(16.1%)。 　　香港以一年升6.9%排第13位;而温哥华以升0.2%排第31位。 　　不过，按六个月变幅而言，温哥华豪宅价格则跌7.6%成为倒数第二位。43个城市只较跌9%的斯德哥尔摩(Stockholm)较佳。 　　报告查看的物业属各城市最顶层约5%的豪宅;而今期的参考月份，正是本省在今年2月将外国买家税的税率由15%调升至20%和增收投机税之后，而利率亦上调。 　　上述集团的国际住宅研究主管艾伦(Kate Everett-Allen)表示，主要欧洲城市于第一季有较理想的表现，而温哥华录得较慢的价格增长有可能与卑诗引入"宏观审慎措施"有关，另一因素是投资者贷款成本亦增加。 　　于调查中的温哥华豪宅属350万元或以上的物业。 　　温哥华同类豪宅在两年前的表现，以按年增长有26%是名列前名茅，当时本省尚未实施外国买家税。

　　大多伦多地区楼市调整已长达一年，至今屋价跌幅与上次衰煺相若，不过，皇家银行估计，目前已快到底，还需2个月便能反映出来。 　　根据该银行经济研究部分析简报，多伦多地区综合基准屋价已经连续2个月从去年峰位价格回落，略为纾缓住屋负担能力困境，应会令到政府满意。 　　资深经济师霍格(Robert Hogue)在报告中指出，过去一年来，独立屋价回落10.3%，但共管柏文则刚好相反，同期间却累积10.2%增长。无论如何，多伦多地区整体屋价已见下跌。他说，按年计算，综合屋价跌幅与2008年至2009年衰煺期间相若。 　　根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，大多伦多综合基准屋价于去年5月升至821,400元的峰位，但在安省楼市16辣招出台后展开跌势，至年底低见743,500元，不过，今年开始扭转走势，及至上月回升至766,300元，与峰位相比，累积跌幅6.7%，亦即约5.5万元。 　　他估计，目前调整已快见底，事实上，底部早于3个月前已在形成，但还需要1个月或2个月才开始从年计的变动中呈现出来。 　　谈及上月份的市道，这名经济专家指出，新实施的房贷压力测试的影响仍然明显，但根据皇家银行经济研究部的看法，春季畅旺市道只会因此推迟，未至于受到打击。 　　他解释，由于愈来愈明显压力测试不会导致楼市崩盘，所以继续预期未来数月市道略为改善。 　　刚过去的4月，二手市场销量年计急挫32.1%。他认为，现阶段卖家可能依然摸不清市场情况，所以暂时不挂牌出售，结果是楼盘下跌24.6%，拖累交投。 　　多伦多地产商会市场分析主管Jason Mercer亦预期屋价将会重拾升势。他表示，当这些由政策触发的波动结束，业主可望屋价将会因应强劲的经济及稳定的人口增长而重新开始温和及持续的增长。

  上市银行的2017年年报披露完成，各种关于“钱”的数据已经落定，对于股民来讲，关注的可能是银行股的基本面，但是对于不炒股的人来讲，其中也有一些数据值得关注。 那就是涉及房地产的相关贷款数据，与开发商和购房者都有直接的关系。 01 涉房贷款仍在增加 根据上市银行2017年年报统计，26家A股上市银行去年合计的涉房贷款为24.1万亿元，较去年年底增幅为仅为17.62%，与2016年的25%增速相比，速度有所放缓，可以将是放慢了脚步，但在绝对值上，仍较去年的20.49万亿元增长了3.51万亿元。 而在这些涉房贷款中，对开发商的开发贷增幅为11.32%，对购房者的按揭贷增幅为19.37%。 “房住不炒”之后，各项调控政策在2017年接踵而至，在2018年也依旧未停歇，对于房地产商、购房者以及银行三方来讲，都是一个不小的考验。 但是，谁也不肯也不能放弃这块业务。 ● 对银行来讲，涉房贷款是块肥肉，在增速降低到个位数后的银行急需这些业务来撑起“半壁江山”； ● 对于开发商来讲，拿地、盖楼、营销都需要钱，这是关系到生死存亡的大事； ● 对于购房者而言，按揭贷款是最便宜的购房方式，无论是刚需还是投资，都需要房贷来支撑。 02 开发商：没钱=死？ 对于房地产商的开发贷来讲，其实已经开始是刹车的状态了。 26家上市银行中，房地产开发贷款余额同比上升的银行为17家，9家为负增长，仅上海银行和常熟银行在开发贷方面保持了50%以上的绝对高增长，其他余额上升的银行中，保持10%左右增幅的占大多数。而在下降的银行中，张家港行和成都银行以-25.8%和-24.9%的增速位列倒数前两名。 除了政策层面外，银行本身也意识到了房地产的风险，在加强对房地产行业的风险管理，对于一些三四线城市库消化周期较长地区的开发贷，是审慎的态度的，从严控制商用房的开发融资。 房地产商拿到钱干什么了呢？拿地！ 在吸金需求较大的拿地层面，开发商可是没有手软的。高溢价的地块层出不穷，“限房价、竞地价、竞自持”的市场下，100%自持的成交地块也不再新鲜。 根据财政部发布的“2017年财政收支情况”，2017年1~12月累计，全国政府性基金预算收入61462亿元，同比增长34.8%，其中国有土地使用权出让收入5.2万亿元，同比增长40.7%。 而开发商对于资金的需求，“如饥似渴”，在外界看来，已经要达到了疯狂的地步了。 并不稳定的市场和政策的叠加，让银行对开发贷的态度不一。如何在有限的空间内拿到银行的钱，就要各凭本事了，除了银行外，房企自身也在拓宽自己的“找钱”的渠道以及加快自己的资金周转速度。 比如这两天，猫哥的朋友圈流传了一张图，闽系房企泰禾集团的华东公司的一纸叫做《无奋斗不青春》的通知，“从5月4日起至6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假（周末及节假日），深扎一线，加快推进项目实际工作进展。” 取消休假冲业绩，可以说是很“奋斗”很“青春”了，但是压力有多大也显而易见。在泰禾集团2017年的年报中，上海市场无论是商品房或住宅新开工面积和销售面积均呈下降趋势。而年报还显示，泰禾总资产2064亿元，负债1354.94亿元，资产负债率87.83%。 而泰禾也不是第一个这么干的房企，在此前4月份的时候，本就以高周转著称的房企碧桂园，一周之内连发三份内部文件，要求加大三四五线城市项目再加速，要求标准化产品设计院当天出图，项目摘牌到开工40天、开工工期小于7个月。 碧桂园董事局主席杨国强指示， “高周转是我们战无不胜的法宝”、“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”、“项目总经理一定要认真研究所辖项目，项目每天的利息、费用、效益等了然于胸。” 因为，大家都知道，对于房企而言，资金是命脉。 03 利率上浮，还是要买房！ 相对于开发贷，个人按揭贷款还在高速增长中。 26家上市银行去年个贷业务中的住房按揭贷款余额合计为19.29万亿元，较2016年年底的16.16万亿元增长了3.13万亿元，涨幅为19.37%，与2016年增幅35%相比，下降了不少，但是这个数据也接近开发贷的一倍。 虽然在各项调控政策中，限购限贷成为一种主流，但是对于居民自住和改善型住房的贷款需求还是能够满足的。 个人贷款方面，建设银行无疑是其中老大，2017年末个人按揭贷款余额4.25万亿，排在上市银行的首位；但是增速最快的还要看江苏，身在江苏的几家银行在个人按揭同比增长的成绩十分亮眼：江阴银行270.6%、吴江银行96%、江苏银行42.4%、南京银行43.9%、张家港行35.8%。 我们再看2017年南京的房地产市场，楼市五限、公证摇号、河西10盘齐开、利率上浮、提高首付，近六年最低成交水平，依然是“一房难求”的局面，周边三四线城市也跟着动作。 甚至房贷利率的上升，也没有阻挡住大家购房的热情。至2017年的12月份，全国仅有上海的部分银行还能够提供优惠利率折扣外，其他地区均无优惠，甚至部分银行的房贷利率还有所上浮，1.1倍甚至1.2倍的利率成为主流。 融360监测数据显示：2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。 猫哥不禁感叹，大家还真是喜欢买房子啊！ 猫哥上周开通了知识星球——猫哥生财有道，跟大家聊聊挣钱这件正经事。然而在知识星球的会员问题中，90%都集中在房地产领域，这让猫哥是着实震惊了一把的。 但是回过头来讲，其实这也是无可厚非的事情，中国人的买房情结实在太重了，各个阶段的人都有自己的购房需求。 对于初涉职场的菜鸟们来讲，奋斗目标是有一个属于自己的房子，在未来婆婆或者丈母娘面前能够说话硬气；对于老鸟们来讲，则更多考虑房子所在的位置是否是学区，以后孩子能否在一个更好的学校就读；对于焦虑的中老年，则开始考虑养老地产，自己能够再一个环境优美、医疗发达的地方安度晚年。 当然，最重要的一个原因是，除了买房这个通则，人们对于其他理财路径知之甚少。对于他们来讲，房子作为一个实体能够带来的安全感，远比卡里的那些数字要大得多。而且，事实上，一些城市的房价涨幅也确实没有让他们失望。 至于具体涨幅，大家可以来猫哥的知识星球，继续跟猫哥探讨，或者报告你胜利的好消息。

据统计，在加拿大，大约有440万成年人和家庭住在出租屋中，占家庭总数的三分之一。但是，根据国内租赁数据库的一个新数据显示，在这个国家的许多地区，成为一名租客并不容易。 数据显示，每10个人中，就有4个租客在租金上的花费占据他们税前收入的30%，远远超出了人们普遍接受的可承受性门槛。在这些家庭中，有近两成的家庭，房租占了税前收入的一半以上，这种程度的消费水平，人们会被认为有很高的无家可归风险性。 这些数据来自于2018年加拿大租赁住房指数(2018 Canadian Rental Housing Index)，是一个由住房倡导组织BC Non-Profit Housing Association(BCNPHA)开发的数据库。利用2016年的长表普查数据，对全国800个城市以及每个省和地区的负担能力和过度拥挤状况进行了统计，调查出的结果则让住房倡导者们忧心忡忡。 BCNPHA的首席执行官Jill Atkey表示“超过30%的收入用于住房已成为加拿大几乎所有地区的个人和家庭的新常态”。在国内许多地方，房租的压力主要来自房屋需求的增加，而不是抵押贷款。专家们将此归因于加拿大人跨省移动、移民和难民的涌入、越来越多的老年人选择租房而不是买房、以及房价飙升至许多中产阶级收入人群的承受范围。 与此同时，购房自住的数量也一直在下降，尽管下降很少，但这是四十多年来的第一次。这一数据从2011年的69%下降到了2016年的67.8%。所以，加拿大最适合与最不适合租房的地方又在哪里呢? 省份之间的比较 根据数据显示，购房用于出租的房主，魁北克所占比例最大，为39%，其后分别是卑诗省(32%)，新斯科舍省(31%)以及安省(30%)。不过，在全国范围内，租房者的比例最高的是努勒维特(Nunavut)，多达80%的家庭都是租房。 虽然平均来讲，国内出租房的价格为每月$1,000，但是省份与地区之间的差距还是挺大的： Alberta: $1,279 Northwest Territories: $1,191 British Columbia: $1,148 Ontario: $1,109 Yukon: $1,040 Saskatchewan: $1,021 Nova Scotia: $909 Manitoba: $891 Newfoundland: $836 Prince Edward Island: $817 Quebec: $776 New Brunswick: $741 Nunavut: $737 但是，平均租金高并不一定意味着这里的租客生活最困难。例如，在艾伯塔省，高于平均水平的收入就会有助于抵消高昂租金的影响。另一方面，房价最高的卑诗省，房屋租金占收入总额超过50%的家庭占21.3%;安省则占20.9%，位于第二;第三则是新斯科舍省，占19.3%。 城市之间的比较 城市之间的数据也显示出类似的情况。租金最高的前5个城市中，有三个位于艾伯塔省，但这些城市中，没有一个在租金超过总收入一半的城市排名中名列前茅。 平均租金最高的5个城市： Wood Buffalo (Fort McMurray), Alta. – $1,805 Whistler, B.C.–$1,650 Rocky View, Alta.–$1,626 Yellowknife, N.W.T.–$1,613 Airdrie, Alta.–$1,597 租金占总收入50%以上的5个市中心(人口超过10万)： 大多伦多市：23% 大温哥华市：22% 渥太华市：20% 蒙特利尔市：18% 埃德蒙顿市：17% 租金占总收入50%以上的5个市区： 西温哥华：37% 列治文山：32% 旺市：29% 锡谢尔特(Sechelt)：29% 万锦市：29% 除此之外，该指数还显示，对许多加拿大人来说，工资并没有跟上房租上涨的步伐而上涨。例如，在安大略省，平均租金在五年内上升了20%，而平均收入仅增长了12%。而且高的离谱的租金已经不是大城市存在的唯一问题，越来越大的负担能力危机已经波及到大型城市中心郊区的小社区。 看完之后，相信不少租客的心情已经更加沉重了….

  房子是用来住的，不是用来炒的。 但暴利之下，资本趋之若鹜。很多城市，炒房团翻云覆雨，通过一系列手法，将房价炒高，然后迅速卷钱而走。可怜的其实当地百姓，爆炒掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出，更让人热衷于投机，而不是发展实业。 这种风气带动之下，有人说，1979年深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去大干一场；2017年雄安新区成立，无数人又失眠了，想着怎么去炒一套房。这何尝不是时代的悲哀。 但房子是怎么爆炒的呢？《中国证券报》记者戴小河就记录了漳州这个活生生的例子，看了让人触目惊心。 记者手记 如果不是这几天的采访亲耳所闻、亲眼所见，我无法相信这世界上竟有如此简单而暴利的商业模式。 下个月，我的采访对象魏广华就要离开漳州了，寻找下一个猎物。在他的“团队”进驻福建漳州的9个月里，这里的房价高歌猛进，他带来的2000万现金，也只花出去了1000多万，现在卡里一共躺了接近5000万现金。 “炒房要的是够准够快够狠，无异于刀口舔血，狠赚一把就要离场，寻找下一城。”很难想象，作为楼市炒家中的新兵，魏广华的捞金速度竟如此之快。 下面，是记者再现的三个城市的炒楼故事。在一轮轮的房价上涨中，有的人暴富了，更多人的未来被房子裹挟，艰难前行。 1.漳州“坐庄”风云 漳州地处闽南金三角，东临台湾，南接潮汕，距厦门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市，四季和风拂面，是休养生息的安逸之所。香飘万里的水仙花，也将漳州的名气播撒到全国各地，而最近半年来，其“如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。 “9个月时间，均价涨2倍，个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节，泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人，他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。 来到漳州前，魏广华是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”，加之2016年初厦门房价节节攀升，他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰，魏广华经过缜密考察后，决定加入这支队伍。于是，每人拿出2000万资金，凑了接近2亿元，杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州。 “联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法，也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽然魏广华只是个新兵，但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金。 “我以前做实体经济，成日操心操肺劳神苦思，反而吃力不讨好，但是房地产不同，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，你就躺在家里赚钱了，这种四五线城市，前期政府不仅不会干预，反而非常欢迎房价上涨。”刚开辟新领域不到一年的魏广华，讲起“秘籍”已经头头是道。 2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，市区房价均价每平米约为6000—8000元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。 回想起这9个月的光景，魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中，厦门岛内的均价已经突破4万元，与其比邻的漳州才六千多块钱，当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁，以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补偿款，此刻拉升房价，不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需，配合一点学区房和厦漳同城化的概念，是个很适合讲故事的地方。” 到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了，首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。 这一“套路”屡试不爽，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，总共花出去不到1亿元。这在当时，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时，刚过去三个月，而漳州的房价已被在他们的刺激下，每平米涨了近2000块钱。 “十个人要一口气买下这些房子不是易事，难免树大招风。上数量级的投资，得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限，于是，他们就通过中介公司找农民工买身份证，之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户，对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息，还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式，感觉有点上瘾”。 吃下市区三分之一的流通盘，仅是魏广华的第一步骤。接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。 “只要我们手上的房源一起抬价，再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价，也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示。 联合中介机构后，就开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的催化剂。 加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需，以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。 2017年4月初，魏广华在漳州宾馆见到记者时，满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中，他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近500套房已基本都转手，当时投出去的1.2亿元，净赚约2亿元，已经开始寻找下一个城市。 “这不到一年的房价涨势，我看在眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走2亿元，5个团就是10亿元，这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的。”漳州当地一位官员告诉记者。 2.基金经理“结伙”赴贵阳 接通胡英杰的电话时，他的语气轻快嘹亮，显得朝气蓬勃，每一口都是春天的味道与希望。因为，他三个月来的调研总算尘埃落定，下一个目标就是贵阳。 胡英杰，炒家，2015年“股灾”之前，他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后，他开始寻觅下一个猎物。 “相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。”胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉，“最核心的是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低，买多少股票，你就要投多少钱，贵阳的样子，我现在投个30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大4倍。” 胡英杰不是一个人在战斗，和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个，每个人身上都有三五千万现金。但是，他们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金，也不会一次性付清。首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。 “炒楼和炒股差不多，找准有题材、有概念的楼盘，联合坐庄吃下市面上的流通盘，而且要吃小户型，这样成本低，收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的，他庆幸自己走入了“一片新天地”。 Wind统计数据显示，从2015年6月15日开始，之后的181个交易日，A股市场共发生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是说，几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。 正当股民们对着A股走势长吁短叹，哀其不幸怒其不争时，楼市已连创新高。“在此做一个简单的假设，如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子，该房产现在市值约900万元，收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市，到如今能保本已算万幸。”胡英杰表示。 那么， 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢？“这些年我一直在关注贵阳花果园小区，该小区被誉为中国第一神盘，是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米，计划入住人口50万人。 从今年1月初开始，胡英杰在花果园租下一套房，白天他有时到市内各个中介门面串门，有时在家做功课，对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距，并试图寻找原因。但是，晚上9点过后，胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事：一栋栋楼排查入住率。他们所采取的方式也简单，在楼底下挨家挨户数电灯，并认真做好笔记。 经过三个月的调研，胡英杰基本摸透了，花果园的入住率已经达到80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。 “你知道吗，贵阳竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说，按照他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看，贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘，从横向与其他省会城市的房价对比来看，贵阳与他们还差一截。 “4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势，贵阳肯定又垫底，这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵，也是国内比较有名的赌城，地铁房概念肯定能火。下一步，我们的计划是在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，一把吃掉所有的小户型，这样成本低，容易转手，也容易抬起价格。”胡英杰说。 新闻配图 3.G县的卖地“生意” G县地处“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”的江西东部，县城面积不过10平方公里，人均月收入2000块钱上下，属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工，只有春节时，各地车牌会“云集”县城，之后又冷冷清清。 2011年，江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂，县城一条街道可以从头望到尾，晚上9点过后就一片漆黑。这一年，县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款，到此后不久，G县领导与其渐渐熟络起来。2011年下半年的一天，县领导找到徐波，跟他商议“干出一番事业”。 “县领导跟我说，我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你回江苏帮忙找几位开发商过来，下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上，超出150万元的部分，县财政会择机返还给你们。楼盘开发后，县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐波当机立断，这是一个“双赢”的项目，他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。 徐波回忆说，“那块地拍卖那天，起拍价是70万元，从早上8点开始，我们6个人坐在最后排。江西本地开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟，我们都快睡着了，才刚刚报到95万元。 眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌，报出150万的价码，当时所有人的目光都投向我们这边。就这样又拍了半小时后，价格还在160万元附近徘徊。眼看着快11点了，我们加快进度，第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。” 这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目，2014年开盘价是5500块钱，在当地是“登峰造极”的高价。 徐波解释了其中的奥秘：开盘之前，就有浙江游资团队找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产，前提是给予内部优惠，每平米降到4200块钱，但对外必须宣称每平米售价6000块钱。 “这是个双赢的交易，开发一个项目所需的资金极其庞大，近些年楼市调控日趋升温，房地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资，全靠开发商自己解决资金难题，所以财务成本相当沉重，项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了，资金链断裂，就会形成财务危机，更严重就是破产。” 徐波告诉记者，这时候有游资炒房团找上门，就当是薄利多销，解决燃眉之急，先把各种借贷还上，剩下的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售，统一提价，一唱一和把房价抬起来。如果能再做通当地知名小学的工作，设个分校，那就是暴利的“学区房”项目。 在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后，G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出去后，G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元，其中土地出让金大概占到4亿元。 “2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出让金。”G县财政局负责人4月1日告诉记者，由于实体经济不景气，当地的工业园基本处于停业状态，鲜有企业开机生产，财政收支压力很大，土地出让也是不得已。 土地财政不仅解了G县的财政压力，也带富了县城周围的居民，依靠土地征迁补偿款，他们在一夜之间暴富。 原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象，KTV、酒吧几乎夜夜爆满，当地多位企业老板告诉记者，“如今新开的酒店，房间基本都配了一台麻将桌，这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心。”（应采访对象要求，魏广华、胡英杰、徐波系化名）

据路透社报道，Hudson’s Bay 公司以6.75亿元的价格出售了温哥华旗舰店。 该百货店老板和合资伙伴RioCan REIT已经签署了一项有条件的协议，将这座拥有104年历史的历史遗产建筑出售给亚洲买家。 路透社援引一位匿名消息人士的话报道说，买方拥有一家受到密切关注的房地产公司，并正在寻求至少一家加拿大贷款人的临时融资。由于该交易尚未公布，消息人士拒绝透露该买家的国籍，但表示此交易预计将于6月中旬敲定。 去年10月，Hudson’s Bay 证实了聘请商业房地产经纪 CBRE and Brookfield 金融房地产集团帮助寻找潜在买家。 Hudson’s Bay 首席执行官 Richard Baker说，业主们“想出售这个旗舰地产，因为温哥华房地产市场在过去几年大幅升值。” Hudson’s Bay会签长期租约继续使用大楼的空间，但这笔交易将给业主们带来大量现金回报。 由于这座标志性建筑属于历史遗产，在温哥华市注册为“A（表示有重要意义）”类物业，任何买家在原址重建都将受到限制。 2015年，Hudson’s Bay与RioCan成立了合资公司，其中The Bay持有88.1％的股权，RioCan持有11.9％的股权，掌握旗下10个主要商店，地点位于温哥华、卡尔加里、渥太华和蒙特利尔。 Hudson’s Bay1914年在温哥华拥有六层楼商店标志着该公司的第一阶段完成，紧挨着1893年在Georgia 和 Granville交叉口建的原有的四层商店。 1925年Hudson’s Bay推倒了旧店，让新店得以扩张。The Bay现在广为人熟悉的赤褐色门脸和科林斯式圆柱就是在这次改造期间加入的元素。  针对此次交易，HBC的女发言人拒绝发表评论。 RioCan也没有立即回应。 HBC股价上涨4.3％，并在美国东部时间今天上午10点10分上涨2.2％至9.07加元。 RioCan股价上涨0.4％，至23.47加元，而多伦多股票基准价格上涨了0.7％。 由于零售行业的不景气及面临来自投资者的压力，HBC近年通过出售其持有的房地产套现。HBC已经于去年以8.5亿美元的价格把其位于纽约第五大道的Lord＆Taylor旗舰店出售给WeWork Companies Inc。 过去三年，哈德逊湾股票的价值已经损失了三分之二，几个季度以来的业绩仍然令人失望。 RioCan股价同期下跌21％，而多伦多股票基准涨幅为2.4％。 RioCan也正在转变经营战略，在加拿大主要城市开发更多的公寓和出租公寓。

　　NDP省政府今年2月推出打压房市为目的的房市新政，虽然赢得许多选民的掌声，但同时亦招来恶评如潮，就连主流媒体亦忍不住发社论质疑。 　　省府在2月预算中将外国买家税上调至20%，且将征税范围从温哥华地区扩大至全省所有的居住中心城市；再加上对全省主要居住中心区新开征的投机税，以及对300万加元以上房产征收的豪宅税（上涨的物业转让税）和上涨的学校税，给各方一个不小的震惊。不过大温地区房市虽然在多重打压下放缓，但房价依旧在稳定的增长中。 　　于是，不仅地产界担心新政或令房价不降反升，多个地方市政也忧心本地经济会遭重创，现在《温哥华太阳报》也刊发社论，称要解决住房危机会比NDP政府原本预想的要复杂得多。 　　实际上，省府已经在各方对房市新政强烈反弹后，缩减了新税适用范围，增加了豁免范围，然而太阳报认为，新政对房市和经济的伤害已然铸成。在联邦收紧房贷利率、经济放缓、利率上涨的背景下，NDP省府的举措无异于雪上加霜。 　　4月份温哥华独立屋销售跌至30年最低，大温整体房市成交量亦比10年平均水平降低22%。大温地产协会（ Real Estate Board of Greater Vancouver）表示，“成交与挂牌比”（sales-to-active-listings ratio）已经接近买方市场临界线，可能会对房价造成降价压力。 　　房价大跌的代价伤不起？ 　　虽然房市看起来似乎是在向着NDP的目标前行，但太阳报警告说，在房价下跌前，卑诗地产局（ B.C. Real Estate Association ）提出的、房价大跌的经济代价，不得不被重视： 　　如果房价下跌35%，卑诗省的经济就将陷入衰退，屋主们的房产价值平均将损失24.5万加元；新屋开工量将减半；就业将减少6.4万个工作，失业率将升至7.5%；而且仅在第一年就会导致零售业损失44亿元，GDP损失80亿元。 　　根据卑诗地产局的经济模型，哪怕是房价适度下跌10%，对卑诗省的经济也会造成灾难性的影响：7成屋主们的房屋资产将损失总计900亿元，平均每户损失7万元；资产损失必定会导致消费缩减，零售业将损失20亿元；建商们会削减25%的产量，新屋开工会减少1万个。而这一切后果，都只会令NDP希望减轻住房可负担性的问题，变得更加严重。 　　太阳报指出，卑诗省房价骤降35%并非是完全不可能的，因为2016年时，联邦金融监管机构曾经要求加拿大银行假设过房价暴跌50%的极端场景，来进行压力测试。 　　经济和与开发组织（Organization for Economic Co-operation and Developmen）也一直在警告，失控的价格纠正（降价）将削减居住投资、家庭财富和个人消费，从而威胁经济稳定。 　　太阳报认为，这些灾难性的后果或许就是省政府为何对房市出手谨慎、且不断微调的缘故，然而即兴的政策调整本身就会增加不确定性，从而对地产开发产生不当的影响。 　　温哥华太阳报的结论是，没收性赋税（confiscatory tax）并非卑诗省住房危机的解决之道，省府需改弦易辙。

　　想靠出租房屋赚钱的要注意了，在美国靠房产出租不是那么好赚的，华人区经常出现租房纠纷，你最好放弃这打算。 　　前段时间，华女房东遇无耻租客、恶意破坏还把房东告上法庭，索赔千万美元，这真不是个例，在美国出租房子要不回来，甚至还有把华人房东赶出自己房屋的事情，时常上演。 　　别以为airbnb短租可以，一样风险很大，金山市一对华裔夫妇因不顾旧金山市府禁令短租名下物业，依靠airbnb获利70逾万美元，5月2日被起诉，面临超过500万美元的巨额罚款。 　　旧金山检方在为期2年的调查中，发现Darren和Valerie Lee夫妇存在欺瞒政府无视禁令等行为，从非法短租房屋中获取巨额利润。他们在2015年5月被罚27万6000美元和相关费用，并遭禁止提供短租服务5年的禁令。 　　但检方在调查中发现，他们在禁令期间，利用朋友与家人之名充当房东，继续进行短租房屋交易，在11月内将名下14处房产通过airbnb平台供出租5000多次，获利共70万美元。还有5万多流入“朋友，家人和同事”创建的账户，被怀疑是“好处费”。 　　旧金山市检察官David Herrera 　　再度将李氏夫妇告上法庭 　　地检官表示，两人违法后被抓，承诺停手却又重蹈覆辙，并以奸计试图�固旃�海，可谓“惊人的贪婪”。 　　旧金山市现有法例规定，任何提供房屋短租者必须登记，以证明他们为永久居民。短租平台Airbnb发表声明，强调公司“对恶劣行为者零容忍”，并重申与旧金山市达成协议，将从该平台剔除未登记的注册者。 　　目前，旧金山检方将向李氏夫妇罚款550万美元，迫使他们遵守禁制令，并将禁制令延长3年至2023年。 　　预订Airbnb住宿，成了国际犯罪集团 　　网友“@小芒果要勇敢”近日在微博上公布了她的遭遇，原文中写道――本人在4.23入住LA一处Airbnb房源，并于4.25日被入室行窃。我的包和信用卡被盗，调取信用卡消费的商场监控看到是一黑人男子持我的卡消费。发生事件后我第一时间联系房东，而房东没有回复，电话直接转到语音信箱。 　　而事发后，房东不但没有协助破案，其中一名华人房东反而一口咬定房客是国际犯罪团伙，令人不寒而栗。 　　“@小芒果要勇敢”的报警记录单。 　　“@小芒果要勇敢”晒出警察的名片和联系方式。“@小芒果要勇敢”继续说：我随即立刻与Airbnb客服联系，同时报警。客服反应迅速，并给予我妥善安排。 　　然而房东依然毫无反应，直到第二天回复，当我提到警方要求录指纹时又消失不见。之后房东之一Leo告诉我另一个房东很可疑，他会自行报警，之后又无任何反应。我要求退还房款，而房东态度恶劣，甚至反咬一口，编出了国际犯罪团伙偷家具的故事。如此无耻行径希望得到媒体曝光，并希望Airbnb引起重视，充分审核房东资质，保护房客权益! 　　没想到房东Leo也是华人，用中文回复称，受害房客为国际犯罪集团的人。 　　What?住宿竟然成了国际犯罪集团?偷电视?偷沙发?偷床上用品?真的有理说不清! 　　出游在外，选择住房要慎重，如果不了解情况，Airbnb建议少选!