地产

  为防止资金外逃，中国外汇管理局正严厉打击各类外汇违法违规行为。（记者刘先进╱摄影） 华人地产经纪田霞表示，不少人抱怨汇钱难。湾区的房子动辄上百万，有客户为凑齐20万头款，汇钱三个月，还没搞定。（记者刘先进╱摄影） 中国人民币兑美元不断下跌，北京时间8月1日，人民币兑美元中间价调贬128个基点，报6.8293，创去年5月31日以来新低。为防止资金外逃，中国外汇管理局正严打各类外汇违法违规行为，包括蚂蚁搬家、地下钱庄、内保外贷、虚构贸易合同、虚假转口贸易五大资金非法外流管道。并对27件典型外汇违规案例予以通报。 Excel Realty房产经纪人田霞（Sylvia Tian）表示，因为中国严查外汇外流，导致她手中将汇款寄到美国购房的客户减少90%（注明，不是所有客户减少90%，而只是汇款购房的客户减少），“很多人抱怨钱汇不出来，湾区的房子动辄上百万，有个客户为凑齐20万头款（downpayment），汇钱三个月，还没搞定。” 田霞表示，在换汇中，蚂蚁搬家比较常见，如透过人头帐户，利用每人每年5万美元的购汇额度，化整为零将资金转往海外。但现在制度变化，若出现五个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；或个人在七日内从同一外汇储蓄帐户五次以上提取近等值1万美元外币现钞；或同一个人将其外汇储蓄帐户内存款，画转至五个以上直系亲属等情况，都可能被视为是“蚂蚁搬家”行为被查。 某些客户在中国将房子售卖有积蓄，拥有合法财产，再换汇到美国来，因为严查的原因，不得不透过多个帐户，邮寄到美国的数个帐户，再整合起来，相比以往麻烦不少，还要找税务师规画，合理合法的财产反倒看起来像“洗钱”。 田霞说，有个客户想买百万的房子，头款需要20万，因为拆分太难，不得不分三个月汇款三次，每笔5万，目前还等著下一笔的汇款。从其他管道获悉，不少投资人在香港有美元帐户，因为担忧被强制换汇，索性将美元寄到美国换成房产，一来保证资金安全，二来还能利用房产增值。 田霞说，中国广义货币供应量增长太快，是国内GDP的两倍多，人民币购买力下降，大城市一杯咖啡换算成美元，和美国价格差不多，而中国人均收入是美国的六分之一，“人民币贬值，美元抢手、外汇收紧，私人拆解就采用变通方法。在美国拿朋友的美金，中国换等价的人民币给对方的亲友急用。一些贸易公司也有对策，比如从中国进口货物到美国，按道理应该用美元买入，但他们担忧钱出不来，就先不换汇，而是在中国透过其他方法付款。”

  根据HuffPost消息，主要房地产协会——加拿大房贷专业协会(Mortgage Professionals Canada)——本周发布了一份报告，严峻抨击联邦压力测试，可能制造永久的中产租屋世代，越来越多年轻人放弃购屋梦想。 加拿大房贷专业协会狠批按揭压力测试新规造成巨大冲击， 几乎到了末日垂临的地步。 报告指出今年房地产市场放缓归咎于压力测试，预计下降的房地产活动意味着在未来三年中，加拿大将少创造20万个工作机会。 报告称， 大约18%潜在买家通不过压力测试，无法获得按揭购买他们的心水家园。那意味他们要么购买较低价位房屋，要么储蓄更多钱增加首付额。 经济学家邓宁(Will Dunning)在这份报告里估计，这些准买家完成他们的购屋美梦，平均不足将近29,000元。 他在6月份为自己的经济研究公司的一份报告中更直言不讳，他称抵押贷款压力测试“愚蠢透了”，“对经济造成不必要的危险，非常滑稽。” 在业内许多人看来，压力测试 - 要求借款人的资格比五年期固定抵押贷款提供的资产高出约两个百分点 - 是过分的。抵押贷款专业人士建议加拿大银行业监管机构将标准降低至高于0.75个百分点。 报告显示，更为严格的联邦规定可能致使“一代中产阶级永久性租房，因为拥有房屋和长期股权变得越来越困难”。 加拿大按揭专家协会表示：“越来越多的年轻人对他们可能永远只能租房而无法拥有房子的想法习以为常。” 更糟糕的是，报告还显示，有越来越多的年轻人在父母资助下才能买房。 协会在新闻公告中表示，该现象是未来房地产不详的预兆，人们购买房屋的能力会越来越多得取决于是否有机会得到父母资助，而比起父母的情况，买家自身的实际情况则变得越来越不重要。 房屋可承担力这些年来每况愈下，并非按揭压力测试制造这个问题。联邦引进新压力测试的很久以前，不少专家早已在这方面发出警讯。 最大的罪魁祸首在于，房价上涨速度快于收入。按揭专业协会指出，加拿大房价2000年以来平均翻了3翻，增长速度是收入的两倍。为了应对两者差距，加拿大人承担了越来越多的债务，现在接近新高纪录水平。

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，加拿大房屋市场连续第8个季度面临高度脆弱性。     CMHC对加拿大15大城市的房屋价格进行最新一季的市场分析，分四大项作出评估，包括过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)及过度建设(overbuilding)。报告点名多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿等城市的房价高估，和价格加速是高度脆弱性主要元凶。这四个城市的房价，远超过居民能负担的生活水平。 卑诗安省非常脆弱 爱民顿、卡加利、沙斯卡通及利斋拿，被评为中度水平的脆弱性；温尼辟、满地可和哈利法斯等城市属低风险一群。   不过报告警告，满地可部分街区房价持续快速增长，所以要留意价格加速的风险。温尼辟则因为实际个人可支配收入下降但房价续涨，所以高估值问题已从低度转为中度。   CMHC称，尽管温哥华过去两个季度房价增长放缓，部分地区的房地产价格出现下滑，但仍属于温和过热。多伦多虽然第一季度的销售大幅下降，但仍然逾越了过热的门槛。   CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)说，全国差异性还是很大，卑诗省和安省市场非常脆弱，而大西洋市场正在嗡嗡作响。

  近日，温哥华政府批准在西35街2109号（2109 West 35th Avenue)新建一栋“可负担住房”(Affordable Rental Project)。令人吃惊的是7月10日温哥华政府发布的报告上，这栋廉租公寓楼的价格却高的吓人。3卧室单元租金每月$3,702， 单卧室租金每月$1,903。  

    据加拿大按揭及房屋局(CMHC)7月26日发出的季度报告指，大温哥华部分地区的独立屋价格持续下跌，其中西温及温哥华的年度跌幅为5至7%，列治文及北温跌幅为4%，不过，素里、兰里及枫树岭反而录得6至15%升幅。 CMHC的报告表示，大温哥华地区的柏文价格就持续上升，其中素里和兰里的年度升幅界乎26至35%，温哥华和北温则升16至20%。

  卑诗省政府7月25日星期三公布，加强购买物业的监管措施，由2018年9月17日开始，如以公司或信托形式购买物业，需披露更完备的资料，防止瞒税。 由9月17日开始，新的物业转让税(PTT)表格将要求以公司或信托形式购买物业的买方，提供更多讯息，确保收回正确的税款，包括买方姓名、出生日期、公民资料、联络方式及税务识别号(例如社会保障号码)等。

　　中国楼市巨震，A股上市的中弘股份老板王永红被曝已经跑路，背负40亿元人民币巨债。该企业开发了好多烂尾楼，买房人开始慌了。 　　中国大陆媒体创联地产北京时间7月23日报道，7月22日上午，新浪证券报道，上市房地产企业中弘股份老板王永红已经跑路了，背负债务高达40亿元人民币(1元人民币约合0.15美元)。这可能是有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司。 　　据称，中国房企进入还债高峰期。 　　据测算，地产债将在未来2年至3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1,613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍;2019年至2021年需要偿付的规模分别为2,807亿元、3,998亿元和4,037亿元;此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3,800亿元，2019年也接近3,700亿元。据业内人士披露，这还不包括大量需偿还的表外资金。 　　分析认为，面对即将到来的还债高峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，甚至连融资本身也受到了诸多限制。2016年10月，新一轮楼市调控拉开大幕，房企发债瞬间跌入寒潮，当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成，2017年继续下降，到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止。 　　对于中国房地产是否会崩盘这一问题，中国著名房地产商人任志强表示，他不觉得房地产会崩盘。 　　他说，他倒不觉得房地产市场会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟城市化的需求还存在，消费的欲望和改善性需求还大量存在。 　　不过，任志强表示，他去年就开始担忧房地产发展情况。“今年房地产有大量的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流出现问题，或者一些地区的开发增速会继续下降，如果下半年现行政策不改的话，我个人认为销售量和投资还是会保持持续下行的趋势。”

商业地产经纪公司Collier International发表大温地区的土地交易报告，指虽然今年春季的土地买卖宗数明显较去年同期下跌，但温市中心仍然录得过亿元的巨额交易，显示该区仍是外国投资者的目标。 报告指，大温地区今年为止录得的土地交易宗数较去年同期下跌，但成交价却持续上升，今年为止的平均成交价较去年同期增加9%，进一步推高大温的可建筑尺价。 虽然大温地产市场整体气氛转淡，但温市中心仍十分活跃。报告指，今年为止市中心已促成5宗住宅土地交易，涉及金额数以千万元计。其中位于阿宾尼街(Alberni St.)1640至1650号的高层住宅，近期就以高价1.3亿元易手，可建筑尺价高达3417元。另外，同样位于阿宾尼街1830号的低层柏文，亦以5200万元售出，可建筑尺价为875元，报告指该买家为外国投资者，显示温市中心对外国买家仍有一定吸引力，可用作长线投资。 报告称，温市中心柏文市场走势依然强劲，供不应求的情况持续，一些相对低价的细单位柏文十分抢手，发展商亦开始注重兴建面积较小的柏文单位应付需求。数据显示，今年首季温哥华高层水泥柏文的单位面积平均为1211平方尺，较去年第四季的1244平方尺和第三季的1309平方尺持续缩小。 不过，市中心售价300万元以上的豪宅柏文市场则出现冷却期，报告认为是与外国买家税和房屋空置税有关。报告指，今年2月才推出的豪宅项目Landmark On Robson，目前只售出42个单位，均价317万元，而余下82个单位则仍待售。 报告提到，地产商正承受政府政策的阻力，指省新民主党政府上台后，在房屋和地产发展策略上制造不明朗因素，而将于10月举行的市选亦为市场增添更多可能性，导致发展商和投资者都变得审慎，不会轻易出击收购土地。 至于买家方面，报告指20%的外国买家税、收紧房贷政策及房屋空置税令买家却步，情况在豪宅市场更明显。但是，报告认为买家仍然对新楼盘感兴趣，指出今年5月份推出市场的多户房屋楼花已卖出七成，较4月份时的四成大幅增加。

一间由华人经营的建筑公司被指控亏空一对华裔夫妇客户的信托金逾80万加元，同时拖欠两人高达400万元人民币的私人借贷。该对夫妇入禀法院追讨，并要求法官向与讼人的一间房屋物业颁布"未决诉讼证书"(Certificate of Pending Litigation)，以免房屋在诉讼期间被变卖。有关指控未经法庭证实。 根据法庭文件，原诉人分别是姓李的华裔女子和其姓孔的丈夫，李于温哥华西区亚德拉街(Adera St.)拥有一幅土地，2016年聘用孙姓与讼人开设的一间建筑公司，在该地皮盖新房。李在2016年11月2日至2017年6月1日期间，先后三次向建筑公司支付信托金合共134万加元，方便该公司采购建屋材料和支付其他费用。工程在2016年12月开始动工。 法庭文件指，原诉人称于2017年8月发现建筑公司在未得到他们许可下，将剩下的81万加元信托金从公司帐户转移到孙的个人名下，孙并将全部或部分金钱支付其位于温市西44街(W. 44 Ave.)的房屋维修及装修费用。 原诉人得知事件后，同年11月23日与孙解除盖房合约，当时新屋工程只完成了15%。双方于25日再签署还款协议，孙同意在今年5月底前向原诉人缴还81万加元，但直至入禀当日，孙仍没有还钱。 法庭文件又指，姓孔的原诉人曾于2016年11月至12月期间，先后两次私下借给孙400万元人民币。双方在11月25日签署第二份还款协议，孙同意在今年5月底前交还欠款，但同样直到入禀当日，孙仍未还款。 原诉人夫妇本月初入禀卑诗最高法院，要求法官确认两份还款协议的合法性，并向孙追讨81万加元信托金和400万元人民币欠款。此外，原诉人要求法官向孙位于西44街的物业颁布"未决诉讼证书"，即在房契上注明物业处于法律诉讼之中，防止房屋在诉讼期间被变卖。 原诉人又要求，若法庭认为第一份还款协议无法履行，则要求法官颁令指孙不合法地受益于原诉人提供的信托金，并造成原诉人的损失与痛苦。原诉人的指控未经法庭证实，而与讼人可以在入禀后21日内向法院提交答辩。

  温哥华市议会本周二将就市中心一幢40层柏文发展项目进行表决，部分团体担心，一旦计划获得通过，将会遮住这座美丽城市的天际线，严重影响温哥华的景观。 负责营运卑诗体育馆（B.C. Place）、温哥华会展中心（Vancouver Convention Centre）的公营机构卑诗场馆公司(PavCo），计划在位于温哥华太平洋大道（Pacific Blvd.）777号发展高度400呎、共40层混合式住宅项目。名为「拯救我们天际线」团体（Save Our Skyline YVR，简称SOS YVR）发言人马匀雅接受记者访问时表示，它们担心一旦兴建，势必破坏获市内多年保护的天际线。

据Huffpost报道，观察人士认为，加拿大许多城市房价飙升的原因之一是在售房屋的数量比以往少。而造成短缺的原因之一则是：郊区住宅的现有业主年龄渐长，但是却不像以往那样在年老后出售房屋。 对于年轻一代来说，他们希望年龄老化的婴儿潮一代会在步入老年后换公寓住，将手中的独立屋卖掉。 但问题是：老年人没有计划缩小住宅。据来自益普索的一项最新民意调查显示，参与调查的老年人中有93％的人希望留在自己的房子过退休生活。 调查发现，随着房主年龄增长，他们变得更加依恋自己的家园。在35至44岁的人群中，68％的人表示不想在退休后搬离;在55到64岁人群中，这一比例上升至79％。 此次民意调查是为HomeEquity Bank进行的，该银行是大力宣传CHIP反向抵押贷款的幕后推手。 益普索在一份声明中说：“对于老年房主而言，留在家中而不是在退休期间离开，主要是为了保持独立感。” 其他留下来的原因包括“保持社区依恋感”，以及与亲朋好友保持紧密关系。十分之四的人表示，不搬走是因为他们对房子有情感依恋和记忆。 孤独的老年人？ 但对于许多上了年纪的房主而言，留守在老房子里说起来容易做起来难。根据公共政策研究所（IRPP）2017年的报告，三分之二的加拿大人生活在低密度的郊区，加拿大的许多老年人一旦无法开车就有可能面临在家中孤独隔绝的状态。 “可以公平地说，我们目前的郊区不适合养老。” 米勒指出，“虽然安大略省大多数大城市都已宣布要成为'老年友好型'城市，但尚未采取措施修改土地使用计划以实现这一承诺。” 新购房者四处找房源 对加拿大最大的几个住房市场而言，在郊区购买独立屋几乎已成为零和游戏。 多伦多和温哥华新建独立式住宅的建设已经下降至数十年来的低点，原因一是土地价格上涨促使开发商建设更加密集，二是因为市政对密度的要求。 这意味着，目前的购房者主要是在现有的独立式住宅存量中选择，即使城市人口增长也只有这些房。这是近年来房屋价格飙升的部分原因。 根据益普索（Ipsos）民意调查显示，这也是为什么有近四分之一（24％）的75岁以上的房主表示，他们在没有找经纪的情况下被房地产经纪人劝说卖掉房子。 这个明显的迹象表明，在一些房产市场中，购房者是如何求房若渴。益普索（Ipsos）民意调查显示，因为老年人会尽可能长时间地待在老房子里，所以未来不会有大量老人家出售房屋。买卖双方的博弈仍在继续。

  　　定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是：今后，我该如何把房产转移给子女?笔者这里提供最常见的六套方案，且列出每套方案的均利弊以供参考。 　　加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　　方案一：将自己所住房屋低价卖给子女 　　优点：父母通过将房屋低价出售给子女， 变相将资产转移给了子女，不用缴税。 　　缺点：如果该住房是父母的主要住宅，增值部分其实无需缴税，低价将住房卖给子女的同时，也将税务的负担交给了子女，就失去这个省税挣钱机会，尤其对于房产增值很大的业主，更是如此。 　　加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　　方案二： 父母将大房按加拿大房产市价卖出，自己换间小房，然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金 　　优点：这种给子女的现金，也是不用缴税的。而且，比较灵活和容易量化。 　　缺点：必须要卖掉父母的自住房，对于希望保留自住房给子女的家庭，这个方案没有可行性。 　　方案三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付(实际操作中，父母可不要回) 　　优点： 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下，子女如和配偶离婚，这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女，不让他们随便处理房屋。 　　缺点： 要由律师制定首付按揭的档，操作手续相对繁琐。 　　加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑! 　　方案四：遗嘱继承：父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女 　　优点： 避免了在父母去世前分割财产。 　　缺点： 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税 　　从理论上说，加拿大没有遗产税，也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等，但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项，一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。 　　当事人去世当年也要进行纳税的，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话，这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说，如果某人有价值500万的财产，如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话，轮到子女继承的话，就远远低于500万了，甚至可能只有250万。 　　而遗嘱验证税((probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的，通常的标准是遗产在2.5万元以上才收，每100万元收1.4万，200万元2.8 万，依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。 　　方案五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女 　　和方案四的原理相同，不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。 　　优点：对于较大总额的资产的继承，可以合理避税，是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。 　　缺点：适用于大宗资产的继承，但对于普通家庭而言，手续太过繁琐。 　　方案六：父母和子女共有房产， 自然继承 　　许多配偶会将双方作为房屋共同所有人，一旦一方去世，房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏，此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。 　　优点： 成本最低，手续最简单。 　　缺点： 在房产上，父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋，还得经过子女同意。同时，无论父母或子女任何一方，陷入破产，离异，债务均可能引发纠纷。

几天前，温哥华市府审议批准兴建一幢“廉租房”出租大厦，但政府定价高企，其3卧房单位需要年薪15万加元以上家庭才够资格申请。 这个“廉租房”(Affordable Rental Project)出租大厦项目位于第35大道2109号，由伟景温哥华市议员提案，在投票过程中，只有一位绿党市议员反对。在2018年7月10日的公众听证会上，市府公布定价为：$1,903(1卧室单位), $3,702(3卧室单位)。 但当即有人指出，温哥华廉租公寓价格并不“可承受”。 温哥华城市法专业律师Nathalie Baker认为，市府廉租房目标是中等收入家庭，根据市府报告，现时中等家庭收入年收入为3-8万之间，住房支出应该限制在年收入的30%内。根据这个数据预算，只有年收入15万以上的家庭才能够承受这个3卧室单位， 而一卧室单位也需要年收入7.6万以上家庭才够资格申请。 市府听证会还披露，政府定价只是项目起价，开发商有权在建筑期间，每年增加房租。这意味着租户实际入住时，还要高于现时定价。Baker律师认为，如果市府只是想为富裕家庭提供出租房屋，就不应该宣称该项目为“廉租房”。

　　房产服务公司MLA Canada就上半年大温哥华与菲沙河谷楼房预售情况发表报告，指出市况从炽热回归到稳定而又可持续。 　　MLA昨日发放《2018年半年度市况回顾》(2018 Mid-Year Market Review)，就大温哥华与菲沙河谷楼房的预售情况作出分析。报告指出，在第一季度，新推出市场预售的柏文中，售出率达79%。而在第二季度，则下降至67%。整个上半年度，共有7753个柏文单位推出预售，售出率达74%。根据Urban Analytics，去年同期有87%的售出率。 　　MLA认为目前市况仍然强劲，只是从一个极端活跃的市场变成较为平衡与正常的市场。报告指出，经济基础因素仍然没有改变，利率照旧偏低，就业市场依旧稳健，而且不断有人愿意搬入这一地区建立家园，故此就算市场出现放缓，其步伐也会十分稳定，这对于消费者来说是一个好消息，因为市场上将有更多楼房可供选择，包括高质素的楼房。 　　列治文售出率不足4成 　　有分析认为，预售市场稍微回稳，可能与政府引入新政，打击楼房炒卖有关，这包括外国买家税提升，与更加严格的借贷限制等。 　　MLA的报告预测，在预售市场推出的楼房发展项目将会更少，市况将从炽热回归较为正常与可持续的态势。 　　报告又就个别地区的预售情况逐一作出分析，发现高贵林西与被本那比北较为炽热，售出率分别有96%与91%。 　　而列治文、白石与高贵林港的预售最为淡静，售出率分别只有39%、20%与19%。 　　MLA报告指出，预售楼房正常情况下，在6至9个月会出现50%至65%的售出率；在12至24个月内会售罄。

据报道，2013年到2017年1月之间，可疑房贷欺诈增加52%， 这种情况可能很快终结。近日，加拿大按揭和住房公司（CMHC）已经要求加拿大税务局（CRA）以“更加直接和正式角色”，来验证房贷申请人的申报收入。 加拿大房贷验证程序和美国或者英国同行不一样，CRA并不直接参与验证借款人的申报收入，即使在借款人同意的情况下。借款人只需向房贷机构提供收入纳税人评估通知书（NOA）的复印件来证明其收入，这很容易伪造。房贷机构有时也通过致电雇主来验证收入，但很难验证自雇收入，由于佣金的原因，房贷机构职员或者经纪甚至鼓励借款人夸大收入。 近年来，至少2家大型信贷机构有曝光， 房屋资本集团（Home Capital Group）和加拿大Laurentian银行发现，有部分借款人虚报收入，虽然还没有引发非常规违约，但CMHC指出，房价上升和极低的失业率可能掩盖较坏情况发生。CMHC担忧房贷欺诈引发的系统风险，虽然还没有证据证明加拿大房贷欺诈有蔓延扩大的迹象，但手中数据非常有限， CMHC已经将其列入行动计划。 CRA在一份书面声明中确认，在客户同意并保证数据安全的前提下，CRA正探索如何交付纳税人特定资料，包括向金融机构共享税务信息。 CMHC称，目前房贷业检测手段没有跟上我们面临的各类威胁，例如无纸化交易，快速成交，高涨的房价以及各种新政， 为借款人或房贷专业人士投机取巧，犯罪和欺诈提供了很强的动机。 CMHC行动计划还包括其他几个提议，包括推出由信用评分机构Equifax提供的辨识高风险房贷申请人系统-CITADEL。 CMHC房贷保险欺诈风险管理部经理Isabel Vives表示，从2018年1月起，CMHC已经开始测试CITADEL, 并计划在几个月内投入使用。

　　温哥华两睡房单位租金需3200元，是全国唯一两房租金冲越3000元的城市。（资料图片） 　　租盘网站分析全国多个大城市的租金价格，并发现温哥华的租金下跌，它亦将全国最贵租城市的"美誉"让给多伦多。网站的一睡房租金排行榜中，多市以2080元居首，温哥华以2000元居次。 　　网站padmapper昨日公布最新一期全国26个大城市一睡房及两睡房的租金排行榜，指全国有13个城市的租金有上升趋势，12个向下，一个不变。 　　报告指，26个城市中，有16个城市的一睡房单位租金的按年增长达10%以上，这反映本国今夏的租务市场炽热。至于按月变幅，渥太华以一个月升5.1%为全国最多；按月跌幅最大是卡加利，按月跌5.3%。 　　网站利用6月份在其网站刊租盘广告的租金中位数来排列，多伦多不但成为一睡房租金最贵的城市，其按年升幅也是全国最高，达15.6%。 　　温哥华一睡房租金以月租2000元居次，按年跌幅达4.3%；而第三位是本那比，需1500元，其按年升幅全国第二多，高达15.4%。 　　报告分析城市的租金趋势，指安省的基秦拿(Kitchener)急升3位，打入十大租金最贵城市的第10位，一睡房单位升至1130元。 　　安省奥沙华(Oshawa)和阿省的加卡利均出现下跌，前者跌出十大至第11位，一睡房单位跌至1100元，而加卡利跌三位至第13位。 　　报告亦分析两睡房单位的租金。温哥华两睡房单位上月的租金中位数虽已按年下跌0.9%，但仍然贵绝全国，需3200元，它也是全国唯一两房租金冲越3000元的城市。 　　温市两房单位，是租金最低城市沙圭尼(Saguenay)770元的逾四倍。 　　两睡房第二及第三贵租的城市分别是多伦多(2800元)和本那比(2260元)。榜上其余城市的两睡房租金均在2000元以下。 　　多伦多及本那比两睡房租金的按年升幅均逾15%，而本那比以15.9%升幅冠全国。

　　在加拿大买别墅，大多都是有一定年代的，甚至不乏50年、100年的老宅。不少买家都会掂量这么一个问题： 　　多少年的独立屋才算是旧房?假设这栋屋子从没翻新、更换过部件，那么里面的东西还能用多久，会不会我一住进去就要花费大价钱去翻新更换? 　　久居这里的本地加拿大人对此早已胸有成竹，但华人新移民大多都不太清楚。在本地论坛上也有过这样的提问。不妨来通过一张图表，它会告诉你加拿大独立屋各部件的使用寿命。 　　屋顶：20年 　　屋顶修缮和更换，不是自己能解决的事，价格不菲。如果你买的房子已经20年左右而且没修缮过屋顶，那么一大笔开销要来了! 　　普通独立屋换屋顶都要超过5000元，好的独立屋要破万，大开销。 　　窗户：15~30年 　　看似可以一直用的窗户其实也有寿命。单个窗户看似价格还好，但一整个家的窗户呢?如果你买的房子窗户已经20多年没换，那又会是一笔潜在开销。 　　比较好的独立屋，窗户全部更换动辄过万，2万以上的也有，关键看你追求窗户的档次如何。 　　外墙油漆：15年 　　刷油漆同样是一项繁重的任务，外墙油漆自己很难下手，需要聘请专业人士。油漆寿命在15年左右，并不长。 　　独立屋够大的话，全部外墙油漆粉刷也是巨大的开支，过万元也不要觉得惊讶。 　　烟雾报警器：5~10年 　　在独立屋所有部件里，烟雾报警器寿命很短。好在换起来也很便宜，外加自己就能换。 　　地毯：8~10年 　　不要以为地毯很耐用，10年一定是要换的。新独立屋一般都是地板，但老独立屋喜欢在卧室用地毯。 　　清洗地毯都很贵，别说换地毯了。如果你的独立屋有6间以上卧室，都需要换地毯的话，开销不会比刷油漆便宜多少…… 　　盥洗室洁具：20年以上 　　好消息，抽水马桶一辈子都不用换，非常经久耐用!但浴缸和莲蓬头最好在20年左右就要更换，否则容易老化。质量好的能用到50年，不过这不算巨大的开销，没必要用那么久吧…… 　　微波炉、烤箱：9年左右 　　即便是再好品牌的微波炉和烤箱，一般也用不过10年。所以买顶级品牌的微波炉有必要吗?这还是因人而异了~ 　　车库门：15年左右 　　什么?车库门也会坏?反复高频率利用，外加有电子控制，能不坏吗?好在15年换一次还算能接受，尽管价格不低。 　　洗碗机：9年左右 　　洗碗机的寿命和微波炉烤箱差不多，但现在不少人还是喜欢传统的洗碗方式，这样可以为洗碗机延年益寿一些。不过10年不能更多了~ 　　冰箱：13年左右 　　在加拿大买冰箱的确很贵，尤其是大的对开门冰箱。好在它的寿命比一般的厨房用具都要长一些。保养好的话，15年也是可以用的。 　　洗衣机烘干机：10~13年 　　洗衣机和烘干机如果都经常用的话，10年左右的寿命。烘干机不少人不爱用，寿命相对比洗衣机长几年。 　　地板，大理石地面：100年 　　比起地毯的不耐用，高质量的地板和大理石地面要结实的多：100年使用寿命!所以选择地板或者地砖时不要图便宜，好的能用很久很久。  

　　在加拿大拥有房子的朋友，每年都会收到一份最新的政府估价单，上面显示的是你的房屋估值。 　　政府估价单，可以作为房屋交易的参考吗?假设政府估价100万，是否挂牌价格就是100万左右?看到不少人的挂牌价格都远高于政府估价，居然也卖的掉，这正常吗? 　　疑问有很多，尤其是新移民都想知道：我的房子究竟值多少钱，政府估价究竟该怎么参考?针对这些疑虑，加拿大房产专家Dustan Woodhouse在权威地产网站Rew.ca上撰文答疑解惑，以下是他的观点。 　　地产估价?只是例行公事 　　Dustan指出，每年的政府估价只是例行公事，就拿BC省来说，政府估价只是政府部门“必须要做的事”之一，给出的价格一般都和地税的涨跌关联。如果你的估价上涨了，那么相当于提醒你：今年地税要涨。 　　地产估价准确吗?完全不准 　　BC省的地产估价是否准确?在Dustan看来没有任何参考价值。估价大多数情况都远低于你房子的市场价值，甚至有时候更离谱 ―― 远高于你房子的市场价值! 　　为什么估价不准确?第一个原因是政府根本没有那么多人手实地探访每一个房子。都没来过，估价完全是信口开河。此外，估价一般是每年7月进行，第二年年初才告诉你。即便估价准确，到第二年也不准确了。 　　Dustan认为，政府估价很不靠谱，用估价来评判房屋该卖多少，会误入歧途。尤其是新来的人，看到估价，挂牌居然和估价一样，这不是害人吗? 　　估价就像天气预报，反应的只是趋势 　　为了让大家更好的了解政府估价，Dustan用了一个形象的比喻：政府估价就好比是天气预报，天气预报能准确预报14天后的天气吗?不能，但天气预报不会犯原则错误：夏天温哥华的气温会远高于夏天墨西哥的气温吗?不可能。 　　政府估价同理，它总体不会犯错：比如同样大小的独立屋，兰里的独立屋估价绝不会超过温西的。它能估出每个区域的价值排名，但具体到某一套房子就无能为力了。 　　政府估价网站，最有用的信息不是估价本身 　　把政府估价说的一无是处?Dustan认为仍有不少可取之处。比如在政府估价页面下方，你能看到房子的参数、邻居的估价、过往成交记录、成交金额等等，不少信息很有参考价值，而且是真实可靠的。 　　整个页面能让你对自己的房子和周边邻居有很多了解，最有用的信息不是估价本身 ―― 除了估价数字，页面上别的信息都很有用! 　　如果恰好你的邻居在卖，你可以通过它的估价和挂牌价，以及销售状况来合理地判定你自己房子的价值。假设你家估价150万，邻居160万，而邻居近期以210万的价格成功卖出……那你会明白：“我家的实际价值会在200万左右”。 　　真实价值?还是得问专家 　　如果政府估价网页不能提供给你太多有用价值，只有估价的话，想挂牌怎么办?请教专业地产经纪吧，并且给自己的房屋做一个深度的评估。 　　专业地产经纪会根据周边房屋的成交记录、近年来该社区房屋的价值增长等等因素，来为你制定一个销售方案，确定最好的价格。只从政府估价来自己判断，你只能是“碰运气”。 　　“我就想自己判断” ―― 该怎么做? 　　并不是每个人都愿意咨询专家，如果问“我就想自己根据政府估价判断挂牌价”，该怎么办?听听Dustan怎么说： 　　最重要的判断方式：结合现在的市场状况。比如在2015年、2016年上半年的温哥华，独立屋一房难求，典型的卖家市场。政府估价200万的房子甚至能卖到300万。 　　而如今呢?11.6%售挂比的买家市场已经成型。去一些销售网站看看目前你家附近独立屋的估价和成交价对比，你会发现有的甚至低于政府估价。做了这些功课，你就能明白到底什么样的价位区间最合理。 　　另外一点是销售方式： 假设政府估价200万，实际价值280万，你同样也可以只挂230万，利用多个Offer的方式来抬价，慢慢接近真实价格，还能让Open House时营造出热闹的场面。这种方式也可以试试，没有满意的价格，大不了不卖就是。 　　尽管Dustan也强调，请教专业的房产经纪帮你制定价格和销售策略，永远是最好的方式，但你真的想亲力亲为的话，只要多做功课也不难，只是多多少少会走一些弯路。 　　至于政府估价?看看就行了，房子究竟值多少钱，这是各个方面精密计算才能得出的结果。  

　　根据加拿大房地产协会Canadian Real Estate Association的统计数字，加拿大6月份售出的住房数量比5月份增加了4.1%；这是2018年以来首次出现的逐月环比增长，但与去年6月份的住房销售量相比仍然下降了11%，是过去5年来最弱的房屋销售量数据。 　　从房屋销售价格来看，6月份加拿大全国的平均房价是49万6千加元，比一年前下降了1.3%，而且这已经是连续5个月加拿大房屋平均销售价格的下降。 　　加拿大房地产协会使用的另一个衡量全国房价的指标是HPI房价指标Housing Price Indicator。该指标今年6月份虽然比去年六月份上升了0.9%，但却是连续14个月增加幅度下降，实际上HPI增幅已经下降到2009年以来的最低点。 　　从全国主要城市来看，温哥华、渥太华和蒙特利尔的房价在上升，而多伦多、埃德蒙顿、里贾纳、萨斯卡通和卡尔加里市的房价在下降。 　　一些经济专家认为，今年年初开始实行的严格房贷发放的措施对冷却加拿大房地产市场发挥了效果，但又没有导致房地产市场价格的猛烈下跌。 　　不过也有财经市场分析师认为，在美国和加拿大银行利率呈现走高趋势的情况下，现在说加拿大房地产市场是否已成功软着陆还为时过早。

加拿大房地产协会（CREA）周一公布最新统计数字，今年6月全国房屋销量比去年同期减少10.7%，也是近五年来销量最低的一个6月份。 不过，与今年5月相比，6月的房屋销量增加了4.1%。房地产协会也表示，这是今年以来首次按月销量上升。 全国有60%以上的市场房屋销量按月上升，其中大多伦多地区升幅最大，但是卑诗省的销量继续下滑。 未经季节性调整的实际房屋销量比去年6月减少了近11%，是近五年以来的最低点，比过去十年6月份销量的平均水平低了近7%。 销量按年跌幅最大的是卑诗省低陆平原。 CREA主席Barb Sukkau指出，新的按揭申请压力测试一直在打压房屋销量，不过，6月份的增长显示，这一影响开始解除。 加拿大地产协会 另外，6月份新上市房屋数量比5月减少了1.8%，也是近几年来的最低水平。 由于销量上升，新上市房屋减少，销存比回升，从5月的51.2%，收紧至6月的54.3%。 MLS房价指数按年涨0.9% 加拿大地产协会 CREA的综合房价指数MLS HPI显示，6月份按年上涨0.9%，是连续第14个月涨幅下降，也是自2009年9月以来的最小涨幅。 报告称，房价涨幅持续下跌，主要是大金马蹄地区房市趋于稳定。 公寓价格涨幅最大，为11.3%，镇屋价格涨幅4.9%，单层和两层独立屋的价格则分别下跌1.8%和4.1%。 在大金马蹄地区，贵湖（Guelph）房价按年上涨3.5%。 大多伦多地区房价按年跌4.8%，Oakville-Milton地区跌2.9%，Barrie地区跌6.5%。跌幅反映了一年前这些地区房价的超高涨幅，也抵消了近几个月这些地区的房价回升。 均价按年下跌1.3% 至于房屋平均价格，6月份的全国房屋平均成交价不到$496000元，比去年同期下跌1.3%。 全国平均房价受到大温哥华和大多伦多市场的严重扭曲，除去这两个市场，全国的平均房价仅为$389000元。

　　在父母眼里只要孩子好好学习将来能有一番成绩固然是好的，然而光成绩好有什么用？学习好就可以拿来做筹码？学习好就要唯命是从？央视节目《看见》其中就有一期叫《长大要成人》就有说到这个事情，开头都是好的，可是在听到那所谓的神童的一番话后这个三观都颠覆了。 　　节目中这位被称为神童的男生10岁参加高考，13岁成为全国年龄最小的硕士，16岁考入了北京航大，现在他成为了全国最小的博士生，这个就是传说中别人家的孩子，学习之路可以说很厉害像极了战场上以一敌百的英雄。 　　当被问到他觉得什么时候是成功时，他很直接的说了句，北京户口有房子，而后有个好工作。不得不说这想法还真是挺有前途的，在北京买房子得个几百万吧，再说了好的工作工资应该也不菲吧，的确是个好想法。然而他接下来说得一句话却让所有人感到很意外。 　　他说到自己博士出来后，结果连住的地方都没有，有什么用？博士后还有用吗？而且当初还威逼过父母，以自己做毕业答辩为筹码让其父母在北京买房，没有房就不做毕业答辩。现实却是父母根本就拿不出那么多钱只好在北京租了一套房然后告诉他是买的，好让他把书顺利念完。

据Blogto报道，几周以来，Parkdale 社区周围贴满了海报，黄色底的而海报上是好多同一个男人的露齿笑脸。上面写着“这个男人卖掉了Parkdale（#TheManWhoSoldParkdale） ”的标签。 一个匿名的由社区居民团体发起的网站解释说，海报是该网站为了反对Parkdale 社区高档化而制作。 “我们呼吁结束让人流离失所的房地产买卖――高价出售可负担房屋的做法，这么做会促使新房东给老房客增加租金，”该网站说。  从海报的标题、主题标签和网站名称中收集到的信息来看，该组织直指他们认为应对此问题负责的人：一个名叫Nick Brewerton的房地产经纪人。  据该网站称Brewerton在过去三年中亲自负责出售超过180套Parkdale房产，据称这些商业交易导致分租房大量流失，以及低收入居民被逐出社区。 该网站称，“Nick Brewerton远不是导致 Parkdale 越来越贵的唯一原因。” “但他是其中一个重要的参与者，低收入人群流离失所，而他则从中获利，他获利的程度超过大多数人。” 甚至还有一个名为“独自饮酒（drinking alone）”的网站博客文章，专门针对Brewerton这个人。 “在公共场合被指名道姓地指责。这当然很倒霉。”该帖说。“但是你知道更倒霉的是什么吗？失去家园和社区，因负担不起而无家可归，就因为有些人把社区标榜为‘炙手可热的梦想家园’，导致人们再也负担不起。 ” 就在几天前，该活动还开始在Parkdale周围竖起假的“卖出（sold）”标牌，上面有Brewerton的脸，以嘲讽调侃的方式写着房地产经纪人名为“流离失所地产公司”（Displacement Realty Ltd.），并在下面写着这样一句话：“社区的灵魂在售。”  除了在网上指责Brewerton之外，该团题还要求市政府和省政府对空置公寓实行租金管制，以阻止房东强行驱逐房客以提高房价。 该网站还提供常见问题解答，其中包括租户的权利以及Brewerton已出售或正在销售的所有Parkdale房屋的列表，名为Nick Brewerton报告。  此外，该团体还提供写着“尼克不得入内区域（Nick-Free Zone）”的海报，鼓励居民挂断他的电话，提醒他们如果没有提前24小时通知的情况下（法律要求），房地产经纪人不得进入房产 。 Brewerton的网站售卖的上市房屋涵盖GTA，但从目前Queen和Landsdowne周边到处粘贴他的头像来判断，Parkdale无疑是他现在最不喜欢的社区了。 

Jo White一眼就看上了多伦多北部一栋旧式的独立屋，她想买下房子供一家人生活。 之前，他们在多伦多的Rosedale社区租了一套房子，已经为首次购房寻么了几个星期。这也是他们第一次涉足私人房地产市场，买卖房屋不经过地产经纪代理。 自己买房子可以节省卖家的佣金。对于买家而言，私人出售可能意味着避免对房屋竞标，毕竟公开挂牌的房子会有数十家地产经纪带人来看过房。 但掌握私人市场可能需要做些功课，正如White是在一位朋友提到的情况下，才知道某人可能想要出售房子。     参观房屋时，White立马被吸引了——房主一直自住，并且正在寻找另一位欣赏房子的人，以合理的价格继任房主，而这正是私人销售中最有争议的部分之一。 价格是私人出售市场中的一个突出问题，因为卖家在上市时没有房地产经纪人的指导，因此他们经常以与市场或房产的真实价值脱节的价格为房屋做广告。 为避免这些问题，White 建议研究一下邻近可比房屋的挂牌价格。 “有了互联网固然好，但也要小心甄选查询信息的网站，信息太多，总有人会问相同的问题，所以能够找到自己想找的答案，”她说，White 承认她从未考虑聘请房地产经纪人，因为她看了很多关于市场的深入分析，也与有私人交易经验的朋友交谈过。 “我花了很多时间在像Realtor.ca或Listings.ca这样的网站，这些网站会给房产估价，所以所有这些研究都让我相信我们没有多付钱。” 在研究为私人买卖住宅出价多少合适这个问题上，RealEstateLawyers.ca的合伙人Mark Weisleder建议买家咨询一个经常被忽视的信息渠道：邻居。 “很多人不和邻居说话，没有问过他们房子有没有修理卡车来过之类的事情，因为如果房子有问题或泄露，（卖家）不会告诉你，但邻居可能更诚实，”他说。 邻居还可能给出其他值得注意的危险信号，包括卖方是否因与邻居发生冲突而离开，或者该房产是否曾被用于毒品经营或其他犯罪活动。 Weisleder建议使用这些信息，外加参考可比房屋的销售价格，和网上能查到的步行指数以及通常可以在市政厅找到的房屋销售历史记录，来帮助确定您的报价。 房地产律师Alan Silverstein表示，他一年内处理的合同中只有不到5％属于私人买卖，许多人认为这可以降低成本，因为卖方不需要向一方的经纪支付佣金。 但他警告说，能节省多少钱——如果可以节省的话——实际上取决于房屋的价格，即使在多伦多这样已经放缓的市场上。 为了掌握市场，他建议您一旦开始看私人住宅，还是要保留少数专业人士，因为私人交易的快速很容易让没有经验的买家应付不来。 “大多数人都是先想好再行动，”他说。“像安排律师、获得资金，联系验房师和抵押贷款预批这些事都是要早在进入房产交易市场前就提前搞定的。” Silverstein，Weisleder和White建议私人购房者不要在没有房屋检查的情况下购买，或者在没有咨询人帮您审查合同并回答您遇到的问题的情况下购买。 “你需要一个可以指导你的独立第三方，”Weisleder说。“买房子是一个特别容易触动情绪的决定，我看过有些（人）试图私下买卖，但最后遇到问题，搞得特别紧张。”

　　卑诗上月有7884个住宅易主，较去年同期少32.5%。（资料图片） 　　卑诗省楼市逐渐趋于平衡。据卑诗房地产协会(BCREA)最近发表的报告显示，中央放盘系统(MLS)录得上个月全省住宅单位销量为7884个，比去年同期大跌32.5%；虽然全省平均楼价约71.6万元只比去年同期微跌1.3%，但全省住宅销售总金额56亿元却比去年同期大跌33%。 　　报告同时指出，卑诗全省上半年的住宅销售金额为320亿元，比去年同期下跌18%；同时今年上半年全省住宅销量约4.4万个，比去年同期下跌20%。然而中央放盘系统平均楼价在今年上半年却是比去年同期微升2.4%至大约73万元。 　　按地区划分，智利域及卑诗省北部6月份的平均楼价比去年同期升幅最为明显，升幅分别为8.4%及7.2%。至于住宅销售金额，菲沙河谷及鲍威尔河(Powell River)上个月比去年同期的升幅最大，分别为43.5%及46.5%。 　　BCREA副首席经济师奥格文森(Brendon Ogmundson)对有关数字持正面态度，指联邦金融管理局于今年初推出的压力测试对卑诗省带来的影响的确余波未了，然而按揭利率上升和按揭审批趋严所带动的住宅需求下降，有助使卑诗楼市回归平衡。 　　报告续称，虽然卑诗省的有效售楼挂牌宗数持续上升，但房屋库存量仍维持在历史低位，温哥华岛和奥肯那根甚至出现房屋供不应求。

　　多伦多地产局(TREB)的月报称，在6月份成交的8,082套各类房屋中，平均售价为$807,871，比去年6月上升2%，比5月份升高 3.3%。GTA地区6月份只有一个房屋类型按年价格下跌，就是独立屋，均价下降1.9%。多伦多市独立屋均价则按年降2.4%，到$135万。 　　但根据地产公司Re/MAX今天发布的季度报告，多伦多市内部也有一些社区独立屋的价格悄悄上升：比如Little Italy和Trinity-Bellwoods社区，今年第二季度独立屋价格比第一季升高17%，均价从$160万升至$188万。 　　第二是Brock (east of Lake Simcoe near Beaverton)，升幅15%，第二季度均价$573,951; 　　第三是The Beach，升幅13%，第二季度均价$150万; 　　第四为Edenbridge, Humber Valley, Islington，升幅10%，第二季度均价$156万; 　　第五是Georgina，升幅10%，第二季度均价$590,255 　　从GTA地区来看，第二季度独立屋销量涨幅最大的就是多伦多的Bedford Park-Nortown, Lawrence Park, Forest Hill North等社区， 涨幅高达193%;密市和Caledon其次，涨幅122%;多伦多的Yonge-St. Clair, Annex, Wychwood区和Highland Creek, Centennial, West Hill, Rouge区的涨幅分别为118%和116%。 　　Re/MAX的季度报告说，在一季度和二季度之间，TREB所属65个区中，有49个区独立屋价格稳定下来了。此外，尽管6月份多伦多独立屋的均价是$136万，其实市内至少有5个社区独立屋的均价不超过$860,000，包括： 　　Humber, Claireville, Rexdale-Kipling以及Thistletown-Beaumond Heights：$732,854; 　　Bendale, Woburn and Morningside：$742,670; 　　Malvern and Rouge, $752,292; 　　Rockcliffe-Smythe, Keesdale-Eglinton West and Weston ：$783,141; 　　Downsview-Roding, Glenfield-Jane Heights, Black Creek and Humber Summit：$859,215. 　　Re/MAX的区域主任Christopher Alexander评论说，由于condo价格涨幅大，因此很多人只关注condo而忽视了独立屋。其实独立屋的行情在不知不觉中变好，现在市场条件改善了，不少买家也开始把眼光转向独立屋，这也是独立屋交易日趋活跃，价格趋升的原因，在某些地区或社区更明显。 　　他说尽管央行周三宣布加息，把主利率调高至1.5%，但对房市影响不大。再说，利率上升是经济健康良好的标志，提升25个基点也算不了什么，业主最多花额外2个月来储蓄就成，这不是太大一个事，利率仍然是历史上很低的时期，所以不必太过担心。