地产

  这栋破栏的房子，位于圣荷西威洛格兰区(Willow Glen)柏德街(Bird Ave.)，不久前被大火烧毁，现在挂牌出售，要价80万元；经纪说，不少买家有兴趣，因为拆掉重建，新屋可以110万以上售出。 房地产网站“Zillow”10日的报告显示，湾区的房价继续快速上升，以圣荷西来说，去年的房价，平均每小时上升接近100元。 圣荷西地区的中间房价，3月为110万元。圣荷西威洛格兰区(Willow Glen)柏德街(Bird Ave.)一栋破烂房子，不久前曾在火警中焚毁，本周挂牌出售，竟然叫价80万元。 邻居贝卓(Joe Becher)说：“这是一笔大钱，但在这区并不算贵。”经纪说，圣荷西的中间房价110万，投资者买入这栋80万元的房子，拆掉重建，新屋至少可卖110万，投资者可在数月之内，赚到30万元以上。 Zillow估计，2017年圣荷西的房子，平均每个工作天(every work day)，房价上升571元，一年下来，房价平均上涨20万元。 社区领袖席顿(Darren Seaton)担心，房价继续上涨，包括教师在内的打工阶层，将来越难在硅谷生存。 房地产经纪说，房价继续快速飙升，主要原因是出售的房子少，购屋者因此互相争抢，房价因此被抢高了。Intero房地产公司的加拉度(Rebecca Gallardo)说：“出价一再被拒、买不到房子的人，唯一办法就是提高出价。”

素里轻轨的通车计划时间表来啦！ 大温运联（TransLink）首席执行官于昨日透露了更多关于即将建设的大型交通项目的时间表，包括素里的轻轨线路。 周二早上，凯文.德斯蒙德(Kevin Desmon)在大温的一个公开演讲中提到了运联最大的一些发展项目。 他在演讲结束时表示，希望素里轻轨第一阶段将于2024年左右开放。 第一阶段由Newton和Guildford Exchanges 以L形轨道连接起来，而素里项目的第二阶段则是一条对角线，将连接King George站和兰里中心 （Langley Centre）。 30万人将搬到素里 轻轨计划的策划者们也希望通过交通发展，可以减少交通拥堵并改造社区。在接下来的30年中，估计有300,000人将搬到素里，素里也将成为人口最稠密的城市之一。 轻轨是大温市长理事会10年运输计划中的几个大型项目之一。 德斯蒙德于周二还向开发商介绍交通枢纽和未来枢纽周围发展商业和住宅的重要性。 他说，关于住宅和商业发展的很多讨论都集中在架空列车站周围的区域。他也建议开发展商们考虑大温运联B线等主要公交线路。 他强调，从素里地区的长远来看，为了实现该地区宜居、未来的可持续发展和增长，交通走道周围进行密集化的商住发展对于该地区的未来非常重要。

加拿大3月新屋动工量比2月下降。包括出租房、排屋、公寓楼和独立房在内的新屋总开工量，2月是231,026间，而3月份是225,213间，减少了近6千间。 其中出租房、排屋、公寓楼的开工动下跌7.3%；但独立房的开工量增加9.5%。 目前，加拿大中央银行密切关注联邦政府严控房贷措施后房地产市场的走势，作为上调利率政策的一个主要参考因素。

除魁北克省外的加拿大各省政府和北方三地区政府达成一致，决定在2028年以前为联邦政府的十年住房战略拨出与联邦拨款基本对等的77亿加元资金。这笔钱的一半将来自各省财政支出，一半来自市政当局，原住民团体，慈善团体和私营企业。各省从本月初开始在住房项目上的投入都可以计算在这笔支出内。   另外，自由党承诺在议会提交相关法案，以使十年住房战略成为法律。这样将来的新政府如果想取消它，也必须通过法律途径。加拿大社会发展部长杜克罗(Jean-Yves Duclos)在接受加通社(CP)采访时说，联邦政府明白，联邦住房政策的长期性和稳定性对省政府和地区政府制定长远规划非常重要。   联邦政府承诺拨出86亿加元。两级政府的拨款在十年战略的第一阶段将用于修建5万套新廉租房，整修6万套现有的旧廉租房。第二阶段将用40亿加元为30万户低收入家庭发放住房津贴。第一笔津贴将从2021年开始发放。   在联邦拨款发到省市之前，联邦政府还需要和每个省政府单独签署一份协议。杜克罗说，在今后几个星期内，联邦政府将公布另一个159亿加元住房资助项目的细节。该项目面向修建廉租房的房地产开放商和建筑公司。

　　温市府推行新的试验计划，有20个项目获选，料可增加约3000个出租单位，其中1/4单位的目标住客为中等收入家庭。（资料图片） 　　温哥华市府为吸引发展商兴建只供出租的住宅单位，推行新的"中等收入租屋试验计划"，并已选定20个项目参加计划，地点逾半在东区。若它们顺利通过更改土地用途(rezoning)的程序，料可带来750个供中等收入家庭租住的单位，另有2250个市价租值的单位。最贵一类的平均租金上限为2000元。 　　温市府指，上述试验计划的条件是有最少20%楼宇面积是供给中等收入住户，即年收入3万至8万元的住户。市府于今年1月1日至2月16日期间接受申请，并收到逾50份申请书，现已选定20个项目，另有7个项目在轮候名单内。 　　获选的20个项目料最终会有25%的单位属"中等收入单位"，它们位于温市11个区份内，35%的地点在西区，65%位于东区。 　　市府资料显示，20个项目会在明年7月1日或之前提出更改土地用途申请，但必须通过完整的程序，包括公听。获选入计划的项目较其他一般项目可免去多项条件，例如开发费(DCL)可获豁免，楼宇的高度及密度可超出现有土地用途类别的限制、泊车位下限数量可获减和最细单位的面积条件也较宽松等。 　　温市长罗品信(Gregor Robertson)表示，市府为供应新的出租单位而踏出一大步，并以年收入3万元至8万元的个人或家庭住户为目标，他们不少未能符合租住社会房屋的资格，又难以负担市场出租的单位。 　　他续指，温市有逾一半的住户需租住房屋，市府需要尽可能去创造适合的楼房供应选择给在本土赚取收入的人士。 　　中等收入单位及平均租金上限料分四类，分别是开放式单位和由一睡房至三睡房，平均租金上限依次为950元、1200元、1600元和2000元。

房地产市场是一个大蛋糕，不过，想要分一杯羹并不容易。地产经纪为了业绩也是拼尽全力，最常见的应该是返佣了。 然而，地产经纪现在竟然不单单使用返佣的形式了。最近，有些经纪开始讲述买卖房产台前幕后的故事。 多伦多一名拥有很多国际级大客户的地产经纪透露，为了谈成一笔生意，他会自掏腰包，请客户到美国和前冰球明星看球赛;他还会在高档社区里当司机。 有一次，一个客户在3英亩的寓所举办生日派对，他送上了几只可爱小马和壁画。 还有一次，他曾为客户准备1,000朵鲜花。 还有一次，他送给客户从欧洲空运来的Godiva巧克力。 从这些就可以看出来，加拿大的房地产市场竞争力越来越大。经纪人谈成生意的回馈礼物已经不仅仅是用一瓶酒表示感谢，更多的变成非常体贴、昂贵的礼物。 “房地产的竞争非常残酷，很多人不惜降低自己的佣金。我的感觉是，如果我能送出非常贴心的礼物，那就是无价的。” 对于普通购房者来说，自己经纪虽然送出的礼物没有这么昂贵，但是也足够用心。 有的经纪会送家电、油画，签名的体育纪念品或俱乐部会员卡等。 另一名多伦多经纪表示，自己会留意客户对自家的规划安排，例如重新装修，或者客户家里孩子的兴趣爱好，根据这些来挑选合适的礼物。 “我真的很努力地了解客户，总不能给客户A一份大礼，然后给客户B一份别的东西。如果能够根据客户的需要送礼物，那么你就很难给礼物定价了。” 另外一名经纪人表示，以前自己送出的礼物都是礼品卡，但是近几年改成了Tiffany酒杯和起泡酒。“我们这边没有Tiffany，所以这份礼物不错。客户不仅仅看到一份购房合约，走进房子还能看到惊喜，很不错。” 还有些经纪人会举办乔迁仪式欢迎客户入住，或者请客户在大西洋海岸巡航...... “如果经纪不这样做，真的是错过大局了。房地产就是这样，看似只是一次性买卖，但是能拿到很多佣金，客户还可能给自己介绍更多的客户。” 温哥华经纪也表示，很多经纪不再是一次性送出大礼，而选择一年多次带着小礼物拜访客户。“如果能够维系很好的关系，那么他们可能给自己介绍很多生意。” 不过，经纪人送礼物到底是否合法? 全国大多数房地产协会都表示，不清楚法规是如何规范礼物的。有些人表示，应该对礼物进行规范，确保这种做法不会违反法律。毕竟，礼物是维系客户方法的好办法，可以持续很多年。

  包括芝加哥市在内的附近六大郡县，平均房价明明远远落后于东西两岸都会区，但在房产税金额方面竟领先群伦，不但税率高居全美第二，同时也在全美郡县平均缴交房税名列前茅，“房子不值钱，税金却吓人”的问题出在哪里？ 伊州日益残破的财政，加上芝加哥市无底洞般的公校教职员养老金，恐怕很快就会进一步加重民众的财务负担。综观全美各大都会区的房价，从上一波经济衰退后，几乎都以两位数的增幅逐年爬升，不仅几乎都已经回复到房市崩盘前价格，并仍继续稳定上涨。然而芝加哥及附近郡县的房价，至今离2009年前的房价，还有一段距离不说，房税更没有跟上低迷房价调降，反而“逆势上生”。 这其中的关键问题在于，包括芝加哥在内的伊利诺州公立学校教育系统资金，很大一部份必须仰赖民众缴交的房税支持。尤其近几年伊州财政赤字恶化，尽管州长朗纳曾试图卡住预算，希望民代支持节省一些开销，但最后徒劳无功，民众缴交的房产税，成为两年多没有收到州府教育经费补助公校的“救命丹”。 目前全美房产税率平均为1.17%，而大芝加哥地区的房产税，起码都是全美两倍，其中麦克亨利郡(McHenry County)2.82%，肯恩郡(Kane County)2.76%，湖郡(Lake County)2.7%，威尔郡(Will County)2.38%，杜佩琪郡(DuPage County)2.17%，库克郡(Cook County)2.1%。库克郡民众或许觉得很欣慰，毕竟该郡税率在大芝加哥地区排名殿后，不过，库克郡民开心的时间，或许也维持不了太久。根据CPS管理教师养老基金的顾问估计，依照目前伊州政府规定必须在2059年，存入90%教师养老金的规定，CPS教师退休基金现在还短缺110亿元，比去年短少100亿元的情况更糟。 如果一定要筹到一年间多出的10亿债务偿还金，屋主们大概必须要有心理准备了，未来作为公校资金主要来源的房地产税，几乎逃不了“继续调升”的厄运，越来越多不想要再继续为庞大教师养老金“效劳”的屋主们，上演“远离芝加哥”的机率，将越来越频繁。  

　　在今年夏天，联邦政府将正式宣布大麻合法化，届时每户居民都可以合法种植4株大麻。本周一(4月9日)，安省地产协会(Ontario Real Estate Association，OREA)发出警告：要省府正视开放室内种植大麻后带来的安全问题，这包括对房屋结构的破坏，以及对居民健康的危害。 　　据本地英文媒体Globe News报道，大麻需要在湿润温暖的环境中生长，所以在室内种植大麻会令房间长期高温高湿，这会带来霉菌和霉斑。更糟糕的是，种植中所使用的化学肥料，往往会残留在房子里，并可能对居民、特别是老人和小孩带来严重的健康危害。 　　尽管距大麻正式合法只有几个月，但是安省似乎迟迟未能正视开放室内种植大麻后带来的安全问题，也没有相关的保护法规出台。 　　安省地产协会(Ontario Real Estate Association，OREA)主席瑞德(David Reid)表示，大麻合法后，市面上的“大麻屋”数量将激增。如果买家在不知情的情况下买了“大麻屋”，无异于是一场噩梦。出于对省民健康，以及本省物业质量的考虑，省府应该快点拿出保护性的法规来。 　　OREA提出5点建议，供省府参考： 　　-指定大麻屋为不安全建筑物，并记录在案，以防房主在卖方的时候不如实披露。 　　-制定大麻屋修复的最低标准，即大麻屋究竟要经过怎样的改修，才能重新回到安全名单上，必须有明文规定并派专人检查。 　　-规定大麻屋屋主有修复房屋的责任，以保证上市房屋的质量。 　　-对验房师加强培训，以便能够检查出种过大麻的房屋。 　　-中小型公寓房(面积小于1000平方英尺)只能种植一株大麻，以免整幢楼里大麻数量过多。 　　省府方面尚未对OREA的呼吁做出任何官方的回应。

3月份温哥华房屋销售继续下滑，加拿大最大的银行之一RBC表示，BC省的新房产税政策是“罪魁祸首”。 根据大温地区房地产委员会（REBGV）的最新数据，上个月，房屋销售同比下降了大约30％。 RBC银行高级经济学家Robert Hogue表示，1月份和2月份二手房屋的价格已有显著下降，导致这种状况出现的原因可能是因为1月1日生效的更严格的抵押贷款测试。 但是，3月的销售活动降至更低的水平！Hogue指出，“新的压力测试可能并不是温哥华地区房屋销售进一步减弱的主要原因，2月底BC省级预算宣布新一轮市场降温措施后，情况变得更加严峻。”BC省政府的住房计划包括将现有的外国买家税率从15％提高到20％，同时增加新的投机性税收。尽管更严格的抵押贷款监管规定在该地区的房屋销售下降中发挥了作用，但Hogue将3月份房屋销量进一步放缓归因于新的住房政策。“由于这些措施带来的不确定性，一些买家和卖家极有可能在3月份进场观望 - 就像2016年8月引入外国买家税后的几个月一样。” 但BC省府财政部长上周五放出风声，省府不会谋求更多打房措施来冷却房地产市场。 4月6日，BC省财政部长Carole James在接受路透社（Reuters）记者采访时透露，建立在房地产市场投机上的BC省经济是不可持续发展的，省府必须采取措施经济多样化，来避免房地产投机，房地产市场需要规范。 今年２月份，由Carole James提交的预算报告中披露多项旨在冷却房地产市场投机行为的打房措施后，受到多方批评，多个省内城市市长和市议会公开表示反对，而房地产界也一致反对， 称加税将阻碍投资，导致市场供应减少，使房地产市场和租房市场更加紧张。受此影响，BC省府已经修改了部分条文，但除外国人购房税外的所有措施还没有提交省议会立法讨论实施。 批评者还有来自加拿大其他省市的买家，他们为了退休后到BC省养老，而购买了度假屋，却成为投机税的受害者。 针对批评意见，BC省财政部长称，如果省府不采取措施改变房地产成为投机工具的现状，将有“极大风险”。住房可承受危机已经导致劳工短缺，正威胁到多个行业，影响了经济的长期持续发展。当人们无法在工作地居住时，劳工市场将受到影响，因为企业将无法招聘和留住人才。 另据BNN 新闻网4月6日报道，无论温哥华，多伦多还是整个加拿大的房价只是货币贬值和货币政策的结果，如果按黄金价格来衡量房价，房价似乎持平。

在北京用高德地图App搜索“神秘黑色大楼”，它会为你指向一个位于朝阳公园南侧，名为骏豪·中央公园广场的建筑群。 “或将是十年内北京最后一例可售的异形地标建筑”，它曾打出过这样的宣传语。 “36氪一共租了我们五层楼，OPPO也要搬进来，暇步士是直接买的。”站在可将朝阳公园整片水域尽收眼底的待租办公室，骏豪大厦租售中心的工作人员介绍道。几座拥有大露台的多层办公小楼已被更具实力的企业整栋租下，他们分别是“做石油的、做干细胞的，还有一家国营性质的文化公司”。 明星消费者向来都是完美的代言人，阿玛尼公寓王菲已经买了两套，靳东的新电视剧也在这里取景。 如果你不问，工作人员不会主动提起建筑设计者，“是一个很有名的建筑师，马岩松”。 马岩松 这是马岩松山水城市理念下的“墨色山水”，占地面积近35000平方米，由包括写字楼、住宅、商铺的10座建筑组成。“高低错落，好像一幅展开的山水画卷，又像是一组盆景”，他的建筑事务所 MAD 官网这么描述。 当然了，租售中心工作人员更喜欢介绍的是骏豪大厦电梯口的整块红铜贴面、大堂巴西夜明珠大理石的地板。 今年年初， 一则评论过万的微博将骏豪大厦的外观描述为黑暗、扭曲、可怕，还有网友煞有介事地称其有风水问题。去年夏天夜里，我第一次注意到了这两栋还未亮灯的、黑漆漆的大楼，当时路面上没有行人，几辆汽车无声驶过，有一瞬间我怀疑自己看到的是美国科幻电影《降临》里的不明飞行物。站在这样的建筑底下，人能觉察到自己小心翼翼的呼吸。 但它的紧俏程度让流言显得过于荒诞。今年3月，这两栋写字楼仅剩两间办公区未出租，其余楼层均被各个企业预定，“传统企业与互联网的各占一半”。加上骏豪地产是香港公司，按照香港地产商流传的行事风格，我们也着实不用多虑它的“风水”问题。一个建筑专业的学生也对此不以为意：“流线型的外观，再加上奢侈品的概念，内部空间又比较规整，哪怕不是在朝阳公园这种地段，我也很难想出它有什么卖得不好的理由。” 尽管马岩松在接受“商业人物”专访时提到，MAD 的甲方里没有万达、恒大、万科那类“不是文化驱使的大公司”，也不可否认他与他的工作室在商业上的成功。现 MAD 建筑事务所于北京、洛杉矶、纽约均设有办公室，党群与早野洋介是他的合伙人，另外还有8个副合伙人、80余名建筑师。 30岁前成名，40岁前因为赢得卢卡斯（星球大战导演）叙事艺术博物馆设计权，成为第一个设计海外文化地标的中国建筑师，今年43岁的马岩松依然备受争议。用中国用户量最大的搜索引擎搜索他的名字，第三个链接便是： 为什么在知乎上有那么多人黑马岩松？ 同时，赞扬的声音也不惜将他安进历史：“中国传统哲学的影响使这个人做出了这样的建筑作品，并有可能造就现代主义的新的未来。” 原研哉评价他：“马岩松并未将建筑设计成四方形，他意欲捕捉的是自然岩石般有机的形状……不断为我们呈现出清泛涟漪般的外形设计。仅此，即奠定了他在业界独特的地位。” 浮游之岛 9·11事件发生时，马岩松正在耶鲁，师从扎哈·哈迪德（望京SOHO与银河SOHO是其工作室在北京的代表作），作为毕业课题，他设计了一个名为“浮游之岛”的遗址方案，马岩松的名气与争议自此开始。 那个方案被雕塑家包泡称为“对现代主义建筑所张扬的资本和权力的蔑视”，对抗与不合作是他的态度。后来他回国成立 MAD ，用概念设计在竞赛里表达观点，批判现代化城市的盲目建造，甚至在一次竞标中用提案来讽刺城市地标对高度的热衷。 追逐财富的人从不喜欢唱反调的艺术家，项目少，马岩松就给金鱼设计房子。 直到“梦露大厦”，拿下这个加拿大高层住宅是 MAD 的转折点，那之后，“突然一大帮人扑向了我”。MAD 的机会一下子多了起来，马岩松开始被不同的甲方带入不同开发区里的CBD 。大概也是在那时他切身体会到，在中国真正的机会，是“把自己当作国家变革的一部分，和国家一起发展”。 他的作品开始变“甜”，在一个阶段里会因为别人的需求而不自觉地改变。“每次都发现自己是在同一个框架里面工作……我发觉自己在慢慢接近自己早期批判的那种角色，我也意识到自己有必要用一种新的方式跟这个体系工作了。”2013年马岩松与建筑批评家王明贤对谈时这么说。 无论外形是尖是柔，马岩松觉得自己的作品向来都应该像一道闪电一样出现，而不是一道甜点。 黄山太平湖公寓 之后他的反思过程伴随着 MAD 在全世界各个城市中的建筑实践，以及回忆他年少时北京城的美好年代。 1990年，马岩松15岁，喜欢画画，对建筑学一无所知，北京旧城更新才开始不久，清华大学建筑学院的吴良镛教授在菊儿胡同实施了他的“有机更新”改造，科学家钱学森给吴良镛写信，称赞他的改造方案，并表达了将山水诗词与园林建筑“溶合”的美好愿望，那是 “山水城市”这个词第一次出现。 20多年后，马岩松以山水城市为名出了一本书，腰封上写着：中国建筑师的一次世界性宣言。并表明山水城市中的建筑，应该是以自然和人的情感联系为核心的有机体。 其中 他所言的东方传统，并不是要回到古典的亭台楼阁，更多的则是对立于西方早期的城市概念与建筑逻辑。 比如开发商命名的“中央公园广场（Central Park）”，为了避免让人联想到纽约的中央公园，他总是以“朝阳公园广场”来代称。围绕中央公园，纽约的建筑越来越高，越来越贵，形成了一圈高墙，朝阳公园周边现在亦如此。“谁面对公园，谁不面对公园呢？”所以骏豪大厦的整体走势垂直于公园边界，并与朝阳公园相互“借景”——山水城市的第三原则。 从朝阳公园看骏豪大厦 马岩松曾说西方建筑师整体比较“硬来”，意思是建筑师的自我逻辑通了，便更少顾及自己建筑风格与周边环境的关系。东方传统则是讲究整体环境情绪的写意，而不是像纽约中央公园，城市与自然有着清晰的边界。最容易印证这一点的应该是他设计的哈尔滨大剧院。 一组从高空俯视的镜头里，哈尔滨大剧院的建筑曲线与该地区的湿地地貌交融在一起，仿佛是地貌景观的一部分，这个观赏角度让人造建筑在自然中的突兀感变到最小。并且哈尔滨大剧院在城市中并不孤立，建筑顶部的平台开放，居民可以通过建筑外部环绕的坡道从周围的公园和广场走到剧院屋顶，眺望松花江南北。 某种程度上，这实现了建筑与环境的连接，人与自然的共处。而不是割裂。 哈尔滨大剧院 Iwan Baan拍摄 媒体喜欢采访马岩松，他对现代城市的批判总能成为颇有噱头的标题。一个记者说，他的采访录音随便整理一下就是一篇条理清晰，自带亮点的稿件。接着， 不认可马岩松作品的人就更加不喜欢这个宣扬传统，却又喜欢用曲线的“网红”建筑师了——人与环境，老生常谈，亦不够深刻，最重要的是，你要山，便建一座“大黑山”吗？ 这些声音里一点较为普遍的误解有必要指出：马岩松的作品是其“山水城市”理念的实践，或称实验，并非答案。他认为不断尝试并引起争议是有必要的，且希望更多彼此不同、或不互相认同的建筑师能参与进来。 他自己也曾对媒体说过，“ 我做的东西可能只是‘山水城市’大的观念下的一种方式，而不是答案。本来也不希望在《山水城市》里直接出现我的项目，怕有人误解山水城市就是这样一种形式的建筑”，“书里谈的这种思想，不是在谈建筑设计的办法。希望做城市设计、规划和相关决策的人看到之后，能够在具体工作上得到一些启发”。 更符合他心目中山水城市的建筑是赖特的流水别墅和路易·康的 Salk Institute 。 所以值得追问的是，他所建造的，是他想要的吗？他所建造的，跟他作为一个建筑师的理想相距多远？还需多少时间，在什么样的城市环境下，他才能实现他的山水城市？ 这也是“商业人物”在马岩松的诸多作品里，更加关注骏豪大厦的原因之一。 它不是可高可矮的文化地标，或建给一小部分人的依山傍水的住宅，它需要在本已高密度的地方，承载企业的日常运转与劳动者的进出俯仰。这种现代城市的必需，该如何体现一个建筑师的理想和野心呢？ 马岩松认为菊儿胡同是在一个错的体制要求下，带有原罪的旧城改造行为。“今天我们可以说这是错的，拆老城、增加密度解决不了问题。其实菊儿胡同的人体尺度还可以，但这个口子一开，后面越来越大、越来越高的东西就开始了。这个口子就是新的、高的建筑可以替换老的。” 近30年时间过去，北京已高楼林立，马岩松必然一时无法如他所说，在天安门广场上种树、铺慢跑道。他又多盖了一幢高楼。 建筑师要意识到自己是一个悲剧人物，然后做一个积极的改造者，马岩松说。 《山水城市》扉页上印着三行字： “如果说古典的城市是关于神的，现代城市是关于资本和权力的，那么未来的城市就应该是关于人与自然的。”也许马岩松的建筑尚介于现代城市与未来城市之间。 2018年4月1日 MAD 成立14周年，他们租下了二环内一座八层办公楼的顶层与天台。一个建筑专业的女孩带我参观他们的新办公室，她刚刚从英国毕业回来加入 MAD，不是做建筑设计，而是在媒体公关部门，“因为我认可马工这个人，认可 MAD 的理念，我想让民众听到更多 MAD 的声音”，她在天台上望着远处的钟楼说出这句话。 哈尔滨大剧院内部 阿玛尼应该以能设计这个建筑的室内而自豪 商业人物：骏豪建筑群的外部颜色你是怎么考虑的？ 马岩松：我就是想不要蓝的、绿的、银的，选择就不多了。 CBD 那些楼基本上都是蓝绿反光，我觉得是特别滑稽的妖娆（笑），都想美，但是都差不多。我不想要那个颜色，我想让它沉重一点，同时又有一点石头或墨的感觉。 商业人物：开发商对这个颜色有顾忌吗？听说玻璃幕墙的工艺复杂，成本挺高。 马岩松：他还是对这块地有追求吧。这块儿地位置很好，也很贵，我觉得从商业上对他们来说盖什么都一样，因为在这儿盖肯定能卖很多钱。也因为这么贵，建造的成本对他们来说不是大压力。 有的地方认为设计是花钱的，那种时候就不谈设计了。设计不会造成太大压力的时候，文化才是一个追求。 一开始这个概念就比较明确了，之前有一个意大利设计师为他们做过一套方案。而我的想法是，你文化上到了自我发现的阶段了，之前追求所谓现代化的进程，是看见西方现代的东西就直接拿来，根本就不知道这些东西从哪儿来，为什么这样，是很奇怪的。我基本上就是从批判开始，首先说不要这么做，然后山水这个概念被认同了，朝阳公园广场在颜色上和技术上就比较顺利了。 其实是跟城市规划部门有一点争议。去报规划的时候人家说黑，然后就报了一个看着挺浅的图，盖完了人规划的不给验收，说这怎么比那个效果图深那么多，说要跟周边协调。我一看周边，都是浅色的，米色、粉色。我觉得我如果想去协调，我得超越这些暂时的历史错误——在我眼里这些都是这几年犯的错，如果我再继续放大这个错误，不是更可怕吗？ 商业人物：假设以后骏豪周边的建筑由你改建，你会怎么协调起来？ 马岩松：……我不知道。 能不建就不建了，把公园扩大点吧。尤其 CBD 那一片特别缺少公园，也不是公园，其实公园还是挺西方的一个概念，围起来的一块现在叫公园。但你说老北京哪儿是公园？什刹海、后海、北海整个这三海，加上景山，北海里面有岛、有水，什刹海那边很多居民就生活在这山水里面，没有特别明确的边界。 CBD 还在规划的时候我就想，可以建高楼，建现代建筑，但整个城市的格局还是以自然为底，建筑是一簇一簇地在里面的。现在是把建筑先建了，占满了，剩下几块地儿做点绿化。如果能有空间，应该先把自然的这种脉络给弄活了。 所以也许不能从个人角度说我边儿上这几栋建筑怎么弄，应该是更大的格局。老北京并不是没有标志性建筑，鼓楼、钟楼都挺突兀、挺大的，北海的白塔又是一个外来的东西放在山顶上，可是整体平衡了。我觉得就是因为它的尺度，还有一些街道、轴线、山水，总体放在一起就舒服了。现在有些建筑好像在那不合适，因为很多楼在一起的时候，你就觉得每个都要争，是关系上处理得有问题。 商业人物：阿玛尼公寓是开发商在后期向阿玛尼争取来的吗？你的建筑设计是不是加分项？ 马岩松： 阿玛尼再牛也是商业上牛，他看我们的建筑我觉得他也受不了，他应该以能设计这个建筑的室内而自豪。他设计的那些说实话都什么破建筑，他只是做室内，只是一个品牌的经营成功，我们这个项目一开始文化上这么高的诉求，他的项目里从来没有过的。确实一开始就定位后面是个公寓，然后先有了我们的建筑设计，后来业主找到阿玛尼，但他们具体因为什么来做室内设计我就不知道了。 商业人物：骏豪这个项目有什么想法是执行过程中没能实现的吗？ 马岩松：绿化再多点就好了。但其实它也受北方的限制，它还是北方的那种感觉吧， 那个峻冷也是我想追求的，大黑楼拔地而起，我不想要南方那种秀美的感觉，不是说非要很多绿。我们现在在珠海做的一个城市尺度的项目，整个建筑上都可以长绿，那个气候非常合适。 好多人不喜欢朝阳公园广场，不喜欢我也得做出一副不在乎的样子（笑），但是听见还是不太高兴。不过 我特别欣赏的人都特别喜欢，我就心安了。像崔健就说，我特——喜欢！（模仿崔健的声音和语气） 我的作品有两种作用吧。一种是大家觉得挺好，没想到所谓的山水城市还能有未来感，认可的人会觉得这是一条新路，它能给大家启发——还能有更多方式通往一个有历史血脉的未来；另一种是 人们质疑我，认为我的实践是失败的，我觉得这也是我的作品的一大功能，就是引起讨论，这种讨论不会导致思想的失败。说向往自然，说我们一定要有自己的文化，是非常政治正确的一个话，那把作品放那儿，引起争议，就挺有必要的。 这两种都是我能持续做的影响吧。朝阳公园广场那都是四五年前的想法了，因为一个建筑从你构思，到建成，好几年过去了，这几年里我们又有别的作品，又有了新的一些改进吧。 商业人物：你自己住在什么样的房子里？ 马岩松：我自己住在一个小区，楼房。你的选择跟你的经济水平有关系，跟你的追求没有太大关系。 商业人物：如果不考虑经济水平，你想住在哪？ 马岩松：那我就住我即将要设计的这个。在前门，几个建筑师合作，每人做一个院落，想慢慢形成一个胡同。我们做的是个两进院，新老结合——在原来的建筑上做了很多保护和修缮的工作，没有做坡屋顶，而是有点西洋和院落混合的感觉，然后加了更多的“胡同泡泡”。 以后不仅仅是做一个单体，我们可能要做一片带院子的平房，这一片呢 我想保存原来城市中的肌理，保留院落、坡屋顶、一层的尺度，但是要把里面的结构全改了，整个打通，把原来一间一间分开的小院落变成大院落。变成一种公社的感觉，里面有很多工作室，还有人住在里边。 其实我想过好几次要住回到那些院子，但是我又有一种恐惧感。像以前那种平房我觉得代表着一种邻里关系吧，现在则是一种隔绝。因为这个城市已经是这样的了，设想你晚上在这么一个老城里边住一个独院，几千万人在边上的楼房里围着你一圈，那种感觉挺怪的。 这种心理感觉可能是由于这个城市的进程中没有太考虑人的社区感，就是人跟人之间的关系瓦解了。建筑师可能有这个潜力，有这个责任吧，不管设计低密度的村庄还是高密度的小区，都应该建立一种邻里生活，既然人是群居在城市里边的。 我们最近在做公租房，是政府的高楼，也是想把自然景观做成能把人弄在一起的力量。人在自然面前是没有等级之分的，比如你去后海一转，社会上这些东西就都没有了，都欣赏这个景儿。 建立一个社区，一旦有景观，有精神层面上的质量，尊严和生活的质量就都有了，就超越了那些讲究新和豪华的房子。能做到这样我觉得应该非常美好。 黄山太平湖公寓 商业人物：家庭对你的建筑诉求有影响吗？父亲跟你会不会有观点上的讨论？ 马岩松：没有。但是我小时候是在北京老城里长大的，我刚才说的就是我以前的一些感受。我小时候家长都不太带小孩，那时候小孩没人带吧，很安全，我小学在美术馆后街，回家还要过马路，过好多胡同，课后就跑景山那边的少年宫，游泳就去什刹海，玩儿的地儿还挺多，都是自己去，跟这个城市有种融合吧。后来想起来这城市还挺特别的，你在城市最中心，但是它非常丰富，有邻里生活，与自然接触。 去美术馆都是直接从后门跳进去，然后里面人正在运画儿呢，我们就给人画上抹两下儿。好多好玩的事儿，城市就是一个大游乐场，至少那个时候，它对孩子来说是自由的。 我觉得一个城市如果让好多成人能感觉自由，那就是一个很有吸引力的城市。最开放，在文化上最开放，在观念上也最开放，那就是好城市。因为你要是想保守，或者很自恋的话，你不用在城市里面，你可以在一个角落，隐在哪儿了就别让人知道，既然想交流的话，就开放包容——有魅力的城市都是这样，特别丰富。 “要摧毁那个时代，就在物质上摧毁它的纪念碑” 商业人物：你设计建筑一开始都是自己画手稿，你也说过都是感觉先行，那没有灵感的时候怎么办呢？ 马岩松：我是那种，不太能磨的，最好一开始就有很强烈的想法，后面就会越来越觉得这个感觉的东西是那么强大，越来越觉得好。但是如果一开始没有，后边磨磨磨，终于磨出一个，过两天就会觉得不太好，可能很多人都有这种感觉。 磨不出来的时候那就放弃，或者找点刺激，让自己的状态改变一下。有段时间必须在高处才能想出东西来，高的地方你觉得自己轻飘飘的，有云在你边上，从这个视角看这些现实会稍微不一样。要不然就是坐飞机的时候、倒时差的时候、喝酒的时候，这些挺怪的时候。 建筑摄影师 Iwan Baan 拍的哈尔滨大剧院 商业人物：哈尔滨大剧院就是飞机要降落哈尔滨的时候画的手稿？ 马岩松：对，很多都是一瞬间。我上学时候设计的 “浮游之岛”就是做梦梦出来的，白天左想右想都想不出来，也可能是压力太大了，睡觉正好梦到了，醒来就赶紧画出来了。我估计别人也做梦，但我能忠于我的梦，有人能想到，但是不敢画出来，我敢画出来。回头去看的时候还是挺看重这个感性的过程的。 商业人物：你为什么说在耶鲁做重建世贸的方案时，改变了自己对世界的看法？ 马岩松：这个话应该是指我在建筑上的思想转变。建筑作为一个专业它挺封闭的，近年大家才开始关注。封闭是因为它有很多自己的技术、理论和伦理，大家理解不了，就觉得是盖房子呗。当设计重建世贸方案的时候，我才知道为什么9·11恐怖分子要炸这个目标，建筑它代表的东西太多了。为什么纽约会建这个楼？它代表那个时代的崛起，一个国际化的象征。9·11事件的发生也让人们看到城市中的矛盾，有很多东西超越了原来那个封闭的建筑群。 从这么多新的角度去看的话，一个建筑就是一个时代的记载，那个时代就是设计成那个东西了， 它成了那个时代的标志， 要摧毁那个时代，就在物质上摧毁它的纪念碑。 所以如果你要建立一个新的时代，或者你要把你关于未来的想象变成一种物质的话，就要认识到这个新的建筑不只是技术的革新，不是更高更大更强。那时候从文化、政治、经济、社会角度都能看到建筑的边界的拓展，认识到了并且确定了 建筑是艺术，是文化的体现，在那之前可能还没有这样的认识。 商业 人物：MAD 刚成立的时候，有没有担心过经营不成功的可能？ 马岩松：没有。我最早还是生活在那个“英雄主义时代”，那时候耶鲁里教书的都是扎哈、Frank Gehry这些人，都是我们的偶像啊，他们若干年不被接受，不被认可，但是他们影响力是空前的。我还记得当年我们系主任说，你们都上耶鲁了，毕业以后千万不要去什么贝聿铭那样的事务所——在他们眼里那都是有点商业的那种，意思就是说你们还是要忠于自己的方向。 所以 这个公司开始的时候没觉得有任何压力，反而是一种自由，没有任何人可以管我了，我一没有甲方，二没有老师，自己做，随便做什么，也不强求一定要被谁接受。我已经有榜样了，就是那些不被接受的人。自我感觉很牛（笑）。 商业人物：有人认为你的建筑已经超越了你的老师扎哈，比如常听到人说望京SOHO的办公室不好用，因为有很多三角形的格局，但骏豪哪怕外观是流线型，里面的格局也很规整。 马岩松：如果真是艺术家的话，那肯定不能互相比。我觉得她作为艺术家，在她的那个历史里的位置是独一无二的。 很多人不都把我俩联系在一起说嘛，其实我们俩还是挺不一样的。我最早在学校选择她当我老师，是觉得在西方那些建筑里，她的作品非常自然，她当时有些流线、景观的概念。但是 我现在越来越觉得，我做的东西好像更灵一点（笑），更有生命一点，然后她的作品都慢慢地变成一种曲线，这种曲线不是自然了，它是一种很工业感的、很机械的构图式的东西。 但我想说她在中国的几个作品，都是属于她后期一些商业的东西，团队成分占很多。包括她现在已经去世了，但她的团队还在运作，是一种风格化的延续。她个人是一个非常艺术家的人，她的每个作品也都不要重复自己，但是后来她的事务所变大，变成品牌了，有她没她都可以的时候，那就不是她的作品了，那就是这个品牌管理模式旗下的一种语言，一种程式化的东西。我觉得不能拿她事务所后来的作品跟她的早期作品去比。 MAD 在日本改建的幼儿园四叶草之家 “理想主义的力量在于你要一直去实现” 商业人物：你认为中国业主更开放，西方反而更保守？ 马岩松：在中国，你做出跟以前不同的东西时，有更多实现的可能。像朝阳公园广场，它是一个商业地产项目，又不是美术馆音乐厅什么的，它能建成这样，在纽约是不可能的。纽约那些地产商非常保守，他们的规划使得他们的市场很难去接受这么不一样的东西。 在商业规则占主导的环境里相对保守。 而中国呢，像我们给亚布力论坛设计的主会场，理事会的出资人都认可这个方案。胡葆森（建业地产董事长）一看就说这个建筑趴在雪地里，前面有座山，代表着跟自然……我根本没讲方案，他就感觉到了。马云也说这个太棒了，他自己的湖畔大学是台湾建筑师设计的，有点传统符号的那种，但是他又认可亚布力这个会场。中国企业家，至少在看建筑上吧，是有文化上的包容性的。他们不会认为最有效率的、成本最低的才是最好的建筑。他们在文化上面是有感觉的。 商业人物：你希望自己的建筑能够举重若轻，如果做到的话，那作品是不言自明的，所以他们可能很轻易地就感受到了。 马岩松：是的，这个当然是所有艺术最高的境界了。我们在日本一个村里改造了一个幼儿园，我觉得那个项目特别有举重若轻的感觉。可是有时候在这儿做建筑吧，不是自己的事儿，这个城市有时候本身就是充满矛盾的。比如 我理想中的山水城市，如果是古典城市，很大气、很美，里面有诗情画意，但是又不夸张，那当然举重若轻了。可是你在那些高楼里面就不容易做到这点，或者你做到这点的时候呢会被忽视。 在这么多新建筑破坏老城市的阶段，很多人看不到价值，这时候你会选择一种态度，就像我们的朝阳公园广场，它有一种很沉重的，我一定要站在这儿，我一定要跟你保持距离的姿态。那边一堆楼，包括央视大楼什么的。朝阳公园广场有一种抗拒，一种宣言，因为在这个时间，在这么一个环境，它没法忽略这些环境的关系。所以有时候还挺复杂的。 商业人物：可能这就是你比较难得的地方，有些建筑师会因为环境而采取很消极的态度，你是一直在产出——反正这么高密度的地方，这些楼要建，你在一步步建得更靠近自己想要的那种状态。 马岩松：我觉得因此建筑师吧，他会是一个…… 你要认识到自己是一个悲剧人物。你在参与，你是积极的，你要改造，结果呢你又不可能百分之百实现你的理想，因为你总是得在一个环境下，然后你设计的房子又不是你自己的。 但是当你能意识到这点的时候，你就知道自己能做什么。说白了还是做个积极的改造者吧，如果建筑师不能改变的话，那谁去？那哪个人是这个角色呢？我们有批评家，我们也有知识分子，中国的知识分子往往是避世的，然后有的政治家上来就是大刀阔斧地改造。他们或许有好的想法，但是不知道怎么实现。建筑师就是唯一的一个角色，他要把批判性的思维变成更积极的东西，或者他自己觉得积极的东西，我觉得建筑师不应该是避世的状态。 20世纪西方那些理想主义的建筑师，没有人让他们建房子的时候，他们不也在积极地做很多事情吗？他们认识到了 批评不够，批评要变成一种思想，变成新的东西。画出来也是思想的一种，画出来一时盖不了，可后来影响到了越来越多的学生、年轻人，后来年轻人也有了自己的机会，然后他们影响了整个建筑界的思想，直到现在。 理想主义的力量在于你要一直去实现，它才有意义。失败也是，或者说打折扣也是正常的。 马岩松 商业人物：有的建筑师认为，培养律师和医生就不会像培养建筑师那样，好像在培养一个英雄。但建筑师的责任应该是比其它职业大的。 马岩松：是啊，有人开玩笑说，人需要帮助或者有了麻烦的时候才会去找医生和律师，找建筑师的时候则是他自我感觉非常良好的时候，有钱，有power。所以建筑师最有可能被操纵。我以前写过一篇文章，说 建筑师的角色就像那个执行砍头的大胖子，别人已经决定好了他要干的是好事儿还是坏事儿，所以他应该更有责任感。 “你不能再说这是一个傻开发商干的” 商业人物：“奇奇怪怪的建筑”之后，你们工作室有过什么讨论吗？ 马岩松：没有，我们只可能对自己太甜有讨论，有反省。 商业人物：骏豪之前宣传的时候说，“或将是十年内北京最后一例可售的异形地标建筑”。 马岩松：哈哈。“奇奇怪怪”刚说的时候，北京在大整顿，所有的方案只要是没开工的都重新去批。骏豪正好开工了，而且地下盖完了，他们就讨论地上要不要改改。我去问领导，领导说你这不叫“奇奇怪怪”。要说奇奇怪怪，中国确实有很多奇奇怪怪的建筑。 商业人物：比如说？ 马岩松：比如那些什么欧陆风情的住宅小区啊，这不都很奇怪吗。我觉得这是在指责那些内在逻辑不通的、对环境不照顾的、形式滑稽的、坏品味的建筑，我觉得这些是属于奇奇怪怪。它不是在指创新。我这么理解吧。 住建部现在自己都要改革。 过去这三四十年太快了，大量的现实、错误已经出现了，而且是在发展的初期阶段。下一步肯定要吸取这些经验教训，在文化上往前提一步，以后肯定要建设能影响到西方的，不一样的城市文明，要不然你发展这么多年，最后还是抄别人的。 要实现这个，我觉得应该先把历史错误说明白，什么是错的，什么是对的。说不清楚，那大家都举着不要建奇奇怪怪建筑的旗号，继续建那些低品位的建筑吗？那些方盒子、混凝土森林、千城一面什么的现在变成正确了？肯定不能这么解释。 卢卡斯叙事艺术博物馆 商业人物：有人想去说清楚吗？ 马岩松：不说清楚就有继续犯错误的风险。或者内部说清楚，你不跟老百姓说，你住建部自己说清楚吧。那个说我们的建筑不是“奇奇怪怪”的领导， 他当时就提出，也许以后应该搞“地区建筑师责任制”。建筑师是一个能把社区、政治、开发商、学者等方集中在一起的角色。让他去负责，那他就要考虑自己的职业生涯，搞坏了就不能再去指责别人了，因为你有那么大的权力，你不能再说这是一个傻开发商干的，因为你完全可以否定他的方案，你可以带民众自己去提案。这样去改革，规划部门的职责就变成了一个非常大的框架，他们就不用管那么细。比如消防是有强制性规定的，但每个地方的结构、色彩，空间的格局、性格，都应该有自己的灵活。 商业人物：这样的话建筑师不仅要建筑，还要负责片区的城市规划。 马岩松：对，他一定要意识到自己的责任是在社会层面的。 城市建筑它不止是一个房子，建筑师不只对一个政治家，或者一个开发商负责，他要知道自己对历史的责任。政治家他有自己的考虑，地产商他想要赚钱，每个人都有自己具体的任务，但建筑师又不可能升官，又不可能挣钱，他的成功就是这个社区作品的成功，所以他是最合适的一个角色。建筑师需要这个权力，有了权力之后，无论他说文化说历史还是说艺术，大家都会参与讨论，不然他就没有话语权。这些都是政府提的，他们也在想办法改变现在这种状态，现在北京、上海好像都在试点。我觉得已经开始慢慢有一种变化了，以后变成一种程序、一种责任，我觉得就会好。 商业人物：能不能说几个你喜欢的，除了建筑以外的艺术作品？ 马岩松：我特别喜欢奥拉维尔·埃利亚松。最早上学的时候就知道他，在伦敦看过一个作品叫《天气计划》，他在工业厂房里做了个“大太阳”，可以反射，很多不认识的人就在躺在地上手拉手晒太阳，摆图案，看自己在那上面的反射，让人有一种浸入感。 我那时候对艺术不太了解，我就知道我特别不喜欢二维的，比如塞尚的画啊那些，我一点没感觉。因为我本身画画，我设计这些已经对图象特别敏感了，一般的图象根本打动不了我，好多图象设计我觉得特小儿科。但 奥拉维尔·埃利亚松制造了一种特别大的戏剧空间，一个特大的气氛，让我觉得建筑或者空间，它对人的那种影响，它让你觉得你是里面的一部分。建筑也应该有这种感觉。后来我跟他还在尤伦斯合作过一个叫《感觉即真实》的展览。 我喜欢的电影，《阿甘正传》。他的人生感觉很真实，但又有那么多背后的东西。他非常亲切，但是又让你知道自己的 生活里可能也有很多很重要的历史时刻。 *图片由MAD建筑工作室提供

两年前，1,100个公寓买家购买了旺市的condo楼花，现在被告知项目取消，无法搬入自己购买的公寓。   21岁的Karan Kundra表示：“对所有围绕房子开展生活规划的人来说，这个行为让人无法接受。     首次买房的Kundra将在多伦多市中心工作。他表示当初购入Cosmos项目，就是因为可以步行到TTC的新旺市大都会中心地铁站。       Cosmos公寓项目由Liberty 地产开发公司推广和销售。在其网站上，Liberty公司将自己形容为“大多伦多地区商业、办公和住宅建筑的领先开发商。在开发和建筑行业拥有超过30年的实践经验。“   但是，在向困惑的买家发布通知后，Liberty 公司无人同意接受Global News的采访。相反，该公司通过公关人员发布声明，解释这一决定。   “取消所有协议的唯一原因是无法取得令人满意的建设融资。迄今为止收到的房款将在未来几天全额退还，“该公司在一封电子邮件中表示。     多伦多房地产律师Bob Aaron表示，根据安大略省的法律，取消这样的协议是合法的。但他表示，融资不足不太可能是原因。   30岁的Jacob Jaramillo 说，他支付了385,000元购买Cosmos的两居室公寓，因为地点与他父母住的地方相邻。   “考虑到现在的市场价，我们认为当初买这个房子很划算，” Jaramillo说。 他和他的妻子说，原认为他们将在2020年入住。现在他表示，要在该地区找到类似的公寓，要多花费数万元，因为其他大楼都已售罄。     去年12月份开通的TTC地铁新站使该镂花对工作在多伦多的买家更具吸引力。根据最近的房地产价格数据，地铁开通到旺市提高了这里的房产价值。   Santino Paglia告诉全球新闻，他和其他买家觉得自己被Liberty公司“诓了”。他说他不相信该公司的解释。   “这像一个通用的借口，就好像一对情侣或夫妇分手时，你听到的借口总是'你很好，是我的问题'，”Paglia在一封电子邮件中写道。   在 Cosmos买房的另一个旺市居民说，他认为这个项目被取消后， Liberty 公司可以赚更多钱。     “很明显，他们看到价格飞涨，现在想要甩掉包袱。作为买家在加拿大是否一点儿都受不到保护？“Greg Eleftheriou问道。   没有什么能阻止Liberty 公司在同一地点启动另一个地产项目，相同的公寓和设施可以收取更高的价格。   与此同时，Aaron表示，这种情况以前发生过，未来也极有可能会再次发生，尤其是在蓬勃发展的住房市场中。   “政府必须参与，保护消费者免受诓骗，”他说。

　　一名经营地产开发公司的姓陈男子，向一间按揭投资公司借了四百多万元，以两幢物业作抵押，因未能清还贷款，第一幢物业被按揭公司收缴出售，卖了480万元，但因尚有余款及利息未全部清还，按揭公司因此向法庭申请，要以简易判决收缴借贷人第二幢位于旺市的物业，也是此男子的住所，并预备以430万元出售抵债。 　　姓陈男子指，根据他的物业估价报告，他第一幢被按揭公司出售的物业，其实值1260万元，即使是2014年他预备向按揭公司借钱时，按揭公司的估值也是970万，但2017年，却被按揭公司是以480万低价出售，令他没法清还所有欠款，故反对按揭公司以简易判决方式收缴他的第二幢物业。 　　按揭公司最初估值970万 　　姓陈男子以按揭公司不顾后果的销售为由反诉按揭投资公司，并指按揭投资公司向其征收的罚款和续约费用超出了在原先的按揭贷款协议中列出的范围。因此认为该宗案件有理由开展法庭聆讯。 　　安省高等法院的法官已在今年3月日宣布裁决，驳回了按揭投资公司要求法庭做出简易判决的申请。 　　该宗诉讼案中的原告是安省一间按揭投资公司，与讼人是多伦多一间地产开发公司和该公司的唯一股东兼总监陈氏。 　　根据法庭文件，原告向与讼人提供了一笔总额为380万元的按揭贷款，被按揭的物业是位于安省Scugog镇的一栋物业和位于旺市的一栋物业，其中的旺市物业是与讼人的住所。 　　双方的按揭贷款协议的有效期是2015年1月1日至2015年4月1日。按揭利率为每年13%，每月1日偿还的利息金额为41,166.67元。 　　原告和与讼人在2015年4月23日修订了按揭贷款协议，双方同意将按揭贷款额增加4,148,929.03元，并将到期日更改为2015年7月1日，每月偿还的利息为43,506.16元。上述按揭贷款协议后又多次续签，到期日为2016年6月30日。 　　因与讼人最终违约，没有履行其付款的责任，原告收缴了与讼人位于安省Scugog镇的投资物业，后在2017年4月18日以480万元的成交价将其出售。原告现寻求收缴第二栋物业，即与讼人位于旺市的住所。根据原告提供的数据，截止至2017年4月19日，与讼人的欠款为978,482.10元。 　　然而，根据与讼人获得的一份对安省Scugog镇的投资物业的估价报告，在2017年2月28日，该栋已被出售的物业市场价值是1,260万元。 　　但根据原告获得的两份对该投资物业的估价报告，第一份报告的日期是2016年8月27日，估价为430万元。第二份报告的日期是2016年10月5日，估价为400万元。但原告向与讼人提供按揭贷款时的估价报告，该投资物业在2014年10月12日的估价是947万元。 　　法庭文件还显示，根据原告和与讼人签署的按揭贷款协议，按揭贷款利率为13%，但续签按揭贷款协议的借贷成本更高，达到20%至26%。 　　与讼人被征收的续约费用为340,081元，违约罚款为153,810元，两者合计接近50万元。 　　尽管双方对于协议中的续约费用和迟交罚款没有争议，但与讼人声称，他并未意识到这些被征收的费用，他相信按揭贷款利率是13%。因为他说普通话，但所有的文件是以英语撰写的，他要求获得翻译的协助来了解文件的内容。而在签署上述文件时，他并没有翻译的协助。 　　与讼人坚持该宗案件应该开展法庭聆讯，因为安省Scugog镇的投资物业的价值对于计算他向原告的欠款多少至关重要，这一议题不能根据现有的记录来解决。他还声称原告向他征收的费用从未获得他的同意，是有失公平的。 　　审理该宗案件的法官在裁决书中指出，在该宗案件中，与讼人欠原告的款项多少是与与讼人反诉原告不顾后果的出售其投资物业紧密联系在一起的。原告寻求收缴与讼人的住所来偿还按揭贷款，但如果与讼人能证明原告不顾后果的出售与讼人在安省Scugog镇的投资物业，与讼人可能不欠任何按揭贷款。 　　法官又指出，原告声称与讼人提供的物业估价报告是不可采信的，但他无权根据原告的说法来做出自己对证据的评估。与讼人在2017年2月28日获得的一份对安省Scugog镇的投资物业的估价报告显示，该栋投资物业的市场价值是1,260万元。 　　而原告获得的两份估价报告显示，该投资物业的市场价值介于400万元至430万元之间。但在原告向与讼人提供按揭贷款时，原告获得的估价报告显示，该投资物业的市场价值是947万元。原告在2016年的估价报告只字不提先前的估价报告，也没有解释该投资物业的市场价值下跌的原因。另外，没有一份估价报告谈及房地产市场的价格已经下跌。 　　法官还发现，原告向与讼人征收的多项费用需要进行重审，可能存在法律效应的问题。这一议题将留待开展聆讯时的法官在就与讼人反诉原告不顾后果的出售其投资物业做出裁决时一起考虑。 　　法官遂裁定原告提出的要求法庭做出简易判决的动议被驳回。

　　根据多伦多地产局（TREB）上周发布的地产月报，3月GTA地区房屋销售量同比去年下降39.5%，而成交价均价下跌14.3%。 　　而在多伦多市，独立屋销量下滑41.1%，均价按年下跌17.1%；半独立屋销量下滑28.5%，售价下跌5.0%左右。 　　虽然GTA地区上月房地产数据有点“凄凄惨惨戚戚”的味道，其实具体到某区，或是某个物业，还真不能一概而论。 　　据环球邮报（Global and Mail）今天的报道，比如在东约克，一栋并不起眼的半独立屋在挂牌之后，就有100多人看房，13买家下offer。由于心仪这栋物业的买家甚众，后来演变成抢offer，用业内语言则是所谓的竞价。 　　众买家抢offer的结果自然让卖家捡到好处，房子在短短5天内就售出，结果叫价$859,000的物业，以$1,021,000卖出，最后售价比叫价高出了整整$162,000，卖家和卖家经纪自然喜不自胜，心里乐开了花！ 　　卖家经纪Sandra Pate坦言，前几天附近就有一栋类似的半独立屋挂牌，但这栋物业装修更好，为了避免直接与其竞争，我们有意等了几天，让其售出之后再推出。 　　结果证明这一招很有用，不过这么多人来抢还真没有想到。按照我们的想法，这套宅子能卖个$900,000到$950,000就不错了，没想到不仅破了百万大关，还转了个弯： 　　41 Wolverleigh Blvd., Toronto 　　Asking price: $859,000 　　Selling price: $1,021,000 　　Previous selling price: $490,000 (2007) 　　Taxes: $3,907 (2017) 　　Days on the market: 5 　　当然，这套房子也确实有它的优点： 　　首先是位置好，公交方便，到Greenwood地铁站仅在步行距离之内； 　　二是装修上面有特点，三居室的屋子全是硬木地板，客厅有一个燃气壁炉，厨房不仅可以当餐厅，而且可以直接通向朝南的deck；此外，地下室有分开的门，新业主可以很轻易地将其出租； 　　最后，东约克很多半独立屋的车道都很窄无法泊车，但这套物业前面的车道相对比较宽，足以合法停车。

　　约克区King市一间豪宅上月以465万元售出，是3月份区内最高成交价。 　　据地产中介Zoocasa网站介绍，这间豪宅位于125 Eden Vale Dr.，要价为499万元，于3月10日成交。   　　豪宅拥有手工打造的石砌外墙，价值110万元后院景观设计，泳池和带地热功能的后院小屋。主屋配有厨师级厨房，还有多功能壁球运动房、半个篮球场以及电影厅。   　　Zoocasa发布这间豪宅的成交信息的同时，多伦多地产局（TREB）公布了上月房屋最新销售数据，显示约克区的房价比2月份小幅上涨，但是相比去年同期的最高峰价位跌幅显著。 　　3月份约克区平均房价$939,659，比2月份的$898,888，上涨4%。 　　但是与去年3月的均价$1,182,406相比，下降了20%。 　　同时，房屋销量同样比上月上升，但是远逊于去年的疯狂节奏。 　　3月份约克区共售出1,066间，比2月份的805间，增加了24%。 　　但是与去年3月成交量2,402间相比，下降了44%。 　　3月份上市量比2月份增加了25%，比去年同期增加了248%。 　　Zoocasa行政总裁Lauren Haw分析称，数据显示目前的市场更倾向于买方。 　　“3月份最突出的数字就是房屋库存比去年增加了248%，非常惊人。” 　　她说，这延续了今年初以来了走势，意味着买家们有更多选择，也说明去年春季房价疯涨的一幕将不会重演。 　　不过，Haw认为，TREB的最新数据说明市场仍然很强劲。 　　“月销售量涨幅说明，约克区这个春季的市场非常强劲，特别是在3月中旬春假之后。” 　　尤其是独立屋的需求很大，这一类房屋的销量从今年2月的425间，增加到3月份的599间，增幅达40%。

　　发展商Liberty Development在日前宣布取消其在旺市的共管柏文大厦开发项目Cosmos Condominiums，导致1,100名已购买了该项目楼花的买家置业梦碎，他们质疑发展商取消上述开发项目的理由是否合法。 　　有地产律师指出，过去曾有发展商取消原有项目，然后在同一块地皮上推出另一项目，再以更高价出售的情况。   　　发展商Liberty Development原计划在多伦多公车局的Vaughan Metropolitan Centre地铁站附近新建3栋共管柏文大厦，但就在本周，1,100名早在2016年已购买了楼花的买家们收到了内容相同的一封信件，指上述开发项目已被取消，原因是无法获得满意的融资。   　　发展商Liberty Development的发言人在回应媒体查询的一份声明中说："取消所有的购买协议完全是因为无法获得满意的建筑融资，尽管开发项目的销售获得成功，但卖主作出了这一决定。买家已经被告知，所有缴付的订金将在未来数天内被退还。" 　　一名年轻的买家Massimo对发展商的上述决定深感失望，他刚在去年6月订婚，正期待着与未婚妻组建家庭、共建两人的未来。但上述开发项目被取消，他们不得不重返房地产市场，担心自己难以负担现时居高不下的房价。 　　首次置业者Karan Kundra以33万元的售价购买了一个一睡房加书房的单位，并缴付了6万元的订金。他说："我现在看到附近相同的单位售价均在40万元以上，我们现已被挤出了市场，无法以原先的价格购买相同的单位。" 　　地产律师Bob Aaron解释说，对于买家而言，不幸的是，根据安省的法律，发展商可援引一长串的理由来取消共管柏文大厦的预建项目，这些理由均是合法的。 　　但他指出，融资不足是一个不太可能的理由。 　　他说："这是合法的，但很显然，法律没有帮助消费者，法律没有预期发展商可以捏造的理由来不遵守合约，法律需要被修订。" 　　他还指出，没有任何理由可阻止发展商Liberty Development在相同的地盘上开发另一个共管柏文大厦项目，并以更高的价格出售相同的单位。发展商取消预建项目的情况在过往曾发生过，很可能将在房地产市场兴旺的情况下再度发生。

  　　大多伦多地区楼花市场蓬勃，但近期先后有数个楼盘烂尾。 　　刘小姐2年前入市，购买柏文楼花，至今估计升值12万，谁不知上周中收到挂号信，帐面利润便一笔勾销。   　　这信来自发展商，通知Cosmos Condominiums的买家，项目供应商未能取到合意的财务安排，因此按照购买合同附件终止合约。   　　信中提及的供应商是另外一间公司。环球邮报称，这公司拥有发展项目的地皮。 　　根据明报取得的信件副本，负责销售的发展商Liberty Development表示，由于别无他选，供应商取消合同，所以该公司也得配合，取消所有的合同，退回订金。 　　这个共管柏文楼花位于旺市，合共有3幢大厦逾1,000个单位，早于2016年开卖，市场反应热烈，其后售罄。 　　刘小姐获悉楼花烂尾之后在论坛以"夕颜茉莉"用户名发帖，抱怨屋价升值一下子没了， 浪费了2年时间。 　　她其后向明报表示，受到今次事件的影响，估计帐面损失至少12万元。 　　她购买的是首幢大楼的2睡房单位，面积超过700尺，连车位售价逾38万，打算收楼后出租。她说，当时尺价在530元的水平，现在同区已升至800元，类似的单位卖价50万左右。 　　她表示，至今支付了约6.5万元的按金及首期，不明白为何拖延这么久才获通知取消合约，现在失去了2年的时间，如果将钱放在其他的柏文，已经赚钱了。 　　刘小姐原籍上海，来了加拿大17年，这次是她首次购买楼花，当初也对会否烂尾抱有戒心，可是最终还是碰上这样的遭遇。她表示，从今次买房经历体会到买家没有话语权，也根本没有保障。她举例说，买家需要取得房贷审批，由于4年后才收楼，出尽九牛二虎之力才办成。此外，买家毁约可以被追讨，但卖方则能够引用理由来退出协议。 　　根据现行的做法，楼花项目一旦取消，买家基本上可以取回已支付的订金及应得利息。刘小姐了解保障受到限制，但她认为买家不应忍气吞声，并且已联络上另一些买家，大家希望能够争取更多的补偿，目前已交由律师研究对策。 　　近年大多伦多地区楼花热卖，但却一再传出楼盘烂尾消息。不过，新屋市场的改变不仅是屋价上升，建筑成本也告增加，举例来说，与2016年相比，窗口供应商取收的费用涨价三至五成。 　　刘小姐说，今次的遭遇令她非常之失望，楼花有太多不确定因素，今后不再沾手，如果入市，就买二手楼。

话说数学好的人思维逻辑也不差，来自英国的数学老师福格斯和朱迪斯夫妇就凭借他们敏锐逻辑思维超前的判断房地产业会勃勃生机，到2015年两人已经拥有1000多套房产。 1975年开始，两人就买房子出租赚取利润，到了90年代两人干脆辞职专心经营房地产了。 为了退休享受生活，两人正准备把这1000多套房子卖掉。预计有一亿英镑的利润。 到现在房子基本卖完，买家是中国和印度的投资商。 网友纷纷留言感叹，学好数理化，真的是发家都不是神话！

去年3月下旬，北京发布了针对商业办公项目的调控政策，这一政策让曾经火热的“商住房”彻底熄了火。如今调控已经过去了一年，央视财经频道的记者也走访了北京多个商住房小区，进行了一番调查。 北京商住限购一周年：成交下跌90% 价格跌三成以上 去年3月北京刚刚发布商业办公项目调控政策时，业内就预期：这样的一个调控政策将会带来商住市场成交量和成交价的双双下跌。而如今，在调控过去一周年之际，北京的商住市场，价格出现了30％以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达90％。 北京亦庄的林肯公园，曾是北京商住房成交非常活跃的楼盘。这个项目紧邻地铁，配套成熟、环境优美，曾经是亦庄区域成交最活跃的商住项目。然而，在3.26政策的调控下，小区的房价和成交价都出现了大幅回调。 麦田房产林肯公园店业务经理张江伟说，政策出台的前一年，整个林肯公园商办类的房子，成交量是1022套。从2017年到2018年3月26日，一共是107套，成交量下滑了89.5％。 张江伟介绍，相对其他商住项目，林肯公园成交量的跌幅还算小的。数据显示，2017年3月26日以来，全北京商住房网签量仅有3589套，较调控前一年的67013套，跌幅达到94.6％。整个市场的成交量出现了“冻结”，价格也出现了大幅松动。位于北京朝阳区的北京像素，同样是北京知名的商住项目。调控前，北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米，而调控后，成交价随即出现断崖式下跌，目前同类型房源成交价普遍在40000元出头，而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。 3.26调控政策之后，商业办公项目的购买被加上了严格的限制。无论是否为北京户籍，购买人必须在北京有连续60个月的社保或者纳税记录，且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产，同时必须全款购买，不能使用包括消费贷在内的任何形式的银行贷款。在这样的情形下，着急变现的业主大多低价抛售，而其他业主选择继续将房屋出租。而购买群体，则是有住房需求，但支付能力又不强的刚需群体。 北京：商住房租金稳步上升调控下业主由售转租 由于不限购且相比普通住宅的价格低，商业办公项目曾经吸引了很多投资客。中介机构也表示，小区中有至少一半以上是投资客买来出租或等待升值后出售的。 对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。 我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理程泽表示，整体小区的自住率应该不超过20％，像37平米的这种开间，大概租金在3500-3800之间，50多平米的一居室，大概在5000-5300之间。 经纪人介绍说，很多早年开发的商住项目，各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致，大多临近地铁，出行、购物都比较方便，很多项目的Loft户型结构也得到租客青睐。因此，很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致，甚至还会高过部分老旧的住宅小区。 我爱我家集团北京公司北京像素店商圈经理王培贺对记者说，前期成交量高的时候，价格上升，业主有一部分是要拿出来卖的，现在需求量小，还是维持一个稳定的状态，该卖的卖，该租的租，该自住的自住。 因此，在二手商住房的价格出现大幅回调的时候，很多的业主选择把房子用来出租，对于很多购买较早的业主来说，目前的租金水平已经完全可以覆盖购房时的月供，在没有现金流压力的情况下，长期出租也是一个理想的选择。 业内人士建议：对于有意向购买二手商住房的购房者来说，要仔细考虑各种限制，不要抱着抄底投资的目的进场。 思源地产首席分析师郭毅表示，还没有看到一个可能放松的迹象，特别是针对个人购房者购买商住类产品，不能再使用杠杆，必须100％支付购房款的要求来看，在今年这样一个相对紧缩的购房环境下，更不可能单独对商办类的贷款放松，其实从购房者角度上来看，购买商办类产品，还是要综合考虑自己的投入产出比的。

　　GTA的房市在2017年是冰火两重天：独立屋销量价格齐跌，但Condo/公寓市场则是异常红火，不仅交易火爆，而且价格也一直升高。显而易见，当初买楼花的业主们心在心头，因为他们不知不觉中赚了大钱。 　　但CIBC银行与市场分析公司Urbanation最近所做的一项研究显示，由于Condo售价上涨，买楼花的业主们赚了钱不假，但若他们将买来的Condo出租，实际上拿到的租金难以支付房屋成本，包括按揭贷款以及公寓管理费等等，仅从现金流的意义上，实际上成了负资产。 　　在这批业主中，有45%的人每月在收支相抵之后还要自掏腰包赔上$500；20%的人每月要赔$500-$1,000；34.5%的人更要赔上$1,000多元。 　　CIBC世界市场公司的副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）评论说，公平地说，这些业主买下Condo之后显然赚了钱，主要是从他们买楼花到公寓建成的数年间，物业因涨价而增值。但是他们出租时却变成了负的现金流。他们的这笔投资是否划算，那就要看业主什么时候卖房了。 　　Urbanation的副主席Shaun Hildebrand更算了一笔账：在GTA地区，很多业主是在Condo市场火爆之前，也就是2011-2013年之间买的楼花，那时候平均每平方英尺的价格为$541，而到去年则涨至$817，涨幅高达51%！ 　　假设这些业主首付20％，平均是$75,000左右，意味着这些投资者在过户之前实现了155％的回报。得益于最近两年的房价疯涨，这应该是历史上最高的回报率了，因此这批投资者当然赚大钱！ 　　但是Hildebrand警告说，Condo市场变得火热，主要是两大因素催生的，一是供应紧缺，再是需求强劲，其实说穿了就是供求关系所致，但GTA的Condo市场不会永远火下去。目前GTA在建公寓单位有60,000套，估计从现在到2021年，每年都有20,000套新公寓单位完工并投放市场。 　　这项研究还有另外几个重要发现： 　　*GTA地区去年出售的新屋80%是Condo； 　　*48%的投资者买Condo只是为了出租赚钱； 　　*Condo买家中只有10%为外国投资者； 　　*买家多数为40-60岁的移民； 　　*出租公寓的业主中，44%的人收不抵支； 　　*即使出租公寓赚钱的业主，扣除成本外月均收入也只有$360； 　　*投资者所买楼花若在未来两三年之内完工，业主仍可获得高额回报。

多伦多以东Oakville的一群房屋买家最近透露，他们在一年前多伦多楼市最高峰买的楼花，现在掉入了财务陷阱，每天生活在梦魇中。但是安省政府已经表示，不会出手救助这些陷入危机的买房者，他们应自负风险。 据多伦多星报报道，这群买家在2017年2月买的独立屋楼花，当时正是房市的最狂热时期。而他们，他们正陷入债务深渊。 他们指责这都是因为安省政府“不计后果”的打压房价政策，以及新的按揭贷款规定，导致许多绝望的买家被迫寻找次贷机构，负担更高提利息，陷入更深的债务。 现在，这些楼花即将交付，但是由于多伦多地区的房屋销量大跌，这些买家根本无法以他们早前预想的价格，脱手现有的房屋，就算接受了更低价卖了现房，他们也负担不了更高的贷款来补差。 报道称，这些人买了Mattamy的楼花，位于Oakville市Dundas St. W.和Fourth Line附近。 其中一对夫妇Zahir Bashiruddin和妻子说，“家里的财务已经陷入无法脱身的困境（impossible positon），并且影响到了他们的健康。”他们买的是单车库独立屋，还有两名刚刚学步的幼儿。 这群买家要求政府、银行和开发商共同为他们找到解决办法。 他们已经致信给省长韦恩、安省保守党领袖福利，以及住房部长Peter Milczyn，但是谁都没有给他们回音。 这群买家认为，安省自由党政府在推出公平住房计划（Fair Housing Plan），没有考虑到计划对当时在进行房产交易的中产家庭的影响。该计划于包括外国买家税等，去年4月推出后房屋交易量瞬间暴跌。 更糟糕的是，加拿大金融监管机构同时推出了更严格的贷款资格审核规定，并于今年2月实施，大大削减了买家的贷款额度。 Mattamy是加拿大最大的房屋开发商。该公司总裁Brad Carr表示，他很同情这些买家正好在楼市周期最特殊的点入市，但是买家们需要遵守他们签定的合同，开发商也是一样。 向星报报料的这三对买家夫妇都有年幼的孩子，他们都自称是中产工薪一族，为了省钱买房牺牲了很多年。 他们买房的价格在100万至160万之间，正是当时多伦多地区独立屋的平均价格。 今年2月多伦多地区新建独立屋的平均价格是122万元，一年前是150万。 如果他们违反与Mattamy的合同，超过20万的首付款就打了水漂，同时也有可能被开发商起诉。开发商已经拒绝提供财务帮助或是推后交房日期。 如果要他们自己来填补差价，只能找次贷公司借高息贷款。 另一对夫妇Darren和Claudia Evans说，他们在当地住了四年，是第二次买Mattamy的房子，价格160万。原本他们打算以同样的价格卖掉现住的房子。去年，他们两次将房子上市，但是一个Offer也没有。现在新房将在7个星期内交房。 如果向次贷公司借款，有3%到4%的贷款费用，而利率高达10%左右。 Darren说，现在，即使不情愿，他们考虑也只能将新房违约，不然，全家人最终可能要睡大街，“真正赚钱的是贷款商和Mattamy。” 第三对夫妇Shahina和Asif Khan说，他们买房是为了6岁的孩子换学校，另外，Shahina在市区上班，Oakville坐GO火车更方便。 她说，“我们不是投机客，买房是为了孩子。” 这对夫妇于今年1月卖了Brampton的房子，比去年2月买Mattamy新房时，整整跌了20万。 Mattamy公司总裁Carr称，买家们面对的问题，是整个房地产市场的问题，并不仅限于Mattamy一间开发商或者新建房屋。 住房部长Milczyn则在回复星报的电邮声明中说，安省公平住房计划已经成功让省内更多的居民得到更可负担的住房。银行经济师和专家们都一致认为，该计划是成功的，帮助稳定的安省的房地产市场。

　　美国种植大豆的农田 　　中美贸易战的扩大化，似乎已很难避免! 　　美国方面公布了针对中国1300多种商品、超过500亿美元货值的“惩罚清单”(加征25%的关税)。4月4日，中国也公布了针对美国的，同样规模的“惩罚清单”。 　　中国开列的“惩罚清单”是：对原产于美国的大豆、汽车、飞机等进口商品加征25%的关税，涉及金额也是大约500亿美元。 　　毫无疑问，如果两国的“惩罚清单”都落实的话，将诱发一轮通胀。 　　其中对中国影响最大的进口产品，是大豆。 　　很多中国人可能不知道，中国基本上放弃了大豆的生产。以刚刚过去的2017年为例，中国进口大豆9554万吨，相当于给每个中国人进口了136斤大豆。而中国自己生产的大豆，2017年不足1500万吨。 　　也就是说，在大豆这种农作物上，中国的“进口依存度”达到了87%左右，远远超过石油、天然气。 　　为什么中国基本上放弃了大豆的生产?因为中国的产量低，而需求量又非常大。如果中国不进口大豆，完全自己生产，则需要拿出大约三分之一的耕地来种大豆，这样中国人需要的小麦、大米就要大量进口。 　　也就是说，中国目前的耕地，要维持14亿人较高质量的生活，是明显不够的。所以中国基本放弃了产量低的大豆，而依赖进口。大豆主要用作饲料(也可以榨油)，养活了中国4.3亿头猪，以及其他家禽家畜，最终转换为中国人需要的肉类。 　　目前全球可以在国际间交易的大豆，70%都被中国买走了。其中巴西为中国生产了将近一半的“进口大豆”，其次是美国。2017年中国从美国进口大豆3285万吨，占中国进口量的三分之一，金额大约120亿美元，超过了中国从美国进口汽车和飞机的金额。 　　全球主要大豆出口国就是巴西和美国，此外还有阿根廷等一些国家。如果中国被迫对美国大豆加收25%的特别关税，则巴西等国的大豆肯定也会借机涨价，最终将引发中国肉价的上涨。而肉价，特别是猪肉价格，对中国的CPI影响很大。 　　也就是说，如果中美之间爆发中等以上规模的贸易战，中国的CPI肯定会跳升。如果逼近3%，央行加息就成为必然。 　　而美国方面，由于居民日常生活高度依赖中国产品，对中国商品普遍加税后，通胀也会上升，最终逼迫美联储以更快节奏加息。 　　从这个意义上说，中美贸易战对于两国楼市都构成利空，因为都会带来加息。 　　但这仅仅是影响的第一波。随后，政策就会发生调整。原因很简单，因为就业开始出问题了。 　　按照中国方面公布的数据，2017年中国对美国出口4298亿美元，从美国进口1539亿美元。可见，如果中美爆发全面贸易战，中国受的影响比美国大，损失的工作岗位可能数倍、甚至十倍于美国。 　　而2017年又是中国提高经济质量一年，政府在“大基建+PPP”上开始收紧，一些没有效益的项目、超过地方财政承受能力的项目开始下马;2017年还是环境攻坚战的关键年份，很多落后产能被迫停产、转产。在这种情况下，如果对美贸易出现大幅下滑，失业率大增，还要被迫加息。这时候，楼市上浮的利率可能会下降。 　　换句话说：中国目前没有正式加息，没有提高银行存贷款基准利率;如果为了抑制CPI而被迫正式加息，为了降低对楼市的负面影响，此前在基准利率基础上的利率上浮，会有所下降。 　　对于一二线城市楼市，政府尽量会做到：让成交量放大，但价格基本不涨，或者上涨轻微。至于三四线城市，很多房价仍然在飞涨之中。 　　目前中国经济的三大部门：政府、企业和家庭，只有政府和家庭两大部门尚有一些“加杠杆”的空间，企业基本上没有了。所以，如果面对突如其来的大规模贸易战，只能在地方债和楼市上想办法。 　　下面，我给出中美冲突三种情况下，对于中国楼市的影响： 　　1、中等或中等规模以下的贸易战，对于楼市影响偏利空，因为中国会稳定人民币汇率(并略有升值)。同时，中国会小心维持中美利差，美国加息的时候中国会引导利率上行。 　　2、大规模贸易战，中国失业率上升、出现输入型通胀、被迫加息，则针对楼市的利率上浮开始下降或取消，楼市调控会适度放松，对楼市构成偏好的影响，但房价不会允许大涨。 　　3、中美彻底翻脸。这时候中国失业率飙升、出现输入型通胀、被迫加息，楼市调控就可能逆转，人民币或将大幅贬值，房价出现新一波上涨。当然，人民币计价下，大家的工资收入也大幅增加。2017年之前的买房家庭，按揭压力突然大幅减少。整体而言，发生前两种情况的可能性偏大，第三种情况可能性极小。 　　反正不管怎样，2018年楼市调控都不能让市场真正入冬。未来，各地政府会通过降低落户门槛、增加户籍人口来发放房票，对冲限购限贷带来的负面影响;还会提高公积金贷款上限，以保护刚需、改善型需求的名义，增加楼市的需求量，让成交量获得维持。

根据Western Investor报道，在多重政府政策的夹击下，温哥华高端住宅的市场已经出现了崩溃的迹象。 如果政府的计划是要打击温哥华独立屋的销售，那么恭喜，已经取得了惊人的成功！ 有地产经纪指出：“温哥华西区的独立屋销售量与2016年第一季度相比，下降了70％！” 他补充说，截至目前，今年西温哥华的独立屋仅成交了59套，处于30年来的最低水平。 与2017年相比，今年价值在500万元或以上的独立屋销售价格下跌了15％至18％。 今年2月，省府宣布提高海外买家税的税率至20%，并扩大海外买家税的范围。不仅如此，还规定价值在300万以上的房屋需要缴纳更多学校税。 有房产经纪指出，预计今年春季将出现独立屋大规模挂牌出售的情况。 现在温哥华的独立屋平均需要50天才能售出，比政府调控开始前两年要多花两倍的时间。

  　你知道要买房 　　除了楼盘开盘买新房 　　找中介买房 、自己联系房东买二手房 　　…… 　　还有什么买房的方式吗？ 　　最近有位深圳男子就通过一种特别的买房方式，欲买一套学区房，结果万万没想到，原本以为只需要花369万就能“捡到的便宜”，在计算税费后，反而变成了超611万的“烫手山芋”…… 　　这到底是一种怎样的买房方式？ 　　这位深圳男子又经历了些什么？ 　　快看看 　　 　　拍房拍到“烫手山芋” 　　没办法，只能违约 　　阿奇（化名）最近留意到淘宝上的司法拍卖房，看起来价格绝对的划算，所以就计划拍下房子给小孩上学使用。 　　2018年3月16日10:25:39，阿奇第19轮出价，以3692016元，将罗湖区的翠华花园一处房产收入囊中，这个价格仅比前一个出价者多3万元。 　　 　　▲阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户 　　捡了这么大一个便宜 　　阿奇当然是十分开心 　　但万万没想到 本以为的好运 　　在12小时后变成了一场“噩梦” 　　 　　▲阿奇所拍下的房子 　　因为这套竞拍价不足370万的房子 　　税费竟然高达242万 　　阿奇提供的税费清单显示，其中的土地增值税就高达218万。 　　 　　为什么会这样 　　“法拍房专家”负责人龙先生： 　　这套房子原先由公司持有，再加上登记总价不足5万，与成交价值相差太大，土地增值税很贵，会按差额的60%收取。 　　你以为此时阿奇只需要弃权就可以了吗？NO阿奇已经交了一笔“学费”。 　　“估计25万定金没了”，阿奇告诉南都记者，在参与拍卖前，自己缴交25万定金获得拍卖资格，现在这25万要打水漂了。 　　但在龙先生看来 　　阿奇还是幸运的 　　如果交完首付款才发现税费，“学费”会交得更多，我见过不少，进退两难。 　　法拍“入坑者”众 　　这个原因吸引人 　　3月18日，阿奇委托爱人到法院申诉，希望通过说明情况让法院同意减免“土地增值税”或解除合同约定。 　　然而，在法院他们遇到两个和自己情况一样的买家，也是拍了同一个小区的房子。 　　阿奇：我们联合起来向法院提申请减少税费，希望法院能重视。 　　而仔细梳理发现阿奇这套房产已经是第二次上线拍卖了。 　　 　　“2月29日那次拍卖就有人违约了，交了25万定金估计也没有要回来”，阿奇告诉南都记者，前一个竞得人应该也没有看清楚税费。 　　淘宝网上公开信息显示2018年2月9日10:41:22，该套房产以3602016元成交，但最终也以弃拍告终。 　　“税费太不清楚了”，阿奇质疑拍卖信息公开中的税费部份不够明确，对于“小白”买家而言，相关负责单位有责任和义务公布税费说明，避免更多人“入坑”。 　　为啥屡屡有人入坑呢？ 　　链家数据显示，该小区3月份的二手房成交均价为7.3万/平，以此计算阿奇的房子也不会超过566万元。 　　所以如果按照阿奇一开始拍得的价格369万，阿奇大概可以省下约30%的钱。 　　 　　▲阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户 　　不过，若按照阿奇369万元的拍卖价，加上242万元税费计算，他总支出至少611万元。则远高出市场价45万元真实价格。 　　而据淘宝网上评估机构给出价格显示，该套房子的快速变现评估价为403万，市场评估价也仅533万。 　　so阿奇本想贪便宜 　　但没想到却是“进了坑” 　　“法拍房专家”负责人龙先生：法拍房一般价格在市场价的9成左右，不然也不会有人去拍。 　　专家：购买法拍房要做前期工作 　　如何去判断一套房子是否值得去竟拍？ 　　“法拍房的水还挺深的”，龙先生表示，不太建议“小白”买家去买。 　　你以为只有税费这一个坑吗？ 　　快看看 买“法拍房”还有这些要调查的 　　除了要懂得计算税费，还需要去做房子的前期调查，比如有没有人住，好不好收房，有没有租约，欠了多少水电费，管理费；还有的房子是没有房产证的。 　　法拍房表面上看着便宜 　　实际上隐含的东西是非常多的 　　龙先生强调 　　前期的调查和计税费都不是最难的 　　▼ 　　收房最难 　　因为法拍房大部份都是有人占用，这些使用者大多与原业主有关系，所以不会拱手相让。 　　而对于阿奇遭遇，龙先生建议，如果看好未来市场走势，也可以先买下来，毕竟未来房价能涨回来；如果弃拍，下次的成交价格低于上一次，法院有可能要求前一个弃拍人补交差额。 　　怎么也没想到 “弃拍”除了定金没了 　　还有这风险 　　购买拍卖房可能存在的法律风险 　　如果你心动了 要看好 　　专有名词普及 　　交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。 　　不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理。 　　广东华商律师事务所律师周争锋指出，现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系，以及业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。 　　如果买错房会有很大风 　　拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。 　　简单来说，如果你买的房子在抵押和查封前被出租了，那么租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。 　　房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。 　　人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 　　——物权法司法解释一第七条规定 　　这种情况有可能延长竞买人的过户时间 　　也有可能直接导致竞买人竹篮打水一场空 　　存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。 　　这种情况要注意：夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。 　　拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家，也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。 　　房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。 　　由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。 　　 　　▲阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户 　　原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。 　　不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。 　　另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。 　　你看了这些问题一定冷汗直冒了吧？ 　　不过有时还是会有很多人 　　经过深思熟虑还是会购买拍卖房 　　我想这些问题 还是要给大家讲清楚 　　据广东华商律师事务所律师周争锋分析 　　问题一 　　拍卖房受不受深圳限购政策影响 　　依据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。 　　问题二 　　拍卖房能不能办理银行按揭手续 　　拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。 　　问题三 　　拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理 　　债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。 　　通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。 　　所以小编在此温馨提醒 　　如果你只是因为便宜 　　千万不要碰“法拍房”  

　　根据多伦多地产局的统计数字，加拿大最大的房地产市场大多伦多地区的房屋销售量今年3月份与去年同期相比暴跌了39.5%， 而房屋售价在同一时期则猛跌了14.3%。 　　具体的数字是，今年三月份大多伦多地区的房屋销售量为7千228套住房，平均房屋售价为78万4千558加元；而去年三月份大多伦多地区的房屋销售量是1万1千954套住房，平均房价是91万5千126加元。 　　多伦多地产局主席Tim Syrianos认为大多伦多地区房地产市场冷却的局面是暂时性的、是待售房屋库存增加造成的。比如去年三月份时多伦多地区的待售房屋库存是不到一个月的房屋销售量，而今年三月份的待售房屋库存为两个月的房屋销售量。 　　Tim Syrianos的预测是，今年下半年大多伦多地区的房地产市场价格与今年第一季度相比会出现回暖。

虽然加拿大的房价要属温哥华和多伦多这两个城市最高，但是根据加拿大皇家银行的最新报告，加拿大央行加息，对阿尔伯塔省的家庭冲击最大，尤其是该省还在从油价暴跌的困境中努力复苏。 皇银（RBC）资深经济师Robert Hogue在周二发表的研究报告中说，阿省在石油业旺盛时期的疯狂借贷，导致该省的平均负债居全国最高，因此，未来央行的加息举动，对阿省家庭的冲击，将超过两个房价最贵的市场。 Hogue指出，“大家都知道卑诗省和安省的房价贵得离谱，所以自然会想到这两个地方的家庭的财务状况在加息时最为脆弱。然而，我们的研究显示，阿省省民偿还债务的开支增长，才是全国最高的。” 报告称，利率上升1个百分点，阿省家庭平均每年要多付利息$1200元，相比之下，卑诗省平均$1100元，安省平均$1000元。而全国其他地区平均多付$800元。 Hogue称，在油价崩盘之前，阿省人大胆借债，2016年平均家庭负债为19.2万元，相比之下，卑诗省平均17.4万元，安省15.4万元，全国其他地区平均14.1万元。 此外，阿省民众可能更快感受到加息的压力，因为有18%的按揭业主签的是2年期的贷款合同，这个比率在全国也是最高的。 加拿大的家庭债务水平处于发达国家最高，在央行开始加息，以及政府收紧按揭贷款限制之后，更是成为经济师关注的焦点。更严格的政策可能抑制经济，因为近年来经济一直严重依赖消费者开支和房地产市场的增长。 据彭博社（Bloomberg）调查的经济师预测，加拿大央行可能在今年底之前，将基准利率从目前的1.25%，升至1.75%。央行下一个议息日是4月18日。