地产

安省一名女房东最初在6年前发现自己的房子有问题，现在她已经花光了积蓄，试图通过法律手段让前房主和房屋检查员为隐瞒房屋地基坍塌负责。 59岁的Kim Sandford是一位退休护士，住在Kawartha Lakes的小社区。2018年圣诞晚餐后，当她收拾瓷器时，注意到橱柜门关不上。 当时她并没有多想，但很快她就发现问题比她想象的要严重得多。 她告诉CTV News，她的房子在下沉，并且倾斜。 Sandford声称前房主和房屋检查员隐瞒了房屋基地坍塌，为了通过法律手段让他们负责，她已经花光了积蓄。   “这已经耗尽了所有的一切，”Sandford说。“我们负债累累，没有积蓄了。为了支付账单，我们甚至断了伙食。” 2018年夏天，Sandford和她的丈夫以28.5万元的价格在Kawarthas购买了一座三居室的百年老房子。 在购买之前，他们聘请了一位房屋检查员来检查该物业。他出具了一份46页的报告，认为该结构符合安省房屋检查员协会的实践标准。 Sandford当时不知道，橱柜问题只是麻烦的开始。在接下来的几个月里，她发现冬天必须裹在电热毯里，无论把暖气开到多高，热量还是会从家里溜走。 Sandford的丈夫很快下到地下室寻找问题。他以为是外墙的地方有洞，却发现了一个通向房屋地基的开口，里面满是崩塌的碎石和石块。 图源：CTV News “你能看出这曾经是一堵墙，”Sandford说。“它原本应该支撑着房子。”她说，上面的两层楼基本上是悬空的。 在地下室墙的另一边，在环绕房子的隔板下面，她的丈夫还发现了一个大洞，凛冽的风呼啸而入。“你可以直接走进去，”Sandford补充道。 2022年6月的一份工程师报告说明了损坏的程度，照片显示石头碎石地基“坍塌”和“悬挂”，并“向内倾斜”。 “就像一侧没有重量的跷跷板，”Sandford说。 图源：CTV News 前房主表示，他们在法庭审理期间无法讨论此事，但指出2021年7月的一份应诉声明中，声称房子是“按现状”出售的。 声明称，前房主从未住在该房子里，而是在2011年购买后出租给租户。在声明中，他们坚持认为没有试图“欺诈或疏忽地隐瞒”房屋的问题，并且问题墙在他们拥有房子之前就存在。 声明称，合同规定买方在交割后负责维修费用，并且房屋出售时已经说明需要进行修缮，租户报告地下室和车库有湿气。 图源：CTV News 尽管MLS确实说房子将按“现状”出售，但Sandford说实际购买合同中并没有提到这一点。 与此诉讼无关的多伦多房地产律师Bob Aaron表示，房地产法的一个核心原则可以用“买者自负”来概括。简单地说，买家是自担风险进行购买的。除非卖家知道并隐瞒了使房产有危险或不可居住的缺陷，否则他们没有义务向买家透露任何信息。 “他们需要证明存在虚假陈述，”他说。 关于房屋检查，他补充说，检查员的工作不是拆墙揭露房屋的缺陷，而是观察性的、非侵入性的。Sandford聘请的公司没有回应CTV的彩访请求。 “房屋检查员检查他们能看到的东西，他们不检查他们看不到的东西，”Aaron说。 Sandford的继续法律行动的同时，她的房子有一天会完全坍塌的恐惧也挥之不去。她仍然爱她的家，但觉得它不再是一个安全的避风港。 她说：“生活在压力中。我想让所有人知道，这也可能发生在他们身上。这是你可能遭受的严重损失。”

加拿大联邦政府推出了一项新战略，包括一项价值$8亿加元的绿色住宅可负担计划（CGHAP），每户可省高达$4500加元。旨在提高全国建筑物的能源效率，并声称这将大大节省人们的能源费用。 图源：Daily Hive@ThomsonD/Shutterstock   据新闻稿称，建筑物是加拿大第三大温室气体（GHC）排放源，几乎所有建筑物排放都来自空间和水加热。 这项新战略被称为加拿大绿色建筑战略，旨在让一些加拿大人更容易进行节能改造。 战略计划包括$8亿加元的加拿大绿色住宅可负担计划（CGHAP）。 CGHAP可以帮助一些低收入至中等收入的加拿大人免费进行家庭能源改造，以节省能源费用，并将取代加拿大绿色住宅补助金（CGHG）。 图源：51记者拍摄 CGHAP使用由第三方管理的“直接安装”模式，联邦政府声称这项新举措为家庭提供的支持比之前的补助金计划高出4倍。 联邦政府称，CGHG已经为近240,000房主提供了人均超过$4000加元的补助，用于对房屋进行的各种升级，包括热泵和隔热层等。 联邦政府指出，参与CGHG的家庭每年可节省高达$400加元的年度能源费用，同时减少1.18吨二氧化碳排放量。 此外，CGHAP还包括帮助加拿大人改用电热泵的措施。 通过安装寒冷气候电热泵，这一变化可以帮助目前使用燃油加热系统的家庭每年节省$1500至$4500加元的能源费用。 加拿大联邦政府还计划在2028年前逐步淘汰新建筑中燃油加热系统的安装，并正在进一步规划这一战略。 加拿大绿色建筑战略是2024年预算的一部分。

近日，BC省小额索赔法庭下令一名租户向其前公寓邻居支付 2,500 元的赔偿金，因为该邻居投诉她造成滋扰。 BC省居民伊森伯格和迪隆同住在一座公寓里，伊森伯格于 2023 年 8 月被房东赶出了她租住的公寓。 她的前邻居迪隆提起诉讼，将此租户和她的前房东黑尔同列为被告。迪隆要求邻居对她造成的“噪音、骚扰、烟味和其他干扰”进行赔偿。迪隆最初要求赔偿 5,000 元，但法庭将赔偿金额降至 2,500 元，并免除了未住在该套房的房东的责任。 邻居迪隆声称，自从她住进此公寓后，伊森伯格会在走廊等她，然后“对她破口大骂”。骂人的话题包括迪隆的灯光照进伊森伯格的阳台、大楼里的跟踪者以及高速公路上的交通噪音等。迪隆说，这种行为一直持续到一年后伊森伯格被驱逐。 迪隆向法庭提交的证据包括大量文件，记录了她向物业管理部门提出的多次正式投诉，包括伊森伯格在自家阳台或隔着墙壁对她大喊大叫，或敲打墙壁，或反复摔门。2023 年 3 月，她投诉伊森伯格女士将他们阳台之间的玻璃隔板推开，并通过窗户拍摄她的视频。   另一名公寓住户提供了一份书面声明。他们说，他们遭受了迪隆女士同样的处境，包括在公共区域辱骂、大喊大叫和咒骂。他们还听到每天从阳台上传来“全天候”的跺脚声、撞墙声和脏话声。他们和伊森伯格女士作邻居感到不安全，她每晚都会打扰他们的睡眠。   形势变得如此紧张，以至于公寓业主委员会投票决定花费高达 50,000 元将艾森伯格赶出大楼。

温哥华许多最昂贵的公寓正在以大幅折扣出售，市场疲弱的迹象到处可见。 一套在市中心以近300万元购入的公寓，现在市场售价为230万元。著名建筑师隈研吾设计的高端公寓Alberni，库存量极高，目前有26套公寓在售。 房地产经纪人David Hutchinson表示，同样奢华的Hotel Georgia有14套单元在挂牌出售。曾以3580万元挂牌出售的48楼顶层公寓，现在售价为2080万元。在新未来主义风格的Vancouver House，甚至储物柜都曾以15万元售出，目前有超过30套豪华公寓在售。在过去六个月中，只有三套小单位成交，成交价比挂牌价低约10%。 图源： PHOTO BY FRANCIS GEORGIAN /PNG 这种库存膨胀与大温哥华地区的高层住宅建设热潮同时出现，包括Oakridge Park即将完工的Westbank豪华公寓和市中心的超高Butterfly公寓。此外，Burnaby及其他地区的新高层住宅群也即将上市。 这些公寓很多是瞄准国际市场。 加拿大城市公寓市场衰退的原因很多，特别是高利率，现在分析师指出全球化，特别是中国房地产业低迷的跨国影响也是一个因素。 中国庞大的房地产市场与美国、澳大利亚和加拿大的市场密切相关，中国市场的泡沫正在破裂。温哥华的Steve Saretsky说，曾经“前所未有的中国投资者将资本转移，主要是投资西方房地产。 毫无疑问，温哥华和多伦多这两个全球最难以负担的城市的房价受到了近几年谓“中国冲击（China shock）”的显著影响。BC省商会的David Williams和前西蒙菲沙大学教授Josh Gordon展示了2016年至2019年间，中国流入澳大利亚和加拿大房地产资金增加了六倍。 UBC大学地理学名誉教授David Ley在他的新书《Housing Booms in Gateway Cities》中，描述了十年前温哥华以及伦敦和悉尼的开发商如何在东亚开设大量售楼处，服务商务移民和其他富裕的跨国人士。 当时，Westbank的市场总监Michael Braun说：“中国是这个业务的重要组成部分……我有一个规则：如果中国市场不想要这个项目，我就没有兴趣。” 加拿大公寓专家Jordan Scrinko估计，在中国海外购房高峰期，温哥华三分之一的房产投资来自中国买家，多伦多的情况类似。 现在，温哥华的中高端公寓开发商仍在东亚市场营销，但“China shock”的迹象已经减弱，变得不可预测。 Saretsky指出，大温哥华地区的房价总体比两年前下降了3.6%，大多伦多地区下降了7.5%。如果不是由于国际移民带来的快速人口增长，房价会更低。 然而，Saretsky表示，豪华公寓的冲击非常严重。“全球化正在逆转，如果中国财富继续破坏迫使中国人抛售海外房产，会发生什么？” Santiago Capital的Michael Peregrine表示，过去十年中国的房地产市场“急剧下滑”，未来还有“更多下行空间”。 问题在于，许多英语国家的房地产公司将东亚的房地产繁荣纳入了他们的利润梦想。 Peregrine写道：“中国房地产巨头买了大量的外国房产，价格被推高，这迫使当地人支付更高的价格以与中国投资者竞争。” Peregrine说：“加拿大处于海外卖家的前沿”，特别是联邦和省政府正在实施各种外国买家限制和空置税。多伦多公寓销售从2022年的峰值已经下降了85%。” 分析师John Pasalis补充说，今年6月，多伦多的公寓挂牌数量创下了记录。 加拿大被列为国际百万富翁最希望获得所谓“黄金护照”的第四大国家。他们通过联邦自由党政府的新创业签证计划和魁北克的投资移民计划成为加拿大的永久居民。 此外，Juwai监测的数据显示，在2023年初，加拿大是身价超过100万美元的超过600万中国居民最希望投资房地产的第三大国家。 这对加拿大这样的国家产生了重大影响，加拿大的人口不到中国的3%。特别是对温哥华和多伦多影响更大，这两个城市有着最多的中国移民。 Hutchinson说，现在进入温哥华市场的许多昂贵公寓最初是在海外的展示中心售出的。现在，许多投机者陷入困境。在大温哥华地区，我们已经学会了不要对真正的可负担性抱有太多希望。

一名租户在住所范围喂饲省鸟多时，业主警告多次无效，最终下逐客令收回单位。租户向租务仲裁机构提诉要求判令驱逐通知无效，但遭驳回。 卑诗省一住户因喂饲野生雀鸟持续一年多而被业主赶出其租住的单位。该租户向住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch，RTB）申诉，表示对业主发出的一个月内迁离通知提出反对。 业主的代理人作供称，该租户持续地在其租用住所内喂饲野生雀鸟，违反了租约中一项主要条款，业主已曾多次警告租户停止有关行为。 在本个案中呈交给审裁处的文件显示，租约上规定除非租户获得业主特别许可，否则不得饲养宠物，并且不得「鼓励或喂养住宅内或其附近的野生鸟类或动物」。 2022年5月27日，业主就喂饲问题向租户发出了最后一次书面警告，但过了一段时间后，这种违约行为再次发生，业主遂于2023年6月6日发出收回单位的通知。 租户辩称很多邻居租户也有这样做，有些还放置了大量精美的喂鸟器，一名在地面楼层居住的租户甚至喂饲浣熊和其它野生动物。 该租户还声称，他不知道租约中有禁止喂饲野生动物的重要条款，因为该条款列在「宠物」栏目下，他本身没有宠物，所以没有细加阅读。 业主一方则指此说法无关重要，因为租户已曾因这个问题多次被警告，有足够时间进行纠正。 审裁处认同业主的说法，并指出即使其它租户看来也有喂饲动物，而且这些行为会引发其它问题，仍须视乎他们的租约中是否包含相同的重要条款，才能判定这些租户是否有错。 审裁处称：「单就这份租约而言，令人遗憾的是，租户违反了一项重要条款，并且无视业主要求停止的警告。」 审裁处驳回租户的诉求，并颁令让业主从8月31日恢复拥有该单位。 图：Taneli-Lahtinen/unsplash