地产

　　屋价及家庭负债长期上升，楼市风险增加。 　　加拿大屋价升势不断，以致楼市崩盘警示挥之不去，但近期有分析显示，目前未至于无可避免的大幅调整。摩根大通(JP Morgan Chase & Co.)分析多个国家内影响楼市稳定的因素，结果显示加拿大在5年内屋价下跌两成的机会有17%。这个风险机率与近数年来也是遇到屋价上升困扰的新西兰相同，但高出澳洲1个百分点。 　　这间投资银行分析过去5年，10年及20年来的屋价增长、屋价与收入比率变动、屋价与租金比率变动，以及家庭负债占国内生产总值比率变动，从而估计实质屋价在5年内出下跌20%的风险。结果显示，过去20年屋价与租金比率的改变对楼市构成的风险最大，调整风险机率高至28%。5年间屋价与收入比率变动，以及屋价与租金比率变动的风险次高，同为23%。 　　根据分析结果，总体来说，加拿大实质屋价在5年内跌两成的非加权平均机率是17%。报告指出，大致上来说，屋价及家庭负债长期上升，应会导致楼市调整风险机会增加，但至目前为止并非无法避免。 　　报告撰写人表示，2000年至2006年间，很多国家的屋价及债务大增，但当中只有一些其后出现调整，当中包括美国及西班牙，其他如加拿大、澳洲、新西兰、挪威及瑞典等国家，楼市继续上升，波动相对较少。该报告指出，这些市场屋价脆弱的迹象最大，但以历来的数据来说，调整风险不高。

　　父母之爱子，则为之思深远。 　　Tim Morrison是安省伯林顿通用汽车经销商，Marcel Laforce是生活在卑诗省Cloverdale的软件工程师。他们都在孩子上大学的附近给孩子买好了Condo，并且认为这是很明智的举动。 　　事实上，越来越多的家长都有这样的打算，尤其在留学生群体中更加常见。就拿温哥华来说，房价居高不下，而有些价格不菲的房产都在学生名下。 　　近几年，很多本地人已经有这种想法了。 　　Laforce的儿子今年19岁，在读计算机科学二年级，上月刚刚搬进新房子。 　　他表示：“我们算过这笔账，在那里买房和租房的总花费差别并不大，只有公寓管理费。”当然，这并没有算上这套Condo在四年里的升值程度，也许会很多。 　　两年前，Morrison在温哥华Simon Fraser University为女儿买了一套Condo，价格是$348,000。这个公寓到现在已经升值了20%。 　　Morrison表示：“你自己算算，你就会发现很划算，现在赚钱也比较快。” 　　尽管没有明确的数据表明这个情况多普遍，但是经纪人表明，这是最近几年比较稳定的购房群体，尤其是在那些房租暴涨的地方。 　　其中一名经纪表明，现在Simon Fraser University附近的房租已经接近$1,600至$1,800。自己三分之一的客户都是为孩子买房的家长。这些家长有些是单身母亲，有些是有钱的夫妇，大多来自卑诗省的White Rock、维多利亚，以及印度和中国。 　　Simon Fraser University社区信贷的执行总裁表示：“很多人在Condo上的花费都高于学费，这的确是一个不错的融资方式，在高成本市场，如果可以承担，这倒不失是好主意。” 　　虽然为留学在外的孩子买房并不是传统，但是很多家庭觉得有必要给孩子买房，也要为孩子以后长期在国外做打算。 　　居外网的执行总裁Carrie Law表示：“他们不期待孩子会回来和自己生活在一起，有一个客户表示‘我觉得我女儿根本不会回来，先买一个房子，到时候去看孩子也比较方便。’” 　　加拿大的家长也在为孩子的将来做打算。 　　Morrison为自己的儿女都买了房。儿子在多伦多大学毕业之后，他就把房子转售了，但是对于女儿这套房，他另有打算。等到女儿毕业之后，他和妻子会留着这套房子，可能将来退休之后自己搬过去。 　　父母买房的时候也非常谨慎。 　　Laforce表示，几年前，大女儿在英属哥伦比亚大学学习，他并没有想过给孩子买房子，因为那里的房子比SFU要贵，尽管房租差不多。

　　中国房市再度疯狂。深圳、杭州、成都、西安等八城市近期出现民众买房还要“摇号”(抽签)景象，并且要先交保证金，豪宅最高喊价至人民币1,700万元(约265万美元)，仍吸引逾千民众彻夜排队。陆媒称，楼市再现火爆，恐将祭出重拳调控。 　　凌晨就大排长龙、熬夜等银行验资交保证金，不仅排队民众火冒三丈，银行也被迫连日加班，这不是台湾的电信499之乱，也不是要抢中签率不到万分之3的鸿海FII，而是中国各地再度上演疯狂的楼市。 　　成都出现7万人登记摇号，抢购1,000余户新房的“盛况”，很多人为提高中签率，动用父母、子女的名额全家总动员;杭州新推建案，由于登记摇号前需要去银行验资，长长的人龙从售楼处蔓延到银行，银行被迫加班到凌晨。 　　在房地产调控政策背景下，杭州实行新房限价，既然新成屋涨不动，中古屋买卖就有涨价空间，因此出现中古屋还比新成屋贵的“一、二手房房价倒挂”现象，差价甚至达人民币上万，投资人也乐此不疲，因为“这就相当于政策帮你向开发商打折扣”。 　　据58安居客房产研究院调查，今年以来杭州新成屋因为限制涨价，成交均价从每平方公尺人民币2.7万元，只涨至2.86万元;但中古屋挂牌均价已经涨至2.9万元，在4月单月涨幅年增18.9%。 　　投资客测算，按照目前楼市行情，若持有两年后变现，年化收益率在25%至36%，抢房还是一笔划算的投资。 　　买房除了要排队拼体力，还得摇号拼运气，更得要“冻资”比实力。报导指出，累计到目前，摇号购房的城市已扩至八个，包括成都、深圳、杭州等，而且从5月中旬开始，杭州等地新增了“冻结意向金”要求。 　　新政要求，参加摇号之前，购房者需要提供验资证明，即先在开发商指定银行进行征信审核，开设个人帐户存入相应现金存款并冻结，做为购屋保证金。

  周群飞出手，刷新悉尼豪宅新高价。(取材自微博) 豪宅内部建筑面积达1200平米，有家庭剧院、泳池、网球场、马厩、蔬菜园、运动场及可停放六辆汽车的车库。(取材自微博) 澳洲悉尼豪宅区一幢豪宅近日以当地最高价成交，引起媒体关注。据悉，买家为中国女首富、蓝思科技创办人周群飞及其丈夫郑俊龙。 综合媒体报导，悉尼杜拉尔（Dural）一栋法式风情豪宅以1085万澳元（约819万美元）成交，超出区域原最高售价纪录，神秘中国买家在当地引起强烈反响。 豪宅内部建筑面积达1200平米，围绕着修剪得整整齐齐的花园，附带15米长泳池、网球场、马厩、蔬菜园、运动场以及可停放六辆汽车的车库，七间睡房均设有独立浴室。 消息人士透露，这个郑俊龙就是中国蓝思科技的副主席，也就是中国白手起家女首富周群飞的丈夫。据报导，周群飞是个工作狂，在澳洲购买豪宅相信是用作度假屋使用。。不过，负责豪宅销售的地产中介拒绝评论。郑俊龙的法定代理人也驳回了郑俊龙与周群飞夫妇是豪宅买家的说法。 根据富比世估测，周群飞名下资产高达77.6亿美元。蓝思科技估值高达114亿美元。 悉尼一直都吸引不少中国人在当地置业，杜拉尔更是中国富豪的新目标，今年1月当地一栋豪宅，由刘英霞（Yingxia Liu，译音）和叶云秀（Yunshou Ye）购入，成交价880万澳元（约664万美元），当时打破成交纪录，没想到这纪录只维持约两个月便又被打破。 另据多维新闻报导，豪宅交易已获澳洲外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）批准。 据传豪掷重金投资海外房地产的周群飞，发迹过程堪称传奇，香港01报导，周群飞出身湖南贫困农村，16岁就辍学到深圳工厂工作，一路勤奋打拼，因出色表现赢得厂长赏识，而后创立蓝思科技公司。 新浪网报导，周群飞在家中排行老么，有三名兄弟姊妹。她出生时父亲因自制炸药炸断二个手指头，视力也严重受损。她五岁时，母亲不堪经济压力自杀身亡。她曾形容自己的童年困顿，“吃完上一顿饭，下一顿饭得去筹备。” 香港苹果日报报导，周群飞因困苦童年磨练出过人毅力，且好学不倦。她离家后到深圳发展，刻意选在深圳大学旁的“澳亚光学”工作，便于下班后读夜校，并考取会计执照。她于2003年创办蓝思科技，凭著独家的镀膜视窗玻璃专利，在业界站稳脚跟。 蓝思科技目前是全球最大的玻璃屏幕供应商之一，主要客户包括Apple和三星。

加拿大银行发出警告，今年下半年，加拿大房屋业主们在更新按揭时可能还不会感受到太大的变化，但是真正的影响将从明年起显现。 据环球邮报报道，蒙特利尔银行（BMO）资深经济师Robert Kavcic近期通过大量统计数据指出，随着利率上调，按揭市场将发生“彻底的变化”。 Kavcic表示，“近十年来，房屋业主的五年期固定按揭合同到期待续时，第一次面对市场利率高于合同利率。” 虽然今年下半年还有一些宽限，到2019年初，利率重置后，贷款将会大幅上升。他补充说，五年前油价崩盘，利率大幅下跌。 如果五年期固定利率仍维持目前的水平（3.3%左右），那些在2019-20年到期的按揭贷款将上升0.5%。如果利率一步步上调到4%，按揭将上调1%。如果在2014年申请了50万房贷，每月要多付$200元。 这不致于摧毁经济，但意味着派对的结束。因为按揭利率上升，以及其他贷款利率上调，将打击到消费者开支，而这是加拿大经济度过困境期的主要推动力。 BMO加拿大利率与宏观策略师Benjamin Reitzes也通过统计数据发出警告，消费者债务水平暴涨，“对加息更加敏感”，将会继续是本国家庭与加拿大央行面对的问题。 Reitzes指出，利率每提高0.25%，每年还贷成本就要上升约$50亿元。但是个人收入每年增长保守估计达$400亿至$600亿元之间，所以利率上升会抑制消费，但不足以打击到消费者。 另外，国家银行上周的报道也指出，过去三个季度，利率上升已经削弱了加国房地产市场的负担能力，尤其是多伦多和温哥华，如果利率按预期上升，价格下调是可以想象的。

　　税务法庭处理的一宗诉讼说明不遵守物业交易税务规定的后果。该诉讼涉及一名女地产经纪及其当时只有17岁的孙女。两人于2006年都签订了购买协议，各自买入在多伦多正在兴建的一个共管柏文大厦单位。女经纪买6号单位，其孙女则买了5号单位。交易于2010年6月完成，在同一个月5号单位被售出，6号单位在之后一个月售出。 　　不过，女经纪及她孙女在2010年度报税时均没有申报出售这些共管柏文单位后的任何收益。加拿大税局重新评估她们的2010年报税表时，发现女经纪没有申报103,206万元商业收益，这笔收益源自出售6号单位。同样，其孙女也没有申报源自出售5号单位的106,025元商业收益。税局因此向两人征收大笔罚款。 　　女经纪与她孙女在法庭上申辩说，她们原意是长期持有购入的柏文单位，无意炒卖楼花，所以应视出售两个单位所获为资本增值，以50%税率征税。据她们的解释，孙女准备中学毕业后，入读该柏文隔邻的辛力加学院(Seneca College)，并拟住在所购单位内。女经纪则计划把她的单位出租予第三者。 　　但法官并不接受她们的解释。原因是女经纪和其孙女根本缺乏财力完成两个单位的交易，怎可能长期持有？ 　　首先，女经纪的信用评级很差，没有任何一间传统金融机构会贷款给她，而她孙女的年薪少于7,000元。况且，女经纪需透过朋友的短期贷款，才能完成单位交易并出售。她之后把出售5号单位所得，帮助完成6号单位的交易。女经纪没有拥有过6号单位，便把它放盘出售。 　　法官基于此判断，女经纪纯粹为了出售柏文单位谋利，是典型的炒卖物业，所以法官认为两个单位出售所获得益，应以税局定性为商业收益对待，而非资本增值以50%税率征税。 　　女经纪又在法庭上辩称，不知道需要申报利润。法官认为，这样的解释难以置信，由于女经纪提交2010年报税表时，她在地产行业从事了约23年。法官不相信女经纪不知道她的单位若不是惯常居所的话，所获利润便要交税；因此，法官裁定女经纪出售6号单位没申报利润是重大过失。 　　相反，法官认为女经纪的孙女未致犯上严重错误。法官的理由是现年21岁的孙女的报税经验，只限于每年提交T4入息表格，收入申报相对较少，而且要靠她父亲及祖母告诉怎样填报。

根据温哥华市5月25日发布的新闻稿，大多数豁免空置房屋税的房屋都是由于房产易手或重建或翻新。 声明表示：“豁免交纳空置税的5,200户单位，大部分声称由于该物业在年内转让而获得豁免的房屋主要位于温哥华市中心和 Kitsilano,、Fairview、 Mount Pleasant、 Strathcona 和 Grandview-Woodland 社区。 而重建或翻修而获得豁免交纳的更多位于温哥华的中西区，包括West Point Grey，Shaughnessy，Kerrisdale，Riley Park / Little   其中，5,200家豁免空置税的房屋包括： 2,480间涉及一年内转让物业权； 1,560间正在装修或重建； 560间由于物业管理委员会限制出租 另外600间，包括业主正在养老院或业主死亡，并在温哥华居住超过180天。 城市数据还显示大多数空置房屋税的申报 - 95％ 是由加拿大业主；2％业主来自美国，3％业主来自其他国家。据市府表示，这些数据反映了业主在声明时所在的位置，并不一定反映其主要居住地。 市府估计税收可带来3000万元的收入。迄今为止收集了大约1800万元。总收入一次性用于执行费用750万元和2018年首年运营费用250万元。剩余收入将用于温哥华的经济适用住房举措。   目前市府正在审核空置房屋税的申报单，并正在审查有争议的报税。因此，预计未来几个月的总收入和净收入数量将发生变化。 作为向市议会提交的第一份年度报告的一部分，2018年秋季将提供关于申报和收入征收的最新情况。 在截止日期之前没有收到空置房屋税声明的房产被视为空置，业主将被罚款250元。逾期交款还必须交纳5％的罚款。如果在2018年12月31日之前没有收到付款，那么未付的空置房屋税将被添加到房产业主的税收账单中。

  一位和冯曾经有过司法纠纷的华裔男子扶东星在庭外受访时称，对这个结果表示非常失望。（记者李╱摄影） 一名华裔妇人因为参与围标（Bid Rigging）拍卖，串通他人因而低价拍得大量房地产物业，25日（周五）在旧金山联邦法庭被判处45天监禁，服刑结束后还要监守行为（Supervised Release）为期两年，完成400个小时的社区服务令，并交付罚款14万5000元。 名为Florence Fung（音译冯姓）的女子，在2009年和2010年期间，曾经收受他人钱财而放弃投标拍卖。随后更是用同样的方式买通他人放弃投标，因而自己拍得数十栋的物业。如今冯名下有45个房地产物业。 宣判结束之后冯姓女子与律师均拒绝接受媒体采访。检方提出的建议量刑是八个月，最终法官轻判了45天监禁。当天被判刑的还有另外参与围标的人，一名同样参与围标的男子，检方的建议量刑则是七个月，最终法官判处30天监禁。 检方人员在法庭上一直强调，必须要向外界发出一个信号，就是参与围标是会坐牢的，达到警示的作用。 一名和冯姓女子曾经有过司法纠纷的华裔男子扶东星在庭外受访时称，对这个结果表示非常失望。他透露，自己曾经是帮助冯装修屋子的合同方，后来双方因为款项纠纷而诉诸法庭。虽然自己的案子和围标案无关，但是扶仍然提交了文件给法官，希望判冯最大的刑期。 他认为，冯姓女子当初通过围标拿下的数十栋物业，如今湾区房价飞涨，每一栋都可能超过百万。他表示冯利用违法手段只需要坐45天的牢，却换来了千万的身家。

　　加拿大消费者支出和房价继续攀升，但上升速度显示零售销售正在恢复其作为住宅房地产市场先期指标的角色。   　　消费者支出对经济增长的短期变化更为敏感，因为去购物中心至少部分是自由决定的，而还贷款可不是这样。   　　我们能够预计，在楼市出现重大调整之前，零售销售将显著减弱。面临高额负债的加拿大人将首先减少支出，以继续支付抵押贷款。 　　以下附图显示，我们还没有处于这种可怕的地步。零售额和房价的同比变化仍处于良性区间。 　　加拿大统计局上周五公布了3月份国内消费数据。乍一看，结果很有希望：环比增长0.6％，轻松超过经济学家估计的0.3％。 　　然而，仔细观察，发现表面下存在一些问题。 　　CIBC经济学家Avery Shenfeld写道：“整体零售额增长0.6％，但没有算汽车经销商的销售额，销售量远低于市场预期，下降幅度为0.2％。零售量依然没有2017年年中高，因此我们是否跑赢了最近的消费疲软没有明确结论。” 　　过去，零售支出增长往往是房价的先期指标。 　　从图表可以看出，2010年3月金融危机达到顶峰后，零售支出增长迅速，而3个月后的2010年6月，住房价格增长开始放缓。 　　从2008年至2015年这段时间里，零售销售增长模式首先发生变化，然后住房价格体现出变化，趋势大致一致。 　　事后看来，从2016年1月底至2017年6月底的17个月，国内房地产市场正处于真正的疯狂时期。在消费增长放缓的同时，房价同比升值速度从6％上升至14.2％。 　　现在房价上涨急剧放缓，目前5.6％的增长速度与消费者支出同比增长的4.1％大致相当。 　　如果目前的模式持续下去，图表主要能看出两点。 　　其一，零售支出增长方向的变化通常会在几个月内体现在房价趋势的变化中。数据还意味着，当零售支出增长的路径与房地产价格增长不同时，加拿大人就应该注意了。 　　Shenfeld先生所警告的“我们是否跑赢了最近的消费疲软没有明确结论”，对于指望房价持续快速上涨的加拿大人来说，不是什么好兆头。 　　如果零售支出的改善为未来收益铺平道路，那么房主和潜在买家听了应该会感觉更加舒服。

今年BC省洪水成灾，专家警告居住在河流岸边的居民要做好未来迎接河流上涨的心理准备，未来豪宅也可能变水宅！   BC省Grand Forks的居民安德罗索夫夫妇（Dawn Harp&Lars Androsoff）完全不相信洪水会威胁到他们位于附近凯特尔河边的家园。 但是，这对夫妇于5月11日凌晨1点30分醒来时，洪水正在他们家的地板上流淌。 42岁的安德罗索夫表示自己从未想过洪水会在一百万年内发生。 气候变化研究人员说，本月B.C省和新布伦瑞克省的洪水泛滥成灾，刷新历史纪录，加拿大居住在众多河流附近的居民也对未来的前景感到担忧。 研究人员认为，那些认为家园安全的居民必须搬到更高的地方或采取防洪措施，而政府必须加快制定洪水风险图和分区规则。 负责联邦政府任命的气候适应专家小组的Blair Feltmate说：“新不伦瑞克省和BC省中南部的最近洪水灾害，提醒我们不能再'欺骗'洪水风险系统。” 正在接受肺癌治疗的安德罗索夫妇希望附近的一个堤坝能够保住他们于7年前买下的这栋位于BC省南部的房子，但是这栋房子正泡在涌动奔腾的河水中。 45岁的哈普.安德罗索表示，如果她知道有洪水风险，她“不会买这个房子的。” 和North Ruckle附近的大多数居民或新不伦瑞克省洪水泛滥的地区居民一样，夫妇俩也没有对大部分财产购买赔偿损失的保险。 购房者不能了解洪水风险 环境科学家兼滑铁卢大学完整气候变化中心负责人Feltmate表示，该公司2016年的一项研究，显示只有6％的2,300名加拿大人生活在高风险洪水区，根本没有意识到他们所面临的潜在破坏。 Feltmate认为，目前迫切需要易于获取的高分辨率洪水风险图，这些图精确地指出了对房地产的潜在损害;分区规则严格限制脆弱地区的发展;并帮助居民搬家或准备。 他说，政府必须更迅速地采取这些措施和其他许多预防措施，例如确保家庭检查员接受培训，以识别洪水风险并警告购房者。 加拿大公共安全发言人Karine Martel说：“由于土地使用的变化和预计的气候变化，加拿大许多地区（地图）要么不可用或者过时。” 她表示，渥太华正在制定更新地图的标准，并通过上一次联邦预算中引入的20亿元国家减灾计划向各省和地区提供资金。 B.C省和新布朗斯维克政府表示正在努力改善地图的解决方案，新不伦瑞克省表示将在2020年之前实现“现代化和更新”地图。 Feltmate表示，引人关注的各省是否会阻止已知风险区域的发展，以及是否会强制要求房产披露声明揭露洪水危险。 他表示，历届政府未能停止发展，或在洪灾频发地区建立财政抑制措施，尽管一些城市确实实施一些分区限制。 Feltmate在加拿大各地的考察中表示，他一直遭遇房主和开发商的抵制，这些房主和开发商以及担心政治后果的政治家不愿意实施贬低他们房价的新限制措施。 滑铁卢大学国际治理创新中心的高级研究员Daniel Henstra表示，这两个省份的洪水成灾表明加拿大的购房者目前无法获得“有效的系统来了解意识到他们的房屋所面临的洪水风险。 ” 这位政治学家在最近的一项研究中指，除了准确，准确的风险地图之外，加拿大还需要“明确谁应负责披露洪水风险和何时负责”。例如，在美国加利福尼亚州，如果该物业位于100年洪水区域内，房产卖家需要告诉潜在的买家。 Feltmate表示，如果钱花在缓解和预防上，加拿大人和政府将在未来几年内节省数十亿元。 不过，对于陷入河水上涨水域的民众来说，无论经济还是情感都遭到毁灭性的打击。 居民安德罗索夫表示。 “我宁愿经历一场火灾而不是洪水，”当我们拥有这个房子时，我已经经历过1998年的Salmon Arm（森林）.....面对大火，你至少可以用水浇灭。而洪水更糟糕，什么都做不了。“   加拿大保险局表示，从1983年到2008年，每年的洪水保险索赔每年从2亿元到5亿元不等，但自2009年以来一直超过10亿元。 2014年8月发生在安大略省伯灵顿市的河流或暴雨造成地下室洪水泛滥，已经成为加拿大和气候变化有关的最大损失，研究机构估计每家地下室平均清理费用为43,000元。 新不伦瑞克居民在圣约翰河洪水造成未保险的损失，达到了历史水平，涉及多达12,000个住房和独立屋，初步估计损失高达8000万元。 与此同时，数千名居民已经于本周返回家中，表明在重新进住之前需要进行健康检查。 Sean Allen，住在纽省Maugerville的一位机械师，他住在圣约翰河东岸弗雷德里克顿下游的一个社区 ，已经估计他家因河水上涨造成的损失超过10万元，当他第一次搬进时，他相信这栋房子无比安全。 他说，22年前他购买了自己的房子时，他被告知，以往的河流并没有这么高。 他说自己所买的房子“离岸边一公里，”如果他能够从该省得到足够的救灾支付他的抵押贷款，他就考虑搬家。   像安德罗索夫夫妇这样成千上万的加拿大受灾房主而言，当他们再次努力修复家园时，是否还有能力做好迎接另一次洪水的准备？ 目前很多受灾的居民不得不住在自己的车内，计划申请该省的救灾款 ，并等待受灾的住房是否能够修复并保持安全居住。 所以买房想小桥流水，也得三思！

　　蒙特利尔（Montreal）一群共管公寓买家们担心，他们所购买的公寓楼花项目在被开发商卖给另外一个开发商之后，他们可能会失去订金和公寓。 　　据CBC报道，新的开发商Gestion S. Lampron公司称该公司与这些买家没有法律关系。该公司的总裁兰普伦（Stephane Lampron）在最近一份发给买家的电子邮件中说：“我们没有购买合约。我们只是买了土地、砖石而非其他东西。” 　　兰普伦向他们提供该公寓大楼单位出售，但是现在的售价比原来的开发商GroupeCTI Canada的售价要高。 　　现在有14名买家已经向法庭起诉控告两家开发商，他们希望可以拿到自己本来购买的公寓或者是退钱，其中一名华裔买家张莹（Ying Zhang译音）说：“我觉得自己像是被骗了。我已经给了订金，怎么可能现在什么都没有了？” 　　房地产专家和商业律师们说，这一事件可能是买家要当心的范例，购买新的公寓楼花开发项目经常会出现计划之外的情况。 　　张女士在2016年春天签署合同，购买Vision 62的一套studio公寓楼花，这六层楼高的公寓项目位于Rose-de-Lima街上。她支付了10%的订金，金额为大约12,000元，�涨抑Ц读私�6,000元电器费用。 　　这一公寓建筑本来应该在当年底完成，但是由于发生系列被开发商称为不可预计和不可避免的延误之后，项目的完工日期一推再推。 　　居住在Chateauguay的张女士说，自己有房屋居住，但是有些买家他们已经卖了自己的房屋，他们租了公寓一等再等。 　　去年11月，在买家本来应该已经入住了一年之后，Groupe CTI Canada通知张女士和其他买家，它无法继续这一仍未完成的项目。 　　该公司已经失去了Régie du batimentdu Québec的建筑牌照。该公司也失去了财政资助，因此被迫将这一项目在大笔财政损失情况下出售。该公司在给买家的信中说，这一出售意味着买家们的合约被取消，他们的订金将被退回。 　　张女士致电原来开发商的总裁，他说公司已经转给新的，不再处理这一项目。 　　张女士通过自己的地产经纪获悉，掌控订金的公证机构只是收到一些买家开给信托金的支票，而像张女士在内的很多买家却是直接将支票开给开发商GroupeCTI Canada，他们就没有这么幸运了。 　　GoupeCTI公司的总裁佩逖吉（Sylvain Petijean）在发给CBC的电邮中说，公司已经将付给Groupe CTI的订金用于建筑开支和支付贷款了。 　　他说应该是由买家的地产经纪向买家建议，将订金支付给公证信托账户内。 　　另外一名华裔买家杨红（HongYang译音）购买了两个楼花，一个studio和一个一睡房单位，支付了25,000元订金，现在失去这一订金。她说新的开发商告诉她，她仍然可以买公寓，但是要比原来合约价格贵成千上万元。她说自己无法支付涨价之后的金额，因为按揭贷款是根据原价批准的。 　　专家指出，买家在购买楼花之前应该请律师审阅合同，找出潜在问题，包括入住日期或者在项目取消之后如何处理等。

　　美国房产信息平台Zillow、美国联邦住房金融局和全美地产经济商协会的统计都显示，今年一季度美国房屋价值同比增长，或创2006年6月以来最快增速。结合房贷利率上扬，导致4月成屋销售意外回落，但成屋房价中位数连涨74个月。 　　据华尔街见闻报道，美国知名房产信息平台Zillow统计，今年一季度美国房屋价值较去年同期上涨了8.7%，增速为2006年6月以来最高(当时年化涨幅为9%)，至中位数21.56万美元。 　　房价大涨的趋势也得到了美国联邦住房金融局(FHFA)的统计证实。官方数据显示，今年一季度美国的房屋价值同比上涨6.9%，全美50个州和首都华盛顿特区都见证了房价同比上扬。 　　FHFA统计发现，一季度房价同比增速超过10%的州有：内华达州(13.7%)、华盛顿州(13.1%)、爱达荷州(11.1%)和科罗拉多州(10.6%)。申请房贷再融资的美国人比例涨至61%，创2008年三季度以来最高。 　　而Zillow的发现更引人注目，其资深经济学家泰拉萨斯(Aaron Terrazas)表示，在美国35个最大的住房市场中，有21个的中位数房价已经超过了十年前房市泡沫鼎盛时期的最高水平。例如，加州圣何塞、旧金山、拉斯维加斯、西雅图、得州达拉斯-沃斯堡地区、亚特兰大、奥兰多和南卡夏洛特等新兴热门城市，房价同比都呈现了双位数涨幅。 　　泰拉萨斯认为，今年春天购房季显示了强劲需求和供应趋紧，由于新增住房建设缓慢，恶化了供给状况，刚登记出售的房屋卖出速度更快。减税政策和薪资上涨也令美国人开启“花钱模式”，助涨了买房需求。 　　供给不足，已成为美国房市现状的代名词。据全美地产经纪商协会(NAR)统计，美国4月成屋销售总数为年化546万户，环比下跌2.5%，逊于预期的降幅0.9%和3月增幅1.1%，扭转了此前两个月连涨的走势，并连续两个月同比下降。 　　当月的成屋房价中位数为25.79万美元，同比增长5.3%，连续第74个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出，美国成屋售价增速已是薪资增速的一倍。按目前速度，现有库存在4个月内售罄，小于去年同期的4.2个月，维持健康的供需平衡需6-7个月的房屋库存，代表当前供小于求。 　　值得注意的是，新上市销售的成屋平均在26天就会售出，低端市场尤其供应紧张。这一数据也小于2月时的30天和去年同期的29天。4月有57%的成屋不到一个月就售出，也部分导致全美四大地区的销售量环比没有增长。 　　NAR首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)表示，美国4月成屋销售不佳是因为春天购房季的低库存所致，或将持续影响美国的房市表现。健康的经济状况和就业市场令买家持续入场。尽管房贷利率也同步走高，目前的房屋库存短缺比几年前更严重，房价持续涨超部分买家的购买能力。 　　据房地美(Freddie Mac)统计，4月的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.47%，连续第七个月增长，刷新2013年12月(4.46%)以来最高，也高于2017全年的平均值3.99%。 　　云表示，随着房贷利率和房价持续攀升，增加房屋供给成为防止买家热情或购买能力下滑的当务之急。从长期来说，现有的房屋价格增幅大于薪资增速的状况不可持续。4月待售成屋库存虽环比增加9.8%，至180万户，但仍同比下跌6.3%，房屋供给的年化速率连降35个月。 　　什么才是美房价不断攀升的原因呢?有路网给出了4大原因。 　　GDP高速增长带动的强劲购买力 　　美国房价再创历史新高，是美国经济复苏的原因，也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果。2008年次贷危机爆发之前，美国的人均收入仅有37000美元。而时至今日，美国的人均收入已经达到了56000美元。全美房价去年才刚刚恢复到危机前的水平，想必美国房地产价格的上涨势头，才刚刚开始。 　　美国房地产市场整体供不应求 　　一线城市，如纽约、洛杉矶，以及整个加利福尼亚州，人口增长和房屋供应量是不匹配的，差值达到50%以上。以南加州为例，人口增长和房屋需求差值达75%，只能满足25%的增长人口的需求。美国楼市供不应求的背后，是两大世代的强劲需求――千禧一代(1981年至2000年)逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代(1964年至1964年)逐渐退休，寻求更好的居住条件。 　　弱势美元效应 　　随着特朗普(专题)税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金会进入房地产行业。此外，弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业，中国即是一例。在美元弱势时入场，待美元强势时受益，这也是市场的预期。 　　建筑成本增高 　　今年年初，特朗普对于关税的调整也是房价上涨的原因之一。此次关税的调整使多个金属材料的进口价格大幅增长，尤其是以钢铁和铝为核心的建筑材料增幅超过25%。开发商的建筑成本被大大提高，这也直接的增加了房地产的销售价格。 　　如今，作为世界上最大经济体的美国，在经济发展的道路上重修走上了正轨。鉴于美国在最近几年在经济上的强势表现和在世界上的领先地位，美国房地产价格的上涨恐怕才是刚刚开始。有路平台已经上线了诸多美国优质房源，未来也将不断开拓美国市场，满足投资者的多样化需求。 　　即使房价不断上涨，美国人仍认为现在是购房的最好时机。 　　据侨报网报道，盖洛普本年度的《经济和个人金融调查》显示，尽管房价和利率的上涨导致买房市场较前几年有些不利，但65%的美国人仍表示，现在是买房的好时机。 　　对此，盖洛普表示：“高需求和有限的住房供应给房价带来了上行压力，导致许多房地产专家敦促现在的购房者进入市场，然而房价上涨和利率使得房价太贵，民众根本买不起。”  

　　渥太华及蒙特利尔不仅是楼市新秀，未来一年豪华独立屋价格表现也可望跑赢多伦多及温哥华。渥京二手楼市升温，适合出租的物业成为抢手货。不过，其实当地独立屋豪宅屋价升幅也显着，与整体市场表现不相伯仲。 　　渥太华地产经纪协会(Ottawa Real Estate Board)的资料显示，与去年比较，两层高及平房住宅1至4月期间的平均售价分别上升6.4%至464,686元，以及8.2%至419,420元。 　　事实上，同期间豪宅市场所录得的升幅相差不大。根据地产经纪行Royal LePage的豪宅市场报告，本年首4个月，渥京独立屋豪宅中位屋价年计升幅也有6.3%。 　　这间经纪行的资料显示，首都市场豪华独立屋中位价格上升至超过153万元。 　　多伦多及温哥华向来都是本国的主要豪宅市场，但今年首季豪华独立屋成交量均告大挫，跌幅分别达到67.9%及38.2%。不过，渥京同期间的市道则背道而驰，首4个月按年上升9.1%。 　　虽然市场预期今年稍后加拿大中央银行将会继续加息，对楼市造成压力，该地产经纪行估计渥京独立屋豪宅屋价升势维持到明年期增加至1,613,962元，亦即再有5%的升幅。该报告也预期，大蒙特利尔地区豪华独立屋价格可望在本土买家的带动下录得相同的增长。 　　事实上，在全国的主要豪宅市场中，这个魁省城市的价格表现领跑，首4个月录得年增长高至9.1%，将中位价格拉高至近157万元。 　　近期常有报道指蒙特利尔楼市的海外买家人数增加。不过，地产经纪Marie-Yvonne Paint则指出，独立屋豪宅市场大致上是由本土买家带动。 　　大多伦多及大温哥华独立屋豪宅价格走势已见回软。本年首4个月，多伦多地区的价格微跌0.2%，至明年同期预期持平。温哥华过去4个月表现较佳，上升了5.2%，但由于省府再有新的楼市政策出台，预期升势暂时无以为继，将会出现3%的跌幅。

　　地产经纪行Royal LePage在豪宅市场报告中指出，对上4个月，大多伦多豪华独立屋中位价格3,522,117元，与去年同期的3,527,882元相比，轻微下跌0.2%，以金额来说，回吐5,765元。 　　根据该地产经纪行的标准，在大多伦多地区，售价达到3,046,206元才算是独立屋豪宅。大温哥华豪宅门槛价更加高至460万。 　　根据该报告，大温哥华同期间豪宅屋价上升超过5%，以致中位价格随之上移至5,792,941元，换句话说，多伦多豪宅的价格仅及温多华的6成。过去1年多伦多地区独立屋豪宅价格大致持平，近期中位屋价稍逾352万，比温哥华便宜4成，但明显贵过渥太华及满地可，基本上一间可以换两间。值得一提的是，渥太华及大满地可的独立屋豪宅则相对较为容易负担，今年首4个月虽然录颇为明显的年计增长，但中位屋价分别处于153万及157万左右的水平，不及大多伦多的一半。

　　百老汇走廊兴建地铁站的设计图。（资料图片）  温市府拟推措施限制百老汇走廊的土地炒风。（资料图片） 　　温哥华市府昨日公布，趁架空列车千禧线(Millennium Line)新延线百老汇地铁(Broadway Subway)落成前，计划以新措施"发展期望贡献"(Development Contribution Expectation，DCE)去遏制沿百老汇街的土地投机活动，相关政策建议料下月呈市议会讨论。 　　温市府指，土地投机炒卖会造成土地成本上涨，不但影响房屋，也会影响提供就业空间的可负担程度。 　　另外，市府提供可负担出租房屋和社区设施以应付人口日益增长的能力亦同样受损。 　　该措施确保业主、地产经纪和发展商注意到市府有意保护和增加沿百老汇走廊的可负担出租房屋、职场和社区设施的空间。 　　温哥华市府经理约翰斯顿(Sadhu Johnston)说："百老汇街未来架空列车沿线发展，是一个重要机会，去继续创造更多工作空间和可负担房屋；透过利用是次关键的运输投资，我们可确保城市继续增长的同时，也能应付雇主和居民的需要。"。 　　温市府指，新措施DCE与温市其他现正采用的一系列措施类似，包括社区设施贡献(Community Amenity Contributions，CACs)，而该政策明确地表达，市府就支持公共设施和可负担房屋而对发展贡献的期望，并会规划一些地区以低于市价出租房屋为优先，那些地区亦有可能在规划的过程中扩大。 　　市府续指，百老汇走廊料会有更高的柏文密度，而市府聘用的顾问亦已根据预计的市场价值而进行独立分析，并已定下一个贡献目标和临时性的收费比率(按平方尺计)；该收费比率需先呈市议会审议。 　　市府指，建议新措施的另一目的是，给有意购买土地的买家更清楚明白要考虑到提供所需设施的潜在成本。当规划程序完成后，上述临时性的收费比率亦会再被检讨去反映实际密度、用途和设施的需要及成本。 　　市府说明，发展项目的条件，如建筑物高度、密度和用途并不是由上述建议政策的发展贡献费(Developer Contribution Rate)来设定，而是由最后修定百老汇走廊规划(Broadway Corridor Plan)所规限。 　　市府亦有可能会为走廊制定一份临时分区政策，而现时已构思定一些限制，例如由育空街(Yukon St.)至橡树街(Oak St.)一段的百老汇西街，住宅密度不会增加，因为市府已决定视"创造就业"用途为先，即用作开设办公室及零售空间；而那些路段现为医护设施心脏地带，有温哥华综合医院(VGH)等设施。 　　市府指百老汇走廊是卑诗第二最大的就业中心，并且是多个独特社区的边界，走廊具有巨大潜力将来可增加住屋、工作空间和设施。 　　市府是次公布会预先制定遏炒风政策，被评为主动和从加拿大线(Canada Line)的经验中汲取到教训。市府当年在加拿大线2009年夏季通车的三周前才于甘比走廊(Cambie Corridor)计划中定出类似措施。 　　百老汇地铁，又称百老汇延线(Broadway Extension)计划长5.7公里，共增加六个站，工程料可在2020年开始，2025年通车。

有全国问卷调查结果发现，有近六成的千禧一代(23岁至38岁)已置业，成为本国楼市的火车头；他们30%是在过去两年才购入其物业。 据本国规模最大的私营房贷保险公司Genworth Canada的问卷调查指，59%的千禧一代已实现了他们的置业梦；即使政府施行多项遏市辣招，但这群年轻业主中，仍有30%是在刚过去两年才购买其房屋。至于比他们较年长一群，只有9%业主曾在过去两年置业。 调查并向尚未成为业主的受访者查问他们的购买目标，有30%的千禧一代有计划在未来两年内首次买入他们的房屋。 报告指，这使千禧一代成为地产市场的火车头。调查所指的千禧一代为生于1980年至1995年的民众。 上述调查每年一次由保险公司与加拿大信用辅导服务协会(CACCS)合作进行，于今年2月8日至3月27日期间向2000名加拿大国民查问。 调查亦查问受访者对自己财政状况的信心，表示自己财政状况良好的受访者，业主(60%)较非业主(38%)为多。至于属首次置业人士，更有68%认为其财政状况良好；准备成为首次置业者持该信心的也有58%。 上述保险公司主席兼行政总裁莱文斯(Stuart Levings)表示："看到首次置业人士及业主有高度的财政信心，这令人鼓舞。" CACCS行政总裁罗斯(Henrietta Ross)指，当考虑置业时，注意到自己的个人财政状况是尤其重要，民众也可使用协会网站(caccs.ca)一免费自我评分工具Financial Fitness去进一步了解。

　　加拿大帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示，加拿大屋主出租部分居所，或者拥有出租物业经济收入不错。每月赚取的平均租金收入2,189元，比每月的花费高出一半。而且，屋主所获租金，可以抵消房屋支出近七成。 　　CIBC财务策划及顾问的税务与遗产计划董事总经理Jamie Golombek表示，房屋成本高昂，加上屋主对额外收入的需求愈来愈大，出租部分居所日益流行，尤其是对较年轻加拿大人而言。他还说，大部分屋主相信，单是税务优惠，已可令出租物业值得投资。但这些屋主必须明白出租物业投资，怎样配合整体财务策划，并需注意所有税务影响。 　　是次调查揭示，26%加拿大屋主已经是房东，或者计划出租主要居所部分地方或另外的出租物业，以赚取租金收入。而且，64%的现有房东拥有一项或以上投资物业，这些物业只为赚取租金收入。 　　调查揭示，他们每月赚取的平均租金收入为2,189元，比他们每月的平均花费1,461元，高出49.8%。 　　调查又揭示，31%现有房东出租主要居所部分地方是长租(占22% )或是短租(占9%)。他们每月平均赚取1,287元租金收入，占了每月家庭总支出1,888元的68%。 　　72%的所有屋主相信，投资在物业是赚取辅助收入的良好方法；37%屋主表示，若果现时置业，会视房屋是租金收入的来源。 　　CIBC这项调查是透过Angus Reid Forum进行，于3月2日及5月4日分两部分，随机抽样在网上访问了3,023名加拿大成人；又在4月5日至4月13日，第二次网上访问了2,153名加拿大成人，这些成人拥有最少一项物业，并最少有部分是出租赚取租金收入。调差结果误差正负2.5%。

　　虽然多伦多的房价已经不像去年那样疯狂，但是大多数人还是望房兴叹。既然买不起房，总要想办法有个家，那就是新时代的“几世同堂”，尤其以“三世同堂”最为常见。 　　2016年，加拿大2.9%的家庭都过着祖孙三代生活在一起的生活。去年，加拿大统计局的数据表明，大约220万加拿大人过着几世同堂的生活，尤其是从其他国家移民过来的人。 　　就各省份来说，努勒维特几世同堂的家庭比例最大，达到12.2%，其次是安省，占据3.9%，然后是卑诗省，占3.6%。 　　根据2016年的数据，就家庭比例来说，各城市的比例相对比较平稳，多伦多和温哥华分别是5.8%和4.8%，而蒙特利尔几世同堂的人口比例最低，仅为1.8%。 　　一般情况下，几世同堂的家庭人数要比普通家庭的人数要多，所以，通过看几世同堂的人数就能更加清楚。就各大都市普查区来说，多伦多和温哥华几世同堂的人口比例高居前两名，分别是11.8%和10.7%，而卡尔加里是将近7%，埃德蒙顿是6%。 　　虽然这个数据看似很庞大，但是包括了城市地区和农村地区。通过统计局的数据，我们还能看到城市各地区的具体情况。 　　宾顿位于多伦多西北角，人口数量大概是60万。在这里，大约四分之一的人生活在几世同堂。 　　万锦是多伦多北部的一个华人聚居区，大概18%的人生活在几世同堂。 　　在士嘉宝地区，14%的人生活在几世同堂。 　　在卑诗省的Surrey，将近五分之一的人生活在几世同堂。 　　当然，几世同堂和房屋的结构也有一定的关系。比如说，郊区的大房子比市区的公寓有更强的承载力。 　　此外，几世同堂也有一定的好处，比如，老人可以帮忙带孩子，年轻人更方便照顾老人，这也符合华人一直以来的传统习惯。 　　当然，如果把房屋可承受价格平均到每个人身上，那么几世同堂确实更容易承担。比如说，一个$750,000的郊区房，住着6个人，那么平均每个人的费用是$125,000。而一个$750,000的公寓，住着2个人，那么平均每个人的费用是$375,00。 　　不过，几世同堂并非适合所有人，还应该试具体情况而定。

　　据路透社报道，加拿大帝国商业银行预计，在严厉的贷款审核规定下，今年下半年该行新批的房屋贷款按揭数量将削减一半。 　　加拿大于今年1月实施新规，要求首付20%以上的无保险按揭申请者，必须接受收入压力测试，确保在按揭合同利率追加2%的条件下仍然有能力还款。这一措施是政府打压多伦多和温哥华房地产市场的一系列举措之一。 　　CIBC加拿大零售银行业务总裁Christina Kramer指出，这些措施对银行按揭销售的影响很大。 　　Kramer在电话会议上说：“我们预期，新增按揭贷款将比去年同期减少50%。去年，银行收入的三分之二是来自按揭业务相关收入，而目前减少到四分之一。” 　　据报道，CIBC的住宅按揭业务在加拿大同行业中是增长最快的，但是自去年夏天以来也已经放缓。目前CIBC的住宅按揭总额为2080亿元，比去年同期增加5.5%，但与今年第  一季度相比持平。 　　Kramer称，预计该行今年下半年的按揭总量仍有增长，但会低于上一季度的增幅7%以及前一个季度的9%。 　　第二季度新增无保险的住宅按揭是70亿元，而去年同期是110亿。 　　Kramer表示，“今年春季楼市非常淡，我们不知道这是市场停顿，还是消费者行为变了，又或者在静观其变。” 　　CIBC首席财务官Kevin Glass在接受采访时表示，房地产市场总体上降温速度比预期更快，但是银行的其他业务有所增长，包括其他非抵押贷款业务、存款业务大幅增长等。他称利率上升是一个重要的因素。 　　CIBC周三公布了次季度业绩报告，显示每股盈利2.95元，高于去年同期的2.64元。分析认为帮助提升业绩的主要是CIBC于去年6月以50亿元收购了芝加哥银行PrivateBancorp，减少对国内市场的依赖。 　　尽管业绩好于分析师的预期，CIBC股价今日下跌1.5%。

目前加拿大市面上卖的最贵的房子，竟然不是独立屋，而是一套公寓！ 是的，你没有看错！ 位于温哥华市中心的这套公寓，售价3800万，成为全加拿大最贵的房屋。 这栋公寓在温哥华Golden Mile五星级费尔蒙特环太平洋酒店上面，步行到商业区、会议中心，购物区和餐厅。 这个两层住宅包括约6700平方英尺的生活区和超过2900平方英尺的户外庭院和露台。

　　三号路6500号路段的商场，发展商申请改建，该地段的一元商店也在月前清仓撤离。  发展计划拟建成两幢商住大厦。（网上图片） 　　列治文市中心沿三号路(No. 3 Rd.)料会有多项重建，包括一块位于架空列车布里格豪斯站(Brighouse)以南的土地，有发展商申请将单层商场改建成两幢混合大厦，拟建逾160个住宅单位外，计划亦包括逾4.7万平方尺的零售及商业办公室。 　　据悉，有发展商提出改变土地用途申请，将三号路6560号至6700号，现时为地铺商场的地段，改为可建成柏文及商业大厦。 　　该单层地铺商场现称为Time Square，土地面积有约5万平方尺，位于列治文中心商场(Richmond Centre)三号路对面，距离格豪斯站只约一个街口；该地铺商场现时有甜品店和其他小商业店铺，一元店已于月前清仓撤离。 　　发展商Bene Richmond Development Ltd.有意兴建两幢住宅大厦，分别12及15层高，一共提供157个市场住宅单位和9个可负担房屋。 　　计划也包括一个四层高的大平台，提供1.4万尺零售及餐厅空间和3.3万尺办公室单位。在大平台的顶部料有不少户外休憩空间。 　　市府要求沿三号路兴建的发展商，新计划需配合将来可能发展，物业与三号路之间要有5.85米阔的空间。若计划获批准及建成后，两大厦面积会有逾18.9万尺，地积比率(FAR)为4.0。 　　列治文三号路近年有不少主要建议项目，包括列治文中心商场停车场地皮拟改建成1800个住宅及零售单位的计划，以及现为兰士登商场(Lansdowne Centre)改为24幢大厦的重建大计和架空列车兰士登站对面的7幢商住混合大厦计划。

　　皇家银行预期，今年稍后加息对楼市影响加重，以致安省屋价升势趋于持平，至于多伦多更可能下跌。根据这家大型银行估计，未来1年的加息，将会把压力测试用以计算还款能力的5年期标示利率进一步推高，导致买家更难取得房贷。 　　自从去年7月，加拿大中央银行已3度加息，将隔夜利率由原来的0.5厘调高至目前1.25厘。 　　皇银估计，今年余下的日子，央行将会再加息2次，而明年至年中，也可能加2次息，隔夜利率预期升至2.25厘。 　　该银行经济研究部资深经济师Robert Hogue表示，相信今年稍后利息上调对全国楼市的影响加重。 　　他在楼市展望报告中指出，这会令到更多准买家不能入市，余下的人可以取得的房贷则告减少。 　　简单来说，皇银预期全国楼市未来日子将会处于逆境，成交量继去年回落了4.5%之后，今年会再温和下跌4.3%至493,900宗。 　　如果预测准确，这将会是自从上世纪90年代中以来成交量首次连跌2年。不过，皇银认为这属于健康的调整。去年全国屋价表现不俗，升幅高至10.7%，但根据该银行，今年增长料会明显减弱，预期收窄至1.8%。 　　全国整体屋价升势大幅收敛，主要是受到安省的拖累。去年，安省平均屋价583,800元，一年之间飙升17.6%，其他省份望尘莫及，但今年则预期只微升0.4%，及至明年，升幅进一步降低至0.1%。换言之，今明两年平均屋价料只会合共增加3,000元。 　　根据皇银的预测报告，安省今年楼市成交量回落至210,300宗，与去年的222,000宗相比，下跌5.3%。该经济师表示，安省内诸如大多伦多地区的楼市将会继续降温，全年来说，多伦多地区的屋价可能下跌。

　　千禧一族亦有置业梦想。（明报记者摄） 　　怀雅逊大学城市研究及土地发展中心发表的报告指出，千禧年代对拥有自己房屋的梦想，与他们的父母差不多。 　　这份报告的作者克莱顿(Frank Clayton)表示，千禧年代想拥有低密度房屋，而不是高层柏文。千禧年代是指1981年至2001年出生的人，他们的平均岁数是26岁。 　　现时千禧年代的房屋拥有率是40%，据报告预测，于2026年，比率将上升至60%。 　　克莱顿表示，以目前的传统智慧，千禧年代喜欢居住在充满动感的市中心，但这只是二十多岁年轻人的想法。 　　但到三十多岁时，则有不同要求，他们想在近郊拥有房屋，并非租屋，而且宁愿住在独立屋、半独立屋或镇屋，不想再住在市中心的柏文。他们开始寻求可负担的房屋，争取居住空间，而不是要住近上班地方及方便消闲设施。 　　克莱顿指出，安省政府的房屋计划是侧重高层大厦，不是多建低密度房屋。现时的发展趋势是共管大厦及柏文的兴建比独立屋兴旺。 　　报告揭示，在未来10年内，安省独立、半独立屋和镇屋单位将短缺7万间，因此长期内将继续给这些房屋价格上升的压力。 　　报告作者预期千禧年代为了支付高昂房屋而需要负担巨额债项。 　　克莱顿昨天在安省地产协会发表他的研究结果，这项研究获得该会资助。

　　根据中加两国已经达成的协议，从今年秋天开始，中加两国将开始交换个人金融和税务方面的信息，这不仅可让加拿大政府了解中国买家在加拿大尤其温哥华和多伦多等地购买房屋的信息及是否交税，也让中国当局可以追查在加拿大的经济逃犯。 　　温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）评论说，这是中加两国在这一方面互助合作的重大进展，对加拿大而言也是头一遭，因为从此以后，政府可以从中国方面获得机构与个人的金融信息，包括银行账户信息以及转账和结余等等，这在以前是不可想象的。 　　多伦多会计和投资移民税务规划专家Carol Dai表示，在中加两国开始这项信息交换之后，相信中国居民出于税务目的向海外汇款时将更为谨慎，也不再敢向外国银行存入大量资金。 　　她坦言，实际上她的中国客户面临两难处境，他们既不愿意成为加拿大税务居民并在这里交税，也不希望他们的税务信息交还给中国方面。 　　安省另一名会计Wei Hua则表示，他有一些高净值客户是加拿大居民，但拥有海外资产或收入。不过他表示，他的客户中，越来越多的人愿意公开他们的海外资产和收入，因为如果不这样做，可能面临CRA各种各样的处罚。 　　环球邮报的调查发现，不少在温哥华购买数百万上千万豪宅的外国人付很少甚至不付收入税或资本增值税，因为他们是以其妻子或孩子的名义买房，而他们的妻子或孩子在加拿大或是低收入，甚至是无收入。 　　而根据CRA的规定，在加拿大购买或出售物业的非居民必须支付这些投资的收益和其它税收。如果投资者的主要居住地和家庭居住在加拿大，投资者必须提交居民纳税申报表并报告所有收入。 　　CRA在给环球邮报的邮件中证实，如果纳税人有意瞒报收入或没有报税，在追溯时间上没有法律限制。对多数纳税人的正常重新评估（reassessment）一般是三年，某些情况下可能延至六年，对涉及国际转账的个案更是如此。 　　BC财政厅长则对环球邮报表示，加拿大和中国共享相关信息，显然有助于该省实施相关政策，尤其是与房地产有关的征税，包括新近引进的空屋税，以及对海外买家加收5%的转让税（以前是15%，现在加至20%）。 　　加拿大与35个国家分享纳税人税务信息 　　据悉，目前加拿大与35个国家签有司法协助协议（mutual legal assistance agreements），这些国家包括美国，巴西，比利时，法国，以色列，俄罗斯以及中国等。 　　该协议允许加拿大与这些国家分享纳税人的税务信息，以便与这些国家联手调查、起诉和制止与税务相关以及不相关的犯罪活动，后者主要指严重犯罪，包括贩毒，洗钱以及恐怖活动等。签订相关协议不仅对全球打击严重犯罪至关重要，并且符合加拿大政府关于打击全球逃税的承诺，并改善本国税制的公平性。 　　在签订上述协议以前，CRA可以与其它国家分享有关加拿大人的机密税务信息，但前提是，所调查的严重案件必须与税务，比如逃税有关。因为按照加拿大法律，如果不是调查与逃税有关的案件，CRA不准许向其它国家提供本国纳税人的敏感信息。 　　而在签订协议之后，上述情况将会改变，以适应新的国际形势。故从今秋开始，政府不仅允许向司法互助合作国家提供税务信息，如果对方要求，甚至可以提供当事人的银行账户记录等其它信息。

　　早前的报道说，过不久多伦多业主就可以在后院养鸡了。但阿省埃德蒙顿（Edmonton）走得更远，该市市议会正考虑试点项目，允许市民出售自家一半的后院，一方面让业主有钱来付按揭，也让买家可以在半个院子上建所谓的“后巷屋”，或自住，或出租，缓解住房危机... 　　当地市民Scott Wright对此特别有兴趣，并且有望成为市府所选的三名候选业主之一。因为市府计划以这三名业主为试验对象，允许他们先行出售自家一半的后院，看看效果及影响如何。 　　Wright也在上周向记者展示他家的后院。他说原计划想在后院为岳父母建一套花园“后巷屋”，但若市府许可，他更愿意将后院的一半卖出去，挣一笔钱，以便可以尽快还请按揭。 　　他很希望市府把他选择为试验对象，以便实现他的梦想。他说这个做法不仅具有灵活性，而且在卖后院的同时，也可以让自己的平房仍然在那里，不受卖后院的影响。何况，自己的后院很大，维护起来不仅花钱，也很费时费力。 　　市府刚刚宣布试点计划，就有至少12名业主感兴趣，他们给市府相关部门打电话报名，希望成为首批被批准卖后院的业主。市府也将从这12人中选择三名业主，基本条件包括，后院要足够大，近公交系统，并且可以代表不同的社区。 　　市府规划师Stuart Carlyle表示，卖后院建“后巷屋”并不是埃德蒙顿首创，开启先河的应该是丹麦，这个做法在丹麦已经很流行。目的之一是为了增加城市建筑密度，也是为了给老者及大学生提供价格低廉的出租屋。 　　Carlyle还说，市府的一个团队已经选择包括Grovenor，Queen Mary Park以及Alberta Avenue 在内的三个试点社区，会在各区再选一名业主进行试验。市府随后不仅会对业主所在的社区进行重新规划，还将跟踪各位业主并从他们那里得到反馈，与此同时，也将征求业主邻居们的意见。 　　如果试点结果被证明很成功，市府将会批准更多业主卖后院。Carlyle指出，卖后院建“后巷屋”很有积极意义，不仅可以为城市提供更多可负担房屋，尤其出租屋，而且主要建在后巷，对临街的景观并没有太大影响。 　　Wright相信他很有希望成为试点对象，因为他的条件很优越：不仅后院很宽大，处于街区的中部，而且距离学校，公交，公园以及社区中心都很方便。 　　他现在尚不清楚自己是否会被选中，不过很关心他的半个后院究竟可以卖多少钱，同时希望邻居们们没有意见。