地产

  　　马云说“十年后房价如葱”，应该是指房价会很便宜的，不可能房价真的如葱价。也并不是说，所有人都可以买得起，但是马云指的是，房地产去投机化，与当地的民众的收入挂上钩，就是十年后，你只要好好工作几年，就可以积攒到首付款，可以圆上住房梦了。 　　目前的中国的房价，不要说当地百姓觉得高，即使拿到国际上，也是完全可以与东京、纽约、迪拜等发达国家的房价相媲美。也就是说，国内的房价已经远远脱离了当地居民的购买力。中国一线城市居民的收入水平只及发达国家的八分之一，而却要承担比发达国家更贵的，在全球都首屈一指的高房价。所以中国应该尽早去投机化，去杠杆化，让房价真正回归居住属性。 　　那么，马云说的房价如葱究竟该跌到什么水平才合理呢？我们认为，大城市因为人口相对集中，收入也偏高，所以房价高一点，中小城市人口流入少，房价应该再低一些。一线城市居民工作15年左右，二线城市工作12年左右，而三四线城市居民工作10年左右，五六线城市7至8年。 　　打个比方，目前一线城市居民平均年收入在8万元左右，未来二室一厅的房价应在90-120万/套左右，二线城市房价应该在60-80万/套，而三四线城市房价应该在40-50万元/套。如果再允许购房者付三成首付，那房价与葱价也相差无几，这才是马云所说的房价如葱的真正意思，就是中等收入群体都可以买得起，这就意味着，房价要比目前的基础上跌去七八成左右。一二线城市可以每年跌一点，慢慢软着陆。三四线城市大起大落，也是在所难免。  

9月24日，卑诗省出租房屋工作小组发布调研报告，称建议省府更改计算方式，房租涨幅或降至2.5%。 此前，卑诗省府发布的数据称，将允许房东明年房租上涨4.5%，引发租客极大不满。这一数字来源于上一年度的通货膨胀指数的基础上再增加2%。卑诗省出租房屋工作小组建议，去掉2%的自动增长，将涨幅只设置为与通货膨胀率相同，即2.5%，增强房屋的可负担性。 同时允许房东就维护修缮房屋的费用部分，额外申请涨房租。卑诗省住房部将于10月1日前作出最后决定。 也有网友表示，不能只考虑房租的增长数字，水电贷款等税务的涨幅也要作为考虑因素在内。

最近加拿大的央行提高利率一举引发了众多热议。在加拿大有身份的人有权享受五年期的固定房贷利率。在过去十年经济复苏时期，央行加息的威胁一直不大，这让众多房奴开始选择浮动的房贷利率。既然现在利率上升了，浮动房贷利率还会是房奴们的最佳选择吗? 什么是抵押贷款房屋利率? 当你申请抵押贷款的时候，银行会让你选择是按照固定还是浮动利率还款。 固定的房贷利率在贷款期限内(通常是五年)不会发生变化，无论经济状况或是利率如何，你的房贷利率都不会增加也不会减少。 而浮动的利率会随着央行的利率而变动，当利率上升时你需要还的房款会越多，当它下降时你支付的贷款也会随之减少。 浮动抵押贷款利率通常会低于固定利率。比如，在今天，5年期的固定利率为3.14%，而浮动利率则是2.44%。 由于利率一直在下降，加息的可能性较小，在过去十年里，人们通常会选择浮动抵押贷款利率。但是目前来说，加拿大央行的基准利率由2017年的的0.50%上升至今天的1.50%。央行行长Stephen Poloz表示，他会考虑再次加息。除非出现严重的经济衰退现象，否则各种利率都将在未来持续上升。 我应该选择固定还是浮动利率? 尽管浮动贷款利率在未来几年内可能会上升，但如果是房贷或续订抵押贷款，浮动的利率还是最好的选择。按照以往来说，事实证明浮动利率往往优于固定的贷款利率。 举个例子，假设今天有两个人均获得50万加币的抵押贷款，还款期限为25年。 根据Ratehub的抵押贷款支付计算器，固定利率抵押贷款的利率为3.14%，每月费用为2,402加币，前五年的利息为72,654加币。 同一抵押贷款的浮动利率为2.44%，每月费用为2,225加币，前五年的利息为56,172加币。如果未来五年内没有加息，那么也就是说选择浮动利率可以帮你减少超过10,000加币的还款并节省超过16,000加币的利息。 如果利率上升怎么办? 除非利率大幅上升，否则在未来五年内，浮动利率抵押贷款仍有可能优于固定利率的抵押贷款。 假设每年的利率上升0.25%，在前三年内浮动利率也不会高于固定利率。在第四年的时候，浮动利率最高有可能到达3.44%，但这也仅仅比固定利率高出0.30%而已。 如果浮动利率在第五年的时候高于高于抵押贷款的固定利率，介于它最初前三年都比固定利率低，那么总体来说它还是比固定利率划算的多。同样的50万加币抵押贷款在25年内摊销，浮动利率从2.44%开始，并在每年年底上升25个百分点，你在前五年内需要支付67,808加币的利息。而固定利率则需要72,654加币，这之间相差的高达5000加币，而且还是浮动利率每年都上涨的情况下。 需要注意的是，没人知道利率未来的趋势，他们可能随时都会上涨。在20世纪80年代的一个短暂时间内，优惠利率曾一度超过20%，虽然这不太可能会再次发生，但也绝非完全不可能。如果你能研究一下过往加拿大抵押贷款的利率，你就能发现大多数时候浮动利率是最好的选择，但是由于固定利率能够提供给人提供安全感，很多人会选择固定利率抵押贷款。 当然，没有人能掌控未来，历史也不会重演，这一切都取决于你自己对风险的容忍度。如果你认为多花几千加币可以减少数万加币利息的可能性，那么固定利率最适合你。相反，如果你不想多花钱，那么你可以选择浮动利率抵押贷款来帮你缓解还款压力，即使是暂时的。

据Huffpost报道，外国买家税的推出让多伦多的住房市场出现明显放缓，但房地产机构Engel + Volkers的一项预测显示，多伦多房地产又出现了一个继续推动繁荣的因素——科技产业。 Engel + Volkers北美公司总裁兼首席执行官Anthony Hitt表示，近年来科技公司争先恐后地涌入多伦多市中心核心区域，对房地产市场产生了“巨大影响”。 根据世邦魏理仕（ CBRE）最近的一份报告，从2012年到2017年，多伦多增加了大约82,000个技术岗位，超过硅谷和北美大部分城市。 商业房地产机构现在已将多伦多列为北美第四大最重要的科技中心，比两年前的第12位急速蹿升。（渥太华和蒙特利尔也分别排名第12和第13位。） 在多伦多，这种势头方兴未艾，蒸蒸日上。微软上个月宣布计划在多伦多核心区设立新的加拿大总部。英特尔也在本月初在北约克宣布了开设新的图形芯片工程工厂。 科技公司入驻的代价也是高昂的，特别是住房成本将大幅上涨。 Hitt 认为，多伦多是北美的精英城市之一，科技人才和资本都集中在这些城市，同时房地产价格也高不可攀。 Hitt预测，随着技术工人的涌入，地产市场将很快恢复到快速增长阶段。 他指出，许多科技公司已经在多伦多市中心核心区的西侧建立了门店，公寓在过去十年快速发展。他并不认为这是巧合——科技人员的大量招聘是公寓热潮的“最大因素之一”。 他不知道外国买家和科技势力两者中哪一个对多伦多房地产产生了更大的影响，但他认为这两者“很可能已经交织在一起” ，而且在未来带来的影响更大。 他预测说：“现在有很多外国买家想要在科技公司工作。昨天的外国买家来自亚洲，但我认为未来你会看到更多来自美国的买家”。 从2013年到2017年，多伦多二手房的平均价格在短短四年内上涨了约80％，去年峰值时达到超过92万元。现在已降至约765,000元，但抵押贷款利率上升意味着住房负担能力仍然处于25年低点。 对于首次瞄准公寓市场的买家来说，价格则根本没有降：过去一年公寓平均价格上涨5.4％，创下561,000元的历史新高。 根据Padmapper的最新数据，过去一年一居室公寓的平均租金上涨约15％。 Hitt 说，如果你买得起，就趁早买。

　　通常一些老人为了避交遗产税，通常把所持有的房屋和儿女联名，或转让给儿女，不过，这么操作也是有风险的。 　　由于儿子欠下温哥华一家建筑公司80万元的债务，本拿比一名疑似华裔姓氏的女子可能会失去自己所居住的房屋。 　　根据法院周二的裁决，本拿大比女子A女士(化名)于1999年出售她之前和丈夫共同拥有的房屋后，用所得的钱购买本拿比一栋房屋，并把儿子B先生也列入房屋持人之中。   　　根据裁决，A女士因为听从遗产计划建议避交继承税，所以将她的儿子加入了房屋的联名- 但是她没有把这个决定告诉儿子。   　　与此同时，她的儿子B先生，作为一家温哥华软件公司的总裁，于2014年与Ledcor Construction Ltd.签订了一份合同，在West Hastings Street的MNP Tower办公楼进行一些建筑工作。 　　根据Ledcor于2015年3月提交的民事索赔通知，Ledcor提供5次，共计超过100万元的工作量，但从未得到过报酬。 　　2017年8月，由于B先生不知道母亲将自己的名字列入房屋持有人，他同意向Ledcor公司支付80万元。 　　2017年10月，该公司的律师开始追讨B先生名下本拿比房屋的一半权益。 　　A女士向法院申请了一项命令，宣布她是该房屋的唯一受益所有人，另一项命令是将Ledcor的判决证书删除该房屋的名称。 　　温迪.贝克大法官于本周二做出裁决，否决A女士的申请。 　　法官指，A女士冒险将她的儿子注册为她房产的联名人。 “我不关心她是否被恰当地告知了这种风险。然而，一旦她决定以B先生的名义登记本那比房屋的权益，B先生的第三方债权人就有权对B先生名下的本那比房屋权益进行登记。“ 　　A女士辩称认为这是她送给儿子的礼物，儿子从未明确同意加入房产联名，但法官指这不相关，特别是因为没有证据表明他拒绝了他母亲的礼物。 　　法官指“如果礼物已被送到受赠人手中，通常会被接受。” 　　由于儿子个人债务问题，A女士甚至在2017年11月修改遗嘱中儿子的继承权。 　　但根据法官的说法，已经太晚了。 　　与此同时，原告Ledcor告诉法庭，由于A女士居住在本拿比的房屋，所以不会根据该裁决追讨这栋房屋。 　　虽然法官贝克拒绝了A女士的申请，但法官表示被告B先生可能会与Ledcor达成协议，以其他方式偿还债务，以保护他母亲的房屋。

　　有发展商拟将阿宾尼街夹尼古拉街一路段改建成两幢高楼。两幢大厦建成后，料可提供逾400个住宅单位。（网上图片） 　　温哥华市中心西端，阿宾尼街(Alberni St.)一整个路段的建筑物将会被拆卸，改建成两幢具新环保标准以超节能为卖点的住宅高楼，两大厦楼高各逾400尺。   　　发展商Landa Global Properties和Asia Standard Americas向温市府提出更改土地用途申请，拟将阿宾尼街夹尼古拉街(Nicola St.)一整个路段改头换面，有关申请亦于本月18日获温市议会通过。   　　地盘位置另外夹角的两条道路是布劳顿街(Broughton St.)及Eihu巷；该巷位于洛逊街(Robson St.)以北。地点现有一些早在70年代建成的柏文和办公室大厦，将它们拆卸后，料可释出一个面积有逾4.3万平方尺的大地盘。 　　发展商的计划是改建成两幢分别43层和48层的高楼，约相等高405尺和442尺；而在两大厦底部会由一个有数层高的平台连接。两大厦料会提供443个住宅单位，其中129个属市场出租单位。另外，于第7层会有一个由市府拥有的56个位托儿设施。整项计划的楼面面积会有64.7万平方尺。 　　此外，计划会给该路段建有一个新的公园。 　　据发展商的资料指，两大厦将会成为全世界楼层最高、规模最大的"被动式节能"环境建筑物(Passive House)。 　　所谓的被动式节能建筑物是指它使用低能源，而设计达到一获认可标准；有关标准源自德国，设计元素可包括建筑物外墙密封设计、保暖隔热层较厚和门窗属较高级别。 　　附申请文件的简介提到，两大厦的设计就是"返回20世纪初期形式主义风格"，构思如仿照温哥华部分最珍贵的历史建筑物，如Fairmont Hotel Vancouver和Vancouver Block等，而这类构思在纽约市也很常见。项目会成为温市内多元建筑风格之一，并与温哥华式的玻璃大厦带来一个独特的比较。

西温哥华市议会表决通过，兴建170个廉租公寓。市府将会就两个设计选项，今秋展开公众咨询工作。 西温市议会周一晚上一致通过，在安希勒赛德区（Ambleside）兴建共170个廉租房屋单位。2014年，市政府利用出售西温警察局所得收益，以1,600万元从温哥华沿岸卫生局(Vancouver Coastal Health)，购入位于戈登大道（Gordon Ave.）2195号路段、总面积7.6万平方呎的一幅土地，预备作可负担房屋发展之用。 市议会通过两个设计方案，其中一个方案为兴建3幢公寓大楼，每幢楼高6层。另一个设计方案则为兴建两幢分别为6层及7层的较大型公寓大楼。包括Studio、一室、两室以及三室多种户型。 据市府职员提交的一份报告指，西温是加拿大住房费用最高的。出租房屋空置率低于1%，月租由1,500元至4,500元。 同时，住房开支更影响区内的人口结构，其中25至34岁的年轻人占整体人口仅2%，成为“流失的一代”。 夫妇年龄介乎35至54岁、育有子女的家庭，更由2011年占整体家庭的21%，缩减至目前的仅14%。 市议员布斯（Mary-Ann Booth）强调，年轻人流失问题已经成为西温的一个人口危机，政府必须采取行动，以免该市最终成为一个“鬼城”。

温市议会周三举行第二天公听会，在听取所有发言后，议会晚间8时表决，结果以7比4票，讨论通过放宽建筑密度，在全市独立屋土地上可兴建双拼屋，这是伟景温哥华（Vision Vancouver）领导的市府在选举前通过的最后一个议案，也将是未来影响温哥华住房政策最重要的一个议案。   过程中，许多市民批评缺乏咨询，有温哥华无党派协会（NPA）议员，已计划在市选后推翻议案。 由于本周二会议仅40人完成发言，周三下午1时开始的会议，接续听取余下的36人发言。 代表温市27个社区居民协会的温哥华联盟（Coalition of Vancouver Neighbourhoods）共同主席本格（Larry Benge）认为，全市各个社区居民协会，许多都反对贸然在选前通过议案，联署要求市府刹停计划。他说，许多市民不反对放宽建筑密度，但反对在没有与社区居民充分咨询下，在全市范围通过这项议案。   倡权者忧掀起新一波土地炒风 无家可归者权益倡议人士格雷夫（Judy Graves）也说，她长期为温市中心东端无家可归人士工作，不认为市府在独立屋土地上兴建孖屋，能够解决可负担租屋问题，反而可能掀起新一波的土地炒作投机风气。 许多发言市民批评，伟景温哥华市府即将卸任，无权通过如此重要议案，应该交由新一届市府决定，如此做法根本是向建筑商轮送利益，而且过程不民主。 不过，地产经纪Aaron Jasper说，他自己住在温东，他许多客户都是年轻专业人士，希望从公寓转到双拼屋或城市屋居住，如此可拥有一个后院供年幼孩子玩乐。他说，自己支持这项议案，绝对是正确一步。 虽然许多市民发言反对，但市议会晚上6时半进入辩论环节时，伟景温哥华主导的市议会，几乎一面倒支持通过议案，NPA市议员郑慧兰（Melissa De Genova）一度提出动议，要求把议案延后由新一届议会讨论，不过，市府职员指延后违反议事规则，需作出决定。 罗品信称有助年轻家庭安居 市长罗品信(Gregor Robertson)、市议员雷健华等人相继发言强调，许多年轻夫妻都属于温哥华住房危机l中的“失踪中产阶级”，他们无力负担高价独立屋，市府必须通过议案，帮助他们留在温市工作。 市长候选人、现任市议员贝廉立(Hector Bremner)也说，不能仅考虑屋主公平，更应该考虑租屋人士公平，他支持通过议案。 不过，绿党市议员康艾琳（Adriane Carr）、NPA市议员郑慧兰等人认为，全市范围允许兴建双拼屋，未必可有效增加租屋供应，何况目前已有许多空置公寓，反对草率通过。 经过表决，伟景温哥华6票加上贝廉立1票，结果以7比4票，通过放宽在全市独立屋土地上可兴建双拼屋的议案。 NPA市议员盼下届议会推翻决定 郑慧兰表示，即使通过，希望下一届市议会重新讨论这项议案，毕竟缺乏充分咨询，或可在市选后推翻议案。 社区关注团体“充裕温哥华住房”（Abundant Housing Vancouver）、 加国关注组织“受挤压一代”（Generation Squeeze）代表在得知议案通过后，都欢欣鼓舞，支持放宽建筑密度，允许在更多独立屋土地兴建多户房屋。 Heritage Vancouver代表则希望市议会表决通过后，采取应有的配套措施，保留市内传统建筑物，而不是兴建更多温哥华特色屋。

不少人认为在退休之际大屋换小屋，可以预留更多金钱安享黄金晚年。 但有报告提醒临届退休人士，这是没有绝对保证。相反，降低现有居住空间条件，有可能花费更多，以及面对难以预计的困境。 房屋资产银行(HomeEquity Bank)委托IPSOS调查机构，在8月27日该星期内，在全国抽样访问55岁或以上的1,870名屋主，作了一个关于退休时是否要降低住屋条件，而可安享晚年的全面调查。调查结果显示，27%战后婴儿潮一代，当他们选择大屋换小屋之后，始发觉比预期更花钱。39%没有降低住屋质素的人，则对潜在节省金钱持怀疑态度。 受访者指不舍家里美好回忆 该报告指出，年长的加拿大人在退休时，往往考虑卖掉现在居住的楼房，入住较小的地方，或搬到较易负担的社区居住，认为可以省下更多钱安享晚年。 但这并非绝对。因为有39%屋主，对大屋换小后是否节省到金钱持怀疑态度。对27%已由大屋换小的长者，他们退休后的开支反而更多，且花钱花得更快。有近一半(48%)年届55岁或以上的加拿大屋主，他们没有大屋换细屋的打算。 在本年7月，房屋资产银行委托IPSOS所做的同类性质报告已指出，不少长者都要面对大屋换小的困境。51%75岁或以上的长者表示，留在目前的家对他们来说至为重要。因为可接近家人、朋友及他们熟悉的社区。40%的受访者则认为，在目前的家有太多美好回忆，令他们难以离开。而在最近的调查中，有31%表示，为了退休生活更舒适，所以不愿大屋换小屋。 据房屋资产银行行政副总裁苏美嘉(Yvonne Ziomecki)表示，大屋换细屋实际是需要成本的，例如财务、情绪及个人因素。由大屋搬到小屋，或认为上楼居住公寓大厦单位，就要面对残酷现实，你要舍弃你很多宝贵的物品；在空间有限下，更要牺牲曾享受的舒适生活。 专家奉劝切勿轻率决定 苏美嘉表示，而对于能够解决大屋换小所遇到困境的长者则表示，对决定表示欣慰。88%表示没有遗憾，亦没有牺牲。例如。34%人表示，如果要大屋换小，他们有计划搬到一个新城市安顿。实际上，50%的人最后会搬离现在的社区，在外面买下一间小屋子住。这情况，55岁至59岁间的人士最多有59%。而65岁至74岁的则有57%。 在网志上专门撰写退休生活议题的著名及获奖写作人韦欣(Joyce Wayne)表示，大屋换小屋子对她来讲，是一个很错的决定。她以为可以节省更多，以及把现有的住所卖掉后，手头会有更多钱。但事实上，亦因此而远离了亲友，失去人际网络，花的钱更多。数年后，她忍受不了，重新搬回原来的旧社区生活。她奉劝大家切勿轻率决定。在下决定前，最好与你的财务顾问商量，征询专业意见。或许，迟些退休，同时保留现有的家未尝不是一个好方法。

加拿大地产协会（CREA）本周一公布月报，今年8月份全国房屋销量按月小幅增长，已经是连续4个月的持续增长，而全国平均房价则比一年前上涨1%。 CREA的报告称，从房屋销量来看，去年10月联邦宣布更严格的压力测试之后，业界预期会有一波购房热潮。但买家的反应比预期更为强烈，以致于2017年底房屋销量达到一个高潮，但今年年初就大幅跌落，直到5月份才开始反弹回升。 该报告分析说，尽管加拿大的人口结构及经济形势仍然成为房屋需求的推动因素，但房市再难回到一年多前的辉煌时期，一个限制因素是按揭方面的压力测试，再一个方面则是利率上升的环境。 CREA的报告据此预测，上述两个限制因素大大影响到2018年的房屋销售，估计全年房屋交易量在46万套左右，比2017年下滑9.8%。各省区中，下滑幅度最大的首推BC省，跌幅会高达22.2%；其次是安省，跌幅也达到11.8%。 展望2019年，全国房屋销量将升高2.1%，升幅最大的安省，5.3%。此外只有萨省达到全国平均水平，曼省升幅1.2%，魁省升幅只有0.2%。包括BC在内的4个省明年房屋销量只降不升，降幅最大的是纽芬兰，3.2%： 而从房价来看，到今年年底全国平均房价在49万多（494,900），按年降幅2.8%左右。今年全国超过一半省区房价上升，其中BC省会按年升高2.7%，魁省升4.3%，新省5.4%；而安省则降1.7%。 不过到目前为止，南安省一些市场房价涨幅仍然不小，好几个城市的涨幅都超过双位数：其中Windsor地区是19%，London地区18%，Kitchener-Waterloo地区也有15%。 CREA预测说，2019年全国平均房价会达到508,400，房价年涨幅2.7%。除萨省和纽芬兰之外，其它省房价均会上升。其中幅度最大的是安省，3.3%；魁省次之，2.9%，新省和斯省各为2.6%和2.4%的升幅；BC省的升幅也有1.6%。  

房产税这货，隔三岔五被提起，每次都是犹抱琵琶半遮面。 几年前就传出风声，一直也没见真正落实。 时间长了，众人耐心耗尽。索性把它当狼来了的游戏。 新闻看看就好，转头继续过岁月静好的小日子。 毕竟，还有任志强给大家壮胆。 众所周知，我国是土地公有制国家。买了房子，土地使用权期限只有70年。 这也成了他炮轰房产税的理由。 “财产税的基本法理就是财产归我，你才能收财产税。财产不归我，你凭什么收我的财产税呢？” 手握多套房产的看客们拍手称道，可不是嘛。 这个bug，高层们当然也想到了。 正在提请全国人大审议的民法典物权编草案，明确提出： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。 自动续期一落地，房屋所有权与土地使用权的分离问题得以解决。 征收房地产税也有了合理的基础。 至于影响房地产税的三大技术障碍：不动产统一登记、全国住房信息联网以及国地税合并，也早已宣告完成。 前阵子，国家统计局新闻发言人毛盛勇更是在国新办发布会上放话： "中央将进一步加强和完善宏观调控， 加快推进房地产税相关政策举措。" 话都说到这份上了，可谓是箭在弦上，不得不发。 一直在路上的房产税，如今总算蹭到了眼皮子底下。 技多不压身，但房多真有可能坑死人。 几十套房子绑在身上，以前是甜蜜的负荷。以后，指不定哪天就变成炸弹了。 早先，港媒披露了《房产税细则》吹风版，看得人虎躯一震。 人均免税面积根据各地实际情况有所不同，大概为30~60平米；采取分段累进税率，年税率分别为0.8%、3%、5%、10%、20%。面积越大、套数越多，税率就越高。 假如一个家庭在北京有两套房子，第二套价值500万，由于免税面积已经用光，即便按最低0.8%的税率计算，每年也得纳税4万元。 差不多够中产家庭的孩子去两次国际夏令营了。 这种惩罚性的累进税率，使得房主的持有成本大幅提高。 “房多多“沦为冤大头。 如果你买的房子足够优质，所在城市有人口和产业支撑，市场需求旺盛，那么房产税还可以转移到房价或房租上。 要是买在人口不断流失，缺乏实际价值支撑的城市， 你手里的房子可能就真变成碎钞机了。 房价涨不起来，税款却照交不误。 原以为可以躺着赚钱，谁知现在倒贴养房。 眼看财产不断缩水，你有苦说不出。想抬高租金回血？需求寥寥压根没人买账。最后只能忍痛降价抛售。 那时候流的泪，都是当年脑子进的水。 说的不好听点，房产税对某些乱买房的人来说，完全是智商税。 持有房产数量越多，纳税总额越高。 手中囤积了大量房产的炒房团投机客们，急三火四地要抛出那些烫手山芋。 短期内市场上卖房的人增多，而买房人数又没有太大起伏，市场供过于求， 那么房价是不是该下跌了呢？ 之前反复说过楼市降温，房产税再插一腿，怕是要霜冻了吧。 无产阶级是否迎来了逆天改命的机会？ 一石激起千层浪。 投资客们坐立难安 ，想上车的刚需族们翘首以待，已经有房的也时时紧盯…… 楼市进入分水岭，买房就像玩扫雷，稍不留神就炸你个遍体鳞伤。 人生犹如棋局，能识局者生，善破局者存。 现阶段，嗅觉灵敏的已经有意识地在优化房产，还没行动的也该觉醒了。

北温市政府周一晚上投票6：1通过，将投入1700万元对Central Lonsdale进行改造，打造热闹步行街。 新项目位于东13街的Lonsdale和St. Georges大道之间，将新建18层高大楼包括底商和162套住宅。 议员Holly Back表示之前他是反对这一项目的，因为谁都不希望看到周围社区不断重建，但当他意识到这个新项目不会与其他项目重叠后，他也投入了支持票。希望这里可以建成一个热闹的步行街区。 项目听证会听取了北温市居民、年轻职场人员以及温哥华市中心和西温哥华的房地产经纪人的意见。 据称该项目还得到了国会的支持。它的建设可以创造更多就业机会，使得更多的年轻人可以留在北温就业。 新项目包括总面积近2万尺的底商，二楼和三楼的31,718平方英尺的办公空间，上面还有162个住宅单位。楼内有170个居民停车位和16个访客停车位。楼外还有93个停车位。 新项目的容积率将达到4.95FSR，比之前设计方案的3.0FSR增加很多。预计将会成为非常舒适的新商圈。

加拿大地产协会（CREA）周一公布月报，今年8月份全国房屋销量按月小幅增长，全国平均房价比一年前上涨1%。加拿大经济学家认为，CREA的最新数据显示，加拿大房市已经成功避过灾难，现在基本“软着陆”（soft landing）。 也许决策者们再不必为加拿大房市突然崩溃而担忧，但加拿大的业主们却有另外一层忧虑：由于加拿大央行加息势不可免，他们更担心按揭利率上涨会要他们多付钱。 环球邮报报道说，加拿大业主的担心并非杞人忧天。据Environics Analytics的一项最新研究，由于央行加息导致按揭利率上升，2017年加拿大家庭平均要多付$544的按揭，多伦多业主多付 $932 ，而温哥华业主更要多付$1,152。 研究指出，普通加拿大家庭要为支付利息用掉8.2%的可支配收入，这比2016年的7.7%多出0.5个百分点。其中多伦多家庭要用掉9.8%的税后收入，高于2016年的9%；温哥华家庭则是11.7%，比前一年的10.6多出1.1个百分点。 由于温哥华和多伦多的房子更贵，因此这两个城市业主因为利率上涨而支付的利息也越多，高于哈利法克斯0.5个百分点的升幅，卡尔加里和蒙特利尔0.4个百分点的升幅，以及渥太华0.3个百分点的升幅。 自从2017年7月从首次加息以来，加拿大央行已经加息四次，目前的主利率为1.5%。鉴于经济发展势头良好以及就业仍然强劲，央行多次表示会采取渐进式加息的办法，稳步提高隔夜利率。多数经济学家预期，央行或在下月再次加息。 研究报告作者之一的Peter Miron估计，即使不考虑债务增长，加拿大一般家庭今年将在支付利息上多花钱，到年底估计会因此多支付$1,200，而到2023年，这个数字会翻一倍，$2,400！ 该报告称，2017年加拿大每个家庭平均负债上升4.5%，升至平均每户$144,671的水平。 而加拿大信用咨询机构Credit Counselling Society主席Scott Hannah则表示，20年以前，他们机构属下客户的非按揭负债平均数为$15,000左右，而现在增加一倍，每个客户非按揭负债已经超过$30,000。

列治文市一个新楼盘位于天车站加拿大线（Canada Line）的 开普斯登车站（Capstan Station）新近通过市政府建设审批。 这一项目可步行至普斯登车站（Capstan Station），交通十分便利。获批的项目中包括：500套住宅，50,000平方尺的商业，以及一个非营利性的艺术机构。 项目附近还规划有新的社区公园规划，公园将可以直通新楼盘。  

据dailyhive.com报道，夏季马上就要结束了，但整个加拿大各大城市的租金价格仍持续火热，节节攀升。 根据Padmapper的数据，本月有13个城市的平均租金呈上升趋势，10个城市则呈下降趋势，1个城市持平。 多伦多再次成为加拿大租金最昂贵的城市。 9月份，多伦多单卧室套房的租金成本上升了2.8％，达到2,200元，而两卧室房屋的租金则稳定在2,820元。Padmapper的报告显示，多伦多两居室租金同比上涨了15.6％。 温哥华仍然稳坐租金最昂贵城市排名的第二把交椅，单卧室租金上涨2.5％至2,050元，两卧室租金则微涨至3,230元。 卑诗省的本拿比排在榜单第三位，单卧室租金跳涨5.1％至1,650元。两卧室的租金下降了0.4％，至3,230元。 蒙特利尔排名上升一位，超过安省的巴里市，位列第四。一居室租金上涨1.5％至1,340元，两卧室房屋租金下跌2.9％至1,650元。 安省的巴里排名第五，单卧室租金下跌3.7％至1,300元，两居室租金上涨2.6％至1,550元。 全过最大的租金月增长发生在安省汉密尔顿市。汉密尔顿连升三位，一举闯进本月十大最昂贵城市。一居室房屋的租金上涨4.5％至1,150元，两居室的租金上涨1.5％至1,370元。 魁北克市的租金下跌幅度最大。一居室下跌5.5％至860元，两居室小幅上涨0.9％至1,080元。 租金最便宜的是安省温莎市，在那里租一间单卧室套房只需750元。 真是便宜啊。

永远不要低估华人大妈的能量 　　还记得前段时间大热的电影《西虹市首富》吗？王多鱼为了继承他二爷留下的300亿资产，必须在一个月内花光10个亿。 　　其中一个片段就是，他最好的哥们庄强为了帮助他投资，找来了一个看上去脏兮兮，还有点神经质的老邻居，人送外号“大聪明”。两人一起用300万屯了一个地角偏僻的地皮，按常理来说，这完全是一个亏本的买卖！ " border="0" /> 　　（图源：豆瓣） 　　但戏剧性的是，这块地被划进了学区房，两人从以前的一贫如洗，陡然间身价过亿…… 　　这些年，不动产在人们心中的地位，永远比努力工作，升职加薪高太多太多，一套房子基本上就是大多数人人生的终极目标了。 　　但是，中国有句老话：“旱的旱死，涝得涝死”，人与人之间的差距有时候是天壤之别。 　　当很多人挣扎着在一线城市扎根，一些小有积蓄的华人群体，已经不满足于国内的平缓的房地产市场了，他们将目光锁定在更有潜力的海外市场。 　　最具代表性的就是——南加州的华人太太！ 　　大家小时候都玩过一个叫“大富翁”的游戏吧，走到一个国家，先买地皮后盖房子，等其他小伙伴走到你购买的地方，就可以收取高额过路费，看谁先破产。 　　以前虚拟的游戏，现在被南加州的华人太太们变成了现实！ 　　据美国《世界日报》报道，南加州出现一批华人太太，她们热衷于短期炒房，快速购买政府挂在网上合法拍卖的房子，等到房价稍稍涨幅，便快速脱手，绝不恋战。 　　（图源：微博） 　　据报道，这些华人太太们都是持美国绿卡，可以合法的进出美国。她们的爱人大都是往返于中美两国间的生意人，因为常年两地奔波，可能大部分时间都不在美国。 　　而他们的孩子基本上都在美国读书，这些太太们就当起了正经的陪读。在陪读期间，有钱又有闲，于是就靠着快速买卖房子挣着外快。 　　据核桃市一名房地产从业者介绍： 　　“这些太太们大多都是本地的新移民，她们锁定目标就是法院拍卖的一些房子，售价大约在20—30万美元之间，然后在半年到8个月就转手卖掉，有的甚至在3个月就卖掉。” 　　（图源：微博） 　　在南加州这群炒房太太很多吗？ 　　“据我所知，大概有100-200人左右，她们对回报比较保守，只要可以挣大约3%－10%，就准备脱手，绝不放长线钓大鱼。” 　　由于锁定低价位房源的“太太”们太多，很多房源刚放出来，就被一抢而光，所以现在很多人看好了价格更高的房子。 　　之所以盯上法院拍卖的房子，一方面因为房源充足，不用寻找房地产中介，比较好操作；另一方面也是因为售价有所控制，不会高于市场价格很多。 　　这些炒房太太们早已经把南加州的房地产业摸得清清楚楚了...... 　　甚至有一些操作优秀的太太，为了更方便融入到美国的房地产事业，自考了地产经纪执照，摇身一变，成了专业人士。更方便管理自己和家族的地产，准备在美国生根发芽了。 　　据一名有很多“倒腾”房子经验的阿姨介绍： 　　“像我们这群人来南加，有一个很大的原因是因为国内房地产事业这几年不是很火热，赚不到什么钱，而且在2、3线城市购买力下降了很多，有很多楼都是空的，晚上一看连个灯也没有。就是建了没人买，买了也卖不出去，相对而言海外市场更加广阔呢。” 　　（图源：网易新闻） 　　这让小编想起了《西虹市首富》暗藏的道理，即使一个人没有什么经营头脑，但是只要有充足的启动资金，跟随着市场潮流，总不至于亏本，甚至还可以小赚一笔。 　　不少加州炒房太太们就是深谙这种挣钱的套路，无法自拔.....导致了整个南加州华人地区的房价一度上涨，惹来很多华人群体的不满。 　　很多人认为，南加州炒房太太是一个井然有序的炒房团体，要不然怎么能将这些房价炒上天呢？ 　　随着小编的深入了解，发现她们真的只是普普通通的家庭主妇，甚至很多人初来美国的时候，连英语都没有办法正常的使用交流。确切的来说，她们更像是一个个握有资金的财团。 　　这些炒房团真正厉害的地方在于：她们会借势。 　　据美国本土的华裔房地产经理人说： 　　“南加州这边的房价一直在上涨，根本原因并不是这些炒房太太们炒房导致的，还是出现在政府这里。 　　炒房太太之所以受到关注，是因为她们把本来五年才涨到的房价，一年甚至半年就完成了，这就等于她们起到了一个催化的作用。” 　　这么说，南加州这些炒房太太是在背美国政府的锅吗？ 　　该名经理人还介绍说： 　　“她们能够快速的寻找到房价即将上涨的地区，然后迅速的购买，让房价上涨后快速离开，她们就在其中赚到了钱。而后接手这些楼盘的人去没有那么幸运了，由于已经把房价的涨势提前透支，在2-3年内房价都不可能有太高的升涨空间了。” 　　这等于说，后来接盘的人很有可能会被套在其中......果然还是炒房团的套路深啊。 　　秦阿姨今年49岁，是南加州浩浩荡荡的太太团中的主力，前不久她还考到了当地的当地产经理人执照： 　　“其实，我们根本没有那么大的能力，外界很可能对我们有一些误解，我这个圈子里面基本上都是单打独斗的，不存在说有什么团体或者组织，我们顶多就是两三个人关系比较好而已，炒房是一个大趋势，但有赔有赚，不一定每次都会赚很多的。” 　　问及秦阿姨干这行多久了？阿姨表示：可有年头了。 　　“我以前是在中国买房，那时候跟温州人一起做，没有什么经验。做我们这行的对政策变动特别敏感，在中国政府大力度限制购房的时候，我就准备收手了。现在只留下北京和上海的几套房子。” 　　“再后来我就准备干外市了，其中一个原因也是因为孩子要在美国读书，读高中，我就想过来陪她。我们这里有很多人都是孩子在读美高或者美本，为了移民等原因吧，开始炒房。” 　　说起炒房团的力量，秦阿姨显得特别的兴奋： 　　“我们这些人所到之处势如破竹，有些当地人都吓傻了啊，听到中国炒房团久头疼。” 　　问到将来的打算的时候，秦阿姨透露了一下自己的想法： 　　“最近中国 一带一路的政策一出，我们很多人都觉得亚洲或者是东南亚的市场会很有发展空间，像是柬埔寨、泰国这些国家，我准备尝试一下。” 　　（柬埔寨） 　　但是像秦阿姨这种资深炒房人还是在少数，还有一部分资金不是很充足的太太们选择组团购房，我们找到了一个韩阿姨。 　　据韩阿姨讲述，她的儿子在美国读硕士，家里并不是很宽裕，开始进入这个圈子的时候吗，是一个韩国的妈妈带这她一起干的。由于她们这伙人普遍没有什么资金，但也想在这个行业分一杯羹，所以采取集体投资的方式。 　　“这就是我们把钱集中给一个人在其中运作，她用我们的钱来购房，然后短期内快速出手，这样她拿大部分钱，我们挣一部分小钱。我儿子是学导演的，以后想在美国发展电影事业，但是吧，学费和设备钱都特别大，我在美国可以帮他抵一些学费。” 　　亚洲炒房团成为被排斥的对象，不遵守规则，只为眼前利益，不顾一切，这都是已经是不分美国人对中国炒房团的印象。 　　对普通人或是那些每天按时上班的白领来说，他们的收入稳定，在美国养老制度完善的福利社会来说，不需要太多的存款储蓄。但是炒房团一来，原本可能没有上涨的房价，突然变的高不可攀。 　　很多炒房者甚至说： 　　“美国人特别的懒惰，他们不善于投资，只知道固守自己的一份工作，干到老，他们非常的傻，等到他老了之后就会发现，他们的养老金根本不够花。” 　　（图源：微博） 　　挣了不义之财还在大言不惭，反倒是责怪美国本地人“懒惰”？ 　　难道只有在金钱面前努力奔波，披星戴月才算得上是勤劳吗？ 　　遗憾的是，这些炒房的人恐怕都是这么想的！ 　　炒房是一个永远被公开的秘密，一个有着大量金钱地位的人可以设计的游戏，而普通人却一步一步陷入他们的设定中，特别是对安土重迁的中国人来说更是如此。 　　他们步步为营，攻城略地…… 　　那些原本心思单纯，希望平稳度日的人，活该成为你口中的肥肉吗？

我住在多伦多一个接近50年房龄的townhouse已经15年了。我们的Townhouse是属于共管物业，由建房时在政府那里注册的名称组成一个非盈利的corporation, 收入来源就是每月屋主交上来的月费。  每个corporation有一个board来管理整个corporation的事物，相当于中国的居民委员会，只不过中国的居委会有一定的政府拨款，而这里的没有，唯一的收入来源就是房主交的月费。（现在很多新建的townhouse 都是free hold的，就是没有共管的board,也不用每月交钱，但是剪草铲雪等所有外部的事都是屋主自己做，相当于独立和半独立的house）。我们这里共有住户110户左右，board of directors 共有五人，由每年的业主大会选举产生，今年的新规定任期统一都是二年。 Condominium法规定，board of directors每月可领取少量补贴(差不多就是$100左右，实际上就是一个volunteer job，我们小区的传统是大家都不拿一分钱，是纯粹的义工)。 他们的职责是：每月收集管理住户交上来的钱，并负责监督维护及修理房子的外部及公共设施。一般board都是雇用一个管理公司来具体负责这些事务。 由于board of directors是由业主大会选出来的，他们可以代表业主管理他们的物业，当然其权限由condominium法规定，所以在法律规定的范围内，他们做的任何决定都具有法律效率！这点很多人都不知道或者没有在意，以为房子是我的，当然一切由我说了算，其实不然！  举个例子： 比如directors做了决定，说我们有什么什么修理项目，每户每月或一次性要交多少多少钱，如果你觉得我每月都交那么多月费了，为什么不拿那个钱来修，还要额外交钱，我就是不交，看你能拿我怎样？嘿，等过了最后的期限你还没交，board就可以拍卖你的房子，拍卖得的钱扣除你没交的部分和相应的律师费用，剩下的才会给你！你别不信，我们小区就有这个例子。 我搬来之前说是要修理公共车库要每家一次性交$5000，结果很多人出来闹，最后大部分都抗不住交了，只有一家没交，房子被拍卖了。我住在这里期间也有房主不交月费，多次发律师信都不理，最后房子也被拍卖了。 记得我搬来时的月费是$310，第二年就涨到$460，一个月一次就涨了$150！这也太离谱了！我们小区房主交的月费是包水，包基本电视cable和房屋外部保险以及房屋外部及公共设施的修理的，这是小区历史上延续下来的规定。当时这里是个较大的白人管理公司在管，我搬进来后发现我家老式窗子的钩子断了好几个，有两个窗子推上去站不稳会掉下来，结果到处问谁应该来修，得到的回答都是自己修。 有在这里住了5-6年的住户告诉我，很多人家屋顶漏水也没人管。从来不见有人来修房子！他们还告诉我说就在我搬来之前每户刚一次性交了$5000，说是修理公共车库，有很多人吵闹不想交，结果有一家抗到最后的被拍卖了房子！ 当时小区住户有很多新移民，大部分是东南亚的，还有南美人，少数几家白人是老住户。为这个离谱的涨价大家都很气愤，但苦于初来咋到，又是初次置业，根本不懂加拿大的法律法规，完全不知道应该怎么办。后来有人想到上网下载了condominium法，知道房主可以要求召开大会表达诉求，只要有15%的屋主签名提交给board就行。 记得开会那天管理公司带了个律师来主持会议，屋主中有几个中国人是在北美拿了博士硕士学位的，英语说得很溜。当时有人问，如果board 决定每家每月要涨$1000,明显不符合政府规定的涨幅，我们也要执行吗？那个律师走下来到提问的人面前，对着他的脸说：yes, you have to! 那天会议屋主大败而归！ 后来又仔细读了condominium法发现知道了原来所有问题的关键是board of directors，只要是他们做的决定，有一定的依据，比如说：他们决定每月涨价$150，是根据管理公司雇人做的reserve fund study，这个study说什么年龄的房子，reserve fund里应该保持有多少钱，不够的就要从屋主处收取，那么这个决定一旦做出就要执行，除非屋主大会选举新的directors，再做出新的决定！ 知道了要想把月费降下来，只有撤换原来的directors。在大家的共同努力下，那年9月份的房主大会，成功地撤换了4个directors, 我也作为新的director进人了board。接着我们就解雇了那家管理公司。又重新雇人做了reserve fund study，把管理费降低到$350，因为我们相信事在人为，只要好好管理这些钱，不浪费，把该修的房子修了，政府根本不会来管你的reserve fund里到底有多少钱。 从那时起连续3年我们都没涨过一分钱月费，甚至在第四年的时候还把月费降到了$310。在此期间小区完成了几十个屋顶的修理，换了几十户的窗户，还有好多公共设施的维修。我们为什么能用那么少的钱做了这么多的事？固然有directors认真负责的监督管理，但最主要的应该归功于我们雇佣的那个管理公司的经理。 此处要特别强调一下管理公司的重要性。因为condominium法对钱的使用，房屋的维修这部分的规定是没有很细的细则的，也就是说这些规定很多是可以灵活掌握的。共管物业房主交的月费，一般是包括自己物业外部维修的费用的。如果平时大家的钱管得好用得好的话，保留账户里就会有钱积攒下来，这样在碰到大的维修项目时就可以拿出来用，就不需要额外交钱。 反之如果不注意节约，把钱都乱花光了，那么有较大的维修项目时，就要收取额外的钱。前面已经说过，directors是有权决定是否从房主处收取额外的费用的。也就是说，如果corporation 有危及大家人身安全的地方需要维修，board即使决定一次要屋主多交$10000都不违法，不交就违法！ 一个管理公司经理的好坏，除了看他是不是诚实正直， 还要看他是不是对住户需要修理的报告及时回应，最主要的是看他能不能找到信价比好的修理公司来修理，如果是，就说明他是不贪工程款（commission）的。也就是说，只有这个经理诚实办事，不谋私利，不从修理项目中收取回扣，他才会找信价比好的公司来做，这样大家的钱才能节省下来。 很多管理公司的经理应聘的时候吹得天花乱坠，等一上任对住户就采取敷衍搪塞，能拖就拖的策略，实在拖不过去了，小的修理就随便找个公司来做，大一点的就千方百计从修理项目中收取回扣。 我们小区由于多年没有修理，积攒了很多问题，住户的电话每天都很多。但是我们这位新经理办事效率很高，对住户的电话及时回应，及时检查，做出判断后告诉我们。幸好大部分的complain都是小问题，几百块一个就能解决，所以短时间内他就把大部分住户的抱怨搞定了。 由于我们小区的 房龄较老，屋顶漏水报告每年都会有，加之窗子老化也会引起漏水需要换新，两个公共地下车库的漏水，电暖器的维修或更换，小区下水道经常堵塞需排水，每年春秋两季屋顶扫落叶疏通排水道，还有路灯更换，道路维修等等，千头万绪的工作，这个经理都帮我们逐一解决了。 后来他和他的老板闹矛盾辞职，我也因病辞职，新的directors重新聘请了一家管理公司。结果那些directors完全听管理公司的，什么文件可能根本都不看，叫他们在哪里签字就签字，以至于那家公司把我们corporation的银行账户转到他们公司的名下他们都签字同意了。那家公司在我们这里管了五年，头四年什么东西都没修。 平时住户有了complain, 那个经理就去看一下，暂时安抚几天住户情绪，然后就没有下文了。他采取的就是拖磨的策略，能多拖一天是一天，很多住户气得骂人，他也不生气，你骂你的，我该拖还是拖。直到有的住户屋顶漏水天花板都快掉下来了，他们一看这搞不好要出人命了，才决定来修房子。 这次又用了跟十年前那家公司一样的伎俩，先雇一家白人的公司做个reserve fund study, 然后每户每月涨价$150! 理由就是reserve fund study说了，在我们这样房龄的小区，reserve fund里要有$40万才合法，而我们的远远不够数。他们四年基本没有修过大的东西，而且每年月费都涨了至少是3%，也不知道那些钱跑哪里去了！ 屋主们自然不高兴又闹开了，原来的老住户基本都搬走了，只有我因为生病无法换房子还在这里。我告诉他们不用走弯路，直接换directors就行。他们不信，非要凑钱请律师，结果白浪费了钱一事无成。直到第二年，才有人想可能应该照我说的做，那年的业主大会才撤换了原来的directors, 我又一次进入board。才把这家管理公司赶走。原来在我们这里管的那个很好的经理，他已经自己成立了一家管理公司，我们又把他请回来管。 我们接手以后查看了我们corporation的银行账户，reserve fund里居然只剩了$8000,而且 后来又来了好几万没付的账单，所以实际上我们接手的时候这个账户是负数！另外一个operating的账户也是赤字。每户每月多收$150, 已经收了一年多，加上我们的保留账户中原来常年都有的$27-28万，他们只在最后一年修了15-16个屋顶，这么多钱居然就都没了！！！因为花钱都要有至少两个directors签字才行，所以无法追究管理公司的责任。 新的board上台，根据竞选承诺，要把高额的月费降下来。面临空空的账户和大额的账单，我们只能把月费降了$100，好在业主们也是讲理的，也都没有异议。 但对管理公司经理而言，他的任务就十分艰巨：除了每月要平衡小区的固定支出外，业主要求修理的电话一天要有十多通。好在他有经验，而且手里有一些质美价廉的修理公司，所以几个月之内就把那些较小的complain的问题都解决了。后来每月陆续修理几个屋顶和窗户。 到今年为止，这个经理在接手我们小区的管理两年多一点的时间，不仅修了几十个小的问题，诸如防风们把手坏了，防风门玻璃破了，好多窗子漏水只要涂胶，还有动物跑到天花板上要做单向门把洞堵住等等，还修了好几个屋顶，窗户，和原来住户漏水损坏的天蓬，干墙等，同时还修了一些小区的道路，路灯修理更换等等。 做了这些修理后，现在几天才有一两个报修电话。去年冬天那么冷，虽然有的住户因家里水管冻坏，那是属于住户自己保险公司的责任，corporation只负责外部的维修，内部的损坏除了屋顶窗子漏水造成的损坏由小区负责修理外，其他的都是住户自己的责任，整个冬天几乎没有收到住户的投诉电话。 最主要的是：在他接手我们小区管理这短短两年多一点的时间内，除了解决了小区原来积压的各种大大小小的问题，安抚住了业主们原来激昂的情绪，特别是去年冬天的严寒，使小区内的外部水管冻爆，保险公司只承担修水管挖坏的路面的修理费用，修水管的约$9万刀都要我们corporation自己承担。 在付了这么一大笔钱以后，我们现在的reserve fund账户里面还有$50万的维修资金！这使得今年我们即将要大修的两个公共车房不用向业主额外征收一分钱！这对我们的corporation来说，确实是一个很大的贡献！如若不是找到这样一个又诚实，又有能力的经理，根本不可能做到这一点！ 好人有好报，现在他的公司业务也在稳步扩大，差不多都是别人听说他管得好，主动找上门的。我们也祝愿他公司越做越好！

加拿大房地产协会9月17日发表的报告显示，全国8月份的房屋销售量为39，366间。相较于7月份的39，028间，稍有0.9%的上升。这已经是本年度连续第四个的增长。不过相较于2017年的同期，仍然减少了3.8%。主要与卑诗省的销量下跌，以及今年年初收紧按揭条款有关。 报告称，大温哥华地区8月份住宅销量按年下跌36.7%。菲沙河谷以及维多利亚地区的跌幅分别为39.5%和17.6%.

中国不断加大力度堵住大规模资金外流，令资产向海外转移不再“畅通无阻”，近来，向海外汇款也变得艰难。 39岁的凯蒂·朱（Kitty Zhu）在接受《纽约时报》采访时称，中国对外汇资金的严格管控，让她打消了在美购房的想法。近日，中国外汇管理局通报了27起外汇违规案例，从通报情况分析，海外华人的汇款路几乎已被“堵死”。 外汇局8月连发两文 五大资金非法外流管道被禁 今年8月，中国外汇局出人意料地连发两文，表明严控外汇决心的同时，更以点名形式，把近年来违反外汇管制相关条例的案例通报了个遍。不但支付宝、工商银行、交通银行等违规企业及银行被点名，普通违规个人也榜上有名。 梳理通报案例，中国政府这次把包括蚂蚁搬家、地下钱庄、内保外贷、虚构贸易合同、虚假转口贸易五大资金非法外流管道封堵。 案例中，5则为个人违规案例，个人违规案例主要涉及“蚂蚁搬家”行为，即利用大陆个人每年5万美元的购汇额度，化整为零将资金转往海外。另外13起涉及银行违规办理相关外汇业务，主要表现为利用内保外贷、转口贸易购付汇获得银行的海外机构汇款，将资金转往海外。还有多起案例为企业违反外汇管理规定，利用虚假合同等向外转移资金。 除了这些，多家第三方支付机构也首次出现在被通报的受罚案例中，其中不乏支付宝、微信财付通这类第三方支付巨头。广州《证券时报》称，2017年以来，中国政府针对第三方支付机构开展的跨境外汇支付业务专项检查，暴露出部分第三方支付机构展现出的“高危漏洞”。   今年以来，“蚂蚁搬家”等汇款方式已很难运作 值得注意的是，对于蚂蚁搬家、地下钱庄、黑市交易等华人最惯用的几类汇款方式，香港《南华早报》文章称，自2018年以来，已经很难运作。 去年7月1日起，中国《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》正式实施。这意味着，普通中国公民在购汇时非但要继续受每年每人购汇额度不超过等额5万美元的限制，在向中国境外汇款时，更需注意“超过等额1万美元汇款将算作大额交易上报”的新政策。中国社交媒体更流传一篇网文称，成都王姓一家在汇款超过1万美元后，收到外汇局电话，最后汇款行为只能作罢。   但传言并不是空穴来风。在外汇局发布的《外汇局严厉查处外汇违规行为，维护外汇市场健康良性秩序》一文中，该机构给出数据：“2018年上半年，共查处外汇违规案件1354件，罚没款达到3.45亿人民币，同比分别增长19.7%和59.5%。其中，查处金融机构违规案件455件，企业违规案件340件，个人违规案件559件”。同时，文中还表示，“保持外汇行政执法跨周期的稳定性、连续性和一致性，严厉打击虚假、欺骗性交易和非法套利等资金‘脱实向虚’行为，严厉打击地下钱庄、非法外汇交易平台等违法违规活动，保持健康良性的外汇市场秩序，维护国家经济金融安全”。 一名杨姓华人男子对《侨报》表示，其实自2017年初开始，利用“蚂蚁搬家”形式已经很难转移资金。而通过地下钱庄和黑市交易的方式，不仅安全性难以保障，还要缴纳高额的“手续费”。 南加州圣地亚哥专门从事地下钱庄交易的李威（化名）对《侨报》说，目前从中国向美国转移资金，每100万美金要收取高达10%至20%的手续费。 而《南华早报》援引内部消息人士的话称，此前香港是中国向外汇款的“便捷通道”。但由于交易信任问题，目前交易量也在下滑。彭博社称，香港有超过1200家“换钱庄”，可以为中国富豪进行财富转移业务。 2017年中国对外投资首降71% 中国人不再热衷来美购房 由于中国对外汇的严厉管控，目前，华人海外置业也变得十分困难。 彭博社援引加州一名资深房产经纪的话称，从2016年10月份开始一直到现在，由于中国政府对资金外流的管制越来越严厉，不少购房者在向美国汇款上出现了问题。并且，很明确的现象是，南加州的房地产市场的确受到的冲击很大，尤其是150万美元以上的豪宅，非常不好卖。彭博社报道称，中国对外投资（包括房产和其他产业）一反自2009年以来的爬升趋势，在2017年头4个月首度下降了71%。中国对外投资整体在2016年创下新高，中国企业购买了价值2460亿美元的外国资产，但是自从2016年底至2017年初，中国监管机构为了防止人民币下滑和促进国内投资，以严格的外汇管制来打压海外炒房、炒股和其他投机性投资。 侨报记者查询海外购房咨询杂志《居外IQ》官网搜索数据显示，2017年2月间，中国买家搜索在加拿大、美国和英国的房产，呈现较去年同比增加的态势，达到47.2%、42.7%和32.5%，但今年，搜索美国房产数据直线下滑，只有26%。 另据美房产杂志《The Real Deal》5月20日的报道称，全美房地产经纪人协会（NAR）最近根据Realtor.com 的3月数据显示，外国买家正在搜房的美国前五大房产市场包括迈阿密、洛杉矶、华盛顿、夏威夷和纽约市。所有这五大市场在2016年都曾是中国买家的热点。但截至3月，在这五大市场搜房的外国买家，中国人甚至算不上前五名。相反地，加拿大人在每个城市都名列榜首。 而新西兰《先驱报》则称，美国房价可能暴跌，现在房市数据呈现出新趋势：与去年同期相比，房屋销量下降，房价仍在上涨，但步调放缓；漫天开价仍有人买的境况不再，一些卖家甚至开始降价。 北美购房网数据显示，在华人聚集区加州，大金额的房产市场放缓了不少，不过五六十万美元左右的房地产依旧抢手。 大洛杉矶地区的房产价格，自去年开始一直缓慢上涨。今年6月平均价格同期增长7.8%，但平均销售量却下跌12.4％，而5月的平均房价也有同期9.3％增幅，但销售量下降5.6％。由于大金额的房产卖不动和库存少等原因影响了百分比，预计未来销售量还是会下跌。 洛杉矶地区房地产经纪表示，由于大陆政府对资金外流的管控，目前唯一可以合法汇钱出境的管道，只有靠公司投资海外子公司的方式，用公司名义买物业。 但即便这样，最近大陆来的现金买家还是少了好几成，现在出价的大多是已经在美国的华人，而这些华人购房多是需要贷款的，连去Open House展示屋的大陆买家都少了许多。 过去资本外逃现象严重 近几年中国外汇管控不会放松 许多把目光聚焦海外投资市场的华人经常要问，中国何时能放缓外汇把控？答案是，近几年都不会。 那么，中国为何如此抓紧资金外流？ 其实，资本外流并不一定是坏事，简单来说，中国只要用外币购买外国产品，就等于是资本外流。中国财团海外并购也是一种资本外流，可不见得是坏事。但中国的问题在于，越来越多的资本想逃离中国，想进入中国的资本也越来越少，两相对比，造成了中国资本外流数量庞大。 中国社会科学院学部委员余永定表示，在过去几年里，中国大陆存在着比较严重的资本外逃现象。余永定说，从2011年第一季度到2016年第三季度，中国大陆在国际收支中的误差与遗漏项累计额是6200亿美元，这反映了资本外逃比较严重的现象。余永定认为，在2010年至2017年这7年时间里，大陆一直在输出资本，经常有大量的项目顺差，净资产应该上升，可大陆不仅没有上升，反而有所下降。这个缺额差不多是1.3万亿美元，这里面有统计问题，肯定也有资本外逃的问题。 他说，大陆现在在海外的资产大概是5万亿美元，负债是1.7万亿左右，也就是说，大陆是个净债权国，海外投资收益应该为正。但过去十几年来，大陆在大部分时间的海外投资收益是负数，这是一个不正常的现象。其原因是大部分海外资产是外汇储备，外汇储备的收益率是非常低的。 资本外流现象在2016年愈加严峻。法国投资银行Natixis SA估计中国的资金外流在今年将会达到9000亿美元，尽管包括“禁止使用信用卡和借记卡在香港购买保险产品”等措施在内的限制人民币外流的政策相继出台，也无济于事。 所有的这一切都让人联想到一个简单的问题：中国政府这么努力地力挺人民币、打击资本外流是为了稳定人民币汇率与市场环境。彭博社认为，中国政府真正担心资本外流的原因是担心过度自由化带来的深层影响。中国的银行步履蹒跚，不良拖欠率平均达到30%，定期还需从中国人民银行那里获得流动性资金。货币市场利率也在升高，从今年夏天的2%以下升至2.3%。允许国际资本流动可能会引发更大的资金撤回，这对于已经饱受不良贷款影响的银行业流动性来说又是一记重击。换句话说，中国处于“支撑人民币汇率”和“资本自由流动”的夹缝里，还时刻面临着银行业危机。 而《南华早报》则分析称，中国严管资本外流是因为，中国的资本外流，有很大一部分是通过“非法”的地下钱庄进行的。有的公司为了成功转移资金，甚至采用了一种颇为新颖的手段：先是伪造公司，然后和这个公司打官司，故意输掉，然后将“赔偿”转移到美国。不论是中国的企业还是个人，都在利用地下钱庄、购置地产、购买境外保险等各种合法的不合法的手段转移资产。巴西经济学家Stephen Charles Kanitz曾说：“到底是‘外国投资’还是‘资本外流’，取决于形式，对于虚假贸易、地下钱庄、购买境外保险等形式的资本外流，无论如何也算不上外国投资。”  

在温哥华和多伦多这样的购房热门地，房价飙升已经让很多工薪阶层对于买房望而却步。全新的房屋价格较高，大多数人不得不选择购买二手房。这就意味着有很多东西需要在入住前更换或者修理，那么究竟是哪些东西呢，快和小编一起来看看吧! 更换过滤器和通风口 在入住以后，你首先需要更换的是饮用水过滤器和安装在通风系统上的空调过滤网。毕竟谁知道上一任房主有没有更换过这些过滤器呢?如果前任房主养有宠物，那么动物身上的毛很有可能吸附在空调过滤网上，所以一定要记得更换掉这些东西。 抽油烟机的过滤网也要及时更换，油脂在上面长期堆积有引发火灾的可能。最后，你还需要清洁烘干机的通风口，这样做也可以减少烘干机在启动以后引发火灾的可能。通风口如果不保持清洁，烘干衣服所需的时间也会更长。   更换有害材料 在以前，装修房子的时候用石棉进行绝缘还有使用含铅的涂料都是很普遍的。但经过科学研究表明，那些都是有害物质，有损人体健康。如果你的家庭成员当中有小孩，最好去除那些含铅的涂料。家里如果有铅管的话，最好安装一个除铅的过滤器。 如果你打算将房屋进行大规模翻新的话，石棉有可能会暴露在空气中。在这种情况下，你需要更换绝缘材料，成本大约是20，000加币到30，000加币不等。 去除霉菌 二手房有可能通风不好，再加上室内潮湿，很容易滋生细菌和霉菌。那么如何处理霉菌呢?首先你需要找出湿气是如何进入室内的，然后对该地方进行密封。你可以去超市购买去除霉菌的清洁剂进行清洁。如果还去除不掉的话，你可以雇佣专业的清洁公司来帮你去除霉菌。千万不要觉得霉菌没什么大不了的， 因为它有可能导致人类过敏或者是传染。 修复结构问题 二手房还有一个问题就是因为它是很多年前建成的，它的结构支撑可能已经发生了变化。比如地板可能会发生倾斜，出现裂缝或是有白蚁侵蚀。这些问题都是极其严峻的，你需要聘请专家来帮你解决这样的问题，防止哪一天房子承受不住直接崩塌。类似这样的修复工作可能会需要数万加币。 修理或者更换玻璃 老房子的窗户一般都很漂亮，但是它并不实用。升级到更节能的玻璃可以为你增加室内的自然光线，从而为你节约电费。如果你不想更换玻璃的话，那么你需要确保它们是完好无损的，如果有裂缝的话要密封。更换节能玻璃的成本是450加币到4，500加币之间不等。 修理或更换管道 很多人在翻新房子的时候都把注意力放在了外部的装饰上，但其实管道才是家居的关键。管道如果老化会导致泄露和腐蚀，所以请记得要修理或是更换管道。更换管道的平均成本是1，000加币左右。 更新电线 老房子往往没有那么多的电插座。你可以买多插头的适配器，但是长长的充电线有可能会绊倒旁人，而且也不够美观。最好升级一下自己的电线线路，这样也可以防止火灾的发生。你可以请电工到家里查看线路，让他给你报价大约要花费多少，一般来说大概要15，000加币。 在如今火爆的房产交易市场中，很多房屋都没有经过细致的检查就出售了。为了避免购房入住以后增加潜在开支，在购房之前，请务必让专业人员对其进行彻底的检查，这样你对房屋有一个初步了解的同时还能调整自己的预算。  

　　有分析指本省今年第二季的成交量一年减少近四分一。（资料图片） 　　卑诗住宅市道在政策造成的压力下变差，分析指本省2018年第二季住宅市场活动大幅减少，经季度调整后的成交量只有2.33万宗。楼价普遍上升，其中以柏文的升幅较高，中位价一年升38.2%。   　　经济师邓宁(Will Dunning)利用地产数据公司进行分析，并指联邦和卑诗政府的政策着重于本省的楼房需求。   　　数据显示今年楼市活动大幅下挫，在今年二季，实际成交量为27,942宗，这代表经季度调整后数目为2.33万宗。报告提到，楼市最旺在第二季，因此经季度调整后数目下降，第二季实际成交量比去年同季减少24.21%。 　　分析指联邦政策的重点在全国的楼市，而省府的政策是抑制省内的买屋活动。联邦实施新按揭条例，贷方的压力测试定为合约利率加2%。 　　省府则对主要城市推出投机税，今年的税率由估值的0.5%起。投机税之前，省府已对外国买税加辣，税率由原来的15%升至20%，并将征收范围大幅扩大到大温以外一些地区。 　　邓宁的分析指，楼市表现可遭多个因素影响，但其中一个最重要的条件是创造就业，因有工做的市民才会去认真考虑置业。 　　卑诗现时就业情况有些不稳，而来自加拿大统计局的就业数据显示，卑诗经济减慢了不少，在过去一年几乎没有工作增长，这并有助解释住宅销情减慢的原因；但他指统计局该数据是来自问卷调查，因此是有机会出错。 　　影响楼市的其他关键亦包括利率和可负担程度。数据显示现时的利率较一年前上升，今年第二季5年定息的按揭利率为3.25%，但2015年及2016年平均为2.75%。不过，相对更远的数据，现时水平仍属非常低。他指，当利率高加上楼价急促上升，省民的可负担能力会更差，现时的能力不算最差，但仍比平均为差。 　　本省今年第二季的楼价中位数，由第一季的53.7万元下至51.98万元，但仍较一年前升9.2%。不过，该金额是受到房屋类别或地区所影响。 　　按类别而言，本省独立屋中位价是较去年同期上升3.85%；大温独立屋中位价达133.5万元，按年升幅3.65%，菲沙河谷的中位价为79.1万元，一年升幅较显着有12.85%。 　　卑诗城市屋和柏文的中位价则按年分别升27.8%和38.2%，分别达62.6万元和54.6万元。大温这两类单位的升幅亦明显，城市屋一年升13.49%至71.5万元，柏文按年升23.35%至56.8万元。

今早一个新闻备受关注。多伦多枪案大多人已习以为常，但原本被大家熟知，一片祥和的汉密尔顿小镇也发生了枪案，还是在自家门口被人枪击毙命，实在把人吓出一身冷汗。 这位50岁死者居住在Ancater，Sunflower Crescent上一幢民宅里，案件发生在昨晚10点左右，死者已被证实叫做Albert Lavarone，是位地产经纪，但据警察表示，他一直与犯罪组织的人有联系，猜想这可能和这次有目标性枪击案有关。 周五警官Peter Thom对记者说，Lavarone并没有犯罪记录，但却是警方关注对象之一，“因为他和汉密尔顿地区传统有组织犯罪团伙中的某些人有联系”。 虽然现在就对谋杀动机下定义还为时过早，但是受害人与犯罪团伙的联系可以作为此次案件调查线索之一。 去年，相同案件也发生过，“大名鼎鼎”的黑手党成员Angelo Musitano在汉密尔顿自家车道上被人杀害（Musitano犯罪家族是汉密尔顿三大集中黑手党之一），当警方被问到这之间是否有联系时，Det. Sgt. Peter Thom表示，有可能，但是并没有发表更多评论。 Thom说：“当你回顾过去几年发生的一系列谋杀案，爆炸事件，纵火事件，整个GTA地区甚至到蒙特利尔，这些案件层出不穷。我们相信黑社会内部可能发生了一些事情。我们并不能确定此次枪杀案是否和黑社会内部有关，但是我们会对此继续调查。” 嫌疑人案发前藏匿于灌木丛中 Thom表示，警方通过监控录像发现嫌疑人，男子乘坐银色车到这段街道，停放好，下车躲进周边灌木丛中，在内藏匿了一段时间，直到等来Lavarone回家。 嫌疑人离开藏身处，走近Lavarone，在他家大门前的走廊上朝他开枪。Lavarone随后倒在了家门口，上半身有枪伤，医护人员当场宣布他死亡。 Thom继续说到，“这起事件明显是有目标的，这个人是有任务要完成，他的任务就是杀死Lavarone，显然，他成功了。” 妻儿都在家中等他 警方表示，枪击发生时Lavarone的老婆和两个成年孩子都在家中，是他们最先打911报的警。 警方已经收集了房屋外部安装的监视摄像头录像，并仍在周围街区探访目击者寻找更多监控录像。 警方也在调查Lavarone出事前几天或者几周前是否被跟踪，“我们会尽可能的回顾过去看是否有规律可循，并和他家人沟通看受害人在这之前是否有注意到被人跟踪。”

    　　数十名市民昨日到卑诗省房东协会(Landlord BC)位于温市中心的办公室外示威，要求省府撤销4.5%租金加幅上限并即时下令冻涨租金。示威者期间一度闯入办公大楼在大堂叫喊口号，需要警员到场调停。 　　包括租客在内的数十名市民昨日响应温哥华租客联盟(Vancouver Tenants Union，简称VTU)号召，齐集在温市中心喜士定西街(W. Hastings St.)夹瑟洛街(Thurlow St.)，即卑诗省房东协会办公大楼外面示威，他们高举横额标语又大喊口号，反对省新民主党政府批准将明年的租金加幅上限定于4.5%，令租金负担已很重的租户百上加斤，指租客辛苦工作的血汗钱都成了房东的致富来源，要求省政府撤销加幅并马上冻结租金。 　　VTU发言人兰福(Stephanie Langford)表示大温地区租金惊人，不能再承受大幅的租金上调。她又说，4.5%的上限规定只应用在旧租客身上，新租户的话房东可以重新签合约订立租金，升幅不设限制，房东可因此赚取更优厚的收入。VTU要求省府收紧加租机制，建议不论新旧租客，房东只可每年调整租金一次，指做法可避免业主疯狂加租。 　　示威者Kell批评省新民主党政府上台后曾誓言会协助租客，但现实中却容许房东大幅加租，促请省房屋厅长罗品珍(Seline Robinson)严肃正视问题。关注本地房屋问题的团体Our Homes Can't Wait的陶敬贤表示，除非省府冻结租金，否则房东和租户永远处于对立面，他又呼吁租户团结力量，发起"阶级战争"(class war)，争取租户应有权益。 　　部分示威者在集会结束后不理保安人员劝喻，闯入卑诗省房东协会的办公大楼内，在大堂继续叫喊口号并要求上楼与协会代表对质，需要两名温市警员到场调停。

据HuffPost Canada报道，美丽如画的海洋省斯省（Nova Scotia）有一幢8卧室带泳池的豪宅去年挂牌上市，叫价$500,000，但一直没有卖出去。业主现在决定立马降$100,000，买家拿出$395,000就可拿下。 这栋豪宅的代理经纪Johnathon Benedict对HuffPost表示，是他说服业主降价，结果反响强烈，不仅有加拿大的买家，而且不少海外买家，包括远在迪拜的买家都有兴趣。他现在忙于回电话和电邮，忙得不亦乐乎。 这位经纪说，这个价在多伦多最多买个一居室的condo就了不起了，但这个名为“Lawson House”的童话城堡式物业是名副其实的豪宅：5,100平方英尺，8个卧室，到处都是原木地板... 物业还拥有一个泳池，一个篮球场，附带酒窖，定制橱柜... 他还说，虽然温莎（Windsor）只是一个小城，但各种设施也是应有尽有，商店，餐馆，酒庄... 他说自己一辈子都住在这里，感觉环境特别优美，宁静，居民也是相当友好。

  近日，本地自媒体开始传一篇文章，说是海外永居华人可不受限制把卖房资金全额转到国外，“不论数额多大都可以合法转出”。 文章作者自称消息来源是“小编的朋友”、“供职于一家外资银行的中国分行的Shelly”，并指出“这项政策在2018年年初开始，知道的人还很少”。 文章中提出，海外华人可将境内的售房款一次性结成外汇转至当事人境外银行账户，并强调“正在办理移民不适用”、“购汇金额不得超过卖房款”、“购汇之后，必须一次性出境到指定账户”等要点。 不出意外，这则消息很快刷爆了本地华人的朋友圈。 购汇、财产转移问题一直是海外华人的心头病，近年来中国资本管制日益严格，华人转移境内资产更变得难上加难。因此，如果转移资产真像这篇文章所说的那么容易，等于解决了华人的一大难题。 然而，文章出来后，下面有大量质疑文章内容真实性的读者评论。毕竟，说法都来源于“小编的朋友Shelly”，谁知真假呢？ 本着负责任的态度，记者尝试通过现行法律文件和管理规定，以验证这一说法的真伪。从这个意义上讲，我们的求证的“朋友”是中国人民银行和中国外管局。 通过查证，我们发现这篇看上去可信度不高的文章中，虽然存在一定的真实内容，但也漏掉了一些重要信息未提。其中最重要的，即是申请财产转移者必须在境内销户，或出示中国驻外使领馆出具或认证的申请人在国外定居证明。 重要的事说三遍：销户、销户、销户！ 事实上，文章中提及的转移资产方法，早在14年前就已经正式出台了。 2004年12月1日，中国人民银行就发布了《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》，用于指导移民财产转移。目前，这个文件在中国外管局的网站内部的搜索结果中仍可以看到（试图从搜索引擎得到的结果进入的话会显示“该文章不存在”），我们可初步判定该文件依然有效。《办法》规定，移民财产转移和继承财产转移皆适用于此方法。 以下是我们对《办法》规定中关于移民财产转移部分一些要点的摘抄和解读：   1.《办法》适用于移民财产转移和继承财产转移。文中提及移民财产转移时使用的是“从中国内地移居外国、取得移民身份”的说法，而提及继承财产转移时则改用“外国公民”字眼。 2. 个人财产对外转移可由本人办理，也可委托他人办理。 3. 申请等值财产低于50万的，由外管局各分局审核；等值超过50万的，由各分局初审后转交国家外管局批准。   4. 移民转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出。首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半；自首次汇出满一年后，可汇出不超过剩余财产的一半；自首次汇出满两年后，可汇出全部剩余财产。   5. 申请人需向外管局提交以下材料：   （一）书面申请。内容包括：申请移民转移的原因；财产收入来源和财产变现的详细说明等。   （二）由申请人本人签名的《移民财产对外转移申请人情况表》。   （三）由申请人或其代理人签名的《个人财产对外转移外汇业务申请表》。   （四）申请人身份证明文件。   移居外国的，应当提供公安机关出具的中国户籍注销证明和中国驻外使领馆出具或认证的申请人在国外定居证明。   （五）申请人财产权利证明文件。如房屋产权证复印件、房地产买卖契约或拆迁补偿安置协议书以及其他证明文件。   （六）申请转移财产所在地或收入来源地主管税务机关开具的税收证明或完税凭证。   （七）外汇局要求提供的其他资料。   如有代办情况，还需提供委托他人代办的代理协议及证明。   6. 申请人应先向所在地外汇局提出申请，并在外汇局（或国家外管局）批准、拿到批准文件后，持相关核准件到当地外汇指定银行办理购汇手续。   7. 外汇将只能汇往申请人本人在境外的账户。   8. 涉及司法监管及涉及刑事、民事诉讼案件的财产，在结案前不予受理申请；申请人近亲中有涉及刑事、民事诉讼案件的，需有关部门出具该财产与案件无关证明，否则不予受理申请。   通过《办法》不难看出，申请财产转移者必须出示境内的销户证明和境外使馆开具的定居证明，从这个意义上讲，通过枫叶卡方式和国内保持联系的海外华人不适用此法。入籍者和国内经济联系密切者，也未见得能通过外管局审核。   按照《办法》规定，不管你卖房不卖房，境内财产理论上都可以转移出来。但这样做的前提，就是申请必须通过销户，斩断和国内的联系。无户口无瓜葛，从此彻彻底底当个“外国人”。 而且！！就算你这么做了，户口销了，和国内斩断联系了，申请递上去了外管局还要审核呢？能不能通过审核由外管局说了算！！ 现在资本管制这么严格，您觉得外管局会给批吗？ 这么一看，此事难度不小、代价挺大。 当然，既然理论上可以，说不定真可以，只是不知道从2004年到现在，有没有人照此方法转成功过。