地产

高端房地产市场持续感受到外国买家税的影响，导致加拿大两个最昂贵城市的豪宅销售量今年下滑。 房地产经纪公司Re / Max表示，多伦多和温哥华的价格区间在100万~200万间的独立式住宅（Single-detached homes）销量在今年降低了近35%。     根据周二公布的年度报告，区间在200万元至300万元的独立式住宅销售量在多伦多下降了50％，在温哥华下降了22％。 与此同时，售价超过300万元的房屋在多伦多下降了44％，在温哥华下降了45％！ Re / Max表示，购房者一直在努力解决在安大略省和BC省的外国买家税的难题，以及BC省针对300万以上豪宅所增加的交易税和学校税。 “政府实施的所有新规则，以及外国买家税和新的贷款法规，都只是对市场中最昂贵的部分造成了压力，” 克里斯托弗亚历山大，Re / Max执行副总裁兼区域总监说。 他表示，由于迹象显示加国房地产市场可能正在降温，豪宅卖家今年也可能会犹豫不决，而选择“等待”出售。 报告称，虽然豪宅销售正在减弱，但低端的豪华公寓市场销售却增长，主要是由于千禧一代和婴儿潮一代都趋向于将他们的遗产“缩小规模”。亚历山大说，他们选择公寓是因为他们可以节省下更多的钱，尤其是在主要城市生活。 “他们中的大多数人都把孩子都放在了学校里。因此他们不再需要这么多空间了。他们的独立式房屋值一大笔钱，现在他们可以购买一套非常漂亮的豪华公寓，这个公寓虽然不大但可以在一个非常好的城市区域，他们可以获得更加城市化的生活方式，享受生活。“他说。 该报告称，多伦多100万至200万元的公寓销售额同比增长2％，温哥华则增长6％。卡尔加里增长了3％，而维多利亚州的销售额增长了19％。 到目前为止，2018年在多伦多出售的最昂贵的公寓售价为1150万元，高于2017年销售的最昂贵的公寓所支付的800万元。今年迄今为止在温哥华销售的最贵公寓为1170万元，相较于从去年870万元的最高价格增长了34％。     （温哥华天空Frank编译）

上周在MLS新上市的最大的豪宅是位于南素里的chi-chi Panorama Ridge社区的这座：   价格为12,999,000，即使是这样吓人的数字，也才是该地区价格新上榜的第四位。 总建筑面积超过10,000平方英尺，主屋有六间浴室，四间卧室。 家里还有一块令人难以置信的巨大室内休闲设施区域，其中包括一个大型娱乐室，一个酒吧，一个私人健身房，一个游戏室和一个专业级的双线保龄球馆。    这座拥有14年历史的住宅还拥有巨大的拱形天花板和特级厨房。 外面设有一个带热水浴缸和海景的度假式泳池露台，一个户外起居和用餐区，一个桑拿休息室和一个全尺寸的泛光灯网球场。 占地2英亩的山顶“酒店”还有一个独立的1,232平方英尺的马房（包括在总面积中），可用作客人住宿或出租。 在过去的30年里，这个地段的价值发生了很大变化。 记录显示，在1986年，该物业及其1973年建造的房屋售价仅为22万。 经过多次交手后，它在2002年，即2004年建成的房屋建成两年前上市，价值115万。 BC评估去年的价值为4,890,000元，2017年房屋的年度房产税为16,886.99元。     （温哥华天空Frank编译）

加拿大广播公司CBC这个星期陆续推出有关加拿大人负债问题的报道，包括车贷、房贷和信用卡债务。 债务问题系列报道 根据加拿大广播公司最新的调查，在连续多年利息率接近为零的宽松贷款环境下，加拿大消费者负债快速增长，是名副其实的债台高筑；而在加拿大中央银行一年多来几次上调利息率后，越来越多的房奴们开始担心自己的债务问题。 到今年8月份，加拿大家庭负债总额已经超过2万亿加元，房贷占债务总额的差不多四分之三。加拿大家庭平均的房贷债务超过26万加元。 在10月5日到11日期间，加拿大广播公司对1千名拥有房产的加拿大人的调查显示，有差不多四分之三的房奴们承认他们对利息率的上升感到焦虑。 58%的房奴们说，如果他们每月债务负担的供款增加1百加元他们就不得不改变消费习惯、减少其他方面的开支。 Shannon Lee Simmons 是专业财务顾问 不知高利率的可怕 注册财务顾问Shannon Lee Simmons说，她日常见到的顾客群体反映出的问题与加拿大广播公司的调查结果基本一致，有太多的消费者是月光族，让他们每个月存下一百块钱几乎是不可能的。 Shannon Lee Simmons认为，负债这么高的问题与年轻一代人把低利率环境当作是理所当然有关；他们没有经历过、也不知道高利率环境有多么厉害。 今年四十岁的房主如果在三十岁时买房，他们只知道银行优惠贷款利率在3.7%到5.75%之间，他们不知道上世纪80年代初加拿大商业银行的最优贷款利率曾经达到高于20%的吓人水平。 商业银行的最优贷款利率以加拿大中央银行利率为基础变动。自2017年7月以来，加拿大中央银行已经四次上调利率，把央行利息率从0.5%上调到1.5%。金融市场的共识是10月24日加拿大中央银行会再次上调利息率。          

根据世界著名银行Credit Suisse的评估和测算，加拿大富豪人数在今后5年会增加一半。这样的增加速度不但把邻国美国甩在后面，而且领先其他西方发达国家。 2018年加拿大有130万名百万富翁，到2023年加拿大的富豪数量会猛升54%、达到差不多2百万个富豪。 相比之下，美国在今后5年中富豪数量虽然会达到2千万人，但其富豪人数的增长速度在5年中只有18%。 在富豪数量的增长速度方面，加拿大在世界最大的24个经济实体中上排名第三，仅次于中国和俄国。 这主要归功于加拿大房地产价值的持续攀升。 46％国民拥10万至100万美元财富瑞信报告称，尽管加国房地产市场近期降温，但房产价值仍将继续成为加拿大家庭财富攀高的重要推动力。报告作者之一、西安大略大学经济学教授Jim Davies表示，加拿大百万富翁增多的原因之一是预计加拿大人的住宅价值将继续攀升，即加国房市不会崩盘。加拿大房地产协会近日公布的数据显示，与去年同期相比，9月份加国房屋交易下降近9%。但是，全国平均房价比去年同期上涨了0.2%，至近48.7万元。Jim Davies补充道，预计加拿大百万富翁大幅增加的另一个原因是，目前很多加拿大人的财富接近100万美元。 （上图2017年排名第五，2018年排名第三，火箭速度）报告显示，加拿大人中，46%以上的财富在10万至100万美元之间。瑞信报告还概述了2000年至今18年间加拿大人的财富增长情况。加拿大每个成年人的财富以5.4%的平均增幅在攀升；像其它发达国家一样，在2008 – 09年全球金融危机期间略有下降。 虽然加拿大房地产市场出现冷却迹象，但Credit Suisse的报告认为加拿大房地产市场不过出现崩盘的局面，因此房地产价值将继续成为支持加拿大富豪资产增加的一个主要因素。    （温哥华天空C综述）  

据Globalnews报道，对于想要出售房屋的汉密尔顿房主来说，现在有好消息。 Royal Lepage发布了2018年第三季度市场调查预测（2018 Market Survey Forecast），与去年同期相比，汉密尔顿房屋价格上涨了5.2％，平均房价达到571,157元。 调查显示，汉密尔顿两层住宅的价格中位数上涨5.1％至606,671元，而平房的价格中位数上涨至509,384元。共管公寓的价格中位数上涨8.9％至344,422元。 Royal LePage 地产公司的经纪人Joe Ferrante表示：“汉密尔顿正朝着更加平衡的地产市场迈进，价格合理的房屋仍然吸引很多人出价，销售速度很快。随着新抵押贷款压力测试规则带来的冲击消退，大多伦多地区的买家和新移民继续选择汉密尔顿，因为这里房屋价格可以负担，所以我们看到需求开始回升。” Ferrante补充说，汉密尔顿的房屋价格上涨，以及符合抵押贷款资格越来越难，都使得公寓市场对千禧一代更具吸引力。 “随着新住宅项目进入市场，公寓买家有很多选择，”Ferrante继续说道：“无法负担独立住宅首付款的年轻人，开始对新公寓表现出更多的兴趣，而这正在导致价格上涨。” Royal Lepage预计，2018年最后一个季度的地产市场将更加平衡。价格稳定上涨，销售数量也将保持稳定。

　　有分析员预测大温独立屋价在2028年会升至280万元。（资料图片） 　　曾经一度准确预测大温独立屋近年升跌走势的地产市场分析员，现预计楼价会进一步下滑，跌完三年至2020年第三季见底140万元后，再过三年便急升回到2017年的水平，到2028年的大温独立屋价更有可能高达280万元。   　　大温地产局的数据指，今年9月独立屋的成交量较一年前下跌40.4%，而基准价为154万元，平均的成交价则约158万元。   　　地产市场分析艾特尔(Dane Eitel)曾在一年前预测，大温地区独立屋销情在2018年会下滑，独立屋平均价会由2017年5月的高峰180万元下跌至今年第三季的160万元。 　　他应用股票市场式的分析到楼市，他现预测大温独立屋价会进一步下跌，到2020年第三季见底至140万元，然后平稳约18个月后，在2022年1月开始回升，并会急剧上升。 　　他说："在2023年的年底前，我们会回升至2017年高峰(183万元)，而那突然涨价将会是历史性的，尤其是那些在谷底或接近谷底买入(的业主)。" 　　他预测及后五年至2028年，大温独立屋价会达"天价"至280万元左右，这较预测谷底价140万元多一倍。 　　艾特尔楼价持续下滑至2022年有别于卑诗地产协会(BCREA)的预测，协会认为现时出现的下调与政府的政策有关，并指现正在恢复中。协会提到销情在6月已到最低位，此后已相对较活跃，有约3.5%上升。协会首席经济师穆尔(Cameron Muir)曾指卑诗楼市正走着安省及阿省曾出现的路途，他所指的是按揭压力测试所带来冲击已在减退，并导致成交上升。 　　不过，艾特尔认为大温独立屋销售及平均价的40年周期显示出该交易模式会在未来10年重现。他提及的那长期性周期在1987年10月开始，一直至1996年，平均楼价在该段时间内上升近两倍至1995年2月出现的28.6万元。平均价然后在1996年12月下跌19%见底，楼价一直未能重上至之前的高峰，直至6年后，即2002年11月才回升。他说，大温现正出现类似的情况。

  国家统计局刚刚发布了9月70个城市的房价数据，楼市的传统旺季“金九”失色，一线城市房价环比下跌，二三线城市涨幅也出现回落。相比而言，中西部城市涨幅较大。 中西部城市领涨 从新房环比来看，西安涨幅高达6.2%，排在首位。 其次是呼和浩特（2.8%）、泸州（2.6%）、贵阳（2.1%）、西宁（2.1%）、昆明（2.0%），涨幅均不低于2%。 图片来源：统计局官网 “西安涨幅靠前，一方面是因为此前落实了人才引入的政策，潜在购房需求增加，另一方面是与西安相比，其他省会城市的购房政策更为严厉，对新房的价格把控也更加到位。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。 根据国家统计局数据，房价上涨较快的城市多为中西部城市。 “这些城市库存接近完成，而且当下投资需求依然集中，叠加上棚户区改造，使得中西部房价上涨全面领先。”中原地产首席分析师张大伟说，全国市场分化非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。 一线城市房价环比下跌 一线城市房价全面降温，4个一线城市新房价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手房价格由上月持平转为下降0.1%。 具体来看，新房方面，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手房方面，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。 “所有一线城市中，只有广州上涨，但实际上广州9月份的楼市已经有所降温，出现上涨是因为受到了‘双合同’泛滥的影响。”张大伟说。 资料图：2016年4月，北京丰台区不动产登记事务中心外排起长队。中新网 邱宇 摄 另外，二三线城市的涨幅也有所回落。9月份有64城新房价格环比上涨，相比8月份的67个已经出现了减少。 58安居客房产研究院首席分析师张波说，“金九银十”成色不足已是市场共识。房价九月大面积上涨的趋势已经得到明显缓解，其中新房上涨的趋势减缓更为明显。 楼市降温离不开调控政策 今年“金九”楼市表现较为平淡，与持续的房地产调控政策有很大关系。 根据中原地产统计数据，9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次，再次刷新了历史纪录。年内累计房地产调控次数更是高达385次，同比上涨幅度达82%。 9月，上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域违法违规行为，治理房地产市场乱象。 张波说，9月楼市受到政策因素的强烈影响，除中央的宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳“731新政”、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场精准调控。这也让楼市出现普遍降温态势，大部分主要城市的楼市成交和土地出让均出现了不同程度的环比下跌。 资料图：民众在2017年北京春季房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄 未来房价会有何变化？ 严跃进说，呼和浩特、泸州和西宁等城市的购房政策相对宽松，要警惕后续出台收紧性政策的风险。一些中西部城市后续如果房价上涨过快，那么面临管控的可能性也会比较大。 张波认为，在楼市降温的大背景下，“稳定”依然是四季度的重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定。 从58安居客房产研究院购房者和经纪人信心指数来看，购房者信心指数为92.8，环比下降5.7%；经纪人信心指数为102.9，环比下降2.3%。多数购房者和经纪人认为房价短期内会维持稳定，但依然看好未来。 9月64城房价环比上涨 只有这3个城市跌了 数据显示，9月份有3个城市房价出现了环比下调，分别是深圳、金华、上海，另外还有泉州、厦门、北京出现环比持平。 相关报道：9月64城房价环比上涨 只有这3个城市跌了 今日（10月20日）上午，国家统计局发布了2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。 深圳上海金华新房价格环比下降 数据显示，9月份有3个城市房价出现了环比下调，分别是深圳、金华、上海，另外还有泉州、厦门、北京出现环比持平。 64个城市环比上涨，上涨最明显的是西安环比上涨高达6.2%，同比涨幅亦高达20%。另外，环比涨幅超过2%的是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明。 一二三线城市表现如何？ 先看一线城市。据初步测算，从环比看，今年9月，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%。二手住宅蜂蜜，销售价格则由上月持平转为下降0.1%。其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。 31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。 跟去年同期相比，一二三线城市房价涨跌如何？数据显示，9月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点；二三线城市同比分别上涨9.6%和9.1%，涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点。 15个热点城市房价11个环比小涨 15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月增加1个；持平的2个，与上月相同；上涨的11个，减少1个，最高涨幅为1.3%，11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。 同比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为1.3%；持平的1个；上涨的12个，减少1个。房价上涨最猛的是济南，涨幅为12.3%。 二手房价格上调城市也高达59个，依然处于高位。包括贵阳等中西部城市也成为了房价上涨的主力。 “总体来看，今年‘金九’楼市表现较为平淡，房地产调控效果持续显现。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从58安居客线上的数据来看，全国挂牌二手房源量环比下降，一线城市新增房源量环比跌幅普遍高于平均值。稳定依然是四季度重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定，房价稳中有降的同时，未来预期稳定也是调控重点。 58安居客房产研究院购房者和经纪人信心指数显示，目前购房者信心指数为92.8，环比下降5.7%；经纪人信心指数为102.9，环比下降2.3%。多数购房者和经纪人认为房价短期内会维持稳定，但依然看好未来。  

近几年，温哥华和多伦多的condo价格就一直在涨！涨！涨！一直在暗中较量。最近，一个挂牌出售的condo更是创造了新纪录，不仅成为多伦多最贵的condo，同时还是整个加拿大最贵的！ 究竟贵到什么程度呢?售价$28,750,000! 图片来源：Realtor（下同） 没错，就是2875万加币!这个高价已经成为全加拿大挂牌出售中最奢华、最昂贵的condo。不过等大家看到这个condo的地理位置还有设施配置的时候，就会觉得，难怪要这么多钱! 这套公寓占据整栋公寓大楼非常大的一部分，位于多伦多Yorkville社区的中心地带--155 Cumberland St，位置绝佳。而且，在5000平方英尺(约464.5平方米)的室外露台就能看到这个城市的美景和CN塔。 那还只是户外面积，论到室内面积，足足有1万平方英尺(约929平方米)，共有4间卧室，7个卫生间，一个2层的走廊…这还只是一长串奢侈品清单的开始… 这套公寓里还有一个健身房和图书馆，带有地下停车场。图书馆内除了有两个超大书架，还有一个很大的办公桌和一套沙发，沙发旁边就是落地窗，整个布局既和谐又简洁利落。 内部设计以亮色和暖色调为主，装饰华丽。有很多奶油色和一些鲜亮的红色和橙色。米色的沙发，装饰上红色的靠垫，加上室内墙上充满复古风格的壁画和地上铺设的地毯，别具一格。 就连卧室里面，也是奢华的可以。超大的面积，大大的落地窗和露天阳台…真是大部分人理想中的住处啊! 总价2875万，月供对于大部分人来说都已经是个天文数字了，但是别忘了，这可不是所有要付的价钱。因为这是公寓，所以还要付管理费之类的，算起来，月供需要$11,696左右… 真想看看这套公寓最后房落谁手啊，谁知道呢，说不定Drake正在找新住处呢。

虽然Uber并没有成功打入大温地区的市场，但当初Uber进入多伦多时，许多职业出租车司机们可是一肚子不满，愤怒，抵制，抗议和游行。过不了几天，GTA地区的地产经纪可能也要尝尝这个味道，因为“地产界的Uber”来了！一旦这个“Uber”成功“登陆”GTA地区并成了气候，恐怕好多地产经纪要失业！这也为大温地区的地产经纪敲响了警钟！ 众所周知，多伦多近几年房地产业兴旺，不少地产经纪赚足了银子。据说一名地产经纪一年做成几笔交易就可以舒舒服服地过一年，也就难怪GTA有50,000多经纪（多伦多地产局2017年数字是50,010），安省更有80,000多名经纪了（非官方资料）。 按照传统运作方式，除了少数私售的业主外，那都是房屋卖家和买家通过各种途径来找代理，或是通过亲戚朋友，或是通过广告，或是经纪们挂在待售及已售物业外的牌子——那里的关键信息不仅包括经纪容貌，姓名，还有其联系方式... 但数字时代将会给这个传统模式带来翻天覆地的变化，就像Uber等给出租车行业带来的巨大变革一样！以后将不再是房屋卖家和买家找经纪，而是反过来，由经纪们来找卖家或买家，经纪们要有生意做，那就得“竞争上岗”！ 随之而来的是，以后不再是买家们为买到心仪的房子来抢offer，而是无论卖方经纪，还是买方经纪，都要来抢卖家或买家了！ 加拿大金融邮报的报道说，总部设在多伦多的一家房地产网站Nobul.com已经闯出名堂，开地产界先河，将给房屋买卖市场带来巨大变化，其范围及强度足以与Uber给汽车出租业带来的变化相提并论。 那么这个Nobul.com究竟如何运作呢？举例来说，如果阁下是卖家（或是买家），当然最希望知道代理经纪的服务质量如何，以及收费多少。要是如此，阁下就可以在Nobul.com上登记，将物业的相关信息填上去，然后就可以陆续收到经纪们发来的信息，包括针对这个物业提出的卖房策略与建议，同时也会列出收费。 其实这个平台已经运转数年了，已有数千经纪通过这家网站给卖家和买家提供服务和专业协助。反过来，这些接受服务的消费者也可以对经纪的服务进行评价甚至打分，项目无外乎服务质量，收费情况。因此卖家和买家就可以根据这些信息，选择最有能力，服务最佳，以及收费最合理的经纪。 Nobul.com的最大优势是为消费者提供了便利，同时也提高了地产业界，尤其地产经纪们之间的竞争。可以预期，Nobul.com红火之时，也就是消费者，包括房屋买家和卖家的省钱与开心之日，但却是地产经纪们真正竞争的开始。 其实加拿大地产界竞争日益激烈，经纪这碗饭也越来越不好端。今年7月，英国无佣金在线房地产经纪公司Purplebricks PLC进军加拿大市场，它在收购免佣金在线房地产经纪人网站Dupropio / ComFree Network（DPCF）之后，将给加拿大地产界带来冲击。 Purplebricks和DPCF并不按房屋最终销售价格收取佣金，而是前期向卖家收取固定费用。DPCF的加拿大英语卖家用户只需预付599元，魁北克的服务套餐价格从699元到1099元不等。

加拿大房地产市场似乎已经趋于平静，但是最新调查发现，近期绝大多数第一套房的买家们在买房时都超出了自己的预算。 据加通社报道，加拿大按揭和房屋公司（CMHC）在年度按揭消费者研究报告中指出，有85%的首次买房者称，他们把能花的钱都花了。 但是与此同时，有76%的买房者相信自己能负担得起每月的房贷。 有60%的首次买房者和69%的非首次买房者表示，一旦房贷遇到问题，仍有“足够资产”比如其他投资或物业可以应对。 CMHC是联邦住房监管机构，该公司自1999年开始展开这项调查。最新调查显示，买家们心目中最看要的因素，一直都是房屋的可负担性，这一因素的重要性超过房屋所在的社区，距离工作地点远近，以及房屋状况等其他因素。 超过半数接受调查的买家称，他们最担心的是不可预见的开支，在房屋上的开支太高，以及利率上升。     加拿大央行自去年7月以来已经四次加息。目前的基准利率是1.5%。普遍预期，央行将于10月24日宣布再一次加息。 利率上升，新的按揭压力测试，以及安省15%外国买家税，已经导致部分市场转冷。本周实发，加拿大协产协会的报告显示，全国房屋销售量出现近5个月以来首次下降，主要是由于温哥华和多伦多市场疲软。 目前加拿大房价走势平稳，但是人们对房市的前景仍然乐观。 CMHC的调查发现，80%的买房者仍然相信购房是一项好的长期投资。66%的买房者认为他们的房子在未来12个月里会升值。 这项网上调查是在今年4月进行，共采访了超过4000名去年申请房贷的加拿大人。 

导语：北京二居室的价钱，在国外却能买到数百平米的带院别墅。看上去是诱人的高性价比，却也有意想不到的遭遇和麻烦。 中国人对购房有一种特别的热情，以至于漂洋过海，投资版图早已扩展到世界各地。 北京二居室的价钱，在国外却能买到数百平米的带院别墅。看上去是诱人的高性价比，却也有意想不到的遭遇和麻烦。 当国内的房价已经影响甚至支配人生选择时，换一种视角去看看别处的生活，也许有别样的体验。 每日人物联系了4个分别在新西兰、美国、日本、澳大利亚买房置业的中国人，讲讲他们在国外买房、生活的故事。 打理草坪累得我腰酸背痛 一只野鸡飞进我院子里的时候，我还在除草。 我和鸡都吓了一跳。作为中国人，我的第一个念头是“这鸡是烧着还是炖着好吃”。只是我刚动了抓它的念头，它就被我手里的割草机吓飞了。 此时距离我买下新西兰的这套别墅还不到1周。这套300平米左右的别墅，附带一个600平米的院子，还有一个双层车库。车库的第二层比我以前租的房子都大。开车的话，十多分钟就能到公司。 我买的别墅位于奥克兰，新西兰的第一大城市。论地位，应该相当于国内的上海了。但我对比了一下房价，500万在上海只能买个两居室，但在奥克兰买个别墅却绰绰有余。 在接下来的日子里，我又陆续见到了野兔、松鼠、野羊，有一天还见到一只羊在我的草坪上拉屎——前一天我还躺在草坪上打滚来着。 不得不说，新西兰的空气是真的好。躺在院子里，蓝天白云总能让我心情舒畅。空气里有潮湿的海风，还有青草的气味，像久违了的在从前老家山村才能闻到的味道。 这种好心情没持续几天，第二种意外又来了。新西兰空气湿润，草长得很快，我家门口的草坪很快杂草丛生，还开了白色的小花。我花了一整个下午，用打草机把门口600平米的草坪打理了一遍。 最后那叫一个腰酸背痛。而修理完的草，像是被野生动物啃过了一样。   新西兰的别墅前，有一片宽广的草坪 图 / 受访者提供 新西兰这边的房子都一个特色，就是都会有deck，英文里翻译成甲板，有点类似于房子的露天阳台，是纯木质的。很多当地人都喜欢在deck上晒太阳，或者喝点酒，头上撑个巨大的阳伞，很享受。我也在deck上弄了一个烤箱，生上火，上周烤了两打生蚝吃，很过瘾。这边生蚝折合100人民币一打，都是刚从海里捞上来的。 有一次，我到朋友的庄园里去玩，一些野山羊跑了进来，这些野山羊在当地数量太多，已经成灾，因此可以合法捕猎。我们打了几只野山羊，还抓住了一只，只是它实在是太灵活了，不得不给它套上了枷具，养在庄园里。我看到它的时候，它总想从栅栏里钻出去。 养在庄园里的野山羊 图 / 受访者提供 这边的治安也有一定的问题，当地的毛利人和岛人普遍好吃懒做，常常做些小偷小摸的事情。我的同事把车停在路边被偷了，所以我打算在家周围装几个摄像头。 除此之外，一切就都还不错。唯一遗憾的是，我一个人住在这么大的house 里确实有些寂寞。冬天的时候，我只开一个房间的暖气，住在其中的一个卧室里。除此之外，房子其他的地方都是黑暗的。只有在这样的时刻，我才会想到，此时北半球的家乡正是温暖的盛夏啊。 房子买的越多，交的税越多 在美国买房子，最大的问题是税太高了。 之前只是看美国的房子并不贵，比如，我们看中的新泽西一处顶级学区房，房价90万美元。 最开始我还疑惑，这么便宜为何不多买几套。后来发现，买了房子每年都要交房产税。我这个房子，每年都要交18000美元的房产税，房子买的越多，交的税越多。 美国经历次贷危机之后，房地产市场一直低迷，也与高额的税分不开关系。 我在这边买了房子，孩子就能在这边的学校上学，也不用什么七七八八的证明，只要有居住证明就够了。 因为是顶级学区，也使得我们的房产税增加了不少。不过，尽管如此，也比国内的便宜。 比如，西城区学区房现在10万一平米，600万能买个60平米的老房子，使用面积可能只有40多平。但这价格，在纽约，我能买到一个占地1亩的别墅。 在美国买房还有一些比较麻烦的地方，就是买卖双方都要请律师，律师费1500美元左右。也得找中介，在公开的看房日，大家都去看房子，把自己的心理价位提交一个offer，到时候中介从offer里选择出价高的买家。流程比较专业，但是比较复杂。 买房后，我没考虑过修游泳池。因为修了之后，房产税就更高了，更不用说遗产税。在美国，如果要把房子当做遗产传给下一代，还得交40%的遗产税。   住在别墅里，打理起来确实很麻烦。我上班比较忙，就买了个扫地机器人。其他邻居的灌木丛都修成了圆形，很漂亮，而我们家的院子简直没法看。 另一个问题是会有蚂蚁进来，毕竟房子是木质的。我很讨厌蚂蚁，爬得到处都是，直到我去超市买了专门除蚂蚁的药膏挤在门口。为了照看孩子和打理家，我把妈妈也接到了美国。本来我们计划在门口的院子里钟一些蔬菜，但我妈也不怎么会，就撒了一些南瓜种子，现在已经开花了，就是不知能不能结南瓜。 只要不合秩序，就会被人鄙视 在日本生活不是一件容易的事情，哪怕你买了房子。 比如在路上开车，遇到行人过马路，车是肯定要停下来让人的，如果你不让，就会被人鄙视。我每次停下车让行人通过时，行人都会停下来跟我表示感谢，还会鞠躬，让我觉得所做的事情是有回应的。这在整个日本社会已经成为一种氛围，不遵守秩序的人就会感受到来自社会的压力。 这种压力如影随形。我认识一个朋友，买的是日本的一户建，也就是那种独栋的小楼。这种房子需要把门口的草坪打理干净，如果家门口脏脏乱乱的，邻居就会看不下去，鄙视你。在日本生活，偷懒和不讲公德都是行不通的。 樱桃小丸子的家，就是典型的“一户建” 图 / 网络 众所周知，上个世纪90年代初日本经历过日元贬值、房价崩盘。日本人常把随后的20年称之为“失去的20年”。我问那些四五十岁的公司客户，他们都对当时的状况心有余悸，房价从小城市开始暴跌，最终影响到东京，房价被腰斩。人们还不起高额的房贷，许多房子被银行收回，但这些房子最终也烂在了银行的手里。 接下来是漫长的恢复期。如今东京要开奥运会了，日本房价稍见起色。我这个时候在东京买了一套两居室的公寓，房价一平米约4万左右人民币，远远没有到20多年前日本经济衰退之前的水平，同时贷款年利率只有0.7%，基本相当于无息贷款了。 房价崩盘给日本人带来的很多影响是潜在的。比如日本年轻人更喜欢租房住，加上日本的企业员工调动非常频繁，租房比买房更方便。我认识的几个日本人更注重当下的享受，过着0存款的生活，赚多少就花多少，也不愿结婚，今朝有酒今朝醉。 东京的公寓 图 / 视觉中国 但在我这个中国人看来，日本买房是很划算的。日本公共交通很发达，我这套房子地段不错，出门步行去地铁站只需要8分钟，买下来是4400万日元，折合人民币约270万元人民币。如果出租的话，每个月可以租到15万日元，这样二十几年就可以收回房款了。 不过我是用来自己住的。日本的许多公寓都是欧式装修风格，我住得也比较习惯，唯一不同的就是看电视要收版权费，哪怕安装国内的电视盒子，电影和电视剧在日本也看不了。 如果你看盗版的电视，别人知道了也要鄙视你。 我得习惯和野生火鸡一起走在马路上 为了追求一下“土豪”的感觉，我刚来澳大利亚留学的时候，就租了悉尼富人区的别墅住。 没想到刚住没多久就被吓到了，这边的别墅都不用钢筋混凝土，普遍用的是木材，给了昆虫活动空间。那天我在厨房做饭，发现一个蜘蛛趴在洗碗池里，黄色的身体，全身都是毛，足足有我的巴掌那么大！ 我吓得尖叫一声，拿起杀虫剂对着蜘蛛喷了5分钟，才把它喷死。 不过别墅如果花心思打理的话，住起来其实也不错。院子里，房主种了许多花，还有一棵柠檬树，结下来的柠檬是纯天然的，泡水很好喝。院子大的另一个好处就是有很多和家人一起玩耍的空间。当地人特别喜欢玩飞盘，两人隔个几十米，互相扔来扔去，边扔边笑——这在国内完全没法玩。房主人还搭了一个蹦床，孩子们有时在蹦床上玩耍。后院，还有一个游泳池。 不过游泳池更像是一个装饰。因为维护起来真的太费事了，要消毒、清洗泵机，如果日子久了，还会长青苔，得专门雇一个人打理才行。要我自己去做，是肯定做不来的。 澳大利亚人特别喜欢养狗，国外的狗体型特别大，有的还带着口套，弄得我很害怕。 在当地生活，另一个不习惯的地方，是他们的生活节奏实在太慢了。一条轻轨，修了两年了还没修好，据说还要再修两年。工人也不会让自己累着，下午四五点就下班，跑去酒吧喝酒享受生活去了。 这几年澳大利亚的房子也在慢慢上涨。我在墨尔本买了栋别墅，又在布里斯班买了个市区的公寓。墨尔本是澳大利亚的第二大城市，也被评为“全球最适宜居住”的城市之一，布里斯班则是澳大利亚第三大城市。 在澳大利亚的家 图 / 受访者提供 之所以一下买了两处房产，是因为澳大利亚买房最好的一个政策是，可以签租金回报协议。墨尔本的那套别墅大概花了52万澳元，布里斯班的公寓大约42万澳元，澳元和人民币的汇率约为1比5。签的协议中规定，买了房子之后，一年我最少可以有5%的租金回报收益。 另一方面，澳大利亚的首付很低，可以首付10%，贷款90%，我现在用两个房子的房租，就可以和贷款相抵了。 但风险也是有的，当地会控制外国人来这边炒房子，因此说不定什么时候就会出一个政策，这是无法预期的。 在这样的城市过日子，需要习惯的事情还有很多，比如我得习惯和野生火鸡一起走在马路上，也得习惯当地并不可口的华人饭馆。好在我也明白了一个道理，生活可以有许多种，而在哪里生活都得适应。   大家觉得加拿大的别墅住的烦吗？

英文中，有一个单词令很多屋主闻风丧胆。那就是——Squatter，占屋者。   胆大妄为、厚脸皮，是这些人的特点。看见有没人住的空屋，根本不管什么法律的约束，直接溜门撬锁搬进来。只要你没有发现，我就免水免电的白住着；甚至即使你发现了，我就是赖着不搬！就当是“替天行道”——替政府收你们的空置税来了。   无论是屋主还是警察，常常对这些人束手无策，很是头疼。       先前我们就曾报道在位于Cambie & King Edward附近有个待开发的价值480万的房屋，“Squatter”们已经来来往往数月，犹如自由出入的“五星级酒店”。     附近的居民表现出对安全问题的担忧，曾向政府致电数次、甚至报警反馈情况，但似乎没人关心这件事，开放商也没有责任。     “我多次打电话给政府......他们告诉我已经打电话给VPD并且他们已经逮捕了，但这并没有解决问题。这些占屋者依旧每天在我眼前俩来往往。” 一位邻居说。         许多华人房主，若长时间居住在国内或其他外地，房屋无人看管，也很容易出问题。     这不，月前美国洛杉矶一户房子上市求售的林氏夫妇也遭遇空屋遭陌生白人男子霸住事件，正陷于花钱请律师打官司，驱逐霸住者的痛苦过程中。      林氏夫妇表示，两个月前在旧房客搬离后，决定将1000平方呎，两房一卫一厅的老房子上市求售。过了不久，邻居来电告知他们的房屋隐约有人入住，他们立刻赶往空屋查看，发现一对白人父子擅入霸住。    白人父亲49岁，儿子19岁，两人声称他们是在Craiglist网站看到租屋消息、并对林氏夫妇出示假租约，表示自己也是受害者。 林氏夫妇答称，“既然如此，我们也可以将房子租给你。”不过当他们要求白人男子出示证件时，男子坚决不肯出示，也不肯搬离。他们随即打911报警，警局人员竟当下表示警力不足，无法前往。 林先生回家用男子的名字上网一查，发现对方有三个假名且有犯罪案底，曾经在佛罗里达州被依窃盗罪通缉，后来逃到纽约又涉嫌假扮房东，上网转租他人房屋并诱骗受害者签约付押金，前科累累。 林氏夫妇发现男子是通缉犯后又再次致电警局，等了七个小时，警察局最终表示他们必须要按程序驱逐房客，警察无权驱逐他们。且对方握有租屋合约，不论是真是假，一切要交由法庭裁决。 林氏夫妇表示，他们来美40多年，头一次遇到警察对案件置之不理，部门之间互踢皮球，令人气结。“目前停在屋内车库的车也是赃车，这名男子是现行犯，是个危险人物，警察为什么任由他在外面霸占别人家？” 警局表示，林氏夫妇必须先填写报案单，透过法院驱逐程序，首先要委托律师寄三次通知书给霸住空屋者，要求上法庭解决。 林太太心有余悸表示，第一次送通知书的时候，霸住者Richard威吓她这样做是违法的，会反告她。Richard一副不在乎地表示，“你们现在也无法对我怎么样，我至少可以在这里免费住三个月。”由于不懂法律，加上对方态度凶狠，深怕对方藏有攻击武器，便决定先行离开。 林先生说，“整起案件很有可能是犯罪集团所为，利用网络资讯发达，查到待售空屋资讯，便立即搬进去强占民宅。” 从事房地产经纪的黄小姐表示，空置或代售的房屋遭陌生人入侵时有所闻。由于加州的法律是保护住客的， 即使是非法入侵民宅，法律规定屋主不能随便驱逐住客，叫警察来也没有用，屋主只能透过法院途径申请驱逐令。  停在屋内的赃车。（受害屋主王女士提供）     倒霉的为何总是华裔     同样居住在洛杉矶的另一华人屋主范先生在买房过户时，也发现房屋被一陌生墨西哥女孩占据。   据警方报告描述，墨西哥女孩说她在广告网站Craigslist上看到这间出租的房屋，和登广告的男子约好看房签约，并交付了1400美元定金和1400美元的月租。女孩称她用现金付款，没有收据。   据范先生描述，自己买了两套房子，前一个屋主也是华裔，常住旧金山，房子空了一年也没出事。他签约买下后，和房地产经纪人做了最后验房，当时一切正常，之后来取钥匙搬家时，发现其中一套房子被换了锁，并住进了陌生的墨西哥女孩。当日报警后，女孩一脸无辜地将租房契约交给警察，警察虽然怀疑租约有假，但认为女孩也是受骗者，因此没有予以驱逐。   范先生说，房子被占后，他请教了若干华人律师，被告知美国法律倾向于保护弱势，遇到租户与房主之间的纠纷，房主很难胜诉。范先生说，律师费不菲，又不能保证打赢，让他很为难。     全球类似案件屡见不鲜     在澳大利亚悉尼，有一栋价值百万的维多利亚时代风格的排屋。这栋百万豪宅原属于华裔业主Paul Fuh，他于1991年将其买下，2007年回到中国后，就整整九年没有出现过，这栋房子后来被一位自称罗伯特的人非法入侵。     这名无耻之徒还向前来质疑的邻居们炫耀称，他准备根据“逆权侵占(adverse possession)”条例将这栋房子据为己有，还打算装修一下出租。     邻居们报警之后，却被告知只有业主才有权利告那个年轻人非法入侵。     不仅是空住房、空商铺也跟着倒霉。在英国伦敦一家名为Chinese Laundry的中餐厅因一场火灾而被迫关门装修，然而原本即将开张的餐厅却也被一些不速之客强住，并被勒索3000磅，才同意搬出。   “Squatter”一词在西班牙语里是“OKUPAS”，占屋者在西班牙一直非常猖獗。一华裔屋主的闲置豪华别墅遭到两男一女的非法强占数月之后，诉讼的结果却令人大跌眼镜，仅罚款180欧元......   面对赶不走的“OKUPAS”以及漫长的法律程序，当受害业主们无所适从的时候，西班牙巴塞罗那出现了一队由东欧退伍老兵组成的“DESOKUPA”。甚至，他们还专门注册了公司，以“合法”的手段将这些厚颜无耻之徒“请”出被侵占的房屋。     这个团队里的成员大部分来自东欧国家，曾经服役于武装部队，各个人高马大、身强力壮，有的人还曾经蝉联拳击赛的冠军。   他们“请走”这些“OKUPAS”的方式一般来说都是“先君子后小人”，主要手段就是趁这些人在短暂地离开物业期间，也用撬锁等方式强行进入，“占领”他们的地盘，帮助业主“收复失地”，生意极其火爆。   警察不管、政府不关心，难道以暴制暴成了唯一的解决途径了吗？     （温哥华天空Molly综述）  

常常有房东抱怨，目前的租房法规过度保护了租客。然而事实上，现在的租赁法规并没能限制房东对租客的暴力驱逐。 （图：被房东驱逐的租客Robyn Lemire） 据CBC报道，在得到了一个月租金的赔偿后，Robyn Lemire被房东在今年夏天从原本租住的Condo中驱逐。但随后，Robyn发现房东的太太并没有搬进这栋物业。在Robyn被驱逐后的一天，她原本租住的公寓被挂在了各个租房网站上，租金直接上涨了600元。 由于被房东驱逐，Robyn只得搬入了一处地下室。Robyn告诉CBC记者，她知道这一切都是谎言，由于搬家的时间紧张，她不得不丢掉了许多家具。 而更加令人费解的是，在第一次被驱逐时，Robyn已经答应了向房东支付更多的租金。在与房东协商时，Robyn曾答应每月多付出350元的租金，这使得每个月的租金上涨到1900元。然而，她的房东还是不满足，房东心中期望的价位在2000元左右。事实上，租金上涨350元已经远远超出了法律规定的1.8%的上涨比率。 在数轮纠缠之后，Robyn最终接受了房东的一个月赔偿金。然而，在租房市场价格飙升的行情下，她的1550元只能找到目前居住的地下室。而房东在将她驱逐后，原本的公寓以2100元的租金出租。 Robyn已经将自己原本的房东告上了房东与租客委员会（Landlord and Tenant Board）。据悉，这样假装收回公寓自住，实际上再次出租的案例并不罕见。在CBC的探访当中，还有两位租客被这样的手法驱逐。 租房法律律师Caryma Sa'd表示，虽然新的租房法规规定房东不可以以这样的方式驱逐租客，但目前来看，房东依然在频繁这样做。 CBC记者联系了房东Jimmy Ros，Ros拒绝了采访，并称目前这起案件已经在委员会处审理。 事实上，对于这些房东来说，即使他们需要再次赔偿租客，他们将房租上涨的经济收益也会提高。此外，在委员会面前，他们并不一定会败诉。 地产分析师Ben Myers在接受CBC采访时表示，目前在租房市场中存在的乱象，其根本原因是租房供给的严重不足。随着多伦多人口数量的上涨，多伦多的租房市场并没有给予可靠的供给量。Myers表示，想要从根本上解决这一问题，就需要给予地产开发生更多的激励，并期望他们能够建造更多的房屋供人居住。

加拿大太平洋沿岸卑诗省新民主党政府推出打击炒房者的房屋空置税法案，对那些在房价过高地区的空置或者是使用率极低的房产征税。     新民主党政府的这一房产空置税法案需要其在议会的盟友绿党的支持才能获得通过。 如果该法案在省议会获得通过，则居住在大温哥华地区、省会维多利亚市、 Abbotsford, Mission, Chilliwack, Kelowna, West Kelowna, Nanaimo 和 Lantzville的居民都会受到这一打击炒房行为法律的约束。 那些房产用来自住或出租的房主每年填一次报表就可以免交房产空置税，否则房主在2018年要缴纳房屋估值0.5%的房产空置税。 从2019年开始，不列颠哥伦比亚省居民的房产空置税维持在0.5%，在BC房地产热点地区拥有房产的加拿大其他省份的居民要缴纳1%的房产空置税，而外国人或者是50%的收入来自境外的卫星家庭 “satellite families”则要支付2%的房产空置税。 BC省财政厅长Carole James表示，采取征收房产空置税的措施是为了打击房地产市场炒作行为、向市场释放更多的居住资源。 Carole James强调说，超过99%的不列颠哥伦比亚省民众不需要支付房产空置税。    

一对来自BC省坎卢浦斯市的夫妇斥资55万加元，买下了一栋估价260万加元、位于萨斯喀彻温省中部乡村地区的豪宅。根据拍卖网站上的资料，这栋未完成的巨型宅第占地一百英亩，内有游泳池，桑拿房，放映厅，日光浴室，健身房和一个2700平方英尺的停车场。 它在拍卖时标明的面积是12000平方英尺，但是据新主人勒博夫妇量过之后说，实际上它的面积超过两万平方英尺。 已完工的客厅之一。(Ritchie Bros. Auctioneers) 这里离萨省第一大城市萨斯卡通150公里左右，附近的Kinistino人口不满一千。几年前，一个富有的乌克兰商人从当地人手里买下一块地，建起豪宅，准备在这里退休终老。但是他在入籍手续上遇到麻烦，最终放弃。而这块地原先的主人也去世了，房子因此被拍卖。 正式拍卖上星期四（10月11日）在网上举行。勒博夫妇原本只是围观，但是当叫价在50万加元上下开始徘徊不前时，经商为生的他们断定这是一笔好买卖，决定出手。他们拥有一家伐木公司，几年前也曾在美国房价低谷时买过拉斯维加斯的房子。 未完工的游泳池。(Ritchie Bros. Auctioneers) 他们说，这里看似不方便，但实际上周围有好几个村子，所有你需要的东西都在10分钟车程以内。最让他们赞不绝口的是当地人的友善热情。 他们首先要着手修缮，然后再考虑用这栋房子干什么。他们希望自己能住在里面，也许顺便开个老年公寓或是疗养院。  

根据蒙特利尔房地产网站的最新报告 ，三个新兴因素将在不久的将来改变房地产市场。 报告称，远程工作和自营职业，自动驾驶汽车和虚拟现实等颠覆性技术以及缺乏经济适用房是影响明年和未来房地产市场的三大趋势。   家or办公室？Loft受青睐 据报道，生活工作界限的模糊和不断变化的社会需求正在影响购房者想要的房屋类型，特别是越来越多的人远程工作或自营职业。 无论是家中办公空间还是工作居住二合一，都产生了对这一特殊空间的需求。 除此之外，这种空间还可以在Airbnb等网站上作为短期租赁出租。 “建筑商正在看到自营人士的更多需求 - 他们优先考虑容易转变为家庭办公室和工作空间的阁楼式空间，优先考虑'以社会为中心'的建筑设计，如开放式生活空间和公共区域，以及智能安全技术，“报告作者写道。 “'以体验为基础'的架构为WeWork和Airbnb等房地产服务公司提供了杠杆，其设计经过精心策划，以响应特定的人口生活方式。” 远程工作也意味着住在市中心附近的需求较少，买家可以选择在远离城市中心的家中获得更多空间。   颠覆性技术   进一步走出城市中心的趋势可能会受到影响房地产的另一种颠覆性技术——自动驾驶汽车技术的强化。 该报告称，“随着自驾车减少通勤时间和交通负担，郊区生活会在年轻一代中变得更受欢迎吗？ 在未来几年，城市交通的更好连通性可能会使买家的需求转向更大的空间，远离城市核心。“ 影响房地产的另一项主要技术是虚拟现实。 该网站表示，已经习惯于允许买家远程查看待售房产或尚未建成的新房屋，未来可以扩展VR的使用，让业主重新设计房屋以满足他们的需求。 “未来，相同的技术可以被用作一种互动方式，允许消费者参与其生活空间的设计，在住宅或零售层面提供高度定制的最终产品。”该报告还预测3D打印可以在这种家居设计和产品定制中发挥作用，能够以具有成本效益的方式创造一次性产品。   负担能力因素   对2019年及以后房地产产生巨大影响的最后一个主要因素是负担能力。 随着近年来加拿大主要城市中心的住房成本飙升，甚至一些市场调整不太可能恢复到以前的价值，市场也不得不做出反应和适应。 报告称，这在很大程度上看起来像是公寓市场的持续主导地位，许多买家的价格都来自单户家庭甚至联排别墅市场。 但即使在公寓市场中，这个市场本身要比几年前贵得多，但仍需要创新的解决方案来制造或保持住房价格。 “尽管公寓市场谈到了负担能力的危机，但在今年大多数加拿大城市的销售统计数据中都名列前茅。2019年，共管公寓开发商需要提供独特的产品以应对竞争，并寻找有助于降低建筑和行政层面成本的创新技术。“   （温哥华天空Molly编译）

  虽然温哥华的租赁市场被认为成本极高，但最近的一份报告表明它并不是加拿大最昂贵的城市。   PadMapper的2018年9月加拿大租金报告发现，多伦多一居室公寓的租金中位数实际上高于温哥华。   该报告分析了全国数十万活跃房源的租赁数据。 每月一次，它计算前一个月数据中人口最多的26个都市区的租金中位数。 但是，数据不包括短期或Airbnb列表。   根据9月份的计算，“多伦多仍然是全国最昂贵的租赁市场，一居室租金增长2.8％至2,200美元。”   温哥华排名第二，一居室公寓的中位数价格上涨2.5％至2,050美元。   此外，温哥华第二大城市本拿比排在第三位。 它看到其一卧室租金价格攀升至惊人的5.1％至1,650美元。   蒙特利尔获得第四名，紧随其后的是安大略省巴里，排名第五。   昂贵的加拿大城市：九月指南   总共有13个加拿大城市的租金增加，而10个城市的租金有所下降，其中一个保持不变   虽然温莎仍然是最便宜的租房城市，但它在该国的月租金增长率最高，上个月增长了5.6％。     （温哥华天空Molly编译）

房东与租客的矛盾与纠纷与生俱来，解决的方法有千千万，最基本的一条就是不要触碰法律的红线。   住在尼亚加拉大瀑布的华裔房东苗女士因为拒绝将房子租给一个正在领取安省残障人士福利金(Ontario Disability Support Program)的租客，结果被对方告上安省人权法庭，所幸苗女士只是分租其中的一间房子、而且自己与租客公用厨房，因为这个原因被法官判不算歧视，否则的话苗女士破财免灾是逃不掉的。     法庭文件显示，苗女士在尼亚加拉大瀑布有两栋分租物业，分别在Jepson Street和Huron Street。   去年1月，一名领取安省残障人士福利金的男子欲租位于Huron Street物业的1个房间并看房。当时苗女士问对方是否吸烟。对方回应虽是烟民但绝不会在室内抽烟。   随后苗女士问对方是否有工作，对方坦诚自己有残疾无法工作，只能依靠安省残障人士福利金过活。此时苗女士表示，她不会将房间租给领取福利的租客。   1个月后这位被拒绝的租客的女儿发现苗女士仍在登广告招租。就找来一名朋友假扮租客打电话给苗女士，并将对话录音。电话里苗女士透露不会将房间租给依靠社会福利过活的租客，因为自己有过非常不愉快的经历。   结果曾经被拒绝的租客拿着这个电话录音把苗女士告上人权法庭，理由是歧视残疾人。按安省人权法，任何人在寻求居所时都有权得到平等对待，不受种族﹑来源地﹑肤色﹑国籍﹑性别﹑性取向﹑宗教﹑年龄﹑身体残疾或是否领取政府援助而受到歧视。法官认为苗女士的行为就是歧视。   不过，安省法律同时规定，如果业主及其家人必须与租客﹑租客家人共用出租物业的厨房或洗手间则另当别论。   好在苗女士拿出证据，她确实住在这个物业里，因此不适用于人权法，法官驳回起诉。   华人夫妻遭公寓驱逐打赢官司   多伦多著名豪宅社区玫瑰谷（Rosedale）华人居民彭氏夫妇（Dot and Paul Pang）由于同其他租客发生争执，遭房东“驱逐”。最后房东与租客委员会 (Landlord and Tenant Board，LTB)驳回了房东下达的驱逐令，这意味着他们可以继续在公寓中居住了。   报道说彭氏夫妇在2010年租下了该楼一个两卧房单位的，一直住到今天，他们也是公寓里唯一一对亚洲人租客。   2012年，彭氏夫妇称一名租客敲开他们的家门后大声嚷嚷说：这个地方不适合你，并抱怨他们煲中国汤的气味非常可怕。其后，彭氏夫妇首次向业主提出种族主义投诉。2014年，清洁工发现彭氏夫妇的爱狗受到攻击。   2016年9月，23户租客联名要求业主驱逐，最后房东One Rosedale Inc.迫于压力给彭氏夫妇发出N5通知也就是驱逐令，让夫妇搬家。房东说，不能因为彭氏夫妇一户人家赶走另外的23户人家。   出于谨慎，房东还花了45000元专门聘请了独立调查员及律师进行调查纠纷，结论是彭氏夫妇的行为已经干扰了其他租客居住环境的安宁和享受，因此决定让他们搬走。   这起官司最后打到了多伦多业主及租客仲裁委员会（Landlord and Tenant Board）那里。委员会展开聆讯后驳回了房东下达的驱逐令。   种族歧视，在加拿大可是重罪，是任何人都不能触碰的红线和雷池。在这个领域，没有言论自由的空间，任何涉及种族歧视的言论、文字，甚至表情、动作都会被控以罪责，轻则几千、几万的罚款，重则就要坐牢。   拒绝租给单身怀孕少女，被罚10000元！   密西沙加市一个18岁的少女，在寄养家庭中长大，而且有孕在身，在申请租房的过程中，被房东拒绝，而后该少女通过人权法庭起诉该房东，法官判决少女胜诉，并判房东支付少女一万元加币赔偿。   有人不禁要问，房东一天都没有租给她，为何要支付罚金？虽然法庭没有披露详细的信息，但已知事实是房东为了拒绝少女，伪造了一份租房合约，欺骗少女说该单元已被他人租走。聪明的少女派了一个白人朋友假扮租客录下证据，结果凭此证据控告房主获胜。   据了解，该名房主比较随意，做事有些简单粗暴，他找不到合适理由拒绝出租给这名怀孕少女，便想到了这个愚蠢的主意，结果错上加错，最终不仅要赔钱，还要被迫学习人权课程。   安省人权仲裁庭人权律师指出，很多新移民在租房的过程中遭遇歧视，这宗案件不仅鼓励新移民了解自己的权益，而且使出租房屋的业主明白，应遵守安省住宅租赁法和人权法的相关条例。人权律师还鼓励所有在租房过程中遭遇歧视的新移民向安省人权法律援助中心求助。   民众如有租赁纠纷，最好的办法是直接跟房东租客委员会咨询，寻求准确的法律信息。委员会电话416-645-8080或免费热线1-888-332-3234。网站www.LTB.gov.on.ca。或者到邻近的Landlord and Tenant Board办事处。   如何合理合法拒绝租客？   从法律层面上说，房主可以拒绝租客的理由很少。如果被拒绝的租客一定要个理由，房主可以从信用记录不好、收入不够日后可能不能负担房租，或者招租对象必须是非吸烟人士，不能带宠物等理由。如果是出租condo，可以用大厦管理条例等理由拒绝。在挑选租客的时候，一定要求提供雇主信、推荐信、信用记录、工资情况等报告。   业内人士支招，其实拒绝租客最好的理由就是没有理由，不论租客怎样询问原因，房主最好的办法就是什么都不说，就是不想租，就是没理由。毕竟，房主也有人权，房主也有沉默的权利。

300万加元在多伦多和其他大城市都能买到什么样的房子呢， 我们一起来看一看。 多伦多 - 2,889,000加元 这栋Cedarvale的房子要价可能远远低于售价。虽然现在附近在建LRT环境不太好，但未来步行不远就是Eglinton West车站，而且有五间卧室。 多伦多所有290~300万房源   温哥华 - 300万加元 这个五卧室的房子位于Broadway的东侧，虽然这个位置远不如Van City主干路西侧时髦，但其中心位置无法取代。向南走几分钟就可以到达Renfrew天车站。   卡尔加里 - 2,988,000加元 这栋巨大的房子坐落在一个豪宅区的最里面，就在一片庞大森林的边缘。起居室的天花板高度为25英尺，后院设有俯瞰远处山坡的户外壁炉。   芝加哥 - 2,999,321加元 位于Northcenter社区的这个房子有六间卧室，所在区域有一些全芝加哥最好的公立学校，对孩子多的家庭来说是个不错的选择。房子去年刚刚建成的，还有一个院子。   英国伦敦 - 3,162,987加元 300万在伦敦城里买房并没有太多选择可挑，但多掏20万左右就可以买到这样一个有六间卧室的房子，位置在最有名的郊区之一 Ealing，直接对着Montpelier 公园。   荷兰阿姆斯特丹 - 3,019,000加元 这个位于角落的房子有五间卧室，一个后院，自然光线充足。位置离阿姆斯特丹为数不多的购物中心之一Gelderlandplein不远，这个购物中心也是住宅区里唯一的购物中心。   中国北京-1496万元人民币，约280万加元 中海学院派楼盘建于2009年，位于西直门和西土城之间，二环和三环之间。这个3室一厅的公寓建筑面积165平米，位于第9层，塔楼。靠近北京师范大学和北京邮电大学。楼下负一层是物美超市。离最近的大钟寺站地铁步行至少一公里。

娱乐圈明星的壕早已经是公开的秘密，现如今的许多明星，都不介意向公众公开自己的私人财产。 例如黄圣依在参加真人秀《妈妈是超人》时，就公开了自己和杨子的几处豪宅。 黄子韬也曾在社交账号上晒出自己位于美国的豪宅，虽然这套豪宅随后被人扒出是租来的，但它一天上万的租金也着实令普通人惊讶。 作为中国最早拥有私人飞机的明星之一，成龙应该算是娱乐圈最有钱的明星。 早年成龙在香港影坛和好莱坞努力打拼，凭借一股拼劲给观众带来了无数优秀的影视作品，这些作品奠定了他在国际上拥有的极高地位。 数十年的积累让成龙家产颇丰，迈阿密、普吉岛、香港、澳大利亚、新加坡、好莱坞、纽约……在世界各地都有成龙购置的房产。 虽然房产颇多，但成龙工作生活的主要地点还是香港，他在世界各地的豪宅如今大多变成了游客观光的聚集地。 和世界各地拥有富丽堂皇外表的豪宅不同，成龙在香港的住宅却十分低调，从外表上看，完全看不出这是巨星成龙居住的地方。 2017年，成龙曾向媒体公开了自己位于香港的住宅，他向记者透露，为了不让人发现他的住处，他特意把房子选在人烟稀少的工业区，通过车库的铁门才能进入。 虽然房子外表看似平平，但走进去却别有洞天。成龙的家里机关无数，拥有两层地下酒窖，还有曲径通幽的卧室和办公室。 因为设置了精巧的机关，一般人不能轻易进入。 成龙在采访中说，他打算在香港的中心区再购入一栋房子进行改装，还会在房子里加入保龄球室等更多功能，“那样我可以哪里都不用去，就一直住到退休就好了。” 值得一提的是成龙位于北京的一套豪宅，这套豪宅是东直门内大街的一处居所，看上去是高层住宅，实际上是一套拥有1200平米的四合院。 这套四合院豪宅如今的价格高达10万每平，价值上亿。其开发商老板李建国曾公开表示：“不是有钱就能住进来。” 据说，这套豪宅是康有为曾经的故居。2011年，成龙曾在这里为房祖名庆祝他28岁的生日，当时有媒体报道，成龙把这套房子当做生日礼物送给了他。 从房祖名晒出的照片和公开资料中，我们可以窥见豪宅的部分面貌，室内采用欧式奢华的风格装修。 墙上还挂着成龙和刘德华等明星的合照。 餐厅能同时容纳十几人吃饭。 讽刺的是，2014年，房祖名和柯震东就是在这套豪宅里吸毒，被警方当场抓获。

　　据Huffpost报道，随着销售开始下降，加拿大的住房市场放缓，现在这种颓势正在扩展到住宅建设领域。 　　因为加拿大的利率上升，新的抵押贷款规则收紧以及住房负担能力处于历史低位，加拿大的房屋销售低迷，加拿大的地产开发商为应对这种态势，最近几个月的房屋开工数已急剧下降。 　　但其实这个时机不对：加拿大的人口增长正在加速，现在我们可能面临建设不足，无法满足住房需求的局面。   　　根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）周二公布的数据，9月份新建住房年化开工量下降至188,700，是近两年以来的最低水平。比6月份的245,000下降了23％。   　　CIBC经济学家Royce Mendes在一份客户报告中写道：“建筑业放缓是随着更严格的抵押贷款规则和更高的利率而发生。” 　　卑诗省和阿尔伯塔省的房屋销售急剧下降，两省的房屋开工量分别下降了43.3％和34.8％。加拿大中部省份呈现出相反的趋势，住房开工量分别增长21.3％和15.4％。 　　虽然数据每月都在大幅波动，但这种放缓却是在加拿大人口加速增长的大背景下。 　　加拿大统计局最近的估计显示，加拿大人口在过去一年中增长超过518,000，达到3710万人。这是加拿大自20世纪80年代末以来最快的人口增长速度，也是所有G7国家中增长最快。 　　蒙特利尔银行8月份发布的分析中估计，人口增长迅速是联邦政府提高移民人数的结果，这也意味着加拿大需要建造的住房要比以前以为的更多。 　　经济学家Doug Porter 和 Robert Kavcic 写道，“加拿大需要在一年内需要建造的房屋数量至少应该达到20万套”。 　　换句话说，目前188,000套的建设速度低于所需水平。这可能会给房价带来新的上行压力，并进一步恶化住房负担能力。 　　供应问题 　　多伦多房地产委员会（TREB）总裁Garry Bhaura 在上周的一份声明中表示：“房地产市场的真正问题是供应而非需求”。 　　TREB正在推动政府放宽对房屋开发的限制，包括加快审批建筑许可，也包括允许在低层建筑社区增加居住密度。 　　但在短期内，建筑业的放缓可能会继续。CIBC的门德斯预测，目前更高利率和更严格的抵押贷款规则的影响并未消失。“随着这些因素持续影响房地产市场，我们认为2019年的住宅投资将从经济的增长点转为经济增长的拖累。”

　　卑诗住宅市场自2000年起迄今的销售与放盘比例。本省今年9月该比例处于平衡市场范围。（BCREA图片/资料图片） 　　卑诗今年9月的住宅市况数据显示，省内整体的成交量单月跌幅达17.3%，而经济师分析指市场自年初起下滑，现达到平稳水平，而大温以外的部分地区似达到谷底，经季度调整的数据则显示出上升的趋势。   　　卑诗地产协会(BCREA)公布上月住宅市况的报告，而在该协会辖下11个分区地产局，全部的成交量均录得按年下跌，而全省整成交量下跌33.2%。   　　BCREA首席经济师穆尔(Cameron Muir，右图)说："若查看经季度调整后的走趋图表，会发现自1月起出现大幅下跌，而那衰退大致已过去，虽然现有的水平比一年前低不少，但现在已稳定下来。"   　　他解释，按揭的压力测试收紧和利率上升都减低不少需求，尤其对大温地区市场的需求。不过，于卑诗的部分其他地区，经季度调整后的走趋却是向上，例如维多利亚，"整体而言，图表中那下滑大致已完结。"   　　协会的数据显示，今年9月本省整体的销售与放盘比例为14.8%，而其他大部分地区，包括菲沙河谷等的比例都在平衡市场范围，即14%至20%之间；而温岛、维多利亚及鲍威尔河(Powell River)该比例在20%以上，这些市场被考虑为卖家市场。   　　大温的销售与放盘比例是11.9%，14%以下的市场一般被视作买家市场。 　　穆尔对于本省按月销情走势充满信心，他认为虽然有点波动，但在未来6个月会上扬。他说："我预期销情会在未来两季内渐趋向上，只要卑诗的经济能够保持下去。"   　　他指，所有预测分析测都指着向上的方向。虽然市场会有波动，销情亦不会回升至去年年底的水平，但预计活动将会增加，"现看似我们处于图表的谷底。"   　　他提醒市场有一些风险，尤其是预计利率会继续上升，这进一步减低市场的需求，但当局确实预计在强劲的经济下，5年期固定利率及优惠利率可能会上升。  

加拿大统计局表示，2018年第二季度加拿大人口增长为168,687人，而移民占到了其中的82%，一共有超过13万的移民来到了加拿大，移民是创造上一季度人口增多的最大因素。这也是1971年以来，加拿大移民人数最多的一个季度。联邦自由党政府3年移民百万的目标正在一步步变为现实。2018年预计大约有3.3万名中国新移民登陆加拿大。 （图：20年以来，加拿大人口增长分析） 根据联邦移民部的数据，从2012年开始，中国在加拿大最大移民来源国排行榜”上的位置一直呈下跌的趋势。到2016年上半年，由于加拿大大量接收叙利亚难民，中国移民的数量已降至第四位。 历史数据显示，2005年是中国人移民加拿大的高峰，当年共有4.25万人到来，并成为加拿大最大移民来源国。随后，这一数字呈下滑的趋势，但是中国都能在“加拿大最大移民来源国排行榜”保持前三的位置，并仍在2008年和2009年再度占据首位。 加拿大人口增长对比图 中国上一次成为加拿大最大移民来源国是在2013年，当年有34115人来到加拿大，超过了另两大移民来源国菲律宾和印度。从那以后，来自中国的移民数量再度下滑，被前两者赶超。2015年中国移民有19,535名，2016年上升至26,855人，到2017年突破3万大关至30,280人。 根据加拿大统计局近日最新的统计数字，2018年第二季度中国移民人数呈现显著增加的良好趋势。2018年前7个月，已有19,200名中国人移民加拿大，其中来自中国内地的有17,730名；中国香港则有870人；中国台湾则有580人；中国澳门20人。按照这个标准推算，2018年预计大约有3.3万名中国新移民登陆加拿大。 大量新移民涌入会带动各行各业，房地产行业、汽车、餐饮、旅游均会受惠。尤其是在目前加拿大收紧按揭贷款的情况下，手头宽裕的中国新移民必将成为购房主力，从而带动房地产及相关行业发展。 加拿大人口钟 据居外网首席执行官Carrie Law介绍，预计2018年中国买家的购买将达到2017年水平，除非有重大政策出台改变投资环境。调查显示，加拿大是2018年中国游客第三大热门投资地。中国投资者中有14％选择加拿大作为首选投资地，紧随第一位的美国（26％）和第二位的澳大利亚（19%）。 Carrie Law说，中国人正在考虑购买地产甚至移民到加拿大，中国投资者经常利用假期来一边旅游一边考察。调查发现，过去一年里来加拿大旅游的投资者中有60％打算在度假地购买房产，58％的人正在考虑移民。 多伦多是中国投资者最感兴趣的城市，其次是蒙特利尔、温哥华、渥太华和卡尔加里。

卑诗房地产协会10月11日星期四发表的报告显示，卑诗省9月份住宅物业销售持续放缓，只有5,573间物业售出，较2017年同期减少33.2%，平均价为$685,749元，较2017年9月下跌1.1%，总成交额为38亿元，也减少34%。     由2018年1月至9月，卑诗省住宅物业销售额是450亿元，与2017年同期比较，下跌21.3%，只有63,251间住宅售出，减少22.5%，但平均价为$716,096元，较2017年9月上升1.5%。

作为地产经纪，应该见识过了各种各样的奇葩买房卖房经历。     然而，最近多伦多地区的一位地产经纪表示，他最近遇到的一个特殊经历还是让他有点懵。     他最近的一单生意，是一位越南女商人出价$675,000元购买位于78 Carr St的城市屋。 这单交易的买家人住在越南，她还没看房就直接下了单。 问题是，买房合同上有一项不同寻常的条款，买家要求卖家给她一些时间搭飞机过来，参观一下物业。 先下单，后验货。可是买房子可不是淘宝购物，能七天无条件退款。 作为代表卖家的经纪，他说他的客人是有风险的，因为买家如果看完房子不中意，可以选择退出合同。 他说，卖家如果同意这样的安排，就要把这间房子从市场上撤下来好几天，如果有其他人下单，他们也不能接受。 另一方面，如果交易成了，就能拿到他们理想的价位，卖家又不想失去一个机会。 手心手背都是肉，生怕押错了筹码。   买家是打算买给要就读多伦多大学的女儿。这间城市屋有2卧2卫，带一个阳台。 由于该屋地处黄金地带，地产经纪最初上市时的要价是$599,000元，明显低于市场价，希望能吸引更多的买家出价。 不过，在上市一周后，统一收offer的当晚，只收到两个出价，都未达到卖家的预期。 于是卖家把两个offer都回拒了，重新上市，将价格改为$680,000元。这个价位基本上就是卖家的心理预期。 几天后，一位越南女商人出价$675,000元愿意买下。 是的，你没看错。便宜卖的时候没人理，抬价了竟然有人出价，这是什么道理？ 但是对方没有提供定金支票，加上是海外买家，如果交易出现问题怎么追讨？为了增加卖家一方的保障，这名地产经纪要求买家增加定金的金额，并且一直追踪到买家订了机票。 买家出现时，带了一位翻译和一位家人。经纪带他们参观了物业。 当晚，买家表示在与银行打交道。在飞回越南之前，买家给了一张大额的定金支票。交易在45天后如期交割。 这名地产经纪也是颇有感慨。他说，过程中每个人都是提心吊胆，“担心会出什么状况，到底能不能交割。” 这笔交易也说明，加拿大的房地产对国际买家仍然有吸引力，受到来自世界各地的注视。         （温哥华天空Fiona编译）