地产

一个华裔地产经纪，透过移民安顿公司转介客户，成功达成至少3宗房地产交易，并向移民安顿公司支付客户转介佣金，不过他没有告诉其行政经纪，他向移民安顿公司支付转介佣金，也没有告诉客户，他们是经移民安顿公司转介，违反房地产服务法，现被卑诗房地产议会纪律委员会处分，包括被停牌30天；合共支付罚款及执行费6,000元，并且要自费修读一个房地产服务课程。   列治文华裔地产经纪徐迪(Di Tony Xu，译音)，自2007年起担任地产经纪。事缘卑诗地产议会接到投诉指，有持牌地产经纪向移民安顿公司提供服务。后来，徐迪告诉该议会，他接受移民安顿公司的客户转介。 徐迪向该议会提供分别在阿林顿街(Arlington St.)、罗莎蒙德大道(Rosamond Ave.)及雷金特街(Regent St.)的房地产买卖合约，这些物业交易都是来自移民安顿公司转介。他解释，他纯粹是以个人为基础进行相关商业活动，所以他没有把该几宗交易告知其行政经纪（managing broker）。 停牌30天 须自费读地产课程 徐迪还表示，他向客户披露了他所赚取的费用，但他没有向客户透露所支付的转介佣金及转介者身分，因为他不认为须要向客户披露转介者身分。不过，当徐迪跟其行政经纪谈起相关事件时，行政经纪告诉他，事实并非如此。其时，他保证不会再犯同类错误。 根据该议会周三在网上发布的徐迪个案摘要，一个纪律委员会经过调查，认为他在事件中涉及专业失当，因此作出几项处分，包括予以训斥；被停牌30天；在被停牌期间，不得担任地产经纪助理；他及其名下地产公司要在90天内共同及各自缴付1,500元罚款；在该议会指示的时间内，自费到卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)，修读一项房地产服务课程；他及其名下地产公司要在60天内，共同及各自支付1,500元执行费；以及假如他或其地产公司不遵行，纪律委员会可能暂停或取消他的牌照，并且毋须通知。 地产议会没有透露收取徐迪转介佣金的移民安顿公司名称。

如果你想在圣诞愿望清单上换一个新的地方，你可能要推迟了，因为加拿大各地的租金价格仍然高得令人惊讶。 根据Padmapper的数据，本月，15个加拿大城市的平均租金成本呈上升趋势，而5个城市则有所下降，其中4个城市持平。 加拿大前五大最贵市场与上月持平。 多伦多再次成为该国最昂贵租金的首位 - 尽管一间卧室租金下降0.4％至2,220加币，两卧室租金仍然持平至2,830加币。 温哥华是第二大最昂贵的城市，一居室租金上涨0.5％至2,110加币，而两居室下跌5.1％至$ 3,160。 不列颠哥伦比亚省伯纳比仍然是加拿大第三个最昂贵的城市，尽管一个卧室的租金保持相同的10月价格为1,580加币，两个卧室的价格下降2.2％至2,250加币。   排在第四位的蒙特利尔一卧室和两卧室租金与10月份的价格相同，分别为1,430加币和1,820加币。 第五名，安大略省巴里的租金上涨1.5％至1,380加币，两居室租金持平于1,480加币。 最大的月增长率发生在不列颠哥伦比亚省基洛纳，一卧室的租金跃升至1,280加币。两间卧室增加了3.2％，达到1,600加币。 位于不列颠哥伦比亚省阿伯茨福德的一卧室公寓租金下跌5.3％至900加币，跌幅最大。该市两居室租金也下跌1.9％至1,060加币。 在这个国家最便宜的租金争夺战再次来到安大略省温莎市，在那里你可以租一间一卧室套房，每月收入低至710加币。      （温哥华天空Amy编译）

  　 “还是再观望一段时间。”一位准备投资悉尼高端住宅的企业主刘锐（化名）坦言。 　　2016年底，他投资500万澳元申请澳大利亚投资移民资格，打算今年在悉尼或墨尔本购置一套大面积的住宅，接全家人一起移居澳大利亚。 　　然而，近期澳大利亚悉尼、墨尔本等大型城市房价快速下跌，彻底打乱了他的规划。 　　据澳大利亚房地产行业监测机构CoreLogic发布的最新房价指数显示，过去一年悉尼房价下跌7.4%，创下1990年2月以来的最大年度跌幅。 　　CoreLogic数据还显示，过去数周澳大利亚房屋拍卖清盘率持续低于50%，较年初大幅下滑逾20个百分点。这意味着澳大利亚大量房产正变得无人问津。 　　一位海外房产投资中介机构负责人介绍，有类似等待观望心态的国内投资者日益增多，以至于10月份他竟然没有完成一笔澳大利亚买房业务。若这种现象持续一段时间，澳大利亚房价将雪上加霜。原因是，澳大利亚房屋拍卖清盘率将持续走低，越来越多空置房产拖累房价进入“跌跌不休”。 　　在SQM地产研究主管Louis Christopher看来，目前澳大利亚楼市已经不容乐观。11月上旬澳大利亚房屋拍卖平均清盘率仅为47.4%，大幅低于市场预期50.2%。若将这些数据转换成房价跌幅，预期澳大利亚房价还有逾3%跌幅，可能令当地房地产市场迈入”崩盘轨道“。 　　“更糟糕的是，相比2008年次贷危机爆发后中国购房投资人群趁着澳元大跌，争相抄底澳大利亚房地产的景象，如今越来越多的投资者不愿贸然抄底令房价下跌压力骤增，容易引发已购房投资者弃房断供的连锁反应。”上述海外房产投资中介机构负责人指出。 　　等待“房价底部”出现 　　21世纪经济报道记者多方了解到，中国高净值人群对澳大利亚房地产投资兴趣降温，早在2017年底初露端倪。 　　澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）发布的最新数据显示，2016-2017年财年中国仍是澳大利亚房产最大的海外投资国，总审批金额为389亿澳元，与此对应的是，来自中国的房产投资审批数量为9714份，占海外投资申请总量的40%，位列首位。但随着澳大利亚对外国投资者加征新的房地产投资税收及国内相关政策调整，今年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半，投资额也降至152亿澳元。 　　与此同时，上半年通过审批的中国买家住宅物业投资金额也同比下降约2/3，至2520万澳元。 　　在上述海外房产投资中介机构负责人看来，这些数据的出现，与今年澳大利亚大幅提高房贷利率，收紧贷款门槛，增加房屋供给等措施息息相关。 　　在提高房贷利率方面，9月份西太平洋银行（Westpac）将房贷利率上调14个基点，令Suncorp和Adelaide Bank等当地大型银行跟随加息，导致这批投资群体贷款买房财务支出增加不少，令他们的海外投资兴趣从澳大利亚转向泰国等地。 　　在收紧贷款门槛方面，由于澳大利亚银行长期以来美元融资放大信贷规模，今年美元融资利率受美联储持续鹰派加息影响持续走高，导致澳大利亚银行压缩了美元融资规模，相应抬高了信贷准入门槛，导致一批国内高净值人群贷款买房的流程被大幅拉长。 　　在房屋供给增加方面，近年澳大利亚加大土地供给支持房地产供应量增加，也让投资人不再认为澳大利亚优质地段房产“物以稀为贵”，放缓了抢购房产热情。 　　“不过，即便买房热情有所降温，但在10月前，每个月仍有不少中国高净值人群前来咨询澳大利亚买房业务。”前述房产中介人士向记者透露，其中大部分潜在投资者是已花费500万澳元申请了投资移民资格，正打算在澳大利亚置业接家人移居团聚，还有不少冲着澳大利亚优质地段公寓别墅较高租金回报的投资客。 　　在2018年前，一些地段优质与生活配套设施齐全的澳大利亚房产租金回报率能达到5%-6%，且每年还有3.3%-3.9%的房产升值收益。 　　“但10月份以来，这些潜在投资者似乎突然人间蒸发了，不再询问赴澳置业的事。”他直言，为此他所在的机构迅速给潜在投资者做了一次回访，得到的回复都是“目前不急于出手，因为澳大利亚房价还没跌到底部。” 　　刘锐告诉记者，这种心态正在投资者群体快速蔓延。此前他与几位申请澳大利亚投资移民的朋友加了微信群，9月份前他们隔三差五地在群里发布各类澳大利亚新房投资信息，讨论如何购买优质地段大面积住宅，现在几乎没人再讨论这件事。 　　一些澳大利亚当地房地产机构发布的房价预测报告，但多数报告反而激励他继续“等待”。 　　比如澳大利亚Market Economics分析师Stephen Koukoulas认为2019年悉尼房价跌幅将达到7.5%-10%；整个澳大利亚全国房价也会下跌5%-7.5%。 　　“如果澳大利亚房价一直跌跌不休，有可能我几年后拿到永久居住签证，都还没完成澳大利亚买房规划。”他自我调侃说。 　　弃房断供止损自保？ 　　值得注意的是，澳大利亚房价跌跌不休，也影响到部分已购房投资者的还款意愿。 　　上述海外房产投资中介机构负责人介绍，过去一周个别已签订澳大利亚房产购买合同的国内高净值人群前来咨询“弃房”的操作流程，即他们宁愿损失10%交易保证金，也不愿履行后续的缴款买房义务。还有个别高净值人群觉得澳大利亚房价跌幅较大，一度强硬表态不再偿还放贷本金利息，做好断供准备。 　　究其原因，除了中国相关政策调整外，一个更重要的原因就是他们认为澳大利亚房价一旦再下跌逾5%，整个房价估值就低于他们贷款金额，与其履行贷款协议“高价”买房，不如先“弃房”再逢低买房，还能省下一笔钱。 　　“此外，9月以来不少澳大利亚银行临时调高了房贷利率，导致他们购房成本增加，进一步促使他们决定在澳大利亚房价大幅回落之际断供弃房。”他补充说。对此，他建议这些投资者用长远眼光看待澳大利亚房价波动，目前价格回调可能是短期现象。但没想到这些投资者拿出大量数据进行反驳，以证明自己弃房断供的“正确性”。 　　比如AMPCaptial再度下调对澳大利亚房地产市场的预期，预计2020年悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右，令澳大利亚房产市场平均价格回落到2015年上半年的水平。 　　在刘锐等投资者最担心的，是澳大利亚房价下跌将导致断供弃房潮日益蔓延，令澳大利亚楼市跌入崩盘风险。 　　研究机构Digital Finance Analytics 发布最新数据显示，9月以来，在生活成本增加与收入增速趋缓的共振下，澳大利亚面临抵押贷款压力的家庭数量超过100万户，几乎占据澳大利亚约1/3家庭。 　　“实际数据可能远远超过Digital Finance Analytics的调研。” 太平洋投资管理公司的咨询师JoachimFels指出，原因是澳大利亚居民大量房贷是先付利率后还本金，如今随着贷款利息支付期结束，澳大利亚居民较高的债务负担将导致他们还本困难，引发银行房贷坏账快速增加。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周三发表的最新报告显示，本省10月份房屋成交量较去年下跌两成半，平均屋价则按年再跌4.1%。分析指出，楼市继续受到收紧按揭条例影响。 BCREA指出，卑诗省在10月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，仅有6,405个单位，比去年同期回落了26.2%。其中大温区易手房屋则有1,995个单位，较一年前的3,073个单位，下挫了35.1%。

列位欢迎来到照理说事，此前的几期节目我们说过为了平抑房价，当今世界很多国家和地区的政府，像是英国澳大利亚新西兰以及我国香港地区都推出了举措要收房屋的空置税，也就是说你那个房子空在那里，长时间的没人居住，我也不管你是自己不居住还是不出租出去，你就造成了资源的浪费，所以我政府就要收空置税。 至有的国家政府做得更狠，人家说了，如果我发现你这房屋连续几年都是空置的，你交了几年的空置税，那么好了，对不起我不但要收你的空置税，我还要把你这个房屋免费征收，征收到国有之后，免费的发给一些无家可归的人居住，因为这要保证所有人的居住公益。 听到这些政策有的人就说不可能吧，那些国家政府这么不重视私人产权吗？我跟大家讲不重视的还有呢，我今天再跟大家举一例，几十年前英国有个流浪汉，无家可归没有地方住，他找到了一个已经废弃了的疗养院。 其中有一个小房也就八九平方米，他就在那里居住，反正这个疗养院都废弃了嘛也没有人去打扰他，一住就住了二十几年，二十几年之后整个城市发展了，这一片被房地产商看中准备进行发展，这要是在很多国家那都让你白住20多年了，现在我要发展了你赶快滚蛋就得了，我把这块铲平了盖成高档住宅挣大钱就行了吗？ 可是英国的法律不是这样，有的律师就帮忙这个流浪汉到法院申请，申请什么呢？英国有一条法律叫做逆权侵占，律师说根据这条法律，这个流浪汉已经在这个地方居住了超过20年，在这20年期间根本没有任何人过来声张，说这个房子是他的，也没有任何人过来跟这个流浪汉收房租，所以按照英国这条逆权侵占的法案，这块土地连带这块土地上的房屋就应当归这个流浪汉所有。 法院判决之后，英国相关部门还真就给这个流浪汉发了地契，发了房屋所有权证，也就是说任何一个开发商如果想开发这一片，你首先就得花高价从流浪汉手中，把这块土地和房屋给买走才可以开发。还有这种法律吗？ 我跟大家讲还真就有这种法律，这种法律的立法核心就是人比物重要，我作为一个人我在这个地方居住了超过20年，这20年没有任何人跟我声张权利，这块土地就属于我了。反过来想想国家不也是这样吗？英国凭什么拥有英国这块土地，不就是因为他一直在这上面居住，而没有任何人跟他声张权利吗？ 而且我跟大家讲逆权侵占这条法律，在今天很多英联邦国家和前英联邦国家和地区都是有的，今天我国香港还都有这条法律，有一些香港电视剧还反映了，逆权侵占是如何在我国香港发挥作用的。 还有大概十多年前在澳大利亚，一个风景非常优美的海边上有一个小别墅，这个别墅当年是一个华人买的，这个华人居住了几年之后回国了，这个别墅就一直空着，结果有一天就突然有一个当地人，找开锁匠把这个别墅门撬开了，自己堂而皇之的搬了进去。 当周围邻居问他的时候，他还说我准备使用逆权侵占这条法律，我准备在这个房子里一直居住居住满12年，就可以宣布这个房子归我了，你们如果有能力的话就联系原房主，如果没有原房主过来骚扰我，那么12年后这个房子就归我了。 因为澳大利亚对于逆权侵占的规定，只有12年，还不到20年呢，这个事还真是提醒我们很多海外置业的房主，人家当地的法律就是这么规定的，你买了房子长时间地不去居住，甚至你都忘了你买了多少套房子了，长时间的连看都不去看一眼，那么这个资源对于人家当地也是一个巨大的浪费，所以人家就要拿逆权侵占来惩罚你。 从这个层面上来讲，这也是人家认为房子是用来住的，不是用来炒的吧，当然了也可能有很多朋友看了咱们这期节目就说，既然这个事这么好，我有没有可能到英国到澳大利亚到新西兰，甚至到我国香港地区去去找这种没有主的房子，我去住个十几年我不白捡一大笔资产吗？ 我跟你讲有这种可能，但是你想这几十年所有能被找到的无主房屋，恐怕已经被当地人翻了五六遍了，这种好事要找到那个几率肯定是很小的了。

最近，美国旧金山市一起华裔夫妇违反短期租赁法引起不少人关注，这对华裔夫妇在Airbnb（知名出租网站）上非法出租14套房产，如今面临需要缴纳225万美元罚款，约人民币1500万，该市政府已经禁止其在Airbnb等网站发布租房信息，直到2025年为止。 李氏夫妇 据了解，Darren Lee和Valerie Lee在2000年至2007年间，先后购买了17处房产，大部分都是双拼屋，还有两栋公寓大楼，一共包括了45套公寓。2014年4月，一名租客起诉了李氏夫妇，称他们为了将位于Clay街上的一套房产从长租改成短租，赶走了自己，直接把这所房子挂在Airbnb上开始短租，让她非常不知所措。 经过一年的审理和谈判，2015年5月，李氏夫妇被政府罚款27.6万元，同时禁止提供短租服务5年。禁令范围涵盖17处超过45个住房单元。 虽然法院把禁令颁下来了，但是李氏夫妇依然我行我素，Airbnb上的广告照样打着。这45套公寓犹如生金蛋的鹅，每套房子，每晚几百美金地填充李氏夫妇的银行账号。在禁令期间，李氏夫妇利用朋友和家人的名义冒充房东，继续进行短租房屋的交易，并在11个月内将他们名下共14处的房产通过airbnb平台共计出租了5000多次，从中非法获利高达70万元。另外，他们还被怀疑利用朋友、家人和同事创建账户收取好处费。由于所有用于短租的房屋都没有在市短租房办公室注册，因此，全部租赁活动都是违法并违反禁令的。 市政府律师补充道，为了瞒天过海，李氏夫妇两人还擅自制定了虚假租约，甚至在城市调查人员检查之前，在公寓内摆放好脏盘子和湿毛巾，伪装成这是他们自己正在居住的地方，他们在每间公寓都以同样的方式伪装欺瞒。 情况恶劣，市政府一怒之下，再次将李氏夫妇告上法庭，并要求罚款550万美元。李氏夫妇也觉得自己的布置太过刻意，就决定接受检方的条件，支付225万美元罚款，相较于一开始检方要求的金额，整整少了一半，但也比第一次的罚款多了将近十倍，同时，在7年内，李氏夫妇所有房子都无法获得短租牌照。 短期租赁办公室的负责人表示“他们从市场上撤下了原本应该留给旧金山长期居民的住房。看到他们为自己的行为负责，真是令人欣慰。”

自从去年加拿大税局（CRA）向法庭取得法庭颁令，要求卑诗省及安省44间发展商提交楼花买卖的资料后，税局将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范，而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)来课税。最近有华裔业主转让3个楼花后获利30万元，被税局查出，以商业收入征税，最后比按资本增值计算的纳税多缴了近8万元。 华人税务上诉专家胡商说，转手楼花、没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。如果被税局查到炒楼花没报税会面临几种情况，补缴税款是必须的，还要交欠税的利息，同时还有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。 胡商说，如果买楼花是为了自住目的，而且要实际搬进住了，哪怕是一天，只是特殊情况被迫提前出卖，就可能豁免被查税。比如银行不给贷款，工作、婚姻发生变故等等，只要有合理解释和证据，就有赢的希望，否则很难过税局这一关。 实际上单纯买卖楼花不存在彻底免税的自住房的问题，因为房屋并没有交接。所以，如果买楼花是为了自住目的，但因为一些无法预见的原因导致出售，所获得的利润不算是生意收入，但仍然需报税，按资本增值纳税，即一半算进收入纳税。在HST方面就不存在补税问题。 但如果买楼花的目的是为了短期出手卖个好价，那么所获得的利润会被视为生意收入，相当于炒房。在HST方面，会被视为“建筑商”（builder)，税局会按利润评估HST。所以被查的纳税人（即使是个人），除有所得税问题外，还需补交HST。 据报道，部分最近转让楼花的人士，不仅因为转让获利部分被查税，有的人已申报的同一年度的入息税，均被重查。根据去年的媒体报道，加拿大税务局审核15宗楼花交易后，发现其中5宗有违规迹象，需作重新评估，评估后发现逃税约7万元。 明信会计事务所合伙人朱明敏会计师说，加拿大房产交易无论有没有收益，都需要报税。如果你过去有房产交易、包括楼花转让没有申报怎么办？要是税局还没有找到你，最好是同会计联系主动更正，这样可以争取免去罚款和利息。如果CRA已经发信给你，也建议你请一个有跟税局上诉经验的注册会计师帮助你申诉。  

中国内地对在温哥华购买房地产的兴趣似乎再度升温，而就在两年前，BC省政府颁布了外国买家购房税。 据中国主要的国际房地产网站聚外网(Juwai)最近发布的数据显示，2018年第三季度，中国买家问询飙升了131%，是两年来的最高水平。   与此形成对比的是，上一季度的调查触及了2015年以来的最低水平，中国需求在2018年上半年大幅下降。Juwai的分析师说，这与官方数据相符，官方数据显示，前两个季度大温的外国买家仅占1%。   与2017年同期相比，最近一个季度的数据增长了30.4%。   “坦白地说，这是我们没有预料到的需求上升。Juwai的首席执行官兼总监Carrie Law在一份声明中说:“我们现在还不能告诉你，这些买家中有多少会不顾外国买家的税收，一路买房。“考虑到研究和完成一笔交易所需的时间，那些真正购买的人应该从2019年第一季度开始出现在官方统计数据中。”   “我们认为，其中一些买家一直在观望，现在正重返市场。其他人则是市场上首次出现的新买家。 目前尚不清楚，调查数量是否与可与中国投资者挂钩的交易数量的类似增长相匹配。     根据Juwai的数据，今年迄今为止，温哥华地区中国买家的平均询价价格为83.1万美元。温哥华目前是排在多伦多、蒙特利尔、卡尔加里、甚至渥太华之后的第五大搜索城市。相比之下，2016年温哥华排名第二，仅次于多伦多。 总体而言，加拿大是中国买家在全球最受欢迎的房地产市场中排名第四的国家。     （温哥华天空Amy编译）

加拿大的房子在挂牌出售期间，一般都会定期举办开放日活动（Open House）。 房屋开放期间，潜在买家都可以进去参观。 开放日是为了房屋销售需要，吸引潜在买家。 一般人可能只是进去看看房屋构造，家装设计，但是有少数奇葩可能会在房子里做出意想不到的事儿。 上个星期，一名地产律师鲍勃（ BOB AARON）向媒体爆料称，自己同事接到了一个客户的咨询：“我的房子托给一名地产经纪做开放日活动，结束后我回去看到了一些奇怪的景象”。 这位女客户说，自己发现房子里的卧室、床和被子明显被使用过。 “床上凌乱不堪，就好像有人睡过还有一些动作。我觉得这和房屋销售无关！” 根据客户的描述，鲍勃联想到了一些尴尬的事实。 媒体相关报道： “你的房子开放日活动前，记得告诉地产经纪，性是不被允许的！” 鲍勃查了一下互联网，发现加拿大早就有人们在房屋开放日活动时，激情“房震”的事情曝光。 车震什么的都过时了，现在加拿大流行房震！ 之前，GQ杂志发表了一篇名叫《房子会让你变淫荡？》--Does Real Estate Make You Horny的文章，曝光了一些奇葩男女专门在别人家房子隐蔽角落XX的事情。 有些是荒废的破旧房子，有些是安保措施不严的空屋子。 他们会去房屋的橱柜里，或者浴室XX，寻找刺激感。 更多人选择在房屋开放日去豪宅XX，鲍勃称这已经成了“主流”。 HBO出品的一部拿过金球奖最佳喜剧的电视剧《人生如戏》(Curb Your Enthusiasm)第九季中曾经有这样的桥段： A：你还记得艺术环廊的地产经纪嘛？ B：记得，怎么了 A：她通知我有房屋开放日活动。我去了，对我来说开放的时间长了点... B：你们在开放屋那啥了？ A：对，就在开放屋里 B：...令人无法相信 A：确实难以置信，你知道吗？开放屋里还有曲奇饼干。我吃了点饼干，和她XXOO，还睡了一会。 B：你们在哪做的？ A：就在屋子里的家具上。 都说戏剧来源于生活，电视剧中的桥段在现实中也是有迹可循的。 趁着开放日去房屋里XX，有种随时能被人发现的紧张刺激感。 英国媒体报道一位屋主发现房产经纪在自己房子里OOXX： 屋主Richard Weiner说，他通过监控录像发现自家房子的地产经纪Robert Lindsay带着另一个地产经纪来到房子里，两人拥抱亲吻，还做了少儿不宜的行为。 这两名经纪之后都被经纪公司辞退了。 事发后他们曾经试图给房主90万美元的封口费，但是愤怒的房主拒绝了。 哈佛大学的一名教授马乔里（Marjorie Garber）写的书《性与房产：我们为何喜欢房子》中说，房屋开放日就是一张许可证，让社会中的任何人都能进入，而其他人可以对关门后发生的事充满幻想。 “在非法地区做非法行为，很有吸引力” 鲍勃提醒那些房屋卖家，在和地产经纪签订合约的时候就要写清楚条款。 “明确告诉地产经纪，不要带人在房子里搞乱七八糟的活动，不允许他们使用卧室的床。” 如果房屋开放日结束后怀疑有人XXOO过？房主可以及时询问地产经纪，到底发生了什么事。 如果地产经纪是参与者或者默许了行为，可以换掉经纪，并且向地产经纪行业监管机构RECO投诉。 还可以在房间里安装摄像头，放在显眼位置，起到一些威慑作用。 现在加拿大的地产业进入了冷却期，房屋交易量不高，挂牌等待时间更长了。 挂牌期越长，被利用“房震”的概率就更高。 心疼广大屋主，房子卖不出去、还要被利用做那事儿。 然而，世界上总有更奇葩的事。 之前有加拿大华人空姐爆猛料，每次飞温哥华都要在飞机上发生XX。 过去曾是空姐的Youtuber“天菜娘娘”，就上传了一段视频，讲述了一段关于飞机餐不为人知的秘密。。。 天菜娘娘揭露，其实飞机餐并不是真正的餐食，在机组工作人员之间其实是包含深意的“双关语”。 有的空姐在起飞前会收到同事的友情提醒。小心同班的男组员常吃Crew Meal。 小心点，别被他吃掉了。 这表示该男组员经常撩空姐，并且发生性关系。 说到这里明白人大概都知道了吧，CrewMeal 的非字面意思就是约（纯）Pao（洁）。 天菜娘娘说之前和一个文静内向的女生第一次搭班飞航班。飞行中无聊的时候就随口一问那个女生有没有吃过crew meal，问出口还觉得有点冒犯。 结果... 这位文静的女生说好像有一次呢，就是不知道算不算。 是在飞温哥华的时候，机组停留第二天一位机组工作人员小哥哥晚上就邀请他去房里，因为... 房间有很多零食？也是，毕竟大家这个职业也不适合半夜讨论剧本啥的 真的是没想太多，太意外了 加拿大人真的会玩，车震、房震，还有飞机震。。。

    公积金新政后，买房者观望情绪比较严重。就像这边刚成交的一套57平的两居，7月挂牌价是750万，720万时房主没卖，现在的成交价是670万。房产经纪人李强说，我最近一个月的带看量只有六七个，很多同事熬不住回老家了。 无论是稳定已久的一线城市，还是曾经火爆的二线城市，以及红极一时的三线城市，都开始潮水褪去。 双11临近，北京的部分新楼盘也趁机开始打折促销。中国证券报记者近日走访北京地区多个楼盘发现，面临库存压力的北京楼市，进入10月后明显加快了促销力度：限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等促销手段层出不穷。此外，二手房市场降温明显，10月以来成交均价出现实质性下跌。 二手房量价齐跌 西城核心区：10月只卖出三套 北京二手房市场降温明显。 11月9日，在西城月坛区域某链家门店，店里冷冷清清，没有一个客户。房产经纪人李强向中国证券报记者介绍，目前月坛区域二手房均价在11.5万-12万元/平米，今年3-5月均价曾上涨到13万元/平米左右，目前下降了约10%。 公积金新政后，买房者观望情绪比较严重。就像这边刚成交的一套57平的两居，7月挂牌价是750万，720万时房主没卖，现在的成交价是670万。李强说，我最近一个月的带看量只有六七个，很多同事熬不住回老家了。 李强提供的数据显示，2018年6月开始，月坛商圈成交量逐月下降，9月成交了4套，而10月只成交了3套。 此外，中国证券报记者还走访了位于天通苑、回龙观等五环外的房屋中介。发现近期降价力度较大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某我爱我家店面工作人员向记者表示，天通苑房源很多，基本都在5万元/平以内，二居室在4万元/平米左右。单价3万元以下的大户型源很多，面积都在150平米以上，只要能接受得了塔楼结构。 回龙观、天通苑很多是经济适用房性质，只有部分转成了商品房。经济适用房要多交三十几万的税，除了报价，还要看房屋性质。店面人员坦言，最近卖的多，买的少。去年3.17调控前，二居室报价在6万元以上，今年6月也得4.5万元以上，现在算下来也就4.2万元。店面人员指着一套报价360万元、86平米的两居室极力推荐道。 受新房市场限竞房大量上市冲击，10月以来北京二手房成交均价出现了实质性下跌。 贝壳研究院数据显示，10月二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月以来近8个月销量新低。10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动。 此外，11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。 直击现场：新房花式促销不断 11月9日，中国证券报记者来到位于朝阳区肖庄附近的一处新楼盘，售楼处看房的人很少，样板间里的人也寥寥无几。这个定位高端楼盘的项目，单价为7.9万元/平米，户型从86-160平米不等。该楼盘8月开盘，至今仍在大力度宣传，并声称有9.9折9.7折之间不等的折扣。 售楼处销售人员表示，总价1000万以上、137平米以上的户型有折扣。一次性交全款有9.7折，15天内交齐。一次性交全款的40%，有9.9折优惠。若不是楼市低迷，这种高端项目早就没有房子了。 售楼处门可罗雀 而被认为低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化率不甚理想，也推出了9.9折等促销活动。 甚至还有房产机构推出双11光盘节，包括万科、保利、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与。截至目前，该活动已吸引到数百组意向客户，150余套优惠房源有部分已被认购。 中国证券报记者了解到，新楼盘别墅项目降价力度较大。主要由于总价较高，对开发商回款而言，更有优势。 据专营高端别墅业务的豪宅网CEO刘军介绍，双十一期间，北京的高端别墅也是折扣惊人，以大量新盘聚集的昌平奥北别墅区为例，目前的促销折扣力度从10%-37%不等。 刘军认为，折扣力度主要与项目和开发商的需求有关，有的项目在顺销阶段，借助双十一促销，一般折扣在10%左右。而有的项目临近清盘或者年底回款任务较大，就会折扣力度巨大，给出20%以上的折扣。目前的新盘促销很多是年底回款、年底冲业绩的特殊需求导致。 供求关系逆转 随着今年大量限竞房入市，北京市场供求关系正在发生逆转。 供给方面，中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套，这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套，年内供应量同比上涨幅度达到了61%。 诸葛找房首席分析师陈雷表示，近期新房供应加速，但市场观望情绪较浓。9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，市场遇冷较为明显。 中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。 一线城市房价全线下跌？ 除北京外，上海、广州、深圳等一线城市房价从8月开始也都出现了转折。 据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。 易居研究院的数据显示，今年10月，北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套，刨除春节异动月份，创下48个月以来的新低。其中，北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%。 多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。中原地产分析师张大伟表示，热点城市进入卖不完的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。 针对后续走势，陈雷预测，供求双方一直在变化，部分一线城市新增住房供应大于当月成交，是由于近期限竞房集中入市造成，部分需求萎缩是调控导致。未来趋势为政策稳定市场，市场若发生变化，会有相应幅度的政策进行稳定和调控。  

今天小编要向大家介绍的这栋环球第一豪宅——亿万富翁大厦（Billionaire）。它坐落在美国洛杉矶的贝勒航空公路924号。 由著名豪宅开发商布鲁斯·马科夫斯基Bruce Makowsky设计并打造，它的前身是好莱坞明星朱迪·加兰的私家室庐。2012年时，马科夫斯基以790万美元的价钱买下这处地产，并耗费5年光阴重新建成为了这座豪宅。 这也是推出过多栋豪宅的他自称为有生以来最伟大的杰作。 2017年1月，建成后的亿万富翁大厦正式对外上市贩卖，据估值，该豪宅的上市值为2.5亿美元（约17.2亿人民币），这座天价别墅刚上市就革新了美国豪宅的售价记载，它超出了佛罗里达州代价1.9亿美元的双子座豪宅，成为迄今为止全美最为昂贵的豪宅。 马科夫斯基曾是一名自创时尚包饰品牌的设计师，与妻子创立了一家名下拥有多个奢侈品牌的旗舰公司， 在2008年将公司及股权出售后，有着30余年设计经验的他把目光投向了房地产项目上，正式开启了豪宅设计之路... 作为马科夫斯基第9个、也是他设计打造过最大最奢华的作品，这栋豪宅被他形容为富豪的“终极梦想之家”， 在最初确立这个项目的打造计划时，马科夫斯基就表明了设计的方向和初衷： “我不明白为什么他们（指富豪们）愿意花2-3亿美元在游艇上，每年都只是在上面待几个星期， 他们也愿意花上千万美元在私人飞机上，但他们住的房子却也只值个几千万美元。 所以我要建造最华丽、气派的豪宅，就像把巨型游艇的奢华设计带到陆地上，让人享受这种家的感觉。” 马科夫斯基在2017年接受采访时，曾自豪地表示这栋豪宅甚至该被列为“世界第八大奇观”， 因为他几乎是倾尽家财，不打预算地将最好的建筑材料、艺术品、智能科技家居等投进其中，还配上了名车及专业管家等。 全宅涵盖2间主人套房、10间超大贵宾套房、21间豪华浴室、3个美食厨房、5间酒吧、2个品藏丰富的酒窖……最令人发指的是，既然还有一间房是专门用来放！糖！果！的！你没听错，就是糖果，而且是价值20万美金的糖果。 他本人为了把这个项目做到极致，在设计和建造期间真的是全副身心扑了进去： “过去4年我都留在这栋豪宅里，监督着250名工人逐寸打造它。 我真的非常喜欢这个房子，说到要将它出售我还真有点舍不得。 不过我还是乐于见到其他买家像我一样喜欢这个房子，并享受住在里面的感觉。” 当记者问到房子是否一点瑕疵都没有的时候，他笑着回答道： “有人和我说，要是这栋房子里的环控系统（控制室内温度及灯光的系统）能移动太阳的话就终极完美了， 那样他就会立马签支票把它买下，但可惜这里的环控系统没有办法控制太阳啊...” 听完马科夫斯基的这番吹捧后，是不是更好奇这栋天价豪宅的内部到底有多奢华呢？ 不用急，最近全美明星房产经纪人Ryan Serhant就专门进去探访拍摄了一波... 视频一开场，Ryan及拍摄人员首先来到豪宅的所在地——贝勒航空公路924号，在另一位房产经纪人Shawn Elliott的带领下，他们进入到了房子的内部。 通过专门的介绍得知—— 这栋豪宅共有四层，每层都用心设计将室内和户外完美衔接，同时它也是全球唯一一套采用八种独特设计元素的宅邸。 它的占地面积达38000平方英尺（约3530平方米），外加17000平方英尺（约1579平方米）的娱乐平台。 整栋房子总共有12个卧室，其中包括2间主卧套房以及10间超大VIP贵宾套房。 尽管每一个房间都风格不一，但都是极其高端奢华的设计... 就连豪华浴室都多达21个，可以说是非常便利了... 而且每个浴室里的洗手盆都是用一整块黑水晶打磨而成，每一个的价值就高达300000美元（折合207万人民币）！ 室内的各种功能室更是多到令人瞠目结舌，比如3个设施非常齐全的厨房... 遍布多个角落而且风景极佳的餐厅及休息厅... 连接着餐厅的还有5个调酒吧台... 在休闲娱乐方面，则配备有1间附带按摩功能的水疗室... 一间可容纳40人的4K杜比全景声的家庭影院... 影院内除了最先进的投影及音响设备外，座椅上也是花了不少功夫... 还有一间装饰优雅的ktv包间... 以及在底层的娱乐室，旁边还是一面能令无数孩子痴迷的糖果墙... 房子的运动功能方面同样是毫不逊色，比如这个85英尺（约25米）长的玻璃马赛克无边泳池... 泳池旁的休息场所亦是不少，除了晒太阳浴用的躺椅外，还有可用于观景闲聊的休闲座椅， 坐这里可将大半个洛杉矶壮阔的全景尽收眼底，光这样就是一种享受啊... 泳池前端还有一个能自动升降的户外超大液压影视屏，游泳累了，按个按钮，一个像电影院屏幕那么大的电视缓缓升起来....让你躺着隔着泳池看电视。 室外的运动场地，还包括一个小型高尔夫球场... 再到室内的运动场所，则是一个设施齐全的高级健身房... 还有一个四球道的保龄球馆... 要说富豪的生活，那肯定是少不了收藏方面的喜好，设计之初也是考虑到了这一点，因此房子里还有两间存满了各种名牌香槟及美酒的现代酒窖... 还有摆放着总价值3000万美元（折合2亿人民币）的豪车的汽车收藏室... 汽车收藏室旁还有一个宽敞无比的休息室... 除此之外，整间屋子里更是有超过100件精美名家艺术品点缀其中， 就好比这个以抛光不锈钢制的莱卡相机艺术装置... 客厅里随便一块摆设的石头都是用名贵石材打磨成的LV箱包模样... 以及私人收藏室里用名贵石材打造而成的包包... 各种特别的装饰艺术品... 就连连通楼层之间的楼梯都是花了大功夫设计打造而成的... 位于顶楼提供给房屋主人使用的书房，不管是内部装饰还是窗外的景观都是极佳啊... 最关键的是，就在书房旁边便是直升机停机坪，万一有危险来袭房屋主人可以第一时间直达直升机处！ 直升机↓↓ 房产经纪人Shawn还特地表示，房子内的收藏汽车以及这架崭新的直升机都是附赠品，就连已经配备好的7名专业管家和保全人员也是服务未来房屋主人的，也就是说，买下这栋豪宅即可拥有刚才看到所有的这些及周全的服务... ...... 贫穷没有限制我的想象力，我只是不敢去想象..  

　　现在很多人都在做房东，或者想要成为房东。有人是把自住房的地下室出租，用租金收入补贴房贷按揭，另一些人是认为房地产投资比RRSP和TFSA这类传统退休储蓄方式更有吸引力。还有人吹嘘房东的租金收入可以用来抵税，用租金亏损来抵减其他收入。 　　但是，这么做的话要小心了。 　　据金融邮报个人理财栏目作者Jamie Golombek指出，如果你的房屋不能产生足够收入抵减相关开支，这样的租金亏损可能无法抵税。 　　（Jim Wells//Postmedia） 　　加拿大税务局（CRA）指出，如果你将自住房的一部分出租，开支超出收入，没有盈利的合理预期，那么你就不能将开支报税。如果你的出租开支一直都超过租金收入，也不能用租金亏损抵税。   　　举个例子会更清楚说明问题。   　　出租亏了七年 不能抵税 　　CRA最近对一位房东的报税进行覆核，并于上个月作出裁决。 　　该房东在2005年至2011年的报税单中，列入租金亏损$5000至$8600。 　　房东原来是加拿大邮政局的雇员，早在14年前退休。他作证说，在安省汉密尔顿买了两套单楼独立屋（bungalow）用于投资出租。他承认自己的租金低于市场价格，是为了吸引租客，因为汉密尔顿2005年至2011年的出租屋空置率高，而且保险公司称如果房屋一直空着无人住，就不能投保。 　　第一间bungalow于2005年11月至2006年4月出租，月租金是$425元。2006年5月至2007年8月再次出租，月租金也是$425元。2007年9月至2008年1月，房屋空置，2008年2月至2011年12月，房东将该屋出租给自己的侄女，月租金$200元。 　　第二间bungalow于2006年5月至2007年10月出租，月租金是$425元。2007年11月至2008年2月，房屋空置。2008年3月至2011年12月，房东将该屋出租给一个朋友，月租金$475元。 　　法庭比较了这些租金与加拿大按揭房屋公司（CMHC）的数据，后者显示汉密尔顿2005年至2011年的空置率是3.2%至3.4%，平均单元月租金是$800元至$900元。 　　为此，CRA拒绝了房东申报的租金亏损，指出在审核的税务年份里，两间房屋的租金都低于市场价格，房东没有合理的盈利预期。 　　房东则反驳称，主要目的是垫付按揭贷款的利息部分、地税和保险成本，让房屋不至于空置，但法官认为他这么做，没有做到以盈利为目的，而且他一度将两间房屋分别出租给侄女和朋友，含个人因素，不能算作收入来源，其出租行为不也属于商业行为。 　　所以，以上案例说明，如果你请亲戚住到你的家里，付一小笔钱，垫付房屋的一部分开支或者日常用品等共同开支的一部分，CRA会视这种情况为“费用分摊安排”（cost-sharing arrangement），这种情况下，这笔钱不能作为收入，也不能用开支抵税。 　　如果你在出租时，租金明显低于市场价格，比如租客是你的好友，租金明显达不到开支，也不能申报亏损抵税。只有在按照市场价格出租，并有盈利预期的情况下，才可能将出租的亏损抵税。

BC新民主党省府11月5日宣布明年1月开始实行公寓楼花转让登记制度，建立卑诗房地产转让数据库，旨在创造公寓购买和转让过程中的透明度，使卑诗省政府追踪公寓转让者，征收相应税收。   财政厅长Carole James表示：我们将不再允许房地产投机者和税务欺诈者利用系统中的漏洞。通过公寓转让避税的日子已经结束。  

　　卑诗地产协会(BCREA)公布2018年第四季房屋预测报告，料经中央放盘系统(MLS)完成的成交会较去年少23%，跌至8万宗，该水平低于十年平均。   　　报告指，2017年一共有近10.4万宗成交，但今年料只有8万宗，但预测明年会回升至8.95万宗，按年升幅可达12%。   　　卑诗经MLS完成的十年平均数是8.48万宗。   　　协会首席经济师穆尔(Cameron Muir)表示，按揭压力测试和利率上升引致可负担能力及购买能力减低，并持续拖低房屋的需求，"不过，预计经济表现持续强劲加上较佳人口增长，会使2019年的楼房销售推高至十年平均之上。"   　　报告提及，虽然按揭政策影响楼市，但本省的强劲经济表现继续大力支撑房屋需求，连续5年高于走势的增长，让本省有高的就业水平，而失业率更似是在周期性的低点。   　　报告指，较少的成交和放盘存量高有助大部分市场回复平衡，因此楼价增长的速度亦大幅减慢，协会预计在2019年，楼价升幅会更贴近消费者物价通胀。协会并指，卑诗现时正在兴建的单位，数目是破纪录之多，这情况会使存量进一步扩充和增加价格稳定性。   　　协会预测，大温地区今年料有2.6万宗成交，按年跌近三成，明年才回升至3.1万多宗；平均成交价今年微升1.8%至105万元，明年续升至108万元。   　　协会料鲍威尔河(Powell River)今年的平均价升幅冠全省，预料升18.1%至37.4万元，其次是温哥华岛，估计平均价会涨12.1%至48.35万元。   　　一些大温以外的区域，预测平均价的升幅较高，以智利域(Chilliwack)为例，料升幅达11.8%至51.98万元。内陆锦碌(Kamloops)及奥肯那根(Okanagan)等地区，升幅有6%至8%；惟北极光(Northern Lights)则被预测下跌3.4%。   　　卑诗地产协会代表本省11个地区的地产局及约2.3万名地产代理。

毫无疑问，在BC，房地产的可承受性一直是人们最关心的问题，而这一点在加拿大最昂贵的城市温哥华表现得最为明显。 根据加拿大房地产网站ZOOCASA的最新统计，想要在BC买房子其实不算太难，年收入4.3万也是有可能的，但如果想在大温数字就要翻好几倍了。 图片来源于ZOOCASA网站。 绿色部分表示家庭收入中位数高于购买房屋所需的收入，橙色部分表示家庭收入中位数低于购房所需收入 根据10月温哥华房屋基准价格1,196,350来算，一个家庭的年收入至少要在10万-16.3万区间才能负担得起一个房屋。而目前温哥华市的年收入中位数只有6.5万，收入缺口近10万。 在BC房价与收入缺口第二大就是列治文，10月房屋基准价1,016,200，家庭年均收入中位数也只有6.5万，缺口达到7.3万。 素里市房屋10月基准价858,200，家庭收入需达到11.7万，实际家庭收入中位数7.7万，收入缺口3.95万。 报告指出，房价的急剧上涨也开始反映在该省的销售和价格上。 英属哥伦比亚房地产协会(British Columbia Real Estate Association)的最新数据显示，自2017年以来，该公司的销售额已暴跌33.2%，平均房价下跌1.1%，至685,749加币。 销售额总额也下降了34%，即20亿加币，至38亿加币，与去年30.2%的强劲增长形成鲜明对比。 Zoocasa表示，这种放缓在很大程度上归因于今年1月实施的联邦抵押贷款压力测试，该测试要求抵押贷款借款人以比实际合同高出2%左右的利率获得贷款资格。这实际上削弱了买家的购买力，降低了他们现在能够购买的房子的类型和大小。 在BC省也有几个地方，年均家庭收入中位数高于房产所需的，不过都在内陆城市，离大温比较远。分别是：Langford，Campbell River，Kamloops和PrinceGeroge。 收入差距最好的是Prince Geroge，房屋均价31.5万，家庭收入需要4.3万可以满足购房需求，但本地收入中位数竟然高达7.8万，抛开房地产开销，这里家庭还能盈余4.5万，真是宽松富裕的好生活啊！     （温哥华天空Amy综述）

根据房地产巨头Engel＆Völkers的说法，针对高端消费市场的奢侈品公寓开发商和其他人有一个新的目标： “亨利” （Henry） - “高收入者，而不是富人”（high earners, not rich yet）的年轻人的首字母缩略词。 最近对1984年至1999年间出生的1000多名北美人进行的一项调查发现，亨利（Henry）代表的是那些家庭年收入超过10万元且收入潜力最大的人。 该研究的主要发现之一是，这些富裕的买家盲目依赖社交媒体和“影响者”做出购买决定。调查发现，98％的Henry在对产品或服务提供商做出决定时依赖社交媒体或基于评论的网站，84％的人表示有影响力的人（如明星）影响了他们的购买决策。 亨利（Henry）确定的豪宅的三大指标是装修（68％）;邻里/地点（64％）;和设施（57％）。 Engel＆Völkers发现，不到一半（47％）的受访者认为价格是奢侈品的决定因素。 “随着亨利（Henry）有望成为下一代财富，奢侈品牌必须开始计划如何为这一独特的人群提供服务，”Engel＆VölkersAmericas总裁兼首席执行官Anthony Hitt表示。 “亨利（Henry）在质量方面定义了奢侈品，他们根据品牌声誉和口口相传做出购买决定。” 这些发现可能不仅仅是一个吸引人的首字母缩略词。 Equifax Canada在11月7日发布的益普索调查中发现，年轻加拿大人的平均信用评分正在上升，而其他所有年龄组的评分均下降。十年前，18岁至24岁的人的平均Equifax得分是681.今天是692。大多数贷方认为660以上的信用评分是好的。 调查发现，年轻人的财务未来也比年长的同龄人更有信心。 Equifax Canada负责消费者宣传的主管Julie Kuzmic表示，“18至34岁年龄段的人群中，金融乐观情绪比比皆是，其中82％的人表示他们对未来的财务状况持乐观态度，而不是73％。”     （温哥华天空Frank编译）

位于温哥华Georgia街的加拿大邮政总局将会改造为Amazon新的办公室，但会保留原有的部分艺术遗产。 　　 　　世界电子商务巨头亚马逊公司（Amazon）今年宣布，将在温哥华市中心设立高科技中心。        在温市中心的West Georgia街349号大楼，即原加拿大邮政总局将会被亚马逊公司用作温哥华总部，办公面积达41万6千平方英尺。建筑不会推倒再建，而是在保持建筑物原有的外观基础上，进行内部的再设计。 　　原邮政总局建于1958年，该建筑被誉为配备电梯的“泰姬陵”。该址业权售予发展商Quadreal重新开发。Quadreal表示该建筑有113万平方尺的办公空间，地下有餐厅和零售铺位。       发展商强调，需要保留并保护好这座历史建筑的原貌，因此不得进行拆卸。而新的邮政总局搬迁至列治文，在温哥华国际机场附近。旧邮政局大楼将成为亚马逊在温哥华的第三个永久办公地点，并在2020年正式投入使用。 　　发展商正计划在四年内完成有关改造，亦都已经同意保留邮局的历史元素，包括两个徽章，一个邮务工人的浮雕，以及一个带有彩绘的内部空间。 　　温哥华遗产委员会主席Michael Kluckner对有关决定感到高兴，形容标志着历史保留的胜利。 　　该工程将在建筑顶部建造两座15层高的塔楼，并在旧邮局所在位置建造零售空间，预料2023年完工。 　　 　　这将是亚马逊的第三个也是最大的常设办公室，仅次于它的91000平方英尺的TELUS花园办公室和新的九层楼，15万尺的办公大楼, 目前正在Dunsmuir大街402号建造。 　　 　　 　　 　　 　　亚马逊公司现在在温哥华有办公室，为在2015年开始投入使用的Telus研科花园和Betall III号楼，这两处办公面积达15.6万平方英尺，其员工总数达1,000人。 　　除此之外，亚马逊在去年宣布了将会在Dunsmuir街402号大楼租用15万平方英尺办公用地。不过该大楼还在建筑当中，预计在2020年竣工。

温哥华市表示，从空置房屋税的第一年开始，已经征收了1800万，另外还有1200万元有待流入。 该市在新闻发布会上表示，预计从税收的第一年起，总计将产生3000万元，用于空置住宅物业，以缓解温哥华近零空置率。 该市表示，2017年税收筹集的800万元已被理事会指定用于特定的经济适用住房计划。 空置房屋税的第一年的更多细节将于12月1日在该市第一份关于征税的年度报告中公布。 住宅物业的业主也被告知他们必须在2019年2月4日之前提交财产状况声明，以符合2018年的税收规定。 未申报该地位的业主将被征税，相当于房产评估价值的1％，即使错过截止日期一天的业主也将面临250元的罚款。 市长肯尼迪斯图尔特表示，税收是管理温哥华无法承受的住房市场的重要策略。 “住房负担能力是我们城市最重要的问题，空房税有助于释放更多可能作为温哥华居民住房的潜在租赁单位，”斯图尔特在发布会上说。 该税不适用于现住宅，一年中至少六个月租用的房产，或者有资格获得八项豁免之一的房产。   （温哥华天空Frank编译）

新官上任三把火！新当选的温哥华市长与其议员相继亮相，面临的首要问题就是温哥华问题重重的房地产问题。 新一届温哥华市议会主要成员来自绿党和NPA。其中很多都有城市规划设计背景。打算对温哥华的城市发展大展拳脚。 绿党代表议员Adriane Carr正在草拟一项动议，将要取消罗品信市长在任时刚刚通过的决议：允许温哥华市内99%的独立屋改建双拼屋。 今年9月，温哥华市议会刚刚以7:4同意将温哥华大部分的独立屋改建为双拼屋的决议，以此为城市增加更多住房。 Carr表示，她会尽快提出这项动议，她认为允许独立屋改双拼这个决定对于民意征询不足。并不能解决当前的住房紧张问题，也无法对城市可持续发展带来有利的积极意义。 此外，NPA议员Melissa De Genova也是反对改建的拥护者。

一座城市原有的优势就有可能被不知道从哪里来的对手所取代，正如阿里巴巴崛起和广交会衰落的关系一样。当优势一步步被取代后，这座城市只能依赖房地产。也许这才是广州正在面临的危机。 中国的一线城市是哪几个？ 以前大家都会不假思索地脱口而出“北上广深”，而且“广”还在“深”前面，讲究。 如果三大都市圈各有一个代表。珠三角的代表是谁？ 但是去年深圳GDP达到了2.2万亿元，而广州只有2.15万亿元，深圳GDP在紧跟广州多年后终于首次超过了广州。伴随而来的，是网上“北上深”取代“北上广深”的言论就甚嚣尘上。现在的深圳，就连房价都和北京、上海看齐，早就把身后的广州远远甩开。更过分的是杭州，G20刚开完，亚运会又要来，都已经喊出“北上深杭”这样的口号了。 广州，堂堂省城，怎么就变成了深圳旁边的房价洼地了呢？今天的文章带你看一看广州跌出一线城市，是既成事实，还是正在发生，抑或就是赤裸裸的房地产假象？ 广州是怎么成为一线城市的 相比于帝魔两都，广州并不是天生骄傲。直到改革开放之初，广州的GDP还低于天津和重庆。 然而广州有一个先天优势：商贸。从宋朝的市舶司，到清朝的十三行，广州自古以来就是中国对外贸易的中心。 ▲ 整个中国只开放一个广州，就好像整个日本只开放一个长崎。 清朝原本开放广州、漳州、宁波、云台山四个海关与西方商人进行贸易，然而乾隆禁止了漳州、宁波、云台山与西方人的商业往来，关闭江、浙、闽海关，只允许西方人人在中国“一口通商”，唯一开放的港口就是广州。广州有着政策上的商贸垄断地位，也就催生了“十三行”这样的官商团体。 ▲ 十三行，1850。 那时的广州享誉世界，就连美国独立战争后想要复兴的纽约，想出的法子也是派“中国皇后号”来广州进行贸易。这趟远航也没让纽约人失望，满载中国货物而归的“中国皇后号”一来一回获得了巨额的利润。 ▲ 听说欧洲人在广州发了大财，美国人也忍不住派一条过来。 新中国成立后，广州面临的情况居然和清朝相似了起来：与西方资本主义国家商贸的渠道大部分被切断，唯有广交会，哪怕是文革时期都照常举办，成为了中国对外贸易的为数不多的窗口。 ▲ 首届广交会，跟赶集似的。 改革开放后，中国进出口贸易一改以往的停滞不前，年年攀升。已经是世界人民老朋友的广交会自然扮演着重要的外贸作用，上个世纪80年代以后，每年两届广交会的出口成交额约占我国同期现汇成交总额20%左右。 当时有个关于杭州民营企业家鲁冠球的故事，他想把万向节产品打入国际市场，却无法获得广交会的入场券，鲁冠球这个杭州民营企业家只好在广交会期间跑来广州，在广交会门口摆地摊，才和外商搭上了线。 ▲ 第28届广交会展馆外景。 作为充满冒险精神的广东省的省城，广州也是改革开放初期的排头兵，早在1979年7月，中共中央、国务院共同签署《中共中央、国务院批转广东省委、福建省委关于对外经济活动实行特殊政策和灵活措施的两个报告》，在中央层面把广东的政策试点合法化。 在外部条件上，广东省紧邻港澳和东南亚，侨乡众多，所以吸引外资的能力也走到了全国的前面。1979-1997 年, 广州实际利用外资达139.4601亿美元，外资来源也从最初主要来自香港，逐步实现了多元化。 ▲ 近水楼台先得月。 简单来说，在改革开放之后，游戏规则变了，计划经济时代广州的劣势，如位于与资本主义对抗的前线，变成了得天独厚的优势；而以往的优势，比如出口贸易，则进一步发扬光大。 广州GDP1989年超过天津，1991年超过重庆，到21世纪初，已经成为毫无悬念的一线城市。 政策红利最大赢家是深圳 但是这个“改革开放初期的排头兵”其实是整个广东省，说起改革开放最大的“锦鲤”，当然是广州旁边，四十年前还是小渔村的深圳。正是广州身边这个城市的高速发展，让广州的经济奇迹黯然失色。 ▲ 深圳蛇口。 与我们如今站在上帝视角看日后可谓一帆风顺的改革开放不同，当时的决策者承担着巨大的压力。 “过去陕甘宁边区就叫特区嘛，你不是陕甘宁特委的代理书记吗？在你们广东划出一块地方来，也搞一个特区！怎么样？中央没有钱，你们自己去搞，杀出一条血路来！”邓小平在对时任广东省委第一书记的谈话中，把深圳比作陕甘宁边区，带着“中央没有钱”的悲壮气息。 ▲ 圈画好了，怎么做还是要靠自己的。 所以改革开放之初，即使广东是排头兵，也不意味着广州能够享受最大的红利。要是改革开放最初的试验玩砸了，小小的宝安县溃烂不要紧，南中国最大城市就此糜烂，恐怕谁都没有这个能力来承担这样的罪责。 所以深圳经济才成了改革开放后中国经济的晴雨表，时代带来的动荡加倍反映在深圳经济指标中。比如在1989年，国际社会对中国经济实施封锁，第二年紧靠香港的深圳进出口贸易额剧增。 ▲ 深圳河两岸，运过来价格就不一样。 风险越大收益越大，当年深圳承担了更多改革开放的政策风险，也就获得了更多的政策红利。这一点充分体现在了金融业上，先是证券交易所落户深圳，后来位于广州的广东联合期货交易所被关闭，让深圳一下子成为了广东最重要的金融中心。去年底金融机构去年本外币存款余额，深圳是69668.3亿元，是广州的1.36倍。 即使到了后期，深圳的改革开放红利逐渐消失，这座城市“敢为天下先”的精神还未褪去。在最需要开拓进取的互联网等高新科技领域，深圳表现相当出色，腾讯、比亚迪、华为、大疆、华大基因等知名高新技术企业让深圳在新世纪仍然有底气位列一线城市。 ▲ 虽然在全球市场上，脸书和油管难以动摇，但微信稳稳拿住了国内。（下图数据为16/17年月活） 反观广州，近五年来GDP平均增长率为9.7%，以它的经济体量看已经是很好的成绩了。但是深圳改革开放以来GDP增长11425倍，近五年GDP平均增长率为11.6%，总量也超过了广州。身边小兄弟的飞速发展，凸显出广州的颓势。 ▲ 如果广州加上佛山，GDP其实可以超上海。 而且深圳经济更具活力。深圳去年的固定资产投资仅占GDP的22.9%，低于广州的27.5%，对投资的依赖程度更小。而近些年飞速发展，成为经济新动能的互联网产业，广州更是被深圳甩下——广州没有腾讯这样的超级巨头（在广州的微信总部只能算是腾讯的分支），就连今年的互联网百强企业，深圳有8家，广州只有6家。 真是没有对比就没有伤害。 谁能挑战广州？ 从上面互联网百强企业分布图来看，广州互联网百强企业数量虽然不如北上深，但还是位居第四的，起码比第五位的杭州还多一家。 不过这是比数量，若是比起质量，杭州有这个榜单上排名第一的阿里巴巴。阿里巴巴的崛起，挑战的就是广州的传统强项——外贸。 尽管广交会早已不是中国外贸的宝贵窗口，但这几年的衰落仍然让人心寒。广交会的年成交额已经从2011年的747.6亿美元，下降到2017年的601.80亿美元。这还很可能是托中国贸易2017年回暖的福。在进出口贸易总额连续下降的2015年和2016年，广交会的年成交额分别只有550.66亿美元和559.74亿美元。 ▲ 121th广交会。 抢走广州外贸份额的一大竞争者，正是以阿里巴巴为代表的跨境电商。跨境电商在2015年达到了近七千亿美元的交易规模，是那一年广交会成交额的十多倍。当年杭州企业家想进广交会却被人爱搭不理，今天杭州跨境电商崛起让人高攀不起。 有了阿里这张王牌，怪不得杭州在G20后有底气喊出“北上深杭”，而房价也逐渐逼近广州，大有将广州挤出一线城市之列取而代之的架势。 ▲ 我这辈子最大的错误就是创建了阿里巴巴--马云。 然而杭州超越广州？别闹。杭州去年GDP总量只有1.26万亿，比起广州差了将近一个郑州。除了房价，暂时也没有哪项指标能接近广州。 我们再来看看其他这些年传闻中说要超过广州的城市。 天津前几年靠天量投资撑起了GDP，与广州的差距在2012年缩小到了657.3272亿元，这几年一挤水分，又被广州甩下，差距在去年又扩大到了2907.77亿元。另外要知道，天津最近十年固定资产投资占GDP从没下过百分之五十，所以广州的GDP比天津质量显然要高一些。 ▲ 朋友圈看到的。 去年超越天津的重庆，最近几年势头迅猛，但也有同样甚至更严重的问题：固定资产投资占GDP几乎没下过百分之七十。 可以说，能挑战广州一线城市地位的二线城市挑战者基本上都不够看，指望它们超过广州还不现实。 但是，如果广州逐渐衰落呢？ 要预测一座城市的的未来，还是要看它的创新能力。2017年国内发明专利授权量，广州只有9319件，别说比不过北京（46091件）、上海（20681件）、深圳（18926件），就连南京（10703件）和杭州（9811件）都比不过。 还有，别看广州房价涨幅在一线城市里垫底，固定资产占比也不高，但广州其实是一线城市里面经济对房地产依赖度最高的城市。根据统计，2017年广州土地出让金收入占到广州市级一般公共预算收入的80%，远高于北京的51%，上海的22%，深圳的24%。 创新能力不足，依赖房地产，广州到底怎么了？ ▲ 蒙上眼睛也无法想象衰落的样子。 其实广州这个样子也不是一天两天了。改革开放后的政策红利使广州受益，但是在2014年，广州市社科院就指出“自跨入新世纪以来，广州在改革创新方面的势头明显减弱，许多新的重大制度创新鲜有出自广州，而来自深圳、苏州、温州、天津、重庆等其它城市”。 制度创新减缓，对广州可不是好事。 如今若是没有创新，无论这创新的是制度上的，还是科技研发上的，一座城市原有的优势就有可能被不知道从哪里来的对手所取代，正如阿里巴巴崛起和广交会衰落的关系一样。当优势一步步被取代后，这座城市只能依赖房地产。 也许这才是广州正在面临的危机。

根据对43个“黄金住宅”城市的全球调查显示，温哥华现在是世界上寻求投资回报的奢侈品购房者中最差的地方。 Knight Frank Prime国际住宅指数发现，虽然第三季度全球豪宅价格平均上涨4.2％，但与2017年同期相比，温哥华的豪宅价格下跌了11.2％。   根据Knight Frank Prime的说法，新加坡在该指数中排名第一，第三季度的年增长率为13.1％。马德里排名第二，价值增长10.2％，其次是东京，其中豪宅价格较上年同期上涨9.4％。 在北美，洛杉矶夺得头筹。它的奢侈品价值上涨了7.8％。 没有其他加拿大城市出现在排名中，而温哥华最终排名第43位，仅次于伊斯坦布尔，自2017年第三季度以来，奢侈品卖家的价值下跌了2.4％。 据最近的Royal LePage调查显示，温哥华的高端独立式住宅市场预计将进一步下滑，该调查将政府干预归咎于此。 该机构表示，1月份金融机构监管办公室推出新的抵押贷款压力测试，导致市场动荡，买家纷纷离场观望。 “更重要的是，在不列颠哥伦比亚省，2018年的省级预算包括针对在该省不缴纳税款的外国和国内买家的政策，以及通过增加财产转移和学校税来增加所有房屋超过300万元的税收， “着名的皇家LePage总裁兼首席执行官Phil Soper。 根据Royal LePage的调查显示，2018年第一季度，大温哥华独立式豪宅的销售额与2017年同期相比下降了38.2％，而豪华公寓的销售额下降了26.5％。 在第三季度，通过多重上市服务在温哥华市上市的162套独立式住宅价格在500万美元以上。只售出14件。 该机构预测，到2019年第一季度，大温哥华豪华独立式住宅的中位数价格将比2018年第一季度下降3％，达到551万美元。 然而，预计同期豪华公寓价格将上涨2％至250万美元。 Royal LePage表示千禧一代对奢侈公寓的需求以及婴儿潮一代缩小规模的行为是“将公寓与豪华独立式住宅市场的价格下跌隔离开来。”     （温哥华天空Frank编译）

据加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and HousingCorporation，下文简称CMHC ）预测，加拿大全国的楼市将在未来两年趋于缓和，房价增长速度也将放缓，更加符合基本经济要素。 据加通社报道，CMHC在6日发布的2018年度楼市展望报告中预测，2019年和2020年期间，全国的新房动工率和销量将双双下滑。 报告预测，2019年独立屋与多单元住宅的新屋开工数量将会跌到19万3700栋至20万4500栋之间，同时销量也将同步减少至47万8400到49万7400个单元。届时房价将在$501,400到$521,600左右。 CMHC首席经济分析师Bob Dugan认为，按照今年的展望，未来两年加拿大楼市将比较缓和。“新屋动工率预计会比近期有所减少，同时2019年和2020年的销量也会比较少。而房价则会与收入、就业情况以及人口增长这些基本经济要素更加符合。” 与此同时，CMHC指出，新独立屋的开工率有所减少与房屋占地面积的可用性有限、房价增长以及借贷成本更高等因素有关。 人们对于住房的需求也将更多地从独立屋转向例如公寓这类不那么贵的住房。 CMHC表示，房贷利率的提高也会影响购房需求和房屋销售市场。 但展望报告中也指出，房价会在这段时间的放缓之后，“轻度上涨”。 “然而，不景气的就业与GDP增长，以及逐渐提高的房贷利率都将在2020年前抑制人们的购房需求。”

据加拿大按揭及房屋局(CMHC)发表的报告显示，大温地区住宅需求和价格已呈偏软现象，预计未来两年区内的二手成交量和做价将低迷，但放盘存量则在高位。 CMHC指，住宅二手市场自去年已开始转势，主要原因是按揭利率提高、人口和经济增长放缓、房屋政策改变，令2018年上半年的交易量，较去年同期下跌21%， 此外，卑诗省的2019年的新屋动工预计也会减慢，返回过去10年的平均水平;租务市场亦会因需求下降和盘源增加而降温。不过，大温地区将维持紧张，原因是区内的租金升幅持续较通胀率高，房屋空置率就稍为上升，但升幅不大。

 卑诗省政府在11月5日星期一引入52号法案，省内农地保留地只可用作种植及畜牧，不可用来倾倒建筑用废料和兴建大宅。 NDP政府批评前任政府让富有的投机者推高农地价格，令年轻的农夫不能使用，也使到部分最有价值的农地遭受破坏，法案目的是保护农地，确保下一代的农夫也有农地可用。 法案的其中一点是限制农地上的房屋的面积，不得超过5,400平方呎，除非向农地委员会提出申请，及支持农业发展，经委员会批准才可兴建面积高于上限的房屋。 见前已存在或正兴建的大宅，不受影响。

10年前，美国金融公司雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产不仅引发了美国房地产市场崩溃，同时触发了全球性的金融危机。10年之后，美国和加拿大房市怎样了？房地产网站Point2 Homes进行了比较分析，用了4张图就说得清清楚楚，言简意赅，让人一目了然。 加拿大房价比美国涨得高许多 10年之内，加拿大和美国的房价都有上涨，但加拿大涨得比美国高许多：加拿大的涨幅高达56%，而美国虽然在10年内房价连续上涨6年，但涨幅不及加拿大一半，只有24%。 2008年，加拿大房屋均价$304,663加元，2018年涨至$475,591加元，意味着加拿大人买房今年要比10年前多花17万；2008年美国房屋均价$245,200美元，2018年涨至$303,200美元，美国人今年买房比10年前只多花58,000元： 加拿大房屋负担比美国重得多 加拿大不仅房屋均价比美国高，而且加拿大人收入增长水平不如美国，前者10年收入增长率为15%，而后者则为18%，导致加拿大人房屋负担比美国人重。 Point2 Homes的报告指出，尽管10年来加美两国业主的负担能力都在恶化，但加拿大这边严重得多，负担指数从2008年的4.9降至今年的6.7，进入了最难负担的类型；而美国虽然也从4.7降至4.9，但也只在严重难以负担的范畴： 房屋拥有率美国下降幅度比加拿大要大 房屋拥有率也是测量房地产市场的一个指标。虽然10年来加美两国都在下降，但美国方面的幅度比加拿大要大。 报告认为，加拿大人房屋拥有率下降主要是房价涨得太快，房价高，加之政府实施更严格的按揭措施，让首次购房者置业更困难，或是延迟他们买房置业。美国的原因则是次按危机影响，让不少业主被迫卖房甚至被银行拍卖物业，再一个原因则是美国失业率比加拿大高，也影响了美国人的房屋拥有率。 加美两国平均租金涨幅差不多 10年来，加美两国的平均租金都不断上涨，涨幅差不多，加拿大为25%，美国则为23%：