地产

Think and Thrive 文 | 卓艺 图 | unsplash 加拿大央行在12月11号宣布降息50基点，基准利率调整为3.25%。这无疑是对加拿大很多持有贷款债务的家庭最好的圣诞礼物。基于现在降息的大环境，有的人最会给出最简单直接的结论，利率降了，房价要涨了，买家快入场吧。那么，降息到底对房地产市场的影响有多大呢？今天不讲消费心理学和投资，想把房地产，归于其最本质的属性，“居住的房子”，用纯数字来算算，买房和租房的平衡点在哪里？央行降息到对大力度才会真的起到刺激加房地产市场的作用？ 什么是6%法则？ 如果我们用在房屋上付出去又收不回的钱作为持有房屋的成本。持有物业的成本包括： 1. 地税 2. 房屋维护费用（包括公寓的管理费） 3. 资金成本：首付款如果用于其他投资的机会成本，和贷款部分利息。 我们以一套100万的房子为例，假设 地税是房价的1%（参考银行贷款审批标准） 房子维护成本是房价的1% 买房首付款的机会成本参考TSX Composite Index 30年平均年回报率7.97%和加拿大全国平均房价年增长率6.3%, 计算首付投资在股票市场的年回报率和投资在房子 上的年回报率的差值 买房首付20%，贷款80% 贷款利率4.5% 那么下面我们算算账，房屋持有成本和房价的占比。 持有房屋的每年总成本等于上述的总和$59,280 持有房屋总成本和房价的占比 $59,280/$1,000,000=5.928%(round up to 6%) 如何应用6%法则？租房vs买房？ 还是以一个100万的房屋为例。 持有这套房的年成本是$1,000,000*5.928%=$59,280. 平均到每个月$59,280/12=$4,940 所以，单从数字来看，如果每月租金低于$4,940, 租房划算，如果租金高于 $4,940，则买房划算。 这个理论也能反映出现在大多地区的房地产买卖市场的供求关系。low rise类型的物业（独立屋，半独立，镇屋等），持有成本和租金接近，所以在可负担性允许的情况下，更多人倾向于买房。而high rise公寓市场，则是很多情况持有的成本远高于租金，所以现在库存量很大，但是没有太多买家。 6%法则有哪些没有考虑在内的重要因素呢？ 人是非理性的。首付款部分的资金如果用于投资股市的机会成本，可能并不会发生。这笔钱如果没用于买房，也未必会完美的按假定条件投资在股市并得到相应的回报。而持有房屋每月强制性的还贷款，月供里面一部分的资金会还进本金，作为房子的equity，也是种变相的强制存钱。当有一天贷款还清的时候，除了拥有一套有功能性的“居所”，也会享受固定资产增值带来的红利。 房子带来的情绪价值。租客如果买了房子，不需要在担心因为房东的要求被迫搬家，可以随意按自己的喜好布置家，可以更好的安排家里的支出，不需要考虑每年涨房租的影响。 而从房东角度来看，在加拿大大特别保护租客的大环境下，一旦遇到了不好的租客，比如拖欠房租的“租霸”，可能需要走法律程序赶走租客，清洁维修被损坏的房子，在这种情况下，操心焦虑的情绪和额外花费都将变成投资物业的一个隐形成本。 投资房的持有成本在税务上可以抵税的优势。这里就不展开写了。 房子，作为居住的属性，任何时间买入刚需自住房，都是正确的决定。 房子，作为一种资产投资，可以跑赢通胀，可以作为资产配比的一部分。作为投资者，买房一定要权衡利弊，看好市场在出手。一套投资房，可能会直接影响未来5-10年的家庭理财规划。 我认为像几年前，很多投资人用几万块的订金和贷款杠杆买楼花，短短几年增值翻倍的房地产投资黄金十年已经过去了。 新的一年，希望会出来更多利好的贷款政策，移民政策，和经济政策，让加拿大的房地产市场“稳步”上涨。

卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）近日审理了一桩有关热泵更换的物业管理纠纷，卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）此前裁定列治文的分契物业须向一户屋主支付5,000元更换费用，但物业不服向最高法院提出请愿。 据Richmond News报道，仲裁庭成员宾尼(Amanda Binnie)在10月7日的裁决中指出，屋主斯坦内斯库(Iuliana Stanescu)声称，该物业没有妥善维护该物业供暖系统的中央单元，致使她在短短4年后就须更换自己单元的热泵（heat pump）。 她为此索赔5,000元用于购买移动空调装置，并更换热泵。 然而，该物业表示，他们并不负责更换热泵或空调装置，因为两者都是斯坦内斯库物业的一部分。 该分契物业声称他们已妥善维护了建筑物的地热公共财产系统。 宾尼说，双方同意，由分契物业负责地热系统，该系统由建筑物屋顶的中央单元组成，为分契物业内的每个热泵单元提供一定温度的流体。 但宾尼发现，该物业拒绝承认各单位的热泵属公共财产，并在2019年5月告诉斯坦内斯库，她有责任维护自己的热泵。 法庭认为斯坦内斯库单方面修复热泵的行为是合理，因为物业告诉她这是她的责任。 12月6日，该分契物业在卑诗最高法院提交了一份请愿书，将仲裁庭和斯坦内斯库列为被告，要求搁置仲裁庭的决定并举行新的听证会。 请愿书声称，斯塔内斯库没有证明热泵已磨损，也没有在法庭上适当证明她的疏忽。 物业要求法院以不合理为由推翻该裁决。 请愿书称：「指其为明显不合理的裁决，是因为其推理明显有缺陷，且无法证明其合理性。」 「由于没有证据支持热泵需要更换，或者存在其它情况，例如需要更换热泵的紧急情况，因此随后得出的斯坦内斯库女士合理更换热泵的结论显然是不合理的。」请愿书说。 图：Getty Images Plus

加拿大新的联邦抵押贷款规则之一将于周日生效，另一项规则将于下个月的15号开始生效。一位经纪人表示，这是潜在买家需要了解的内容。首次购房者按揭摊销期限延长至 30 年 此次最大的规则变更之一是首次购房者，新建和转售房屋的按揭摊销期限从 25 年延长至 30 年。这一变化将于周日（12月15日）生效。地产经纪玛丽·西尔齐斯 (Mary Sialtsis) 表示，首次购房者将从最大的规则变更之一中受益最多，该变更将新建和转售房屋的摊销期限从 25 年延长至 30 年。西尔齐斯周五在接受 CTV Your Morning 采访时说道。“因此，这确实可以帮助买家进入市场，因为如果你将付款分摊到 30 年摊销期，每月付款会降低，但对于那些需要它的人来说，它实际上会增加他们的购买预算，而且可能会帮助人们进入他们的第一个家。”二级套房再融资二级套房再融资将于下个月生效。根据政府网站消息，这项措施将适用于所有寻求在加拿大获得抵押贷款保险以增加更多单元（二级套房）的借款人。 这些借款人必须满足以下要求：已经拥有自己的财产； 借款人或其近亲属占用现有单位之一；打算建造更多单位；和，额外的单位不得用作短期租赁。 再融资：有保险的再融资将被允许用于建造额外的单位。 合法单位：新单位必须是完全独立的单位（例如，具有独立入口的地下室套房、后巷屋）并符合市政分区要求。 单元数量：最多四个住宅单元（包括现有单元）。 最高房产价值限制：作为贷款担保的合格住宅房产的“改良后”价值必须低于 200 万元。 最高贷款价值限额：最高可达房产价值的 90%，包括次要套房的增值，以及该房产担保的任何其他未偿还贷款。 最长摊销期限：30年。 额外融资不得超过项目成本。 地产经纪玛丽·西尔齐斯表示，二级套房再融资是另一个重大变化。自 1 月 15 日起，政府将允许人们为自己的房屋进行高达 200 万元的再融资，这样他们就可以获得在同一处房产上建造额外住宅单元所需的资金。 她说，这项措施的资格受到限制。这一变化仅适用于那些已经拥有房屋的人，允许他们利用现有资产来借款。其他要求包含在联邦政府 10 月份发布的新闻稿中。详情请浏览政府网站：https://www.canada.ca/en/department-finance/news/2024/10/...

根据最新的统计报告，大温哥华地区平均租金今年变化很大，平均租金自今年年初以来大幅下降。 2025 年即将到来，租赁网站 Rentals.ca 发布了其 12 月份报告，该报告研究了 11 月份加拿大各地的平均要价。加拿大租金下降11 月份，加拿大所有住宅物业类型的租金均降至 15 个月以来的最低点 2,139 加元。11 月份租金同比下降 1.6%，而 10 月份的租金下降了 1.2%。Rentals.ca 表示，尽管全国平均租金创 15 个月新低，但比两年前上涨了 6.7%，比三年前上涨了 18.8%。报告补充道：“过去五年，加拿大的租金平均每年上涨 3.4%，基本与长期增长趋势一致。”根据 11 月份的平均公寓租金，排名前五位的最昂贵的中型市场中有四个位于 BC 省，包括北温哥华（$3,222）、高贵林（$2,979）、列治文（$2,784）和本拿比（$2,746）。 BC 省年度租金下降主要集中在单间公寓（-6.0% 至 1,962 加元）和一居室公寓（-4.6% 至 2,211 加元），而两居室公寓（+0.5% 至 2,852 加元）和三居室公寓（+2.0% 至 3,442 加元）的租金则同比略涨。在安大略省，所有单元类型的租金均出现下降，其中两居室公寓的租金同比下降 7.6% 至平均 2,591 加元。大温地区租金下降11 月份，温哥华一居室公寓的平均月租金达到 2,534 加元。仍是全加国排首位，但自今年 1 月份以来，平均租金一直在稳步下降，当时的月租金为 2,700 加元。与此同时，温哥华两居室公寓的平均租金为 3,413 元，低于 1 月份的 3,660 元。与 Rentals.ca 报告中的其他加拿大城市相比，温哥华的租金同比下降最为显著，一居室公寓数量较去年同期下降 11.6%，两居室公寓数量下降 11%。Rentals.ca 针对温哥华所有类型的房产表示：“温哥华的公寓租金连续 12 个月同比下降，下降 8.9% 至平均 2,888 元，创 30 个月以来的最低水平。”本拿比的房屋租金是全加国排第二名，但也在下降。11 月，一居室公寓的平均租金为 2,378 元，较 1 月份的 2,600 加元大幅下降。本拿比两居室公寓的降幅并不大，从 1 月份的 3,151 元降至 11 月份的 3,061 元。 租赁网站数据与今年年初相比，BC省的维多利亚市的租金实际上有所上涨。1 月份，维多利亚市一居室的平均租金为 2,051 加元。11 月份，这一数字增长至 2,091 加元。不过，维多利亚市的一居室公寓租金同比下降了 2.8%。榜单上租金最便宜的BC省城市是纳奈莫，11 月份一居室公寓的平均租金为 1,773 加元。不过，它不如榜单上租金最便宜的城市埃德蒙顿便宜，11 月份埃德蒙顿一居室公寓的平均租金为 1,355 加元。

近日一份报告称，十月份全国平均要价租金在同比基础上首次下降，这是三年多来的首次。 Rentals.ca和Urbanation的报告发现，加拿大十月份的平均要价租金为$2,152，比 2023年同月下降了1.2%，这是自2021年7月以来首次全国性下降。 这一下降主要集中在加拿大的主要城市中心，多伦多、温哥华、卡尔加里和蒙特利尔等城市的租金都出现了下降。 Urbanation总裁 Shaun Hildebrand 表示，全国范围内的租金同比下降是罕见的。 “近年来租金增长的主要推动因素——经济的增强，人口的快速增长，和住房拥有能力的恶化——正在开始逆转，”Hildebrand说。 “因此，我们可能可以预计这种租金趋势在短期内会持续，特别是在公寓完工数量仍处于历史高位的情况下。” 在各省中，B.C.省和安省记录了最显著的年度租金下降，前者的公寓平均要价租金下降了3.4%至$2,549, 而后者下降了5.7%，跌至$2,350。 Saskatchewan的租金上涨了17.1%，成为全国租金增长最快的省份，此前9月经历了23.5%的年增长。 按城市来看，多伦多十月份记录了公寓要价租金的最大年度下降，为9.2%，平均达到$2,642。温哥华的租金同比下降8.4%至平均$2,945，而卡尔加里公寓租金下降4.7%至$1,995。 在蒙特利尔，平均租金下降2.9%，至$1,987。渥太华公寓租金持平，年增长0.4%至$2,207。 然而，在加拿大最大的市场中，Edmonton领跑租金增长，因为公寓租金年上涨8.4%至平均$1,584。 根据报告，加拿大单居室的平均要价租金十月份达到$1,923，比去年下降0.8%。两居室单位的平均要价为$2,308，下降0.2%。 总体而言，一般出租公寓的十月要价租金同比上涨 1.7%，至平均$2,100。 同时，公寓租金平均为$2,265，下降了3.8%。